時間：2023-08-27 15:12:05
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇房地產公司工程管理范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
二、引入運營管理
原工程管理中心改為運營管理中心，全面提升執行力企業的快速擴張和持續發展，不僅要求其本身具備較強的資源獲取能力，而且必須解決項目運作過程中工作配合及運作效率問題，企業在發展壯大的同時必須逐步走向精細化管理。運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。房地產開發運營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實現項目產出目標的價值增值管理過程，運營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進行計劃、組織和控制。對房地產開發活動的管理，也就是對整個活動過程進行設計、運行、評價和改進的過程。從制訂規則、建立及優化流程開始，通過系統化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優化流程。其真正目的是讓流程管理運作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執行力。
三、減少招標時間，縮短項目建設工期
在建立戰略合作后，工程總承包發包實行直接承包方式和合理的定價制度。傳統的招投標體制，多環節、費時間、增加投標費用和相應的成本。與之相反，直接發包就是根據雙方的戰略合作協議以及定價原則、支付原則以及結算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標環節，縮短房地產項目的開發周期；另一方面，將戰略合作雙方緊密地聯系在一起，使雙方都加快項目的前期準備時間、并能對項目的變化做出及時響應。因此，實行直接交易制度是戰略合作的主要特征，也是戰略合作發揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實行全成本管理
在當前的房地產市場形勢下以及客戶對產品的品質、質量要求不斷提升的環境下，對于房地產開發企業來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產項目開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的。質量、進度目標需要緊緊地圍繞著規劃報建、設計管理、施工準備、現場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進行的。既要質量、進度，又要成本控制在預期之內，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發全成本估算及規劃
由于房地產產品的生產周期長,涉及的部門和環節較多。因此,在不同的階段都要進行相應的成本管理,這也是房地產開發項目開展全面成本管理的前提。對項目開發全過程每一個環節的成本進行估算及規劃，并形成項目開發過程中成本控制的目標。然后對每一環節的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環節成本管理時要實現反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進行。此項工作要求在每一項目開發前必須完成。
2.對與工程管理線條有關的設計管理、施工管理等環節的成本控制制定一系列的管理規定：
a.設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進行分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。
b.項目施工階段加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
c.加強資金計劃執行的監控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協調，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進度計劃相協調，這樣可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，由運營中心提出成本預警和工程進度預警。
引言：近幾年來，隨著國民經濟的發展和人們消費觀念的轉變，房地產行業順理成章的變得炙手可熱，商品房、住宅、和公建設施的開發建設遍地開花。項目工程管理是房地產開發中非常重要的部分，代表了地產公司的建設管理水平和項目運營能力，需要受到各方的重視。
1. 房地產開發工程管理概述
房地產開發工程管理體系并不僅僅指的是建筑物的施工和建設，對于現代房地產市場而言，工程管理體系包括了項目的前期規劃設計、施工建設和后期的工程管理等，涵蓋了技術、資金、人力資源和項目工程的管控，關系到了地產公司的實力和項目的經濟效益和質量。
1.1 房地產項目工程管理主要內容
房地長項目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）項目前期運營管理
地產項目的前期管理主要包括項目的評估測繪、可行性分析、計劃和法定圖則的編制、建筑主體規劃設計、協助報批報建等，工作量較大。由于涉及到的內容較多，且專業化程度較高，時效性強，因而多數地產企業會將此類項目外包給測繪評估公司、設計院等合作單位完成，部分較大的地產企業甚至會培養自己的專門人才和機構。
盡管如此，項目前期運營管理關系到項目的順利開展和可行性，需要地產公司委派較有經驗的總工程師進行監管完成。
（2）項目施工管理
地產項目施工管理是最為人們所熟知的，包括施工現場管理、資金調配、采購、安裝造價預算、人力資源等方面的管理。項目施工現場較為混亂，不可預測的情況較多，需要管理人員控制好施工進度和把握好整體項目進展。
（3）后期管理
項目后期管理包括項目的收尾、對銷售等部門的配合工作以及工程不足之處的修補等。后期項目管理較為簡單，以配合工作為主。
1.2房地產項目工程管理的意義
建立房地產項目工程管理體系，其目的在于對房地產的施工建設管理規范化和程式化，從而滿足市場和企業自身發展的要求，提高企業的運營管理水平和經濟效益，保證項目按時按質完成，從而達到效益最大化。
1.3房地產項目工程管理的現狀
由于房地產行業的特殊性，雖然房地產市場如此繁榮，但整體的房地產管理仍是粗放型為主，管理較為混亂和隨意，缺乏對專業人才和規范化操作的重視。隨著社會分工的逐漸細化和行業的成熟化，房地產開發管理也必然面對著升級和改造，以滿足市場發展的要求。
2. 房地產項目工程管理存在問題
房地產項目管理體系并非新鮮話題，但一直以來都未曾真正受到企業和有關部門的重視，許多地產企業從未曾正視該問題，而一味追求效益最大化，最終為房地產公司的管理和項目的質量都埋下隱患。
2.1 管理體系缺陷
當前的房地產公司普遍缺乏對管理架構的重視，項目管理人員中缺少經驗豐富的總工程師和職業經理人，也沒有一批專業和財務、安裝造價、人力資源和法律等人員作為后盾，導致管理混亂而被動，人力物力不能得到最大效果的發揮。
同時，由于對項目工程管理的不重視，導致項目問題頻發，導致諸如項目本身潛在問題未能及時發現和解決、設計和施工有缺陷、未能如期完成任務等。
2.2 資金管控問題
事實上，房地產的開發階段需要高額而連續的資金投入，如何調配和利用有限的資金便成了大部分民營地產公司面對的最主要的困難。資金是房地產項目的命脈，資金短缺乃至斷裂對地產項目的影響是致命的。
2.3 工程進度控制不當
工程進度控制不當表面原因是受到客觀因素影響，而更深層的原因往往是該項目的管理節點控制不當，項目計劃編排不符合實際情況、管理人員未能及早對各種潛在問題進行發現和控制而引起的。
2.4 現場管理混亂
不少地產公司都放任施工現場的混亂管理，無形中為自己造成了不小的損失。混亂的施工現場管理增加了施工材料和資源的浪費、施工設備的損壞率和施工工作效率及質量，不但造成資金的不必要浪費，也會影響工程的質量，甚至因此而發生事故意外，造成工期延誤。
2.5 人員流動性大
人員流動相大對地產項目的影響是潛在而危險的。由于地產開發建設周期較長，非常需要對項目本身了如指掌的員工，若地產公司工程管理當中人員流動性很大，不但會影響到其余員工的工作積極性，也迫使企業不得不花費更高的成本培訓新員工，為企業增加了負擔和沉沒成本。
3. 完善工程管理體系的手段和措施
通過對房地產開發公司項目工程管理的現狀分析，我們可以得出結論，目前房地產行業的工程管理體系并不成熟，還有很多地方需要完善和修正，筆者將就如何建立和完善房地產開發工程管理體系提出幾點看法和建議。
3.1 人才管理
工程項目管理不同于其他職能部門，從其自身的專業性角度來看，必須要有資深的總工程師帶頭管理，在技術問題上把關，以保證項目編制和實施的可行性和正確性。房地產開發流程復雜，需要許多的專業人士配合，尤其是對于工程師的吸納和管理，對項目本身非常重要。
由于項目開發時間并不短，少則一年半載，多則甚至時間跨度長達十多年，因而，健全完善的項目工程管理體系離不開穩定而高質量的工程師隊伍。地產工程師類型很多，包括建筑師、規劃師、安裝造價工程師、預算工程師、結構工程師、給排水工程師等，正規的地產公司必須配備齊這類專業人員，由他們對項目的進度和質量進行操作和把關。
3.2 外包項目管理
房地產項目開發中涉及到許多的技術外包，如測繪評估、規劃設計、法定圖則編制、建筑施工單位等，雖然是外包項目，但每一步環節都對項目的開發極其重要。
在選擇合作單位上，應當綜合考慮乙方的資質和經驗、能力等。以設計院的選擇為例，能力較強的設計院能夠給予甲方很多的幫助，為甲方編制更有說服力的法定圖則、爭取更有利的容積率等。對合作單位的慎重選擇，可以提高整體項目的水平和質量。
3.3 施工現場管理
對于施工現場管理，我們可以通過劃分工作區域，建立工作記錄和倉儲管理臺賬等方式，動態管理施工現場，使得不同部門能夠同時進行各自的工作而不受干擾，也有效的管理了施工物料和器械。
3.4 施工進度管理
在編制項目計劃當中，管理層人員不能不顧實際情況胡編亂造，使得計劃書空有其形而根本無法具體操作。把握好項目管理當中的每一個節點，如報批報建、環評等，根據實際進度不斷調整，把握好施工當中的整體情況和操作環節，從而保證工程的進度和節奏。
3.5 項目質量管理
為了提高項目的質量，越來越多的企業開始引進各類的質量管理系統和質量管理標準。地產企業應當根據國家和省市政府的相關規定，達到既定的質量標準要求，并協助做好工程驗收工作。這樣不但能夠有利于地產項目的最后通過，也能夠保證項目工程的質量。
3.6 規范化、制度化管理
大多數地產公司未能實現規范化和制度化管理，建議地產公司的項目管理部引入規范的操作系統，程序化操作各個步驟，保證操作手段的規范和正確，從而提高工程的效率和質量。
4. 小結
房地產行業中的工程管理體系復雜而作用重大，不但體現著所在企業的工程力量和水平，也直接關系到項目工程的質量安全和經濟效益。身為管理人員，我們應當對工程管理體系提重視程度，通過人才培養和體制建立等方式完善和規范工程管理體系，最終提高企業自身的經濟效益和社會聲譽。
參考文獻
[1] 閆新梅;;房地產項目工程前期階段造價控制的思考[J];消費導刊;2010年07期.
[2] 胡國錦;王勇春;;淺談國外房地產建設工程管理可借鑒的經驗[A];河南省土木建筑學會2010年學術研討會論文集[C];2010年.
[3] 歐陽翊;深圳匯銘房地產公司項目開發管理研究[D];蘭州大學;2011年.
[4] 解超;房地產企業集團管控模式研究[D];山東科技大學;2011年.
我國的房地產事業快速發展，對于推動經濟發展具有積極的意義，房地產的質量是當前人們關注的主要問題，但是在房地產工程項目的質量管理中還存在著不少問題，影響著工程質量，所以我們要積極采取措施，努力提高房地產工程項目的質量。
一、建筑質量管理的現狀
從整體上來說，我國的房地產工程質量管理不容樂觀。雖然，我國的一些房地產企業意識到房地產工程管理質量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥當。同時，這也只是一部分的企業意識到這個問題，大多數的房地產企業都沒有將房地產工程質量管理重視起來，因此，我國經常會出現房屋倒塌、橋梁塌方的現象，這也是我國相關企業不重視房地產工程管理質量管理的一個表現。我國的房地產工程管理質量管理存在著極大的問題，這需要我們進一步解決。
二、 建筑質量管理的必要性
1、 良好的房地產工程管理質量管理控制有利于我國建筑業的健康發展
隨著我國經濟的飛速發展，我國的建筑業在不斷的發展的同時，競爭也越來越激烈。因此，如果一個房地產企業想要健康快速的發展，那么一定要進行嚴格的自身管理，尤其是房地產工程管理質量管理。如果房地產企業能夠在所承包的工程中對工程的質量進行嚴格的管理，確保了工程的質量，那么就能樹立一個良好的企業形象，從而不斷地增強自身的競爭力。如果建筑行業中其他的企業能夠積極嚴格的進行工程管理，那么我國的建筑行業就可以建立起較為規范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能夠不斷的推進我國建筑業的發展。
2、 良好的房地產工程管理質量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以說房地產工程管理的質量管理控制十分重要，最主要的原因是他與廣大群眾的生活與生命安全息息相關的。良好的房地產工程管理質量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我國和諧社會的構建。房地產工程本身就是一個具有公共利益的項目，相關的施工單位一定要對廣大公眾負起責任。
三、建筑質量管理的具體措施
1、要提高工程前期的規劃管理力度
在我國的房地產工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質量管理，房地產公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況，為接下來的施工打下良好的基礎。
2、對建筑工程使用的材料與工程質量控制進行嚴格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質量的好壞。因此，我們要加強對建筑工程材料應用進行嚴格的管理。首先，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關，要有準確的采購信息； 其次，我們要對建筑材料的質量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料； 最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關，避免不恰當的使用。同時，我們要也對工程的質量控制進行管理，盡量的完善建筑企業與施工隊的質量控制，從而確保房屋建筑工程的質量。
3、施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理
工程的整個建設過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質量管理工作，確保工程質量的實現。房地產工程相對來講要比價復雜， 施工的環節要多，所以我們要對工程的每一個環節都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環節進行質量管理時，要確保每一個環節、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環節，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發現了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續施工。建立完善的監督管理部門，對施工現場進行全天候的監管，及時發現存在的問題，并積極解決。
4、加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協調、控制和規劃，協調和施工的進度有關， 包括工作隊組、部門和單位之間的關系?？刂婆c施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時， 能夠采取相應的措施進行調整。規劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標， 并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等， 并編制施工的總進度計劃， 讓施工人員控制和執行， 以便按期完成施工項目的任務。安全管理是為了落實安全責任， 管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目， 有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度， 以明確工作人員的安全責任， 使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監察部門的生產資質， 讓操作人員和管理人員簽訂安全協議， 詳細、認真的記錄安全生產責任的情況， 作為補償、分配的原始資料。
5、建立完善流暢的管理制度
在建筑工程施工過程中，必須有一個規范的、合理的管理制度來監控工程施工的整個流程，保證施工現場的管理科學化、規劃化和系統化。在工程施工開始之前，就應該制定完善的施工質量管理制度，例如施工現場考勤制度、施工倉庫的管理制度、安全生產管理制度、保衛管理制度、消防管理制度、工藝流程使用制度。利用制度來規范施工過程中藥面對的一系列問題。嚴謹規范的管理制度，可以監督整個施工流程的進行，確保工程施工中沒有差錯，一步一步提升建筑工程的質量和管理效率。
6、工程項目竣工后要加強質量管理
工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發現問題，防止工程投入使用后出現質量問題。工程竣工后，要根據國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發現問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。
7、提高工作人員的質量意識，加強管理
加強對房地產工程項目進行質量管理，還要努力提高施工人員的素質，使他們樹立質量、安全意識，具備高度的責任感，能夠認真工作，保證工程質量，對于工程中出現的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質量。還要提高他們的專業技術和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術、新設備，把提高工程項目的質量問題落到實處。
總之，質量是建筑企業的生存根本，是建筑企業的效益源泉，是建筑企業的競爭力保障。只有通過制度化的嚴格管理，管好建筑企業的人和物，因地制宜地改進建筑設計、施工、驗收方案，做好相關部門的協調工作才能真正做好建筑企業的質量管理，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
1 房地產工程項目成本管理存在的現象和問題
1.1 成本管理過程混亂
房地產工作建設過程中，由于參與單位眾多，成本管理任務落實程度不足，不同階段參與的部門也不相同，很容易出現遺漏的管理項目。房地產項目的出資方與建設單位共同配合完成開發任務，當工程建設規模大時，成本控制管理會分層次來進行。這也造成成本控制流程混亂，不能嚴格按照規定標準來進行。
房地產的生產和使用涉及政府部門、規劃部門、設計單位、開發商、施工單位、監理單位、物業管理單位、業主和公共服務部門等，它們之間是相互獨立的，共同參與房地產項目的生產和使用過程，對房地產質量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產的質量環是一個超企業的質量環。房地產質量管理不能單純依靠開發商、施工單位和監理單位，而要建立全社會和全行業廣泛參與的系統質量管理體系。
1.2 成本管理體制問題
房地產工程成本管理缺乏完善的制度，管理工作進行過程中多數是總結歷史經驗，并不能真實有效的反應建設所需資金支出。管理體系中對于成本控制具體細則并沒有記錄，預算階段參照的數據標準也僅僅是當時的材料市場價格。但隨著工程逐漸深入，材料價格會有所變動，在管理體制中并沒有體現出這一特征。體制上存在的問題如果不能及時解決，會對房地產建設過程中的資金流動性造成影響，成本控制與實際資金需求之間產生差異，預算的資金數額很難滿足建設需求，工程開展一段時間后因資金不足很容易中斷。
成本管理作為一種經濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發揮其效果。對于房地產建設來說，生產和使用周期較長，更新換代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調查所處的市場環境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產建成后，通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質量，但總是受到原有建筑物的制約。區位質量和環境質量等更不是微觀力量所能改變的。因此，房地產的質量和成本控制必須有較長的時間。并在規劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產工程項目成本管理工作。
2 房建項目成本管理的措施和方法
2.1 加強各部門之間的溝通配合
成本控制是一項復雜的工作任務，有多個部門配合完成，在工作開展期間，各部門之間應加強工作內容上的溝通，共同探討控制建設成本的有效措施，以及工程開展過程中可能會產生的風險因素。成本控制流程可以因此得到規范，仍然采用分項目控制的方法，但在工作任務的完成質量上會有明顯的提升。管理人員應深入到施工現場，參照施工方案判斷材料使用量是否在合理范圍內。房地產工程建設過程中，受環境因素以及現場條件影響，原有的施工方案可能會做出改動，建設成本自然也會發生變化。此時管理人員要根據預算成本對新方案中資金支出范圍進行計算，并制定出新的控制方案，保障工程施工質量的前提下避免成本支出超出預算。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產產品具有投資額較大、產品固定性、建設和使用周期長的特點，決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經過組織施工生產到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且，伴隨著市場經濟的發展，房地產外部環境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2 正確地選擇成本管理方法
房地產行業的成本控制要充分借鑒市場先進方法，將動態管理控制方法應用在控制過程中。對工程建設資金進行預算時，也要充分考慮建設過程中的材料市場價格變動，所得到的結果更能貼近真實使用情況?？梢愿鶕煌椖拷ㄔO施工特點制定不同的管理計劃，并將管理任務落實到個人，這樣可以避免部分項目被遺忘的問題再次發生。
2.3 建立科學的成本管理保障體系
成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產業政策的制定和實施過程中，要突出質量政策和質量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產質量政策和質量目標，在全社會形成重視和追求質量的風氣，使質量第一、質量興業、以質取勝等觀念深入人心，形成政府有關部門和企業的行為準則。發地產開發，要考慮我國經濟增長和人民生活水平提高的實際情況，有關質量標準應適當超前。對于民建住宅，如果標準太低，會縮短淘汰周期，造成很大浪費。房地產使用單位和消費者也要增強質量意識，在市場行為中不能忽視內在質量，更不能在裝修和使用過程中損害房地產的整體質量。從根本來說，如果社會對房地產質量需求提高，就能引導和迫使房地產供給注重質量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產開發、建筑規劃設計、建筑施工、項目監理等企業要充分面向市場，以規范的市場經濟體制為基礎，用有效的約束機制來保證，使得房地產行業向著健康穩定的方向發展，節省成本。
3 建立完善的房地產質量保證體系
房地產成本控制要從企業內部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據房建項目建設時間的長短和參加建設人數的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業主提出的意見，應根據設計要求和合同內容認真處理，如果涉及費用，應請業主簽證，列入工程結算。
結束語
房地產項目作為房建單位的成本中心，要實現項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發，對項目實施全面成本管理。同時，房地產工程項目成本管理是個系統工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規章制度、運轉高效的信息網絡等做保障，才能取得顯著的效果。
造價管理作為房地產工程項目開發中的一個不可或缺環節，通過對造價項目的規范化管理，不僅可以為地產公司開發工程項目提高收益，同時也關乎公司在建筑市場內的聲譽與地位[1]。然而行業的發展受到一些非理性社會因素的影響，房產價格快速上漲，其上漲速度已遠遠超過市場經濟的發展速度。為了平衡產業的經濟發展，地產公司在開發工程項目時，提出了針對不同類型項目的專項造價管理模式，但大部分工程項目存在專項性，即一個管理方案只面向一個獨立的工程項目，脫離此工程項目后，設計管理方法的適用性不強。此種管理模式造成了地產公司開發房產項目時的潛在成本持續增加[2]。為了實現對此項工作的優化，設計與產業發展適配性較強的綜合管理模式，應當從思想認知層面進行轉換，避免公司管理者在工作中只注重項目收益的問題[3]。為此，下文將詳細闡述地產公司房地產工程項目造價的特點，并根據地產公司的運營發展需求，設計項目多角度造價管理模式，提高項目造價的科學性與規范性。
1地產公司房地產工程項目造價特點
在對地產公司房地產工程項目的深入研究與剖析中發現，開發此類工程項目，其過程涉及固定資產投入與非固定資產投入兩個環節，根據資產的投入方式，提出下述四個方面的造價特點。第一，此類項目在開發中具有明顯的大額性特征。市場內現有的開發項目在進行建設施工時，都需要支出上千萬甚至上億的資金，并且一個完整的房地產工程項目在實施中會關系到多個參與方的利益[4]，包括土地管理局、業主方、地方政府、業主開發商等，這也使得工程項目造價在市場內處于一種較特殊的地位。第二，房地產項目的造價管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領域內，每個房產項目都具有其自身獨特的個性與特點，這也造成了不同項目在設計開發時產品存在差異，而產品的差異勢必會造成造價核算的差異，這種差異體現在建成項目的用途、規模與功能方面。第三，建筑市場內房地產開發項目在造價管理工作中存在動態化特點。從項目決策立項到項目竣工結算中間經歷了較多的環節，在這一過程中，材料供貨商銷售單價的調整、設計方案與施工圖紙的變更、員工工資標準的變改等因素都會在不同層面上對工程項目造價造成影響，這也造成了工程項目的造價一直處于動態變化過程。第四，房地產項目開發具有層次化特點。因此，對應項目的造價工作也存在此特點，在進行工程造價管理時發現，一個完整的房地產項目可在造價時被劃分為三個層次，分別為項目總造價、項目單項工程造價與單位項目造價。
2地產公司房地產工程項目造價管理模式設計
2.1計算工程項目造價管理風險值
為實現對地產公司房地產工程項目的造價管理，首先需要針對具體項目的建設風險給出明確的量化結果，以此實現對項目可行性的初步檢驗。項目的可行性與風險因素分析是實現對其造價管理的關鍵內容，同時，建筑項目的可行性以及其風險承受度也是直接影響整個項目預期回報的重要因素[5]。針對這一特點，在項目的前提籌備階段就需要完成對其可行性的分析，針對擬定的開發樓盤進行全方位的市場調研和實地考察，并結合科學評價的方式實現對其造價管理費風險的量化，將量化結果作為依據，對擬定開發的項目進行綜合分析。工程項目造價管理的風險值可分為兩部分：一部分為項目凈現值；另一部分為現值指數。兩個數值能夠直接反映項目造價管理過程中的風險情況，其數值越高，說明風險越低；反之，數值越低，說明風險越高。針對上述兩個參數的計算其公式分別為：NPV=S?K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV為房地產工程項目的凈現值；S為未來現金凈流量現值；K為原始投資額現值；PVI為現值指數。結合上述兩個公式，可實現對房地產工程項目投資風險的靈活考量，其所設定的貼現率當中包含了建設項目的風險報酬要求，以此能夠實現對風險因素的綜合分析。同時，在實際管理過程中，還可以通過下述公式，綜合反映可達到的報酬水平：0ddS×χ?K=（3）公式（3）中：dS為未來每一年中房地產工程項目的現金凈流量；dχ為年金現值系數。
2.2確定工程項目各階段造價模式
任何一個房地產工程項目開發的全過程都需要各個參與方的共同協作完成。為實現對各個工程項目階段的造價模式確定，首先需要明確工程項目中包含的各個階段。以一般房地產工程項目為例，其全過程需要經歷圖1所示的五個階段。在第一階段，其主要完成的內容包括對項目建議書的編寫以及對項目可行性的分析，這一階段對最終項目工程造價的影響超過80%；在第二階段，主要完成對房地產工程項目的設計和具體實施計劃設計；在第三階段，主要完成服務、總包以及各分包項目的招標以及采購；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實施中的管理等工作內容；在第五階段，主要工作包括房地產項目竣工驗收、竣工結算等工作。針對上述五個階段，其所有費用構成房地產工程項目的造價，因此在管理過程中應當遵循下述公式：公式（4）：中α為房地產工程項目上述五個階段的總價費用；i為不同項目類別。在公式（4）的基礎上，針對不同階段，在不同項目當中所占的比重存在較大差異，但整個房地產工程項目的造價必定與各個階段造價總和一致。同時，房地產工程項目中上述五個不同階段都是基于活動分解法得到，因此，針對某一階段的造價可通過計算該階段所有活動造價之和得出。在上述計算數據的基礎上，分別從全過程活動控制、項目資源控制和造價結算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內容，采用這種直接和間接相結合的控制方法，促進對房地產工程項目造價管理效率的進一步提升。
2.3構建房地產工程項目造價確定程序模型
在明確工程項目各階段造價模式后，為了確保各項管理工作的順利進行，對其造價管理的程序模型進行構建。在構建程序模型前，需要明確模型構建的原則。第一，適用性原則。地產公司的文化和組織架構決定著其所使用的項目造價管理具體模式，因此基于這一特點，在構建程序模型時，必須充分明確地產公司的文化以及組織架構，充分考慮到制定工程造價管理程序模型的適用性。第二，科學性原則。在對程序模型構建時，應當采用科學、經濟的方式，進而制定更具科學化的成本控制模型。第三，實用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產工程項目成本、擴大利潤空間，因而其實用性更加重要。在構建模型時，只有能夠應用于實踐當中的程序模型，才能夠充分發揮其管理作用和價值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構建流程為：首先，針對需要進行管理的項目內容明確其精度和種類；其次，確定項目中具體活動和所需資源量清單，明確項目當中各類綜合收取的具體費用；最后，將所有獲得的造價信息進行匯總，得到整個房地產工程項目的全過程造價結果。
3對比分析
選擇由HZ公司開發的房地產項目作為試驗項目，試驗前明確此公司是實驗地區大型房產公司，該公司隸屬我國建筑工程總企業，該企業內部的工程造價組織見圖2。以該公司近期開發的某樓盤為例，開展此次對比試驗。試驗中使用本文設計的管理模式，計算此項目在造價管理階段的風險值，定位并明確項目造價管理風險源。在此基礎上，確定項目施工由決策立項、工程設計、招標采購、施工執行、竣工結算五個階段構成。根據工程的驗收標準，進行此項目各階段的造價模式確定。并根據已知的工程數據，構建房地產工程項目造價確定程序模型，分析造價數據，按照文章設計內容，計算各階段造價支出。在此基礎上，使用傳統的造價管理模式，按照相同步驟進行造價管理工作，輸出上文提出五個對應階段的工程造價管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統管理方法下造價結果，作為評價此次設計方法可行性的指標。各階段造價管理結果見圖3。根據圖3內容可知，使用本文設計的造價管理模式進行項目工程造價管理，可實現各階段的支出造價小于傳統造價管理模式下的各階段造價支出。因此，可以證明本文設計的造價管理模式，可以對地產公司開發項目起到節約成本的作用。
4結語
本文設計了一個全新的地產工程項目造價管理模式，并以HZ地產公司為例，設計了對比試驗，試驗證明了本文設計的方法，可以起到節約各階段造價支出的作用。因此，要實現對此項目的規范化管理，還需要在深入的研究中，引進更加先進的技術與更加前沿的理念作為支撐。通過此種方式，優化項目施工造價支出，提高地產企業在市場內的地位，保證企業在市場運營中收益的最大化。此外，應在深化此項工作時，從地產公司工程造價組織架構入手，通過引進更加專業人才的方式，進行此項工作的填充，從而為企業在社會內的發展提供更加良好的條件作為支撐。
參考文獻：
[1]闞珂嘉,王淦,張迎迎.房地產公司工程造價控制中的全過程造價管理策略[J].中華建設,2021(11):116-117.
[2]魏曉民.房地產動態成本管理中工程造價數據庫的設計和運用探究[J].房地產世界,2021(13):55-57.
[3]李金航.工程造價管理中的項目成本控制研究——以A房地產項目為例[J].建材與裝飾,2020(9):107-108.
引 言
隨著我國改革開放和住房制度改革不斷深入, 房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。近幾年, 我國房地產行業發展迅速, 房地產也的發展現已逐步成為拉動我國經濟發展的重要因素。但從房地產行業發展的規律看, 我國房地產行業的發展還處于起步階段, 期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產開發經營的重要環節, 如何有效的全面提高房地產企業施工項目管理的質量已成為房地產企業亟待解決的問題。本文結合本人多年的實際工作經驗,本文從房地產施工項目管理的內涵入手,強調了施工質量控制、協調各部門工作以及市政配套設施建設的管理。
1.注意施工階段的過程控制和管理
房地產甲方管理建設工程,應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內,使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。
1.1 嚴把工程質量關
加強質量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴把工程質量關,充分認識到“細節決定成敗”的含義,各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.1.1 要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工
甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
1.1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
1.2確保工程按期完成
在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行,發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的,要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
1.3對施工單位獎懲分明
在施工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。
2.做好個部門的協調工作
2.1充分認識協調工作的重要性
工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決,容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質量,造成經濟損失。
2.2加強管理建立科學的管理模式
這里所強調的加強管理,是指在現有管理水平的基礎上,認真對待每一個管理環節,不走過場,針對影響工程質量品質的一些關鍵問題,從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。
2.3發揮監理單位的技術協調作用
2.3.1明確監理權力
甲方書面授權給監理單位進行監理,監理在委托的范圍內,有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中,監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。
2.3.2監督監理方是否真正履行其職責
這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后,對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發現問題,甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件,或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。
3.重視市政工程建設和竣工驗收
3.1市政配套設施建造
市政配套是房地產項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備,比如說天然氣工程,目前其設計與樓體施工圖設計脫節,但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業間設計圖紙的疊加,及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查:是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。
3.2必須安排好竣工驗收
一、引言
房地產行業是關系到我國國民經濟命脈的支柱性產業，對我國的經濟發展發揮著不可替代的作用。隨著國家的宏觀調控以及市場競爭的加劇等因素的影響下，房地產企業的暴利時代已瀕臨結束，利潤空間的日漸縮小，所以，加強成本管理對于房地產企業提高市場占有率以及提高經濟效益以及保持市場競爭力是一個重要途徑。
二、房地產企業成本管理工作中存在的問題
（一）成本管理意識薄弱
近幾年，房地產開發企業的成本管理核算方式主要是在工程結束后，但是房地產企業投資時間長，資金總額投入量大，以至于現在許多企業都將房地產企業定義為高利潤的行業，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業管理者對成本管理的概念和意識不明確，缺乏對成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說，國家出臺的對土地政策的調整、消費者對房地產市場的反應度、建筑材料的價格隨市場的波動情況以及房地產企業管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會對房地產的成本管理產生一些阻力。而一些房地產企業恰恰就是因為缺乏成本管理的系統理念，不能夠全局把握企業的成本控制，以至于企業會喪失企業的市場競爭力，更有甚者還會喪失了長期可持續發展的能力。
（二）成本管理機制和模式不健全
1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場大部分企業只注重對企業內部成本的計算，而沒有進行全面的計算，特別對于原料的采購與房屋的銷售、服務等環節的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統的、完整的企業成本管理鏈條。而且，絕大多數企業只關注眼前利益，沒有把企業的長期發展放在第一位，過于重視企業對市場的占有率和企業利潤，沒有形成一套合理、完整的成本管理系統，這大大降低了房地產開發企業市場的競爭力。
2.目前大多數房地產公司的組織管理模式不利于項目的成本管理，管理機制不健全，容易產生多頭管理的弊端。人員權限設置不明確，審批過程復雜，對于一些開發周期較長，過程復雜，在實施過程中涉及到眾多的決策的項目而言，各級財務人員、管理人員要根據自己的權限范圍進行審批，由于時間上的差距，這些常常會阻礙項目的進度要求。另外，如果公司開發的項目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質不太高，不利于企業的長期發展，公司的各個職能部門協調難度加大。所以，應該根據各地區各個時間段不同的發展情況，分地區、分項目實行多種項目管理模式。
（三）成本管理方法比較落后
當前我國房地產企業很多企業在房產項目中成本預測方式和方法滯后，房地產開發企業的成本管理核算方式主要是在工程結束后，這種成本方法無法及時的收集、處理生產過程中出現的數據信息，一些管理財務人員無法對其成本管理出現的問題提出切實可行的解決方案，以至于企業的經濟效益低下，社會競爭力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當前的社會需要不能適應，房地產開發過程中的核算主要依據的是財務核算，但財務核算有時效性的限制，以至于預期情況和實際情況會有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過程中核算體系只能夠依照規章進行，這可能就會導致財務成本出現不可挽回的局面。房地產行業是一個特殊的行業，與普通企業的會計核算不盡相同，所以一些會計科目的設置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進。
三、房地產企業成本管理的完善措施
（一）加強管理人員成本管理意識
1.切實做好各個環節的項目成本管理。項目成本控制主要是指，通過建立起以項目經理作為工程核心的項目成本的控制體系，將成本管理工作按照責任制實行科學分工，并將項目的成本目標分散以及落實到有關部門、個人中，從而防止項目成本的控制出現人人有責卻人人不管的現象[1]。房地產項目一般工期長，項目成本控制需要建立成本控制責任制。項目工程中一些項目經理、管理人員、財務人員、技術人員、施工人員等等都需要建立相應的責任機制，做到某項職責具體到某個人的模式。因此，當前這樣一個嚴峻的房地產時期，當前市場競爭激烈，房地產企業要想穩健實現高增長、高收益，必須加強房地產開發中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識，樹立全員性的成本控制觀念。
2.加強房地產企業的風險評估意識。房地產企業的風險評估需要企業自身加強成本管理工作，承擔相應的施工價格風險，并制定一套科學、有效的管理機制，形成企業特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實施過程中，房地產開發時需要承擔的風險壓力，這對于工程的進程具有重要的影響，且在一定程度上產生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開，解決成本管理中的問題，我們需要加強房地產開發過程中的風險評估意識，確保其具有切實可行的風險評估手段，然后制定出科學的風險防范措施，進而使成本管理工作的順利進行。
（二）建立健全的成本管理機制
1.在成本管理過程中，我們要始終堅持職責與權限相互結合的工作原則，做到有功必有賞、有錯必有罰的獎罰機制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動性，還能使房地產開發中成本管理工作能夠健康、科學發展。在房地產開發的管理層中，建立必要的監督考核機制，制定以及完善該行業有關于成本方面的責任制度以及成本的監督策略，把房地產的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產企業開發成本的成本控制指標，要高效的運行整個行業，必須加強成本管理工作從而健全房地產開發中的成本管理工作。
2.還要創新成本管理理念。房地產企業一般是傳統成本管理，只是事后進行核算，所以建立全過程的、動態的成本管理，并且要重視企業運營成本的管理。隨著經濟的快速發展，房地產企業要建立戰略成本管理機制，降低企業的運營成本，提高企業競爭優勢，并把兩者協調起來進行統籌管理。例如萬科的EAS成本管理信息系統，可以對成本管理過程進行實時監控。
3.提高房地產企業的管理水平和人員素質。一個好的管理環境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業的管理水平和人員素質要達到一個高度，創新成本管理理論、提高企業系統的信息化程度都需要一個高素質隊伍。因此，房地產企業要想真正的全面開展成本管理工作，就要不斷提高企業的管理水平，提高員工素質，多向成功的企業學習。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企業財務制度，特別是會計規范體系。房地產開發企業項目大、周期長，應視具體情況來進行成本核算，合理選用會計制度。房地產開發的成本核算、收入確認、成本結轉和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會計處理和其他行業的企業相比有很大出入。在不影響對外的統一財務報告提供的前提下，房地產企業可以根據自身情況對會計科目進行自主增設、分拆、合并，可以借用已逐步停止執行的《房地產開發企業會計制度》中的會計科目，對不存在的交易和事項可以不設置相關的會計科目[2]。
2.加強房地產企業事前、事中、事后控制。房地產企業的成本管理要針對開發的各個階段對成本進行分析。房地產開發之前，要對管理項目做一個全面預算，整體規劃，這會大大有利于以后工作的順利展開。房地產開發過程中，針對開發的每個階段，根據不同的成本性態，對房地產的成本進行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實現成本的有效管理和控制。在房地產開發的后期，一定不要放松懈怠。開發項目竣工結算后，一般不需要成本、費用的投入，所以也幾乎不用進行成本管理。但是，項目完工以后仍然需要對整個項目開發的成本進行管理，此時的管理重點對建立的成本管理體系進行分析，對于一些如投資回收期、全成本均價等指標分析，分析實際成本與預算成本之間的偏差，進而去總結成本管理的成功經驗和失敗教訓，積累歷史經驗數據，供后續項目的成本管理參考借鑒。
四、結論
綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產企業開發過程中的一個重要環節，對于提高企業的經濟效益乃至于具備核心競爭力具有關鍵意義。文章從以上三個角度考慮房地產企業現存的狀況為出發點，房地產企業成本管理是一個漫長而又艱巨的過程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業的經濟效益和社會綜合競爭能力，加強房地產企業成本管理工作意義重大。
1、經營指標的完成情況：全年新開發建筑面積約1.5萬m2,其中商業街占7300m2，竣工樓房3棟（33#、34#、35#），竣工面積9000m2,完成建設投資約800萬元，實現銷售收入1062萬元，銷售面積9327m2。續貸900萬元，累計貸款約1100萬元。減少應付工程款350萬元。存貨房屋總計約9300m2，其中1-6區房屋面積為4734m2，商業街房屋面積為4566m2,存貨約為1117萬元，應收款243萬元。公司機關人員工資約40萬元，銀行利息約90萬元，辦公費30萬元，招待費17萬元，小區物業公司維修費21萬元，總費用約每年200萬元。本年度公司經營狀況較往年有所好轉，望全體職工繼續努力工作，再接再勵。
2、小區的建設情況：今年雅居園小區新開住宅樓3棟，建筑面積1.5萬平方米，收尾工程8000平方米。在工程建設中，一是抓工程質量，二是抓工程進度，三是抓安全文明施工。
雅居園商業街建設項目，是我公司領導班子經過慎重、周密考察后決定建設的，位于濟陽新老城結合部，十中以東，與興化步行街互應，建成后將成為濟陽商業領域又一熱賣點。規劃樓層為二至三層的獨立單體樓房，建筑面積1萬平方米，建設投資約800萬元，又可根據用戶需求在南側自行按照統一規劃建設，滿足不同層次的消費者?，F已全面竣工并可以使用。
3、房屋銷售經營情況：針對當前我縣住房市場供大于求的實際，公司一是積極調整銷售價格，盡最大限度降低售價；二是降低工程建設成本；三是應客戶需求，能甩項甩項處理，由住戶自行設計；同時，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙、網絡等多種形式進行宣傳，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高了知名度和社會信譽。針對頂層樓房銷售難的問題，公司經研究決定降低售價，優惠于內部職工，既解決了部分職工住房困難，又有利于資金的回收。全年銷售房屋120套，銷售面積9327平方米，銷售收入1062萬元，銷售率85%。
4、宣傳措施的轉型情況：現今社會是網絡信息迅速發展的科技時代，公司也充分的認識到了這點，所以積極開拓新思路。今年通過辦公室人員的努力，初步架設完成了自己的網站系統，全面立體的展示公司各方面的發展和業績，既節約了宣傳經費的重復投入，又擴大了公司的社會效益和影響力，對于公司發展信息的及時傳遞和網絡信息的準確接受提供了便利。
5、黨務工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內各項工作制度。年內發展預備黨員2名，轉正2名，新培養入黨積極分子3名，黨支部的各項工作逐步完善。
6、物業管理情況：物業管理公司是一個自主經營自負盈虧的企業，但多年來一直沒有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近30萬元的維修費，今年公司又投入了20余萬元的維修費，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。
今年，為使廣大用戶過一個溫暖舒適的冬天，總公司今年9月下旬就對鍋爐管道維修進行了部署，成立了專門領導班子，在人力、物力、財力上給予了物業公司最大限度的支持。并調整了領導班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發了《致雅居園小區用戶一封信》，為使廣大居民過一個溫暖祥和的冬天，說明情況，讓居民知道，因物價因素、煤炭價格上漲，今年的取暖費價格較往年有所提高，敬請廣大用戶予以理解和支持。物業公司是自負盈虧的企業，沒有多余的財力來照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場行為，因此希望各區居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。
房地產產品不同于一般產品,由于產品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設和使用周期長等特點，其產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益。從房地產的物質結構來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關配套設備與設施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產成本管理是一個綜合指標,除了工程質量外,規劃布局、功能設計、綜合配套、居住環境、物業管理、價格水準等,都要納入房地產質量管理的范圍。所以，加強房地產工程項目成本管理要從工程建設成本控制入手，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。總的說來，房建費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于建設方進行的成本管理。
1.房地產工程項目成本管理存在的現象和問題
1.1房地產的生產和使用涉及政府部門、規劃部門、設計單位、開發商、施工單位、監理單位、物業管理單位、業主和公共服務部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產項目的生產和使用過程,對房地產質量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產的質量環是一個超企業的質量環。房地產質量管理不能單純依靠開發商、施工單位和監理單位,而要建立全社會和全行業廣泛參與的系統質量管理體系。
1.2成本管理體制問題。論文參考網。成本管理作為一種經濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發揮其效果。對于房地產建設來說,生產和使用周期較長,更新換代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調查所處的市場環境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產建成后,通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質量,但總是受到原有建筑物的制約。區位質量和環境質量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網。因此,房地產的質量和成本控制必須有較長的時間。并在規劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產工程項目成本管理工作。
2.房建項目成本管理的措施和方法
2.1房地產是國民經濟各行各業和人民生活的基本生產和生活資料,其質量好壞關系到人民生命財產的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產單位的角度去考慮。論文參考網。在房地產質量形成過程中,政府行業管理部門和社會積極參與房地產質量管理,審核企業資質、審批工程項目、制定質量檢查標準、監督工程質量、組織工程竣工驗收等,形成了企業外部的宏觀質量管理體系。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產產品具有具有投資額較大、產品固定性、建設和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經過組織施工生產到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經濟的發展，房地產外部環境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產建設是一個廣泛的社會系統工程,單靠政府部門、開發商和施工企業自身的努力是不夠的,應該在房地產業中建立全產業參與、全方位控制、全過程協調的質量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業管理相結合的房地產質量系統工程。同時，還要根據項目自身特點和實際情況，濟實力、技術狀況、人員因素以及項目的工期、質量要求等各方學合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產業政策的制定和實施過程中,要突出質量政策和質量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產質量政策和質量目標,在全社會形成重視和追求質量的風氣,使質量第一、質量興業、以質取勝等觀念深入人心,形成政府有關部門和企業的行為準則。發地產開發,要考慮我國經濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關質量標準應適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產使用單位和消費者也要增強質量意識,在市場行為中不能忽視內在質量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產的整體質量。從根本來說,如果社會對房地產質量需求提高,就能引導和迫使房地產供給注重質量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產開發、建筑規劃設計、建筑施工、項目監理等企業要充分面向市場,以規范的市場經濟體制為基礎,用有效的約束機制來保證，使得房地產行業向著健康穩定的方向發展。
3.建立完善的房地產質量保證體系
房地產成本控制要從企業內部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據房建項目建設時間的長短和參加建設人數的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業主提出的意見，應根據設計要求和合同內容認真處理，如果涉及費用，應請業主簽證，列入工程結算。
總之，房地產項目作為房建單位的成本中心，要實現項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發，對項目實施全面成本管理。同時，房地產工程項目成本管理是個系統工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規章制度、運轉高效的信息網絡等做保障，才能取得顯著的效果。
參考文獻:
[1] 馮亞軍.房地產投資項目系統策劃研究[D].南京農業大學,2003 .
[2] 潘長風.實物期權視角下的房地產投資理論與應用研究[D].廈門大學, 2006 .
[3] 郭亞力.房地產投資信托研究[D].廈門大學，2006.
一 、合理進行成本控制
（一）房地產設計階段成本控制方法與措施
要切實做好設計方案審評方面的工作。成本控制工作者應該在平面布置、結構體系、基礎造型方面進行合理有效地分析，如果有好的建議要及時向建筑師提出，從而不斷的優化設計方案。同時合理控制施工圖設計指標。其指標主要包括：a、在設計變更方面的費用限額指標。b、單位的施工策劃圖預算指標。c、平均每平方米的所需各中材料（如鋼筋、水泥等）含量指標。
在施工組織設計時要做好審定工作。大部分造價工程師易忽略施工組織設計工作，一般是直接交給監理審核工程部門審閱之后就批準。大多施工方為了緩解自身的財務壓力而希望早點結束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此階段的造價不容易把握，如果工程出現錯誤，就會使以后的結算比較麻煩。造價人員在工程中可以控制總造價的5%。因此造價人員必須參與施工組織設計的審定。同時在設計方面要不斷的盡力優化。身為造價人員一定要了解設計變化對效益的影響，不然就不易把握成本，其基本原則是質量第一、經濟合理、合法可行。其中的經濟合理是說要在其他方面的標準都不變的情況下，有效的節約成本，如果是在增加收益與口碑的前提下也可以適當的增加成本。
（二）房地產施工階段成本控制方法與措施
（1）工程在施工變更中的合理管理。建設項目的目標是有效的進行工程變更控制，對工程方面的變更進行評價、分析以及改進，從而保證工程的變更有效且合理。如果設計方面要變更就必須在原合同條款的約束下才可進行，單價還要按照原合同進行執行，假若合同中無這方面的價格可參考，就要依照有關合同的條款進行合理的估價，并由承包商制定有關單價分析的數據，經過監理工程師和開發商一致同意之后，就可以有效的執行。
（2）要充分的掌握材料市場價格。因為房地產開發周期時間較長，開發過程中的材料價格會經常有波動，特別是裝飾材料方面的價格波動更為突出。造價工作者不要全部相信政府公開的價格信息，而應該經常走訪市場，從而了解每種材料的價格參數，同時多收集并整理一些有關生廠商或經銷商的信息，并多咨詢工人與包工頭。
當今社會房地產競爭日趨激烈，加強房地產開發企業核心競爭力的重要手段是合理有效的管理項目成本，在設計與施工階段合理的管控好工程造價問題，是保證實現企業可持續發展的前提條件。
（三）房地產房地產施工竣工決算階段的成本控制
審定工程成本的最后一關即竣工決算，而工程量的審定是竣工決算成本控制的重點，在進行竣工決算時，要附帶有關質量監督部門的工程量記錄和施工單位工程的竣工決算書，認真的對實際工程進行審核，同時簽署意見，由工程部門審批、財務部依合同審簽、預算部核算金額之后，報告總經理進行審批并撥款。當撥付尾款時，除正常審批的程序以外，還要由銷售部門簽署，最后財務部才可以實施支付款項。在工程竣工決算之后，財務部要對整個項目施工進程的成本進行全面分析與對照評估，同時找出成本起伏的因素，同時寫出分析報告并提出成本控制方面的建議報告總經理。
二、在新形勢下我國房地產企業工程造價財務管理措施
（1）在房地產企業工程內部增強會計管控環境
眾所周之，土地屬于不可再生資源，因此在房地產開發過程中要特別關注國家在土地資源的宏觀調控政策。房地產周轉慢，但投資大且施工時間長，所以要建立合理的項目決策責任制度，把不相關的崗位進行合理的分離。開發成本項目方面包括很多環節，如設備與材料的采購，就要切實的在保證質量的前提下保證成本降到最低。還要將審查決算相關決算的編制正確與否、文件齊全與否、竣工的清理安全與否、決算的依據完備與否等作為重點對象。同時合理有效的分析、對比并制定下年度的借貸、廣告、員工提成等方面的預算方面工作。
（2）完善企業內部的財務信息系統
內部會計制度的要在通俗易懂的前提下進行設計；設計企業組織結構時要保持有效的溝通；強調其內部員工的利益與會計控制目標相同，使其內部原本的約束制度轉化為房地產企業內部財務工作者的需求。
（3）大力增強房地產企業中財務的成本管理
房地產企業實施正確的成本項目劃分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同時還能客觀合理的地反映出企業產品的成本結構。尤其是建設方面的成本，假若是分合同發包的方式，就要按照合同實施明細的計算，可以為企業的工程決算提供有效的資料，而且還方便隨時掌握工程進度與支付款項的狀況。房地產企業財務管理的重要環節是其項目的成本預算及完工之后的結算，而且在辦理工程有關款項的結算、減少開發成本與工程造價等方面有很重要的現實依據。一定要實施內外相結合的財務審查監督方式，以確保數據有效真實?！叭銓徲嫛笔钱斍伴_發企業的一種比較好的方式，此方法一般情況下是施工技術人員與預算員進行審核，而財務工作者僅僅起著記賬的作用，因此就要要求財務工作者靈活掌握并合理運用“三算”的方法，以提供精確的財務信息，同時參與到監督的工作中來，這樣可以增強對決策、資金、質量以及投資方面的成本的管理與控制。
（4）對房地產企業中的財務工作進行合理的督促、指導、分析
房地產企業在進行開發的過程之中，就會投入比較多的資金，此時企業會盡量籌措到相應的資金來保證每個投資項目在市場經濟中正常的運轉。這時社會社會市場經濟不但要求房地產企業有效合理的安排資金方面的籌備，同時其還有更高的要求，就是更好的把投資與回收方面的工作做好，以提高資金的正常運作效率，同時增強項目投資的風險與研究問題的分析。為確保將風險將到最低，從而有效的防范、抵御風險，企業在財務預測方面的要求就更加精確。實施財務的督促是為了更好的減少企業的投資成本，從而可以獲得更大的利潤，其具體的內容主要有：在開發的過程中企業對資金的籌備、分配、回收等形式，開發產品的成本與核算正確與否，對企業經營活動與經濟業務方面要進行全面的監督、指導，從而完善其內部財務管理方面的制度，這就要求其必須增強財務的監督，并依據財務制度的有關內容進行嚴格的去執行，是各層管理者都清楚的認識到其監督的主要目的是為了保證國家、集體以及個人的利益受到不必要的損害。要想改善企業經營管理的現實狀況，就要借助于企業中每個工作者的共同努力與奮斗，這樣才能更好的實現企業價值的最大化。
結語：
工程造價控制可以說是一個很大的系統工程。與其相關的造價控制不能只是僅僅將控制成本作為目標，還要與工程的質量與進度為前提，要系統全面的處理好各方面的工作，最大限度的節約能源、低工程的造價、提高企業的經濟效益。
房地產開發住宅景觀工程施工控制管理是根據園林綠化工程的現場施工情況，結合園林綠化工程的設計標準、預算、工期等要求，以先進、科學、管理、有效的組織手段和施工方法，把施工的人力、物力、財力、技術等諸多因素進行科學化、合理化搭配,達到最佳組合與優化，進而促進景觀工程的建設進程。
1 住宅小區景觀工程的內涵及發展
景觀是指土地及土地上的空間和物質所構成的綜合體，它是復雜的自然過程和人類活動在大地上的烙印。房地產開發住宅景觀包含人工造景、園林規劃等，為人類提供優美的環境，園林就是利用和模仿自然美的場地。景觀從作為城市景象演變到作為城市的延伸和附屬。景觀是審美的、景觀是體驗的、景觀是科學的、景觀是有含義的。植物具有美學的功能，可以調節小氣候。實現景觀成本控制的同時達到產品附加價值的最大化，并有利于促進樓盤銷售。
景觀設計的素材包括地形地貌、植被、水景、鋪地和景觀小品。其中，地形地貌是設計的基礎，其余是設計的要素。提升景觀價值感的幾個特殊手段：
1.1 植被
植被設計中的素材包括草坪、灌木和各種大、小喬木等。植被的功能分為四大方面：建筑功能、工程功能、調節氣候功能、美學功能。建筑功能：界定空間、遮景、提供私密性空間和創造系列景觀等。工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通視線誘導。調節氣候功能：遮蔭、防風、調節溫度和影響雨水匯流等。 美學功能：強調主景、框景及美化其他設計元素。
1.2 水景
一個城市會因山而有勢，因水而顯靈。喜水是人類的天性。水體設計是景觀設計的重點和難點。景觀設計大體將水體分為靜態水和動態水；靜有安詳，動有靈性。根據水景的功能還可以將其分為觀賞類，嬉水類。水體設計要考慮幾點：水景設計和地面排水結合；管線和設施的的隱蔽性設計；防水層和防潮性設計；與燈光照明和植被相結合；寒冷地區考慮結冰防凍；觀賞性和后期維護成本。
1.3 鋪裝
鋪地在居住區中是人們通過和逗留的場所，是人流集中的地方。地面鋪裝的手法在滿足使用功能的前提下，常常采用線性、流行性、拼圖、色彩、材質搭配等手法。地面鋪裝的作用：為了適應地面高頻度的使用，避免雨天泥濘難走；給使用者提供活動的場所或者引導行人通達某個既定的地點；通過布局和圖案引導人和車流流線。
1.4 小品
景觀小品主要指各種材質的公共藝術雕塑或者與藝術化的公共設施如垃圾箱、座椅、公用電話、指示牌、路標等。作為硬質景觀小品往往成為人們視覺的焦點和小區的標識。雕塑小品，可分為抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、鋼雕、銅雕、木雕、玻璃鋼雕等；園藝小品，古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹聯、曲徑小橋等；現代元素：景墻、小亭、旱池、花架、塊石、花盆、充滿現代韻味的座椅；設施小品，方便人們使用的公共設施，如路燈、指示牌、信報箱、垃圾桶、公告欄、單元牌、電話亭、自行車棚等等。
2 住宅小區景觀工程設計過程及階段性成果
2.1 景觀設計啟動階段。主要包括：調研與準備；準備工作草圖，收集關于基地現狀和特點的草圖；實地勘察、基地資料分類記錄；制定項目設計計劃；提出景觀設計思路和理念；擬定景觀設計合同和設計任務書；開展景觀設計單位的邀標工作；確定景觀設計單位；項目目標成本；景觀項目定位和配置標準。
2.2 景觀概念設計。主要包括：采用意向圖片、剖面等，描述景觀的整體調性，描述關鍵景觀節點；控制景觀的硬景和水景的面積；硬景鋪裝材料一般控制5―8種以內；對喬木、灌木等提出品種范圍；體驗區景觀構想；總圖評估；概念設計成果。
2.3 景觀方案設計。主要包括：平面功能分區；重要節點透視圖；豎向關系；與建筑消防關系；軟景意想圖片；分綠、贈綠；綠化指標的控制；方案設計成果。
2.4 景觀擴初設計。主要包括：總平面布置圖及 標高圖；給排水平面布置圖；物料圖；照明平面位置圖；大樣圖；軟景土壤造型平面圖；喬木平面布置圖；灌木及地被植物平面布置圖；重要接點喬木灌木透視圖及參考圖片；擴初設計成果。
2.5 景觀施工圖合圖階段。主要包括：綜合管網圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖疊圖會審；依據疊圖審查意見指導綜合管網施工圖和景觀施工圖。
2.6 景觀施工圖設計。主要包括：結構詳圖及施工工藝詳圖；水、電系統施工圖；照明走廊及控制；水景電氣控制；喬木配置標準；灌木配置標準；施工圖設計成果。
2.7 景觀施工圖交底及施工配合階段。施工圖交底：施工圖設計成果；裝飾材料的確認表及樣品小品；選用的植物種植效果圖片；選用的設施、設備的文本；提交必達目標及優先目標表；提交審批后的景觀工程目標成本控制表。施工配合階段：關鍵節點檢查；樣板帶路。
3 住宅小區景觀工程施工控制管理
3.1 景觀工程中地面的施工質量控制
整體地面表面質量方面，水泥沙漿面層應密實，無起砂；局部雖有細小收縮裂縫和輕微麻面，但其面積不應大于800cm2，且在1個檢查范圍內不多于2處。水磨石面層表面光滑，無裂紋、砂眼和磨紋，顏色圖案一致，風格條順治牢固、清晰。踢腳線應基本一致，與墻結合牢固，局部雖有空鼓，但其長度不應大于200―400mm，且在1個檢查范圍內不多于2處。臺階和樓梯應寬度基本一致， 相鄰兩步高差應不超過20mm，齒角基本整齊，防滑條順直。水磨石面層表面平整、清晰，無裂紋、砂眼，水磨石與水泥顏色搭配協調。卵石面層采用卵石鋪前要沖洗分級，嵌石密度、嵌入深度符合設計要求，粘貼牢固，不出現表面裂紋、“握裹”，表面基本平整，顏色圖案符合設計要求。
3.2 木棧道、雕塑等景觀工程施工控制
木棧道的設計形式常見于景觀綠地和居住區綠地，讓人們頗感自然情趣。外環境木地面和通（棧）道質量要求：木棧道的材料應采用耐潮濕或水濕環境，且防腐性能高的木材，一般北方選用松木，南方選用杉木；木材的加工和防腐處理，選用圓木作通（棧）道式鋪設的應將樹皮剝離，涂以防腐劑，選用板材作通(棧)道式鋪設的宜選用經加工處理和防腐處理的成型材（包括樁木、墊木、格柵木）；木地面基層做法應符合設計或規范要求，施工質量應達到：表面平整，踏踩平穩，連續穩定，棧道式木板面層條應安放均勻，鋪釘牢固，表面無明顯高差，表面油飾要符合設計要求并做好成品保護。
雕塑施工，一般采用碎石墊層，施工時宜攤鋪均勻、人工夯實。雕塑基礎應根據雕塑的體量，體量大采用大型砼基礎。大體積砼施工前，做好砼試驗配合比并進行砂、石試驗并根據施工現場情況配置施工配合比。
鋼筋綁扎時，應根據施工規范要求，主筋不應有兩面三刀個接頭，如不可避免應采用加強鋼筋，主筋綁扎長度應小于30d，焊接長度不小于10d 鋼筋表面必須清潔無銹，模板安裝時，密縫保證不漏漿。砼攪拌時必須拌熟，滿足砼坍落度。砼澆筑時必須分層澆筑，振動密實，澆筑完畢養護充分。安裝雕塑，并對雕塑細部打磨、裝飾。
3.3 水景景觀工程質量控制
水泥砂漿防水層是指用于混凝土或砌體結構基層上采用多層抹面的水泥砂漿防水結構層。水泥砂漿鋪抹前，基層混凝土和砌筑砂漿強度應不低于設計值的80%?；鶎颖砻鎽獔詫?、平整、粗糙、潔凈，并充分濕潤，無積水。
由于噴泉設備的安裝需在施工現場進行，且為露天作業，所以對管道、電氣、水下燈等凡有條件均應采取提前預制加工的方法，這是確保工程進度和工程質量的關鍵。燈具、光源按設計要求采用，所有燈具應有產品合格證，燈內配線嚴禁外露，燈具配件齊全。開關接線應由開關控制相線，同一場所的開關切斷位置應一致，且操作靈活，接點接觸可靠。插座接線注意單相兩孔插座左零右相或下零上相，單相三孔及三相四孔的接地線均應在上方。
4 結語
綜上所述，隨著城市建設的迅速發展，景觀工程建設越來越受到重視，對工程的施工進行控制管理也尤為關鍵。因此，對景觀工程施工控制管理進行了深入的分析與探討就顯得更加重要和關鍵。
參考文獻：
[1]路銀山,朱麗娟,白蘭.如何對綠化工程進行質量控制管理[J].寧夏農林科技,2007(2).
