時間：2023-12-04 10:53:36
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇城市更新研究方法范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著城市發展速度的加快，城市基礎地理信息必須隨著城市的發展而不斷地進行更新，城市大比例尺地形圖作為城市基本地形圖，是現代化城市建設、城市規劃和國土利用保護等各行各業進行各種空間應用的基礎，是城市基礎地理信息系統的核心數據，需要對其進行動態更新，以保證基礎地理信息的現實性。因此制定一套科學的更新機制，形成一套合理的更新體系，采用科學合理的更新方法，提高工作效率，縮短生產周期，降低生產成本，促進信息化測繪成果在“數字城市”建設中的應用和推廣，提高測繪部門信息化服務水平。
1 數據更新的原則和標準
由于城市大比例尺地形數據對城市的規劃和建設起著舉足輕重的作用，因此城市大比例尺地形數據的更新必須有一定的原則和標準。
1.1 數據更新的原則
1.1.1 現勢性原則
對于城市大比例尺地形數據一定要準確及時地進行更新，以保證基礎數據的現勢性，才能充分發揮出城市地理信息系統的作用。
1.1.2 精度匹配原則
對于城市大比例尺地形數據更新應保證其精度要求，在更新過程中要注意更新部分和未更新部分的精度匹配問題，可采用精度較高的空間數據來糾正精度較低的空間數據，保證新、舊地形數據之間的精度匹配。一般可通過一定數量的公共點來實現整個圖面的精度匹配。
1.1.3 一致性原則
在大比例尺地形數據更新時，要保證不同來源數據之間的一致性，同時還涉及坐標系統的一致性等問題。因此，必須采取嚴格的措施進行控制，也包括數據質量的控制等內容。
1.1.4 空間信息與屬性信息同步更新原則
由于大比例尺地形數據更新得內容較多，更新時不僅要對圖形數據進行更新，而且要同步地對屬性數據進行更新，保證圖、屬數據同步更新。
1.2 統一標準
國家雖對基礎地形數據的更新及表達等出臺的了多項規范和標準，但各級地方政府會在不違背國家級或上級標準的基礎上，結合本地實際和基礎地理信息化建設的特點，制定出符合地方特色的相應的系列技術規定，以加強地方基礎測繪成果資料的管理和應用的適應性，規范基礎地形數據的組織結構和表達形式。無論是何種標準或規定，作為指導數據生產的主要技術依據和標準，均須在實際操作的過程中，對其加以修訂和完善。
2 源數據分析和整理
對源數據的分析是整個動態更新過程的基礎，全面仔細地分析和檢查源數據，充分了解源數據的現勢性、圖形質量、數據幾何精度和屬性精度，是保證基礎地形數據動態更新的現勢性、準確性和適應性的重要手段。
城市大比例尺地形數據動態更新的源數據，主要為不同時期、不同單位生產的標準分幅圖，根據統一的作業標準，對其分析的主要內容包括：成圖時間、外業采集方式、成圖方法、分層分色、線型表達、文字表達、幾何精度、代碼屬性等要素。并根據分析和檢查的記錄，對源數據進行修改，將其符合統一標準的數據，作為大比例尺地形數據動態更新的基礎用圖。
3 發現機制的建立
為保證基礎地形數據的現勢性和準確性，動態更新變化區域的發現，在去除委托竣工地塊的基礎上，采用內業對比和外業巡查相結合的方式進行。
內業對比主要是將更新范圍內的標準分幅圖拼接起來，收集該區域內現勢性較高的其他數據資料，如影響數據，進行疊加對比，將變化的區域圈出來，并做好編號。該方法的局限性就在于，如果更新范圍內收集不到現勢性較高的參考資料，對比工作就無法實現。因此，內業對比的發展是作為發現方法的補充，主要的還是依據外業巡查。
對于外業巡查的發現方式，經實踐對比，將更新范圍依據重要的明顯的自然邊界進行劃分，如主要的道路、河流等。將其劃分成若干子區域，以專人專員分區包干，實行網格化管理。各分區負責人對各自包干的區域負責，將發現的區域已圖標的形式記錄下來，并匯交到指定的人員手中。各分區人員之間還可以做到相互監督。該方法可以保證數據的現勢性、發現的及時性，提高發現效率，便于管理，保證發現機制的科學性。
4 更新內容
對更新范圍內變化的基礎地理信息要素進行更新，主要包括定位基礎、水系、居民地與建（構）筑物、交通、管線、境界與政區、地貌、植被土質等類要素。各類要素包含的主要要素及分層分色如表1所示。
表1 基礎地形要素分類及分層分色表
5 更新流程
按照更新步驟，具體的更新流程如圖1所示。
圖11：500大比例尺地形數據動態更新流程圖
6 數據質量控制
整個數據生產的全過程中，共包括6步各個環節的數據檢查，嚴格控制數據生產的質量。
質檢組外業數據檢查：質檢組對外業采集數據的數學精度、圖面表示等方面進行檢查；
內業數據檢查：內業負責人對質檢組檢查后上交的數據，做進一步的檢查，主要包括各要素的圖面表示方面、是否繪制范圍線、是否生成更新數據等；
質檢組過程檢查：質檢組對內業進行CAD分幅圖編輯后的分幅圖進行過程檢查，主要包括圖面的表示、數據接邊等；
對象化數據檢查：內業數據處理員之間互檢對象化后的數據，主要包括是否構面、擴展屬性是否正確、代碼是否配賦正確等；
對象化數據ARCGIS轉換檢查：通過ARCGIS下面的工具，對對象化檢查后的數據進行進一步的檢查，主要包括拓撲檢查；
數據入庫檢查：對更新到數據庫中的數據進行檢查，主要包括數據的完整性、接邊檢查。
引言
“數字城管”是基于3S技術、大型空間數據庫、網絡通訊、地理編碼等信息技術，集成地理空間框架、單元網格、管理部件和事件、地理編碼等多種數據源，將信息技術與城市管理有機結合的城市綜合管理系統。該系統通過多部門信息共享，協同工作，能夠對城市市政工程設施、市政共用設施、市容環境與環境秩序進行監督管理，實現城市管理工作的精確、敏捷、高效，為社會公眾創造和諧、整潔、安全、優美的城市環境[1]。
國家建設部于2005年7月14日了《關于推廣北京市東城區數字化城市管理模式的意見》，煙臺市被列為全國首批十個試點城市之一，試點工作地域范圍定為芝罘區、萊山區、福山區和開發區。數字化城管第一階段覆蓋面積為77平方公里，后期擴展至六區，覆蓋面積為163平方公里。為配合數字化城管工作，煙臺在芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區和高新區六區主要城區范圍內普查確定了約89萬余個部件點位，并逐一記錄形成數據庫，在此基礎上將城市管理的問題劃分為事件和部件兩類。事件和部件均細分為若干小類，并針對所有的小類問題逐一確定責任單位、責任人，為城市管理信息平臺提供基礎數據。
1數字城管地理底圖數據
煙臺市數字化城市管理信息系統地理底圖數據的使用經歷了兩個階段，即數據拷貝和在線調用。煙臺市數字化城市管理信息系統主要需要街道辦事處、社區、單元網格、建筑物、道路中心線、面狀道路、線狀水系、注記共八層的地理底圖數據。在本系統建立初期，基礎地理底圖數據是通過向測繪主管部門提交基礎地理信息數據使用申請、并委托具有相應資質的單位加工制作后，通過拷貝入庫到數字城管系統。在具有完備地圖服務功能的煙臺市地理空間信息公共服務平臺建立后，煙臺市數字化城市管理信息系統平臺及時利用有利資源，使得其基礎地理底圖采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺基礎數據的方式。
2單元網格圖層的繪制
萬米單元網格管理法創建了現代城市管理最基本單元網格劃分的標準，為城市管理新模式的實施奠定了堅實基礎，為城市的管理對象定位到萬米單元網格中提供了載體[2]。萬米單元網格劃分以大比例尺基礎地形圖為背景，以現有的行政區劃、街道（鎮）、社區（村）的界線為基礎，根據單元網格的劃分原則進行劃分，原則上以一個社區作為一個單元網格管理單元，如果需要繼續劃分，則綜合考慮地理布局、方便管理、負載均衡等原則，在社區的基礎上細分，并對社區范圍內的單元網格按標準（CJ/T213-2005）進行編碼。單元網格在劃分之后，應盡量保持穩定，不可隨意變更。
煙臺市依據實際情況對普查范圍內的網格進行了劃分，與多數城市不同之處在于在部分郊區網格存在依據某些主要道路延伸的情況，如圖1所示，在此情況下，均以道路雙向邊崖外50米作為網格邊界。
3城市管理部件普查與建庫
通過對管理部件進行普查，使管轄區域內的井蓋、路燈、垃圾箱、綠地等市政公用設施、道路交通設施、市容環境、園林綠化、房屋土地以及其它設施等部件基礎設施全部擁有自己的“電子身份證”，為城市管理、維護帶來極大的方便，提高城市管理工作績效，降低城市管理成本。所有部件的空間類型分為點、線和面三種類型表示。城市部件是城市管理的對象，是數字化城市管理的核心數據，城市管理部件數據質量的好壞直接影響到城市管理的質量和效率，在部件普查中必須嚴把質量關，確保按照規范要求普查所有部件，并保證數據的規范完整[3]。
煙臺城市部件普查采用主要分外業采集與內業處理兩部分，按照“地毯式”的調查方法，以1：500大比例尺地形圖作為底圖，實地確定部件的平面位置、類別和屬性信息，并將其全部定位到所屬單元網格中。數據建庫即以現行的國家標準和行業標準為基礎，結合煙臺市數字化城市管理信息系統實際情況，將地理底圖數據和部件等專題數據組織起來。
3.1城市部件分類
依據相關標準部件是指城市市政管理公共區域內的各項設施，包括公用設施類、道路交通類、園林綠化類、房屋土地類等市政工程設施和市政公用設施等6大類96小類。具體為公用設施類包括44小類、道路交通類包括18小類、市容環境類包括14小類、園林綠化類包括10小類、房屋土地類包括4小類、其他設施類包括6小類。
按照煙臺市實際情況，對部件類別進行了擴展，擴展部件類包括環衛取水栓、綠化取水栓、地名牌、門牌、店招店牌等26小類。
3.2部件普查工作流程
按照煙臺市“數字城管”項目建設總體要求，綜合普查時間、工作量、難易程度、人員隊伍等因素制定城管部件普查工作方案，同時確定各普查小組的普查范圍、任務、工期、質量、安全等工作目標。普查工作流程如圖2所示。
3.3數據處理與建庫
3.3.1建庫原則
①在數據庫建設過程中要遵循以下原則：
標準化原則：統一各類信息的分類編碼、數據交換格式、數據內容與組織形式。
②數據共享原則：各行政職能部門互通互聯、資源共享、信息互補。
③可擴展性：空間數據庫及管理系統的功能具有可持續維護和發展能力。
④先進性原則：充分利用GIS 、GPS、數據庫技術、等高新技術的最新發展成果。
實用性原則：在滿足當前工作需要為前提，科學論證、有序推進、分步實施。
3.3.2部件數據建庫流程
外業的調查結果主要有圖形數據和相關的文本資料（如調查表），在轉換成入庫數據之前需要做以下幾項工作：
①圖形數據的分層及格式轉換：將現有CAD格式的測繪數據依據部件類型分層提取并轉換成ArcGIS格式；
②文本資料的匯總以及錄入：將調查表匯總錄入，按一定格式整理成電子表格的形式；
③圖形與屬性的關聯：通過為部件分配的唯一的流水號將圖形和屬性進行關聯，從而形成完整的GIS數據；
④萬米網格的掛接：采用空間匹配技術依據部件的空間位置來掛接所在單元網格屬性。
4.基礎地理數據和部件數據的更新機制
煙臺市數字化城市管理信息系統自建立來已開展了數次針對基礎地理數據和部件專題數據的更新工作。目前該系統中基礎數據采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺中基礎數據的方式，實現了數據的共享與及時更新。在城管部件數據普查與建庫工作完成后，還需要建立城管部件動態更新維護機制，使部件的相關數據得以動態更新，保障系統運行的有效性和實時性。目前煙臺采取在采集區域內，通過從相關部門獲取城市設施更新工程信息并結合城管監督員更新上報案件信息的方式，獲取轄區內的城市部件變化情況，形成部件更新信息表，再由部件外業普查單位按照信息表的內容，實地普查新增的城市部件并進行更新。
5結束語
“網格化城市管理系統”實現了城市管理空間細化和管理對象的精確定位，實現了精確、高效、全時段、全方位覆蓋的城市管理。城市部件數據普查工作的質量直接關系到數字城管部件和事件處理的準確性、高效性，因此必須提高城市部件數據普查質量，全面掌握城市部件的分布和現狀情況，建立部件更新機制，為數字化城市管理提供高效的基礎數據。
參考文獻：
[1] 施志梅. 數字城管基礎數據普查與建庫方法研究[J]. 大壩與安全，2009，（增刊）：31-34
[2] 朱彤. 網格化城市管理技術與方法研究[J]. 科技創新導報，2009，（30）：4-5
[中圖分類號] F290 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)08-0098-03
[作者簡介] 溫日琨，浙江大學城市學院講師，研究方向為建筑經濟學。(浙江 杭州 310016)
一、引論
目前有關城市發展的研究中常常提到城市更新問題，城市更新是什么?筆者認為城市更新是對城市現有環境的進化，其核心的表現形式應該是對舊有建筑、道路、水系的局部調整和改動，以及對城市非物質文化遺產的有效傳承與發展。保護是城市更新中不可忽略的重要問題，更新與保護是相輔相成的。非物質文化遺產更新和以歷史建筑等為代表的物質文化遺產的更新以及城市道路、水系等交通體系的優化是城市更新的重要問題之一。更新與保護的成果對提升城市品位、改善居民環境、促進商貿旅游發展以及營造歷史文化與現代文化同城輝映的氛圍有著重要的作用。國外有關城市更新不乏經驗和案例，費城的富蘭克林大道，圣路易斯的弧形地標能給我們較多的啟示。
二、杭州近代建筑與非物質文化遺產更新與保護概要
作為國家首批歷史文化名城的杭州，自南宋建都以來一直都是文人薈萃，人杰地靈的地方，近代的潘天壽、茅以升、黃賓虹等名人名士在杭州留下深深的印記，同時留下了以名人故居及近代居住坊巷為代表的杭州近代建筑文化。與此同時，“梁祝傳說”、“白蛇傳傳說”、“越劇”等非物質文化遺產一直作為杭州精神文化生活的代表融于杭州現代城市生活的文化空間中。在杭州城市更新進程中，對近代建筑的保護與更新自2003年以來一直是積極的，并有較大的開拓性和創新性。對非物質文化遺產的更新自2006年以來有了良好的開端。
(一)杭州近代建筑更新體系
1.十大歷史保護街區。2003年杭州市政府出臺了《杭州歷史文化名城保護規劃》，《規劃》確定對清河坊、小營巷、中山中路、湖邊村、北山街、西興老街、思鑫坊、小河直街、拱宸橋橋西、長河老街共10個歷史文化街區進行保護。明確了十大歷史文化街區的保護原則、使用方向、居民安置、現代基礎設施引入等內容。
2.歷史保護地段。2004年，杭州市規劃局公布新增12處有關近代建筑的擬保護地段。分別為興安里、韶華巷-恰豐里、泗水坊、平遠里、惠興路、五柳巷、龍翔里等。保護地段的規劃目標延續以上歷史街區的風格各有不同。2005年，杭州市率先在五城區開展了“一區一街”歷史街區保護試點工作。上城區元福巷、拱墅區小河直街、下城區武林路、江干區筧橋老街、西湖區留下老街的更新因這項工作的開展而得到了快速提升。
3.招商與具體的保護案例。2005年1月，杭州風景名勝區管委會第一次在自己的內部網站上公布了5處近代建筑的招商公告。這5處近代建筑分別是靜逸別墅、瑪瑙寺、穗廬、北山路95號、寶云寺遺構(療養院)。同年5月“江南文學會館”正式入住穗廬別墅，以招商帶動保護的工作開始初見成效?！氨Ｗo─招商─利用─保護”為杭州近代建筑的更新注入了新的思路，在解決更新保護資金來源的同時實現近代建筑使用價值和文化價值的提升，實現雙贏。
4.小河直街的更新與保護。2007年1月，杭州小河直街歷史保護街區更新與保護工程啟動，作為再現清末民初江南運河邊居住文化的小河直街更新改造工程截止2007年12月底已基本完成。改造中街區內的建筑根據其文化價值的等級分保護、改善、整飭、拆除和新建這五個等級。目前小河直街的歷史建筑有12組共15間的結構是按照原模原樣的模式保留下來的，在此基礎上，對其室內的衛生、隔音隔熱、通風等設施進行適當改善。
(二)杭州非物質文化遺產更新體系
1.杭州市非物質文化遺產名錄。2006年12月22日，杭州公布了首批非物質文化遺產名錄，名錄共有 99項，10大類。并由此確定了建立非物質文化遺產保護代表作名錄、每兩年評審公布一次的制度體系。
其中“白蛇傳傳說”、“梁祝傳說”、“越劇”入選國家級非物質文化遺產名錄。
2.杭州非物質文化遺產更新的原則。2006年11月，杭州頒布了《杭州市非物質文化遺產保護發展規劃》，規劃確定了杭州市非物質文化遺產更新與保護的原則。原則簡單概況為“建章立制、深入普查、搭建平臺、屬地管理、分級保護、政府主導、社會參與”。
3.杭州非物質文化遺產更新方法。(1)平臺與渠道的建設。“西湖狂歡節”、“風雅頌”等民間藝術展示、非物質文化遺產更新的相關會議、出版非物質文化遺產更新的相關圖書、建設一批諸如余杭中國江南水鄉文化博物館和杭州天石微雕館的非物質文化遺產展示場館，夯實非物質文化遺產更新的重要平臺。
(2)教育培訓制度。帶徒傳藝、舉辦相關傳習班是建立非物質文化遺產教育培訓制度的重要途徑。民間藝人在專業技術職稱評審等方面享有與文化事業單位人員同等的權利。編寫民間藝術鄉土教材，在中小學、職業學校、大學的選修課中開設民間藝術課程等是豐富非物質文化遺產教育培訓制度的重要方法。
(3)文化貿易與交流。出版民俗文化叢書、光盤，開發民族民間文化特色服飾、飲食、工藝品、紀念品，建立民間文化產品研究開發生產基地是進行非物質文化貿易的多樣化途徑。臨安錢王故里生態保護區、富陽古亭樂舞生態保護區是杭州“十一五”期間的重點非物質文化遺產更新項目。
(4)旅游業帶動的非物質文化更新。培育非物質文化遺產旅游景區，努力挖掘利用非物質文化遺產資源，進一步促進非物質文化遺產與旅游觀光業的融合，增加景區人文內涵。將非物質文化更新與旅游業相結合，設計非物質文化旅游產品。形成非物質文化遺產旅游經典景區，實現非物質文化遺產更新的經濟價值。
(5)非物質文化遺產產業基地。杭州銅雕、王星記扇業、張小泉剪刀、都錦生絲織、西湖綢傘等非物質文化遺產產業基地的建設是非物質文化遺產更新的重要保障。通過產業基地使非物質文化遺產走向市場。依賴于產業基地，吸引社會資本投資開發非物質文化遺產產業，促進非物質文化遺產的更新。
三、杭州城市更新與美歐城市更新的比較研究
(一)杭州城市更新
杭州市委書記王國平指出：杭州城市更新的核心集中于“七大挑戰”?！捌叽筇魬稹钡闹攸c是“保老城、建新城”之保護歷史文化名城的挑戰，實施西湖綜合保護、西溪濕地綜合保護、運河綜合保護、市區河道綜合整治等重大工程之保護城市環境的挑戰、“城中村”改造之解決農民工居住問題的挑戰以及“道路更新”和“河道更新”的挑戰等。近幾年杭州經過城市更新，城市魅力越來越體現。主要特色集中于：
(1)將城市更新視為城市發展的重要戰略。中心區的城市更新改造一直是杭州城市建設的重點。背街小巷整治、風景區改造、以道路改造帶動城市街景整治帶來了良好效果。 科學的城市更新理念使杭州城市建設進入了良性循環，房產需求增加促使房價地價上升，財政收入增加使得更多的資金投入城市更新。
(2) 優化設計基礎上的城市更新。杭州城市更新自上世紀90年代以后，開始注重原有城市功能和空間肌理的保護與繼承。城市設計重視城市人文環境與建筑文化環境的營建。
(3) 城市更新帶來城市品質的提升。政府規劃協調、開發商出資建設，杭州城市更新的二元體系已基本建立。政府積極投資建設城市路網、環境小品等城市公共空間，開發商積極營造開發項目。城市更新歷程使杭州居住環境品質迅速提升。
(二)美歐城市更新案例比較研究
(1)紐約的南街海港[4]。紐約的南街海港是美國在1970年進行更新的歷史保護街區，“中國號”地標、專門賣魚的市場，原來的外墻全部保護住，里面進行大規模地開發使南街海港成了曼哈頓區很重要的晚上要去的地方。南街海港更新的成功體現了美國政府在城市更新中的以下策略取向：
1.更新項目操作者應該是一個公共公司或制度的合伙人，而非政府或開發商的獨立力量。由政府的公信力和開發商的合力結合之下才能把城市更新做得更好。
2.城市更新中注重把城市的形象建立起來。高效率的規劃過程為城市更新提供了強有力的技術保障。
3.產權問題清晰為城市更新提供了較好的條件，法規的靈活使用為更新提供了足夠的動力。
(2)德國的亞琛[5]。歐洲在舊城更新與保護方面強調必須從舊城原有的形態入手。德國有個城市叫亞琛，在二戰期間曾經被嚴重破壞。經過了半個世紀的發展，城市的機理和以前依然非常的類似，更新與恢復成功最深層次的原因是城市內部的機理被保持下來，這種內部的機理包括營養和休息、清潔和自我清潔、居住和工作以及交通和交流。內部機理的延續是其在城市更新中依然能保持原有的文化精神的一個重要原因。
四、杭州城市更新與保護的若干關鍵問題
杭州城市更新與國外城市更新的案例對比研究中能夠體現杭州城市更新與保護工作中的亮點。在以歷史建筑更新及非物質文化更新為主線的城市更新進程中，“整體街區”、“重大工程建設的帶動”、“各種效益的發揮”、“杭州城市文化特色”等理念在城市更新過程中貫穿始終。結合已有工作及城市發展的需要，杭州城市更新在接下來的工作中關鍵問題集中在以下幾點：
1.歷史建筑與非物質文化更新是提升城市質量的重要基點?！俺鞘械目勺R別性”是決定城市質量的重要因素，巴黎的埃菲爾鐵塔、北京的胡同等都是這些城市重要的可識別性特征。杭州最具有可識別性的特征是西湖、運河與南宋文化。如何通過歷史建筑與非物質文化更新這條主線，在杭州城市更新中充分展現西湖文化、運河文化與南宋文化，提高城市的可識別性，開創出一些標志性的“地標”，將杭州的城市形象建立起來是杭州城市更新的重要基點。
2.重大工程建設是杭州城市更新的重要途徑。西湖綜合保護、西溪濕地綜合保護、運河綜合保護、市區河道綜合整治等重大工程是近幾年杭州城市更新的重頭戲?！拔骱鬟M”、“北山路整治”、“八卦田景區開發”，西溪濕地一期、二期工程，包含“富義倉”、“小河直街”、“水上巴士”等在內的運河綜合整治工程，包含清淤、護岸、截污納管、拆除違章建筑等在內的273條市區河道的綜合保護工程是近幾年杭州城市建設也是城市更新的亮點。目前為止，杭州通過12條河道的整治共梳理27處歷史文化遺存的城市更新實踐是值得稱道的。未來的工作可以在此基礎上進一步深化。
3.更新主體多元化、操作模式制度化是杭州城市更新的重要保障。就象美國的城市更新一樣，城市更新的主體不應該僅僅是政府本身，開發商的介入是不可避免的，只有將公與私的力量集中在一起才能將城市更新工作做得更好。如何約定政府與開發商的合伙人關系是問題的關鍵。政府、規劃和城市管理部門、房地產商、居民應是城市更新過程的最核心的四個主體。成熟合理的多元更新主體關系有待于政府制定出針對十大歷史保護街區、12處歷史保護地段以及非物質文化更新的明確細化的更新與保護細則，調查特定保護街區、保護地段的居民產權情況及非物質文化遺產的傳承人情況，適時提供一定的政策優惠。此外，規劃設計方案的政府主管部門認可審批制度，城市更新操作程序的制度化等都是目前杭州城市更新中應該進一步細化的關鍵問題。
4.城市更新的階梯性原則是杭州城市更新的重要依據。采用模糊聚類分析FCA法[1]對杭州近代建筑文化價值進行分等定級，認真篩選保護內容，根據歷史建筑的文化價值等級對其進行有針對性、分層次更新的階梯性原則是城市更新的重要原則之一。通過模糊聚類分析或假定評價法[3]確認的部分少量文化價值不高的建筑是否能被整體更新應該是城市更新中不可避免的選擇。更新設計方案的確定應該從杭州歷史文件中尋求方向、尺度與靈感。對杭州老城文化、人文生態及建筑形態的深入研究應該是優秀的更新設計方案的前提。方案應同時尊重街區原來的綠化環境，堅持小規模、漸進式的開發，而非一步到位。部分技術文物如橋梁、繪畫、雕刻等作品的容納和突出可以對方案起到畫龍點睛的作用。
5.開發城市更新效益是杭州城市更新需要進一步研究的問題。由于文物建筑在保護、使用、產權等方面有諸多限制，如何以非文物建筑為核心，優化設計，在融合歷史傳承的同時使城市更新的各方主體都能獲得良好的效益是杭州開創有特色的城市更新之路的主要方向。非文物建筑一定的產權出讓、出租或自營，應該是開發商獲得回報的主要途徑?！敖衔膶W會館”、河坊街的濃厚商業氛圍、重大工程建設的各方利益回報、杭州地價的持續攀升應該說實現了杭州城市更新的淺層次效益循環。但如何避免這一循環帶上房地產泡沫的陰影是目前值得研究的深層次的問題。以非文物建筑及非物質文化遺產更新為核心，融入保護、出讓、出租、自營、非物質文化遺產產業基礎建設、旅游開發、非物質文化貿易與交流的商業經營模式，將容易開發出一條有良好經濟效益、社會效益和環境效益的城市更新之路。
6.解決社會發展不平衡問題是城市更新需要同時關注的重要方面。城市更新有可能導致對城市貧困人口不利的利益分配，如何讓城市更新效益在社會中再合理地分配，以體現社會公平原則，達到社會總體和諧發展的目標是城市更新需要同時關注的重要方面。建筑環境的更新與經濟振興是相輔相成的，經濟的需求帶來更新的需求。歷史建筑更新在拆遷過程中給居民合理補償，對有意向還遷的居民應盡量滿足其意愿。只有在更新過程中時時刻刻為居民著想，才能有效解決更新中拆遷難的難題，解決社會發展不平衡的問題。
五、結語
城市更新與保護是目前中國很多城市都面臨的問題，其關鍵問題的提取將為我們的工作指明前進的方向。杭州城市更新在有關歷史建筑更新、非物質文化更新及重大工程建設帶動城市更新的實踐等方面都體現了一定的先進理念，但工作的進一步深入和城市更新效益的進一步發揮是值得我們更深入研究的。
參考文獻：
[1]溫日琨.基于FCA的近代建筑文化價值分級評價研究[J].四川建筑，2001，(3).
[2]溫日琨.杭州近代建筑歷史街區保護模式探討[J].中外房地產導報，2005，(10).
中圖分類號F127
文獻標識碼：A
文章編號：1003-4161（2012）05-0079-05
一、引言
19世紀70年代，世界范圍內工業革命爆發，科學技術的迅猛發展并用于生產，促使大量人口向城市集中，為城市的快速發展提供了勞動力和物質保障。此時，中國由于長期處于半封建半殖民地階段，社會經濟發展緩慢，進而導致城市發展建設滯后。建國后，中國長期推行計劃經濟，由于生產率低下，社會經濟水平仍較為落后。該時期致力于工業生產，城市建設項目主要集中在城市新區，有大量可供建設工業廠房的地區。同時在“充分利用，逐步改造”的方針下，進行了一些危房的改造，增添了一些市政設施，但是實質上舊城區并未得到改造更新。改革開放后，中國經濟活力明顯增強，但城市的發展建設仍受制于計劃經濟時期。城市出現以局部改造危房，基礎設施的物質更新和采用“拆少建多”的開放方式從向中心填補的模式。此期間，出現城市肌理破壞，忽略城市整體形態結構等問題。20世紀90年代以來，我國社會經濟各項事業發展勢頭強勁，但是在城市發展方面，上一階段遺留的問題還未解決，新的問題又開始出現，例如，部分舊城區經濟衰退，城市結構與功能不能滿足社會經濟的發展和居民生活訴求等，阻礙了城市整體結構良性演變與城市功能協調發展。
20世紀90年代初，吳良鏞提出“有機更新”這一概念，中國諸多學者開始對城市更新進行研究。從起初單純強調城市物質環境轉變為對城市相關經濟、社會、文化等軟環境與城市建設并重的綜合性和整體性研究。中國現階段的城市更新可以說是在地區產業亟待升級、社會各方面發生重大變革的前提下城市空間結構的重布，土地資源的再開發，城市功能的重構，人文空間的重塑和經濟利益的再分配。但由于城市發展階段與背景差異的存在，使得不同地區城市更新的發展也不盡相同。通過對城市更新工作開展較為全面的地區經驗總結，給尚處于摸索階段的地區一些啟示，使城市可持續發展顯得尤為重要。
二、深圳城市更新
（一）更新背景
1 土地儲備不足
根據資料顯示，深圳市2011年用地需求仍然旺盛，該年申報用地的建設項目共1106個，涉及用地需求103平方公里。但經過三十年快速擴張建設，深圳已面臨幾乎無地可用的局面，供需矛盾突出。深圳市域范圍僅1953平方公里，2007年建成區已達到750平方公里，深圳市土地利用實際剩余可建設用地僅200多平方公里，根據深圳市2008--2012年土地利用規劃年度實施計劃中建設用地供應量數據（表1）推算，5年左右的時間土地資源就會被耗盡。從表1中，可看出不管是計劃供應量還是實際供應量，深圳市已進入土地減量供應階段。從土地計劃供應量與實際供應量差值結合深圳出臺的用地審批制度來看，深圳建設用地的審批也越來越嚴格，為避免批地不用，閑置等現象，每年計劃供應量都有一部分剩余。在如此緊張的局面下，深圳市借助城市更新在新時期新環境下，進一步盤活土地資源，提升土地利用價值，轉變經濟發展方式、依法嚴格管地和節約集約用地，開展土地整備，尤其顯得重要。
2 部分地區現有城市功能不能滿足日益發展的社會經濟需求
深圳由一個小漁村轉身為一個具有一定國際影響力的現代化大都市，其速度與成效是有目共睹的。如今的深圳雖身處轉型期，發展勢頭較前些年略有抑制，但仍阻止不了其向前發展的步伐。部分早些年建設的商住混合區、工業區以及遺留的城中村開始出現功能不合理、產業結構落后、城市面貌差等問題，與深圳現階段的社會經濟發展水平不符，同時也不能滿足當地居民現在的生活服務需求。因此深圳部分地區開始更新。例如，深圳市福田區華強北的成功轉型。華強北原為1986年深圳特區確立的15個標準加工工業區之一的上步工業區，以生產電器、通信產品為主。隨著城市建設向快速擴張，上步工業區由邊沿工業區變成了中心工業區。此時的上步電子市場已經發育完全，給本地區帶來了巨大的人流和資金流等，以工業功能為主的用地布局與功能結構不論從土地價值還是從功能訴求來講都不能滿足當時的該區發展要求。于是，該區進行了以功能置換為主，改變部分用地結構為輔的城市更新工作。現今的華強北已被成功轉型為一個以零售業為主，產業門類齊全的綜合服務片區?？梢姵鞘懈率翘嵘鞘行蜗?，優化城市功能結構，引導產業結構調整升級的重要途徑。
3 市場經濟下產權制度為基礎的利益平衡要求
兩次整體性的土地轉型后，深圳短時間內實現了土地國有化，但也遺留了大量性質不定、權屬不清的土地，造成了土地權益不清，責權不公等現象。城市更新既是一次較全面的利益的重新分配，又是一次城市物質資源的重新配置。其涉及政府、業主與開發商三方的利益，其中政府代表的是公共利益。政府與業主之間主要問題是確權以及保護小業主的利益，與開發商之間的問題主要為規劃與地價，而開發商與業主之間的問題基本是市場導向，即拆遷安置補償。在部分土地權屬不清，權責不明的情況下，城市更新是重新確定土地權屬，調節三者之間相互關系以達到利益平衡的重要手段。由于以上三方面的訴求，為促進老城區活力重振與新城區結構優化，全市產業布局優化與產業結構升級，改善人居環境，深圳市2009年出臺了《深圳市城市更新辦法》，將城市更新推向一個?！渡钲谑谐鞘锌傮w規劃（2010--2020）》中明確提出了更新對象并具體到區塊，規劃期改造建設用地總規模約190平方公里。城市更新是深圳實現可持續發展的必由之路，是新時期加快城市轉型的有效途徑。
（二）更新工作方法與內容
深圳待更新區域中城中村：108.7平方公里；舊工業區：144.7平方公里；舊城區：15.3平方公里，合計268.7平方公里。如此大面積的城市更新，其工作方法就顯得尤為重要。深圳市在城市更新工作中引入了“城市更新單元”概念，根據深圳實際情況進行改造與應用，進一步深化了城市更新的內涵，確立了管理城市更新活動的基本依據。
1 編制城市更新技術文件，推進城市更新規范化體制體系建立
深圳城市更新由起初的自發性到政府主導、企業執行再到政府引導、市場運作，經歷了一系列的轉變，其政策文件也在逐步完善。2007年，舊工業區升級改造政策出臺，成為城市產業升級轉型、空間供給的重要手段。2009年，《深圳市城市更新辦法》正式出臺，為深圳政府全面推進更新改造工作提供了確實可行的政策依據。為更好地推進城市更新工作，結合深圳現實情況，深圳市出臺了一系列的政策文件。主要分為以下四個層次：
雖部分文件仍在編制過程中，但可以看出以上文件的頒布對城市更新的體制體系構建和城市更新的制度化、規范化、系統化打下了堅實的基礎。
2 合理編制城市更新單元規劃，提高項目可操作性和可管理性
《深圳市城市更新辦法》出臺，確立了以“城市更新單元”為核心的城市更新規劃與計劃管理制度，將“城市更新單元”作為管理城市更新活動的基本空間單位。這就要求城市更新單元規劃的編制必須具有合理性、科學性和可操作性。《辦法》中明確規定綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、環境整治和既有建筑節能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能?！冻鞘懈罗k法實施細則》中規定城市更新單元范圍的確定條件以及城市更新單元應當提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面積15%的獨立用地等具體要求。
城市更新成果體系一般分為技術文件和管理文件兩部分。為提高項目的可操作性和可管理性，深圳市在城市更新規劃編制過程中抓住主要矛盾，注重以下幾點內容：
（1）認清項目導向，探尋更新發展方向。
城市更新的工作方式主要包括拆除重建、功能改變和綜合整治。其中功能改變和綜合整治更新目標較為明確，故在此主要針對拆除重建項目進行討論。一般拆除重建項目要首先弄清是目標導向型還是問題導向型。目標導向型指該更新項目在初始就有一個很明確的更新目標，項目的定位、策略等均圍繞該目標進行；問題導向型是指規劃編制單位通過對現狀、區域周邊環境等進行分析論述，發現項目在更新前存在的問題，以解決存在問題為導向，確定項目更新發展方向。在城市更新規劃編制過程中，確定更新發展方向即項目的定位是首要問題。
（2）要素間相互關系為指引，確定更新策略。
城市更新規劃中應將項目放到區域中考慮可能涉及的要素，例如：交通、更新業態、居民、城市風貌等。城市更新是為地區、為居民服務的，必定會導致該地區原有居民的結構發生變化以及壓力增加等。在確定更新定位后該地區的業態選擇和項目建設會給該區域的居民、交通、城市風貌等帶來一系列的影響，這些要素間的影響關系以及要素與項目定位間的關系，都應作為確定更新策略的指引。例如，下雪片區的更新中考慮到該區生態環境優良且將建成12000萬平方米的體育公園，提出建立多朝向全方位的開敞空間體系，利用慢性系統等方式提高交通便捷度的策略。
（3）以平衡利益為落腳，明確更新細則。
在以前市場主導的城市更新項目中，往往會出現公共利益難以保障、高容積率和由于利益分配問題導致項目進度慢等問題。所以利益平衡在新時期的城市更新項目中是保證項目有序進行的重要環節。在規劃編制過程中深圳市通過設定捆綁改造責任，控制極限開發規模，政府參與溢價分成等方式保證公共利益優先，其次通過在《深圳市法定圖則容積率確定技術指引》的基礎上，結合更新項目自身特點，按照相應標準換算成建筑規模，獎勵給提供該設施的宗地這兩種方式來保證開發商的基本利益。并對宗地的合法權益進行計算，規劃主管部門分別制定外部權益損益補償標準與內部權益損益補償標準，由設計單位按照這一標準計算各宗地的權益損益情況，在更新實施完成后，根據土地所有權人、建筑物所有權人、他項權利人或實施者等的權利價值比例關系，分配更新后權益。只有平衡好更新三個主體間的利益關系，才能明確更新細則進而確保項目實施。
（4）以規劃設計為手段，落實更新目標。
深圳市通過制定《城市更新單元規劃編制技術規定》，明確了規劃內容，例如在空間控制上，提出要綜合控制高度、密度、公共空間等核心要素，深度要達到《詳細藍圖》等要求。規劃設計通過對現狀的深入分析，找出突破點，在技術規范標準的指引下，運用科學的方法，將更新目標分解到定位、策略、空間布局、設計指引和利益平衡等各個環節，使得更新目標在邏輯上有根可尋，在實施中有步可依。規劃設計從根本上保證了更新項目的科學性，同時也為更新目標的落實提供了有效手段。
3 更新后續保障措施
在更新單元規劃申報與審批完成及規劃獲批后，針對拆除重建項目，實施主體將對改造主體進行核準并上報政府相關部門，由相關部分核發改造主體確認文件、拆遷許可證以及規劃許可證等。同時政府將對項目進行動態監管，采取獎懲制度，對于存在確實困難的項目實施救濟，例如，政府可直接對開發主體進行財政補貼或在保證單元內剛性設施的情況下，降低政府可降低保障性住房或創新型產業用房的配建標準。同時參照《更新單元規劃編制技術規定》對更新單元規劃成果進行質量控制。規劃編制單位也會對實施過程中更新單元遇到的規劃技術問題進行跟蹤解疑，這些都為更新工作的順利實施提供了必要的保障。
三、深圳城市更新對西部地區城市更新的一些啟示——以蘭州為例
城市更新工作在經濟發達的大城市開展較為廣泛與深刻，主要原因是其吸引了巨大的物流與資金流，導致人口的大量聚集，從而原有城市的基礎設施、公共服務設施和結構等與城市發展的匹配度降低。由于中國城市的發展存在非均衡化，一些城市的吸引力相對較弱，在土地等城市資源方面受限較少，故選擇利用新增建設用地來滿足城市發展建設需求。
蘭州市城市更新還處于起步階段。它是典型的帶狀組團城市，以城關舊城為起初的發展中心，受城市外溢作用影響，開始快速向外擴散，但由于地形限制，形成多中心、組團發展的城市空間結構，各組團主要功能也存在一定差異。這點與深圳有類似之處。在蘭州市社會經濟各項事業取得長足發展的同時，各組團內不同程度上也面臨著“城中村”改造，舊工業區升級改造或功能調整等問題。
（一）蘭州市城市更新背景
1 經濟發展催生
20多年前，蘭州市的城市更新就已拉開了序幕，但一直進程緩慢，直到2007年前后城市更新的步伐才有所加快。2005--2010年蘭州市區城市更新的面積約為19.85平方公里，但2011年城關區待更新地塊面積達12.78平方公里，這主要是由于城關區作為蘭州市的傳統老城區及中心城區，隨著經濟的發展其吸引力也日益增強，大量的人口涌入該區，用地也越來越緊張，原有的城市建筑規模和要求跟不上人口對空間的需求。例如會寧路與麥積山路、定西路交叉口以西地塊的改造，增加了建筑的體量和使用空間，而原有的建材市場則遷往蘭大附近高層的一層商鋪，完成了這一地塊的城市更新過程。但由于中心城區商業價值較高，地價等要素導致中心城區更新成本大幅增加，所以中心城區多以點狀獨立開發小型地塊為主，而則是以成片的商住或者園區等形式的開發為主。更新地塊主要用于居住和工業用地。
2 城市轉型
蘭州是黃河上游重要的工業城市?，F已形成以石油化工、裝備制造、有色冶金、能源電力、生物醫藥、建材為主體，門類比較齊全的工業體系，是我國重要的原材料工業基地，在蘭州市第四版總規（審定稿）中將蘭州定位為國家級工業基地。但同時蘭州也擁有豐富的旅游資源。市區依山傍水，南北群山對峙，且冬無嚴寒、夏無酷暑，2009年再次被評為“中國十佳避暑旅游城市”。作為“絲綢之路”通道和“茶馬互市”重鎮，東西方文化的交融、各民族商旅的匯聚，使蘭州沉淀了深厚的人文底蘊。由于地形限制以及工業污染類型及區域分布，造成蘭州大氣污染狀況嚴重。近些年來，蘭州市意識到自然環境是經濟發展的基礎和條件，提出城市轉型，工業出城入園，努力發掘蘭州旅游服務潛力，營造良好的城市環境，立足提升城市宜居宜業宜游的形象品位，建設全國有影響力的區域性特大城市。因此蘭州的城市更新在老城區的產業結構調整與經濟重組背景下，對舊工業用地的再利用，新產業類型的規劃與再投資活動，對衰敗地區城市形象的再塑造意義重大。
（二）蘭州城市更新
蘭州一直以來基本上都采用大拆大建生硬的更新模式。例如城關區慶陽路和中山路的改造，蘭州市政府將其兩次臨街地塊招標出讓，房地產開發介入蘭州的城市更新，大規模、快速的拆除重建使得慶陽路原有的繁華的商業氣氛不復存在?；仡櫄v史，大拆大建的城市更新雖有其優勢，但是也存在諸如摧毀城市記憶，歷史文化，盲目效仿等弊端。由于各地區所處的城市發展階段和區域背景差異，在城市更新中面臨的問題也具有差異性。目前，蘭州的城市更新步伐雖有加快，但仍存在不少難點和困難：（1）社會經濟水平限制：更新中對于需要拆除重建的地塊應支付建筑的剩余價值一般情況下涉及的土地權屬不止一個單位，這就需要有大量的資金投入。在密集的待更新地區，進行整體更新，目前蘭州的經濟水平還是存在較大難度。（2）控制性詳細規劃覆蓋面有限：蘭州市僅部分重要地段編制了控規，這使得地塊的改造隨意性增大，缺乏合理控制。（3）缺乏科學的更新方法與指引：目前蘭州市的更新地塊由政府確定，通過蘭洽會等形式進行招商投資，從而保證更新項目的實施。目前，蘭州市政府針對城市更新項目缺失系統的政策文件導引，也沒有正規的規劃文件成果，城市更新決策、項目成果審批科學性不足，對城市更新項目的管理與質量控制存在漏洞。（4）利益矛盾突出：蘭州的城市更新用途主要為商住或者工業。在城區更新后的公共利益難以得到保障。（5）土地成本：蘭州市政府財政收入的很大程度來自土地的有償出讓，加之舊街區更新涉及內容較廣、程序手續繁多，這樣造成城市舊城區建設用地拿地成本頗高，開發商拿到地后勢必加大建設開發強度，這在一定程度上造成城市個別地塊容積率偏高，人居環境不佳等現象。（6）地產導向與歷史文化街區保護的矛盾：目前蘭州的城市更新主要是以地產為導向，為了最大程度發揮土地現有或潛在價值，造成歷史街區的文脈、傳統特色氛圍段片，城市記憶缺失等。
（三）經驗與啟示
從城市更新工作在深圳的實施情況來看，蘭州市城市更新中存在的一些問題是可以解決或者避免的。目前，蘭州市的城市更新工作開展的并不充分，在舊城區已開展的城市更新往往局限于點狀布局，且沒有科學系統的指導體系。城市更新工作應該是政府、開發商和業主三者共同參與，通過采取科學的、可操作性強的規劃手段，來實現地區乃至整個城市的功能的重構，地區產業結構的升級以及提升城市風貌，改善環境品質的美好愿景。深圳的城市更新通過學習國外地區經驗，并針對自身改良應用，更加適用于國內的城市更新工作，通過學習深圳的城市更新工作方法結合蘭州自身實際情況，提出蘭州市城市更新應借鑒學習的地方。
1 規范城市更新工作方法
前面我們提到城市更新分為三種形式，其中功能改變和綜合整治較為簡潔，只要提出工作目標、內容和責任即可。但是針對重建項目，涉及拆遷補償、功能重構等問題，通過對收集資料的整理總結深圳市開展城市更新拆除重建類工作的基本操作程序，見圖2。首先根據《深圳市城市更新單元規劃制訂計劃申報指引》相關條件對法定圖則中已劃定城市更新單元的區域或確需更新的特定城市建成區，擬定城市更新單元范圍后申請納入深圳市該年度城市更新單元規劃制訂計劃，列入計劃后方可編制城市更新單元規劃。在進行規劃編制工作前，需要對更新單元內涉及的宗地進行土地權屬確權，在權屬明確的前提下對現狀梳理調研認清發展方向，在與各方協商達成共識后完成規劃編制工作。隨后對更新單元規劃進行申報審批，針對審批意見對更新單元規劃進行修改完善。規劃獲批后，相關部門將會對改造主體進行核準并根據改造主體的申請核發拆遷許可。在得到各項行政許可、非行政許可及行政服務事項之后，項目即可開工建設。
目前蘭州市的城市更新工作還未建立自己完備的工作流程。雖然由于歷史原因，蘭州市的地塊權屬要比深圳復雜得多，拿地相對也困難，不利于全面開始城市更新工作，但是蘭州市近些年來也對土地出讓政策做出了一些調整，有助于解決拿地成本高這一難題。在未來的城市更新工作中，可以總結前面工作的經驗教訓，引入深圳市城市更新單元劃分辦法，有效降低蘭州市缺乏城市控規覆蓋這一短板帶給城市城市更新工作的難度，盡快制定適合蘭州市城市更新的相關政策、規范文件，來規范更新工作。
2 合理編制城市更新規劃
蘭州市的城市更新工作還沒有專門的規劃編制，為提高城市更新質量，必須要逐步加強其技術條件。根據深規院對城市更新工作的學習交流討論，總結出如圖3的規劃編制實施框架圖。一般城市更新項目規劃分為四個階段，第一階段為前期準備工作，主要是土地權屬確定和現狀調研工作。只有這一部分的工作做得扎實才能為后面的工作奠定基礎。第二階段是項目定位，為立項提供依據。主要是做產業需求、發展條件等要素的分析，提交項目建議書。第三階段是為項目提供技術支撐，就要求專業部門通過前面的分析為項目的可能性、可行性做出科學合理的論斷，通過多方案的比較研究，提出初步方案供項目實施主體參考。第四階段也就是方案最終確定，規劃成型階段。規劃編制方根據項目實施主體、規劃審核部門等多方意見，進行修改深化，最后確定最終方案。包括功能布局：地塊用地性質、建筑總量及各類功能建筑量、綠地率、道路交通設施、公共服務設施、市政工程設施、城市設計及地下空間開發利用等。并通過專項研究提出設計指引。包括城市空間組織、建筑形體控制、環境景觀營造、公共開放空間、慢行系統等。這些都為方案的實施提供了控制指引。
[中圖分類號] F299.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2015）03-0101-04
[基金項目] 深圳市哲學社會科學“十二五”規劃課題“大城市人口調控戰略與策略：基于產業視角的研究”（125A0220）
[作者簡介] 鄧志旺（1975 ― ），湖南郴州人，復旦大學經濟學博士，深圳職業技術學院管理學院副教授，研究方向：城市更新、城市人口調控。
一、導 言
經過三十年的發展，深圳城市土地開發殆盡，下一個三十年城市建設的重點在城市更新。根據深圳市政府規劃，深圳當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，占到全市建設用地的30%。大規模的城市更新啟動后，對城市的功能、產業、交通和人口等多個方面將產生深遠的影響。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500萬人口，如何調控人口成為這座年輕城市的最大問題之一。大規模的城市更新到底會對深圳人口產生怎樣的影響，如何調整城市更新的方向和策略以避免對城市人口帶來的負面作用，這些問題是深圳及北京 、上海、廣州等人口高密度城市都將面對的問題。
二、城市更新對人口的影響及存在的問題
（一）深圳城市更新對人口的影響分析
深圳自2009年以來實施《城市更新辦法》，鼓勵業主自行更新或者自己尋找合作方進行更新，在短短三年多的時間已經有300多個項目報批，其中168項已經獲得初步批準，36個項目已經開始啟動（其中有13個城中村、14個舊工業區和9個混合區）。通過數學測算，可以合理推斷這些已經實施或即將實施的城市項目對深圳市人口的影響。我們分別從對人口總量、人口空間布局和人口結構三個主要人口統計的維度進行分析。
1. 城市更新大幅提高容積率和改變用地性質，導致更新后容納人口不減反增
由于城市更新的成本較高，為了鼓勵城市更新，一般都大幅度提高項目的容積率，提供更多的建筑空間。在36個城市更新項目中，容積率低于3的只有1家，在3～4區間的有9家，4～5區間的達到16家，大于5的有10家。從項目容積率分布來看，大部分都在4以上。
另外由于城市布局的變化，導致部分用地的此前功能和現在的城市格局不匹配。因此，伴隨城市更新的是對原來的土地進行功能改變，以符合現有規劃。從36個項目中，最終改變后為住宅項目的達到30家，占比為83.3%，是主要的方式。對36個已經公開城市更新規劃項目統計可知，改造前的總用地面積為384萬平方米，建筑面積約為530萬平方米左右，其中具有居住功能的建筑面積約為400萬平方米左右。根據人口登記系統，我們匯總得到的人口總量是35.5萬人。
更新改造后總建筑面積達到1314萬平方米，其中住宅面積達到1020萬平方米左右。按照人均居住面積為25平方米（深圳平均水平），則可居住人口40.8萬左右。和此前的居住人口總量比，增加了5.3萬人，增加比例為14.9%。從這一結果來看，城市更新不僅不能減少人口總量，反而有可能導致人口增加（見表1）。
2. 人口密集區的居住主導型城市更新導致人口分布不合理現象加重
不同類型的城市更新對人口分布的影響不同。如果城市更新是住改住，根據我們前面的分析，人口總量基本維持不變或略有上升，因此對于全市或某區的人口分布影響不是很大。
如果是工改住，人口可能倍增，對于人口再分布可能造成明顯的影響。此前人口密度比較高的布吉、南灣、坂田、西鄉、新安等街道，也存在大量的廠房有待改造。但是，如果按照工改住模式來操作，可能會導致這些區域人口密度進一步提升。從人口分布的角度出發，不應該批準這些區域的工改住。但是，從另外一個角度出發，這些區域本身距離原特區比較近，配套比較完善，開發住宅往往市場接受度高，因此更容易誘發原業主和開發商采用工改住方式進行開發。
如何平衡商業利益和人口分布合理的需要，是深圳城市規劃部門需要思考的一個問題。實際上，自2012年以來，深圳規劃部門開始嚴格控制工改住項目的審批，更多的是引導工改工。其動機更多的是從產業發展的視角，防止產業空洞化的趨勢。
我們把寶安區的三個街道（新安、西鄉、石巖）、龍華新區的兩個街道（民治、龍華）和龍崗區的三個街道（坂田、布吉和南灣）作為近郊區域，把其他街道歸為遠郊區域，把原來特區內的街道稱之為市區。近郊區域普遍特點是夜間人口（在市區工作在比較多），而遠郊區域普遍特點就是基本上是工業人口。
通過表2，我們得出結論：（1）市區的項目仍以工改工為主，原因是盡管名義上是工改工，但實際上可以作為辦公使用，因此工改工既符合商業利益最大化的目標，又符合政府產業發展目標。（2）近郊的項目以工改住為主，近郊區人口密度比較高，如果工改住將使居住人口進一步增加。但是近郊實施工改工比較困難，由于周邊的商務配套比較落后，工改工后（實際上是辦公為主）無法吸引企業入駐，可能導致改造后失敗。工改住從商業角度來看，是風險最小的一種方式。（3）遠郊的項目呈現多元化趨勢，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于遠郊各個區域情況有比較大的差異。比如，在有的遠郊地區，已經形成了一定的商業中心，如果城市更新靠近區域商業中心，就會充分考慮改為商業。從總體來看，遠郊本身人口密度較低，而項目改造方向的多元化導致其人口分布影響不大。
3. 城市更新導致紳士化，擠出城市必要的配套服務人口
城市更新對于區域人口結構的影響一般都非常顯著。城市更新往往是對比較破落、陳舊的區域進行改造。目前深圳城市更新基本上還是以經濟利益為導向，改造后產品品質比較高，滿足相對富裕階層人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括業主和租戶）在收入水平方面有大幅的提升。
此外，特別值得注意的是由于片區改造將原來低收入人群擠出片區，可能導致片區生活成本和營商成本上升。舉例來說，如果鐘點工能住在雇主步行距離區域內，就可以大幅度節省交通時間和交通成本。如果被迫搬遷到較遠距離的區域，則可能導致其交通時間和成本上升，從而提高報價，雇傭成本將明顯上升。比較市區和郊區，市區的城市更新可能導致“富豪化”運動；而郊區的城市更新則導致“白領化”趨勢。因此，毫無疑問，深圳也存在“紳士化”趨勢。
本次研究的36個項目，剔除工改工和工改商項目，剩下29個項目。我們按照區位對這些項目在改造前后人口結構情況進行了梳理。基本上所有的項目均導致了人口紳士化現象。被置換出去的人口主要為三類：一是工廠務工人員，這一類型人口在近郊和遠郊項目中占比較高；二是第三產業服務人員，這一類型人口在市區項目和近郊項目中占比較高；三是中低收入的白領人員，這一類型人口往往是從市區被置換到近郊甚至遠郊。
人口紳士化最典型的項目是京基100。京基100所在地是原蔡屋圍老圍，是典型的城中村。該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為62.5萬平方米，包括寫字樓、住宅、商場、酒店和公寓。在改造前人口主要為：（1）50%左右的中低收入白領，主要在蔡屋圍從事金融和貿易工作，工作年限在1～3年時間，收入偏低；（2）45%左右的第三產業從業人員，主要為在蔡屋圍周邊的餐館、百貨商場和辦公場所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋為生。改造后人口構成為：（1）90%為高收入人群，主要為在蔡屋圍區域工作的金融企業中高層管理人員、技術人員和企業主，參加工作時間普遍在8～10年及以上，收入水平較高，在深圳其他區域也有住房，住在這里區域主要是為了便于上班；（2）10%為原村民，因為環境美化了，部分此前搬離蔡屋圍的居民再次搬回來。
通過城市更新，此前居住在城中村、為商務區服務的配套服務人口（如從事餐飲、酒店、休閑、安保、快遞、理發等職業者）不得不因為高房租而搬離至較遠的地帶居住。距離帶來的交通成本、時間成本等導致其配套服務人口要求更高的薪酬，因此導致區域的商務成本上漲。
（二）存在的問題
從人口調控角度來看，我們認為深圳目前的城市更新模式仍存在以下問題：
1. 城市更新項目制訂的容積率過高，不利于深圳城市人口總量調控
《深圳人口發展十二五規劃》、《龍崗區人口發展十二五規劃》、《寶安區人口發展十二五規劃》等多個政府文件中，都提出要通過實施城市更新減少人口總量，緩解人口壓力。但從數據分析來看，由于城市更新項目容積率制定得過高，導致深圳人口調控目標可能無法實現。
2. 城市更新項目過于側重實施商業性，不利于提升深圳人口布局合理
深圳和其他城市一樣，不僅僅人口總體密度過高，而且分布不均衡現象也非常嚴重。羅湖、布吉等地的人口密度已經超過1.5萬人/平方公里，超過了新加坡等地核心區域的人口密度。因此，政府也希望通過本輪城市更新來重新布局人口，緩解人口分布的不均衡。從人口合理分布角度出發，人口密集區應該盡量實施“住改商”、“工改商”或者甚至置換為公共設施（如公園、學校），從而減少居住人口和降低人口密度。但從商業利益最大化目標考慮，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。這種更新模式其結果是產生惡性循環，人口越密集的區域更新過后人口更密集，導致出行難、上學難、購物難等城市問題。
3.城市更新傾向于拆除重建，人口紳士化現象導致營商成本劇增
深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最為典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入較低的新入職白領（城市中心地帶）和為商務區配套服務的農民工。隨著城中村改造為高檔住宅小區，原來的租戶無法承受其租金紛紛搬離，置換進來更高收入水平的白領、金領和企業主等。拆除重建可以實現城區面貌大幅提升，實現產業升級，但也要考慮到這一方式可能導致城市商務配套人口的外遷從而導致商務成本大幅上漲，損害城市競爭力。
三、政策建議
人口調控是深圳和其他一線城市未來城市發展的一項戰略性任務，而城市更新大規模的實施對城市人口調控目標的實現有著非常重要的影響。基于深圳在城市更新方面的實踐，我們建議對城市更新工作進行戰略和策略兩個層面的調整，具體建議包括：
一是推進城市更新規劃與人口發展規劃的銜接，在規劃層面實現兩者的統一。在制定城市更新五年規劃時，把城市更新對人口的影響作為制定規劃的重要因素加以考慮。評審城市更新五年規劃時，人口管理部門作為重要評議部門進行參與。
二是 審批單個城市更新項目時增加人口影響評估環節。具體的城市更新項目在重新規劃土地功能、容積率時，通過人口評估可以有效測算其對人口的影響。在總體上，要盡量減少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口總量。
三是對人口壓力區和非人口壓力區采取差異性城市更新策略。通過全面的人口、交通和配套評估，把城市各個片區劃分為人口壓力區和非人口壓力區。對于非人口壓力區，可以采取提高容積率方式來實現順利推進城市更新，但在人口密度較高的人口壓力區則應該通過政府補貼、土地置換等手段控制更新項目的容積率，從而減少區域的居住人口，緩解人口壓力。
四是保障房建設與城市更新相結合，保障城市商務和居住配套人口的居住空間。在城市更新項目中安排15-20%的保障性住房，提供給在區域類工作的中低收入白領及生活服務業從業人員，降低其生活成本，保障區域整體運行效率。
[參考文獻]
[1] 朱喜鋼，，金儉.城市紳士化與城市更新――以南京為例[J]. 城市發展研究，2004[4]： 33-37.
1、 發達國家城市更新的發展歷程
城市從誕生之日起，就從來沒有靜止過。她總是在不斷的變化，或擴張，或衰退，或在內部的各種壓力之下進行調整……，這種空間和部門的調整對土地和建筑物的使用提出了新的要求。
1.1早期的城市更新
19世紀早期，工業革命興起。人口大量集中在城市里，建設混亂。貧民窟大量涌現，環境不斷惡化。19世紀中葉以后，工業革命和資本主義的進一步發展，城市更新的壓力越來越大。眾多城市重組和擴張，城市中心地區競爭激烈，土地和建筑物的功能轉換越來越頻繁。19世紀中后期，中產階級不斷壯大，郊區化逐漸盛行。
針對以上情況，發達國家采取了兩種不同手段，一種以英國為代表的歐洲大部分國家，認為既然采用土地配置和房地產市場等純經濟手段無法達成社會公平公正等目標，政府有義務介入到城市更新的過程中去。另一種以美國為代表的，堅決反對對住房進行公共干預。以政府在城市更新中介入的程度不同作為區別的兩條城市更新道路，開始了各自不同的進程。
1.2現代城市更新運動的發展
19世紀末到20世紀20年代：清除貧民窟、整治城市環境、重建新住宅等。城市更新開始把城市作為一個有機整體來看待。分區調整土地利用和城市整體結構。二戰結束：大城市中心地區的人口和工業出現向郊區遷移的趨勢，中心區經濟發展嚴重衰退。為振興內城經濟，美國率先提出城市更新計劃，產生“城市更新學”。提出城市更新行為的再開發、整治和維護三種模式。20世紀七八十年代：人們認識到城市再開發牽涉到經濟、社會文化和政治與物質環境等多種因素。更新目標以多目標性取代振興經濟的單一目標。20世紀90年代。對人的尊重、對歷史的尊重、對自然環境的尊重等人文因素在城市更新中的地位越來越重要。
在這個發展過程中，城市更新的目標從最初的清除貧民窟，改善衛生環境，到對城市進行功能分區、總體考慮城市結構；從為物質環境的變化而進行的城市結構大調整，到從社會、經濟角度提出城市再生和從環境、人文角度制定未來發展戰略，一步一步走向了更深入更高的層次。方法也從單一的物質規劃，走向多目標綜合性社會經濟規劃。城市更新的根本目標提出了“把人放在第一位”的原則，即從城市的整體角度出發，進行綜合性規劃設計和改造實踐，為生活在城市中的居民創造一個更為美好、舒適的生活環境。
1.3城市更新中舊城區改造的發展
歐美發達國家的舊城居住區改造作為城市更新的首要內容，一般采用綜合性再開發（Comprehensive Redevelopment）的做法，對應于城市更新行為的三種基本方式（再開發、整治、維護），大體分為三類。重建性開發，對沒有保留價值地塊進行拆除清理，重新規劃設計，優化土地利用。整治性開發，視改造需要不同，分別采取改建、擴建、部分拆除、維修養護等方法，改善環境質量的同時保留原有風貌特色，提高土地利用價值。維護性開發，對有較大保護價值的舊區，維護正常使用狀態，適當修整，保持乃至提升土地使用價值。
與城市更新一樣，發達國家的舊區改造也存在以政府控制為主和以市場調節為主這兩條道路。但這兩條道路都經歷了兩個階段：第一階段以大規模清除貧民窟重建（Slum Clearance），即重建性開發為主要改造方式，第二階段以改善（Improvement）、整治（Rehabilitation），即整治性和維護性開發為主要改造方式。
2、 發達國家對于歷史地段保護的具體措施比較
2.1定性階段：
英國：規劃《登錄建筑和保護區法》中定義保護區是：“具有特殊的建筑或歷史價值，并且其內在特點和外觀需要保存和整治的”地區，他們通常以登錄建筑 為核心。
美國：由地方政府實行控制規劃，全國無統一規定。對符合標準的歷史建筑和遺跡進行登錄。一些城市擴大登錄地段，稱為歷史地段。（不是歷史建筑單體的點狀保護，而是歷史環境的面狀保護。）
日本：1975年修改《文化財保護法》，增加了保護傳統建筑群的內容。參照歐美經驗在文化財保護制度中推行登錄制度。
法國：1913年頒布20世紀第一個重要的遺產保護法律《歷史建筑保護法》，1962年《馬爾羅法》在城市地區將建筑遺產保護與城市發展相結合。
2.2開發控制階段：
英國：發展規劃是開發控制的重要依據。議會允許在保護區內惑于保護區相關地區的開發和再利用，但這種開發必須在能保存或促進保護區特殊的建筑、歷史特色或風貌的情況下才被允許。
美國：各歷史地段的控制方法不同，但都有專門的審議會。建筑外觀的變更、新建筑的設計、須經過專門審議會的審查，未經許可不得進行。審議會采取當地居民及有興趣的人均可參加的公開審議方式，最終結果由專門的審議會成員表決通過。
日本：被登錄后的建筑的所有者在規定中的情況發生時必須事先或事后向文化廳長官報告。
法國：國家建筑與規劃師制度是整個建筑遺產保護體系的核心。法律賦予國家建筑與規劃師在項目審批中很大的否決權，他們代表國家利益，從專家的角度出發，對被保護地區中的拆除和建設活動進行調控。對建筑的拆除和建設，必須向當地市長申請許可，獲得“拆除許可證”或“建設許可證”方可進行。
2.3保護、整治計劃的實施與財力支持：
英國：重點在于控制控制開發而不是排斥開發，采取積極措施以保持城市的活力和繁榮。歷史地段保護所獲的財力以政府補貼和貸款為主，補償房屋業主的額外維護與保養。保護建筑的維修或改造可以獲得一定的減免稅收的優惠。
美國：注重市場作用的城市發展方式。政府不掌握大量的資金，對于歷史地段的財力支持以稅收、貸款、債券的方式為主。
日本：登陸建筑的管理和修理原則由所有者承擔，政府提供一定的補貼以調動所有者自覺性，期待資助維護。
法國：對于被保護的建筑和地區，國家對建筑的維修給予補貼或減稅的政策，但在維修總費用中的百分比以及國家、大區、省和城市在補貼中所占的份額不同。得到補貼最高的是列級的歷史建筑，其中尤以業主維修后用以出租的情況得到的補貼最多。
由于城市本身是一個動態發展的過程，城市的改造更新成為一種必然。我們看到當今西方發達國家舊城的改造方式，已經從大規模的清除重建轉變成為綜合性的住宅改善和街區整治，并且制定了一些較完善的法律法規。體現出人們對傳統歷史文化價值和社會文化價值的重新認識。
3、 北京舊城保護和更新的策略探討
3.1政府法律法規的制定
英美擁有完善的歷史遺產注冊保護制度，與各自的土地使用管理制度有機結合。舊城保護與更新已經進入一個平穩的發展階段。我們改造與更新的各項工作必須有不斷完善與成熟的法律法規來保障，才能使我們的工作進入良性循環。
3.2加強政府、企業與個人之間的合作。
首先，政府作為城市的管理者，需要對城市的歷史和未來負責，政府要對城市更新與改造承擔主要的責任。但是政府的負擔過重，同樣不利于發展，因此要正確的引入社會企業，并且需要公眾的參與。如此才能順利完成改造更新，同時避免開發商為了純粹的商業目的而破壞舊城肌理，并使舊有的濃厚的社區人文色彩得以保存和延續。
3.3解決舊城中人口密度的問題。
1.城市更新的內涵
城市更新是城市規劃與建設的重要環節，是城市有機體成長過程中的一種常態。在快速的城市化時期，“城市更新”這個概念，不僅指拆舊建新或是城市實質環境的改善，更多地反映了綜合性的可持續發展目標，旨在通過一種綜合的、整體性的觀念和行為來解決各種各樣的城市問題，強調在經濟、社會、物質環境等各個方面對處于變化中的城市地區做出長遠的、持續性的改善和提高。
2.廣州城市更新現狀與成績
廣州經過改革開放30年的快速發展，在城市建設和社會經濟全面取得輝煌成就的同時，也由于各種要素的此消彼長引發了各種社會矛盾和沖突不斷加劇，城市以往以大規模增量土地開發促增長的發展方式已經難以為繼。調整發展方式，通過存量土地再開發改善城市環境、營造新的產業空間，提升城市整體競爭力，勢在必行。作為廣東省“三舊”改造專題試點城市，廣州市自2009年以來全面啟動“三舊”改造工作，相繼出臺各類政策及規劃指引，并完成了全市25條村的城中村改造方案和174個舊廠改造方案的批復，涉及用地21.65平方公里，其中獵德、花地、琶洲、文沖等城中村項目已初顯成效，黃埔古村已初步成為嶺南水鄉文化保護和展示的典型項目；東濠涌一期、南華西一期、鳳安街、長堤金融街等一批舊城改造項目已完成；全力推進海珠生態城、芳村花地生態城、廣鋼嶺南V谷等連片成片改造項目，有效集約節約利用土地、拉動社會固定資產投資促進產業轉型升級、提升城市景觀和功能。
3.廣州城市更新手段——統籌規劃
對于城市更新的方法，廣州市經歷了十多年的探索：最初是“政府出資、政府建設”，到1992年變為“引入開發商”，至1999年開始“禁止開發商參與建設”，到2006年后的“在政府主導下引入社會資本”模式。廣州市“三舊”改造不能走“完全市場化道路”，在整個改造進程中，必須加強由政府牽頭、統籌和規劃的能力與作用，主要體現在以下三個方面。
3.1 統籌改造范圍
在廣州“三舊”改造進程中，以城市控制性詳細規劃管理單元為基礎，綜合考慮自然分界、產權邊界、功能布局和交通組織等因素劃定城鄉更新改造單元。同時，由政府統籌城鄉更新改造單元內“三舊”項目成片連片共同改造，落實規劃的協調性與統一性。
3.2統籌改造強度
建設強度意味著收益、金錢。在廣州“三舊”改造進程中，改造強度必須由政府牽頭、主導并規劃，避免出現開發商對利潤的追求下，容積率過高、居民安置不能落實等問題。
以廣州市舊廠房改造為例，從城市建設趨勢推斷，全市正在啟動的十大重點地區內的舊廠房項目基礎設施規劃較好，應具備較高的開發強度。從城市設施支撐條件下分析，單線軌道站點周邊500米范圍內用地可提高20%-30%，雙線交匯站點可提高30%-40%，500-800米范圍內用地增加10%-15%左右的開發強度。通過對公益征收價格及用地出讓價格、舊廠房用地功能比例、不同功能開發強度等情況進行情景假設分析，評估實現全市舊廠房改造政府的財政投入與土地收益情況。通過以上分析綜合得出各區域舊廠房改造綜合容積率區間。
3.3 統籌改造方式
在廣州“三舊”改造進程中，政府統籌各類改造片區，在充分考慮更新片區的基本情況，如建設年代、建筑質量、周邊環境、配套設施、消防問題、地質條件等，以及所處地區的發展要求，策略性地對不同改造片區、不同改造對象采取不同的改造方式。城市更新改造包括綜合全面改造與綜合整治二種方式，其中綜合全面改造分為全面改造、更新、提升三種類型，綜合整治分為整治與生態維育二種類型。城中村主要采取全面改造與更新并重的方式，舊廠房采取全面改造和提升并重的改造方式，舊城區采取綜合整治的改造方式。
4. 廣州城市更新理念——平衡規劃
在政府主導統籌的城市更新改造過程中，堅持的是社會利益高于個體的或者局部利益的原則，以此來維護社會整體的協調發展。在當前轟轟烈烈的快速城市化發展進程中，城市三舊改造既要維護社會快速進步，又要保持社會平衡的發展，主要體現在以下三個平衡。
4.1三方經濟利益的平衡
廣州市三舊改造主要涉及三方利益體，地方政府、開發商、房產所有人。在廣州市政府的統籌主導下，首先是出臺各類市場激勵政策，吸引社會資源、開發商的積極投入。其次引入第三方專業評估機構，公平客觀評估改造項目的實操性，避免盲目改造及建設。在保障房產所有人利益方面，則由區政府主導，設立“三舊”改造專項資金調劑周轉改造項目前期工作，并加大保障村民的知情權和參與權力度，“城中村”改造方案、拆遷補償安置方案、實施計劃以及股權合作、土地轉性等重大事項決策充分尊重村民的意見，經村集體經濟組織90%以上（以前的政策為80%）成員同意方可生效，確實保障絕大部分村民利益。
4.2 社會公共利益的平衡
廣州市“三舊”改造推進三年來，集約節約用地水平顯著提高，改造平均節地率達到67%，城中村生活條件極大改善，綠地率由原來的5%-8%提高到35%以上，建筑密度由原來的60%-80%降低到25%-28%。改造區域內新建學校46個，綜合三甲醫院1個，消防站2個，變電站24個，垃圾站54個，社會活動中心24個。村民戶均居住面積240-280平方米，戶均物業面積達152.89平方米。城市歷史文化遺產得到保護和延續。累計保護和修繕各級文物古跡、工業遺產、歷史建筑109宗，涉及建筑面積達16.89萬平方米，已投入保護資金6.6億元。真正通過城市公共服務配套設施的完善、市政基礎設施的升級、公共空間的改善、城市生活環境的提升等方面體現社會公共利益的平衡。
4.3 生存和發展的平衡
在廣州市“三舊”改造過程中，將嚴格限制商品房住宅建設，優先建設廉租房、保障性住房、安置房，解決村民以及外來務工流動人員的居住問題。目前廣州市通過三舊改造可提供保障性住房約1050.28萬平方米。2012年開工建設保障房4.5萬套，并計劃十二五期間建設19萬套。
在保障生存的同時，廣州市政府對舊改項目地塊進行產業升級，著力發展第三產業。目前結合獵德村改造的的獵人坊、結合珠江啤酒廠改造的珠江琶醍啤酒文化創意藝術區，太古倉文化創意產業區等，提升了地區的經濟實力的同時，還帶動了當地的第三產業的興旺，整體步入一個良好性的循環發展。
參考文獻
1深圳市規劃和國土資源委員會，深圳市城市更新專項規劃（2010-2015）研究報告；
2沈磊，無限與平衡——快速城市化時期的城市規劃，中國建筑工業出版社，2007；
3吳軍 馮萱，新時期廣州市城中村改造規劃研究，理想空間，2010.8；
4連銘 顧哲。城中村改造與發展的內因解讀與對策討論，理想空間，2010.8；
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03
一、問題的提出
二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即
由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變為私人資本廣泛參與的多元化方式，由傳統的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉變?？傮w上，城市更新融資發展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經濟發展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發展狀況。
私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產業和空間結構調整。但是，在發展過程中也出現了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業在中心城市的商業性開發造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業開發經常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區的法律法規，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權益表征，只要一個權益者反對城市更新方案，該地區就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。
在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產證券化①作為一項金融創新，深刻影響著許多國家不動產業與金融業的發展，帶動了一系列的制度創新、市場創新和技術創新。2005年全球不動產證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業不動產領域的投資占全球不動產投資的14%，中國成為最熱門的不動產投資地。截至2005年底，亞洲商業不動產投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權益型REITs的7.45%。根據UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區域經濟，尤其是中國和印度經濟的迅猛發展所帶動的。
作為一種創新的融資方式，不動產證券化被引入城市更新中具有諸多優勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產證券化應用于城市更新，可以實現以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現公開、公正、公平，保障相關利益者的合法權益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產證券化的最新發展類型――開發型不動產證券化的運作模式，最后對我國利用不動產證券化促進城市更新提出政策建議。
二、不動產證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架
SWOT分析是對企業內外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產證券化在城市更新中的優勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。
（一）優勢方面
一是證券化能夠使得發起人把固定資產變為收入，政府能夠加快資金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產證券化把項目的風險徹底轉移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產證券化的資產已經和作為發起人的政府進行了破產隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產支持證券豐富了資本市場上的投資產品，使得公眾能夠分享城市現代化所帶來的收益。五是證券化資產往往會聘請專業人士來進行開發和管理，并由獨立信用評級機構進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質量。六是不動產證券化，尤其是開發型不動產證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。
（二）劣勢方面
一是開發經營的風險。由于城市更新多屬于開發型不動產，與具有穩定收益的不動產相比，增加了施工和財務經營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區特性，如區位條件、項目規模等具有非常重要的影響，并不是所有地區都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規模的基礎設施項目，涉及人數較多，溝通、審批時間較長，執行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。
（三）機會方面
一是不動產證券化的法律法規日益健全，使資本市場按市場規則在法制的框架下運行，為不動產證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發展壯大，尤其是西方發達國家和一些新型市場國家，證券市場的規模和績效比較顯著，能夠在經濟發展中發揮重要的資源配置功能。三是個人、企業及金融機構的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經驗，能夠較為成功地進行資本運營。
（四）威脅方面
一是許多發展中國家的二級市場不活躍。資產支持證券是以流動性來實現收益與分散風險的，如果不具備起碼規模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發展中國家的相關法律法規不健全。三是許多發展中國家的機構投資者非理性。例如我國的社?；?、保險基金、證券投資基金和商業銀行等都因自身的經營管理水平、資金規模、法律規定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內不可能成為資產證券化的有力承擔者。
三、開發型不動產證券化的運作模式
由于開發型不動產證券化的風險較高，一些國家和地區采取禁止態度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產的相關規定中都排除開發型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發型，但僅限于公司重組不動產投資信托②。
開發型不動產證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業機構或建設商），依據城市更新方案，與受托機構共同擬定不動產資產信托計劃、不動產資產信托契約、投資說明書等相關文件。（2）更新單元的不動產所有者和相關權利人（委托人）與受托機構簽訂不動產資產信托契約。正進行或規劃進行開發、建筑、重建、整建的不動產或不動產相關權利，轉移給受托機構。如果以權利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權利人或實施者，將土地、建筑物、其他權利或資金，信托給受托機構。（3）與不動產管理機構（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規劃，選任信托監察員，提供投資說明書給投資者。（4）發行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發行，所得的價款應存入不動產資產信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產管理機構（實施者）進行建設、開發工作，由受托機構控管資金流向，專款專用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產所有人與相關權利人可依照其受益權比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產資產信托契約中止。
四、 我國不動產證券化的實踐及其政策建議
近幾年，隨著法律法規的完善，一些金融機構開始嘗試不動產證券化。一是直接到香港聯交所或者新加坡交易所上市。領匯、泓富（長江實業）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發行REITs，這種模式可以發揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業。
在我國不動產證券化市場不斷發展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發建設總公司通過發行不動產投資券的形式融資開發丹州小區，這次融資過程已經具備了資產證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發展基金及印度尼西亞資產支持證券金融公司等投資機構所創立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產支持證券合作協議。為使不動產證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：
（一）完善和發展資本市場
目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發行程序，對債券品種進行創新，完善基準利率市場，將對我國利用資產支持證券為不動產項目融資發揮十分重要的作用。
（二）提高資本市場的信息透明度
信息的透明度是不動產證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據。提高信息透明度，應該定期證券表征的業務發展相關指標，保障投資者知情的權利，降低保證、保險的成本，監督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發揮資本市場的功能。
（三）積極建立和發展國內服務機構
建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估體系；成立資產擔保公司，專職為資產證券化提供擔保，以實現證券化資產的信用增級；培養幾家具有社會獨立性、權威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構。現階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權威資信評級機構，在國內推廣不動產證券化資信評級業務。
（四）逐步允許開發型不動產證券化
隨著不動產價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發型不動產證券化的限制，通過頒布相關法律法規防范其內在的經營風險，為不動產開發商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創新產品。
注：
①不動產證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產轉換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產證券化是指不動產投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產業基金，它通過發行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產項目，委托專門從事不動產經營活動的投資信托公司進行經營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。
②韓國不動產證券化有不動產投資信托和公司重組不動產投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產而成立，因此規定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產為主，并允許投資開發型不動產，但不得舉債。
關鍵詞：
舊工業建筑；改造再利用；城市更新；1933老場坊
一、緒論
（一）研究背景
目前，我國經濟正處于高速發展時期，20世紀90年代以后，國家宏觀經濟發展戰略的調整和城市發展規劃的需要，導致諸多例如紡織、機械以及重污染等產業紛紛調整、合并、搬遷。留下大量廢棄或者閑置的廠房和倉庫，大量工業閑置建筑的更新成為了本階段城市更新再開發的主要對象。以上海為例，根據1997年頒布的《上海市土地利用總體規劃》，上海今后的城市更新重點主要集中于市中心工業用地的建筑更新及功能置換。
（二）研究目的及意義
針對閑置廢棄工業用地的改造更新可以盡可能挖掘利用工業空間的原有資源，充分發揮其剩余價值價值：從歷史及社會情感價值來看，城市中各歷史時期中各種風格建筑成為了城市歷史文脈的載體，工業建筑作為工業革命時期的主體象征著城市的近代工業文明。隨著時間的推移及城市的發展，工業歷史風貌逐漸殘破消失，整合更新具有豐富歷史價值及工業表征的工業閑置建筑，可以更好保存城市的發展歷程，延續文脈，使其以有機生態的方式融入城市的未來。從經濟價值分析，大部分城區工業用地都處于城市較為優質的區位，它們的閑置就等于浪費城市優質區位資源，對這些廢棄用地進行更新，能夠豐富城市的經濟效益。從建筑價值分析，舊工業建筑的框架結構較堅固，且室內空間敞透，改造局限性較小，用途較廣。改造工業建筑可節約建筑材料以及能源的損耗，同時減少對周邊環境的污染。
（三）相關研究
國外舊工業建筑更新起步較早，有許多經典案例，例如設計師哈普林改造的舊金山吉拉德里廣場，它的前身是廢舊的巧克力制造工廠；為紀念反對高速路運動勝利而被保留了下來美國紐約SOHO老倉庫，都成為了日后設計師學習的改造模式。我國舊工業建筑改造研究約始于20世紀80年代后期，如建筑師崔愷將外研社舊印刷廠改造為辦公樓；張永和將國棉第三紡織廠舊廠房更新為遠洋藝術中心等。受經濟、技術、價值觀念等問題影響，在城市更新的進程中，大多還是采取“大拆大建，推到重來”的方式，目前我國的舊工業建筑再利用正處于發展階段。
（四）概念界定
工業建筑按照原有的建筑特征和文化價值分為3部分，即：歷史文化價值較高的舊工業建筑，它們的歷史相對較為久遠，普遍建于20世紀初或更早。對于這類建筑的改造主要是保留其建筑原有的歷史痕跡，進行必要的結構維護及立面翻新。帶有城市地標特征的舊工業建筑，諸如水塔、煙囪等工業構筑，因其外觀特征深入市民記憶。普通工業建筑，其并沒有較高的文化價值，也不具備明顯的歷史、美學價值及特征，但結構堅固、內部空間寬闊，對于此類建筑再利用的方式可以更加自由、多樣化。
二、以上海1933老場坊改造為例分析
（一）背景分析
1933老場坊位于上海市沙涇路10號和29號，緊鄰外灘18號、新天地以及田子坊，區位條件良好，交通便利。在商業、交通、娛樂、人文等方面都占據先天優勢。建筑始建于1933年，由英國著名設計師設計，工部局出資興建?？偨ㄖ娣e約3.17萬平方米，為五層鋼筋混凝土結構澆筑。其前身為上海工部局宰牲場，是當時遠東最大、最現代化的屠宰場，也是上海歷史風貌保護區中首先被改造的建筑之一。由于屠宰場現在已經不具備原有的生產功能，為了避免其被閑置造成城市中心區位資源的浪費，為了改變這樣的狀況，政府采用了長期租用的辦法，配合三個不變的政策（土地性質不變，產權不變，建筑規模不變）允許投資公司加以改造，于是便有了1933老場坊這個項目的誕生。
（二）更新目的
上海作為中國的經濟中心，在土地、水、電力等資源緊缺的情況下，原有的勞動密集型、資源消耗型產業結構急需進行產業優化及升級。利用屠宰場留下的建筑，通過對建筑內部及建筑進行合理的設計、并且帶動屠宰場產業轉型，使其成為發展創意產業的載體，并且為城市發展帶來巨大的經濟效益。目前全世界的創意產業每天創造的產值高達220億美元，創意產業逐漸為全球就業人口最多的產業。該建筑作為屠宰場的功能已經結束,但建筑的歷史文化價值反而急速凸顯。
（三）更新手段
屠宰場內部空間布局奇特，外方內園，東南西北4棟建筑圍成的四方形廠區與中間一座24邊形的主樓通過樓梯相連。功能分為宰牲場、廢肉拋棄所、鮮肉市場和冷藏室。南樓和東樓為牛舍，北樓一部分用作飼養豬、小牛、羊等；另一部分為宰豬場，其中下面三層為人工宰場，四層為新式宰豬場。該建筑建造時是根據宰牲的工藝進行設計的,是功能主義的工業建筑,在對屠宰場進行改造時也保留了其空間原有的特色。例如無梁樓蓋的傘形柱結構設計、連接空間的廊橋、上世紀30年代從英國進口的水泥制成的鏤空水泥花格窗、動物行走的牛道、為了工人逃生而設計的法式旋梯等。改造后,設計師將神奇的工業空間變成了獨一無二的民用空間。連接室內外的斜坡和橋梁在當時是供大型動物行走使用的,它們是連接空間最重要的組成部分。大部分的建筑外立面被保留，內部主要空間結構也未進行大改。在建筑外部新增一條木質廊道，形成了一個對外交流的空間；頂層新建的玻璃圓形屋頂將外部空間包含進具有新功能的內部交流空間。在材料的運用上適當增加了玻璃、木質廊道和金屬材料來豐富建筑層次，并且通過全透明的玻璃地面來增加建筑的趣味性。老場坊由原來的屠宰場改造為如今的創意產業園和全國工業旅游示范點。同時容納了辦公、商業、展覽等功能，在內部中心圓大劇院還舉辦過2007風尚論壇、派對等活動，同時也被電影《小時代》以及型戶外競技類節目《奔跑吧兄弟》選為拍攝場所。工業建筑正在一步步轉型成為一座多功能的商業建筑。改造更新后的1933老場坊讓來到這里的人們能夠體驗到建筑在時間長河里穿梭，在城市整體更新發展的步伐中新生。
三、針對國內工業建筑再利用手段的建議、方法與展望
（一）更新建議
從1933老場坊的改造分析，改造中成功保留了舊建筑的歷史痕跡，新舊部分能夠和諧共存，并且為城市發展帶來了一定的經濟效益?？臻g整體豐富多彩，個性鮮明，設計師成功地保留了屠宰場原有大部分結構及立面，但同時也存在建筑細部粗糙、能耗較大等問題，從部分游客的評價來看，沒有通過新型材質及燈光等手法改善原有屠宰場陰森的氣息。工業廠房一般擁有大面積的窗體、高屋頂和開場的空間，符合藝術家對于空間的基礎要求。當吸引一定數量的藝術家聚集的時候，創意產業可以帶動包括餐飲、酒吧、住宿等第三產業的發展，同時也會吸引到相關文化產業和文化機構的入駐，最終呈現藝術產業的一條龍發展。例如廣州的紅磚廠創意區，藝術家租用廠房開辦作坊、工作室、店鋪，甚至吸引當地的各種演出和各種展覽進入廠區，帶動藝術氛圍，吸引了更多的藝術家入駐以及前來參觀的游客。對城區閑置舊工業建筑進行再利用設計時可以通過以下幾點進行設計改造：體現時間的痕跡，通過新材料和原有舊材料的結合，體現歷史文脈的傳承關系，關注城市更新的歷史延續性與城市居民心理情感的追憶；在進行設計時要體現可持續發展原則與生態節能設計手段；設計之前要做好詳細的評估工作，要達到綜合效益的最大化，社會效益、生態效益與經濟效益的平衡，避免單純追求經濟效益的短視現象。
（二）更新方法
針對于舊工業建筑改造更新的方法可以從3個方面進行探索，即：
1.功能及空間結構重組
閑置工業建筑的原有功能基本為廠房、倉庫及一些特殊存儲設施。在功能結構更新時，我們可以根據其所在城市的發展需要及周邊業態需求進行合理的功能置換，滿足區域基礎設施建設需求，完善區域公共服務功能，挖掘其經濟價值。在內部空間的組合上，由于工業建筑本身內部空間巨大敞透，結構組合可通過靈活的空間加減法來規劃，滿足空間功能再利用的使用需求。
2.外部形態更新
舊工業建筑大多為鋼框架結構，立面以磚墻堆砌且設有面積較大的開窗，在設計的過程中需充分考慮室內遮陽采光、空氣流通等因素，尊重舊工業建筑立面特點，保留其原有建筑特色酌情進行改造。
3.加入公共空間交流
舊工業用地主地面以硬質鋪裝為主，室外景觀與設施相對匱乏。在對其進行改造時，應以整體的眼光統籌兼顧，不單單改造建筑，因為建筑周邊環境也是吸引產業入駐的重要因素之一，所以改造應結合建筑周圍的外部空間，局部增加景觀綠化、景觀設施來營造舒適的環境氛圍。
（三）更新展望
工業建筑的改造對于一個城市的更新發展來說是極為重要的，為居民帶來積極的影響才算是成功的改造再利用。城區閑置舊工業建筑的改造再利用符合城市更新的生態理念，隨著人們生活水平的日益提高，市民對城市區域化的新型基礎生活娛樂設施表現出了迫切的需求，工業建筑的改造正好可以有效地滿足這一需求。通過利用現有資源，改造后的舊工業建筑能促進城市進入生態、有序的良性循環。
作者：童安祺 單位：上海大學美術學院
參考文獻：
[1]趙崇新.變身、平臺、再生———圖說1933老場坊改造過程[J].工業建筑,2008,(10):4-7.
城市如同一個有機的生命體，在發展過程中，城市不斷地進行著生長擴張。同時，它也在不斷地進行著新陳代謝。隨著社會的發展，城市的老城區不僅存在著物質性老化的問題，同時也存在著結構性和功能性衰退的問題。因此，城市更新就成為了城市發展的必然。由于在城市空間內總是存在著不同時期形成的多種不同的空間構成，城市建設永遠面臨著新生與消亡、保留與被淘汰的選擇。
然而，城市的老城區卻是城市歷史的見證。那些保存下來的建筑，自然形成的街巷，低層高密度的城市肌理都向我們展示出舊時的社會風貌。這種自然形成的城市意象也是歷史城區有別于現代城市街區的鮮明特征。
“解放閣及舜井街區改造規劃”是濟南市近期正在實施的一項城市歷史地段更新項目。該項目的實施經過了長期的策劃與論證，但其實施卻仍受到了各方的質疑。下面就對這一項目進行簡要的論述：
解放閣片區位于濟南古城的東南隅，占地約20公頃。解放前，片區南側和東側均為城墻，其內外分別是城墻根和護城河。片區北側的泉城路是濟南古城區東西主軸線和重要的商業街。西側的天地壇街是古城區南北軸線，中部的舜井街為古城南門正對的重要街道。因為片區整體風貌極具濟南地方特色，所以在新修編的城市總體規劃中該片區被列為城市特色街區。
在過去幾十年的城市發展建設中，對該片區已經進行過不同程度的整飭和改造。但由于各地塊的改造缺乏應有的聯系和協調，致使這一歷史街區空間格局上，功能上，交通組織上出現了嚴重的問題，同時使得城市景觀遭到了一定得破壞。由于缺乏共識和有效控制，片區內的歷史人文資源未得到應有的保護和積極的利用，再加上缺乏與周邊環境的整合，致使這一歷史片區特有的傳統風貌即將破壞殆盡。
在這樣的背景條件下，濟南市提出了解放閣及舜井街片區改造規劃。規劃試圖調整和豐富片區的功能，改造、整治城市環境，并在濟南老城傳統風貌的保護與歷史文脈的延續上做出了一定努力。規劃片區內在原址上保留浙閩會館、金家大院等建筑，并在設計過程中體現出對原有城市肌理的保護。但是，在這場大規模城市更新的過程中，由于缺乏統一的評價標準，許多具有老濟南特色的街巷被拆除。相對于幸存下來的建筑，大部分的老建筑遭到了拆除，濟南人印象中的傳統街區在這場大規模的城市改造過程中被拆除殆盡。
然而，這一過程是不可逆轉的。即使在新的規劃中依照原樣重新修復都不可能營造出經過幾十年甚至幾百年自然形成的城市空間與城市肌理。規劃方案所宣揚的對歷史文脈的保護以及對歷史街區傳統空間肌理的延續究竟可以實現多少只能在未來得到驗證。而在這種大規模的城市更新過程中，損失是不可避免的，也是不可挽回的。
面對當前全國范圍內大規模的城市改造，我們不得不思考這一改造模式是不是適合我國歷史街區的改造更新，這是不是唯一的途徑？通過以往大規模城市改造的實例我們發現這種改造模式實際上存在著不可忽視的弊端：
首先，大規模的城市改造在經濟上具有不穩定性。
大規模城市改造一次性投資大，資金周轉時間長，對宏觀經濟的影響很大，同時也容易受到宏觀經濟的影響?！皾辖夥砰w及舜井街區改造規劃”預計耗資25億，如此龐大的項目，資金必將成為改造實施過程中非常重要的環節，而這也決定了改造在經濟上的不穩定性，同時也決定了項目實施過程中受限于經濟因素的必然性。
其次，大規模的城市改造常無法顧及到實際項目的細枝末節。
城市改造實際上是社會、經濟及物質空間的重構。城市改造必然會打破原有的城市格局，在這一過程中會產生新的社會矛盾和問題。在大規模的城市改造過程中，受時間的限制，很多問題并沒有顯現出來。同時，由于改造規模龐大，項目實施過程中可能無法顧及個別街道甚至個別建筑的改造設計，因此極易造成無法挽回的損失。
再次，改造建設盲目性大，造成房產、地產閑置。
很多城市改造項目是在投資方利益的驅動下實施的，不顧社會經濟發展的實際水平和市場需求，極易使房地產投資結構和供求關系出現嚴重的不平衡，造成房產、地產的閑置。
另外，大規模改造不利于公眾的參與。在這種改造模式下，公眾的聲音很少會被采納，公眾更不可能參與到實際的改造過程中?？梢哉f大規模城市改造從某種程度上脫離了舊城居民的實際意愿。同時，由于大規模的改造往往在短時間內迅速實施，沒有一個反饋修正的過程，因此，改造能否經得起時間的檢驗，改造后的街區能否適應未來城市發展的需要只能靠推測。從這種角度來說，大規模城市改造存在著極大的風險性和盲目性。
不僅僅是濟南的解放閣及舜井街片區的改造，自80年代中期，尤其是90年代以來，隨著城市經濟的快速發展和土地有償使用政策的實施，我國城市出現了大規模城市改造的局面。在一些城市，單項工程成片改造規模已達10多公頃，城市改造的總量是更是可觀。這樣大規模的城市改造一方面為城市帶來了巨大的經濟和財政效益，并在一定程度上改善了城市的基礎設施條件和部分城市環境。另一方面也對城市建設和規劃產生了一些消極的影響。
由于大規模城市改造存在的這些弊端和消極影響，我們需要尋找一種更為優化的城市改造策略，即小規模的城市改造模式。
與大規模城市改造相對，“小規?！背鞘懈脑炷Ｊ竭@種模式提倡“自上而下”的規劃控制和“自下而上”的改造實施。即在更新規劃中從整體利益考慮規劃用地的功能結構布局、地塊的劃分、道路和基礎設施的布局等；在改造實施上，不求一步到位，講究小規模，分階段實施。
北京菊兒胡同住宅改造工程是吳良鏞先生“有機更新理論”在北京歷史文化地段的第一次成功的嘗試。這一嘗試也是小規模城市更新的典型范例。胡同改造在研究北京舊城肌理的基礎上,提出了符合居民生活形態的“院――巷”體系和合院建筑形式,并巧妙地將其嵌入胡同的現有街坊中,既實現了建筑的現代化,又與原有的院落融為一體,保持了地段的特色。改造過程主張“自上而下”和“自下而上”相結合的更新方法,以城市居民做為舊城更新的原動力。由于充分考慮居民和單位的意愿,在拆遷安置和市政改造等方面都得到了支持和配合,找到了各方都滿意的解決方案。其小規模、分片、分階段、滾動開發的更新模式,取得了較好的綜合效益,實現了社會效益、經濟效益、環境效益和城市文化效益的統一。
通過對近幾年小規模城市改造實際項目的分析，我們可以得出小規模城市改造的一些特點：
首先，小規模城市改造最大的特點就是其靈活性。由城市發展史我們可以知道，在城市長期的發展過程中，不間斷的在進行著適當規模的更新改造。在我國傳統民居和傳統城市街區中，普遍存在著這樣的更新改造，而老城區和歷史街區那種自然生長的、有機的城市環境也是在這樣的更新改造過程中逐步形成的。由此，小規模的城市更新對于形成有機的城市環境具有積極的意義。
另外，小規模的改造無論在資金籌措方面還是在建筑施工方面都有極大的靈活性。而它的靈活性使其具有很強的針對性，因此也就更有利于公眾參與，這種參與可以滲透到建筑環境營造和使用的全過程。就目前我國城市改造的形式看，小規模改造、整治最現實的意義就是它能夠靈活地吸引相當數量的小規模資金投入到舊城整治中，并推動舊城保護的進行。
針對大規模城市改造在經濟上的不穩定性、簡單化、盲目性等缺陷，小規模的城市更新更容易與社會、經濟、環境等方面相協調，更有利于城市的持續發展，具有非常明顯的優勢。
目前，實現小規模城市改造項目往往可以通過以下的步驟和途徑：
（1）改造前對歷史街區在社會、經濟、文化、政治、法律等多方面的問題進行細致的調查，為下一步的工作打好堅實的基礎。
（2）階段性的方法和“開發單元”的概念。
城市建設和發展是一個不間斷的過程，“有機更新”的理論就是強調城市改造的過程性和階段性，而城市舊區復雜的社會、經濟、文化、政治、法律等情況，又必然要求城市改造在一定范圍內有相對的獨立性（稱之為“開發單元”）。小規模改造就是階段性的方法和“開發單元”概念的最好例證。它可以在遠期規劃和近期改造之間開拓一個現實的中間地帶，促使我們的城市能夠順應社會、經濟、環境協調發展的規律。
（3）在小規模城市更新過程中采取“自下而上”的詳細規劃和“自上而下”的控規相結合的方法。這種規劃模式是在整個城市、區的指導性詳細規劃的基礎上有重點地、分區分片地進行的。對城市重點街區逐一地進行規劃后，再把改造規劃反映到城市總體規劃上，并予以協調和綜合考慮，使總體控規更結合實際、更完善。這種方式更能準確反映現狀的詳細規劃并可以實現整體與片區規劃的反復修正、磋商的過程。
（4）資金流向與建筑環境質量
1研究背景
數字城市空間管治即是指:以真實城市空間資源分配為核心及其將經濟、社會、生態等可持續發展，資本、土地、勞動力、技術、信息、知識等生產要素綜合包融在內的整體地域空間管治在虛擬四維時空中的數字化實現。數字城市空間管治以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，可為政府部門和非組織管治決策提供多要素、多層次、多時態的城市自然、人文、社會與經濟信息，使其能更好、更有效地實現城市空間管治目標。
對于城市空間管治，由于其操作對象具體，功能目標明確，應用范圍集中于城市區域，空間信息的比例尺較大，數據質量對應用結果的影響非常明顯，在數據質量方面的要求也就更高。所以，城市空間管治的數據質量控制問題，就具有更重要的意義。
數字城市空間管治信息數據是城市空間管治最基本和最重要的組成部分，也是數字城市空間管治良好的動態運行中投資比重最大的部分之一。信息時代數字城市空間管治是以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，城市空間基礎信息和城市社會經濟與建設等綜合信息為基礎的信息化、網絡化管理技術。它的一個重要特征應是以計算機軟硬件為支持平臺。城市空間管治所涉及的信息為數據資源，實現以空間信息為主的信息輸人、貯存、查詢、檢索、統計、分析和輔助決策的計算機技術系統。它必須保證空間管治信息數據的正確性和可靠性，并將各部門網絡化和專業化的信息按照一定的標準和規范置于統一管理之下，使城市空間管治工作有一個規范標準化的高質量數據基礎。信息數據質量的好壞，直接影響著空間管治分析評價與決策結果的可靠程度和空間管治目標的真正實現。
因此，在數字城市空間管治研究中，信息數據質量體系研究是一項十分重要的基礎研究工作。數字城市空間管治基礎信息質量體系研究是世界各國共同走向現代城市空間管治急待解決的基礎課題。
2城市空間管治信息分類模型
傳統的管理觀念，通過規劃限制和禁止空間準人，現代管治理念來源于生物學及系統科學，指管理控制主體給予對象一定的刺激和干預，使其按預定目標方向發展。要全面、有效地對城市空間進行管治，保證高質量的城市空間環境，需要多因素的綜合信息。例如用地控制、環境容量控制、建筑形態控制、道路交通控制、設施配套控制、城市設計引導等方面。目前，任何城市規劃建設、資源開發、環境保護等活動，不管是綜合性的還是單項的，其內在構成都包括以下幾方面:土地使用、設施配套、建筑建造、行為活動。所以，根據我國現行的國家標準、行業標準以及地方標準進行分析，共同形成空間準人和空間管制的內在構成。圖1、圖2分別歸納出以上幾方面在空間準人和空間管制中所包融的具體分類模型。模型內容基本概括了城市空間管治活動的主要作業。
3數字城市空間管治信息的質量體系
數字城市空間管治信息數據主要有圖形數據和屬性數據兩大類。圖形數據包括基礎數據和專題數據，如測量數據、地圖數據和遙感圖像數據等。這些數據的各種數據源都帶有一定的誤差因素并將之引人數字城市空間管治信息管理的數據庫中。數據源在時間精度(即現勢性)和數據空間范圍與數據內容方面，若不能滿足城市空間管治應用的需要，也會嚴重影響信息數據應用結果的質量。因此，城市空間管治信息的質量問題也是需要解決的基本問題。
3.1數字城市空間管治評價與決策指標體系
數字城市空間管治是一項起源于城市的更新改造活動，促進城市可持續發展的工作。從任何一項城市更新改造規劃，到更新方案實施，城市空間管治都需要依據國家的各種法規對更新項目進行空間準人審批和空間管制決策評價。從規劃控制的系統結構來看，評價對城市更新改造有著十分重要的意義。
3.1.1城市空間管治評價類型與結構
根據城市空間管治評價對象和方法的不同，城市空間管治的評價可分為三種不同的類型:
3.1.1.1現狀評價:分析和評價舊城生活和環境質量優劣程序，確定現狀綜合評定值。對現狀信息進行評價是城市更新規劃控制的起點。一方面，它可以總體上根據現狀評價的結果在整個舊區范圍內界定更新的對象，排列舊城更新的先后次序。另一方面，針對具體更新區域的不良因素進行罰分評價，為下一步制定更新目標提供充分的現狀信息。
3.1.1.2空間準人評價:針對城市發展目標，評判城市更新改造項目對現狀的改進程度，確定更新方案的綜合評定值，是確立正確的規劃目標所依靠的有力手段，它不僅可以對單一的目標進行評價，以確定它是否符合城市規劃建設、社會、經濟、環境發展的原則和舊城更新的實際需要，而且可以對多種規劃方案和目標進行比較和優選，從中選出最為合理的方案和目標。
3.1.1.3空間管制評價:評價規劃目標的實現程度，確定更新后的綜合評定值，是對于更新以后的城市形態所進行的檢測。它一方面對前一階段的規劃目標進行檢驗，另一方面為下一步的規劃控制提供新的決策信息。
其評價體系主要由兩大部分構成，即評價指標體系和評價方法體系。指標體系是整個評價程序的框架和基礎，也是建立科學的評價方法的必要前提。因此，我們有必要建立一套較為完善的城市空間管治評價指標體系，使城市空間管治的評價在內容上趨于客觀和全面，在結構上趨于系統和嚴密，使得城市空間管治的決策更為科學和合理。
3.1.2城市空間管治評價指標體系的建立
3.1.2.1影響因素分析
影響城市空間管治的因素很多，諸如國家對國土資源開發利用、耕地保護、城市更新的政策，國家的經濟實力，城市的整體結構和功能，社會對城市更新的期望值，以及更新區域的社會物質條件等等。其中，對城市空間管治最具直接影響的因素是更新區域的物質和社會狀況，城市的社會物質條件所包含的內容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設施、道路交通等，也包括社會組織、歷史文化、人文景觀、居民收人等經濟文化因素。它是更新地區城市生活質量和城市現代化的尺度和標志，也是城市更新評價指標的原始素材。
對于不同的行業、社會團體和個人來說，由于他們所處的技術領域同、社會經濟地位不同，審視的角度不一，對于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對城市空間管治的評價項目和評價標準也不盡相同。因此，需要根據國家現行的各類相關法規和規程規范，全面綜合的考慮城市空間管治的各種影響因素，建立評價指標體系。
3.1.2.2評價指標體系
前面分析了城市空間管治評價的各種主要影響因素。另外還有一些因素相對其他因素來說對城市空間管治評價的影響較小，可以不列人評價指標體系。
為此，考慮到評價指標對城市空間管治應具有直接的影響力和同一評價指標對不同的評價對象來說應有明確的可比性這兩個基本原則，我們可將指標進行合并和提煉，根據其不同內容將其分為兩大類。①空間準人評價體系;②空間管制評價體系。
評價體系均以統一標準的位置(坐標)、高程、面積三種幾何物理量作為評價指標。無縫鑲嵌于數字城市空間管治信息分類體中。圖3為空間準人評價指標體系之一—交通活動限制評價指標體系。
3.2影響數字城市空間管治信息數據質量的因素
數字城市空間管治信息數據的質量問題，實際上是伴隨著數據的采集、處理與應用過程而產生并表現出來的。根據這一過程，可以把數字城市空間管治信息數據的質量問題劃分為三個階段:第一個階段是空間管治信息數據的采集和保存;第二個階段是數字城市空間管治信息系統數據庫的建立，包括數字化、數據錄人和必要的數據轉換、數據處理;第三個階段則是在數字城市空間管治決策支持信息系統中對數據的操作、分析評價和決策。每一個階段都包含前一個階段所帶來的原有誤差，并增加了本階段所引人的新的誤差因素。因而，數據質量的影響因素可以以數據獲取和應用過程的這三個階段為線索來考查。
3.2.1數字城市空間管治數據源影響數據質量的因素
數字城市空間管治的數據源，通常包括外業測量、勘丈、調查記錄的數字化數據、圖紙、圖像和文檔材料等。數字城市空間管治數據源的質量問題，包括這些數據源的采集和生成過程中產生的誤差，如測量中由測量方法、儀器及人員操作帶來的誤差，遙感的系統誤差及干擾誤差，文檔材料在社會調查和統計時產生的誤差，地圖本身固有的誤差(包括數學基礎的展繪、編繪、清繪、制圖綜合、地圖復制以及套色誤差)，遙感解譯過程中產生的定位和分類誤差等等，以及數據源在保存過程中產生的誤差，如圖紙變形誤差等。
3.2.2數字城市空間管治決策支持數據庫建立中對數據質量產生影響的因素
根據目前的技術方法和設備條件限制，數字城市空間管治決策支持信息系統所采用的數據源，主要還是來自圖紙、外業測量和調查、統計資料。這類數據源，必須經過數字化和數據錄人以及二者之間的連接配準，也許還要經過一定的格式轉換，才能進人空間管治決策支持系統，成為數字城市空間管治決策支持信息系統數據庫中的原始數據。
這一部分數據質量問題，包括決策支持信息系統數據獲取、數字化和數據錄人以及數據格式轉換所引起的質量問題。影響這部分數據質量的因素主要在于數字化采集儀器的精度、數字化方法以及數字化操作精度、統計數據錄人中的差錯等。這類數據質量問題相對比較簡單，影響因素容易發現，可控制程度相對較高。
3.2.3數字城市空間管治分析和處理過程產生的數據質量問題
在數字城市空間管治評價和決策過程中，運用城市空間管治決策支持信息系統分析和處理，可能影響其數據質量問題的因素包括計算、拓撲、疊加。這一部分的數據質量問題，是由數字城市空間管治決策支持系統的分析和處理過程引人的問題比較復雜，影響因素較隱蔽，產生的誤差也比較難估計。
3.3數字城市空間管治信息數據質量指標確定
數據質量指標是城市空間管治數據質量控制的重要依據。根據對數據誤差來源、性質、類型和大小以及產生的原因的分析。提出數據質量控制指標確定思路。
首先，數據質量是一個相對的概念，甚至衡量數據質量的標準也會隨具體應用的特點和要求而變化。其次，數據質量本身具有不確定性，除了可度量的空間和屬性誤差外，許多質量因素是很不明顯或是很難確定的。因此，數據質量問題中，有可以減小甚至消除的誤差，也有很難檢測和控制的因素。本文研究數字城市空間管治信息的數據質量控制，先僅針對其中可度量和可控制的質量問題而言的，主要集中在數據源的信息采集、數字化處理和過程部分。數據質量不確定性另設專題研究。例如土地使用與地籍管理單項空間管治數據質量指標確定一規劃紅線測設質量指標確定如圖4所示。限于篇幅，各單項空間管治數據質量指標不再一一列出。
根據上述確定的空間管治信息質量分類指標，可將空間管治信息質量分類指標歸納統計于下表。
