時間：2023-09-03 15:19:01
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認購人（以下簡稱“乙方”）：__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________（以下簡稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權代表：________________________授權代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
認購人(以下簡稱乙方)：__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權代表：________________________授權代表：______________________
律師解答:在對共有人擅自出賣共有物行為的定性上,應注意區分無權處分與無權。在無權處分中,處分人是以自己的名義將處分權不屬于自己的物進行處分;而在無權中無權人是以他人的名義為民事行為,這一根本區別決定了無權處分與無權適用不同的處理規則。因此,應以出賣人是否以共有人的名義出賣共有物為標準,分別予以定性。具體而言:
1、共有人擅自以自己的名義出賣共有物的,應當定性為無權處分。雖然合同有效,但對于出賣人的無權處分行為,應適用《合同法》第51條的規定。
2、共有人擅自以其他共有人或全體共有人的名義出賣共有物的,則屬于無權行為,并應根據買受人善意與否來判定是否適用表見。在法律適用上,應按《合同法》第48條和49條的規定處理。
相關法律知識:
1.買賣合同是有償合同。買賣合同的實質是以等價有償方式轉讓標的物的所有權,即出賣人移轉標的物的所有權于買方,買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特征,使其與贈與合同相區別。是有償民事法律行為。
2.買賣合同是雙務合同。在買賣合同中,買方和賣方都享有一定的權利,承擔一定的義務。而且,其權利和義務存在對應關系,即買方的權利就是賣方的義務,買方的義務就是賣方的權利。是雙務民事法律行為。
跨境電子商務是指分屬不同關境的交易主體，通過網上平臺達成交易，進行支付結算并通過跨境物流送達商品，完成交易的商務活動[1]。隨著跨境電子商務的蓬勃興盛發展，消費者經由電子商務平臺購買跨境電子商務公司商品的行為也司空見慣，涌現出的相關商品糾紛也延伸至跨境電子商務商品交易的合同類型。經由目前中國既存的相應司法判例分析，就跨境電子商務商品交易契約論博弈的觀點分為買賣契約論，非買賣契約論和委托契約論三種。
買賣契約論，代表消費者的觀點，認為經由網上平臺購買商品屬于典型的買賣行為，簽訂的合同自然構成買賣合同。一般而言，消費者作為原告就產品質量問題起訴跨境電子商務公司或者其他相關主體時，均提及是在被告處購買的商品，現存在質量問題，要求退貨退款或者追索懲罰性賠償。消費者認為，經由跨境電商平臺是購買被告的商品，與在實體店購買或者是否跨境無關，均是支付貨款轉移商品所有權的行為，理所應當的是買賣合同，出現產品瑕疵或者其他質量問題，被告自然應當承擔責任。此種觀點得到極少數法院判決的認可，譬如在2016年張振張某某興與廣西一心母嬰用品有限公司產品銷售者責任糾紛案，原告分兩批次在被告處購買進口嬰兒奶粉，但是所購買的上述產品皆無中文標識，原告認為被告的商品違反《中華人民共和國食品安全法》的規定，要求退貨和支付賠償金，但是被告辯稱被告與原告的交易方式系跨界電子商務，不構成買賣合同。法院經審理認定，原告主張自己與被告存在買賣合同關系，提供了收款憑證，原告與被告間存在買賣合同關系初步成立，被告主張其與原告間并無直接的買賣合同關系，主張其僅為原告提供了跨境電子商務代購服務，但被告沒有提供其為原告提供跨境電子商務代購服務的證據，因此，被告的主張不成立，法院最終確認原告與被告間存在買賣合同關系。買賣契約論雖得到消費者的廣泛認可與支持，但并沒有得到多數司法判決的認可，目前而言仍屬于少數意見。
非買賣契約論，代表跨境電子商務企業的利益，是法院在審理跨境電子商務商品交易合同糾紛的一種實務觀點，跨境電子商務企業結合跨境電子商務的特性，認為契約非構成買賣合同，以此否定消費者的訴求，但是對合同類型的具體稱謂不予置評。此種觀點得到較多數法院的認可和支持。譬如，在何夢與重慶渝歐跨境電子商務有限公司等產品責任糾紛案，經審法院認為，跨境電商平臺是指分屬不同關境的交易主體，通過電子商務平臺達成交易、進行支付結算，并通過跨境物流送達商品、完成交易的一種國際商業活動。原告在被告辦理會員卡之前，其工作人員就在店內向原告展示了原告欲購買產品的樣品，樣品均為境外生產時的原始外包裝，無中文標簽、中文說明書等內容。原告辦理會員卡后自行通過被告的西港全球購的電商平臺多次采購了該國外產品，收到的產品與樣品均一致。因此原告應當知道該商品并非針對中國市場銷售，其生產者一般不會按照我國的相關法規對商品進行標注，被告提供國外采購平臺的行為并非進口銷售商品行為。此種觀點以否定消費者訴求為直接目的，對難度系數相對較大的契約類型的認定則予以規避。非買賣契約論正在越來越多的司法判例中體現，業已成為實務部門處理跨境電子商務交易合同糾紛的主流意見。
委托契約論，依舊代表跨境電子商務企業的利益，由非買賣契約論進一步衍生而出，認為跨境電子商務具備特殊性，消費者經由網絡平臺購買商品的行為不同于傳統的購買行為，實際上是委托跨境電子商務公司直接以消費者的名義報關進口，兩者之間在本質上構成委托合同關系，而不是傳統意義上的買賣合同關系。委托契約論目前已得到部分司法判決的確認，譬如，在趙子玉與廈門中宏網絡科技有限公司買賣合同糾紛案，經審法院認為本案應當首先明確跨境電子商務交易的法律性質，以及消費者和跨境電子商務公司在交易中的法律地位，才能判斷電子商務公司應當承擔何種法律責任。本案中，原告向跨境電商公司提供準確而完整的個人信息，以便該公司以訂單人本人的名義辦理向海關報關、繳納稅款，境外商品通關時的性質系個人行郵物品，而非貿易商品。原被告之間的此種法律關系著重強調跨境電商公司以訂單人的名義從事相關的行為，而普通的買賣合同的基本義務在于一方支付貨款、另一方交付標的物，并未將合同雙方履行合同義務時的名義作為認定買賣合同的構成要件之一。而在原被告之間的法律關系中，被告的主要義務在于其以訂單人的名義從事報關、交稅等事宜，否則原告意欲取得的商品便無從離開保稅區從而交付給原告，合同目的便無從實現，所以被告公司負擔的以原告名義從事報關、交稅義務構成了雙方之間合同的主合同義務之一，對于該合同性質的界定發揮著實質性的作用?？缇畴娮由虅諏τ诳缇畴娚坦疽杂唵稳说拿x從事相關事務的強調，符合委托合同的構成要件，訂單人作為委托人，對其委托事項支付價款，跨境電商公司作為受托人，為委托人提供商品采購、通關納稅、物流托運等服務。故本案中原被告之間的法律關系為委托合同關系，受托人應當按照委托合同的約定履行其義務。委托契約較買賣契約論更為明晰，但是僅得到部分法院的認可，未能成為主流觀點。
二、B2C模式跨境電子商務合同類型博弈事由
消費者和跨境電子商務公司間跨境電子商務合同類型的糾紛并非無緣無故產生，而是在現行法律法規無確切規定的背景下，基于各自經濟利益的考量，分別做出的相互矛盾的解讀。究其緣由，既包括兩造對跨境電子商務企業是否具備銷售者身份的博弈，也進而涵蓋就產品質量責任的博弈。
（一）銷售者身份博弈
法律主體間的權利義務因法律關系的差異的不同，縱使消費者和跨境電子商務公司均認同兩者間的商品交易構成契約法律關系，但是在具體的合同類型上存在明顯的認知差異，顯而易見，買賣合同、非買賣合同和委托合同間相關法律主體的權利義務差異明顯，而跨境電子商務公司是否具備銷售者身份，是各方博弈的焦點所在。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同[2]。按照消費者的觀點，若消費者和跨境電子商務公司間的合同構成買賣合同，則毋庸置疑，跨境電子商務公司具備銷售者身份，跨境電子商務公司將產品的所有權轉移給消費者，消費者支付相應價金。相反，按照跨境電子商務公司的觀點，若其和消費者間的合同為委托合同，或者至少不構成買賣合同，則跨境電子商務公司自然不具備銷售者的身份，其只是消費者的受托人，遵循消費者的要求代為購買相應產品。兩造就銷售者身份博弈，目的在于跨境電子商務公司義務承擔程度的差異。作為銷售者，跨境電子商務公司履行的義務較之受托人更多，不僅要嚴格履行買賣合同的要求，準時交付無瑕疵貨物，而且還要履行《中華人民共和國產品質量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》等相關法律法規賦予銷售者的義務。譬如，《中華人民共和國產品質量法》明確規定銷售者義務，《中華人民共和國消費者權益保護法》規定經營者義務，而經營者為消費者提供其生產、銷售的商品或者提供服務，換言之，經營者涵蓋銷售者。銷售者是產品流轉過程中的重要載體，在保證產品質量方面具備重要地位[3]，若銷售者未能合理審慎履行，則需要承擔違約責任甚或產品質量責任。相反，若跨境電子商務公司不具備銷售者身份，則承擔的義務明顯較少，依據跨境電子商務公司的主張，其僅具備受托人或者被授權人身份，是接受消費者的委托或者授權代為購買商品，僅需履行受托人或者被授權人的義務，并不契合《中華人民共和國產品質量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》等相關法律法規規定的義務主體的身份，也自然無須履行其規定的義務。立基于不同的法律身份，跨境電子商務公司承擔的法律義務差距較大，擺脫銷售者身份是其辯論甚或挑戰合同類型的重要階段性目的。
（二）產品質量責任博弈
銷售者身份論爭的最終著力點在于產品質量責任的承擔與否，若跨境電子商務公司具備銷售者身份，往往因未適格踐履義務而承擔相應的民事責任，反之，不具備銷售者身份則往往可以直接免于構成違約或者侵權，無須承擔任何產品質量責任。實際上，兩造就跨境電子商務合同類型的辯論肇始于產品質量責任的博弈，即由產品質量責任的承擔引發契約類型的辯駁，換言之，跨電子商務公司辯駁契約類型的目的最終仍在于尋求免于承擔產品質量責任。產品質量責任是指產品的生產者、銷售者以及對產品質量負有直接責任的人違反產品質量法規定的產品質量義務應承擔的法律后果[4]。立基于跨境電子商務合同糾紛的案例分析，消費者多認為跨境電子商務公司的產品不符合相關法律法規的要求，存在質量問題，要求承擔責任。譬如，熊學平與重慶渝歐跨境電子商務有限公司沙坪壩三峽廣場分公司產品責任糾紛案，原告熊學平訴稱，2015年5月8日至16日期間，原告在被告店鋪購買荷蘭牛欄奶粉9罐，總價1887元，后發現所有產品包裝均無中文標簽說明，根據《中華人民共和國食品安全法》第六十六條的規定，預包裝食品沒有中文標簽的不得進口。因被告作為銷售者違反上述規定，現要求被告退還貨款1887元，并十倍賠償18870元；被告則辯稱，本次交易方式為跨境電子商務，具有特殊性，是以消費者的名義報關、通關，海關對此種貨物也是按個人行郵物品進行監管和收取關稅，不需要提供中文標簽，本被告在海關的嚴格監管下，全部交易過程合法，通關物品沒有質量問題，不應當承擔退貨還款和十倍賠償的法律責任。由此觀之，消費者的目的在于要求跨境電子商務公司承擔產品質量責任，其在起始階段認為其購買產品理應構成買賣合同，故未對構成買賣合同詳加論述，其訴求的核心，在于依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國產品質量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》等相關法律法規，要求跨境電子商務公司承擔違約責任和懲罰性賠償責任。真實挑動買賣合同和委托合同論辯的是跨境電子商務企業，其目的在于否定應當承擔產品質量責任，但是應用的法律訴訟策略卻是尋求上位領域的合同類型差異和對應的銷售者身份，原因在于直接立足于產品質量本體辯駁獲取法院支持的概率較小，而其非買賣契約論甚或委托契約論能否得到法院的支持則演變為其是否承擔產品質量責任的關鍵所在。因此，消費者和跨境電子商務博弈商品交易合同類型的最終目的在于產品質量責任的承擔。
三、B2C模式跨境電子商務合同類型界定
跨境電子商務合同類型的論爭在司法實務領域已經產生，縱容其持續存在勢必增加跨境電子商務公司承擔法律風險的負擔和損害消費者合法權益的保護，甚至威脅司法機關的權威，因此，有必要予以分析界定，及時終結前述相互對立的理論和實務觀點。
（一）立基于契約區分標準界定
自契約誕生之日起，立基于相異區分標準，契約類型隨之差異。買賣合同和委托合同由來已久，均構成典型的有名契約，對其認知和理解并不困難，故區分買賣合同、非買賣合同乃至委托合同，應當立足于確立買賣合同和委托合同的基本標準。辨析買賣合同和非買賣合同的標準在于以對價換取貨物的所有權，換言之，買受人支付價款獲取出賣人貨物的所有權即構成買賣合同，反之則不是。而委托合同，又稱委任合同，是指一方委托他方處理事務，他方允諾處理事務的合同[5]，其辨析標準在于委托，即委托人以特定的委托行為要求受托方處理事務。跨境電子商務系借助于互聯網技術促進國際間商品、服務自由流動的新型國際貿易方式，其與傳統進出口貿易有相似之處，但亦有重大區別，立基于委托合同的標準，在交易環節，其區別主要體現在以下幾點：其一，消費者訂購時必須向跨境電子商務公司提交完整和準確的個人信息；其二，以消費者本人名義向海關報關、納稅；其三，境外商品通關時的性質是消費者個人行郵物品，而非貿易商品。上述區別體現了跨境電子商務公司是以消費者的名義和費用處理事務這一核心要素，更加符合委托合同的法律特征，故跨境電子商務中消費者與跨境電子商務公司間成立的系委托合同關系，而非買賣合同關系。此論點看似言之鑿鑿，實則忽視買賣合同和委托合同區分的真諦所在，屬于跨境電子商務公司為免責的詭辯之言。報關入關是跨境電子商務不可或缺的必備手續，也是跨境電子商務區別于一般電子商務的明顯特征[6]，但報關入關者的身份則需要厘清。依據海關總署2014年第56號《關于跨境貿易電子商務進出境貨物、物品有關監管事宜的公告》，跨境電子商務企業和個人均可以進行進出境貨物申報，電子商務企業應提交《中華人民共和國海關跨境貿易電子商務進出境貨物申報清單》，采取清單核放、匯總申報方式辦理電子商務進出境貨物報關手續，個人則應提交《中華人民共和國海關跨境貿易電子商務進出境物品申報清單》，采取清單核放方式辦理電子商務進出境物品報關手續。故跨境電子商務公司所言必須以消費者本人名義履行報關入關手續是錯誤的，實際上跨境電子商務公司多是已經在海外采購完畢相關產品，只是寄存于中國境內的保稅區，待消費者購買產品后，在以消費者名義報關，產品則直接從保稅區入境，故跨境電子商務公司只是為免于承擔責任而如此要求消費者，但并不是跨境電子商務交易的必須要求，以公司身份同樣能夠報關和入關，換言之跨境電子商務公司可以貿易商品而非消費者個人行郵商品入關，所謂的委托行為本可不存在。另外，輔的委托行為不能成為否定構成買賣合同的關鍵所在，立基于既定的跨境電子商務交易行為，跨境電子商務公司并未點明其是委托購買公司或者代購公司，其經營范圍也不是代購等行為，消費者與跨境電子商務公司簽訂合同的目的在于獲取產品的所有權，至于跨境電子商務公司以任何合法渠道獲取產品，構成公司的法定義務，與消費者無關，另外即便消費者填寫個人真實信息，公司以消費者名義報關入關，則構成輔委托行為，其目的在于幫助消費者及時獲取購買的產品，其性質等同于消費者委托跨境電子商務公司郵寄產品，并不能因輔行為否定買賣合同的本質。若跨境電子商務公司在消費者購買產品是明確指出，本公司只經營代購業務，雙方簽訂的契約是委托合同，并得到消費者許可，則才構成委托合同，否則只單純地要求消費填報信息和以其名義報關入關，則不能否定買賣合同的存在。
（二）統籌國際法與國內法界定
縱使跨境電子商務作為國際貿易新的經濟成長點業已得到國際社會的承認和重視，但是至今尚無專門的統一的政府間國際條約，聯合國國際貿易法委員會在1996年頒布了不具法律拘束力的《電子商務示范法》，但是未對跨境電子商務合同的類型予以分析[7]。因此，對此問題的辨析，應當結合各國電子商務法和司法判例予以分析。非常遺憾的是，經查找美國、澳大利亞、新加坡、韓國和印度等國家相關的電子商務類法律，沒有任何國家對此予以規定，也未查找到任何相關的外國司法判例。由此可見，跨境電子商務合同類型在國外不存在分歧，誠如筆者采訪國外某入駐亞馬遜的跨境電子商務公司負責人曾先生所言，跨境電子商務合同在國外理所應當地構成買賣合同，屬于消費者經由跨境手段購買產品，這一問題不存在任何爭議，消費者對跨境電子商務公司的訴由也一般限于產品質量責任，但是買賣合同的構成連同法官在內各方并無爭議，所以根本不會提及此問題。因此，跨境電子商務合同類型分歧是在中國國際法情境下由跨境電子商務公司獨創的產物，是其為免除銷售者身份和產品質量責任承擔而詭辯的產物并已成功誤導部分法官。另外，立基于境內電子商務和跨境電子商務的關系，廈門中宏網絡科技有限公司等公司除經營跨境電子商務業務外，尚在境內銷售自營產品，無任何跨境行為，消費者購買其自營產品實際上是與其簽訂買賣合同，而不是委托合同，此主張也得到跨境電子商務公司的認可和貫徹，若同樣的產品在境內銷售為買賣合同，跨境則構成委托合同，明顯不契合產品交易的本性。傳統的跨境貨物貿易行為，也是買賣合同的形式存在，若單純因為電子商務行為而根本改變交易類型的種類，則并不契合實際。最后，若允許跨境電子商務合同類型為委托合同，則自此跨境電子商務領域再無買賣合同，根本不符合跨境電子商務交易的初衷和實質。
四、明確B2C模式跨境電子商務合同類型的建議
問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現在張彥書面通知中介公司轉告我，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權益？是履行《定金協議》，還是繼續簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效。
在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權利？
問：我今年25歲，去年年初結婚了?；楹?，公公婆婆經常催促我們早點生小孩?？晌矣X得自己還年輕，加上工作還不太穩定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。
一個多月前，我發現自己意外懷孕了。如果現在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養活一家幾口，所以我想做人工流產?？蛇@時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權”，說男方也有這個權利。我想知道生育權到底掌握在誰手里？
案例：經某房屋中介公司提供并促成，張女士與馬先生簽訂了房屋買賣合同，張女士以86萬元的價格購買馬先生名下的一處樓房。張女士支付首付款30萬、中介費1.8萬元之后，馬先生配偶田女士以其丈夫馬先生未經允許私自處分夫妻共有財產為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并獲得了法院支持。事后，馬先生及中介公司分別將購房款、居間服務費等費用返還給張女士。因房價上漲，若另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價15萬元的房款，張女士便向馬先生及中介公司提出損失賠償要求，卻遭到拒絕。張女士的要求能否得到法律支持？
點評：《合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
馬先生作為共有人田女士的配偶，其處分共有財產時未征得田女士的同意，而擅自賣房導致合同無效，應對無效的后果承擔主要過錯責任。中介公司作為房屋中介專業機構，在提供居間服務時疏忽了對所賣房屋共有人田女士相關意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，也應對張女士的損失承擔一定的過錯責任。當然，張女士作為買受人，未認真審核馬先生房屋共有人的情況，主觀上也存在一定過錯，自己也應承擔一定的過錯責任。
購小產權房合同無效，定金損失怎么辦？
案例：經熟人介紹，退休的周老伯與城中村村民葛某簽訂了一份房屋買賣合同，周老伯當即交付定金2萬元給葛某，余款待辦理過戶手續后付清。等葛某協助辦理過戶手續時，才知道農村小產權房不得向城市居民出售。見過戶不成，周老伯隨要求解除合同，退還定金?？筛鹉硠t認為，房子雖不能過戶，但可頂名居住，若解除合同，定金不予退還？
點評：國土資源部（2004年）《關于加強農村宅基地管理的意見》第四條（十三）規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有占有和使用的權利，沒有擅自處分的權利。因雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規強制性規定而無效，并非周老伯違約所致，此種情形下，應依據合同法的規定：“合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還?！彼?，葛某應無條件地退還周老伯所交的2萬元定金。
故意違約，支付違約金就可了結嗎？
案例： 2011年11月，邢女士購買趙某76平米產權房時，當即交付定金2萬。協議還約定：買方于7個月內交齊購房費，賣方協助買方辦理房權證過戶手續。然而，當邢女士如期交款找趙某協助辦理過戶時，卻遭到趙某拒絕。對方并告訴邢女士，這房子我不賣了，大不了雙倍退還你定金4萬元。雙方心里都清楚，在不到半年時間里，隨著當地二手房價上漲，該房已經增值到45余萬元。故意違約，支付違約金就可了結嗎？
點評：邢女士與趙某所簽訂的購房協議，是雙方真實意思表示，又不違背相關法律規定，應當對雙方具有法律約束力并受到法律的保護。《合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。依據上述法律規定，如果出售方無正當理由隨意違約，買售方將獲利兩項權利：一是要求違約方繼續履行合同；二是解除合同，要求違約方賠償全部損失。而不是如趙某所想象的那樣，只要雙倍返還定金就可以解除合同。
一房二賣，應怎樣追究違約責任？
案例：今年6月，王先生在市內一家小區選中一處新樓房，當即與房屋包銷人韓某簽訂了購房協議，交了定金，并于一個月內交齊購房款后，拿到房屋鑰匙。這期間王先生幾次找到韓某要求協助辦理過戶手續，可對方總是以種種理由推托。又過4月后，一位姓劉的陌生人突破找上門，要求王先生搬出此房。原來，韓某又將此房賣給了劉某，雙方當即就辦理了過戶手續。對于韓某一房二賣行為，王先生該如何維護自己的合法權益？
點評：依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案王先生雖購房在先，但因未辦理產權過戶登記手續，不能取得該房屋的所有權；而劉某雖購房在后，但因雙方辦理了產權過戶手續而成為該房屋的合法所有權人。王先生只能依法追究包銷人的違約責任。
所購房子被抵押，退房款了事？
案例：2011年5月，張先生為女兒入學，在某小學學區內看中一處新建樓房。并與開發商方簽訂了購房協議書。不到一個月時間，張先生就交齊了房款，可在辦理房屋產權過戶時，開發商卻遲遲不予配合，眼看就要到8月份學生入學的時間了，若不能拿到房本，女兒入學就要受到影響。當他再次找到開發商說明實情，對方才以實相告。原來，開發商為了從銀行貸款，將一部分新樓房產權證落戶到他親戚、朋友名下，然后以這些房權證抵押給銀行辦理了貸款，一邊賣已抵押的房子，一邊拿著貸款卻蓋別的房子。所購房子被抵押，退房款就可了事？
點評：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任，并繼續履行合同辦理過戶手續。其違約責任損失賠償額相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。對此，張先生即可與開發商言明急需房權證的重要性以及損失后果，爭取讓對方想辦法及時還貸款，換回房權證；也可要求對方承擔合同違約責任并賠償所有損失。
公民身份號碼：
受托人：
公民身份號碼：
委托人XXX名下有房產一處，房屋坐落于XXXXX，建筑面積XXX平方米，產權登記人：XXX，房產權證號XXXXXXXX號?，F全權委托XXX為我們的合法人，辦理上述房產抵押貸款的還款、領取房產證及注銷抵押登記的相關資料，到房地局注銷抵押登記、解除他項權證、領取房屋產權證，再次辦理抵押貸款手續、辦理抵押登記、簽訂抵押合同及他項權利申請表，以及該房產出售的相關事宜，簽訂買賣合同、產權交易過戶的簽約、簽字、交件、退件、立契、收取房款（若購房人向銀行申請按揭貸款或向政府申請貨幣補貼支付購房款時，本人同意：相關部門僅需將款項劃至受托人郭新偉的賬戶，即視同本人已收妥全部房款，并簽署所有相關法律文書，代委托人到銀行開戶、轉賬及現金業務）及辦理國土證過戶，修改產權交易密碼和產權內檔錯誤信息等一切相關手續，辦理該房產租賃手續，簽訂租賃合同，收取押金和租金等一切相關手續。
受托人在委托權限范圍內所實施的法律行為及簽署的相關文件，委托人均予承認并承擔相關法律責任。
受托人有轉委托權。
委托期限至上述委托事項全部辦完為止。
委托人：
年 月 日
夫妻貸款授權委托書二委托人：XX，男，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXX。
受托人：XX，女，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXX。
我委托人XX與受托人XX系夫妻關系，現我們準備以按揭方式共同購買位于XXX縣XXX路XXX號“XXXXXX項目” XX 幢XX單元XX 樓XX 號的房屋，該房屋購買后為XX與XX夫妻共同所有?，F因我事務繁忙,不能親自辦理購買該房屋及按揭貸款等相關事宜，特委托XX為我的人，代為我辦理以下事項:
一、與上述房屋開發商簽訂相應的認購協議、房屋買賣合同，并領取該房屋的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》。
二、向上述房屋按揭銀行申請貸款及簽訂相應的借款合同，并以上述房屋提供抵押擔保，與按揭貸款行簽訂相應的抵押合同（包括填寫相應的貸款申請、劃款授權書、代扣代繳委托書及繳納與抵押登記、擔保相關的費用、代為承諾我們不履行或不完全履行合同約定的給付義務、擔保責任時，愿意接受依法強制執行）及辦理商品房預告登記、抵押權預登記和抵押擔保登記等事宜。
三、授權按揭貸款銀行查詢我們的相關征信。
四、在上述按揭銀行開立還款賬戶，辦理儲蓄卡。
五、受托人有權就其所簽訂的相關協議、合同、文件向公證機構申請辦理公證。
受托人在辦理上述事宜時所簽署的文件及提供的材料和所產生的正當費用我們均予以承認。
受托人有轉委托權。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務
內容：
二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基于此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。
案例：
一、小產權房買賣合同效力的爭議
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定?！靶‘a權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01
一、對小產權房的認識
（一）釋義
“小產權房”并不是一個規范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產權房是建造在農村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經濟組織成員（包括外村村民和城鎮村民）的、不能辦理房屋權屬登記的房屋。
（二）分類
第一類，建設違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關手續，擅自在本村集體所有的土地上建設住宅，對非本集體經濟組織成員出售。
第二類，建設合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關的批準手續，在集體所有的土地上建設村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經濟組織成員。第二，村民將依法建設于宅基地上的住宅出售給非本村集體經濟組織成員。
對于第一類，由于其建設違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產權房的范疇。對于第二類，由于其建設合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態得不到現有法律的認可和保護，故屬于小產權房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態受到法律的認可和保護，此時不屬于小產權房的范疇。
二、相關法律問題
（一）信賴利益損失賠償
畫家村系列案件之后，農村小產權房糾紛不斷。許多城鎮居民購買農村私房，或基于歷史原因，或基于現實原因（當前的禁止性規定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當初違規出售房屋已經獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認房屋買賣協議無效，要求買受人退還房屋。
司法實踐中，雖然以認定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認定合同無效后，會根據買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴利益損失。
（二）以租代售小產權房的效力
目前，為了規避相關法律和政策，許多開發商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產權房本身建設是否合法。如果屬于前述第二類小產權房（建設合法但銷售違法的），那么因為出租的小產權房是合法建筑，相關的法律法規和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！惫蚀朔N租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應的租金。如果屬于前述第一類小產權房（建設違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標的物的租賃合同當然無效。
雙方當事人：
出賣人（以下簡稱“甲方”）：
認購人（以下簡稱“乙方”）：
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
1.1 乙方所認購的商品房為甲方開發的位于 市 區 項目中的第 樓 單元 號房（以下簡稱“該商品房”）。
1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
2.1該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣 元/平方米，房款計人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計價，單套為人民幣 元（大寫： ）。
2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，共計人民幣 元（大寫： ）。
三、認購款
3.1乙方應當于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。
3.2甲方在取得預售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
3.3乙方未在3.2條約定的期限內與甲方協商商品房買賣合同的相關條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權將該商品房另行出賣給第三人。
3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過 日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應當在本認購書解除次日起 日內將已收取的認購款無息返還給乙方。
3.5甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。
四、其他約定
4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本認購書中提供的聯系地址和聯系電話是甲方通知乙方的依據。乙方保證其提供的信息準確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯系到乙方的，因此產生的不利后果均由乙方承擔。
五、附則
5.1本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
5.2本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授權代表： 授權代表：
證件號碼： 證件號碼：
