時間：2022-02-25 04:29:57
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇房地產開盤策劃方案范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現場跟進。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了XX廣場，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了 九月份的“房展會”，“XX園國慶看房專線車”，XX節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
第一節：銷售策劃方案概述
銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等。
第二節：銷售策劃方案與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項目銷售方案策劃所包涵內容：
(一)市場銷售方案調查
項目特性分析：建筑規模與風格：建筑布局和結構：裝修和設備：功能配置：物業管理：發展商背景：結論和建議
(二)目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特征/公司：家庭
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創意：表達方式：
(三)價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
(四)入市時機：入市姿態
(五)廣告策略
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創意表現：廣告效果監控
(六)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
(七)推廣費用
現場包裝(營銷中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷售文件：售樓書等)：媒介投放
二、銷售策劃方案所包涵內容：
(一)銷售現場準備
(二)銷售代表培訓
(三)銷售現場管理
(四)房號銷控管理
(四)銷售階段總結
(五)銷售廣告評估
(六)客戶跟進服務
(七)階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃方案的內容及步驟
一、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。
二、市場銷售方案調研，對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰不殆”。
三、項目優劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項目再定位，根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場銷售方案diyifanwen.com需求，做項目市場銷售方案定位的調整。
五、項目銷售策劃方案思路：
(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六、項目銷售策略：
(一)項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1：開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2：你已經知道目標客戶是哪些人;
3：你知道你的價格適合的目標客戶;
4：你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5：已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;
6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7：已制定出具競爭力的入市價格策略;
8：制定合理的銷控表;
9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案;
10：組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃;
11：盡力完善現場氛圍;
12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13：其他外部條件也很合適。
(二)項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售!
(三)銷售部署
房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節奏：步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保溫期;防范銷售階段性問題——如工期：質量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃方案的原則
一、創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二、資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在于、智能互補、利益共享、風險共擔。
三、系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性：系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場銷售方案特征和消費習慣及發展要求，體現市場銷售方案的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統：架設空中走廊：提供網絡服務：營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發展趨勢的"賣點"一經，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則
銷售策劃方案不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃方案的成果
隨著市場銷售方案競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場銷售方案發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃方案定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃方案指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。
房地產營銷推廣手段大全
一、推廣渠道：
1. 報紙廣告、夾報
2. 戶外廣告
3. 出租車、公交車廣告：車身、拉手、椅背廣告
4. 網絡廣告
5. 短信廣告
6. 火車插卡廣告
7. 轎箱廣告
8. 巡展
9. 現場圍墻、樓體條幅、燈光字、導示牌
10. 候車亭廣告
11. 派單
12. 單面廣告：酒店、酒樓、銀行、加油站、門票、船票、信用卡、超市賬單等
13. 臺墊紙廣告
14. DM直郵
15. 電梯口分眾傳媒
16. 媒體雜志
17. 電影電視、電臺廣告
18. 地鐵廣告
19. 空中載體：汽球、直升機廣告
二、公關活動
1. 人脈活動：老帶新、圈子營銷
2. 抽獎
3. 論壇講座
4. 新聞會
5. 婚紗攝影：婚禮講座、新娘化妝禮儀現場咨詢
6. 登山活動
7. 名車試駕
8. 旅游：國外旅游、醇香假日、游園……
9. 產品展示會、產品鑒賞會
10. 名人空間計劃
11. 插花節、風情節、文化節、水果節、南瓜節……
12. 勵志演講：瘋狂英語、名人演講
13. 試住活動、酒會、舞會、會員會……
14. 行業、商會聯誼活動
15. 大型文化活動：選美、選秀、名車展……
16. 慈善、贊助活動
17. 娛樂活動：撲克牌、情侶派對……
18. 免費看樓車
19. 無理由退房、返租回購
20. 房交會參展
21. 名人代言、頒獎
三、促銷手法
1、單刀直入式：
方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎游戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。
2、細水長流式：
方式：會員卡、貴賓卡
3、溫火靚湯式：
方式：長期展銷廳、巡回展示
4、文化侵略式：
方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。
5、盛裝舞會式：
方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。
6、溫馨節日式
方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、圣誕節等。
四、購房客戶消費心理分析
要想更好地掌握客戶需求，進而更好地滿足客戶需求，必需對客戶的心理有足夠的了解。因為“心”支配了一個人的思想、意志，同樣也支配了一個人的購買行為。
俗語云：“攻心為上”，因此，經營策劃和銷售都要緊緊圍繞客戶的“心”展開。
同樣，透析客戶心理會對掌握客戶心理和客戶心理規律有極大的幫助，對提高銷售人員質素有也很大幫助。
1、女性消費群分析
職業女性的消費需求已日漸超過男性。
①相對缺乏理性
與男性相比，女性對物業選擇更具有感性、易受他人左右的特點。購買意識、消費方式也很容易在女性消費之間傳播并相互影響。
②忌妒心
一般來說，女性思慮更細，很容易被引發“忌妒心”，攀比心理比較強烈，在生活追求上易與周邊熟人比較。但對于知識文化水平較高的女性來說，這一點并不是很明顯。
2、單身貴族消費群
白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。
①由于多是知識階層的消費者，所以對物業的要求相對苛刻，有時愿花較多的錢，也不愿買回廉價粗糙的物業。
②要求稀有、精致
由于“單身貴族”們獨立獨行的意識較強，對珍貴、稀有、精致的物業有濃厚興趣，以體現其“貴族”風范。
③理性不受折扣影響
他們的購買理性，冷靜而客觀，對大減價方式不屑一顧。他們更相信專家，與這類客戶接觸要掌握足夠的專業知識，并力求表現得高雅而富有內涵。
3、老年消費群
中國老年人消費市場日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性和開放，尤其是在古城綿陽，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
(1)經濟自主自立
現代都市里知識型老人已基本脫離了要子女代勞的傳統，在選擇住宅物業時喜歡按自己的意志和喜好。
(2)態度謹慎
老年人多在金錢使用時謹慎小心，不會過分的奢侈，除特殊例子外。
4、本地居民消費群
本地居民較多，他們是極有購買能力的，是不可忽視的客戶群體。
(1)投資心理
由于該群體是在綿陽發展機遇下致富的，多有自己物業在出租，收益非淺，投資意識強，但是屬自己的土地已越來越少，擁有物業有限，在持有大量貨幣的情況下，再投資空間只有商品房，如住宅、商服等。
(2)追求現代生活方式
雖然這些群體擁有大量的自己物業，但由于設計落后，配套有限，居住環境差等因素，使他們對現人都市生活向往，由于文化素質有限，附庸風雅心理較重，因此高檔住宅小區對他們的誘惑力較大。
5、老板一族
是老板不一定是企業家，據最近的統計資料顯示，中國私營企業家中，農民出身的占70%。因此這一群體素質差異性較大，有文化素質高的，也有沒有文化的，但多數是指有較強消費能力，擁有大量財富 ，但文化素質較差的一族。對于這一族，價格越高，廣告做得越多，包裝得越多的樓盤才最能成為他們炫耀的依據，也是他們購房的決定因素。
(1)炫耀心理
由于該群體有大量財富，已超出一般市民的消費心理，選擇物業時，要體現其“高檔”身份，以示自己與常人不一樣的“差異性”，故樓盤標榜的越高檔越好。
(2)附庸風雅心理
盡管該群體文化素質較差，但擁有大量財富，可呼風喚雨，追求時麾、現代，附庸風雅心理較重，喜歡用“文化”包裝自己。
(3)要“面子”心理
由于這些群體的富有，處處要體現“身份”，因此，在購買物業時，好面子心理較重。此種心理是可以利用的。
6、企業家
企業家與老板是質的不同，這類群體具有較高的文化素質，購買理性，冷靜而客觀，相信自己的判斷。
(1)追求文化品味
由于該群體文化素質較高，對生活質量、生活素質要求也高，尤其是追求高品味的物業。
(2)購房理性
該群體中多數計劃較強，判斷力強，具有足夠的專業知識，不易受別人誘導，因此銷售人員要力求具備綜合素質。
7、工薪族
目前在發展中都市的工薪族 ，有置業能力的多數是屬白領層及少數的高級藍領人，該群體多數具較高的文化素質、專業知識，由于年輕及社會閱歷較少，綜合素質相對低。
(1)新潮型
這一群體來自天南海北，有來自的城鎮、有來自都市的，但多數來自經濟較落后地區，面對現代化都市生活，跟潮流心理較重，追求生活品味，追求生活質量，文化品味高雅精致。
(2)理性型
這一群體除了收入因素，更重要的是文化素質較高，有判斷能力，但由于社會經驗缺乏，對物業方面的專業知識不一定很多，只要銷售人員能從專業角度理性的介紹，他們也會理性的接受。
8、生意人
生意人是指有店鋪或開小餐館，食雜店等人士，這一消費群體構成較復雜，文化素質良莠不齊，消費觀念差異性較大。
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。
1、引言
房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣
等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發項目規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。
營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場營銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的
預測，并根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為占有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要采取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，借助多門學科的知識制定營
銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。
2、房地產營銷策劃的階段和方法
2.1房地產營銷策劃的階段
房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。
根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項目市場推
廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買欲望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點，吸引消費者。
2.1.1開發階段的營銷策劃
企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處于保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。
2.1.2銷售階段的營銷策劃
企業在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關系等手段，讓更多的消費者了解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期占有市場。
2.1.3物業管理階段的營銷策劃
物業是連接企業和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過物業了解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
2.2房地產營銷的幾種方法比較
為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關系。幾種方法的主要特點見表1。
表1幾種營銷方式對比
2.2.1廣告推廣
廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境并明確要求、分析廣告產品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。
2_2.2活動推廣
活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的。
活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。
2.2.3品牌推廣
品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推廣，提升了項目的附加值，充實了項目的內涵。
可采取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。
2.2.4公共關系
公共關系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關系，調研活動；對外聯絡協調工作。
通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建筑設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。
3、“DL—YLY”項目的營銷計劃
3.1項目基本情況
DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產業帶，屬于宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中小學校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。
3.2項目營銷計劃
一期在2016年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。
（2）2016年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。
（3）2016年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。
（4）2016年8、9月續銷。
（5）2016年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源（秋展強銷）。
（6）2016年11、12月續銷（活動促銷）。
（7）2017年3月完成配套及室內裝飾；參加2017年春季房展會準現房促銷。
（8）2017年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。
（9）2017年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。
“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。 參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的房展會，xx園國慶看房專線車，xx節期間的投資貿易洽談會的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。 從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
[中圖分類號]F062.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)45-0102-02
1房地產行業價值鏈
企業創造的價值產生于一系列的活動之中，如設計、采購、生產、銷售、服務以及產品開發等。這些活動的有機聯系，就形成了企業的價值鏈。在價值鏈中每一個能創造價值的活動都稱為價值活動。它們是企業創造對買方有價值的產品的基石。價值鏈是用來分析企業如何獲得競爭優勢的基本工具。價值鏈包括價值活動和利潤兩個方面。價值活動又由基本活動和輔助活動兩大類所組成。基本活動是涉及產品的物質創造及其銷售，轉移給買方和售后服務的各種活動；輔助活動是輔助基本活動并通過提供外購投入、技術開發、人力資源管理以及公司范圍內的各種聯系。
2全程營銷理念是房地產業發展的需求
房地產全程營銷是指在房地產開發的全部流程中，以消費者為中心，以市場為導向，以獲取、保持競爭優勢為目標，通過為消費者提供有效商品，滿足消費者的需求，以保證企業可持續發展的全過程。早在1996年初，瑞爾特公司的主要操作人員就提出了全程營銷策略，并在北京、深圳、廣州、天津、江蘇、海南、順德的企業集團及房地產項目實施推廣，屢創佳績。在數年的房地產實踐操作過程中，積累了相當豐富的行業經驗，不少發展商多次希望瑞爾特能將全程營銷的思想進行系統整理，融合于實戰之中，這對房地產行業的策劃將是一次有力推進。隨著房地產市場的發展，房地產全程營銷理念將為企業帶來新的發展契機。
2.1全程營銷理念的提出是市場發展的需要
房地產市場日趨規范，購房者日趨理性，促銷表面的繁華難以掩蓋樓盤內在的品質的缺陷。市場競爭激烈，使開發商越來越感到，只靠已有的傳統營銷模式已難以適應消費者需求。開發商要使開發的產品贏得消費者的青睞，除了滿足市場需求外，還必須研究競爭對手，制定一套具有全局性的營銷戰略。
2.2 全程營銷理念的引入是由房地產開發經營的特殊性決定的
房地產開發是生產特殊商品的過程，與開發經營其他商品不同。房地產商品從前期市場定位、開發，到經營、銷售以及后期的物業管理，要經歷一個相當長的周期。開發商在開發前期，對市場的預測是以今后幾年而不是以現在的市場狀況為依據，這就要求開發商在開發前期，就要對未來所要銷售的樓盤，有一個前瞻性的總體規劃，把握市場定位，將營銷理念引入房地產開發前期，更好地滿足購房者的需求，這恰是全程營銷理念的核心。因此，將營銷理念貫穿于房地產開發經營的全過程，即全程營銷理念，正逐步成為房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲取競爭優勢的有效手段。
3房地產全程營銷價值鏈的價值活動識別
房地產開發企業的價值活動，分為兩大類――基本活動和輔助活動?；净顒邮巧婕胺康禺a商品的營銷策劃、開發經營、銷售、物業管理服務的各種活動；輔助活動是輔助房地產開發經營的基本活動并通過提供外部采購、技術開發、人力資源管理及企業基礎設施以支持基本活動的。
3.1基本活動
3．1.1內部后勤
內部后勤指與接受、存儲和分配相關聯的各種活動。房地產開發企業的內部后勤，主要包括選址論證、市場調研、營銷策劃三個方面。房地產開發商在獲得土地使用權前，一定要對所選地塊進行選址論證，要對周邊樓盤的競爭情況作詳盡的市場調研，確定開發樓盤的市場定位，明確消費主體，進行項目投資分析。這是房地產全程營銷的第一環節，也是最重要環節。
3.1.2生產作業
生產作業指與將投入轉化為最終產品形式相關的各種活動。全程營銷策劃方案制訂后要付諸實施，首先就要進行房地產的開發，即工程項目的建設。在工程項目建設過程中，房地產開發商要注重工程項目建設的管理，如質量管理、進度控制等，我們統稱為工程項目的建設管理。在這過程中，營銷策劃也不能缺少。
3.1.3外部后勤
外部后勤指與集中、存儲和將產品發送給買方有關的各種活動。工程進展到臨近開盤，要進行一些預售準備工作，如預售安排、聯系抵押貸款銀行、申請預售許可證、準備預售合同等。
3.1.4市場銷售
市場銷售指與提供一種買方購買產品的方式和引導它們進行購買有關的各種活動。房地產開發進入了正式的開盤期，營銷策劃方案在這一過程中要全面付諸實施，營銷活動在這一階段全面展開，如定價、廣告促銷、選擇銷售渠道、確定銷售隊伍等。
3.1.5服務
服務指與提供服務以增加或保持產品價值有關的各種活動。房地產商品銷售出去之后還必須有物業管理服務。要委托物業管理公司對小區進行物業管理。物業管理作為全程營銷業務流程中的最后一項，在房地產開發企業全程營銷價值鏈的基本活動中，雖屬服務活動內容，但對產品價值的增值作用是不可低估的。
3.2輔助活動
3.2.1采購
采購指購買用于企業價值鏈各種投入的活動，而不是外購投入本身。在房地產開發中采購的投入，主要包括土地使用權、建設資金、建筑材料、中介機構、辦公設備與技術、物資等。
3.2.2技術開發
技術開發指為改善產品和工藝而做的各種努力活動。技術開發在房地產開發企業的價值鏈中起著至關重要的作用，它在很大程度上影響了開發企業的競爭優勢，主要包括:房地產開發前期的市場可行性研究及融資分析；房地產開發過程中的規劃設計，房地產銷售之前的預售安排；市場銷售階段的市場研究；售后的物業管理手冊與程序等。在全程營銷中，完整的營銷策劃方案實際就包含了技術升級的全部內容。
3.2.3人力資源管理
人力資源管理包括涉及所有類型人員的招聘、雇用、培訓、開發和報酬等各種活動。在房地產全程營銷中，主要是指管理人員、銷售人員、物業管理人員的招聘、培訓，以及報酬等人力資源管理。這種管理主要發揮員工的技能和積極性以及雇用和培訓的成本所起的作用，進而影響企業的競爭優勢。
3.2.4企業基礎設施
企業基礎設施包括總體管理、計劃、財務、會計、法律、政府事務和質量管理等。在房地產全程營銷中，主要是指房地產經營管理、財務會計分析、法律事務管理等。
4房地產全程營銷的價值鏈內部聯系
房地產全程營銷的價值鏈的各個活動之間，是互相依存、相互聯系而并非獨立的。雖然價值活動是構筑競爭優勢的基石，但價值鏈并不是一些獨立活動的集合，而是相互依存的活動構成的一個系統。價值活動就是由價值鏈的內部聯系聯結起來的，這些聯系是價值活動進行的方式及成本與另一活動之間的關系。價值鏈內部的各種聯系對競爭優勢十分關鍵，但又常常難以認識。因此，對各種聯系的管理是一次非常復雜、困難的任務，作為房地產開發商來說，就是要認識和管理這些聯系，產生與其他開發企業不同的競爭優勢。
5結語
1、上半年完成的銷售業績
實現銷售套，銷售面積萬平方米，銷售額元，簽約套，簽約額元，簽約面積平方米，實現資金回籠元。
2、提高工作人員素質，打造銷售“亮劍”團隊
為了與國際上最先進的銷售模式接軌，根據人員素質與發展形勢吧相適應的情況，我們圍繞八個培訓目標展開培訓：一是通過SPATM銷售精英成長訓練營，確保銷售團隊整體提升，打造中高端物業的金牌銷售團隊；二是掌握必備的銷售流程與技巧，讓置業顧問成為客戶的好導游、好參謀，做一個會說話、說好話的置業顧問；三是通過SPATM實戰銷售技巧培訓，觀相識人，掌握富人購房心理，學會變臉銷售技巧；四是通過客戶接待、產品說明、客戶跟催等環節的實戰演練，提高銷售人員的客戶接待和面談能力。五是置業顧問能夠通過簡練、精彩、震撼的話術準確傳遞樓盤價值，把產品語言有效轉化成銷售語言，突現樓盤稀缺亮點，提升客戶對樓盤的認同度；六是通過置業顧問心態角色認知與自我管理，調整銷售人員面對高端客戶時的底氣與內功，明確已經由產品銷售向體驗式、概念式、有境界式銷售轉變；七時通過團隊游戲增加團隊之間的互動和了解，培養銷售隊伍積極心態，樹立良好精神面貌，提升團隊凝聚力；八是通過駐場SPATM教練式培訓，優化、制定適合的案場規范，大大提高銷售團隊的銷售執行力，打造銷售亮劍團隊。主要培訓內容包括：SPATM性格銷售培訓初級版、打造金牌置業顧問實戰技巧類培訓和禮儀、室內魔鬼訓練營。經過天的強化培訓，使我們這支團隊的營銷觀念、營銷能力和營銷藝術都得到明顯的增強。
3、繼續加強內部管理、提高團隊的執行力
管理出秩序，管理出效益。先有公司正常運轉的秩序，再有公司實現贏利的效益。因此，在內部管理上，首先，我們先后建立健全了一系列管理制度，尤其嚴格考核了客戶接待標準，服務態度，服務質量及營銷方案的執行。同時，進一步完善各崗位管理制度、人事管理制度及薪酬制度。其次，對營銷方案進行了全程監控和考核：1）執行報告，了解進展情況，發現問題及時糾正；2）例會，每周一次的工作例會可以了解各銷售員的工作情況，討論分析意向客戶不成交原因，可以共同獻計獻策，并相互溝通；3）定期檢查，每月的工作計劃或方案執行一段時期后，定期檢查其執行情況，是否偏離計劃，要否調整；4）公平激勵，建立一只和諧的團隊，調動員工的積極性、主動性都需要有一個公平的激勵機制，否則會造成員工之間產生矛盾，工作中相互之間不配合，上班沒有積極性。我們每月對銷售業績進行排名，實行連續兩月末位淘汰制，同時將團隊中的銷售傭金提取部份作為銷售業績突出者的獎勵和團隊活動的基金，賞罰分明。
4、策劃開展促銷活動，調動客戶的購買欲
1）、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。開盤期間的現場跟進，銷售期間的現場跟進。開盤的現場跟進。參加了房展會，并對等地進行市場調研。2）、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。3）、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。4）、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。并且參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。對“”、“”等活動的客戶進行跟蹤服務。5)、公司管理人員根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
二、存在的問題與不足
銷售團隊還需進一步整合與淘汰，團隊的服務意識及理念有待于提高。要加強執行過程的管理和監控，來確保目標的達成。團隊綜合素質與企業發展要求還有一定差距，相關部門之間的信息渠道不夠暢通。
三、2015年工作思路
目前，放眼全國各地房地產市場，成交量持續大幅下降，降價潮已相繼出現。盡管下降幅度有限，但房價下降大勢已經確立，房地產市場已經重回深度調整通道，消費者繼續觀望乃至棄購，市氣持續低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現了“零成交”。2015年，房地產市場形勢相當嚴峻。成績只代表過去，未來仍需要努力，擺在我們面前的路更長，困難更大，任務更艱巨。
1、我們將制定合理的計劃方案，并以此方案為依據，根據各銷售節點做好相應的系列可執行工作，同時跟緊公司的步伐，根據公司擴張的速度與規模，繼續打造新的銷售“亮劍”團隊，提升營銷執行能力。
2、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
3、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我們將結合2013年和2014年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我們將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
【中圖分類號】G 【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02
隨著我國的城市化發展，房地產行業逐漸成為我國國民經濟的主導產業，而與之密切相關的房地產策劃行業也取得了長足的進展，并且已經形成了一個產業，房地產策劃在社會經濟生活中的作用越來越大。而社會對房地產策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學生的實際操作能力以提高其就業率及競爭能力尤顯重要。
一、房地產項目全程策劃課程教學方法改革的必要性
房地產項目全程策劃是我校房地產經營與估價專業（房地產策劃方向）的重要的專業課程之一，也是培養房地產策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學目的就是通過本課程的教學使學生熟悉房地產策劃的基本理論，較好把握房地產及房地產市場的特點，掌握房地產項目前期策劃、房地產項目可行性分析、房地產項目投資策劃、房地產項目營銷策劃、房地產廣告策劃、房地產金融策劃、物業管理策劃等基本技能，是對學生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統的教學模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據自己對課程理論的認知進行課堂講授，學生根據教師授課內容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養學生主動學習、獨立學習、思考及解決問題的能力，而房地產策劃崗位對從業者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調查的能力、市場細分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質：包括獨立思考的素質、團結協作的素質，與人溝通的素質及表達自己見解的素質等等。
經驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應付完考試，便又全部忘掉。而畢業班的學生經常流露出大學什么也沒有學到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現狀，對房地產項目全程策劃課程的教學改革勢在必行。
二、房地產項目全程策劃課程教學方法改革做法初探
（一）擇本地房地產項目，模擬實戰
為了讓學生切實提高學習興趣，主動學習，教師需要創設相應的學習情境，讓學生有實戰的感覺。在教學準備環節，任課教師先在學生方便到達調查的范圍內選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規劃容積率、限制高度等用地指標，分析項目流程。在本門課程的前兩節課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學生）通過與學生討論的方式，把房地產開發流程的各個環節分解成不同的任務目標，以任務為驅動，全面提高學生技能學習。在此過程教師要注重引導、啟發學生，提高學生對問題的分析、判斷等職業能力。針對具體的項目，一切從實際出發，結合學生較為熟悉的房地產市場環境，展開有針對性的后續內容的教學要比經典案例更能引起學生的興趣，教學效果自然不會差。
（二）讓學生“動”起來，在“動”中學
1 動口。作為房地產策劃人員需要進行市場調查、需要與合作團隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達能力，而一路從應試教育的獨木橋上走來的學生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業后能盡快適應崗位的要求，必須加強訓練。
一是課前鍛煉。每節課課前按學號順序，由兩位同學依次上臺脫稿講一條有關房地產行業的現行政策法規、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產行業的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復鍛煉，不但提高了學生表達能力，同時增加了學生對房地產市場的認識。房地產項目全程策劃是與房地產市場結合非常緊密的一門課程，對當地的房地產市場不熟悉就不可能進行準確的市場定位，開發出滿足客戶需求的產品。因此，教學過程必須讓學生學會密切關注房地產市場現狀及國家現行的政策法規。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。
二是課上鍛煉。課上盡可能根據教學內容設置問題，增加學生討論、小組交流的機會；案例討論是學生相互學習、培養合作精神的有效手段。可以圍繞一個具體案例讓學生在教師的引導下運用已學的專業策劃知識結合自己的思維對一個房地產項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標尺。教師可以從中更多地了解學生的知識面，更深地把握教材，更好地對學生予以引導。另外，市場調研報告以及其他模塊的作業、課程實習報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學生的思維細胞，鍛煉了學生的口頭表達能力，也加強了學生的團隊合作能力。討論過程中，教師應注意引導，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當前的房地產市場環境和房地產企業狀現狀，如果案例時間久遠不能反映當前實際情況，案例就失去了意義。
三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進行市場調研，包括在人流量比較大的地方進行問卷調查和進售樓處對置業顧問進行深度訪談，能培養學生人際交流與團隊協作等能力。同時，可舉辦相關比賽，以賽促學。如舉辦房地產廣告媒體策劃方案比賽、房地產置業顧問比賽，比賽環節的設置除考查學生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學生的表達能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調動學生學專業、愛專業的積極性，經過初賽、決賽等環節，使參賽學生的表達、解決問題、應變等能力及團隊協作等基本素質得到提升。
2 動腦。對于習慣了被動接受知識的大部分學生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項。現代教育應該改變教學方法，教師和學生互換角色，學生只有學會了分析問題、解決問題的能力和具有團結協作、百折不撓等基本素質才能在未來的職場上具有較強的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據教學目的，先讓學生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準備好在課堂上的對問題的解析發言，然后由老師進行歸納總結。為了得到一個比較理想的答案，學生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團結協作等職業素質的提高。
3 動手。房地產策劃崗位要求具有較強的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應安排學生進行市場調查問卷設計、市場調研報告、廣告文案撰寫等作業。完成作業過程是對所學知識的應用，在這個過程中不但有利于提高學生的書面表達能力，學生自己可視化的成果也有利于增強學生的成就感，避免到畢業時有什么也沒有學到的感覺。讓學生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學生的報告或文案勤于指導，勤于批改。并根據每次作業情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領學生學會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進步。
三、房地產項目全程策劃課程教學方法改革中應注意的事項
（一）注重賞識激勵，提高學生“多動”的興趣
心理學家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環境中，人往往會受到負面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環境中，人則容易受到啟發和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學中，特別是在學生“動”起來時，我們不應當吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進步。強化學生的長處，弱化學生的短處，久而久之定然會達到期望的效果。
（二）認真設置討論問題，重在啟發，及時引導
課上的動口、動腦訓練的主要途徑是采取討論式教學。在進行討論式教學時，任課教師一定要認真設置學生討論的問題。如帶學生對在同一區域的樓盤調研后，可以在課堂上讓學生分組對調研對象進行SWOT分析，并對他們現有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因學生曾身臨其境，且具有實戰性，故學生有積極性參與討論。在學生討論時教師應注意觀察每個組的討論情況，并及時地進行引導。應促使每個學生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認真參與案例討論，大膽發表自己的觀點，以充分調動學生的積極性、主動性。
上世紀突如其來的非典疫情，使房地產業所有傳統營銷渠道受阻，此時房地產網絡營銷的優勢就逐漸顯現出來，在非常時期為發展商尋求突圍的同時，房地產網絡營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認識，從此上網開展網絡營銷成為房地產樓盤推廣的首選。
一、房地產企業上網宣傳需求分析
1、既是消費者的需要也是開發商的義務
互聯網正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業。房地產業，這一關系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業，當然也不例外。小區智能化、小區局域網、項目網站、開發商網站、專業門戶網等的紛紛出現，充分體現出房地產與互聯網或者網絡的有機結合已經是大勢所趨。房地產項目上網，結合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網絡技術在網上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現場熱賣進行網上互動、預售情況介紹、按揭情況介紹、網上預售、網上咨詢等服務，這是對消費者的一項便民服務，能為消費者提供更多的參考信息。
2、既是快速傳遞需要也是提升企業形象需求
房地產企業上網，可充分發揮現代網絡技術優勢，突破地理空間和時間局限，及時企業樓盤動態、房產信息、宣傳企業形象并可在網上完成動態營銷業務。作為房地產企業，在互聯網上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發商的品牌宣傳，為公司后續開發項目的宣傳推廣奠定基礎。
二、房地產網絡營銷的優勢分析
房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，隨著網絡的快速發展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優勢。房地產網絡營銷具有以下七大優勢：
1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高
與報紙、廣播、電視等傳統媒體相比，傳統媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數的差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網絡營銷，卻由于上網人員的特征，使得目標消費群較為集中。
中國互聯網絡信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯網絡發展狀況統計報告》。截至2007年12月31日，我國網民總人數達到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預計在2008年初我國將成為全球網民規模最大的國家。上網的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內，28—35歲的人群也將是房地產的主力消費群。
銅川房產網作為銅川的地方門戶,在目標消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現真正的高效營銷。
2、低成本投入
下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發行量為65萬份，其是日報，假設其持續影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據調查某網站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設計等)，其廣告創意為中等水平，則其在三天之內大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經過測試，某網站網絡廣告一個月內大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關注度日益下降。由此可見，網絡廣告與傳統廣告相比，不單止高效，而且低價。
3、多媒體展示
傳統的媒體表現手法單一，而網絡媒體則通過網絡，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。
據不完全統計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現場看房的次數在3—5次左右。而網上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關心的信息，從而大大提高了看房的現場成交率，也相應降低了售樓現場的運作成本。
4、主動性與互動性強
與傳統營銷相比，它更強調互動式的信息交流，由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業及產品在消費者心目中的地位。有的網站或網頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。
5、提高附加值
許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環境、物業管理、社區文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優美的小區環境、體貼的物業服務、和諧的社區文化等方式。但發展到現階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網上服務，也正是一個全新體現項目附加值的方向。業主可以利用樓盤內部網連接網站，隨時與外界保持緊密的聯系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經濟的發展和互聯網的不斷應用，房地產項目網站將會日益成為優秀房地產項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產網，項目網站也就立即開通。
6、定向性強
按照購房者的具體IP地址、地理區域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區的房地產項目，選擇銅川房產網是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。
7、快捷性
由于網絡信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數小時或更短的時間就能把信息出去。
三、房地產網絡營銷策劃方案
對房地產網絡營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發商利用互聯網，通過對樓盤展示平臺,結合視頻系統、廣告管理系統、專題新聞系統、項目網站、置業顧問欄目、在線交流系統的綜合應用，分別對目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。
我們以《銅川房產網》為例來說明房地產企業如何在網上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：
1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示
樓盤展示平臺主要為商品樓預售、開盤促銷、商業市場招商、商鋪租售等的網上促銷推廣,按客戶要求制作上網,并在銅川房產門戶首頁圖片推薦。宣傳內容包括：開發商簡介、企業專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。
2、視頻看房系統讓客戶有身臨其境的感覺
網絡視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現立體動態，有線無線領域全方位展示！視頻看房系統為貴公司建立網上全景展示房屋和周邊環境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務。
3、動感橫幅廣告其藝術效果讓你過目不忘
房地產的開發企業通過自身建立的網站，或者通過其他網站廣告等手段，對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體。房地產網絡廣告有其自身的特點和優勢，這一點在銅川房產網上全面實現，如此藝術的廣告讓你不看都覺得可惜。
4、專題新聞讓更多的客戶認可
利用銅川房產網或專門設計的網頁，進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房產快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比，網絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現真正的互動營銷。在信息交換的基礎上，建立了業主與業主之間的交流平臺，即所謂的網上社區，以促進小區文化的形成。
5、項目網站全程為項目建設宣傳服務
銅川房產網具有功能強大的智能項目網站功能，開通企業項目網站的將會為企業內部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業形象具有重大意義，從而使企業上網宣傳效果達到最優化。
更重要的是，網絡的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務于目標消費群又服務于業主，這說明了小區的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。
受托方(乙方)：
根據《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上， 經友好協商，就甲方委托乙方對其開發的位于洞口縣洞口賓館3號樓項目進行前期打包策劃推廣事宜，達成一致意見，特簽訂本合同， 以資信守。
第一條 服務范圍
甲方委托乙方為其開發的洞口賓館3號樓項目進行前期策劃推廣服務，負責該項目前期的策劃、創意、設計等事宜。
第二條 服務內容
(一)具體服務范圍：
第一部分：整體策劃——
1、VI 設計(LOGO/色值/標準/應用規范/中英文規范/排字
組合/立體雕塑效果)
2、階段策劃推廣方案
3、深度市場調研報告
4、銷售執行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——
1、接待臺背板
2、LOGO 墻
3、資料架
4、玻璃窗吊簾式旗幅
zzxu.cndash;—
1、大幅海報(折頁)
2、戶型圖
3、樓書
4、名片
zzxu.cndash;—
1、擎天柱
2、道旗
3、圍檔
(二)免費贈送服務范圍：
露臺平面
戶型圖
工裝建議
銷控表
銷售表格
業績表
客戶簽約號卡
客戶禮品包裝
第三條 合同總價款及付款方式
總服務費用商定為55萬元人民幣，本合同簽訂后七天內，支
第四條 廣告運作規則
1. 為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對甲方負責，甲方需指定專人負責與乙方合作、接洽。
2. 甲、乙雙方共同根據銷售情況及甲方營銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計劃，確定工作階段、完成時間。
3. 在服務的實施過程中，甲方有權對總體策劃方案進行調整，乙方應協助確定并調整。
第五條 雙方責任及權利
(一)甲方責任及權利
1. 甲方對乙方提交的方案有提出修改和調整的權利，設計方案甲方需尊重乙方意見。
2. 在甲方支付本合同或分項項目相應的費用后，設計作品之知識產權歸甲方所有，并有權要求乙方及時提供電子文件及樣稿。
3. 雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責。
4. 甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提
5. 甲方應按照本合同的規定及時付款，以保證項目的正常進行。
(二)乙方責任及權利
1. 乙方應盡職盡責為甲方服務，按時、按質、按量完成甲方委托的各項策劃、設計等業務，乙方應為甲方的相關資料保密。
2. 乙方應指定專人組成項目工作小組，經甲方確認后開展工作。
3. 乙方應按時完成甲方下達的工作任務，乙方將設計方案交甲方并經甲方負責人簽字或以電子郵件確認后視為該項工作完結。若甲方對該方案提出異議，乙方應于甲方提出后盡快進行組織雙方領導進行討論、修改、調整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方能定稿。
4. 乙方應主動提前向甲方索要設計工作中所需的各類資料，并在本合同終止時，將上述資料及時歸還甲方。
5. 乙方對最終廣告擁有正文署名權。
6. 乙方在經甲方書面同意后可用其設計之作品參與公益、專業、行業或媒介所組織的競賽評比活動、出版發表。
7. 乙方對未被甲方采用的方案有權收回并作為它用。
8. 乙方應按月向甲方提供合同期間的詳細工作計劃和時間
第六條 違約責任
1. 除不可抗力的自然及社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔違約責任。
2. 非因乙方原因，甲方未能在約定時間內提供乙方設計工作所需的各類資料，或未能在約定時間內對乙方提出的策略、創意、設計方案簽字認可，乙方完成工作時間可相應順延。
3. 由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權向甲方發出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效。
第七條 轉讓條款
未經合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。否則，守約方有權終止本合同并要求違約方支付合同總價款雙倍的違約金。
第八條 合同終止和解除
有下列情形之一的， 合同權利義務終止：
1. 本合同因已按約定履行完畢而自然終止;
2. 本合同經各方協商一致而終止;
3. 本合同因一方違約或因一方有不正當競爭行為或因一方擅自轉讓本合同項下權利義務而終止;
第九條 保密條款
1. 未經合同另一方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業秘密、技術資料、圖紙、
2. 任何一方泄密導致合同另一方遭受損失的，泄密方應按合同總價款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應按合同其它方的實際損失賠償。
3. 本保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條 不可抗力條款
由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其它方，并應在不可抗力事件發生后十五天內，向合同其它方提供經不可抗力事件發生地區公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對履行合同影響的程度協商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。
第十一條 解決爭議的辦法
凡因執行本合同或與本合同有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決。如協商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條 其它
1. 本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責后，本合同即自行終止。
2. 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議作為附件，補充協議與本合同具有同等效力。
3. 本合同一式 份，甲乙雙方各執 份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產策劃合同范文2委 托 人： (以下簡稱甲方) 負 責 人：
電 話：
代 理 人： (以下簡稱乙方) 負 責 人：
電 話：
經甲、乙雙方友好協商，本著平等互惠、優勢互補的原則，甲方現將其開發的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項目(下稱本項目)的全程策劃與銷售工作全權委托給乙方，現就有關事宜達成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內容不因項目及公司名稱改變而改變。
一. 物業
物業位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡稱“項目”)。項目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準的文件為準。
二. 期限
期限從簽訂本合同之日起至項目正式公開發售日(開盤)后18個月止。合同期滿，若甲方未書面通知乙方終止合同，則本合同自動順延至項目銷售率達成可售物業面積的95%以上時止。
三. 范圍
范圍為本項目之全部住宅及商用物業。如甲方需要保留持有部分物業，則必須在本項目公開發售前七天以書面形式通知乙方保留持有物業單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。
四、甲、乙雙方職責及義務
(一)甲方職責及義務：
1、甲方對本項目擁有完全的所有權。并委托乙方全權負責產品定位、營銷策劃、銷售等工作。
2、甲方對因項目本身之權屬和資格問題而引致的糾紛承擔全部責任。
3、甲方有義務向乙方提供預售證以及各銷售階段的合法手續和相關法律文件，并在工程進度、質量及協調政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進行。
4、甲方有義務為乙方派駐的工作人員提供項目現場銷售及辦公場地、辦公設備(電話、電腦、傳真機、復印機)等必要設備、設施，但設備、設施的所有權歸甲方。
5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進行策劃和銷售。如發生甲方將本項目整體轉讓或項目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結清乙方全部的策劃費和費，負責處理由此帶來的善后工作，并給予乙方一定的經濟補償。
6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營銷協調小組，定期召開營銷協調會議。積極配合乙方工作，負責購房合同管理，進行購房合同簽章和收取定金與購房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續，并自行承擔相應的權利義務。
7、甲方負責審定銷售、宣傳推廣過程中必要的合作單位(如廣告設計公司、模型公司、活動禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。
8、甲方按確定的銷售計劃，確保項目工程進度。負責售樓現場的清理、工地圍墻的建設、售樓處的建設和裝修裝飾、樣板房和樣板環境的建設和裝修裝飾。
9、甲方提供買賣合同原件及其相應文件的復印件, 承擔合同打印、客戶資料復印，特別是辦理銀行按揭等的相關費用。
10、負責開發與銷售的領導與協調工作，委派專人與乙方工作銜接，協調乙方與各有關部門、其他相關公司的工作關系，為乙方的策劃和銷售提供本項目的各種原始資料。
11、按時結算乙方的已實現銷售規定的應提取的策劃、服務等費用。
12、負責樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應費用(如戶外廣告制作、報紙、電視、電臺等廣告、禮品購買、沙盤制作、樓書制作、展會費用、臨時聘用禮儀人員的費用等)，投入宣傳廣告費用金額控制在銷售總額的1.5%以內，如有超過，則超過部分由乙方承擔。所有的廣告設計作品或印刷品須經由甲、乙雙方簽字確認后才能或發放。
13、負責審定由乙方擬定的《認購書》、《商品房買賣合同書》、銷售計劃、廣告推廣建議、銷售價格及其它銷售資料，并根據實際情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書面形式通知乙方。
(二)乙方職責及義務：
1、乙方接受甲方委托。負責項目產品定位、市場定位、規劃建議、營銷策劃與銷售等工作。根據甲方提供的項目概況，結合項目實際情況，及時向甲方提供可行的開發、宣傳和銷售方案。
2、乙方應于本合同簽訂之日起10日內使其委派的策劃與銷售人員到位進行工作安排并執行相關工作。
3、乙方要確保整個策劃和銷售過程不違反國家、省、市相關法律法規。
4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書面形式通知甲方并經得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設計、景觀設計、廣告設計等單位組成項目營銷協調小組，定期召開營銷協商會。委派專業人員參加與項目相關的各種會議，并向甲方提供專業的意見和建議。
5、乙方負責樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。
6、乙方不得向客戶收取未經甲方同意的任何費用。
7、乙方負責按審定后的銷控計劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開盤前一個月開始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現場從事銷售工作，并視
8、乙方應配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認購書》和《房地產買賣合同》，并由甲方所派專職負責人(人選確定由甲方書面通知乙方)簽字蓋章，協助辦理購房手續。未經甲方同意，乙方不得增減修改本項目《房地產買賣合同》及《認購書》的條款。《認購書》和《房地產買賣合同》中的房價以甲方確認的銷售價格表的價格為準，且文本任何修改都須甲方簽字確認。乙方自行承擔未經甲方所派專職負責人同意修改條款所造成的一切后果。
9、乙方配合甲方及時收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。
10、乙方負責派出人員的管理、薪金、勞動保護、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費用。
11、在銷售過程中乙方要努力維護甲方聲譽，不得有有損于甲方聲譽的言行或侵權行為，嚴守雙方合同條款和甲方商業秘密，確保甲方和該項目的良好形象。
12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時間計劃。
13、銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶做如實解釋，盡力促銷，不得向購房者夸大、隱瞞或過度承諾，否則由乙方承擔相關的責任。
14、每周和每月需向甲方提交銷售周報和月報表，與甲方有關負責人員核對、調整銷控表。
15、嚴格按照雙方共同確認的價格表進行銷售，非經甲方的授權，不得擅自低于雙方確認的銷售底價進行銷售，否則甲方有權追究乙方責任并承擔由此給甲方造成的經濟損失。
16、乙方銷售及策劃權不得轉讓。從本合同簽訂日開始計算，一年內未經甲方同意，不得銷售其它房開企業在麗江市區的同類型競爭項目。
五、共同責任和義務
1、甲、乙雙方應精誠合作，共同努力將項目開發、銷售成功。
2、甲、乙雙方應保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設置障礙。
3、甲、乙雙方都享有項目銷售現場和所有宣傳資料的署名權。
4、甲、乙雙方認定的工作內容及程序應共同遵守，如有異議應協商解決，并有義務保護工作成果(如統計數據、策劃創意等)。
六、服務目標
1、甲、乙雙方應共同努力，力爭本項目在20xx年8月底前通過報規手續，10月底以前拿到預售證，12月底以前開盤銷售。
2、項目上市(開盤)銷售的條件為：有預售許可證、現場售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續一個月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達到一定數量(如100組以上)，則可擇日開盤。
3、自正式開盤之日起18個月內須完成項目可銷售面積的95%以上。
七、服務收費及其結算方式：
1、乙方受甲方委托，負責項目全程策劃、銷售等工作。甲方應按以下條款支付相應的服務費用給乙方：
A、銷售費采取基準費和溢價獎勵兩個部分計提：銷售均價在雙方確認的銷售底價以下(含此銷售底價)時,只要是甲方認可的銷售價格,則依據銷售合同金額(以買賣合同為準)的2%計提服務費(簡稱費);銷售均價在雙方確認的銷售底價以上時，銷售底價以下部分按2%計提，超過銷售底價以上
B、計提費和溢價獎勵采取月結方式，開盤后第二個月開始，每個月的6日前計提上一個月的費。
2、甲方銷售均價底價在開盤前一個月內以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價制定分戶的上市(掛牌)價格表，且實現的銷售價高于以上對應的委托底價的增加部份即為溢價。甲方對乙方實現的溢價進行獎勵。具體溢價提成獎勵方式為：溢價部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結算。
3、上述費每月30日為結算日。雙方當日核算金額，并在下一個月六日以前付清應付款項，乙方提供合法發票。如有拖欠按所欠額每日支付萬分之三的滯納金。
4、房屋完成銷售，可以計提費和溢價獎勵的標準為：甲方收到全部房款。如客戶進行銀行按揭的，則需按揭款項到賬后才能視為完成銷售，并可以計提相關服務費用。
5、退房處理及定金的罰沒：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應銷售費。
八、其他約定：
1、乙方負責整個項目的全程營銷策劃工作，但不收取任何策劃費用。
2、在本合同簽訂后，到開盤后乙方開始正式計提費前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開盤后從費中抵扣返還。借支時間從簽訂本合同后的第二個月開始，每月6日前支付，乙方開具借款收據，在開盤后抵扣返還時，乙方以正式發票換回。
3、若因甲方工程進度、預售證等原因而影響乙方正常銷售或開盤的，乙方可要求甲方改善，超過一個月的則乙方順延實現銷售目標的時間。
4、雙方應通力合作，為對方工作提供各種便利。
5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補充協議或設立合同附件，補充協議或附件與本合同具有同等法律效力。
九、終止合同條件：
1、甲、乙雙方確定以每6個月為一個銷售考核周期(最低限度每個考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務則甲方給予乙方一個月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務，則前面已銷售部份按1.5%提取費，如果已經提取的則乙方返還多提取部分。同時甲方有權單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔。
2、乙方配備的所有工作人員業務水平如達不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內必須重新安排人員直至甲方認可，如連續兩次整改仍然達不到甲方的要求的，則甲方有權中止本合同所有委托事項。
3、甲方如發現乙方于銷售過程中有任何未經甲方許可之銷售行為，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方五個工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權責令乙方停止一切銷售活動，并書面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經濟損失的，甲方可以追究相應的經濟賠償責任。
4、如甲方未能完全履行其合同義務時，乙方首先可書面告知甲方并給予甲方五個工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書面通知甲方，同時甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費和溢價獎勵等。
十、如甲、乙雙方在本合同執行過程中發生糾紛，可協商解決，如協商不成，可采取向項目所在地人民法院起訴的方式解決。
十一、本合同一式四份，雙方各執兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產策劃合同范文3甲 方(委托方)：
乙 方(受托方)：
為了甲方，根據國家有關法律、法規，甲、乙雙方本著互相配合、講求實效、誠實信用的原則，就甲方委托乙方完成“”房地產策劃的有關事宜，簽訂本合同書。
一、策劃(咨詢)項目
二、委托項目進度
策劃工作分為兩個階段：
1、第一階段：策劃市場調查，包括商圈調查、目標人群調查、目標市場調查、產業鏈調查和競爭對手調查5個內容，并對整體項目進行初步定位，雙方溝通達成共識后進入第二階段。
2、第二階段：在甲方認可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關內容作出進一步完善，限期為5個工作日。
上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過20個工作日。
三、合同金額及付款方式
1、策劃咨詢費用為壹佰萬元人民幣(￥100元)。
1)合同簽訂之日起日內，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預付款，即人民幣伍拾萬元(￥50元)。
2)乙方完成項目一整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當場做出演示講解，甲方認可后日內，甲方足額支付策劃費余款人民幣伍拾萬元(￥50元)，乙方方能將《房地產策劃》的正式文本交付甲方。
2、乙方去往甲方處進行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔，在甲方處調查工作的交通、住宿費用由甲方承擔。
四、甲方責任與權利
1、甲方須指派專人(須書面制定)，作為聯絡人，負責與乙方聯絡并協助乙方工作;
2、為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;
3、為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認;
4、及時向乙方支付報酬;
5、如果就委托項目內容、期限做出原則性改變的決策，應及時通知乙方，并采取適當措施，便于乙方及時調整工作。
五、乙方責任與權利
1、由擔任專家組總負責人，指派專人擔任專門聯絡人;
2、按進度計劃完成各階段任務，保證質量，及時與甲方溝通;
3、按甲方提出的指導性要求修改和完善各階段策劃成果;
4、保守甲方的商業機密，未經甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內容。
六、成果歸屬與冠名宣傳
1、成果歸屬甲方所有;
2、乙方在保守甲方項目相關商業機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權利。
七、違約責任
由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應承擔違約責任，并支付當期款項;
八、合同終止
1、本合同履行完畢自動終止;
2、一方違約并承擔責任后自動終止;
3、任何一方無權單方面要求中止。待雙方協商一致后，簽訂終止協議。
4、甲、乙雙方同意終止時須以書面形式確定。
九、合同爭議
本合同履行過程中出現爭議時，甲、乙雙方友好協商解決，并以補充協議形式載明，協商不成時，任何一方可向人民法院起訴。
十、合同有效期
本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達成策劃意向;自甲方支付第一筆款項50萬元到達乙方賬戶之日起，本合同正式生效。
日
期：___________
xx年房地產策劃工作總結
一、專業技能
1、策劃案寫作
策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現能力的一種體現。
策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為我們公司項目多，幾乎可以找到所有需要運用的模板，這對我這個剛學做策劃的是很方便的。如果需要的話，我自己也可以做出比較漂亮的模板。
2、報廣
報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些“盛大開盤、榮譽開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了，可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。
整個項目的報廣內容是分階段的，一、籌備期
二、蓄水期
三、預熱期
四、強銷期
五、持銷期
六、開業期
七、養市期，每個階段的報廣側重點不一樣，如籌備期和蓄水期就注重整體的概念、定位基調的宣傳，到預熱期開始就涉及到一點產品的信息，再到強銷期或以后，就要體現具體的產品信息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。
3、案場改進方案
開發商由于對自己案場的布置習以為常，很多很明顯的需要改進的地方都忽視了?；蛘咧幌氲揭粌牲c，無法成為系統，商站在旁觀者的角度，專業的來矯正很有必要。
我們給外灘中心做案場改進方案的時候，發現開發商因為幾個領導要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部門;歷史遺留的問題又比較嚴重，前一個領導的作風是想到一個做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據他的喜好選擇多種亮色交雜在一起，無法體現項目的高端品質。我們接過這個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進方案里，我們提出泛現場的概念，將項目的宣傳布展擴大到周圍
一公里內，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統一更改，項目的高端有序的形象馬上就出來了。
4、具體活動方案
活動展現出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質的東西，真正要命的是活動的核心及其想要達到的效果。
比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么?有些樓盤展示是的定位和品質，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促銷，有些樓盤則會用高品質的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促銷。
5、踩盤
踩盤的目的是什么呢?該開始經理讓我去踩盤，我是很暈的，去樓盤轉了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪些。事實上需要知道的資料網上都可以查得到，而且我們公司房地產信息研究很強大，可以查到各個樓盤的銷售情況(不過有一定的滯后性。踩盤一定要帶著很強的目的性的。
策劃經理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現場的包裝、小區的設計和產品的細節，這些都是要到項目現場去親自看才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡迎，消費者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知道一些就可以。
銷售經理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率成了踩盤的重點，整體銷售了多少?哪些戶型銷售的好?客戶是哪個地區?要盡可能的得出具體準確的數據。
踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。
二、學習方法
1、多看
要看大量的策劃方案，但是自己的經驗對于理解這些方案是很大關系的。一開始接觸到策劃案，一點感覺都沒有，不明白項目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大進步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經歷了才知道水深水淺，才有經驗。
2、實踐
做事情前，要對為什么做這個事情，會達到什么效果心里要有數，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有總局的把握。然后做的時候就驗證預期的時候，這個過程可以變的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中認真觀察，梳理出來每批人都在負責什么，要想達到什么效果，在活動結束后，就能最大可能的掌握活動內容。各大活動大同小異，包括的都是幾個部分。
這次公司組織的中國旅游地產論壇，規模是很大的，來了很多全國重量級地產人物，參與到組織活動的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作的噱頭，請到大量的重量級人物，聯系好重要媒體，安排好他們的行程和食住。
3、跟在師傅們的后面
很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行事，耳濡目染，提高自己。
4、自己創新
任何活動都要積極參與進去，當成安排到自己的任務，盡可能的想出解決的方法，并最好有多種方法。已經知道的方法，懂得怎么做就可以。創新很重要，想到大家沒想過的，在你知道自己說出這個想法，可以得到贊許時，找機合適的時候發表自己的看法，如果不確定，先問過你的直接上司或者同事。
創新，并且能創新到很好，可以讓上司關注到你，對于我來說，我是很喜歡創新的人，而且是喜歡大的創新，比方說創新造一座城之類的，在我進公司前，說我這些想法是會被取笑死的，但是在公司后，大家都習以為常的鼓勵創新，在我以前看來是大的創新，在這里都有可能實現，大家會給很多的建議。我曾經提出來就專門為富二代做一個項目，完全滿足他們炫酷的生活方式，提供一個集中的大舞臺來給這樣一批人來玩樂，師傅們聽了覺得不錯，就好好的談論了番。在去外灘中心提案的時候，我發現他們的經理也是很有意思的，他想要在他們的項目做一個大型的海上廣場，免費提供給華誼兄弟，只要他們把所有的最新產品會都放在這里舉行，每個月讓他們的一個或幾個一線明星來這里表演一次。這樣的話，不僅僅是對項目有很大的意義，對?？?、海南來說都是非常棒的，游客來海南不僅僅可以看風景，更可以享受追星的樂趣。無意之中聽到經理說，有人要在萬綠園做一條藝術長廊，把世界級的藝術品拿過來展出，這樣的話，海口的文化層次有上了一個臺階，萬綠園完全靠風景的局面就完全得到改變。海南就是一個娛樂場，是有錢人的冒險城，他們可以隨心所欲的打造一個個驚奇。雖然比不上迪拜，但我能有幸參與，或者說是觀望到這樣的游戲，也讓我激動不已。
