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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。
2、房地產開發項目風險
2.1 房地產開發項目風險的分類
從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風險和投機風險
純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。
2.1.2自然風險和人為風險
自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。
2.1.3靜態風險和動態風險
靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統風險和非系統風險
系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產開發項目風險的特征
房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復雜性
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產開發投資增速出現逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產開發完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮固定資產投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態勢。去年1～11月房地產開發投資增速低于同期固定資產投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。
去年1～11月,全國房地產開發企業房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。
去年1～11月,全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區投資增速最快
去年1～11月,房地產開發累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產開發累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區的房地產投資增長情況看,31個省(區、市)中有18個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平,增長居前的地區是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區房地產開發投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產開發投資的比重為71.5%。其中經濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業營業用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉向,資金缺口由負轉正,流動性呈現加速釋放的態勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內需求,2009年5月份,國家下調了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%,這是13年來的首次下調。行業融資門檻的降低,意味著開發商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉,2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。
銀行貸款和其他資金是我國房地產開發最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產開發企業資金來源的比重超過 60%。受國內貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業資金來源增速持續走高,開發商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產開發企業本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產開發企業資金狀況的好轉為投資的恢復奠定了較好的基礎。
三、商品房銷售明顯好轉
從2008年下半年以來,針對房地產市場低迷、宏觀經濟下行壓力較大的情況,國家連續出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產市場呈現出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉,商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環比上漲2.1%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環比上漲1.3%。分地區看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
房地產開發企業的項目建設工作具有開發周期長，資金需求量大的特點，其資金收回周期較長，因此房地產開發企業的財務管理工作存在一定的時間差，其納稅義務的時點與房地產開發企業開展會計核算時點不同步。其次，由于稅法中對收入確認的時間要求和房地產開發企業收入確認時間的要求不一致。比如稅法規定房地產開發企業在簽訂《房地產銷售合同》或者是簽訂預售合同時應該對所取得的收入進行確認，并要求其按照計稅的利率計算預計利潤額，并將其歸入應納稅所得額。但是在房地產開發企業的會計核算上，房產預售取得的款項并不符合會計準則中收入的確認條件，因此并不能確認為營業收入，由此可見房地產開發企業的收入確認條件不一致。再者，房地產開發企業的項目建設周期通常按年度計算，開發成本的發生時間通常跨越多個納稅年度，因此，房地產開發企業的會計成本核算和納稅成本確認時間不一致。
（二）房地產開發項目的成本結轉扣除方式不合理
根據國家稅法的相關規定可知，房地產開發企業銷售未完成的產品應該按照具體條例降低納稅率，但是根據稅法的要求，不同地區的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區或者直轄市的人民政府所在地的房地產開發項目，應采用不低于15%的毛利率稅費，但是對于開發項目位于地級市的項目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關稅法規定，允許房地產企業扣除預售收入帶來的營業稅及其附加稅，同時可以適當降低房地產企業的土地增值稅。這一稅法規定和稅收優惠措施，減少了房地產行業的稅收負擔，不利于體現稅收的公平性。其次，較低的房地產開發企業毛利率計征方式使得企業沒有在此時期繳納足夠的企業所得稅，而是將企業所得稅遞延至項目完工收入確認階段，導致房地產開發企業該年度的稅收壓力較大，這種的成本結轉方式不利于保證房地產行業的穩定發展。
二、房地產開發企業加強所得稅清算和管理工作應該采取的措施和對策
房地產開發企業的所得稅清算和管理工作質量直接影響著企業的資金周轉情況，直接影響到房地產企業在納稅年度的財務穩定狀況，因此房地產開發企業要重視所得稅清算和管理工作。
（一）要及時建立稅源監控制度
房地產企業要做好所得稅納稅工作，應該要全面了解房地產開發項目的實際情況，要了解項目的實施進度，重視項目結算和完工收入的確認工作，可以按照項目開展的區域將施工項目進行分類，并設置具體的監控人對項目情況進行動態監控，同時做好項目資料收集整理工作。其次，房地產開發企業可以建立項目稅源管理臺賬，并對工程進度進行重點跟蹤，了解預售收入、資金流向情況。同時，房地產企業應該及時組織稅款入庫，建立健全房產預售資金監督管理制度。企業要根據實際的收入確認情況和成本結轉情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時間，并要對企業的財務工作采用精細化管理模式，優化財務管理方式，以便保證財務狀況的穩定性和安全性。
（二）做好項目成本報備工作
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例
例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。
主要參考文獻
中圖分類號：F275
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。
5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。
二、房地產項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
1 房地產企業會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產企業商品成本與售價不對應
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產企業會計核算策略
2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征
在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。
為了提高自身競爭優勢，大型房地產開發企業大都實施了嚴格的戰略管理。中小型房地產開發企業由于規模的限制，許多大型企業采用的戰略管理方式和技術不適應于中小企業。因此，有人說中小型房地產開發企業沒有、也不需要戰略管理。其實不然，無論企業多小，在經營的過程中都要有戰略管理的影子，只是我們不能拿大型開發企業的戰略管理過程來審視中小型開發企業的戰略管理。中小型房地產開發企業的戰略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰略。
1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點
1.1戰略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰略決策的個性化
1.4戰略計劃的短期化
1.5戰略影響的有限性
2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇
2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。
2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰略
2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。
2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。
2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。
2.3.1戰略聯盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。
第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰略聯盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。
第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。
第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
一、城市規劃與房地產開發的定義及特點
（一）城市規劃的定義及其特點
城市規劃：指根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質、規模和布局，統一規劃城市土地用途，保證城市有序發展，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
城市規劃的特點：他是城市發展的規劃藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要構成，是城市規劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協調各方面關系，使城市建設經濟合理、壞境優美，為城市生活創造良好條件。
（二）房地產開發的定義及特點
房地產開發：《城市房地產管理法》中指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經濟學意義上講，房地產開發指企業或個人以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，是以城市規劃為基礎，結合自身利益實現城市規劃目標的經濟活動。
房地產開發的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發，是一種商品生產和管理行為。主要任務是對城市進行建設, 提高城市化的建設水平,使城市能夠適應人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約，并對城市建設有很大的積極作用，是城市化進程的重要表現與必然產物。
二、城市規劃與房地產的對立
（一）城市規劃與房地產開發的利益出發點不同
城市規劃的利益出發點是城市建設整體最優，考慮整個城市土地的合理利用，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性特點。房地產開發則注重個體最優，從自身利益出發，選擇合理的區域進行建設，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業行為。兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾。
（二）城市規劃與房地產開發的利益長遠取向不同
城市規劃尋求城市發展的整體最優，立足于長遠利益考慮。房地產開發是商業行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規劃更強調城市建設的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發展。房地產開發更加著重于經濟開發，更加著重于自身利益，促進房地產企業的迅速發展。
（三）城市規劃與房地產開發的權利不同
在城市建設中，城市規劃不具有地產開發的使用權，但具有否決權，它決定著土地的使用性質。房地產開發具有土地的使用權，但不具有否決權，即不能改變土地的使用性質。二者權利的不同，導致在城市建設中兩者產生誤解和沖突。
三、城市規劃與房地產開發的統一
（一）城市規劃與房地產開發的目標統一
城市規劃與房地產開發的目標一致，都是為城市建設服務，共同建設城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經濟、環境效益的需求。城市規劃通過對房地產開發的管理，兼顧房地產發開發的適當利益，推進城市化進程。房地產開發則服從、執行城市規劃，體現城市總體規劃意識。從城市建設目標上二者達成了相互統一。
（二）城市規劃與房地產開發的對象統一
城市規劃的對象是城市建設，房地產開發的對象同樣是城市建設。城市規劃是房地產開發的“龍頭”，指導和制約著房地產開發，決定著城市性質、職能與規模,土地分配使用,從總體上決定了房地產開發的走向。同時城市規劃的藍圖又要靠房地產開發來實現。
因此，城市規劃與房地開發有著密切聯系，二者相互對立和統一，相互依賴又相互獨立，相互聯系又相互制約，誰也離不開誰。城市規劃離不開房地產開發，房地產開發也不能脫離城市規劃隨意建造。以上矛盾的對立和統一導致了城市規劃與房地產開發既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發過度、開發商增大建筑密度導致居住環境質量下降等。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；如果過分強調短期效益，則可能損害城市長遠發展。不能只看重長遠利益而忽略了當前利益,更不能只重視當期利益而忽略了城市的長遠利益和可持續發展。那么如何協調發展兩者之間的關系，兼顧長遠利益與短期利益，使城市規劃與房地產開發統一、協調、合理、健康發展？
四、實現城市規劃與房地產開發的統一協調發展
（一）深度協調配合，加強規范監督和管理
城市化建設必須堅決執行“規劃先行”的原則，從源頭上把住房地產開發的關口，加強房地產開發指導。建立規范房地產開發制度，嚴厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產市場秩序的不良行為。建立房地產城市規劃執行檔案，并向社會公示和接受監督。建立行業信息披露制度，引導房地產合理開發。建立房地產企業動態管理制度，對不按規劃執行的企業進行取締。
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征
1．房地產企業的財務風險具體表現為
1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
2．房地產開發的特征
長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。
二、房地產開發企業經營管理及其財務風險
1．房地產開發企業經營管理內容
經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。
2．房地產開發企業經營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。
三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策
1．房地產開發企業成本控制對策
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。
2．房地產開發企業財務風險控制對策
房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。
在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。
參考文獻：
【1】王作陽：房地產開發成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A
針對新時期房地產開發市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產的開發活動實施過程中，其涵蓋的對房地產開發利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產開發企業在其土地實際開發過程中所得到的利潤與其在開發前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產開發企業或投資商遭受嚴重的經濟上的損失。要想綜合的對當前新的經濟發展形勢下房地產開發市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現在房產交易市場的發展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產開發市場存在的風險因素。
一、新時期我國房地產開發與交易市場的發展現狀
1.新時期我國的房地產開發規模呈現逐步擴大的總體發展趨勢
隨著改革開放后經濟的不斷飛速增長，推動房地產開發企業的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產份額投資比重逐步增加。不管現在我國經濟的飛速發展需要抑制對房產購買的需求，還是經濟在衰退過程中需要拉動內需進行發展經濟，房地產開發投資在國民經濟中仍處在不可忽視的地位。
2.房地產開發與交易的市場具有地區特性，導致一些地區房地產開發與交易市場發展的不均衡現象出現
因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區的經濟發展情況有所不同，因為東部地區較早的接觸對外開放經濟發展政策，經濟發展速度較快，所以這一地區的房地產開發市場發展也較迅速，中西部地區則發展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產開發企業和投資商帶來不同的風險因素。
3.我國房地產開發與交易的市場供需總體結構存在不均等、不平衡的現象
新時期，我國房地產開發與交易市場的供需結構均存在一定的不均等與不平衡的現象：
（1）房地產開發按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業房地產開發。因為我國供給的經濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產開發企業與投資商較少。
（2）因為我國更多的房地產開發企業和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經濟的中小戶型、價格優惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發展情況就使得我國新時期房地產開發不均衡的現象出現。
二、新時期我國房地產開發所面臨的主要風險因素分析與風險的解決
1.政府的調控風險（即政治風險）
這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發展環境的不同，會以本國的政治環境和具體經濟發展環境不同而提出或制定一些經濟發展的調控政策與相關法律條文規定。 這樣的國家宏觀調控政策和法律的制定就會給房地產開發企業或投資商造成一定經濟上的虧損。例如：對房地產開發企業與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產開發企業和投資商影響最直接的政府宏觀調控政策，是影響其房地產開發的主要政治風險因素。
因為房地產的開發與當前經濟發展的總體形勢有著不可分割的關系鏈條。所以，具體分析房地產開發的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區房產租金與售價的控制政策規定、對外資投資的相關控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產開發投資商帶來不可規避的風險。這就需要房產開發商對新時期提出的具體調控政策進行具體分析與實時關注。
2.房地產開發所在地區的自然環境因素的影響
對于房地產開發所在地區的自然地理環境因素的影響，也是房地產開發的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區的地形和自然氣候環境等因素出現變化，造成對房地產開發企業與投資商的經濟損失。例如：因為某一天災的發生，造成房地產開發所在地區的地形等發生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產開發者對所開發地區的自然地理環境進行綜合、系統的分析，及早提前量的找到適合本企業投資與開發的地形，從而獲得更多的收益率。
雖然，自然地理環境等自然風險因素對房地產開發的影響較小，但是作為房地產開發商也要對其進行風險評估，以確保更好的規避不必要的風險。
3．經濟發展形勢的風險因素
經濟發展形勢對房地產開發的風險影響主要是指：因為新時期經濟發展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內，市場需求發生改變，消費者對于房產的戶型供求出現變化，造成房地產開發商的樓盤上市與預估的形勢發生變化，造成房地產開發商承擔不可避免風險，導致經濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區經濟發展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產開發商承擔一定的風險。
4.房地產開發企業本身的經營策略的風險影響因素
房地產開發企業本身經營策略不利會給房產開發商帶來一定的風險。例如：房產開發企業沒有根據所開發地區面對的具體消費者進行綜合、系統的分析就會產生誤導經營，導致房產開發的預期收益與實際收益出現偏差，造成不必要的經濟損失；或者房地產經營者對房地產的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產開發商的經營策略不利引起的房產開發風險。
對于這方面的風險因素影響，就需要房地產開發商和其企業的項目經理對市場的需求和發展情況進行綜合且實時的分析，對房產的開發規模與戶型做好系統評估。根據本房地產開發的具體情況制定出相應的經營策略，從而使得房產能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規避經營策略不利風險因素對房地產開發造成的經濟損失。
新時期隨著一些房地產泡沫、囤地、炒房等市場發展規律不良現象的出現，政府的宏觀調控，市場的不穩定發展等因素的影響，給房地產開發行業帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產開發商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產開發企業的發展與盈利。
【參考文獻】
