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1商業地產項目的造價管控中存在的主要問題
1)項目開發前期決策階段準備不足。由于商業地產市場前景較好，許多房地產企業盲目競標拿地，而企業本身的資源配備不夠充足，項目設計書及項目可行性報告水平不高，導致項目審查和項目批準不夠嚴謹，以至于有些項目在后期成本控制管理過程中出現失控。2)項目開發設計與項目招商后期運營結合不夠。在項目設計階段，一些房地產企業對項目的設計考慮不夠全面，忽略了設計方案的經濟合理性與商業地產的特殊性。以至于在項目施工階段為了配合招商需要頻繁出現設計變更，造成建造成本上升，給造價管理帶來諸多問題。3)項目施工過程中造價控制力度不夠。由于很多房企無大型商業體的開發招商運營經驗，以至于全面成本管理實施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細的措施。對工程變更和現場簽證把關不嚴，成本偏差越積越大，導致竣工核算時出現問題。
2清單計價模式下的商業地產項目各階段造價管控措施
2．1新清單與原清單的比較1)專業劃分更科學。原清單規范中只有六個專業，2013年新清單規范為了使各專業的界定更加科學合理、更具針對性，重新調整為九個專業，建筑、裝飾專業進行了合并，仿古專業從園林中剝離了出來，劃分為一個新的專業。根據近年來工程建設領域新的發展形勢，新納入了構筑物、城市軌道交通、爆破專業三個專業，對這些專業的造價管理提供了規范化依據。2)責任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進行了明確界定，有利于建設和施工單位加強合同管理。比如，對于發包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計價方式，原清單強制性不夠，新清單將其調整為強制性條文，并且增加了補充說明，要求招標文件要明確應由投標人承擔的風險范圍及其費用，未明確的應提請招標人明確。3)可操作性更強。新清單對原清單中不夠明確的條了細化說明和補充完善，清單執行性、操作性更強。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價調整，原清單只有原則性說明，沒有講明調整比例和計算公式。新清單對此做了細化，明確提出，若實際工程量與招標工程量清單出現偏差且超過15%時，當工程量增加15%以上時，其增加部分工程量的綜合單價應予以調低;當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分工程量的綜合單價應予以調高，并給出了調整公式。2．2準備階段的造價控制1)確定投資計劃和投資目標。商業地產項目在投資策劃階段，首先應了解本地區同類項目的投資成本，包括工程價格、各項費用等，再根據本項目實際情況測算工程費用，尤其是城市基礎設施配套費、工程質量監督費等行政事業性收費，各地政府對這些收費項目有不同的減免優惠政策，需要充分了解。最后根據了解到的情況擬定本項目的投資方案。2)預測商業地產各項費用和綜合單價，合理編制目標成本。依據項目所在地造價管理部門的人工單價預測人工單價，依據項目所在地工程建設市場機械租賃費和燃油價格預測機械單價，依據當地市場的調研情況結合回歸法等定量模型預測材料單價，綜合形成商業地產項目各項費用和綜合單價，并編制目標成本。同時，系統收集類似已完商業項目的成本數據，為預測商業地產項目各項費用奠定堅實的數據來源基礎。3)結合設計和工程量清單計價。商業地產項目往往設計復雜，設計單位在造價管控中起到非常重要的作用，設計人員要高度重視工程量清單的編制，從設計的專業角度完善清單中的項目特征描述、工程內容描述，使其在符合設計規范和施工驗收規范要求的同時，清單內容更精準，避免清單與設計脫鉤，或者設計深度不夠，導致后期施工與招標工程量清單內容不符、工程量清單缺項等問題，避免造成施工期間費用索賠力爭成本控制在目標成本偏差幅度范圍內。4)擇優選擇單位、盡量縮短項目前期的持續時間。需要選擇優秀的設計和設計監理單位，途徑就是設計招標和方案競選。工程量清單要選擇資質優秀和經驗豐富的專業人員或中介機構編制，增強清單編制的準確性、科學性和可行性。5)后期商業管理部門在項目前期準備階段，提出滿足商業運營需要的各項指標，緊密配合項目決策人員對商業項目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設計和招標階段的造價控制1)嚴格施工圖設計和審查。由于某些項目設計質量和深度存在問題，施工、設計單位溝通不夠，審圖只注重結構等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價迫不得已只有跟著調整。比如某商業地產的電影院消防工程的管道施工，因設計不詳細、專項論證又沒跟上，招標清單上僅列估20多噸，專項設計出來后增加了10多噸，給造價控制帶來很大壓力。2)編制招標文件。編制招標文件時必須遵循工程量清單計價的原則和規律，注意把握有關法律法規的禁止性規定以保證招標人和投標人的權利和義務。要依據商業地產項目實際情況，嚴格編制文件條款，做到嚴謹、明確，防止出現漏項、錯項，以免施工過程突破合同價甚至概算費用，造成承發包雙方的糾紛使工程造價控制局面失控。3)編制工程量清單。項目編碼、名稱、計量單位根據計價規范要求編寫。項目特征、工作內容要根據項目實際情況準確描述。商業地產項目涉及大量裝飾工程，內容多、程序繁、工程復雜，尤其是要規范清單項目特征和工作內容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價控制。4)編寫合同專用條款。商業地產項目涉及大量分包項目，合同管理難度大，編寫細致、完善、規范、嚴謹的施工合同尤其重要。編制合同條款時，既要規范條款用語，語言準確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環環相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項。因為合同文件的缺陷導致合同糾紛，不僅影響施工推進也嚴重影響造價控制。5)編制商業地產的合約規劃。結合商業地產的特殊性，項目前期準備階段規劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業工作面，為招標、合同簽訂打好基礎。6)商業管理要在設計階段緊密配合設計、招采，提出合理化建議。提早將商業考慮到的問題從設計階段便消化，編制招標清單時將商業要求的指標、技術要素考慮進來。2．4施工階段的造價控制1)及時調整材料價格。商業地產項目建設周期少則2年～3年，多則3年～5年，時間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發生巨大波動，雖然招標清單和合同條文中對材料價格波動、市場風險等情況作了預測，并在預算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關注主要材料價格走勢，依據合同要求，及時調整材料價格。2)妥善處理工程變更。重點避免出現施工單位由于利益驅使而造成的設計變更，對于確需更改的公車，要嚴格管理變更程序，加強對變更工程量的驗收和審核，對索賠事項及時處理。部分設計變更沒有在施工圖范圍內，要標明更改時間、地點、原由以及工程原始數據等詳細情況，避免籠統簽注工程量和工程造價。3)加強現場簽證管理。要嚴格控制現場簽證的簽批程序，明確簽證責任人和簽證權限。一旦出現變更，需要及時固定證據，嚴格區分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預算、審計部門聯合審簽。還要嚴格區分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價以內。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設方和施工方都要引起高度重視。對于商業地產項目來講，設計錯誤、工程變更、現場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業內部成本管理。根據確定的目標成本，將目標成本分解到對應的職能部門。實行年度目標責任、月度目標責任，加強企業內部全員成本意識，建立健全目標責任考核體系，實行有獎勵、有懲罰的責任體系，實際行動起來進行成本管控。2．5竣工結算階段的造價控制1)做好竣工圖紙審核。工程結算中的工程量依據竣工圖，所以必須準確繪制竣工圖，做到工程內容明確、變更情況清楚。在實際施工中，當竣工圖完成初稿繪制并經項目經理或技術負責人審批后，很有必要由造價人員進行審核，從有利于結算的角度出發提出修改意見，最后再正式定稿。2)準確計算工程量。工程量的準確程度直接決定造價的準確程度。算量是竣工結算過程中最累的環節，時間耗費非常大。造價人員對施工現場情況要了然于胸，對定額說明和計算規則要滾瓜爛熟，對計算過程要科學高效。工程量計算書要清楚反映計算過程、相應圖紙編號、相應簽證編號等內容。3)準確計價。對合同范圍內的項目按綜合單價記取，合同范圍外的項目按新增單價記取，新增單價要與綜合單價編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價，需要仔細把關，結合投標文件按簽證時間單獨列算。
作者：楊何婭 單位：重慶宏達招標有限公司
【中圖分類號】 TU723 【文獻標識碼】 A【文章編號】 1727-5123(2010)01-006-03
1前言
要實現監理企業向項目管理企業的轉變,無外乎外部、內部兩個條件。外部條件指的是需要良好的外部環境,包括市場環境和政策環境兩個方面,而內部條件則是指企業自身的綜合實力。隨著我國市場經濟的發展與完善,建設投資主體多元化趨勢越來越明顯,而日趨激烈的市場競爭使投資者的投資風險在不斷加大,迫使投資人更加關注投資效益,這就意味著工程項目管理在我國工程建設中也將有著越來越重要的地位,加上專業化的工程項目管理在我國剛剛起步,其需求會逐步擴大,所以項目管理的市場前景可以說是一片大好。而政策方面,從建設部30號文,到200號文,到《關于推進大型工程監理單位創建工程項目管理企業的指導意見》的函(建市監函[2008]35號),國家導向性政策文件不斷出臺,為監理企業向項目管理發展提供了政策支持。我公司于2007年5月與南京鼓樓科技產業有限公司就南京鼓樓江東軟件大廈工程簽訂監理委托合同的同時,又簽訂了關于配合業主從事項目管理的協議,這是我項目監理部首次嘗試由施工監理工作向項目管理工作實施拓展。
2工程概況
南京鼓樓江東軟件大廈工程位于漢中門大街和錦江路交匯路口,是南京國際服務外包產業園(江東軟件城)首個開工項目。整個工程地下2層,地上分為01、02兩幢綜合辦公樓,均為15層,檐口高度58.8米,總建筑面積8.8萬平方米。建設單位是南京市鼓樓區區政府下屬鼓樓科技產業有限公司,建筑功能為科研開發綜合辦公樓。
該工程2007年8月開工,2010年1月底,工程通過竣工驗收,并正式交付使用。江蘇建科建設監理有限公司實施施工階段監理工作。
從工程開工建設之初,根據工程信息和有關圖紙、勘察資料等反映出,本工程屬于較大工程,且具有以下特點:
2.1工程規模大,施工難度和風險較大。先期開工的樁基和深基坑階段,深基坑坑內尺寸為74×212m,面積15688cm2。其中工程樁(含抗拔樁)594根,支護樁522根,深攪樁1027根,鋼筋混凝土支撐2層,土方開挖平均深度12.5m,開挖方量14萬立方米?；A底板施工澆筑混凝土1.6萬立方米。全部工程專業涉及樁基、深基坑、支護、土建、幕墻、裝飾、暖通、電梯、弱電智能化等,各方面均有。由于工程地處河西地區,屬于長江漫灘地帶,地質條件較差,在土方開挖和深基坑階段施工難度和風險相當大。
2.2工期緊,施工手續和部份圖紙不全。根據業主和入住企業簽訂的交房合同要求,交付為2010年1月,即在兩年半(實際28個月)的時間內要求從樁基到主體結構,再幕墻、裝飾、水電、暖通等全部內容施工完畢,將8.8萬平方米的建筑物交付購房者入住,其實際工期遠遠小于國家定額工期,其中工期之緊,實施難度之大可想而知。
同時剛簽訂合同之際,施工手續嚴重奇缺。業主僅辦理好01幢基礎部份規劃許可證,其余手續如其它規劃許可證、施工許可證、審圖文件、消防和人防審批文件、節能審圖文件等均未辦理,正式施工樁基圖紙和支護圖紙不到位,正式施工手續缺口較大。
2.3專業人員缺乏,全面管理有難度。由于業主的公司成立時間較短,無論面對整個產業園還是單體建筑項目,明顯缺乏專業人員進行全面管理,技術力量相對薄弱。以本工程為例,業主僅派出一名項目經理和一名工作人員共兩人派駐現場進行業主方面的管理,和整個工程相比,明顯人員缺乏,且專業配備不全,進行項目管理有較大難度。為此我公司專門安排專人參與配合項目管理部從事項目管理工作,共有6人,按土建、安裝、幕墻、對外協調等專業分工。
針對以上特點,為了更好地貫徹實施合同,確保工程順利進行,公司專門落實編制了項目管理計劃、目標和責任制度,力求專業配套齊全,能力優勢互補。
3項目管理的各項具體工作
3.1配合完善各項施工證書,辦理施工質監手續。工程建設中有很多程序需要報批,政府在不同時期頒布不同的政策,報批的內容會隨著時間以及工程的類型而有所不同。所以作為工程建設的報批,首先要知道本工程報批的內容。例如本工程開工的前期就缺施工許可證、規劃許可證和審圖文件等報批文件。另外工程報批不及時,會影響工程的施工進度,有些拖延甚至可能會導致政府部門的罰款。為了確保施工符合法律法規的各項手續,項目管理部安排專門人員在進場之前立即進行對外協調工作,動用一切資源,其中辦理各項施工手續是對外協調的一項重要任務,也是協助業主規劃發展部的工作,體現項目管理具體工作的重要方面。具體完善各項施工手續并辦理完成以下工作:①在市建委辦理并完成01幢、02幢基礎部份施工許可證,01幢、02幢主體部份施工許可證;01幢、02幢幕墻施工許可證;01幢、02幢內裝飾施工許可證;②在市建設工程審圖中心辦理并完成01幢、02幢全套建筑、結構、電氣、暖通、給排水圖紙審核,取得審圖合格文件;辦理并完成01幢、02幢幕墻、裝飾、園林、弱電施工圖紙審核,取得審圖合格文件;③在市墻改節能辦辦理完成節能設計審圖備案和節能施工備案;在市建設工程審圖中心辦理并完成部分外墻由頁巖模數磚改為ALC板的設計修改變更報審工作;④在市氣象局防雷中心辦理完成防雷圖紙審核,取得防雷審圖合格文件;⑤協助在市白蟻防治中心辦理白蟻防治備案工作;作為政府監督的代表,市建筑安裝工程質量監督站在整個工程建設過程中有著相當重要的地位,起著代表政府監督參加建設各方的行為是否合法的職能作用。為此項目管理部不僅代表業主在市人防辦辦理完成地下人防部份施工質量監督報監,并且在市質監站辦理完成01幢和02幢的樁基、深基坑(含支護)、主體部份和幕墻、內裝飾部份的分別質量監督報監,取得質量監督通知書和注冊號。同時根據市建工局32號文和213號文要求,辦理完成樁基和深基坑的檢測、監測的合同備案,實施方案備案,檢測方案表(工程樁、深基坑)的備案。
另在市氣象局防雷中心辦理完成防雷質量監督報監工作。并配合對現場防雷系統施工等進行現場檢查;配合辦理單項竣工驗收。
代表業主配合市墻改節能辦對地下室和主體部分墻體、玻璃幕墻、屋面的保溫節能材料等進行現場檢查;配合辦理單項竣工驗收。
代表業主配合市白蟻防治中心來工地對地下負一層、負二層和室外進行防白蟻藥物噴灑工作。
3.2落實專人全面配合,協助招投標管理工作。在明確總目標和總計劃同時,項目管理部專門專人配合業主規劃發展部從事前期各項招標工作的具體事宜,包括協助進行深基坑監測招標、土建按裝施工招標、幕墻施工招標、沉降觀測招標、電梯招標等工作。
招標文件是合同文件的一部分,是投標單位的報價依據,因此,招標文件的編寫具有重要的意義。對于本工程簽訂了招標合同,因此對于公開和邀請招標,主要是招標文件的審查工作。看看是否符合現有的法律及法規,是否與招標文件的其它內容相抵觸,判定是否有缺少的內容。其中對幕墻、電梯、弱電等招標文件的審查,項目管理部專人配合審查,并將其中可能會給今后投標和合同簽訂帶來問題的條款書面一一指出,以減少今后可能會產生的問題出現。
當采用競爭性談判時,由于沒有招標機構,需要由項目管理方編寫,由于這樣的工程造價相對較低,同時專業也比較小,一般沒有標準示范文本,此時一般采用公司積累的標準競爭性示范文本編寫。本工程項目管理部編寫的競爭性談判文件主要有工程(支護)樁樁基檢測、深基坑監測的競爭性談判文件。
協助業主進行合同條款分析。此處指的主要是合同簽訂前的條款分析。當確定中標人后,需要及時簽訂合同,一般是按照招標文件提供的合同文本,雙方簽訂合同。但是也可以略有改動,當改動時,應進行分析,和業主確定是否有增減,數量有多少。按照招投標法規,是不能中標后重新談判,所以不能對招標文件里提供的合同作實質性修改。
3.3加強和設計、施工、監理各方面溝通,全面作好施工過程管理。本工程設計、施工、檢測、監測單位較多,在保證正常施工進度的同時必須協調好各方面關系。其中設計單位有2家,分別為南京市建筑設計研究院(建筑設計單位)和南京南大巖土工程技術有限公司(深基坑支護設計單位)。施工單位有11家,為中國地質工程集團公司(樁基、深基坑、混凝土支撐、土方開挖施工單位),中國航空港建設總公司(01幢施工單位),鹽城二建集團公司(02幢施工單位)。檢測、監測單位有3家,為江蘇建筑工程質量檢測中心(支護樁超聲波檢測單位),南京南房建設工程檢測有限公司(工程樁靜載、小應變檢測單位),江蘇省地震工程研究院(工程樁、支護樁沉渣厚度、孔徑、孔斜,深攪樁取芯檢測單位),南京市測繪勘察研究院有限公司(深基坑監測單位)。其余施工單位有:奧的斯電梯有限公司(電梯安裝單位),南京消防工程公司(消防施工單位),深圳三鑫公司(01幢幕墻施工單位),江蘇合發集團公司(02幢幕墻施工單位),江蘇紫光智能系統公司(弱電施工單位),湖北風神空調設備公司(暖通施工單位),南京中進實業公司(亮化施工單位),南京國豪裝飾公司(裝飾施工單位)。在工程高峰期處于幕墻、內裝飾、暖通、弱電和土建相互交錯施工階段,需要協調的各項工作量大面廣,現場項目管理部在自身管理的基礎上根據專業,要求監理公司土建、安裝等專業人員,代表業主從事現場各項技術管理工作。同時主要和設計院的涉及修改溝通并催促出變更,協調裝飾、幕墻、消防、暖通、弱電等施工單位和土建施工單位之間關于場地、施工順序等需要業主解決的問題,召開有關涉及施工重點、難點的專題協調會。所有內容均有書面報告并最終經業主確認。
比如在深基坑施工階段,由于開挖深度大于5米,達到了深基坑的標準,必須有經過專家論證的施工方案方可施工。并且在基礎施工實施過程中,涉及樁基、支護、圍檁、支撐、底板大體積混凝土等各方面,需要協調的各項工作量大面廣,現場項目管理部在自身管理的基礎上根據專業,代表業主和檢測、監測單位落實其進度配合施工進度需要并及時出檢測、監測報告,協調樁基(支護)施工單位和土建施工單位之間關于場地等需要業主解決的問題,召開有關涉及施工重點、難點的專題協調會,具體的事情主要有以下這些:①督促施工方召開土方開挖專家論證會;②牽頭召開深基坑坑中坑施工專家論證會;③牽頭召開樁基(深基坑)施工、土建安裝施工圖紙交底會審專題會;④建議并落實換撐方案中后澆帶處減少16B槽鋼,以降低造價,節省費用;⑤對基坑邊安置塔吊請專家確認專題方案會;⑥協調土方開挖和混凝土支撐梁施工銜接專題會;⑦協調破除混凝土支撐與地下室土建結構施工矛盾專題會議;⑧建議并落實支護設計單位修改02幢格構柱和土建結構矛盾重疊之處;⑨牽頭召開底板大體積混凝土生產、澆筑交底會議;⑩落實新進場施工單位場地安排;協調解決圖紙矛盾問題。
3.4抓好現場施工管理,確保質量、安全和文明施工。百年大計,質量第一。質量是企業的生命,無論是建設單位,還是施工、監理單位,質量始終是應該牢牢把握的。特別是樁基施工階段,項目管理部嚴格要求監理跟班作業,從樁位的定位、開孔、成孔、清孔、下籠直至混凝土澆灌完成,全過程監督,同時書面資料及時完善了結,真正做到事前控制、事中檢查、事后復核,讓監理的作用全面發揮出來。項目管理部根據監理規劃、監理細則和施工規范不定期檢查監理的工作是否達到監理委托合同的要求,看看監理服務是否讓業主滿意。同時對施工單位的施工質量問題,也盡量通過監理去協調解決,將問題及時處理,使隱患消滅在萌芽狀態,也是全面豎立監理威信,讓監理確實成為業主的幫手的最佳方式。
安全和文明施工問題也是項目管理部主抓現場的工作之一,因為離開了安全,我們的施工質量再好,也無從談起。根據省、市優質工程評比的規定,只要發生一起安全事故,該工程就取消評選資格,可見從政府部門開始,對施工安全問題的重視。故項目管理部對安全問題,堅持貫徹監理提出的每周三的現場安全大檢查,要求各參建單位現場負責人必須參加,對檢查出的問題事后出書面報告,并限期落實整改,項目管理部亦專人全程參與檢查。對整改的不到位的問題,在周四的工程例會專門指出,并建議業主采取經濟處罰。在平時施工階段,項目管理部的人員亦隨機巡視,發現問題隨時解決,以確保安全施工。
隨著南京市創建文明城市工作的進一步深入,公司乃至現場項目管理部有著義不容辭的責任。在2008年9月份期間,全面響應市政府號召,督促并落實兩家土建單位中國航空港建設總公司、鹽城二建集團公司做好以下工作:食堂操作人員辦理健康證,安裝紗門窗,食物生熟分開。加強工人宿舍衛生管理,配備空調和儲藏柜,改善居住環境。工地顯著處懸掛標語,營造創建文明城市的氛圍,對工地墻重新粉飾一新,以全新的形象迎接創建工作。經過努力,在整個檢查過程中,我工地未發生一起影響創建工作的不利事件,較好完成了上級布置的任務,得到了市建工局、市安監站和鼓樓區區政府的好評。
3.5嚴格控制總進度計劃,確保減少偏差。針對工期緊的特點,公司根據工程進度和要求,從建設單位的角度落實編寫了《鼓樓江東軟件大廈項目實施計劃書》和《鼓樓江東軟件大廈總進度計劃表》,將各分部各分項工作節點安排,從招標開始到施工直至竣工交付每一階段都明確時間節點予以亮化具體,使之有操作性,以便供業主在實施時參考。其中包括招標計劃、材料進場計劃、施工計劃、設備采購計劃、檢測監測計劃五大方面。
在施工過程中,不僅監理對照總進度計劃核對檢查,項目管理部同樣也要檢查,并分析進度提前或落后的原因,督促施工單位加以改進,使之按照總計劃的目標實施。采取的方法主要有在每周工程例會上專門指出,在平時單獨指出要求予以改正,或專門發出書面指令單。另外同步采取經濟處罰措施,對照每一個節點,書面建議業主財務部門兌現獎罰政策。
3.6其他。編寫文章類。共計編寫項目管理周報122份,項目管理月報28份,幫助業主編寫《關于鼓樓江東軟件大廈目前存在問題及建議》、《關于鼓樓江東軟件大廈目前施工對省廣電總臺中短波發射臺建筑采取保護措施的報告》、《南京鼓樓江東軟件大廈立功競賽計劃》、《南京鼓樓江東軟件大廈突發事件應急預案》、《鼓樓江東軟件大廈項目管理部工作小結》、《質量、安全、文明措施》、《南京鼓樓江東軟件大廈立功競賽總結報告》等文章?！督ㄔO單位工程聯系單》等文章計22份。
4小結
