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【關鍵詞】
城鎮土地使用稅；風力發電；計稅面積
土地是一種不可再生資源，為了節約用地，合理開發資源，我國在1988年開征了城鎮土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經濟和城鎮建設的快速發展，很多開發利用的土地資源未納入城鎮土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調節作用，不利于耕地保護制度。另外，在城鎮土地使用稅執行過程中還暴露了一些問題，本文根據本地區風力發電企業土地使用稅的納稅情況提出幾點思考。
1 現行的城鎮土地使用稅不適用于風電企業等新能源產業發展
在“十二五”期間，國家將大力推動可再生能源和新能源產業的發展，按照《可再生能源發展“十二五”規劃》，預計到2015年，累計并網運行風電達到1億千瓦。風電企業的生產經營特點決定了它的用地面積非常大，而且主要在農牧業地區，占用大面積的耕地、草地、林地等農用地，我國的土地政策，要保護18億耕地紅線，而且對于草地、林地的保護也是越來越重視，這兩方面要調和，必須是土地有償使用，節約用地。城鎮土地使用稅作為稅收政策本來是有調節作用的，但是根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，城鎮土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人征收的一稅，而風電廠主要在鄉、村、嘎查，不屬于城鎮土地使用稅的征稅范圍?，F有的法律規定不適用于風電企業等新能源產業發展，不能滿足經濟發展的要求。
2 風電企業在征管實際中納入了征稅范圍
一方面根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，風電企業所在地不屬于城鎮土地使用稅的征稅范圍?？墒橇硪环矫?，國稅總局對于水電、火電、核電企業的城鎮土地使用稅的征收進行了規定，根據國稅地字[1989]13號，國家稅務局關于電力行業征免土地使用稅問題的規定，對火電廠廠區圍墻內的用地，均應照章征收土地使用稅.對廠區圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區圍墻外的其他用地，應照章征稅；對水電站的發電廠房用地（包括壩內，壩外式廠房），生產，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對其他用地給予免稅照顧；根據財稅[2007]124號，財政部、國家稅務總局關于核電站用地征免城鎮土地使用稅的通知，核電站的核島、常規島、輔助廠房和通訊設施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規定征收城鎮土地使用稅，其他用地免征城鎮土地使用稅。對核電站應稅土地在基建期內減半征收城鎮土地使用稅。針對這些規定，各地的理解和執行上不一致，有的地方參照火電、水電企業的情況，征收風電企業土地稅，有的地方不征收，這就導致企業間稅負不一致，征管機關與納稅人之間產生矛盾。內蒙地區在2006年，人民政府關于進一步明確城鎮土地使用稅征收范圍的通知（內政字[2006]190號）中明確規定，對尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經自治區人民政府批準后執行。把是否征收、如何征收的權利下放到各盟市，這就造成各地執行上有差異。后來，內蒙古地稅局在2013年11月發文，關于明確風電企業征免土地使用稅問題的通知（內地稅字[2013]284號），對風電企業征免土地使用稅政策進一步明確，第一條規定，對風力發電企業的生產、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規定，對其輸電線路及不改變農牧民直接從事農牧業生產用途的農牧業用地，暫免征收土地使用稅。關于城鎮土地使用稅的各項法律法規中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實際中，風電企業征收城鎮土地使用稅是有爭議的。
3 風電企業在城鎮土地使用稅的繳納過程中對于計稅土地面積的確認模糊不清
風電場占地面積大，必須連片開發，而且分布廣泛。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條規定：“城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據”，但風電場存在特殊性，每一期如按實際占用面積為計稅依據，就存在納稅人稅負過高的問題。那按風電場的風機單臺占地面積計稅還是按條帶狀計稅，沒有明確規定。各地稅務機關在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實際占用面積征收，這對于來說企業稅負過重，就會造成企業盡量減少申報面積，造成少申報少繳納。按風機面積或其他標準征稅，又無明確法律依據。內蒙古地稅局在2013年11月發文，關于明確風電企業征免土地使用稅問題的通知（內地稅字[2013]284號），對風力發電企業的生產、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對其輸電線路及不改變農牧民直接從事農牧業生產用途的農牧業用地，暫免征收土地使用稅?？雌饋碛辛司唧w的規定，但是還不是很清楚，執行起來仍舊存在一定的問題。比如：對于機座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計算確定面積，按照多寬計算，如果道路是村民和企業共用，應如何認定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規定執行起來必然產生差異，造成企業間稅負不公平，也會造成征收機關和納稅人之間的矛盾，不利于當地經濟發展。
4 加強城鎮土地使用稅征管的建議
（1）以風電企業為代表的工礦業企業發展迅速，占用了大量土地。但按照現行城鎮土地使用稅政策，又不在城鎮和工礦區范圍內，不是城鎮土地使用稅的納稅人。為了保護國家土地資源得到合理的開發利用，加強對土地的管理，法律法規制定者應根據經濟發展的實際情況擴大劃入城鎮土地使用稅的征收范圍，將風電企業等大型企業、經濟開發區、工業園區等盡快納入城鎮土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強了企業加強經濟核算，合理規劃使用土地的意識，又增加了地方財政收入。
（2）風電企業占用土地面積的確認問題。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第三條規定：“城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據”，但風電場存在特殊性，應制定出可執行的實施細則，例如：參考新疆地區政府對于當地的風電企業土地面積的認定方法，關于風電場塔基及相關構筑物用地面積的確定明確“對風電塔機、回流箱、電纜等設備劃定保護區并計入征地面積，具體如下：1.風電塔基，以塔機基礎外沿起劃定10米保護區；2.風機機箱變用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；3.升壓站用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實際占地面積計算；5.風電場內檢道路寬度按照10米計算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護區，架空電力線路廊道寬度按相關規定執行。其他用地面積的計算由縣（市）行業主管部門按照國家有關規定執行。明確的標準對于稅收征管和納稅人履行納稅義務都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。
（3）利用地理信息系統等現代化的手段，與國土資源部門進行信息互聯，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務部門征管基礎信息掌握不清，納稅人存在漏報面積、少繳稅款。
總之，中國的土地稅收法律法規還處于很不完善的階段，還需制定者們依實際情況完善，使之具有可執行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財政收入，又可以促進經濟發展，發揮稅收政策的調節作用。
【參考文獻】
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G鎮位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮民營經濟較為發達，近年來制造業發展很快，轄區土地得到較快開發，2009入庫年城鎮土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。
一、調查對象的選定
為保證調查結果的科學性和普遍性，筆者從G鎮共選定各類土地87塊，占G鎮全部批地的17%，累計占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調查對象的多樣性，筆者對這87塊用地進行了適度的分類：
1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產開發，共選定25塊，累計占地43579平方米。
2.占地未進行開發：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投產：此類土地正在基建或者雖然已經部分基建，但尚未實質性投產，共選定17塊，累計占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復催繳，但企業以各種理由拒絕申報或者雖已申報但未入庫的，共選定11塊，累計占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計占地46259平方米。
6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳的5塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計占地31293.86平方米。
二、G鎮城鎮土地使用稅征管中存在的問題
通過對上述地塊的調查，筆者發現G鎮城鎮土地使用稅的征管實際與征管法規之間存在一定的差距，主要存在以下幾個問題：
（一）納稅主體的界定問題
《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）對納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。但在對G鎮的土地使用稅征管調查過程中，筆者發現存在兩個問題：第一，L企業購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業使用，由于L企業和A企業均在G鎮地稅分局轄區，所以土地使用稅應該由L企業繳納，但L企業是空殼公司，本身沒有實質性經營，而A企業又不負有扣繳義務，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉政策，難以辦理土地轉讓手續，然而村委會以租賃的形式將土地轉租給企業，實現了土地的變相轉讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業論文提綱，所有權在村委會手中，所以名義上應該由村委會繳納；但村委會認為使用權已經轉讓給了企業，只是手續暫時沒有辦理下來，因此納稅主體應該是承租企業。
（二）納稅依據的計算問題
《福建省城鎮土地使用稅實施辦法》規定：持有《國有土地使用證》、《集體建設用地使用證》和《土地房屋權證》的，以證書記載的土地面積為準；尚未持有前款所列土地使用權證書的，暫以納稅人申報，并經主管地方稅務機關核定的土地面積為準。但在實際執行中，難度相當大，筆者通過對G鎮的實地調查后發現，計稅依據確認存在以下幾個難點：第一，納稅人的土地證雖然已經辦理，但由于實際原因土地根本無法使用。例如，Z企業在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準的一條高速公路要經過此地，土地根本無法使用；再如，F企業在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續，但由于當地村民反對和占用，土地根本無法使用。第二，對于無證面積的核定，G鎮稅務機關基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當不科學，因為缺乏基本的測繪知識和專業的測繪技術，丈量出來的面積往往與實際面積相差很大。第三，G鎮的X居委會部分工業用地被納稅人變相用于私人住宅建設，地稅部門是否應該繼續征收土地使用稅存在很大的爭議，因為其一，土地用途非法變更后，產生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應該由相關部門直接沒收；其二，目前各省均規定個人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業用地被轉為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。
（三）納稅期限的確定問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第八條規定，土地使用稅按年計算、分期繳納。G鎮的土地使用稅目前采用按年計算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯估為一個臨時稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會對企業短期內的資金流動造成很大的壓力；第三，分兩期計算，可能會導致城鎮土地使用稅難以得到準確的計算和繳納，例如，Z村的Q企業11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應該從當年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業10月份申報繳納時尚未獲得該地，所以該地當年無法及時申報，等到下年度4月份申報繳納時，企業就不得不繳納滯納金甚至會面臨罰款的處罰。
（四）不同稅種的銜接問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。這一規定主要是為了避免重復征稅，因為新征用的耕地第一年必須繳納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮沒有得到很好的應用。因為G鎮的城鎮土地使用稅征收由地方稅務機關進行，而耕地占用稅的征收由財政機關進行，兩者之間沒有實現有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時征收導致的重復征稅問題比較普遍。
（五）定額稅率的調節功能問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四條規定，縣城、建制鎮、工礦區土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現很大的弊端：第一，2006年，G鎮Q村的土地售價為6萬元/畝，當時土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調節功能被極大的削弱。第二，同一鎮區內土地的單位售價也存在很大差異，比如在毗鄰鎮區中心的Z村，土地單位售價能賣到35萬元/畝，而在距離鎮區較遠的T鎮，土地的單位售價只有20萬元/畝，土地級差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發揮出應有的調節級差收入的功能。
（六）征稅范圍的確認問題
根據《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號），關于征稅范圍的解釋：建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地。郊區和農村自然不在征收范圍之內。但從G鎮的征管實際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮區以外的企業用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規依據也變得很脆弱。
三、解決土地使用稅征管問題的幾點建議
（一）進一步明確納稅主體
首先，對于國有土地，應該一律以實際使用土地的單位和給人為納稅義務人；其次，對于集體用地，應該明確規定集體土地改變用途但尚未獲批得，應該以集體土地的所有人為納稅義務人，實際使用人為扣繳義務人。
（二）合理界定納稅依據
首先，對于擁有相關土地證書的，以證書記載的土地面積為準，但在證書辦理后的一個期限之內，比如3年畢業論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實無法使用的，應該由當地鄉鎮人民政府和縣級以上國土部門共同出具相關證明，暫免征收土地使用稅；其次，對于尚未獲得相關證書的土地，可由稅務機關認定的專業測繪部門進行測算，企業按照測繪部門出具的測繪報告面積進行申報。對于測繪部門和企業串通逃稅的行為，稅務機關可以根據稅收征管法對其進行相應處罰；最后，對于工業用地的變相使用，要區分處理，如果土地變相使用后用于商業住宅或者其它目的的商業開發的獲取收益的，稅務機關要照收土地使用稅；對于工業用地被變相用于私人自住自用住宅建設的，稅務機關應該將其剔除在征收范圍之內，變相使用的懲戒問題應該由國土部門來解決。
（三）改變現有的納稅期限
首先，可以繼續采用按年計算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應該以一個月或者一個季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內自行申報，預繳土地使用稅，以提高一年內土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報年度內納稅人土地面積變動而導致納稅不實，可以在納稅年度結束后一定期限內，比如3個月，進行土地使用稅的匯算清繳。
（四）逐步歸并類似稅種
第一步，將耕地占用稅從財政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報土地使用稅時，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規定無論新舊耕地還是非耕地都必須統一繳納土地使用稅，但對新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負的一致性和政策的延續性。
（五）改革定額稅率為比率稅率
要逐步將現行的定額稅率改為比率稅率，以增強土地使用稅的調控功能。但在改革過程中，要把握兩點：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮和工礦區等四級幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當地城鎮五年內的土地使用稅稅負的加權平均數來確定，以保持總體稅負的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計稅依據也應該由土地面積改變為土地價值，土地價值應該由專業的資產評估中介來進行。
（六）逐步擴大征稅范圍
要將土地使用稅的征稅范圍擴展到全部城鄉，在延續現有的城鎮土地使用稅征稅范圍的基礎上，規定所有農村的工商業的非農性質的盈利用地都要納入征稅范圍。
四、結論
本次調研收集到的資料基本能夠反映G鎮城鎮土地使用稅的征管現狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉鎮具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮土地使用稅的法規改革和征管改進提供有益的參考。
參考文獻：
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（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現行的房產稅和城鎮土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮和工礦區征稅，并未將廣大農村地區納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農村地區經濟的不斷發展，農民收入水平不斷的提高，農民私人房產日漸增多，城鄉差距正在不斷的縮小。但是，按照現行規定的征稅范圍，企業有可能因城市與農村的地域區分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業間稅負不公，不利于城鄉企業間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機關、人民團體、軍隊自用的房產和土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對于個人所有非營業用的房產免征房產稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮土地使用稅的優惠，這就導致了房地產居住行為長期基本處于無稅負狀態，多數房產投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計稅依據不合理現行的房產稅按照房產原值一次減除10％－30％后的余值作為計稅依據，按照1．2％稅率繳納房產稅。由于房產的賬面原值為建造價值，當房地產完工后，其建造價值為永恒的固定數額。因此，考慮到房產后期的升值因素，房產的賬面原值無法隨著房產市場價值的增加而增加，房產稅亦無法隨著房產市場價值的增加而增加，使得房產稅計稅依據缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據，一方面，其從量計征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟發展和社會進步，土地價值必然逐步提高?，F行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計稅依據同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發揮對土地資源的配置作用。4．重復征稅嚴重現行稅收制度按照土地和房產分設獨立稅種，對于土地征收城鎮土地使用稅，再對于房屋征收房產稅，對土地從量計稅，對房產從價或從租計稅，對房產價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產稅。即土地價值在承擔了城鎮土地使用稅之后，城鎮土地使用稅進入土地價值，成為房產價值的組成部分，再一次征收房產稅。因此，房產稅與城鎮土地使用稅依據存在著重復計稅。
（二）稅收征管方面存在的問題1．財產登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規范私人財產申報登記制度，現有的一系列財產申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產登記管理制度的缺乏。房產稅稅源點多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產的登記資料及變動情況，導致稅務機關對納稅人的稅源監控不到位，容易出現征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現象嚴重，嚴重削弱了稅收征管的力度。2．房產評估體系不完善現行房產稅的征收，需要對相關房地產的價值進行科學評估。我國目前房地產評估業起步晚，有待進一步規范和成熟。我國現有房地產估價師執業人員的數量遠遠不能滿足房地產估價的需要，房地產評估制度還不健全，使得房地產的價值評估工作相當困難，從而增加了稅務機關稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機制不健全在房地產稅收的征收過程中，納稅人和稅務機關經常會就房地產評估價格發生爭執，當前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機制，相關部門應該加快研究制定出有關方案，保證房地產稅收的順利征收。
二、房產稅試點改革效果評價
（一）試點改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點地區，開始對居民個人住房征收房產稅。上海市試點的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產的市場價格計算繳稅。重慶市房產稅試點的征稅對象包括獨棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計稅依據是房地產交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。
（二）試點改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點，將個人住房納入了征收范圍，是房地產稅收在房地產保有環節的補缺［4］，為下一步全面改革積累了經驗，有利于進一步完善房地產稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產稅改革實際上僅是對個人非營業用房恢復征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規模小，對稅收體系影響較小。兩市房產稅試點改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項減免稅措施，實際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計。第二，對收入分配的影響有限。試點地區的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調節作用的實現。
（三）改革中存在的問題試點地區效果不明顯的主要原因是試點地區的稅制要素設計不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨棟別墅和高檔住宅征收房產稅。二是稅率偏低。上海市執行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實際執行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標準。三是計稅依據不合理。兩市計稅依據均不是評估價值，而是采用了房地產的交易價格。四是稅收優惠過寬。兩市均規定了多項減免稅措施，例如上海市規定人均60平方米的免稅面積。
三、積極推進房地產保有環節稅制改革的基本思路
目前，國際上關于房地產保有環節稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產稅，其特點是對房產和地產分別征稅；另一種是綜合房地產稅，就是對房產和地產合并征稅，按照統一的稅基和稅率征稅?？紤]到我國目前的實際情況是：第一，對房產和地產課稅的實質不同［6］。對土地的課稅實質為收取租金，其稅制的設置應當遵從地租原理。而對房產課征的房產稅屬于真正的稅收，應該按照稅收的原理實行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經濟的發展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產和地產合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認為，近期我國不動產保有環節稅應當采取分類房地產稅模式。
（一）房產稅改革建議1．逐漸對居民非經營住房恢復征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財產，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務設施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務。根據多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應該繳付更高的房產稅［7］。對非經營性住房恢復征收房產稅，提高房地產保有環節的稅收負擔，引導民眾進行合理住房消費，不但有利于緩解收入差距擴大的問題，促進稅收公平實現，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財政收入。房產稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進的改革路徑，在相關配套制度完善、試點地區取得成功經驗后，將房產稅征收范圍逐步擴大，將征收對象由城市居民住房等擴大到廣大農村地區［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產稅從房產稅改革試點來看，把存量房納入房產稅征稅范圍有以下優勢［9］。第一，實現稅收公平的目標。第二，有利于擴大稅基，增加地方財政收入。第三，將存量房納入房產稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產稅對商品房市場價格的調控，促進房地產市場資源的合理配置，促進房地產市場健康發展。因此，對于個人住房應不予以區分存量房屋與增量房屋都征收房產稅，對于僅擁有的唯一住房，應以特定數額的人均面積進行優惠限定，超過面積的部分應予計稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產稅改革后應統一采用比例稅率形式，并應綜合考慮各地的經濟發展水平、房地產市場發展情況以及居民平均收入水平的差異，規定全國統一的房產稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權限，允許地方政府根據本轄區的實際情況，因地制宜地在上下限內自行選擇并確定稅率水平。4．實行從價計征實行從價計征即以房地產的評估價值為計稅依據。無論是經營用房產還是非經營用房產，無論是企業房產還是個人房產，房產稅的計算依據應統一為房產評估價值。房產評估價值應由政府認可的權威評估部門，運用科學的方法評估確定，并根據市場及其他外界因素變化情況進行定期調整。5．減免稅管理我國房產稅的開征，應當明確界定稅收優惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎上，設置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產設定人均免稅面積，可以規定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。
二是財務核算不規范，會計信息失真。檢查時發現，磚瓦生產企業普通存在自制憑證多，核算不準確現象。查看記帳憑證，收條、白據、假發票等彼彼皆是，買賣、搬運等行為很少用合法有效的票據，隨意性較大；不少企業用工不固定，人數不確定，工資發放手續不齊全，成本費用不準確。部分企業用磚瓦抵算上交鄉鎮管理費，減免稅不入帳，瞞報收入、虛列支出的現象較為普遍。
三是上繳額度大，稅收流失多。這些企業的產權多數是鄉鎮集體的，鄉政府常用招標的形式，將企業承包或租賃給個人經營，要求經營者上交足額承包費，企業留利少，造成企業應納稅所得額下降，導致所得稅流失。據統計，15戶企業年上繳各類費用228萬元。如某經營者與鄉政府簽訂協議，年上交管理費（承包金）18萬元，企業上交承包費用后帳面虧損3.8萬元，如果稅務部門將上交費用核增應稅所得，經營者不接受且負擔不起。如果是租賃經營，承租者還不承擔房產稅和土地使用稅，這些稅收想讓鄉政府承擔更不容易，這樣造成國家稅收大量流失。
四是業主不固定，欠稅無著落。這些企業的經營者因上繳費用大，管理不善等原因經常更換，他們在思想上存在短期行為，想方設法拖欠稅款；一旦甩手不干，人去場空，重新易主，新人不認舊賬，多數欠稅被束之高閣，稅務部門無法追繳。據了解，多數磚瓦企業存在呆賬稅金，個別企業高達30萬元。
五是占地面積大，稅負難承受。磚瓦生產企業由于自身行業特點造成占用土地面積較大，一般企業有200—300畝土地。從20__年度起，要求對建制鎮范圍內的所有企業征收土地使用稅。這類企業每年要增加10萬元左右的稅負，對這些年銷售不超過200萬元的小窯廠，實在是難以承受。
針對上述問題，究其原因，筆者認為主要有以下幾個方面：
1、不少經營者缺乏管理理念，認為磚瓦企業與泥土打交道，生產經營成果歸自己所有，不需要專業會計進行規范化核算和管理。
2、部分業主納稅意識淡薄，主觀上存在偷稅、欠稅想法，不愿意建真帳如實申報納稅。
3、稅收法律法規不健全，稅務部門征管和處罰力度不到位，征管方式單一。
4、稅法宣傳力度不夠，業務培訓少，納稅輔導不到位。
5、部分鄉鎮領導觀念陳舊，稅收意識不強，思想仍停留在“利改稅”前的狀態。
6、部分行業的改革步伐不快，行政體制改革滯后，預算外資金管理不規范。
這些問題的存在，不但阻礙企業發展，損壞企業形象，而且擾亂稅收秩序，造成國家稅收大量流失，給日常稅收征管工作帶來許多麻煩。為有效地解決這些問題，筆者建議從以下幾個方面入手，強化企業管理，提高納稅意識，促進征管質量的提高。
一是加大稅收宣傳力度，營造良好的納稅氛圍。一要加強對企業經營者的宣傳，組織他們學習新《征管法》和《發票管理辦法》等法律法規，提高他們的納稅意識。二是做好納稅輔導工作，幫助企業財會人員提高業務素質。三要加強與鄉鎮領導的溝通，向他們宣傳稅法知識，匯報稅收征管工作，爭取他們對稅收工作的理解和支持。
二是要加大對稅收違法行為的打擊力度，維護稅法的嚴肅性。對征管中發現的問題，及時發放整改建議書，限期整改到位，對屢教不改者，對照法律法規，加大處罰力度；嚴格執行稅收滯納金制度；對故意瞞報收入或虛列支出的偷逃稅者繩之以法。
駱秀枝
內容摘要：雖然我國歷史上最早的房產稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現行的房地產稅收制度存在諸多與當今經濟社會發展不適應之處，需要改革。根據我國的實際情況，對稅制成熟國家房產稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產稅制改革的有效途徑。
關鍵字：房地產稅
稅制改革
房產價值評估
一、厘清房地產稅的概念
房地產稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財產稅，準確理解房地產稅的概念，需要從以下四點來把握。第一，房地產稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產稅，相當于現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并。第二，房地產稅的征稅范圍擴大，不僅對工商業房地產進行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產稅的計稅依據不同于現行的房產稅和城鎮土地使用稅。現行房產稅的計稅依據是按照房產原值扣除一定比例計算，城鎮土地使用稅的計稅依據是按照土地使用面積計算?，F行房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據導致的問題是稅收和房地產價格出現嚴重背離，尤其體現在房地產市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產市場進行調控的能力下降。因此，房地產稅的改革方向將是“按照評估值征收”。第四，房地產稅是對房地產保有環節進行征稅，在此不涉及房地產的建設環節和交易環節。
那么，為什么生活中人們往往更加關注房產稅的改革，而忽視了城鎮土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統文化中的置業觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產稅，普通老百姓最關心是否設定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產有關的涉稅事項。二是從廣義上來說，土地是一種財產，對土地課稅在國外屬于財產稅。但是，根據我國憲法規定，城鎮土地的所有權歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權而無所有權。因此，現行的城鎮土地使用稅實質上是對占用土地資源的課稅，屬于準財產稅，而非嚴格意義上的財產稅。要想把現行的房產稅、城鎮土地使用稅合并為房地產稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮土地使用稅似乎離人們遙遠了一些，受關注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產稅制改革，應包含或者至少包含房產稅和城鎮土地使用稅的相關政策。
二、評述我國房地產稅發展歷程
（一）歷史上的房地產稅
我國對房地產的課稅，歷史悠久，最早的房地產稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經多次開征專門針對房產的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當時唐朝僅將其視為緩解財政困難的權宜之計；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔財政收入。清代房產稅紛繁復雜且名稱多變，江南地區叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產為課征對象的房產稅。
（二）我國房地產稅制評述
我國現行房產稅和城鎮土地使用稅主要是依據國務院在1986年9月頒布并實施的《中華人民共和國房產稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當前，這兩個房地產保有環節的稅種主要存在兩個問題。一是房產稅的征稅對象過窄，房產稅把城市、縣城、建制鎮和工礦區等房產作為征稅的對象，而將房產的原值或者房產的租金收入作為計稅依據，并將個人所有非營業用的房產（即個人住房）予以免稅，可見房產稅的征稅對象只限于營業用房產；二是城鎮土地使用稅的納稅人主要是企業和單位，與房產稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯動調整機制，不利于發揮稅收杠桿的調節作用，無法通過該項稅收調控房地產價格，調節社會貧富差距。
三、國外房地產稅制比較和經驗借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產稅資料比較翔實，專家學者們對其房地產稅的稅制要素均進行了詳細研究與論證。在前人研究的基礎上，對其進行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計稅依據和稅收優惠等方面進行了分析，以期能為我國房地產稅改革建言獻策。
（一）國外房地產稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產均征收物業稅，物業稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2、計稅依據和稅率比較分析
美國房地產稅以房地產核定價值作為計稅依據，房地產核定價值由專門的機構進行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產價值評估辦法，如新澤西州以房地產的市場價值作為評估依據，紐約州以房地產市場價值的一定比例作為評估依據。美國房地產稅稅率的設定較為靈活，主要根據地方政府預算需要確定，用預算應征收的房地產稅金額除以當年所有應繳稅房地產核定價值計算當年的房地產稅稅率。
德國土地稅計稅依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征稅；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
新加坡房地產的計稅依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業稅，對其他類型房地產征收10%物業稅。
3、稅收優惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財產價值對自住房屋稅收進行減免；二是允許房地產稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現金補償。
德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質及改善型的購房人實行較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產稅制經驗借鑒
房地產稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產取得、保有和轉讓環節都設有稅種，并且主要以保有環節的稅收為主，對保有環節征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產，房地產稅征稅范圍廣、稅源穩定使得房地產稅成為地方政府財政收入的重要來源之一。
計稅依據明確，稅率設置靈活。房地產稅的計稅依據統一，有專門的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值計稅，評估價值隨著經濟增長提高，相應稅收隨之增加，起到調節房地產價格的作用。稅率靈活，通過設置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產私下交易，提高了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估。
實行多項稅收減免優惠政策。各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或者現金補償。
四、完善我國房地產稅制改革的建議
根據我國的實際情況，借鑒其他國家的相關經驗，提出以下幾點完善我國房地產稅制改革的建議。
（一）合并房產稅和城鎮土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產稅制，將按市場評估價值為計稅依據，更無法清晰區分房價和地價。另外，現行城鎮土地使用稅是從量計征，存在背離土地價值、有違稅負公平的問題。因此，房產稅和城鎮土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現公平稅負，保證地方稅收收入，進一步完善我國現代財稅制度。
（二）以房地產的評估價值作為計稅依據
我國現行房產稅的計稅依據有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。有研究表明，各國房地產計稅依據的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區的房產價值差異較大。因此，在決定我國房產稅的計稅依據時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產稅的初衷和實際可操作性看，以房地產的評估價值作為計稅依據比較合適。但在實際征稅時，對每一應稅房地產對照統一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產市值，再核算綜合市場評估值，核定計稅依據予以征稅。
近年來，隨著房地產的快速發展，房地產業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產業的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產企業繳納的稅款中，房產稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規范和不正確的問題。
一、目前房土兩稅的常見疑難問題
（一）土地稅的納稅義務截止日期
目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產證辦理完畢的日期為截止日期。
（二）房產稅的計稅依據問題
即房產原值的確定依據。目前房地產企業對房產原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據。還有一種情況，即物業公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現象，這時房產稅、土地稅的納稅主體、房產原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。
（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應繳納？應如何繳納？
二、關于房土兩稅的分析和建議
要解決和規范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。
（一）城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間判定
根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，一是對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間.由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。
財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關爭執的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準。在實際計算過程中，稅務機關應要求開發商提供具有政府有關部門批準資質的單位出具的實測建筑面積。
還有兩個問題須注意，1、在開始確定應稅土地面積時，應扣除企業自用的房產占用的土地面積。2、如果物業用房有對外出租的房產，應合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。
（二）自用房產的計稅依據判定
稅務機關應要求開發企業提供自用房產真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應以建設方和施工方結算的工程金額做為參照，由具有資質的中介機構出具審定結論。
根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第8號）規定，自建房屋，自建成次月起繳納房產稅。委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續次月起繳納房產稅：在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。
根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，“對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等?！狈慨a原值不僅包括地價，還應包括開發成本及費用。文件最后規定“本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行”。執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，地價計入房產原值征收房產稅的原則和新文件是一致的，應繼續執行。換句話說，執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，原來地價如未計入房產原值征收房產稅本身就是錯誤的，應按規定予以調整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執行。執行新準則企業，地價和房產原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產原值征收房產稅，文件公布后才需按規定將地價計入房產原值征收房產稅，也就是和執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業適用稅法得到了統一。這與《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關于房產原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”的規定并不矛盾。
（三）地下停車場應區分不同情況判定是否繳納房土兩稅
1.地下車庫產權歸屬界定問題，有三種情形：
（1）停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售或出租。
（2）如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有。
（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發商無權出售。
2.地下停車場的建造形態，有兩種情形：
（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。
（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。
3.根據《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號文件的規定，結合上述情況加以說明：
（1）房地產企業能辦理地下車庫產權證，擁有完全產權，應按開發產品處理，除非房企將地下車庫轉做自有資產對外出租，否則不征房產稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應征稅款的50%征收土地使用稅。
（一）財務核算不規范
一些房地產企業建賬不規范，未按財務會計制度規定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規定開具房地產銷售發票，以自制或購買的收款收據收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業稅和房產稅；房地產開發企業在預付施工企業工程款時未按規定及時取得發票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。
（二）行業稅收管理措施不到位。
1、企業所得稅征收方式問題
目前對企業所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。
2、土地增值稅清算問題
我市很大一部分房地產企業認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發企業利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。
3、稅款所屬期問題
稽查部門在檢查時，發現往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業中經常發生，因行業特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區分又不好延伸檢查，對往年實現到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。
4、印花稅漏申報問題
印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發現絕大部分企業都存在漏征行為，好多企業對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規定也不甚了解。
二、加強房地產業稅收征管的建議
1、提前介入房地產企業稅收管理
在房地產企業稅收專項檢查中，許多企業漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業的稅收管理往往是從銷售環節才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。
2、實行房地產專業化管理
要規范房地產業的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續管理，建立房地產開發企業稅源監控制度。要實行項目管理，建立房地產開發項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具正式發票，對商品房出租的，要督促企業并入收入納稅，加強對地下室、車庫發票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。
3、加強房地產業納稅申報的管理
不能把房地產業作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續，沒有履行手續的，一律按規定加收滯納金。
4．加強對企業所得稅的管理
要加強對房地產行業成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯關系轉移利潤，通過虛開建安發票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業所得稅法及其實施條例的學習，加強企業所得稅匯算清繳的業務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業所得稅征收方式的認定，企業所得稅征收方式應一年一定。
5．加強對分紅收入個人所得稅的控管
我國現行的房地產稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內外企業稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產的開發、建設、轉讓和交易環節，保有環節少，不能適應社會經濟的發展狀況，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現行的房地產稅制勢在必行。
一、我國房地產稅制現狀及存在的缺陷、不足
（一）稅制繁復，稅種結構不合理，房地產保有環節稅負過輕，內外資房地產企業稅制不統一，有違稅收公平原則
我國現行征收與房地產開發經營相關的稅費共12項，分別在房地產運行的不同階段和環節征收。土地批租、征用環節，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發建設、轉讓環節涉及的稅費較多，有契稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加（外資企業不征）、土地增值稅、企業所得稅、個人轉讓房地產征收個人所得稅；房地產占有和使用環節繳納的稅種有房產稅（外資企業為城市房地產稅）、城鎮土地使用稅（外資企業為土地使用費）。
由此看出，一方面，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者；另一方面，房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業稅，又要征收房產稅，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。
內外資房地產企業分別使用兩套房地產稅制，對涉外企業只征城市房地產稅，而且只對房產征收，對地產不征收，城鎮土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內資企業征收，內、外資企業稅負不統一的矛盾日益突出。內外有別的房產稅稅收待遇，不符合市場經濟公平、公正的原則，也不利于市場經濟競爭機制的建立。
（二）城鄉稅制不統一，征稅范圍有一定局限性
我國目前房產稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，這些范圍以外的房產與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉經濟一體化的發展，在城鄉交界處和農村開辦的工商企業數量日趨增多，所占用的房地產數量也日趨增大，這些企業與坐落在城鎮的企業同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產稅的公平性。企業容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮與非城鎮的交界處，有些地方一條街道兩側，一側企業納稅，而幾米之外的另一側企業就不用納稅，稅負顯失公允。
（三）計稅依據和稅率設計不合理、不規范，易導致稅負不公
現行房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據的是歷史成本，不能反映房產的市場價值；從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。同時，對房產出租者而言，除交納房產稅外，還要承擔營業稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。
現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。
二、完善房地產稅制的建議、思路和措施
按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，改革現行房地產稅中不合理的部分。要通過房地產稅制改革，建立起新的房地產稅體系，促進稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經濟運行的效率和質量。
（一）改革和完善現行的房地產稅制，建立統一、規范的房地產稅收體系
1.房地產投資環節，保留營業稅和企業所得稅
在房地產交易環節，保留印花稅和契稅，將不適宜的內容進行調整。繼續征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產租賃、財產轉讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。
2.加強房地產保有環節的征稅
為促進合理利用房地產資源、調節政府與房地產所有者、房地產實際占有者之間的收益分配，建議合并現行的房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅及對外資企業征收的城市房地產稅，開征統一的物業稅，將對房產和地產的征稅統一起來。對于城市房地產，無論是經營性的，還是非經營性的，都要納入房地產稅的征稅范圍。為體現房地產的市場價值，建議按房地產的評估價格作為計稅依據；為體現量能負擔的原則，可以考慮經營性房地產按高檔稅率課征，非營業性房地產按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統一為從價計征。
3.開征空地稅
即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發日期一年未動工開發利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20％的土地。開征空地稅，可以節約用地，杜絕土地浪費現象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。
4.適時開征遺產稅和贈與稅
遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位，防止納稅人以無償轉讓為掩護，逃避納稅。
（二）建立評估機制，以房地產的評估價值作為稅基
現行房地產稅中存在多種計稅依據，多種標準混用，造成納稅人的稅負不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產稅的多種標準，采用統一的評估價值作為稅基。隨著經濟的發展及房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產升值和降值所產生的收益變化因素，能夠真實地反映房產的現值，可以較好地調節土地級差收益，使納稅人的稅收負擔相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產，促進房地產的合理配置，發揮房地產稅對房地產市場的積極作用。以評估值為計稅依據，沒有出租房產和自營房產之分，提高了稅收透明度，增強了公民的納稅意識。
（三）健全、完善房地產稅課稅的相關配套制度與保障系統
完善房地產價格評估制度，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；制定房地產評稅法規和操作規程，設置房地產評稅機構，配備評稅或評價專業人員，加大房地產稅收征管的力度；建立財產登記制度，設置土地位置、權屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產權證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術進行搜集、處理、存儲和管理。
（四）完善現行的轉移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自
按照市場經濟體制和公共財政理論的要求，參照國際經驗，規范我國的轉移支付制度，建立起以均等化為目標的轉移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產品和服務。賦予地方政府一定的稅收權限，充實地方政府財源。房地產稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產稅歸地方所有，能促進地方政府提高公共服務的效率和質量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續發展和提高地方財政的效率。
【主要參考文獻】
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[2] 何紅，王維宏.論我國房地產稅收制度的改革與完善.沈陽工程學院學報（社會科學版），2007年第3卷第2期.
2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務部門很難掌握，這給稅務機關確定計稅依據帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面偽造一份假合同提供給稅務機關，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉載自[文秘站網-找文章，到文秘站網]明的房屋租金，專門用于欺騙有關部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協議，這種情況為數不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務機關都有權核定其營業額，但因核定的營業額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務部門的征管工作帶來了被動。
3、城鎮土地使用稅的計稅依據不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務機關難以掌握城鎮土地使用稅的確切計稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權的、閑置的臨街房地產出租出去，往往只是其擁有使用權的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨注明這片出租土地的面積，這就使稅務機關在征收城鎮土地使用稅時無據可查，給征收工作造成困難。
4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費用以少繳稅款。現行稅收政策規定，對房屋租金收入中包含的水電費、電話費等，凡單獨計價的可予以扣除。部分納稅人正是看準了這一規定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費用的金額，想用此方法達到少繳稅的目的。但事實上，據我們了解，大約90的承租人的水電費、電話費等都是由其自己直接交到有關部門，與出租人和房屋租金沒有關系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費用。
5、某些出租人和承租人在結算房屋租金時不采取貨幣結算方式，這又給稅務部門的征稅行為設了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務或支付了某種商品，以勞務和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務部門提供準確無誤的憑據以證明其支付的勞務、商品的價值或費用的金額。稅務部門需要核定房屋出租業的計稅營業額，這無形之中就給稅務部門增加了工作量。
6、相當一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務人員。他們不以實施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業應納的各項稅款，與稅務人員軟磨硬泡，或者托關系、找門路向稅務人員說情，或者通過社會各個方面向稅務人員施加壓力，想方設法、千方百計，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實的情況下，公安機關也拿他們沒辦法，況且我們的日稅工作也不可能都靠公安機關的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實。
針對目前房屋出租業稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應著重采取以下措施：
1、進一步加大稅法宣傳力度，全面增強全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經濟法制化的要求還相差甚遠，稅法宣傳工作依然任重道遠。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣傳的同時，還要注重于各種網絡媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領導干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳。總之，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，增強稅法的威懾力。
關鍵詞 地產稅收政策 稅制改革
一、我國現行房地產稅制體系
我國現行房地產稅制滲透到房地產行業的各個環節，包括：房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、企業所得稅和教育費附加。
這11項稅收可分為以下五類：其中房產稅、城鎮土地使用稅，屬于房地產財產稅類；土地增值稅、房地產企業所得稅屬于房地產收益稅類；耕地占用稅、城市維護建設稅是房地產資源稅類；營業稅屬于房地產流通環節稅類；契稅、房地產印花稅屬于房地產行為目的稅類。
稅收政策原則重房地產轉讓，輕房地產保有，隨著市場經濟的發展，房地產稅制逐漸暴露出一些問題，還需要不斷完善改進。
二、現行房地產稅制體系存在的問題
1.現有稅率不合理
現行土地增值稅實行30%，40%，50%和60%的四級超額累進稅率，遠遠高于其他國家和地區，過高的稅率提高了納稅人繳稅的機會成本，增加了稅收的征管成本，不但加劇逃稅現象，更扭曲了決策者本來的調節意圖。
城鎮土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用。隨著經濟的不斷發展，地價必將持續上漲，而從量計征方式，使納稅人稅負過輕，因此很難起到抑制土地投機的作用。
2.存在重復征稅
以自用和出租房產為例，出租房屋的稅負明顯偏高。出租房屋，除了按租金的1.2%征收房產稅以外，還要征收5%的營業稅及城市維護建設稅和教育費附加，名義稅率最高可能達到37.6%，稅負重并且存在重復征稅，相當不合理。
3.稅制配置不完善
由“我國房地產稅主要稅種一覽表”可見，房地產開發流通環節稅費多，變相增加了新建商品房的成本，進而抬高了房價；保有環節稅負較輕，導致土地閑置浪費、商品房空置率過高，尤其對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此只要個人不轉讓交易不出租，就可以零稅收成本占有房地產。這樣的稅收制度是有利于房地產投機需求，而不是抑制房地產投機需求。
4.計稅依據不科學
我國現行的房產稅的計稅依據分為從價計征，從租計征、從量計征（以土地面積為依據），多種方式并用。然而，房產的市場價值一般是隨著時間的推移而不斷上升的，作為房產稅計征價值的房產原值與實際的市場價格之間的偏差逐漸變大，而房產稅無法隨著房產的增值而增加，因此不能有效的發揮調節財富分配差距的功能。
三、完善我國房地產稅制體系的對策
基于上述問題，要完善我國的房地產稅制體系，應該圍繞房地產取得、房地產轉讓、房地產保有等征稅環節進行思考，借鑒國際先進經驗，不斷改善房地產稅制體系。
1.調整房地產取得環節的稅收
建議房地產取得環節設置耕地占用稅和契稅，取消印花稅。結合地理位置、肥沃程度、單位面積常年收入、使用年限、生產潛力等因素，合理確定計稅依據、稅率，建立統一的耕地占用稅，形成節約用地的機制；擴大契稅征稅范圍、取消印花稅。針對特定房地產行為，大幅度提高契稅稅率水平，取消對房地產產權交易征收印花稅的規定，避免契稅和印花稅對房地產產權取得行為的重復課稅。
2.調整房地產交易環節的稅收
房地產交易環節設置企業所得稅、個人所得稅、營業稅、城鄉維護建設稅、教育稅五個稅種，取消房產稅和城鎮土地使用稅、代之以物業稅。因為房產稅與城鎮土地使用稅針對房和地而重復設置。取消土地增值稅。因為土地增值稅和所得稅存在重復征收的現象，且稅率較高，與國際上普遍對資本利得稅適用較低稅率背道而馳。
3.調整房地產保有環節的稅收
房地產保有環節設置物業稅。將現行的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取物業稅，將目前由房地產開發商一次性繳納的土地出讓金改為由消費者在購房后分次繳清，加大保有環節稅負。
四、結束語
不合理的房地產稅收體制阻礙了房地產行業的發展，只有加快完善我國現行房地產稅制體系建設，把惠及人民群眾的政策做好，才能更好的帶動經濟發展，更好的保障和改善民生。
（一）有效稅源沒有完全轉化為稅收，在一定程度上造成了稅收流失。具體表現在土地使用稅漏征漏管問題比較突出，已征用但未開發使用的閑置用地、經營不正常企業用地、個體工商戶用地等前期大多未納入監控，正常企業也存在不申報或少申報土地使用稅現象，膠州市地稅局在08年進行的土地使用稅清查中，共清查入庫以前年度土地使用稅5000多萬元；此外個體工商戶未辦稅務登記或已辦理稅務登記但未達到起征點戶數的比例較高，個體假停業戶、假非正常戶、假注銷戶還不能得到有效監控。
（二）中小企業管理措施落實不到位，所得稅管理質量比較低。雖然推行了企業所得稅分類管理，但諸多措施在實際工作中并未有效落實，中小企業經濟稅源運行質量難以保障，特別是所得稅管理質量普遍不高。從08年前3個季度的申報來看，地稅征管企業所得稅的1101戶企業中，零申報戶507戶，占總戶數的46%，其中核定征收126戶，查帳征收381戶。
（三）分支機構管理不規范，與總機構所在地管理信息不對稱。連鎖經營店總、分支機構管理不規范，跨區域匯總納稅的總、分支結構所在地分局管理信息不對稱，對于總機構是否能夠完全將分支機構納入核算，核算是否準確難以確定，容易形成管理縫隙。
（四）稅源管理信息失真，造成大集中系統的垃圾數據。主要表現是稅務登記信息與實際不符，如經營地址與辦證地址不一致、經營范圍與實際不符、法人代表與實際經營戶主不一致等；此外一些應注銷未作注銷處理戶，實際工作中早已人去樓空，或更換了業主后新業主重新辦證，但對原經營戶主的登記沒有及時注銷。凡此種種，主要原因是日常管理沒有跟上，基礎數據沒有及時更新清理。
（五）巡查巡管不到位，稅收管理員職責沒有完全履行。每次稅源清查，都能清理出一部分稅源，清理出的稅源中，大部分是日常未能有效監管的稅源，這從一個側面也反映了日常巡查巡管流于形式，沒有真正落到實處；或者是在巡查巡管過程中往往只看現象、不抓本質，使本應納入監管的稅源沒有及時納入監管，導致了稅款的流失。
（六）管理和稽查沒有真正形成互動的局面，以查促管的成效甚微。雖然建立了查管互動機制，但在落實上并不理想，特別是征管所能提供的案源數量太少，大部分征管單位即便發現了有價值的案源，也僅是協調納稅人補稅了事，根本不按規定移交稽查處理。
（七）管理和發票脫節，“以票控稅”推行難度較大。一方面是同國稅的信息傳遞機制還沒有完全建立，增值稅納稅人的發票開具信息掌握不全面；另一方面是管理人員參與發票管理程度不夠，游離于發票管理之外，基本不掌握納稅人的發票開具情況，未能及時將納稅人開票金額與核定稅額相比對，掌握納稅人真實經營信息。
（八）對涉稅違法行為的懲處力度不夠，稅收管理的執法剛性有待強化。主要表現在稅收執法上避重就輕，對稅收違法行為“情節嚴重的”，按照一般違法行為定性處理；對稅收違法行為達到移送稽查處理的不移送，進行變通處理；在企業所得稅匯算清繳納稅評估、檢查工作上，通過納稅評估該進行深入檢查的，僅僅是走納稅評估程序，進行補稅、加收滯納金了事，沒有按規定履行檢查程序，該處罰的沒有進行處罰。
二、問題的原因分析
綜合以上八個方面，集中反映了在稅收管理工作中管理銜接不暢、管理內容不明、管理手段滯后、管理落實不夠等具體問題。存在以上問題的原因是多方面的，既有體制上的原因，也有制度上的原因；既有稅收管理員日常事務性工作量大、臨時性工作多、自身素質不高的原因，也有稅收管理員認識不到位、工作能動性欠缺的原因。分析起來，主要有以下五點：
一是政策、制度落實不夠。近年來，特別是國家稅務總局倡導科學化、精細化管理理念以后，從上到下陸續出臺了一系列管理的制度和辦法，但是稅收管理員并沒有按照這些制度和辦法的要求來完善自身的管理理念，并沒有將這些先進的理念和管理手段落實到具體管理工作中。
二是個別稅收管理員工作能動性不夠。個別稅收管理員無法應對社會及地稅新形勢的發展，思想認識上存在一定誤區，盲從、求穩、迷茫、攀比等不良心態，導致稅收管理員對自身工作角色定位不準，工作動力不足，缺乏應有的緊迫感和責任感，凡事習慣于照搬照套，信奉“不求有功，但求無過”，不敢、不愿也不善于突破固有的思維模式開創工作新局面。
三是缺乏行之有效的競爭激勵機制。雖然制定了稅收管理員的考核辦法，但是考核大多停留在表面指標上，難以深入到稅源管理層面上，考核的效果不理想，沒有完全起到促進工作的作用；考核機制和評價機制還未能完全切合基層實際，在某些環節和方法上還有待完善，考核成果的運用還不夠寬泛。
四是發現問題、解決問題的能力不夠。個別的稅收管理員對稅收政策理解不透，發現問題不研究，也不上報，聽之任之；對待納稅人的疑問，不聞不問，或是一推了之。
五是工作中督導不到位，監督乏力。管理部門在貫徹政策或布置工作后，往往只重結果不重過程，期間對基層的落實情況缺乏必要的督導，沒有了上級的監督，基層的執行力就大打折扣，直接影響到抓落實的效果。
三、解決問題的對策和建議
（一）加強能力建設。首先，要加強教育引導，增強干部政治意識和責任意識，堅定“聚財為國、執法為民”的根本宗旨，始終保持良好的職業道德。其次，要完善培訓機制，把教育培訓工作的重點由單純追求提高全員學歷層次向提升全員崗位技能轉變，重點圍繞大集中系統、稅收業務、財務會計、法律法規、服務技能等方面開展更新知識培訓。 其三是通過多種形式鼓勵廣大基層稅務干部在稅收實踐中加強對征管難點、薄弱環節和突出問題的研究和分析，積極探索適合稅收征管的有效措施和手段，不斷提升征管隊伍的操作能力和實踐能力。
（二）建立稅源管理的長效督導機制。要層層建立稅源管理督導組織，定期不定期地下基層進行督導，督導重點包括：上級部署重點工作、稅收政策貫徹落實等情況，以及各單位、征管責任區的稅收管理情況。督導情況要形成書面報告，將搜集問題、歸納分析、措施建議等及時通報反饋，并監督落實，確保稅源管理無盲點，征管質量不斷提高，稅收收入穩步增長。
