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為彌補新疆職業教育經費投入不足，新疆維吾爾自治區教育廳于2013年申請利用5000萬美元世界銀行貸款發展新疆職業教育項目，涉及我區新疆農業職業技術學院、新疆輕工職業技術學院、烏魯木齊職業大學、新疆維吾爾醫學?？茖W校和新疆工程學院，主要建設校企合作和工學結合的職教體系，改善學校基礎設施和實訓設備條件等，項目發展目標為提升項目學校教育質量和相關性，滿足新疆勞動力市場對學生技能的需求。目前，該項目已生效進入實施階段，本人主要承擔項目前期的文字翻譯工作，如：往來郵件、備忘錄、評估報告、貸款協議、項目協議、支付信等。結合2年的工作經歷，與大家分享以下幾點體會：
一、熟悉項目申報流程及前期工作內涵
項目前期申報和籌備需要在有限的時間內走完國內和世行兩套程序，既有不同之處，又有交集點。國內方面：先向發改委提出項目立項申請，批準列入規劃備選項目后，著手準備項目建議書、可研報告、環境影響報告、資金申請報告、社會評估報告、少數民族發展計劃等，可研報告獲批后，財政出具評審意見，待資金申請報告獲批和各項報告獲國內相關部門和世行認可后，方可進入談判，《項目協議》、《貸款協議》、《支付信》等法律文件簽署后90天內項目生效；世行方面：項目獲批列入規劃備選項目后，世行陸續派出考察團、預鑒別團、技術援助團、準備團和預評估團，派團期間，協助項目單位敲定了人員機構圖、邏輯框架、資金分配表、監測指標表、年度計劃等，指導中方咨詢機構完成社會評估報告、環境管理計劃和少數民族發展計劃的編制，并將英文翻譯版在世行和國內相關單位網站公示。國內前期程序完成后，進入項目談判、獲董事會批準、簽署法律文件、項目生效。由此可見，外資項目的前期籌備工作復雜，任務繁重，熟悉相關程序和內涵有助于對往來郵件、備忘錄等資料的理解，從而將準確的信息及時傳達給項目辦，為開展下一步工作提供參考和依據。
二、積累縮略語表達
如對部門的簡稱：PMO，自治區項目辦、PIU，項目實施單位、MOE，教育部、MOF，財政部、XUARFD，新疆維吾爾自治區財政廳、XUARDRC，新疆維吾爾自治區發改委、XUARED，新疆維吾爾自治區教育廳、XUARAO，新疆維吾爾自治區審計廳、
IBRD，國際復興開發銀行、WB，世界銀行等；對報告和工作的簡稱：SA，社會評估報告、EMP，環境管理計劃、EMDP，少數民族發展計劃，FSR，可行性研究報告、TOR，工作任務大綱、PIP，項目執行計劃、PP，采購計劃、FM，財務管理，TVET，職業教育、IE，影響力評價、M&E，監測評估、PDO，項目發展目標、PET，省級專家組、BD，投標文件、ICB，國際競爭招標、NCB，國內競爭招標、DA，專戶、PA，貸款協議、LA，項目協議、FMM，財務管理手冊、BER，評標報告、MTR，中期檢查等。往來郵件、備忘錄等材料中會出現大量的縮略語，如不熟知，會影響翻譯時間和質量，所以在日常翻譯工作中，要注意積累對縮略語的表達。
三、學習專業術語含義
如貸款協議中的關鍵詞：Front-end Fee，先征費、Commit
ment Charge，承諾費、Variable Spread，浮動利差、Loan Funding，貸款資金、Counterpart Funding，配套資金、Grace Period，寬限期、Level Repayment，等額償還、The Closing Date，關賬日、Fiscal
Year，財年、Overtime Allowances，超時補貼等；采購方式：Shop
ping，詢價、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于質量的選擇、Selection Based on the consultants’ Qualifica
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析
中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬
在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。
（五）評估師隊伍素質參差不齊
在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性
雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失?？偟恼f來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。
（三）評估行業主管部門和行業協會方面
1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度
隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。
2.加強評估行業協會的統一建設
雖然房地產評估師有自己的行業協會――房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。
3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性
當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源
評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.
目前，商業銀行一般在以下貸款環節引入中介機構：企業申請貸款提供的財務報表需審計時引入會計師、審計師事務所；對具備貸款條件而無抵押物的企業發放貸款時引入擔保公司；抵押物價值認定時引入評估機構；房地產等貸款辦理時引入登記機構（主要包括房地產交易所、國土局、工商局、車管所等機構）；抵押物登記有瑕疵或有權審批人要求辦理公證時引入公證機構（主要是各地公證處、律師事務所）；房屋、汽車等抵押財產需要保險時引入保險中介機構；發生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務所。
二、商業銀行貸款中介活動的社會環境
隨著市場經濟的發展和社會專業化分工的深化，社會中介市場發展迅速，但在行業、地區、資質等方面的發展不平衡現象較為突出。
目前，參與商業銀行貸款中介機構已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業務合作的中介機構就達200多家。由于各家商業銀行所處的地區經濟社會發展的差異，市場環境不同，很多地方性法規也不一樣，中介機構市場發育程度不同，造成商業銀行貸款中介活動的社會環境差異很大，十分復雜。
整體而言，除公證機構外，其他類型的中介機構行業準入門檻都比較低，因此行業競爭較為激烈，公司資質也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機構基本都沒有統
一、成熟、完備的法律規范和行業監管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監管。
另外，現實中各種中介機構被簡單條塊分割，歸屬不同的行業管理部門，各行業自行規定各種執業資格，如財政部門管理會計師事務所、資產評估公司；國土部門管理土地評估機構資質；房管部門管理房地產估價師資質等，甚至有的中介機構（如各種擔保機構）沒有明確的監管部門。因此，各種管理部門的監管尺度不一，亦存在監管真空。而銀行又不得不面對不同行業的中介機構，資質鑒別、機構選擇、報告使用等方面都存在較大困難。
三、商業銀行與中介機構的關系
從根本上講，商業銀行與中介機構由于利益關系聯系在一起。在貸款活動中，商業銀行處于主導地位，中介機構則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機構對商業銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業銀行業務發展、防范貸款業務風險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業銀行對中介機構選擇不當、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風險隱患。因而，商業銀行與中介機構的基本關系可歸結為：商業銀行應該如何選擇和變更中介機構；商業銀行如何使用中介機構提供的服務；中介機構服務的收費狀況（即具體的利益關系）；中介機構對商業銀行信貸決策及管理的影響；商業銀行對中介機構業務活動的管理。
1商業銀行對中介機構的選擇和變更
目前，雖然各家商業銀行并沒有統一的選擇中介機構的制度和模式，但在與中介機構合作中普遍持較為謹慎的態度。
商業銀行在篩選中介機構時，具有較為嚴格的程序和標準。主要考察中介機構的執業資格、資質水平、誠信情況、服務質量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內部評審小組評定，從綜合評級較高、地區排名靠前、實力強、誠信度高、無違規違紀記錄的中介機構中選擇數家簽訂合作協議。
同時，大多數商業銀行對入選的中介機構實行動態管理，每年進行考核和評價，及時淘汰、調整、補充。個別銀行還要求中介機構交納一定額度的保證金，對其執業活動起到約束作用。如發現中介機構提供的報告內容不完整、數據明顯不實甚至弄虛作假等現象，將終止合作關系。
不過，也有些銀行并不直接對中介機構進行選擇和變更，除登記機構由商業銀行按法定程序指定外，其他中介機構一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機構出具的報告對銀行審查分析等工作產生較為嚴重的誤導性作用時，商業銀行才會建議借款人重新選擇中介機構，并重新提供相關報告。
2商業銀行對中介機構出具報告的使用及評估
據調查，商業銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機構的服務成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認可，并作為貸款決策的依據之一。
針對有疑問的審計報告，經過銀行調查了解，如果確屬企業提供虛假財務信息，則一方面將企業的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務所和會計師列入銀行內部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴重程度，對出問題會計師事務所及其會計師審計的其他企業報告從嚴審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務所另行審計。
針對評估機構出具的評估報告，銀行一般會成立內部審核小組對抵質押物進行二次評估。內部審核小組運用自身掌握的知識，結合當地的實際情況，對抵質押物自行進行評估，再將兩次評估結果進行比較。如果差別較大，經核實是評估機構未盡責或故意弄虛作假，則會對該評估機構提供的其他評估報告從嚴審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機構重新評估抵質押物。
3商業銀行貸款中介機構的收費狀況
現行商業銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機構的銀行，中介費用一般都由客戶承擔，銀行并不介入收費標準的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機構，其費用標準一般由銀行制定或者參照國家有關部委規定。
按市場經濟原則，不同中介機構的收費標準也會不同，但由于激烈競爭，同一地區同一性質的中介機構收費差異一般也不會很大。據調查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現象。一方面，在有政府強制性規定、行業壟斷較高、市場風氣不正的地區和中介機構類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機構數量多、收費缺乏標準的中介市場上相當突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導致中介機構偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現象叢生，危害中介市場的健康發展。
4中介機構對銀行信貸決策及管理的影響
在具體的信貸業務過程中，銀行一般會在貸前調查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環節上進行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機構提供的信息或數據。律師事務所的法律服務特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。
5商業銀行對中介機構業務活動的管理
商業銀行對中介機構的管理內容一般包括：中介機構的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務收費、時效性方面提出要求。商業銀行在與中介機構的業務合作過程中，會對中介機構的服務水平、員工素質、業務能力、職業道德、評估公平性進行考核。
有些銀行會根據總行以及監管部門的有關法規及要求，按照職能分工對中介機構進行監管。需要特別指出的是對于擔保公司的選擇。近年，各類型的擔保機構發展迅速，但由于其經營風險較大，行業定位不明確，存在資質、經營管理水平較低且缺乏有效的行業管理等問題。商業銀行在辦理涉及專業擔保公司的信貸業務時，一般都會對專業擔保公司進行嚴格調查，由總行統一授信，并實現限額管理。
四、商業銀行貸款中介活動中存在的主要問題
1銀行貸款中介機構誠信意識普遍比較薄弱，給商業銀行經營帶來一定風險隱患
壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法。本文結合國內實際(長沙某銀行相關資料),系統全面地測試分析我國商業銀行的房地產信貸風險壓力并提出相關政策建議。
一、描述目標資產、業務組合,確定承壓對象和承壓指標
以長沙市某銀行為例,取其2011年12月31日的貸款數據。首先,如果房產項目只租不售,或是政策性經濟適用房、動拆遷房等,雖然也是廣義上的房地產開發,但與一般項目的資金來源、資金回籠方式完全不同,故取該銀行住房開發貸款去除了報告日此類貸款后的數據,最后確定的樣本為恒大、保利、世紀金源、萬科、萬達、北辰實業、廠房集團、融科、運達、通用地產、香港新世界、宜居地產等12家企業,30個項目,涉及貸款合同金額為42億元。截至2011年12月31日,貸款余額為38億元,時點的不良貸款率為0。承壓對象是銀行的資本充足率,承壓指標是一年后即2012年12月31日房企的銷售利潤率和銀行的不良貸款率。
二、分析壓力因素,確定壓力指標
壓力因素主要是項目銷售價格的下降和基準利率的上調。
2011年,長沙市內六區商品房成交均價為7 535元/平方米,同比增長36%,樓價再創新高。上半年政策密集調控,“新國八條”、限貸、限購、限價、加息接踵而來,房地產下半年開始出現回落,投資主體結構和市場供需關系發生改變,四季度成交量出現大幅下滑,價格增速放緩。年內央行三次加息,5年期貸款利率10年來首破7%。根據這一態勢,再結合長沙市居民逐漸提高的可支配收入水平,綜合考慮后選擇房地產開發項目的銷售價格和5年期貸款利率作為壓力指標。
三、數據來源與研究思路展示
數據主要來自銀行內部數據,主要來源有各信息系統如WIND資訊金融終端及每個項目的評估報告。對每個項目,為獲得其將來的銷售利潤率,需要詳細分析其現金流出(包括支出成本、費用等),以及現金流入(包括股東投入、銀行借款、銷售收入)。這些數據是逐個項目從信息系統和項目評估報告中獲得,本次壓力測試采集了以下五張表的數據。
(一)基本情況表(見下頁表1)
表1反映了貸款組合最基本的要素信息如項目名稱、貸款期限等。
(二)項目評估表(見下頁表2)
表2反映了項目原始的成本費用構成,該部分信息是銀行風險經理嚴格按照評估報告所寫,特別是表中預測銷售價格由于是審批和辦理抵押的關鍵信息,所以在項目評估階段一般比較保守,該值一般取得比較低。
(三)資金投入進展表
對每個項目需要獲得其資金來源的信息,以確定資金來源構成進而確定資金成本。如下頁表3所示。通過表3可以清晰地反映預算總投資和實際總投資的執行情況,以及總投資中貸款占的比重。
(四)銷售進展表
在分析了項目的成本和費用后,就應該進一步分析項目將來產生的經營性現金流入。下頁表4反映了項目的銷售進展情況,包括已銷售面積、已銷售價格以及剩余銷售面積。已銷售面積和剩余銷售面積之和應與評估表中項目建筑面積一致。最后是在售同類房產目前均價,反映的是未進行預售項目的同類房產的參照價格。
(五)財務報表
上述四張表大體上反映的是該項目一段時期內的發生數,為流量信息。為更精確地反映企業在壓力時點的存量狀況,還應知道企業在壓力時點的財務報表。如下頁表5所示。
通過資產負債表可以比較企業自籌資金的到位情況,核算科目、企業銷售收入等項目是否合理,以及企業的貸款金額是否已全部到位等。
壓力測試的準確性與數據質量的好壞密切相關。由于壓力測試的數據來源較多,來自不同的系統,所以本次測試采用多張表的方式采集數據,每張表的數據都來自同一系統以保證數據的連貫和合理性,也便于測試人員發現明顯的數據差錯和邏輯錯誤?？紤]到數量較少,而且項目之間差異較大,不太適合統計模型,所以決定采用自下而上的財務模型法,即利用財務模型測算每個項目在壓力下從2011年01月01日到貸款到期日之間產生的現金流出和現金流入,以此判斷是否有足夠的現金流量歸還貸款。
四、壓力測試情景設計過程與結果
壓力測試情景一:分別假設項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎上分別下降10%、20%、25%三種情況。而在確定壓力下的銷售價格是在以下三種價格中取最小,分別是:(1)若項目已經有預售價格,則記該價格為P預售;(2)若項目有詳盡地域同類同質項目的銷售價格,則記該價格為P同類;(3)從項目評估報告中取得該項目的評估價格為P評估。假設壓力情景為房價下跌10%,則壓力價格為:P壓力=min(90%×P預售,90%×P同類,P評估) ①
在此,評估價格沒有乘以90%是因為,根據實際情況銀行貸款的評估報告是在實際發放貸款之前,即2010年就完成了,而彼時長沙地區的房價相較2年后而言比較低,可直接作為壓力價格。
壓力測試情景二:考慮最不利的情景,假設項目的基準銷售價格
在2011年12月31日的基礎上下降25%后,同時5年期貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,在此情況下,不但企業的銷售收入將下降,同時財務費用和資金成本也將增加。
五、壓力測試模型構建
9.計算其他壓力情景下的項目盈虧。將壓力下的銷售價格分別換成下跌20%和25%,重復上述步驟2至8,分別計算即可。 10.計算在5年期貸款利率上升時的項目盈虧?？紤]最不利的情景,房價下跌25%,貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,即將步驟6的r分別加上0.25%和0.5%即可再計算項目利潤。
六、壓力測試模型運算結果分析
根據以上過程,逐個計算所有的30個項目,匯總后,僅考慮銷售價格下降因素可以得到表6結果。結果表明,在銷售價格分別下降10%、20%和25%的情況下,可能虧損的項目個數分別為1個、3個和4個,可能形成的不良貸款分別為3億元、5.8億元和7.2億元,可能造成的損失分別為2億元、2.8億元和4.2億元。在25%壓力價格下并考慮貸款利率的上調,可以得到表7結果。結果表明,在銷售價格下降25%的情況下,5年期貸款利率分別上調0.25和0.5個百分點,則可能虧損的項目數分別為2個和6個,可能形成的不良貸款額分別為14億元和23億元,可能由此造成的損失為6.5億元和9.7億元。
現在開始分析該銀行的資產狀況。在上述各壓力情景下,銀行的不良貸款會相應增加,于是就需要相應地提高貸款損失準備金,從而減少資本和風險加權資產,資本充足率也會相應減少。
假設該銀行的貸款資產狀況如表8所示。
再由表6和表7的數據,在假設房價下跌10%的情形下,涉及的貸款合同余額為300 000 000元,即假設現有的優質貸款D2中的300變為不良貸款(NPLs)。假設對新增的不良貸款需要25%的貸款損失準備金,需要增加75 000 000元,使得銀行的資本減少為6 391 200(D14-75)。詳細結果如表9所示。
從以上數據可以看出,沖擊前的銀行資本充足率為7.9%,符合《巴塞爾協議3》對6%的核心資本充足率要求。沖擊之后的資本充足率變為0.67%,遠低于監管要求,可以看出,在房價下跌10%的壓力情景下,銀行資產面臨較大的風險。
七、相關政策和建議
根據本次壓力測試結果,一定程度上反映了房地產開發企業的利潤率主要與以下因素有關:
(一)與房地產的成本尤其是土地成本有關
該銀行貸款項目主要是全國性的大公司如萬科、保利、恒大等,與本地區房地產通過出讓方式得到較為便宜的地價不同,這些公司主要通過拍賣或購買項目拿地,故土地成本即所謂的地根相對較高。這也決定了這些開發企業必須快進快出,及時回籠資金去購買新地,所以往往首先降價的便是這些公司。
二、專業專注的項目貸款評估是消除弊端的有效手段
設置獨立的評估部門是革除弊端的捷徑。設置獨立于信貸部門的評估部門是評估專業專注的保障，是現代商業銀行貸款流程中的必需環節。
信貸與評估作為兩個不同的職能部門分立的必要性如下：一由貸款項目評估的本質特征決定。評估只有獨立于信貸部門，才有可能克服傳統體制下信貸部門“貸前、貸后統管”“任務當先、風險靠后”等弊端，保證項目評估的客觀準確。二是信貸部門立項、評估部門評估、審批部門決策的三權分立的信貸管理體系， 不僅適應商業銀行風險管理的要求，也實現了信貸管理職能在不同部門的分工合作與相互制約，是商業銀行經營管理體制上質的飛躍。三是只有評估部門獨立，才會保證其專業化、知識化、科學化的推進， 做到專業專注，才能更好的提高評估質量，實現防范項目貸款風險的目標。
三、商業銀行貸款項目評估部門的職能及定位
要發揮貸款項目評估的職能作用，首先是項目評估的職能定位明確、再次是培養造就項目評估的合格人才。項目評估體系的未來組織形式是：公司制， 其特征是：完全市場化?？紤]我國現階段的金融環境其合理的模式應為：對內作為商業銀行的職能部門， 對外則應是能夠受到社會認可的咨詢評估機構。
1、項目評估部門的基本職能，項目評估部門應作為商業銀行中的一個專業專注的職能部門。其主要職能包括但不限于：（1）憑借專業經驗對專注行業的信息進行收集、整理、加工和傳遞， 為信貸決策、管理提供支持；（2）在權限內直接開展項目評估工作。依照貸款管理制度，根據評估授權，對貸款項目進行客觀公正、科學規范、獨立自主的評估，最終以評估報告給出結論，對項目所需信貸資金做出定性判斷（貸與不貸）以及定量判斷（貸多貸少、期限長短、價格高低、擔保抵押等）；（3）主要包括：研究制訂貸款項目評估管理制度、工作程序、評估標準和評估方法， 指導、檢查、督促、考核項目評估工作， 培訓評估人員等；（4）建設有行外專家兼審機構的商業銀行，其還需對外聘項目評估專家的資格審查、選聘、調用、考核和管理等工作。
2、項目評估職能的定位依據。首先由信貸資產管理制度的核心風險管理要求決定， 其基礎是我國的《商業銀行法》和《中國商業銀行貸款管理制度》等文件。其次是由項目管理等學科原理對于項目評估體系所要求的組織結構和框架的規范性決定。項目評估作為信貸業務的必須環節，應按照與信貸部門平行設立原則組建， 必須建立以一級法人為核心的、分級授權管理的體系。以中國建設銀行為代表的國內商業銀行已經在一級分行設專職評估部門，按照授權開展項目評估工作，在大量培養專業評估人才的同時，也開始嘗試聘請系統外專家參與項目評估審批。
四、商業銀行貸款項目評估部門運行的相關事項
1、確立評估部門的評估權限是其基礎的制度保證：（1）評估部門應該被授予貸款項目的評估權。同時，上一級部門以項目規模、貸款金額、貸款期限等作為依據向下授權。（2）授予評估部門在評估過程中獨立行使職責的評估權，不受任何部門和個人干預。（3）授予并尊重評估部門對所評估項目的否決權。
2、理順信貸與評估部門之間的關系。只有準確、合理地界定兩者的權、責、利，才能減少貸款管理過程中的責任盲區，充分協調兩部門達到協同配合防范控制信貸風險、提高信貸資產質量的目的。
3、建立貸款項目決策的雙向權力制衡機制。評估部門成立后， 其做為信貸部門與審批部門承上啟下的環節，應制定規則， 以形成責權的雙向制衡機制。一是信貸部門須尊重評估部門的權力， 對未經評估的貸款項目， 不得發放貸款；對經過評估部門評估被否決的項目，貸審部門不得審批。而評估作為貸款項管理過程的中間環節， 不能界入項目的前期準備， 包括調查立項、篩選等過程；二是除不可抗力的因素外，評估部門應對所評估的貸款項目和所作出的評估結論承擔一定的評估責任；三是審批部門對評估部門的評估報告和評估結論如有異義， 可令其復評。
現階段，商業銀行信貸體制能夠制訂和建立信貸部門立項、評估部門評估、審批部門審批的三位一體的商業銀行信貸資產操作系統，從制度上規范貸款立項、評估、審批行為， 保證項目貸款的質量，將商業銀行的信貸風險降到最低 。而作為專業專注的評估部門，是銜接信貸和審批部門的重要一環，其未來發展方向應該是實現專家評估制度， 走專業化、電子化、系統化、市場化的道路， 從根本上實現評估方法的科學性， 提高評估結論的準確性， 樹立評估工作的權威性。
參考文獻：
[1]繳秀民.銀行固定資產貸款項目評估實務.中央編譯出版社
抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數（變量S，變量T）
最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。
三、小結
通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。
參考文獻:
[1]馬慶國.管理統計——數據獲取、統計原理、SPSS工具與應用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).
抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數（變量S，變量T）
最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。
三、小結
通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。
參考文獻:
[1]馬慶國.管理統計——數據獲取、統計原理、SPSS工具與應用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).
關鍵詞：世界銀行；項目評估體系；貸款
在借款國完成項目準備的各項工作、提出項目報告書之后，世行就著手對項目進行評估。項目評估的主要依據是借款人在項目準備階段所完成的各種材料，如可行性研究報告、項目實施計劃、項目運行計劃、環境影響評價報告、移民安置規劃報告等、評估往往要進行實地考察，以全面、系統的評審項目的各個方面，對項目的評審與檢查主要集中在六個方面：技術、機構、經濟、財務、環境與社會。
1.技術方面
世行在評估項目的技術可行性時候，要求項目設計合理，在工藝上處理得當，并且符合一般公認的標準。技術評估涉及到工程設施的規模、選址和具體布置等問題，擬采用的設備和運行方式，以及執行項目是否符合實際情況，達到預期產出水平的可能性多大等。另外，項目評估團還將詳細考察技術代替方案、擬采用的解決措施以及預期效果等。
技術評估的關鍵是審查費用的估算和氣所依據的工程技術數據是否合理，分析這些估算是否為項目可能遇到的自然風險和物價風險留有余地。技術評估還要審查項目采購工作的安排是否符合世行的要求，工程監理與咨詢服務是否安排妥善，并審查項目對人和自然環境的潛在影響，務必使得不利影響得以控制或者盡量減少。
2.機構方面
世行特別重視項目執行機構的組織與管理。世行認為，無論資金流動和物質設施建設的價值有多大，從長遠的角度來看，其重要性都不如建立一個健全的機構體系。實踐證明，一個國家的組織機構、人事制度、工資待遇、管理體制等對于項目計劃的制訂和實施具有非常重要的影響。因此，世行在進行項目評估時候，要求項目具備以下條件：
合理的內部組織機構
擁有一定水平的、能夠勝任工作的管理人員與一線人員
合格的技術人員
必要的培訓設施
有效的信息交流渠道，并與本國有關部門保持良好的協作關系
在項目管理上能夠使用網絡分析法、計劃評審法、層次分析法等科學方法
在必要情況下改變項目的政策及實施內容的能力
3.經濟方面
通過幾個互為替代的方案的效益費用分析從而選擇最優的開發方案，并評價項目實施對國民經濟產生的影響，世行對這種效益成本分析在評估階段做最后的審定與評價。經濟分析需要注意以下四點
從宏觀的角度分析項目對國家開發目標所做的貢獻
從項目對社會同的有用產品和服務及項目所耗用的全社會有用的資源才考察項目的效益和成本
要使用影子價格、影子匯率、影子工資和贖回折現率等社會參數，以消除貿易限制、稅收、補貼等政策性因素對成本和效益的真正經濟價值的歪曲
運用經濟凈現值、經濟內部收益率、經濟效益費用比等指標來評價項目優劣
4.財務方面
世行進行項目財務評估的一個重要目的就是要保證項目的實施有充足的資金來源。世行一般不貸給項目所需的全部費用，而只提供項目所需外匯部分的費用，項目所需的其余費用要國內配套資金或其他來源如聯合貸款解決。借款國應擬定一個具體的項目資金安排計劃，以保證按時提供項目實施過程中所需的資金。世行在進行評估時要對包括世行擬提供的貸款在內的全部籌資計劃進行審查確定。
對于盈利性項目，世行的財務評估還要考慮項目單位能否償還所有債務，包括世行貸款的本息，是否有足夠的流動資金，以及能否利用其內部資產增值等等。為此，世行在進行財務評估時都要求項目單位提供其全單位的資產負債表、收益表和現金流量表等，并通過這些資料對企業的財務情況進行仔細的分析研究，同時對未來情況作出預測。
5.環境方面
環境分析的內容因項目性質和類型不同而各異。一般來說，存在兩方面的環境問題，一是由于自然資源利用不當，使得生態惡化，例如農林牧業的過度開發利用，使大面積的植被受到破壞，造成水土流失、土地荒漠化以及氣候異常等問題，這類問題被稱之為生態環境問題。我國黃土高原地區的生態破壞與水土流失問題就屬于這種類型。二是指工農業生產和人類生活排放的廢物超過環境的自凈能力而引起的環境污染，如空氣污染、水污染和廢物污染等。一般來說，發展中國家以前者居多，發達國家以后者為甚，我國是發展中國家，技術經濟落后，這兩類環境問題都兼而有之，而且情況十分嚴重，環境治理與環境污染控制任務艱巨。因此，新上的建設項目包括世界銀行貸款項目必須十分注意環境保護工作。
6.社會方面
在社會方面，主要對項目的社會效益進行評估，如項目對移民、社會就業、婦女與少數民族權益，人民生活狀況，公眾的參與、社區的組織、地區發展平衡、項目引發的主要社會矛盾及其解決方法的影響。
7.項目評估報告
項目評估報告是世行工作人員評估項目內在質量的技術性報告，它是世行批準項目貸款的主要依據（但不是貸款簽署的法律性文件）。另外，由于項目評估報告識別了項目實施的關鍵性因素，它為世行和借款人監督項目的實施起到了指導性作用。項目評估報告主要包括以下內容：
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地產引起不可移動性和保值增值性，成為銀行最理想的中長期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對抵押房地產進行估價，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產評估。我國在房地產評估理論和實務方面的研究相對滯后，實踐中亦存在著多方面的問題，如評估的時點性、選擇方法不當同融資本身的長期性相矛盾，抵押物產權瑕疵、業務銜接不合理等。因此，健全作為聯系房地產市場和銀行金融風險紐帶的房地產抵押貸款評估體系就顯得十分重要。
一、房地產評估中存在的主要問題
（一）估價方法的選擇問題
房地產估價常用的三種方法是成本法、市場比較法和收益法，估價人員應以實際情況為依據，來對估價方法進行合理的選擇。其中市場比較法的本質是將近期類似房地產交易價格作為向導來實施的評估。當房地產市場過熱，其交易價格持續超出實際價格合理范圍時，此種方法估算的抵押物價值必定比其真實價值要高，銀行貸款發放額度自然擴大。當房地產市場回歸理性，其交易價格又會重新回到合理范圍內，這時抵押物實際價值逐漸顯現，導致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會導致將來大量的壞賬、呆賬。
（二）估價特點同融資長期性相矛盾
房地產估計的一個顯著特點就是時點性，即很大程度上是對當前價格狀態的評估對象作出判斷，大致市場比較法的廣為應用，使得在對房地產抵押物進行評估時，多是以當前市場景氣度為依據來對抵押貸款價值高低作出判斷，而對抵押物未來成交價格變化則相對忽略。房地產抵押貸款償還周期伴隨著數個房地產的經濟周期，房地產市場繁榮時期發放抵押貸款，確定的貸款發放額度易高于抵押物長期均衡價值估價。當房地產市場一旦進入蕭條或衰退時期，抵押物市場價格便會低于評估結果。此時，如果借貸方理性違約或無力按期還款，就很可能對銀行資產的安全性形成沖擊，誘發金融風險的形成，甚至爆發金融危機。
（三）估價機構同銀行業務銜接問題
各商業銀行曾下設房地產評估部，但隨后逐漸被分離出去，轉而委托專門估價機構來對抵押物進行評估。此種情況下，評估機構同銀行業務的銜接好壞十分重要。當前，我國銀行中懂得估價程序和方法的技術人員不多，評估機構中人員對銀行放貸細則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對估價結果有效地利用起來。暫且不談抵押貸款比例的確定問題，就當前這種膚淺又簡單的銜接模式，就導致了估價工作客觀性和科學性的大程度降低，致使金融風險的增加。
（四）抵押物產權瑕疵問題
房地產不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯系的地下改良物，以上組成部分的衍生權利亦包含其中。因此，抵押物產權的明晰性將對對房地產抵押價值的高低與實現產生直接影響。于福利分房的基礎上，我國又進行了住房制度改革，房地產產權結構和類型較為復雜，產權不全或產權多元化的房屋數量較多，這一定程度上增加了房地產評估的難度。如果抵押物產權本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現價值將大大低于抵押價值，金融風險進一步增加。
二、基于房地產評估的銀行金融風險防范策略分析
（一）創新完善現有評估方法
在我國，因抵押物處置同抵押物評估間存在脫鉤關系，一般規定抵押物評估報告的有效時間為期一年，這一年當中房地產市場的變化是巨大的，如這時對抵押房地產進行處置，評估價值和抵押物限制就會形成相當的差異。因此，應對國外的評估理論和評價方法加以借鑒，不斷創新和完善現有評估方法，使其同我國當前國情和房地產自身特點相適應。
（二）強化評估人員抵押貸款業務認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性則責任性據頂了其在掌握評估理論和評估方法的同時，還必須對銀行抵押貸款業務有深刻的理解，一般來講，評估人員應加強對權利義務、還款計劃及相關手續和費用等方面內容的認知。
（三）完善制度，建設統一的行業協會
一些評估機構的工作不認真，出具的評估報告不負責任，其中一個重要原因就是評估制度的缺失。因此，制定完善房地產相關評估制度十分必要，應作為評估行業主管部門的重要任務來抓；因當前各部門的評估程序和評估標準不統一，這就造成了統一標的物在評估結果上有著較大的差異，弱化了房地產評估的權威性。因此，建設統一的行業協會是目前的一項重要任務，起到協調各部門職能的作用；此外，評估協會和評估行業主管部門還應進行制度的完善，提倡競爭的公平性，來杜絕行業壟斷行為，促進評估機構、行業協會、行業主管部門等各方互動的良性發展。同時，行業管理協會和評估行業管理部門還應建立統一的地區房地產市場信息數據庫，從而為房地產行業的健康發展提供依據。
(四)銀行抵押貸款估價管理方面
中國銀行對于抵押物評估價值尚未確立有效的審核制度，對于評估結論的價值和內涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強化對抵押物評估報告及報告出具相關評估機構的審核，從而正確對評估報告作出正確的判斷；銀行在房地產貸款的過程當中，了解和擁有評估機構質量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽好、資質高、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，從而銀行金融風險的防范創造條件。
三、總論
Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.
Key words: real estate assessment; mortgage appraisal
中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：
房地產抵押的行為中，借款人一般是以房地產抵押的形式來向銀行申請貸款的。銀行是按照房地產評估價值的一定比例向借款人放款的。評估機構則根據評估價值的一定比例向客戶收取評估費用。這個過程中，房地產評估價值的高低是各方關注的焦點。銀行為控制貸款風險，通常要求估價機構按照“謹慎原則”進行估價。
房地產的抵押價值評估關系到方方面面的利益，價值評估的目的是保障抵押權人、擔保人、抵押人的利益，甚至是金融行業的利益。房地產的抵押評估結果是合理的，就能夠保護其應有的權利，合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度。就國家而言，正確的房地產抵押價值評估結果有利于房地產金融業務的良性循環和金融服務的擴大，促進房地產業與金融業的健康發展。
1、目前房地產抵押評估中存在的問題
1.1對于抵押人來說，抵押權的目的不是取得或變賣土地使用權而是提供債務履行擔保。土地使用權設定抵押權時，評估的目的不是土地使用權本身的價格，而是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格。而被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款金額，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。
“抵押土地在估價時點的市場價值”就是土地抵押價值，“等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優先受償款”，優先受償權已在土地抵押價值的內涵中扣除，考慮變現能力，再把各種訴訟費用和稅費考慮在內，本身資產的價值和市場交易價值就打了折扣。在目前的金融機構中發放貸款仍以過去的折扣率（50%～70%）發放貸款，過去之所以會有這樣的折扣，根據銀行系統的規定，折扣風險包含了房地產預期風險、違約風險和處置稅費等抵押期間的所有風險，扣除風險后的房地產價格就是在抵押期內能夠保障債權安全的抵押價格。抵押物變現時產生的價格減損，和上繳稅費都應考慮在內，這樣以免抵押人的利益收到損害。在價值扣減中需要避免有重復的內容，如有重復的內容，后果將是估價對象的抵押價值遠遠低于市場價值，甚至遠遠低于其變現價值。
1.2缺少專業評估知識的信貸人員,對房地產的價值就無法準確的估算。房地產評估的專業性較強，要有一些基礎的理論知識和實踐的經驗。有時候在評估房地產時由于知識或是資料的限制，信貸人員在做內部評估時較難判斷出房地產客觀合理的價格。有的信貸人員不熟悉《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，所以不能正確地判斷房地產的合法性和抵押的有效性。不同性質的房地產的價值也是有很大區別的。對法律的不熟悉直接會導致抵押無效或是缺值。
1.3土地資產再抵押評估問題
有這樣一種情況存在使得抵押權這一土地他項權力不再存在，那就是當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束。此時，已撤銷抵押的地產與未抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地產評估價格為 100 萬元，按銀行抵押貸款率70％計，可以貸款 70 萬元，而抵押人第一次貸款30萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過 40萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。在這樣的一種情況下評估報告需要重新評估：在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，就需要重新評估，否則將會使某一相關方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。
1.4銀行和評估機構在評估上銜接缺失
現在銀行和評估機構存在的問題就是，在評估的機構中評估人員對于銀行的操作和業務的品種不夠熟悉，而在銀行中放貸的工作人員對于評估的技術和理論知識同樣的缺乏。這樣直接導致了和出現了以下兩方面的情況。
一是銀行是否拿到了符合銀行規程的評估機構提供的評估報告：再就是拿到評估報告后能否能正確的理解和使用評估報告。評估機構評估出抵押物現狀下的公開市場價值，銀行按公開市場價值的 50%～70% 作為貸款額，這是目前在評估實務中最為普遍的情況。這種簡單的銜接模式不僅增大了評估機構的評估風險，也使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制。
1.5選用抵押價值類型
在我國現階段土地抵押貸款大抵可以分為兩類。一類土地抵押貸款為房地產開發商的開發項目。另一類則是工商企業的流動資金貸款。兩者在貸款的形式上是不同的，違約的風險大小，程度也是各有不同。在估價時點上應該依照不同的抵押貸款形式確定不同的估價時點。
評估報告是有時效性的，一般為半年或一年。在半年或是一年時間到期后，銀行是需要更換評估報告的。把估價的時點確定為當前的估價時點，在操作上有所便利但是在理論的解釋上卻增加了難度。存在的選用價值類型的問題，實際上和估價時點的確定問題是相同的。
2、改進房地產抵押評估工作的建議
2.1評估人員職業道德水平需要提高。作為房地產評估人員不僅要有豐富的實踐經驗，扎實的專業理論知識，更需要在職業道德上保證表現良好。因為一名評估人員只具備估價的理論知識，豐富的經驗是遠遠不夠的，優良的職業道德才能客觀公正的做出正確地評估。一但評估的價格不客觀不公正時，就會損害到當事人的利益，同時給銀行信貸的資金造成風險。
2.2要做到公平、客觀和誠實。在估價時不弄虛作假，要量力而行，在評估中如感到自己的專業能力難以完成一項房地產估價時，應該請本估價機構中其他資深估價師來協助完成。保密原則也是作為評估人員應具備的品質，評估中知悉的涉及委托方商業機密要做好保密工作，資料妥善的保管，不得將資料外泄和公開相關的內容。還有一點需要注意的是，應保持獨立的估價，回避自己的親人朋友，和其他關系的關系人。
3、明確產權和抵押標的權屬
明確產權是非常重要的工作之一，房地產的交易轉移的是有關房地產的產權所有權和使用權或是其他的權益而并非是房地產的本身，這是由于房地產自然地理位置的固定性決定的。我們在評估中也是就這些無形的權益進行價值的評估。在評估前假如房地產抵押標的權屬不清，將會給評估的工作人員和抵押權人造成很大的風險。而且還可能根本失去房地產抵押的實際意義。所以產權是否明晰在評估中有著至關重要的作用。評估人員在進行評估時首先要看的就是抵押標的權屬是不是符合國家的法律和法規，是否在有關的單位進行了產權的登記，是否有權屬的爭議，是否取得房地產權屬證書。這些都屬于在房地產抵押評估時，應收集的資料，作為評估的依據。
4、結束語
目前房地產估價活動中存在諸多不規范行為，其中高估現象尤為普遍，嚴重損害了銀行等金融機構的利益以及估價行業自身的信譽與形象，增加了房地產金融風險。
參考文獻
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中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0112－02
近一段時間以來，為遏制房地產價格持續增長，國家從宏觀調控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率、房產交易契稅等，各商業銀行對房地產開發貸款亦持審慎態度。其實，排除經濟危機影響，單就房地產開發貸款自身而言就存在較高風險，對銀行而言，房地開發貸款的風險不容忽視。
一、房地產開發貸款的風險成因
房地產開發貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產開發企業在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產開發企業的市場空間。從房地產開發的現實情況分析，絕大多數房地產開發企業都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續取得土地使用權之后，能夠推進開發的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發的部分房產抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產開發項目。換句話說，開發商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產項目。房地產開發商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發的風險間接轉移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產開發商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產，而在建工程抵押系土地連同其上房產的價值。也就是說，開發商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產的價值是不匹配的。房地產進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優先權得到受償?？梢娫谕恋厥褂脵嘀貜偷盅旱那闆r下，銀行貸款全部收回只能寄托房產價格的持續走高，而不是土地資產單獨變現的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現變化，相關風險便會顯現。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產開發企業來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發商在房地產價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續更大的建設項目，導致銀行貸款出現風險。如何控制開發商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產銷售環節建立起真正有效的保障和監管機制，現實中銀行對于開發商大肆出售房產的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發商銷售房產就不能收回貸款，允許開發商售房又擔心開發商擴大開發項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
二、訴訟及執行過程中的風險
房地產開發貸款出現風險后，大多數銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產開發貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執行中仍然存在諸多風險。
（一）抵押房產被出售的風險
在房地產開發貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優勢，這種優勢來自開發商為融資需求將房產抵押給銀行或將在建工程為銀行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現其他風險。
（二）工程款優先受償的風險
2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優先受償權優于抵押物和其他債權。應當說，最高人民法院做出上述規定，從根本上說是為了防止開發商拖欠農民工工資，充分保障其合法權益，因為生存權是高于一切權利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發商拿來作為逃避銀行追索債權的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行中案外人C集團股份有限公司卻提出執行異議，認為被執行人B房地產開發有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執行異議，但是開發商與承包方惡意串通，拖延執行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評估環節中的風險
除上述實體階段出現法律風險外，實務中不少開發商利用評估環節惡意阻撓法院強制執行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產開發有限公司申請強制執行，但在執行過程中，被執行人D房地產開發有限公司以抵押房產中存在無產權證明但有使用價值的房產未作評估為由，認為房產價值評估過低，要求重新評估。執行法院認為被執行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產價格的基準時間進行了調整，致使房產的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現的難度，也直接影響了債權的現金受償。另外，執行實務中還存在開發商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產貸款案在第二次拍賣時又被執行法院叫停，理由是被執行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執行資產進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產，那么該資產的價格因申請人怠于行使權利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產評估后的第一時間內已申請拍賣，故不存在人為原因導致評估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執行實務問題，執行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執行拍賣資產的時間人為延期，增加了風險。
三、應對措施
鑒于房地產開發貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執行力度，盡量回避執行過程中可能出現的社會矛盾，是應對房地產開發貸款風險的重中之重。具體措施如下。
（一）提級指定執行的靈活運用
最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第132條明確規定“對下級法院長期未能執結的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執行或下級法院共同執行，也可以指定本轄區其他法院執行。”上述規定針對的是下級法院怠于行使執行權的一種監督程序和具體規定，即提級和指定執行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發商惡意干擾執行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規定，將執行時間達到或超過6個月的案件申請提級或提級后指定執行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執行率。
（二）撤銷權的快速行使
從傳統的民法意義上講，撤銷權屬于形成權，即依照權利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發生變化的權利。形成權的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系?；谛纬蓹嗟姆商刭|，在開發商惡意轉讓抵押房產時，致使據以用作貸款擔保的有效資產被惡意懸空的情況下，撤銷權的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權法》引用且明確規定了房產等大宗不動產也適用善意取得制度的情況下，針對開發商將銀行抵押房產惡意轉讓的行為，銀行在行使撤銷權的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據證明”善意取得人“取得抵押房產并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權，否定開發商與買受人之間的轉讓行為，保護擔保債權不受侵害。
（三）對“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產開發商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉的前提下，對正常進入市場的房產和需要設定抵押的房產做出估算，如果房地產開發商盲目擴大建設規模，將開發房產以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉出現問題，實務中為了敦促開發商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產管理部門出具了《抵押房產可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權的法律事實和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發商銷售房產。房產雖然抵押，但其作為商品的所有權仍然歸開發商，故從這一角度出發，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產管理的角度出發，需要向房產管理部門提供抵押權人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權。房產抵押在《物權法》及《擔保法》中均明確規定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質意義在于允許將抵押房產銷售后歸還貸款，在抵押債權實現后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產，歸還貸款。《擔保法司法解釋》第67條規定“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規定也可以看出，抵押人轉讓抵押物僅需通知抵押權人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權在抵押物轉讓情況下，對抵押物予以追及的權利。
第三，轉讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權設定后，抵押人的所有權并未喪失，只要不影響抵押權人的優先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。抵押人所有權行使的限制，只是受抵押權追及效力的限制，而不是債權人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權人的銀行當然可以行使相關權利，主要包括：
一是撤銷權的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規定，抵押人轉讓已登記的抵押房產應具備三個條件：通知作為抵押權人的銀行；告知買受人房產已抵押情況；轉讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉讓行為無效。
二是物上代位權。作為抵押權人的銀行行使物上代位權的方式主要是要求抵押人轉讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權。但現實的問題在于，作為抵押人的開發商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權行使受到限制。
