時間：2023-08-12 08:25:05
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一、房地產投資的特點
1、房地產產品具有區域性和位置的不可移動性。
房地產位置的固定性導致房地產的區域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區與地區之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產資金需求量大、來源渠道廣
房地產投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設項目由政府財政撥款。
3、開發經營周期長,變現能力差
房地產項目的建設期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產投資規模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉也就越緩慢，流動性也就越差。房地產商品只有在完全配套建成之后，才能發揮其功能，因此其變現能力較差，房地產開發商經常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風險。
4、高風險與高回報
由于不確定性因素大，投資具有高風險性。由于房地產投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經濟、技術等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風險。所以在房地產投資決策中，投資風險的大小、可接受程度及風險評價分析準確程度是決定投資與否的重要依據。
二、房地產投資風險管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產金融風險高
目前我國房地產融資主要依賴于金融機構的支持與配合。房地產項目的融資結構中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發商直接向銀行貸款和預購商品房抵押貸款。由于受房地產調控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環境下，各房地產開發企業試圖通過其他渠道融資，利率風險高。
2、投資經營管理不規范，投資決策水平低
目前許多房地產企業習慣于探討產品創新、品牌建設、規模擴張等熱點問題,而很少關注內部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產行業整體背景下，房地產企業投資極易產生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產企業幾乎不采用現代的投資決策理論與方法來進行房地產投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產企業出現盲目投資的趨勢，而這種房地產企業投資決策的盲目性及非理性成為房地產投資失敗的主要根源。
3、產生風險的因素較多
從產生風險的因素來看，房地產投資風險主要有政策風險、財務風險、利率風險、變現風險、意外事故風險等因素。其中尤以財務風險居高，財務風險因素主要有融資風險和購房者拖欠購房款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負債經營的局面，出現融資風險。在房地產經營過程中，由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化，直接影響到房地產投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險，這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。
三、房地產投資風險管理的對策
房地產投資風險管理是企業通過風險預測、風險回避、風險分散 、風險控制等一系列活動來規避和防范風險，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現最大安全保障。
1、風險預測
由于房地產投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2、風險回避
在房地產投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產投資風險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預期收益值隨著風險的大小而增降是市場經濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。
3、分散風險
不同類型房地產的商業風險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力。 另外，開發商還可以采用分期付款、貸款購房、預租預售等方式來分散風險。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規避和分散投資過程的風險。
4、風險控制
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中,節約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產開發商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
5、風險自留
投資者預期某些風險不可避免時,可以自行設立風險基金,自行承擔風險變現后的財務后果。通過風險的分析,明確風險的性質及其預期變現損失,對多種預計方式的優劣對比后,投資者主動選擇風險自留措施，同時做好財務準備。在房地產的開發建設中,可以在工程概預算時設置不可預見費用，在資產運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉移風險。
在房地產投資環境日益復雜，企業間競爭日益激烈，企業經營風險不斷提高的大環境下，對企業的經營風險進行準確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產投資機構內部控制管理的重要內容之一。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產；投資分析；風險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1房地產投資過程風險分析
房地產投資周期，是一個動態過程，充滿著不確定性。任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風險
房地產投資決策階段風險主要源于政策、經濟、區域社會環境、開發時機等四方面。
1.1.1 政策風險
產業政策風險。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。
金融政策風險。房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。
土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險。
城市規劃風險。城市規劃導致的布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來重大影響。
1.1.2 經濟風險
市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。
開發時機風險。由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設階段的風險
1.3.1 工期拖延風險
工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調五個方面。企業一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。
1.3.3 開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經營管理階段的風險
1.4.1 營銷策劃風險
在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
1.4.2 物業管理風險
房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業管理。不良的售后服務以及不合理的得物業管理收費都是導致企業信譽不佳、難以發展的重要原因。
2 房地產風險防范建議
2.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策
由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2.2風險回避
在房地產投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產投資風險的方法, 能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉移風險
①投資者通過合同, 將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產開發建設合同轉移風險。據《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協議條款“ 組成。在“ 協議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉移風險損失責任。投資者可在協議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。
②保險型轉移即通過參加保險, 以小數額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現實中, 一項房地產投資實質上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產生的痛苦, 因為從預期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產投資風險的轉移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風險
不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。
2.5健全監管機制，加強工程建設管理
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
2.6風險自留
風險自留, 系指投資者預期某些風險不可避免時, 自行設立基金, 自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質及其預期變現損失, 對多種預計方式之優劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務后果。
2.7 創新營銷方法來控制風險
目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。
3.結束語
房地產投資的風險評價與房地產項目可行性研究之間有不可分割的關聯性, 因為, 不管項目環境分析和財務分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻]
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[2] 劉加剛.售后回租投資型物業的優劣勢分析[J].房地產市場，2004,(3)
（一）經營風險
房地產開發與銷售的銜接存在問題，將會導致房地產企業的資金和商品產生積壓。房地產經營風險主要指產品的租金、售價、空置率等各個方面不確定因素，導致不可規避的風險出現。房地產開發商品的出租、出售都會給投資者帶來一定的經濟回報，然而建筑物的部分或整體出現空置，長期的處于出售和等待出租的情況，將會導致投資者蒙受一定的經濟損失。對經營風險進行防范的前提，需要對未來一段時間房子的租金、房價進行準確預測，如果在未來一段時間內，租金、房價并不會發生較為明顯的變化，那么投資者的收益竟會與房屋的空置率呈正方向發展關系。也就是說，房屋的空置率越高，房地產開發商在經營過程中所要支持的成本也就越高，同時還會產生一定租金風險，為了降低風險，房地產開發商不得不通過降低租金，降低房價的方式促進需求。
（二）市場風險
市場風險指的就是市場中的各項不確定因素所產生的不同類型的風險，由于房地產行業是特殊區域上的市場，房地產所受到的區域影響較大，當市場環境發生較大變化時。例如，市場價格、房地產供給情況、風俗習慣、消費者的收入情況等都是市場風險產生的主要原因，會對投資者的收入造成影響。
此外，由于我國不同地區房地產信息系統效率有所差異，因此各地區房地產投資需求被動幅度和費用支出也會有所不同，因此，不同地區所面臨的市場風險也各不相同。就目前我國的房地產市場而言，在同一城市中同一類型的房地產，因為建筑物性質的不同，投資費用也會有所不同，這也增加了市場風險的復雜程度。
（三）利率風險
利率風險是指利率的提升是投資者可能蒙受的經濟損失。與一般行業不同，房地產行業在運行過程中需要投入大量的資金，因此在開發過程中需要借助大量的銀行信貸。一般情況下，房地產行業的貸款總投資都在50%以上。信貸利率的高低以及信貸的力度都會對房地產商品產生制約，并會對房地產價格產生直接影響。一般來說，市場利率與房地產價值兩者的動向相反，即利率越低，房地產價值也就越高，而房地產投資價值越高，投資者所獲取的收益也就越大，反之投資者的收益也就越低。如果在一段時間內，房地產投資者無法抵消貸款所產生的利息，房地產投資者在投資過程中將無法獲取收益。
二、綜合應對房地產投資風險的幾項措施
（一）階段性風險管理
房地產投資過程中出現的風險通常是分階段出現的。一般來說分為，決策、前期、建設、租售四階段。房地產的開發周期相對來說都比較長，同時在開發過程中周圍的環境會發生較大變化。在四個階段中都存在許多變化不定的因素。在決策階段，決策的正確與否會對一項目的開發成敗造成直接影響，一個新項目開發都是在做一件新事情，因此工作量需要與項目的規模和公司的規模相適應。房地產開發的前期涉及面廣泛、存在較多的不確定因素。在該階段存在的主要風險有區域經濟變化風險、置地風險、融資風險。建設階段開發項目從工程開工到竣工階段。房地產的租賃與銷售會直接影響房地產開發商對資金的回籠。在租賃與銷售階段，房地產投資過程中所面臨的風險種類較多，主要有供求風險、管理風險等。因此，房地產開發商需要加強對市場的合理分析，對市場進行準確判斷，并且需要加強內部管理，確保房屋銷售和租賃的順利開展。
（二）應當對風險分散的合理對策
1.轉嫁投資風險。轉嫁投資風險對策就是將損失轉嫁給與之經濟利益有聯系的另一方進行承擔，采取的主要方式為“建筑工程施工合同”，對風險進行適當的轉移，風險轉嫁的方式分為商業投保、契約性轉移等。（1）商業投保，企業在經營過程中通過購買商業保險的方式將風險轉移給保險公司。購買保險在一定程度上可以彌補投資者在投資過程中產生的損失，從而實現資金的良性循環，促進我國房地產的健康發展。（2）契約型轉移主要分為三個方面：第一，房地產企業與建筑商進行合作時，可以將項目分包給建筑商，從而將風險適當的轉移給建筑商，從而使企業的資金壓力能夠得到緩解。第二，進行聯合開發，多方投資者共同對房地產開發項目進行投資，這樣雖然會使利益縮減，但是同時也可以使多個企業對風險進行分擔，并且在開發過程中，可以充分調動投資商在工作上的積極性，對自身的優勢進行利用，實現對風險的規避。第三，在房地產項目建設期間面對房屋進行預售和預租，完成資金回籠，緩解資金壓力。
2.組合投資分散風險。房地產開發商通過開發結構組合投資是實現分散風險目的的主要措施，通常來說包括以下幾種方式：（1）劃分與選擇投資區域，房地產開發商可以將資金進行分散，將資金應用到不同的項目上進行投資，避免某一特定區域的經濟不景氣，對整個企業投資造成不良影響，實現降低企業風險目的。（2）分散投資時間，房地產開發上在投資過程中需要設定一個合理的時間間隔，從而使企業的資金分配能夠變得更加合理，降低企業在運行過程中的財務風險和管理風險，有效的避免因為市場變化給企業造成的經濟損失。（3）多類型項目投資，投資企業可以依據項目的獲利和風險，依照原則對不同類型的房地產進行適當投資。
（三）提升企業內部抗風險能力
1.建立風險管理機構。近幾年，我國政府加強了對房地產行業的規模和調控，針對房地產行業頒布了越來越多的法律，房地產企業在運營過程中會面臨更多的挑戰，并且伴隨著市場機制的逐漸規范和完善，對房地產投資風險進行防范將成為房地產企業未來工作的重點。由此可見，建立風險管理是十分必要的。針對房地產企業來說，投資風險不能局限一個項目，應從企業的整體發展入手，對投資進行全程監控。
一、房地產企業的投資現狀
近幾年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，銷售價格不斷攀升。根據國家統計局的房地產業投資統計數據的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產業投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規模是2001年的3.06倍。
我國房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，房地產開發企業大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金自目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、投資風險的成因分析
1.房地產粗放型開發。城市化規模的自目擴張與房地產粗放型開發，導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學發展觀的指導，在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。其次，違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產投資增長過快。由于房地產投資過快增長導致房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結構相比，這一比例明顯偏低，在房地產和住宅開發投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛后有加劇之勢。普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發不了解。房地產企業自身所掌握信息不全、不準，使得開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些發展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產開發企業投資風險防范
房地產開發企業投資需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究。可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的自目性。
2.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關注政策變動。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，較正確預測未來，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
4.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險低的開發方案。
投資是企業活動的關鍵步驟，對于企業來說投資的成功與否關系到企業的生存發展，只有最大限度地利用好企業有限的資金，才能提高企業財務成果。由于企業投資環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預期效益。
參考文獻：
[1]梁惠蘭：企業財務風險識別與防范[J].北方經濟，2006, (6):52-53
房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。
一、房地產投資項目風險管理的重要意義
(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。
(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。
(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。
二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀
（一）國外研究現狀
風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。
對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。
目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。
（二）國內研究現狀
20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。
由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。
三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述
我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:
(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。
目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。
(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。
房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。
參考文獻:
（二）房地產市場空置率較高目前國內房地產市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。這兩者本來應該是相反的?？罩寐矢撸績r就應該低；空置率低，房價才會高。這種不正常的現象由來已久，而且愈來愈嚴重。就如某市2007年中小規模房地產企業房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業營業用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規模房地產企業房屋空置面積達到了773082平方米，較2007年增長了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業營業用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發商出現惜售心態，囤積房源，高點拋售，空置房產生的原因多在于此。而隨著購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調控，部分城市房價有所下降，但總體房價仍然過高。
（三）房地產企業投資行為不合理 中小規模房地產企業在投資開發方面雖受自身實力限制，但仍有大部分企業過分注重開發利潤較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結構類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產業的開發投資管理，使供給與需求達到平衡。由于我國目前對經濟適用房的開發利潤規定不超過3%，非常不符合市場化的要求，從而使開發商沒有積極性來開發經濟適用房，而傾向于開發利潤較高的高檔商品房等。
（四）房地產開發投資約束弱化房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，因此這一行業的投資約束應強于其他行業，但實際情況恰恰相反。國內中小規模房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，中小規模房地產開發企業大多依靠銀行貸款進行開發。而有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、中小規模房地產企業投資風險成因分析
（一）國內宏觀政策影響近年來國內針對房地產業不斷推出政策調控，使中小規模房地產企業無法在較短的時間內解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產企業發展的根本。這些問題致使中小規模房地產企業在產品投資方面開始猶豫，因為土地和資金的限制，使產品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內，究竟投資哪類產品最能夠集中有限的資源創造最大的收益己經成為企業的核心問題。但是市場需求是多方面的，客戶對于產品的要求使中小規模房地產企業在產品投資的決策上面臨的風險加大。
（二）房地產投資增長過快 由于房地產連續過高的投資增長率，出現了經濟過熱現象、房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與國內的收入結構相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢，普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
（三）企業自身原因由于中小規模房地產企業自身所掌握信息不全、不準，對市場資源的規劃不夠合理，使得投資的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中導致與當初的估計有較大偏差。如當前城市里大部分人對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系，而一些開發商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業面臨著一定的投資風險。
三、中小規模房地產企業投資風險防范
（一）關注政策變動我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展還是對投資者的經濟都將產生一定影響。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于中小規模房地產企業確定正確的投資開發方向，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
（二）重視可行性研究 可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個環節。由于房地產投資過程是一個長期涉及面廣且復雜的過程，存在著大量不確定風險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據。大部分中小規模房地產企業普遍沒有進行可行性研究意識，認為可有可無，這樣并不利于自身發展。企業應建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料， 并且對此加以分析和綜合，建立信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性，降低投資風險。
（三）靈活應用投資組合理論 在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。中小規模房地產企業可根據市場和消費者的需要，選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的投資風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產企業總體抗風險能力和獲利能力。
（四）加強項目建設監控 工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因為房地產項目投資主體與建設主體相分離的結果，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設中的房地產項目能否按投資者的期望――既定的工期、質量、合同成本完成項目的建設存在著較大的不確定性。中小規模房地產企業可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成投資開發項目，縮短建設周期，減輕企業所面臨的未來不確定性。
（五）關注企業經營管理 經營管理是房地產投資最關鍵的環節，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，中小規模房地產企業應密切關注市場的動態，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避中小規模房地產企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務風險。
（六）采用房產保險方式間接降低風險 在房地產投資過程中的每個環節都面臨著風險，都有可能發生損失， 甚至發生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉變為確定的、小的損失（保險費支出），中小規模房地產企業可采用風險轉移，即保險措施是非常必要的。房產保險可以將企業自身不能承擔或不愿意承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉移或減少房地產投資風險的途徑之一。
總之，中小規模房地產企業為了減少其投資風險，必須在投資、運作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業自身的控制與預防措施并嚴格實施，這樣才能有力保障中小規模房地產企業的可持續發展。
近年來國家不斷推出新的調控政策，控制房價的的非理性增長。房地產企業面臨著的風險影響因素也不斷變化，對投資風險進行正確評估，減小風險對收益的影響程度，提高項目的投資效益，對于指導項目開發具有非常重要的意義。
一、我國房地產業投資風險分析
1、政策風險
政策風險是指由于政策發生變化給房地產生產者與經營者帶來的經濟損失。由于房地產業在我國國民經濟中占據著越來越重要的地位，其發展對于其他產業的發展以及整個國民經濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據國民經濟的發展情況對房地產業進行宏觀調控，使房地產業與其他產業相協調，共同促進國民經濟的健康發展。政策風險是影響房地產投資的重要風險因素之一，包括產業政策、土地政策、經濟體制及住房制度改革等，它們都會對房地產投資者的收益目標帶來很大的影響。
產業政策風險是政策風險中的重要方面，是指因產業政策和產業結構發生變化對房地產生產者和經營者帶來的經濟損失。如“上海國五條細則”：“堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應，按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求?！边@在一定程度上抑制了商品房的需求。當前的土地制度使土地供應逐年呈現負增長，而貨幣不斷超發，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補償費用的收取都可以增加房地產開發的成本。經濟體制的改革刺激了經濟的增長，增加了人們的收入水平，進一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。
2、經濟風險
經濟風險是指一系列與經濟環境、經濟發展有關的不確定因素的出現對房地產投資產生影響的可能性。主要包括市場供求風險、融資風險、利率風險以及國民經濟發展風險。市場供求風險，由于房地產項目的價值通常比較大，因此受供求關系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當供給短缺或需求不足時，房地產市場的主體就會受到損失。這種供需之間的不平衡，就會給房地產投資者帶來巨大的損失，因此房地產企業要根據市場的供需變化的客觀規律進行科學預測，規避市場供求變化帶來的投資風險。
房地產投資者一般會借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項目的預期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產企業的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導致房產預期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業更容易得到較好的收益。此外國民經濟的發展水平也會影響房地產市場，經濟越發達，房地產市場越繁榮，而經濟停滯，房地產市場也會呈現蕭條。
3、技術風險
技術風險是由于技術部門設計或施工管理技術不足而給房地產企業帶來的經濟損失。隨著科學技術的不斷發展，房地產市場化程度的不斷深入，人們對住房消費的需求苛刻程度增加，因此，企業要提高施工技術，率先將其應用于房地產項目中，不斷滿足消費者對住房質量的要求，提高市場競爭力。技術風險主要包括建筑材料的更新、施工技術和革新、計算失誤風險等，如果不能處理好這些技術問題，將會給房地產企業帶來直接經濟損失。
4、購買力風險
購買力風險是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風險。由于房地產投資資金大、周期時間長，其投資風險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風險。因此，房地產投資者應該十分關注此風險因素的影響，并且通過適當的方法來減少通貨膨脹風險。如，可以通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率的影響程度。
5、自然風險
自然風險是由于不可抗力的因素變化而對房地產商品開發過程中或著已經開發完成的商品的危害，從而給房地產企業造成的經濟損失。自然風險主要包括地震、洪水、火災、泥石流等災害。因此房地產企業可以根據當地的地理氣候條件來購買相應保險規避風險，減少自然災害對項目造成的經濟損失。
二、房地產業投資風險規避策略
1、順應政策導向，把握投資時機
要順應政策導向，對房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，房地產市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經濟上分析經濟發展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關因素，合理預測房地產市場的需求類型和需求量。把握房地產周期波動，合理選擇投資時期。根據馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費者需求，不斷開拓市場，對項目開發方案進行評價和風險分析，選擇可靠性強、風險小的開發方案，保證項目收益。
2、合理分配資金，提高保險意識
在房地產企業投資時，在收益相同的前提下總是追求風險最小，或著在風險相同時追求利益最大化。在投資時，要注意合理分配資金，靈活應用投資組合理論，選擇不同區域的投資組合或不同房產類型的投資合等來達到分散風險的目的。投資者要依據房地產投資的風險程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產類型以降低投資風險。要提高保險意識，通過保險手段來轉嫁風險，通過向保險公司投保，繳納保險為代價，將風險轉移給保險來承擔，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當、合法的合同條款將風險轉嫁給其他經濟單位，如可將施工過程中危險性較高的工作轉色給其他專業施工單位，減少自身承擔的風險責任。
3、完善監管機制，加強施工管理
房地產業是一個高風險行業，這就需要強化業務宏觀指導，建立地區房地產市場監測機制，建立房地產市場定期分析報告制度，探索住房金融改革以及發展的深層問題。加強工程施工過程的管理，創新施工工藝，將其率先應用在施工過程中，提高工程質量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項目，可以轉包給專業施工團隊，提高施工質量，降低自身風險。
4、提高管理水平，降低決策風險
房地產開發必須建立一支高水平、專業的開發團隊，提高管理水平，要加強對房地產市場的調研，對方案進行可行性研究。要對影響項目開發的政治、經濟、社會及環境因素進行的搜集與分析，建立信息系統，通過科學預測、對項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，降低投資開發的盲目性帶來的風險。通過對政策走勢的研究、房地產行業發展的趨勢以及消費需求等問題進行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學性依據，確保投資決策的正確性，降低決策風險，從而更好地控制房地產投資過程中的風險。
房地產業作為我國市場經濟的重要組成部分，具有高風險、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產企業在投資決定前進行科學分析來預測風險，預先采取規避措施，將風險控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產企業的收益。
面對房地產市場的競爭激烈，如何進行投資決策，規避風險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，是各房地產企業希望解決的主要問題。只有系統深入分析和研究影響房地產投資決策的因素，改變傳統決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，這不僅有助于企業自身發展，對房地產市場乃至整個國民經濟的健康穩定也有著重要意義。
一、房地產投資的涵義和特點
房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發經營中以期在未來獲取更多收益或規避風險的經濟活動。也有人認為，房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為，包括建造新的物業和對舊有的建筑物進行改造。
隨著我國城市化的推進，從長遠來看，房地產投資已經成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產商品和房地產市場的特殊性，房地產投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產業是一個資金密集型行業，房地產的高資本價值特性，決定房地產投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發成本高。而且房地產開發投資涉及部門眾多、經營運作過程中交易費用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發周期長和投資回收期長。房地產投資項目要經過可行性研究、項目論證、置地、設計施工建設、營銷和物業管理等眾多環節，房地產開發周期長。從土地審批、房地產建設、到物業投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當長的時間。房地產開發投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產變現能力差，投資資金要經過幾個市場的運動才能回收。三是高利潤和高風險。由于房地產的異質性、不可替代，所以房地產市場是一個非完全競爭市場，房地產投資回報率高。利潤和風險是對應的，與其他投資一樣，房地產投資收益和風險并存。由于房地產投資投入資金多，資金周轉期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產業的基礎性作用，以及房地產對經濟發展的促進作用，政府常常在經濟出現下行風險時鼓勵房地產業的發展，出臺一些產業措施，鼓勵房地產消費，這就會增加居民對房地產的消費性投入，同時也激勵了開發性投入。但從城市發展角度看，城市需要進行統一規劃和布局，以滿足城市功能分區、城市生態的要求。由于房地產的不可移動性和耐久性，所以房地產開發投資必須服從城市整體長遠發展和規劃，這就構成了房地產開發建設的外在制約因素。
二、影響房地產投資的因素
投資是一項動態的連續性的經濟活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標是不同的，所愿意承擔的投資風險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結果和收益。由于房地產的區位、投資時機和房地產類型直接影響著房地產投資的利潤和風險，因此被稱為房地產投資的三要素。
1、區位
由于房地產作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產物業中，區位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關心的因素之一。一般而言，區位是指特定房地產所處的空間位置及其相鄰房地產間的相互關系。從宏觀角度來說，區位指項目所在區域；從微觀角度來說，區位指項目的開發場地。實際上，區位不僅指房地產所處的地理環境位置，還包括該區域的社會位置。一宗房地產的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環境因素，社會位置包括該區域的交通狀況、配套設施和人文景觀等。任何一項房地產投資必定在既定的自然環境與人文環境中運行并與周圍各類環境因素發生各種互動關系。這些因素的差異加劇了區位差異，使得處于同一市場的不同區位的相同面積房地產具有不同的實用價值，產生了極為不同的經濟效益。交通運輸系統的完善、生活方式的變化以及科技的進步，都會使區位價值產生巨大差異，使投資者面臨巨大風險。因此，在進行房地產投資決策時必須充分考慮房地產區位條件，認真分析、研究擬投資區域的經濟發展狀態、人口因素和房地產市場狀態等因素。
2、時機
一、投資性房地產
房地產即房產和地產，具體來說是房產所有權和土地使用權。對房地產的投資即對房產所有權和地產使用權的投資。一般來說，房產具有固定資產的特性，地產則具有無形資產的特性。
顧名思義，投資性房地產就是指為了獲得租金或者追求資本的增值，以及獲得資金和追求資本的增值兩者都有的房地產項目。投資性房地產可以單獨的進行計量與出售。投資性房地產的范圍主要包括了已經出租了的和已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權，以及已經出租了的建筑物。
1.已經出租了的土地使用權
已經出租了的土地使用權指的是對土地使用權包括自行進行開發并完成的土地使用權以經營租賃的方式進行出租，從而獲取租金收益。這些出租的土地使用權的取得是通過出讓或者轉讓的方式取得的。已經用于出租的投資性房地產，其出租的日期截止時，雖然有暫時的空置現象，但是其作用性質仍然是作為出租用的話，仍然可以將其視為投資性房地產的項目。
2.已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權
已經持有并且準備房地產增值后進行轉讓的土地使用權指的是土地使用權一經取得，實現增值后進行轉讓。
3.已經出租了的建筑物
已經出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和開發完成了的，具有建筑物的產權，且以經營租賃的方式進行出租。一般來說，可以出租的建筑物都是其產權歸出租方所有的，而已經用于出租的建筑物實現其出租的行為，出租方必須先于租賃方就出租的方式等內容簽訂租賃協議。
二、投資性房地產面臨的風險
房地產的投資過程中，風險無處不在。投資性房地產作為房地產投資行為的一種，其面臨的風險也不小。
1.市場競爭大，隨著我國房地產產業的迅速發展，投資房地產的人也越來越多，自然從事投資性房地產的人也越來越多，往往容易出現了供過于求的狀況。房地產面臨著轉讓不出去或者租不出去的局面，這對投資者來說是很大的風險。
2.購買能力的大小，一般來說物價的總水平的高低與人們的購買能力的大小是呈反比的，水平高的話，購買能力就會下降。而收入的水平一定的情況下，購買力水平的高低與人們對房地產消費需求的大小是呈正比的，購買力水平降低則消費需求減小。若出現這樣的現象，投資房地產的租金與資本增值的收益都會受到影響而減少，投資行為也存在著一定的風險。
3.財務風險，上文已經說到投資性房地產可以單獨的進行計量與出售，因而其產生的現金流量具有很大的獨立性。一般來說，投資性房地產的財務風險體現在經營的風險與籌資的風險兩方面。經營風險表現在可能不能實現預期的資本價值，而籌資風險則表現在可能到期后不能實現資本的清償。
經營風險和籌措風險其在投資性房產行為中所處的階段不同，經營風險處于現金流入階段、籌資風險則是現金流出的階段。經營風險是產生財務風險的前提，是問題產生的前提條件，是出現籌措風險的主要原因，而籌措風險是由經營風險催生出來的后果，是經營風險的終極體現。兩者可以說是一個量變和質變的關系，牽引和后果的關系，而最后形成的便是投資房地產的財務風險。
三、風險控制
1.在進行投資性房地產項目前，應當對市場進行詳細充分的調查分析，對市場的大概情況有足夠的把握。不要盲目的進行投資。對國家針對房產的政策，宏觀調控等等，保持關注。
2.針對投資性房地產的財務風險，控制這一風險應當充分考慮到現時的經濟發展趨勢以及房地產市場現時的狀況。
(1)將風險的控制狀況系統化，對經濟發展的趨勢以及房地產市場周期的起伏狀況等等情況做到基本的了解與掌握。作為企業的投資者，應當對與自身的投資性房地產項目相關的所有信息進行收集，盡可能做到大范圍以及持續不斷的收集，其收集的信息包括有歷史相關數據以及對未來的預測報告，而對這些收集來的信息，也應當科學的將其進行分類、取其精華，爭取得到有利于自己的信息，對投資者有一定的指導作用。作為個人的投資者，能力與成本有限，可以做到對一些研究部門出來的信息進行關注和收集，并根據自己的情況儲存和挑選有利于自己發展的信息資料。
能源是我國經濟的快速發展和工業化進程加快的基本保障。近年來,我國能源需求量增長已創歷史新高,2008年國內能源消費量已超過“十一?五”規劃設定的2010年上限目標。地熱能具有分布廣泛、運行成本相對于礦物燃料低、清潔等特點,深受世界各國政府的青睞。地熱資源被應用于多個領域,但是在地熱資源開發中仍然存在投入資金少、技術難度大、開發成本高、開采程度低等問題,地熱資源開發產業投資基金這一科學管理方法,能夠實現有效開發和管理。
一、地熱資源開發產業投資基金的概述
地熱資源開發產業投資基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-
GeothermalResources)是產業投資基金的一種,是指對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度,是在投資欲望與投資手段沖突和矛盾中孕育出的新的投資工具。作為一種社會化的投資工具,是在一定社會歷史和經濟條件下產生和發展的。投資基金起源于英國,在美國得到發展,后普及于全世界。它的產生,從投資基金產生的社會背景看,包括個人財富水平、個人投資欲望、社會投資需求和投資技術發展等因素;從基金產業發展的要素背景看,包括社會經濟組織形式、社會金融組織制度、法律的有效規范和自身的創新能力等方面。如何在未知風險的情況下追求最大的收益是每一位投資者都關注的問題,因而基金的管理者必須制定有效的風險防范機制,對各種可能的風險進行科學分析,做出正確的判斷,采取防范措施,減弱風險,獲得最大的收益,這對地熱資源產業投資基金正常運作具有重要作用。
二、地熱資源開發產業投資基金的投資風險
在市場經濟環境中,每一位投資者都關心其投資的風險與收益。對地熱資源產業投資基金的投資不同于一般意義上的投資,其主要原因在于投資的客體可能獲得高額收益的同時,也蘊含著巨大的風險,其風險不僅存在于特定的地熱資源開發生產經營環節中,而是遍布整個地熱資源開發產業發展的全過程,它發展的每一階段都存在風險。
(一)地熱資源開發產業投資基金的風險概述
通常講風險是指某件事件發生的不確定性,即包括盈利的不確定性也包括損失的不確定性。地熱資源開發產業投資基金的風險主要指是,基金投資行為給投資者帶來某種經濟損失的可能性,是某一項預期后果中估計較為不利的一面。它可以表示為事件發生的概率的后果函數:
R=f(P,C)①
其中:R――某事件的風險;P――事件發生的概率;C――事件發生的后果。
這種損失包括投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
第一,地熱資源開發產業投資基金的風險屬性:地熱資源開發產業投資基金風險有客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關性、發展性等屬性。
第二,地熱資源開發產業投資基金風險分類:地熱資源開發產業投資基金面臨的風險是多樣的,為了進一步深入、全面地認識投資的風險,并有針對性地對其進行評估、管理,從不同角度對其分類。
從投資主體的角度來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有系統風險和非系統風險兩種。系統風險源于公司之外,如戰爭、經濟衰退、通貨膨脹、高利率等與政治、經濟和社會相聯系的風險,是不能通過多角化投資而分散的,因而又稱為不可分散風險或市場風險;非系統風險源于公司本身的商業活動和財務活動,如企業的管理水平、研究與開發、廣告推銷活動、顧客偏好的變化以及法律訴訟等,其可以通過多角化投資組合而分散,因此又稱為可分散風險或公司特有風險。
從風險對所投入資金的影響程度來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有安全性風險、收益性風險和流動性風險三種。安全性風險指從投資的安全性的角度來看,不僅預期實際收益有損失的可能,而且投資方或其他財產也可能蒙受損失,即投資方財產的安全存在危險;收益性風險指投資方的資本和其他財產不會蒙受損失,但預期實際收益有損失的可能;流動性風險指投資方的資本、財產和預期實際收益不會蒙受損失,但資金有可能不能按期轉移或支付,造成資金的停滯,使投資者蒙受其他方面的損失。
從所處的內外部環境來看,地熱資源開發產業投資基金的風險來源有政治風險、經濟風險、技術風險、生產風險、市場風險、管理風險等。政治風險是指可能由于戰爭、國際關系變化或有關國家政權更迭、政策改變而使投資者實際收益蒙受損失。經濟風險是指由于宏觀經濟發生大幅度波動或調整而使投資者蒙受實際的經濟風險。技術風險指由于技術方面的因素及其變化的不確定性而導致失敗的可能性。生產風險是指小批試制到生產的風險。市場風險指由于市場情況的不確定性導致損失的可能性。管理風險指因管理不善而產生的風險等。
(二)地熱資源開發產業投資基金風險分析與識別
在地熱資源開發產業投資基金投資活動中,其風險的具體表現結果有:
1、投資于某一種子公司,即投資項目,由于勘察數據有誤、開發技術、生產供應不足、市場同類產品和替代品的競爭、組織和決策失誤等原因造成該項目未能產生收益而造成的損失。
2、盡管投資項目獲得了收益,但是產生的收益低于預期收益。
3、由于財務等方面原因,為了變現投資而拋售所投資的項目。
4、由于政治、經濟等不可預料事件的發生,而造成的損失。風險識別是一項極富藝術性的工作,要求基金經理不僅具備極強的探查、洞察和分析能力,還要擁有豐富的實際經驗。
由于不同的投資對象其風險因素及大小均不相同,所以要對每個具體投資對象可能產生的風險進行風險識別。所謂風險識別就是從系統的觀點出發,橫觀投資對象所涉及的各個方面,縱觀投資對象的進程,將引起風險的復雜事物分解成比較簡單的基本單元。從錯綜復雜的關系中找出因素間本質聯系,在眾多的影響因素中抓住主要因素,分析它們引起投資與收益變化的嚴重程度。
企業在各個階段所承受的風險是不同的。創業階段,企業必須首先確認地熱資源地質勘查的數據是否準確,避免開發一半發現地熱資源不足的風險;避免現有技術不符合實際開發的風險;避免生產費用過高、設備陳舊以及產品供應不足等風險;避免市場上同類產品、替代產品的競爭及市場密度等風險。在成長階段,應避免決策和組織風險。在成熟階段,應避免知識產權、人事及產品質量出現問題等風險。當然,在各個階段皆有可能受到自然災害和政治、經濟等外部環境的影響,存在各種意想不到的風險。
(三)地熱資源開發產業投資基金投資風險評估
被投資公司在不同的發展階段風險因素可能會發生變化。在創業期,在成長期,由于管理滯后、成本過高、控制不當、研發不足、營銷失誤等原因,導致成長緩慢、持續競爭力不足等問題發生;在成熟期,可能會因為關鍵人員流失、不當戰略決定、管理邊際降低等原因,導致市場占有率降低、上市受阻等問題發生。
因此要定期對投資企業進行風險評估,運用以下公式計算投資企業投資回報率r。
其中P為基金投資額。當企業投資回報率r遠大于基金投資總回報率預測值為R時,說明投資企業風險因素增加,需要特別關注并對其進行判斷。要對已被識別出的各種風險因素進行成因分析,辨別哪些因素是起主導作用的,那些因素處于次要地位;要對起主導作用的風險因素進行過程分析,理清導致投資失敗的可能關鍵環節,盡可能對其發展趨勢進行擬合測試得出預測結果。
(四)風險對策與危機化解
一、房地產投資信托的概念
所謂信托制度是指設定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關系，委托人將特定財產轉移或為其他處分給受托人，使受托人為一定的利益或為特定目的，管理或處分該財產的制度。①
我國《信托公司房地產投資信托計劃試點管理辦法》（征求意見稿）第二條對REITS下的定義為"房地產投資信托，是指信托公司發售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理，處分的行為"。
房地產投資信托在實際的推行過程中，各國各地區的法律法規從不同的角度對其進行界定和規范：美國1960年頒布的《房地產投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對REITS的定義是"有多個受托人作為管理者，并擁有可轉讓受益權益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺灣《不動產證券化條例》中對不動產投資信托的規范是，"依本條例的規定，向不特定人募集發行或者向特定人私募交付不動產投資信托受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核準之投資標的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務監察委員會的《房地產投資信托基金守則》規定，"以信托方式組成主要投資房地產項目的集體投資計劃。REITS是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報，房地產投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據信托文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理和購入房地產"。
二、房地產投資信托的法律特征
REITS處于不斷的發展之中，各個國家和地區由于自身所處的發展階段不同，對REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
1.REITS本質上是一種投資基金。REITS是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度，屬于產業投資基金的一種；
2.REITS標準化可流通的金融產品。國際意義上的REITS絕大多數是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標準化金融產品；
3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴格的要求。REITS的投資對象以及主要收入來源受到嚴格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產生穩定租金流的物業，而且嚴格規定了持有物業期限，并限制資產出售；
4.REITS的收益分配比例高。美國、新加坡及香港等國家和地區均要求REITS將稅后利潤的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個顯著特征③；
5.REITS享有稅收優惠。稅收優惠政策是REITS發展的重要推動力，國外成熟市場，一般均給予REITS一定的稅收優惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對已經分配給投資者的利潤免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問題；
6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產實物為支持的，而房地產公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權益相應體現在所持有的股票和受益憑證；
7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產品，各國對REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴格的要求，其財務運作受到公眾的監督，故具有較高的透明度。
三、房地產投資信托的風險及其控制
房地產投資信托的風險分為市場風險與非市場風險。市場風險又稱外在風險，是指由國家宏觀經濟政策或供求變化等外部原因導致市場波動產生的風險；非市場風險又稱內部風險，是指由房地產項目本身或REITS內部的經營管理等造成的風險；外部風險受到國家宏觀調控政策和市場本身的影響，相對較難預測，內部風險產生的主要原因包括基金的治理結構不完善、信息披露的不對稱及法律監管的不到位。我國目前的信托制度還不夠健全，委托人沒有有效的維護自身權利的渠道和平臺，受托人的權利不能得到有效的制約，容易產生委托風險，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時有發生。REITS是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
此外，由于我國缺乏針對REITS的詳細的信息披露法規，造成委托人和受托人信息嚴重不對稱，委托人對其投資的集合投資信托計劃或基金的具體運營情況缺乏了解，不能對其進行有效的監督。信息不對稱使得房地產投資信托中各當事人產生逆向選擇，這就進一步強化了委托的風險。因此，信息不對稱、治理結構不完善及監管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內部風險產生的主要原因。因此，我國應當采取多管齊下的措施來防范REITS風險。
第一、建立健全信息披露制度
信息披露是REITS的重要內容，信息披露有利于加強監管防止因市場信息不對稱使投資人利益受到侵蝕的問題，維護投資人的積極性。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實保護投資者的利益和投資者對市場的信心。
我國目前沒有REITS專門的法律法規，缺乏統一的信息披露規定，有關信息披露的內容只散見于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關于信托投資公司集合資金信托業務信息披露有關問題的通知》等。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認為，REITS在不同的發展階段，對信息披露的具體規定應當有所不同：在采取集合投資信托計劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質，可以根據《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進行信息披露，必須對涉及項目的收益和風險結構等有關投資人利益的重大信息向投資人做出明確說明，由銀監會負責監管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會在證券市場公開上市，投資對象的范圍廣泛，法律制定更加嚴格的信息披露規則，目前可以依據的法律規范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規范對基金的發行及上市交易環節有關信息披露的內容做出了詳細規定，我國可以在這些法律規范的基礎上完善REITS信息披露的規范。
第二、限定REITS投資范圍
美國次貸危機源于美國金融機構將劣質的銀行房地產抵押貸款證券化，背離了房地產抵押貸款證券化是對優質房地產抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發了美國的次貸危機。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國際市場上絕大多數REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場公開上市的、面向公眾投資者的公開交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴格的監管，風險相對較低。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
但是，美國次貸危機的爆發仍然警示我國在推行REITS要嚴格，確保REITS的資產包為優質的資產包"我國目前房地產市場低迷，開發商在房地產開發前期環節資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開發商前期開發融資的工具，這將大大加大REITS的風險。
由于我國現行法律框架和制度環境先天的缺陷，為了防止在試點之初和推廣前期REITS成為房地產開發商套現的工具和銀行轉嫁房地產開發貸款壞賬風險的手段，我國在應將REITS的投資范圍限定在能夠產生穩定現金流的成熟的商業地產和工業地產并明確這種投資在REITS產品中所占的比例，REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
嚴格限制REITS于投資尚未開發或正在開發狀態的房地產，并且規定REITS對房地產資產的最低持有年限。投資范圍的嚴格限制保證了REITS持有的資產均為優質資產，能夠產生穩定的收益，將避免REITS產品淪為開發商轉嫁風險的工具。
第三、完善REITS管理模式④
投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對投資資金的直接控制權，由受托機構全權管理，如果不加強對受托機構的監管，很容易產生委托風險，損害投資人的利益。為了保護REITS投資人的權益，法律法規必須為投資人構建表達利益訴求的平臺，在契約性REITS應為基金（信托份額）持有人大會，在公司型REITS，應為股東大會。法律應該制定完善的制度，賦予投資者通過基金持有人大會和股東大會行使表決權和監督權的權利（如對投資項目行使表決權），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業性，和行使權利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會和股東大會還不能對基金管理人進行全面的專業的監督，因此，有必要引進獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠實施有效的監督職能。在基金持有人大會（或股東大會）及獨立董事制度基礎上，還需要完善REITS管理模式，根據是否聘請獨立的機構來管理REITS資產，REITS管理方式分為外部管理與內部管理。
世界各國在REITS的初創階段都規定REITS必須采用外部管理，并且對管理公司設置了嚴格的資質要求，美國REITS在管理模式上也經歷了一個由管制到放松管制的過程，從最初的獨立外部顧問到允許REITS為其租戶提供一定的服務，再到TRS的建立。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國法律法規不夠健全，信托思想還沒有深入人心，市場上不誠信的現象仍然存在。因此，我國在REITS發展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計劃模式階段）應采取外部管理的模式，以防止基金管理人權力過大，侵犯投資者的利益。
第四、加強監管機構的監管
REITS作為一種金融創新產品，存在著市場風險和人風險。為了有效的控制存在的風險，培育和優化REITS，除了需要加強內部的管理外，政府的監管是必不可少的。目前我國金融行業采取的是分業監管的模式，REITS發行、交易、上市等環節涉及到不同的監管部門。目前信托的資質及信托計劃由銀監會審批和監管，如果REITS將來在證券市場上市，則涉及到證監會的監管職責，REITS的稅收政策由財政部、國家稅務總局制定，從發行到最終上市交易REITS受到不同監管部門的監管，容易出現多頭監管的問題。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個系統性跨部門的監管體系。
在我國目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監管機構。在集合投資信托計劃階段，REITS的發行、交易事宜由銀監會作為主要監管部門；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會在證券市場上市交易，對交易行為的監管成為主要監管內容，此時，應成立以證監會為主要監管機構，銀監會、證券交易所等監管機構協作監管的聯合監管小組，負責制定和執行相關法律法規，包括市場準入、市場推出、經營范圍業務品種、市場行為規則、服務對象、財務監管、風險控制、監管主體的職責與權利等，并負責指導、監督和實施。
第五、獨立中介機構的介入
REITS從發行運作至上市交易等環節均涉及到許多專業知識。REITS資金在募集前需要中介機構對項目的信用等級進行評定，資金募集后的使用的過程中涉及到對投資項目的風險、收益評估等，這些均需要獨立的中介機構的參與。REITS本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將資金投向房地產和房地產相關權利，以房地產租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨立中介機構的參與，一方面可以提供專業的管理、咨詢服務，提高REITS投資的質量，另一方面可以監督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實性，維護投資者利益。同時，各專業機構分擔了其責任范圍內的風險，也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增強作用。
因此，我國在開展REITS業務時，有必要引進獨立的中介機構參與其中，這將有利于防范REITS的風險，促進REITS良性發展。
注釋：
①劉文華主編：《WTO與中國金融法律制度的沖突與規避》，中國城市出版社2001年版，第296頁
②楊海慶："不動產投資信托法律制度研究"，載http：//
