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2我國城鎮居民養老面臨的資金困境
我國已成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國人口普查數據顯示，我國60歲以上老年人口達到了1.78億人，占總人口比例為13.26%;65歲以上人口超過1.19億人，占總人口的8.87%。我國于2000年即已進入老齡化社會。我國將于2020年達到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數國家的發展經驗來看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當的政策進行干預和調節。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養老資金缺乏問題已經顯現，并將在今后變得更加嚴峻。另外，根據建設部有關數據顯示，我國城鎮90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個數據值得我們注意:一個是空巢老人家庭占30%，一個是獨居老人超過了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養老金，生活艱難?！耙苑筐B老”保險模式就是為這些老年人的制度設計，房產將成為他們的養老保障。房產既是前半生的居室，又是后半生的養老保障。參加住房反向抵押保險制度的養老模式，能為參保的老年人盤活房產價值，大幅提高退休后的收入，解除經濟顧慮，有利于保持社會穩定和社會尊重。尤其在實行遺產稅后，可以成為合法避稅的途徑。
3反向抵押養老保險的經濟學分析
反向抵押養老保險的理論依據主要由以下兩個理論構成:原理一是貨幣的時間價值論，是指貨幣隨著時間的推移而發生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過程完成后保證一定的利潤水平。保險公司通過專業評估，根據現行利率、預期利率的波動以及房屋的增值、折舊的因素，計算出抵押房屋的現值;然后根據資金供給時間、預期利率、通貨膨脹率、房屋預期增值等相關數據，貼現得出每期應該支付的金額。原理二是生命周期假說①。理性的消費者會根據效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費與儲蓄，使一生中的收入等于消費。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養老金和儲蓄來保障其養老的需求。在現行的社會養老保險制度下，社會養老保險只能作為基本養老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養老需求，需要社會提供某種適當的制度安排，保障退休后平滑消費的實現。在現有情況下，房屋的剩余壽命長于老年人的預期余命，反向抵押養老保險可以實現將房屋價值在一定時間內以現金流的形式變現，滿足老年人退休后的平滑消費需求。本文通過一個簡化的公式來計算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當期有效保險價值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預測值”;PI———需要扣除掉的“預付利息”;MC———營銷費用，包括傭金、律師費等;L———老年人當期年齡的“平均余命”;C———保單存續期間每年的物業費、房產保險或房產稅等其他稅費。以現年70歲的男性為例，擁有自有產權房屋一套，房屋面積為120平方米，經估算有效保險價值為500萬元。該房產預計增值30%，扣除預付利息35%，實際給付計價總額為422.5萬。本文采用2000—2003年中國人壽保險業生命表作為數據來源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬元人民幣，每月給付金額為2.38萬元人民幣。
4保險公司所面臨的風險和機遇
4.1高房價下的房地產資產泡沫風險
中國的房地產市場發展迅猛，房地產價格不斷攀升，房地產泡沫問題不容忽視。根據其周期性的特點，在反向抵押養老保險這一過程中，房地產市場趨勢向上時，房產具有保值增值作用，保險投保人的利益受到損失;房地產市場趨勢向下、甚至泡沫破裂時，保險公司將面臨嚴峻的風險。
4.2利率和通貨膨脹率的風險
在長期的經濟發展過程之中，利率的調整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養老保險產品具有長期性和數額大的特點，利率和通脹率作為影響反向抵押養老保險產品的重要參數，直接影響反向抵押養老保險支付的結果，影響保險公司反向抵押養老保險業務的盈虧。
4.3長壽風險
反向抵押養老保險通過確定老年人的預期余命計算養老金的給付金額。長壽風險是指由于老年人的實際壽命高于預期余命所帶來的風險。雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平和醫療水平的提高，人類的壽命延長是必然趨勢，這將導致養老金的給付總額大于房產價值，保險公司將承擔損失。
4.4房屋土地使用權問題不明確
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，但多數住宅的使用年限不足70年。雖然我國《物權法》第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！钡绾卫m期，有償還是無償，《物權法》沒有明確規定。如果抵押房產的剩余土地使用年限小于反向抵押養老保險的期限，土地續期、抵押物是否需要變更問題會增加保險公司反向抵押養老保險業務的運營成本。在另一方面，保險公司同樣面臨著巨大的機遇。反向抵押養老保險將為保險公司打開數十萬億資金的市場。中國老年人與“準老年人”房產多、價值大，現值約60萬億元。保險公司不但可與房產所有人共同分享房產增值部分，更可以對入保老年人開展多項增值服務，包括醫療保險、護理保險、委托理財等。
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管?！痹趯嵺`中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才?！保S持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
一、項目成本的概念及成本控制的重要性
1、項目成本的概念
傳統的施工項目成本，是指施工企業或施工項目部為完成某施工項目所必須支付的各種生產費用的總和。這是目前學術界對施工項目成本的基本定義。但是施工項目成本也應包括諸如工期索賠、質量索賠等有關費用。具體分析如下圖：
這些風險的增加勢必也將使項目的成本提高。
2、成本風險控制的重要性
從加入WTO的負面影響來看，第一，由于我國建筑施工企業很少參與國際競爭，大多數施工管理人員(包括項目經理)不懂國際慣例，對FIDIC(國際顧問工程師聯合會)條款了解甚少，因而不能按國際慣例對工程項目進行風險管理和解決項目承包中的爭議問題；第二，“入世”后，世界上著名的承包商將利用自己資金、技術和管理的優勢，釜底抽薪，廣泛挖掘國內工程項目管理優秀人才，降低國內建筑業的競爭能力；第三，近年來我國建筑工程項目管理雖然有所增強，但尚無法與世界上發達國家相抗衡，尤其是缺乏先進的項目管理軟件，“入世”后將面臨嚴峻的挑戰。在項目成本管理方面，可以說我國尤其欠缺。“入世”在這一方面將會對我國企業產生不小的沖擊。因此，對工程項目成本進行風險控制有著極為重要的意義。
二、項目成本風險管理存在的問題
近十年來，雖然一些施工企業意識到項目是企業的成本中心，只有搞好每個項目的成本管理，才能給企業帶來經濟效益，因而推行了項目法施工，取得了一定的成效。但是，受長期計劃經濟管理體制的影響，在項目成本管理的深度和廣度方面，在成本管理的方法上，還存在不少問題，主要表現在：
1、成本核算就事論事，指導意義不大。首先，財務、材料、合同，計劃統計等各個部門的工作脫節，項目管理比較盲目，缺乏邊干邊算的意識，以至出現有預算沒有核算，沒有項目經濟分析比較，沒有節超的建議和措施。即使能夠從結算上反映項目的盈虧，但弄不清節超的原因及哪個環節的節超，哪個分部分項工程的節超，從而導致了一些項目前期盈利，中期保本，后期虧損的不正?，F象的出現。
2、項目管理人員經濟觀念不強。雖然每個項目都配有預算員，但大多數預算員說不清自身的職能，沒有將成本預算和成本核算結合起來。由于項目沒有階段成本分析，沒有分部分項工程成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，沒有工班成本分解，因此對項目施工指導意義不大；再加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本節超與個人收入不掛鉤，因此項目管理人員對成本情況并不十分關心，不少人除了關心一下進度是否跟的上之外，根本就不知道自己所負責工程部分的計劃成本、預算成本和實際成本情況。由于沒有階段成本控制，沒有分部分項工程成本控制，所以最后項目完工后也沒有成本控制，有時甚至發生項目嚴重虧損尚不知道問題出在哪里。
3、不重視“不可預見成本”的管理與控制。目前，國內施工項目部重視生產成本，弱視質量成本、工期成本，而對施工生產出現的不可預見成本的發生只是順其自然，任其發生，不加以控制。工期是建設單位和施工單位之間的合同所規定的。施工企業能完成合同工期是取得良好信譽的重要條件，必須按計劃實現，嚴格履行。如果沒有特殊原因(如有較高的提前工期獎)，就沒有必要付出額外的經濟代價去縮短工期。調查表明，在許多的項目施工中，往往不能均衡地分配資源。實際上，不可預見成本也是可控制的。例如:安全事故損失，只要按照安全操作規程施工，就不會發生事故，相應事故損失就會避免。其他諸如政府部門罰款等也是可以避免的。
4、材料管理不嚴，浪費現象嚴重。工程材料費占施工產值的70%以上，是施工企業降低工程成本的主要途徑。加強材料管理，首先是材料的采購，做到貨比三家，在保證質量的前提下，選擇價格較低的材料。一般項目虧損，都存在材料管理不嚴，浪費現象嚴重的問題。如沒有領用料制度，或制度無人執行，致使材料進場無數，出庫無數，余料無回收，失竊浪費現象嚴重。尤其是計件承包后，工人班組忙于出產量，材料、物資過量消耗；機械設備過度磨損；小型手動工具更無人愛護，有時借出有手續，還回無驗收；或下料計算不準確，廢品率超標；鋼盤堆放無人看管，遺失時有發生；腳手架采購型號不準確，造成閑置浪費；材料供應收貨記錄不全，供貨量與實際不符；沒有供貨計劃或有供料計劃而無人執行，出了問題往往追不到責任人。
5、對項目風險管理的認識不足，應對不當。項目風險的管理應該是一個完備的體系，如下圖：
三、項目成本風險管理的對策
面對成本風險的管理和入世之后所帶來到的影響，我們要采取措施，積極面對。只有這樣才能避害趨利，發展自己。
1、選擇并使用好勞務分承包方，激勵、用活企業自作層。隨著國企內部機制的改革，企業逐步精簡隊伍，優化結構。選用的勞務隊伍，要選擇一些信譽好的、實力強的勞務隊伍進行綜合議評，建立相對穩定而又定期考核的動態管理的合格的勞務分包方。勞務分包實施招投標制。公司成立招標領導小組，公司分管的副經理任組長下設評委庫，評委由項目經理、勞資、施工、質安等人員組成，制定招標文件，明確招標的范圍、內容、標準、資質等，邀請二家以上的分包方投標，根據投標方的標書及資信確定中標單位，然后根據招標文件、投標文件及中標單位的承諾簽訂分包合同。勞務分包從發標到簽約自始至終是在公平、公正、公開的情況下運行，杜絕暗箱操作。在運作過程中，要始終考慮到成本問題，如圖：
2、以網絡為紐帶，實現資源在項目間的合理配置。企業必須加快網絡建設的步伐，各項目的富余勞動力、庫存材料、閑置設置通過企業網站及時公布，由企業法人層各職能部門根據工程需要統一調配，互通有無，避免重復采購等現象的發生。各項目中好的施工經驗和方法也應及時上網交流，做到項目間資源共享。
3、以科技為先導，堅定企業走管理和技術密集型道路的信心。企業應結合本單位的實際和市場的需求，制定科技發展規劃，加強科技隊伍建設，有重點和有針對性地進行技術創新和技術改造，積極學習先進技術、引進先進設備、掌握先進工藝，提升水電施工企業的科學技術水平，把提高科技含量作為提高工程質量、增加經濟效益、拓展市場空間的重要措施。
4、建立科學準確的考核激勵機制，對人員采用科學管理，最大限度地挖掘項目潛力。資金對于企業的重要性猶如血液之于人體，企業從項目回收的貨幣資金主要來源于項目利潤和折舊。折舊額的大小由各項目設備占用的多少決定，而目標利潤的確定，需要認真分析投標報價書的有關內容，結合實際施工管理經驗，采取“謹慎確定、逐步完善”的方針，盡力做到各方利益兼顧公平。項目經理考核實行任期考核和年度考核相結合的辦法，進一步加大獎罰力度。在國外工程項目成本管理中，十分重視人員的管理，尤其是日本的工程承包公司。工程項目的管理歸根結底是人的管理，只要工程技術人員和管理人員的素質提高，并增強了成本意識，則成本的控制就容易得多，要充分發揮人的主觀能動性，鼓勵各級人員進行施工方法和管理方式的改進，定期召開經驗總結會，使正確的意見能盡快作為制度確定下來，并運用到工程實施過程中去。
二、論文的具體要求:
根據社會工作的培養目標我們對06級社會工作專業本科生的論文提出如下要求
1、論文內容必須與專業發展方向密切相關,論文不能偏離專業方向
2、論文必須要反映學生自己的專業水平,以調查研究報告為主要形式
3、以來理論分析為重要內容的文章,必須體現撰寫者的實際理論水平,堅決杜絕網上拼湊與抄襲他人的文章
4、論文字數要求在8000字以上,以10000左右字為宜;
5、一些題目的范圍較大,撰寫文章和與指導教師溝通的過程中,盡量把題目具體化。避免過分空洞與小馬拉大車的現象的出現。
1. 個案管理在社區矯正中的運用
2. 社會工作在未成年人社區矯正工作中的地位與作用
3. 校園學生文化現狀調查與學校社會工作的介入
4. 大學學校社會工作需求的實證研究
5. 大學教育本質研究:社會工作學的視角
6. 網絡技術在社會工作中的運用:方法革新的
7. 社會工作在學生社區管理與服務工作中的價值與應用
8. 司法工作者與社會工作者在社區矯正中的職責與分工
9. 二本院校社會工作教育模式之思考:學生視角
10. 上海地區學校社會工作的現狀、問題與對策
11. 上海農民工子弟學校社會工作現狀調查
12. 社會工作課程對學生自我成長的價值與影響:一種質性研究
13. 大學生就業困惑與學校社會工作的介入
14. 上海地區社會工作者生存現狀調查
15. 藝術教育在社會工作中的價值與應用
16. 上海市新型農村合作醫療制度運行現狀及其問題研究
17. 上海市城鎮居民醫療保險制度運行現狀及其問題研究
18. 上海市外來人員綜合保險制度運行現狀及其問題研究
19. 農民工養老保險研究
20. 事業單位養老保險制度改革研究
21. 基本養老保險全國統籌問題研究
22. 生育保險問題研究
23. 工傷保險問題研究
24. 社區教育與新市民轉換研究
25. 社區教育與提升市民生活質量的研究
26. 社區教育與外來人口生活適應性研究
27. 社區教育與外來人口生活融入研究
28. 80后婚戀觀調查
29. 社會工作在家庭問題中的介入
30. 社會變遷與家庭生活-----以本人家庭為例
31. 老年婚姻問題調查與研究
32. 老齡化與養老問題研究
33. 空巢家庭狀況與研究
34. 老年社會工作案例研究
35. 養老機構狀況調查 36. 社會工作價值觀、沖突與對策研究
37. 社會工作方法在社區矯正中的運用
38. 社會工作價值觀在戒毒工作中的經驗與分析
39. 醫療社會工作的個案研究
40. 我國醫療社會工作的發展、問題與對策
41. 中外醫療社會工作比較研究
42. 城市老年人社區福利服務調查與路徑研究
43. 勞動爭議的問題與社會工作介入
44. 社會工作行政方法與企業管理影響機制研究
45. 社會工作職業化發展的基本要素與困境分析研究
46. 社區資源對城市養老方式的影響
47. 職業化背景下的社會工作教育的回應
48. 上海社區建設研究
49. 上海社區服務發展研究
50. 上海外來流動人口基本養老保險模式研究
51. 上海外來農民工子女教育問題研究
52. 上海征地農民保障問題研究
53. 上海養老機構發展研究
54. 上海養老設施發展研究
55. 上海城市低保家庭生活狀況調查
56. 外來民工子弟享受上海義務教育情況調查
57. 在校大學生專業意識與轉換專業的困境調查
58. 上海外來移民史個案調查
59. 我國高校貧困大學生的資助體系建設及其存在的問題
60. 改革以來城市鄰里關系的變化
61. 城市家庭代際之間的沖突與一致
62. 城市市民社會發展公平感調查
63. 上海城市青年世博會參與研究
64. 上海市民世博會態度研究
65. 上海市民對外來農民工態度認知研究
66. 上海市民對釣魚事件的認知研究
67. 市民對子女教育的認知研究
68. 上海市民養老方式的選擇
69. 上海市民對房價認知研究
70. 上海市民與社區關系研究
71. 社會(群眾)組織研究——以**組織為案例
72. 房產改革對上海市民生活影響調查
73. 社區鄰里關系調查
74. 互聯網與社區生活
75. 社區建設與市民生活(社區建設對上海市民生活影響調查)
76. 居民委員會與市民生活
77. 居民委員會選舉調查
78. 業主委員會與市民生活
79. 業主委員會選舉調查
80. 市民維權行動調查
81. 世博會對上海市城市文化資本的影響
82. “月光族”的住房消費模式研究
83. “啃老族”的住房消費模式研究
84. 90后大學生的就業觀研究
85. 90后大學生的消費觀研究
86. ? 上海市80后大學生移民的城市融入研究
87. 上海市80后大學生移民的城市認同研究
中圖分類號：F244 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）12-80 -03
一、研究背景
民辦高校這幾年的興起，對推動社會和經濟發展做出了一定的貢獻。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實行的是績效考核，民辦高校的工資結構由學校決定，從事相同的教育活動，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實際的收入相差甚遠，有的難得一個月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個人所得稅，實際所得少了很多。這個現象已經對民辦高校的發展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵性的工資體系，進而激發教師的內在潛力和工作積極性。
二、民辦高校教師工資的組成
民辦高校教師工資總的來說一般包括四種方式：基本工資、課時工資、相關津貼（包括論文指導費、實習指導、二級學院的課時費）、福利等。
（一）基本工資：是依據教師的勞動熟練程度、工作的復雜程度、責任大小、工作環境、強度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學歷、資力等因素，按照實際完成的工作量、工作時間或勞動消耗而計付的勞動報酬。一般情況下，基本薪酬數額固定，收入風險較小。
（二）課時工資：是根據教師上的課時數乘以單位課時工資，單位課時工資根據教師的職稱學歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因為民辦院校的教師的人數較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。
（三）相關津貼：論文指導費、實習指導、二級學院的課時費等。這部分每一個基本都不相同，有時一個月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負擔，有時甚至一點都沒有。
（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬，如社會保險、住房公積金、帶薪休假、免費午餐、交通支出、培訓支出等。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。
三、民辦高校工資結構設計
某民辦院校張老師（在該校服務四年）2011年6月份基本工資1500元，課時補貼2976元，工資總額4476元，保險263元，公積金152元，應發工資4061元，扣稅184.15元，實際發放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1842，工資總額，4620，保險263元，公積金152元，應發工資4205元，扣稅205.75元，實際發放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時補貼1278元，教學津貼1900，工資總額，4678，保險263元，公積金152元，應發工資4263元，扣稅214.45元，實際發放工資4048.55元。
（一）基本工資：這部分是教師的每一個月穩定的收入，是維持教師基本生活的必要來源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時的工作量，這部分剩余下來老師將會有更多的時間來完成科研工作，這不僅給老師無形中加了工資，而且對民辦高校的發展是非常有利的。這是雙贏的方法。
以張老師所在學校為例基本工資如下表所示：
（二）課時工資：上面張老師在2011年6月的課時補貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時工資和教師的職稱和學歷有關。具體情況見下表：
通過前面基本工資和課時工資可以看出一名教授每月完成62個課時之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱之后選擇了離開培育他的學校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時工資取消掉換成了超課時補貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見下表（每月工作量12課時）：
通過上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺階也較大，無論是剛來校的青年教師助教還是要承擔家庭責任的中年教師比如副教授來說在他們的這個檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時補貼一半10元一節課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對老師本人和教學水平會有很大的提升，同時老師的科研搞上去之后對民辦院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相關津貼：包含了指導畢業班學生的論文指導費、指導學生的實習指導、二級學院的課時費及各種培訓費等。張老師在7月有教學津貼1278元的收入，在6月沒有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時一個月可能有幾千，有時甚至一點都沒有。無論是論文指導費還是實習指導費都是張老師通過前面半年以上的時間來進行的指導才會有這部分的收入，而且老師只要接下了指導論文的任務都是會如期完成的，假如老師沒有如期完成就會影響學生的畢業，所以這部分學校不需要擔心，論文指導費可以根據論文的指導的完成情況來發放。很多高校開設了各種培訓，來提高學校的收入和知名度，教師也通過培訓課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓課的教學津貼1900元，8月份張老師繳納的個人所得稅是214.45元，這部分培訓課的收入建議民辦高校通過現金的方式來發放，不通過工資的形式發放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級學院的課時費，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過現金來發放，這些培訓課以及二級學院的課是老師犧牲自己的休息時間來完成的，具體納稅應該是由學校來繳納，老師不承擔這一部分。
（四）福利：民辦高校教師的福利內容可以分成兩類：一類是強制利，學校必須按政府規定的標準執行，比如養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、住房公積金等，另一類是自行設計的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂部會費、提供住房或購房支持計劃、提供公車或報銷一定的交通支出、免費午餐、帶薪假期、培訓支出等。教師有時會把這些福利折算成收入，用以比較服務的學校是否具有物質吸引力。因此完善的福利系統對吸引和保留教師為民辦本科高校服務非常重要的，根據家庭經濟理論，福利項目設計得好，不僅能給教師帶來方便，解除后顧之憂，增強教師的忠誠度，而且可以節省在個人所得稅上的支出，同時提高了民辦本科高校的社會聲望，如果福利項目設計的人性化，吸引公辦院校的教師來任教也不是沒有可能。福利支出表面上沒有給學校帶來一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標準發放，甚至有的福利就沒有，遠遠低于公辦院校。對于強制性的福利比如民辦高校的養老保險等就應該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩定而支付給教師的除工資之外的勞動報酬。民辦高校辦校的時間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長期發展角度來看，學校是需要一支穩定的教師隊伍的，學校應該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買房結婚的問題，學?？梢蕴岣咦》抗e金，可以按著校齡和職稱提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買房的保障。培訓支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學歷上較低，為了能夠更好地教書育人，大部分青年教師都會選擇學歷升級，走訪了江蘇的四個民辦高校他們的青年教師有的在繼續讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據陳老師上學的發票以及住宿的發票給予全額的現金報銷，所以該校老師很愿意利用自己的時間去進修，再把進修學到的信息和知識傳遞給他們的學生。
（五）獎勵：很多民辦高校沒有這部分的工資項目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態度掛鉤的，也是拉開教師工資差距的。充分體現了多勞（腦力勞動）多得。例如教師課堂教學方法的創新，學生實踐方式的改良，教學論文的發表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎勵的很少，比如課堂教學方法的創新很多學校就沒有，民辦高校的學生學習習慣是沒有公辦院校的學生好的，假如你的教學方法和公辦的一樣，估計吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學質量學校應該有這部分的獎勵。通過獎勵工資學?？梢园l現人力資本含量較高的關鍵性員工，他們能為學校發展做出重要貢獻，因此應該為他們提供具有競爭力的獎勵。
四、結論
民辦高校要在激烈的市場競爭中健康發展，要打造自身的核心競爭力，建設一只高質量的教師隊伍是關鍵。而工資結構設計涉及到教師的切身利益，體現著對教師能力、價值和貢獻的一種評價和認可，與民辦高校人才資源優化配置密切相關。教師對于民辦高校特別是營利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動力和賺錢的工具，教師是可以和學校一起承擔風險，分享收益，對教師的智力投資不是浪費，可以得到很大的邊際收益，教師和學校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領導者對教師的管理應該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉型。本文在某些部分還可以進一步深入研究，比如福利設計方案目前還是過于籠統，可以結合具體學校具體城市進一步細化，突出差異化和特（下轉第83頁）（上接第81頁）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學校的發展起到作用。
參考文獻：
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一、金融排斥理論研究現狀
金融排斥性是近十年來才出現的一個新的概念。在稍早的研究中，人們一般從金融地理學的角度對金融排斥性進行探討，即研究居民到金融服務網點（尤其是銀行零售營業點）的實際距離對居民獲得金融服務便利性的影響（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。這個時期對金融排斥性的研究主要集中于三個方面：一是研究過去幾十年受住房政策（將貧困人口集中于城市郊區）的影響，大量金融零售網點在貧困社區的撤并；二是研究銀行和住宅互助協會①的分支機構在貧困社區的關閉；三是研究貧困社區居民因到金融服務網點較遠和交通不便而獲得金融服務的難度。隨后的研究表明，金融排斥性并不僅僅因金融服務網點在某一地理區域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有獲得金融服務的需求，但卻因社會經濟因素和金融服務市場因素而很少或從未獲得金融服務也應視為受到了金融排斥。一般認為，容易受到金融排斥的人群往往是從來沒有使用過金融產品的家庭、低收入居民、老弱病殘人士、居住在邊遠和落后地區的居民（FSA，2000），以及諸如此類的社會弱勢群體?；诖?，Sherman Chan（2004）在其會議論文中將金融排斥性界定為：在金融體系中人們缺少分享金融服務的一種狀態區域保險區域差異，這包括社會中的弱勢群體缺少足夠的途徑或方式接近金融機構，以及在利用金融產品或金融服務方面存在諸多困難和障礙。
至于如何判定是否存在金融排斥性，現在比較流行的方法是根據Kempson和Whyley（1999）提出的五個指標：（1）地理排斥性；（2）條件排斥性；（3）價格排斥性；（4）市場營銷排斥性，；（5）自我排斥性。顯然，這樣的判定方法更能夠從金融機構的經營層面對某一地區的金融服務水平進行分析和評價，也具有較強的可操作性。鑒于此，本文也將參考和借鑒這些指標探討我國保險業區域中存在的金融排斥性問題，并根據存在的問題提出相應的解決措施。
二、保險業區域金融排斥現狀分析
1．地理排斥。一般來說,一個地區金融機構的分布與金融排斥程度呈負相關關系,金融機構網點分布越多,居民越容易獲取金融產品與金融服務,金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全國共有保險集團公司8家，保險公司121家，保險資產管理公司10家。其中，北京地區共有保險分公司及直接經營業務的總公司83家。河北省，轄內共有保險公司省級分公司40家，分支機構3625家，保險專業中介法人機構101家，保險兼業機構3733家。上海保險機構總數為105家中國知網論文數據庫。江蘇69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山東56家；湖北3146家；重慶46家；四川45家；貴州854家；青海219家；寧夏290家；新疆519家。可見，保險機構的分布主要集中在東部沿海地區和少數中西部地區，保險機構的區域分布存在較大差異。
2．營銷排斥，即一些人被排除在金融機構產品營銷目標市場之外。保險機構為了獲得盈利和發展需要一定的從業人員對其提供的產品和服務進行營銷。從業人員是營銷活動的重要載體,從業人員的多少對金融機構營銷具有重要的影響。從表1中可以看出，東部地區11個省份中保險機構從業人員數目明顯高于中、西部地區。中部地區：黑龍江、山西、河南以及湖北的從業人員人數和東部地區相當，其余地區和東部區域相比相差較大。尤其是西部地區除四川省從業人數較多之外，其他省份遠低于東部地區。
表1 2009年我國各地區保險機構從業人員總數
地區
省份
從業人員總數
地區
省份
從業人員總數
東
部
北京
64062
東
部
海南
12828
天津
41546
遼寧
134890
河北
200000
廣東
253800
山東
402100
中
部
黑龍江
113000
江蘇
235000
山西
110416
浙江
143000
河南
263300
上海
21300
安徽
19991
福建
131873
湖北
134879
地區
省份
從業人員總數
地區
省份
從業人員總數
中
部
湖南
14800
西
部
四川
172600
江西
70000
貴州
9421
吉林
87051
陜西
73774
西
部
內蒙古
67704
西
部
新疆
12703
廣西
65000
青海
15325
重慶
75000
寧夏
7644
云南
2009年11月12日，財政部《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》（財企〔2009〕242 號），從加強企業職工福利費財務管理、維護正常收入分配秩序出發，對企業職工福利費的范圍及賬務處理等作了進一步明確。但是早在2009年1月4日，國家稅務總局就在《關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）對企業職工福利費的稅務處理進行了明確規范。財務和稅務對企業職工福利費的處理存在哪些差異？筆者對財企〔2009〕242號文和國稅函〔2009〕3號文進行了對比分析，歸納出以下幾點差異，供讀者參考。
一、企業為職工提供的交通、住房和通信補貼的財稅處理差異分析
財企〔2009〕242號文規定企業職工福利費核算范圍要比國稅函〔2009〕3號文規定的范圍寬廣。財企〔2009〕242號文規定：職工療養費用、未辦職工食堂統一供應午餐支出、集體宿舍設備、設施折舊、維修保養費用以及集體宿舍工作人員的工資、社會保險費、住房公積金、勞務費等人工費用、離退休人員統籌外費用，應在應付職工薪酬—應付職工福利費科目核算，而國稅函〔2009〕3號文所列舉的職工福利費核算內容未包括以上內容。關于企業為職工衛生保健、生活、住房等所發放的各項補貼和非貨幣利，財企〔2009〕242號文規定：企業提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業發生的相關支出作為職工福利費管理，但根據國家有關企業住房制度改革政策的統一規定，不得再為職工購建住房。目前眾多專家學者認為財企〔2009〕242號文把企業為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通信補貼，應當納入職工工資總額，計征個人所得稅。筆者認為上述觀點是錯誤的，雖然財企〔2009〕242號文把企業職工交通、住房、通信補貼計入職工工資總額，但是國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。根據財企〔2009〕242號文同時規定企業在計算應納稅所得額時，企業職工福利費財務管理同稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算納稅。既然國稅函〔2009〕3 號文規定上述補貼屬于職工福利費范疇，那么上述補貼就不應該再計入職工工資總額計征個人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發放1400元的交通、通信補貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關的會計分錄為：
1.計提工資福利費時，應借記“管理費用—工資”，貸記“應付職工薪酬—應付工資”，金額640000元。
2.發放工資補貼，應借記“應付職工薪酬—應付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業所得稅匯算清繳時，應把每人每月1400元的交通、通信補貼計140000元從應付職工薪酬—應付工資科目中剔除，算入應付職工福利費使用額度，同時企業在計算個人所得稅時要剔除每月1400元的交通、通信補貼。
二、企業為職工發放的節日補助的財稅處理差異分析
目前眾多企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，財企〔2009〕242號文對此做出明確規定，即企業給職工發放的節日補助、未統一供餐而按月發放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理。而國稅函〔2009〕3號文第三條第二小條明文規定企業為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣利屬于職工福利費范疇。企業給職工發放的節假日各項補助應該屬于國稅函〔2009〕3號文規定的生活上的補助，另外從財企〔2009〕242號文第五項規定中看出財政部在同一文中對職工補助的財務處理存在自相矛盾，財企〔2009〕242號文第五項規定：企業職工福利一般應以貨幣形式為主。國家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃氣等企業，將本企業產品和服務作為職工福利的，應當按商業化原則實行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費或者低價使用。從中可以看出財企〔2009〕242號文是認可企業給予職工各項實物補助作為福利費處理的，退一步想，連日常生活的各項補助都認可是福利費，更何況是節假日呢？因此，筆者認為企業在節假日給員工發放各項補助，包括購物券、物品、現金等補助，應采取國稅函〔2009〕3號文規定做福利費處理。
三、企業職工福利費核算規定上的差異分析
國稅函〔2009〕3號文對福利費核算規定：企業發生的職工福利費，應該單獨設置賬冊，進行準確核算。沒有單獨設置賬冊準確核算的，稅務機關應責令企業在規定的期限內進行改正。逾期仍未改正的，稅務機關可對企業發生的職工福利費進行合理的核定。財企〔2009〕242號文對福利費核算規定要比國稅函〔2009〕3號詳細得多，包括制度健全、標準合理、管理科學、核算規范、準確披露等。
四、結束語
本文根據自身經營，結合具體情況論述了企業職工福利費財稅處理的差異問題，希望此文可以為有需要的企業提供一點幫助，也可以促進自身工作的進步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻:
在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養，確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。而“以房養老”這種方式將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全，實現保險金“從養老中來，到養老中去”的循環。
一、概念的提出
筆者提出以房養老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。以房養老(hecm)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，～直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產的升值部分。
二、社會背景
以房養老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經濟適用房，占6．5％；2401075戶購買原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數的72％。由此可見，以房養老業務有龐大的潛在市場。
2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養老的實行。在養老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結構模式將占主導地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔贍養義務，“倒按揭”不失為一種很好的養老轉換途徑。
3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養老雖有社會養老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產。
4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業尚不能完全擔當社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數大，政府難以承受養老的巨大資金。從理論上說，以房養老具有較強的可操作性，也是解決養老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養老”的前提(房屋產權)和合理處置產權的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權的老齡人來說，如果想加入“以房養老”的行列，可以采用合資購房養老模式：合資購房養老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產權分割是最容易產生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協議書，明確產權的分配。由于銀行借此參與房地產投資，對于房地產行業來說面臨著更大的不確定因素。
對于擁有房屋所有權的老齡人來說，可以選擇以下模式：
1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式金融機構和老人共同面對房地產風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業務還在探索之中。
2．售房養老。老人把住房所有權出售給特定機構，使用權繼續保留到死亡為止，老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別是房屋所有權和面對房地產風險問題上。售房養老主要面臨的是傳統觀念的障礙。
3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區換購小房，用差價款來養老。而且，目前我國的養老、醫療等保險都可以轉移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。
4．住房出典。老人將房子出典給金融機構，獲得一定典當金來提高生活質量。老人的子女可以選擇把該房產買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5．將房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人把房子抵押給養老院，經公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產權在老人逝世后歸養老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業務的公司。
6．異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達地域，建立大規模養老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養老，原房由債權人另行處理。這種養老模式減低養老成本，提升養老質量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養老存在著兩個階段的房產價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權人收回房子時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機構參與房地產領域，政府應該從中協調防止房地產受某些機構支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，同時充分發揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構付予老人的總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養老消費的一種方案。(3)拓展金融業務多元化的發展。無論是合資購房養老還是其他的以房養老模式，都帶動銀行、保險等機構都參與其中。使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密的結合在一起。有效的促進社會正常的轉型機制的運作和發展。
四、以房養老的實際意義
1、老年人出售自有住房以養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經濟生活，為家庭擁有資源的優化配置提供一種新的思路。以房養老將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老的壓力。
2、激活房地產交易市場，刺激內需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟的新的增長點。為金融保險機構的業績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養老中來，到養老中去”的新型循環機制。
以房養老，也被稱為"住房反向抵押貸款"或者"倒按揭"，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務，在老人去世后，銀行或保險公司將房屋產權收回的養老方式，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。
2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"，釋放出了要打破政府養老包辦的格局，引入更多的社會資本進入養老服務市場的信號。按計劃"以房養老"政策會于2014年上半年試行，通過在不同地區進行試點，逐步推廣"以房養老"的實施方案。歐美等地"以房養老"模式發展較成熟，其中，美國可謂是"以房養老"模式的"鼻祖"，其發展最具代表性，為探索我國"以房養老"運作模式提供了豐富的經驗和啟示。
一、美國"以房養老"模式種類劃分
美國"以房養老"在實踐中，主要分為以下三種模式：
（一）房屋價值轉換抵押貸款計劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）
HECM計劃是1987年，美國國會授權房屋與城市發展部發起的養老計劃，該計劃不限制借款人的收入水平和借款目的，在這種老模式中貸款的發放與償還方式比較靈活，借款人可以自由選擇一次性總付、按月、年支付或使用信用額度，還可以采用幾種方式的結合，HECM計劃最大的特點是，聯邦住房管理局同時為借款人和貸款人提供擔保，在保證HECM計劃的借款人一定可以獲得貸款資金的同時，還保證HECM的貸款人經過聯邦住房管理局的資格認證后可得到保險。
（二）財務自由計劃（Financial Freedom，FM）
FM計劃是由附屬于Indy Mac銀行的一家私營機構--老年人財務自由基金公司提供的，專門為房產凈值超過40萬美元的住房提供貸款，其適用對象是擁有高價值房產的老年人。FM計劃中附有一個房產價值分享條款，該條款規定借款人可以保留一定比例的房屋所有權，最高可達房產價值的80%，保留的部分可由借款人的繼承人繼承。不同于HECM計劃，FM計劃沒有聯邦政府提供的保險，這也是它與HECM計劃最大的不同之處。資金來源方面，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是轉給人壽保險公司，然后由該保險公司承保，并按月給借款人發放年金。
（三）房屋保管者計劃（Home Keeper， HK）
在HK計劃中，借款人可以根據房產價值的上漲，申請增加貸款額，從而擁有更多的選擇權。該計劃采用浮動利率，貸款總成本基本相同。與HECM計劃的主要差別是在發放方式上，該計劃只能按月支付或使用信用額度，以及二者的結合。HM計劃通過最高限額的控制，能夠為擁有較高價值房產的借款人提供更高的貸款，該計劃適合擁有中檔住房的借款者。
二、美國"以房養老"模式特點介紹
"以房養老"的本質就是一種金融工具，在市場經濟十分發達的美國，"以房養老"模式具有以下特點：
（一）有效地控制了銀行、保險公司等金融機構的風險
美國通過了解客戶需求，根據借款人對于風險的不同偏向，細化產品種類，從多個角度來分析和劃分對于以房養老的需求人群，便于他們根據各自的需求來選擇不同的產品，有效地分散了產品帶來的非系統性風險。
"反向抵押貸款"的持續時間一般比較長，正常情況下是十年左右甚至更長，在合同執行過程期間，借款人向貸款人所借款項是一筆不小的數字，如何控制在這個期間的風險也是一個重要環節。聯邦住房管理局（FHA）負責計劃的具體運營，包括項目審批、保費收取、保險基金管理等。在HECM計劃中，貸款人一般會把所有的貸款賣給聯邦住房抵押協會，該協會是政府資助的機構并受其監管。在HK計劃中采用浮動利率，借款人可以根據房產價值的增值，申請增加借款額度。在FM計劃中，貸款人是先將借款轉入壽險公司，由壽險公司承保。
當貸款合同結束時貸款機構有權要求歸還歷年以貸款利率累積的貸款額度。一般而言，貸款以房屋出售后的現金歸還，其中房產出售價款高于貸款總額的部分將作為遺產繼承，房產出售價款低于貸款總額的部分，由保險公司提供，需繳保費從給付的貸款額中提取。
（二）政府制定稅收優惠并提供擔保
美國公民一般要就其擁有的房地產繳納財產稅，就房地產的交易繳納營業稅、所得稅等，但對于實施"以房養老"模式的民眾會給予一定的稅收優惠政策，借款人無需就其抵押的房屋繳納財產稅，最終用住房出售的余值歸還貸款本息時，相應的營業稅和所得稅也可適當減免。該稅收優惠政策在很大程度上促進了住房反向抵押貸款市場的發展。
美國聯邦住房管理局是政府參與反向抵押貸款的落實者，其功能主要包括兩個方面，一是研究開發反向抵押貸款產品（主要是HECM），授權貸款機構向老年家庭發放貸款；二是對符合條件的貸款提供擔保，即當貸款人和保險公司無法按合同向借款人支付貸款時，由聯邦住房管理局作為最后的支付者。
（三）相關的房地產政策較為健全、穩定
在房屋的所有權和產權問題上，美國是以私有制為基礎的土地所有制，私有制占美國全國土地的58%，其余為聯邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是屬于私人永久所有，私人在占有商品房時每年支付相應的土地使用稅即可，這使得在反向抵押貸款的過程中降低了房屋產權等問題糾紛的概率。
其次，房地產價格的波動對反向抵押貸款計劃也有重大影響，若房價上漲過快，借款者對于房屋有升值預期從而不愿意抵押給貸款者，若房價下跌過快，貸款者便不愿意按照現有價格放貸，因此若房價波動較大則會影響住房反向抵押貸款市場的運作節奏。美國作為市場經濟最發達的國家，市場具有較強的自動調節機制，其房價的波動具有一定的周期性，從長時間來看，房價的確是處于一個比較穩定、平穩的波動區間。
最后，美國房地產中介機構的市場化、正規化運營起到了關鍵作用。美國的房地產不涉及到戶口問題，所以房地產的流通性非常好，即只要在美國擁有住房，無論在美國任何地方，均可以申請反向抵押貸款，中介機構都會為你辦好相應的手續。
三、美國"以房養老"模式對我國的啟示
相關數據顯示，我國目前60歲以上的老年人口已經達到1.45億，占全國人口的11%，預計到2050年，我國老年人口將達4.2億，占總人口近25%，養老保險資金已經形成了嚴重缺口，迫于中國老齡化進程加快的壓力，如何切實解決老齡人的養老問題，成為政府亟待解決的難題。按計劃"以房養老"政策會于2014年上半年試行，這種舉措正是養老保險制度從單一支柱走向多支柱、逐漸削弱公共年金的地位、加強職業年金和商業年金的作用的產物。美國作為"以房養老"模式運行最發達的國家，其"以房養老"模式的實踐為我國的試點推廣提供了寶貴的經驗借鑒及啟示：
（一）引導觀念逐步轉變，發展適合中國國情的"以房養老"模式
"居者有其屋"是我國家庭的傳統觀念，在房價飆升的今天，將自己好不容易擁有的一套房產抵押給銀行來完成養老，而不留給子女，許多人還難以接受。但是一個好的政策，應該讓真正有需求的人可以循章去得到福利的施與。如今我國的失獨老人將達千萬，以房養老真正的需要者恐怕還是獨居的孤寡老人，那么既然這項政策能夠使得那些獨居的孤寡老人獲得福利，便是值得肯定的。因此，在我國推行"以房養老"，應首先針對空巢老人、失能老人以及丁克家庭，實現老有所養，提高晚年的生活質量。
（二）完善金融市場，降低金融機構的風險
"以房養老"的本質就是一種金融工具，它的發展有賴于金融產品的豐富和金融市場的發展，需要有大量的金融技術作支撐，涉及到社會保險、房產價值、預期壽命、銀行利率、基金運作等多方面因素，而在目前，我國的金融市場才剛起步不久，金融機制還不完善，金融政策還不健全，金融機構應對風險能力較弱，這就直接導致了金融機構施行住房反向抵押貸款計劃的風險也就越大，而該養老產品不同于一般的投資產品，它的意義在于保障性而非投機性。因此，在社會主義市場經濟不斷發展的情況下，應當不斷完善金融市場的運行機制，加大監管力度，豐富"以房養老"模式種類，從而分散風險。
（三）建立健全的"以房養老"模式的法律法規，加強政策層面的保障力度
目前我國推行的住宅用地的使用年限為70年，《中華人民共和國物權法》規定住宅建設用地使用期滿后可自動續
期，但對于續期是否需要交錢、交多少錢等具體問題并沒有規定。老人將房產抵押時，如果商品房的剩余使用年限較短，待老人身故時，房產的使用年限可能所剩無幾，銀行或保險公司等金融機構依靠剩余的使用年限來補償貸款成本的能力會十分有限。因此，應當出臺針對于"以房養老"方案的資產評估細則或專項條例，完善房屋產權的相關法律條文，使"以房養老"機制能夠在法制環境下運行，同時應當制定相關的稅收優惠等政策，加強政策層面的保障力度。
（四）完善房地產管理機制，培育成熟的房產流通交易市場
"以房養老"模式歸根結底是圍繞"房"展開，它的發展與房地產市場的穩定發展有很大關系。近些年來中國的M2的增長速度遠遠高于GDP，大量貨幣并未進入實體經濟，房地產存在著"有價無市"的現象，銀行及保險公司等金融機構手中的房產，若無法隨時變現，就會積累巨大的風險。因此，進一步加大對房地產市場的監管治理力度，規范房產交易行為，對于 "以房養老"模式在我國的順利進行將奠定良好的環境基礎。
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首先我們要學會尊重對方。在面談時，尊重對方的職業、性別、以及生活習俗和個人愛好，不談對方敏感的事，更不要冒昧詢問客戶不愿談及或涉及的人和事，否則會引起對方的反感和厭惡。
不談對方的出身
營銷員與顧客面談，千萬別提他現在的家財萬貫或卑微的過去。“英雄不問出身”，這句話絕對有道理。
不和對方開過分的玩笑
營銷員與顧客面談時，如果彼此不是十分熟悉，千萬別開過分的玩笑。適當的幽默是需要的，但一定要高雅、溫和，切忌庸俗、低級，要把握開玩笑的尺度和幽默的分寸。
不要作講演
營銷員與顧客面談是雙向溝通，不是營銷員一人說，更不是在作演講或報告。記?。和其N不是講演。
永遠不要與顧客爭論
我們推銷保險，是為了給顧客送去保障與平安，是為了推銷自己的產品，而不是來參加論文答辯的。因此，我們在與顧客面談時，應進行有效溝通，切不可與顧客發生爭論。
不要堅持改變對方
營銷員與顧客面談，應努力取得對方的信任和理解，增進彼此的了解，而不是試圖改變對方，迫使對方改變思想，接受自己的主張。因此，對顧客要理解、寬容，就行了。
不談對方的隱私
營銷員與顧客進行面談，不要談對方的隱私。隱私的具體內容大致包括：婚姻狀況、、薪酬水平、福利待遇、地位官職和住房情況等。
不可忽視自己的神態舉止
