時間：2023-08-21 09:25:50
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇拆遷評估風險范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
近年來，征地拆遷中的各類社會矛盾頻發，征遷對象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現實中的征地拆遷所得的補償有限，且不具有持續性。然后通過征遷，征遷人、開發商卻從中獲得了相對巨額的收益，導致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現在城鄉結合部，或經濟水平較高的地區，區域內的農民維權意識強，征遷中的矛盾往往更容易激化。
1 現階段我國征地拆迂決策所帶來的社會穩定風險分析
1.1我國征地拆遷現狀分析
當前的征遷相關制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數量逐步上升正是其寫照之一。征遷補償、安置一直都是社會各界關注的焦點，也是一項涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當前隨著征遷項目的增多，部分領導干部把征遷款項當成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現在三個方面：一是補償結算程序不完善，監督機制缺位；二是征遷項目發包不規范，容易導致暗箱操作，誘發犯罪；三是政策不規范，導致補償標準不一、保障措施不配套、操作不規范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會引起被征遷人等各方的不滿，易導致社會事件的發生。
1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會穩定風險
1.2.1拆遷活動中利益沖突
拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現階段拆遷活動中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。
1.2.2拆遷資金的使用
拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規模基建項目所進行的拆遷工程。其表現就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時間也較長，不能直接提高利潤，因此回報率低，拆遷方必然會千方百計減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時間。
1.2.3評估行為有差異
評估行為不規范：一是由于估價人員對拆遷評估價格內涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，對參數確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調處機制，被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道；
1.2.4土地的管理和監督工作
被拆遷人與政府利益沖突的表現在中國實行的是土地公有制制度，各級政府部門代表國家實施土地的管理和監督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識中常把政府等同于國家，各級政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權。
2 征地拆遷過程中提升社會穩定風險評估作用的對策分析
2.1提高對重大事項社會穩定風險與評估制度的思想認識
各級政府應充分認識建立社會穩定風險評估制度的現實意義，高度重視社會穩定風險評估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結合本地區本部門的實際，因地制宜地制定和完善重大事項社會穩定風險分析評估工作的實施辦法，進一步完善維穩工作機制。
2.2完善社會穩定風險評估相關的法律法規體系
可以考慮出臺全國性的社會穩定風險評估工作指南或指導性文件，統一規定政府職能部門在重大事項決策中社會穩定風險評估的職責，使社會穩定風險評估成為重大事項和重大工程項目決策的前置環節，增強風險評估工作的權威性。
2.3社會穩定風險評估應為決策的重要依據和必要環節
從決策與風險評估的時序來看，目前一般都是重大政策和建設項目的決策在前。然后再進行相關政策和建設項目的社會穩定風險評估。極少是先進行相關政策和建設項目_的社會穩定風險評估，然后再進行決策。也就是說，一般都是把風險評估當作決策以后補充進行的一個程序“走一走”。至多是“認認真真”，地“走程序”，而極少把風險評估當作相關政策和建設項目決策前的“依據”，遑論“重要依據”了。如此看來，試點中的社會穩定風險評估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰略地位”。此外，如果在社會穩定風險評估中的確發現有可能出現很大的風險，就應當明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項目。
2.4完善風險評估的指標體系
第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。
縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。
市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、-風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。
（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。
（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。
（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。
第六條評估報告的主要內容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。
（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：
1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。
2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。
3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。
第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。
一、領導高度重視，機構健全完善
為了使拆遷矛盾糾紛調解工作步入制度化、規范化、專業化、程序化、法制化的軌道，調解人員全部經過江蘇省住房和城鄉建設廳的專業崗位培訓，具備相關的專業技能和法律法規知識，全部實行持證上崗制度。同時，調解機構制定了一套完整的調處機制，設立受理、送達、聽證、調解、裁決、執行等一套工作流程。對一些歷史遺留問題、重大疑難問題、政策邊緣化問題實行逐級匯報、逐級審核、逐級審批制度，定期召開局長辦公會，對重大事項和決策實行集體研究制度，確保處理拆遷矛盾糾紛能夠做到“四個到位”，即政策到位、宣傳到位、解讀到位、補償到位，決不讓每一個被拆遷人吃虧，并要讓每一個當事人通過調解機構的處置后能夠化解存在心中的“積怨”，要讓他們苦臉進門，笑臉出門，把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，化解在調解辦公室內，盡可能不讓矛盾糾紛擴大化，更不允許拆遷矛盾糾紛演變成社會化問題。
二、工作方法多樣，矛盾化解及時
在處理拆遷矛盾糾紛的具體工作中，工作人員工作方法能夠采取多元化的方式開展工作，運用心理學和采用情感交融的工作方法來做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在調處矛盾糾紛過程中，工作人員較多采用“以靜制動”的工作方法，注重觀察，發現“焦點”，通過分析，查找源頭，找準“癥結”，配制“處方”，進行大量的調查，收集大量的信息，掌握詳實的第一手資料。為此，在處理個案時就能夠制定出非常有針對性的解決方案，在調解過程中能夠非常明確應該做什么（設定目標和預測）；為何做（確立說服論點和依據）；何時做（安排程序和時間）；何處做（考慮什么場合和方法）；如何做（研制工作計劃和方案），使拆遷矛盾糾紛調解工作能夠得到及時化解并取得較高的調解結案率。
調解人員在處理拆遷矛盾糾紛案件時，就有針對性地制定措施預案，分門類別，切入“要點”。對評估方面出現的矛盾糾紛，采取復核方式重新評估，被拆遷人還有異議的，委托評估鑒定專家委員會進行鑒定；對家庭住房困難買不起新房的，采取異地安置、貨幣補償、慈善救助、產權共有等方式解決；對思想扭曲，抱有幻想的被拆遷人采取說服教育、政策解讀、法規宣傳等方式。同時，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多數的矛盾糾紛案件在調解兩次時就能夠化解雙方當事人矛盾糾紛。
多年來的實踐證明，調解人員在工作中注重運用心理情感交融的工作方法是解決、化解拆遷矛盾糾紛的基石。因此，工作人員在處理矛盾糾紛案件時，除了要嚴格遵照工作程序外，更重要的是要有專業的知識，真誠的情感和滿腔的熱情去正確、公正、深入分析當事人的心理狀態，去打開當事人的心靈之窗。運用心理學和情感溝通是拆遷矛盾糾紛調解工作中不可缺少的重要環節和必要手段。
在處理拆遷矛盾糾紛時，最重要的是首先要取得當事人對調解人員的充分信任。調解人員要善于與當事人在情感和心理上進行正面溝通，充分交換意見，能夠讓當事人有充分的發表意見的機會，尊重、理解當事人的心情和感受。由于當事人的生活閱歷不同，氣質不同，志趣不同等，因此，也就表現出不同的性格。當事人在陳述矛盾糾紛時，有的直率袒露，有的迂回曲折。不論當事人表述的方式如何，但有一點是共同的，那就是都有一個較強的自尊心，都期望得到別人的尊重、理解和幫助。只有當事人與調解人員之間有了理解，才能在情感上得到“真正”的溝通，才能聽到更多的“真實”話語，才能得到當事人的“真實”想法，調解人員才能“真正”將矛盾糾紛化解。
三、救濟途徑通暢，拆遷矛盾減少
完善救濟途徑是解決拆遷矛盾糾紛的源頭，也是“和諧拆遷”的基本保障，特別是針對棚戶區改造中部分收入不高、經濟條件較差的低保戶、特困戶的實際情況，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆遷安置過程中，堅持貨幣安置與實物安置相結合自愿選擇的原則，以滿足不同居民的居住需求。同時，不斷創新安置模式，鼓勵被拆遷人選擇貨幣安置，在評估價的基礎上再增加10%的補償額，到市場購買住房。這樣做一是有利于被拆遷人有更多的選擇空間；二是有利于被拆遷人減少過渡時間和因拆遷過渡帶來的生活困難。而對困難群體則采取廉租房安置，拆遷戶只需交納政策性房租。此外，拆遷管理部門還積極協調有關部門，為拆遷戶申請經濟適用房等安置房源，對經濟條件特別困難的群眾予以統籌考慮、適當補貼。同時，推行由區、街道、社區三級認證辦法，解決部分拆遷戶房屋產權認定問題，并積極協調單位直管公房拆遷戶的所屬單位，為拆遷戶爭取更多補償。
暢通救濟渠道，是解決拆遷矛盾糾紛的基本保障。徐州市為了減少拆遷矛盾糾紛，成立了拆遷救助中心。這家由民政、殘聯、慈善總會、房管、工會、棚改辦、拆遷辦等部門組成的專門機構，負責在棚戶區改造拆遷中受理特困戶的投訴和求助。救助中心目前掌握著用各種辦法募集的2250萬元救助基金，對經審核屬實的特困家庭，其拆遷補償額與安置房房價的差額部分，將從救助基金中支付，雙方各按資金額擁有相應的房屋產權。同時，各區政府也成立相應的救助投訴中心，由市區財政、慈善總會、投資公司、社會各界拿出一定的資金作為慈善救助基金，用于救助工作。這一人性化舉措，無疑將成為和諧拆遷的助推器，既讓更多的特困群眾住得起、住得好，實現“居者有其所”的夢想，又能保障拆遷工作做到“拆得了、拆得好、拆得穩”，這一舉措已成為和諧拆遷的標本。
為有效地把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態，拆遷專業性調解組織與各區政府、各區人民法院進行聯動，積極推行居民自治調解方式和司法庭前調解方式相結合的工作模式來化解拆遷矛盾糾紛。
居民自治調解方式：是被拆遷人因家庭內部財產分割、繼承等原因無法達成一致意見而無法與拆遷人達成拆遷協議產生的雙重矛盾糾紛，這類矛盾糾紛通過拆遷專業調解機構和辦事處司法所進行協調，使得家庭成員首先形成一致意見并由司法機構出具司法調解書后再與拆遷人簽訂拆遷安置協議。
司法庭前調解方式：是被拆遷人與家庭外部產生的借貸、抵押、買賣等問題造成拆遷協議無法簽約的矛盾糾紛。對于此類糾紛，則由區法院拆遷巡回法庭和拆遷專業調解機構采取庭前調解方式，通過組織調解達成統一意見后，由法院出具司法調解書來確定房屋所有人與拆遷人簽訂拆遷補償協議書來完成。
四、好事要想辦好，要靠制度保障
如何把好事辦好，是拆遷矛盾需要破解的難題。破解之法是堅持陽光拆遷、依法拆遷、有情拆遷，要靠嚴格的“三項制度”來保障。
一是公示制度。做到拆遷全過程公開透明，讓群眾知根知底，心中有數。每個拆遷項目都事先在媒體、網絡上進行公告，公開拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷項目等事項；在拆遷范圍內設立公示欄，將拆遷政策法規、相關文件、補償標準、安置房源等內容進行公示，并邀請拆遷戶代表全程參與拆遷工作，切實保障群眾的知情權和參與權。
二是投訴制度。在拆遷過程中做到暢通投訴渠道，認真聽取群眾訴求，妥善解決群眾提出的問題。每個拆遷項目都公布投訴舉報電話，設立接待處，抽調建設、、公安等部門人員組成接待組，積極受理群眾的投訴。
三是監督制度。每個拆遷項目的實施方案，都組織相關部門會審，進行聯合審批。同時抽調檢察、法院、紀檢、公安等部門人員組成督查組，積極受理群眾的投訴，對于群眾舉報屬實的違法拆遷行為，由督查組進行依法查處，確保群眾利益不受損害。
徐州市的人性化拆遷，創造性地制定了一套周密的房屋拆遷社會穩定風險評估制度，把社會穩定風險評估作為作出房屋拆遷的必經程序。通過風險評估及早發現房屋拆遷中存在影響社會穩定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預防和減少拆遷矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態的重要舉措。而要從實質上解決這一問題，就需要引入具有專業知識的第三方評估機構來對房屋拆遷項目社會穩定風險進行評估。只有引入無利害關系的第三方專業評估機構進行評估，其評估結果才具有真實性和可靠性，才有可能真正找到不穩定因素和風險點。
一、引言
征地拆遷是做好公路建設項目施工前期準備的工作之一，征地拆遷工作是一項政策性強，思想政治工作和組織協調工作都非常艱巨的任務，并且是一項財務風險大的項目，因此在公路工程建設中，認真分析征地拆遷工作中的風險事項，對規范整體拆遷工作，降低征地拆遷補償支出推進公路建設項目的建設具有重要的作用。
二、公路建設征地拆遷工作中的財務風險分析
1、征地拆遷政策差異
公路建設征地拆遷工作主要是根據政策組織實施，但是在政策執行的過程中存在很多問題：（1）政策銜接難，省政府下達的文件標準與地方文件標準不一致，一般市、區（縣）同樣的項目征地拆遷標準都高于省標準。省政策主要是對征地拆遷和安置實行貨幣化，而市，區（縣）政策主要根據地方的實際情況實行人口進入社會保障，并且征地和安置補償費大多數都納入統籌。（2）政策缺項，目前公路建設征地拆遷政策中，在補償項目上不全，比如在目前的公路拆遷政策主要適用于集體土地，缺少國有土地以及城市的征地拆遷實施的政策，并且隨著公路建設已經進入開發區以及城市地區因征地拆遷政策問題，而導致實施困難。
2、審計內容不全造成的風險
目前在公路建設征地拆遷工作中，由于征地拆遷審計沒有規范的流程，并且審計內容沒有統一的標準，征地拆遷工作的審計人員一般是會計，對工程造價、評估、測繪以及法律等其他方面的專業知識不了解，審計人員通常把項目項目評估報告、測繪的報告、項目拆遷安置補償細則以及相關的證明資料直接作為審計工作的依據，審計對這些依據的產生程序以及依據內容的準確性、合規性、真實性沒有延伸調查，并且有些拆遷管理部門、拆遷公司以及拆遷戶之間相互勾結進行騙取拆遷資金，從而對國家審計造成一定的風險。
3、征地拆遷工作中違規行為
在征地拆遷工作中一些地方性政府以及單位沒有按照國家政府頒發的有關政策進行實施，存在弄虛作假、挪用、克扣、擠占征地拆遷資金，導致征地拆遷資金兌付不到位，并且一些單位占用征地拆遷資金專用款，使征地拆遷資金不能正常使用。甚至還有一些政府和部門不根據政策辦事，違規操作，導致群眾不滿以及充滿抵觸的心理，從而造成征地拆遷工作難以進行，生產違紀違法的事件。
三、控制以及規避風險的相關措施
1、完善政策、理順關系
（1）按照屬地化原則，執行屬地政策，同一地區不可能因為工程項目不同而頒發不同的政策標準，也不能因為項目不同對群眾帶來不公平的現象，通過執行屬地政策可以有效解決這一問題，比如在某一公路建設征地拆遷中，就是采用對上按照省政策，對下按照市、區（縣）政策，征地拆遷資金的差額有省、市、區（縣）共同承擔的措施進行處理，這樣不僅可以減少矛盾的發生，而且還可以降低資金風險。（2）梳理文件，統一政策，在實施的過程中可以根據相關的文件或者相關部門的文件，不能哪一文件中的條款適合自己就采用哪一文件，一定應該根據政府下達的相關文件，政府應該加強對部門的協調，使政令暢通。并對不以政府文件為標準的部門，政府應該給與強制性手段，以維護政策的嚴肅性。
2、規范審計流程，明確審計內容
在征地拆遷項目開展中為了降低財產風險制定項目審計管理辦法，對征地拆遷的審計內容以及工作流程等加強規范，不斷提高征地拆遷工作的審計質量從而降低財產風險。征地拆遷項目工程中審計流程主要是收取相關的資料審查檔案資料入戶現場勘查 出具檔案審計相關報告 審查征地拆遷補償程序對征地拆遷補償資金發放的環節進行跟蹤征地拆遷資金專戶的管理跟蹤。對于審計流程應該做到審計工作與征地拆遷項目同步進行。
對于審計內容主要是審計征地拆遷工作程序的跟蹤、征地拆遷專戶資金的管理內容以及征地拆遷補償安置政策的具體落實等內容。
在公路建設征地拆遷工作中只有不斷規范審計流程，明確審計內容，才能保證征地拆遷資金開支的合法性、真實性，并且也可以防止公路建設征地拆遷資金的擠占、截留以及挪用的現象發生，從而降低公路建設征地拆遷財產風險降到最低。
3、加強監督管理
公路建設單位以及審計部門應該加強征地拆遷工作的監督管理，形成立體管理模式，并且應該及時了解資金征地拆遷資金是否兌付到位，從而防止出現挪用、截留的現象。不斷完善征地拆遷的規章制度，可以使征地拆遷項目有效的開展，保證審計工作人員能夠統攬全局，掌握工作動態。公路建設單位以及征地拆遷有關部門應該保證工作的透明度，將征地拆遷的各項情況以及措施展示給群眾，對公路建設用地補償的使用監管，要求各個部門出具相應的管理辦法，監管到位，防止有關人員私分、挪用他用等犯罪現象，從而降低征地拆遷的風險，保證人民群眾的根本利益，減少違法事件的發生。
四、總結
在公路建設項目中，為了降低征地拆遷的財務風險，應該認真進行分析征地拆遷工作的存在的風險事項，并采取相關的措施以及合理風險應對措施，不斷規范征地拆遷工作，降低征地拆遷補償的支出，從而有效降低征地拆遷工作的財務風險，保證公路建設項目順利開展。
參考文獻：
隨著中國經濟穩步進入了新常態模式，城鎮化建設也到了如火如荼的地步。全國各地城鎮化都在高速發展，城中村改造也成為了各級政府的一項重點工作。然而隨著城中村改造的步伐加速，我們經常在各種媒體上看到城中村改造過程中出現的極端事件，暴力拆遷事件層出不窮，違規拆遷屢見不鮮，自焚乃至以命抗拆的現象時有發生，這就聚焦了一個全社會關注的問題――城中村改造的規范運作問題。
一、城中村改造中的問題及分析
在城中村改造中存在的主要問題有加蓋、賠償不能達成一致、違法拆遷、揚塵、安全事故、質量問題、延期交房、回遷安置問題等，造成上訪頻次高，群訪社會負面影響大，究其原因，主要有以下幾點：
1.城中村改造主體文化理念存在著業績觀、形象觀的問題，沒有將百姓利益放在首位。
2.城中村改造過程中運營不規范，拆遷評估監管不力，拆遷安置程序混亂，監督公示不到位，造成了各種違法拆遷等負面社會現象的發生，以至于百姓利益受損。
3.城中村改造中管理體系不健全，管理制度和業務流程不全，內部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出現問題的主要成因。
4.城中村改造過程中的監督控制缺失，缺乏第三方的監督，相關信息渠不暢通也是造成上訪的原因。
二、如何解決城中村改造的問題
如何規范城中村改造業務？如何解決在城中村改造過程中出現的突出問題？內部控制審計就提到日程上來。
1.開展城中村改造內部控制體系建設
在城中村改造過程中，由于涉及面廣，涉及部門多，各業務流程接口以及相關政策都存在缺乏統一標準的問題，因此規范城中村改造工作，搭建內部控制體系，加強內部監管，通過對內部控制體系的審計，促進整個城中村管理體系的提升就成為規范城改業務的關鍵。
（1）內控體系建設基礎階段
組織架構上設立內控工作領導小組與內控推進工作小組直接對內控工作領導小組負責，保證了內部審計的獨立性。通過編發《內部控制審計制度》等相關內控管理制度，賦予內部控制推進工作小組人員開展城中村改造內部控制體系建設及開展內控審計的權力。
內控推進工作小組通過開展城中村改造過程中各部門以及城改工作小組的權責界定、做好各部門管理制度、城改業務流程的梳理工作，理順單位內部層級之間、部門之間的權責；實現制度無遺缺、無重復。
（2）內控體系建設搭建階段
針對單位在城中村改造過程中宅基地審核、動遷評估、收房拆除、財務審核、接待等各業務層面的風險識別、評估和應對措施的制定，對城中村改造過程中各業務的全流程風險進行定性定量，建立有效的防控措施。
（3）體系推廣實施階段
對城改內控體系進行測試、改進和推廣實施，通過測試改進使城改內控體系緊貼城改業務實際，達到可操作、能執行的目的，通過推廣實施使城改內控體系融入日常經營管理活動。
（4）評價與持續優化階段
針對已運行的城改內控體系，進行自我評價和持續優化。通過實施該階段工作實現對風險的動態管理，對內控體系的持續優化、對城改內控運行的跟蹤督導，保證城中村改造內控體系落地。
2.如何在城中村改造過程中運用內控審計
在開展內部控制審計時應遵循有效性、全面審慎性、獨立性原則，在實施城改內控審計過程中對被審計部門內控制度的健全性、合理性及內部控制過程的有效性進行測試與評價。
（1）明確城改內部控制審計范圍及重點內容
城改內控審計范圍主要包括了城中村改造的控制環境、風險評估、控制活動、信息及溝通、監督五個方面，同時重點關注宅基地審核、動遷評估、收房拆除、財務審核、接待主要業務流程，使得審計內容貫穿于主要的經營活動中。
①城中村改造的控制環境包括了城改的治理結構和議事規則、組織結構及權責分配、內部審計、人力資源政策、城改理念、文化等。重點審計方向是城改治理結構是否完善、“三重一大”決策制度是否落實、政策宣傳及宅基地審核等業務小組崗位職責是否明確；人力資源結構是否合理、引進開發與使用退出環節機制是否健全；城改過程中的社會責任是否履行，包括工程建設安全生產、安置房質量控制、治污減霾措施是否得當；城改中是否以陽光拆遷、法制拆遷、和諧拆遷為主題文化開展相關工作。
中圖分類號：F426.9 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究報告是項目前期工作的重要環節，必須從技術、經濟、財務等方面分析項目可行。由于安置房可行性研究報告項目前期編制及審查工作過程中因基礎工作缺乏、編制方法不當、風險重視認識不夠等，最終造成安置房可行性研究報告與實際工程偏差嚴重，這些問題有待于進一步改正和提高。
一、安置房建設可行性研究報告存在的主要問題
（一）基礎數據調查不扎實，建設規模不實
目前很大一部分安置房項目可行性研究報告因時間緊，趕進度，出現先報批后補辦或以會議紀要替代等程序不規范現象，有關部門和編制單位調研不全面、研究深度不夠，沒有認真做好項目選址范圍內的征地拆遷中重點、難點和節點的分析工作，項目調研數據不全面，征地拆遷補償方案不準，建設規模缺乏標準依據，論證不清，導致咨詢研究的建設規模不符合國家有關行業規定的標準要求，與實際建設方案偏差嚴重，造成估算不實，達不到預期的經濟效益和社會效益。
（二）編制依據、方法不正確，投資估算偏差太大
在實際工作中，因安置房建設規模偏差、編制依據不實、工程造價定額不準、物價因素等造成漏算多算時常發生，如需貸款未計利息，沒有進行多方案對比論證，對總投資估算的完整性、合理性和準確性考慮不周全，有時在項目評審時只重視項目技術方案論證而忽視經濟效益的分析評價，造成投資估算準確度太差。按照國家有關規定，設計概算不能超過投資估算的10%。因此投資估算的準確與否不僅影響到建設前期的投資決策，而且也直接關系到下一階段設計概算、施工圖預算的編制及項目建設期的造價管理和控制。
（三）資金來源分析不細，籌措方案單一
目前安置房建設資金主要來源于政府投資、銀行貸款等，可行性研究報告缺乏安置房建設資金來源、方式的分析，沒有說明資金籌集結構、成本、風險、數量等一系列活動的計劃、協調和控制，缺乏創新思路和方法，缺乏引入社會資金投資的分析。造成安置房建設的資金沒有保障，影響安置房項目建設進度。
（四）風險重視不夠，分析篇章過于簡單
國家有關部門依據行業部門性質和特點，已對可行性研究報告的內容和深度以法規性文件固定下來。但在實際開展的安置房可研報告編寫中，有關部門對風險重視認識不夠，分析篇章顯得過分簡單，未對風險進行調查、估計、劃分類別等，化解風險的措施不力，容易導致失誤，造成無可挽回的損失。
二、完善建設項目可行性研究的審查對策
為提高安置房建設可行性研究報告的質量，針對上述存在的問題，需要有關部門和咨詢單位深入的調查、規范咨詢評估，對征地拆遷、資金籌措、環境、經濟、社會、建設方案等進行多方案比較、論證，從中選擇較優方案，對此提出以下對策：
（一）認真調查研究，分析收集資料
項目的前期調查分析工作是編寫安置房可行性研究報告工作的關鍵。有關部門必須實地踏勘，調查摸清改造區域的基本情況，包括自然環境、經濟與社會等基礎資料和文件資料，并進行專題調查和分析，明確項目選址范圍內的征地拆遷規模，合理制定拆遷補償方案，落實項目建設規模、用地性質等，項目資金籌資意見書等。深入調查分析后所掌握的翔實、確鑿的數據與資料是安置房可行性研究報告分析論證工作的基礎。
（二）規范咨詢評估，實行追責制度
安置房可行性研究報告的目的是研究該工程的建設在技術上是否可行，財務上是否盈利，經濟上是否合理。咨詢單位應本著科學嚴謹的態度來編寫可研，嚴格按可研規定的深度來編寫。首先對整個項目進行經濟技術分析論證，其次分析項目實施的可能性、風險性、合理性與盈利性，才能做出高質量的可行性研究。內容包括：進行工程建設的必要性分析；確定主要水文參數和成果，查明影響工程的主要地質條件和存在的主要地質問題；評價工程建設對環境和水土保持設施的影響，分析節能的情況及采取的措施；擬定建筑工程規模和選定主要建筑物的基本型式，工程總體布置；初步確定施工組織設計中的主要問題，提出項目建設工期和實施進度安排計劃；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投資；明確工程項目的經濟效益和不確定分析，分析主要經濟指標和社會穩定風險，運用多方案比選評價工程的經濟合理性和財務可行性。項目總平面圖、總體布局圖、土地、規劃、環境影響評價審批文件等應附上。
工程咨詢單位在接受有關部門委托時，對無資格證書或超越資格等級的工程咨詢單位編制安置房可行性研究報告，不予評估。評估機構的評估報告有重大失誤或質量低劣，或存在其他違反國家法律法規的行為，造成投資者嚴重損失的，應依法承擔民事、刑事責任。項目審批部門在審批安置房可研項目時，對由無相應工程咨詢資格證書或超越認定的專業、服務范圍和資格等級的工程咨詢單位編制的有關安置房可研報告不予審批。
（三）委托估算評審，出具審查報告
安置房項目投資估算可采用委托中介機構獨立評審與召開專家評審會相結合的方式進行審查。評審人員審查投資估算是否真實反映安置房項目的建設規模、內容和標準等，工程量與設計資料是否相符，各種計價依據、主要設備、材料價格、征地拆遷、補償、安置費用等，是否按國家有關部門的現行規定執行，是否符合編制年度、當地的價格水平等，估算的誤差不應超過±10%，并在規定的期限內出具投資估算審查報告，作為投資主管部門審查的依據。
（四）落實資金來源，分析籌措方案
可行性研究報告應明確安置房項目資金來源、資金使用計劃等各個方面，以評價資金籌措方案的可行性?？刹扇≌顿Y、銀行貸款、民間投資和居民儲蓄等多種投資方式來參與安置房建設。鼓勵企業、各類產業投資基金等參與各地安置房PPP項目合作，擴大PPP項目資金來源渠道。包括分析籌資結構、成本、數量、投資的時間安排與計劃等。
（五）加強防范意識，建立風險評估機制
安置房項目建設具有投資大，周期長，不確定性因素多，投資風險大等特點。所以在前期調研時，有關單位要扎實做好項目對社會和資源、環境和外部協作條件等因素來分析風險產生的原因，并通過可行性研究來預測和警示項目存在的主要風險因素，劃分風險等級，評估其風險程度及發生概率，嚴格按《建設項目經濟評估方法與參數》規定完成基本方案的評價，如采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等不確定性分析方法，分析工期延長和成本增加等問題，應對變化，在宏觀與微觀之間取得平衡，針對性的提出規避各類風險的對策。對安置房建設項目進行風險分析，以估計項目可能存在的風險，避免不確定因素的變化對項目效益的影響，減少投資決策的失誤，為投資決策提供科學的客觀依據。
（六）嚴把項目審批關，嚴格控制拆建比
投資主管部門應嚴格按照國家有關法律法規定來審查安置房項目可行性研究報告，在某種程度上，對以上存在的問題具有一定的抵制和改進作用。
一要審查編制單位的資質，內容必須全面，內容總體深度符合有關規定，格式規范，層次要清晰。二要審查前置材料。審批部門要嚴格按照國家、省市有關安置房項目建設審批有關規定，對安置房項目建設實行可行性研究報告進行審查。可行性研究報告階段除提供國土、規劃、環保等一般前置材料外，建設單位需另外提供縣區政府出具的拆遷摸底數量證明、政府部門批復的拆遷安置補償方案、資金籌措方案；初步設計階段則嚴格控制投資概算，超過工可估算10%或建設規模發生重大變更的，必須重新報批項目可行性研究報告。三要控制拆建比。要嚴格審查拆遷摸底數量、安置補償方案、安置房建設規模三者關系，以拆遷摸底數量為依據，按照相關部門批復的安置補償方案測算安置房建設規模，對超規模建設的不予受理，嚴格控制拆建比，嚴禁鋪張浪費。
三、結束語
總之，安置房建設項目可行性研究工作中存在的問題很多，存在于可行性研究工作的各個環節和各個方面。必須從多方面著手，加強制度建設和實施，增強可行性研究意識，培養相關技術人才，確立正確的指導理念等，只有把可行性研究工作做細了，投資估算才能做到較為準確合理，為決策者進行項目投資的提供依據。
一、統一審批備案手續
各鎮、街道實施房屋征收或者拆遷，必須到市房屋征收（動遷）部門辦理相關審批備案手續。其中涉及國有土地房屋征收的，應當提供建設項目批準文件（保障性安居工程建設和舊城區改建項目提供納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明材料）、建設項目符合城鄉規劃和專項規劃的相關材料、建設項目符合土地利用總體規劃的證明材料及依法需要提供的其他材料，并擬定征收補償方案，開展社會穩定風險評估，經市征收部門審核后報市政府作出房屋征收決定；涉及集體土地房屋拆遷的，應當提供建設用地規劃許可證（含定點圖）等相關材料，擬定用地范圍內被拆遷房屋的補償安置實施方案，報市動遷辦備案。
各鎮、街道在實施房屋征收或者拆遷時，鼓勵采用自愿達成協議形式實施，并將相關材料報市征收（動遷）部門備案。
各鎮、街道實施國有土地上房屋征收的，應采用統一的補償標準，統一的操作程序，統一的格式文本，維護房屋征收政策的統一性、嚴肅性，不得隨意調整房屋征收補償標準，確保依法、規范、平安征收。
二、深化屬地負責制度
征收（拆遷）和安置實行屬地負責制，各鎮、街道根據征收（拆遷）任務，全面履行組織、實施、推進征收（拆遷）和安置工作的各項職責。
（一）組織人員對征收（拆遷）范圍內的住戶和房屋建筑等情況進行前期調查，對未經房屋登記或者與登記事項不符的建筑報請相關部門單位會商認定，理清匯總房屋權屬、面積、性質，初步摸清住戶安置需求和戶型比例情況。根據工作需要聘請中介機構從事勘察丈量等專業性工作。
（二）根據調查情況組織開展社會穩定風險評估，草擬征收（拆遷）補償安置方案，并報市房屋征收（動遷）部門審核。
（三）負責征收（拆遷）范圍內的群眾動員和思想摸底工作，做好政策宣傳和解釋，維護社會穩定。
（四）充分利用自身優勢，調動多方力量做好轄區內所有征收（拆遷）項目的組織實施和推進工作，妥善解決房屋征收（拆遷）中的各種矛盾糾紛，力爭在規定的期限內完成征收（拆遷）任務。
（五）做好有關安置房建設工作，建成交付使用后及時組織被征收（拆遷）人選房安置。
（六）做好征收（拆遷）過程中司法強制執行的相關善后工作。
（七）做好被征收（拆遷）房屋的拆除和殘值回收工作。
三、建立部門聯動機制
市各相關部門應當按照各自職責分工，密切配合，共同做好房屋征收（拆遷）與補償安置工作。
市房屋征收（動遷）部門和法制部門要不斷完善我市征收（拆遷）政策及相關配套規定，制定統一的操作流程和相關格式文本，規范征收（拆遷）程序和實施行為，組織聽證和指導風險評估工作，對各鎮、街道征收（拆遷）實施工作進行業務指導和監督管理，組織征收（拆遷）工作人員培訓教育，運用市房屋征遷管理系統進行實時跟蹤監管，確保征收（拆遷）工作公開透明、規范有序。
市規劃、國土、建設、住保房管、工商、稅務等部門要積極做好房屋登記認定工作；市城管部門要加強對違法建設行為的查處力度；市工商、稅務、衛生、環保等部門要全力配合做好被征收（拆遷）企業的相關工作，合力推進征收（拆遷）工作；市發改、規劃、國土、建設等部門對涉及征收（拆遷）項目前期手續辦理的，要盡快予以辦理。
市有關部門要積極參與征收（拆遷）項目社會穩定風險評估工作，市部門會同屬地政府做好接訪工作；市公安部門和新聞單位要加強輿情監控，正面引導輿論，維護我市征收（拆遷）工作的正面形象和良好氛圍。對進入司法訴訟及執行程序的，要建立協調和解和執行聯動機制，進行訴前、訴中、訴后及執行中、執行后的協調及矛盾化解工作。
四、推行征收（拆遷）安置同步
（一）突出惠民優先安置選址。各鎮、街道要根據城市總體發展規劃和集鎮規劃要求，盡可能將安置房小區放在市場前景好、生活服務設施齊全、交通便利的區域，同時盡量兼顧騰地征收（拆遷）少、就近安置的原則宗旨，統籌劃定安置房建設地點。
（二）控制過渡提前騰地拆遷。對確定的安置房建設地塊涉及的房屋征收（拆遷），各鎮、街道要提前啟動實施，力爭做到建設項目實施征收（拆遷）時，安置地塊已啟動建設，盡可能縮短在外過渡時間，爭取做到零過渡。
（一）項目融資征地拆遷類社會風險征地拆遷類社會風險主要是指由于項目的建設經營需要而導致的土地征用、居民拆遷、移民安置與補償等因素而引發的風險。征地拆遷類風險也是項目融資中最常見的一類社會風險，貸款項目往往會因項目建設用地需要涉及征地拆遷。1.建設征地。農民由于土地的征收失去部分或全部的土地后，其賴以生存的生活方式被打破，即便獲得相應的補償，他們仍然要面對生活習慣和生計方式的改變，一旦花光了項目單位給予的補償，生活溫飽再次難以解決時，就有可能激發矛盾，引發惡性事件。因此對于失地農民，僅僅給予其充分的補償是遠遠不夠的，政府和項目單位應對其采取技能培訓等措施解決其就業問題，恢復其生計來源，而對于有些情緒較大則需進行心理疏導，并且做好失地農民的社會保障工作。2.城市房屋拆遷。由項目建設和運營需要引起的城市拆遷導致的社會矛盾更加突出。非自愿移民這個群體一直以來都是世界銀行和亞洲銀行最為關注的群體，拆遷補償制度是否合理公平、申訴渠道是否通暢、拆遷執行單位的執行方式都可能成為引發社會矛盾的導火索。此外，被拆遷的居民通常被安置在新的居住區域里，人作為社會性的動物，社交網絡和人際關系的改變都會使其難以適應新的生活。國內因對融資項目中社會風險認識不足而導致項目遭受巨大損失的例子數不勝數，例如，中冶置業南京下關地王項目，昔日的全國總價地王如今被第四次拆分轉讓，中冶置業以256億元拿下的下關1、2、3號地塊由于拆遷困難等問題，在近4年的時間內都無法進行實質性的施工，使項目陷入資金流動困難的僵局，中冶置業最終選擇放棄了這個拆遷緩慢、開發周期長并且占用資金多的項目。項目融資業務中，項目的失敗必然導致銀行收益的損失，征地拆遷類社會風險的防范對項目方和貸款銀行都有著重要的意義。
（二）項目融資事故災難類社會風險項目融資事故災難類社會風險主要包括由自然和事故災難導致的社會風險。1.自然災害類社會風險。鑒于我國是自然災害頻發的國家之一，項目融資由于自然災害引發的社會風險也占有一定比例。自然災害主要包括地震、臺風、泥石流、火山爆發、洪澇等。地震災害容易引發次生災害，導致爆炸起火、房屋道路橋梁坍塌、毒氣泄漏、放射物污染等。洪澇災害是我國氣象災害中最為嚴重的一種，臺風則是氣象災害中破壞強度最大的一種。自然災害具有不可控性，不管出現哪種，都會導致項目不可挽回的損失。對于災害高發地區的融資項目，項目方和貸款銀行都應考慮到自然災害類社會風險引發的項目完工和收益風險。2.事故災難類社會風險。項目融資的事故災難類社會風險主要分為項目建設期的事故災難風險和項目運營期的事故災難風險。項目建設期的事故災難風險包括：火災、爆炸、施工人員的安全事故、施工設備發生故障等，項目運營期的事故災難主要發生在一些高危行業里，例如礦業、化工產業、發電行業、機械制造業等。這些行業會不同程度的產生大量的有毒有害氣體、儲存易燃易爆物料，其生產過程如果不進行嚴格的安全控制，極易發生火災、爆炸和毒氣泄漏等事件。項目事故災難會直接導致項目質量受損、成本超支、工期拖延、停工、施工人員傷害等問題，也會間接的增加貸款銀行的信貸風險。例如，武漢某建筑工地的電梯墜落事件，在建筑工地的施工現場，一臺正在施工的升降機在升到距離地面約100米高度的距離時，突然間墜落下來，電梯里面19名作業的工人隨之墜下，全部當場死亡。在事故原因調查中，在場的工人說到，提前檢查時原本發現升降機支架有螺絲松動，并且升降機經常嚴重超載，這些問題恰恰說明了對施工安全的忽視，項目建設時期應盡量避免這種悲劇的發生。
（三）項目融資勞工問題類社會風險項目融資勞工問題類社會風險主要由勞工薪資待遇和勞工的工作條件等問題導致。1.勞工薪資待遇問題。項目建設過程中勞工的薪資待遇問題切實關乎勞工權益，項目單位由于違約或資金短缺而導致拖欠工資、歧視或者虐待基層勞工的行為也會引起社會沖突的產生。勞工由于信息不對等，與項目方勢力的懸殊，而無法通過合法的渠道爭取自己的權益，從而產生。2.勞工的工作條件。勞工的工作條件也是導致勞工問題的一個導火索，包括工作環境、安全設施、工作時間和強度等。工作過程中，應保證勞工的工作時間和強度控制在合理范圍類，疲勞作業極易導致事故；對于地下作業和高空作業等高危行業應嚴格監控安全設施，將勞工生命安全放在首位。隨著勞工權益維護意識增強，勞工問題的日益凸顯，由勞工問題引發的社會事件比比皆是，其導致的社會風險直接影響到項目的建設和運營，對項目產生負面社會影響，造成項目方的還貸危機。
（四）項目融資環境污染類社會風險項目融資的環境污染類社會風險是指由于項目融資的建設運營而對周邊的生態環境造成的影響。由于人們環境保護意識的增強，涉及環境問題的項目備受各方利益相關者的關注，媒體輿論的壓力極易造成社會風險的放大，貸款項目由于環境問題引發的社會風險一觸即發。國內由于項目融資啟動時環評不充分、對環境問題造成的社會風險的忽視而使項目停滯甚至“下馬”的案例不勝枚舉。例如，啟動排海工程、昆明PX項目、舜盈光伏項目等等，這些項目的“下馬”也警示了項目方，盲目追求經濟效益，不重視環境問題，造成嚴重的社會風險，項目只能停工。
（五）項目融資文化因素類社會風險文化因素類社會風險是指銀行項目融資對人文環境和宗教文化的影響，包括項目建設造成的對旅游資源及景觀的破壞，對宗教設施、文物古跡、少數民族風俗習慣、土著人權的破壞或影響等。1.文化遺產的破壞。近年來隨著城市的快速發展，面臨著各種基礎建設及農村城鎮化建設與文化遺產保護間的矛盾，盲目的開發造成了眾多文化遺產的損失和破壞，這種建設性破壞對文化遺產造成毀滅性的災難，遭到當地居民的強烈反對，引發社會危機。2.宗教場所設施的破壞。項目的建設和實施對當地居民的社會和文化影響是潛在和長期的。土地的征用如果造成了寺廟、墓地、教堂、宗教場所或儀式臺等的破壞，很有可能引發當地居民內心對項目的強烈抵觸和阻工事件的發生，這些宗教文化場所代表著當地一代代信徒的精神慰藉和心靈依托，如不處理好項目融資實施中涉及的宗教文化問題，便會導致宗教問題產生的社會風險。3.少數民族習俗的破壞。由于少數民族生活習俗和等的特殊性，在少數民族區域開展的項目融資，要把保護少數民族風俗、文化、民族遺產放在首位，減少與少數民族地區人民發生沖突的風險，避免民族矛盾的產生。土耳其伊利蘇大壩的修建便是文化因素類社會風險的一個典型案例，伊利蘇項目開始于1954年，是由土耳其國家水利工程總指揮部按照增強底格里斯河土壤和水資源的研究需求而發起的。伊利蘇大壩完成后，它將淹沒哈桑凱伊夫小鎮，這是一個古老的小鎮，擁有豐富的歷史和文化，包括已經存在了幾個世紀的村莊和文物，并且導致當地土著居民的大規模非自愿移民。由于伊利蘇項目違反世界銀行的規定，所以世界銀行拒絕為其貸款。此項目至今爭議不斷，受到國際NGO環保組織和當地居民的強烈反對。文化因素類社會風險影響深遠，在項目融資中應盡力避免和緩解，解決好項目建設與文化保護之間的沖突，以免引發社會矛盾，造成銀行的借貸風險。
二、項目融資社會風險的防范策略
隨著社會的發展，人們意識到當前社會已經進入了一個新的關鍵時期，資源消耗加速，環境惡化日漸加劇，社會貧富差距增大，社會矛盾擴大化，直接影響者人類社會的生存和發展。金融機構意識到不負責任的信貸行為對其在法律、經營和名譽方面帶來的風險。我國政府和銀行業金融機構對項目融資社會風險的管理進行積極的探索，并且規定國家發改委審批核準或者報國務院審批核準的固定資產投資項目，項目主體需進行社會穩定風險評估。這些舉動和措施都標志著我國政府和金融機構對項目的社會風險更加重視，并且落腳于中國實際的金融環境。針對項目融資的社會風險管理，借鑒國內外實踐經驗，本文提出相應的社會風險防范策略。
（一）加強銀行自身建設，將社會風險管理的理念滲透到企業文化中風險的預防是風險管理中的基石，也顯示了防患于未然的重要性。銀行業必須轉變其利益至上的經營理念，對內部員工進行培訓，加強員工對社會風險的認識。項目融資社會風險的管理直接關系到企業社會責任的執行，負責任的信貸行為可以為銀行帶來良好的聲譽，將防范社會風險的理念塑造為企業文化有利于銀行金融業的可持續發展。
（二）建立項目融資社會風險管理的組織架構，培養復合型的社會風險管理人才在銀行內部成立獨立的社會風險評估部門，明確部門的職責，一方面有利于項目融資社會風險的監督和預警，另一方面能夠保證項目融資流程中對社會風險的全程控制。社會風險管理的涵蓋范圍復雜廣泛，設計經濟、法律、管理、社會學等多個領域，管理者需要跨專業、知識面廣的復合型人才。因此，需要在銀行進行內部專業培訓，并通過招聘外部專家學者，對其進行指導。
確立投資項目階段存在的風險因素
房地產開發過程中的首要環節--確立投資項目階段，也是最為重要的一個階段。這一階段的風險主要分為以下兩種。
1. 經濟政策風險。經濟政策風險主要指開發商因政策的變更而可能受到影響的風險，我國對房地產市場作出的政策規定較多，例如土地管理政策、住房政策、稅收政策、城市規劃政策等等，國家通過這些政策來調控房地產市場的運行，房地產開發也因此存在風險。
2. 確定項目風險。開發商對投資項目的準確定位是保證房地產開發順利的重要因素。近年來，很多開發商由于對市場需求的認識存在紕漏，對供求信息分析得不到位，這就直接導致投資項目定位失誤，造成許多房源空置，不僅沒有獲利而且投入的資金得不到順利回收，許多房地產開發到一半便因缺少資金而中斷，造成嚴重的土地資源浪費，也影響到企業的發展。
獲得土地資源階段存在的風險因素
獲得土地資源階段是指選擇土地資源、進行住戶拆遷安置，直至籌資購買土地這一階段，這一階段風險主要分為以下兩種。
1. 土地資源風險。土地資源風險不僅受到土地自然屬性、社會屬性的影響，而且還受到城市規劃的影響。自然屬性所帶來的風險是由土地資源的地質土壤條件、地下狀況等方面的不確定性引起的；社會屬性帶來的風險是由土地的地理位置、周圍環境等方面的不確定性引起的；規劃所帶來的風險是由城市土地規劃部門對土地資源的規劃設計的不確定性所引起的。
2. 拆遷安置風險。土地開發就牽涉到一個拆遷安置的問題，拆遷安置往往會引起法律與社會問題。我國對于拆遷安置的法律條例還不夠細致詳細，沒有地區針對性；而且很多原住民并不愿意拆遷，在拆遷時往往會提出高價補貼。這些問題使開發商面臨兩難的境地：高價購買土地或者錯過開發時機再或者放棄開發項目，這些決定都給開發項目帶來風險。
建設開發項目階段存在的風險因素
建設開發項目階段是指開發項目從開工到竣工驗收的一個階段，這一階段存在的風險因素主要是由施工管理不當、設計不當、進度安排不當而引起的，具體的風險主要分為以下三種。
1. 具體設計風險。房地產開發項目的具體設計包括整體規劃、建筑面積、戶型結構以及各種專業設計。如果這些設計不當、選擇的方案不當、結構位置安排不合理，就會直接造成建筑物的外觀、安全出現問題。這些具體設計會直接影響到建筑物的實用性，給開發商帶來項目風險。
2. 工期延誤風險。在房地產開發過程中，由于施工單位的施工進度安排不合理，就會導致施工時期的延長。工期延長的時候，市場需求可能發生變化，建筑工程也會消耗更多的資金投入與管理費用，從而帶來間接損失。
3. 建筑質量風險。房地產開發的結果好壞直接由房地產建筑物的質量所決定，質量才是最吸引顧客的地方。建筑物質量所帶來的風險由很多因素決定，例如施工方案、施工單位的技術水平、建材的質量、工程進度安排等等，這些因素都會給房地產開發項目帶來不確定的風險。
銷售管理房源階段存在的風險因素
1. 銷售時機風險。在預售階段，開發商可以提前回收一部分資金，減少開發成本，但如果此時市場經濟發展好，則會減少后期開發商的收益；房地產正常銷售是指房屋建成之后再進行的銷售，這種時期銷售價格受到影響的程度較大，往往由建成的時期的市場經濟狀況所決定；滯后銷售是指在市場需求較大時，開發商等到需求達到巔峰時在進行銷售。但是這種銷售方式不能讓開發商及時回收資金，存在的不確定風險也較多。
中圖分類號： TU81文獻標識碼： A
0 引言
水資源是一項與人類生活息息相關的自然資源。在城市中，存在大量泵站建設、大量供水管網敷設和改造工程，向人民群眾提供大量生活用水，為了保證工程的順利開展，實施管線征借地拆遷補償是一項非常重要的前期工作。參照由廣州市自來水公司作為甲方建設的我國第三大輸水工程的西江引水工程以及中新知識城供水工程、白云區龍歸保障性住房供水工程等征借地拆遷補償項目較成熟的操作模式，在得到屬地政府對項目建設的征借地工作支持和出示相關指引后，規范工程建設的征借地拆遷管理，快速、平穩、有序、可控、高效地完成征借地拆遷工作。因此，成熟的管線征借地拆遷補償管理辦法才能滿足工程進度、工程投資及工程結算的要求。
1 征借地拆遷工作業務流程
1.1 征借地工作
項目建設中泵站和供水管線征借地拆遷工作，經實地調查后，與設計單位和技術部門確定管道線路、附屬結構等的平面布置及方案設計，經設計單位和施工單位確認管線用地范圍后，委托屬地區政府及土地管理部門作為第三方監管方，與業權單位及其第三方監管方確認用地面積及地上附著物數量后，主要參照當地補償標準，經第三方造價咨詢部門審核后，協助實施征借地拆遷補償工作，以便開展管線施工工作；在拆遷補償前，根據現場實際情況，由現場施工單位提出申請及施工組確認后，委托、監管、協調第三方評估單位對現場附近房屋進行安全評估鑒定。
1.2 辦理臨時占道和道路開挖報批工作
前期配合設計單位確定工程管線路由，與路權單位初步接洽后，由其推薦委托咨詢單位出具道路開挖安全評估咨詢報告，向路權單位提供工程立項投資批文、安全評估報告、交通疏解設計方案及開挖申報表等資料后，待路權單位審批通過后，參照當地路政補償標準，經第三方造價咨詢部門審核后，繳納占用路產補償費。
1.3管線遷改、綠化及道路修復工作
根據現場實際情況，由現場施工單位提出申請及技術部門確認后，向業權單位發函告知；相關管線遷改、綠化及道路修復的工程預算造價資料及圖紙，協同設計單位予以初審，經第三方造價咨詢部門審核后，與業權單位或被委托實施的施工單位簽訂補償協議，若業權單位委托施工單位實施工程并接收補償款的，定性為補償性質，工程實行按實結算，并且需補充談判記錄，自建設單位付清相關補償費用之日起，不再承擔該工程的任何責任，均由被委托實施的施工單位負責。
2 防腐倡廉，廉政風險點防控
2.1 征借地工作
2.1.1 風險點：（1）管線用地及地上附著物清點丈量過程不合規定，數據不準確，夸大補償數量，借征借地拆遷補償為名暗示交換個人利益，接受征借地拆遷戶紅包或有價證券、物品；（2）泄露未經確定的征借地拆遷補償計劃，以及工作進度等情況，插手干預涉及本人、親屬或親人關系的征借地拆遷工作；（3）在所負責協調地區，利用征借地拆遷，夸大對房屋進行安全評估的面積；（4）工程完工后，對土地復墾工作放松不督辦，任由施工單位隨意修復，會導致當地村民最終向建設單位投訴和索賠，甚至阻撓建設單位進行暴漏搶修，直接影響了建設單位的運營。
2.1.2 防控措施：（1）在工程設計前期階段，組織相關工作人員到現場對設計文件中征地、拆遷、用地屬性等進行實地調查，掌握征地拆遷第一手資料，做到對工程項目的文件、相關資料、數據及信息進行保密，遵守國家法律、法規和公司的各項規章制度，自覺遵守相應的防范監督機制；（2）在工程報建階段，協助配合勘測設計單位進行樁界放線工作，熟悉管線用地范圍，對相關地上附著物進行拍照記錄；（3）在清點丈量期間，關鍵崗位人員嚴格執行“十不準”，在清理丈量過程中堅持身到、眼到、手到，確保清點項目清楚，數據準確，嚴格把關征借地拆遷補償，對每一項拆遷補償數量經所在地的政府部門（街道辦或村委會）、業主及建設單位確認，單價執行或參照當地的補償標準，如有不同意見可根據建設單位、業主及當地政府部門認可的評估公司進行評估確認補償，同時進行磋商談判，出具相關會議紀要和談判記錄；（4）在工程驗收階段，負責施工完畢后的有關修復補償工作，配合技術部門督促施工單位按約定修復方案修復后，組織相關部門人員進行驗收后移交至業主單位；（5）在日常的工作中，堅決不利用征借地工作之便和職權，為個人、親屬及其他共同利益關系的人，弁取私利，貪污受賄等違法瀆職的事情。
2.2 辦理臨時占道和道路開挖報批工作
2.2.1 風險點：（1）不熟悉道路開挖報批流程，導致所需資料準備不足，收集資料過程敷衍應付就去申報道路開挖，路權單位極大可能會退案，一而再，再而三，會拖延工程的進展；（2）不熟悉道路開挖報批流程和管線路由，就難以與路權單位協商溝通，容易受到路權單位的刁難，要求修改管線路由或者拒絕批復；（3）不熟悉地方公路占用路產和損壞路產補償標準，就容易受到路權單位不合理的補償要求，直接損害公司的利益。
2.2.2 防控措施：（1）在穩定工程管線路由設計方案時，必須結合設計功能及工程用地、交通疏解、管線遷改等因素，在滿足設計功能的前期下，盡量減少占用和開挖城市道路，以便順利通過開挖報批；（2）在與路權單位協商溝通前，一定要熟悉管線路由及道路開挖報批流程，一定要熟悉地方公路占用路產和損壞路產的補償標準，做好報批資料的收集工作；（3）當與路權單位就補償標準協商不一致的時候，主要思路必須參照當地地方公路補償標準，與路權單位進行協商談判，并及時向上級領導匯報情況。
2.3管線遷改、綠化及道路修復工作
2.3.1 風險點：（1）可能受人情關系影響，收受好處，怠慢工作，相關補償款不按時、足額到位，會拖延工程的開展；（2）在預算編制、實施方案、工程量簽證確認及竣工驗收中弄虛作假、謊報實情，接受施工單位紅包或有價證券、物品或較高消費項目、旅游邀請等。
2.3.2 防控措施：（1）嚴格遵守職業規范，嚴格執行每一項工作制度，避免人情關系影響；（2）嚴格按合同辦事，應征得集體同意，領導批準后，方可實施；（3）嚴格按程序辦事，各項目預算、結算經第三方造價咨詢部門和按審計結果支付，經得起社會審計。
3 結語
征借地拆遷問題政策性強、涉及面廣，關系到項目建設單位的切身利益和社會穩定。通過對供水管線征借地拆遷管理辦法的歸納與總結，嚴格遵守征地拆遷有關法律法規，能夠切實做到依法征地拆遷、文明征地拆遷、和諧征地拆遷、合理補償安置等。但在實際工作中我們還需要根據實際情況作出正確的決策分析，并在實踐中不斷學習、總結、創新，不斷提高專業技術水平，不斷完善管線征借地拆遷補償管理辦法，時時刻刻做好廉政風險點防控工作，為供水事業盡自己的一份責任，保障每項供水工程的征借地拆遷工作的順利實施。
參考文獻:
1．2投融資風險產生投融資風險的主要原因集中在投融資方案的可行性和融資成本上。投融資方案的可行性主要看投資建設方的綜合實力和所承擔的項目能否滿足貸款要求，并在項目正式簽約前確定貸款意向和備選融資方案，以及超出預計投資的應對措施。否則，在項目實施過程中一旦發生資金不到位，就會影響工程進度，甚至停工或解除合同，投資建設方不僅要承擔違約責任，還會給企業造成不良影響。所以，投資建設方應有相應的預防和應對措施盡量降低資金不到位的風險。融資成本變化引起的風險主要表現在投資建設方對影響融資成本的利率等經濟政策的預測，投資建設方可通過融資協議鎖定融資成本，或在項目協議中約定分散這一風險的措施，以降低融資成本變化引起的風險。
1．3工程建設與管理風險工程建設與管理風險主要表現為合同管理和成本管理不到位、工程質量達不到合同要求，增加了項目成本或工程延期。其中的合同管理和成本管理是投資建設方進行工程管理的核心問題之一，他直接關系到項目的投資收益。投資建設方應在合同簽訂前對項目實施方案和造價、設計變更、價差調整、風險包干費、違約責任等，進行全面了解和深入的研究，看是否存在某些方面的問題，如果存在，能夠預先解決的預先解決，能夠預防或回避的應制定相應的對策和措施進行預防或回避，避免簽訂合同時對存在的問題不了解，再加上項目實施過程中產生的其他預想不到的問題，這樣就會影響投資收益。項目成本包括施工成本和管理成本，施工成本可在項目造價的基礎上通過分析來確定;管理成本則需要通過建立完善的管理體系，通過動態調整進行控制。工程質量是決定項目建成開通后能否順利移交的關鍵，所以需要加強對工程實施過程中的工程質量管理和控制，以達到設計要求。發生工程延期，也會影響到項目的實施成本和投資回收，其原因是多方面的(如征地拆遷、設計變更、工程管理水平、自然災害等)，但較為突出的是征地拆遷工作帶來的風險。因為投資建設方一般不具備承擔征地拆遷的主體資格和條件(此項工作一般由政府或業主單位負責完成)，很難控制征地拆遷的進度。另外，征地拆遷涉及土地征用補償、安置補助、房屋拆遷補償、青苗補償、管線遷改，以及政府部門收取的各項與征地拆遷有關的費用，并涉及到多方的利益，實施過程十分復雜，經常會出現因補償不到位或補償不合理導致抗拒拆遷、堵工等現象，難以按計劃完成任務。這將影響到施工進度，嚴重時甚至引起工程停工，從而增加工程成本。為此，投資建設方應在簽訂BT項目合同前，全面調查了解影響征地拆遷工作的各種因素和條件，通過風險分析做出評估和預測。并在BT項目合同中明確由于政府征地拆遷等工作延遲導致的投資建設方損失的補償方案，從而控制和轉移工期和成本方面的風險。
1．4項目回購風險市政BT項目的回購風險主要集中在政府的履約上，而政府履約回購取決于政府的信用度和政府的財政能力。所以投資建設方需要調查了解項目所在地政府在實施同類項目時的履約情況和信用度，選擇政府信用度較好的區域項目來實施。項目所在地政府的財政能力主要看財政收支情況，如果政府財政收入逐年穩步增長，說明財力較好，項目回購風險就較小;如果政府負債過多或回購資金準備不足，則項目回購風險就較大。項目回購是否有明確的資金來源、回購資金是否納入當地財政預算、是否充分獲得有關部門的審批、政府換屆等因素，也要納入項目回購風險的評價范圍。故在進行回購風險分析時，除了對政府履約能力進行評價外，還要對回購擔保進行分析，如政府回購以土地抵押作為擔保，此時土地用途是否合法、抵押價值是否滿足合同金額要求等，都應聘請專業機構進行調查與評估。
2BT項目的風險管理與控制
市政BT項目一般建設周期較長，一方面存在著不可預見的自然、經濟、社會的影響因素，同時也存在人為管理不當造成的管理失控和管理缺失等因素，這些都是BT項目投資建設方面臨的風險。因此，在BT項目建設的整個過程中，要針對以下幾種情況進行風險管理和控制。
2．1應具備投融資能力和綜合實力承擔市政BT項目的投資建設方具備投融資能力是進行項目建設的首要條件。同時在決策前還應根據自身的工程管理水平和能力、技術水平、機械裝備水平和綜合實力來選擇項目。在此基礎上，還應聘請專業人員或機構對項目進行前期調研，選擇熟悉的專業領域，優先考慮經濟發達地區和誠信較高的政府負責的標志性建設項目，并具備政府主管部門批準的立項、環境評估等一系列合法文件。項目工期要合理，投資額度在可承受的范圍內。
2．2加強潛在的合同風險控制在工程建設中合同管理是工程管理的重要內容之一，加強對合同的風險管理和控制更是重要。所以，對要承擔的BT項目所涉及到的承包范圍、工期和質量要求、項目造價、設計變更、工料機價差、計價依據、違約責任、投資回收及不可抗力風險等，都要在合同中約定。目前，大部分市政BT項目實行政府審計后定價，投資建設方應特別注意審計存在的風險，在開工前應先與政府或其授權部門(單位)確定項目造價;同時在簽訂合同時要求政府或其授權部門(單位)提供足額的回購擔保或抵押，以免影響投資回收;其后還要依據法律法規和合同的有關約定，對可以進行專業分包、勞務分包的，及時辦理分包手續。與分包商簽訂分包合同時，應注意風險的轉移與控制。
2．3加強項目成本管理BT項目成本受工料機價格變化、工期遲延、利率變化、環境條件和施工技術水平等方面的影響。所以，要采取以下對策和措施，加強對項目成本的管理和控制，創造良好的經濟效益，實現利潤目標。(1)針對項目特點、建設規模、施工難度和工期要求，建立責權利相結合的成本管理體系，充分調動參建人員開展成本管理的積極性和主動性，為成本管理獻計獻策。(2)樹立全員的經濟意識，在項目施工過程中時刻牢記節約成本。(3)采用科學、先進適用的技術措施，在確保施工質量達到設計要求的前提下，盡量降低工程成本。(4)正確處理工期措施成本和工期損失之間的相互關系，在確保工期達到合同要求的前提下，盡量降低工期成本，切不可為了搶工期趕進度，增大項目成本。(5)針對項目特點，制定項目成本管理辦法，使項目的成本控制有法可依。(6)項目的實施要以合同或協議為依據。另外，要根據BT項目合同約定的計價方法，對合同價格進行計算，對建設工期、質量標準等提出要求并實施管理。并按當地政府和設計單位提供的設計資料完成施工任務。控制好施工過程中的施工成本。
2．4加強工程質量管理BT項目建設質量關系到建成開通后能否順利移交及投資成本效益的收回，所以BT項目建設一般都以投資建設方總承包方式承建?？稍陧椖繉嵤┻^程中會按合同的有關約定，將有關分部分項工程分包，如果對分包商的施工業績和施工水平、技術力量、機械裝備、管理手段等市場準入把關不嚴，分包后不能按計劃要求和工序開展施工;采用的材料質量不合格、混凝土澆筑質量差;樁基承載力達不到設計要求等，這些都會導致各種各樣的工程質量風險。另外，部分設計方案不合理，采取的技術措施不得當，建設過程中的某些技術難題不能及時得到解決等，也會導致工程質量風險。為此，投資建設方應強化參建人員的質量意識，除提高施工人員的技術水平外，還應加強材料質量管理，施工過程管理，進行跟蹤檢查，并通過采用新技術、新工藝確保工程質量。
