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中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）03-0-02
一、引言
云南省地處我國西南邊陲，屬于高原山地地形，是一個以山地為主的高原山區省份，高原波狀起伏，高原山地約占全省土地總面積的94%左右，平壩僅占全省總面積的6%。隨著十二五期間云南省經濟的快速發展，城市化進程加快，建設用地急速擴張，壩區建設用地遠遠不能滿足城市發展的需求，因此云南省開始進行低丘緩坡土地資源開發建設。但在低丘緩坡土地資源開發過程中，應多加考慮在低丘緩坡區域建設可能引發的地災等問題，避免在城市建設中出現安全隱患。同時，低丘緩坡土地資源開發應注意集約利用土地，避免造成土地資源的浪費。
二、研究區域概況
富民縣位于云南省中部，昆明市的西北部，東經102。12′至102。47′，北緯25。08′至25。36′之間。富民縣屬于昆明市半小時經濟圈和云南省經濟較發達的滇中經濟圈，為昆明主城最近的近郊縣，東與嵩明縣、尋甸縣相鄰，南靠五華、西山區，西與楚雄州的祿豐縣、武定縣接壤，北與祿勸縣山水相連；108國道穿境而過，自古為川藏、滇北入昆明之要津。
富民縣低丘緩坡工業園區位于富民縣縣城北部及東部壩區邊沿的低丘緩坡區域，整個工業園區由四個區塊組成，位于東經102°27′至102°32′，北緯25°13′至25°19′之間，由北向南分別為：武昆高速羅免立交片區、哨箐機械加工片區、三山至麥箐片區、豹子溝片區，四個區塊總面積1045.02公頃。
三、基于GIS的低丘緩坡土地建設適宜性評價
（一）項目區建設適宜性評價的目標及原則
（1）評價目的
實施項目區建設適宜性評價，其主要目的是通過綜合考慮土地利用現狀、建設性質，依據對土地利用方式影響的顯著性篩選確定評價因素和評價因子，以地塊為單元開展適宜性評價，劃分出項目區范圍內一等適宜、二等適宜、三等適宜和不適宜4個等級的區域，為低丘緩坡土地綜合開發試點的安排及工業園區項目落地提供依據。
（2）評價原則
項目區建設適宜性評價遵循客觀性、因地制宜的原則。由于不同地區的地形地貌等自然環境條件的不同，其內在的地質條件、工程條件、經濟社會環境以及生態環境也可能不盡相同。所以應在遵循“宜林則林、宜建則建”原則的基礎上，充分考慮工業園區的實際情況，選擇符合當地用地特點的決定性因素來構建評價指標體系，得出切合當地實際的建設用地適宜性評價結果。
（二）項目區建設適宜性評價方法及指標體系
（1）評價方法
綜合考慮土地利用現狀、建設性質，以及對土地利用方式影響的顯著性，篩選確定評價因素和評價因子，采取多因素加權法計算分值高低，結合定性分析確定適宜性等級。
①定性分析法
定性分析采用極限條件法，即以所有因子中最低的單項因子評價等級作為評價單元的適宜性等級，通過對工業園區建設用地適宜性起決定性影響的特殊因子的定性分析，采取一票否決制，初步剔除不適宜的地域，其余地域則暫時確定為適宜建設用地。
特殊因子包括地質災害高易發區、地震斷裂帶、壓覆礦產區、水源林保護區、自然保護區等，出現這些區域，一般應確定為不適宜區域。
②定量分析法
定量計算采用多因子綜合評價法，選擇對建設用地適宜性有影響的各種因素，在選擇的因素中確定參加評價的因子，并給出各參評因子的指標，對其進行量化分級、賦予相應的權重和分值，然后在整個評價區內劃分評價單元，計算各評價單元的各影響因素的分值，最后將所有因素的得分相加，獲得評價單元上的綜合得分，根據評價單元分值進行聚類分析，最終確定項目區建設適宜性分類等級。
③評價的指標體系
通過對低丘緩坡區域建設用地適宜性起決定性影響因素的特殊因子的定性分析，采用一票否決法，初步剔除不適宜的區域，其余區域則暫定為適宜建設用地。
特殊評價因素影響區域：特殊因子包括地質災害高易發區、地震斷裂帶、壓覆重要礦產區、水源林保護區、自然災害高易發區、自然保護區等，出現這些區域即直接確定為不適宜區域。
基本因素因子及權重的確定：排除特殊因子對低丘緩坡工業園區建設用地適宜性評價的影響，適宜區可通過選取對低丘緩坡工業園區建設用地的布局有著重要影響的因素因子進行多因素綜合評價法進行量化計算。
通過廣泛收集評價區域內對低丘緩坡工業園區建設適宜性有影響的資料和圖件，結合富民縣的特殊地理環境、地形地貌、地質條件、水文條件、生態環境等因素，共選取5個因素、12個因子建立富民縣低丘緩坡工業園區建設適宜性評價因素因子體系，具體見表1。
（三）項目區建設適宜性評價結果
項目區規劃面積1045.02公頃。適宜性高的可建設區域面積為188.10公頃，占區塊總面積的18.00%；適宜性中的可建設區域面積為475.07公頃，占區塊總面積的45.46%；適宜性低的可建設區域面積為316.12公頃，占區塊總面積的30.25%；不適宜建設面積65.73公頃，占區塊總面積的6.29%。
（四）適宜性評價結果應用
適宜性評價結果用于指導項目區內土地利用結構及布局優化。低丘緩坡土地綜合開發利用過程中，將開發建設向適宜性高及適宜性中等區域集中，重點進行工業園區建設，此類型區域坡度相對較小，周邊基礎設施配套條件較為成熟，適合進行連片、整體開發；適宜性低的區域開發在一定程度上受自然條件限制，在開發建設過程中，僅適宜開展低強度、低密度開發建設。評價結果中界定為不適宜建設的區域以保留現狀土地用途為主，結合土地綜合整治，有效提升區域環境質量水平。
參考文獻：
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土地作為城鎮建設的載體和基本條件，是社會經濟發展中最為活躍的生產要素，土地開發與利用的狀況，直接關系到城鎮化建設與發展的空間、潛力和方向，土地的開發利用直接為經濟建設服務。
安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長白山地區，地理位置優越，是長吉圖地區重要的交通樞紐。長吉圖的大力發展給安圖縣帶來了大量的機遇和挑戰。安圖縣經濟正處于由粗放型向集約型增長的轉軌時期，實行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產管理制度尚未完善，大量建設項目用地基本采用無償的行政劃撥，城市土地利用在新舊體制過渡中存在著諸多問題。
一、安圖縣土地開發利用存在的問題
統觀安圖縣土地開發利用的情況，總體上是規范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續發展的問題，但同時存在的問題也是顯而易見的。
規劃水平有待提高。隨著經濟快速發展，安圖縣的土地開發利用總體規劃和城市規劃應做出適當的調整，以更好地促進經濟建設的發展。
土地資源數量有限，導致發展開發利用空間的限制。
二、對土地開發利用的建議
土地規劃與開發利用如何能更好的為經濟建設發展服務將成為我們思考的重大問題。
（一）經營城市，發揮土地資源最大效益
加大土地基礎性開發力度，抓住一切發展機遇，主動與地方經濟建設接軌。特別要加大規劃框架內城市道路和區域道路的建設力度，通過城市內道路的建設帶動土地的開發與利用，以提高土地價值，增加政府收益。
（二）政策扶持，降低開發成本促進土地有效開發和高效利用
1. 實行地價與投資強度掛鉤。規定不同行業應達到的投資強度（企業投資總額與所需土地面積之比）標準。如果企業投資強度比該行業投資密度標準高幾個百分點，地價就按基準地價同比下降幾個百分比；相反，地價就按基準地價上升若干個百分比。
2. 對關鍵性企業實行特殊優惠。對于國際國內知名公司，擁有尖端技術以及帶動性、聯動性強的大公司或在形成產業鏈中的關鍵性企業，則可以在優惠基礎上再度優惠，甚至收取象征性地價。
（三）精心策劃，提高工業用地的利用效益
安圖縣位于山區，四面環山。導致安圖縣城區土地的發展空間有一定限制，如何提高工業用地的利用效益就成為至關安圖縣經濟能否再上一個臺階的關鍵問題之一。
1. 建立土地利用綜合評價指標體系，對擬引進項目要建立科學完備的制度。建議政府成立專家評審委員會，以量化的標準招商評商，規范土地供應。
2. 建立公告制度。擬引進項目的有關土地利用情況進行公告，以利于監督，建議對工業用地的出讓價格、開發期限和投資強度，以合同形式予以約定，并嚴格執行。對于占地面積較大的項目要根據總體規劃，分期供地，限期建成。供地價格隨項目建設進程逐步調整，以防“圈地”行為。
（四）謹慎試點，形成土地收購儲備、開發、供應的良性機制
土地收購儲備機制是加強上一級政府對土地市場調控，規范土地市場開發和供應，有序實施城市規劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。
1. 延續“土地收購儲備”的功能，擴大“土地收購儲備”的效應。
根據政府賦予土地收購儲備的基本職能指導思想，確保政府土地收益，改進土地供應方式、調控土地一級市場。
2. 探索結合“土地收購儲備”的“新老聯動”城鎮建設新路子。
城鎮建設應該按照規劃布局區位優勢、資源條件、人口規模和經濟發展水平，利用“土地收購儲備”運作手段，實施“人口集中、產業聚集、土地集約利用”，參與城鎮基礎性開發、基礎設施建設、項目開發等方面的投資和建設。
3. 建設土地收購儲備與城鎮建設相結合的新機制。通過完善土地市場化運作機制，改變舊城區改造滯后、零星建設、資金短缺等現狀，推進城市高起點規劃、高標準開發、高水平建設，形成合理有序、規模開發市場運作的城鎮建設模式。
（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平
建立土地利用聽證制度。首先成立縣政府主要領導掛帥的領導小組和工作班子，控制土地出讓價格和批租節奏。其次，建立土地利用聽證制度專家庫，對于每一個土地利用和出讓方案的評估，專家提出專業評估意見最后報主管部門決策。以這個評估為基礎，決定土地批準或進入公開招標掛牌程序。確定土地招標拍賣的基價，以發展的眼光、平衡的觀點、互動的思路確定價格，調控開發。
（六）爭取政策支持，修編土地利用規劃，確定用地規模，解決建設用地指標缺口，奠定合理利用土地資源的基礎
目前的土地利用規模編制，以人口來確定建設用地的規模，而實際情況是，經濟發展較快地區建設速度也快，建設用地需求量也大。各級政府編制中長期發展規劃，都要有明確的目標。
（七）正視現實，規劃建設出勞動密集型產業區
傳統產業經過升級換代，特別是木材加工產業市場空間進一步擴大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產業資源與其他大城市的市場資源，甚至是國際資源有機的整合在一起，形成一條龍產業鏈，同時也形成了一個可持續的動力源和利潤源。建立勞動密集產業區另一個重要作用是解決了安圖縣城市化進程中農民工和下崗失業人員的再就業問題。這不僅是社會經濟問題，也是城市化建設成功與否的關鍵問題。批租土地的時候可以考慮把安置多少當地勞動力作為確定土地出讓價格的依據之一。
（八）切實保護耕地和草場，合理利用土地，為經濟可持續發展保留足夠的土地
土地是人類賴以生存、發展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關法律法規條款，遵循土地利用的相關法律法規程序，切實保護耕地和草場，有序、有效的利用土地資源。
1. 對于規劃控制的耕地、草場保護區域，設立開發建設的警戒線，并在相關規劃圖上予以表明，予以公告。
2. 加強土地流轉的管理，必須符合土地利用的總體規劃和城市建設規劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉土地的建設用途，流轉土地不得用于商品房地產開發。
3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強對土地上一級市場的宏觀調控，土地批租要著重看項目、看實力、看吸勞、看前景，價格要有合理的取值，不要一味的看出讓價格，防止“圈地”行為。
4. 控制增量，盤活有量，即在繼續控制好總量的同時，重在優化供地結構，對閑置土地根據《土地管理法》采取限期開發、調整供地價格、回收等措施，督促其分期分批盡快開發。
中圖分類號：F301.24文獻標識碼：A文章編號：
引言：
加強土地整理，促進新農村建設，是建立以工促農，以城帶鄉的長效機制的組成部分，是以構建農業資源安全位基礎的支“三農”建“三農”的重要手段。當前，我國經濟社會發展已經步入統籌城鄉發展、以工促農、以城帶鄉的新階段。在這個階段，深入研究和探索加強土地整理，大力促進新農村建設，有利于理清我國土地整理事業發展的思路和方向，做好當前和今后的土地整理工作；有利于實現耕地保護的目標，確保 18 億畝耕地紅線；有利于推進我國社會主義新農村建設，為建設新農村、發展現代農業提供強有力的基礎支撐。
1.土地開發整理在新農村建設中的作用
1.1有利于土地資源保護
土地是新農村建設的重要物質基礎, 而耕地關系到國家糧食安全和農業可持續發展。重視糧食生產, 重視耕地保護是當前建設新農村的重要內容。由于人口眾多, 現有耕地及耕地后備資源相對不足, 人口以千萬速度遞增, 而耕地以百萬公頃的速度遞減, 人地矛盾日益突出。土地開發整理作為一項見效快、質量高、投入少的系統工程已成為節地挖潛, 有效增加耕地面積的重要途徑。因此, 新農村建設要把重點用于基本農田保護和土地開發整理的政策制定上。土地開發整理在建設社會主義新農村的歷史進程中處在一個不可或缺的位置, 它是在人口持續增長的情況下, 能做到使耕地總量不減少, 確?；巨r田總量不減少, 質量不降低的一個重要途徑。
1.2有利于建設規劃的實施
土地規劃和新農村建設規劃相互促進。按照規劃先行的原則, 將新農村建設規劃納入土地開發整理規劃之中, 逐步完善協調土地利用總體規劃和村莊點, 村莊建設等各項規劃, 通過土地整理的實施為新農村建設打下扎實的基礎。同時結合實施的新農村建設規劃, 完善土地開發整理規劃, 以土地整理和復墾為重點, 統籌安排田、水、路、林、村的綜合整治, 通過土地整理的實施為新農村建設打下扎實的基礎, 并為項目區山水路林統一規劃整理和改善生態環境做出貢獻。
1.3有利于農業綜合發展
結合發展特色農業、現代農業, 對土地開發整理項目進行科學設計, 以改善生態環境和農業生產條件為出發點, 結合當地的實際情況引導農民建設高效、特色、生態農業項目。通過項目實施, 提高土地產出, 促進農村產業結構調整, 轉變農村傳統生活方式, 拉長農業產業鏈條, 實現農村經濟增長, 推進對水、田、路、林、村的綜合整治, 調整農村土地利用格局, 促進農業生產向高效農業、大面積經濟作物方向發展, 實現土地利用效益的最大化。同時從自然條件出發, 從群眾的意愿出發, 因地制宜, 按照符合建設社會主義新農村的要求, 實現傳統農業向現代農業轉變的形式, 把項目做實、做大。集中連片, 形成規?；洜I產業, 從單一的土地開發整理向綜合開發轉變。通過土地整理, 引領項目區農民脫貧致富, 把土地開發整理與扶貧相結合, 起到農民增收、農業增效、農業經濟發展的作用。通過對農村多種資源的整合, 多種資金的配合和多個部門配合, 實現農業最大綜合效益。
2.以土地整理助推新農村建設
由于過去土地整理項目在目標定位上過多地強調“新增耕地”，將其作為土地開發整理的主要甚至是唯一目標，而忽略了土地整理是對“田、水、路、林、村”的綜合整治，是與農村生產條件改善、農業產業發展、農民生活水平提升、農村景觀優化等相協調，全面改善農村面貌、促進新農村建設、實現城鄉統籌發展的系統工程。因此，近 10 年來的土地整理項目雖然為耕地質量的提高做出了很大貢獻，但是在改善農村面貌、改善農民生產生活方式，推動新農村建設中效果還不十分顯著。
現在，“城鄉統籌”成了全民關注的話題，應當把土地整理放在 “城鄉統籌”和現代農業發展的大局中，將土地整理的合理價值追求定位為“改善土地權利人的生產生活條件、提高土地的綜合生產能力和產出效益、盡可能地增加耕地”上，并最終實現以土地整理為手段，以城鄉統籌為目標。土地整理項目要想實現這一價值追求，充分發揮在助推新農村建設中的作用，首先應找到土地整理與新農村建設的結合點和突破口。
2.1 以田水路林綜合整治為突破口，夯實新農村建設的基礎條件
將土地開發整理與發展現代農業、村鎮建設和生態建設結合起來，擴大和豐富土地開發整理工作的內涵和外延，讓土地整理不再以各種工程的堆砌為目標和主要內容，而是將工程與產業規劃、土地利用規劃、新農村規劃相集合，打造出一片片土地利用布局合理、基礎設施與產業布局高度吻合、農民生產生活方便快捷的土地。為農村產業發展和農民生產生活水平的提高奠定堅實基礎。
同時，在有條件的地區，還可以以土地整理為平臺，將同一土地整理項目區內交通、水利、電力等部門的規劃和設計方案統一納入土地整理項目中，讓土地整理項目對各類規劃和設計方案進行統籌，實現項目區內新農村建設統籌安排，保證新農村建設有序、高效地進行，切實將田水路林村的綜合整治做成新農村建設的夯基工程。
2.2 以充分發揮土地整理資金導向作用為突破口，提高新農村建設水平
土地整理資金的投入使用能給新農村建設帶來極大影響，為了能更好地推動新農村建設，應按照“多與、少取、放活、增收”的原則，加大財政轉移支付力度，提高國債資金和預算內基本建設統籌資金用于農村建設的比重。將土地出讓金平均純收益 20%計提的農業土地開發資金、耕地占用稅新增收入和新增建設用地有償使用費增益部分，主要用于農業土地開發、農田水利設施建設和改善農業生產條件。調整耕地開墾費和土地復墾費收繳標準，嚴格收繳程序，符合國家減免政策的建設項目，必須實行“收返”兩條線。完善新增耕地指標收購辦法，增強新增耕地指標全市統籌管理的科學性。積極探索建立土地開發整理資金管理使用機制，不斷拓寬農村土地承包經營權、農村宅基地使用權流轉和農業規模化經營、農民進城落戶的資金補貼渠道。鼓勵采用 BT 等多種模式吸引社會資金投資土地開發整理項目。
2.3 以土地開發整理耕地后續管理和利用為突破口，促進農村土地流傳，推動農業產業結構調整和土地規模經營
以土地開發整理耕地后續管理和利用為導向，科學進行土地開發整理項目的工程設計，為農業產業結構調整，農用地適度集中經營創造條件。鼓勵實施土地開發整理后的土地通過租賃、入股、聯營、公司+農戶等多種形式向種養殖專業大戶、農業產業化龍頭企業流轉。農業產業結構調整和農業產業化項目的管理用房及配套設施建筑，在不突破所在鄉鎮集體建設用地總量的前提下，可以按規劃使用一定比例的農村集體土地。
3.積極探索新型土地制度，加快新農村建設步伐
結合土地開發整理項目的實施，探索建立農村集體建設用地使用權流轉制度，健全完善征地補償安置機制，鼓勵農民依法、自愿、有償流轉土地承包經營權和農村宅基地使用權。農民自愿退出承包土地和復墾后的閑置宅基地進入城鎮就業安居的，可以從土地開發整理資金中給于適當補貼。鼓勵農民以承包土地經營權換社保、以農村宅基地使用權及其房屋產權置換城鎮社區廉租住房。按照統一規劃、集中建設、節約集約的要求，積極開展“新居工程”，引導農民向縣城、集鎮和中心村適度集中。加快農村建設用地減少與城鎮建設用地增加掛鉤試點，不斷推進農村閑置宅基地和廢棄建設用地的復墾工作，實行農村集體建設用地和農用地使用權及指標有償、合理流轉與轉讓。
4.結語
土地整理是在我國經濟社會發展步入工業反哺農業、城市支持農村這一新階段，促進社會主義新農村建設的重要手段，改變農村的落后面貌，為建設新農村提供有力保障，成為新農村建設的推動力。
目前，氣候變化已經成為全球關注的焦點問題，其已經和正在產生的影響嚴重威脅著自然界和人類的安全。作為全球碳排放的主要源頭，城市首當其沖成為解決這一問題的關鍵之處。另外，在城市化進程中，長吉圖開發開放先導區同樣也遭遇了城市無序蔓延擴張、空氣質量惡化、水資源供應短缺、交通擁堵等問題，不但對生態環境造成了巨大影響，也嚴重阻礙了城市化進程。因此，長吉圖開發開放先導區城市發展就必須解決經濟、環境和能源協調發展的問題，而低碳生態城市建設成為實現城市可持續發展的戰略選擇。
一、低碳生態城市的概念
“低碳生態城市”這種發展的模式在“2009年國際會議在城市發展和規劃”上提出的，是基于人類對人與自然關系的基礎上有了一個更深的理解，主要目的事為了減少溫室氣體的排放，主要建立一個適合人類居住的環境。隨著環境危機和能源危機得更加嚴重，為了減少碳的排放，當今社會發展的重要課題就是低碳經濟的發展。只有城市采取的可持續發展的策略，這樣才能帶動國家，社會走上可持續展的道路。建設環境友好型、資源節約型社會的必須要經過的選擇是建立一個低碳生態城市，也是提高居民的生活質量和讓城市走上可持續發展的道路的民心工程
二、長吉圖開發開放先導區低碳生態城市建設現狀
長吉圖開發開放先導區規劃范圍包括長春市城區及所屬九臺市、德惠市、農安縣，吉林市城區及所屬永吉縣、蛟河市，延邊州全境。區域總面積7.3萬平方公里，人口1090萬人。2009年8月，吉林市被國家發改委批準成為第一個低碳經濟試點示范城市。2010年，吉林市已根據社科院牽頭完成的《吉林市低碳發展計劃》，初步制定《吉林市低碳經濟發展規劃綱要》，為吉林市低碳城市發展奠定了良好的政策和實踐基礎。2009年， 第五屆東北四城市市長峰會在長春市舉行，會議以“加強工業化、城市化進程中的環境保護，建設生態型宜居城市”為主題，與兄弟城市共同簽署了《生態宜居城市建設聯合宣言》，全面開展生態恢復與保護合作，打造東北地區生態功能圈。長吉圖開發開放先導區重拳出擊開展節能減排綜治行動，加強凈月潭國家森林保護，啟動石頭口門水庫上游濕地保護工程，藍天惠民工程、保護母親河工程等保護生態環境工程，全力解決城市大氣污染、飲用水安全、江河污染、河道整治、生態恢復等問題，取得了很明顯的效果。
長吉圖開發開放先導區但仍然存在一些問題，主要表現為：低碳生態城市理念尚未被市民廣泛認知；城市過境河流污染較重，大部分湖庫呈富營養化狀態；城鄉結合部自然環境尚待進一步優化，部分區域生活垃圾無害化處理率未達標，特別是固體廢棄物中生活垃圾無害化處理能力不足。
三、長吉圖開發開放先導區低碳生態城市建設的措施
（1）提高公眾低碳生態意識
長期以來，由于人們缺乏可持續發展理念，只單純追求經濟總量的增長，忽視了對資源、環境的保護，特別是在城市化進程中出現的無序擴張、碳排放超標、空氣質量惡化、環境污染等全球性問題更應引人深思。因此，要充分利用各種宣傳工具，多渠道、多形式、多層次宣傳低碳環保意識，提倡低碳生態行為，在全社會形成強大的輿論氣氛，使市民深知低碳生態帶來的好處以及建設低碳生態城市的必要性，增強市民的憂患意識、危機感、責任感，使可持續發展思想、低碳生態意識深入人心。
（2）支持綠色產業的發展
綠色產業是指積極采用清潔生產技術，采用無害或低害的新工藝、新技術，大力降低原材料和能源消耗。長吉圖地區應以綠色建筑為契機，規劃并引導綠色產業技術的轉化，加大對綠色產業化發展的支持力度，加快可再生性能源建筑一體化的大規模應用，如太陽能、地熱能等的廣泛應用。
（3）大力發展綠色交通
綠色交通是指采用低污染、低能耗且適合都市環境的運輸工具，以此來完成社會經濟活動的一種交通模式。將綠色交通理念注入低碳生態城市建設的規劃之中，用合理的交通方式引導城市高效節能運行，減少城市碳排放，減少環境污染，以建立全方位可持續交通系統為途徑，合理引導合理的居民出行方式和提供便捷高效的交通設施。
（4）建立有效的激勵機制
實踐證明，現行的鼓勵城市政府加快發展的一系列激勵方式以及考核制度，它的作用推進了我國的城市建設和經濟的發展。在建設長吉圖區域低碳生態城市中，相關部門必須逐步建立激勵機制是適合低碳生態城市建設和城市可持續發展的制度性的。同時，要盡快在各級政府政績考核指標體系中增加節約能源及生態環境保護的具體指標，從而為各級地方政府執政提供明確的指導方針，并逐步形成一種長效的可操作的制度措施。
參考文獻：
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Abstract: with the land resource of the increasingly scarce and farmers to improve land income expected, city government expropriated rural collective land more and more difficult, therefore to move into cities also in collective land on the era of city construction. But, planning workers at all levels of the urban planning of more or less ignored the appeals of the farmers, the state-owned land area as a pure to planning, leading to the planning process of implementation difficulties. To this, the author puts forward, the city planning can't continue to the city for collective land to avoid, and should be active and stakeholders to communicate negotiations, form parties can accept all the coordination of the project, and through the guangdong hi-tech development region D financial cases of specification.
Keywords: collective land state-owned land urban planning
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
1、農村集體土地的征用與城市發展
1.1集體用地與城市建設的關系
1956年社會主義改造完成后直到1966年，我國城市國有土地與農村集體土地的關系最終得以確立，其框架基本穩定并一直沿用至今。到1966年，無論國有企業還是國有經濟均在全國城市占據了絕對主導地位，包括土地在內的所有生產資料也完全通過行政劃撥來供給，禁止進行任何市場化的土地交接。這樣，國家的城市化和工業化用地需求都只能沿著征用農村土地這一條道路來解決（汪利娜，2006）。雖然改革開放后引入了市場運作的方式，分離了國有土地的所有權和使用權，引入了土地有償使用制度，但城市建設需要征用集體土地，轉化為國有土地后進行建設這一框架沒有改變。
1.2土地緊缺使土地征用日益難以為繼
在農村土地資源富余、農地產出不高的情況下，原有大中城市的征地擴展還比較容易。袁奇峰等學者總結其原因有三：一是農村可以將獲得征地補償作為集體經濟發展的啟動資金；二是農村集體可以通過留地合法地獲得一定比例的“經濟發展用地”(集體建設用地)發展工商業；三是政府征地搞工業園區還可以改善本地區的基礎設施，并帶來餐飲、倉儲運輸、商業、房屋出租等有關服務業發展、勞動力就業和留用地增值的機會（袁奇峰，楊廉等，2009）。
隨著土地資源的日漸緊缺，同時國家對農用地轉用的控制力度越來越大，新增建設用地指標越來越少，城市建設所需的土地征用日漸變得困難。筆者總結原因有三方面：首先，近年來，城市政府通過所謂“經營城市”的理念，低價從農民手中征得土地，而又高價出讓轉讓，此種做法讓農民大感不滿，對征地的合法性和正義性產生了懷疑因而抵制征地。其次，集體土地征用的補償標準普遍較低，農民拿著農業用地的征地款過著城市的生活，又缺乏穩定的就業收入保障，自然會抵制征地。再次，一些城市周邊地區通過違法農地轉用，攝取了城市發展帶來的紅利，獲得了租金、分紅等巨大的經濟收益。農民擔心國家征地會對他們的既得利益造成損害，因此抵制征地或漫天要價。
1.3城市進入集體土地與國有土地共建城市的時期
為彌補征地補償的不足，并順利征到土地，地方政府一般會在征地總面積中留給村集體15％～20％的“經濟發展用地”，成為目前合法“集體建設用地”的主要來源。該用地由農村集體組織經營，收益用于社區服務、基礎設施提供和通過分紅在經濟上保障進入城市的村民的生活。在我國一些經濟發達的地區，如珠三角等地，村集體一直是為農村提供社會服務和基礎設施的主體，而集體經濟依附在農村集體建設用地上成為農村穩定的一個重要因素（袁奇峰，楊廉等，2009）。從這點上說，城市政府今后要征得土地將越加困難，即使成功征地，也會出現與城市國有土地相鄰著合法“集體建設用地”的情況，因此，有學者提出，中國城市已進入集體土地與國有土地共同構建城市的時期（魏立華，袁奇峰，2008）。
2、城市規劃對農村問題及農民訴求的忽視
根據《土地管理法（1998年）》，“任何單位和個人進行建設, 需要使用土地的, 必須依法申請國有土地……依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體的土地?！币嗉闯鞘姓匦柙趪型恋厣线M行城市開發和建設。正因為如此，中國城市規劃是基于國有土地而進行編制與實施的。無論是城市規劃體系中的城鎮體系規劃、城市總體規劃、城市近期建設規劃、控制性詳細規劃更多都是對國有用地進行安排?！冻青l規劃法》出臺后，規劃工作者加強了對村鎮規劃的研究探討，但鄉村畢竟是與城鎮不同的兩個運營管理體系?？梢哉f，我國的規劃工作者在很長一段時間內都缺乏對城市發展過程中，在不征地的情況下如何合理利用集體土地利用的思考和研究。在進行城市規劃時，都采取對城市中的集體用地進行回避的辦法，沒有實質上解決問題，做出來的規劃也很難得到相關利益主體，特別是農民的認同，導致規劃實施過程中困難重重，政府與農民的矛盾也越來越尖銳。
3、廣東金融高新區D區開發建設的嘗試
中國城市已進入集體土地與國有土地共同構建城市的時期，城市規劃不能繼續對城市中的集體用地進行回避，而應該主動與相關利益主體進行溝通談判，形成各方均能接受的協調方案。位于廣東省佛山市南海區的廣東金融高新技術服務區D區開發建設就是其中一個例子。
3.1地區開發背景
規劃區農村分布圖
廣東金融高新技術服務區面積16.5平方公里，包括A、B、C、D四個區。本次規劃區金融D區是核心區的主要組成部分，用地范圍南起佛山水道，北至廣茂鐵路，東臨桂瀾路，西至桂和路，規劃總用地面積約1.93平方公里。
規劃區現狀建設用地面積為84.55公頃，用地類型以居住用地、工業用地為主。規劃區內的自然村有5個，分別是：勒邊村、仇邊村、鄺邊村、洛溪村、岳利沙村。岳利沙和洛溪村位于北島（首期啟動區），共計農戶359戶，戶籍人口1169人。農村集體經濟組織主要收入來源為土地出租，總租金年收入約1000萬元，村民人均年收入4000-5000元。
3.2農民利益訴求
因本區的開發建設涉及大量的農村集體土地，農民對本次規劃（主要針對規劃區中的啟動區――北島）提出一些要求：
（1）打破村莊行政邊界，村民住宅、集體物業捆綁，實行整體改造。
（2）復建內容分兩部分，一部分為村民住宅復建，需要10萬平方米，另一部分為返還村民的經營性集體物業，面積為25萬平方米。
（3）改造成本靠出讓商住用地籌集。彌補改造成本后的剩余土地（成為共同開發用地）可以采取多種形式共同經營，開發運營形式可由村集體及政府共同商議。
3.3各方協調的規劃方案
為體現本區作為金融服務區的功能定位，同時兼顧農民利益，形成各方均能接受的協調方案。本次規劃按以下步驟推進：
（1）對需要拆遷及需要復建的農民住宅及集體經營性物業面積進行統計，計算村莊改造及新區建設成本，其中包括拆除及復建費用、新建道路、綠地、景觀水體費用等。
（2）根據近期同等條件地區土地出讓歷史數據，預測未來本區的居住用地出讓價格。
（3）扣除規劃居住用地的土地出讓成本（包括征地款、新增建設用地土地有償使用費及其它稅費）后，計算達到財政收支平衡所需出讓的居住用地面積。
（4）根據以上條件制定比較方案。
方案一 方案二 方案三
復建村民住宅 10.69萬m² 10.69萬m² 10.69萬m²
復建集體物業 19.91萬m² 20.21萬m² 20.73萬m²
出讓商住用地 98.6畝
（建筑面積26.32萬m²） 151.5畝
（建筑面積35.35萬m²） 184畝
（建筑面積50萬m²）
得土地出讓金 17.52億元
（改造成本16.77億元） 23.52億元
（改造成本22.11億元) 33.28億元（改造成本33.54億元，村民分5成居住用地出讓金)
道路、綠化的用地 34.87公頃（523畝） 34.87公頃（523畝） 34.87公頃（523畝）
可供政府、村集體共同開發的用地 13.74公頃（206.1畝） 10.03公頃（150.45畝） 6.89公頃（103.35畝）
政府儲備公建用地 21畝 21畝 21畝
規劃方案比較分析
4、結語
隨著土地資源的日益短缺及農民對土地收益預期的提高，城市進入集體土地與國有土地共建城市的時期，這要求城市規劃工作者適應這種趨勢，改變過去追求完美形態和功能的美好藍圖式規劃方法。規劃過程中的公眾參與是重要的，而且將是反復的過程。規劃工作者要學會周旋于相關利益者當中，以“戴著鐐銬跳舞”的心態來展現自己對規劃事業和理想方案的追求。
參考文獻：
（1）汪利娜，中國城市土地產權制度研究，北京：社會科學文獻出版社，2006
（2）袁奇峰，楊廉，邱加盛，魏立華，王歡，城鄉統籌中的集體建設用地問題研究――以佛山市南海區為例，規劃師，2009（4）
中圖分類號：F32 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）03-0251-01
油田企業的高速發展需要對土地進行更加合理的運用，但是土地的運用和管理也存在一定的問題，主要是在管理上有很多困難，在相關管理人員的努力下，需要對油田企業進行更廣方面的土地認識和管理，得到整個上層領導的滿意，也使用更加規范性的基層用地方案，減少土地使用過程中可能產生的矛盾，進而對后期的土地使用產生良性的影響。以下對油田企業的土地管理人士進行分析。
一、油田企I土地管理過程中存在的問題分析
（一）管理水平非常低，存在重征管問題
油田企業需要按照自己的實際性需要進行大量土地的使用，例如，在建設方面還有布井方面。但是在實際的運用以及管理上，很多油田企業在土地管理上的意識還十分的淡薄，沒有對后期的管理工作進行關注，特別是存在多頭管理的情況，管理人員在素質上參差不齊，管理的制度也需要進行不斷的完善，讓土地的資料處于分散的狀態下，檔案的歸集也不及時，讓土地檔案管理存在多種不規范性的問題，造成了重要土地資料的遺失。還有一些因為不能及時的找到有關的資料，在辦理新的手續時給企業帶來了非常多的損失性問題。
（二）土地存在閑置的情況
油田企業生產的資源是支撐我國順利發展的能源，在上個世紀，國家為了支持油田企業的發展，為了油田的開采獲得更多的便利性條件，使用土地補償的標準就非常低，由此也導致了一些管理人員在土地管理方面的意識非常落后，存在非常嚴重的閑置以及浪費的情況。另外，還有一些油田企業沒有經過多方面認真的論證，因此在項目上非常容易進行搞工程，做項目的現象，造成了諸多工程項目在圈地之后并沒有進行多方面的開工，因此土地的征繳也一直處于閑置性的狀態下[1]。
（三）法制觀念淡薄，土地用途隨意
按照國家相關的土地管理規定，土地的使用主要分為農用類型的土地還有建設用地以及沒有開發使用的土地，企業用地之前需要學習相關的法律法規，遵守相關的要求和規定，每一個單位和個人都需要在國家的批準之下使用土地，沒有經過批準不能擅自使用。但是有些油田企業為了自己的效益，對于國家的相關規定沒有關注，隨意性的對土地的用途進行改變，這樣就造成了非常大的違法用地情況，給整個企業的整體效益帶去了增長性的阻礙[2]。
二、強化石油企業土地管理的策略
（一）提升土地管理的意識，強化石油企業土地管理制度建設
土地管理人員在石油企業工作，需要心系是有企業的發展，關注到土地管理的重要性，也充分的關注到石油土地企業在資產管理中的組成，關注到土地企業在生產經營過程中的作用還有意義，認識到土地管理的作用，強化土地的管理工作，并且在不斷的總結在現實工作下土地管理所遇到的各種問題，以此能夠采取有針對性的措施加以有效的解決，并且提升管理的力度，進而保障土地的綜合性有效性的使用，努力的推動油田企業的土地管理措施的實施。讓油田企業的管理工作能夠實現更好的開展。一項完善的管理制度是開展土地管理工作的前提條件，在當前的形式和背景之下，需要油田企業能夠按照自己工作中出現的實際性問題進行土地的有效性管理，并且制定出相應的制度，對土地的機構進行完善，提升人員的基本素養。管理人員一定是專業性突出，溝通能力非常強并且有極大奉獻性精神的優秀員工。單位需要對這些員工進行業務理論方面的培訓，做好法律法規的學習準備，不斷的對土地管理有新的認識，另外還需要做好相關辦法的落實制度，讓管理人員能夠更好的面對工作中可能出現的新的情況還有新的問題，讓多種工作都能夠有章可循，有理可依[3]。
（二）強化土地的基礎管理工作
土地資料需要進行統計和申報，并且登記也是土地管理日常工作的基礎性部分，在日常性的管理過程中需要有專業人士對土地的征用以及原始資料的保存進行管理，土地的管理過程中有關資料需要被查閱還有移交等等，這些都需要進行嚴格的程序等級，以免出現信息丟失的情況，更不能發生檔案資料個人私自存儲的情況。土地的管理人員需要對土地的確權等級等等進行全面的認識，在政策宣傳的基礎上落實檢查工作，確定其中的一些利害關系，并且運用維護油田的方式做到油田企業合法權益的有效性保護。土地管理人員需要對土地的確權進行高度的關注，為油田企業在后續發展提供更多的有利性條件，另外，土地管理人員還需要經常到基層進行工作的檢查，做到徹底摸清，尤其是在土地占用面積以及土地來源方面的檢查，使用相關的歷史資料解決管理中可能存在的諸多方面的問題[4]。
（三）提升節約用地的意識
油田企業占用比較大的土地需要做好節約性用地的規劃，只要生產能夠保障就盡量秉承著國家的盡量選用劣質地以及荒地的原則，減少農田還有耕地的使用。多個部門一起共同籌劃土地的使用規劃，在選擇油井以及布置油井的過程中使用現代化科學技術手段，對土地的使用情況進行充分的有效的論證，并且減少浪費的現象，盡量讓閑置的土地都能夠得到更好的使用，提升土地的利用效率[5]。
結束語
綜上所述，本文對土地管理在油田開發建設中的現狀及對策進行了分析和研究。在此基礎上還需要對土地的有效使用以及油田企業的土地占有情況進行分析，完善土地管理制度，提升工作人員的專業素養和綜合素養，盡量在管理過程中使用現代化管理技術，讓油田企業的管理走向智能化和信息化，土地使用也走向合理化和科學化，在此基礎上對土地的有更多方面的認識。
參考文獻
[1] 張誠.石油企業用地及土地管理中的問題和解決對策探討[J].化工管理，2014，14（2）：21-36..
[2] 王霽英.淺談如何做好石油企業土地檔案的管理[J].蘭臺世界，2013，14（z5）：96-96，97.
中圖分類號：G812.42文獻標識碼： A 文章編號：
推進社會主義新農村建設是新時期農村工作整體布局中的重要步驟, 是保持農村政策連續性、穩定性的必然選擇, 是貫徹落實科學發展觀, 實現經濟社會全面協調可持續發展的重要舉措。但是, 在建設社會主義新農村的過程中, 國家的作用只能是引導,真正的主體是農民。只有讓9 億農民的積極性得到充分發揮, 新農村建設才有希望。要調動農民的積極性, 制度創新, 尤其是土地開發整理制度創新至關重要。
土地整理是指采用工程、生物等措施對農村地區田、水、路、林、村進行綜合整治, 增加有效耕地面積, 提高土地質量和利用率, 改善生產、生活條件和生態環境的活動。通過土地整理提高農業生產水平, 改善農民的生產生活條件和農村生態環境, 促進農業增效, 農民增收, 增強農業、農村經濟的可持續發展能力, 同時能有效地緩解建設用地指標緊張的矛盾, 確保耕地總量動態平衡, 為經濟和社會發展提供用地保障。因此, 土地整理工作開展得好壞直接影晌到農民的根本利益。
一、土地開發整理在新農村建設中的作用
( 1) 有利于土地資源保護
土地是新農村建設的重要物質基礎, 而耕地關系到國家糧食安全和農業可持續發展。重視糧食生產, 重視耕地保護是當前建設新農村的重要內容。由于人口眾多, 現有耕地及耕地后備資源相對不足, 人口以千萬速度遞增, 而耕地以百萬公頃的速度遞減, 人地矛盾日益突出。土地開發整理作為一項見效快、質量高、投入少的系統工程已成為節地挖潛, 有效增加耕地面積的重要途徑。因此, 新農村建設要把重點用于基本農田保護和土地開發整理的政策制定上。土地開發整理在建設社會主義新農村的歷史進程中處在一個不可或缺的位置, 它是在人口持續增長的情況下, 能做到使耕地總量不減少, 確保基本農田總量不減少, 質量不降低的一個重要途徑。
( 2) 有利于建設規劃的實施
1998 年頒布的《中華人民共和國土地管理法》對土地整理有明確規定:“按照土地利用總體規劃對田、水、路、林、村綜合整治, 提高耕地質量, 增加有效耕地面積, 改善農業生產條件和生活……?！蓖恋匾巹澓托罗r村建設規劃相互促進。按照規劃先行的原則, 將新農村建設規劃納入土地開發整理規劃之中, 逐步完善協調土地利用總體規劃和村莊點, 村莊建設等各項規劃, 通過土地整理的實施為新農村建設打下扎實的基礎。同時結合實施的新農村建設規劃, 完善土地開發整理規劃, 以土地整理和復墾為重點, 統籌安排田、水、路、林、村的綜合整
治, 通過土地整理的實施為新農村建設打下扎實的基礎, 并為項目區山水路林統一規劃整理和改善生態環境做出貢獻。
二、新農村建設中的土地流轉制度創新
據悉, 2006 年土地管理法的修改將以集體土地流轉和征地制度改革為主要內容。而不久前, 國土資源部的關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知要求穩步推進城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉試點的建立。這一決定對于推進農村土地產權改革將起到重要作用?？梢? 我國土地產權制度改革的路徑與產權經濟理論指引的路徑是一致的。現代產權經濟理論認為完整的產權能使資源得到有效利用。完整的產權包括使用權私有、受益權私有和流轉權私有。一直以來, 農民作為土地承包經營者只擁有前兩項產權,而沒有真正的流轉權。這意味著農民并沒有對土地的處置權, 實質上就是沒有土地的財產權, 因而也就無法獲得土地出讓后的大部分增值收益。因此, 如果允許農村集體土地直接入市交易, 交易的大部分收益都歸農民所有, 對農民、對新農村建設的意義是非常重大的。
首先, 土地經營權可以直接入市, 其價格就會上升, 有利于農民對其擁有的產權形成良好的預期, 全力經營使之增值；
其次, 可以抵押貸款, 以解決農民在生產經營中的資金短缺的問題；
再次, 使農民的生存保障的物質基礎增加了, 有利于社會的和諧與穩定；
最后, 使農民成為土地真正的主人。
允許農村集體土地直接入市, 農民就能夠合法地以市場主體的身份直接參與交易談判,按自己的意愿出讓土地, 并獲得土地的增值收益, 表明農民對土地擁有了真正的處置權, 擁有了完整有意義的產權, 實際上也就成為土地的真正主人。農民通過勞動投入、資本投入等活動, 以及保護與土地增值相關的公共設施和其他公共資源等使土地增值, 從而使個人利益、社會利益一致化。允許農村集體土地直接入市交易, 對重構農民與土地、農民與政府的關系具有不可估量的意義。
三、在新農村建設中土地開發整理應采取的措施
( 1) 在政策制定上各級政府部門給予必要的頃斜
制定鄉村建設用地整理的有關政策、標準, 加強農村建設用地整理工作上的指導。積極推進土地開發整理進程, 落實工業反哺農業政策。研究土地出讓金和新增建設用地有償使用費的分配和使用辦法, 逐步提高農民和農村經濟組織所得的比例, 用于農業土地開發整理等方面, 最終實現建設社會主義新農村的目的。
( 2) 建立土地整理資金保障體系, 以保障土地開發整理充足資金
資金來源有:( 1) 土地出讓金和新增建設用地有償使用費。新《土地管理法》中提到新增建設用地有償使用費30%上繳中央財政, 10%留給有關地方人民政府, 這些資金都專項用于耕地開發外, 土地出讓金也應按比例作為中央和地方土地管理專項基金。( 2) 按《土地管理法》規定, 為實現耕地占補平衡, 用地單位沒有條件開墾的耕地不符合要求, 應繳納開墾費, 這筆收入應用于土地開發整理補充耕地。( 3) 利用金融部門貸款, 作為土地整理的啟動資金。( 4) 投資多元化, 積極引進國際性投資。( 5) 以政府投資為主, 充分調動當地農民積極性、主動性和創造性, 鼓勵農民參與, 政府投入與農戶相結合, 實現多渠道投入。
( 3) 周密規劃
土地整理是一項綜合性的系統工程。在新農村建設中, 首先依照新農村建設的總體目標要求, 圍繞土地利用總體規劃和城市建設規劃, 安排土地開發整理項目區和土地整理重大項目。在編制土地整理規劃設計時, 應注意兩個方面: 首先要向糧食生產區和基本農田保護工程頃斜, 主要用于高標準基本農田建設,對中低產田,通過移動建設用地上好的耕作層, 對其進行改善, 使瘦田變良田, 低產變高產, 實現農田高規模經營集中。其次推進舊村整治, 結合撤鄉并鎮, 撤村并點, 使人口適當集中, 農民住宅向中心村集中, 鄉鎮企業向工業園區集中,進行建設用地整理, 徹底改變農村生活環境和村容村貌。通過土地轉換、土地權屬重撥等形式, 挖掘閑置土地,改善農村基礎設施, 建設農村公益事業項目。
( 4) 各級領導要高度重視土地開發整理工作, 科學組織
土地整理是一項長期而艱巨的系統工程, 也是政府部門賦予土地管理部門不容推辭的責任。土地管理工作抓得好, 對實行耕地占補平衡、建設新農村有著舉足輕重的含義。首先要設立專門機構, 專門管理。專人負責, 明確目標責任, 規范動作程序。其次是把土地管理耕地占補平衡列為領導干部政績考核的主要內容, 使干部從主觀意識上重視土地開發整理工作。第三抓好示范區, 由單一的土地開發整理向綜合開發轉變, 發展高效生態農業項目, 對農村多種資源整合, 根據本地實際情況, 通過示范區建設和實施重大工程帶動面上的土地整理工作,抓典型, 逐步推開。第四由國土資源部門配合多個部門, 從制定政策, 編制規劃, 籌集資金到實施都要科學組織。多種資金融合, 多項技術結合, 求得土地利用效益最大化。
參考文獻：
1、楊宏翔.現代產權制度視角下的農村社區股份合作制.學術探討, 2010, ( 5) .
關鍵詞 開發資質 建設用地使用權 合作開發
一、房地產開發資質對合作開發合同效力的影響
2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。司法解釋之所以如此規定，是因為我國房地產開發實行嚴格的準入制度，房地產的開發規模與企業資質相一致。不具有房地產開發資質的企業是禁止進行房地產開發經營活動的。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。
二、建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響
2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效”。司法解釋如此規定的原因在于我國建設用地使用權的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設用地使用權進行投資合作開發房地產，不僅損害國家的土地收益權，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應市場和二、三級市場產生沖擊。因此，在合作開發合同中，合作一方以未經有批準權的人民政府批準，以劃撥建設用地使用權作為投資在糾紛發生后，在前未補辦批準手續的，合作開發合同無效。筆者認為以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設用地使用權作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進行房地產開發，此時的房地產合作開發合同應該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當事人在簽訂合作開發合同時，雙方對將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式的建設用地使用權的分工進行了約定，同時約定了違約責任，當在將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式建設用地使用權的過程中，合同約定的義務方不履行出資義務或不辦理手續的義務，如果此時的合作開發合同被認定為無效，那么守約方將無法依據有效合同得到違約賠償救濟，對守約方顯然不公平，此時的合作開發合同至少應被認定為部分無效而不是全部無效。
三、土地使用權證的取得對合作開發合同效力的影響
2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！睆脑撍痉ń忉尩囊幎ㄉ峡芍?，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已取得土地使用權證的土地。因為，未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。但在實踐中，許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，那么，此時合作開發合同的效力該怎樣認定呢？
對于此問題，筆者認為應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當事人不知，此時合作開發合同的效力狀態。筆者認為，此時在合作雙方未發生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發合同的效力處在效力未定狀態。因為，合作另一方在合作雙方發生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發合同發生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權證，此時合作開發合同應是無效的。
第二種情況：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用權證的情況已在合作開發合同中列明，合同中同時約定了供地方應辦理下來土地使用權證的時間，即將辦理下來土地使用權證作為供地方應履行的合同義務，并約定在此期間未辦理下來土地使用權證的相應的違約責任等，這時將怎樣認定合作開發合同的效力？筆者認為，此時的合作開發合同中包含有兩方面的合同內容，一方面的合同內容為合作開發的合同內容，一方面的合同內容為合作開發合同預約合同內容。在供地方未在合同約定的期限內辦理下來土地使用權證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發內容的條款的效力處在效力未定狀態，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權證的可能的；此時除合作開發內容條款外的合作開發預約合同內容是有效的。但在合同約定的期限內，供地方未辦理下來土地使用權證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發內容的條款應是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權證仍未取得也未經有批準權的人民政府批準，供地方對用以合作的土地使用權是沒有支配權的，合作開發條款失去了履行的基礎，必然將導致合作開發條款無效。
參考文獻：
中圖分類號： F301 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-24-09-1
1 積極主動服務，嚴格規范管理，全力保障全縣重點項目用地需求
近年來，柳河縣國土資源局緊緊圍繞全縣重點項目建設，提前介入，超前謀劃，主動參與項目的前期運作，引導項目按照規劃用地，科學地安排新增建設用地年度計劃，優先保障投資，拉動項目需求。2010年～2011年，共上報省廳審批建設用地27個批次，總面積為343.2公頃，確保了全縣重點建設項目用地需求。為改變過去柳河土地征收價格不統一、漫天要價的狀況，通過多方考察論證，聯合6個部門下發文件，確定“柳河縣耕地平均年產值標準”，與社保部門共同研究出臺并實施了《柳河縣被征地農民基本養老保險暫行辦法》，最終確定柳河縣城區公益事業征地補償標準為每畝6.16萬元，經營性用地補償標準為每畝8萬元，合理確定了征地補償價格，最大限度地維護了農民的權益。在土地房屋征收工作中，嚴格征地程序，合理確定征地補償價格，堅持注重民生、依法辦事原則，強化服務理念。
2 搭建融資平臺，破解用地難題，全面推進低丘緩坡地綜合利用
2.1 規范土地市場，拓展用地空間
近年來，為充分發揮土地的有形市場作用，規范國土資源交易行為，工作中嚴格按照各類建設用地標準，出讓底價由有資質的機構評估、集體決策后提請縣政府常務會議研究，使整個出讓工作公平、公正、透明，實現了陽光操作，確保土地資產效益得到充分體現。全縣共出讓土地90宗，面積112.58公頃，完成土地出讓收入3.5億元，為財政增收作出突出貢獻。2011年，利用土地收儲融資平臺，堅持高起點謀劃、高標準運作，成功向省農業發展銀行申請貸款4億元，自籌資金1.1億元，總投資達5.1億元，順利實施了河北新區2.026平方千米土地收儲項目，該項目的貸款期限為7年，預計可實現收益為14億元，償還貸款后，可實現凈收益9億元。河北新區土地平整正在實施中，土地平整總投資6229萬元。河北新區土地收儲整理項目的實施將為柳河縣城區建設和發展提供充足的用地空間，也為柳河縣的財政收入拓寬了后續財源。
2.2 破解供需矛盾，加大低丘緩坡地土地利用
土地供需矛盾日漸突出，建設用地指標緊張，項目用地量大一直困擾著當地政府。為緩解這一矛盾，柳河縣國土資源局根據本地山丘坡地多的情況，增加了對低丘緩坡地的利用，從而騰出好地加以保護利用。2012年7月份，按照縣城城市總體規劃和土地總體規劃，首先實施了河北新區低丘緩坡地利用項目。柳河縣“十二五”重點建設項目河北新區計劃用地2.026平方千米，由不連片的東西兩塊土地組成，中間被一座43米高的山丘分隔。一個項目區，兩塊土地，布局分散，既形成不了規模上的優勢，又增加了項目建設成本。為節約集約利用土地，保證河北新區開發建設用地需求，柳河縣國土資源局積極探索破解項目用地供需矛盾，穩步推進低丘緩坡地綜合開發利用，結合河北新區實際情況，經反復論證，決定對此座山丘進行爆破平整，實施王船口西山土地收儲整理項目。該項目總投資8555.38萬元，于2011年7月開工。目前施工單位正在對山體進行爆破平整，已完成全部工程量80%。山體爆破后產生的294.9萬立方米成品料，能基本滿足新區2410畝土地的平整回填需求，同時新增建設用地157畝，為推進柳河縣河北新區建設進程、拓展用地空間奠定了基礎。
3 科學謀劃，穩步推進低丘緩坡地綜合開發利用工作
3.1 編制專項規劃
先行做好調查摸底，準確摸清全縣低丘緩坡地的區位、面積、權屬、自然現狀、開發利用條件等情況，統籌調整完善土地利用總體規劃、城市近期建設規劃、林業保護規劃，選定綜合開發利用區塊，組織資質單位編制低丘緩坡開發利用規劃上報省國土廳報批。通過編制專項規劃，統籌安排低丘緩坡土地綜合開發利用的方向、規模、用途和布局，合理確定建設開發的項目區范圍和建設時序，確保專項規劃的實用性和可操作性。
3.2 加快啟動試點
選擇符合成熟的區塊迅速開展試點工作，所選試點區塊必須符合土地利用總體規劃，建設用地區塊區位交通條件較好，有較強的資源環境承載能力和較好的基礎設施配套，積極開展試點并探索總結經驗。
3.3 制定激勵政策
對占用25度以上劣質坡耕地的，可以不計入補充耕地范圍。對山地建設項目，可適當降低建筑密度、容積率和基準地價，積極鼓勵企業加大對低丘緩坡地的開發利用，促進土地節約集約。
中圖分類號：G250文獻標識碼： A
1 引言
GIS技術就業地理信息系統，也被稱為地學信息系統，是一種特定空間的信息系統，在計算機軟硬件的支持下，對某個局部區域或是整個地球的空間實現地理分布信息的采集、儲存、管理和運用。隨著社會經濟的快速發展，地理信息系統被廣泛運用于社會各行各業，在我國，農村土地管理上運用GIS技術構建信息管理系統有助于提高工作效率和質量，解決農村經濟建設與耕地之間的矛盾，實現總體的平衡，促進農村土地開發的合理性。在土地開發復墾整理中，利用GIS技術構建信息管理系統，提高國土資源管理的高效運行，提高其快速反應和科學決策水平，促進農村經濟的健康發展，實現農村經濟建設與生態環境的協調統一。
基于GIS技術的土地開發復墾整理的項目信息管理系統以地理空間數據庫為基礎，在計算機軟硬件的支持下實現空間的合理管理，詳實的地理數據為相關管理者作出某些行為和決策提供重要的信息依據。同時，GIS技術還能實現地理數據的處理和分析，能夠為管理者帶來更多有用信息。因此，實現國土資源管理的信息化建設是非常必要的，本文就以GIS技術為基礎，分析土地開發復墾整理項目信息管理系統的建設。
2 GIS系統應用的主要目的
土地開發復墾整理是當前我國國土資源管理方面的重要舉措，它對農村未利用土地和廢棄土地進行開發和復墾，實現田、水、路、林、村等的綜合整治，達到增加耕地面積，提高耕地質量的目的。而基于GIS技術的項目管理信息系統要實現農村土地開發復墾的信息化管理，構建信息管理平臺，以GIS技術獲取的各種地理信息圖為基礎，開展土地開發復墾整理。將某地區的土地開發復墾整理所涉及到的數據輸入到信息系統中，從而實現土地開發復墾整理的立項、行政審批、技術審查、評估、實施進度監控、驗收以及成效分析等的信息化管理，有效促進農村土地資源的整理，通過這樣一個集成化的信息管理系統，將空間數據庫與屬性數據庫完美結合起來，利用GIS技術實現數據的動態更新，進而實現整理項目的動態監控，保證其正常實施。
3 系統結構設計
3.1 邏輯結構系統功能
本系統的邏輯結構是以年度耕地補充任務為約束條件對整年的土地開發復墾整理活動進行約束。如圖1所示為邏輯結構設計圖，年度耕地補充任務約束著一整年的土地開發復墾整理活動，當整理項目驗收后，其進入到整理項目庫中，并獲取相應的項目管理編號。該整理項目獲得的耕地資源有效補充因某些建設用地項目減少的耕地資源，從而實現“占補平衡”，最終保證該地區耕地資源的總量不會減少。
圖1 系統邏輯結構
3.2 系統主要功能研究
前文已提到過，本系統能實現立項、行政審批、技術審查、評估、實施進度監控、驗收以及成效分析等的一體化管理。該系統可以分成系統配置管理、系統公示公告、項目業務處理、檔案文本管理、項目庫管理、查詢統計分析、數據庫管理等模塊。從土地開發復墾項目的工作流程來看，可以將系統的主要功能分成幾下幾點：
審核功能。在窗口接收申報的整理項目資料，嚴格按照國土資源管理局的有關管理規章制度和行政職能實現項目的立項、規劃、開工、驗收等各個環節各種上報資料的審核，將符合要求的送入備選的管理項目庫中，將不滿足要求的退回。
圖形處理。土地開發復墾整理項目中涉及到大量的圖像資料，利用GIS技術實現對這些圖像的輸入、分析、統計、打印等處理。
項目數據管理。在一個整理項目中，涉及到的所有基本信息、任務、工程量、投資額、地質情況、驗收信息等，系統對這些信息進行入庫、瀏覽、修改以及生成報表的數據管理，滿足管理者的某些需求。
查詢。在系統中利用檢索系統迅速查找到想要的項目信息，既可以進行簡單的項目名稱、編號、時間等的檢索，也可以利用圖形進行定位檢索或是屬性檢索。既可以查詢到在建項目，也可以查詢到以往的所有項目的各方面信息。
數據處理。系統將上報的各種資料進行處理，實現圖表、圖形、圖像等的轉換處理，實現整理項目的空間處理，避免重復立項或是重復建設情況的出現。
項目施工動態監管。系統能實現項目進度、質量、資金撥付情況的數據監管與實地檢查，對于實施中存在問題或是質量嚴重不達標的項目在信息系統上給予警告。
圖片生成。該系統能將GIS技術獲取的各種專題地圖、統計地圖以及相關信息實現現場打印輸出，提供項目的各種布局圖、規劃圖、潛力分析圖、竣工圖等的生成。
數據更新。隨著土地開發復墾整理活動的進行，本地區的土地資源管理狀況時刻都在發生變化，而信息系統能及時實現信息的更新和修改處理，給相關管理者提供最新信息。
系統接口。根據該系統的主要功能模塊，可以將系統簡單分成土地開發復墾整理項目報備系統接口、項目審核接口、業務數據接口、下級數據庫接口等，通過這些接口實現信息的共享，提高資源利用率，提高國土資源管理效率。
信息與接收。該系統可以在因特網和無線通信網上實現信息的，具有簡單的用戶界面和強大的數據處理功能，及時接收社會監督的信息，并對其進行處理和上報。
4 土地開發復墾系統數據庫設計
數據庫是本系統的核心，該系統的數據庫可以分成空間數據庫、屬性數據庫以及相關數據字典的設置。而需要管理的數據就非常多了，如：行政地理數據信息、土地資源利用信息、建設占地信息、耕地資源保護信息、占補是否達到平衡信息等。不同類型的數據庫中又可以分成若干個子數據庫，如：空間數據庫中包含土地開發、復墾整理項目、質量管理、項目標記、耕地保護標記、建設占地標記等子數據庫。屬性屬性庫包含耕地占補平衡表、開發潛力屬性表、整理項目指標分解表、村莊信息表、整理項目臺賬等子數據庫。相關數據字典的設置包含土地質量、權屬性質、土地登記、界限類型、整理項目類型、土地使用權類型等。在數據庫設計中，先整理資料，將資料分門別類整理好，明確其從屬于哪一個數據庫中，然后加工資料進行數字化管理，然后對數字化的資料進行檢查校驗，確定無誤后就建立拓撲結構，連接屬性，然后再次檢查一次數據，最后就建成數據庫了。
結束語
土地開發復墾整理作為增加耕地、提高耕地質量的一項重要舉措，要想實現預期目標，協調農村耕地資源與建設用地之間的矛盾，那么就必須實現高效土地開發復墾整理的管理，必須實現信息化管理，充分利用信息技術成果提高管理效率，實現整理項目的高效、高質管理，促進農村經濟建設的可持續發展。本文介紹了信息系統的邏輯結構、功能和數據庫設計，實現土地開發復墾整理的信息化、智能化、網絡化、動態化管理，具有一定的參考價值，供有關人員參考。
參考文獻：
地址：__________________________________
電話：__________________________________
貸款單位：中國人民建設銀行（以下簡稱乙方）
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甲方經____________批準，開發____________，面積____________平方米，工作量____________萬元，因資金不足，經向乙方申請，同意給予貸款。現經雙方商定，根據《城鎮土地開發和商品房貸款辦法》（以下簡稱《貸款辦法》）的規定，特簽訂借款合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款（大寫）____________萬元，用作開發____________的周轉金。附用款計劃。
二、借款期限為____________，即自________年________月________日起，至________年________月________日止。
三、借款利率定為月息________‰，每季結算一次。貸款利息按實際支用數計息，甲方不能按期支付利息時，計算復利。
四、逾期貸款，加計利息30％，挪用貸款加罰利息100％。
五、甲方以________和其它資金作為還款來源，在貸款到期前還清貸款本息。附還款計劃。
六、甲方用________作為借款的保證。全部貸款到期，貸款方發出逾期通知三個月后，仍未歸還，貸款方可以直接從借款方或擔保方的各項投資和存款中扣收。
七、甲方應用自有財產或開發產品作為貸款的抵押。借款企業無力償還本息時，乙方有權依照法律程序處理作為貸款保證的財產或開發產品。
八、甲方出現《貸款辦法》中第十七條所述情形之一者，乙方有權從借款方或擔保方的各項投資和存款中扣收部分或全部貸款。
九、乙方由于自身的原因影響甲方用款時，按照《貸款辦法》第十二條的規定，付給甲方違約金。
十、其他事項，按照《貸款辦法》的有關規定辦理。
十一、本合同經甲乙雙方及擔保單位簽章后生效，貸款全部還清后失效。本合同正本簽章方各執一份，副本報各自主管上級一份。
十二、如遇國家調整利率，按國家規定執行。
甲方：（公章）___________________
負責人：（簽章）_________________
_________年_________月_________日
乙方：中國人民建設銀行_________行
（公章）_________________________
負責人：（簽章）_________________
_________年_________月_________日
