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在《關于整合不動產登記職責的通知》中明確規定不動產登記檔案資料是登記工作的核心內容和重要依據。登記的檔案資料是隨著登記機構的登記而產生，不能單獨成立。這次住建部與國土部的職責分工，即住房和城鄉建設部負責房產交易，國土資源部負責不動產登記。隨之帶來的工作銜接問題，兩個部門都離不開原來的房產檔案的支持。
（一）原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
原房產檔案隨原產權產籍監理處合并到不動產登記中心而隨之發生轉移，但繼續保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產的登記是分開登記的，此次實行統一登記后，如果不能實現內部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會出現群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問題。
（二）不動產登記檔案存放在原房產檔案管理部門成本更低更具合理性
從目前來看，為盡快適應不動產統一登記的需要，因各地對原有得房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法，我市從檔案轉移及管理的成本上考慮，認為存放在原有部門，是利大于弊也更科學合理。更有利于今后的工作開展。
二、檔案管理中存在的主要題
（一）重視前臺業務，輕視后臺檔案
在具體的房產登記過程中，一直以來都比較重視業務和流程的培訓，而忽視了后續的檔案管理工作。檔案管理的細則少之甚少。比起對業務的重視度而言，對檔案的關注度顯然是欠缺的。需要及時跟進相應的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動產登記體系。
（二）重視紙質檔案，輕視電子檔案信息維護
在新形勢新條件下，人們對檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質資料審核為主，因涉及的部門多、資料多，導致一本紙質檔案需要數次流轉，多次翻閱，降低工作效率，并應加快電子信息庫的建設和維護。
（三）人員流動性大，專業知識薄弱
由于檔案的專業性和動態性，檔案的歸集在隨著情況變化而發生變化，導致檔案員對于檔案資料的更新不及時，特別是統一登記后，要多學習土地方面的知識不斷提高自身的業務水平，爭取最短時間勝任崗位職責的標準。
（四）硬件條件差，整合數據庫慢
不動產檔案資料越來越多，涵蓋的內容越來越豐富，檔案查詢利用率也越來越高。而且紙質檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經不適合新形勢下的發展。所以實現檔案管理數字化是互聯網時代產生的一種新型檔案管理信息形態，因此檔案數字化，建立電子信息庫迫在眉睫。
三、隨著不動產工作的逐步深入，建立相應的管理制度，確保檔案的安全
（一）不斷完善管理機制
做好檔案管理工作，進一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項規章制度，落實好管理細節。對違反檔案管理法律法規的行為及時進行處罰。
（二）轉變思路，提高信息化管理水平
在新形勢下的不動產統一登記工作需要運用大量的先進科學技術，工作的人員首先要有過硬的專業知識，還要具備現代化得檔案管理能力。不動產登記的檔案資料已經不僅僅是過去的紙質檔案，還包括不動產登記相關數據。這就需要運用計算機等信息化手段對相關數據進行統計和分析，在最短的時間內完成收件、審批、發證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。
（三）加強培訓，提高檔案專業管理水平
由于不動產登記檔案形成量大，專業性和政策性強。要加強提高檔案管理人員的素質和能力，明確檔案移交入檔的時間、責任人，建立詳細的移交清單，確保不動產登記數據的安全性和完整性。
（四）提高對不動產登記檔案資料的保密意識
隨著社會制度的不斷健全，人民對不動產登記的要求也是越來越高，并對如何公平、公正、公開的呼聲越來越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開查詢的，哪些是涉及個人隱私和國家安全，必須需要保密的，做出嚴格的規定。需要簽訂保密協議。違反規定和泄露不動產登記數據的，按有關規定追究責任。
（五）對信息安全做相應的應急預案
根據《國土資源部辦公廳關于做好不動產登記信息安全工作的 通知》（國土資源廳發【2015】38號）等有關規定。對機房受損、數據損毀、系統宕機、網絡中斷、黑客攻擊等突發事件進行全方位預防，確保信息平臺不間斷地安全運行。
四、結論
在不動產登記過程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實現不動產登記的原始資料，在新形勢下，只有做好檔案管理工作，樹立“國土一家”理念和意識，共同做好統一登記工作。以進一步推動不動產登記檔案管理工作的可持續發展。
參考文獻
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[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用?？偠灾?，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
2018年，新組建的中華人民共和國自然資源部，開始對不動產登記檔案實施集中管理。不動產登記檔案是指在不動產登記工作中形成的具有保存價值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動產登記檔案客觀、全面、真實記錄了工作過程中的各種活動，對于不動產各項工作的開展具有重要的參考價值和指導意義。
1不動產登記檔案的特點
1.1復雜性。不動產登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內容多。從不動產登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產權利來看，《不動產登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產登記的權利，包括集體土地所有權、建設用地使用權、地域權及宅基地使用權，等等?？梢钥闯觯粍赢a登記工作本身就比較復雜，而從不動產登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內容和數據。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產登記工作十分復雜，相對應檔案管理工作也具有復雜性，管理難度大。1.2動態性。市場經濟快速發展，不動產交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產產權的變化。不動產登記工作是動態發展的一項工作，需要即時更新相關的信息，以確保信息的準確性，從而確保產權人的合法權益?；诖?，不動產檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業性。從專業性的角度來看，不動產登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業檔案，2016年，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產登記檔案的具體內容：一是不動產登記簿等不動產登記結果；二是不動產登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產登記檔案存儲了權利人的所有登記信息，能夠為相關職能部門和個體用戶提供不動產登記信息、出具相關證明，相比于一般的文書檔案，不動產登記檔案具有較強的專業性。
2不動產登記檔案管理的問題分析
2.1管理難度比較大。不動產登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產登記檔案以法律的形式明確了物權所有者的權利，能夠保護物權所有者的合法權益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規范性。二是配套設施不完善。互聯網+時代，檔案的信息化建設、數字化管理成為發展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎設施和設備不健全的問題，這不利于檔案的規范化管理。三是檔案數量與日俱增。隨著市場經濟的繁榮發展，城市規模不斷擴大，房地產市場十分活躍，不動產管理活動在社會生活中發揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產檔案資料的不斷累積。［2］發達省份的市級單位產生的不動產檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現檔案的統一規范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經提到，不動產登記檔案工作具有較強的動態性，隨著我國房地產市場的繁榮發展，不動產交易的數量和頻次與日俱增，房產權屬的變更成為普遍現象，這就要求不動產登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準確性和真實性。但從不動產登記工作的實際運行來看，全國范圍內每天的交易次數多，可能存在應發生變更的不動權屬，但不動產檔案尚未緊隨權屬的變更而即時更新數據，這樣就可能造成后期產生法律糾紛問題。此外，隨著經濟和社會發展的需求，國家的土地政策也歷經了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業人員不足等原因，不動產登記檔案信息更新不及時，從而產生系列后續問題。2.3管理格局不成熟。不動產登記檔案涉及的內容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業務工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農業部門、林業部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產檔案管理工作主要由自然資源和規劃部門負責，能夠有效解決城鎮化建設中住房拆遷安置補償問題和市場經濟中房地產交易問題。但不動產登記檔案涉及多個部門，部分領域不動產登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規范等問題，這就給不動產登記檔案的規范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現不動產登記檔案的統一規范化管理值得探究。2.4數字化管理不健全?！盎ヂ摼W+”時代，信息技術快速發展，“互聯網+不動產登記”大大提升了不動產登記工作的效率，但給不動產登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現為三個方面：一是不動產登記機構更加注重精簡流程，業務部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業務工作與歸檔工作脫節。二是“互聯網+不動產登記”，此種工作方式能夠實現“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構忽視電子文件的歸檔，只是在業務系統中完成信息的相關登記，并未完整保存好業務過程中形成的各類電子文件，導致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯網+不動產登記”形成的檔案資料包括紙質和電子兩種載體，相比于傳統的紙質檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調整。［3］
3不動產登記檔案規范化管理探析
3.1參照相關標準，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產登記檔案的規范化管理提供執行依據，為實現檔案管理的規范化、科學化、現代化，各省市職能部門均結合自身不動產登記工作實際出臺了相應的管理規范。譬如，2019年，湖南省不動產登記中心制定的《不動產登記檔案管理規范》正式，立足湖南省不動產登記工作實際，明確了不動產登記檔案的分類標準、歸檔范圍及保管期限等相關規范，［4］對于推動省內不動產登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關管理規范在檔案管理方面發揮著重要作用，完善相關管理制度要參照相關的標準，如《中華人民共和國檔案法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產檔案管理工作的重要參照標準，在遵循法律法規的前提下，要以上述規定標準為主要指導依據。3.2理順工作機制，實施動態管理。不動產登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態管理，保障產權人的合法權益。實施動態管理需關注三點內容：一是實現業務工作與檔案工作的無縫對接。不動產登記工作本身就具有動態性，任何環節的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業務工作的進度適時更新相關信息。二是明確各職能機構的職責。不動產登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應強化交流，對檔案管理工作進行統一規劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產權人、業務辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現各方的良性溝通，有利于做好檔案數據的更新工作。3.3掌握核心技術，推進數字管理?！盎ヂ摼W+”時代，不動產登記檔案面臨新的機遇與挑戰，檔案管理的模式需要進一步完善以適應不斷變化的形勢。不動產登記檔案管理機構應充分運用大數據、云存儲等先進技術，實現檔案的智能化管理。推進數字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統載體檔案的數字化建設。將以前遺留的紙質載體檔案進行數字化處理，采用OCR識別技術將數字化形成的圖像文件轉化為文字文件，實現檔案的全文檢索。二是建立不動產登記檔案管理系統，實現各業務系統與檔案管理系統的有效對接，用大數據思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養。不動產登記檔案的數字化管理是一項系統工程，是一個持續性發展的工作，需要專業的人才作保障。
在人才引進階段，注重考察人才的專業技能、信息技術及職業素養。此外，注重人才的培養，系統開展專業技能、信息技術、知識結構和服務理念等方面的培訓，以更好地適應不動產登記檔案管理工作出現的新變化和新需求。
參考文獻：
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傳統的檔案管理工作中，由于工作方式較為落后，工作效率較低，并且隨著檔案數量的增多，管理工作的難度也呈現出逐漸加大的態勢，給事業單位的檔案管理工作人員帶來了較為沉重的負擔。在當前形勢下，不動產統一登記檔案管理工作的一個目標是儲存資料，明確工作目標，優化工作體系。通過深入分析和研究不動產統一登記檔案管理，可以將檔案管理人員從傳統工作中解放出來，將更多的精力放在檔案利用與開發上。通過對檔案的總結和梳理，可以明確下一步工作方向，并且為主營業務的發展與優化提供建議，實現工作效能總體提升。
1.2有利于提升不動產統一登記檔案管理效率
在傳統的不動產統一登記檔案管理模式下，管理質量較低，檔案管理工作受到了較大的限制。檔案會占據較大的空間，不動產統一登記檔案管理部門在工作的過程中，隨著檔案數量的不斷增加，會產生大量的檔案，如果不對其進行深入的研究和分析，從而提升不動產統一登記檔案管理質量，會嚴重影響檔案資源的開發與利用。此外，傳統的檔案管理方式存在明顯的不足，在檔案資料查詢與調取等方面，都要耗費較大的人力物力。所以，通過深入研究不動產統一登記檔案管理制度，可以實現管理質量和管理效率的整體提升，從而在保證管理質量的前提下，最大限度地節省人力資源。
2.不動產檔案管理的創新路徑
2.1提高服務質量
不動產檔案的管理主要是為相關人員提供服務，所以在促進不動產檔案現代化管理創新路徑時，還需要更好地提高服務質量，為此可以參考以下幾個方面：第一，將計算機技術和網絡技術應用到現代化管理過程中，以此為基礎建設不動產檔案的自助查詢系統，可以使得人們能夠利用這一系統更好地查詢相關的信息，在降低不動產檔案管理人員工作量的同時，也能夠為相關人員提供個性化的查詢服務；第二，需要對不動產檔案管理人員進行相關的培訓，使得他們能夠熟練地使用計算機等終端設備，可以高效地運用相關的查詢技術，更好地提高服務質量。同時，還需要對不動產檔案信息進行收集、查詢、管理等流程進行不斷地優化，從而能夠進一步推進不動產檔案管理的現代化水平。
2.2加快不動產檔案信息化建設進程
2.2.1提高不動產檔案管理信息化建設的認知
隨著計算機技術、網絡技術以及通信技術的快速發展，將這些技術應用于不動產檔案管理工作中，利用先進的設備儀器和應用軟件實現檔案的自動化檢索、存儲和管理工作，是檔案管理發展的必然趨勢。不動產檔案是社會信息業的重要組成部分，必須樹立現代化的管理理念，以滿足社會發展的需求。在不動產檔案管理中運用現代信息處理技術，勢必會提高不動產檔案資源開發和利用效率，推動不動產檔案管理深化改革和創新，促進檔案管理事業信息化水平的提升。
2.2.2推動不動產檔案數字化建設進程
不動產檔案數字化建設是不動產檔案信息化建設的前提和基礎。將不動產檔案資料予以數字化處理，再利用計算機強大的檢索功能進行整編，可以將產權人姓名、房屋地址、房屋面積等不動產信息中的每一個組成要素作為檢索點，生成檢索工具，從而減輕手工檢索的工作量，提高檢索的工作效率，為檔案資料利用者提供高效、便捷的信息查詢服務。
2.3加強對不動產檔案的安全管理
對于不動產檔案來講，其安全性的保障也是現代化管理的重要內容，所以為了更好地進行不動產檔案現代化管理的創新，必須要加強檔案的安全管理。為此可以參考以下幾個方面：第一，利用先進的技術，對不動產檔案進行安全管理。由于相關的安全技術需要專業的人員進行操作和維護，因此在對不動產檔案進行現代化管理的過程中，需要招聘安全方面的專業人員，從而能夠更好地加強不動產檔案的安全管理；第二，需要加強對不動產檔案服務的身份認證功能，建立嚴格的服務訪問安全流程，使得具備相應資格的人員才能夠訪問不動產檔案。防止詐騙及相關糾紛現象的出現，更好地維護不動產檔案的安全；第三，要加強對不動產檔案管理人員的安全意識培訓，使得他們能夠加強對信息的安全保護，例如：定期修改密碼、不將密碼隨意放置或者告訴他人等等，從而能夠避免由于人為失誤造成的不動產檔案信息泄露問題。
2.4建立競爭激勵機制
2.不動產登記檔案數字化主要問題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產登記業務檔案管理工作普遍存在任務繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產的登記過程中，涉及到諸多業務部門的整合、業務分工調整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產登記業務檔案數字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導致對不動產檔案管理的軟件設計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數字化管理過程中新技術的應用和軟件開發的程度不同。通過對一些不動產檔案管理數字化的實際狀況的了解，軟件在數據采集、系統功能等方面均沒有達到國家規定的相關標準。一些不動產登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態，一些虛假無效的信息，對基礎地形圖的管理不規范，在信息數據的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應對統一不動產檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數據丟失，將舊軟件拋棄，重新開發新的檔案數字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復性。
2.3抗風險打擊能力不足
房地產登記檔案作為重要的產權資料，抗風險能力的提升應該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數字化信息都儲存在硬件設備中，設備的安全直接關系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數據安全。如果保管不當，可能發生損壞或老化等現象，導致數據損失損毀。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，但同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術落后、治理不及時等是產生不安全因素的根源。
3.不動產登記檔案數字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學指導，所以，為了不斷完善不動產檔案管理利用發展平臺的功能，為了使不動產檔案管理能夠在城市建設中發揮應有的作用，應?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關乎到城市建設工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據，而且檔案信息可以為建設管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環節的工作。
3.2加強檔案數據庫建設
在數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設過程中，各類不動產檔案主要以數據信息的形式存在，而計算機網絡則是為此類數據信息的傳遞與處理構建了一個良好的平臺。為了實現對信息時代不動產檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構建一個完備的數據庫，數據庫可以對各類不動產檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設管理部門的及時調用，進而為城市建設工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數據庫要包含城市不動產檔案信息的全部內容，所建立的數據庫要進行嚴格分類，當檔案信息數據庫建設完成之后，企業需要設立專門的計算機系統維護人員或專門的部門對數據庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產檔案信息，要將其在數據庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數據信息的安全性和完整性。
3.3加大專業人才的培養力度
為了有效推動數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設工作的開展，首先必須加大專業人才的培養力度。在相關檔案管理人員的培訓過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓，通過此類培訓，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規范自己的行為，以維護不動產檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質的計算機管理人才為進一步完善不動產檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現有的法律法規
本文所稱不動產僅指土地、房屋；所稱不動產登記檔案包括實施不動產統一登記以前形成的土地登記檔案和房屋登記檔案（以下簡稱存量登記檔案），以及實施不動產統一登記后形成的不動產登記檔案；從載體形式上區分，包括紙質檔案和電子檔案。
1 不動產登記檔案的關聯性
不動產登記檔案所記錄的內容主要包括兩個方面：一是不動產的自然狀況，二是不動產的權屬狀況。在不動產的自然狀況中，空間位置固定不變，但街道名稱、用途、面積等會發生改變；不動產的權屬變化則更頻繁，如交易、分割、繼承、抵押、查封等。
自然狀況和權屬狀況發生變化后，權利人應當申請相應類型的不動產登記，隨之產生新的不動產登記檔案。先后產生的、各類不動產登記檔案之間，有著不同的關聯關系。
在各類不動產登記檔案中，記錄和反映不動產當前自然狀況、權屬狀況和受限制情況的檔案，屬于現勢檔案；其余的均屬于歷史檔案。部分不需要永久保存的登記檔案，從其轉為歷史檔案的時間算起，達到規定年限后即可按程序銷毀。
2 基于不動產自然狀況的關聯關系
以一套常見的普通商品住房a（以下簡稱住房a）為例，假如a位于××小區1號樓一單元5010室，以a為參照物，相關不動產與a的關聯關系有三類：坐落關聯、相鄰關聯、變化關聯。其中坐落關聯和相鄰關聯可統稱為空間關聯。
2.1 坐落關聯。坐落關聯是不動產之間最基本、最直接的關聯關系。與住房a直接相關的不動產為： ××小?^1號樓（為方便表述，以下稱之為A-1樓）；1號樓所在的宗地（為方便表述，以下稱之為宗地A）。這三者就像父親、兒子和孫子的關系，先有宗地，再有樓幢，然后有房。這三者的登記檔案也有著最緊密的關聯關系：住房a的登記檔案與A-1樓的登記檔案互為關聯卷，A-1樓的登記檔案與宗地A的登記檔案互為關聯卷。如果是獨棟住宅，則只有樓幢與宗地的關聯。
實行不動產統一登記前，土地登記職能在國土資源部門，房屋登記職能在房管部門，相應的登記檔案也分別在兩個部門管理。本來存在緊密業務關聯的兩個登記機構和兩個檔案管理機構之間，實際工作中聯系溝通很少。
實行不動產統一登記后，土地、房屋登記職能整合到一個部門。登記機構在對住房a一類不動產進行登記時，首先要通過查閱原有的登記檔案和地籍圖，明確該不動產的坐落關系，并進行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，實現每一套房、每一幢樓、每一塊宗地的準確定位。
近兩年的不動產登記工作中常發現部分“有房無地”“房地不照”的情況，即：有的房屋只辦理了房產證，卻沒有辦理土地證，甚至該房屋所占用土地根本就沒有取得土地使用權；有的雖然“兩證”齊全，但房屋登記檔案中記載的土地信息與土地登記檔案中同類登記信息不一致。這種情況導致一部分房屋無法順利“落宗”，這也正是不動產統一登記后很多地市“辦證慢、辦證難”的根本原因。與之相反，部分房屋雖然僅有房產證、沒有土地證，但卻通過查找所在樓幢和所在宗地的登記檔案，確定了自己的“身份信息”，能夠順利“落宗”，辦理不動產登記。
2.2 相鄰關聯。相鄰關聯是不動產之間間接的關聯關系。與住房a相鄰的不動產包括：××小區1號樓上a以外的其他房屋；1號樓所在宗地上的其他樓幢；××小區的其他宗地（該小區占用一塊宗地以上的）。如果把坐落關聯的不動產比作“父、子、孫”，那么相鄰關聯的不動產就像“兄、弟、叔、伯”，他們與“父、子、孫”同處于××小區這個大家庭里。
宗地圖和樓盤表是反映不動產相鄰關系最直觀的圖表，在不動產登記信息管理系統和檔案管理系統中處于各類關聯關系的中樞地位。在不動產登記信息管理系統中，以宗地圖和樓盤表為基礎，分別建立起各類信息數據的準確關聯，從而實現不動產登記信息和電子檔案的快捷查詢。在不動產登記紙質檔案管理中，可以以“地籍區+地籍子區+宗地+樓幢+房”為構架確定分類方案、上架擺放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登記類別+流水號”為構架分類、上架，然后再以“地籍區+地籍子區+宗地+樓幢+房”為構架編制檢索工具，提高手工檢索效率。
另外，以住宅小區形式建設的不動產，對小區共有部分享有共有權利?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第三十六條規定，“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓”。[2]如果要了解住房a對所在小區共有部分享有的權利狀況，僅從住房a的登記檔案中無法查到有關情況，需要查閱與其相鄰不動產××小區1號樓或者其他樓幢的登記檔案。
2.3 變化關聯。自然狀況的變化關聯也是不動產之間重要的關聯關系。不動產自然狀況發生變化或滅失的情況主要有：行政區劃調整；界址、面積變化；街道名稱、門牌號變化；用途改變；翻建、改建、擴建等；拆遷改造滅失等。當不動產的自然狀況發生變化后，依照不動產權利人的申請，不動產登記機構為權利人辦理不動產變更登記，形成新的登記檔案，該案卷與變更前的案卷互為關聯卷。
因申請有誤或登記機構失誤導致不動產自然狀況登記記載與實際情況不一致的，登記機構可以依申請或依職權辦理不動產更正登記，更正登記前后的檔案也互為關聯卷。
3 基于不動產權屬變化的關聯關系
不動產作為當今社會生活中的重要財產，大多數會經歷轉讓、變更、抵押、贈與、繼承、注銷等權屬變化。不動產權屬變化以其所有權或使用權變化為主線，以其所有權或使用權在現勢狀態下發生的其他權屬變化或受限制情況為支線。
不動產權屬變化的主線：不動產所有權或使用權的設立、變更、轉移、更正、注銷等，相應登記（注銷除外）發放不動產權利證書，所產生的登記檔案保管期限一般為永久。
不動產權屬變化的支線：不動產抵押權或地役權的設立、變更、轉移、更正、注銷等，以及查封不動產、對不動產登記內容的異議，相應登記（注銷、查封、異議除外）發放不動產登記證明，所產生的登記檔案保管期限一般為定期。
不動產權屬每發生一次變化就會產生一份新的登記檔案，這些檔案真實記錄了不動產的自然狀況和權屬變化、流轉過程，形成了一個個完整的、上下關聯、左右關聯的信息鏈。
3.1上下關聯（也稱縱向關聯）。上下關聯是不動產權屬主線變化產生的關聯關系，以權利主體或權利內容的改變為特征，呈單線延伸態勢，直到不動產消滅。還以住房a為例，假如權利人張三從某房地產開發公司購得該房并辦理不動產登記后，轉讓給李四，后李四又出售給王五，最后因城市改造，該房屋及其所在樓整體拆除。那么，因住房a權屬變化而產生的不動產登記檔案為：
某房地產開發公司宗地A登記檔案某房地產開發公司××小區1號樓登記檔案權利人張三住房a登記檔案權利人李四住房a登記檔案權利人王五住房a登記檔案權利人王五住房a注銷登記檔案。上述關系鏈中，每相鄰上下兩手檔案互為關聯卷。
在傳統管理方式下，為方便查找，上述檔案被存放在一起，使用一個檔案號；甚至從權利人張三住房a登記檔案開始，之后產生的檔案均要與原檔案合卷。隨著信息技術在不動產登記檔案管理工作中的運用，上述檔案均可以單獨立卷，也可以按其產生的時間先后，編制不同的檔案號、存放于庫房的不同位置，只需要在不動產登記檔案信息管理系統中建立其關聯關系，即可快速查找到其存放位置。有條件的還可以將數字化后的電子檔案導入系統，實現掛接、融合，查詢利用檔案則無需再調取原件。
3.2 左右關聯（也稱橫向關聯）。左右關聯是不動產權屬支線變化產生的關聯關系，可同時存在多個關聯關系，且只能在不動產權利現勢狀態下存在。比如，當住房a的權利人?檎湃?期間：張三以該不動產抵押貸款，辦理了不動產抵押權首次登記，隨后因擔保范圍發生變化又辦理了抵押權變更登記，還清貸款后辦理了抵押權注銷登記，先后產生一組、3卷登記檔案；有利害關系人申請異議登記，到期后該登記失效，產生一組、2卷登記檔案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后產生一組、2卷登記檔案。上述關聯關系的產生存在不確定性，或沒有，或一種，或多種，多種可同時存在。相應的，與權利人張三住房a登記檔案存在關聯關系的檔案，或沒有，或一組，或多組n卷。
1 研究背景與研究意義
我國的不動產中涉及到的土地、房屋、草原等不動產都是由不同部門進行登記，各個部門的標準、業務流程都不盡相同。
在充分研究銅山區不動產登記現有的調查、登記成果、系統以及數據庫的基礎上，整理和分析各類不動產已有調查、登記成果、系統、數據庫的標準、規程和規范等技術性要求，依據相關的法律法規和規范性文件，引入產權登記、權籍調查、數字化測繪、地理信息系統、數據庫管理系統等先進的技術，開發全新的不動產登記管理信息系統。
2 不動產登記信息化建設的研究
為了能夠使不動產登記信息化建設工作能夠更好地投入使用中，滿足不動產權籍調查及測繪數據管理、不動產登記、檔案管理、數據庫管理、信息查詢統計、不動產數據的實時共享等需求，平臺需符合國土資源部“國土資源云”框架，并結合銅山區現有的不動產登記現狀以及登記業務需求進行設計。結合《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等法律規定、銅山區現有的登記業務情況，進行流程再造，使登記業務流程能滿足銅山區登記業務要求，登記工作便民、高效、安全進行。
信息平臺的功能應包括數據管理（對數據的日常維護、更新、數據統計、數據分析等內容）、登記發證（對各種不動產登記業務流程的定制、與數據的無縫對接、用戶權限管理、登記自動歸檔等內容）、信息服務（信息共享、信息、權限管理等內容）這三個基本功能，在信息化建設的過程中應做好對這三個基本功能的建立和完善。
2.1 實施內容
2.1.1 不動產登記信息管理基礎平臺開發
包括數據管理系統、業務管理系統、信息共享系統、檔案管理系統及公開查詢系統。業務受理審批涵蓋土地、房屋等各類不動產登記業務。
2.1.2 不動產登記流程再造
對土地登記和房產登記流程進行梳理，并結合不動產登記特點和銅山現狀開展流程再造工作，實現基于同一平臺的不動產首次登記、轉移登記、變更登記、預告登記、抵押登記、查封登記等類型的不動產登記業務的統一辦理。
2.1.3 接口開發
在分析現有國土資源管理和房產管理信息化管理現狀的基礎上，開發完成與商品房網上簽約系統、存量房備案系統及房產測繪管理系統的接口。
2.1.4 數據庫轉換
對原土地登記的空間數據、登記數據以及原房產新登記系統的登記數據進行梳理、轉換，按不動產登記標準進行處理并轉入不動產登記數據庫，同時按照不動產數據庫標準構建銅山區不動產登記數據庫。
2.1.5 系統技術支持和服務
提供駐地服務，維護數據庫，對局方人員進行業務操作培訓，幫助解決在系統操作過程中出現的常規問題，保障系統正常運行。
2.2 實施方案
不動產統一登記涉及土地、房產、林地、承包地、草地等登記業務，不動產統一登記后，所有的登記環節均在不動產系統中辦理，在充分利用原不同登記部門的歷史登記信息的原則下，對銅山不動產登記運行模式作如下設計（見圖1）。
2.3 系統建設
以現有不動產登記系統為基礎，搭建測試環境，安裝Oracle數據庫平臺、ArcGIS平臺軟件、創建數據庫和部署不動產登記平臺等。
流程再造：進行流程業務梳理，并根據梳理的成果進行流程改造、表單修改等工作。
數據轉庫：根據前期調研的情況，將數據資料進行收集；然后對數據進行處理規范化，最終通過相應的工具導入不動產登記數據庫中。
系y測試：通過系統測試對數據庫情況、流程再造情況、接口研況等進行測試。
系統遷移部署：在系統測試過后，若基本沒有問題則可遷移至正式服務器進行運行，并部署客戶端。
系統培訓：對相關業務、技術人員進行系統培訓，根據培訓對象的身份角色不同定制不同的培訓計劃。
運行維護：為保證現場發證的順利流暢的運行，需要對系統進行配置。
3 結語
分析現有不動產登記模式基礎上，進一步分析設計不動產信息化建設業務內容，結合結合計算機技術、數據庫技術、ArcGIS技術， 從信息化、智能化的方面分析不動產登記信息化建設的發展趨勢，對不動產信息化建設進行業務流程設計，系統建設。
總之，隨著不動產登記工作的發展，信息化技術在其中的得到了廣泛應用，極大地提升了行政工作效率，為人們的不動產登記和查詢起到了保障作用。我們將應重視不動產登記信息化建設，并推動其向著更加完善的方向發展。
參考文獻
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國務院常務會議在明確由國土資源部負責不動產統一登記的同時，也提出了三項要求。一是行業管理和不動產交易監管職責繼續由相關部門承擔。這表明，職責調整的僅是登記職責，而不是將與登記相關的管理職責甚至房地產等行業管理一并調整。二是交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。這既重申了交易和登記可以不在一個部門，也強調了交易和登記的信息一定要共享，要消除“信息孤島”。三是要保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。這是開展職責整合的根本目的，必須在工作中堅持和體現。同時，會議強調，各有關部門要加強對各地職責整合工作的指導。各部門為此也專門召開了相關會議，就貫徹落實國務院常務會議精神，保證這項工作有序平穩推進提出了要求。
二、落實中央編辦職責調整的要求
中央編辦《方案》已經明確，房屋交易、房屋產權管理是住建部的職責，房屋登記是住建部協同國土資源部指導，這就對業界十分關心的房屋交易、產權管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。
1.關于房屋交易管理
根據 《城市房地產管理法》的規定，房屋交易包括轉讓、抵押、租賃以及中介行業管理。管理的內容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進行監管。包括建設單位是否具備開發建設資格、購房人是否具備購房資格，房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監管的具體工作內容，包括目前已經開展的商品房預售許可、預售合同登記備案、購房資格核驗、交易資金監管、房地產抵押管理以及其他的相關管理工作。
2.關于房屋產權管理
產權是衡量房屋能否進入流通環節的重要依據，產權管理是指利用必要的政策手段對產權實施的有限制性的管理，是從產權形成到產權注銷的全過程管理，包括房產面積測繪管理、產權歸屬管理、房產檔案管理等，在不動產登記職責整合前，房屋登記也是其中的一項管理內容。實施房屋產權管理是保障交易安全，維護市場秩序的需要。購買經濟適用房受政策因素，對銷售對象、銷售價格進行限制，購買后五年才能入市交易，這都是產權管理的典型內容。
3.關于房屋登記行為
根據《物權法》的規定，房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機構主要是查驗申請人資料、就有關事項詢問申請人、如實及時登記有關事項等。登記本身并無不動產行業管理和交易監管的職能，以前我們在進行行業管理時，登記常常成為抓手，被賦予更多職能。這次整合應回歸其根本屬性，即登記只是記載物權和公示。
三、以方便群眾辦事為整合原則
根據中央編辦《方案》要求，不動產統一登記職責整合，國家層面由國務院有關部局組成，建立部際聯席會議協調處理。而不動產登記職責整合關鍵問題在地方，國務院常務會議要求地方要將不動產登記職責統一到一個部門，但沒有明確具體到哪個部門，而是強調地方要結合本地實際，充分利用現有資源優勢進行整合。國務院和地方是兩個不同的整合層面，工作壓力在地方，與群眾利益最為直接。因此，應注意把握以下幾點。
1.要保障交易安全，方便群眾辦事
不動產登記職責整合的根本目的是要方便群眾辦事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事，更不能因為職責整合，部門間信息不共享而產生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記，還要實現一個服務窗口受理，在辦件流轉環節，各部門的職責分工應清晰，做到權責明確，不因整合而給群眾帶來麻煩。
2.要結合本地實際，積極研究整合模式
不動產統一登記比較理想的是推進部門體制改革，將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設、僅是對登記職責進行調整，不外乎有三種調整模式：一是整合到房管部門，二是整合到國土部門，三是設立一個獨立于政府的部門，這些模式各有利弊，需要結合本地實際，多部門積極參與、認真研究分析職責整合對相關工作的影響，提出符合本地實際的整合模式建議。
3.要利用資源優勢，充分反映行業特點
民生三件大事吃、住、行，住是重點，房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績，是建國以來長期積累的資源優勢，一旦登記職責與房管分離將會給相關工作帶來影響。要加強與地方相關部門的溝通協調，積極向政府主管和主要領導匯報，切實反映房屋登記不但有其資源優勢而且具有房管行業的特點，是做好其他房管工作的核心。
4.要保證整合工作，依法有序平穩推進
不動產登記的整合重在有法制體系作保障，《不動產登記條例》出臺前，一定要保持業務正常開展，保持隊伍的穩定性，按照現有的管理體制、制度開展工作。整合推進工作中，難免會出現一些問題，應該建立上下聯動機制，及時溝通，分步實施、逐步到位，避免朝令夕改，積極推廣成功做法和先進經驗，使整合工作依法有序平穩推進。
四、不動產登記職責實現方式
當前比較理想且可行的不動產統一登記機構設置模式應當符合以下兩個條件：一是將登記機構職責與其派生的行政管理職能相分離，登記機構只負責純粹的登記工作，依據統一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實施登記業務。各行業的行政管理職能保留在相應的行業主管部門，對登記機構的登記業務進行行業指導。二是獨立的登記機構隸屬于政府，受相應行業管理部門的政策指導，又相對獨立地履行登記職責，不受行政管理部門的行政干預，有利于行政行為獨立地開展。
1.職責整合思路建議
按照這一思路，建議考慮以下兩種方案。
一是單獨組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統為基礎，整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動產登記職責，快速、穩妥地建立不動產統一登記制度。建議將現有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動產登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并，單獨組建隸屬于政府直接管理的不動產登記機構（如名稱為市不動產登記局），由市、縣級不動產登記機構統一具體實施各類不動產登記，實現機構、職責整合零成本，社會效益與辦事效率將大大提高。
二是外延協調統一內涵歸口管理。在中央的指導監督下，由不動產所在地的國土部門牽頭組織，以房屋登記系統為基礎，協調房管、農林、海域等多部門參加的聯合協調委員會，委員會下設辦公室，辦公室設在國土部門，日常工作由辦公室負責，進行人員的監督管理和評估考核，將考核結果反饋至各部門。對外形成一個統一的登記部門，由一個窗口受理收件，不重復收件，將收件后的材料進行內部傳遞、根據統一的登記依據進行審核、記載不動產登記簿、制證、一個窗口發證、歸檔，實現登記信息統一數據庫，形成統一的信息查詢平臺。這樣，一方面可以實現中央的（登記機構、登記簿冊、登記依據的信息平臺）“四統一”要求，另一方面原部門隸屬關系、人員關系、勞資關系三不變，不但沒有造成多部門人員的流動，還加快了不動產統一登記整合速度，實現機構改革零成本，極大地提高改革效力。
2.不動產登記職責整合主要理由
一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動產登記其家庭關系問題多，法律關系復雜，因此工作責任重、壓力大，一平方米房屋多則幾萬元，少則幾千元，一幢房屋可能達上億元，如此大的價值量，不能有一點點工作疏忽，一旦發生錯登記其經濟賠償是巨大的。而且依據最高院 《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定，房屋登記信息查詢也是一個可訴的行為，再加上群眾的維權意識普遍較高，所以房屋登記是行政訴訟的高發部門，對登記工作人員的業務素質和工作勝任度要求極高。
二是落實物權的所有權制度。不動產登記的本質屬性是物權公示，實施不動產統一登記制度，其目的是要更好地落實 《物權法》的規定。財產所有權是最完全的物權，任何他物權都是在所有權的基礎上產生的。只有保障不動產交易安全，才能有效保護不動產權利人的合法財產所有權。不動產交易的重要部分是房地產交易，房地產登記是不動產登記的核心內容，解決了房地產的統一登記問題也就解決了不動產登記的核心問題。多年來，房屋登記機構積累了豐富翔實的所有權登記的實務和理論知識。
三是尊重自然和歷史的選擇。上世紀50年代中期隨著社會主義公有制度的建立，我國停止了土地登記，但房屋仍然是所有權制，所以保留了房屋登記，由房屋登記部門辦理。直到1986年才重新確立土地登記制度，進入不動產分別登記時期。因此，房屋登記先于土地登記建立且一直實施從未間斷，房屋登記部門保存了大量的房屋歷史檔案和原始記錄，以南京房屋登記機構為例，其歷史檔案可追溯到明末清初時期，有數百份之多，這些房屋登記檔案已經成為珍貴的歷史文物。因此，繼續由房屋登記部門主導不動產登記工作是尊重自然歷史延續，有利于不動產登記機構的統一快速建立且沒有負面影響。
四是社會穩定和現實的需要。房屋登記業務遠比土地登記業務量多且復雜，房屋登記從預告登記、初始登記、轉移登記、注銷登記、在建工程抵押權登記到最高額抵押權登記、地役權登記等等，記錄房屋的動態變化過程，涉及交易、繼承、贈予、抵押貸款等多種重要的民事活動，而土地登記記錄的是相對靜止狀態，涉及到老百姓的僅是土地使用權登記，且是無形、虛擬的，如住宅小區中一幢30層高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登記規定，其土地登記只有3平方米左右。因此，不動產登記機構基于房屋登記機構進行擴展延伸是社會穩定的需要，也是現實的選擇。
五是整合需要全面扎實基礎。根據《房屋登記簿管理試行辦法》規定，目前，我國大部城市在房屋登記業務中已經將土地信息納入了其中，登記簿信息已經涵蓋房地產登記的信息，房屋登記機構的登記檔案已全部進行數字化處理，形成了電子檔案，對檔案的利用和登記信息的查詢已經全部采用網絡化和電子化。如不以房屋登記業務系統為基礎進行整合，一個城市數千萬條（無錫6198萬條）的房屋登記信息數據遷移至新系統，需要花幾個月的時間，甚至更長時間去組織遷移，勢必影響登記業務的正常開展。另外，房屋登記與土地登記關聯性大，各地房屋登記機構多年來培養了一批具有豐富實踐經驗的專業隊伍，已經建立了房屋登記官制度，從事房屋登記受理、審核崗位需要通過全國統一的考試，獲得登記官證書才具有從業資格，這些登記官熟悉房屋與土地登記特點，具備一定的業務基礎。
六是群眾利益安全有保證。各市、縣房屋登記部門具有現成的服務大廳、從業人員最多、基礎工作最為扎實等資源優勢，而且其房屋登記業務量大，如江蘇省2012年的各類房屋登記發證量達348.3萬起。以無錫市為例，2012年全市各類房屋登記發證457884起，面積16859.94萬平方米。而土地出讓登記僅有214宗，面積837.37萬平米。因此，不動產的交易對于老百姓來講更多關注的是房屋，它是看得見摸得著的有形物，其交易性質、權利歸屬與家庭關系密切相關、十分復雜，且品種繁多?，F階段房產不僅是多數公眾最大的財富體現，也是市場經濟環境下最重要的交易物品和衡量指標。只有明確房屋的歸屬，不動產權利人的合法利益才能受到保護，群眾利益其安全性才能有保證，市場交易秩序和效率才能充分體現，社會穩定的基礎才有保障。
五、健全不動產登記相關配套制度
1.制定完善不動產登記標準規范
在明確不動產統一登記體制、基本制度和 《不動產登記條例》出臺后，應盡快制定不動產統一登記的收件標準、業務辦理規程，促進各地不動產登記機構依法有序地開展登記工作，確保新舊登記制度的順利過渡。
2.落實不動產登記機構行政保障
不動產登記工作本身并非行政管理行為或行政管理措施，通過此次整合，應更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持職能相對的獨立，增強登記機構的權威性與公信力，體現不動產登記的公示與公信原則。因此，不動產登記機構規格應與相關行業主管部門規格持平。另外，由于不動產登記機構難免發生無責過錯，且不動產價值量巨大，一旦發生無責錯登記其賠償也是在所難免的，因此，需要建立相應的賠償保障機制，以確保正常的不動產登記秩序。
3.統一登記簿冊信息化管理平臺
不動產登記信息的利用既要滿足對外使用的要求，也要符合保護不動產權利人信息安全和隱私的需要。因此，應實行統一的房地產登記簿冊，基于房地產登記信息系統，擴展其他不動產類型的登記管理功能，加快地理信息系統建設，實現以圖管理不動產信息，按照登記信息數據標準，摸清社會總資產與私產的狀況，區分不動產登記公眾信息與私密信息的界限，理順房地產市場信息總量與存量關系，推進開征房產稅收工作，科學把握、改善調控政策。
4.整合測繪登記和檔案管理職能
不動產測繪成果作為不動產登記的基礎資料，是指在不動產測繪過程中形成的各種數據、信息、圖件、成果表、質量檢查與驗收報告、技術設計與總結以及其他材料等。
不動產測繪成果從測繪分類上主要包括地籍測繪、房產測繪、海籍測繪三大類。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、成果圖文件、SHP數據文件、現場采集數據及軟件處理過程數據、圖形編繪采用的原始數據等；房產測繪成果主要包括測算依據的圖文審批材料、房屋面積測算技術報告、房產平面圖集、成果驗收書、備案審批材料等；海籍測繪成果主要是指在海籍測繪過程中形成的各類成果表文件、成果圖、技術設計與技術總結、圖形編繪采用的原始數據等。
二、不動產測繪成果的歸檔范圍
不動產測繪成果作為重要的基礎數據，在不動產登記中處于十分重要的地位，不動產測繪的成果測算要嚴格依據《地籍測繪規范》《房產測量規范》《全球定位系統（GPS）測量規范》等規范要求進行測繪項目的技術設計與總結、控制點的布設、數據的采集、成果的計算以及驗收等。這些過程中涉及的各類材料都屬于不動產測繪成果檔案的歸檔范圍。這些資料的完整歸檔，對于數據的溯及與跟蹤、責任的劃分以及開發利用都具有十分重要的意義。具體來說，不動產測繪成果歸檔的主要內容包括以下幾個方面（以新建商品房房產測繪成果歸檔內容為例）。
1.申請方資料
甲方資料主要是測算依據材料，即開發建設單位提供的各類圖文審批材料，主要包括建設立項批文、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、地名批復、公安座落證明、建設工程規劃許可證、建設工程核實合格證、建筑工程竣工驗收備案證明書、經批準的總平面圖、建筑變更設計圖、經規劃批準的竣工建筑平面圖以及人防工程施工圖備案通知書等。
2.測繪單位資料
乙方材料主要是指接受委托的、有資質的測繪單位進行測算的有關資料，主要包括測繪委托書或測繪合同、測繪單位儀器檢定證書、測繪從業人員資格證書、測繪項目設計書、測繪項目技術總結、房屋面積測算技術報告書、測繪技術總結、房屋外業技術測量草圖、測繪生產的控制點等基礎資料、測繪成果檢查報告、共有部分建筑面積分攤說明書、分攤彩圖以及分攤協議等。
3.備案審批材料
備案審批材料主要指房屋登記主管部門根據開發建設方提供的材料進行備案過程中生成的材料，主要包括房產測繪成果備案申請表、房產測繪成果備案審批表、現場復核記錄、備案核準通知書等。
上述提到的材料應提供相應的電子版數據以供保存和檔案利用，同時房屋面積計算成果和相應的圖形成果應符合當地不動產登記部門的要求。
地籍測繪與海籍測繪成果的歸檔內容總體類似房產測繪成果歸檔內容。
三、不動產測繪成果的數據整合
不動產測繪成果的數據整合主要是將地籍測繪成果數據與房產測繪成果數據通過一定的規則建立對應關系，進而實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理?？紤]到海籍測繪成果的相對獨立性和局部性，對其數據整合，本文暫不討論。
不動產測繪成果中的地籍測繪成果，目前主要采用地理坐標作為基礎編碼，并與土地權屬登記建立了相應的關聯，多數地區也建立了相應的數據庫管理系統，為不動產測繪成果的整合以及未來的不動產登記提供了統一的基礎。而房產測繪成果數據卻沒有較為統一的模式，這就對房地數據的整合產生了不利影響。目前，房產測繪成果主要采用年份加流水號的管理模式，或以房地號管理的模式進行管理，并與房屋產權產籍系統建立了相應的對應關系。在房屋產權產籍系統中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標法、分幅法、分宗法和竣工時間法。在與地籍測繪成果進行整合的過程中，坐標法最為簡便，其余3種還需采用更進一步的處理。
1.分幅法
可以通過反算分幅圖的西南角坐標，從而與分幅范圍的地籍測繪成果建立相應的關聯關系，即首先通過對主要建筑物采用圖形匹配算法進行初次匹配，然后再通過幢號、地名等進行二次匹配和一定的人機交互，建立建筑物之間一一對應的關系，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
2.分宗法
可以根據其房產分區的位置進行首次的地理坐標反算，進行初步定位，然后根據主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配，最后再根據地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
3.竣工時間法
首先通過對具有顯著特征或者重要的建筑物進行現場定位，確定坐標，然后類似分宗法進行處理，從而完成不動產測繪成果的數據整合。
房地測繪成果數據的整合，需要具有強大的空間處理和圖形處理系統的支持。目前，GIS系統是基于空間地理位置且具有強大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統，開發基于GIS的不動產測繪成果整合與管理系統將對不動產測繪成果的整合具有十分重要的促進作用。更進一步，不動產測繪成果的整合也將為不動產登記系統的整合提供統一的空間位置基礎，因此將這種基于地理空間位置的不動產測繪成果整合管理系統納入到不動產統一登記的管理信息系統中是十分必要的，也是可行的（見圖1）。
四、不動產測繪成果的數字化管理
不動產測繪成果作為不動產檔案的重要組成部分，對內、對外利用的深度、廣度隨著不動產統一登記的不斷深入而更加頻繁，這對檔案的管理與保護、服務與利用提出了更高的要求，也極大地提高了檔案工作人員的工作強度。開展不動產測繪成果的數字化掃描與管理是十分必要的。
目前，不少房地產檔案館與地籍測繪成果都已經進行了數字化掃描工作或具有數字化成果，將數字化的各類成果進行整合將是不動產統一登記機構的重點工作。不動產檔案數據的整合，將依賴于不動產測繪成果的整合。在基于不動產測繪成果整合的基礎上，不動產檔案的整合將十分便利迅速，其整合方式勢必以地理空間位置為基準。按照《中華人民共和國檔案法》《電子文件歸檔與管理規范》等要求進行電子數據的整理與歸檔，進而建立和實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的不動產檔案管理體系。
引言
《物權法》中規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！边@里面提到的“證據”，既包括當事人重新提交的證據，也包括已經形成的證據。而已經形成的證據，無疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順房屋登記檔案管理的各個環節，形成良性的循環機制，是房屋登記機構自我保護的一道強有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實際出發，就房屋登記檔案工作的管理模式創新、管理流程創新等方面略抒己見，以拋磚引玉，共同推動該項工作規范、迅速地向前發展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環機制建立的三大難題
1.管理技術相對落后。與各行各業的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術水平已經走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來看，房屋地理信息技術、分幅分丘技術、身份認證技術、數據傳輸技術等已經廣泛運用于受理申請、資料審核和登記審批的各個環節，而房屋登記檔案管理技術卻始終沒有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動地位，成為整個房屋登記工作中最弱的一環，極大地制約了房屋檔案管理發展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設規范，在《檔案法》《檔案法實施條例及住建部的《房地產登記技術規程》中都有明確規定。這些標準的具體實施，需要大量的資金支持。并且，從應用新型管理技術、完善先進管理手段、提高科學管理水平的角度看，引用新技術及新設備的經費，并不亞于完成檔案管理工作基礎設施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長期依賴外部“輸血”的模式，常常會引發房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺階的一個重要因素。
3.管理理念尚需突破。長期以來，一種錯誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發展，即檔案管理部門是一個單位的“冷部門”，其地位和作用與單位的主業根本無法相提并論。其實，具有物權證據、區域壟斷、使用頻繁、動態發展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個房屋登記工作的核心環節，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢，呈現出勃勃生機，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環機制的主要途徑
筆者對于建立房屋登記檔案管理良性循環機制的總體構想是：檔案管理部門要以房屋登記檔案數字化為基礎，推動檔案管理上檔升級；要利用檔案數字化成果對外提供有償查詢服務，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級的需要。
（一）以檔案數字化建設為突破口，夯實模式創新基礎
1.購置硬件。進行房屋登記檔案數字化，必須擁有大內存的網絡服務器、掃描儀、數碼像機、高質量防火墻、微機終端等設備，并且要建立起完善的局域網，以應對數碼成像、數據傳輸、信息儲存等工作的需要。因此，在硬件配置時，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數字化管理的要求。同時，各硬件間要能夠有效聯接、系統兼容，形成一個有機統一的工作機組。
2.開發軟件。選擇科學實用的數字化管理軟件，直接關系到房屋登記檔案數字化工作的速度、質量、管理效果和應用水平。因此，在進行軟件開發時，要充分考慮各方面的因素：一是要與現有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數字化成果作為一個子模塊，加載到現有登記程序之中。在進行房屋權屬登記時，能夠在同一界面之下調取檔案數字化信息，為交易與權屬管理工作服務。二是能夠進行優化升級。軟件在試運行和正式運行過程中都會出現一些問題，因此，不能將數字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級做好鋪墊。三是要注意分析統計工具的設置，為全面、便捷、準確地開發利用房屋登記檔案信息做好準備。
3.整理數據。房屋登記檔案經過數字化后，各種數據將直接進入到房屋登記工作之中。如果數字化過程中出現問題，那么房地產管理工作將從信息源頭開始即是不正確的，并將引起連鎖反應，導致房地產交易與權屬管理出現一連串錯誤。這就要求在進行檔案數字化時，必須對相關內容進行仔細的質量檢查，例如錄入的數據是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內容是否相對應、上下手產權關系與實際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數據處理準確無誤。同時，為安全起見，還應建立異地容災制度，將整理好的數據進行異地備份儲存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機構在利用檔案時都是一條人工通道，即受理窗口發調檔指令檔案管理部門把登記檔案送至調檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個過程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風險，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數字化后，便可輕松實現檔案查閱對內、對外兩條線服務。
1.內部查閱自主化。將形成的房屋登記數字檔案儲存在專門的數據庫中，并與房屋登記信息相聯。在辦理房屋登記業務的過程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認相關事項，受理人員可直接通過自己的電腦終端讀取數字檔案。為確保數字檔案安全，每名查閱數字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統自動生成操作記錄。操作者查閱的數字檔案應為辦理房屋登記業務所必須的，所辦業務應與自動生成的數字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導致房屋登記數字檔案信息外泄事宜，避免對數據庫造成損害。
自從國家明確開展不動產登記工作以來，社會上產生很多觀點，有部分人認為，不動產統一登記主要是為了房地產市場調控、征稅、反腐等?！段餀喾ā返诰艞l“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”，這一規定明確了不動產應登記而產生效力的法律地位。《不動產登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。”這一規定明確了不動產登記最主要的用途是對物權的確認。因此，筆者認為，不動產登記的目的主要是明確物權歸屬，維護交易安全，從而提高不動產交易效率，實現物權價值的最大化，保障權利人的利益。
不動產登記，通過將權利主體、不動產的自然狀況及存在其上的各種物權清晰、真實、準確的記錄在登記簿上，權利人和利害關系人可以通過查詢登記簿信息，全面準確掌握不動產物權情況和內容。例如，杭州市目前開展的二手房網上簽約既是這項功能的體現，交易雙方在網上簽約平臺錄入房產證號、房屋坐落、產權人等信息后，系統即會核對客體主體信息，并就該房屋的限制信息進行核查，如該房屋已被查封或凍結的，將無法進行網上簽約。
不動產存在持續性，不動產上的各種物權狀態也非常復雜，除了所有權外還會存在擔保物權等其他權利狀態。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產抵押在房產管理部門登記。如一家企業先取得了土地抵押貸款，若想轉為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設立在建工程抵押。在注銷和重新設立期間，銀行會要求企業提供其他形式的擔保，或將貸款還清重新申請。而實行不動產統一登記后，即可通過變更登記實現不動產從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態下抵押權的無縫連接，從而降低銀行的風險和企業的融資壓力，實現物權利益的最大化。
因此，深刻領會不動產登記的目的，有利于正確指導不動產統一工作的開展。
因地制宜
根據杭州市房產檔案館目前發現并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國時期的不動產登記檔案顯示，解放前杭州市的不動產登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成，全面實行公有制經濟體制，為進一步明晰產權，解決歷史遺留問題，上世紀80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國以來第一次房產普查工作，并啟動了全市（市區）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產交易所，辦理房地產交易典當等手續，經過幾十年的發展，到2002年，將站、區、市三級辦證體制調整為市一級辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產交易產權登記管理中心，全面負責全市各類房產交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實現交易和權屬管理一體化。
杭州市目前實行房屋所有權和土地使用權分開登記的模式。由于房屋所有權人對房屋的權利較明確和具體，而土地使用權較為抽象，因此，在房地產交易過程中，交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權，呈現出“地隨房走”現象。以2013年為例，當年杭州市房屋登記的發證量為32萬余本，而同期土地登記部門發證量約為9萬本。
為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產登記部門大力加強信息化建設和房產檔案的管理，為房屋登記工作夯實了基礎。2005年，杭州市房產管理局建立了GIS系統，整合產權產籍數據和房產交易、產權登記數據，形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統。并依托該系統，實現了集商品房預銷售管理、房地產市場監測、物業用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網上簽約、經紀企業和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統一、高效和規范。另一方面，房屋登記產生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄，為物權確認提供依據。杭州市房產檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產管理局逐步開展房屋登記資料數字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產證明多達50余萬件。
因此，從杭州市房地產登記的歷史發展和現狀可以看出，目前的不動產登記有著強烈的地方特點，需根據當地的實際情況開展。
穩步推進
