時間：2023-09-05 09:29:34
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇房地產開發投資協議范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
1 概述
房地產合作開發是指兩個或兩個以上的企業之間或企業與事業單位之間，通過簽訂聯合開發合同，組成房地產開發經營實體，共享利潤、共擔風險的經濟聯合行為。
2 合作開發的必要性及其主要形式
2.1 合作開發的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運用稅收手段來調控房地產市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產行業進入瓶頸。房地產行業進入宏觀調控以來，經營環境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設，在來對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產銷售資金回籠的難度。
房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。因此，許多中小企業也在“抱團”中尋求出路和發展?；谝陨系目陀^需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產合作開發的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然后按照上方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術并以其名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，是為轉讓土地使用權的性質，其中風險主要由開發商一方承擔。
2.2.4 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產開發資質證書的開發商簽訂合同開發合同，掛靠方負責開發經營所需資金，被掛靠方為房地產開發公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產權證，同時收取一定比例的管理費或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產開發的行政管理，降低了成本，其實質是房地產開發企業以合作以合作開發為名出租房地產資質證書為獲取利益，一旦發生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關合同往往裁定無效。
3 合作開發中存在的風險
我國房地產行業起步較晚，企業普遍存在規模偏小、資質比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業外部資源，通過各自核心能力和優勢資源的有效整合，合作開發項目，快速適應市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業降低風險的首要選擇。合作開發項目又帶來了新的風險。
3.1 合同法律效力認定風險
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔風險、共享收益”,并且實際操作中也是以此為基礎進行投資和分配利潤的才能視為合作開發,據此法院在審理合作開發糾紛時有可能會認為合同內容不符合合作開發合同的要求或認為實際操作不符合作開發規定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發合同。
在訂立房地產合作開發經營合同時，如果沒有房地產開發經營資質的一方與他人合作時，應當審核合作方是否具備房地產經營開發資質。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權合作方的土地使用性質。如存在有與法律、法規、規定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權益。
3.2 納稅風險
許許多開發商搞合作開發是為了避稅。確實以無形資產、不動產投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發,土地不過戶資金方還可節省契稅,還有的合作開發可了節省一方土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當,不但不能節稅反而還有可能增加稅收負擔。
3.2.1 根據財稅[2006]21號文件規定對于以土地進行投資或聯營的,凡所投資或聯營的企業從事房地產開發或房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損
3.2.2 對于以土地出資方名義開發的,資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業所得稅時扣除支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除,土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據,多支付的價款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對于非法人型合作項目,項目利潤要并人法人公司統一交納企業所得稅, 對于企業所得稅的承擔問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業所得稅,相比于自主開發會提早支出企業所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項目在運作時實際上只有一方控制,另一方只要收回預定的回報就行,該交的營業稅及附加一般可以預計,但土地增值稅、企業所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項目完結一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔、
3.3 經營風險和財務風險
經營風險和財務風險雖然并非合作開發所特有的風險,但是我們在合作開發決策時仍需要認真考慮。一般來說原本就打算開發房地產項目的一方在選擇合作開發后由于合作者的共同出資、共擔風險因而降低了其經營與財務風險,但是當合作雙方在項目經營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協調一致時,此時不但不能降低風險反而還有可能加大風險。
4 合作開發的控制模式
4.1房地產合作開發經營的方式有以下兩種，即法人型房地產合作開發經營和非法人型房地產合作開發經營。
4.1.1 法人型房地產合作開發經營?！睹穹ㄍ▌t》第51 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格。”根據本條規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行房地產開發經營的就是法人型房地產合作開發經營。在成立項目公司情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
4.1.2 非法人型房地產合作開發經營?！睹穹ㄍ▌t》第52 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”根據本條規定，聯營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產合作開發即是非法人型房地產合作開發經營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。
4.2簽訂和履行房地產合作開發經營合同的對策
房地產合作開發經營合同內容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發糾紛。因此，簽訂房地產合作開發經營合同一定要謹慎、規范。在房地產合作開發經營實踐中，有以下一些對策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發經營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產開發項目的融資流程
房地產開發項目的融資流程開發商經常表現為：首先要“看地”，向規劃部門了解該用地是否符合地區用地總體規劃，申請取得建設用地規劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權證，將出讓取得的土地，經合法的土地評估機構評估，因為土地使用權（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發投入的資金；通過公開招標，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負零時，根據《商品房預售管理辦法》建設工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預售規定可以預售，根據2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，開發商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發商不需投入大量資金，就可以完成整個開發收益周期。
二、房地產開發項目的融資方案
房地產開發項目融資需要有一定的方案，首先是房地產開發項目基本情況介紹，包括房地產開發項目的名稱、開發的背景、具置以及開發的規模，同時需要有規范性文件支持，如主項批復，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產開發項目有何特點、有何優勢。
三、房地產開發項目融資需提供材料
房地產開發項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔保，該項目“五證”復印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產開發企業自身還款計劃和資金來源保證。
有當年期的工商年檢章的房地產開發企業營業執照副本復印件，企業法人代碼證復印件，企業稅務登記證，公司章程復印件，房地產開發企業公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務所驗證的財務報表本中期財務報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業法定代表人資格證明及身份證復印件，具體經辦人員授權委托書及身份證復印，公司法定代表人、總經理、財務主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔保抵押等相關決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔保情況）與申請貸款項目有關的基礎需要說明及項目的材料。
四、房地產開發項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產開發項目的權屬情況、收益情況、資金成本、擔保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監管等諸多因素。
五、房地產開發項目融資者的法律風險
項目融資者既要對開發企業的信用風險了如指掌，也要對購房者的信用風險進行合理評估，對建筑企業項目完工、交工、延期風險有充分認識，也要對項目超支風險，甚至項目放棄風險有所認識。
對開發項目企業資金不足造成的風險有充分的估計，對房地產開發企業所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產開發企業經營管理風險也要有認識，要了解該項目經理是否在同一領域內有充分的經驗和個人資信狀況，項目經理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經理對該項目完工后的利潤獎勵和節約成本獎勵。
對市場購買者的風險意識有所掌握。金融風險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發生變化也會導致項目失敗，項目信用結構改變，項目債務償還能力改變主。環境保護風險是項目風險中一個不可忽視的因素，負債風險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風險增加。
六、房地產開發項目融資者的法律盡職調查
一、我國房地產發展現狀
1、房地產開發投資
自1998年以來，我國房地產市場發展勢頭火熱，房地產開發投資額呈連年大幅上升趨勢。1998年房地產開發投資額為3614億元，2013年達到86013億元，增長了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會固定資產投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時間內，房地產開發投資保持持續較快的增長率，2004以后，其波動幅度顯著加大。受國際金融危機的沖擊，2008和2009年我國房地產開發投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場化改革后的十幾年是我國房地產市場發展的黃金時期。2011年以后，受調控政策影響，房地產開發投資增速下滑，市場趨于平穩。
2、商品房銷售情況
1998年，全國商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長到130551萬平方米，增長了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長率皆為正。2004年以前，增長率在20%-30%間小幅波動，2004年后，波動程度顯著上升。
二、土地供應和房價互動機制
（1）土地供應影響房價的路徑
從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報酬遞減性等經濟屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應來調控土地市場及房屋市場的能力。特別是在我國，城市土地所有權屬于國家，政府壟斷土地一級市場，通過實施土地政策干預房地產變得更為便利。切實可操作的政策工具是土地供應影響房地產市場起點，運用政策工具，影響與土地相關的一系列操作變量。這些變量通過市場機制的作用，最后轉化為具體的中間變量，形成對房地產市場的最終影響，達到調整土地的收益分配，改變房地產市場的發展規模、速度和結構，平抑房價的短期波動，并推動經濟長期穩定增長的目的。
（2）土地供應量對房屋供應量的影響
土地是房屋最重要的生產要素，土地供應量變化首先影響到房屋的供應量。在需求及企業生產函數給定的情況下，“面粉”量發生變化，“面包”的供應量自然受到沖擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應量影響房屋供應量的機制可能有以下兩個：（1）減少土地供應會減小開發企業土地的可獲得性或增加開發企業的拿地成本，必然減少開發企業的土地儲備，進而影響房屋開發量。在一定的需求水平下，開發企業房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價格。（2）在城市建設中，土地與資本可以相互替代。如果長期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會提高人們愿意支付的租金和愿意承擔的房價與地價，此時為了維持住房供給與需求增長的協調，資本就會替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調整，住房建筑密度增加。但我國的城市土地建筑的容積率在城市規劃時已經確定，并作為一項規制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機制，房屋的供給量相應減少。
（3）土地供應量對房價的影響
土地供應量與對商品房價的影響機制為：土地政策通過影響土地供應量的變化，經生產函數途徑影響房地產開發，導致商品房數量變化，從而改變供求關系并影響房地產價格。土地供給量在土地市場上作用于土地均衡價格，經成本推動對房價產生影響。以上兩個影響在數量關系上表現為土地供應量與房價的負相關關系。
（4）土地出讓方式對房價的影響
協議供應方式是強計劃性的供應方式，它將競爭排除在外，在供給和需求兩端都只有一個參與者，是一種雙邊壟斷市場。一般來說，協議的供應方式比出讓的供應方式形成的價格低，但開發商為獲取土地付出的成本卻不等于協議價格，其中有兩個比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協議供應土地的名義價格一般低于實際價格。從我國的實踐看，實行經營性用地招、拍、掛制度前，開發公司并非全部從事房地產開發，主要包括幾類：一是專職負責立項、審批、規劃定點等，二是專辦用地手續的，三是辦理規劃、建審手續的，一般接手第二類公司的項目，最后才是從事房地產開發的開發企業。開發商取得土地前被層層剝皮，一個項目多次轉手，交易環節多且交易成木較高。負責拿地的公司為了獲取土地使用權，需要與政府維護良好的關系，這一過程中往往存在違規行為，協議供應存在較大尋租空間。
但實際上，土地出讓方式主要通過影響地價的形成機制影響地價，通過地價的途徑影響房價，“招牌掛”的實施相比于協議會顯著提高土地價格。
三、完善我國土地供應和房價互動機制的建議
1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式
一是針對歷年招拍掛實踐中出現的問題，加以解決或完善。建立出讓前預研判，選用更加靈活的差別化競價方式。并加強競買人資格審查，嚴格市場準入條件，減少非理性競爭。
2.創新國有土地經營方式，減少地方政府的土地財政依賴
政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數量與節奏，財政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長遠解決我國土地供應存在的問題，需要從轉變經濟發展方式角度，改革政府“以地謀發展”的制度條件，設計一套可逐步替代傳統發展方式的新模式。
3.處置土地閑置和囤地炒地，促進土地供給有效性
一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實施檢測和反應機制，一旦發現土地閑置問題嚴重，按《閑置土地處置辦法》，監督開發企業盡快啟動閑置土地開發。
參考文獻：
[1]鄭娟爾，吳次芳.地價與房價的因果關系―全國和城市層面的計量研[J]. 中國土地科學，2006（6）：31-37.
[2]黃健柏，江飛濤，陳偉剛.對我國房價與地價相互關系的再檢驗[J].預測，2007（2）：1-7
[3]王岳龍，武鵬，房價與地價關系的再檢驗-來自中國28個省的面板數據[J].南開經濟研究，2009（4）：131一143.
[4]岳小武.當前土地資產管理的若干問題[J].中國土地，2004（7）：29-33.
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
引言
我國房地產立法雖然總體上數量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關于房地產方面的規范性文件，總體而言強調行政管理的規范多、調整民事關系的規范少，政策文件多、法律法規范少，短期性規定多、穩定性法律少，計劃經濟體制印痕多、市場前瞻性規定少，新法出臺后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產開發經營是一個連續的過程，房地產企業在經營運作過程中會遇到各種各樣的法律問題，決不是通過研讀其中一本法律著作就可解決所有問題，市場上形形的房地產企業法律指導叢書也決不是什么解決房地產法律問題的萬能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產法律問題的途徑和方法。
一、合作開發房地產的概念與法律特征
1、合作開發房地產的概念
合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項既定任務的活動，它是現代社會人與人之間在高度分工基礎上的一種較為普遍的生產經營方式。合作開發房地產就是指兩方以上的主體以提供土地使用權、資金等作為共同出資，并約定共享利潤和共擔風險，共同開發房地產的一種經營行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開發房地產形式界定為“合作開發房地產合同”；但在《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》施行前，我國的法律、法規、部門規章及最高人民法院的司法解釋均未對合作開發房地產下過法律層面的定義?！?005年第五號司法解釋》首次對合作開發房地產合同予以定義，該司法解釋第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！?/p>
2、合作開發房地產合同的法律特征
合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它是一種發生民法上效果的合意。合作開發房地產合同屬于合同的一種，它當然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國城市土地的國有性質以及國家對房地產市場的嚴格行政管理，大量的房地產管理法律法規對該類合同在相當程度上排除了當事人一定的意思自治，同時呈現出較強的中國特色。因此，與一般民事合同相比，合作開發房地產合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五號司法解釋》施行以前，司法實踐中對合作開發房地產合作各方是否需要同時具備房地產開發資質意見不一，有的法院認為應嚴格遵照未取得房地產開發資質不得開發經營房地產的規定，合作各方均需具備房地產開發資質，否則合作開發合同無效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個案處理。《2005年第五號司法解釋》對此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開發資質，但至少有一方以上的合作者應當具有相應的開發資質，否則合作各方訂立的合作開發房地產合同就有可能被認定為無效。
二、合作開發房地產的類型
從合作各方的資質條件以及是否實際參與開發經營角度，可作如下分類：1.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方都有開發資質，以雙方名義共同或各自開發，并按照約定比例進行分配。2.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。以其中有開發資質的一方名義進行開發，但實際由雙方共同開發經營，如雙方組建項目小組、開設共管賬戶等，并按照約定比例進行分配。3.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。由一方開發經營，另一方完全不參與開發經營，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方共同組成房地產開發項目公司，以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配收益。
三、合作開發房地產合同的效力分析
一個合法有效的合同，是保證當事人真實意思表示之下的合同目的得以實現的基礎。而無效的合同，不但對當事人不具有約束力，而且一旦被確認為無效，將給當事人造成巨大經濟損失。合作開發房地產合同存在著復雜的法律關系，其效力認定除應具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影響合作開發房地產合同效力的因素
(1)房地產開發經營資質對合作開發合同效力的影響
房地產經營資質是指房地產開發企業依法取得房地產開發企業的資格證書，從而獲得一種能夠從事房地產開發的身份和條件。房地產經營資質是用來證明房地產開發企業開發經營能力和資信度的證明，審核和發放房地產企業的資質證書，是國家用來管理、控制和監督房地產業發展的重要手段。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。合作雙方或多方均不具備房地產開發經營資質的，在糾紛發生后、前也沒有一方當事人取得資質或合作合同當事人沒有成立具有相應房地產經營資質的企業的，合作開發合同將被認定無效。
(2)建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響
《2005年第五號司法解釋》第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。"從該司法解釋的規定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已達到法律規定的投資開發條件并取得土地使用權證的土地。因為，如未達到法律規定的投資開發條件或未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。
2、合作開發房地產合同的“名不副實”情形
(1)名為合作開發房地產合同，實為土地使用權轉讓合同
這種名為合作開發房地產合同，實為土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，是提供土地使用權方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對這種合同作為土地使用權轉讓合同予以認定和處理，其與一般的土地使用權轉讓合同在內容上有以下不同：一是“合作開發”的房地產不需要辦理土地使用權變更登記手續，即交由提供資金方進行房地產開發經營；二是提供土地使用權方除承擔交付土地義務外，還要承擔協助、配合提供資金方辦理房地產開發經營手續的義務，否則開發房地產可能無法順利進行。
(2)名為合作開發房地產合同，實為借款合同
該司法解釋第26條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。"這種合同實際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認定為借款合同，是因為二者有以下共同點：一是提供資金方不承擔使用資金方的任何經營風險；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數額的貨幣，因此借貸的實質是相同的。
3、合作開發房地產合同無效的情形及處理
(1)合作開發房地產合同無效的情形
無效合同是相對于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無效，指當事人所締結的合同因嚴重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內容賦予效力。但需要注意的是，合同無效，僅系不按當事人合意的內容賦予效力，但并非不發生任何效力；反之，合同無效場合得依法律規定發生賠償損失等法律效果。
(2)合作開發房地產合同無效的處理
合作開發房地產合同被認定無效后，應當依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規定進行處理。因無效合同已取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償無過錯一方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。
四、合作開發房地產的風險防范
由于合作開發房地產的法律關系復雜、標的巨大、履行期限長、雙方容易因為利益分配產生沖突，因此，合作開發房地產項目操作過程中要注意風險防范，防忠于未然。
1、對合作伙伴的資信調查
首先，應調查合作伙伴的資格條件。其次，還應調查合作伙伴的信用狀況。另外，還應調查合作伙伴的商業信譽。最后對作為合作開發條件的建設用地狀況也要調查。
2、擬定完善的合同條款
合同中應詳細約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤、共擔風險是合作開發房地產合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應最大程度體現投資比例、風險承擔比例和利潤分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開發房地產合同的順利履行。合同中還應設定具體明確的違約責任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現違約情形，另一方可依據合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權利，以減少損失，保護自身的合法權利。
3、合理分配項目管理權
管理權是合作開發房地產中最大問題之一，應事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項目還須單獨以管理協議的形式分配雙方管理權限。項目管理權主要包括財務支出審批權、項目定位決策權、管理團隊聘用權、高層管理人員工薪決定權、項目開發中重大問題的決策權等。在合伙型合作開發合同履行中，合作各方為了監督合作開發項目的財務收支活動，通常約定設立“共管賬戶”，以共同監督項目資金的使用。在實踐中，因項目管理權分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規范而產生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開發房地產合同時，對于項目的管理權應預先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細的約定。
結束語
“共同投資、共享利潤、共擔風險”是合作開發房地產合同的實質內容和本質屬性。共同投資是合作開發房地產合同的基礎和前提條件。沒有共同投資就無所謂合作開發經營。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實物，也可以是技術或勞務，當然也可以是某種權益。合作開發的最終目的，自然是為了獲得投資回報，這符合經濟領域任何經營性合作投資者的愿望。因此，合作開發的各方有權從合作的房地產項目經營之中獲得利益，并無任何爭議。共享利潤與共擔風險，在某種程度上其實就是一個問題的兩個方面，如果合作者的真意是要共享一個共同投資的房地產項目的利潤，則合作者必然承擔著利潤不能產生或利潤小于預期的風險。同時，合作開發的各方應當共擔的風險還包括項目不能完成或者項目虧損時其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風險。不管風險的內容如何，總之，共享利潤、共擔風險是民事權利義務相一致的基本原則的內在要求和具體體現。
參考文獻：
為了提高自身競爭優勢，大型房地產開發企業大都實施了嚴格的戰略管理。中小型房地產開發企業由于規模的限制，許多大型企業采用的戰略管理方式和技術不適應于中小企業。因此，有人說中小型房地產開發企業沒有、也不需要戰略管理。其實不然，無論企業多小，在經營的過程中都要有戰略管理的影子，只是我們不能拿大型開發企業的戰略管理過程來審視中小型開發企業的戰略管理。中小型房地產開發企業的戰略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰略。
1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點
1.1戰略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰略決策的個性化
1.4戰略計劃的短期化
1.5戰略影響的有限性
2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇
2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。
2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰略
2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。
2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。
2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。
2.3.1戰略聯盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。
第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰略聯盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。
第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。
第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。
二、文獻綜述
楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權利是在法律允許的邊界范圍內或邊界上，一旦超越這個界限就不再是企業的合法權利。萬莎(2011)指出房地產企業稅收籌劃存在政策性風險、片面性風險、認定風險、成本偏高風險。胡芳等(2011)指出通過合作建房的方式，一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產企業應盡量采取合并申報的方式繳納土地增值稅。張源(2011)認為房地產開發企業的投資性房地產可不通過獲取租金方式而采取入股聯營以分得利潤的方式避免繳納營業稅等稅費。
上述論述提出了關于房地產開發企業稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風險承擔的糾紛，不具普遍性。通過入股聯營的方式獲取實質上的租金也因為會影響被投資方的經營結構而難以適用。合并申報的方式繳納企業所得稅需要集團公司或經營項目將多的公司才能使用。本文以現有的房地產市場環境下企業經營的具體問題為研究對象，擬針對籌資、銷售、項目管理、項目轉讓，通過對A房地產開發公司案例，分析房地產開發公司可能遇到的實際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。
三、案例概況
某區政府通過招商引資引入A房地產開發公司，以BT模式進行該區工業園項目整體開發。工業園區建設規模為5平方公里。項目建設時限從2009年開始，計劃2017年完成。項目收入該區政府擬通過工業園區建成后入園企業20年內繳納各項稅收返還款的方式支付A房地產開發公司專項財政補貼。A房地產開發公司完成園區基礎設施建設后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發商住房。A房地產開發公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業園招商引資企業入園后，由于基礎設施建設周期長，產生的稅收很難在短期內通過稅收返還方式彌補A房地產開發公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價格下跌，A公司取得大宗商住用地進行商品房開發后房屋滯銷，經營陷入困難。
四、相關稅收問題籌劃
(一)資金投入與運營模式對稅收的影響
某區政府通過招商引資方式將該區優質區域工業園區交由A房地產開發公司實施建設，主要為了解決將該塊土地由生地變為熟地的巨額資金融資困難的問題。按照協議，A房地產開發公司按照BT模式進行建設，按照現行稅收政策的規定，A房地產開發公司實施土地改造、拆遷、基礎設施及配套設施，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》，以建筑勞務按照3%的稅率繳納營業稅從而產生較大的稅收負擔。
但根據《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項目，其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府制定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金;同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計，場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔;若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅。
據此，A房地產開發公司通過合理的稅收籌劃，在實施該地塊整體開發時不按BT模式以建設方的身份進行開發，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業繳納的土地出讓金指定專項用途返還A房地產開發公司以及一定期限內入園企業稅收返還相結合的方式取得收入，既能不繳納營業稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。
(二)籌資環節借款的稅收問題
由于A房地產開發公司前期土地整治資金投入巨大，在實施商品房開發項目時資金出現困難，加之受市場行情影響，已達到預售條件的商品房銷售情況也不理想，開發產品無法通過銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負擔較大。
根據《國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅管理辦法》(國稅發[2009]31號)，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象，屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。A房地產開發公司應按照工程進度分類核算完工開發產品成本，將已完工開發產品發生的借款費用計入財務費用，實現企業所得稅稅前扣除，以達到減少企業所得稅應納稅額的目的。
(三)銷售環節稅收問題
一是通過采取不同的銷售模式會降低稅收成本。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，房地產公司支付的傭金可作為增值額的扣除項目，A房地產開發公司可以通過設立獨立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業所得稅。
此外，房地產開發企業在銷售環節可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時間確定收入的實現，從而達到延遲納稅義務發生時間的目的。
二是合理核算減少稅基。在房地產市場持續低迷，市場購買力不足的情況下，A房地產開發公司為應對銷售困難的問題，打折銷售或贈送部分面積、車庫等方式促銷。根據營業稅法的規定，在同一張發票上列明銷售價款和折扣額的，可以折扣后的價款為營業稅的計稅依據。除此之外的情形，無論企業如何進行會計核算，都必須以包含折扣額的總價款為營業稅計稅依據。因此，A房地產開發公司在進行折扣銷售時，應在同一張發票上注明銷售額和折扣額，以實現減少營業稅計稅依據的目的。而對于贈送的車庫等，若車庫具有產權，且合同中以贈送方式轉讓所有權，則按照營業稅相關規定應視同銷售。在該項交易的交易價格之外，由稅務機關按照市場價格核定轉讓價格，對轉讓車庫的交易行為征收營業稅。若合同中將房屋銷售價格分攤為房屋銷售價格和車庫銷售價格，則僅對該項交易價格征收營業稅，大大減少營業稅計稅依據。
(四)滯銷商品房管理的稅收問題
在目前的市場行情下，房地產企業很難再實現產品一舉售罄的情況。A房地產開發公司受讓商住用地面積大，開發及銷售周期長達10年以上。對于長期滯銷的尾盤，A房地產開發公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實現一定的資金回流。但如果將開發產品變更為投資性房地產，應按12%的稅率繳納房產稅，還需繳納營業稅、城建稅、教育費附加以及企業所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤分配的方式取得收益，則只需繳納企業所得稅，稅負將會大大減輕。
(五)項目轉讓的稅收問題
A房地產開發公司投資的項目面積大，周期長。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現無法繼續實施該項目，而不得不轉讓該項目土地的情形，即便籌資順利，在開發過程中業可能存在因資金周轉困難而中斷開發，將項目轉讓他方進行的情況。如果以項目轉讓的方式，則應認定為轉讓不動產而繳納營業稅、土地增值稅、城建稅以及教育費附加，稅負較重。
根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]1191號)的規定，對股權轉讓不應征收營業稅。根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》的規定，對于房屋進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
2、房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
一、出租業務會計核算的現狀
（一）房地產開發公司實際狀況房地產開發企業出租業務主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業費。房地產開發公司將整棟大廈的物業管理交由第三方來承包；第三方物業公司會在每個月向房地產開發公司開具物業管理費發票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
（二）出租業務收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰，房地產開發企業也是看準了商機。1.企業開發的房屋和土地不僅有對外出售或者轉讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業務。房屋和土地出租經營業務收入，它的具體表現是將房屋和土地的使用權暫時轉讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協議規定日期收取租金后作為當期經營收入的實現。一般來說，房地產開發企業按照規定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產品收入的實現時間和經營收入的確認。2.有一些房地產開發公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方沒有按照規定的期限繳納租金，企業就有權按照合同規定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規定條件，不核算出租產品租金收入。房地產開發公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關協議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設工作，再辦理正式租約手續。
二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法
根據《財務部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的明確規定，假設房地產開發公司是小規模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設房地產開發公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據取得不動產的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動產，屬于“老不動產”，可以選擇使用與小規模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動產屬于“新不動產”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業需要繳納所得稅；會計已經將收益進行確認，但是企業還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統一的現象。房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業增加的利潤并不占多數，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數額以及租金的入賬時點，通常是由開發商來操縱，而使得房地產開發企業陷入了一種被動的境地，為租金的監管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務
（一）新會計準則中的增設科目
將“投資性房地產”科目設為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物、（二）投資性房地產的范圍1.已經通過租賃的方式轉讓了的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉讓了的土地使用權指的是企業以轉讓的方式取得的土地使用權；已經出租了的建筑物是指該建筑物的產權歸企業所有。2.如果有一項房地產，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產商品或者用于生產管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應該計入被投資性房地產中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產。房地產開發公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協議中所起到的作用不重大的附屬服務，諸如提供安全保護、維護公共設施等附屬服務，也應該被認定為投資性房地產。
（三）企業會計中的融資租賃
根據《企業會計制度》的相關規定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變為房屋建筑物的主人，擁有所有權。第二，承租人有權利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據稅法條文可以看出，房地產開發企業出租業務分成三種不同的形式，即臨時租賃、經營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理
關于投資性房地產租金的賬務處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出借：投資性房地產（原值）貸：固定資產（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款
（四）提取稅金借：營業稅金及附加貸：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加
（五）結轉租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業務收入借：主營業務收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業務支出
（六）上繳稅金借：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現金）
參考文獻：
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內控股
1.優勢
(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關法規規定
內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業所得稅。(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短。(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅。(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。
(二)境外控股
1.優勢
(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。
境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。
3.主要商業考慮
(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。
4.相關法規規定
(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案;(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務管理要求
(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定)。(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定。(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅。(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響。(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構層次劃分
按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。
(一)單層控股
1.優勢
(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。
(二)多層控股
1.優勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。
三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析
1.境內控股且單層控股
(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。
2.境內控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;(2)若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻
[1]商務部等六部委.《關于外國投資者并購境內企業的規定》.[2006]第10號令.
[2]商務部、國家外匯管理局.《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》.商資函[2007]50號.
[3]商務部.《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號.
[4]國家外匯管理局綜合司.《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號.
[5]國家外匯管理局綜合司.《關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知》.匯綜發[2008]142號.
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
