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我國的房地產業起步于20世紀80年代中期，是一個成長性很高的行業。如今，房地產業在我國經濟生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產企業起步晚、規模小、基礎差，其企業缺乏規范性管理，企業的財務狀況也面臨會計核算體系不健全、缺乏有效的內部控制制度等問題，這些都使得房地產企業出現財務報告舞弊的風險加大。本文結合房地產企業的相關運營特點和財務特征，在國內外財務報告舞弊現有的研究基礎上建立一套適合我國上市房地產企業的財務報告舞弊的識別模型。同時找出識別房地產企業財務報告舞弊的關鍵指標，為各有關信息使用者的決策提供依據。
一、文獻綜述
（一）國外文獻 西方國家資本市場產生時間較長，國外學術界較早地進行了上市公司財務報告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對財務報告舞弊作了定義。在他們看來，財務報告舞弊就是系統性的利潤操縱?；羧A德.R達維亞（2004）認為財務報表舞弊指的是在企業向外界披露財務報表時有意將財務報表上的一項或多項余額虛報的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規的財務報表被用于決策并造成損失時，這種違規才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業、董事會特征、財務指標等方面對財務舞弊公司的征兆做了進一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運用財務指標建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識別財務報告舞弊現象。
（二）國內文獻 與西方國家相比，我國證券市場建立時間相對較晚，所以我國學者對上市公司財務報告舞弊現象主要進行規范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實施舞弊的上市公司為樣本，對財務報告舞弊的現狀進行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標建立Logistic回歸模型，結果表明調整后每股現金和應收賬款與收入比兩個指標可以識別財務報告舞弊公司。明（2006）以8個財務指標為變量進行研究，最終建立了一個由應收賬款周轉率、毛利率指數和資產質量指數為變量的舞弊識別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨立董事規模、審計意見四個變量就可以較好地識別預測上市公司財務報告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術建立的模型整體識別正確率已達95.1%，可以說效果相當顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財務報告舞弊信號的審計與識別一文中從公司管理層、關系對象、公司治理結構及內部控制制度等方面揭示了財務舞弊的跡象。
二、研究設計
（一）研究假設 本文以我國上市房地產企業財務報告為樣本，通過綜合考察上市房地產企業公開的財務數據，尋求舞弊房地產企業在財務指標上共有的，能區別于未舞弊公司的特征，從而建立一個由多方面指標反映的識別模型。由此，本文提出以下假設：
假設1：:所有可以公開獲得的財務報表數據是真實、公允的
假設2：被中國證監會公開進行行政處罰的上市房地產公司均為有舞弊行為的公司
二、我國房地產企業在財務過程中存在的風險問題
1.多數房地產企業的還貸風險
科學調查發現，我國多數房地產企業的實際負債率較高，部分企業超過了七成。眾所周知，房地產企業在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業的經營風險。如果不協調借貸問題，不降低本企業的資產負債率，一旦增大投資風險，企業在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產企業貸款隨意性較強，未進行科學規劃?，F階段，我國多數房地產企業并未對投資資金進行有效的規劃，未能科學估算自身資金潛力，未合理計算企業內外負債，這加大了房地產工程的投資風險。
2.經濟市場的不景氣，使得再融資風險的出現
通常情況下，在金融市場上，多數上市房地產企業采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經營的房地產企業而言，融資只會進一步增加本企業的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業的具體債權保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產行業的經營鏈較長，而較高負債率的出現將會加大鏈條的斷裂風險，同時造成連鎖反應，并對整個社會經濟產生較大的經營風險。
3.單個工程項目的具體負債率比較大
我國房地產企業存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質量管理不合理的問題。多數企業的運營資金來源于金融借貸，只有少數部分屬于本企業的自有資金。所以企業借貸的資金量較大，在企業工程項目比較大的情況下，會增加本企業的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質量難度以及風險問題使得本工程項目在一段時間內成為本企業難以解決的問題之一。
4.資本結構的不合理
資本結構的不合理指的是由于在企業資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導致企業收益出現問題。我國房地產企業在實行工程項目的過程中需要擁有一定數量的資金，用來規劃、生產房地產品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業工程項目的順利實施產生直接的影響，同時也影響了本企業今后的生存與發展。通常情況下，我國房地產企業會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業的房地產品生產要求。而這個過程中的資金借入進行較為規范，收費工作人員對于當日收入就當日結算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據、有效金額、廢票收據、有效票據等均有詳細的記錄；財務科對收費工作人員所錄入的數據準確情況與真實程度等進行實時的監控，并掌控票據的具體使用情況；財務科按照系統提供的財務報表，對本企業的資金使用情況、工程進程、業務收入、收費項目統計等諸多內容進行動態監控，為企業領導階層提供科學、真實的財務數據。
三、房地產企業財務管理風險防范的有效措施
1.國家層面
（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產市場。
努力發展信貸資產的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產企業的信貸風險；進一步完善我國的稅費體系，科學稅負。同時，也需要做好房地產的金融防范工作，不斷完善我國房地產的金融市場，以此促進我國房地產行業的可持續發展。
（2）國家需要不斷完善我國房地產政策制度。
現階段，我國房地產政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調存款準備金率以及加息的基礎上，還需要放寬制度，調整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產企業。
2.企業層面
（1）企業要不斷提高資金的利用率。
房地產作為資金密集型產業，做好企業資金管理工作是整個財務管理工作的核心意向。這就要求，房地產企業合理利用資金、統籌安排。其一，企業需要建立完整的資金管理機構，針對大型集團公司可以在企業內部成立“銀行”，發揮出統籌安排的功效，合理調度，突出重點集中財力用于優質項目開發，減輕企業籌資壓力，在充分發揮貨幣時間價值的基礎上，合理地利用分散資金。其二，針對有關賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業還需要建立完善的財務預警系統，對財務管理中潛在的風險進行分析研究，并及早預防風險。
中圖分類號：F275文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02
隨著我國經濟的高速發展，全國各地出現了“房地產熱”。與國外房地產業相比，我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，遠未實現規范化。加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，房地產企業承受著巨大的財務風險，已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題。
一、房地產開發企業財務風險概論及表現形式
財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險，財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。房地產企業的財務風險具體表現為：
1.償債具有很大的風險
目前，中國房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據調查，我國房地產企業的資產負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準，大部分開發企業在初期階段以負債開發為主，自有資本比例相當低。這使得國內房地產企業過分依賴于貸款，利息負擔沉重，資金周轉余地比較小。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。
2.利率波動的風險
利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。
3.籌資的風險
房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
二、房地產企業財務風險的成因
1.缺乏財務預算管理
房地產企業是典型的資金密集型行業，房地產企業投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發周期較長，占用資金時間長，而且項目調整能力差。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。
2.缺乏現金流量管理觀念
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結構不當
企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成財務風險。房地產企業進行項目運作必須具備一定數量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要，企業一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，借入資本比例越大，資產負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產生的財務風險也越大。
4.成本費用控制不嚴
房地產企業成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用構成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理。有些房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了成本管理，導致財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，成本管理工作與財務預算偏差大，影響了企業效益。
三、房地產企業財務風險的防范措施
1.實現財務管理預算化
房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。
2.加強資金管理
房地產企業的開發項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業日益經營對資金的需要。在財務收支上要實施嚴格的財務監控，合理安排資金調度，確保建設項目施工和營銷資金需求；加速應收賬款的收回，調整庫存結構，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽；嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。
3.優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。
4.加強成本管理
企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。
5.完善內部審計
房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
參考文獻：
[1]姚杰.淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005，（14）.
[2]沈曉晴.現階段我國房地產企業財務風險管理研究[J].財經縱橫，2006，（2）.
房地產業作為新興的朝陽產業、支柱產業，在新一輪發展周期中呈現出一片繁榮景象，但在某些地區甚至出現了過熱的勢頭，多數房地產企業承擔著中長期財務風險。加之目前受國家宏觀調控政策的影響，國際經濟變化的影響，金融政策的從緊，財務風險己經成為很多房地產企業求生存、發展而迫切需要解決的問題。從理論上看，財務風險評價理論正呈現出以下幾點發展趨勢：從定性分析轉化為定量分析；從指標化形式轉向模型化形式，或二者結合；從對單個財務指標分析轉化為對財務指標體系進行分析，描述風險的變量從離散形式向連續形式轉化。鑒于此，本文以房地產上市公司為研究對象，構建一套與房地產行業緊密結合的財務風險評價體系，借此給房地產上市公司改善財務狀況、規避財務風險提供理論和方法指導。
一、房地產上市公司財務風險評價指標的選擇及計算方法
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱，基于指標構建原則的考慮，本文在設計研究變量時，借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系，以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則，并結合房地產企業自身的特點，根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系（試行）》的通知，選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面，而是一個綜合整體，所以在以上財務指標設計原則的指導下，反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系，應包括企業的償債能力、經營效率、盈利能力、成長能力、基于現金流量的指標。雖然這些指標也用于評價企業的財務績效，但企業財務風險評價和財務績效評價是同一事物的兩個相對方面，若企業財務狀況良好，則企業財務風險較??；若財務狀況較差，則企業財務風險較大。因此，財務績效評價和財務風險評價在指標的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財務狀況的指標也可以用來評價企業財務風險。
根據以上原則，本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合房地產上市公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建房地產上市公司的財務風險評價指標體系（見表1）。
二、因子分析的基本原理及數學模型
由于多指標分析本身比較復雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國內外對于多因素評價問題的分析方法主要有：層次分析法、數據包絡分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨特的優勢。對于房地產上市公司的財務分析體系的構建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個數，通過對變量間相關性的探測，把原始變量分類，然后把相關性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個核心問題：其一是構造因子變量；其二是對因子變量進行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個問題逐步展開的。因子分析通常有以下四個基本步驟。
第一，確認需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定是否適合做數據精減。
第二，構造因子變量。設X是觀測得到的隨機向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可測的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨立，且E（e）=0，協方差陣是對角陣，即各分量之間是相互獨立的，則模型：
稱為因子分析模型，由于該模型是針對變量進行的，各因子又是正交的，所以也稱為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。
第三，利用旋轉方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個公因子的典型代表變量不很突出，還需要進行因子旋轉，通過適當的旋轉得到比較滿意的公因子。
第四，計算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對樣本進行綜合評價。對于所研究的問題，就是用最少個數的不可測的公因子的函數以及特殊因子之和來描述原來觀測的各個分量。
三、因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用
D公司是一個以房地產開發為主營業務的上市公司，近年來盡管D公司發展迅猛，但仍然存在負債率高和流動比率過低的問題，加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，D公司承受著巨大的財務風險，已經嚴重影響到D公司的生存和健康發展。本節以D公司為例，研究因子分析模型在房地產上市公司財務風險評價中的應用。根據指標數據的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財務數據，并將原始樣本數據進行標準化變換。本文運用SPSS16.0統計軟件，對財務指標數據進行因子分析，實證步驟如下。
第一，對數據的檢驗。在為樣本數據做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定本研究中標準化財務是否適合做數據精減。經SPSS16.0軟件計算結果如表2所示。
表2結果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認為本數據可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻率和累計貢獻率；第二部分反映的是特征值大于1的5個公共因子的特征值、方差貢獻率和累積貢獻率?？偡讲罘纸獗盹@示，共選取5個因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說5個公共因子可以概括14個原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結果是較為滿意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，財務風險的綜合評價模型。為了簡化各主因子的結構，我們對因子負荷矩陣進行求逆計算，得到因子得分矩陣。根據因子得分系數和原始變量的標準化值，可以計算每個觀測量的各個因子的分數，并可以據此對觀測量進行下一步的分析。旋轉后的主成分因子表達式可以寫成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個體指標的貢獻率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強，但一單獨使用某因子并不能對所有變量進行一個綜合評價，因此按照測度財務綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻率綜合加權如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
從而利用此表達式計算出D公司各季度財務狀況的綜合得分，F值越大表示D公司財務狀況越好，財務風險越?。幌喾?，F值越小表示D公司財務狀況越差，財務風險越大。
第四，D公司財務風險評價模型的檢驗。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業的主因子和綜合因子得分情況，據此可對D公司各季度的財務狀況做出分析和比較。由于己經采用標準化數據進行分析，所以因子得分為正表示財務狀況處于平均水平之上，財務風險處于平均水平之下；因子得分為負表示財務狀況處于平均水平之下，財務風險處于平均水平之上。將F取負值可以得出上述29個季度的財務風險分布圖，如圖1所示。
根據D公司的基本情況，把評價區域的臨界值定為0具有較強的適用性，據此把0作為公司財務風險的一個分水嶺，D公司財務風險判斷標準見表4所示。
四、結論
本文在借鑒國內外學者的實證研究成果并結合D公司實際情況的基礎上，初步確定了包括反映企業盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現金流量5大類的14個財務指標，構建D公司的財務風險評價指標體系，采用一種多元統計方法――因子分析法建立D公司財務風險綜合評價因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財務數據進行實證分析。通過理論分析和實例證明，表明該模型具有實踐意義，在現實中應是可行的。由于我國房地產上市公司財務風險管理體系建設尚處于起步階段，有許多理論尤其是實務方面的問題，還需進一步探討與解決。本文在研究中只考慮財務指標，而非財務指標也可以影響企業的財務狀況，故不能概括企業經營過程的總體，因此如何在做財務評價中引入非財務指標是今后研究的方向。
【參考文獻】
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關鍵詞 房地產 財務風險 風險分析
財務風險是指企業財務經營效果的不確定性，指企業的財務系統中客觀存在的由于各種難以或無法預料和控制的因素作用，使企業實現的財務收益和預期務收益發生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經濟學角度講，現代企業的財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。國內外一些知名企業所以紛紛破產倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務風險的存在，因此對哦財務風險的認識、預防和控制的研究已成為當今企業所面臨的重要課題。對企業的財務風險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現實意義。
財務風險的成因是復雜的，這就要求經營者所采取對策的復雜化和多樣化。財務風險發生的時間、空間和形式是偶然的，表現出一定的潛在性。財務風險發生的概率也難以準確計算，每次發生的財務風險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財務風險的大小是相對于不同的經營者及其抗衡風險的能力而言的，由于人們識別風險、認識風險和抵御風險能力的增強，就能在一定程度上降低風險損失的強度、范圍和風險的不確定性，減少風險發生的機會和概率，減少不可控風險發生的破壞力。
一、優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對某地產公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
二、縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創新
對于規模較大的某地產公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
四、規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，
上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
五、做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
六、財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，某地產公司應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
七、適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
對于房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
總之，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。而中國房地產市場明顯地缺乏金融市場環境，房地產企業榮房子服務還不完善，《產業基金法》尚未出臺。美國房地產信托基金模式所強調各個環節由不同的專業公司完成，18980年后，美國的房地產融資不斷創新，并形成了大企業主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人 投資。而中國的房地產投資80%都與銀行有關，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發貸款。所以，某地產公司也應該借鑒美國式的房地產信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發展。
某地產公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產大規模進行商業地產開發的周期內，某地產始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產常規的滾動開發來實現規模的迅速膨脹，而萬科地產公司是“先做強再做大”這樣在以后的發展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產可以借鑒萬科地產公司的發展模式。
八、總結
在了解了財務風險的研究背景和意義以及國內外學者對財務風險的認識和研究的基礎上，本文對某地產公司財務風險進行了全面的調研，從融資風險、投資風險、資金回籠風險這三個方面進行了詳細的分析，發現某地產公司財務風險無處不在，無時不在。風險是一把雙刃劍，合理面對風險，采取措施解決風險，公司才能吸取經驗穩步發展，但是如果忽視風險，公司就很難長期發展下去。
某地產公司在面對風險的同時穩步前進，矗立與房地產百強企業，表明某地產公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發展空間。
參考文獻：
近年來，我國房地產行業迅速發展。由于房地產行業的關聯性較高，其良好經營發展狀態不僅直接影響著當地經濟的發展，同時也關系著金融行業、公用事業、建筑產業鏈的穩定運行以及消費者和投資者的自身利益。所以促進房地產行業的穩定發展具有重要作用。然而作為房地產行業經濟管理的一個關鍵內容―，財務成本管理，由于受不利因素的影響會出現不同程度的問題和弊端，給房地產行業的發展造成非常嚴重的威脅。因此，加強有關房地產財務成本管理措施的探討，對于加強企業資金、成本管理、提高企業經濟效益具有重要的理論和現實意義。
一、財務成本管理對于房地產發展的意義
一方面由于房地產經營業務的復雜性和其資金的高密集性，使得房地產行業資金需求量相對較大，負債率較高。而良好的財務成本管理可以有效協調和平衡房地產的收入和支出狀況，以不斷保證企業長時間資金積累和可持續發展的需要。在當今房地產行業競爭如此激烈的狀況下，房地產行業要想提高市場競爭力、增強企業抵御外部經濟政策和經濟環境波動影響的能力，就必須加強對傳統財務成本管理模式的改革，針對性和綜合性地分析財務成本管理中出現的問題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經濟管理中的瓶頸，建立完善的成本動態管理體系。另一方面，良好的財務成本管理可以有效提高企業的內部發展動力。財務成本管理體系的完善，可以不斷增強企業整體的經營管理能力和水平。財務成本管理是一項包含多項指標的綜合性管理手段，企業部門如果能夠充分利用其綜合性管理的特點，便能夠有效提高企業的技術管理、質量管理、物資管理和生產管理水平。
二、目前財務成本管理中出現的問題
房地產財務成本管理的內容主要有資金投放運用管理、資金籌集管理、利潤分配管理、開發成本管理、稅務和籌劃管理等。目前財務成本管理中出現的問題有：
1.工程預算和決算存在問題
目前部分房地產企業工程預算和決算更新速度相對較慢，傳統的換算法則已經不能提供準確和真實的工程預算和決算，且其復雜重復的計算程序和工作嚴重影響了工程的效率和進度。同時部分房地產企業對工程項目的綜合管理缺乏相應的控制和管理能力，建設、施工、設計部門之間不能進行及時的信息溝通和配合，這會引起工程項目不能進行全面統籌下的建設實施。如果實際的決算不能進行及時的更新，便失去了應有的準且行和真實性，這會給企業資金狀況帶來嚴重威脅。另外，有些企業也可能會在政府項目的預算和決算過程中進行不同程度的造假，偽造預算和決算結果以謀取私人利益。
2.缺乏健全的財務管理體系
部分房地產企業財務管理中缺乏相應的財務管理體系或者傳統的財務管理體系已經與現在的行業發展狀況不適應，這對企業財務管理有關措施和方法的執行造成了不利影響。[2]不健全的財務管理體系會造成企業內部員工職位權責分配不合理，各部門財務管理職責不明確，如此會引起獎懲措施混亂和滯后，嚴重影響了員工的工作積極性和滿意度，對于企業整體效率和競爭力的提高產生了不利影響。另外部分企業依然采用傳統的財務成本管理方法，財務成本核算僅僅以財務決策報告作為主要依據，對于核算中出現的問題不能及時發現并采取有效措施進行改善，嚴重缺乏控制性和預測性。還有部分企業財務成本管理粗放或財務管理僅僅流于形式，不利于財務成本管理應有作用的充分發揮。
3.財務成本管理不全面
房地產企業成本費用包含營銷費用、前期費用、土地成本、工程成本、財務費用、管理費用等費用，其經營業務具有較大的復雜性，所以財務成本管理工作應當盡量做到全面性。如今部分企業在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監督管理，如在財務費用的控制過程中，相關的項目費用沒有及時確定相應的規范和制度，企業資金花費盲目，流動資金時而寬松時而緊縮，沒有提高對節省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴重忽視投資決策和設計階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒有相應的全過程、全要素成本管理措施和方案。
4.缺乏財務成本管理方法和意識
大量房地產企業都缺乏相應的財務成本管理的科學方法，不能及時獲得準確可靠的財務和成本信息。部分房地產財務管理部門成本管理意識相對薄弱，對財務成本管理的作用和地位認識不足，只重視建設前項目的設計成本或后期的銷售成本，而忽視投資后項目建設和經營管理的成本，對于成本計劃只當做書面指導，而不是按照預定計劃實際操作，沒有將其作為財務成本管理的科學性規范。
三、改善房地產財務成本管理的措施
1.建立并完善預算和決算體系
要對項目工程的預決算管理進行不斷地改進，提高對與工程細節相關經濟指標的預測水平，盡可能保證恰當的工程預算、估算與實際工程的差異能控制在合理的差異范圍內。工程驗收過程中要加強同原有設計方案的分析對比，對于實際造價中與工程預算差別較大的部分要有相關變動的資料文件或實施階段開發商、建設單位、監理單位一致認可的相關情況說明，以避免造假違法行為的發生；要不斷提高工程預算和決算人員綜合素質和專業技能，注重專業知識的適時進修和學習，以逐漸提高工程預決算的質量。另外要建立相應的投資中心、成本中心兩個責任中心，以此完善企業精細化成本管理控制系統，同時要加強周進度和月進度掌控，年度進行總評，根據各階段相關責任中心的實際業績和預算指標差異進行獎懲。
2.完善財務成本管理體系
財務成本管理體系的完善需要企業內部的財務、工程、人力資源等各部門的協作配合才能完成。各部門應對成本預測、成本控制、成本分析、成本考核幾個方面形成獨立的計劃文書并由財務部門進行匯總和過程監督。而財務部門則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過程中的管理，費用的控制要有合理的責權配置；要將會計財務數據歸集后按各部門的成本預算進行分類并及時交由各部分進行分析和反饋，以實現財務成本管理職能延伸到各部門；此外，建立相應的成本管理核算系統，按照會計規則和核算程序制定完善的會計報告系統，以支持經營決策。另外，要加強相應的獎懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。
3.實現財務成本全方位管理，加強重點環節成本控制，提高管理意識。
財務成本管理工作是涉及到多方面費用和成本的系統性管理工作，因此應當實現方法、內容和對象的全方位管理，從宏觀角度把握服務成本、產權成本、環境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業成本控制的各項要求基礎上加強有關開發設計、工程建設、后期經營管理的成本預測和規劃，提高資金集中管理水平，實現資源合理有效配置。以項目決策為例，我們要根據擬建項目的報酬率、利潤率、銷售利潤率、資產負債率等財務指標進行項目計劃書的編制；加強有關投資方案、融資和稅務籌劃，并在立項階段加強組織籌劃，完成對項目籌建階段的成本規劃。在項目實施階段建安成本、配套成本、財務費用都是需要重點控制的成本環節。此外，企業決策層也要不斷提高財務成本管理意識，將財務成本管理作為各項經濟管理中的一項重要工作進行開展，不斷健全財務管理體系和完善財務制度建設，以促進財務成本管理作用的有效發揮。
四、結束語
財務成本管理工作的好壞將直接關系到房地產企業整體經濟管理的質量。因此，財務人員和管理人員應當不斷加強有關措施和手段的運用以解決財務成本管理中出現的問題，建立健全相關財務成本管理體系，不斷拓展財務成本管理新方法，從而逐漸提高企業財務成本管理質量和水平。
參考文獻：
[1]王克群.房地產調控的難點誤區及對策[J].四川行政學院學報. 2011，06（10）：61-62
關鍵詞：
房地產；財務成本管理；措施
一、房地產企業成本構成分析
對于房地產企業來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過預算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產企業中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩定的情況下，建筑成本要素也相對穩定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產開發中介入比較深，也是房地產企業市場開發的重要支撐。因此房地產企業最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監測進度、環境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。
二、房地產財務成本管理存在的問題
一是目標成本制定不科學。房地產財務成本制定的目標應當實現全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關聯。一些房地產企業管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進行落實。目標預算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監測和目標管理實現成本管理目標跟現實管理之間的有效協調，這不利于成本目標管理內容的完善，也對工程建設任務造成一定的負面影響。二是流程程序制定不科學，不利于成本管理。對于建筑項目的開發進度，應當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規范性。一些房地產企業在建筑項目開發中，規范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎性推動作用。在成本控制上沒有實現財務部門管理部門和工程部門之間的相互監督，成本管理體系不科學，難以落實成本控制工作，在成本統籌進一步控制以及質量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產企業成本控制中靜態和動態雙重控制協調性不足。房地產企業要進一步強化成本管理，應當實現各管理環節和流程之間的銜接，推動整體的協調性。通過把握生產質量，強化各環節的動態和靜態控制，確保實現管理目標的有效實現。一些房地產企業在成本管理中沒有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預算成本計算不科學、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內。由于缺乏動態和靜態雙重控制，對企業未來發展指導性意義不大。
三、房地產財務成本管理的措施
第一，進一步強化財務成本控制。房地產企業在建設項目管理過程中，應當圍繞資金成本和稅務成本兩個方面強化財務成本管理。財務管理人員應當結合現金流量以及可行性報告等相關分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現對建筑工程整體規劃的合理把控。在此基礎上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務成本，通過了解和研究稅務法規，強化跟稅務部門之間的溝通協調。根據項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規避稅務風險的基礎上，減輕房地產企業納稅成本，實現節稅的目的。第二，強化房地產工程成本控制。工程成本是房地產企業成本管控的重要內容，圍繞建設成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業成本經濟，實現成本管理的科學化，要科學制定成本控制指標，并確保控制指標的科學性和可行性。通過對控制指標的細化，落實到具體的管理流程中，實現對工程進度的科學指導。要結合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關方面。在施工的過程中，要不斷設計和完善相關流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權力，通過不相容職務相分離等實現成本管理的有效管控，減少不科學費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產企業應當進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設項目過程管理和流程管理，加大對設計費用和開發費用的監控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發實現制度約束，在管理過程中不斷創新，加大管理和控制，通過專業化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎上，提高成本控制決策的科學性，提高房地產企業經濟效益。
參考文獻：
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一、房地產財務管理的特點
我國是全球最大的發展中國家，房地產企業發展迅速。但相對應的，我國房地產企業發展時間短，財務管理相對落后。根據以往的經驗，房地產企業的特點主要體現在：第一，房地產的資金周轉周期較長，所需資金也比其他行業多出不少，中間的環節也非常復雜。這都大大提高了房地產企業財務管理的難度。第二，房地產行業在開發過程相比其他行業更為復雜，在資金、稅務等各個方面都不同于其他行業。因此對財務人員的要求更高，財務人員需要更高的水平，更專業的素養才能更好的服務于企業的財務管理。相對應的，水平不夠的工作人員只會影響到企業的運行。
二、房地產企業財務管理存在的問題
1、企業的財務制度不完善。
我國目前房地產企業較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業都存在著一定的問題。尤以企業的財務制度不健全為主，極大地干擾了企業的良性運作。由于我國房地產企業發展迅速，財務制度的不完善逐步凸顯。一些房地產公司的財務管理模式落后，而且執行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產企業中的普遍現象。
2、財務管理人員的素質不高。
房地產企業發展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產企業財務管理人員的素質相對不高。因此這就需要房地產企業對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業性。但是我國的房地產行業現狀卻不是如此，我國房地產企業的財務管理人員招收不是很嚴格。同時企業老板對財務處理干預的任意性及對財務人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務人員的工作積極性，入職的一些財務管理人員素養也相對較低，管理意識也不高。一些財務管理人員簡單的認為財務管理工作只是粗糙的記錄信息、分發工資而已，財務管理人員的素質和專業知識的缺失，導致了企業的衰敗。
3、房地產企業的成本管理能力差。
在當前，我國的大多數房地產企業在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當前我國社會形勢大好的情況下，企業落后的成本管理模式不會影響企業的大局，但是必然會對企業的發展造成一定的影響，導致企業的經營出現問題。其次，目前我國的大部分企業只對于內部管理成本控制比較關注，而對于其他的環節相對有所忽略，如工程造價的各個環節是相輔相成，相互統一的一個整體，重視一個環節，忽略其他環節對于工程造價的影響是不利的。第三，企業財務管理工作人員的水平有限，對于企業成本的估算也缺乏專業判斷，這就直接影響了企業的經營，從而導致企業盈利下降。
三、解決房地產企業財務管理問題的措施
1、優化房地產企業的財務管理模式。
從根本入手，房地產企業的財務管理制度不完善，財務管理模式不健康，導致了一系列的財務管理問題，影響公司的正常運作。所以應該優化房地產企業的財務管理模式，讓企業的各個環節之間都更加統一，使管理人員得到的數據更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業的財務管理模式進行更改，對于落后的財務管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學的財務管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據本公司管理架構的特點，采取集團總制度建設，開發項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節流，提高企業對資金的使用和投資效益，由此提高房地產企業的利潤。
2、加強房地產企業的財務管理，優化員工素質。
由于房地產企業的財務管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產公司需要不斷地對財務工作人員提出更高的要求，培訓企業員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發揮自身的積極性。要將財務管理納入企業的戰略大局之中，從而有利于企業的發展，而不至于讓落后的管理模式影響企業的健康運行和發展。
3、加強房地產企業的成本管理力度。
在房地產企業的財務管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環節。因此，房地產企業應該更加重視企業對于成本管理的能力，改善當前房地產企業發展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務管理的能力，創新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發展不斷更新成本管理模式，創新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環節工作都要進行更加全面的預算，并要規避稅務風險，不斷發掘降低企業成本的途徑，從而壯大發展房地產企業。
4、房地產企業財務集中預算管理。
房地產企業的集中管理必然需要房地產企業對自身資金管理進行高度的預算，并且進行全面的預算，這就需要建立適用于自身房地產企業的預算和核心結算制度。為實現財務管理的集中，就需要房地產企業具有保障的財務預算，也需要得到房地產企業管理人員的監控，以及對房地產企業管理人員的審計，加強房地產企業內部控制的審核，這些都是房地產企業必須完善的，逐步實現管理的集中化。
5、加大監督力度。
房地產企業的重要部門之一就是財務部門，所以必須要對其進行嚴格的監督，以保證房地產企業的良性健康發展。對于房地產企業財務部門的監督，不僅要對其內部進行監督，控制資金的不合理使用，同時還應該對整個的財務管理系統進行監管。對房地產企業內的財務問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產企業必須要對房地產企業內部的資金管理進行嚴格的監督，打擊不法行為，為房地產企業的健康發展創造良好的條件。
四、結語
對于房地產這種資金密集的關乎國民經濟發展的綜合性行業來說，應該更加注重企業的資金管理，將資金進行最高效、最科學、最大化的利用。提高企業內部財務管理水平，發揮財務的最大保障力和助動力，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
參考文獻
二、房地產行業財務風險控制
加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。強化企業財務管理人員的專業素質。財務管理作為企業核心競爭力所在，就必然需要高質量的管理部門和管理人員，為了提高企業的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業可以在聘用和設立管理部門時，選擇具有專業知識的員工，并且在后續的工作中，根據企業的發展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態，才能保證企業財務管理穩定發展。
（一）籌資風險
資金是房地產企業的血液?；I集資金的方式不同籌資成本和籌資風險不同，在風險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產企業財務管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應合理控制不同籌資方式下的風險程度，正確制定和管理籌資風險的方法和措施。我國房地產企業普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題。籌資風險主要表現在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風險；企業整體財務杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業盈利能力下滑不足以支付財務成本時，就會出現“斷供”的財務風險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風險疊加期，經濟形勢步入下行周期，房地產行業的籌資風險更加凸顯。
（二）投資風險
房地產企業投資開發項目的特點是投資規模大、開發周期長，同時還面臨著國家宏觀調控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產業、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規模越大的項目面臨的管理風險、運行風險和銷售風險就越高，大規模投資可能遇到項目管理不善導致的質量不合格、建設進度不理想、銷售策略不適用導致的去化困難等風險；開發周期長則內外部環境風險的變數就越大，市場情況在經濟周期換擋時會發生劇烈的變化，開發周期越長面對的市場變數就越大，例如：市場轉淡時產品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風險因素。
（三）經營風險
經營風險是指在房地產企業生產經營過程中，供、產、銷各環節不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導致企業發生運營困難，企業價值下降的風險?，F階段對于房地產企業的經營風險則體現在，企業經營能力不能隨著市場環境的變化而提升和及時調整。中國房地產市場經過35年快速發展，已經進入到產品供大于求、企業間競爭升級和行業快速優勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業的經營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規，不能在細致深入的市場分析和可研基礎上，設計提供質量更好、品質更高的產品，依然采取過時的商業模式和營銷模式，不在提高企業運營效率和科學壓縮成本等方面升級，將面臨經營效益下滑、產品沒有市場、經營現金流枯竭的風險。
房地產企業除了以上財務風險，還存在著企業間大量互保產生的保證風險，貨幣市場波動帶來的利率風險和資金流動性風險，國家財稅體制改革帶來的納稅風險，以及無法兌現對投資人承諾的利潤分配風險等。如何提前化解財務風險，保證企業在生存的前提下，健康穩定的發展，可以通過以下措施改善財務風險管理工作。
二、改善房地產企業財務風險的管理措施
（一）優化資本結構、合理搭配債務期限，規避籌資風險
在風險上行的市場階段應采取穩健的融資策略。多元化融資渠道，科學的統籌權益資本和債務資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰略投資人、發行普通股、可轉債、優先股等方式，降低財務杠桿，提高企業抵御財務風險能力。另一方面，按照房地產開發項目周期特點選擇搭配債務期限結構，舉債以中長期負債為主，短期負債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結構減輕籌資壓力。同時盤活固定資產，增加流動資產和速動資產比例，優化資產結構，改善資產錯配現象。
（二）科學管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風險
房地產投資項目應從可行性研究入手，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現狀及發展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發結構的分散而達到減少風險的目的，方式包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產企業應將可控資源集中用于本企業專業優勢市場，同時還應避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區域分散投資，保證企業綜合投資報酬率基本理想。并且使開發的項目在時間上錯開，合理統籌項目開發節奏，不出現內部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發一定的調整空間和余地。在新的市場環境下，還可以創新商業模式，開展同行業及其相關產業的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔風險，達到降低投資風險的目的。例如：萬達集團的以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的輕資產模式。具體是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達集團做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
（三）提升企業管理工作的水平，增強行業競爭力，控制經營風險
（1）房地產企業融資難度較大?？傮w而言，房地產開發是一個時間跨度長、融資數額大的經濟項目。隨著社會的不斷發展與進步，近些年來，低價和房價不斷攀升，房地產項目在開發過程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產的融資任務。[1]另外，由于大量的資金周轉時間較長，周轉率不高，并且時間跨度較長。因此，房地產開發商必須采取多種手段促進融資。房地產企業在征地、開發、施工建設、竣工檢驗等一系列環節通常需要兩年的時間，房產項目開發的長期性加大了融資的難度和周期性。而開發后的房屋在出售過程中往往是采用分期付款的形式，開發時投入的大量的資金，很難在短期內回收，無形當中又增加了房地產企業的資金壓力。
（2）財務管理體制不完善。目前，房地產企業在項目管理中，資金流轉不暢、過大的負債等問題使得財務管理難度不斷增加。而此時，在多數的房地產企業卻沒有一個科學化的管理體制，財務管理系統不健全，管理制度不完善，對財務管理人員的沒有做出清晰的崗位職責分配，企業發展運行中，出現了財務問題，各個管理人員相互推諉，不能對問題進行及時解決，反而使管理人員內部矛盾逐步加深。在項目經營過程中，出現了財務問題，管理人員未能制定出有效的應對措施。缺乏科學性和規范化的管理體制已經不能滿足房地產企業現代化管理的需要，更不能實現財務的創新管理，影響到了企業的長期發展。[2]
（3）財務管理創新意識淡薄?？v觀我國的房產企業，在管理過程中普遍存在創新型的管理意識，使得財務管理中存在較大風險。財務管理人員在對房產經濟收入的預測、分析和控制等過程中往往還采用較為傳統的管理方式，沒有真正把創新管理落實到位。在項目開發經營中，沒有對項目資金進行準確分析與合理利用，財務管理風險意識不高，使財務風險控制中存在漏洞，資金流動出現短缺，房地產投資項目的經濟效益無法得到有效保證。與此同時，在房地產財務管理過程中，會涉及到分析、控制等多種問題，財務關系較為復雜，因而未能實現對財務風險的有效控制，一定程度上也限制了財務管理的創新性。
二、房地產企業財務管理創新措施
（1）更新財務管理觀念，提高效能。先進的管理觀念是房地產企業進行財務創新管理的重要內容。在當前的市場經濟環境下，一定對財務管理觀念進行創新，用創新的管理觀念帶動企業向更好的方向發展。首先要制定出對人員的激勵和約束機制，使人員參與到企業經濟運行與管理的全過程，明確權、責、利之間的關系，促進科學決策。[3]同時還要充分調動起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運用財務管理技能，對企業發展中的不確定因素進行準確預測，彌補企業自身發展的缺陷，促進財務管理創新的實現。另外財務管理人員要樹立財務風險意識，制定出具有針對性的財務管理措施，把財務風險降到最低。對資金的分配和走向進行嚴格規劃，財務部門要利用好財務信息，使其發揮出最大作用，在更新管理觀念的同時，提高財務管理效能，創新技術，統籌規劃，防范風險，推動企業全面經濟效益的提高。
（2）建立健全財務管理制度和體系，促進管理。要想實現房地產企業的財務管理創新，首先就要建立健全財務管理制度和體系。在完善管理機制的基礎上，實現管理創新。要認真分析市場經濟條件，根據企業自身發展情況，制定出具有針對性和原則性的會計制度。設立專門的財務機構，明確會計人員崗位職責，嚴格規定預算編制、工資核算和資金流動的管理標準，嚴格控制現金、采購、銷售和報銷等財務管理環節，促進財務管理流程制度化、標準化。另外，要加強對房地產企業日常運營工作的監管，制定出相應的考核和責任追究制度，使財務管理工作真正落實，促進財務管理工作高效運轉。
（3）創新風險管理方法，降低風險。在現代企業管理中，風險管理是財務管理中的重要內容，同時也是影響財務目標實現的重要因素，因而加強財務風險管理勢在必行。[4]金融市場的風云變幻，使得房地產企業財務風險變得復雜；房地產市場本身的不穩定性是導致房地產企業財務風險的直接因素；房地產開發成本的增加也加大了財務管理風險。因此，一定要采取創新性的方式對財務風險進行管理。要對企業中可能引起財務風險的因素進行全面分析、有效識別，確定出合理的風險管理目標，科學的制定出財務風險控制體系，對各項風險類型進行研究，及時制定出應對風險措施，最大限度地規避風險，減少因財務風險而帶來的損失。
