時間：2023-09-10 15:10:26
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從2007年第四季度開始,中國房地產市場開始了調整,全球金融危機的爆發使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續萎縮的狀況,對房地產企業的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業必須進行客觀的財務分析,反映企業真實的財務狀況及贏利能力,為企業管理層提供決策依據。
一、房地產企業的贏利能力分析
贏利能力是企業成敗的關鍵,只有長期贏利,企業才能真正做到持續經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等,所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業持續、穩定的贏利能力,在計算凈利潤時,應剔除兩方面的影響,一是剔除非經常性損益的影響,二是剔除企業管理層利用技術手段調節利潤的影響。非經常性損益通常指與企業的主營業務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。
經驗告訴我們,決定企業命運的是現金流,唯有現金流支撐的贏利才是真實的、可持續的。房地產企業還應分析銷售現金率、資產現金率,反映企業主營業務獲取現金的能力。銷售現金率是指經營現金凈流量與銷售收入之比,表明實現一元銷售所取得的經營現金凈流量。資產現金率是指經營現金凈流量與平均資產之比,表明一元資產通過經營活動所能形成的現金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業獲取現金的能力就越強。
二、房地產企業償債能力和資產變現能力的分析
房地產企業償債能力和資產變現能力體現的是企業財務狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動比率、速動比率,這類指標從靜態角度反映企業可在短期內用流動資產轉變為現金償還到期流動負債的能力。反映長期償債能力的指標有資產負債率和利息保障倍數,這類指標體現企業償還其長期債務本金與支付利息的能力。
在計算流動比率和速動比率時應充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產企業,開發成本和開發產品均作為存貨列于流動資產中,而只有開發產品和已具備預售條件的開發成本才能在短期內變現。因此在計算流動比率時,需將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實上不能再轉變為現金償還負債的流動資產,并考慮存貨的真實價值。對于房地產企業高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準備,才能真實反映存貨的變現價值,客觀反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動負債中扣除。因為房地產行業的特殊性和國內預售政策,預收賬款實質上是企業未實現的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結算收入,因此不能將預收賬款視為一般流動負債。在判斷房地產企業流動比率與速動比率的高低時,應結合行業的平均水平進行分析。
在分析房地產企業的短期償債能力時,還應結合存貨周轉率、投資性房產等因素綜合考慮。房地產企業存貨變現的時間很長,不同企業間存貨變現的速度差異也很大,在相同條件下,房地產企業存貨周轉率越高,其現金流入越快,凈資產收益率將越高,防范財務風險的能力將越強。投資性房地產能夠為房地產企業帶來相當大的現金流入,是償還短期債務的重要保證。
房地產企業在計算資產負債率時應該重視資產的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產是否采用公允價值。在計算利息保障倍數指標時,同樣要將非經常性損益和企業調節利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業的實際償債能力。
目前業界普遍認為,國內房地產企業財務安全的資產負債率不超過70%。事實上,國內房地產企業的負債水平普遍較高,處在高負債運營的狀態,房地產企業應更重視償還短期債務的能力。從動態角度分析一定時期經營現金流量償還到期債務的能力,這類指標有到期債務償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風險頭寸。到期債務償付比率是指經營現金凈流量與到期債務本息之比,反映公司運用經營現金流量償付到期債務本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務?，F金支付保障率是指本期可動用的現金與本期預計需支付的現金之比,反映企業在特定期間內可動用的現金是否能夠滿足企業當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經營現金凈流量與債務利息之比,反映企業以現金償還債務利息的能力。該比率越高,說明企業越擁有足夠的現金用于償付利息,企業的財務風險也就越小。短期風險頭寸是指貨幣資金與經營凈現金流量之和減去到期流動負債的差額。該指標反映房地產企業償還短期債務的能力,是指企業除了現有貨幣資金外,未來一個時期內是否有足夠的收入償還短期債務的能力。該指標為正數,表明經營現金流量比較充沛,足以償還到期債務,反之,說明公司到期債務的自我清償能力較差。
在分析現金流量時,“銷售商品、提供勞務收到的現金”必須是真實的銷售現金回籠,“收到的其他與經營活動有關的現金”必須將關聯方歸還欠款、占用關聯方資金、非經營性現金流入剔除,還原真實的經營現金流量。
三、營運能力的財務分析
營運能力是以企業各項資產的周轉速度來衡量企業資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快,表明企業的各項資產進入經營環節的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經營效率就越高。最能反映房地產企業運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高,說明項目開發周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉率越高,房地產企業將獲得更高的資產收益率。
在分析房地產企業的營運能力時,還應結合企業的發展戰略,不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據,因為有的房地產企業是通過提高周轉率來提高凈資產收益率,而有的房地產企業則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。
四、房地產企業成長能力的分析
在現實生活中,人們更為關心的可能還是企業未來的成長能力。反映成長能力的指標有主營業務收入增長率、主營業務利潤增長率、凈利潤增長率、經營現金流量成長比率等。在評價企業成長能力時,掌握該企業連續若干年的數據,才能得出較為準確的判斷。
（一）房地產企業成本的內容
1、房地產企業的成本
房地產企業成本是指房地產企業在開發、建設和經營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發間接費和公共配套費等。
2、房地產企業的費用
房地產企業的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業在開發、建設和經營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。
（二）房地產企業的成本控制
1、立項階段的成本控制
立項階段需要做好成本規劃，成本規劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經濟分析，成本規劃及估算，現金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。
2、設計階段的成本控制
設計階段是房地產企業成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。
3、建設階段的成本控制
建設階段是成本控制中心環節，除了要做好現場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優、價廉的承包商；第四，規劃和落實好工程款的支付時間節點，有效控制財務成本。
4、交付階段的成本控制
交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業交付，第二是房地產企業按照合同向業主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業管理方協調好，做好產品交付工作，防止出現產品交付糾紛、違約情況。
二、房地產企業的財務風險分析
（一）房地產企業的融資風險分析
融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業的融資風險主要表現在融資規模持續增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。
（二）房地產企業的投資風險分析
投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長，房地產市場庫存較高，房地產企業部分投資行為不合理等。
（三）房地產企業資金回收與收益分配的風險分析
資金回收風險指的是房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素主要指的是房地產企業對所處環境了解不足，如未能掌握行業和國家政策的變動等。
三、房地產企業成本于財務風險間的關系
一、房地產企業財務內控制度存在的問題
（一）財務內控意識淡薄
房地產企業在我國的發展時間較短，也缺乏對房地產企業財務內控制度相應的理論研究，企業在管理過程中的工作重點放到了對房產的開發和銷售上，而忽視財務內控制度的建立和執行，并且在對財務內控制度的理解上有很大的片面性，這種淡漠的財務內控意識，會使得企業財務內控會造成企業財務內部控制體系在企業發展的過程中有效的發揮。
（二）企業管理結構不合理
股權和管理結構不合理是當前很多公司存在的問題，具體體現在企業管理集控制、管理和監督于一身，使企業呈現 “內部人控制”等問題，這種不合理的治理結構，會直接降低房地產企業財務內部的控制能力。
（三）企業內部控制制度不完善
目前，我國很多房地產企業財務內控制度在建立和執行上還不夠完善，還沒有建立起系統完整的財務內控制度，有的即使有，也只是停留在書面規定的層次上，而沒有做到規范實施。有些企業，所制定的制度沒有結合實際，存有不合理性，沒有細化到控制目標，致使企業內部經常有違規現象發生，企業財務內控制度不能得到很好的貫徹執行和落實，不能有效制約財務管理中的違法違規行為。
（四）財務管理人員的思想和業務素質均有待提高
由于我國房地產企業發展歷史較短，且內控理論研究不夠深入，企業忽視了對財務管理人員的素質培養，特別是對先進財務內控理念的后續培養等，導致房地產企業的財務管理人員缺乏財務內控管理知識，內控制度的觀念也相對落后，在內控管理工作中缺乏主動性和積極性，影響財務內控制度實施的效率和質量。
二、對房地產企業財務內控制度的幾點創新研究
針對房地產企業財務內控的現狀和房地產企業在財務內控管理上的不足之處，在這里提出幾點提高房地產企業財務內控管理的幾點創新研究：
（一）增強企業財務內控管理意識和風險意識
我國房地產企業的財務管理者應積極學習先進的財務內控管理知識，倡導先進的符合社會發展和企業發展的財務內部控制理念，提高自身在財務內部控制上的意識，努力構建出科學合理的財務內控體系并加以完善，并且要與傳統的財務內控管理經驗相結合，與房地產行業特色想融匯，提高財務管理水平，將企業的運行成本降至最低，提升企業市場競爭力。房地產企業具有投資較大、運行周期較長、社會影響較大的特點，為了避免和消除企業因種種因素引起的財務風險，必須要提高整個企業人員的風險意識，并融入到財務管理的實際工作中去，同時還應建立出符合企業實際情況的財務內控預警系統，使企業在出現財務風險預兆時，及時有效的予以防范。
（二）優化企業財務內控管理結構，完善房地產企業財務內控制度
首先，房地產企業應按照現代企業經營管理要求，建立和完善現代企業管理和組織架構充分發揮出企業監管部門和董事會的作用，建立出一個專門的財務內部控制監督體系，確保企業財務管理中的會計信息真實可靠，使企業的財務內控管理更完善、更合理，同時還應對企業財務內控管理機構授以相應權限，使企業在執行財務內控管理時更加有效而獨立，充分發揮財務內控體系的作用。
其次，房地產企業在制定企業財務內控制度時，要根據《企業內部控制規范》和《會計法》等相關法律法規來制定，同時還要結合企業自身的實際情況，從資金管理、項目管理到利潤分配和財務分析等各個方面來綜合考慮，制定出健全的企業財務內控制度，并在實際工作實踐中不斷予以完善。
最后，為了使企業管理者充分重視在財務內控管理工作中反饋的信息，并及時有效的解決財務管理中發現的問題，就必須完善企業的財務內控管理程序，構建和完善房地產企業財務內控流程管理系統，建立互配合、相互監督、相互制約的內控實施操作體系，使房地產企業業務實現一體化。在完善企業財務內控流程上，企業的各部門在工作過程中應相互協調積極配合，共同促進企業的健康發展。
（三）提高財務內控人員的業務素質和思想素質
房地產企業的財務內控管理工作中，涉及到的內容極為廣泛，因此就要求企業財務內控管理人員具有較高的綜合素質，不僅要提高財務內控人員的業務素質，更要提高職業道德水平。對企業的財務內控人員的綜合素質進行全面培訓，并建立起合理的獎懲激勵制度和考核制度，切實提高企業財務內控人員的工作積極性和主動性。
參考文獻：
[1]孫毓宏.關于房地產企業財務內控制度的幾點思考[J]. 投資與合作，2012（5）：78-79
房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。由于房地產企業資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著社會經濟的發展，我國房地產行業各種制度逐漸完善．房地產行業之間的競爭力也在制度規范化過程中增強，因此，對當前房地產企業的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。
一、房地產業財務風險的表現
1.利率風險大。金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產企業面臨虧損的危險。
2.資產負債率偏高，存在償還債務風險。大多數房地產企業的自有資本金比重相當低，開發資金大部分來源于銀行信貸，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。
3.再籌資風險。如果房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。
二、房地產業財務風險管理存在的主要問題
1.資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。
2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、加強房地產業財務風險管理的對策
（一）在內部加強建設會計控制的環境
1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大，建設的周期長，資金的周轉慢，投資的風險大，在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。
2.重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。
3.房地產企業的開發費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。
（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平
1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變.通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金；其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金利用率。
4.要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。
（三）加強對內的控制，提高成本管理
首先，房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。
其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。
（四）建立起適應市場變化的營銷策略
在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售。雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。
（五）完善內部審計
內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益。同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
參考文獻：
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前國家宏觀調控政策中，我國房地產行業早已完成買方與賣方市場的轉變，特別是最近限購及限貸相關政策不斷實施，房地產行業所面臨的市場發展環境也日趨激烈，在資金呈現不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產企業資產負債率居高不下，即將面臨破產的風險，然而也有些房地產企業卻能從風險中尋求發展機會，在不斷開發的新樓盤中處于優勢地位，成為行業的領軍者，由此可以發現，環境給企業帶來的影響僅是一方面，對于房地產開發項目來說財務風險的控制才是發展的關鍵，和房地產開發是否成功有直接關系。
隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產領域企業形式和經營產品品種的不斷革新，為我國房地產領域中企業的財務風險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產行業的發展和去庫存，為房地產行業帶來了新的發展機遇，但同時，房地產公司的資金來源問題以及內部財務風險管理模式陳舊的問題成了房地產公司發展和業務革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產公司的財務風險管理方式提出了理論建議并構建了操作程序體系，并依托我國房地產上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產公司在財務風險管理模式升級上提供了參考。
2 我國房產企業價值鏈財務風險分析
2.1 基于我國房產公司產業鏈的縱向價值鏈分析
我國房產公司當前的發展，結合國內房地產行業的發展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產業布局，目前，大多數房產企業已形成房地產開發、建設外包、租賃與管理三大主業，能夠在住宅、商業用地、商鋪、建筑建設、住宅管理等領域，為客戶提供高品質產品與服務，為客戶提供開發―產品―銷售―服務的一站式服務，業務鏈與管理詳見下圖。
對我國房產公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國房地產企業在整個產業鏈上的利潤率是比較平均的。
為了能夠促進公司更好地化解財務風險，提高公司盈利能力，我國房產公司應當進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據原因進一步分析后期的應對措施。
2.2 基于我國房地產公司內部價值鏈背景下的財務分析
所謂的我國房產公司內部價值鏈戰略，即我國房產公司通過對公司內部當前現有的各種財務資源以及其他資源進行整合，從而實現提高公司核心競爭力水平的一種發展戰略。
本文的分析，綜合考慮我國房產公司所處的行業環境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務戰略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內部價值鏈戰略分析方法，來對我國房產公司的整個內部價值鏈發展戰略進行分析和說明。
根據我國上市房產公司 2011―2014年的平均相關財務數據，本文分析得出了我國房產公司內部價值鏈分析的相關指標，具體情況如表2所示。
分析上表中的數據，能夠發現：
對于我國房產公司而言，在2011―2014年經歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關房地產調控政策的制定和實施，導致了公司的經營受到嚴重影響，公司經營的虧損導致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產上市公司尋求業務的多元化發展與轉型。
2009―2012年，剔除國家宏觀調控的影響，根據所處公司財務矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續增長能力是極強的，在企業生命周期中是成長型企業，但現金短缺，籌資壓力大。
因此，對于我國房產公司而言，其財務風險管理應當專注于保障其財務戰略的實施上，對其價值鏈中財務風險的管理當集中在其財務戰略中的關鍵環節上，保證企業在整個價值鏈業務中的經營平穩性。
3 我國房產企業財務風險管理建議
3.1 內部價值鏈財務風險管理
（1）成本控制管理的建立。通過內部價值鏈分析，我國房產公司當前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務水平，我國房產公司應當注重成本控制的建立。具體而言，應當做到平衡效益與質量的關系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內部成本管理體系，依靠科技創新等方面來實現成本控制。
（2）資本結構優化?；趦r值鏈的資本結構優化戰略，主要是指企業在籌資上實施資本結構優化戰略，根據與價值鏈依存度的關系，合理確定融資戰略。
在當前房地產“去庫存”成為主基調的市場環境下，通過資產證券化模式來優化資本結構、降低資金成本，已成為房地產開發商和業主的新選擇，房地產資產證券化將呈現井噴式增長。有關專家甚至斷言，隨著國內房地產資產證券化業務趨于成熟，房地產行業的商業模式也將隨之改變。
近年來，我國房地產證券化市場已進行了許多探索和創新。從市場情況看，房地產資產證券化產品大致可分為標準的房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券等。
多種新型房地產金融工具的出現，都為我國房產公司資本結構的優化提供了良好的外部基礎，能夠在很大程度上實現資本結構的優化。
3.2 外部價值鏈財務風險管理
外部價值鏈戰略是指價值鏈的核心企業通過協調以其為核心的價值鏈企業群整體的財務資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。
當前我國房產公司已經形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務。因此對于我國房產公司而言，其外部財務風險的管理應當注重合作伙伴的選擇，從而實現共贏。
（1）公司戰略伙伴與競爭者策略。對于我國房產公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應當通過吸引更多的戰略伙伴以及合作伙伴來實現公司技術以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應當通過產業鏈的不斷整合來實現公司業務價值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰略。價值創新生命周期財務戰略，主要是基于價值鏈創新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應的財務戰略予以配合。
我國房產公司在籌資戰略上采取權益籌資戰略，以鞏固財務基礎，以支撐經營戰略；在投資上應集中財力，投資于最急切、最關鍵的環節上；分配上，應注重好激勵及內源性資金，抵御財務風險。
參考文獻：
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[2]俞衛國.成長期企業財務戰略研究――基于HF房地產公司的案例研究[D].廈門：廈門大學，2009.
近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環境的變化下，房地產企業內部財務風險出現了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產企業的經營目標與盈利空間不斷縮減，整個行業處于一個畸形發展的背景下。因此對于現階段的管理工作來說，如何加強財務風險的防范也就異常的重要。
一、房地產企業財務風險類型
（一）債務風險
對于我國房地產行業來說，大部分企業的負債率一般維持在一個較高的水平，其平均數據在70% 上下，這與房地產項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關系，因此企業在日常經營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當企業某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業在高負債率的壓力下需要承擔較大的風險問題。在日常經營的過程中，如果項目出現問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業的盈利空間，還會導致企業的直接破產。例如，xx地產作為內地在港上市房地產公司的十強企業，從2015年上半年的發展情況來看，雖然其營業額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經下降15%，有息負債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業的實質壓力已經失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關市場人士與專家斷言企業隨時會出現會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產業的現狀。
（二）再融資風險
在我國房地產行業，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業外，大部分企業較難單獨開發完成一個完整的地產項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業均會選擇到與相關金融機構合作。不過，如果相關企業未取得與相關金融機構合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業債務問題、信用問題、開發前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產企業，還可轉向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業的財務、債務風險。例如，作為我國曾經民營企業發展風向標的溫州地區，其在2008年金融危機后，大部分企業開始舉債民間資本，從而引起企業的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業，在這之后，溫州地區開始出現一股“倒閉潮”。
（三）利率變動風險
利率作為國家宏觀調控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業銀行的利率會根據國家經濟發展情況進行調整。其中，2007 年利率調整對整個房地產企業財務風險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產行業占據國民經濟較大的比例，并開始影響到國家經濟的正常發展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產泡沫進行調整，實行了加息政策。而在該政策執行后，整個房地產行業的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業在經營上一旦出現問題而導致盈利空間無法滿足預期目標后，將會一定程度的影響到企業的正常經營與項目投資，甚至破產。
（四）管理上的風險
房地產企業作為實體經濟，其與各行政部門的經濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務、審計等部門。而在經濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產企業的財務管理帶來巨大的風險問題，例如，隨著國家相關政策的不斷調整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務失誤等問題。另外，如果某一企業的財務管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業在財務管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導致與其它的部門經濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預期方案，直接影響到企業的效益。
二、房地產企業防范財務風險的對策
（一）構建成熟的融資渠道
現階段，在整個行業投資熱潮退卻的背景下，房地產企業一定要積極構建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現多元化融資戰略，從而避免傳統單一融資渠道風險過大問題的出現。在具體的工作上，相關房地產企業要基于自身融資潛力出發，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優化。例如，信托計劃、產業基金、資產證券，抵押、產權交易以及租賃等均屬于現階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業一樣自負盈虧。在構建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業的盈利能力，并減少債務與償債比例，把企業的風險控制在可承受范圍之內。
（二）優化資本結構
針對于房地產企業資金不足而無法獨立完成項目開發問題，企業在進行項目開發時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業面對相關項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經營而利用到金融杠桿提升收入，但是負債一定要在自身資本結構承受的范圍內，然后再基于自身能力控制與管理債務比例，強化現金流動的有效管理，進而取得最大的經濟效益。
（三）樹立正確的風險意識
房地產企業在進行財務管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風險意識。在具體的工作上，可以基于國民經濟發展進行把握，并科學合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預測出可能出現的變化問題，從而可以提前避免風險問題，提升風險應對能力。另外，在相關政策出現變化后，企業一定要及時構建相對應的應對預案，留有一定比例的風險基金儲備，進一步提升自身在市場經濟中的生存適應能力。特別基于我國目前經濟發展情況來說，其正好處于一個經濟轉型時期，政策、市場變化較快，房地產企業在正常發展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經濟發展規律，積極規避經營與財務風險。
（四）強化前期調查有效控制成本
房地產開發項目的特點決定了它是一種高風險的行業，并且容易受到社會經濟環境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風險的調查，做好足夠的前期風險報告。因此風險評估是地產項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產開發企業沒有正確認識到成本管理的重要性，要正確認識到成本控制在企業經營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預算，整個項目執行中嚴格按照預算執行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴格的執行財務預算。要加強對于整個過程的財務核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導致資金鏈斷裂，另外，企業可以建立相應的質量監督機構，對于整個過程要嚴格的審核。
四、結束語
綜上所述，針對房地產企業來說，財務安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關風險類型，然后有針對性的強化相關管理工作，為企業的正常穩定發展提供動力支持。
參考文獻：
近年來我國的購房需求猛增，經濟高速發展，房地產行業很景氣。但在房地產行業高速發展的過程中，出現了不同的風險。我國房地產行業中的財務風險最為明顯，因此正確認識我國房地產行業中存在的財務風險問題，并進行積極的風險防范與風險控制預警至關重要。
一、財務風險及特征
（一）房地產企業的籌資風險
房地產企業的籌資活動主要是事前準備活動，房地產企業通過籌資活動籌集資金，進而開展房地產的開發、生產、銷售、再投資、再生產的循環過程。房地產的籌資活動是企業運營生產的起點，籌得足夠多的資金，然后進行資金的運營。然而目前中國房地產市場籌集資金的方式多樣化，同時就會有不同的財務風險。例如籌資方式不當、債務結構不合理等都可能造成資金浪費，增加企業的財務風險。
（二）房地產企業的投資風險
由于不確定因素，可能使投資項目不能達到預期的目標，影響房地產企業的盈利和償債能力，這就是房地產企業的投資風險。對于中國當前的房地產市場上投資環境的復雜性，投資過程中會出現很多風險。例如投資項目的滯后性，無法與時代接軌；投資項目大小的選擇無法適應企業的債務結構，有的企業負債經營，可能會造成企業的債務負擔，影響企業的經營效益。
（三）房地產企業的資金回收風險
房地產企業在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產企業。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經濟政策密切相關，受國家對房地產行業的監督、規定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業的管理水平也與資金回收有著密切的聯系。
（四）房地產企業的收益分配風險
房地產企業在經過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規模，還是在現有的規模上穩定發展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風險。企業的資金鏈至關重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業的外在形象，可能會降低企業信譽。
二、加強財務活動的管理、建立預警防范體系
（一）加強籌資風險管理
房地產企業一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發股票，擴大規模，即所有者投資。房地產企業同時可以利用上一循環的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負債經營。房地產企業可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現利益最大化，降低房地產企業的籌資風險。
（二）重視投資風險的管理
房地產企業在進行投資時，要認真分析房地產市場的現狀及發展趨勢，既要大膽迎接挑戰，又要謹慎對待投資風險，盡最大的努力降低投資風險。房地產企業要充分掌握市場需求，土地信息，經濟政策、相關利率等各方面的信息，努力實現房地產企業投資的最大效益、風險最小、穩健發展的目標。
（三）完善現金流量風險管理
在房地產企業的資金回收環節中，現金流出與現金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風險。我們應盡量降低房地產企業的機會成本、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現資金的快速周轉，加大現金的流動比率，使企業能有更多的運營資金進行企業的運營管理，降低資金回收風險。
（四）提高收益分配風險的管理
留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯系，相互制約，此消彼長的關系。房地產企業應權衡兩者的關系與企業的實際情況，合理分配。企業如果處于快速發展的狀態，需要投入更多的資金擴大規模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業的資金運營。
（五）建立風險預警體系，進行預警和分析
任何預測都是以數據為基礎的，企業應該注重財務報表數據的搜集整理，并進行相應分析，綜合考慮各種因素建立風險預警體系。通過對房地產企業長期指標、短期指標、動態指標、靜態指標等的分析對比，構建一個適合房地產企業運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務預警的作用。在建立預警體系的基礎上，要進行深入分析，降低企業的財務風險，為企業做出貢獻。
（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則
面對房地產企業市場競爭中的各種誘惑，房地產企業首先要樹立風險意識，正視房地產企業中的“泡沫”風險等，不能盲目擴大規模，應在原有的基礎上穩步發展。追求質量，樹立良好的企業信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩步發展。面對房地產企業的復雜性與風險性，積極采取防范措施，分散風險、順勢改革、打好基礎。從根本做起，從小事做起，努力實現企業的健康、經濟、高速發展。
三、結論
綜上，在經濟快速發展的趨勢下，房地產企業要緊跟時代步伐，不斷適應市場需求，針對企業的現狀做出正確的分析，并提出相應的政策。正確對待房地產企業的財務風險，針對行業特點，尋找適于企業的發展戰略與風險管理政策。如何在房地產企業開發經營過程中高效、全面的完善財務風險的防范系統與制定相應的預警措施，對我國房地產企業高速、穩定發展起著至關重要的理論意義。
參考文獻：
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用,開發周期通常為二至五年,項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控,為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理,是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作,它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響,房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業,具體體現在以下幾點:
(一)開發周期長,籌資金額大,籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業次投入的資金數量很大;加之開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉期較長,周轉率偏低,需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金,并進行項目的滾動開發發,所以相應的資金籌集任務十分繁重。
(二)開發風險大,投資決策分析責任重,要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產使周期也長,在較長的開發經營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此.房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準確性,以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風險,降低風險。
(三)開發經營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成,但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同,即使是同類型開發產品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范,存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批,經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂,沒有按照財務管理制度執行,常常按領導的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃,卻沒有把計劃目標進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策,銀行融資監管趨緊,信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料,不僅是企業利潤的來源,更是企業長期發展的保證,其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門,制定了監督制度,但因種種原因難以及時有效地發揮作用,監控不力。
(六)公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態,在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議,希望能夠為降低企業財務風險,提高企業財務管理水平提供參考。
第一,健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責,加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預決算、經濟合同的會審,監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序,明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準,以控制項目投資和費用支出。此外,根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監督手段。?
(一)加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益,但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障,在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大,導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
當前，我國房地產企業的財務體系相對完備，但在衡量財務狀況時仍有一些不足，如指標多、體系復雜等。本文對21家房地產企業進行主成分分析，提取影響財務狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產企業財務狀況的因素。
一、財務指標選取和樣本來源
本文選取了房地產上市公司2011年9月30日的8個財務指標來組成本文的財務評價數據矩陣。分別是：X1：凈資產收益率；X2：總資產報酬率；X3：總資產增長率；X4：固定資產周轉率；X5：總資產周轉率；X6：流動資產周轉率；X7：應收賬款周轉率；X8：運營資產占總資產的比重。其中X1、X2反應的是企業的經營業績，X3反映資產的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產的使用效率情況，X8反映資產的結構情況。
本文樣本來源21家房地產上市公司2011年9月30日的相關財務數據。（見表1）
二、影響財務狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進行數據分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應拒絕原假設，原數據的這些財務指標具有較強的相關性，其顯著性為0，表明相關矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產上市公司的財務狀況。（見表2）
將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權重，進行加權平均計算，得出房地產企業財務狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發展、金科股份、保利地產、濱江集團、魯商置業、陽光股份、萬科A、天?；?、深物業A、中華企業、蘇寧環球、冠城大通、首開股份、信達地產、中南建設、海寧皮城、億城股份、華業地產、世聯地產、金融街、福星股份。
三、實證結果分析
本文采用統計方法對21家房地產上市公司的財務數據及其財務狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產收益率、總資產報酬率、總資產增長率、固定資產周轉率和總資產周轉率能夠較全面評價房地產企業的財務狀況。筆者建議債權人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續去企業注入資金或追加投資時，應考慮好企業的資產質量情況，選擇資產質量較好的企業進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優秀的方法，使我們從整體上把握企業的財務面貌。因為存在樣本選擇的數量和財務指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學院）
參考文獻：
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二、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響
第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產開發行業屬于資本密集型企業，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產開發企業銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產開發企業的進項稅抵扣不足，必然造成企業稅負的增加。第二，增值稅專用發票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產開發企業的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發票，但是房地產開發企業支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監制專用票據，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業務抵扣問題。由于房地產開發企業的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現試點前開發項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產開發企業積極的制定相應的應對策略。
三、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略分析
第一，依據“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產“營改增”以后，很有可能會造成房地產開發企業項目建設施工成本的增加，因此，企業財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環節，必須取得相應的增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現賬目、原始依據合法合規齊全，發票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產行業的稅負根據分析可能會出現一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產價格的下降，因此房地產開發企業應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現象，以免在房地產行業市場出現競爭劣勢。第二，解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產市場營銷上，越來越多的企業采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產開發企業應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發票的收集、整合以及整理，以確保在房地產開發企業實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產開發企業內部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理出現了賬務處理更加復雜、增值稅專用發票風險更加嚴峻。因此，企業應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發生憑據的管理，這不僅僅是房地產開發企業賬務處理的依據，同時也是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產開發企業應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產開發企業的納稅義務也會產生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產開發企業造成不利影響，首先，應該對房地產開發企業的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產開發企業的會計業務進行處理。此外，房地產開發企業應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產開發企業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，全面掌握房地產開發企業中可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業產品和項目來幫助實現房地產開發企業的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優惠政策，房地產開發企業應該根據自身的實際情況，避免享受的合法稅收優惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業經營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業的稅負成本。第六，進一步提高房地產開發企業的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響，房地產開發企業應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產開發企業的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發企業應該對自身“營改增”前后的業務運行進行差異分析，發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、內控制度、業務流程、計算機系統等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產開發企業財務管理流程的優化，特別是完善房地產開發企業的增值稅會計核算制度及流程，發票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。
(二)強化房地產開發企業的經營風險意識
房地產開發企業經營的資金密集型的行業,其具有較高的風險系數。因此,房地產開發企業應該高度重視風險管理工作,以提高面對外部經濟環境變化對房地產產業造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發企業的風險意識還是比較單薄的,管理機制的建設不夠健全,風險管理方法比較落后,為了提高識別風險、化解風險的能力,首先我們應該樹立風險意識,向每位工作人員滲透風險意識,杜絕在房產開發時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現,并建立健全風險防范機制。房地產開發行業是一個競爭激烈的行業,稍有操作不當,不但會在競爭處于劣勢地位,更有可能致使整個項目流產,所以在房地產開發的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險,這樣才能做到防范于未然。
(三)健全財務管理機構,強化房地產開發企業的財務管理
