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第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十三條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第二條 在本省城市規劃區國有土地范圍內，取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守《房地產管理法》和本辦法。
第三條 縣級以上人民政府房地產管理部門負責本行政區域內房地產業的行業管理，未設房產管理部門的，由建設行政主管部門負責。其主要職權是：
（一）貫徹實施相關的法律、法規和政策，制訂房地產業發展規劃；
（二）指導、管理城鎮國有土地使用權有償轉讓和開發利用工作；
（三）負責房產登記發證、歸口物業管理；
（四）指導房地產開發經營和房屋商品化工作，規范房地產市場；
（五）指導、推進城鎮住宅建設，參與指導城鎮住房制度改革；
（六）依法查處違反房地產業管理規定的行為；
（七）行使法律、法規和本辦法規定的其他職權。
第四條 城市土地資源和地政、地籍工作的統一管理，城市土地的征用、劃撥、出讓和土地使用權的登記發證工作，城市土地權屬糾紛和土地案件的查處，以及本辦法規定的涉及城市土地管理的其他工作，由縣級以上人民政府土地管理部門負責。
第五條 經省人民政府批準，有條件的市、縣可由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作。
第二章 房地產開發用地
第六條 房地產開發用地，可依法通過土地使用權出讓或劃撥取得。
第七條 市、縣土地管理部門依據省人民政府下達的房地產開發用地控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，由城市規劃、建設和房產管理部門簽署意見并經本級人民政府審查同意后，報省人民政府批準，由省土地管理部門下達執行。
第八條 土地使用權出讓必須有明確的建設項目。
對擬出讓的土地，由市、縣城市規劃管理部門審查選址、布局及規劃設計條件，建設行政主管部門確認開發項目和審查開發項目的城市基礎設施配套條件；房產管理部門審查拆遷安置方案和該地塊上房屋產權歸屬。市、縣土地管理部門根據城市規劃、建設、房產管理部門的審查意見，提出土地使用權出讓方案，報經有批準權的人民政府批準后組織實施。
第九條 土地使用權出讓，由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂書面合同。土地使用權出讓合同應符合國家制定的規范文本的要求。
第十條 土地使用權出讓金必須全額上繳財政，列入預算，專項用于城市基礎設施建設和土地開發。
第三章 房地產開發
第十一條 房地產開發項目經批準立項后，建設行政主管部門應當組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產開發項目建設條件意見書》，作為項目建設的依據。
房地產開發項目，應當通過招標、拍賣等方式確定開發者。
第十二條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地，并按照出讓合同約定的期限完成開發項目建設。
超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，報經有批準權的人民政府批準，由土地管理部門宣布無償收回土地使用權。因不可抗力造成動工開發遲延的除外。
第十三條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家和省的有關標準和規范，并按質量驗收標準驗收。
房地產開發項目竣工后，由市、縣建設行政主管部門組織城市規劃、土地管理、房產管理、工程質量監督等有關部門和單位進行綜合驗收。經驗收合格后，方可交付使用。
參加開發項目綜合驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。
綜合驗收包括以下內容：
（一）規劃要求是否落實；
（二）基礎設施和配套公用設施是否建設完畢；
（三）單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是否完備；
（四）拆遷補償安置方案是否落實；
（五）需要驗收的其他事項。
第十四條 開發企業在工程的開發建設中，必須加強質量管理，建立質量保證體系，保證工程的使用功能符合設計要求，并向用戶提供使用、保養和維修說明。
開發企業必須對其開發的房地產承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的，負責賠償。
開發企業與勘測、設計、施工等單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定執行。
第十五條 設立房地產開發企業，應當按《房地產管理法》規定辦理注冊登記。
房地產開發企業在領取營業執照后的三十日內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申報確定資質等級和業務范圍。
第十六條 各級人民政府應根據社會、經濟發展水平，實施安居工程和經濟適用住宅的建設，鼓勵房地產開發企業開發普通居民住宅，逐步改善居民的居住條件。
第四章 房地產交易
第十七條 房地產可依法轉讓、抵押、租賃。
第十八條 房地產交易，應當由房地產價格評估機構進行價格評估（國家定價的除外）。
房地產交易當事人可依據評估價格協商擬定成交價格。
第十九條 房地產當事人轉讓、抵押房地產或者出租房屋的，在合同簽訂后的三十日內，持合同、土地使用權證、房屋所有權證、當事人的合法證件、價格評估報告等有關文件，到房產管理部門辦理交易登記手續。房產管理部門就地產涉及的權屬問題交由土地管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。
房地產權利人轉讓房地產，應向房產管理部門如實申報成交價。房地產轉讓的成交價格，可在辦理交易登記手續時一同申報。
房產管理部門應及時向有關部門通報房地產交易登記和價格申報的情況。
第二十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，需要辦理土地使用權出讓手續的，在向房產管理部門申請轉讓登記的同時，向土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應按本辦法第十九條的規定辦理手續，并將轉讓房地產所獲收益中的土地收益按國家和省的規定處理。
（一）經城市規劃行政管理部門批準，轉讓的土地用于建設《房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國家和省的住房制度改革有關規定出售公用住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
第二十一條 房地產開發企業預售商品房，必須符合《房地產管理法》的規定，并向市、縣房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
開發企業與承購人簽訂商品房預售、銷售合同，均須使用國家制定的規范文本。
第二十二條 房地產抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期內應當保持抵押物的安全、完好。抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十三條 有下列情形之一的房地產可以設定抵押權：
（一）以出讓方式取得的土地使用權；
（二）依法獲得所有權的房屋及其占有范圍內的土地使用權；
（三）依法獲得的房屋期權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第二十四條 有下列情形之一的房地產不得設定抵押權：
（一）通過劃撥方式取得的土地使用權，未經有批準權的人民政府批準允許轉讓，或者尚未建有地上房屋及其他附屬物的；
（二）文物建筑或有重要紀念意義的其他建筑；
（三）已出租的公有住宅和公益事業用房；
（四）未依法登記領取權屬證書的房地產；
（五）依法列入拆遷范圍的房屋；
（六）依法不得設定抵押權的其他房地產。
第二十五條 有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分房地產抵押物：
（一）債務人未依法履行到期債務的；
（二）作為公民的債務人死亡，無人代為履行到期債務的；
（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒不履行到期債務的；
（四）抵押人被宣告解散或破產的；
（五）抵押合同約定的其他情形。
第二十六條 抵押當事人經協商以作價轉讓的方式處分房地產抵押物，抵押當事人無法達成轉讓抵押物協議時，以拍賣方式處分抵押物。
抵押權人處分抵押物前，應當書面通知抵押人。抵押物為共有或者已出租房地產的，還應當同時通知共有人或承租人。
第二十七條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標準的；
（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
（八）法律、法規禁止出租的其他情形。
第二十八條 房地產中介服務機構應當按《房地產管理法》規定辦理注冊登記。
房地產價格評估機構在領取營業執照三十日內，應當分別到所在地的市、縣土地管理部門、房產管理部門和物價部門登記備案。
全省房地產價格評估人員專業資格認證工作，由省建設行政主管部門和人事行政主管部門負責。
第五章 房地產權屬登記管理
第二十九條 土地管理部門和房產管理部門依法核發的房地產權屬證書，是房地產權利人依法經營、使用或處分該房地產的唯一合法憑證。
土地使用權證書和房屋所有權證書，分別由省土地管理部門和建設行政主管部門統一印制。
第三十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記，經土地管理部門核實，由本級人民政府頒發土地使用權證書。
第三十一條 在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，在取得商品房竣工驗收證明之日起三個月內，房地產開發企業應當憑土地使用權證書及有關文件向所在地的市、縣房產管理部門申請登記，由市、縣房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
第三十二條 已確認權屬的房地產發生轉讓（買賣、贈與、交換、繼承）、析產和合并或者由企業投資入股、聯營、兼并等變更及現狀變更時，應當向市、縣房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級土地管理部門核實，由本級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
第六章 法律責任
第三十三條 違反本辦法，將未經驗收或驗收不合格的房地產轉讓或交付使用的，由市、縣建設行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以并處開發投資額1％至5％的罰款。
第三十四條 違反本辦法，房地產開發企業未到建設行政主管部門確定資質等級和業務范圍，擅自從事房地產開發業務或不按資質等級和業務范圍擅自擴大業務范圍的，由市、縣建設行政主管部門處以開發投資額1％至5％的罰款。
第三十五條 違反本辦法，不申請房地產交易登記，不申報房地產轉讓成交價、瞞報或者作不實申報的，由市、縣房產管理部門責令限期補辦登記手續、申報成交價，可以并處罰款。屬于未申請房地產轉讓、抵押登記的，處以房地產評估價格1％至5％的罰款；屬于未申請房屋租賃登記的，處以月租金十倍以下的罰款；屬于未申報成交價的，處以轉讓房地產評估價格1％至2％的罰款。
第三十六條 違反本辦法，未付清土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或者未按照出讓合同約定進行投資開發，轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。
第三十七條 違反本辦法第二十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處出讓金額5％至10％的罰款。
第三十八條 違反本辦法的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處預售商品房價格1％至2％的罰款。
第三十九條 違反本辦法，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處一萬元至五萬元的罰款。
違反本辦法，取得營業執照后未分別到土地管理部門、房產管理部門和物價部門登記備案的，不得從事房地產中介服務業務，其中介服務業務行為無效。
第四十條 違反本辦法，未進行房地產權屬登記的，分別由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續，并處以房地產評估價格5％的罰款。
當事人利用非法手段獲得房地產權屬證書的，由發證機關收回房地產權屬證書或宣布其房地產權屬證書作廢，并處以五千元至一萬元的罰款。造成他人損失的，應負賠償責任。違法印制、仿冒、仿造房地產權屬證書構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，沒收違法所得，并按照情節，給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。逾期不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第四十三條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本辦法執行。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章 中介業務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二條 本辦法適用于本市行政區域城鎮房地產交易活動。
涉外房地產交易，除法律、法規另有規定外，亦適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產交易，是指房屋和該房屋占用的國有土地范圍內的房地產轉讓、房地產租賃、房地產抵押和房屋典當及其他經營活動。
第四條 承德市房產管理局是全市房地產交易管理工作的行政主管部門，縣（自治縣）房產管理局或城鎮局分別主管本行政區域內的房地產交易工作。其主要職責是：
（一）貫徹執行國家房地產交易市場管理的法律、法規和規章；
（二）指導房地產交易活動；
（三）對商品房屋預售實施管理；
（四）培育和完善房地產中介服務體系，對房地產咨詢、價格評估和經紀機構實施行業管理；
（五）會同有關部門查處房地產交易活動中的違法、違章行為。
第五條 市、縣（自治縣）房地產行政主管部門設置的房地產市場管理處、所是該行政區域內房地產交易管理的職能機構，具體負責房地產交易管理的日常工作。
其主要職責是：
（一）制定房地產交易活動規則；
（二）審查交易當事人資格、驗證交易標的物權屬，負責房地產交易登記、鑒證、審批等手續；
（三）負責房地產價值、價格的評估；
（四）會同有關部門調查房地產交易活動中的違法、違章行為，向主管部門提出處理意見；
（五）提供有關房地產交易法律、政策的咨詢服務。
第二章 一般規定
第六條 房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權，實行權利人一致的原則。房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第七條 房地產交易實行成交價格申報和價格評估制度。房地產價格評估應遵循公平、公開、公正的原則。
房地產權利人應如實申報成交價格，不得瞞報、不報。
第八條 進行房地產交易，交易當事人須提交下列證件：
（一）《房屋所有權證》及該房屋占用范圍內的土地使用權證；
（二）當事人的身份證件或法人資格證書。委托他人的，應出示委托證件；
（三）房地產交易契約或合同文本；
（四）共有的房地產，應提供其他共有人同意的書面證明；
（五）商品房屋預售，應出具《商品房預售許可證》；
（六）應提供的其他有關批準文件或證明材料。
第九條 下列房地產禁止交易：
（一）未依法登記領取權屬證書的；
（二）預售商品房未取得許可證的；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；
（四）依法決定收回土地使用權的；
（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（六）房地產權屬有爭議的；
（七）依法公告拆遷范圍內的；
（八）經鑒定確系危房的；
（九）法律、法規另有規定禁止交易的。
第十條 房地產交易，當事人應當簽訂房地產買賣合同、房地產租賃合同，自簽訂合同之日起30日內到房地產交易管理部門辦理交易審批手續。符合規定的，房地產交易管理部門自受理之日起30日內予以辦理。當事人持變更后的《房屋所有權證》，在30日內到土地行政主管部門辦理土地使用權變更登記手續。
第十一條 商品房屋的交易管理按承德市商品房銷（預）售管理的有關規定執行。
第十二條 房地產交易價格低于評估價格的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價計征稅費。
第十三條 房地產交易當事人應按有關規定交納稅費。
第三章 房地產轉讓
第十四條 本辦法所稱房地產轉讓是房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為。主要包括：
（一）繼承房地產的；
（二）買賣、贈與房地產的；
（三）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產或聯建房屋，而使房地產權屬發生變更的；
（五）企業被收購、兼并或合并、破產，房地產隨之轉移的；
（六）以房地產抵債的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第十五條 房地產權屬轉讓，當事人應依法辦理有關權屬變更手續。
第十六條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋建設工程的，應當完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，應當形成工業用地或其他建設用地條件。
轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應持有《房屋所有權證》。
第十七條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報市、縣（自治縣）人民政府審批，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，市、縣（自治縣）人民政府可以決定不辦理土地使用權出讓手續，但轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳同級財政。
第十八條 按照國務院住房制度改革有關規定出售的公有住宅，按照國家有關規定執行。
第十九條 房地產權利人出售租賃期限未滿的房地產時，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。
房地產權利人轉讓按份額共有的房地產時，有權轉讓屬于自己的份額，其他共有人享有優先購買權。
第二十條 房地產轉讓應按照下列程序辦理：
（一）轉讓當事人簽訂書面轉讓合同或協議；
（二）申請登記，交驗證件，申報成交價格；
（三）房地產交易管理部門對提供的有關材料進行審查，并在十五日內做出是否受理申請的書面答復；
（四）房地產交易管理部門核實申報的成交價格，對轉讓的房地產進行現場勘查和評估；
（五）轉讓當事人按規定繳納有關稅費；
（六）核發《房地產交易批準書》。
第四章 房屋租賃
第二十一條 本辦法所稱房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋所有權人出租柜臺、櫥窗、場地或以聯營、合作、承包經營等方式，提供房地產或其附屬設施給他人使用，并直接或間接取得收益的，視為房屋租賃。
第二十二條 房屋租賃，當事人應當簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任條款，以及雙方約定的其他權利和義務。
第二十三條 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向當地房地產市場管理部門辦理登記備案手續。
申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
（一）《房屋所有權證》；
（二）租賃合同；
（三）當事人的身份證件；
（四）其他文件。
出租共有的房屋，須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管的房屋，須提交委托代管人授權出租的證明。
第二十四條 房屋租賃申請經房地產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是房屋租賃的合法證件，禁止無證租賃。
《房屋租賃證》實行年檢制度。
第二十五條 經房屋所有權人書面同意，承租人可以轉租，轉租房屋應簽訂轉租合同，并到房地產市場管理部門辦理登記手續，繳納有關稅費。
未經房屋所有權人書面同意，承租人不得擅自轉租房屋。
第二十六條 房屋租賃的出租人或承租人，一方違反租賃合同，另一方可依法解除租賃合同，造成損失的，違約方應承擔賠償責任。
第二十七條 房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳同級財政。
第五章 房地產抵押
第二十八條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第二十九條 房地產抵押時，當事人應當簽訂房地產抵押合同，并自簽訂之日起三十日內到房地產市場管理部門申請登記。
房地產市場管理部門對當事人抵押登記申請進行審查，符合規定的，應自受理之日起三十日內予以辦理。房地產抵押合同自登記之日起生效。
第三十條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
第三十一條 同一處房地產設定數個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過房地產的總值。
第三十二條 已設定抵押權的房地產，抵押人需翻建、擴建或者改變其用途的，必須經抵押權人書面同意。抵押合同另有規定的除外。
第三十三條 抵押合同有效期內，抵押人未征得抵押權人書面同意，不得對抵押房地產進行權屬處置。
第三十四條 有下列情形之一的，抵押權人可以向房地產市場管理部門申請處分抵押的房地產：
（一）債務人履行到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
（二）抵押人死亡或者宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違反有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第三十五條 房地產抵押期滿，抵押人不能清償債務的，處分抵押房地產所得價款，依下列順序和原則分配：
（一）支付應當繳納的土地使用權出讓金；
（二）支付處分抵押房地產的費用；
（三）扣除抵押房地產應繳納的稅款；
（四）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（五）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；
（六）剩余價款交還抵押人。
同一處房地產設定數個抵押權的，按抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權人有權另行追索。
第三十六條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同終止。
第六章 房地產中介服務
第三十七條 房地產中介服務是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
第三十八條 從事房地產中介服務，應當成立相應的房地產中介服務機構。
第三十九條 設立房地產中介服務機構，應向市房產管理局申請辦理《房地產中介資格證》；憑《房地產中介資格證》分別向工商行政主管部門申辦《營業執照》，向物價行政主管部門申辦《收費許可證》。
第四十條 房地產管理部門對中介服務機構和中介服務人員的資格實行年審制度。
第四十一條 房地產評估，當事人可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由市、縣人民政府房地產行政主管部門的估價機構承辦，其他評估機構評估的，其評估行為無效。
第四十二條 房地產價格評估應依照下列程序進行：
（一）提出申請；
（二）交驗證件；
（三）現場勘估；
（四）綜合作業；
（五）出具評估結果。
第七章 法律責任
第四十三條 有下列行為之一的，由房地產行政主管部門視情節輕重依法給予處罰：
（一）未取得《預售許可證》預售商品房或挪用商品房預售款項的，責令停止預售、責令補辦手續、沒收非法所得，并可處以罰款；
（二）違反本辦法轉讓房地產的，轉讓無效，沒收其違法所得，并可以處以罰款；
（三）出租房屋不按期申請、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦，并可處以罰款；
（四）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
（五）未征得出租人同意、未辦理登記備案手續，擅自轉租的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款；
（六）抵押人擅自出售、出租、交換、贈與或以其他方式處理或處分抵押房地產的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第四十四條 未進入房地產市場進行交易的，交易行為無效，由財稅部門處以補交稅費五倍以下的罰款，具備交易條件的，責令限期補辦手續。
第四十五條 當事人對處罰決定不服的，可依法向作出處罰決定部門的同級人民政府或上一級主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議，不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第四十六條 妨礙、阻撓房地產市場管理人員執行公務，由公安機關依《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條 房地產市場管理人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，情節輕微的，由所在單位或主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二條 在本省城市規劃區內國有土地上從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本條例。
在本省城市規劃區外國有土地上從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，參照本條例執行。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產開發交易管理工作；省土地行政主管部門負責全省房地產開發交易中的土地管理工作。
地、州、市、縣建設行政主管部門或者單獨設立的房管部門按照分級管理的原則和職責分工，負責本行政區域內的房地產開發交易管理工作；地、州、市、縣土地行政主管部門負責本行政區域內房地產開發交易中的土地管理工作。
工商行政管理等部門依法對房地產開發交易的有關活動進行監督管理。
第四條 任何組織和個人有權對房地產開發交易管理工作中的違法行為進行舉報。建設行政主管部門應當認真處理，并負責答復舉報人。
第二章 資質管理
第五條 從事房地產開發、房地產交易實行資格認證制度。
從事房地產開發、房地產交易的企業自取得營業執照之日起三十日內，持下列文件向省建設行政主管部門申請辦理資質證書：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同；
（六）國家和省規定的其他文件。
省建設行政主管部門應當自接到申請之日起十個工作日內予以答復。
第六條 設立房地產價格評估機構應當取得國家或者省建設行政主管部門核發的資質證書。
設立房地產咨詢機構、房地產經紀機構應當經縣或者市建設行政主管部門進行審查，符合條件的，按照國家和省的規定發給資質證書。
第七條 取得資質證書的單位，應當到核發資質證書的建設行政主管部門進行資質年檢。
取得資質證書的單位，符合國家或者省規定的上一等級資質條件的，可以向省建設行政主管部門申請晉升資質等級。
取得資質證書的單位分立、合并后需要繼續從事房地產業務的，應當重新申請辦理資質證書。
第八條 從事土地價格評估的機構，應當持有國務院土地行政主管部門或者省土地行政主管部門頒發的土地估價資質證書，方可承擔相應的土地估價工作。
第九條 從事房地產中介服務的人員，應當取得國家或者省建設行政主管部門核發的執業資格證書或者崗位合格證書，持證上崗。
第三章 開發管理
第十條 房地產開發項目應當根據城市規劃、建設用地計劃和房地產開發年度計劃確定。優先開發城市居民普通住宅、市政公用基礎設施和國家產業政策鼓勵的項目。
房地產開發應當遵守環境保護、文物保護等有關法律、法規。
第十一條 與房地產開發項目配套建設的公用設施、設備、道路、綠化等，在其院落、房屋組團內的，移交小區業主管理；在院落、房屋組團外的，移交項目所在地的縣級建設行政主管部門管理。
第十二條 與房地產開發項目配套建設的學校、幼兒園、商業網點、文體用房，已進入項目開發成本的，所有權歸小區業主所有；未進入項目開發成本的，所有權歸投資者所有。
上款所有權的劃分，由房地產開發項目所在地的縣級以上建設行政主管部門會同物價部門、審計部門審核認定；土地使用權由土地行政主管部門認定。
第十三條 建設行政主管部門應當自受理房屋權屬登記之日起三十個工作日內核發房屋所有權證。
第四章 轉讓管理
第十四條 依法取得所有權的房屋，可以依法轉讓。
本條例所稱轉讓，包括買賣、贈與等。
第十五條 房地產轉讓或者變更，應當向縣或者市建設行政主管部門辦理房產變更登記，并持變更后的房屋所有權證書辦理土地使用權變更登記，經同級土地行政主管部門核實，由同級人民政府更換土地使用權證書。
第十六條 轉讓以劃撥方式取得土地使用權用于經濟適用住房建設的，應當經有批準權的人民政府批準。
第十七條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當在土地使用權變更手續辦理完畢之日起三十日內，持轉讓合同及有關證明文件到建設行政主管部門辦理備案手續。
房地產開發項目受讓人從事房地產開發，應當先取得與所開發項目相適應的房地產開發資質證書。
第十八條 商品房購銷雙方應當簽訂由省建設行政主管部門和省工商行政管理部門監制的《商品房購銷合同》。自合同簽訂之日起三十日內，銷售方應當到房屋所在地的縣或者市建設行政主管部門登記。
第十九條 房地產開發項目轉讓時已經銷售、預售商品房但未交付使用的，項目轉讓人應當及時以書面形式通知購房人。購房人自收到書面通知之日起三十日內有權提出解除原商品房購銷合同。
購房人在三十日內未提出解除商品房購銷合同的，項目轉讓人、受讓人應當與購房人簽訂變更協議。項目受讓人應當在變更協議簽訂之日起三十日內持項目轉讓人、購房人原簽訂的《商品房購銷合同》、變更協議到原《商品房購銷合同》登記機關辦理變更手續。
除項目受讓人與購房人另有約定外，原購銷合同中的各項約定不變。
第二十條 房地產轉讓，轉讓方應當自轉讓合同簽訂之日起三十日內，向房屋所在地的縣或者市建設行政主管部門和土地行政主管部門如實申報成交價格。
第二十一條 預售商品房實行許可證制度。房地產開發企業預售商品房，應當按照本條例第二十二條的規定申請辦理商品房預售許可證。
預售商品房應當向預購人出示商品房預售許可證。
第二十二條 在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業申辦商品房預售許可證，由同級建設行政主管部門核發；但是，在國家工商行政管理部門登記注冊的，以及省外房地產企業進入本省從事房地產開發的，由省建設行政主管部門核發。其中：
（一）預售開發項目總建筑面積在十萬平方米以上的，由省建設行政主管部門核發；預售開發項目總建筑面積在四萬平方米以上十萬平方米以下的，由地、州、市建設行政主管部門核發；預售開發項目總建筑面積在四萬平方米以下的，由縣或者市建設行政主管部門核發。
（二）預售開發項目單項工程建筑面積在五萬平方米以上的，由省建設行政主管部門核發；預售開發項目單項工程建筑面積在二萬平方米以上五萬平方米以下的，由地、州、市建設行政主管部門核發；預售開發項目單項工程建筑面積在二萬平方米以下的，由縣或者市建設行政主管部門核發。
第二十三條 房地產中介服務機構銷售、預售商品房的，應當取得委托書。銷售、預售商品房時，應當向購房人、預購房人出示營業執照、資質證書和委托書等證明文件。
第五章 租賃管理
第二十四條 依法取得所有權的房屋可以出租；委托代管的房屋經房屋所有權人書面同意，可以依法出租。
第二十五條 房屋租賃應當簽訂書面租賃合同。
房屋出租人在租賃期限內轉讓房屋所有權的，應當提前二個月通知房屋承租人；租賃期不滿二個月的，應當提前十日通知承租人。房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同中約定的事項。
第二十六條 房屋承租人在租賃期限內，經房屋出租人書面同意，可以將承租房屋的部分或者全部轉租給他人，并簽訂轉租合同。
轉租期間原租賃合同變更或者終止的，轉租合同隨之變更或者終止。
第二十七條 房屋租賃（含轉租）合同自簽訂之日起三十日內，房屋出租人應當持下列文件向房屋所在地的縣或者市建設行政主管部門辦理房屋租賃登記備案手續。
（一）書面租賃合同；
（二）房屋所有權證書；
（三）當事人的身份證明文件；
（四）法律、法規、規章規定的其他證明文件及資料。
出租共有房屋的，還應當提交其他共有人同意出租的書面證明；轉租房屋的還應當提交原租賃合同；出租代管房屋的，還應當提交委托代管人授權出租的書面證明。
第二十八條 承租人不得擅自拆改、擴建所承租的房屋及附屬物，確需拆改、擴建的，應當經出租人同意，簽訂書面合同，并不得違反國家和省的有關規定。
第六章 抵押管理
第二十九條 依法取得所有權的房屋和其他地上定著物、預購的商品房、在建房地產工程可以抵押。
抵押依法取得所有權的房屋，其所占用的土地使用權應當同時抵押。抵押在建房地產工程，其所占用的土地使用權應當同時抵押。
抵押房地產，抵押人、抵押權人應當簽訂書同合同，并按照有關規定辦理抵押登記。
第三十條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。設定抵押權的房地產價值大于所擔保債權的余額部分，可以在不超出余額部分價值的范圍內再次抵押。
同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況事先告知抵押權人。
以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產，但抵押當事人另有約定的除外。
第三十一條 取得房屋部分所有權的房地產抵押，應當經其他所有權人書面同意。
第三十二條 房地產抵押應當經有相應資質的房地產中介機構評估其價值，但抵押人與抵押權人另有約定的除外。
抵押已出租的房地產的，原租賃合同繼續有效，抵押人應當將租賃情況和抵押情況告知抵押權人和承租人。
第三十三條 以預購商品房或者在建房地產工程抵押的，抵押人應當辦理權屬預登記，登記機關應當在抵押合同上作記載。在抵押期限內抵押人取得房屋所有權證書的，抵押人應當重新辦理房地產抵押登記。
第三十四條 抵押合同變更或者終止，抵押人應當自變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者終止手續。
第七章 法律責任
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發、房地產交易的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第三十六條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上建設行政主管部門責令停止違法活動，沒收違法所得，可以并處相當于已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第三十七條 偽造、涂改、轉讓、出借、出租資質證書、商品房預售許可證書的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以并處違法所得百分之一以上百分之三以下的罰款；逾期不改的，吊銷資質證書或者商品房預售許可證書。
第三十八條 違反本條例規定，未辦理資質年檢或者年檢不合格的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，吊銷資質證書。
第三十九條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處一千元以上五千元以下的罰款或者吊銷崗位合格證書：
（一）未取得執業資格證書或者崗位合格證書，擅自從事房地產中介服務的；
（二）偽造、涂改、轉讓、出借、出租執業資格證書或者崗位合格證書的。
第四十條 違反本條例規定，越權核發資質證書、執業資格證書、崗位合格證書和商品房預售許可證書的，其證書無效，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二章 房地產開發規劃
第三章 房地產開發企業設立與管理
第四章 房地產開發項目管理
第五章 法律責任
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為加強房地產開發管理，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家其他有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。
第二條 凡在本省城市規劃區國有土地范圍內，在依法取得房地產開發用地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的開發活動，必須遵守本條例。
第三條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 縣級以上人民政府（包括地區行政公署，下同）房產管理部門負責管理本行政區域內的房地產開發、房屋產權產籍、房屋質量監督和竣工驗收、城市房屋拆遷、房地產開發企業資質等級審批等管理工作。
縣級以上人民政府計劃、城市規劃、城建、土地、工商、財政、稅務、物價等部門各司其職，配合做好房地產開發管理工作。
第二章 房地產開發規劃
第五條 縣級以上人民政府應當根據經濟與社會發展計劃、城市總體規劃和土地利用規劃，組織計劃、城市規劃、城建、土地、房產等部門編制房地產開發中長期發展規劃，分期組織實施。
第六條 編制房地產開發中長期發展規劃，應當合理確定居住小區和工業區的布局、規模、配套標準及建設進度。要優先開發改造棚屋區以及基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重的區域。
第七條 市、縣人民政府城市規劃部門應當根據房地產開發中長期發展規劃和開發建設需要，提前提供開發項目的控制性詳細規劃和設計條件。房地產開發項目必須按批準的詳細規劃設計進行建設。建設過程中確需調整規劃控制指標和設計條件的，必須報原批準單位審批。未經批準，任何單位和個人不得擅自更改。
第八條 在城市舊城區進行房地產開發，應當遵循疏散人口、增加綠地、完善設施、改善環境的原則和先安置、后拆遷的原則。
開發建設多層住宅必須保持合理的房屋日照間距，新城區住宅日照間距比例不得小于1：1，舊城區住宅日照間距比例不得小于1：0.7.第九條 舊城區改造詳細規劃中的房地產開發用地情況圖應當公開提供給房地產開發企業。
南昌市的重大城市建設和基礎設施建設項目規劃，應當報省人民政府批準。
第三章 房地產開發企業設立與管理
第十條 設立房地產開發企業，應當符合下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）除法律、法規另有規定之外，外商投資企業注冊資金和流動資金均不得低于100萬美元，其他企業注冊資金和流動資金均不得低于100萬人民幣，并應當提供具有驗資資格的中介服務機構出具的驗資證明；
（四）有4名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有專業證書的專職會計人員；
（五）法律、法規規定的其他條件。
第十一條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第十條規定條件的，應當在接到申請之日起30日內予以登記，發給營業執照；對不符合規定條件的，不予登記。
第十二條 房地產開發企業在領取營業執照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房產管理部門備案，并按國家規定申請房地產開發企業資質等級，備案必須提交以下文件：
（一）企業的營業執照復印件；
（二）企業的驗資證明；
（三）專業技術人員的資質證書及聘用合同；
（四）法律、法規規定的其他文件。
第十三條 房地產開發企業必須按其取得的資質等級承擔相應的開發建設項目。未取得資質證書的，不得承接房地產開發項目。
房地產開發企業按資質條件分為5個等級，其資質標準和管理辦法由省人民政府另行規定。
第十四條 核定房地產開發企業資質等級的審批權限按下列規定辦理：
（一）外商投資企業和符合二、三級資質條件的，由省人民政府地區行政公署或者設區的市人民政府的房產管理部門初審，報省人民政府房產管理部門審定；
（二）符合四、五級資質條件的，由省人民政府地區行政公署或者設區的市人民政府的房產管理部門審定；
（三）省屬企業、中央所屬企業由省人民政府房產管理部門審定。
按照國家規定不定資質等級的房地產開發企業，應當核發一次性資質證書。
房地產開發企業資質證書，由省人民政府房產管理部門統一印制。
第十五條 房地產開發企業在本省范圍內跨地區從事房地產開發經營的，應當憑企業營業執照和資質證書，到開發項目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產管理部門登記，并將開發所需項目資金存入當地銀行。
開發項目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產管理部門按前款規定登記后，應當報省人民政府工商行政管理部門和房產管理部門備案。
第十六條 從事商品房開發建設的企業必須按國家規定承擔微利住宅建設任務，具體辦法由省人民政府另行規定。
第四章 房地產開發項目管理
第十七條 房地產開發項目所需土地，必須依法取得國有土地使用權。
因國有土地使用權發生權屬爭議的，必須停止進行開發經營活動，任何一方不得改變土地現狀和破壞地上的建筑物、附著物。
第十八條 房地產開發項目應當推行招標投標辦法。
第十九條 房地產開發項目實施前，縣級以上人民政府房產、城建、城市規劃部門應當向土地部門和房地產開發企業提供《房地產開發項目建設條件意見書》。
《房地產開發項目建設條件意見書》應當包括以下內容：
（一）項目性質、規模和開發期限；
（二）規劃控制指標和規劃設計要求；
（三）基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求；
（四）基礎設施和公益設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償安置要求；
（六）項目經營方式等。
第二十條 房地產開發企業在承接開發項目時，應當到縣級以上人民政府房產管理部門領取《房地產開發項目手冊》。
《房地產開發項目手冊》，用于記錄房地產開發企業在房地產開發項目實施中的主要事項和政府有關管理部門對開發經營活動的審查和處理意見。
發放《房地產開發項目手冊》不得收費。
第二十一條 房地產開發企業在項目開發建設過程中，應當統籌安排配套設施建設，項目占地范圍內的配套基礎設施必須與房屋主體工程同時或者先行規劃、設計、施工和交付使用。
第二十二條 房地產開發項目的設計、施工必須符合國家的有關標準和規定，并應通過招標擇優確定。
第二十三條 房地產開發企業必須保證所開發項目的整體質量?？h級以上人民政府房產管理部門和建設工程質量監督部門必須按國家有關規定對工程質量進行監督檢查。
第二十四條 房地產開發企業必須采取有效措施，確保所開發的項目按期竣工并交付使用。
房地產開發企業無正當理由不得使已經動工的開發項目停工或者拖延施工。
第二十五條 房地產開發項目竣工后，由縣級以上人民政府房產管理部門會同有關部門進行綜合驗收，驗收合格后，方可交付使用。驗收不合格的，承擔開發的企業應當在限期內予以補救達到驗收標準。
綜合驗收合格的條件如下：
（一）符合規劃要求；
（二）配套建設的基礎設施和公共服務設施建設完畢；
（三）單項工程質量驗收手續完備；
（四）拆遷補償安置方案已經落實；
（五）物業管理單位和方式已經確定；
（六）合同約定的其他條件。
第二十六條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）按規定交清全部土地使用權出讓金或土地收益，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
預售商品房，應當簽訂預售合同，并按國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產、土地管理部門備案。
第二十七條 未取得商品房預售許可證的，不得申請刊播、設置、張貼商品房預售廣告，廣告經營者不得為其承辦或者商品房預售廣告業務。商品房預售廣告必須載明商品房預售許可證編號。
第二十八條 商品房的預售款必須用于已經預售的房屋及其有關工程建設，在支付和清償該項預售房屋的全部建設費用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房預售款，致使商品房不能按期竣工的，應當承擔違約責任。
第二十九條 已竣工的商品房在竣工驗收合格后30日內，應當向市、縣人民政府房產管理部門申請確認產權，并領取房屋所有權證。
第三十條 享受國家優惠政策的普通商品住宅必須實行限價銷售。實行限價銷售的，房地產開發企業應當在銷售前，向市、縣人民政府物價部門申報核定。
第五章 法律責任
第三十一條 房地產開發企業違反本條例第七條、第八條第二款規定的，由縣級以上人民政府城市規劃部門按《江西省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》第二十六條的規定予以處罰。
第三十二條 房地產開發企業出賣、轉讓、出租資質證書的，由發證機關沒收其非法所得，并吊銷其資質證書。
第三十三條 未按本條例取得資質證書，擅自進行房地產開發活動的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令改正，沒收其非法所得，處以2萬元至10萬元的罰款，情節嚴重的，并由工商行政管理部門吊銷其營業執照。
第三十四條 房地產開發企業違反本條例第二十四條規定，造成房地產開發項目不能按期竣工的，應當承擔違約責任；給用戶造成損失的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令其賠償損失，降低其資質等級；情節嚴重的，吊銷其資質證書。
第三十五條 房地產開發企業無商品房預售許可證，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動；經審查，符合預售條件的，責令其限期補辦預售手續，不符合預售條件的，責令其限期退還預售款項；并處以該批商品房總造價1％的罰款。
第三十六條 廣告經營單位或者房地產開發企業違反本條例第二十七條規定的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的規定予以處罰。
第三十七條 房地產開發企業交付使用的商品房，因工程質量低劣給用戶造成損失的，由縣級以上人民政府房產管理部門會同建筑工程質量監督部門責令其賠償損失，降低其資質等級；情節嚴重的，處以損失額2倍罰款，吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 罰沒處罰必須使用省人民政府財政部門統一印制的票據，罰沒收入全額上繳同級財政。
第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第四十條 從事房地產開發管理工作的國家工作人員濫用職權，貪污受賄，徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
(一)房地產開發與房地產開發經營
1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。
5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式?！掇r民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規規定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。
(一)關于改變土地用途的規定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金?！?/p>
3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續?！?/p>
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
第二條 本辦法所稱房地產開發項目招標投標，系指將城市規劃區內國有土地上進行房屋及其市政、公用配套設施的綜合開發權，向具有房地產開發資質的企業（以下簡稱開發企業）公開招標，通過公開、公平、公正競爭，擇優選擇開發企業承擔房地產開發項目建設的活動。
第三條 凡在本省城市規劃區內國有土地上進行的房地產開發項目建設，具備一定規模的，均應按本辦法進行招標。具體規?？刂茦藴视筛鞯亍⑹写_定。
第四條 凡持有營業執照和房地產開發資質等級證書的企業，均可在資質等級證書所規定承擔的開發業務范圍內參加投標。
第五條 省建設行政主管部門主管全省房地產開發項目招標投標工作，其主要職責是：
（一）貫徹執行國家有關房地產開發項目招標投標的法律、法規和方針、政策，制定全省房地產開發項目招標投標的有關規定；
（二）指導全省房地產開發項目招標投標工作；
（三）監督重大房地產開發項目招標投標活動。
第六條 縣以上人民政府建設行政主管部門或政府授權的房地產管理部門（以下簡稱房地產開發主管部門）主管本地區的房地產開發項目招標投標工作。其主要職責是：
（一）確定房地產開發招標項目，編制房地產開發項目庫；
（二）組織房地產開發項目建設招標投標工作；
（三）編制招標文件；
（四）監督開標、評標、定標；
（五）監督中標開發企業履行開發項目建設。
第七條 各市、縣房地產開發主管部門可根據項目建設需要，報請當地人民政府或會同有關部門設立招標投標領導小組，協調解決招標投標工作中的重大問題。
第二章 招標
第八條 市、縣房地產開發主管部門應根據城市總體規劃、年度建設用地計劃、房地產開發年度計劃和市場供求等情況，確定房地產開發招標項目，經招標投標領導小組研究后報當地人民政府批準。
第九條 房地產開發項目招標前，房地產開發主管部門應根據建設部41號令《城市房地產開發管理暫行辦法》，會同有關單位編制《房地產開發項目建設條件意見書》，并作為房地產開發項目招標文件之一。
第十條 房地產開發項目招標有以下幾種形式：
（一）公開招標：即通過報刊、電視、廣播等新聞媒體發出招標公告進行招標。
（二）邀請招標：即向符合條件的三家以上開發企業直接發出招標邀請函（招標通知書）進行招標。
（三）議標：即邀請符合條件的兩家以上開發企業以協商的方式議標定標。
第十一條 招標程序：
（一）編制招標文件，招標廣告或發出招標通告書；
（二）房地產開發主管部門對申請投標的開發企業進行資格審查；
（三）投標開發企業向房地產開發主管部門領取招標文件，并按規定辦理投標手續；
（四）主管部門組織投標開發企業勘察現場，解答招標文件中的疑點；
（五）投標開發企業按規定時間密封報送投標書；
（六）房地產開發主管部門當眾主持開標、審查標書、評標，確定中標開發企業，發出中標通知書；
（七）主管部門與中標開發企業簽訂房地產開發項目建設合同。
第十二條 招標文件的內容，應根據公開招標、邀請招標、議標和房地產開發項目的不同特點，分別擬定，一般應包括以下內容：
（一）房地產開發項目投標須知；
（二）房地產開發項目有關批準文件；
（三）房地產開發項目建設條件意見書；
（四）其它必要的文件。
第十三條 主管部門不得擅自改變發出的招標文件，否則，應賠償由此給投標開發企業造成的經濟損失。
第十四條 房地產開發項目招標必須編制標底，標底由房地產開發主管部門會同有關部門根據招標文件，參照國家有關政策規定的經濟標準定額及規范編制。一個開發項目只能編制一個標底。標底編制后，報經招標投標領導小組批準。
第十五條 標底一經批準，應當密封保存至開標時，所有接觸過標底的人員均負有保密責任，不得泄漏。
第三章 投標
第十六條 參加投標的開發企業，應按招標通知書規定的時間報送申請書，并附開發資質證書、營業執照副本、資信證明、企業簡歷、主要業績和投標書。
第十七條 投標開發企業報送的投標書內容，應根據招標文件的內容和要求擬定，一般應包括以下內容：
（一）規劃方案、設計圖紙及綜合說明書；
（二）房屋拆遷安置方式；
（三）項目實施方案；
（四）竣工驗收后的管理模式；
（五）違約責任。
第十八條 投標開發企業對招標文件內容不清楚的，應在投標截止日期十日前向房地產開發主管部門提出書面咨詢，房地產開發主管部門應在接到書面咨詢后三日內作出書面解答。
第十九條 投標書應加蓋開發企業及其法定代表人印章，密封后報送房地產開發主管部門。
第二十條 投標書一經報送，不得以任何理由要求更改。
第四章 評標、定標
第二十一條 房地產開發項目的評標、定標，由房地產開發主管部門邀請各有關單位和專家組成的招標小組進行。
第二十二條 自發出招標文件到開標時間，由房地產開發主管部門根據綜合開發項目的具體情況確定。但一般不得超過兩個月。
第二十三條 招標開發企業報送的標書有以下情況之一者無效：
（一）標書未密封；
（二）未加蓋開發企業及法定代表人印章；
（三）標書送達日期已經超過規定的投標時間。
第二十四條 確定中標開發企業的主要依據是，規劃方案布局合理，市政公用設施配套完善，開發企業的社會信譽好，具備承擔招標項目開發任務的實力，能保證開發項目的工程質量和工期，竣工后管理模式先進等。
第五章 管理與監督
第二十五條 中標開發企業必須自接到中標通知書之日起五日內，與房地產開發主管部門簽訂房地產開發項目建設合同，逾期未簽定的，房地產開發主管部門有權取消其中標資格，并依次另行擇優選定開發企業。
第二十六條 通過投標取得的開發項目，規劃主管部門在核發《建設工程規劃許可證》時，要查驗有無房地產開發項目建設合同，無開發項目建設合同，規劃主管部門不予核發《建設工程規劃許可證》。
第二十七條 在招標投標活動中，玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，按管理權限由有關部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點｡一種觀點認為,根據國務院55號令《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第二款的規定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權,用于公益事業建設｡第二種觀點認為,根據國務院法制辦《關于2001年11月1日以后實施的拆遷,貨幣補償款中包括對土地使用權的補償》的規定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點認為,根據《立法法》的規定,《土地管理法》和《城市房地產管理法》的法律效力高于國務院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權補償問題上應適用《土地管理法》､《城市房地產管理法》,而不應適用其他法律法規｡第四種觀點認為,房地產既是房產和地產的統一體,也是財產權利和實體財產的混合體,因此,應在明確區分被拆遷人房地產中的房屋實體財產和土地使用權財產權利的前提下,才能明確房屋和土地使用權的補償標準,才能分清被拆遷人應獲得多少補償｡在房地產市場價格偏高和土地使用權權益未知的情況下,以房地產市場價格為依據,評估確定被拆遷人的貨幣補償金額值得探討｡因為持第二種觀點的審判人員占多數,所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對此審判結果仍存在疑問｡
本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認為,第一種觀點以國務院55號令為依據,認為應判決被拆遷人敗訴是不妥當的,這顯然是適用法律不當｡因為國務院55號令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規定相抵觸｡第二種觀點直接適用國務院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點適用《土地管理法》審理本案是恰當的,但忽視了拆遷補償中的地價因素｡第四種觀點則道出了房屋拆遷中土地產權評估補償缺失的問題｡
現行房屋拆遷補償評估制度的主要缺陷
法規政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產是房產和地產的統一體,房產和地產密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權,再進行開發建設,從而實現土地效益的最大化｡房屋拆遷的結果之一,就是被拆遷人的土地使用權被收回｡因此,顯化土地使用權的價值,對土地使用權進行補償,對拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關法律對此也有明確規定｡《城市房地產管理法》第十九條規定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的年限和開發土地的實際情況給予相應的補償｡”《土地管理法》第五十八條規定,“有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施城市規劃進行舊城區改造,需要調整使用土地的……｡依照前款第(一)項､第(二)項的規定收回土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償｡”從上述規定可以看出,對房屋拆遷中的土地使用權給予適當補償是恰當的｡但是,從《城市房屋拆遷條例》關于以房地產的市場評估價格確定貨幣補償標準的規定可以看出,該規定沒有體現對土地使用權進行補償的問題｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產管理法》的有關規定不銜接｡雖然國務院法制辦文件明確規定,貨幣補償中包括對土地使用權的補償,但由于對被拆遷人補償中沒有顯化對土地使用權補償的價格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發拆遷雙方很多矛盾｡
土地使用權取得方式不同,地上房屋補償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產是實體財產和財產權利的結合體,房地產權利人擁有的房屋所有權是實體財產,其房屋占用范圍內的土地使用權是財產權利｡由于我國實行的是土地公有制,并且實行土地所有權和使用權分離制度,因此,房地產權利人所擁有的土地使用權是由所有權派生出來的,土地使用權權益的大小,主要取決于土地使用權取得方式､土地使用權面積､土地使用年限､土地區位等因素｡在這些因素中,土地使用權的取得方式是決定因素｡按照房地產管理法律規定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權在合同約定的年期內,土地使用者享有完整的財產權益｡以劃撥方式取得的土地使用權,土地使用者僅享有部分土地財產權益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權不同,其補償標準也應該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規定,以房地產市場評估價格確定貨幣補償的金額,這一規定實際上是以房地產的完全市場價值給予補償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權的房地產價格來補償｡這樣,劃撥土地上的房地產和出讓土地上的房地產就將得到相同的補償,結果是,劃撥土地使用權房地產的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當于出讓金的補償,而出讓土地使用權房地產的被拆遷人理應多得補償,反而卻同劃撥土地使用權的被拆遷戶得到的補償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡
地產價值沒有顯化,地價評估缺位｡房產和地產的地位和價值是不同的,地產在房地產中處于主導和基礎的地位,而房產處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨存在的房屋,但是存在沒有建設房屋的土地｡地產價值是房地產價值的主體組成部分,被拆遷房屋的價值也是如此｡這兩個部分的價值需要通過地價和房價的評估,才能得到準確的數據｡房地產市場價格就是房產價格和土地價格的結合體｡
《城市房地產管理法》確定了房地產價格定期公布制度､房地產價格評估制度和房地產成交價格申報制度｡其第三十三條第二款規定,“房地產價格評估應當遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價､標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估｡”從上述法律規定可以看出,離開了地價和地價評估的房地產價格評估是不完整的,也是不真實的｡房屋拆遷的評估從本質上說,應屬于房地產價格評估的范圍,應當按照《城市房地產管理法》第三十三條第二款的規定,評估地價,顯化地產｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設部《關于房屋拆遷估價的指導意見》,均對地價和地價評估只字未提,只是規定按照房地產市場評估確定貨幣補償的金額｡同時,由于房地產市場評估技術規范不統一､內涵不明確等問題,該規定在實踐中難以有效地實施｡另一方面,由于我國實行房地產評估資質分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評估的管理屬于房產或建設部門,大多數的房屋拆遷評估業務是由房產評估機構承擔的,因此,房屋拆遷評估中的地價評估和地產的顯化,也就無從談起了｡事實上,土地使用面積､土地區位､土地使用年限､土地使用權取得方式及土地用途是影響被拆遷人補償的重要因素,如果不對這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價的職能｡
構建新型補償評估制度
一、房地產抵押登記，是房地產權屬登記管理的重要組成部分，根據《城市房地產管理法》的規定，這項工作應由房地產行政主管部門辦理。
《城市房地產管理法》第四十六條規定：“房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為”。這表明房地產抵押實質上是房地產產權的抵押，房地產抵押是設定在房屋所有權上的一種他項權利，在進行產權管理時房地產抵押需要辦理他項權利登記，這是房地產權屬管理的一個組成部分?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條規定，房地產行政主管部門是房地產登記、核定頒發房地產權屬證書的管理機關。因此，房地產他項權利的登記、發證，是房地產權屬管理的不可分割的部分，必須由房地產行政主管部門辦理。
二、房地產抵押登記歷來由房地產行政主管部門辦理并已形成一整套嚴密科學的管理制度和工作程序。
建國以來，各地在辦理房地產產權登記時，房地產抵押登記一直由房地產行政主管部門辦理。房地產行政主管部門在長期的產權管理中積累了大量、豐富、詳實的產權產籍資料，建立了完整健全的房地產產權檔案，形成了嚴格的產權管理制度和科學的工作程序。因此，各級人民政府房地產行政主管部門是房地產產權（包括抵押等他項權利）登記、管理的權威機構。為了加強這項工作，建設部近幾年多次作出規定。1990年建設部第7號令《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十條規定：“城市房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均應當依照《城市房屋所有權登記暫行辦法》的規定，向房屋所在地的市、縣人民政府房地產行政主管部門申請登記”。1994年建設部第34號令《城市公有房屋管理規定》第十二條規定“公有房屋設定抵押等他項權，應當到房地產行政主管部門辦理他項權登記，領取《房屋他項權證》”?！冻鞘蟹康禺a管理法》頒發后，建設部、中國人民銀行又以建房〔1996〕152號文聯合了《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》，明確規定“抵押人（借款人）和抵押權人必須簽訂書面抵押合同，并自抵押合同簽訂之日起三十日內，向當地房地產管理部門辦理抵押登記”。
三、一些地方不經房地產管理部門審批，自行辦理房地產抵押，影響了社會和經濟秩序，給國家和單位造成嚴重損失。
