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近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。
二、房地產開發商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。
三、演化博弈穩定性分析
從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。#p#分頁標題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
4．2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。
一、引言
隨著我國城鎮化的建設和擴展，房地產業逐步成為國民經濟的支柱性產業。房地產具有實物資產和虛擬資產的雙重特征，房地產價格關系到老百姓的生活安居，也關系到地方城市發展的潛力，更關系到國家各項宏觀調控政策。近年來，各地加大了房地產市場投資力度，使得房地產市場成為投資的熱點，商品房價格持續高升。而針對房地產局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺多項經濟貨幣政策來穩定房地產市場，包括調整銀行貸款利率、提高房地產抵押貸款首付比例、限制購房套數、征收房產稅等，但是中國的房地產價格總體上處于一直持續快速上漲的水平。從世界范圍內看，特別是2007年美國次債危機之后，房地產市場的泡沫形成、伴隨著資產價格的破滅，加劇了經濟的不穩定性。因此，對房地產價格與銀行信貸的影響理論分析和實證檢驗具有重要的意義。
二、文獻綜述
房地產價格的波動通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴張總量。利率通過房地產市場的傳導，影響房地產的價格。從房地產價格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產價格的波動會對居民和企業的信貸需求產生影響。房地產的開發建設工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產流通以及消費環節，商品住房價值高，大部分消費者選擇負債消費，即向銀行等金融機構貸款購買住房。房地產市場自身的這些特點決定了其發展需要金融市場的支持，即無論房地產市場的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場對房地產市場提供房屋抵押貸款的同時，金融資本就會獲得保值增值的機會。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17個國家的跨國數據對銀行貸款和商用房地產價格之間的關系進行了實證分析，結論是，房地產價格的上漲導致了銀行信貸的擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產價格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數據，實證分析了銀行貸款、房地產價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關系，結論是，房地產價格的波動影響銀行的信貸擴張，而銀行的貸款卻不影響房地產價格。Chen、Wang（2006）使用臺灣1991～2001年之間的臺灣交易數據，研究表明可抵押資產的價值對地產抵押貸款的規模存在正向和顯著的影響，同時，抵押物的杠桿效應對資產價格波動是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態分析，其研究結論認為房地產價格的上漲導致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導致房地產價格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機制。李健飛、史晨昱（2005）采用協整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數據，對我國房地產價格波動和銀行信貸之間的關系進行了實證研究，結論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產價格上漲的根源，而房地產價格上漲對銀行信貸擴張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對中國房地產價格與房地產貸款的關系進行了實證分析，結果表明中國房地產價格水平與銀行房地產貸款有較強的正相關關系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運用多變量協整分析技術對房地產價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態關系進行檢驗。結果顯示，在長期均衡水平上，房地產價格和銀行貸款之間存在雙向因果關系；在短期內，房地產價格波動不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協整關系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。
本文在已有研究的基礎上，運用多變量協整分析技術對房地產價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態關系進行檢驗。本文實證研究最新的時間序列區域樣本，利用并且在計量模型中加入城鄉居民儲蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗結論更有針對性。
三、VAR實證模型的建立
（一）數據來源與變量定義
本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數據，來對房地產價格波動與銀行信貸之間的關系進行實證檢驗。其中，銀行貸款數據是用金融機構各項貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數據實際值取自然對數，避免數據的劇烈波動以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個變量相應的對數值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數據均來自各期的《中經網統計數據庫》、《江蘇省統計年鑒》和《中國人民銀行統計年鑒》。
（二）單位根檢驗
為對各變量之間的長期關系進行協整檢驗，首先要對各變量時間序列的平穩性進行檢驗。本文運用ADF方法對各個變量的平整性進行單位根檢驗。對LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗結果見表1。
注：（ctn）分別表示單位根檢驗中的截距項、時間趨勢項和滯后階數。滯后項階數的選取是根據AIC原則，所選擇的滯后階數是使AIC統計量為最小。以上所有數據分析是根據Eviews6.0軟件進行。 由以上的單位根檢驗結果可以看出，原時間序列變量ADF統計量的絕對值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設H0=0，因此，原時間序列都是不平穩的。4個變量在經過一階差分后，所有變量的ADF統計量都在5%的水平上顯著，這說明這四個一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協整檢驗前提。
（三）協整關系檢驗
本文運用多變量協整關系的檢驗—擴展的E-G檢驗來對多變量系統進行檢驗。用變量LL對LHP、LSD、LI進行普通最小二乘回歸。并對該模型估計殘差序列E做單位根檢驗，ADF檢驗結果見表2。
由于檢驗統計量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時的臨界值-2.816740，可認為估計殘差序列E為平穩序列，進而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協整關系。該協整關系可以表示為：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四變量之間的協整關系式表明了銀行貸款、房地產價格、城鄉居民儲蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關系，括號內的數字為協整方程系數的標準差?？梢?，各系數的t統計量十分顯著。其中，銀行貸款對房地產價格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%，銀行貸款對城鄉居民儲蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對利率的長期均衡彈性不是很明顯。可見，房地產價格在長期內對銀行貸款的正面作用有一定的影響。
（四）長期因果關系檢驗
向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時間序列系統的預測和描述隨機擾動對變量系統的動態影響。本文選取自回歸滯后階數分別為1和2，對各變量的因果關系檢驗結果見表3。
表3 各變量之間的長期因果關系檢驗結果
從上面的長期因果性檢驗結果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內，存在從銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額到房地產價格的Granger單向因果關系，可以解釋為銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額是房地產價格的變化的原因；在5%的顯著性水平上，房地產價格的變化不是銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額變動的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產價格的Granger原因，房地產價格是銀行利率的Granger單向因果關系，在滯后2期的基礎上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產價格與銀行貸款之間存在單向因果關系，而城鄉居民儲蓄存款年底余額的提高會推動房地產價格。
四、結論和政策建議
從以上的實證檢驗可以得出關于我國房地產價格波動影響銀行信貸增長的主要結論有：房地產價格與銀行信貸之間具有長期均衡穩定關系。房地產價格在長期內對銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%。而銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額構成房地產價格的Granger單向因果關系。在此基礎上，我們提出如下政策建議：
一方面，合理控制房地產消費的信貸規模，加強信貸審核，提高信貸質量，尤其要嚴格控制對房地產投機的信貸，引導房地產投資合理化發展。作為抵押品的房地產通過價格的波動影響信貸市場。信貸的擴張反過來又增加房價。為了防止房地產市場泡沫和盡量減少房地產價格下跌對銀行業績的不利影響，銀行需要更嚴格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強制執行風險管理策略，控制投資組合限定在房價方面的直接或間接的風險暴露。銀行對房地產開發商和個人住房貸款的信用評估，以及充足的資本儲備是必要的，有助于積極防范信貸風險。
另一方面，政府當局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實地反映市場資金的供需狀況，實行對購房者差別化的信貸政策，積極引導居民的房地產消費需求，保持貨幣信貸總量和社會融資規模平穩適度增長。同時調整房地產供給結構，加大經濟適用房、廉租房等保障房的建設，抑制房地產價格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強對房地產市場和金融市場的有效監管，有助于促進經濟的穩定和滿足居民自住和改善性需求。
參考文獻
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[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS Working Papers，No 150，2004.
[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans - Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].
[4]武康平，皮舜，魯桂華.中國房地產市場與金融市場共生性的一般均衡分析[J].數量經濟技術經濟研究，2004（10）：24-32.
[5]李健飛，史晨昱，我國銀行信貸對房地產價格波動的影響[J].上海財經大學學報，2005（4）：26-32.
房地產價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關注，但是從研究的角度看，對影響房地產價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產市場的實際出發，運用系統科學的方法對其進行分析，總結我國房地產市場發展的經驗，同時需要對影響房地產價格的各種因素進行綜合分析，對房地產價格進行有效的調控，從而保證房地產價格處于一個合理的狀態，促進房地產行業健康穩定發展。
我國房地產行業經過了幾十年的發展，取得了一系列的成就。房地產行業的發展，對加快我國住房建設步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環境和居民居住條件發揮了重要的作用，同時房地產行業的發展促進了人民生活水平的提高和國民經濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經引起民眾、企業、專家學者、媒體輿論和政府的高度關注。從當前的情況看，房地產價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產價格的關鍵性因素，找到更好的應對策略。房地產行業為什么會出現價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產價格的影響程度有多大，此類問題一直是業界的研究重點，如何運用更加科學有效的方法對房地產價格進行分析和研究已經成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結合起來，并且在此基礎上，找到房地產健康穩定可持續發展之路。
一、我國房地產市場價格影響因素分析
房地產市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關系。從總體情況看，影響房地產價格的因素可以歸納如下：
1.從宏觀環境角度分析。銀行利率對房地產價格影響明顯，加息已經被房地產業界公認為是調控房地產需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產開發商的經營產生重要的影響，同時其也是影響房地產成本的重要因素。通常情況下，上調銀行利率必然提高房地產業的開發成本，同時對投資過熱的現象也可以進行有效抑制。商業銀行存款利率的調整，對房地產投機行為會產生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產價格，促使房地產價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產市場會導致房地產價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。
2.從金融存款角度分析。房地產行業對資金需求量較大，因此房地產價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發商在此環境下會增加投資，因此資金供給會對房地產的價格產生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產價格產生很大的影響。金融機構的存款變化可以反映出消費者的消費結構的相應變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構存款的增加在一定程度上預示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。
3.從消費價格指數角度分析。我國當前正處于經濟發展期，因此人均收入還處于較低的狀態，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費； 相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為。消費價格指數主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數與房地產價格指數呈反比關系，因此在房地產價格調控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產行業健康穩定發展。
4.從房地產開發成本角度分析。房地產的開發成本對其價格會產生很大的影響。房地產開發過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發利用。土地是房地產行業發展過程中必不可少的物質基礎。前期工作主要包括確定用地規模性質、項目地址的選擇、獲取土地使用權、對項目進行總體規劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權在運行過程中可以依法轉讓。隨著我國社會經濟的發展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權的情況呈現減少的態勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權價格，也就是通常說的出讓金，開發商在項目開發過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產的價格形成產生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權費用征收制度，不斷優化土地管理制度，促使房地產行業科學發展。
二、我國房地產行業調控的對策建議
1.不斷加強我國房地產市場的宏觀調控力度。土地對房地產市場價格會產生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調控對規范土地市場，促使房地產市場健康穩定發展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發利用存量城市用地，規范其流轉程序，嚴格控制土地市場的發展，優先考慮普通住宅建設用地和經濟適用房用地，保證用于房地產開發的土地供給處于健康穩定的狀態。政府在宏觀調控過程中需要建立公開透明的土地轉讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應計劃，努力提升土地整體管理水平。
2.通過金融手段調控資金流向結構。通過積極有效的金融手段調整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產行業的結構和具體數量，從而能夠更好地推動房地產行業健康穩定協調發展。從國外房地產業發展經驗看，金融業的參與對房地產市場的健康穩定發展有很大的作用，當前我國房地產業處于快速發展的階段，因此房價上漲速度與經濟社會發展不匹配的現狀已經產生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產價格回歸理性狀態。我國房地產信貸還存在很多的問題，需要進一步優化資金投向結構，通過金融手段進行調控，促使房地產價格處于合理狀態。
3.通過財稅手段調節房地產市場發展模式。積極有效的財稅手段對房地產市場發展模式會產生重要的影響。根據房地產市場發展的狀況，有效利用調整財政預算支出、調整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調控房地產市場價格的根本目標。房地產市場調控過程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經濟適用房建設，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發商的投資盈利規模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創造積極有利的條件，為房地產市場健康穩定發展創造有利的環境。
4.通過有效的法律手段規范房地產市場發展。房地產市場的各種經營活動，需要按照市場經濟的具體要求進行，市場經濟從一定程度上看就是法制經濟，法制建設對房地產行業的健康穩定發展會產生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發揮市場在資源配置方面的作用。
房地產業宏觀調控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規來約束和規范各個利益主體的行為。利益主體主要包括房地產開發商、中介機構、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權益才能得到有效的保障，房地產行業才能在市場經濟環境下健康穩定發展。
5.采取積極有效的手段干預房地產市場運作。房地產行業發展過程中需要對其核心問題進行規范，通過完善產權制度，可以保證產權在各個經濟主體之間的合理轉移和讓渡。當前我國房地產產權比較混亂，這對政府的宏觀調控產生了一定程度的影響。在市場經濟的條件下，不斷完善房地產的產權制度，對保證行業健康穩定發展具有很大的作用。
通過建立房地產價格評估機制，可以保證房地產業的市場運作更加科學、合理，促使房地產市場的運行更加規范。
6.積極引導和發展房地產業。房地產業發展過程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學發展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產業消費、投資主體和利益相關者進行引導教育，把其引上規范化的發展軌道。針對市場發展過程中一些不規范現象進行統計分析，通過完善制度等手段不斷規范市場秩序，這樣才能保證房地產業在社會經濟發展的大潮中健康發展。
參考文獻
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一、 引言
過去四十多年里，全球經濟在低通貨膨脹水平的環境下，發生了多次因資產價格波動，尤其是資產價格泡沫的產生和破裂引發的系統性和全球性的金融危機與經濟衰退，資產價格與宏觀經濟的關系成為各國貨幣與政策當局所日益關注的重要問題，也成為學術界的熱點問題。
我國自1998年啟動房地產市場化改革以來，伴隨著我國宏觀經濟的高速發展，房地產行業取得迅猛的發展，全國商品房平均銷售價格從1998年的2 170元/平方米上升到達2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年時間內，價格上升達153.55%。房產在我國家庭資產組合中的占比已接近50%，是份額最大的一項資產持有形式。與此同時我國也面臨著嚴峻的通貨膨脹形勢，2011年7月份CPI同比上升6.5%，達到近3年以來的峰值。研究房地產價格波動與通貨膨脹的關系是資產價格與宏觀經濟的關系研究的重要組成部分，具有重要的理論意義，而且對我國房地產行業的健康發展以及對通貨膨脹的預測和管理均具有重要的現實意義。
本文使用我國2000年~2011年間房地產價格指數和消費者價格指數的月度數據，運用時差相關分析方法和熱最優路徑方法，對我國房地產價格波動對通貨膨脹的影響進行了研究。
二、 文獻綜述及模型簡介
1. 文獻綜述。近年來，國內外學者對資產價格與通貨膨脹關系的研究逐漸增多，除了利用統計數據對資產價格與通貨膨脹之間關系進行實證分析之外，一般是按下面兩條思路展開：一是探討和刷新通貨膨脹的定義和衡量方法，試圖將資產價格包含到通貨膨脹的衡量指標中去，討論資產價格在通貨膨脹衡量指標的權重；二是研究資產價格波動對通貨膨脹的影響，嘗試發現資產價格與通貨膨脹是否具備穩定的關系。
Tobin（1969）認為當市場價格高于重置成本時，企業投資意愿變得更為強烈，投資支出隨之增加，這會引起社會總需求的增加，從而引發通貨膨脹。Goodhart（2001）研究表明資產價格蘊有未來物價變化的信息。他構建出了一種包括房地產價格、股票價格、短期利率和匯率等在內的金融狀況指數，并對房地產價格和股票價格在金融狀況指數中的權重進行了研究。他的實證結果證明，西方七國的金融狀況指數與未來通貨膨脹水平的相關系數為0.55，并且領先通貨膨脹7個季度；而且與匯率、股票價格和通貨膨脹之間的關系相比，房地產價格和通貨膨脹之間的聯系要緊密得多，因此貨幣與政策當局可借助金融狀況指數研判未來通貨膨脹水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美國，其他發達國家的股票價格帶來的財富效應偏小，但房地產價格波動的財富效應比美國要大。導致這些差異的原因是不同類型的資產在各國占比不同以及各國資產市場的發育程度不一。沒有任何一項資產的價格數據能適用于對所有國家、所有時期通貨膨脹的預測。A.Bollard（2004）認為，如果貨幣和政策當局以低通貨膨脹為目標，那么日常的貨幣操作應考慮資產價格的因素，應該對資產價格的波動作出適當的回應。他的實證表明，在大部分情況下，新西蘭的資產價格的波動與一般商品和服務項目的價格水平的起伏是相一致的。
瞿強（2004）認為，在金融制度不斷創新的情況下，資產價格的上升往往都伴隨著信貸規模的大幅增加。資產價格超過資產基礎定價的部分，來源于以轉移風險為目的的借款，這會引起宏觀經濟波動和社會財富劇烈的重新分配，最終會反映在一般商品與服務項目的價格波動上，或者是通貨膨脹，或者是通貨緊縮。王維安和賀聰（2005）的研究運用了無套利均衡定價原理從資產價格獲取市場預期的方法，結果表明房地產預期收益率與通貨膨脹預期存在穩定的關系，房地產預期收益率下降1%，會引起通貨膨脹上升0.58%。汪恒（2007）在傳統的衡量通貨膨脹指標CPI的基礎上，增加了房地產價格，從而構建出一種新的通貨膨脹指數；他以1998年~2003年的季度數據作為樣本數據，實證檢驗了包含房地產價格的新通貨膨脹指數比傳統的通貨膨脹的指標更加有效。李強（2008）分析認為，資產價格和通貨膨脹的關系，除了財富效應，還存在一種“貨幣激活論”，即資產價格的上升，會降低居民的儲蓄意愿，貨幣會流向資產交易市場，從而引發通貨膨脹水平上升。他的實證檢驗了我國股票價格的上升會同時通過財富效應和“貨幣激活效應”促使通貨膨脹的上升。蘇瑜和萬宇艷（2010），以美國近130年來的CPI和標普指數為研究對象得出結論，美國股票價格與通貨膨脹長期來看存在顯著的協整關系；而在上世紀二三十年代大蕭條時期、本世紀初的互聯網新經濟泡沫時期和2008年次貸危機時期等這三個特殊時間區段，股票價格與通貨膨脹的關系并不明顯。
綜上所述，多數學者認為通常意義上的僅包含一般商品和服務項目價格水平的物價指數并不能反映真實的通貨膨脹水平，資產價格在一定程度上有助于改善對未來通貨膨脹水平的預測。另外一些學者認為資產價格對未來通貨膨脹水平的預測能力并未達到理論上所闡述的水平，沒有一項資產的價格數據能適用于對所有國家、所有時期的通貨膨脹預測。
但學界也一致認為：隨著資產交易的日趨頻繁和資產價值占比實體經濟的份額逐漸增大，為維護貨幣穩定，確保經濟平穩有序運行，貨幣與政策當局有必要關注資產價格波動對通貨膨脹和宏觀經濟帶來的影響，關注更廣泛意義上的價格水平穩定。
2. 模型簡介。
（1）時差相關分析。時差相關分析模型，通常選取兩個重要的經濟變量作為基準指標，然后針對選取的指標做滯后或超前處理，并計算兩者的相關系數。據此可以得出兩個經濟變量在時間序列上的關系，判斷兩者誰是先行指標、滯后指標或同步指標。時差相關分析模型可應用于對數據和事務的預測和判斷。
時差相關分析模型的基本思路：
設Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}為兩個經濟指標序列，r為時差相關系數，則：
l為滯后或超前期數，l為正數時表示滯后，l為負數時表示超前；n是取齊后的數據個數，L是最大的滯后或超前期數。rl最大時對應的l表示滯后或超前l期時，兩時間序列相關關系最強。若r0為最大值，表示兩個重要的經濟變量在時間序列上為同步的關系。
（2）熱最優路徑方法。熱最優路徑方法，是一種無參數估計方法，運用熱物理學的概率傳遞思路，引入距離矩陣，利用配分函數進行遞歸運算，最終得出兩時間序列之間動態的領先滯后關系。熱最優路徑方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他們將熱物理學方法應用到經濟問題研究領域，具備一定的創新性?；具^程如下：
首先，將兩個具有相同長度的時間序列{X}和{Y}進行標準化，求出其距離矩陣 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示時間序列{X}在時刻t1的值與時間序列{Y}在t2時刻的值之間的距離。
接著，按式（2）所示將距離矩陣做旋轉處理。這樣t軸剛好為原坐標系中主對角線的方向，x軸與其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函數的遞歸計算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?著（x，t+1）/T（3）
最后，計算熱平均位置x（t）。根據式（3）進行計算，在時間t上每個點與對角線的距離為x的概率為G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t時刻的平均領先（滯后）階數為：
經過上述運算，可以求得每個時間點上的熱平均位置，即在每個時間點上兩個時間序列的領先或滯后階數。
三、 實證研究
本文的實證驗證部分，包括運用時差相關分析方法的靜態實證部分和使用熱最優路徑方法的動態實證部分，均使用全國房地產銷售價格指數（HPI）反映房地產的價格，使用CPI反映通貨膨脹程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作為樣本數據，數據分別來自于中經網產業數據庫和國家統計局官方網站，對數據自行做了整理并對缺失數據做了線性插值補齊處理。
1. 研究區段劃分。本文在研究我國房地產價格對通貨膨脹的影響時，根據我國房地產行業發展狀況，將其劃分了不同階段進行分段研究，以揭示在目前我國國民經濟和房地產行業仍然處于高速發展的情況下，房地產價格波動對通貨膨脹的復雜影響。
新一輪增長階段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，啟動房地產行業的市場化改革，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把房地產行業培育成經濟支柱產業，房地產行業快速發展；宏觀調控階段（2003年~2007年）：房地產投資快速增長，房地產價格大幅上升，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多房地產市場調控政策和措施； 后金融危機階段（2008年~2011年）：隨著美國次貸危機爆發，我國房地產價格在2008年有過較大幅度的下降，政府隨即出臺一系列救市計劃和扶持政策，房地產市場迅速反彈，投資投機需求旺盛，房地產價格持續上升，政府先后出臺多輪針對性較強的政策遏制房地產價格過快上升，成效顯著。
2. 使用時差相關分析模型的靜態實證研究?；?000年1月~2002年12月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業新一輪增長階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0，并且滯后三期內的HPI和CPI的相關系數均在45%以上；CPI是HPI的同期指標，領先階數為0，并且CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上，顯示出HPI和CPI之間較強的關系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業宏觀調控階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0，并且只有同期的HPI和CPI的相關系數在45%以上，滯后一期以上的HPI和CPI的相關系數較小，并且滯后五期時出現負相關的情況；CPI是HPI的同期指標，領先階數為0，并且CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上，但與11期之后的HPI出現負相關系數。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI與CPI的月度數據，根據時差相關分析得出，在房地產行業后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標，領先CPI七期，并且滯后七至十期的HPI和CPI的相關系數均在50%以上；CPI是HPI的先行指標，領先HPI七期，兩者為負相關，并且CPI和二至十一期內的HPI相關系數均在-45%以上。
3. 使用熱最優路徑方法的動態實證研究。使用熱最優路徑方法，選取了參數T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度數據，得出近十年我國 HPI對CPI的領先階數動態變化情況，結果顯示我國HPI對CPI的領先階數趨向逐漸增大的趨勢。2000年~2007年間，HPI對CPI的領先階數在0附近，基本上是同步指標；而2007年~2011年1月間，HPI對CPI的領先階數在6個月左右。
4. 結果分析。
（1）在我國房地產行業新一輪增長階段和宏觀調控階段中，CPI和五期內的HPI相關系數均在45%以上；顯示出隨著我國國民經濟的發展和居民生活水平的不斷提高，房地產日益成為我國企業和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。
（2）在新一輪增長階段和宏觀調控階段中，HPI是CPI的同期指標，領先階數為0；在后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標，領先CPI七期。熱最優路徑方法的實證也表明，HPI對CPI的領先階數逐漸增大，表明我國房地產價格和通貨膨脹存在較為緊密的關系，房地產價格包含通貨膨脹的信息，但兩者之間的關系仍然處于進一步的變化之中。
（3）對于后金融危機階段，HPI和CPI不是同期指標的原因是，在由美國次貸危機引發的、因歐債危機復雜化的全球金融危機給我國經濟帶來重大影響的背景下，我國的房地產行業政策屢出重量級措施，包括2008年的救市計劃和2010年以來多項嚴厲的房地產宏觀調控政策，這些政策針對性較強，效果立桿見影，加之房地產作為一項資產，對經濟形勢反應較為靈敏，因此房地產價格成了CPI的先行指標，領先CPI七期。
四、 研究結論與政策建議
1. 結論。
（1）伴隨著國民經濟的持續發展和居民生活水平的提高，我國房地產行業正進一步發展，房地產價格波動通過影響企業投資、居民消費、金融體系和政府財政等途徑，影響通貨膨脹水平，房地產價格和通貨膨脹存在較為緊密的關系，房地產價格波動中包含著通貨膨脹的信息，但各時期房地產價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，房地產價格與通貨膨脹的關系仍然處于進一步的變化之中。
（2）目前受復雜的全球宏觀經濟形勢影響，我國經濟不確定因素增多，加之出臺了一系列的房地產行業調控政策，我國房地產價格出現了近十年較為罕見的停止上升的狀況，改變了之前因追求房地產價格上升，企業和居民等使用各種方式將資金從日常生產經營、消費和其他投資渠道領域轉向投入到房地產行業的局面，房地產行業吸收流動性的能力降低，這增加了當前我國通貨膨脹的上行壓力。
2. 政策建議。
（1）盡管我國房地產價格波動中包含通貨膨脹的信息，但各時期房地產價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，缺乏準確評價房地產價格波動對通貨膨脹影響的程度的技術手段。因此并不適合將房地產價格計入衡量通貨膨脹的指標，房地產價格也不應作為預測和管理通貨膨脹水平的直接目標，貨幣政策也不應直接對房地產價格波動作出反映，建議我國貨幣和政策當局在預測和管理通貨膨脹水平時，應采取“參考”但不能“盯住”房地產價格波動的策略。
（2）我國房地產行業市場化進程正不斷推進，房地產行業逐漸成為我國的支柱產業，同時也日益成為我國企業和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。我國應堅持房地產行業的定位，確保政策的長期性和一貫性，堅持推進房地產市場化進程，避免給市場帶來價格信號失真。尤其需要注意的是，房地產價格波動會改變其吸納流動性的能力。為促進國民經濟的健康平穩發展，我國房地產行業政策應著眼于確保房地產價格的平穩，避免急升急跌的局面，否則會給我國實體經濟帶來較為嚴重的影響。
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房地產項目的開發包括土地獲取、定位決策、產品設計、項目報建、施工建設、推廣下手、物業管理等階段。房地產基金由于其靈活性，受金融監管機構監管較少，只要投資具有市場價值，可以在這個過程中任何一個階段進入項目。
對于一個房地產項目來說，其成功與否，70%依賴于市場環境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產品設計、建設開發、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產基金來說，產品設計、建設開發、銷售推廣等是其弱項。房地產基金的主要優勢在于資金的快速籌集能力，以資金優勢快速切入市場，以對市場環境的把握實現盈利。在房地產市場上，土地價格和商品房價格的兩難沖突，為房地產基金提供了重要的契機，使得房地產基金能夠很好的把控房地產項目開發的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產市場的特性
從我國歷年來房地產銷售情況來看，房地產的價格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價格總體上是上升的。但是，房地產價格的增速則存在著明顯的周期性
房地產具有投資品的屬性，其價格也取決于未來的預期。當房地產價格增速高時，市場會普遍預期房地產價格會更高的向上走，這時，土地的價格也會較高。即出現如2008年、2009年的地王頻出現象，“面粉貴于面包”。但房地產價格過高時，政府必然會出手調控，平抑價格。房地產市場會由熱轉冷，導致2010年、2011年房地產價格增速放緩。2011年在售的項目，其土地多數是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價格卻相對偏低，形成了土地價格和商品房價格的兩難沖突。
在土地價格和商品房價格兩難沖突發生時，一方面，開發商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價格增速放緩，市場對商品房價格的預期也不再看好，導致土地價格下降。即出現2011年全國多次土地流拍現象。
在商品房價格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調控，另一方面，市場會適應政府曾經出臺的調控政策，政策效果釋放殆盡，導致房地產市場熱度回升。價格再次上揚，如2012年下半年至2013年初，房價的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項目，多數是在2011年市場低點購入土地，因此，土地價格低而商品房市場價格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產基金股權投資的優勢
對于開發商來說，應對房地市場的波動，最好的發展策略是預測市場行情，踩在房地產市場的周期上，跟準市場節奏，市場低點拿地，市場高點銷售。但是市場往往難以預測，尤其是中國房地產市場受政府政策調控影響非常大，更增加了預測的難度。即便像綠城這種全國領先的開發商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產危機。
土地價格和商品房價格的兩難沖突，源于房地產市場的周期性波動，但卻為房地產基金提供了重大的發展機遇。開發商對土地價格較低的時點難以準確預測，而當土地價格低的時點來臨時，因為房地產市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產基金卻可以在這時快速募集資金，進入土地市場，從而獲取土地溢價的超額收益。
房地產基金針對土地價格與房地產價格相沖突的特點，可以采取如下措施進行投資并實現退出：
1）低價拿地入市，通過項目開發、運作等，實現市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項目開發、運作的能力。采用該種策略的主要是房地產集團旗下的房地產基金。如金地集團旗下的穩盛投資，在土地市場價格低點是募集資金進入市場，然后通過金地集團自身優秀的房地產項目運用能力，在房地產價格較高時實現清盤退出。
網
1 引 言
房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況，而影響房地產價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。
房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質；對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期；對于靠近商業中心的樓盤，便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。
2 依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優勢的房源
具有建筑因素優勢的樓盤吸引買房者，主要從其優質的建筑結構、建筑材料，優美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道；具有良好建筑優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質，使買房者愿意購買，并且始終滿意。
2.2 具有區位因素優勢的房源
在區位因素分析中，對于商業服務業作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算，即：
很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優勢。同該處房產同時具備了區位、人文等方面的優勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。
人文、自然以及環境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發展等方面需求的，具有此類優勢的房源應當憑借周圍設施的優勢借勢發展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區內配套設施，可以建小的游樂區、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。
參考文獻：
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［2］尚宇梅，陸寧，王巍.房地產模糊綜合評估法［j］.西安財經學院學報，2008，21(6):58-61
一、我國房地產價格的影響因素
我國房地產價格影響因素主要有以下幾個方面：（1）土地資源因素，政府壟斷了房地產一級土地市場，實行土地使用權和所有權分離的制度，政府對土地的出讓數量進行自主調控，如果政府對土地的供應計劃和土地利用規劃不科學，當地的房地產開發規模和結構將會受到土地資源的直接影響，導致房價的上升或者下跌。（2）消費者的收入因素，房地產的有效需求直接影響當地消費者的收入水平，如果收入水平高，則消費者的住房消費能力就會提升，從而帶動當地房地產價格的提升。（3）消費者的偏好因素，房地產價格的開發需要綜合考慮當地消費者的偏好，譬如高層、多層、低層和別墅項目等，都需要以消費者需求偏好為前提，否則將出現滯銷情況，從而促使房地產價格的下降，反之將拉動消費，促使房地產價格上升。（4）住房保障制度因素，根據住房消費群體的劃分，房地產二級市場有廉租房、經適房和商品房三種，前兩者適用于中低收入家庭，其價格可由政府直接決定，而后者的價格完全由市場自行調控。如果當地政府房地產開發的主要方向是廉租房和經適房，則會直接影響商品房的價格。（5）人民幣匯率升值因素，人民幣匯率的升值意味著大量外資進入國內市場，房地產市場也會成為這些資金投資的目標之一，資金供給的增加，將推動房地產價格的上漲，而上漲的房產價格存在泡沫風險。（6）房地產開發成本的因素，包括土地成本、前提規劃費用、基本建設費用、管理費用、銷售費用、稅收費用等，房地產開發商為了收回開發成本和獲得足夠的盈利，就必須提高房價，以保證房地產開發項目的經濟效益。
二、維持我國房地產價格穩定的策略
1、提高土地的利用率
目前我國城市土地的利用率不高，存在著用地的壓力，筆者認為只有科學有效地利用土地，才能夠給房地產行業提供充足的土地資源：（1）土地的科學規劃管理，根據城市的人口規模、自然資源條件和交通環境等，綜合考慮區域的經濟和自然情況，避免園區開發建設脫離城市規劃而造成的耕地浪費和建設重復。（2）協調各產業的用地比例，發揮土地利用規劃的指導作用，在城市中心地段規劃收益較高的商業用地，在區位不明顯的地段規劃效率較低的原國有工業企業和行政機構。（3）加強舊城改造的步伐，出臺相關的土地調控政策和城區開發政策，重置土地資源，提高優質土地資源的利用效率，至于新區的開發建設，除了國家或者地方重點開發的項目之外，其他的項目開發規模應該得到一定的控制。
2、拓展房地產融資渠道
很多情況下，即使房地產價格明顯偏高，都不乏大量的投資者和投機者，但能夠真正能滿足投資者的安全性金融產品仍然存在不足，筆者認為可以綜合考慮以下幾種房地產融資渠道的拓展方法：（1）建立完善的融資監管機制，保證房地產融資的安全性，一是建立房地產融資方面的法律法規，其中包括行業的管理標準、資金運行的監督機制和違法行為的處罰條例等，二是建立嚴格的政府監管和行業自律機制，加強對融資資金的財務和經營活動審核。（2）促進房地產規模經濟的發展，對融資資金進行總量調整，通過購并重組和機構投資者的培養，促進融資資金的規模經濟發展。（3）引入國外的先進管理，促使融資資金的規范化發展，建立中外合資的融資管理公司，規范我國投資融資企業的發展。
3、完善我國的住房保障體系
我國目前的住房保障體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數低收入家庭來說，住房的問題始終嚴峻，因此要從以下幾方面入手完善我國的住房保障體系：（1）提高住房保障家庭財產和收入申報制度的透明度，實行“住房保障實名制”，進行統一和實時的動態管理。（2）界定保障的范圍，一是中高收入的家庭，這些人有足夠的消費能力，要排除在保障房制度的保障范圍之內，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供貸款和稅收優惠，也可以不計入保障房保障的范圍之內，三是中低收入的家庭，納入經濟適用房制度的保障范圍，以貨幣直接補貼的方式幫助這些家庭購買經適房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解決其住房問題。
4、其他的房價維穩建議
通過轉變房地產市場供給的調控方式、建立房地產信息公開預警系統、限制外資進入我國房地產市場、區別性對待房地產市場的消費需求等方式，健全房地產管理制度。與此同時，明確土地儲備制度的目的、完善土地收益分配制度、優化土地供應結構等宏觀調控手段，也是我國房地產價格維持穩定性的具體方法。
三、結束語
綜上所述，房地產作為國民經濟的重要組成部分，其價格的穩定性受到土地資源、消費者收入水平、消費者偏好、住房保障制度、人民幣匯率和開發成本等因素的影響，制約著我國房地產市場的健康發展。筆者認為，我們只有通過土地利用率提高、拓展房地產融資渠道和完善住房保障體系等措施，才能夠穩定房地產的價格。
參考文獻：
房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有長遠的影響。房地產價格過虛高會帶動相關生產要素價格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會引發結構性通貨膨脹。因此，采取有效措施，解決房地產價格虛高的問題，有利于宏觀經濟的平穩發展。
1 房地產市場價格虛高的危害性
房地產業的非理性發展所產生的社會矛盾日益突出。過熱的房地產市場，以及過高的房地產價格，不僅會導致房地產業大幅波動，不利于房地產業本身健康發展，同時也對擴大內需、增加消費、推進城市化進程等都將產生不利的影響。
1.1過多資源投入房地產將阻礙經濟的協調發展
房地產開發是拉動我國固定資產投資增長的主要因素。近年來，我國房地產開發投資的增幅一直高于全社會固定資產投資的增幅，同時房地產開發投資占全社會固定資產投資比重也是穩步上升。
過多的資源投入房地產業，容易導致房地產的投入規模出現爆發式增長，從而占用了大量耕地，也帶動水泥、鋼材、電力等相關產業的產能急劇膨脹。一旦其他原因導致房地產投資規模下降，則相關產業將出現大規模閑置產能，對經濟發展將產生嚴重的危害。
1.2透支社會財富，抑制社會有效需求
消費需求不僅是經濟增長的三大動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。過高的房價使得普通市民需要10至20年，甚至更長的時間才能償付一套住房的按揭貸款，也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應。隨著房價的不斷上漲，購房支出的擠出效應也越來越突出，這必將壓制未來若干年的居民消費能力。此外，對于國民生活水平的提高也形成了障礙。
1.3影響整個社會的風險承受能力
過高的房價必將導致更多的購房者通過長期按揭方式來滿足自己的住房需求，購房者在辦理按揭的時候通常根據自己當前的收人水平預期未來的債務償還能力，一旦將來實際收人達不到預期水平，就會出現相互拖欠、甚至不能償付的現象。如果經濟出現整體不景氣，社會就會出現大批”負資產者”。信用渠道的中斷或阻滯，將會嚴重威脅國家金融安全和社會穩定。
2 導致房地產價格虛高的成因分析
2.1過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業價格虛高的形成。
2.2消費者及投資者對未來價格的預期
隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升。
2.3銀行信貸非理性擴張
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使房地產價格虛高的可能性進一步增加。
2.4不合時宜的土地政策進一步推升了虛高的房價
2002年開始實行的土地招拍掛制度，無意中起到了推高房價的作用。首先，土地的強制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這一過程中，又創造了大量的強制性消費需求。其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產品在這種高土地成本的基礎上，追求高價位產品的供給以保證開發商的利潤空間，并在市場中創造了一個高房價的預期，讓原本出讓的低成本土地上的產品也在設計高價位的產品，提高了產品銷售價格的預期。
3 穩定我國房地產價格的具體策略
由于我國房地產價格的虛高可能會直接影響到經濟發展是顯而易見的。因此，應結合我國的實際情況，通過采取能對房地產需求與供應產生影響的策略，有效減少房地產需求，增加房地產供給量，穩定房地產價格。目前看來，穩定房地產價格應采取下面的策略：
3.1促進保障房建設計劃的落實，并且保證分配的公平
具有保障性質的房屋是解決民眾住房問題的重要途徑。政府應該完善住房的保障機制，并制定相應的鼓勵政策，尤其是對地方政府的優惠政策一他們才是保障房建設計劃落實的真正關鍵所在，保證保障房構建計劃的實施，服務于低收入人群。同時，這類房源要保證分配公平，不能出現尋租現象，避免成為某些人以權牟利的方式。
3.2盡快建立土地要素市場
通過土地的上市來發現土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發區里，地價驚人的低廉；另一方面，在城市開發中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。因此，應盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展的關鍵。
3.3在稅收環節進行調控稅收
調控政策，是指對房地產保有環節實行累進課稅，從而抑制房地產投資性需求，平穩或降低房價具體可進行如下操作：對只擁有一套房產的家庭，應免征或象征性征收物業稅；對擁有兩套及兩套以上房產的家庭，應視為該房地產投資行為，按遞增房產套數，較大幅度的提升物業稅率。以前政府出臺的房地產調控政策偏重交易環節的征稅變化，如增加交易時征收營業稅和個人所得稅等。但并沒有發揮預想效果，這是因為這樣不但不能減少房地產市場的需求，反而會使購房者的成本進一步上升，進而起到推高房價的作用。
有鑒于此，對房地產保有環節實行課稅，這實際上對房地產投資者施加了一個”稅收成本”，當房地產預期投資收益不足以支持這個“稅收成本”時，房地產投資者就會放棄投資，出售所投資的房產，這樣不但會使房地產市場上的投資性需求下降，也會使房地產供給增加，從而使房地產價格下降。
3.4徹底改變對住房的定位
不能把房地產作為拉動經濟發展的一個主要推動力，而應該把住房政策明確定位于為民服務。這樣會使民眾在接近建筑成本、相關公共設施、合理稅收的基礎上得到住房，將大大刺激對住房的需求。建房用的鋼筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉動60余個相關行業的發展。更重要的是，由于房價回歸合理價位，民眾可以節省出更多的資金用于其它領域的消費，將徹底解決中國內需不振，太過于倚靠投資拉動經濟發展的問題。
結語
房地產業是為國民經濟的發展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟發展狀態的一個重要標志性產業之一。如何在高速發展的過程中，有效解決房價虛高的問題值得深入的探討。
受到全球經濟下行的壓力，中國經濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產市場還出現了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產價格指數持續回落，有經濟學家分析認為中國房地產市場在這一年已經進入了中長期拐點。與此同時，持續回落的大宗商品價格在2014年出現了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產品與房地產產業聯系緊密，由于這些商品基本上是房地產的上游產品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯系的。通過研究大宗商品的價格指數與房地產價格指數的關系，就有機會找到他們之間的聯系，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價格指數的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規避市場變動給宏觀經濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性。
本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產價格指數期貨引入國內期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規避市場系統性風險給大家帶來的損失，并使得房地產市場回歸理性。
影響房地產價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規模、土地與建設成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經濟發展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產價格的上漲，而穩定的社會環境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產生積極影響，當房地產投資規模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產生抑制作用。
而我們所研究的工業產品作為房地產行業的上游原料，其對房價產生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環境下，工業生產者價格指數與房地產價格指數相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產市場向上游工業品市場傳導，反映在統計結果中就是房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業品市場向下游房地產市場流動，在統計分析結果中就應當表現為工業生產者價格指數是房地產價格指數的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。
一、實證分析
在分析分行業工業生產者購進價格指數與房地產價格指數相關性時，我從國家統計局網站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業工業生產者價格指數月度數據，在Wind數據庫中獲取了同時期的全國房地產價格指數月度數據，為了使結果更加可信，我還選擇了工業生產者價格指數體系中分行業的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數加入到分析中。下文中，工業生產者價格指數用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數用JZPPI表示，房地產價格指數用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johansen協整檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等模型。
（一）單位根檢驗
對于時間序列，如果它是平穩序列，系統將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩序列，系統將不會表現出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關系。所以，為了防止出現偽回歸現象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數據進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。
在檢驗中，我們先從水平階數開始檢驗。發現在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩序列，不存在單位根；而JZPPI在I（0）的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩的，即有95%的可能性為平穩序列，不存在單位根?？梢娙M變量滿足同階單整的要求，為水平平穩序列，可進行后續操作。
（二）向量自回歸檢驗
向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優滯后階數，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優化，本文得出EPI與PPI組合的最優滯后階數為7，EPI與JZPPI組合的最優滯后階數為3。
（三）Johansen協整檢驗
因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩序列，在水平狀態下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協整檢驗。
經VAR檢驗，EPI與PPI的的最優滯后階數為7，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協整關系。而EPI與JZPPI的的最優滯后階數為3，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。 結果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協整關系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協整關系。
（四）格蘭杰因果檢驗
格蘭杰因果關系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關系， 即如果同時利用X 和Y 的過去值來對Y 進行預測比單用Y 的過去值來進行預測所產生的預測誤差更小的話， 則認為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y的因果關系”。結合本篇文章所研究的內容，根據向量自回歸模型的AIC 值最小原則， EPI與PPI的最優滯后階數為7， EPI與JZPPI的最優滯后階數為3，因此他們在進行格蘭杰因果關系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。
1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗
在滯后階數為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.2385，大于0.05，所以該假設被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0278，小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。
2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗
在滯后階數為3時， “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0517，大于0.05，所以該假設被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。
綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結果，說明在這一階段我國房地產市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產的大量需求導致商品房和土地供不應求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內外資本紛紛涌入房地產領域，催生建筑熱潮，房地產行業對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。
由此可以初步判斷，房地產價格指數相對工業生產者價格指數的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產品的供求關系發生變化，如房地產市場由供不應求變為供過于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產價格的變化就會由需求拉動變為成本驅動，PPI與EPI的相關性也就會隨之變化，最有可能出現的結果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現PPI先于EPI指標發生變化。所以，分析兩個經濟指標的相互關系，宏觀經濟狀況和微觀的供求關系是不可忽視的因素。
二、文章總結
本文以實證分析為基礎，從理論上簡述了影響房地產價格指數的因素，以及工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，再根據獲取的數據，從實證角度證明這兩者是存在相互關系的，并且房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因。但由于我國房地產產業自誕生以來一直處于供不應求的狀態，因此不排除房地產價格的先導性是由于房地產行業需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關系是否發生變化，還需要進一步分析。
了解了現階段工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，我們可以使用房地產價格指數作為工業生產者價格指數的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據房地產價格指數的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產產業是國民經濟的重要產業，涉及行業面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業、消費者和投資人的高度關注，如何促使我國房地產市場良性健康發展，需要我們持續關注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具，是以未來某個時刻的某個地區的商品房價格指數為標的的標準化期貨合約交易，可以發揮套期保值、對沖風險、價格發現與預期、優化資產配置等重要作用，因此房地產價格指數期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現貨房地產價格波動起到一定抑制作用。
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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.148
我國房價自2003年后進入快速上升期。央行雖然采取多種措施抑制房價過快上漲，但每次都收效甚微。在貨幣增速居高不下的現實背景下，市場難免將房價上漲歸咎于貨幣投放。真實情況如何有待進一步檢驗。
1 文獻綜述
韓鑫韜和王擎（2011）研究了我國房價增長率與貨幣供應量、匯率以及利率的線性波動關系，發現貨幣供給和利率對房價增長率變動的影響不大，而匯率對其有顯著線性影響?，q珂（2012）從熱錢涌入和貨幣政策兩個角度入手，通過構建向量誤差修正模型實證發現，貨幣供應量與房價之間存在顯著的因果關系，即貨幣供應量增加推動了房價上漲。鄭忠華和郭娜（2012）從信貸渠道角度出發，發現信貸規模越大，資產價格越高，貨幣發行量增加是房價增高的根本原因。
王碩（2013）通過推導房價的存量-流量模型，發現貨幣供應量與房價之間的關系為正，而利率與房價之間的關系為負；從長遠看，利率對房價調控的效果微弱，而貨幣供給的調控效果顯著。胡銘煌（2014）指出，貨幣供應主要通過兩個途徑引起房價上漲，除了貨幣發行導致資產價格上升外，房地產市場投資占貨幣發行總量比例上升也是重要原因。
既有研究在理論基礎、研究方法、研究數據等方面存在差異，結論也各異。本文據此進一步揭示貨幣供應量與房價之間的關系，以期獲得更多有益結論。
2 貨幣供應量影響房價的機理分析
2.1 信貸傳導機制
作為資金密集型行業，房地產開發的資金需求量極大，銀行貸款是其主要資金來源，銀行貸款規模對房價影響至深。當中央銀行實行寬松貨幣政策時，銀行可貸資金增大，對房地產企業的資金供給增多，導致房地產供給增加。同時，居民個人住房貸款需求更易得到滿足，自然刺激房價上漲。
2.2 利率傳導機制
從個人消費角度看，當貨幣供給增加時，利率水平下降，儲蓄收益減少，股票或債券的收益上升。股票或債券收益上升又刺激消費，于是房屋需求上升。再加上按揭貸款的成本相對減少，居民還款能力提高，也進一步刺激其購房需求，推動房價上漲。從企業投資角度看，貨幣供給增加，利率下降，企業融資成本降低，投資的邊際收益率提高，從而刺激投資增長。房地產企業將獲得更大的資金回旋余地，利于其通過提價營銷策略。
3 實證分析
3.1 指標選擇與數據采集
選擇M2作為貨幣供應量的指標，房地產價格以商品房銷售總量除以商品房銷售面積得到，表示為hp。加入人均可支配收入、房地產開發投資作為控制變量，分別用INCOME和HPI表示。樣本期選取2007―2015年共36個季度，數據來源于國研網和國家統計局。
3.2 平穩性檢驗
為降低季節性因素的影響，首先用census X12方法對樣本數據投資進行季節性調整。同時為了降低異方差影響，對四個變量進行對數變換。
對四個變量實施ADF檢驗，發現INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零階上非平穩，但都是一階單整。
3.3 格蘭杰因果檢驗
利用格蘭杰檢驗判定幾個變量之間的因果關系，輸出結果見下表。
上述結果表明：貨幣供應量、房地產開發投資都是房地產價格的格蘭杰原因，而人均可支配收入不是房地產價格的格蘭杰原因。幾個變量總體來講是房地產價格變化的格蘭杰原因。
4 結論與建議
本文通過實證分析發現，貨幣供應量對房價有直接影響，兩者為正相關關系。并且，貨幣供應量的滯后期也與房價正相關，呈遞增效應；房地產投資與房價也成正相關關系，但滯后效應遞減。
據此我們認為，央行應該嚴格控制貨幣供應量的過快增長，避免引起房價的不合理快速上漲。同時應保持貨幣政策的連續性，避免貨幣政策時滯的影響。同時積極利用房地產開發投資滯后期對房價的遞減效應，增加房地產市場供給，在風險可控范圍內加速房產開發。
基本假設和理論模型選擇
蛛網模型是基于均衡的經典動態供求關系模型。它是指某些商品的價格與產量變動相互影響，引起規律性的循環變動的理論。它引入時間變化的因素，通過對屬于不同時期的需求量、供給量和價格之間的相互作用進行考察。1930年由美國的舒爾茨、荷蘭的J.丁伯根和意大利的里奇各自獨立提出。由于價格和產量的連續變動用圖形表示猶如蛛網，1934年英國的卡爾多將這種理論命名為蛛網理論。蛛網模型理論界主要用于分析諸如農產品等生產周期較長的商品產量和價格在偏離均衡狀態以后的實際波動過程及其結果。本文認為，房地產市場上的供給與價格變動關系及銀行信貸與蛛網模型理論分析的對象具有一定的相似性。
房地產市場特性決定了住房市場是非均衡的市場。從房地產供給角度來看，供給曲線的變化來自于商業銀行的貸款業務，開發商向銀行尋求貸款時，銀行一般會要求以房地產作為抵押。房地產價格越高，其資產價值也越大，銀行的資產負債表中資產項目越大，這樣銀行就有更大的動機進行放貸。因此，房地產的價格與銀行信貸的供給成正相關，反映出來的就是一條向右上方傾斜的直線。從房地產需求角度來看，房地產信貸需求反映出來的就是房地產價格的減函數，也就是說隨著房地產價格的上升，信貸需求量趨于下降（葛揚、陳孝強，2007）。
根據蛛網模型理論的相關假設，結合房地產市場本身特性，房地產信貸市場蛛網模型是基于以下三個基本假設：
第一，信貸市場的供給對房價的反應存在時滯，并且當期供給量會受到上一期的影響。銀行出于風險控制的考慮，它會根據上一期的信貸狀況進行評估，綜合考慮各種因素（其中包括抵押品價值）來確定當期的信貸政策，控制當期的信貸規模。
第二，信貸市場的需求變動不存在時滯，房地產同時具有投資品和消費品的價值，其需求彈性比較大，房地產較大的需求彈性很容易影響到房地產信貸市場。房地產信貸的需求彈性比較大，房地產價格較小的變動會引起信貸規模的快速擴張。由于房地產價格顯著高于普通消費品，價格偏高會壓制一部分需求，一旦價格波動，市場中將產生明顯反應，相應的房地產信貸市場也會發生變化。
第三，對于信貸市場而言，市場始終保持在出清狀態。信貸資金從銀行資金池流出，資金如果不投入房地產市場，也可以投入到其他領域，即資金使用具有完全的可替代性。
蛛網理論模型有“穩定型、收斂性和發散型”三種形態，就房地產泡沫這個問題而言，穩定型和收斂型模型的理論應用分析意義不大，房地產市場泡沫主要集中應用研究發散型的蛛網模型。
流動性過剩下房地產價格泡沫和銀行信貸之間的互動機理
流動性過剩實際上就是貨幣的供給量的增加速度超過了實際GDP的增長速度所造成的。近幾年，由于國際國內等因素的作用下，我國流動性相對過剩比率不斷提高。國際因素是國際順差和人民幣升值的預期引發流動性過剩；國內因素是消化流動性過剩主要有兩個途徑：通貨膨脹；資產價格的上漲。由于國內勞動力成本的人為壓制，導致生活消費品人力成本的有效控制，這樣國內的CPI指數一直保持在低位徘徊。因此，在流動性過剩的條件下，過剩的資金很容易流入到收益率較高的房地產市場，由于投資渠道不暢，房地產也不斷依賴銀行信貸發展，在貨幣資本驅動的房地產市場上，房地產價格泡沫隨之升高。
如圖1所示，在這個模型中，房地產信貸市場的需求彈性小于供給彈性，價格變化對信貸供給的影響程度大于信貸需求的影響程度。縱軸P代表房地產價格，橫軸L代表用于房地產上的銀行信貸，S代表信貸供給，D代表信貸需求。S與D相交于O點，代表信貸供給與信貸需求處于均衡狀態。直線S與縱軸P的交點P0，其經濟含義是，當房地產價格降低到一定程度時，房地產信貸將降為0。從開發商的角度來看，房地產價格過低時，失去了開發價值，其自有資金將流入其他行業，不再向銀行貸款進行房地產開發；從購房者的角度來看，由于價格過低，其自有資金足夠買房，不需要向銀行獲得房地產按揭貸款。直線D與縱軸P相交于P5，其經濟含義是，當房地產價格高到一定程度后，從購房者的角度來看，購房者甚至連住房按揭貸款的首付資金都無法籌集，因此需求量為0。信貸供給曲線S和信貸需求曲線D相交于O點，即信貸市場處于均衡狀態。
在t期，當價格為P1時，信貸規模為L1，在較低價格水平下，房地產市場需求旺盛，相應的信貸需求也比較大，但是短期內信貸規模無法迅速上升，房地產市場上的供給也無法迅速增加。從而引起價格上升，P1到P2，信貸規模依然為L1。這階段為房地產泡沫的形成階段，主要特征是價格的大幅度上升。
到t+1期，信貸規模開始增加，從L1到L2，但是房地產開發的周期比較長，供給依然沒有充分形成，價格仍保持在較高水平P2。同時，房地產市場中還經常出現開發商囤積土地和樓盤惜售的現象，這種現象進一步支持了房地產價格在高位運行。這時期是房地產泡沫的積累階段。主要特征是銀行信貸規模的迅速增加，同時房地產價格處于高位運行，市場風險加大。
到t+2期，信貸規模依然保持不變，房地產市場需求已經無法支撐較高的房價。一方面，在信貸市場上，銀行開始警惕信貸風險，開始惜貸；另一方面，開發商面臨資金回籠和還貸的困境，不得不壓低價格，同時前期囤積市場上的土地開始釋放到市場上，兩方面的作用，房地產價格將大幅度下降到P3。因需求曲線比供給曲線的價格彈性小，所以P3比P1的價格更低。這階段是房地產價格的破滅階段，其主要特征房地產價格的大幅度下降。這是發散型蛛網模型的典型特征。
到t+3期，房地產市場的價格泡沫完全釋放，房價跌到谷底，抵押物大幅度貶值，銀行大量出現呆壞賬。銀行信貸進一步收緊，金融機構開始進行調整，價格和信貸都降到低水平。
上述是一個發散型的蛛網模型，在下一周期中，房地產價格將上升到比P2更高的水平。隨著信貸規模和房地產價格之間互相循環的助推，房地產市場波動更加劇烈，房地產泡沫化將進一步加劇。而如果泡沫一旦破滅，將危害到整個宏觀經濟。
預防房地產價格泡沫化的政策建議
（一）銀行業層面
銀行作為發放信貸的主體，同時也是負債的主體。為了化解這種“兩難困境”，銀行業可采取策略：一是業務種類和盈利模式創新。銀行自身業務種類和盈利模式上必須不斷創新，不能只靠貸存差來獲得盈利。一方面可以緩解資金流動性壓力，以回籠資金繼續提供融資貸款，只要證券市場存在需求，就能源源不斷地提供融資貸款，并且證券化的鏈條可以通過金融衍生工具加以延伸，鏈條越長，中間的操作風險、信息不對稱性風險就越大，風險也就越容易分散（陶海波、楚東坡，2010）。另一方面，房地產抵押貸款證券化使我國商業銀行由傳統粗放發放增量貸款獲得利潤盈利模式轉向通過挖掘商業銀行中間業務盈利模式，銀行通過發行房地產抵押貸款債券獲得即時現金。二是實現房地產抵押貸款證券化，創新間接融資方式。大多數個人住宅消費資金主要通過住房抵押貸款方式從商業銀行獲得，這種融資方式往往導致商業銀行資產負債結構不合理。一方面，住房抵押貸款期限一般長達20-30年；另一方面，居民儲蓄期限越來越短。“短存長貸”現象很普遍，通過將房地產抵押貸款證券化，將期限較長、流動性差的住房抵押貸款打包以債券的形式發售給社會投資者，這樣既能收回現金又可以改善商業銀行的資產負債結構。三是加強內部風險控制。銀行內部應該增強信貸投放的審查力度，加大對風險的防控力度，加強房地產金融體系構建中的規范運作和風險防控。
（二）開發商層面
房地產開發商要解決自身融資難和風險控制難問題，就應基于風險和收益相對稱的創新原則，創新和拓展融資渠道。通過創建房地產投資基金，提高房地產開發中的直接融資比重。房地產融資渠道有商業銀行貸款、房地產投資信托、金融租賃、典當融資、短期債券、 上市融資等十幾種，但目前主要還是商業銀行貸款。商業銀行在整個金融體系中具有舉足輕重的地位，一旦房地產泡沫破滅風險暴露，會影響整個金融體系的安全。房地產投資基金的出現拓寬了房地產融資渠道，是房地產直接融資的發展方向。其投資最終目的是通過股權融資，導入專家管理，積極培育企業上市。再通過股權轉讓，實現資本的較快增值變現。同時還可以采取其它股東逐年回購和協議轉讓的辦法來實現基金股權的推出與變現房地產產業投資基金。
（三）政府層面
政府監管的缺位和不作為等，在一定程度上助推了房價的上升。一是政府應加強信貸投放和流向的監管，設定房地產信貸投放指標。同時規范資本市場，逐步完善融資體系，在構建多層次資本市場中，政府應該與其他相關部門緊密聯動，共同推動房地產市場的穩健發展。二是政府應幫助企業構建誠信體系，建立金融機構信息資源共享平臺。這樣可以加強信貸投放的監管，也有利于政府引導開發商對基本保障住房等福利性住房的供給。三是加強對進入我國房地產業外資的監管力度。外商投資開發經營境內房地產增長較快，房地產業成為外商投資的重要行業。外資進入我國房地產市場，一方面能夠促進我國房地產業競爭能力和提升產業實力；另一方面也會引起諸如投機泡沫、金融風險等問題（陳浩、葛揚，2008）。外資流向房地產領域不僅推動房地產價格的虛擬性和泡沫化，而且還產生明顯的金融效應?？缇迟Y本流動會帶來資本市場風險，這種風險主要是資本市場開放所帶來的系統性風險，突出表現為溢出或關聯效應的產生。同時，必須通過運用各種政策工具減少跨境資本流動的負面影響?？筛鶕鴥冉洕h境的變化，適時調整管理目標，并對跨境資本流動進行有效的統計、跟蹤、預測和分析。
（四）消費投資者層面
在我國投資渠道不暢通和投資品種少的不完善金融市場環境下，作為房地產的消費投資者，首先應該學會理性思考房地產價格的非理性波動，轉變傳統的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業，當外部因素變動，如貸款利率的增加、失業等，可能出現斷供，這樣因還不起貸款房產被收歸銀行，對社會的穩定是一個嚴重的考驗。其次，房地產的消費投資者應該量力而行，在自身的承受能力范圍之內進行購房消費或投資。
參考文獻：
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2.高鴻業.西方經濟學第三版（微觀部分）[M].中國人民大學出版社，2001
3.李健飛.經濟轉軌時期中國房地產融資風險防范―理論與實證[M].中國金融出版社，2006
