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【摘要】房地產開發與經營活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本文就房地產開發與經營的特點談一些看法。
關鍵詞 房地產；開發與經營；特點
作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。
0前言
隨著社會經濟的發展和社會的進步，房地產企業的經營方式越來越多樣化，大部分企業不再局限于單純的開發活動，而開始重視房地產開發和經營并舉，以提高企業經濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產企業具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產管理的能力。
房地產開發經營是房地產產品從開發建設到竣工投入使用，并在經營管理和市場流通過程中實現房地產商品價值的經濟活動。它不僅為人類社會的生產、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產的物質需要，而且通過投資、項目開發和資產管理，創造投資效益和社會效益，成為房地產企業經濟活動的重要組成部分。
1房地產開發與經營的含義
1.1房地產開發
房地產開發是具備房地產開發資質的企業，在依法取得土地使用權的土地上，進行基礎設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規劃、設計和管理活動的整個過程。房地產開發通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產和生活空間，促進城市空間開發和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮化的先行作用。
1.2房地產經營
房地產經營是以房地產為經營對象，通過研究房地產市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關產權轉讓等經濟活動，其目標是實現經濟效益的最優化。
1.3房地產開發與經營
房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。
2房地產開發與房地產經營的關系
2.1相互獨立、側重點不同
房地產開發是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調的是房地產產品的生產；而房地產經營是通過開發建設和管理獲取經濟利益的過程，強調的是投資的盈利。
2.2房地產開發是房地產經營的基礎
一切房地產經營活動都要體現在房地產產品的實體上。房地產開發就是形成房地產產品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產經的對象，經營活動也就無從談起。如果房地產開發階段對市場分析不夠準確，開發完成的房地產不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產經營效益；如果產品建設質量不高，不能達到預定的經營壽命，也會影響房地產的經營效果。因此，適應市場需求，開發出高質量的房地產產品，是保證房地產經營成功的基本前提。
2.3房地產經營是房地產開發的核心
房地產開發的目的在于獲取投資利益，開發完成以后的產品是通過經營來體現其價值，從而實現投資效益。從這個意義上說，現代房地產開發已經突破了過去以使用為目的建筑生產含義，而圍繞著房地產經營進行開發。為了盡可能提高開發完成后產品經營價值，從市場調研、選擇房地產開發項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質量管理、成本控制，每一個階段工作要從經營這個核心目標出發，使開發與經營真正融為一體。
3房地產開發與經營的特點
3.1房地產開發與經營難度較大
這主要是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由于房地產價值量大，不可能一次性實現全部價值，而必要采取預售、出租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地產價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。
同樣，由于房地產商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。
3.2房地產開發與經營風險大
這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產業資金墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營的風險。除此之外，房地產開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。
3.3房地產開發與經營政策性強
房地產業的特點、地位和作用決定了房地產開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產業是國民經濟的龍頭產業，房地產資源的分配使用，房地產商品的生產、流通與分配，直接關系到國計民生。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。
4結語
房地產的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產開發與經營效果具有重要意義。
此外，房地產開發與經營要求的專業性也很強，只有培育大量高素質的專門人才，塑造一流的開發與經營企業，才能適應房地產市場的需求，實現房地產經濟運行的良性循環。
參考文獻
［1］淺談房地產開發經營中存在的風險[J].商情,2013（6）.
第二條本制度所稱房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目及銷售、出租商品房的行為。
第三條市房地產管理局（以下稱房地產開發主管部門）負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。
市國土資源主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第四條本市內從事房地產開發經營的企業，應符合有關法律、行政法規規定的條件和《省城市房地產開發經營管理制度》所規定的條件。
第五條房地產開發企業必須按照資質證書確定的業務范圍從事房地產開發業務，不得越級承擔任務。各級房地產開發企業業務范圍：
（一）一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目；
（二）二級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，可以在全省范圍承攬房地產開項目；
（三）三級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目，限定在本市行政區域內承攬房地產開發項目。
第六條市外具有二級資質的房地產開發企業在本市范圍內進行房地產開發經營的必須經市房地產開發主管部門登記備案。
第三章房地產開發建設
第七條市房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃，會同有關部門編制房地產開發發展規劃，報市人民政府批準。同時根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，提出年度開發項目計劃，按規定須經市發展改革主管部門批準的還應報市發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第八條房地產開發項目的用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或劃撥前，市建設行政主管部門、房地產開發主管部門、規劃部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質，規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償，安置要求。
第九條開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業銀行，并由銀行部門出據資金證明，方可辦理開發手續。
第十條房地產開發企業申請開發項目，應當向市房地產開發主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產開發主管部門審查后核發房地產開發項目確認單，再報市發改委按規定核準。
第十一條房地產開發企業取得開發項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續，取得土地使用權。以出讓方式取得土地使用權的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。
第十二條房地產開發應當嚴格遵守規劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。
第十三條房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的應負責賠償。
開發企業與勘察、設計、施工單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定或者合同的約定執行。
第十四條房地產開發企業在開發項目建設過程中，必須嚴格按照規劃方案和要求完成規劃區域內的物業管理用房、共用設施設備、地下管網等配套工程的建設安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產開發主管部門不予組織驗收。
第十五條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，每季度送房地產開發主管部門核驗一次。
第十六條房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產開發主管部門組織相關部門在30日內進行綜合驗收，經驗收合格后，方可交付使用并辦理產權登記手續。
第四章房地產經營
第十七條國家實行商品房預售許可證制度，房地產開發企業進行商品房預售，必須到市房地產開發主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后方可銷售。
第十八條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當符合下列條件并提交相關證件（復印件）及資料：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明材料，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
（四）開發企業的營業執照》和資質等級證書；
五）工程施工合同；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；
（七）載明水電表分戶安裝、小區保潔、治安管理等內容的物業管理方案。
第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規定的條件及證明材料的市房地產開發主管部門不予辦理《商品房預售許可證》
第二十條房地產開發主管部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》
第二十一條房地產開發企業預售商品房時，必須與商品房預購人簽定書面合同。房地產開發企業必須在商品房預售合同簽訂之日起30日內到市房地產開發主管部門、土管部門、工商部門備案。
預售房屋的必須公示《城市商品房預售管理制度》和《商品房預售許可證》
第二十二條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十三條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的購買人有權退房；給購買人造成損失的開發企業應當依法承擔賠償責任。
第二十四條房地產開發企業可以委托有資格的中介機構銷售，必須向中介機構出具書面委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十五條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續。開發企業應當協助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第二十六條開發企業沒有依法取得房屋產權證不得出租其商品房，對已取得房屋產權證，出租商品房應執行建設部《房屋租賃管理制度》
第五章法律責任
第二十七條未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業執照。
第二十八條將未經綜合驗收的開發項目交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的由市房地產開發主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的依法承擔賠償責任，造成嚴重后果構成犯罪的依法追究刑事責任。
第三十條開發企業未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房屋的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十一條房地產開發企業對市房地產開發主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復議又不向人民法院的由市房地產開發主管部門依法申請人民法院強制執行。
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A
前言
近年來,伴隨著我國經濟的發展，房地產業也呈現了快速發展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產開發經營的成本決定房地產價格，房地產的價格波動影響社會經濟發展的不同層面?？刂品康禺a成本、穩定房價，減少房地產開發經營風險，對房地產市場的發展有著重大的意義。
1房地產開發經營成本控制的意義
房地產業加強成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發取得圓滿成功?，F在，在我國的房地產開發行業中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產開發行業的環境有更加嚴峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當前的宏觀與微觀環境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產行業的競爭力，進行房地產項目開發全程成本控制，可以有效減少項目全程內發生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現較為科學合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產行業的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展?？偠灾康禺a開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。
2.影響房地產價格的主要因素
2.1土地供應量不足，價格節節攀升。
土地市場需求旺盛，土地供應量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經營者，掌控著城鎮建設用的土地的供應，地方政府在土地市場上的調控，決定了房地產行業的冷熱及房價高低。
2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。
房地產企業承擔的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導致房價居高不下的又一個主要原因。
建設工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權證五項，商品房預售許可證三項，建設工程規劃行政許可證六項，建設工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。
2.3企業社會公共負擔重，費用開支大。
房地產開發行業不僅要承擔房屋建設工作，還要承擔諸如道路，自來水、污水等的建設費用；有些地方甚至要承擔各種非贏利性的公用設施的建設費用。
2.4企業涉及稅種多、稅率高、稅賦重。
房地產開發企業的稅種頗多，一般稅收負擔可達到15%左右。稅率偏高，負擔較重，企業為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。
2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。
房地產開發行業普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調高銀行貸款利率，企業承擔貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區為例進行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續等費用在內，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業應承擔貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到330元～405元。
2.6建材價格波動，建安成本提高。
房地產項目的開發，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。
3.房地產開發經營的成本控制的主要措施
3.1政府改善外部環境，抑制開發經營成本
3.1.1控制土地供應總量，降低土地價格。
土地供應量不足，價格就一定會上漲。政府要加強土地宏觀調控，加強土地儲備，維持適量的土地供應，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導致炒地之風盛行、地價狂漲。對超過規定用量而未進行開發的土地，在進行補償后，政府需強制性收回，以持足量的用地規模，來平抑過高的地價。
3.1.2加大清理房地產行業不合理行政收費的力度。
各級政府要認真貫徹落實國家關于清理行政性收費的有關政策規定，對房地產開發建設和消費的一些不合理收費，應切實進行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續征收或者變相征收；對現有收費項目，適當調低收費標準；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發、建設、經營成本，減輕購房者負擔。
3.1.3適當減免稅賦，減輕企業負擔，促進居民消費。
適當的稅收政策，會對一個行業的健康發展起到促進作用。政府對房地產企業的稅收政策適當放寬；如適當減少企業營業稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產業成本的開支，促進居民住房消費將起到較好的效果。
3.1.4發揮政府職能，加強宏觀調控，維持物價平穩。
通過市場這只無形之手，可優化建筑材料產業的資源配置，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強宏觀調控這只有形的手，調節經濟運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩定，維持穩定的建筑材料價格。
3.2加強企業內部管理，全過程控制開發經營成本
3.2.1通過招標選擇監理單位。
選擇好的監理工程師不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。因此，開發商在選擇監理工程師時應進行公開招標；通過公開招投標可以選擇到技術力量強、業績好、信譽高的監理工程師來承擔項目的監理任務。
3.2.3做好規劃設計階段的成本控制。
規劃設計是控制項目投資規模，提高經濟效益的關鍵。規劃設計階段對投資的影響較大，也就是說規劃設計階段工作水平的高低，設計質量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產以后的經濟效益。因此，開發商一定要采取有力措施，保證項目規劃設計階段的工作質量，切實加強設計階段的工程成本控制，主要措施包括加強規劃階段的經濟論證；實行限額設計管理（按照批準的項目設計任務書、投資估算，控制項目的初步設計、投資總概算）；加強設計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強設計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設備價格，降低建安工程造價；加強支付程序管理、控制竣工結算；加強融資管理、降低資金使用成本等等。
結束語
房地產開發中經營成本的控制，就是運用科學技術，采用科學的工具和手段，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調控，對地產行業進行適當的調整，從而提高房地產開發的投資效益。
參考文獻:
伴隨著我國經濟的發展，房地產業也呈現了快速發展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠的痛。在房地產市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂：越來越多的投資者和金融機構將資金投向房地產市場，房地產市場出現了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩定帶來了挑戰。在這樣的背景下，國家出臺了房地產調控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產相關的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環節，都給房地產開發企業帶來了考驗。房地產開發企業在這樣的形式下，運營難度增加，因為相應的企業運營成本會增加，同時在國家限購等調控政策下，其銷售也會受到影響。從微觀環境來看，房地產企業如雨后春筍般的崛起，也給現在的房地產企業的市場份額帶來和諸多的問號。
1、房地產企業加強成本控制有著重要的意義
首先，它可以保證項目開發取得圓滿成功。如今在我國的房地產開發企業中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產開發企業的環境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環境下，價格的提升空間已經很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產企業的競爭力，進行房地產項目開發全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內發生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現更為科學合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產企業的整體競爭力。
第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展。
總而言之，房地產開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。
2、目前我國的房地產企業還面臨著諸多的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區的高檔的社區無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產開發企業也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經常忽視對于招標環節的成本控制和合同管理環節的成本控制。邀請招標是房地產開發企業常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結。房地產開發有著自身的特點，變數比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現變故。而實際上許多的房地產開發企業并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規范的內容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產開發商對設計環節不重視，在設計環節，圖紙的質量不高，而且設計費較低，設計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學的設計導致后期返工現象嚴重，會出現后期的相關設施無法配套，種種矛盾出現，影響進程，同時也在無形中增加了成本。
3、成本控制的具體措施
房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
（一）前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：
（1）實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。
（2）加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
參考文獻：
第二條 本辦法所稱房地產開發經營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權后所進行的土地及地上建筑物的轉讓、出租、抵押，公用基礎設施建設和房屋銷售等活動。
第三條 城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃前提，統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓。
房地產開發應堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。
第四條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，均可依法在我省行政區域內取得國有土地使用權，進行房地開發、經營，其合法權益受法律保護。
第五條 國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及商品房開發經營的管理，由建設（房地產）行政主管部門會同有關部門具體實施。
第二章 國有土地使用權的轉讓、出租、抵押
第六條 土地使用權的出讓采取協議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。
第七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定用途的，需經土地管理部門和城市規劃部門批準，按規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和項目總投資20％進行投資、開發土地的，土地使用權不得轉讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的單位和個人進行房地產開發經營的，應當按規定向當地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，方可轉讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第十一條 土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓、出租、抵押、雙方當事人應簽訂合同，并在20日內按國家規定到有關部門辦理登記手續。
第十二條 因處分抵押財產取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的，應當到當地市、縣土地管理和房地產管理部門辦理過戶登記手續。
抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記手續。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用證，由當地市、縣土地管理部門注銷其土地使用權登記手續，并予公告。
在收回土地使用權的同時，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，由當地房產管理部門注銷其所有權登記手續，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續期，續期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關規定核定。
申請續期的土地使用者，應當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
第十五條 土地使用權出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。
第十六條 土地使用權轉讓、出租、抵押中發生地增值的應按國家有關規定繳納土地收益金（或土地增值費）。
第三章 房地產的開發經營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產經營：
（一）實行房地產綜合開發，大力發展商品房建設。
（二）開辟第三產業用房，房地產管理部門和房產所有權單位應在當地政府的統籌安排下，在符合城市規劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業性用房、用地。
（三）房地產企業可開展房地產吞吐業務；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產信托代管業務；開展代建、代營及有償維修養護等服務活動。
（四）利用現有房地產資源，開展橫向經濟聯合或合股經營。
第十八條 房地產開發項目必須由有相應資質等級證書的房地產開發公司承擔。
第十九條 國內外的公司、企業、其他經濟組織和個人，從事房地產開發經營的，必須按規定申辦房地產開發公司（包括專營、兼營和單項開發，下同）。
申辦房地產開發公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經有相應審批權限的建設行政主管部門進行資質審定，發給資質等級證書，憑證到工商行政管理機關登記注冊，辦理有關手續。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進行轉讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產轉讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產的轉讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權的轉讓、出租、抵押以及其他房地產流通過程中發生的經營活動，均須到當地房地產交易市場進行。交易雙方按規定辦理有關手續，簽訂并嚴格履行協議、合同。
第二十三條 市、縣房地產交易管理部門可建立常設的房地產交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產政策、法律、法規，提供咨詢服務。
2.為交易當事人提供洽談、協商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務。
3.為房地產交易中介服務單位和個人提供合法的經營窗口。
4.引導房地產經營單位進入市場。
5.為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業務提供公開營業場所。
第二十四條 房地產交易市場的具體規則及房地產交易 管理手續費的收費標準由有關部門另行制定。
第二十五條 房地產交易價格根據不同的交易對象，實行指令性價格、指導性價格、市場調節價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產管理等有關部門制定，報當地人民政府批準實施。
第二十六條 商品房可以預售，預售房產必須具備下列條件：
1.房產經營者持有《建設工程規劃許可證》和經過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的20％以上。
3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。
4.預售計劃和對象符合規定。
5.已落實預售款收取和使用的監督方案。
預售商品房的出售方和購買方應依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經濟合同法》的基本原則和有關規定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發經營房地產。
外商投資開發經營房地產，依照我國和我省有關法律、法規及政策，享受優惠待遇。
第二十八條 設立開發經營房地產外商投資企業，須按外商投資企業辦理審批手續。
設立開發經營房地產的外商投資企業，應持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業技術資質證明，報有審批權的建設行政主管部門審定企業技術資質等級。
第四章 責任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權或使用權的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規定的期限投資建設的，應收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權的機關無償收回土地使用權。
第三十一條 未按本辦法取得資質合格證進行房地產開發和經營或未辦理登記手續，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，其有關協議、合同無效，分別由縣級以上建設行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據情節處以罰款。由此造成經濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經濟責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十二條 城市規劃和有關房地產開發經營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重，依法給予行政、經濟處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。
第五章 附 則
引言：21世紀以后的中國有了質的飛越，城鄉建設在不斷提高，擴建城市、改善居民住房環境為這一政策的推行，也推動房地產行業進步的同時也為房地產企業帶來的巨大的商機。房地產對所開發的土地項目進行開發經營的過程上加強管理，是保證建設處的樓盤獲得成功的一個重要條件。
一、房地產開發經營的過程管理
企業在房地產開發經營過程管理的三大環節是開發管理、項目管理、設施管理。按照房地產運行的過程組建的管理環節在實施管理辦法上具有針對性，提升房地產整個工程的安全、穩定、快速進行。
1.房地產土地開發環節的管理。
土地開發環節是房地產企業建設樓盤的基礎步驟。土地開發環節是企業要選擇有發展前景的地段，設計出融合周邊環境的建筑樓盤。針對土地開發環節所進行的管理，即開發管理。對企業在土地開發所涉及的設計、財務、工程、人事、后勤、銷售等方面的人員進行管理，以獲得土地開發權目的如圖（1）。房地產企業中開發環節的團隊正在從不同的角度探討土地開發的方案。房地產企業將人力、物力、財力結合，通過現代信息渠道，了解顧客喜愛的住宅類型，考慮周邊環境的影響因素，對土地進行規劃，制定設計住宅方案。開發管理對土地設計方案制定過程進行監控，工作人員的工作效率；獲得信心的準確性、設計方案實施的可能性。
（1）工作人員討論開發方案
2.房地產項目實施環節的管理。
房地產企業在制定可行的設計方案后就需要盡快推動項目的實施，加快樓盤的建成速度，使樓盤盡快上市。項目管理是工程從施工開始到竣工的整個過程進行管理，凡是影響正常施工的因素都要采取有效的實施辦法進行管理并按照施工過程的規劃進行管理。項目管理工作通常從項目規劃設計和施工過程兩大方面入手。規劃設計管理是運用計算機分析各種規劃指標和合理的規劃設計編碼標準進行檢驗與評估設計工作者設計出的規劃方案，并適當的采用工作人員的反饋意見對設計方案進行調整，并把最終確立的規劃方案保留成參考資料，為以后的規劃設計管理的方案分析和審批等方面提供服務。房地產企業成立工程管理部門如（2）圖，來管理施工建設中的材料提供、工人規范操作、施工中突發事件等具體的施工問題進行有效管理。
（2）項目管理部門
1.房地產設施管理
房地產企業為保證建立成功的樓盤為保證用戶正常使用樓盤中的設施和為提高或保值樓盤的價值而對樓盤中的設施進行管理。房地產企業在設施管理上通常采用物業管理的辦法。房地產企業成立一個物業管理公司如圖（3）是房地產企業成立物業管理公司成立儀式。物業公司為房地產企業開發的所有樓盤的物業工作進行管理。為企業開發的商務樓房或住小區中的設備提供必要的安全、保潔、維修等統一的服務。房地產企業以滿足顧客日常生活設施的完善為行為準則而努力。
（3）物業公司成立儀式
二、研究如何有效對房地產開發經營的過程管理
其實，房地產開發經營的過程管理是圍繞著開發管理、項目管理、設施管理三大方面為主，只有協調好這三個方面的工作就能保證房地產的開發和經營都能有效進行。詳細的對房地產企業開發土地的地形、地段、周邊環境等方面的開發前景進行準確的評估，是實行開發管理的重點探究的主要方面。項目管理中規劃設計和實際施工的分離，無法做到統一管理。將設計者不了解施工的實際情況，設計的方案太過理想化，施工單位對專業圖紙的不了解，未能按照設計圖紙進行建筑等問題是項目管理上必需克服的困難。項目管理需要將設計人員與施工工程融入成一體，通過互相探討和研究的形式完成樓盤項目的建設。在設備管理實際是保證用戶生活中的小區設施完善。用戶得到安全、穩定、方便的住宅環境才能對企業產生信任，提高企業的知名度。
結束語：
對房地產的開發經營過程運用切實的管理辦法，建設高質量的樓盤，得到人們的好評，大大加強了企業在同行業中的知名度。企業在房地產開發經營過程中不斷采用優秀的建筑人才，先進的科學施工設備、專業的施工人員、能力強的銷售團隊等方面進行有序的管理，以建設出顧客滿意的樓房及人性化的服務為目標。從滿足顧客需求的角度出發，建設出舒適的樓房是房地產開發經營的過程管理的宗旨。
參考文獻：
[1]施建剛.房地產開發與管理同濟大學出版社，2004（8）.
關鍵詞：房地產 開發 經營 管理計算
一、 房地產開發經營與管理計算的內涵
1、房地產開發
開發一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產、娛樂等多方面的需要。由此可見開發具有生產活動的性質。房地產開發的目地是為了給人類提供生產和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質環境的一種活動，在開發過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產開發跨越了兩個領域：生產領域和流通領域。房地產開發的順序如下：規劃設計現行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發，開發好后的土地上建造各類規劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產的詞義上細分的話，房地產開發有可以分為土地開發和房屋開發，這些開發活動都是房地產企業的生產與再生產過程，土地開發，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設的土地。
房地產開發實際上是開發企業將自己的規劃變為具體的房產產品的過程，房地產的開發活動可以細分為六個環節：第一、提出設想階段，沒有設想的提出，沒有開發企業的創意，就沒有房產開發的存在。第二、對設想的可行性分析，開發企業通常都將這一任務交給專業的咨詢公司來完成。第三、細節設計，開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發企業要與專業的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發公司自行銷售，也可外包給專業的銷售公司。第六、將建筑物交由專業的物業公司進行管理。
我們通常都將房地產企業定位為虛擬企業，這是有原因的，因為在房地產開發的整個流程中，房地產企業除了在“提出設想、發現商機”這一環節上自力更生之外，幾乎將其他的五大環節外包給專業公司，在這一過程中，各個專業公司都被虛擬的納入了房地產企業，共同完成開發。
2、房地產經營
房地產經營內容多、范圍廣，普遍將房地產經營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產經營主要是指房地產產品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產出售，作為一種商品，房地產只有經過銷售才能實現它的價值，通常有以下方法：其一現貨出售與期貨出售，現貨銷售就是現場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產產權。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產權，只有待竣工后才轉移給買者的交易方式。其二訂購、現購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產出租，出租是房產產品交換的特殊形式，主要體現為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權而非所有權。其二只有經過多次交換，房產價值才能得到完全顯現。其三承租者雖然未獲得房產產權，但他卻只付出了房產價值極小的一部分便能獲得房產全部的使用權。其四出租的消費與流通二重性。房地產出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經營只有出租這一形式，國家規定可以轉讓的只能是國有土地的使用權。而房產出租，祖師通過合同確立租賃關系，出租人與承租人明確雙方的權利義務，房屋出租在當下我國是房產經營的重大市場，不容忽視，而房產出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產的管理計算
房地產管理計算是房地產企業對企業內部的資源和方案進行科學化和經濟化的優化控制與整合。其實房地產開發已經包含了房地產經營與管理計算，或者說房地產的管理計算貫穿了整個房地產開發與經營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產企業利益的最大化、資源整合最優化和風險最小化。在房地產的開發與經營過程中，巨大的利潤與風險是結伴而來的，在開發與經營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。
以上風險都需要房產企業進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業經濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業的核心競爭能力。
二、 房地產開發經營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調研、可行性研究、成本管理計算和方案設計等內容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優的機會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權、提出建設規劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內容。房地產開發的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產建設的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發經營。在這一階段還要對房地產投資現金流量及其構成、資金的時間價值及計算公式和房地產投資經濟效果進行計算。
3、建設階段
這一階段是房產建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。開發企業接下來要與專業的建筑公司簽訂合同，將設計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產經營，房地產租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協議。最后是簽約階段。房地產企業是自銷房地產或者是由委托的公司代銷，這取決于房產企業的管理計算，計算的內容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業管理階段
物業管理的內容主要包括經營、管理和服務三方面，物業經營主要是為了使物業保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數量、產權、完好程度等情況進行記錄。物業服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。
結語：房地產開發經營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發經營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發經營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產企業贏得更多的利益。
參考文獻：
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1．前言
加強房地產開發經營的工程管理對于房地產企業來說具有很大的意義，同時結合我國在房地產開發經營管理方面存在的問題，有必要對房地產開發經營中的策劃、施工、物業等方面加強管理。
2.房地產開發工程管理研究
2.1安全管理
（1）項目部要建立和健全關于安全的管理規章制度和安全責任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責可究。
（2）在安全管理過程中要嚴格按照各項安全管理制度執行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產責任狀，并制訂責任目標目標。通過全員安全培訓提高員工安全意識，對于需要特種作業人員要執行持證上崗。
（3）按照安全管理規定規做好安措費用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預防、有措施。
2.2質量管理
（1）做好項目部質量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質量承諾書，在各種規章制度健全的基礎上實施獎勵優秀優、懲罰惡劣，充分調動勞動者的積極性。
（2）嚴把原料關，材料是直接構成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質量的優劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴格按圖紙設計及規范標準要求進行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質量。
（3）嚴把質量驗收關。在一個分項工程完工后對質量進行驗收，對合格與否做出認可，要求我們認真嚴肅的對待。按照建筑工程施工質量驗收統一標準和配套的分部分項工程質量驗收規范進行驗收，分批次進行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。
2.3成本管理
（1）項目工程承包后應詳細的編制施工預算，施工預算是項目目內部使用的預算，項目部應根據施工預算情況分析每個分項工程所使用料、機、工的消耗情況，并與定額預算進行比較。一般施工定額消耗量要比預算定額低。定額預算消耗量是施工消耗中的最高指標。
（2）依據施工或定額預算編制成本計劃，計劃的編制應嚴謹，不能憑經驗進行估算，也不能用概算指標概算，應比預算還要仔細。各種人、機、材消耗量乘以其各自單價構成工程直接費用，依據各自公司管理水平，取定綜合管理費構成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。
（3）項目應分階段的進行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進行總的成本核算，采用國家會計統一用表認真編制成本核算表。
（4）對進行成本分析，對成本計劃的執行情況進行比較?？偨Y實際經驗，為本項目的結算提相應供依據，同時后續工程的成本計劃和控制提供基礎資料。
3．房地產開發經營工程管理研究
3.1質量管理
3.1.1創建體系，完善制度
質量保證體系，能否真正發揮實效發揮實際作用，是整個工程質量控制工作能否真正有效進行下去的關鍵環節。根據房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當前的施工作業管理制度進行更新調整，這些都有助于提高工程質量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質量保證體系能有效運行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質量保證體系進行修改和完善。除此以外，還要結合現代化建筑指標體系，積極更新建筑施工規章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現場工程質量保證體系必須由總承包單位項目經理部負責在其承包施工的工程范圍內建立，并統一協調管理。對施工材料控制，對施工環境環境控制，主要是對工程地質、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面準備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準備就包括前期準備以及后期工作。施工前期的工程準備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎，所以必須認真做好工程前期的準備工作，制定好切實可行的方案。事前準備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓、施工技術的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準備、對施工現場的了解。房屋施工人員應該盡早達到施工現場，熟悉周圍的環境，在研究工程圖紙后，再結合實際情況做好施工布置準備。在中期工作期間，遇到技術難題要經過討論，向先進施工單位學習經驗，將難題解決。
3.1.3加強協調管理
協調管理共有以下三個協調管理部分：技術協調、管理協調以及組織協調。技術協調，即提高設計圖紙的質量，優化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進行糾正。管理協調，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協調工作。組織協調，即建立專門的協調會議制度，解決施工中的協調問題。對于較復雜的部位，在施工應組織專門的協調會，使各部門進一步明確施工順序和責任。
3.1.4提高施工人員職業素質
工程質量是所有參加工程項目施工的技術管理干部、操作人員以及服務人員共同工作的結果，所以施工人員是形成工程質量的主要因素?，F在很多施工單位，在施工中采用很多職業素質較低的工人和技術人員，有的技術人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發生一些常識失誤，這給施工質量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質量能提高上去，首先要做的就是從嚴格招聘施工和技術人員，提高施工人員職業素質。施工人員必須樹立以質量第一的觀念，懂得為客戶服務，把社會利益和企業利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術人員都應具有較強的規劃和管理能力，能夠組織施工和進行技術指導的能力，盡力質量檢查。在團隊中，所有人員都應該樹立一絲不茍的工作作風，懂得嚴格執行質量標準和操作規程的法制觀念，最終保證工程質量。
3.2開發管理
是指開發企業為成功完成工程項目的開發， 對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。
財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責
3.3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。
在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和 GC 來進行。 工程項目較大、 或層次比較高， 房地產開發企業可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同， 負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給 CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。 其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。 想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。 通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。 另外還包括對供貨商的協調與控制。
4．結束語
綜上所述，鑒于房地產開發經營的工程管理對于房地產企業以及房地產開發的重要意義，我們應該不斷的加強房地產開發經營的工程管理。
參考文獻：
[1]王文萱; 李明孝; 吳鳳平 工程管理專業中《房地產開發與經營管理》課程的教學研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]鄭先桿 房地產開發經營中的若干法律問題研究復旦大學2009-10-18碩士
一、問題的提出
原告淮安市甲房地產開發公司與乙房地產開發公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯合開發商品房合同。合同約定，由雙方聯合開發某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，最終使整個開發項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯營中應得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，但甲公司在聯合開發中并無實質性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產開發、甲公司收取管理費的掛靠性質的聯合開發合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產掛靠開發合同是否有效。
二、類型化視角：合作開發房地產合同的效力區分
依照合作開發房地產合同主體是否具有相應房地產開發資質等級，合作開發房地產合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同；第二類為僅有一方具有房地產開發資質等級掛靠開發合同；第三類為雙方都不具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同。
依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規定，“合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得相應房地產開發資經營資質或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效?！庇纱瞬浑y認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應資質等級來確定合作開發合同的效力。
對于第二類合作開發合同效力問題，司法實務中又區分為兩類：一是合作開發雙方都進行了實質性投入的合作開發合同；一類是一方不具備相應資質等級以具有資質等級的企業名義進行開發，并向對方繳納管理費的掛靠開發合同。其中對于第一類合同依法應認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發的合同是否有效實務中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發合同為無效合同，理由在于掛靠開發名為合作開發實為資質借用，違反了法律行政法規有關企業資質的強制性規定。另一種觀點認為，掛靠開發合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。
三、構成要件的視角：掛靠開發房地產合同的效力認定
依照民法原理，掛靠開發為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規的強制性規定的?！?/p>
就本案合同而言，判斷掛靠開發合同的效力應考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權利能力及民事行為能力；第二，合同內容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規的強制性規定；第四是否損害社會公共利益。
（一）合同主體適格性問題
筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發房地產合同，可區分為兩類：一類是不具備相應房地產開發資質等級一方借用具有相應資質等級的企業名義及資質進行開發，被掛靠企業僅收取管理費而對開發經營活動不做任何實質性貢獻的掛靠開發合同；一類是不就被相應房地產開發資質等級一方掛靠具有相應資質等級的企業，以其名以及資質進行開發，被掛靠企業收取管理費并對開發經營活動以自己名義進行實質性管理的掛靠開發合同。其中，第一類應認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發合同。第二類則為掛靠開發合同，即實質上的掛靠開發合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發中不僅僅進行了名義及資質的借出，而且以自己名義進行了開發流程的實質性管理工作。性質上應認定為實質性掛靠開發合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發合同，雖然掛靠一方不具有相應資質等級，但該掛靠開發合同應認定為有效。
（二）合同內容合法性問題
從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發的實質性內容為特定房地產開發經營項目。房地產開發經營項目并非國家禁止經營、限制經營及特許經營范圍。最高人民法院1993年《全國經濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規規定的，例如一般地超范圍經營、違反經營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規定的，合同標的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關行政管理規定進行處理，而不因此確認合同無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸逗贤ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返?0條也規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！苯K省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規的禁止性規定，那么應認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充?！币饬x即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續，直至吊銷營業證照。依照法理，即使該企業營業證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應受到影響。
（三）是否違反強制性法律
對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規效力性強制性規定。對于掛靠開發房地產合同而言，持合同無效觀點的學者的主要理由就在于，掛靠開發房地產合同規避了法律、行政法規對于房地產開發經營資質等級的強制性規定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：
第一，房地產開發經營資質等級規范性質上為行政管理規范。我國《城市房地產管理法》第30條規定了房地產開發經營企業的設立應經過登記、備案程序。但對未取得營業執照從事房地產開發經營的行為僅規定了“責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責任?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第9條規定，房地產開發企業的主管部門應當對備案的房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。該《條例》第35條對不具備相應資質等級而從事房地產開發經營的企業規定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業執照”的行政責任。從上述法律與行政法規對于欠缺相應資質等級從事房地產開發經營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產開發經營合同效力問題。因此，此類資質規定性質上為行政管理規范，而非民事規范。違反此類規范僅應承擔行政管理法上的責任。實踐中，房地產開發企業因不具備相應資質等級，從而采取掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發，以該企業名義進行房地產開發經營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規對欠缺資質等級從事房地產開發的民事行為的效力并未作出規定，因此，以上述法律、行政法規認定掛靠開發合同無效，于法無據。
第二，行政規章及地方性法規對掛靠開發合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據問題。當前理論與實務界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據行政規章、地方性法規認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據行政規章、地方性法規認定合同無效。
江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規章地方性法規認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據。但如果該行政規章、地方性法規對應是對上位法，即法律、行政法規強制性規定的具體補充，或者是根據有權授權制定的，可以作為認定合同效力的依據；在上位法沒有規定時，如果該規定符合社會公共利益，可以依據合同法52條第四項的規定認定合同效力；如果合同目的和合同內容都不違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅因合同違反行政管理規定，或者受到行政處罰而認定合同無效?！笨梢?，司法實務中確實存在著以行政規章及地方性法規認定合同無效的情形存在。
筆者認為，即使依照行政規章及地方性法規，一方欠缺相應房地產開發企業資質等級的房地產實質性掛靠合同也應認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規章的《房地產開發企業資質管理規定》中雖然規定了未取得相應資質等級的房地產開發企業不得從事相應房地產開發經營，但在法律責任條款僅規定了限期整改、罰款、吊銷營業執照及吊銷資質等級證書等行政責任，而未規定此類行為的民事效力。基于這一規章僅為行政管理規范，同時基于該規章對于不具備相應資質等級的開發經營行為僅規定了行政處罰責任，因此，以此類規范作為掛靠開發合同無效顯然于法無據?！督K省城市房地產交易管理條例》對此未作規定。因此即使承認行政規章、地方性法規可以作為認定合同無效的依據，本案掛靠開發合同也應認定為有效。
（四）公共利益要件
認定不具備房地產開發經營資質等級的企業掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發經營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產開發企業資質等級與建筑企業資質等級性質及責任規定不同角度進行考察。
依照《建筑法》第13條規定，建筑企業只有經資質審查合格，取得相應等級資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。對于沒有資質、超越資質、沒有資質而借用資質所簽訂的建設工程承包合同，除了應承擔行政管理法上的責任外，所簽訂的合同應認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A
一、前言
近年來，由于城市房地產開發行業的不斷壯大，城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業的發展有著重要意義。
二、“外部性”的理論淵源
在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償?！北庸虐堰@種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。
三、房地產外部性分類及其影響
1、房地產外部性分類
以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。
按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。
2、房地產外部性的影響
房地產開發的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發展的必然進程和客觀規律,而房地產項目的開發建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發商或其他生產者的有利影響。房地產開發項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區域開發各類物業創造了良好的環境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。
四、房地產開發經營中外部性的產生原因
1、地理區位上的鄰近
房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區位上占有優勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發展潛力。
2、產權不明晰
外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。
3、市場交易成本過高
交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發商請求補償。
4、品牌價值的偏好
通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業界的知名企業,開發出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優勢。
5、地產不可移動性造成的自然壟斷
房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。
五、城市房地產開發經營中外部性的治理途徑
1、靈活運用價格協調機制轉化外部性
在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創造更多外部經濟的開發商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。
2、通過綜合改造促使外部性的內部化
外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區中,位于舊區中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監近物業及房地產狀況,自然很少有開發商愿意去開發或重新翻修。因此舊區的存在對舊區內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發商顯而也會顧及這一點,而放棄開發。而綜合成片開發,使得舊城區老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。
3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性
稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發商愿意投入資金到這種房地產項目的開發中去。對房地產開發過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環境好的別墅征收較高的固定資產調節稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。
4、加強產權界定彌補外部性
按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規定,并嚴格保護、執行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規劃并嚴格執行,明確規定房地產開發利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發經營利用中的外部不經濟。
5、采取政策管制規范開發商的行為
房地產外部性現象的產生與房地產開發商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規來規范開發商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節等。另外在公司的注冊、開發項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業應實施嚴格的準入制度,將那些專業水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業或開發商拒之門外
六、房地產開發經營的外部性治理建議
除了控制好以上因素外，城市房地產開發經營外部性的治理還要考慮到環境因素。環境是未來經濟發展的又一大支撐。一方面,環境是資源的載體,維護環境就是為持續發展提供了持續利用資源的可能;另一方面,環境又是人們共同的居所,發展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環境質量是現代衡量社會經濟發展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發展、進行城市房地產開發和再開發的同時,必須注意保護治理好我們的環境,堅持走經濟、社會和資源、環境相互協調的可持續發展之路。
七、結束語
通過對城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發工程中的重要性。因此在城市房地產開發工程的后續發展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發的穩定發展。
參考文獻
隨著國民經濟的發展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產業進入一個蓬勃發展的時代。面對數不勝數的房地產開發公司和總體需求比較固定的市場，房地產開發公司競爭日益白熱化，各房地產開發公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發展壯大，制定各自的經營策略。而許多公司正是因為經營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發展提供必要的保障，導致公司最終為市場淘汰。
在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。
一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環
供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商。總之它是房地產產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。
二、房地產企業經營決策理念
基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求
對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求?；诜召|量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。
2、加強企業信譽的管理
企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務觀念
從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構筑競爭優勢
房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起?？紤]到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關懷，樹立社會責任
一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。
三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析
A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。
該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。
1、2006年上海房產市場總體概況
去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。
“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。
在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。
去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產市場客戶需求最新調查
根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。
近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域?？蛻魠^域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。
6、市場亮點――創意工業房地產
繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。
創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。
其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。
四、結束語
A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在。總之，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
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