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三價值取向：記者在走訪的過程中了解到，各單位的薪資基本保持在相對穩定的水平，只有少部分單位存在降薪的現象。大多數企業負責招聘的人員都表示，崗位薪資不可能高于招聘薪酬，但會基本保持原有水平。這種情況下，大部分求職者應對人力資源市場和薪酬采取主動迎合態度，針對現階段形式自身作出相應調整。
我們大學生的擇業觀正在發生變化，他們變的冷靜理智，據國家工商總局統計，年我國的中小企業已經達到100萬家，占全部企業的99%，中小企業和民營企業也是我們大學生的主力軍，其企業具有更多的創新和更新能力，我國加入wto后對大學生求職擇業帶來了更多的機會。
四大學生應加強就業工作的對策
（一）堅持理想教育確定正確的職業理想，道德修養在掌握的所學專業要求的各項準予技能重點培養學生適應心環境和動手創造的能力。
（二）緊跟時代步伐，更新大學生就業觀念，目前的社會強調的是以創業帶動就業，勇于挑戰，不怕失敗，隨著改革開放農村經濟有了突飛猛進的發展也創造了大量的就業機會。
只要我們大學生都有積極的心態，正視社會適應社會，你就會越來越尊重知識，尊重人才，社會將會盡可能的為大學生求職擇業提供合適的環境，大學生得以施展自己的才華。所以大學生本身應對就業只是有一定的了解，才能使自己在今后的就業中有立足之地。
當今大學生就業觀調查報告
隨著我國高校的連年擴招，每年大學生畢業人數也愈來愈多，大學生就業難這一問題已成為我國社會普遍關心和有待解決的問題。年是高校擴招后本科畢業生的第一年，畢業人數比上一年增加了44。6%；年畢業生280萬人，比上一年增長32。1%；年畢業生達到了338萬人；而年年全國普通高校畢業生達到五百多萬人，畢業生人數再創新高。因此大學生就業正面臨著嚴峻的考驗。而大學生就業作為大學生人生一個重要的關口，初次就業和第一份工作對一個人一生的影響至關重要，它直接關系到一個人的成才和成長，因此，選擇工作務必要慎重。
作為一名即將走入畢業的大學生，我認識到這一嚴重的問題后，決定親自進入這一市場進行調查。今年寒假我隨高郵市高璐寶食品有限公司的有關人員去人才市場進行招聘，雖然只有短短的幾天時間，但讓我感觸很深，也讓我對目前的就業形勢有了一定的了解，這必定會對我明年的就業有所幫助。以下便是我總結出來的對目前大學生就業觀的分析。
首先，大學生在擇業時會考慮報酬問題。雖然薪水不是大學生選擇企業最重要的因素，但是薪水無疑是人們對一份工作最基本的要求。“非2500元或3000元不干”，這曾經是媒體廣泛報道的大學生找工作時定下的月薪數。如今，大學生的就業壓力一年比一年大，大學生就業的工資底線也越來越低，隨著大學畢業生薪水的下降，很多用人單位在薪金制度上也有了很大轉變：不再以人定薪，而是以崗定薪，更強調員工為用人單位帶來的實際利潤。職場中的機會永遠不是遇到的，而是爭取到的。同時很多大學生認為他所選擇的第一份工作只是作為他今后發展的一個過度口，積存經驗。除了薪酬是學生考慮的重要因素之外，工作環境、企業聲譽與企業文化、工作富有挑戰性、工作的穩定性、戶口和住房、社會保障體系等因素也是學生們重點考慮的因素。
大學生對于選擇工作時因素的看重，與他們認為的工作意義是直接相關的。在大學生看來，最重要的工作意義是自我實現，其次是生存的必須條件以及個人興趣所在。而“學以致用”在找工作中似乎沒有得到太多體現。有很多大學生對“專業對口”的看法是，找工作盡量專業對口，但不必強求”。還有小部分的人認為“專業并不重要，只要工作合適就行”，也就是說有大半的人并不強求專業要對口，在工作中發展自己學了4年的專業知識。而認為“應該專業對口，在工作中發展自己的專業知識”的人只有少數。經常在那里聽到正在找工作的大學生說，最重要的是能找到工作，混口飯吃，先養活自己。
景代二村屬于西雙版納傣族自治州勐?？h勐遮鄉景真村公所的一個自然村,位于勐海縣城以西,距離勐?？h城大約十五千米,在勐?？h城和勐遮鄉政府所在地之間。從氣候上看,景代屬于典型的熱帶雨林區,一年四季氣溫較高,常年氣溫在25℃以上。即使在冬季,也只是偶爾看見老人穿著襪子鞋,一般年輕人都是赤腳拖鞋。植被覆蓋較豐富,可以見到典型的熱帶水果,椰子、木瓜、芭蕉幾乎家家都有,成片的竹林更是隨處可見。從地形上看,景代二村處于一片很開闊的平壩地區,四周的山不高,小的丘陵也不多見。景代二村共有七十二戶人家,三百五十六人,全村人集中居住,和景代一村連在一起,形成較大的住宅區。家家都是兩層樓的住房,獨立成院,戶戶之間都有水泥路相通,更像是城市中住宅區的縮影。整個村民都屬于傣族,傣語是村民交流的主要用語。一般四五十歲以下的年輕人和小孩會說普通話,但層次不齊,年青的小伙子及姑娘普通話較好,年歲偏大的村民普通話說得較差一些,老年人則幾乎不懂普通話。村內有一所小學,開設有三年級及五年級共兩個年級班,其余幾個年級班的學生需到距村子不到一公里的曼海村小學就讀。從受教育程度看,整個村民受教育程度較低,具有高中及以上學歷的有四人,這四人中有三人在讀高中,一人在上大學(是附近一帶唯一的一個大學生)。村民信小乘佛教,在入村處有一座小山,山上有一座寺廟,是景代一村、二村的主要宗教活動場所。山上有一座有千年以上歷史的建筑物――景真八角亭,是西雙版納地區旅游觀光的一個景點。據村民介紹,近年來,觀光的游客偏少,在我們住村的十幾天,偶見有外國及中國游客來觀光。
在未去傣族村寨以前,就聽說過傣族的竹樓,傣族以竹樓著稱,竹樓是傳統的典型的傣家人居住的房屋。竹樓屬于干欄式建筑,由數根較粗大的柱子支撐,共兩層。一層不住人,主要用于散放雜物或是用作諸如雞、牛、豬之類的家禽畜棲息的地方。有一樓梯通向二樓,人住在二樓。二樓一般分成兩個部分,一部分是客廳,另一部分是臥室。這兩個部分一般多用衣柜或木板隔開,有兩扇門分別進入臥室,靠里邊的一扇門進入兒子及兒媳的臥室,靠外的一扇門則進入女兒及父母的臥室。臥室一般分成三個小部分,最靠里邊的是兒子的;中間的是父母住的;靠外邊的是女兒及女婿的(傣家規矩:在女兒出嫁的第一年,女婿要上門居住一年)。但這三個小部分之間一般用布簾或是紋帳相隔,或是什么也沒有,事實上也就是說這三個小部分的臥室是一個相通的大臥室,外人(非親屬)一般不能隨意出入臥室。
當我們進村的第一天,走進我們住的那家主人家的房屋時,感到很是驚訝,房子不是竹樓,一樓已不是散放雜物及家禽棲息的地方,而是用作居住或是客廳。二樓上的小臥室已用磚墻隔開,兩層樓都設有衛生間及淋浴的地方,地面鋪著地板磚,整個房屋無論是從里面或從外面看已是相當豪華,且建筑式樣和漢族房屋建筑式樣基本相似,和竹樓相比無論從結構上還是從安排上都已相去甚遠。主人告訴我們,村子里像他家這種房子樣式的還有四戶,建一座這種房子至少需要十幾萬元。整個村子有七十二戶,只有一戶人家住的是竹樓,有六十六戶人家住的是磚瓦結構的房子,但從結構和安排上與竹樓基本相似。
人類學家B Walter和A Vayda在談到田野調查中方法論的視角時就強調:研究者在進行田野調查時,不應是在理論的驅使下進行,而應是好奇心使然(Researchers in the field should strive to be curiosity-driven not theory-driven)。在這種方法論的指引下及好奇心的驅使下,我們產生了這么幾個疑問:
1.村民是如何看待傳統的竹樓與這種新樣式的樓房的?
2.是什么驅使村民建這種新樣式的樓房?
3.房屋樣式的改變是否會影響民族性?
帶著這些問題,我們對影響房屋建筑式樣改變的因素進行了追尋。
一、影響改變的宏觀因素
(一)經濟狀況。景代二村共七十二戶人家,三百五十六人,耕田面積六百畝,主要種植水稻。由于人均占有耕田面積較多,如按畝產水稻三百五十千克計算,村民一年所收的水稻可供村民至少三年的消費,所以村民一般都將所種的稻子一半以上拿到市場上銷售。除種植水稻以外,村民們還種植甘蔗、茶葉、熱帶水果等經濟作物以增加收入。但一般村民家庭的主要收入并不源于這些,而是靠外出打工掙錢。主要打工場所在景洪、昆明城市,以及泰國、緬甸等國家,外出務工人員主要從事燒烤、服裝或賭場服務等工作。村子里有很多年青姑娘都有賭場工作經驗(只是據提供消息的人說,沒有作人員統計)。根據調查,村民一般年人均收入在四五千元。我們所住房屋主人一家四口年收入總計近十萬元人民幣,在村子里算是相當富有的。而村民的整個一年中用于日常生活消費以外的開支卻不是很大。根據我們的訪談,村民之間及親屬之間逢年過節一般不送禮,村子里有紅、白事時,一般村民所送的禮金僅幾元錢,或有的根本就不送。所以村民的生活在當代的中國農村中算是比較富足的。
(二)自然環境。景代二村位于熱帶雨林區,植被的覆蓋率高,物種也相當豐富。西雙版納素有“熱帶植物園”之美稱,成片的竹林更是隨處可見,這也使得傣族因竹樓而著名成為可能。近年隨著木竹的大量砍伐,生態環境受到了影響,加之當地雨水的豐沛,故常有泥石流發生,給人們的生活與生命財產安全帶來隱患。在西雙版納時常發現公路邊豎著醒目的牌子,上面寫著:下雨天請注意泥石流。這和木竹的大量砍伐多少有著因果聯系。為了加強生態環境的保護,國家相繼出臺了有關加強生態保護的法律、法規,作出了禁止濫砍亂伐的規定。這就從法律法規上對村民的木竹砍伐作出了限制。村民在建房時如需要大量木竹時,需向當地政府有關部門提出申請,得到許可后,方可砍伐,否則為非法。
(三)媒介及旅游。在進入村子的入口處路旁,有一塊高大的藍色鐵牌豎立,上面寫著:景真手機村。在距村中心不到一公里處的小山丘上建有手機信號發射臺。隨著村民生活水平的提高,如今家家擁有電視機,一半以上人家裝有固定電話,而擁有手機在村民中已算是平常事。村子的入口處有一座小山,著名的景真八角亭就座落在這個小山上,因其建筑年代久遠,以及建筑樣式獨特,而成為西雙版納州的一個重要旅游景點,時常有游客來此地觀光。這一切表明村民與外界的聯系是緊密的,傳媒對村民生活的影響是不可回避的。
二、微觀因素對式樣變遷的影響
村民觀念的轉變對房屋建筑式樣的改變有著直接的影響。在這一部分中,我們將關注村民在同外界互動過程中外界對村民的影響,以及村民之間互動過程中的相互影響,而這種影響是造成房屋建筑樣式改變的最直接的主觀因素。
整個村子七十二戶人家,據我們調查,每家都有一兩人或更多人在外打工。以我們所在家的主人為例,他在多年前就同廣東人一起做過糧食生意,后因受騙,改做燒烤,先后在昆明、景洪做過幾年,然后轉至緬甸的小勐臘賣燒烤,現一直在那兒賣燒烤。因常年做燒烤,手藝也不錯,加之經驗與資金的積累,現在的燒烤生意做得比較大。常年一家四口人有三人忙于燒烤生意,一年純收入在十萬元左右,在村子里他們家算是比較富有的家庭之一,也是有一定影響力的家庭。我們在同主人一起閑聊時,問他為什么想建這種更像漢族風格的樓房時,他毫不猶豫地回答我們:以前的那種樓房很不方便。然后他又跟我們談道,他的朋友從昆明、從泰國來到他家玩,就跟他談到應該建漢族式的那種房屋,屋里最好還要建洗手間,否則上個廁所要跑很遠,很不方便,尤其是夜間,而且臥室應該分開。當我們又問起為什么覺得以前的那種樓房不方便時,開始他猶豫了一下,似乎覺得不方便說,我們也突然間意識到他所說的“不方便”可能是有所指。但是過了一小會兒,他還是給我們舉了一些具體的事例:小孩長大了,一家人還睡在一起很不方便,兒子要找媳婦了,晚上他們有什么悄悄話要說,可是礙于大家在一起就又不好意思說了。還是現在蓋的這種房子好,住著方便。然后他又跟我們談道:以前的那種房子雖然住著不方便,但也有優點,例如晚上小孩哭時,老人生病時,大家在一起,有個照應。盡管以前的竹樓有其優點,但隨著生活的改善,觀念的改變,主人還是覺得現在住的這種樓房更好,而且他在外面見到的也都是這種類型的房子。事實上,主人家的這種房子在村子里不是第一家,在他之前已有兩家,現在村子里共有五家。
我們在對其他幾家新房主人進行訪談后,發現他們的回答和經歷也都似乎相似。然后我們又對沒建這種新房的村民進行調查,他們大都表示要建這種新式的樓房(只有一人例外,他也要建新房,只是結構和安排還和以前一樣,他認為那樣更方便,大家在一起相互有照應),只是現在缺錢,他們都打算外出掙錢,像我們所住那家的主人一樣,掙了錢后,回來蓋新房。
從房屋建筑式樣變遷的案例中,我們發現:村民們已意識到外出打工比單純在家庭做農活掙錢更多。我們國家發展的整個大環境給村民們外出打工提供了可能。而村民們在外打工和外界互動的過程中不斷受到來自外界(主要是漢族)的影響,村民的價值觀、意識在不斷地發生改變。這些外出的村民回村后,在村里的行為又對其他村民產生影響,這種影響我們已經看到是很大的。由于這種強大經濟誘因的存在,沒有外出的村民也紛紛外出找適合自己的工作,然后掙了錢再回來……如此,就形成了一種良性的循環。按這種趨勢發展,我們可以設想:所謂的傣家竹樓及其建筑式樣在不久的將來會發生徹底的改變。
參考文獻:
[1]高有鵬.中國民間文學史.開封:河南大學出版社,2001.
[2]劉守華.民間文學教程.武漢:華中師范大學出版社,2002.
【關鍵詞】商業銀行 個人貸款 檔案
商業銀行個人貸款業務流程各個崗位均會形成個人貸款檔案資料，由于個人貸款業務量大，因此其檔案整理、歸檔工作量頗為繁重，因貸款催收、貸款檢查、內外部審計等借閱及歸還檔案業務量大。那么，如何做好個貸檔案工作？依筆者工作經驗，有以下兩點經驗值得借鑒：精細化管理進行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質量和效率。下面詳細探討一下：
一、精細化管理
商業銀行個人貸款精細管理的要點如下：按個人類貸款業務品種分類，進行標準化的貸款材料規范，各個崗位以及環節整理材料的規范。這些規范要細化到材料排什么順序，用什么樣的紙張，如何粘貼等。下面以個人住房貸款為例，從個人貸款檔案的形成說明一下。
個人貸款主流程為五部分：貸款受理、貸前調查、貸款審批、貸款發放（含落實抵押）、貸后管理。對于個人住房貸款，在主流程之前還有一項工作就是審查合作住房樓盤項目。
在審查合作住房樓盤項目時形成住房樓盤項目檔案，個貸從業人員對個人住房貸款樓盤項目審查包括對開發商資信的審查和項目本身的審查。開發商資信的審查，企業資信等級以及信用程度（含人行企業信用報告以及開發商主要負責人個人信用報告記錄）；企業法人營業執照；稅務登記證明；經審計過的會計報表等等。項目審查資料主要是指審查是否“五證齊全”，“五證”是指：國有土地使用權證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，預售商品房許可證。個貸從業人員通過上述的調查及審查，撰寫出調查報告，銀行管理部門做出對于樓盤準入的審批意見（含該項目個人住房貸款的規模、額度等）。由此，我們可以看出，該步驟形成的樓盤項目檔案包括：企業法人營業執照等（企業身份證），信用報告，“五證”以及調查報告、準入審批文件等。該部分的檔案管理，按照上述的要點制訂一套相應的管理規范，規定檔案的內容以及資料排列的順序。該檔案的保管期限與該項目下個人住房貸款最長貸款期限相同，也可以將之列為永久性檔案。
貸款受理形成的檔案及規范化管理，按整理順序排列如下：檔案紙張要求A4紙大小。先是個人住房貸款申請表（標準格式）；借款人及其配偶身份證、戶口簿及婚姻狀況證明復印件，要求A4紙大小，借款人身份證正反復印在A4紙上，該頁作為主頁，其他的作為附頁，依次順序為借款人戶口簿戶主復印件，借款人戶口簿本人頁復印件，配偶身份證復印件，配偶戶口簿復印件，結婚證（離婚證）復印件或單身證明，共同借款人身份證明復印件，借款人收入證明資料，共同借款人收入證明資料，信用報告，房地產權證復印件（含商品房買賣合同），首付款證明材料等。未規范檔案標準要求時，有的客戶經理在一頁A4紙上粘十幾張小紙片（客戶及配偶身份證、戶口簿等復印件），粘的小紙片容易掉，在資料流轉過程中丟失，因此，個貸檔案源頭控制一個重要的要求就是能不粘的不粘。
貸款調查形成的檔案及規范化管理，按整理順序順序排列如下：面談記錄，由銀行個人貸款管理部門和個貸檔案管理崗位一同制訂面談記錄規范，記錄紙張A4大小，提什么問題？整張記錄單設計如同問答卷；調查報告等。
貸款調查通過之后，就到了審批環節，審批人依據上述的材料對該筆貸款風險進行專業判斷，從而給出“通過”或“否定”兩種審批意見，該階段形成的檔案主要是審批表。各商業銀行一般都是電子化審批，審批表都有固定格式，不再詳細探討了。
審批通過之后的貸款，就需要和客戶簽訂貸款合同，以及準備辦理抵押登記（備案）申請資料。在貸款發放（含落實抵押環節）階段，形成的檔案資料按整理順序要求如下：貸款合同，抵押合同，房屋他項權證復印件（含抵押備案證明），委托扣款存折（或卡）復印件，放款會計憑證等。其中，房屋他項權證原件由檔案崗的重要權證管理崗進行專門管理。
貸后管理形成的檔案，排序如下：個人貸款檢查表，補充合同（客戶提前還款、縮短貸款期限等），催收記錄等等。
通過上文的探討，要想做好個人貸款檔案工作，就必須嚴格要求檔案資料整理順序以及規范。試想，客戶經理將未按規范整理的材料報給審批人審批，審批人要從這一堆材料里找，哪些是申請表，哪些是客戶身份證明資料，哪些是收入證明資料，耗時費力，而且有可能找不到。實際上，嚴格規范還可以趕到提升辦貸效率的效果。
二、影像電子化提升檔案管理質量和效率
商業銀行個人貸款檔案工作除了檔案的整理、歸檔工作之外，還有大量的借閱管理工作，貸款催收、貸款檢查、內外部審計等都需要檔案管理人員配合。而將紙質的個貸檔案，進行影像電子化，可以有效的減少借閱等相關工作量；利用條碼技術等檔案可以進行密集存放，節約空間。
舉個例子：日常催收中，對于電話號碼無效的拖欠客戶，貸后管理人員，往往要查閱檔案紙質件，在紙質件中，翻看個人貸款申請表、貸款合同、買賣合同、抵押合同用于查找拖欠客戶是否其他的聯系方式（未錄入系統中）；翻看個人收入證明，查看并記錄其單位電話；翻看戶口簿，查看并記錄戶口所在地信息以便上門催收。這個過程需要提交借閱申請單，檔案崗人工查找出檔案并借閱，歸還并放回原處。而有了影像電子化系統之后，檔案管理系統賦予其查看權限，催收人員就可以調閱電子檔案，省時省力。
央行3月20日《2015年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，51.9%的居民認為目前房價高，難以接受，較上季下降6.9個百分點。但購房熱情在退化，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比13.8%，較上季下降0.7個百分點。
央行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，對下季房價認為維持現狀的居民較多，有52.9%的居民預期基本不變，另有15.6%的居民預期上漲，17.8%的居民預期下降。
不過，2月份全國房價下跌面進一步擴大。國家統計局的數據顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有66個，比上月增加2個。價格持平的城市僅有武漢和瀘州兩座城市。新建商品住宅價格環比上漲的城市則是深圳和贛州。
今年經濟增長壓力較大的現實，也使房地產業在經濟增長中的作用更加凸顯。但目前居民的購房熱情在持續下降。未來3個月內準備出手購買住房的居民占比13.8%，較上季下降0.7個百分點。中原地產研究總監張大偉認為，兩會期間監管層對樓市的積極表態，加之地方政府對土地財政依賴性仍然較高的現狀，意味著房地產政策松綁可期。
松綁措施或已在醞釀。昨天有消息稱，住房和城鄉建設部正在醞釀關于穩定住房消費的相關文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。該文件目前已得到財政部和央行支持。但記者昨天尚未從監管部門證實此消息，商業銀行也表示沒聽到此消息。
一、破產的起源
“破產”——英語“bankrupt” “insolvency”均有此意。從詞源上來看，bankrupt一詞源于意大利語“bancarotta”（也有學者認為該詞源于拉丁語“Falletux”，意為失敗?！癰anca”意為“板凳”，“ rotta”意為“砸爛”）。在中世紀后期意大利的城市中，當時商人們在市中心交易市場中各有自己的板凳。當某個商人不能清償債務時，他的債權人就按照交易習慣砸爛他的板凳，以示其經營失敗。早期的破產主體范圍限于自然人，法人破產是在自然人破產的基礎上發展而來，縱觀各國，自然人破產制度是諸多國家破產法的一個重要組成部分。
二、我國破產制度的研究及發展
遺憾的事情是，我國至今沒有建立自然人破產制度。我國對于自然人破產制度的研究起步較晚，在1994年11月18日，企業破產法修改小組組長吳春生同志在北京召開的“94’產權流動與破產實務研討會上的發言中介紹了個人破產是否立法”的三種觀點。此前此三種觀點并未見諸文字。此后，關于破產的專著開始有專章討論個人破產制度。舊破產法修改過程中，雖然關于個人破產問題的討論相對密集，但很多停留在是否立法的問題表面，缺乏深入系統的研究。此后，對于個人破產問題的研究愈加深入。1986年我國出臺了適用于國企的《企業法人破產法（試行）》，此外又在民事訴訟法中規定了破產還債程序，將破產的范圍擴大到了所有企業法人，后經過12年多的修改，2007年頒布生效的新破產法適用于各類企業組織，進一步擴大了破產法的適用范圍，但仍將自然人排除在破產法調整范圍之外。
通過考察各國歷史發展的脈絡可以發現，破產法發展的總體趨勢是由商人破產主義向一般破產主義的發展，具有破產能力的主體范圍不斷擴大。商人破產主義，是指破產法只能適用于商人，非商人不具有破產能力。采用此立法主義的有意大利、法國、比利時等國家。一般破產主義，是指無論對商人還是對非商人均適用破產法。采用此立法主義的有德國、日本等國家。破產主體從個人破產向公司、個人乃至于公法人破產的過程，象我國這樣，很有可能從企業破產向個人破產乃至于一般破產擴張適用的情況，是非常少見的。問其原由，則是因為意識：我國傳統觀念中，人們視“殺人償命，欠債還錢”為天經地義、亙古不會改變的法則，如果債務不能清償將永世不得翻身，所謂“父債子還”正是這一觀念的逼真寫照，這種傳統的文化心理使人們難以接受個人欠錢不還的觀念，成為破產免責主義確立的障礙；我國歷來重農抑商，工商業發展的空間十分狹小，這也抑制了個人破產程序的萌芽。
我國是政府推進型的法治建設模式，制度的確定原則上是以法典的編纂為標志，通過國家有計劃立法規劃推動學術研究和立法進程，包括研究經費、研究人員及進行調查研究論證的活動組織，個人破產制度長期缺乏立法刺激，學術研究因此缺乏動力。個人破產的立法倡議易受到來自我國意識形態、文化傳統、政治制度等的挑戰，因缺乏有力的反駁，因此形成一段時期的共識。如有人認為，建立自然人破產制度的時機還不夠成熟，因為目前我國傳統的消費觀念還不是超前消費，還沒形成個人破產的市場；我國還沒有建立個人財產登記制度和誠信制度，個人信用體系還不健全，銀行體制建設也不完備，個人破產的監控難以實施；個人破產會給一些人逃避責任提供方便。
三、在我國建立個人破產制度的必要性思考
對于在當前是否有必要將自然人個人作為破產的對象，目前還存在不同的認識。否定者認為：目前還缺乏經濟基礎；因征信體制不完善，可能沖擊信用體系；對執行自然人的財產較困難；審判機構人力、財力、物力不足等。但筆者認為：個人破產制度具有普適性，我國的臺灣、香港、澳門均建立有個人破產制度，這些地區法制運行環境不同，但卻有相同的中華文化土壤。破產制度在社會制度完全不同的地區的不平衡發展狀況說明了構建個人破產制度與文化傳統、意識形態并不相沖突，某些制度是符合人類共同的本性的。破產制度是人類文明進步的產物，具有公認的進步性，且在中國有其生存的環境和現實需要，我們應積極完善它，減少與傳統文化的摩擦并相融合，使之在中華大地上開花結果。筆者試從投資消費角度論述建立個人破產制度的必要性的一些思考。
（一）個人經營投資的失敗使建立個人破產制度成為必要
個人創業已得到國家和政府的大力支持，如筆者所生活的城市-重慶，雖然政府鼓勵個人創業，對微型企業進行財政扶持，但扶持力度還稍顯單薄。個人創業所遭遇的最大困難正是資金問題。第一，市場主體的融資渠道單一，主要方式是銀行貸款和民間借貸。特別是民營中小型企業，因其規模小、信用不穩定，相對于大型企業，銀行體系對中小企業的融資申請存在區別對待的現象，難于從銀行獲得必要的信貸支持，因而大量民營中小型企業選擇民間借貸方式進行融資。第二，中小型企業及民營企業獲得貸款的成本也更高，據《資本市場與中國企業家成長：現狀與未來、問題與建議2011？中國企業經營者成長與發展專題調查報告》調查結果顯示，62.3%的小型企業銀行貸款利率高于基準利率，而大型企業，這一比例為27.2%；56.1%的非國有獨資企業從銀行貸款的利率“高于基準利率”，明顯多于國有獨資企業（32.6%）；60.3%的民營企業和家族企業銀行貸款利率“高于基準利率”，要明顯多于國有控股公司和中央直屬企業（33.3%）。由于以上原因，民營企業從民間融資的比例更高于銀行貸款。但民營企業大多采取公司形式，因其可以破產從而使貸款具有更大的風險，所以民間融資往往要求以大股東個人名義實施。當然，這樣的融資絕大部分應該是用于投資而非消費。
民營企業家因為背負巨額融資債務而逃跑或自殺的報道亦時常見諸報端：2007年下半年的宏觀調控來勢洶洶，在這張大幕的考驗下，2008年6月3日，浙江義烏地區頗有名氣的金烏集團老板張政建坐上飛機“出差”。他先取道北京到香港，然后到了馬來西亞，再然后就徹底消失在大家的眼界以外了。7月中旬，浙江中部城市進入酷暑階段，氣溫38度。幾百名和張政建有著千絲萬縷關系的人們忽然醒悟，這位金烏集團的老板如同水蒸氣一樣“人間蒸發”了。根據義烏市政府公布的清查數據，金烏集團所涉及欠款大約為17億多。其中，拖欠8八家銀行貸款3.5億，均都有抵押物。另外的14億都為民間借貸。2004年6月，山西億萬富翁山西鑫龍集團董事長趙恩龍，從他的辦公室的四樓躍身而下，自殺了。趙恩龍大約向銀行借貸達4億元，巨額貸款無法歸還。而對趙恩龍而言，他跨不過的坎是：他的相當一部分借貸是以個人向個人或企業辦理的，它不是企業行為，而是個人行為，這便拒絕了他企業破產而他個人生還的可能——如何面對這巨額的個人借貸呢？
因此，由于投資失?。ǘ窍M）而使自己背負沉重債務的個人不僅包括個體工商戶、合伙人、個人獨資企業主、家庭承包經營戶，還包括相當數量以公司形式存在的民營企業的大股東。我國是社會主義市場經濟國家，而市場經濟的本質就是營利，營利必然產生優勝劣汰，如何給予失敗者重新來過的機會，需要一部完全意義上的破產法來充分保障市場主體的退出。如果由于沒有個人破產制度的保護，對于其本人而言，筆者認為是不公正的：按照我國現行的法律規定，企業法人具有破產能力，可以根據破產免責規定來免除自身無力清償的債務。而當自然人陷入債務危機時，卻不能適用破產，自然人對自己的債務承擔無限責任，不管債務人何時獲得財產，都要用這些財產來清償債務，直到還清全部債務，這對自然人來講顯然缺乏公正性。如果自然人能夠申請破產，那么就可以使投資經營失敗的商人有機會擺脫債務，重新開始，這在一定程度上能激活個人創業的信心和動力，并能夠促進社會經濟的發展。
（二）房屋貸款使建立個人破產制度成為必要
談到房屋，筆者相信這會引起多數人的共鳴。由于住房制度改革，越來越多的中國家庭特別是城市家庭需要購買房屋，而房屋的購買方式大多數家庭又選擇的是按揭。據西南財經大學2012年5月的《中國家庭金融調查報告》中顯示，有13.94%的城市家庭為購買住房而向銀行貸款，不僅如此，還有7.88%的非農戶籍家庭通過銀行以外的其他渠道借款以獲得住房。從住房貸款或借款的規模來看，非農家庭購房貸款總額平均為28.39萬元，占家庭總債務的47%；農業家庭購房貸款總額平均為12.22萬元，占家庭總債務的32%。住房貸款總額遠遠大于家庭年收入，戶主年齡在30- 40歲之間的家庭負擔最重，貸款總額平均為家庭年收入的11倍多；收入處于最低25%的那部分家庭貸款額達到了其年收入的32倍之多。由此可見，住房貸款是許多家庭的沉重負擔，由此產生大量的“房奴”。目前，在我國城市家庭中，其主要的收入來源是工資收入，主要財產為房屋，但這些房屋中大部分是通過按揭貸款的方式購買，靠工資收入還房貸的人群如果失業就會無法按時向銀行清償按揭貸款。由于目前我國城市房價和居民收入的比例嚴重不合理，一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為3- 6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高。而在我國一線城市如北京，其統計局數據顯示：2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照以郊區為主的普通商品房成交均價1.8萬元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。房價收入比達到了15倍以上。即使以西部城市重慶為例，重慶統計局報告稱，2011年重慶城鎮雙職工家庭年收入40500元。重慶克而瑞數據統計，2011年重慶商品房成交均價為6390元/平方米。按照此數據計算可以得出，重慶2011年房價收入比為9.97。從以上數據可以看出，買房者以未來收入償還貸款的保證很低，如果一旦將來普遍出現還不起貸款的情況，銀行不得不將不能償還貸款者的住宅大量拍賣，這有可能會引起住房價格暴跌和銀行不良資產上升，也必定會影響房地產業鏈條上眾多產業的發展，由于我國房地產業和金融、經濟的聯系十分緊密，這有可能變為金融危機和經濟蕭條的起因。另外，筆者認為，實行自然人破產制度，能給那些背負巨額債務的“房奴們”獲得重生的機會。他們的重生也就是社會的希望，這樣不僅會減輕社會的負擔，而且他們一旦將其進取精神和創造性發揮出來，就會給社會帶來進步的力量。
（三）其他可能破產的人群使個人破產制度的建立成為必要
汽車等耐用消費品的過度消費以及教育費用、醫療費用的高企使得部分家庭或個人債臺高筑。首先，近年來，為進一步促進我國經濟快速發展，政府出臺了一系列拉動消費內需的政策，尤其是年輕一代，他們的消費觀念正逐漸轉變，超前消費現象日益增多。越來越多的消費者通過按揭、分期付款、預期透支的方式購買除了房屋之外的汽車及其他耐用消費品。以汽車消費為例，據統計，全球70%的私人用車都是通過貸款購買的。在美國，貸款購車的比例高達80%，即便在經濟不甚發達的印度，貸款購車比例也達到60%。而在中國，根據中國質量協會公布的一項調查結果顯示，2002年國內通過貸款購車的比例還不到11%。然而到了2011年，由理財周報聯合新華信國際信息咨詢（北京）有限公司共同推出的“2011中國汽車消費信貸調查”調研報告正式。其調查結果顯示，八成以上被訪者表示可以接受貸款購車方式。當然，這些消費行為也同時使得他們背上了巨大的債務。刷卡在給人們帶來便利的同時，也引誘人們過度消費，據統計（筆者也深有同感），在購物時，刷卡消費比用現金支付往往開支更多。其次，子女教育支出已經成為城市家庭的主要經濟支出之一。中國經濟景氣檢測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，我國城市家庭消費支出中增長最快的是教育，其年均增長速度為20%左右。2010年5月，全國婦聯的《中國和諧家庭建設狀況問卷調查報告》也顯示，當前“孩子的教育費用越來越高”已經成為家庭生活面臨的三大困難之首。調查顯示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女總支出的76.1%，占家庭總支出的35.1%，占家庭總收入的30.1%[11]。第三，衛生部2008年的第四次國家衛生服務調查分析報告顯示，我國醫療服務費用近年來增長速度快，2003- 2008年5年間，調查地區每年人均收入增長為10.8%（城市7.4%，農村13.7%）。每年人均支出增長為8.6%（城市6.3%、農村10.4%）。每年人均醫藥衛生支出增長為9.5%（城市8.4%，農村10.1%），雖然人均醫藥衛生支出不及人均收入的增長，但其支出仍占據家庭收入的很大比重。根據這份報告，28.1%的城市居民和7.5%的農村人口沒有任何醫療保障。由于我國醫療制度的現狀，個人一旦發生重大、特大疾病，家庭或個人往往難以支付高昂的醫療費用。即使國家以后改善了社會保障制度，這些家庭的生活或許已逐漸改善，但已經形成的巨額債務對這些家庭或許也是天文數字，可想而知，繼續背負下去的心理負擔是多么沉重。因此，確定個人破產制度，在某種意義上是對我國多年來不公平的收入分配制度所造成的城鄉收入差過大、貧富懸殊、過去的低收入與現在高生活成本之間的巨大差距收拾殘局，同時也是一種對社會收入進行再分配的輔助手段。實際在西方國家，個人破產制度就是被視為具有調節收入分配、實施社會保障功能的一種帶有社會福利性質的制度。
四、結 語
我國現行破產法相較于1986年破產法雖然在很多方面已有突破，但仍未將自然人納入其主體范圍，筆者深感遺憾。在市場經濟中，破產法應是其中不可或缺的一部法律，其對規范社會經濟秩序有著不可替代的作用。由于我國目前在不同的社會階層中，已有相當比例和數量的個人已陷于債務危機中，筆者認為相當有必要建立相應的個人破產制度，盡早讓不能抵償到期債務的自然人宣告破產，避免其陷入債務危機之后鋌而走險或進行犯罪活動，達到維護社會的繁榮穩定和促進經濟發展的目的，使我國社會經濟的發展能更加和諧有序。
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5月10日為了紀念70周年，重慶16位老年驢友開始重走路。路線全程有3000多公里，歷時一個月左右。
5月11日來自澳大利亞的行為藝術四人組合“UDC”開始在上海新天地的一個特制玻璃屋內度過14天全透明的生活，并邀請市民參觀。
5月11日CCTV大型文化交流活動“玄奘之路”啟動，該活動將于9月一一11月穿越中、哈、印等8個國家，與印方共同慶祝“玄奘紀念堂”落成典禮。
5月11日央行和信息產業部聯合發文，稱企業和個人欠繳電信費用將被計入信用征集系統，將會影響到申請房貸和車貸。
5月12日素有“世界上最專業的保姆”美譽的菲傭登陸京城，但由于價格、政策和生活習慣等種種原因，北京市民均敬而遠之。
5月14日為慶祝國際節，近50名北京市民和外國游客自發組織在北京潮白河白廟河畔進行宣傳活動。
5月15日包括佳潔士含氟牙膏、冷酸靈牙膏等9種名牌牙膏全部更換包裝，而唯一的變化是刪除了“全國牙防組認證”標志。
5月16日《中國計算機報》“2006互聯網時代的讀者閱讀調查報告”顯示，超過27．8％的中國人認為電子書籍是自己閱讀的第一來源。
5月16日中國疾控中心發表報告，指出在中國城市中，女性肥胖率正在迅猛增加，勢頭已超過男性。同時，城市女性糖尿病患病率也遠遠超過同齡的城市男性。
5月17日國家建設部政策研究中心主任陳淮透露，未來5年內，將有2億農民正式轉入城市，成為城市人。
5月17日南京一對在校大學生在婚后發生矛盾，女方要求解除婚姻關系。這是全國首例夫妻雙方均為在校大學生的離婚案。
5月18日“國際互聯網交友論壇”首次在中國內地召開，論壇調查表明，七成中國網民愿為網上婚戀交友付費。
5月19日中國首批職業內衣模特在上海亮相，據悉，這支經過嚴格挑選評比出來的內衣模特隊將承擔內衣本土文化傳播職能。
5月19日因失蹤16年的畫作在拍賣會上被他人賣出，名畫《哲學手稿》的作者劉向東將中國嘉德國際拍賣有限公司告上法庭。
家庭支柱是一個家庭中最重要的經濟來源，可來自工作和家庭的雙重壓力，讓作為父親、兒子和丈夫們的他們不堪重負，疾病風險不斷上升。據友邦中國統計，2010年美國友邦保險有限公司在中國大陸各分支機構所有賠付中，住院費用賠付及意外醫療險賠付占到總賠付金額近6成。與重大疾病相關的賠償原因中，排名第一的為惡性腫瘤，緊隨其后的為急性心肌梗塞、終末期腎病等。家庭主要經濟支柱一旦發生變故，日益高企的醫療費用會對家庭財務帶來巨大的損失。友邦保險的《中國主要城市居民保險需求及消費調查報告》顯示，在當前城市居民投保人身保險的主要動機中，“為預防疾病治療”選擇率為綜合排名首位。
持續的現金流保障
據調查，市場上大部分重疾保險產品多為一次性給付型產品，主要用于承擔高昂的疾病治療費用，難以涵蓋疾病治療后需要的持續康復、家庭生活等費用，友邦《保無憂分期給付重大疾病保險》的上市，彌補了市場同類產品的不足。該產品提供34種重大疾病保障，投保年齡為18～55歲。在保障期間內，如確診重大疾病，將每月獲取一份持續平穩的現金給付，用于彌補收入損失、康復保健等，有效地補充生活所需，使家人的生活有所依靠。對于有巨大房貸壓力的家庭而言，這筆費用可以幫助家庭持續償還房貸；對于已經擁有其他保險保障的家庭而言，持續的現金流可以用于抵交其他保險產品的保費，在延續保險保障的同時，助力家庭輕松化解危機時期的經濟壓力?！侗o憂分期給付重大疾病保險》有3種付費期和保障期間選擇，最短的付費期間為5年、保障期間為10年，最長的付費期間為10年、保障期間為20年，投保人可以根據自己的債務期限和實際需求等自由選擇。
投保案例：
A先生，30歲，已結婚生子，剛向銀行申請了60萬元額度的個人住房按揭貸款，貸款年限20年，A先生采用等額本息的還款方式，月均還貸4670元。根據自己的貸款數額，A先生選擇投?！队寻畋o憂C款分期給付重大疾病保險》，基本保險金額每月5000元，每年付費6620元，付費期10年，對應保障期限20年。保單于2012年1月10日生效。
情況一：
如果A先生不幸于2014年4月5日被首次確診患有惡性腫瘤，并經過治療又恢復健康。
他將獲得的保險利益如下：自確診后的首個重大疾病保險金給付日，即2014年4月10日起，每月可獲得一筆5000元的重大疾病保險金，連續領取214個月，直至保單滿期日（含）。從確診后開始，無需再支付保費，此時他累計支付保費19860元，而累計獲得重大疾病保險金額為107萬元。
情況二：
如果A先生不幸于2014年4月5日被首次確診患有惡性腫瘤，并且不幸于2019年10月4日身故，他將獲得的保險利益如下：
在這項調查涵蓋的4350萬筆抵押貸款中，2006年第四季度逾期30天或30天以上償付貸款的比例為4.95％，高于2006年第三季度的4.67％，是2003年春季以來的最高水平。
報告稱，去年第四季有49個州的拖欠還款案增加，案例涉及所有貸款類別，其中可調整利率次級貸款違約案增加的數量最多。
所謂次級抵押貸款就是金融機構向那些信用記錄不佳的房屋購買者提供貸款，當然利率會相應提高。在房地產市場火爆時，這些貸款的風險其實并不高，巨大的利潤促使金融機構大量提高投放金額，并反過來刺激房地產市場的發展。不過，一旦市場發生變化，這些貸款可能馬上變成高危品種。
受此影響，次優級貸款類股近幾日跌勢擴大，住宅貸款控股公司市值縮水三分之二。住宅貸款控股公司表示，在向自己的債權人支付1.9億美元后必須籌集資金，并計劃裁減一定數量的員工。公司正在尋求“戰略性選擇”，募集新資本是其中重要的一部分。
美國第二大次優級房貸抵押公司新世紀金融(New Century Financial)3月12日在紐約證交所延遲開盤數小時，開盤后其股價又下跌了近一半。紐約證交所于13日暫停其股票交易并暫停對該公司財政狀況的評估，著手準備摘牌事宜。
該公司稱，已收到加州中央區地方檢察官的通告。稱其為證券交易刑事調查的目標?！爸耙呀浻?0家次優級貸款機構停止了業務，剩下的次優級貸款機構不會太多了?！必惪藸栙Y本管理的研究部主管布萊克?霍維爾斯表示。
風暴席卷全球
除了一些次級貸款公司相繼關門外，幾乎所有與貸款相關的金融行業都受到了牽連。次優抵押貸款惡化拉低了投資銀行和傳統銀行類股票的股價。
受創最重的包括華爾街主要貸款機構、商業貸款機構，以及那些與抵押貸款相關的儲蓄金融機構，如貝爾斯登，全國金融，摩根大通和花旗集團等。
美國房屋按揭貸款市場規模高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大，目前次級按揭貸款已占12.6％。在此次風暴中，專門放貸給高風險借款者的美國貸款機構一直在疲于應付違約案上升和按揭者喪失抵押品贖回權的問題。
抵押貸款銀行協會改變之前的看法，將其預期的美國房地產領域復蘇的時間由今年年中推遲到年底。美國最大的房貸企業全國金融公司首席執行官3月13日說，美國房貸領域正在陷入“流動性危機”，但投資者有些反應過度，使得業務健康的企業也受到拖累。
受不良房貸增加的影響，道瓊斯指數3月13日下跌了242.66點，收于12075.96點，跌幅為1.97％。標準普爾500種股票指數下跌了28.65點，收于1377.95點，跌幅為2.04％。以技術股為主的納斯達克綜合指數也下跌了51.72點，收于2350.57點，跌幅為2.15％。此外，低于預期的美國2月份零售銷售報告也給三大股指增添了賣盤壓力。
此外，亞洲股市也被波及，日本、新加坡等市場的股票13日的跌幅也都超過了2％。
與此同時，投資者紛紛從高風險資產中撤出轉而進入國債這類較安全的資產，推動了美國國債上漲。在外匯市場上，美元兌日圓下跌，因投資者緊張不安，重新出脫利差交易部位。
保爾森：問題仍可控
盡管美國次級房貸市場壞賬問題被迅速放大，但專家對美國經濟度過此次風暴的能力所持看法卻出人意外地樂觀。美國財政部長亨利-保爾森指出，美國政府正密切監視次級房貸業危機，認為目前的情況仍可控制，同時也認為美國總體經濟不致被拖垮。
亨利?保爾森的講話給投資者吃了一粒定心丸，他表示，美國房地產市場的降溫雖然給次級抵押貸款市場造成了一些損失，但不會損害美國整體經濟的發展。
保爾森在接受美國電視臺采訪時表示，美國的房地產市場正在進行重大的調整，目前判斷市場是否見底仍為時過早。他還強調，受房價下跌的影響，次優級抵押貸款市場出現一些問題并不奇怪，但這些問題在很大程度上是可控制的。
在股市下跌的問題上，保爾森說：“我繼續相信美國經濟是健康的?！彼赋觯绹隹谠鲩L繼續超過進口增長，消費者也在持續消費，通貨膨脹也得到控制，美國經濟目前正以一種“可持續的速度”增長。
美欲立法限制次優房貸
馬薩諸塞州的官員表示，他們已經向瑞銀證券和貝爾斯登索取其對次優級抵押貸款機構研究分析的文檔，其中包括新世紀金融。
美國眾議院金融服務委員會主席巴爾尼?弗蘭克表示，他計劃提出一項法案，在次優級抵押貸款市場出現問題時對風險過高的抵押貸款進行限制。
但這位議員也表示，并不認為次優級抵押貸款市場的問題會給美國銀行體系造成廣泛威脅。美國財政部負責金融市場的官員同樣表示，次優級抵押貸款市場的危機不會擴散。
“我們正在密切關注。我們認為整個資本市場，包括整體抵押貸款市場表現相當不錯。”這位官員向媒體表示，“政府將繼續關注和評估市場形勢?！?/p>
一.調查背景及目的
近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結
果后采用Excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。 三.調查結果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。 4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數據我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，
增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產市場調查報告優秀范文篇【二】
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
從QE1、QE2啟動后的歷史表現來看，貨幣量化寬松政策啟動后REITs的市場反彈均高于標普500所代表的市場平均收益。彭博數據顯示，自2009年3月18日QE1啟動后，MSCI美國REIT指數一個月內上漲19.04%，三個月上漲18.4%，六個月上漲68.53%。比同期標普指數分別高出9.38、2.08、32.38個百分點。
目前，美國整體房價已經體現出觸底反彈的勢態，這會使進一步的寬松刺激政策顯得更為有效。美國房產分析師麥克布萊德就預計，QE3將在房地產市場發揮更大的作用，加速其復蘇。布什維進一步指出，相對于QE1和QE2，QE3將把更多目光投向房貸，規模預計在2000億至3000億美元。
美國住房抵押貸款融資巨頭房利美的月度調查報告顯示，受到房價明年會上漲的預期影響，美國人對房地產市場前景的信心繼續上升，而且有更多人認為現在是售房好時機。報告顯示，接受調查的美國人認為房價在2013年將上漲1.6%。
鵬華美國房產基金經理裘韜表示，美聯儲快速擴張的負債表加劇了市場對貨幣量化寬松政策的預期，美國經濟持續低迷下QE3已在九月中旬開啟。該政策的推出勢必對REITs產生正面影響，一方面QE3壓低利率效果對固定收益屬性的資產形成利好，另一方面REITs可以以更低的成本獲得融資。
長期配置需求強烈 投資有方各顯其能
兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主的三個為主樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出網上二手房試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的緩剎車效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格?？紤]到兩港一城建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來兩港一城開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
