時間：2022-07-12 20:26:18
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第一條 為進一步完善住房公積金制度，充分發揮住房公積金制度的保障作用，提升住房公積金支持解決低收入家庭住房問題的力度，借鑒外地先進經驗，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱個人住房貸款貼息，是指青島市住房公積金管理中心（以下簡稱市住房公積金管理中心）對享受城市居民最低生活保障、有個人住房貸款的住房公積金繳存職工，按照規定給予一定的貸款利息補貼，以減輕借款人家庭還貸壓力的惠民措施。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受青島市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應為借款人，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業的；
2.已達到法定退休年齡并辦理正常退休手續的。
（五）應當正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內未發生連續三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應當提供以下材料：
（一）《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關系證明；
（三）青島市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯名卡；
（六）核查需要的其他相關材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數（月繳存基數是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數超過低保家庭認定標準的，初審不予通過，管理處應向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據需要到城市低保管理部門、房地產登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區及相關部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復審。貸款處負責對管理處報送的貼息申請材料進行核查，出具復審意見并將復審通過的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負責人，相關處室負責人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復審通過的貼息申請進行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網站、管理處營業廳、繳存單位、街道社區等途徑公示一周，接受社會公眾監督。對經公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應處理，對違反規定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發放至借款人住房公積金聯名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標準執行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標準計算：銀行貸款執行利率低于貸款基準利率的，按貸款執行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執行利率高于或等于基準利率的，按基準利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內申請貸款或貸款結清的，按已還款月份據實計算貼息；在貼息期取得低?；蛲顺龅捅５?，按享受低保月份據實計算貼息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
第八條 個人住房貸款貼息資金在住房公積金業務支出中列支。
第九條 申請人提供虛假材料，或采取其他非正常手段騙取貸款貼息的，收回貼息資金，取消其以后年度貸款貼息資格，同時納入人民銀行征信系統。
第十條 本辦法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受**市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應為借款人，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業的；
2.已達到法定退休年齡并辦理正常退休手續的。
（五）應當正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內未發生連續三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應當提供以下材料：
（一）《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關系證明；
（三）**市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯名卡；
（六）核查需要的其他相關材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數（月繳存基數是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數超過低保家庭認定標準的，初審不予通過，管理處應向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據需要到城市低保管理部門、房地產登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區及相關部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復審。貸款處負責對管理處報送的貼息申請材料進行核查，出具復審意見并將復審通過的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負責人，相關處室負責人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復審通過的貼息申請進行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網站、管理處營業廳、繳存單位、街道社區等途徑公示一周，接受社會公眾監督。對經公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應處理，對違反規定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發放至借款人住房公積金聯名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標準執行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標準計算：銀行貸款執行利率低于貸款基準利率的，按貸款執行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執行利率高于或等于基準利率的，按基準利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內申請貸款或貸款結清的，按已還款月份據實計算貼息；在貼息期取得低?；蛲顺龅捅５模聪硎艿捅Ｔ路輷嵱嬎阗N息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
一、各級行要認真組織學習中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和本實施細則，并切實遵照執行。
二、各級行要積極開展個人住房信貸業務，探索個人住房信貸業務新路子，形式上應靈活多樣。
三、辦理保證人擔保貸款的，各經辦行可根據貸款的風險狀況，要求保證人在經辦行開立保證金賬戶，確定保證金數額，并在合同中予以明確。
各級行在執行實施細則過程中遇到的問題，要及時報告總行（信貸管理一部）。
附：中國農業銀行個人住房貸款管理辦法實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為支持城鎮居民購買自用普通住房，規范個人住房信貸管理，維護借貸雙方的合法權益，根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。
第二條 個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。
第三條 個人住房貸款分用住房公積金發放的貸款和用信貸資金發放的貸款。
第四條 本實施細則適用于中國農業銀行各級機構。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 銀行發放個人住房貸款（以下簡稱貸款）的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
（一）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
（二）具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（三）具有購買住房的合同或協議；
（四）無住房補貼的要在經辦行開立儲蓄存款戶或繳納住房公積金存款，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；
（五）有經辦行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；
（六）經辦機構規定的其他條件。
第六條 借款人應如實向經辦行提供下列資料：
（一）借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
（二）有關借款人家庭穩定經濟收入的證明；
（三）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；
（四）抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明、估價證明；保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；
（五）使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的借款人公積金存款余額及貸款額度的證明；
（六）經辦行要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸款程序
第七條 借款人應直接向經辦行提出貸款申請。經辦行自收到貸款申請及符合要求的各種資料之日起，應在三周內向申請人做出正式答復。經辦行審查同意后，按照《貸款通則》和中國農業銀行的有關規定，向借款人發放住房貸款。
第八條 在貸款申請批準后，按借款合同約定的時間，由經辦行用轉賬方式劃轉到售房單位在銀行開立的賬戶。
第九條 在借款期間，借款人須在貸款行開立的存款賬戶上存有不少于二期還款的款項。
第十條 借款人應按合同約定的還款方法、還款計劃按時歸還貸款本息。貸款期限在一年以內（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。分期歸還的方法有兩種：一種是等額償還法，另一種是遞減償還法。每筆貸款只能用一種還款方法，合同簽訂后不得更改。
分期還款的計算公式：
（一）等額償還法：
還款月數
每月償還 本金×月利率×〔1＋月利率〕
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－
貸款本息金額
還款月數
〔1＋月利率〕 －1
(二)遞減償還法：
每月償還 貸款本金
＝－－－－－＋（本金－已歸還本金累計額）×月利率
貸款本息金額 貸款期月數
第四章 貸款期限、利率與額度
第十一條 貸款期限由經辦行自行確定，但最長不得超過20年。
第十二條 用住房公積金發放的貸款，其利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15～20年（含20年）的，加3.42個百分點；
第十三條 用信貸資金發放的貸款，其利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。貸款期限為1年以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）貸款利率；貸款期限為1～3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）貸款利率；貸款期限為3～5年（含5年）的，執行1～3年期（含3年）貸款利率；貸款期限為5～10年（含10年）的，執行3～5年期（含5年）貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率的基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.第十四條 個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
第十五條 銀行發放貸款總額，最高不得超過經辦行認可的房地產評估機構評估的住房價值的70%.第十六條 住房公積金貸款額度最高不得超過借款人家庭有經濟收入、建有住房公積金存款、共同生活并在同一戶口冊內的直系成員退休年齡內所繳納的住房公積金數額的2倍。
第十七條 借款人可以同時申請用住房公積金發放的住房貸款和用銀行信貸資金發放的住房貸款。
第五章 貸款擔保
第十八條 作為貸款抵押物的財產，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規定；對《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定不符合作為抵押物的財產，不得用于貸款抵押。作為貸款抵押物的財產應有較強的變現能力。以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十九條 抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前按《中華人民共和國擔保法》第四十二條規定的部門辦理抵押登記手續。采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，按《中華人民共和國擔保法》規定還需要辦理登記的，應當辦理登記手續。
第二十條 借款人（抵押人）對設定抵押的抵押物在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款銀行的監督檢查。對設定的抵押物或質物，在抵押期或質押期屆滿之前，經辦行不得擅自處分。
第二十一條 抵押期間，未經經辦行同意，抵押人不得將抵押物轉移、出租、變賣或饋贈。
第二十二條 采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續。辦理質押貸款的動產必須是所有權無爭議、易變現、易保管的；權利質押只限于銀行存單和國債。以存單質押的，必須向存單簽發行咨詢存單的真實性，并取得該行簽署的在質押期間停止支付和不予掛失的回執。在質押期內，存單到期，借款人與貸款人共同辦理兌付后，用于提前償還貸款本息或轉換為儲蓄存單繼續用于質押。
第二十三條 辦理質押貸款，必須將動產和權利憑證移交貸款人保管。經辦行應對移交的動產和權利憑證進行登記，妥善保管。權利質押貸款最高金額不得超過質物現值的80%.用動產質押的貸款最高金額按抵押貸款規定掌握。
第二十四條 抵押合同和質押合同的生效日期按《中華人民共和國擔保法》第四十一條、第六十四條、第七十六條至第七十九條的規定執行，抵押或質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押或質押合同終止后，應按合同的約定，到原抵押（質押）登記部門辦理抵押（質押）注銷登記手續，解除設定的抵押權或將質物歸還出質人。在抵押或質押期間，對設定的抵押物或質物如造成損壞、遺失，由過錯方承擔責任并負責賠償。
第二十五條 借款人不具有足夠清償債務能力時，可提出由經辦行認可的第三方提供不可撤銷的全額有效保證。
第二十六條 保證人必須符合《中華人民共和國擔保法》第七條的要求，《中華人民共和國擔保法》第八條、第九條、第十條規定的部門、單位不得作為貸款保證人。
保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在經辦行開立有存款賬戶，并存有一定數額的保證金。
保證人為自然人的，應當有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在經辦行存有一定數額的保證金。
保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款銀行認可，原保證合同不得撤銷。
第六章 抵押物保險
第二十七條 作為貸款抵押物的財產，借款人需在合同簽訂前辦理保險或委托經辦行代辦有關保險手續。投保金額不得低于抵押物評估價值，時間不短于貸款期限。抵押期內，保險單由經辦行保管。
第二十八條 抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，經辦行應代其續保，發生的費用由借款人承擔；在保險期內，如發生保險責任范圍以外的毀損，由借款方負全部責任。如發生保險責任范圍以內損失，抵押人必須以保險理賠款償還相應的貸款本息。對理賠款不足以歸還相應貸款本息的，由抵押人負責彌補。
第七章 借款合同的變更和終止
第二十九條 借款合同需要變更的，必須經合同各方當事人協商同意，并依法簽訂變更協議。
第三十條 借款人若提前歸還貸款本息，已計收的貸款利息不再調整。
第三十一條 借款人如需延期還款，必須在約定還款日前5天提出延期還款申請，由經辦行按程序進行審批，并征得保證人、抵押人、出質人的書面同意（合同另有約定的，按合同執行）。貸款期限5年以下（含5年）的，至多只能辦理2次延期，貸款期限5～10年（含10年）的，至多只能辦理4次延期，貸款期限10年以上的，至多只能辦理6次延期，且每次延期的時間不超過1個月。
第三十二條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。
第三十三條 借款人的保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。
第三十四條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息后，解除設定的抵押權或將質物返還給出質人，借款合同終止。
第八章 抵押物或質物的處分
第三十五條 在下列情況下，經辦行有權依法處分抵押物或質物：
（一）借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人；
（二）借款人的法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的；
（三）借款合同期內，借款人不按合同規定的還款計劃歸還貸款本息的。
第三十六條 處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，經辦行有權向抵押人或其保證人追索應償還部分；其價款超過應償還部分，經辦行應退還抵押人（出質人）。
第三十七條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人有優先受償權。
第三十八條 借款合同發生糾紛時，借貸雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十九條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行按《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：
（一）借款人不按期歸還貸款本息的；
（二）借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；
（三）未經貸款銀行同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押；
（四）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
（五）借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；
（六）借款人與其他經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；
（七）保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。
第九章 附則
第四十條 城鎮居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執行。
第一條 為加強個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)管理，規范貸款操作，有效防范貸款風險，保證貸款資產安全，根據《長春市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下稱《辦法》)，制定本實施細則。
第二條 《辦法》第五條第一款第(二)項是指借款人繳存住房公積金情況應同時符合下列條件：
(一)開立個人住房公積金賬戶并繳存須滿一年以上;
(二)申請公積金貸款時，其個人住房公積金賬戶應處于正常繳存狀態;
(三)自申請公積金貸款之日起向前推算，連續、足額繳存住房公積金須滿十二個月以上。
借款人因工作單位變動等原因，造成斷繳3個月(含)以內住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補齊并恢復逐月繳存的，該斷繳期間可視同連續繳存。
對申請貸款時所在單位連續欠繳超過三個月的借款人，長春市住房公積金管理中心(以下稱中心)不予貸款。
第三條 《辦法》第五條第一款第(三)項所稱住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。
第四條 《辦法》第五條第一款第(五)項所稱內容是指：1、借款人家庭使用公積金貸款購買首套住房的，自籌資金比例按以下情況區分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金比例不得低于購房款總額的30%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的60%，但所購住房房齡在10年(含)以內的，貸款額度可以提高到所購住房交易價格與估價值較低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自籌資金比例不得低于工程概(預)算的30%。2、借款人家庭使用公積金貸款購買第二套住房的，自籌資金比例按以下情況區分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金的比例不得低于購房款總額的60%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的40%。3、借款人家庭購買第三套(含)以上住房的，不予辦理公積金貸款。
第五條 借款人購買商品住房申請公積金貸款的，該商品住房開發單位應當已與中心簽訂《住房公積金貸款合作協議》(以下稱《合作協議》)，且借款人購買的成套商品住房應在《合作協議》范圍內。
第六條 借款人購買存量住房申請公積金貸款的，該存量住房應同時具備下列條件：
(一)售房人已就該交易房屋取得《房屋所有權證》;
(二)房齡不超過29年;
(三)售房人對該交易房屋具有完全處置的權利;
(四)該交易房屋的其他共有人同意轉讓。
第七條 借款人申請公積金貸款，必須提供擔保。購買商品住房、存量住房申請公積金貸款的，一般采取階段性擔保加抵押或抵押的擔保方式。
借款人購買自住住房的，應以本次貸款所購住房為抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心認可的其他房產作為抵押物。抵押物需要評估的，為保證評估價值的真實性，由借款人到中心認可的房地產評估機構申請辦理，評估費用由借款人承擔。
第八條 《辦法》第八條第二款所稱“借款人家庭(本人及配偶)月工資總收入”按借款人及其配偶的住房公積金月繳存基數確定。
第九條 《辦法》第九條所稱法定退休年齡是指：男職工年滿60周歲、女職工年滿55周歲;如果借款人按國家有關規定符合延長法定退休年齡的，貸款期限可相應延長，但應出具相關證明材料。
借款人購買存量住房申請公積金貸款的，貸款期限加上所購住房房齡不得超過29年。
第十條 職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，貸款利率執行同期首套公積金款利率的1.1倍。
第十一條 《辦法》第十一條第(三)項所稱身份證明，是指借款人(配偶)的戶口簿、個人有效身份證明、婚姻狀況證明(借款人未婚的，需提供單身證明或聲明;借款人已婚的，需提供結婚證;如果戶口簿上注明已婚而事實單身，還需提供離婚證或人民法院出具的離婚判決書、離婚調解書)。
個人有效身份證明包括：居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、護照及其他有效身份證明。
第十二條 貸款發放后，借款合同中已確定的還款方式不再變更，借款人應按借款合同約定按月償還貸款本息。
借款人還款賬戶發生變化時，應持本人有效身份證明、新的還款卡(折)及時辦理變更手續。新的還款賬戶自辦完變更手續時生效。
借款人聯系方式發生變化時，應及時申請變更，以便中心及貸款銀行與借款人聯系。
第十三條 還款期內，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產合法繼承人或受遺贈人或監護人或財產代管人應繼續履行借款人簽訂的借款合同。
第十四條 公積金貸款償還一年后方可辦理提前還款;公積金貸款償還不足一年如遇特殊情況，須經中心審核同意后方可辦理提前還款。
《辦法》第十六條第二款所稱規定數額是指人民幣五萬元。借款人辦理部分還款后，可以選擇月還款額不變、還款期限縮短，也可以選擇還款期限不變，月還款額減少。
第十五條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行有權宣布借款合同提前到期，要求借款人在規定的期限內清償全部貸款本息，或要求擔保人履行相應的擔保責任。借款人或擔保人拒絕履行義務的，貸款銀行可以依法處分抵押物。
(一)在還款期內，借款人連續三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;
(二)借款人超過借款合同最后期限一個月仍未還清貸款本息的;
(三)借款人在申請借款時提供虛假證明材料，已經或可能造成貸款損失的;
(四)借款人擅自將抵押房屋出售、出租、轉讓、改建、贈與或重復抵押的;
(五)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;
(六)還款期內，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產的合法繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕履行借款合同的;
(七)借款人發生其他可能影響歸還貸款本息的行為。
一、宏觀經濟狀況因素
通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產市場的降溫，而我國存在同樣的隱患。但由于經濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。
二、國家宏觀政策因素
住宅金融往往被賦予實現經濟增長的政策性任務，國家積極鼓勵商業銀行開展針對個人的住房消費貸款業務，但在政府沒有對住房消費信貸提供貼息或政府擔保的情況下，要求銀行對用商業性信貸資金發放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執行，無形中加大了銀行的金融風險壓力。政府又通過《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的相關規定限制銀行及時處置借款人的抵押資產，這些對個人住房貸款的安全來說竇是非常不利的。
三、個人信用意識不強，個人信用評價體系缺失
個人住房抵押貸款是建立在個人信用基礎上，以合同契約為紐帶的經濟行為。受傳統計劃經濟依靠行政命令協調經濟行為的觀念影響，我國個人信用剛剛介入經濟生活，個人守信意識不強，對個人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發放貸款勢必承擔較大的不確定因素帶來的違約風險。借款人違約行為的發生將給貸款銀行造成直接的經濟損失。違約風險產生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關制度的不完善。
現階段，個人住房抵押貸款主要面臨的風險類型有利率風險、流動性風險、信用風險、抵押物風險、法律風險、操作風險等六種。
（一）利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。商業銀行所面臨的利率風險有：一是“不匹配”風險，住房抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。利率風險由于利率水平的變動而給銀行資產的價值帶來風險，所以要警惕利率的變動造成銀行虧損。
（二）流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，流動性差。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。我國在個人住房貸款業務中更要慎重操作，避免因流動性而引發信貸危機。
（三）信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風險是借款人在購買房產后因為財力原因，不能按期償還到期債務而形成的一種違約風險。二是理性違約，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風險，由于銀行貸款業務操作不規范，審查不嚴以及內部激勵機制不當造成的假按揭導致銀行不良信貸增長，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資。如挪用到房地產開發，或者進入資本市場。由于我國個人資信系統不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。
（四）抵押物風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，商業銀行在住房貸款業務中也面臨著抵押風險，包括抵押物自身的風險和抵押物產權的風險。一是抵押物自身的風險，個人住房抵押貸款雖然屬于擔保貸款，但是住房本身也是存在風險的。房屋可能因各種自然災害和人為災害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導致房屋價值降低，如房價的下跌導致房屋價值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價格風險，我國住房二級市場處于起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難，抵押物價格會受到影響。或當房地產市場處于調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風險。
（五）法律風險
我國的個人住房信貸業務正處于初級階段，現行的法律制度還不完善，立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業銀行遭受著法律制度上的風險而造成損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，我國還沒有針對消費信貸的法律法規，還沒有建立個人破產制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。
（六）操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放貸款要求而造成的業務風險，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段。容易形成管理和決策風險。銀行粗放經營的風險的典型特征是只求數量擴張不求質量提高，在房地產貸款方面，這種粗放經營會導致不良貸款比率上升，風險資產增大，可以說這是銀行發展房地產貸款業務面臨最主要的風險。
四、我國個人住房貸款風險的防范措施
隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向逐漸強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時，目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后，個人征信系統建立晚等問題。所以，這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患。應該從以下幾方面控制房貸風險：
（一）建立個人信用制度，控制借款人違約風險
隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行，個人信用制度建設取得了一定進展，但這一制度建設畢竟剛剛起步，還沒有形成相對完善的體系，從總體上推進我國個人信用制度建設，仍有許多問題有待解決。一些發達國家個人信用制度建設已有100多年的歷史，形成了科學化、規范化、法制化的運行機制，為此，我們應該借鑒國外的成功經驗，結合國內現實，建立起符合我國國情的個人信用制度。
（二）銀行自身完善風險管理機制，杜絕風險漏洞
主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度；對借款人進行嚴格的貸前審查；簽定回購或債權轉讓條款；嚴格控制開發商貸款風險；堅持較高的資本充足率；強化不良資產處置等。
（三）實施個人住房抵押貸款證券化
個人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動性風險；同時銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實出售”可有效的控制和減少利率風險和信用風險。
（四）健全房地產金融的法律、法規體系
完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。對于房地產金融的立法，第一要出臺專門的監管規定和辦法，以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度；第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”，完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度，以完善房地產金融領域的擔保體系及個人信用制度；第四要完善現有財產保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負擔。
五、大力發展商業性住房抵押貸款保險
我國的房地產金融要發展，必須建立起適合國情的房地產金融保險制度，以增加抵押物的擔保能力，降低個人住房貸款風險。為此，第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構，政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜；第二要開發新險種。第三要鼓勵借款人積極投保，對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人，商業銀行應給與適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。
一、房地產庫存基本情況及去化周期預測
（一）土地收儲大幅減少，存量土地消化期較長
2015年，國內經濟下行壓力加大，房地產市場降溫。受此影響，西雙版納州土地購置面積大幅降低至23.39萬m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發土地面積54.21萬m2，按照項目規劃容積率2[2]計算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬m2，按2015年102.79萬m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。
（二）庫存面積小幅降低，去化周期逐年增加
2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬m2，施工面積697.67萬m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產庫存狀況，應綜合考慮現有竣工待售存量和現存施工面積。即：
庫存面積=竣工待售面積+在建待售面積
在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：
在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積
通過計算，2015年末西雙版納州房地產庫存面積481.37萬m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產庫存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫存州周期呈逐年增加態勢（表1）。
（三）房地產投資保值功能弱化，進一步增加去庫存周期
2015年，西雙版納州房地產市場量價齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬m2，同比下降27.0%；主城區商品住房均價4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導致投資購房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進一步增加去庫存周期。調查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調整投資結構。監測顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬m2，同比增長19.63%[6]。
綜合考慮西雙版納州待開發土地存量和商品房庫存量，房地產庫存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應減弱影響，西雙版納州房地產市場庫存去化周期將進一步增加，去庫存形勢嚴峻。
二、金融支持西雙版納房地產去庫存基本情況
（一）個人住房貸款增速回落，利率整體下降
截止2015年末，西雙版納州銀行機構個人住房貸款余額64.89億元，同比增長13%，低于各項貸款增速4.7個百分點，個人住房貸款增速近6年首次低于各項貸款增速，個人住房貸款占各項貸款的20.6%，較2014年降低0.9個百分點[7]，不良貸款余額1595萬元，不良率0.2%，低于全州各項貸款不良率4.26個百分點[8]。
監測顯示，2015年全州銀行機構發放個人購房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個百分點[9]。
（二）采取多項措施，提高住房金融服務水平
結合實際，西雙版納州部分銀行機構通過采取優化貸款審批流程和住房貸款產品創新，進一步提高了住房金融服務水平。如建設銀行充分發揮系統優勢，大力推廣個人住房貸款系統審批放款、郵儲銀行優化貸款審批流程，實行個人住房貸款3日辦結制度，有效提高了個人住房貸款的審批發放效率；農業銀行針對農民工購房需求開展了“農民安家貸款”業務，緩解了農民工購房貸款難問題。
（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制
2016年4月20日出臺的《西雙版納州住房公積金個人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對住房公積金管理做出重大調整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬元調整為50萬元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬元調整為35萬元；此外還進一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。
三、金融支持西雙版納房地產去庫存的制約因素
（一）預告登記缺失，金融機構面臨雙重壓力
目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預告登記系統，導致個人商品住房抵押登記率低，存在較大的風險隱患，同時制約了業務開展。一方面預告登記系統缺失，可能會給資金壓力較大的開發商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購房者勾結，騙取銀行按揭貸款的可乘之機。另一方面預告登記系統缺失，金融機構難以實現抵押登記信息共享。對于處于新售房產權辦理存續期的已抵押商品房，無法通過預告登記系統辦理按揭貸款預告登記和抵押預告登記。
由于預告登記缺失，全州多家銀行機構個人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業務拓展能力受限。如州內某國有商業銀行個人住房貸款抵押登記率全省系統內排名倒數第一。如果狀況得不到改善，上級分行或將采取上收個人住房貸款審批權等處罰手段。此外，由于預告登記缺失，目前轄區某銀行機構已叫停了商業用房貸款業務。
（二）利率壓縮空間有限，影響購房需求的進一步上升
一是首套房貸款利率難以進一步下降。2015年全州銀行業金融機構累計發放貸款首套房貸款10.63億元，加權平均利率為基準利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準利率4.9%計算，加權平均利率為4.95%，扣除資金和業務成本，在當前利率市場化，存款競爭加劇的情況下，利潤空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業金融機構發放二套房貸款8188萬元，平均利率為基準利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準利率1.1倍”政策下限。
（三）政策落實不到位，執行情況分化
2016年2月1日，《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發[2016]26號）對首套房及二套房最低首付比例進行了調整。通知下發后，西雙版納州各銀行業金融機構自3月起陸續對個人住房貸款首付比例做出調整，但政策執行情況存在較大差異。
監測顯示，全州僅建設銀行3月當月發放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機構首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業金融機構均對二套房貸款首付比例進行了調整，2016年5月共發放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個百分點。
（四）個人住房信貸產品創新不足，行業競爭弱化
西雙版納州各銀行機構的個人住房貸款差異化較小，產品創新乏力，各行主要依靠向房地產開發企業發放房地產開發貸款，加強與房地產企業的合作來開展個人住房業務競爭。銀行機構開展的住房金融創新主要集中于優化審貸流程，提高發放效率方面。針對特定人群和特定領域的信貸產品較少，全州僅有農業銀行針對農民工購房需求開展了“農民安家貸”業務，但也處于初期推廣階段，產品不夠成熟。
目前全州個人住房貸款業務主要集中在國有商業銀行，行業競爭較弱。法人金融機構尤其是農信社支持房地產去庫存作用尚未發揮，2015年全州農信社累計發放個人住房貸款19筆，金額659萬元，僅占全州發放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農信社各項貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項貸款余額占全州比重達31.76%[14]。
四、金融支持西雙版納州房地產去庫存路徑選擇
（一）盡快搭建西雙版納州商品房預告登記系統
建議盡快建立西雙版納州商品房預告登記系統。目前全州不動產統一登記工作正在穩步推進中，政府和相關部門應抓住機遇，以推進全州不動產統一登記工作，建設不動產統一登記系統為契機，探索搭建西雙版納州商品房預告登記系統，開辦商品房預告登記業務，切實提高個人住房貸款抵押登記率。同時加強信息共享，有效防范房地產市場潛在風險，降低銀行業金融機構考核壓力，提高辦理個人住房貸款業務的積極性。
（二）建議適當放寬個人住房貸款政策
在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當降低二套房貸款最低利率標準，降低居民購買二套房貸款資金成本，進一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機構下調二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長。3-5月全州銀行業金融機構累計發放二套房貸款139筆，金額4336萬元，同比增長2.76倍和2.57倍[15]，政策效應明顯。如果二套房貸款利率能夠適當下調，將進一步增加居民購買改善性住房的意愿。
（三）完善住房信貸政策傳導機制
加大窗口指導力度，引導銀行金融機構認真貫徹落實住房信貸政策，積極支持個人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導向效果評估體系，將各銀行金融機構住房信貸政策執行情況、個人住房貸款發放情況、個人住房貸款產品創新等納入評估指標體系，定期開展評估工作，通報評估結果，并將評估結果納入對各金融機構的考核評價，切實強化住房信貸政策傳導機制，提高銀行金融機構貫徹執行住房金融政策的積極性。
（四）鼓勵加大個人住房金融產品創新和行業競爭
鼓勵金融機構加大個人住房金融產品創新力度，加大對農民工貸款買房，房屋租賃市場等方面的信貸產品創新力度，豐富個人住房貸款產品，針對不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個人貸款購房意愿。積極支持和鼓勵農業銀行加大“農民安家貸”投放力度。鼓勵農村信用社加大住房金融業務拓展力度，積極開展個人住房貸款業務，充分發揮其體制和機制優勢，積極開展個人住房貸款產品創新，促進西雙版納州個人住房貸款業務良性競爭和加快發展。
參考文獻
[1]數據來源：西雙版納州統計局.
[2]經調查，西雙版納州土地儲備量較大的開發商待建項目設計容積率為2.
[3]數據來源：西雙版納州統計局.
[4]數據來源：西雙版納州統計局.
[5]數據來源：西雙版納州統計局.
[6]西雙版納州房地產管理處調查數.
[7]數據來源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.
[8]數據來源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監測表.
[9]數據來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況表.
[10]數據來源：根據人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況月報匯總統計.
[11]數據來源：根據人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執行情況月報匯總統計.
[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執行情況表監測情況.
1．首部：
（1）標題。居中寫明“法律意見書”。
（2）咨詢單位名稱。
（3）有關事項。
2．正文：
（1）出具法律意見書在政策、法律上的根據。
（2）具體法律意見和需要明確的有關事宜以及可行性分析。
（3）針對當事人所咨詢的有關事務進行分析和闡述。
3．尾部：律師及律師事務所名稱及提出意見的時間。
二、格式：
法律意見書
咨詢（或委托）單位名稱：
咨詢（或委托）事項：
出具法律意見書的依據：
律師對該事項的情況分析：
律師對該事項的處理意見：
律師對相關事項的附帶意見：
律師
律師
致：中國建設銀行××市分行××支行
作為中國建設銀行××市分行××支行的委托指定的個人住房貸款業務法律事務承辦機構，××市××律師事務所指派律師王××、仇××對貸款申請人A先生提供的借款中請資料進行了審查，依據國家和××市的有關法律、法規，出具本法律意見書。
一、借款申請人A先生，購買××花園××號房屋，房屋面積××平方來，總價款為人民幣××萬元，購房合同編號為××，并選擇了“開發商保證”擔保方式向中國建設銀行××市分行申請個人住房貸款，同時提供了相關的貸款資信文件，具體內容詳見附件。
二、出具本法律意見書的主要依據：
（一）《中華人民共和國合同法》
（二）《中華人民共和國擔保法》
（三）《借款合同
爭例》
（四）《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》
（五）《中國建設銀行北京市分行住房擔保細則》
（六）《北京市房地產抵押管理辦法》
（七）《北京市商品房銷售價格管理暫行辦法》
（八）《律師事務所、公證處承辦個人住房貸款業務中有關法律事務的規范意見》
（九）中國建設銀行北京市分行與北京市公證處簽訂的《委托協議》
（十）中國建設銀行北京市分行與房地發展商簽訂的《住房貸款合作協議》
（十一）國家和北京市其他有關法律、法規和規章
三、根據本法律意見書第一條所述資信文件（包括復印件）和第二條所述有關法律、法規、規章和協議的規定，并根據我們與A先生的談話，確認如下事實：
（一）借款申請人A（19××年××月××日出生，身份證號為××××××××，××學歷），現住××市××區××路×號，具有××市城鎮正式常住戶。
（二）借款中請人A先生具備必要的還款能力。借款申請人A先生自19××年××月起在××公司工作，任經理職務。其19××年稅后月平均收入為××元人民幣；××年××月至××月稅后月平均收入為××人民幣。借款申請人現持有××公司××的股份。該公司于19××年注冊成立，注冊資金××萬元人民幣。
（三）借款申請人意思表示真實。
1．借款申請人填寫了《個人住房貸款申請表》；申請20年××萬元個人住房貸款，約占購房價款的70％，其余30％的購房款××萬元已支付給發展商××房地產開發有限公司。
2．借款中請人自愿選擇“開發商保證”的擔保方式申請貸款，并愿以其所購買的××花園××號房屋作為抵押物，于××年××月××日在我們面前分別簽署了《承諾書》、預售房屋登記《授權委托書》、辦理抵押登記《授權委托書》，借款中請人所填《個人住房借款申請表》中的擔保人××房地產開發有限公司之印鑒屬實。
3．抵押物的保險符合《中國建設銀行北京分行個人住房擔保細則》的規定。
基于以上事實，我們認為借款中請人A先生提供的資料真實、齊備，基本符合中國建設銀行××市分行個人住房貸款條件，且初步申貸手續已履行完畢，具備簽訂個人住房貸款借款合同的資格。
一、引言
隨著我國金融業的迅速發展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國城鎮居民的購房熱情不斷升溫,住房金融業務得到了快速發展。在這將近十年的時間里,個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類,給商業銀行帶來了巨大的經濟效益。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時,目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后,個人征信系統尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患,需要我們重新對商業銀行個人住房貸款業務的風險狀況進行認真地分析。
二、我國個人住房抵押貸款發展現狀
目前,我國房屋貸款業務發展迅速,具體數字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長數穩中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國房地產市場發展勢頭迅猛,并一直保持了良好的發展勢頭。
因為我國個人住房抵押貸款的發展非常迅速,各大商業銀行都想在這塊市場里占據有利地位,所以相繼擴大了個人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因為個人住房抵押貸款規模的擴大,其潛在風險也相應加大。
三、商業銀行個人住房抵押貸款存在的風險分析
(一)個人住房抵押貸款的客觀風險因素
1.市場風險
市場風險是指因市場變化給銀行帶來財務損失的可能性。主要包括:利率風險、匯率風險等。利率風險是指銀行的財務狀況在利率出現不利的波動時所面臨的風險。針對個人住房貸款而言,當資金市場出現利率攀升時,由于按照目前規定,個人住房貸款利率必須到次年初才能調整,在未調整期間,銀行利息收人減少,導致效益下降。匯率風險是指由于外匯價格變動給銀行帶來損失的可能性。
2.地區差異風險
各地區政策不統一,同樣造成銀行資金風險。地方法規不健全使銀行推出產品和出臺制度規定無法完全顧及地區差異,導致出現貸款風險。如各地對抵押登記的規定不盡相同,有的地區房產、地產分開辦理抵押登記手續,操作十分不便,容易形成貸款風險。
3.貸款法律風險
貸款法律風險是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護,直接或間接導致貸款損失的風險。在現階段,我國商業銀行面臨的法律風險尤為突出,主要體現為《擔保法》條款不能有效防范貸款風險,如借款人違約時,抵押權人若將抵押物拍賣,擔保法規定,必須先與抵押人協商一致;抵押物未經財產共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時,將產生法律糾紛,形成貸款風險等。
(二)個人住房抵押貸款的主觀風險因素
1.信用風險
個人住房抵押貸款的申請和執行過程中,存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風險。在我國,個人住房抵押貸款信用風險主要表現為:借款人在申請個人住房抵押貸款時提供虛假不實的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實際情況不符的虛假資料,而其實際還款能力并不強甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風險的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評估抵押物(房產)的價值
按照我們國家的個人住房信貸政策,購房者在購房時,可以根據具體情況只支付房產價值一定比例的款項,剩余比例款項可以通過申請銀行的個人住房貸款進行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機,只要購房者能夠通過某些渠道使得體現在出具給商業銀行的證明材料上的所購房產價值高于該房產的實際價值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評估房產價值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開發商為資金套現,將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開發商通過給付身份證持有人一定數額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據合同向開發商放款。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議,包括開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款,是商業銀行發放零售貸款中的典型違規行為,這使得開發商在房地產開發過程中所面臨的巨大風險轉嫁給了商業銀行。
2.策略風險
任何行業的發展都有一個周期問題,房地產行業也不例外,超常發展就可能有相應回調。在當前房地產行業大發展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進去,將來就可能面臨巨大的策略風險。因此,商業銀行要根據各自情況對房地產的信貸投入比例進行總量控制。同時,還要加強行業分析,關注宏觀政策對房地產業的影響,防止盲目跟風,盲目決策,以規避策略風險。
3.操作風險
近年來,由于個人房地產信貸受到政策激勵,在相關配套政策并不完善的情況下出現了爆炸式發展,操作風險日漸顯現。銀行內外勾結,騙取貸款的案件時有發生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標的物估價;貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴重高估的地產作為抵押物轉移給銀行,最終使銀行實際形成巨大虧空。
四、商業銀行個人住房抵押貸款的風險防范措施
(一)主觀風險因素的對策研究
1.建立個人信用制度,控制借款人違約風險
我國的個人信用制度建設是在“九五”末期國內市場出現疲軟、內需不足的形勢下提出并開始起步的,是隨著商業銀行個人消費信貸業務的增加而產生的客觀要求。隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行,個人信用制度建設取得了一定進展。一些發達國家個人信用制度建設己有100多年的歷史,形成了科學化、規范化、法制化的運行機制,完善的個人信用制度已成為發達國家市場經濟正常運行的堅實基礎。為此,我們應該借鑒國外的成功經驗,結合國內現實,建立起符合我國國情的個人信用制度。
2.銀行自身完善風險管理機制,杜絕風險漏洞
主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度;對借款人進行嚴格的貸前審查;簽定回購或債權轉讓條款;嚴格控制開發商貸款風險;堅持較高的資本充足率;強化不良資產處置等。
(二)客觀風險因素的對策研究
1.健全房地產金融的法律、法規體系
完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。目前,我國房地產金融領域的立法始終處于滯后狀態。為此,對于房地產金融的立法,第一要出臺專門的監管規定和辦法,以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度;第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”,完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產金融領域的擔保體制及個人信用制度;第四要完善現有財產保險制度,增加住房抵押貸款保險的種類,降低貸款申請人負擔。
2.大力發展商業性住房抵押貸款保險
我國的房地產金融要發展,必須建立起適合國情的房地產金融保險制度,以增加抵押物的擔保能力,降低個人住房貸款風險。為此,第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構,政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜;第二要開發新險種;第三要鼓勵借款人積極投保,對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人,商業銀行應給予適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。
3.建立住房貸款擔保機構
消費信貸與其他貸款不同,借款人是一個消費者,貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產或耐用消費品。因此,在發放消費貸款時,用抵押、擔保做還款保證顯得十分必要。
(三)風險防范的創新思路
資產證券化是廣義的資產證券化的重要組成部分,是指發起人將缺乏流動性、但具有某種可預測現金收入屬性的資產或資產組合(即“基礎證券”),出售給特定的發起人,或者將該基礎證券信托給特定的受托人,通過創立一種以該基礎資產產生的現金流為支持的一種金融工具或權利憑證(即資產支持證券),在資本市場上出售變現該資產支持證券的一種結構性融資手段。
資產證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權轉讓給一家特別的專業機構(Special Purpose Vehicle,SPV),該機構以其收購的住房抵押貸款為基礎而在資本市場上發行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個步驟,即發起人選擇證券化的基礎資產,構建資產池;設立特殊目的載體(SPV);發起人將資產組合轉移給SPV;進行信用增級;評級機構進行信用評級,進行證券銷售;現金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創新發展的重要趨勢。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯位,促進資本市場功能完善,化解商業銀行的流動患,還能給商業銀行帶來多方面的收益,同時為民間資本和各類保險等機構資金進入銀行信貸領域開辟一條間接渠道。
五、結束語
本文在對影響我國商業銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進行分析的基礎上,總結得出以下結論:
第一,我國商業銀行個人住房抵押貸款中的風險因素可以按照主觀風險因素與客觀風險因素進行細分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預防措施都不盡相同。認真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國商業銀行個人住房抵押貸款各風險因素的內在聯系,有助于商業銀行進行風險分析時更加明細,便于從操作流程上進行有針對性的調控措施。
第二,我國應盡快建立完善的個人信用體系的管理模型,商業銀行可以根據未來自身的實際情況,制定相應的個人住房抵押貸款指導性操作流程,建立相應的違約預警機制和因地制宜的違約風險控制方針。
第三,通過對加強立法的呼吁,以及風險分散機制的建立,降低客觀風險。目前我國住房金融服務網絡及其他服務體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續、資信調查、房屋評估和風險管理等方面效率較低。在客戶支付能力產生困難時,無法及時變現,造成還款時間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風險。風險分散的具體操作表現形式,目前能夠較快實現的模式是擔保公司與保險公司等。如果保險、擔保公司與銀行合作,對于個人住房貸款的風險分散,將會帶來積極地促進作用。
在解決商業銀行個人住房抵押貸款風險的主觀因素和客觀風險因素的同時,還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發展個人住房抵押貸款二級市場,組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場這一平臺進行資產證券化或抵押貸款證券化,化解個人住房抵押貸款資金流動性差的風險,提前收回商業銀行的貸款資金,盤活信貸資產,增強自身資金的流動性,同時又轉移了違約風險。
參考文獻:
[1]牛風瑞等.中國房地產發展報告[M].北京:社會科學文獻出版社,2006.
中圖分類號：F830.58 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0317-01
1 個人住房貸款業務存在的問題及風險
1.個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立.對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材料做為信用評定的依據.其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握。
2.房地產項目按揭合作不規范.房地產經營管理風險無法控制
房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質、項目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈.導致一個項目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額.不正確地迎合來自社會各方面的某些需要，在競爭中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段，放松對開發商資質和項目合法性的審查及工程建設的監理，對開發商售樓資金放任自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展。
3.抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展
由于住房貨幣化分配.抵押登記工作量成數量級增長.房屋產權管理部門難以適應，辦事效率低.抵押登記工作進展得十分緩慢.增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業務品種的創新和發展
4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全
由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保的經營機構。房地產二級市場發展緩慢，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產.在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產。
5.科技含量低.貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應
零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求，但由于銀行內部管理系統科技含量低.信息處理速度慢，不利于經營管理水平的提升。
6.從銀行資金的來源與運用的角度來看.存在短存長貸風險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行自身信貸結構平衡角度來講.個人住房貸款的規模應有銀行自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標、資金緊張
7.從銀行經營效益來看，目前個人住房貸款享受國家
優惠利率，6～30年期的年利率為5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差僅為3.33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力.這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小.相反由于個人住房貸款利率優惠，且貸款期限長.在企業融資審查嚴格的情況下.助長企業套取個貸資金長期使用.增加銀行信貸風險。
2 防范和化解金融風險的經驗借鑒
1.由政府部門牽頭.盡快成立個人資信評估系統
信用記錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證明，任何銀行、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性的信用管理基礎。具有良好信用記錄的個人或企業，在尋求貸款、信用消費、交易往來中.都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據，減少決策失誤應由政府部門牽頭，成立相應的中介機構，建立起個人資信評估系統.把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價.以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享。
2.加強個人住房貸款前期合作項目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險
嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質.選擇優質的發展商和項目，在合作項目的選定上，制定一套嚴謹、科學的管理辦法。對于預售房，應借鑒新加坡的經驗，從政策法規上規定建立項目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付.防止房地產開發商滾動開發，亂鋪項目，在經營管理不善的情況下，造成逾期交房或工程爛尾.損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。
3.建立靈活多樣的擔保制度在貸款的擔保
上不應局限于所購住房進行抵押.應借鑒西方國家的經驗和做法：（1）由政府部門成立專業的政策性擔保機構，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；（2）成立商業性的擔保公司提供信用保證；（3）建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。
4.建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務，隨著我國加人WTO步伐的日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5.加大科技投人.提高銀行個人住房貸款經營管理水平
發行利率低是住房貸款證券化優勢
2015年7月1日，中國債券信息網公布了民生銀行關于未來兩年“企富”系列個人住房抵押貸款資產支持證券的注冊申請報告。報告顯示，民生銀行本期RMBS預計分4期發行，注冊有效期為兩年。二季度以來，隨著央行注冊發行管理的ABS實質性落地，資產證券化的基礎資產類型和發行規模有了顯著擴容。6月以來，除大部分以公司貸款作為基礎資產外，汽車抵押貸款、租賃資產、個人消費類貸款、個人住房抵押貸款等都已開始陸續加入本輪資產證券化產品發行的浪潮中。
盡管我國資產證券化的發展歷程已逾10年，但在3次試點中僅發行4單以住房貸款為基礎資產的產品，累積發行額170億元左右，較美國市場高峰期萬億美元的發行規模相差甚遠。雖然RMBS產品入池資產利率較低，但RMBS的風險也較低?？紤]到首付比例和入池貸款均已存在一定的賬齡，入池資產借款人的違約風險較低且預期違約后的回收率水平很高；隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低，減緩RMBS利差較為有限的問題。而對于RMBS產品抵押權變更登記的問題，部分機構已采取了事后變更，若無法成功變更便予以贖回等緩釋措施。但我國住建部有批量變更的途徑，建行2005-1和2007-1均采取了信托設立時抵質押權批量變更登記。據悉，新一期的建行RMBS也會批量變更。目前，我國法律對債權入池時抵押權是否需要事前完成變更登記沒有明確規定，具體情況要根據律師出具的相關意見和實際的項目情況而論。
一位信用評級公司結構融資部人士認為，目前資產證券化產品的發行利率較低，因此銀行有意愿將本身利率就比較低的個人住房貸款打包轉讓，以換取流動資金。據了解，未來監管層將醞釀放寬優質資產“入池”限制以及擴大投資者范圍。盡管相較其他品類的資產支持證券，RMBS可能面臨超額利差有限、無法實現抵押權變更登記等問題，但中債資信ABS團隊分析師祖欣表示，隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低；此外，在一定的政策支持下，RMBS的發展未來有望推動我國住房市場和銀行放貸業務形成一定的良性循環。
資產證券化將成為債券市場重要產品
從房貸業務的需求端來看，自去年11月以來，房貸利率一降再降，消費者還貸壓力相對減小，所以還會有龐大的消費者群體選擇銀行房貸。房貸業務作為銀行信貸業務的重要組成部分，不會被輕易放棄。畢竟RMBS在我國還是新生事物，短期不會呈現大規模的發展；但長期而言，肯定會成為中國債券市場的重要產品。尤其隨著RMBS產品逐步獲得市場認可，發行RMBS可使銀行減輕資本充足率壓力并獲得一定的利差收入；在一定的政策支持下，發行RMBS回收的資金會重新流回房地產市場，再用來發行新的RMBS，形成一定的良性循環，有效增加房地產市場的資金供給。據了解，目前銀行體系內資金流動性充裕，今年以來，監管審批流程簡化也并未刺激信貸資產證券化產品交易市場如預期般活躍，未來監管層將醞釀放寬優質資產“入池”限制，以及擴大投資者范圍。
關于住房抵押貸款證券化的模式，國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證，關注的焦點是SPV（特殊目的機構／公司）是否要有政府背景，是采取公司形式還是信托形式？根據《信貸資產證券化試點管理辦法》，我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化?！豆芾磙k法》第2條規定:“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產，支持證券收益的結構性融資活動?！蔽覈讍巫》康盅嘿J款支持證券產品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構，委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定，信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時，監管辦法第8條規定:“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行，特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
這是在汲取我國股票市場的教訓，由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段，相關的法律金融制度不完善，應逐步向個人投資者開放RMBS業務，這樣可以積累經驗，保護中小投資者的利益，避免市場過度的非理性行為；另一方面，RMBS在我國是一種全新的固定收益證券，其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同，對風險管理能力要求高，而機構投資者在這一方面比較成熟，從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
未來將進一步放寬優質資產“入池”
去年7月22日，中國郵政儲蓄銀行在全國銀行間債券市場成功發行“郵元2014年第一期個人住房貸款證券化產品”，該產品規模為68.14億元，其中優先級資產支持證券在全國銀行間債券市場交易，次級資產支持證券由郵儲銀行持有，基礎資產為23680筆個人住房抵押貸款。郵儲銀行此次發行的個人住房貸款證券化產品，是國內首例采取延遲變更抵押權登記的產品，也是2007年后我國首筆在銀行間債券市場登陸的個人住房貸款支持證券化產品，更是2012年資產證券化試點重啟以來的第一筆個人住房貸款作為基礎資產的證券化產品。
作為2007年以后國內第一家采納個人住房貸款作為入池資產的商業銀行，郵儲銀行此次創新發行的個人住房貸款證券化產品，是落實國務院提出的“盤活存量、用好增量”的重要舉措，對于推動我國信貸資產規模中占比12.5%的個人住房貸款證券化，撬動其他住房抵押類貸款證券化，進一步盤活期限長、數量大的資產具有指導意義，對于其他銀行開展住房貸款證券化具有示范借鑒作用。
中國人民銀行各分行、營業管理部，各國有獨資商業銀行、股份制商業銀行：
為進一步落實房地產信貸政策，防范金融風險，促進房地產金融健康發展，現就加強房地產信貸業務管理的要求通知如下：
一、加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向
房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。
各商業銀行應嚴格執行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％。
商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。
二、嚴格控制土地儲備貸款的發放
各商業銀行應規范對政府土地儲備機構貸款的管理，在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款。對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規范建筑施工企業流動資金貸款用途
商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，并向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款。
四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要
商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20％的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業銀行在發放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統進行查詢。
五、強化個人商業用房貸款管理
借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。
六、充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。
七、加強個人住房公積金委托貸款業務的管理
各商業銀行應嚴格執行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》（銀發[2002]247號）的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委托關系，對違反規定的有關行為應即刻糾正。住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。
八、切實加強房地產信貸業務的管理
關鍵詞 商業銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風險
民以居為安，住房歷來備受關注，但高額的房價讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購房，伴隨著這個市場的擴大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風險已逐漸顯現。然而與當前國有銀行較高的企業貸款不良率相比個人住房抵押貸款不良率相對較低，銀行重視眼前情況而忽視個人住房抵押貸款期限長潛在風險大的特點，此業務被各家銀行作為優質業務著力發展忽視對風險的認識和研究。然而美國次貸危機的爆發，表明商業銀行在經濟處于上行周期時，個人住房貸款的發展如果對其風險不加以認識和防范，會給銀行帶來重創。因此加強對個人房地產抵押貸款的管理關系到我國金融，甚至是整個國民經濟的穩定和發展。
一、我國商業銀行個人住房抵押貸款及其風險暴露
隨著經濟的發展，收入的增加，居民消費觀念的改變，購買住房的人數在上漲。個人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個月8.25億平方米。全國個人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬億元2009年9.59 萬億元，目前我國商業銀行的消費貸款規?？偭恐袀€人住房貸款占八成?？梢娢覈?--住宅市場的興旺帶動了購房信貸的快速增長。越來越多購房者選擇采用個人住房抵押貸款購買住房。商業銀行為爭取更多的信貸客戶，不斷創新貸款方式。住房市場有出現泡沫的風險，政府也在加大調控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺了樓市的“國十條”。政策的高集中說明住房市場的風險越來越大。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險及成因分析
在目前我國的經濟體制環境個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內外因素決定的，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
（一）信用風險表現及成因
個人住房抵押貸款中的信用風險通常又被稱為違約風險，在貸款中由于借款人在信用活動中存在不確定性，如違約或信用等級下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來經濟損失。通常導致借款人違約的原因有三個：自然原因或社會原因等客觀原因；借款者經濟利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F有信用風險管理體系主要有以下缺點：
1．個人信用資源普遍缺乏
個人信用資源主要包括個人身份證明、納稅記錄、資產價值和債務記錄等多方面的綜合個人信息。它是建立個人信用管理體系的基本素材，商業銀行只有擁有了較為完備的個人信用資源的前提下，才可能對個人信用狀況進行客觀公正的評估，個人信用資源是我國商業銀行發放貸款的主要依據。我國從2006年開始，中國個人信用信息基礎數據庫正式運行。雖然央行宣稱通過3年時間打造的這個數據庫，涵蓋了97.5%的個人信貸和100%的企業信貸。四年過去了，很多應該納入信用范疇的參數仍未納入，而且個人信用資源分散，工商、稅務、銀行、保險。公安、法院等部門。大部分機構的數據未公開，機構之間也未建立起資源共享機制。使得商業銀行在向個人發放貸款時能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業銀行的交易成本降低了銀行服務效率，其調查準確性和及時性也得不到保證，個人信用風險難以得到有效地事前控制。
2．個人住房抵押申請者資信狀況的變化產生的信用風險
個人住房抵押一般期限較長，其還款期限通常20～30 年左右，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個人住房貸款申請者資信狀況發生變化，信用的缺失以及個人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風險，由于信息不對稱，借款人可以利用虛假的經濟收入證明、抵押物重復抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個人信貸業務的決策過程中，銀行處于信息劣勢地位，只能憑借購房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準確性。
3．個人住房抵押貸款信用風險轉移機制存在缺陷
個人信用檔案的建立可為銀行發放住房貸款提供事前評估的依據而降低信用風險管理要求將個人信用風險真正控制在可接受的范圍之內。目前我國商業銀行個人住房信貸的信用風險管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔保、保險等配套工具，商業銀行的個貸風險常被固化，風險轉移制度的缺陷往往使風險累積，妨礙了住房信貸業務的正常發展。隨著個人貸款業務規模的發展，這一影響還將變得更加突出。第一，個人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過高。銀行審核個人貸款的程序無法簡化，銀行發放一筆數萬元的個人貸款與發放一筆數百萬元的企業貸款費用相當，銀行交易成本大大提高。第二，個人信用制度缺失的現狀導致銀行過度依賴房產抵押。但抵押只是一種事后的風險釋放，是一種手段而非目的。我國的社會制度特性缺乏社會保障的現狀使得法院對無力還貸的借款人難以做出強制性判決或采取強制性執行手段，住房信貸的事后風險也無法得到有效控制。
（二）利率風險表現及成因
近年來央行不斷調整貸款基準利息，國內商業銀行的個人住宅抵押貸款面臨的利率風險不斷增大。固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。房地產金融的長期性決定了其通貨膨脹風險也較大由于我國房地產市場正處在房價虛高、投機盛行的發展階段，與貸款利率風險相伴隨的抵押物價值貶損風險和潛在的違約風險也逐步成為現階段我國商業銀行個人住房抵押貸款的主要風險源。個人住房抵押貸款利率風險原因主要有以下幾點：
1．宏觀經濟走向的不確定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房價持續上漲，住房投資額占固定資產投資超常規的高速增長。06年中央采取了緊縮的財政政策、住房結構調整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉冷，2008年下半年，政府改變調控政策，向行業連續施以援手，一向緊收的房地產政策逐步放松。2010年由于房價過度上升，政府又開始實行從緊的房地產政策。在國家住房政策的不斷調整下，經濟走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業銀行住房抵押貸款中的利率風險。
2．房貸利率的調整缺乏靈活性
現階段我國的利率還沒有完全市場化，個人住房貸款的利率是按法定利率的調整而調整的。2002 年3月1 日開始實施的《個人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規定“（個人住房貸款）期限在1 年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定”。這種調整利率的做法，看似利率風險從銀行完全轉移給了借款人，銀行不再有風險，但實際并非如此。利率的調整是中央銀行決定的，商業銀行并沒有自，中央銀行調整可能會嚴重滯后于市場環境的變化。
3．通貨膨脹的壓力
近年來，我國中央銀行配合政府的積極財政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環比增長1.8%，2007年環比增長5.9%。2008年一年，雖然世界各國經濟受到經濟危機的嚴重打擊，各國的經濟普遍下降嚴重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發生，銀行發放住房抵押貸款便會孕育更大更多的利率風險。央行大幅度加息的可能將使商業銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業銀行所持有的抵押物―住房的相對貶值（相對于原名義價格）將使銀行資產面臨大幅度受損的可能。
（三）提前還貸風險表現及成因
提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過當期預定償還的本金額，主要包括對部分貸款余額提前償還和一次性清倉所有貸款余額。個人住房抵押貸款業務發展至今，提前還款已經成為個人住房貸款風險中一個重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對資產負債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風險，不僅是我國商業銀行發展個人住房貸款業務面臨的重要問題，也是順利推進個人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會隨時在對自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購房中的成本支出達到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來承擔為條件的。提前還貸風險原因如下：
1．預期利息收入減少，回收資金閑置的損失
由于住房抵押貸款中利率比儲蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產中獲取利潤的主要產品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預期收益不能實現，從而付出的服務無法得到回報。提前還貸率越高給銀行造成的預期收入的損失也就越大。舉一個最簡單的例子，假設存一筆利率為8%的10萬元十年等額本息抵押貸款，根據每月住房抵押貸款的現金流提前貸款的話，銀行會遭受到預期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會損失611.31元，數額相對不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預期損失的利息是相當大的。
2．增加銀行服務成本，可能增加市場風險和通貨膨脹風險
由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成相關的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費。一般來說，銀行所增加的服務費用與提前還貸次數成正比變化，而與提前還貸無關，即提前還貸率越高，那么銀行服務的費用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場風險和通貨膨脹風險。如果其他貸款的報酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會增加銀行的市場風險。當通貨緊縮時發放的住房抵押貸款購買力風險較小，如果借款人提前還貸會增加商業銀行的購買力風險。
（四）其他風險
在個人住房抵押貸款中出了信用風險，利率風險，提前還貸風險外，還包括其他風險：銀行的流動性風險，像個人住房貸款這樣的房地產消費貸款期限長，一般借款期限長達10～20 年，甚至可達30 年，流動性較低，商業銀行發放大量個人住房貸款會占用巨額資金。近年來個人住房貸款發展勢頭很猛，毫無疑問，我國個人住房貸款很快就會接近甚至超出20%的警戒線，個人住房貸款的流動風險日益突出。抵押物變現風險，由于房地產金融中大多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現金來應付提款等需要就會形成流動性風險。抵押貸款資金來源和運用的結構風險。商業性個人住房消費貸款的資金來源，基本依賴于儲蓄。儲蓄的資金有短期性和隨意性的特點，不能滿足住房信貸數量大和期限長的要求，導致存貸資金不能在結構、數量和時間上合理掛鉤。用短期的資金發放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機，從而給住房金融的進一步發展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風險。
三、結束語
隨著我國個人住房抵押貸款業務的發展，商業銀行進行這方面的風險管理將會越來越重要，從現狀中看我國的在住房抵押方面的風險管理機制缺失。面對新形勢下銀行住房信貸的發展的新趨勢，我們應立足于我國經濟、金融發展水平，借鑒國際上的風險管理方法，結合自身特點，逐步探索出一套符合我國國情的行之有效的風險管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個人信用體系，提高對利率風險、信用風險、提前還貸風險等相關住房信貸市場的風險發現和預防機制，加強員工的素質教育及業務培訓等。只有這樣我國的住房抵押貸款市場才能不斷的發展，銀行的穩定性，盈利性才能不斷提高，商業銀行才能獲得穩定發展。
參考文獻：
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