時間：2023-10-08 10:11:29
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中圖分類號： TE08文獻標識碼：A 文章編號：
Realization methods and economy analysis investigate of indemnificatory housing to achieve green energy of WuXi city
Lv JianpinXu Cheng
（Wuxi Nanchang City Investment and Development Co., Ltd., WuXi 214023, China）
Abstract: Greatly developping energy-efficient buildings is an inevitable choice to promote sustainable economic and social development. Reducing building energy consumption has become an important safeguard of reducing the country's total energy consumption and the constructing of energy-saving society, and building energy-efficient buildings has become an important safeguard of reducing energy consumption. Indemnificatory housing is not only a livelihood project but also a morale project. In the construction process, doing well of energy conservation has a significant influence to green energy. How to achieve green energy indemnificatory housing, establish an evaluation system and economic analysis method of green energy is the main work of this paper.
Key words: Indemnificatory housing; Green energy; economy; Method investigate
1. 問題的提出
目前，國家、行業以及地方建筑節能設計規范均對綠色建筑有相關的規定，綠色建筑的討論也較為廣泛與充分，綠色建筑的施工也有《綠色施工導則》的指引。綠色節能住宅設計概念國內最早見于《綠色節能住宅設計》（北方工業大學學報第13 卷第1 期2001 年3 月），但是其理念僅停留在“試圖將綜合節能節地的技術手段與空間處理聯系起來, 尋求人、建筑、自然三者和諧統一的建筑設計方法”上而并未提出綠色節能的概念?！熬G色節能”應是一個經濟性的概念，即既節能又經濟，可持續發展。建筑業隨著我國的城市化而迅速發展。但建筑節能在推廣中卻舉步維艱，主要原因是對其經濟問題的認識和研究不夠。主要表現在：開發商對節能建筑的投入產出的具體數據不清楚；尤其在保障房建設中，由于資金來源比較單一，建設壓力較大，其采用的保溫系統無法真正達到建筑節能的要求和效果，造成了一定的資源浪費。我國的國情導致開發商，包括保障性住房的建設方只關心一次性基建投資而無視長期運行的能源消耗。目前為止，我國缺乏完善的建筑節能市場體系未能將節能與綠色有機權衡與統一。
2. 綠色節能建筑的定義及實現途徑權衡分析方法
綠色節能建筑是對建筑生命周期每個階段的能耗進行合理配置以達到全壽命周期能耗最低的建筑。建筑能耗的合理評估應從建筑物全壽命出發，將節能建筑設計所涉及的所有問題整合到從材料生產、設計、施工、使用、維護、資源利用、垃圾處理、拆除直至自然資源再循環的整個過程中來。節能建筑不是消極意義上的節省，而是積極意義上的能源使用效率的提高——從而實現“綠色節能”節能層面上的意義。
建筑外保溫材料品種繁多，性能各異，建造成本也相去較遠。如此，各種保溫材料構成的保溫體系的有效性、安全性、經濟性往往不能統一，在選擇時必須加以權衡，達到在保證有效性、安全性的前提下的經濟性要求。
權衡分析的目的是為了提高總體的經濟性，應從建筑整個壽命周期來加以評價。綠色節能建筑的全壽命周期成本應包括設計建造成本、維護使用成本、環境成本、社會成本以及綠色節能所帶來的正面經濟和社會效益。
權衡分析具體按以下幾個方面開展工作：
（1）建造費與維護使用費的權衡分析；
（2）建造費中各項費用之間的權衡分析；
（3）維護使用費中各項費用之間的權衡分析；
（4）節能保溫效（率）益與壽命周期成本之間的權衡分析；
從開發到節能保溫系統建造完成這段時間建造費之間的權衡分析。
在進行權衡性分析時應堅持以下原則：
（1）功能適用性準則
功能適用性是面向全壽命周期的建筑節能考量為前提。建筑功能包括基本使用功能、建筑物理性能、視覺藝術效果及室外環境性能，應方便實用、靈活可變、高效率、無冗余。
（2）技術先進性準則
技術先進性是面向全壽命周期的綠色節能為條件。全壽命周期的綠色節能強調在其全壽命周期中的每一環節采用先進的技術，從技術上保證建筑安全、可靠與高效地實現其各項功能和性能，保證建筑壽命周期全過程具有很好的節能特性。
（3）環境協調性準則
環境協調性是全壽命周期的綠色節能的關鍵因素，它主要包括節能、生態、環保、健康等內容。包括堅持能源消耗最少原則、資源最佳利用原則、環境負荷最小原則和“零損害”原則。
（4）經濟合理性準則
經濟合理性是全壽命周期的綠色節能必須考慮的因素之一，即以最低的壽命周期成本實現必要的功能，獲得豐厚的壽命周期經濟效益。所謂壽命周期成本是指整個壽命周期過程中所發生的全部費用，包括建設費用、使用維修費用、殘值及清理費用等。
本文研究涉及了一種新型高效的保溫系統，為無錫市保障性住房建筑節能達到65%的技術可行性及經濟性進行論證。
3. 經濟性分析方法探究
壽命周期是指從事物的產生至消亡的過程所經歷的時間。對建筑而言，從能源和環境的角度，其生命周期是指從材料與構件生產（含原材料的開采）、規劃與設計、建造與運輸、運行與維護直到拆除與處理（廢棄、再循環和再利用等）的全循環過程，即建筑的全壽命周期。從使用功能的角度，是指從交付使用后到其功能再也不能修復使用為止的階段性過程，即建筑的使用（功能、自然）壽命周期。另外，從結構或經濟的角度，還有結構壽命周期和經濟壽命周期。本文是從全壽命周期的視角展開研究的。
壽命周期評價是將某一產品在其壽命周期內對環境的影響進行系統的和定量的評價。國際標準化組織在總結世界先進環境管理經驗的基礎上，于1997年制定了壽命周期評價原則與框架，將產品壽命周期中對環境的影響界定為人類健康、資源利用及生態后果三個方面。
面向全壽命周期的權衡思想，經濟性研究的方法與步驟為：
（1）制訂評價指標體系：定義、釋義綠色節能的含義，構建綠色節能指標體系；
（2）建立數學分析模型：運用全壽命周期費用理論，建立起建筑經濟效益分析模型，探索綠色節能的有效途徑。
（3）實案例證：通過實際工程例證優化建筑能耗措施所帶來的壽命周期收益。
最終為無錫地區保障房建設綠色節能建造、使用、維護等提供量化的決策依據。此外，提出一種新型保溫體系，并對其保溫性能進行理論分析和試驗研究。
保障性住房既是民生工程，也是民心工程。在建設過程中，做好節能減排工作，實現綠色節能意義更加重大。本研究的特色就是將綠色節能與保障性住房建設結合起來，從建筑物全壽命出發，探索綠色節能系統效率最優。本項目提出的一種保溫系統其材料導熱系數低，從技術上極其容易實現綠色節能建筑的節能指標。
大力發展節能建筑是促進我國經濟社會可持續發展的必然選擇，降低建筑能耗是降低全國總能耗、建設節能型社會的重要保障，建設節能建筑又成了降低建筑能耗的重要保障，節能建筑不是消極意義上的節省，而是積極意義上的能源使用效率的提高。通過研究工作的開展，將綠色節能與保障性住房建設有機結合，既取得全壽命周期成本最低的經濟效益，又對建筑業可持續發展起到示范效應而產生極大的社會效益。
4. 研究試驗方法及技術路線分析
要取得應有的效果，研究方法和技術路線必須正確，可采納的研究方法與路線圖如下：
（1）綜合運用專家意見法、歌頓法、實驗法、問卷調查法等多種方法，收集各種所需的基礎數據；
（2）結合循環經濟理論，構造綠色節能指標體系。
（3）運用價值工程、全壽命周期費用理論體系，構建節能系統效率評價模型，藉以評價既有保溫系統，提出一種新型綠色節能保溫系統并進行相關的實驗研究。通過經濟性分析，設置費與使用、維護費權衡比較，選擇最佳實現途徑，做到節能與環保匹配，安全使用與節能適應，設置、使用、維護費與居住業主的意愿相一致。
上述步驟應解決的關鍵問題是：
（1）構建綠色節能指標體系；
（2）使用、維護費用的收集、統計與分析；
（3）經濟性分析數學模型的構建；
關鍵詞：節能；投資額；能耗；經濟評價
金華市位于浙江省中部，在氣候上屬于夏熱冬冷地區，年平均氣溫170C左右，夏季炎熱高溫，冬季寒冷潮濕，最冷月平均氣溫在40C左右，最熱月平均氣溫290C左右。夏季室外空氣溫度大于350C的天數約30天，最高溫度達到400C以上,最低氣溫也超過300C。冬季室溫常低于100C，日平均溫度小于50C的天數約20~30天。年均降水1300~1400毫米之間，日照年際變化明顯且季節分布不均，夏季日長且晴朗少云，冬季日短，春季云多。
隨著經濟的快速發展，全國各地居民生活水平的不斷提高，住宅建筑主要依賴空調設備維持室內舒適溫度和濕度，空調已成為居民住宅的主要調溫手段，并逐漸由1戶1臺發展到1戶多臺，空調能耗已經占建筑總能耗的55%左右，金華市也不例外。但由于建筑圍護結構隔熱性能差，空調用能效率低，能源浪費嚴重。未來金華市的空調裝機容量還會繼續增加，所以，應重視住宅節能設計，在提高室內環境舒適度的同時，盡可能減少空調裝機容量及運行能耗。
我國從上世紀80年代開始進行居住建筑節能設計。夏熱冬冷地區從2001年10月1日起執行《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》，居住建筑節能設計浙江省標準《居住建筑節能設計標準》DB33/1015-2003，2003年12月，2004年1月1日施行。公共建筑進行節能設計浙江省標準《公共建筑節能設計標準》DB33/1036-2007 ，2007年12月，2008年1月1日施行。
建筑節能的實施需要大量成熟可行的建筑技術和設計方法作為支撐。因而，這一地區建筑節能方法仍需要進一步研究和探討，本文從建筑能耗的角度分析金華市住宅節能的經濟性評價方法。
1.住宅的能耗構成及節能措施
住宅能耗受諸多因素影響。除室外熱氣候、室內空氣質量和氣候環境、建筑功能、規劃布局等外部因素以外，主要是以下的建筑因素：
圍護結構的熱傳遞量，與圍護結構傳熱系數、建筑體形系數、窗墻比等有關，其中建筑圍護結構的隔熱是影響建筑能耗的主要內在因素。在圍護結構的熱傳遞能量中，外墻圍護結構（含門窗）約占66%，樓梯間隔墻約占11%，其余占23%。因此，加強圍護結構的隔熱性能，是減少結構能耗的重要環節。
設備能耗，金華市住宅能耗主要來自夏季空調制冷，其次是冬季采暖，這些占整個建筑能耗的55%以上，說明采用高效率的空調設備是金華地區實現建筑節能的一個重要環節。同時，以上兩者是互相關聯的，若降低圍護結構的熱傳遞，也勢必將降低設備能耗。金華市夏季室內設計計算指標為：居住空間室內設計計算溫度26℃。計算換氣次數1.0次/h。冬季采暖室內設計計算指標為：居住空間室內設計計算溫度16℃；計算換氣次數1.0次/h。
為了達到節能要求，必須采取綜合節能措施：首先是規劃設計，包括選址、朝向、間距、綠化等；其次是圍護結構設計，包括體型、外墻、門窗、屋頂等，通過墻體保溫；還要提高設備效率，空調額定能效比取2.3，采暖額定能效比取1.9，減少設備能耗。
2.住宅的節能經濟分析
節能建筑會提高造價，如果把增加節能措施的支出和日常使用中由于節能降耗而減少的支出進行抵消，可以得出節能成本的動態回收期。根據動態回收期調整設計方案，從而優化建筑節能投資方案，達到住宅的低能耗和高舒適的雙贏目標。
2.1節能建筑節能投資額的識別估算
采用節能技術后，不僅建筑材料和設備的造價發生了變化，為適應新材料所需要的人工、機械、技術措施、施工組織等都需要相應的進行調整，而這些項目的調整都會導致工程造價的變化。在對一個節能建筑進行評價時，我們可以根據PKPM節能分析軟件給出的節能計算報告書看出，在節能建筑中所使用到的一些節能材料，比如膨脹聚苯板、擠塑聚苯板等等，以及它們在各個結構部分所使用的面積分布，由此可以計算出節能建筑的節能投資額。
例如某節能建筑墻體采用節能技術后的節能投資額計算：
采用節能技術后墻體構造與常規墻體的單項工程的綜合單價差價計算為
ΔP =Δ該分項工程直接工程費×（1+施工管理費費率）×（1+利潤費率）（1）
導致施工技術措施項目綜合費用的增加為
ΔM1=Δ技術措施項目直接工程費×（1+施工管理費費率）×（1+利潤費率） （2）
導致施工組織措施項目綜合費用的增加為
ΔM2=（ΔP+ΔM1）×（1+施工組織措施項目費費率） （3）
導致產生的與之相關的其他附加工作項目所增加的費用為ΔO。則在該節能技術項目的應用上導致的總節能投資額為
Ii= （ΔP×N+ΔM1+ΔM2+ΔO）×（1+規費費率）×（1+綜合稅率） （4）
由此推廣，可得到整個項目的節能投資額，假設該節能建筑所使用的節能材料數量為n，則節能投資額ΔI的估算方法如公式（5）所示：
（5）
2.2節能建筑節省能耗費用的識別估算
節能建筑在圍護結構等部分使用節能材料以后，可以對整個建筑物起到隔熱保溫的效果，可以明顯減少建筑物在使用過程中的能耗，從而節約了部分能耗費用。
2.2.1第一年節省能耗費用的計算
根據PKPM節能分析軟件，可以計算分析得出該建筑物當前的能耗狀況，其中參照建筑能耗為Q0，設計建筑能耗為QP。Q0為按照節能50%的標準進行計算的能耗結果，QP為按照實際情況計算分析得出的實際能耗量，根據參照建筑和設計建筑的能耗可以計算出該建筑節省的能耗量，計算方法如公式（6）。
節能建筑節約的能耗量Q1=2Q0-QP （6）
根據當前的能源價格，以及能源價格指數Ci變動狀況，可以估算出在今后的一年中節省的能耗費用。例如當前某能源的價格為P0/單位，能源價格指數變動狀況如下表1所示。
表1能源價格指數 單位：KWh或W
期數 0 1 2 3 4 5 ……
能源價格指數 C0 C1 C2 C3 C4 C5 ……
由P0以及表1可以計算得出該能源第一年末的價格P1，P1=C1P0/C0，從而可以算出某節能建筑第一年末節省的能耗費用A1。
（7）
以上是針對單一能耗，對于多種能耗的計算方法是在以上方法的基礎上擴展得到一般的第一年末節省能耗費用的計算方法，如公式（8）所示。
（8）
其中：P0i―某節能建筑消耗的第i種能源的現時價格；
Q0i―參照建筑消耗的第i種能源量；
Q Pi―設計建筑消耗的第i種能源量；
N―某節能建筑消耗的能源種類數（n≤2）。
2.2.2計算期內各年節省能耗費用的估算
這里需要先確定計算周期，一般的，節能建筑所選用的所有節能材料作為一個系統，以其中最短使用壽命材料的壽命作為計算期。考慮到各種節能材料在使用過程中會有一定的損耗，其節能效果肯定會越來越差，到最終失效更新。我們同時需要以所有節能材料的使用作為一個整體系統來設定一個節能建筑在使用過程中每年的損耗率。
設某節能建筑經濟分析計算期為N年，整體考慮所有使用的節能材料情況估計得出每年的損耗率大致為a，根據以上分析的數據可以計算分析在計算期內各年節省能耗費用，如表2所示。
表2各年節省能耗費用分析
期數 節約的能耗費用 能源價格指數 調整后節約的能耗費用
1 A1 C1 A1
2 A1(1-a) C2 A2
……
N A1(1-a)N-1 Cn AN
其中：
（9）
根據節能建筑的經濟分析計算期以及設定一個固定的損耗率便可以得出計算期內各年節約的能耗費用即節能收益。
3.多個節能設計方案的技術經濟評價
進行節能建筑設計時，為了取得良好的經濟效果，往往設計多個節能方案進行比較。對于多個節能設計方案，我們先把每個節能方案的節能投資、計算期以及各年的節能收益計算出來，為每個方案生成相應的現金流量圖表，然后分別計算各個節能方案的投資回收期以及凈現值（NPV）。從凈現值的意義可以得知，只有當那些凈現值大于等于0的方案才可以接受，所以需要先對各個節能方案的凈現值進行篩選，從中選取那些凈現值大于0的方案，然后再從經過篩選后留下的方案中選取最優的方案。
由于各個方案的計算期不一定一致，所以我們在評價各個方案的時候可以采用年度平均收益（費用）的方法來評價，具體就是采用（10）的公式算出每個方案的年度平均收益（AE），然后比較AE的大小即可以得出哪個方案為最優，評價的準則是選取方案中AE值最大的那個方案為最優節能設計方案。
AE=NPV(A/P，i，N)（10）
其中：AE―年度平均收益（費用）；
i―基準貼現率。
在計算各方案的凈現值（NPV）時，需要選取一個基準貼現率，因為投資具備一定的機會成本，所以筆者認為應該把消費者或開發商投資其他領域而產生的最大平均報酬率作為節能投資評價的基準貼現率，其應該大于等于同期銀行的貸款利率。
本文主要從節能建筑投資額估算、節省能耗費用估算以及對整個節能建筑的技術經濟分析三個方面來探討金華市節能建筑經濟評價的方法，該方法在實際中具備一定的實用性和合理性，對整個夏熱冬冷地區的節能建筑評價都有借鑒意義。但該方法在選取計算原始數據時，如基準貼現率、節能系統整體損耗率等，往往帶有投資者一定的主觀判斷，這在一定程度上也是不可避免的，因為投資評價本身就帶有一定的主觀價值，只要計算分析得出的結果符合投資者自身的預期，那投資便是合理的。
一、引言
近年來，我國相關市場經濟改革不斷發展下，國民經濟呈現出了較快速度的發展水平，然而由于房地產行業發展速度十分之快，在其發展過程中存在著許多不確定的因素，而這些因素也進一步導致了房地產經濟發展帶來了各種潛在的問題與危險，進一步對我國相關國民經濟發展造成了威脅，因此，必須根據房地產發展現狀做出分析，進而準確預測房地產經濟發展未來趨勢，推動房地產行業健康可持續發展。
二、我國房地產經濟發展現狀
（一）整體發展速度過快
近年來，隨著我國相關房地產經濟發展十分迅猛，同時其也在推動我國相關國民經濟發展當中起著中堅力量的作用，對我國相關經濟發展具有十分重大的意義，從房地產經濟發展來看主要是由于我國相關鄉鎮人口逐漸向城市進行大量遷移，另外，加之我國國民對于住房需求量也在短時間內不斷增大所得出的結果，而房地產經濟當中有利可尋，那么其在一定程度上就帶動了房地產行業逐漸形成產業鏈，建筑行業以及鋼鐵行業的發展等等進一步推動了房地產行業整體發展速度，房地產行業的基本發展過程是，相關企業從政府手中進行土地購置，然后進行建房以及銷售，雖然從這一過程來看看似簡單，然而其背后所涉及的企業之多，行業之廣，在整個房地產經濟開發以及建設及售出等等過程上會涉及建筑、裝修、家電等等，涉及眾多行業從而導致房地產經濟也依托著不斷發展，但是由于缺乏對于房地產市場經濟的調節以及管控，從而導致房價在近幾年當中居高不下，而面對這一問題，從我國目前來講雖然對房地產行業進行了施壓以及初步調控，但是許多一二線城市的房價仍然存在著破萬甚至更高的現象，這些都在一定程度上說明了房地產行業整體發展的速度明顯過快。
（二）提升人民生活質量
雖然我國地大物博，在土地資源上較為豐富，但是由于在我國人口基數眾多土地資源規劃上存在著不合理的現象，從而導致我國相關居民住房條件并不高，進一步嚴重地影響了我國相關國民的生活質量，而從近幾年當中城鎮化發展建設速度不斷加快來看，房地產行業經濟不斷發展為我國人民帶來了物質基礎，同時由于房地產行業對于提高相關生活水平以及生活質量具有十分重要的意義，房地產經濟發展與我國國民生存具有直接的聯系，有效解決了我國國民生活水平當中最為基本的要求。另外，在我國房地產經濟的不斷發展下，也進一步帶動了上下游產業鏈的發展，進一步為相關人群解決了就業問題，增加了相關行業發展人群的收入，房地產經濟的持續發展進一步為社會創造出了和諧穩定的環境，提高了我國人民的生活質量水平。
（三）開發投資持續性降低
在我國目前發展階段人口數量不斷增長，對于相關住房要求以及需求也在不斷增加當中，這也在一定程度上造成了相關城市房價不斷增高以及居高不下的情況，在房地產行業當中針對相關供需關系并沒有做好相對應的調節作用，在需求量以及供給量上的不正?，F象導致許多居民并不能夠正常生活，在房地產行業當中的房價過高以及不合理的供需關系進一步阻礙了房地產行業的健康可持續發展，通過從2018年至今的房地產行業發展數據可以得知，房地產開發投資正在逐漸減少，許多項目開發面積甚至出現了負增長的情況，而相對應的房地產行業上下游產業鏈也受到了影響，循環影響在一定程度上導致我國相關房地產行業開發投資持續性逐漸下降，而我國現階段針對相關房價漲幅過高以及漲幅過快等等出臺了許多對方管控措施，而這就會在一定程度上造成相關地區的房地產行業開發遭受影響，在未來的發展上房地產行業開發投資會在一定程度上逐漸降低，但是降低的幅度并不是特別大。
三、新形勢下房地產經濟發展面臨的因素分析
（一）金融因素
在許多房地產經濟發展過程當中許多企業都是通過銀行貸款的形勢來獲取資金鏈，而面對不穩定的金融市場，這就在一定程度上會為相關房地產行業經濟發展具有十分嚴重的影響，另外在房地產經濟發展以及構建過程當中還會存在許多意料之外的因素，這就要求相關企業必須具備一定的資本以及實力，否則很可能會由于金融市場政策發生變化或者出現各種不穩定的因素，如若相關企業自身實力不能夠有效保障相關房地產項目順利開發進行，那么相關企業就需要進行貸款，而這就會在很大程度上導致企業自身存在不穩定現象。
（二）市場因素
在房地產經濟發展過程當中其與相關市場具有十分密切的聯系，同時在相關結構發生變化過程當中，就會在很大程度上導致房地產經濟結構發生變化，進一步造成供需關系發生相對應的變化，那么這就會給相關房地產行業經濟發展帶來很大的影響，另外如若相關房地產市場需求量逐漸變大，那么相對應的市場價格也會升高，這就會推動相關房地產行業經濟快速發展，從而帶動周邊產業相對應的不斷發展下去，如若相關房地產市場需求量不斷減少，那么房地產經濟就會出現淡化的現象，而相關企業在房地產當中所進行投資周轉將會被遏制，市場供需關系也是影響相關經濟發展的一大重點問題之一。
（三）政策因素
在房地產行業發展過程當中，最為關鍵的一點就是國家政策發展動向，許多房地產投資企業都十分注重國家政策變動情況，而相對應的國家政策也是根據相關產業發展現實背景下來進行調控的，這就在一定程度上說明了房地產經濟發展與國家政策方向具有密不可分的聯系，就目前來看，我國相關房地產經濟政策都是在宏觀上推動房地產行業健康可持續發展，主要就是為了能夠進一步有效保障相關房地產行業市場價格以及發展狀況能夠形成良性循環長期可持續發展，政策因素在房地產行業經濟發展當中起著引導的主觀調控作用。
四、房地產經濟發展未來趨勢分析
（一）房價逐漸趨于穩定
在未來的幾年當中，由于房價快速增長從而給房地產經濟發展埋下了許多影響，同時，還給人們的正常生活帶來了一定的困擾，許多地方政府都發現了房地產經濟過快發展所帶來的問題，同時現階段我國已經開始著手對房地產經濟進行了調控，在未來的幾年當中房地產經濟可能會呈現出下降趨勢，最后趨于穩定，在政府部門的監管下，房價也會最終恢復常態。
（二）市場發展趨于成熟
中圖分類號］F74 [文獻標識碼］ B [文章編號]1002-2880（2011）11-
由美國次貸危機所引發的國際金融危機，通過各種渠道在全球蔓延，其影響之深，歷史罕見。改革開放以來，我國通過利用外資、引進技術等方式，積極參與國際分工，大力發展開放型經濟。經過30多年的發展，我國經濟已經與世界經濟融為一體。本次金融危機雖然沒有改變我國經濟的基本面與長期趨勢，但對我國經濟尤其是開放型經濟發展的影響正日益顯現。目前，全球經濟正步入后危機時代，發展環境將發生更深刻的變化。因此，探討后危機時代開放型經濟的發展策略，對全國乃至地區經濟發展具有重要的理論意義和現實意義。
一、河南省開放型經濟發展現狀
改革開放30年來，尤其是“十一五”時期，河南省深入貫徹落實科學發展觀，積極實施開放帶動主戰略，著力擴大消費需求，經濟和社會發展站在了一個新的起點上，開放型經濟實現了跨越式發展。
（一）對外貿易增長迅速
河南省一直將對外貿易作為大力發展開放型經濟的重中之重。我國加入世貿組織后，河南省堅持優化出口產品結構，積極開拓國際市場，不斷加大扶持力度，進出口貿易得以持續快速增長。2001年進出口總額僅有27.93億美元，2007年則一舉突破100億美元大關，達到128.05億美元，比2006年增加30億美元。2009年由于國際金融危機的影響總額略有下降，2010年又達歷史新高：全年進出口總額177.92億美元，比上年增長32.0%，增速比上年提高55.1個百分點。其中：出口總額105.34億美元，增長43.4%；進口總額72.57億美元，增長18.4%。機電產品出口25.77億美元，增長28.4%；高新技術產品出口6.14億美元，增長45.0%。2001—2010年，全省進出口商品總額年平均增長30.01%，其中，進口年平均增長30.15%，出口年平均增長29.91%。不斷擴大的對外貿易規模，對促進河南省產業結構調整，推動經濟較快增長發揮了重要作用。另外，在貿易規模不斷擴大的同時，進出口商品結構不斷優化，出口產品的技術含量不斷提升，機電產品和高新技術產品逐步上升。2001—2010年，工業制成品出口年增長率達32.8%。目前，全省獲得進出口經營權的企業總數突破2萬家，居全國第五位和中西部首位。
（二）利用外資實現跨越式發展
近年來，河南省始終把擴大招商引資作為實施開放帶動主戰略的突破口，利用外資的規模不斷擴大，質量和水平不斷提高。2001年實際利用外資僅有3.59億美元，2007年實際利用外資已達30.62億美元，比2001年增加了將近10倍。2010年利用外資又創新高，全年合同利用外資57.80億美元，實際利用外資62.47億美元，增長30.2%，增速比上年提高11.2個百分點。2010年引進境外資金涉及37個國家和地區，共設立外商投資企業362個，包括富士康、百事可樂、法國雅高、美國聯合包裹等一批跨國公司重大投資項目相繼落戶河南省。2010年成為河南省客商最多、簽約項目最多、合同金額最多、招商規模最大、招商成效最顯著的一年。據河南省統計局統計數據顯示，“十一五”期間，河南省利用外資突破1萬億元，超過“十一五”前的總和，在河南省投資的世界500強企業達到了68家，國內500強企業達到128家。
（三）對外經濟技術合作成效顯著
河南省對外承包工程和勞務合作開始于20世紀80年代初期，1990年，對外承包工程和勞務合作簽訂合同金額為0.25億美元，僅實現營業額0.24億美元。近年來，河南省大力實施“走出去”戰略，積極開展對外工程承包和勞務合作，各項外經業務發展迅速。到2007年，簽訂合同180項，合同金額和營業額均突破10億美元，年底在外人員2.84萬人，是1991年年底在外人員的10倍還多。2008年，河南省對外經濟技術合作多項指標均實現了快速平穩增長，全省對外承包工程勞務合作設計咨詢新簽合同額13.7億美元，增長31.8%；完成營業額12.8億美元，增長27.3%；外派勞務4.3萬人次，增長32.7%；新核準設立對外直接投資企業38家，中方協議出資金額1.88億美元，增長30%。2010年對外經濟技術合作又有新突破，全年對外承包工程、勞務合作和設計咨詢業務新簽合同額25.26億美元，比上年增長48.6%；營業額23.23億美元，增長29.8%，各項外經指標均居中西部前列。
二、河南省開放型經濟發展中存在的問題
（一）外貿依存度低，出口結構不合理
河南省進出口總額雖增長迅速，但由于基數低，目前進出口規模不是十分理想，與GDP超萬億元的總量不相稱。2009年，河南省GDP居全國第5位，占全國GDP的5.9%，而進出口貿易總額居全國第17位，僅占全國進出口貿易總額的0.6%；外貿依存度（進出口貿易額占GDP比重）不僅遠遠低于沿海發達地區和全國平均水平，在中部省份中也處于落后的位置。2009年，全國外貿依存度達到了56.27%，中部六省外貿依存度平均值為10.24%，而河南省僅5.1%。由于出口規模小，外貿依存度低，故出口對河南省經濟增長的拉動作用十分有限。與此同時，河南省的出口產品結構仍處于較低的層次，初級產品和低附加值產品比重過大，工業制成品特別是高新技術產品出口比例過低，缺乏高技術含量、高附加值、高價格的商品，企業核心競爭力較弱。因此，河南省的出口商品結構不甚合理，亟須轉變外貿增長方式，更好地發揮外經貿對經濟增長的拉動作用。
（二）外資依存度低，利用外資規模較小、質量不高
河南省吸引、利用外資的能力較弱，外資依存度低。2009年河南省外資依存度為1.96%，低于全國（2.29%）的平均水平。從利用外資規模分析，河南省利用外資規模遠小于沿海發達省市，在中部地區也處于落后位置。2009年河南省實際利用外資47.99億美元，占全國的比重僅為5.33%。從利用外資結構分析，河南省外資項目產業結構、布局結構不合理，“短平快”的一般項目和資源消耗類項目多，而技術含量高、產業關聯度大、配套能力強的項目少；小規模的制造業項目多，而服務業特別是現代服務業、農業等項目少；來投資的中小企業多，國際大財團、世界500強企業相對較少；香港、臺灣以及亞洲其他國家（地區）的投資多，歐美發達國家相對較少。從引資方式分析，河南省僅僅以增加優惠政策作為吸引外資的主要手段。如果與中部其他省份比較的話，河南省存在明顯的差距。
（三）“走出去”尚處于起步階段
整體而言，我國“走出去”相對于“引進來”來說，差距比較大，發展不協調，河南省也不例外。根據最新的指標統計，河南省“走出去”的貿易額雖在中部六省處于領先地位，但與沿海地區相比差距較大。2009年，實際對外直接投資在國內居第12位，僅占全國的0.57%。對外承包工程和直接投資主要集中在亞洲、大洋洲和非洲，到歐美發達國家的比較少。在對外承包工程領域，河南省多數企業目前尚不具備承攬總承包項目的能力，大部分企業在資金、人才和有效的激勵機制等方面都比較缺乏；在勞務輸出方面，河南省外派勞務結構單一、層次較低，主要是技術含量低、報酬少的低層次簡單勞動，技術型人才輸出較少。
三、促進河南省開放型經濟發展的對策建議
開放型經濟發展對河南省未來的發展具有十分重要的意義。鑒于目前存在的問題，應從樹立目標、加強立法執法、強化制度建設、強化政府公共服務等方面入手，完善政府的外貿宏觀管理和產業引導，為開放型經濟發展創造更好的條件。同時，根據開放型經濟模式的規律，促進河南省對外貿易、利用外資和對外經濟技術合作的共同發展。
（一）對外貿易方面
1.優化出口商品結構，提高出口商品競爭力
要加大對傳統勞動密集型產業的技術改造，提高其產品質量和檔次，逐步擴大其市場份額；要集中力量培育高新技術產業，加大高新技術產品出口，特別是河南省具有競爭力的制藥、生命科學、化工和制冷設備的出口，加大其研發投入，逐步形成具有知識產權的專利技術；要大力扶持和培育能夠參與國際市場競爭的骨干企業和龍頭產品，把競爭優勢從產品的價格優勢轉換成質量和品牌優勢。
2.大力發展加工貿易，促進加工貿易轉型升級
充分發揮河南省土地、勞動力成本低廉的優勢，鼓勵地方政府創造條件，優化加工貿易環境，在政策、資金、技術等方面支持民營經濟從事加工貿易業務，積極建立民營企業發展加工貿易的激勵機制，不斷推進加工貿易的規模化經營。促進加工貿易轉型升級要重點考慮對河南省的產業、企業、產品以及產品內部工序的帶動、輻射和擴散情況，鼓勵中小民營企業參與加工貿易和全球采購體系，推動加工貿易由加工制造為主向采購、加工制造、分銷服務、售后服務以及研發、信息資訊為一體的方向轉型。
3.轉變外貿增長方式，深化外貿體制改革
轉變對外貿易增長方式首先要加快科技興貿政策各項措施的落實，加大對新產品研發和營銷的支持，提高產品的科技含量，扶持出口名牌發展，提高出口產品附加值、避免出口產品量增價跌導致貿易戰，提高企業的國際競爭力；其次要加大政策引導力度，通過財政政策、稅收政策和信貸政策的引導，逐步減少高耗能、高污染、低附加值產品的出口，由低效益、低附加值的數量型增長，向高效益、高附加值的出口戰略轉變，特別要注重提高企業的創新能力和營銷能力，加快出口商品結構的調整。深化外貿體制改革，要進一步促進外經貿主體多元化，積極培育大型外貿骨干企業，擴大民營企業進出口經營權實施范圍，為中小企業和非公有制企業出口提供服務，進一步擴大企業自營進出口。
（二）利用外資方面
1.不斷拓展外資利用新方式，實施多元化引資戰略
以引進外商直接投資為主導，多渠道吸引間接投資。河南省可考慮適當增加利用國際商業貸款；選擇一些有條件的大型企業，利用發行企業債券的方式加速推進國際債券融資；大膽嘗試通過美國納斯達克、倫敦技術板、新加坡和香港創業板等國際資本市場進行境外融資。實施多元化引資戰略，要在加強從我國港澳臺地區及近鄰新加坡等引資的同時，重點加大吸收北美、西歐等發達國家投資的力度。同時，要積極采用國際通行的各種有效方式利用外資，鼓勵國有企業采用出售經營權、股權合資、合作、兼并、租賃等多種方式利用外資，積極采用BOT、TOT等國際通用的招商方式，進行外商投資股份有限公司、外商投資特許權項目以及利用運營權或收益權對外引資試點，使更多外商直接投資河南省。
2.調整外資結構，增強經濟增長貢獻
充分利用國際擴大開放的政策，搶抓機遇，在繼續擴大利用外資規模的基礎上，更加注重提高利用外資的質量。針對河南省豐富的農業資源，應該采用積極有效的措施，擴大農業對外合作的領域，爭取在農業利用外資上邁出實質性的步伐，采取BOT、交鑰匙等方式提高外資在基礎設施投資的比重，優化外資投資結構，有針對性地加大歐美海外市場的宣傳，擴大河南省的外資來源渠道，優化外資來源結構。在大力引進資本的同時，要善于引進技術、管理和高素質人才等先進生產要素，注重在引進中消化、吸收和創新，形成核心競爭力。繼續加大引進外商投資研發中心，使外商投資由生產制造向研發、設計和銷售延伸，不斷提高外商直接投資的供給效應，增強對經濟增長的貢獻。
3.完善政策體系，加強配套服務
結合國家支持中部崛起的政策措施，借鑒沿海地區的發展實踐和經驗，以外資并購、國外企業設立研發機構、跨國公司設立地區總部、外商投資高新技術產業、開發區建設發展等為重點，制定和完善相關的配套政策，增強區域吸引力。實行部門聯動，建立由投資、商務、海關、工商、稅務、資源、土地等部門參加的重大外資項目和戰略投資協調機制，對外資進入的各個環節提供便利化服務，及時解決項目征地征遷、安置補償、涉農關系、配套工程建設以及商務談判中涉及的有關問題，推動項目高效建設。建立健全外商投資服務、投訴機構，強化投資后服務和保障職能。加強政府部門與外商投資企業的聯系與交流，解決企業生產運行中遇到的突出問題。
（三）對外經濟技術合作方面
1.完善政府職能，為企業“走出去”創造一個良好的環境
為鼓勵和支持企業走出國門投資，首先，政府部門要簡化一些不必要的手續，為“走出去”的企業提供政策支持和保障。對“走出去”投資辦廠，開展經貿活動必須加強管理和行業協調，避免本地企業在海外同一市場重復投資、廉價傾銷、惡性競爭；其次，要加強對境外投資企業的信息服務，借鑒國外的經驗，設立獨立的對外投資研究信息咨詢中心。該中心應在商務部、駐外商參處、中國貿促會及進出口商會的指導、配合、協調下，專門收集、散發對外投資所需的各種信息，為對外投資提供咨詢服務，指導制定投資計劃及投資合同，協助編制對外投資立項建議書及可行性研究報告等。
2.完善社會服務體系，進一步拓寬“走出去”領域
加大政策和金融扶持力度，重點扶持能彌補河南省內資源相對不足的境外開發類項目，能帶動省內技術、產品、設備等出口和勞務輸出的境外生產型和基礎設施項目，能提高企業國際競爭力、加快開拓國際市場的境外企業收購和兼并項目。拓寬“走出去”領域，不僅鼓勵產品和資金“走出去”，技術、設備和人才都要“走出去”，使得出口貿易、對外投資、技術轉讓、對外援助、對外承包工程和勞務合作等各種“走出去”途徑齊頭并進，特別重點加強高新技術產品、大型成套設備的“走出去”。
3.加強對外勞務合作，進一步發揮人力資源優勢
應充分利用河南省勞動力資源豐富優勢，通過境外推介活動、同海外公司聯合，積極培育一批勞務品牌，擴大勞務輸出規模。有計劃地組織經營公司開拓勞務合作市場，積極培育壯大“新鄉海員”等勞務品牌，進一步擴大勞務輸出規模。加強外派勞務人員培訓，積極推進經營公司與大專院校、大型生產企業集團的聯合與合作，改善勞務人員結構，提高勞務人員素質，建立外派勞務專業基地，促進外派勞務結構向高層次轉變。進一步開展對外工程承包、勞務合作，同時不斷改善國際承包業的產業組織結構，推動河南省工程承包企業與國內外企業的橫向聯合、跨國兼并，擴大國際化經營規模，實現優勢互補。
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中圖分類號：F276．1
文獻標識碼：A
文章編號：1002―2848―2007(01)－0108―06
一、前 言
在經濟數據的傳統定量分析中，所分析的數據對象具有這樣的特征，即數據要么是時間序列數據，要么是橫截面數據。而實際中獲得的許多經濟數據，往往是在時間序列上取多個截面，再在這些截面上同時選取樣本觀測值所構成的樣本數據。計量經濟學中稱這樣的數據為“平行數據”(Panel Da―ta)，也被翻譯成“面板數據”，或“縱向數據”(longitudinal data)。20多年來，許多學者研究分析了面板數據。事實上，關于面板數據的研究是計量經濟學理論方法的重要發展之一，它在解決數據樣本容量不足、估計難以度量的因素對經濟指標的影響，以及區分經濟變量的作用等方面，具有突出優點。但是，研究面板數據的計量模型，以線性結構描述變量之間的因果關系，且模型太過于依賴諸多的假設條件，使得方法的應用具有一定的局限性。為了彌補面板數據的計量模型分析方法及其它統計分析方法的缺陷，本文基于經濟數據的函數性特征，介紹一種從函數視角對經濟數據進行分析的全新方法一函數性數據分析(Functional Data Analysis，FDA)。
函數性數據分析的概念，始見于加拿大統計學家J．O．Ramsay和C．J．Dalzell于1991年發表的論文《函數性數據分析的一些工具》。6年后，J．O．Ramsay和B．w．Silverman(1997)將對函數性數據進行統計分析的已有理論和方法，總結在《函數性數據分析》一書中。但這本書偏重方法的理論介紹和數學推導，不利于統計基礎薄弱者使用。經過5年的努力，J．O．Ramsay和B．w．Silverman研究了一些函數性數據案例，并將其具體的分析過程編入他們于2002年出版的專著中。雖然國外在這方面已經做了許多研究，也取得了許多有價值的結果，但是有關函數性數據的研究依然處于起步階段，還有很多問題需要研究或進一步完善。另外，從方法應用的具體領域來看，很少涉及對經濟函數性數據的分析。就目前研究文獻來看，我國在此方面的研究尚是一片空白。
為填補我國在這方面研究的空白，本文從思想、方法等方面，對函數性數據分析進行系統介紹，并通過編寫計算機程序，率先利用該方法分析實際的經濟函數性數據。本文共分六部分，以下內容的安排為：數據的函數性特征及經濟函數性數據實例、從數據的函數性視角研究數據的意義、函數性數據分析的目標和步驟、函數性數據分析方法的經濟應用，最后一部分是本文的結論。
二、數據的函數性特征及經濟函數性數據實例
一般地說，多元數據分析(Multivariate Data A-nalysis，MDA)處理的對象，是刻畫所研究問題的多個統計指標(變量)在多次觀察中呈現出的數據，樣本數據具有離散且有限的特征。但是，現代的數據收集技術所收集的信息，不但包括傳統統計方法所處理的數據，還包括具有函數形式的過程所產生的數據，例如，數據自動收集系統等，稱具有這種特征的數據為函數性數據。
函數性數據的表現形式多種多樣，但就其本質來說，它們由函數構成。這些函數的幾何圖形可能是光滑的曲線(如人體在成年前的身體高度變化等)，也可能是不光滑的曲線(如股票綜合指數等)。許多研究領域的樣本資料往往表現為函數形式，如考古學家挖掘的骨塊的形狀、按時間記錄的經濟數據、手寫時筆尖的運動軌跡、溫度的變化等。函數性數據分析(Functional Data Analysis，FDA)的基本原理是把觀測到的數據函數看作一個整體，而不僅僅是一串數字。函數指的是數據的內在結構，而不是它們直觀的外在表現形式。
實際中，之所以要從函數的視角對數據進行分析，是因為：(1)實際中，獲得數據的方式和技術日新月異、多種多樣，例如，越來越多的研究者可以通過數據的自動收集系統獲得大量的數據信息。更重要的是，原本用于工程技術分析的修勻(smoothing)和插值(interpolation)技術，可以由有限組的觀測數據產生出相應的函數表示。(2)盡管只有有限次的觀測數據可供利用，但有一些建模問題，將其納入到函數版本下進行考慮，會使分析更加全面、深刻。(3)在有些情況下，如果想利用有限組的數據估計函數或其導數，則分析從本質上來看就具有函數性的特征。(4)將平滑性引入到一個函數過程所產生的多元數據的處理中，對分析具有重要的意義。
在經濟分析中，融合時間序列和橫截面兩者的數據很常見，例如，多個國家、地區、行業或企業的多年的年度經濟總量、多家商業銀行歷年的資本結構、能源(如電力、煤炭、石油等)多年按月的消耗量、不同時間上多個省市的失業數據等。這些經濟數據往往呈現函數性特征，即每個個體對應著一個函數或曲線。在對經濟函數性數據進行分析時，將觀測到的數據(函數)看作一個整體，而不是個體觀測值的順序排列，這是函數性數據分析不同于傳統統計分析之根本所在。例如，表1是工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行1995年到2004年期間的資產收益率(ROA)數據。
利用基于MATLAB編寫的程序，對數據進行平滑處理(smoothing)，并繪出四家國有銀行的資產收益率(ROA)的修勻曲線(見圖1)。由曲線圖可以看出，每個個體(銀行)對應著一條曲線(其數學表達式為函數)，這是將多家銀行的歷年ROA數據記錄看作函數的根本理由，也是函數性數據分析的出發點。
三、從數據的函數性視角研究數據的意義
從函數的視角，對具有函數特征的經濟數據進行研究，會挖掘出更多的信息。例如，對函數性數據的平滑曲線展示，不但能夠診斷出擬合數據的可能數學模型，還能夠通過對光滑曲線求一階、或更高階的導數，來進一步探索數據的個體(橫截面)差異和動態變化規律。
圖2是四家銀行資產收益率的速度(一階導數)曲線，觀察發現：在1995年至2004年期間，農業
銀行、中國銀行及建設銀行的資產收益率的變化率，呈現出較強的周期性，其中尤以建設銀行的表現最為突出。加速度曲線圖顯示，四家銀行資產收益率的變化率的波動狀況不相同，轉折變化的時間差異也較大。這些情況一定程度表明，各家銀行的內部管理與經營機制，對市場信息的反應快慢程度各不相同。
四、函數性數據分析的目標和步驟
函數性數據分析的目標與傳統統計學分析的目標基本一樣，具體情況如下：
(一)以對進一步分析有利的方法來描述數據；
(二)為突出不同特征而對數據進行展示；
(三)研究數據類型的重要來源和數據之間的變化；
(四)利用輸入(自變量信息)來解釋輸出(因變量)的變化情況；
(五)對兩組或更多的某種類型的變量數據進行比較分析。
典型的FDA主要包括以下步驟：
第一步，原始數據的收集、整理和組織。假設我們考慮的自變量是一維的，記為t，一個的函數僅在離散抽樣值 處被觀測，而且這些ti可能等間隔分布，也可能不是。在函數性數據分析中，將這些離散的觀測值看作一個整體。
第二步，將離散數據轉換為函數形式。這是利用各次觀察的原始數據定義出一個函數x(t)，它在某一區間上所有t處的值都被估算了出來。解決這個問題的基本方法是選定一組基函數 (t)，k=O，…，K，并用基函數的線性組合給出函數x(t)的估計
第三步，多種形式的初步展示與概括統計量。概括統計量包括均值和方差函數、協方差與相關函數、交叉協方差(cross―covafiance)與交叉相關(cross―correlation)函數等。
第四步，為了使每一條曲線的顯著特征都在大體相同的自變量處(如月份、年份等)顯現出來，可能需要對函數進行排齊(regigtration)，其目的是能夠區別對待垂直方向的振幅變化與水平方向的相變化。
第五步，對排齊后的函數數據進行探索性分析，如函數性主成份分析(FPCA)、函數性典型相關份析(FCCA)等。
第六步，建立模型。建立的模型可能是函數性線性模型，也可能是微分方程。
第七步，模型估計。
五、函數性數據分析方法的經濟應用
為了說明函數性數據分析方法的具體應用，同時出于使所繪圖形簡單明了，本文再次利用四家國有銀行的數據，對資產收益率進行更深入的分析。雖然此實例中個體數少，但并不妨礙對方法應用的系統描述與理解。
在對實際問題的經濟數據進行分析時，通常需要依照研究的目標編寫計算機程序。就目前的研究現狀來看，基于MATLAB或SPLUS等編寫的程序，如繪圖或綜合計算函數等，完全可以滿足分析的需要。本文首先基于MATLAB編寫程序，然后對四家國有銀行的資產收益率數據進行分析。
關于四家銀行資產收益率數據的函數(曲線)展示與初步分析，本文在前面已進行了描述，具體結果見圖1和圖2。概括資產收益率特征的統計量(均值函數和標準差函數)的曲線見圖3。
為了進一步探討典型函數所呈現的特征，本文利用函數性主成份分析，對四家銀行的資產收益率數據進行分析。一般來說，在函數性數據分析中，與多元統計中的某個主成份的權向量相對應的是主成份權函數(principal component weight function)，記為 ，其中t在一個區間 中變化。第i個樣品(個體) 的主成份得分值為 ，第一主成份就是在 的約束條件下，尋求使主成份得分 的方差達到最大的權函數 ，即它是下面數學模型的最優解： 類似地，可以求得第j個主成份，其權函數毛(t)是下面數學模型的解：
為了得到光滑的主成份，一種方法是對由上述方法求出的主成份進行修勻，另一種方法是將修勻處理過程，融入到主成份的求解過程中。具體作法是將描述主成份曲線波動程度的粗糙因子納入到約柬條件中，形成帶懲罰的約束條件。利用粗糙懲罰法求第j個主成份的數學模型是其中 稱為修勻參數，用它可對粗糙懲罰項進行調整。
利用上述方法和基于MATLAB編寫的程序，對四家銀行進行函數性主成份分析(FPCA)。具體結果見圖4。第一個主成份(PCI)的解釋能力為85．5％，第二個主成份(Pc2)的解釋能力為13．1％，前兩個主成份的綜合解釋能力為98．6％。
為了清晰地顯示主成份，并進行有意義的解釋，在同一圖中繪出三條曲線，一條是整體均值曲線，另兩條是對均值曲線分別加上和減去主成份的一個適當倍數而形成的曲線，具體結果見圖5(本文所選的倍數是0．12)。以上所述的三條曲線分別對應著圖5中的實心曲線、‘+’曲線和‘*’曲線。第一個主成份反映了資產收益率(ROA)的一般變化，尤其反映了資產收益率的“兩頭”變化情況(1999年以前和2003年以后)。第二個主成份反映了資產收益率(ROA)的中段變化。
六、結論
在經濟實踐中，越來越多的領域所得到的樣本觀察資料是曲線或圖像，即函數性數據。因此，對這種類型的經濟數據進行統計分析和描述，具有重要的現實意義。因篇幅所限，還有一些函數性數據的分析方法未予以介紹，如函數性方差分析、函數線性模型、函數性典型相關分析以及描述動態性的微分方程等。由于本文的主要目的，是通過對函數性數據分析方法和具體應用的介紹，傳述對數據進行分析的新思想，而不只是方法技術本身。因此，缺少的方法并不影響對思想的闡述。
房地產作為一個新興的產業，已經成為我國經濟的支柱產業之一，是各種權益在土地、建筑物及固著在土地、建筑物上的實現。隨著我國市場經濟體制的不斷完善，房地產業這個經濟體已經帶動了如家電、建材、冶金等相關行業的發展，形成了一個支撐宏觀經濟快速發展的重要產業群體，構成了國民收入的主要來源之一。所以，房地產業的發展對宏觀經濟穩定與發展具有極端重要性。那么，在這樣的背景下，房地產行業經濟如何平穩著陸，又有哪些風險？
從2010年至今，中央政府一直堅持著對房地產的調控，從政府連續出臺的“四大框架性文件”即“國十一條”、“國十條”、“新國五條”和“國八條”以及“五大調控工具”即土地、融資、開發、市場和稅收的同時運用可以看出，中央政府對房地產的重視。目前的主要問題是政府近期對房地產業采取怎樣的一系列調控措施，如何處理好以下幾個關系：一、把握合理需求與投機需求的關系；二、局部與全局的關系；三、房地產與其他產業的調控關系。業內人士認為2014年“兩會”的召開并沒有讓國家對房地產調控的力度降低。因此，如何為房地產行業的健康發展提供良好的環境是解決資本市場、土地市場的首要問題，從根源上創造有利因素促使房地產業的健康科學發展。在今年年初召開的“兩會”更進一步印證了這個觀點。
所以，房地產的開發項目雖有著不小的風險，如對房地產業管理控制不合理，將有可能在市場經濟中產生負面的影響，但同樣也存在很大的機遇，為國家社會解決居民住房問題提供條件，為民眾提供更多可供選擇的住房，以及房地產開發商通過項目的成功開發獲得社會贊譽和豐厚回報。
近年來，Z市的房地產在該市經濟高速發展過程中也取得了迅猛發展，如：價格日趨合理，規模日益擴大，市場日趨成熟，購房群體日益擴大，但是Z市房地產市場發展過程中也存在著一定的問題，比如房地產項目開發過于集中，樓盤樓間距過小，樓盤周邊環境吵雜，價格上漲幅度過大等，存在的問題主要表現為：
（1）價格上漲幅度過大。Z市的房地產發展過程中，由于政府從利益的角度出發，出售給房地產商的土地價格逐年上漲，且開發商項目利潤逐年加大，這就導致了房價不僅成本加大，房價也持續走高。近三年時間，市區中心地段房價基本上漲了一倍。
（2）項目開發過于集中。根據數據分析，Z市房地產市場目前存在的一大問題是項目開發過于集中，在市區中心地段新開發樓盤扎堆，道路配套設施尚不完善，人流過大，生活、休閑場所太過擁擠，居民生活受到不小影響。
（3）樓盤周邊環境過于吵雜。Z市的房地產市場發展過程中，由于居民為方便生活工作，普遍選擇市區中心地段購房，而市區又是各種商戶云集，車水馬龍的地方，導致市區樓盤周邊環境較差，居民居住如同處于鬧市，白天黑夜都不得安寧。
從市場需求來看，隨著我國經濟社會的全面發展，各地區新城鎮的快速發展，人民生活水準不斷提升，人們對品牌大型樓盤的喜愛程度正在加強，加上Z市未來發展前景，使得區域內房產成為市場追捧的熱點。Z市在大型品牌樓盤的補充、居民自住舒適度、業主投資增值等多方面將得到肯定，能夠滿足人們多元化需求。
從Z市范圍來看，項目高起點、高標準建設高端大氣上檔次的大型住宅小區，融入天人合一的休閑理念及地方特色文化，一改廣東省縣級城市建設房地產小規模輕品牌的實際問題，項目以全國知名品牌為主，對解決中國的住房問題具有相當明顯的前瞻性優勢，其優勢在于分散人口居住，發揮市郊優勢，降低居民生活成本、拉動當地經濟內需、增加政府財政稅收、提高就業率等。
根據Z市房地產市場相關數據顯示，中高檔房產產品對于Z市居民及周邊城市有購買欲望的人來說，是絕無僅有的居家住所、遠景投資、養老休閑的項目?？梢?，該類型的項目在當地房地產市場發展中占有重要地位。
本文探討Z市房地產行業的發展現狀，對當地的經濟發展起到了一定的推動作用。Z市原有的經濟是以發展當地農副產品和旅游業為主，項目的開發引進在一定程度上擴大了“軟投資”，除了打造自有品牌還吸引合作、合資甚至外資模式，對產品開發進行內涵式發展，提高了經濟的廣度和深度，采用科學手段，環保、低碳模式，提倡原生態居住環境，把房地產開發與當地農副產品相結合為企業帶來多渠道、全方位的發展形勢。隨著住房質量的提高，餐飲業、娛樂業也相應跟進。由此可見，該項目在經濟的一系列產業鏈中起到了決定性的作用，為Z市的經濟發展帶來了客觀的前景和效果。
經濟全球化大背景下,世界各國經濟聯系日益緊密,經濟周期協同性和同步性程度不斷提升。Frankel和Rose通過回歸模型實證研究表明,工業化國家經濟周期協同性不斷增強。.[1]Kose等認為自20世紀80年代以來,世界各國經濟周期的協同性呈現下降態勢,但發達國家經濟周期的協同性水平有所上升。.[2]21 歐元區的成立使得最優貨幣區域理論(optimum currency area theory)變為現實。近年來對歐元區經濟周期協同性的研究文獻不斷增多,主要側重研究新加入成員國與原有成員國經濟周期協同性問題、歐元區對成員國經濟周期協同性的影響。Savva等通過月度工業產出數據檢驗新舊歐盟成員國經濟周期的協同性發現,新加入成員國與原有成員國經濟周期協同性顯著提高。.[3]Darvas Z.等則認為斯洛文尼亞、匈牙利和波蘭與原有成員國的經濟周期協同性程度較高,其他新加入國家經濟周期協同性較低,甚至不存在協同性。.[4]歐元區對成員國經濟周期影響方面,多數研究表明歐元區有助于提升成員國經濟周期一致性和同步性.[5],但也有實證研究認為,歐元區對歐洲經濟周期協同性影響不大.[6]15,而且進一步加劇了核心成員國與邊緣國家的經濟周期差異性和不平衡性.[7]。
早期經濟周期協同性研究主要是圍繞發達國家展開的,但是近年來,尤其是全球金融危機以來,有關新興經濟體與發達國家經濟增長“脫鉤”(decoupling)問題的提出,促進了發達國家與發展中國家經濟周期協同性研究文獻的增多。Kose 等研究認為,沒有充足的理由證明全球經濟周期的趨同性,但是發達國家之間以及發展中國家之間的經濟周期協同性較為顯著,發達國家以及發展中國家經濟周期的協同性并不高。.[2]20Walti Sebastien研究認為,發展中國家與發達國家的經濟周期協同性并沒有下降,反而進一步上升,只要全球化沒有止步,全球經濟周期的協同性就不會出現系統性下降。.[8]14Chan和Khong則認為亞太地區經濟增長與日本經濟增長的協同性要高于與美國經濟協同性程度。.[9]
中國與國際經濟周期協同性研究較少,Kose、Fidrmuc等均認為中國與發達國家或者OECD國家經濟周期協同性較低,這進一步支撐了新興經濟體脫鉤的觀點。.[2]27,[10]然而,Walti Sebastien卻認為中國與發達國家經濟周期協同性沒有下降,而是呈現進一步上升態勢。.[8]13賀書鋒和郭羽誕考察了1960—2007年中國與27個主要貿易國的經濟周期一致性認為,中國與發展中國家經濟周期協同性在增強,而與發達國家經濟周期協同性在下降。.[11]
總體看,當前對于經濟周期協同性研究依然存在一定分歧和爭論,這可能與所使用的數據樣本、計量方法有關系,不過經濟周期協同性本身作為國際宏觀調控政策以及最優貨幣區域理論的基礎,日益得到重視。
二、經濟周期協同檢驗方法概述
經濟周期協同性檢驗就是衡量不同國家、地區經濟波動的一致性和同步性。目前,經濟周期協同性檢驗主要方法有相關系數檢驗法、因子模型檢驗法以及Mink指標法。
中國石油大學學報(社會科學版)2013年8月
第29卷第4期袁吉偉:中國與世界經濟周期協同性研究
相關系數檢驗法就是計算兩個國家、地區或者經濟團體經濟周期的相關系數,為進一步反映趨勢變化,也可以將樣本數據劃分為若干個子樣本,或者計算滾動相關系數(rolling correlation),這是檢驗經濟周期協同性最早也是最常用的方法。隨著計量模型的發展,向量自回歸模型(VAR)、結構性向量自回歸模型逐步納入相關系數法中,主要用于提取能夠反映經濟周期變化的各種沖擊因素。相關系數法的缺點在于其與樣本本身有很大關系,不同的樣本區間可能產生不同的相關系數。滾動相關系數雖然不用人為劃分子樣本,但需要設定移動窗口(moving window),而不同移動窗口可能產生不同的結論。同時,相關系數還可能混淆經濟周期的協同性和振幅(amplitude)。
動態因子模型(dynamic factor model)近年來開始逐步應用于衡量經濟周期的協同性。其原理是將實際經濟增速分解為系統性影響因子及各國非系統性影響因子,然后判別不同因子對實際經濟增速的解釋能力,進而評價不同國家或地區經濟周期的協同性。Kose、Sybille Lehwald等分別利用動態因子模型研究了世界以及歐洲經濟周期協同性問題。.[2]57,[7]710動態因子模型的優勢在于其應用靈活,不用假定參照經濟周期(reference business cycle),能夠同時計量多個指標間的同步性問題,但是其建模過程涉及模型識別問題。
Mink指標法是Mink等在2007年提出的衡量經濟周期協同性和相似性的非參數法。.[6]3該方法已在多篇研究經濟周期協同性的學術文章里得到應用。假定用于計量經濟周期協同性的樣本的t時期參照產出缺口為gr(t),那么樣本數據經濟周期協同性公式為:
目前經濟周期協同性研究尚無統一方法,不同方法各有利弊。本文采用滾動相關系數法以及Mink指標法檢驗中國與世界經濟周期協同性關系。
三、中國與世界經濟周期協同性定量分析
(一)數據分析及處理
本文主要采用Mink等提出的經濟周期協同性非參數檢驗方法研究中國與世界經濟同期協同性問題。.[6]1研究經濟周期協同性首先需要選取衡量經濟周期的指標,常用的經濟指標包括月度工業產出、季度GDP和年度GDP。由于工業產出僅是整體產出的一部分,可能無法完全代表經濟周期變動,世界GDP又缺少季度統計數據,因而本文采用1980—2011年全世界GDP數據,共32個數據樣本,并進一步將全世界GDP數據分拆為發達國家GDP數據和發展中國家GDP數據,數據來源于世界銀行經濟發展數據庫。
本文主要采用GDP缺口衡量經濟周期。為此,首先,將名義GDP通過GDP平減指數轉化為實際GDP;其次,采用HP濾波方法,分離出GDP的趨勢項和周期項;最后,產出缺口表達為(實際GDP-GDP趨勢項)/GDP趨勢項。
從處理后的樣本數據看,中國以及世界產出缺口在1983年、2000年以及2009年,這3年均處于負值區域,經濟處于回落或者衰退的狀態。這3個主要時點分別對應著第二次石油危機、亞洲金融危機和互聯網泡沫危機以及全球金融危機,表明全球主要經濟危機事件對中國及世界經濟都產生了負面沖擊。
從樣本數據統計描述看,全世界、發達國家以及發展中國家的產出缺口平均值均為負值,只有中國為正值,表明中國在樣本期間經濟增速較快;波動性方面,發展中國家產出缺口波動性最大,而中國產出缺口的波動性最小,見表1。
(二)定量分析
1.相關系數法檢驗結果分析
通過對樣本數據計算相關系數可以看到,中國與發達國家的經濟周期協同性最高,其產出缺口的相關系數為03191,與世界經濟的相關系數為01474,與發展中國家的經濟周期協同性最低,其相關系數僅為00630。
為了進一步觀察中國與世界經濟周期協同性的動態變化,本文以5年期移動窗口為基準,進一步計算滾動相關系數。從動態趨勢看,中國與世界經濟周期的相關關系波動較大,在不同時期呈現不同協同性。1984—1994年,中國與世界經濟周期的協同性不穩定,波動較大,中國與發達國家經濟周期的協同性要大于其與世界及發展中國家的經濟周期協同性。1994—2004年,中國與世界經濟周期的協同性保持較大穩定性,呈現較高的正向關系;與發展中國家經濟周期的協調性大于與世界及發達國家經濟周期的協同性。2004年至今,中國與世界經濟周期協同性又呈現一定波動性,但是整體呈現正向關系,同時與世界、發達國家、發展中國家經濟周期的協同性程度趨于一致,見圖1。
圖1中國與世界經濟周期滾動相關系數趨勢
由圖1可見,中國與世界經濟周期的協同性存在較大的時變性,同時與發達國家、發展中國家的協同性差異趨于縮小;1995年以來,中國與世界經濟周期協同性總體呈現較高的正向關系。
2. Mink指標法結果分析
本文運用Mink指標非參數法進一步分析中國與世界經濟周期的協同性問題。根據式(2)計算并經過濾波后得到趨勢項。從圖2可以看到,中國與世界經濟周期協同性呈現了較大的變化。
第一,中國與發展中國家的經濟周期協同性的波動性最大,最大值達到了074,最小值達到了-052。中國與發展中國家經濟周期協同性呈現了明顯的三個階段變化:第一階段為1980—1988年,這一時期兩者經濟周期協同性出現了顯著的下滑態勢;第二階段為1988—2002年,中國與發展中國家的經濟周期協同性處于一個較快的上升周期;第三階段為2003年至今,中國與發展中國家經濟周期的協同性呈現下滑態勢,但依然呈現正相關關系。
圖2中國與世界經濟周期協同性趨勢
第二,中國與發達國家經濟周期協同性呈現上升態勢,也呈現三個明顯的階段:第一階段為1980—1990年,這一時期
中圖分類號：F832.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
世界銀行為各發展中國家的金融開發公司編了一本指導其進行項目經濟評價的小冊子，他們稱之為“藍皮書”，以后有對此小冊子進行了充實完善，并定名為“DFC”項目財務評價和經濟收益率計算導則，“導則”內容應能正式反映該行觀點，并可以此更清楚了解該行評價方法的一些特點，現簡單介紹如下：
一、財務分析
世行項目評價方法也可以分為兩個層次，首先進行財務評價，然后進行經濟評價，在財務評價中首先進行財務預測，然后再做財務分析。
在財務預測中，需編制出三個主要報表，即損益表，資產負債表和資金平衡表，在編此三表必須首先作基礎投資估算，流動資金估算，經營成本估算，并將這些估算結果制成表格。財務預測主要目的大約有三：(1)為制定正確的籌資規劃服務；(2)反映項目不同時期的財務演變狀態；(3)為財務分析提供資料。完成此三個目的并不需要在項目全過程中進行財務預測，一般只要達到財務穩定時就可以了，通常是從項目實施到項目穩定這段時間，(即投產后3-5年)，正常生產后企業債務負擔已經緩解，財務收支已趨穩定，所以可以不再預測。這一段時間框架是與財務分析(主要是指財務收益率計算)不相同的，財務分析必須按項目全過程(項目實施期加經濟壽命期)，將超出預測時間的資料按正常生產時間延伸。
財務分析最主要的是根據財務預測資料編制全過程的年度財務現金流量表，并以此計算財務凈現值或財務內部收益率。通常以財務收益率作為財務評價基本指標，凈現值僅作為方案比較使用，財務收益率可根據需要按自有資金(或股本資金)和國內資金計算，這樣，當然應從現金流量中剔除借貸資金，國外資金及債務償還和流出國外的收益。除財務收益外，還可以進行財務比率分析，直接外匯效果分析，這些分析可根據需要而定，但盈虧平衡分析和敏感性分析則是不可缺少的內容。
財務預測和財務分析對改擴建項目必須在有/無對比基礎上計算增量財務收益率，只有增量財務收益率才是評價此類項目的適當指標。
財務評價的基本特點在于對不同價格的使用，即在財務預測中考慮通貨膨脹的價格變動因素，這樣，做出的預測才能比較接近實際，如投資估算，資金籌借等如不考慮通貨膨脹，則不可避免在項目實施中出現資金缺口，但在財務分析時又必須消除通貨膨脹，因隨著時間的推移，通貨膨脹的積累影響將過份夸大地增大現金流量。
二、經濟評價
經濟評價是在財務評價的基礎上對按實際價格估算的基建投資，流動資金，經營成本中的各項投入物和產出物用邊界價格換算，并剔除稅金，利息等內部轉移支付，然后編制經濟現金流量表，計算經濟收益率，根據需要還可進行有效保護分析及國內資源成本計算。國內資源成本即我國常用的經濟換匯成本，表示項目的國際竟爭能力。
有效保護是指政府在進出口關稅等方面所采取的一些措施，以避免本國經營者免遭國外競爭者損害。保護的定量化可用有效保護系數來衡量，有效保護系數為產品按國內價格與按邊界價格增值之比。
對于經濟收益的計算，最關鍵的是對投入物和投產出物的價格調整，世界銀行方法是對非貿易貨物采取向下調整到邊界價格，因而回避了使用影子匯率的困難，但必須有一系列轉換系數，所謂轉換系數就是邊界價格(到岸價或離岸價)對國內市場價格之比。這與我國目前所說的轉換系數在概念上是不相同的，我國的轉換系數是從貨物的稀缺而言的，它是根據國內投入產出測算的，不涉及國內與國際市場價格的差價。
對于一個完全自由開放的自由貿易國家，國內市場價格是與國際市場價格掛鉤的，其差價僅在進出口關稅(如忽略國內運雜費)，因此，轉換系數必然小于1，這與我國情況不完全相同，我國價格一般與國際市場價格掛鉤，并且存在著價格管制、補貼、定量供應等多種原因使價格扭曲，所以轉換系數就不一定小于1，這從該工作人員對我國作的案例分析可以說明。
嚴格說，轉換系數只是對可貿易貨物才是存在的，真正非貿易貨物不存在進出口，所以也不存在轉換系數，但任一非貿易貨物，不管按邊界成本或按消費者支付愿意定值，從理論上進行無限次分解，將絕大部分轉變為貿易成分，因此扔可求得邊界價格。
只有對次要非貿易物才直接使用轉換系數，將其轉換成邊界價格，對占比例較大的非貿易物一般應先進行分析，分解可進行兩輪，分解后仍為非貿易物，同時有不占主要地位，則可用轉化系數換算。
可貿易貨物的邊界價格，最好直接研究進出口資料，并且這種資料應是最近的進易行情，即到岸價或離岸價，并進行國內雜運費調整。如果此可貿易物不占重要地位(在總投入或總產出物中所占份額不大)，也可按已知轉換系數計算。對完全開放的自由貿易國家，邊界價格可以從國內市場價格和已知關稅率算得，但這不適用于我國。
不論可貿易物或非貿易物，其價值在現金流量表中都必須以一種貨幣表示，通常是按本國貨幣，匯率按官方匯率，如國內外存在較大通貨膨脹率差額，則可采取兩種方法，一是逐年調整匯率，二是逐年調整轉換系數。如維持倆者均不變，通常是站不住腳的，這可由敏感性分析驗證。
三、幾個問題的討論
1.通貨膨脹的考慮
在財務評價中考慮通貨膨脹后作出的財務預測將更切實際，能更正確的反映項目實施中的財務狀況，如投資估算，資金籌劃，成本預測等都可更為準確，避免發生資金短缺，影響項目實施計劃。同事可作出更準確的財務比率分析或流動性分析，以檢驗資金結構的合理性。也可更準確的進行盈虧平衡分析，判斷企業風險。所以，這是此種評價方法的主要特點。
2.經濟評價的深度
本經濟評價基礎是按經合組織方法，不論從分析深度和廣度看，都是比較粗淺的，最多只相當于工發組織。方法的第二階段，對一個國家經濟資源的合理配置，如果只從經濟效率作為評價的唯一目標，未免對于片面，即使對于經濟效益也要考慮安全，如對外部效果就完全忽略了，至于分配、儲蓄、就業等重要目標，也未做任何反映，因此，如按這種方法進行項目評價對國家，社會的發展作用將是有限的。
3.關于折現率
不論財務評價或者經濟評價所用折現率，都籠統說按資金機會成本，至于如何具體確定，未加說明，這不便于實際使用。對于經濟評價，如果折現率就是資金機會成本，從理論上講，未免過于簡單。按工發組織觀點，只有在最佳增長條件下，資本的邊際產生率才是社會折現率。
在社會科學研究中，存在著兩種不同的研究范式——定性研究和定量研究。定性研究是指以研究者本人作為研究工具、在自然情境下采用多種方法收集資料，對社會現象進行整體性探究、使用歸納法分析資料和形成理論，通過與研究對象的互動對其行為和意義建構獲得解釋性理解的一種活動[1]。定量研究則是指在研究過程中運用調查、測量、統計等量化手段來收集資料，并對收集到的資料作量化的處理、檢驗和分析。長期以來，定性研究與定量研究一直是兩種比較對立的研究范式，二者的爭論由來已久，在這個爭論和較量過程中，定量研究因其與數學和統計方法的接近，一直被認為是一種比較“科學”的方法，而定性研究則因為具有較多的個人色彩，被認為是非科學的研究范式。近些年來，雖然定量與定性之爭不像以前那么明顯和直接，許多研究者也試圖在研究中吸取兩種方法各自的優點，將兩種方法進行整合，但事實上與定量研究相比，定性研究還是處于一種劣勢。
雖然定量研究目前在社會科學研究中還是處于一種比較主流的地位，但也不可避免具有一些缺陷，例如：定量研究從設計到實施以及最后的完成耗費時間較長，一旦開始實施以后不容易更改、收集到的資料比較表面、不適合對問題進行深入分析，探究社會現象背后更為深層次的東西等，而定量研究的這些缺陷正好是定性研究的長處。社會學作為一個以人類社會以及人的社會行動為研究對象的學科，其研究對象的復雜性和不確定性使得定量研究比較表面化和標準化的研究方法在很多時候并不適用。因此，在教學和科研過程中引入和使用定性研究方法非常必要，對于社會學專業的本科生來講，了解并深入學習這一方法對以后的繼續深造和就業非常有益。
一、定性研究方法課程教學現狀及存在的問題
在本人長期教學研究過程中，發現社會學中定性研究方法課程存在以下幾個問題。
（一）重定量輕定性的傳統以及方法論層面的缺失
從目前全國設有社會學專業高校的社會學本科專業的課程設置來看，在有關社會學研究方法方面，大都開設社會調查研究方法這門課，雖然有部分的學校在本科階段也開設社會學定性研究方法，但將定性研究方法獨立作為一門課程開設的高校還是少數。從《社會調查研究方法》這門課的結構和內容來看，基本上沿用的是實證主義傳統，而且，在通用的《社會調查研究方法》教材中，對于定量研究方法也缺乏系統地從“本體論—認識論—方法論—研究方法”的梳理，從一開始的課程講授就進入具體的研究方法層面，這對于第一次接觸社會學研究方法的學生來講，相當于“強制性”地灌輸定量研究的思維，學生對于“為什么要這樣做研究”并不清楚，只是被動地將其當做社會學研究的“科學的”和“唯一的”方法進行接受。這樣的課程設置有兩個后果：第一，導致很多學生認為社會學研究方法就是定量研究方法，等到接觸定性研究時，定量研究的思維已經在他們頭腦是扎下根，經常用定量的思維來對定性研究進行思考，并對定性研究進行評判。如在指導學生做定性研究時，經常會有學生詢問個案的“代表性”“普遍性”“如何抽樣”等問題，這都是典型的定量研究的思維；第二，學生難以從根本上或理念上對方法體系有一個清楚的認識，提到定量研究與定性研究，學生總是將二者從一些具體的操作層面進行簡單比較，例如，學生經常會說“定性研究就是訪談、觀察，定性研究可以用作定量研究前期的探索”，定量研究就是“設計問卷、做調查，調查進入到正式階段，用的是定量研究”。實際上，這兩種研究范式的最大區別不在于技術層面，而是理念層面，例如：訪談和觀察作為兩種具體的方法，在定量研究和定性研究中都是可以使用的，區別在于使用的時候研究者個人的立場，如果不能從根本上理解這兩種范式的區別，則很難在使用時將其合理應用。
（二）學生對定性研究存在誤解
作為兩種不同的研究范式，定量研究和定性研究各自具有自己的規范和程序。從規范性和程序性來看，定量研究似乎更為“科學”，從提出問題、建立假設、概念操作化、設計問卷、實地調查、資料處理到最后報告的形成都有一套嚴格的程序和方法需要遵循，這種標準化的方式使得定量研究在形式上與自然科學更為相近，因而容易獲得研究者特別是初學者的認同。而定性研究從形式上來看好像并沒有一套嚴格的程序和規范，在研究開始和研究過程中也沒有嚴格的一定要怎樣做、一定不能怎樣做的規定性要求，在研究成果的表達上，形式也非常多樣，導致許多學生認為做定性研究不需要太多的學術訓練，把靈活當成隨意和隨便，對定性研究的認識也是表面的和膚淺的，通常，學生們認為定性研究不需要太多的準備與學習，從自己的習慣出發，去現場走走看看、聊聊問問，回來后把資料整理一下用文字描述的方式表現出來就是定性研究。事實上，正是因為定性研究的靈活性，它對研究者的要求更高，首先，定性研究對研究者個人特質的要求比定量研究要多，因為定性研究是將個人作為研究工具的，定性研究中的研究者如同定量研究中的問卷、量表等工具，問卷和量表可以無限次的試用、修改直至比較完善，從理論上來講，定量研究的工具如果設計合理的話，是能夠如實地反映社會客觀現實的，而定性研究中的工具——研究者本人卻是無法隨意改變的，研究者的個人性格、看待他人的立場、洞察力、與人交往能力等這些特質并不是通過短時期的學習或學術訓練能夠改變的，因而一個合格的定性研究者的培養需要更長的時間。其次，定性研究是以整體論為方法論基礎的[2]，要求從系統的角度把握事物的全貌和整個過程，而這種能力也不是簡單的課程訓練和課堂學習所能培養出來的。第三，雖然表面上看起來，定性研究沒有規定性的要求，但它同樣也是有規范和程序的，從定性研究的產生來看，它有著自己的哲學基礎，從具體的操作層面來講，它有著基本的規范要求，這種要求相比定量研究來講更加難以達到。
（三）社會學定性研究方法教學材料欠缺
跟定性研究教學相關的資料，可以分為三個方面：第一，教材與教輔類的。近些年，國內關于定性研究方法的著作漸漸多了起來，一些學者編輯出版了一些可以用作定性研究方法教材的著作，代表性的有陳向明的《質的研究方法與社會科學研究》，文軍和蔣逸民的《質性研究概論》、李曉鳳和佘雙好的《質性研究方法》、范明林、吳軍的《質性研究》、陸益龍的《定性社會研究方法》，除了國內的著作外，目前關于定性研究的還有許多國外譯本，最有代表性的是重慶大學出版社出版的“萬卷方法“系列叢書中有關定性研究的，主要有鄧津、林肯主編，風笑天等翻譯的《定性研究》四卷本，赫伯特·J.魯賓（Herbert J.Rubin）、艾琳·S.魯賓（Irene S.Rubin）著《質性訪談方法：聆聽與提問的藝術》、（澳）利亞姆帕特唐、艾子著，鄭顯蘭等譯的《質性研究方法健康及相關專業研究指南》、（德國）伍威·弗里克（Uwe Flick）著，孫進譯的《質性研究導引》、 （美）艾爾維森（Alvesson，M.），（美）舍爾德貝里（Skoldberg，K.）著，陳仁仁譯的《質性研究的理論視角：一種反身性的方法論》等。在這些著作中，除了陳向明的《質的研究方法與社會科學研究》出版比較早外，其他都是近三、四年出版的，從這一點可以看出，近些年來定性研究方法開始在國內學術界逐漸獲得重視。第二，對定性研究方法進行討論的文章。雖然這部分文獻并不直接用于課堂教學，但學者們就方法本身所做的討論有助于厘清定性研究中存在的一些問題，在討論的基礎上促進這一方法的進步和完善，這方面的文獻早期的有謝林平《實證社會科學與人文社會科學的方法論分歧及其融合》（嶺南學刊，1997.1）、陳向明的《社會科學中的定性研究方法》（中國社會科學，1996.6）、《質性研究中的“局內人”與“局外人”》（社會學研究，1997.6）、侯龍龍的《質的研究還是新聞采訪》（社會學研究，2001.1），近幾年，關于定性研究的文獻有王錫苓的《質性研究如何建構理論》（蘭州大學學報，2004.5）、劉博的《質性研究中的關系資源利用與身份介入差異——基于個案研究的社會學研究方法論思考》（青年研究，2009.6）、王熙的《質性研究中的多重研究關系和倫理“雷區”——一位行動研究者的自反性思考》、菲爾·卡爾斯貝肯和任玥的《批判的質性研究方法論與行動取向》（北京大學教育評估，2010.10）、蔣逸民的《作為一種新的質性研究方法的層創方法》和《自我民族志：質性研究方法的新探索》（浙江社會科學，2010.5，2011.4）、鄭慶杰的《“主體間性——干預行動框架”：質性研究的反思譜系》（社會，2011.3）等，從上述這些文獻可以看出，早期的定性研究文章多集中于在整個社會科學研究方法體系中為定性研究尋找位置，定性研究方法如何與其他社會科學研究方法區別等方面，而近期文獻所關注的主題則多集中于定性研究方法體系內部，關注的是定性研究方法在具體操作過程中所面臨的問題以及在技術層面如何更好地改進這一方法，這種變化從一定程度上可以說明，定性研究在社會科學研究方法體系已經獲得了一定的地位，并進一步向著更深入的層次發展。第三，定性研究的案例。雖然從研究成果來看，能夠查閱到的運用定性研究方法進行研究的成果不在少數，但這些成果并不都適合用作教學案例。定性研究是以研究者本人作為研究工具的，因此，研究者的身份、立場、研究者自己在研究過程中的主觀感受、反省等對研究結果的呈現非常重要，不同的定性研究者對同一對象進行研究可能得出的結論是截然不同的，而在現有的很多用定性研究方法做出的有關成果中，研究者很少將自己在研究過程中的個人身份、立場、所思所想詳細呈現，讀者所能看到的只是研究者和被研究者在互動之后所達成的結果，這使得我們無法了解整個研究過程及結論達成的過程是怎樣的。而一個能用于教學的優秀案例需要的不僅僅是研究結果，也需要包括從選題到研究的詳細經過，尤其是研究者在研究過程中所處的位置和立場，這導致優秀定性研究的案例比較難以獲得。
（四）定性研究方法教師缺乏
從目前社會學專業的師資隊伍情況來看，從事教學的大都是博士或碩士畢業后直接進入教學領域，雖然他們在讀學位期間也有過方法的訓練，并且也可能有一些從事定性研究的實際經驗，但大多都還限于從書本到書本，尤其是在定量研究占主流的情況下，很多人在學習期間接受的都是定量研究的方法訓練，這種定量思維不可避免地會被帶入教學過程。定性研究教學除了要求教師有基本的專業知識儲備，另外，重要的一點就是需要自身有過大量實地研究的經驗，而這對于教學科研任務繁重的一線教師來講是比較缺乏的。
二、提高社會學定性研究方法教學效果的途徑
（一）加入方法論的有關內容
方法論是方法體系的基礎環節，無論是定量研究還是定性研究方法的教學，都應該在講授具體方法之前對學生進行方法論的介紹，很多研究者或從事實際教學的人認為方法論屬于哲學層次，對于實際進行科學研究的人來講，不需要學習這些東西。事實上，如果不能夠了解某種方法背后所蘊含的哲學基礎，就不能很好地理解把握這一方法，在研究過程中，可能能夠做到依葫蘆畫瓢，但當情況出現了新變化時，就不能夠創造性地進行應對，對于定性研究這種比較靈活的研究方法來講更是如此。當然，在講授方法論的有關內容時，并不需要非常系統地對方法論進行完整地講授，但至少要拿出一定的課時數簡要地介紹定性研究方法背后所蘊含的哲學基礎、理論來源、演進邏輯等，讓學生不僅知道如何具體地操作某一方法，而且也了解為什么要這樣做，只有對根本性的東西有了理解，才可以避免空洞地從技術層面上爭論究竟哪種方法更好。
（二）合理設計實踐教學體系
方法課程教學的最終目的是讓學生能夠將方法應用于具體的科學研究，僅僅從理論上對定性研究方法進行教學是遠遠不夠的，必須有大量的課時是用于實踐訓練的。從定性研究方法這門課程來講，在設計教學體系時要緊緊圍繞其教學目標，加大實踐環節，具體來講，可以從課堂理論學習、案例教學、小規模研究訓練、實地參加研究項目、研究匯報等多個模塊進行，尤其要改變一般課程滿堂灌的授課方式。
（三）提高定性研究方法教師在實踐教學環節的教學水平
提高定性研究方法教師在實踐教學環節的教學水平，可以從以下幾個方面來努力：第一，搜集實踐教學環節中所需要的優秀案例，不僅從社會學領域中，還包括使用定性研究方法的其他學科，如心理學、教育學、人類學、民族學、醫學等其他領域中的案例，從中梳理出適合社會學的案例用于教學或課堂討論。第二，突破定性研究教學過程中理論講授和實踐操作相脫節的現狀，一方面，現任教師可以通過多參與實地研究增加自己在實際操作方面的經驗積累，使授課教師本人成為既懂理論又能指導實踐的全面型教師，但這是一個長期的工作，如果這種局面一時難以改變的話，也可以通過外聘一些相關領域具有實際工作經驗的專業人員進行兼職或做專題講座以彌補現有教師在這些方面的不足，如一些NGO或政府有關部門的一線工作人員，他們均有著豐富的從事實際工作的實踐經驗。第三，拓展現有的社會學實踐基地，可以與相關的政府、非政府組織建立聯系，為學生提供課程訓練和實習的現實空間，這種真實場景可以避免人為設計場景過于理想化的不足。第四，吸收學生參與到教師的科研項目中，為學生提供將課堂所學研究方法應用于科研的實踐機會。
（四）設計合理的課程考核指標
單一通過試卷進行考試的方法不太適合定性研究方法這門課程，要合理、全面、科學地測定學生對定性研究方法的掌握程度，需要融合多種考核形式，可以從試卷、課堂表現、課程訓練和參與實踐情況幾個方面來綜合進行，這樣一方面可以調動學生平時學習的積極性，避免平時不主動、考前突擊背書的死記硬背的應付式學習，同時，也可以促使學生將這門課程從各個層面有一個全方位的掌握，能夠真正地將這一工具應用于實際研究。
參考文獻
[1]陳向明.質的研究方法與社會科學研究[M].教育科學出
，我國的房地產業已經毫無疑問地成為國民的支柱產業，然而，與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，房地產融資市場的發展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會危及房地產業的健康發展。當前，如何加快房地產融資市場的發展已成為整個房地產業所面臨的最緊迫課題。
近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。
一、房地產融資市場格局的形成背景
當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產融資市場的游戲規則，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。
1、宏觀調控政策仍將持續
從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7%，占同期固定資產投資總量的23.7%。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面，出現了諸如信貸規模極劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。
具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統的資金閥門被逐步擰緊，面對調控的雙重夾擊，原有單一的房地產融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產業被迫尋求多元化的融資渠道。
根據經濟周期理論與慣性理論，宏觀經濟運行特別是固定資產投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內（3－5年）持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。
2、緊縮信貸意在化解金融風險
除了配合宏觀調控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產金融風險。根據央行的《房地產業發展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產金融報告》（央行房地產金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：
第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中于商業銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險；另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷與落后，由于缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產業務方面頻繁出現大案要案的根本原因。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。
通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。
結合國內金融市場改革的發展進程以及國際上房地產業通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業銀行系統完成市場化改革之前很難有所松動，但是監管當局在限制銀行資金進入房地產業的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產產業基金。
（二）產業發展背景
產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求；二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。
1、市場競爭引發行業集中度提高
由于存在規模經濟效應，房地產業隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業集中度越來越高。與此同時，房地產暴利也將終結，素質低、實力差和經營不規范的企業將被淘汰出局。據權威部門預計，今后5至10年，現有近3萬家房地產公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，事實上，這種全國性的地產大鱷早已浮出水面。行業集中度的提高使得融資主體對于地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。
伴隨著行業集中度的提高，企業資產規模的迅速膨脹，一方面房地產企業迫切需要金融機構能夠提供數額龐大的、穩定的、低成本的融資服務，而傳統上以商業銀行為主渠道的單一地產融資體系根本無法滿足企業擴張的需要，這就迫使房地產企業必須打造自己的金融平臺，包括發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等；另一方面，房地產企業又要在擴張的同時竭力規避融資風險，保持財務穩健，實現企業持續、快速、健康發展，這就要求企業必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等，保持穩健而靈活的資本結構。
2、房地產行業運作模式的轉變
隨著房地產行業專業化分工的日益深化，傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。
行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業運作背景的開發商將有望轉型為房地產投資商或者不動產投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產投資基金也將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態，房地產行業的競爭最終將集中體現在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。
綜上所述，無論是市場競爭引發的行業集中度提高還是行業運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產企業的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產融資市場再造的決定性力量。未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。二、當前房地產融資市場的主要特征
監管當局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的；而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。
（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局
2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。
（二）多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。
盡管仍存在障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索式房地產產業基金道路的有益嘗試?？梢灶A見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。
此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理，實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
（三）房地產融資市場體系不健全
盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高企，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。
三、 房地產融資市場的發展趨勢
通過深入細致的市場，并諸多房地產行業數據指標，我們認為就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。
根據前文的研究，我們預計房地產融資市場將呈現以下重大的發展趨勢：
（一）融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。
（二）房地產融資體系逐步健全
房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
（三）資產證券化積極推進
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。
（四）金融產品創新層出不窮
房地產市場中不斷變化的投融資需求是金融創新的原動力，隨著房地產業的不斷發展，未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業規避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
綜上所述，房地產融資市場的健康發展是決定房地產業興衰成敗的關鍵。隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，我們相信中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。：
1. 央行房地產小組，《2004房地產金融報告》，2005.8
2. 央行局課題組，《中國房地產業和金融的支持》，《金融時報》，2004.3
3.張紅，《房地產學講義》，清華大學出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地產融資新解》，中國經濟出版社，2005.2
一、引言
我國自1998年深化城鎮住房制度改革以來，明確建立以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。然而，我國的經濟適用房市場的發展并不順利，存在很多問題。一是供給量持續減少。如圖1所示近年的經濟適用房投資及其增長變化。二是保障方式單一，基本上是符合條件的申請人按照政府規定的價格購買，沒有租賃或其他方式。三是準入標準模糊，管理不到位。四是分配程序上存在問題，從而導致一些不符合規定的人入住。五是退出機制不完善。六是對經濟適用房的面積標準控制不力，有些地方面積高達100多平方米甚至更大，基本上失去了“經濟適用”的要求。BOT是指政府將項目的特權在一定時期內轉讓給開發商，由開發商負責項目的建設和經營，在特許權期滿后，再將項目移交給政府。特許權期長短的確定和項目投資金額、建造周期、運營效益、預期收益、以及各種風險等眾多因素有關。這種BOT模式已被廣泛運用于基礎設施項目上，本文通過引入BOT模式來研究經濟適用房建設，改變其單一的保障方式，即使經濟適用房能租售并舉。并利用博弈論的理論和方法研究經濟適用房BOT 項目的特許權期問題。
二、問題的提出
本文提出BOT模式下開發經濟適用房，在此模式下房屋的產權一直在政府手上，這樣就能預防投機行為的產生，一是投機購房者（高收入家庭）將不會想方設法爭取社會保障住房名額，因為只能出租，轉租的利潤和風險都無法預見，而且又無法像經濟適用房這樣轉賣。二是開發商將不熱衷于變相開發經濟適用房，因為變相開發后成本的增加將導致租金明顯上升，而租金的增加將使愿意租用經濟適用房的中低收入家庭數量減少，從而導致住房空置率增大，此時開發商要承擔在特許權期內無法收入成本或獲得期望利潤的風險。三是政府能夠借開發商較高的管理水平和先進技術來實現住房保障制度。特許權期后，經濟適用房完全歸政府所有，這樣政府既能獲得一定的租金收益，又能更大范圍內解決中低收入家庭的住房難問題，并提高政治聲譽。四是監管成本會降低，因為各參與的利益方會自覺的遵守約定，只要此模式確定下來，就沒有人愿意破壞這種均衡。五是退出機制簡單。因此BOT模式下的經濟適用房建設從理論上分析是可行的。
三、建立政府和開發商的博弈模型
設經濟適用房BOT項目的特許權期為T年，該經濟適用房所占土地的規劃使用年限為T1年。經濟適用房的租金價格為p。開發商建設經濟適用房的建設成本投入為C（T），開發商在經營經濟適用房時，每年要投入的管理維護成本為V（C）。在建立政府和開發商的效用函數前假設以下。
假設1：經濟適用房的建設給政府和開發商帶來多方面的效用和影響，這里只考慮通過經濟適用房出租給政府和開發商帶來的直接效益和經濟適用房建設給政府帶來的政治效用UG，假設UG為貨幣效用函數且為一固定正值，而不考慮其他方面影響帶來的間接效用，并假設經濟適用房的出租價格p是由政府根據房地產市場和中低收入家庭年平均收入水平等因素確定的。
假設2：假設經濟適用房建設完成后，此區域內并沒有其他經濟適用房與其進行競爭，并且不考慮隨著經濟的增長和人口環境等變化對經濟適用房出租率的影響，同時不考慮部分中低收入家庭退出而導致的換手期租金收益空白對出租率的影響。這里假設該經濟適用房的出租率為r，是一個常數。政府規劃的經濟適用房建設開發面積為q平米。
假設3：假設開發商投入建設經濟適用房的建筑成本V（C）增加，經濟適用房的質量提高，則每年投入的管理和維護成本降低，即有V/C0，>0）。
假設4：開發商的目標是使自身利潤最大化，開發商能夠明確知道經濟適用房的市場是巨大的，如果占領這個市場，通過“薄利多銷”也有很大的利潤，而且與政府合作，對開發商而言也有后續的優勢。假設開發商對未來收入的期望值為E，這個值與開發商和政府合作的次數相關，次數越多，貼現值越高。為了簡化求解，設E為一常數。
根據假設1，建立政府的決策模型如下：
[prq-V（C）]dt+U（1）
s.t[prq-V（C）]dt-C+E≥u （2）
式（1）表示政府選擇特許權期T使其效用函數最大化，式（2）表示政府的效用函數同時需要滿足參與約束，即開發商從接受合同中得到的期望效用不能小于不接受合同時能得到的最大期望效用。開發商“不接受合同時能得到的最大期望效用”由他面臨的其他市場機會決定，可以稱作保留效用，記作u。開發商在政府確定特許權期T后，選擇建設成本C的投入作為自己的決策變量，開發商的決策模型如下：
[prq-V（C）]dt-C+E（3）
式（3）表示開發商在簽訂期限為T年的特許權期合同后，選擇投入建設該經濟適用房的建設成本C使其效用最大化。
四、政府和開發商之間博弈模型的求解
下面進行政府和開發商之間的博弈分析。根據逆向歸納法求解這個博弈的子博弈精煉納什均衡。首先考慮給定特許權期為T的情況下，開發商的最優決策。設R=prq，即經濟適用房的年租金收入。根據假設2，每平米年租金p、出租率r和建筑總面積q均是常數，則得R是一個常數。將R和假設3的V（C）=kC-帶入式（3）中，則開發商的決策模型可化簡為：
Z=[T（R-kC-）-C+E]（4）
則由最優化的一階條件可得：
L（T，）-（T1-T）R-KTdt+[TR-KTdt-（kT）+E-]C（T）=（kT）（5）
政府預測到開發商根據式（5）選擇經濟適用房建設成本的投入，并根據假設2和假設3，政府在第一階段的決策模型變為：
S=[（T1-T）R-KTdt+UG（6）
s.t.TR-KTdi-（kT）-E-u≥0（7）
利用式（6）、式（7）構造拉格朗日函數，令為式（7）的拉格朗日乘數可得：
對式（8）中最優化的一階條件為：
TR-+C+E-u =0（9）
由式（9）可得政府的選擇特許權期的最優決策為：
T=+-（10）
其中，稱為成本系數，式（10）由三部分組成，第一部分表示開發商收回成本所要的時間，第二部分表示開發商實現期望收益還需要的時間；第三部分表示開發商為獲得未來期望收入而愿意放棄的時間。
五、結論
結論1：根據式（1）得Z/UG>0，表明如果建設經濟適用房給政府帶來的政策貨幣收益比較高，則政府更愿意建設經濟適用住房來為中低收入家庭解決住房難問題。
結論2：根據式（5），得V/C
結論3：根據式（10）得T/R0，表明如果經濟適用房的年租金收入相當增高，開發商能夠較快地回收投入的成本且獲益，則特許權期可以相對比較短，如果開發商的市場保留效用u比較高，意味著開發商期望的收益增加，因此特許權期應相應增長，以增加開發商的收益。
結論4：根據式（10）得T/E
六、結束語
本文運用博弈理論來研究BOT模式下開發經濟適用房的特許權期的決策問題。通過對政府和開發商之間的博弈分析，建立了經濟適用房特許權期的決策模型，對博弈的納什均衡解的性質進行了分析，得到了一些重要的結論，這對經濟適用房BOT項目實踐有著重要的指導意義。同時經濟適用房這種租售并舉的保障方式，能使更多符合條件的申請人按照政府規定的價格購買或租賃經濟適用房，從而緩解中低收入家庭的住房難問題。
（注：本文為《基于博弈理論的經濟適用房定價及管理模式研究》課題項目，項目編號：GL0822。）
【參考文獻】
