時間：2023-07-09 08:24:25
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房地產上市公司的負債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產的財務風險造成很大的影響。及早察覺風險的信號，并且及時對發現的問題進行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產商在現在世界經濟動蕩不安的大環境中所必需的。
房地產企業出現財務危機的原因是不同的，不同的企業具有不同的財務風險，但最后表現結果就是現金流短缺，不能支付應付賬款和償還到期債務，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因導致了企業突發性財務風險和周期性財務風險的發生。本文將結合房地產公司的行業屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產公司的財務風險進行研究。
1.1宏觀方面分析
1.1.1宏觀經濟周期因素
眾所周知，房地產行業的發展與國民經濟的發展密切相關，發展趨勢也受到國家經濟發展的周期性影響。一般來說，房地產行業發展周期與國家宏觀經濟發展周期相同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業周期也可以劃分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當宏觀經濟環境發展比較好的時候，房地產行業同樣發展勢頭趨好，樓市表現趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產行業上市公司的股票一片紅，呈現上漲的趨勢，企業財務狀況比較好，危機發生概率很小。
1.1.2金融環境風險
金融環境對房地產行業的影響主要表現在放貸規模的變動和利率的變動。我國房地產行業的資產負債率相對于其他行業明顯偏高，債務融資在房地產公司的資本結構中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產公司的利息支付負擔，嚴重影響企業正常經營，加大了現金流出量，同時也會抑制房地產的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。
1.1.3土地成本風險
土地價格在房地產公司開發經營成本中占有非常大的比重，若房地產公司不能很好的利用土地資源，將嚴重影響其資產有效地周轉，加大資金的機會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權和交易權受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關系的影響，可是這又將影響到房地產企業土地儲備成本。
1.1.4市場供求風險和變現風險
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。我國房地產市場主要是由城市化進程和經濟收入增長形成的消費需求來主導，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關系。變現風險是指將商品兌換成現金時因折價而導致的資金損失的風險。因此當房地產上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產變現時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。
1.2微觀方面分析
1.2.1籌資風險
籌資風險是由于企業籌資結構和籌資方式的不合理而引發的企業到期不能償還本金和利息或企業未能取得預期計劃的收益的風險。2012年上半年，房地產企業在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業在年內均有數十億的融資大單。從上市的房地產公司50強來看，房地產公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產企業被迫出賣自己的股權以求繼續生存，即使能夠發行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。
1.2.2營運風險
營運風險主要包含以下三個方面。首先是產品銷售過程所帶來的營運風險：若公司的房地產企業將其自身商品定位不當，就不能適應市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經營現金流就會受到影響，由營運風險而轉變成公司財務風險的機率就會加大。其次是生產建造過程帶來的營運風險：如果生產建造過程中出現安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴重影響企業今后的經營。最后是企業日常經營管理帶來的營運風險：房地產企業房屋建造時間長，使房地產企業無法如期交房，造成業主的集體退房或是惹上官司就會使房地產企業利潤大幅度下降，嚴重影響到企業的長遠發展。
1.2.3投資風險
投資風險是指企業對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風險的發生。它也是一種經營風險，房地產投資的長周期性同樣給企業帶來了較大的財務風險，通常用來指企業投資的預定收益率的不確定性。
參考文獻
房地產是我國的支柱產業，對國民經濟的發展和社會市場的穩定有重要影響。在房地產行業的發展中，資金是保證房地產行業健康發展的關鍵因素。目前，在宏觀政策的調控下，房價依然堅挺，并沒有合理回歸，表明房地產行業的發展存在較大風險。資金鏈作為房地產行業的關鍵所在，資金管理的缺失，將導致資金鏈出現問題，嚴重影響房地產行業的正常發展。因此，為了實現房地產行業的正常發展，減少風險的存在，還需要各方共同努力，加強房地產行業的資金鏈風險管理，促進房地產行業的健康發展。
一、房地產資金鏈的現狀分析
分析房地產資金鏈的現狀，主要是從房地產資金的三個環節（籌措、使用、回籠）來進行分析，探究在各個環節存在的問題。
（一）資金籌措
資金籌措作為房地產資金鏈的起始環節，在房地產資金鏈中占據著重要的地位，對整個房地產的資金鏈的正常運行有重要影響。第一，一個企業投身于房地產行業，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環節的基礎，若該環節出現問題，將直接影響后兩個環節的正常運轉。在資金籌措環節中，主要存在的問題表現在以下幾點。
1、銀行信貸比重大，依賴程度高
據調查資料顯示，當前，我國的一些房地產企業的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預收款、外資以及個人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現多樣化，但是數據顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會存在風險。
2、較高的資產負債率
在我國的房地產企業中，還普遍存在著資產負債率較高的現象，有些房地產企業的資產負債率已經超過了國際常規水平，甚至有些企業超過了行業的警戒線。這都說明這些企業面臨著嚴峻的經營風險，并且經營利潤不能達到負債的水平，再加上企業的固定資產不能變現，這些房地產企業在發展過程中，面臨著相當嚴重的財務危機，房地產企業的正常發展受到影響。
3、較高的流動負債率
我國的房地產企業還面臨著較高的流動負債率，據多年的統計數據顯示，在很長的一段時間內，流動負債率均高于70%，這也導致了我國的房地產企業的資金鏈一直比較緊張，對房地產企業的正常發展造成了一定的影響。房地產企業較高的流動負債率與房地產企業的行業特點是分不開的，因為房地產企業普遍選擇流動負債來為企業的發展籌資。
（二）資金使用
這是資金鏈的第二個環節，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產資金鏈安全運行的關鍵所在，對保證企業的正常發展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：
1、投資開發中的支出較多
在房地產企業中，投資開發費用主要包括設備、土建、配套等支出，據2012年數據顯示，開發投資增長16.7%，依舊是房地產企業主要的費用支出。設備和土建的費用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費用種類比較繁多，在市場中存在不一樣的收費情況，存在著很大的隨意性，這種不規則的變動給房地產企業的發展帶來不利影響。
2、不合理的土地購置
土地購置資金投入在房地產企業的各項支出中，占據著第二的位置，較高的土地購置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運行狀況。雖然政府出臺了相關的限制政策，土地購置不合理的現象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購置會浪費大量的資金，加劇資金的緊張形勢，還會造成土地資源的閑置浪費。
3、速動比率較低
受行業特征和經營模式影響，企業的流動資產所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發成本，原材料所占比重較小，速動比率較低，低于安全值，造成企業的營運資金持有量處于一個較低的水平，企業面臨的還貸壓力較大。
（三）資金回籠
1、銷售市場遇冷
在房地產企業中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當前受宏觀調控政策以及消費者消費觀念的影響，銷售市場并不完全向好，也會存在銷售遇冷的淡季。銷售市場遇冷，大量的房子無法轉化成資金，回籠資金的周期變長，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。
2、現金流出現負增長
前面也提到房地產的資金投入絕大部分放在了投資開發上，由于房地產項目的周期較長，很容易導致資金出現周轉困難問題，從而影響資金鏈的正常運轉，資金鏈處于緊張情況下，現金流的運轉更加困難。以浙江廣廈集團為例，在08年至11年，存貨占流動資產的80%，而開發成本占到了存貨的80%。
二、資金鏈的風險管理
（一）拓寬籌資渠道
針對房地產企業的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發并存的風險，房地產企業在籌資時可以拓寬籌資渠道，適當將間接融資方式轉變為直接融資。在間接融資中，存在好多中間環節，成本較高，收益較低，穩定性較差，因此，可以通過發行股票、債券等方式進行融資。
（二）應用財務杠桿
針對房地產企業的資產負債率較高的現象，企業應當采取措施降低負債所占的比重，應用財務杠桿進行調節，調整資本結構，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時優先考慮內部融資。
（三）負債率的制定要科學、合理
針對房地產項目開發周期時間長，資金被長期占用的情況，可以選擇使用權益資金進行替代；同時，在負債上，企業可以減少流動負債率，增加非流動負債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。
（四）合理使用土地資源
企業應當根據自己的發展規劃，合理購置和使用土地資源，避免過量購置土地資源，造成土地資源的閑置浪費；同時還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產企業還必須加強成本預算，使各項工程支標準化出，提高資金的利用率。
三、房地產企業的發展趨勢
（一）房地產企業轉型
單一的產品開發企業在當前的市場發展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產企業的轉型，綜合發展多種類型的產品，以滿足不同層次的需求。就像房地產大亨易小迪所說的那樣，房地產開發已經呈現了多元化的發展局面，因此，房地產市場的發展可以轉向城中村市場等，拓寬市場發展的潛力。
（二）土地購置回歸理性
在遭遇資金鏈緊張的形勢下，不少企業紛紛加強土地資源購置的管理，盡量避免不合理的土地購置，以節省房地產企業發展所需的資金。據資料顯示，2012年，用于房地產企業的土地購置面積下降19.5%，這也反映出土地購置回歸理性，資金鏈的運轉的緊張局面可以得到緩解。
（三）不斷增強房企的核心競爭力
在未來的房地產企業發展中，不斷增強核心競爭力成為房企發展的重要趨勢。房地產企業將會不斷加大科技投入，加強產品的創新，如：環保型產品的研發，不斷淘汰落后產品，大力推動建筑材料的集約化生產，提高科技水平和科技含量，以適應房地產行業的激烈競爭。
四、結束語
在房地產企業的正常發展中，資金鏈是最為關鍵的部分，是保證房地產企業正常運轉的基礎。但是房地產企業資金鏈中存在的問題和面臨的風險使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強對房地產項目資金鏈的風險管理，從資金鏈的三個環節進行有效控制，確保資金鏈的穩定。同時，為了適應房地產行業的發展，房地產企業應當抓住機遇，積極進行轉型，提高核心競爭力。
參考文獻：
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商業銀行在經營房地產信貸業務的過程中，遭受市場因素、政策因素等外部因素的變動的影響以及自身經營管理不善或決策失誤等內部因素的變化，導致其房地產信貸資產遭受損失，甚至商業銀行自身價值貶值。這種信貸風險既有借款人無法償還本息帶來的實際損失，也有借款人信譽下降或者償還能力降低帶來的潛在損失。
（二）商業銀行房地產信貸的特點
1.商業銀行房地產信貸周期長
我國商業銀行房地產開發企業貸款一般為3-5年，個人住房抵押貸款期限則長達10-30年，房地產信貸資金使用時間長決定了信貸風險周期長的特點。
2.商業銀行房地產信貸專用性
房地產信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產開發建設和經營使用；地產信貸資金必須在有關部門的監督管理之下進行?？顚Ｓ?。
3.商業銀行房地產信貸風險影響范圍大
房地產開發貸款金額動輒幾億、十幾億，更有甚者達數十億元，一旦貸款項目發生變故或企業違約，不僅會嚴重影響銀行的流動性和盈利性，還會影響借款企業的信譽。若房產開發項目不能及時完工，影響業主入住，還會造成惡劣的社會影響。
二、我國商業銀行房地產信貸現狀
（一）我國商業銀行房地產信貸發展情況
隨著我國房地產市場的發展，商業銀行房地產信貸業務規模也逐漸壯大。1998年之后，隨著房地產市場的飛速發展，商業銀行的房地產信貸業務持續快速增長。1998年到2010年，商業銀行房地產貸款量從2680億元猛增至9.35萬億元，十二年間增長了34.89倍，遠遠高于各項貸款的平均增長速度；同期，房地產貸款占各項貸款總額的比重也從1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高達44.8%，明顯高于其他各項貸款年平均增幅。
（二）商業銀行信貸資金在房地產業的循環流程
房地產信貸資金在房地產業從開發到銷售的各個環節都起著重要作用，房地產信貸資金在房地產業循環流程如下圖所示：
（三）我國商業銀行房地產信貸風險分析
1.房地產市場資金過度依賴于商業銀行
我國房地產企業資金來源中，企業自籌資金占比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬于住房消費者的預交房款，在這部分預交款中有50%-60%來源于商業銀行的個人住房抵押貸款?？傮w估算下來，房地產企業的資金來源中大約有40%-50%來自于商業銀行，占比較大。如果考慮到定金及預收款中可能存在的個人綜合消費貸款，自籌資金中可能存在的信托和理財融資，則銀行融資占全部開發資金的比重會更高。
圖2 2000年-2012年我國房地產開發企業資金來源發展趨勢圖（附后）
1-7月份，房地產開發企業到位資金68987億元，同比增長3.2%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，國內貸款13111億元，增長14.7%；利用外資245億元，下降9.2%；自籌資金28078億元，增長11.6%；其他資金27553億元，下降8.1%。在其他資金中，定金及預收款16567億元，下降10.2%；個人按揭貸款7651億元，下降3.7%。①（數據來源：國家統計局）
圖3 全國房地產開發企業本年到位資金增速
我國金融市場發展不成熟，使得我國的房地產直接融資渠道不暢通，我國房地產市場資金主要來源于商業銀行的信貸支持，而其它資金來源占比較小。房地產市場資金需求對商業銀行貸款的過度依賴，使得房地產市場的融資風險主要聚集于商業銀行。
2.商業銀行房地產信貸風險增大
在房地產市場利潤的誘導下，近十年我國的房地產開發企業數量快速增長，但企業的資質良莠不齊。房地產開發商會面臨以下問題：房屋銷售不利使得資金回籠較慢，在直接融資渠道缺乏和銀行融資難度加大的情況下，資金緊張；個別開發商閑置土地被收回、項目儲備減少、預期收益減少；房地產預期價格下跌，財務成本、管理成本增加，獲利減少。
為了解決上述問題，某些開發商就會鋌而走險，通過銷售資金回籠后挪用其他項目；辦理無真實借款人的虛假按揭貸款等方式，挪用、騙取銀行貸款，致使銀行貸款出現展期、逾期，加大了商業銀行房地產信貸風險。
房地產行業的運行情況決定了商業銀行不良貸款率的高低。通過近幾年國家財政政策和央行貨幣政策的雙重管制，房地產行業的熱度稍有降溫，但仍有一些房地產企業甚至是央企的資產負債率處80%以上的高位。
三、防范商業銀行房地產信貸風險的建議
（一）努力拓寬房地產業融資渠道
國際上發達國家的房地產企業融資渠道主要分為以下三種：證券市場直接融資、房地產投資信托基金 （Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）和商業銀行住房抵押貸款保險體系。上述多渠道、分散化的融資模式在很大程度上分散了商業銀行的房地產信貸風險。
針對我國房地產市場和金融市場的實際情況，大力豐富房地產金融市場中的金融資產和金融工具，努力為房地產企業擴展不同的融資渠道，對于有條件的房地產企業要適當鼓勵其直接融資，擴大直接融資的比例。在嚴控相關房地產資產衍生產品風險的基礎上，適當加大對房地產資產證券化等相關金融衍生產品創新的扶持力度，拓寬房地產業融資的創新途徑，進而增強房地產資產的流動性。
努力構建多元化的房地產融資體系，逐步轉變銀行貸款的較為單一的融資途徑，實現房地產行業融資渠道的多元化、規范化和規?；?，最終實現房地產業和銀行業的共同持續健康發展。
（二）加強房地產信貸操作環節的風險管理
按照信貸業務操作的運作流程基本可分為業務調查、項目評估、項目審查、貸后管理等四個基本流程。根據銀行當前信貸人員崗位設置情況，涉及基本崗位有：客戶經理、審查人、評估人、集體審議人員、信貸審批人、業務簽批人、押品價值評估人員、監督人員等。他們分別處在信貸業務流程中各道風險防線上，按照信貸政策制度履行各自崗位職責，行使不同的風險管理職能。
1.業務調查環節流程
該環節存在外部欺詐和內部欺詐風險，同時在業務操作中也蘊藏著風險。對于客戶提供的虛假資料，應當提高信貸人員的審核標準。銀行客戶經理為了牟取利益，參與資料的造假，對于這種內部欺詐的行為，應當實行客戶經理崗位責任制，改進激勵制度，加強后續環節的檢查和內部審計，明確各級責任。對于業務操作中的風險，采取雙人核保核押，加強崗位培訓。
2.項目評估流程
授信審批部受理信貸業務后，由審查人對其進行初審，需要對于抵押物要進行價值評估；出具評估報告，為信貸決策提供參考與依據。該環節主要風險類別為業務操作，控制措施為制定項目貸款評估細則，考核評估質量，多層核查與復核。
3.項目審查環節流程
該環節的風險類別主要為內部欺詐及業務操作風險，風險點及控制。措施審查人結合評估報告提出審查意見；對不需要進行評估的項目貸款，審查人直接根據前臺業務部門提供的調查報告提出審查意見（必要時進行押品價值評估）。審查完成后按規定提交集體審議，審議（審查）后交部門負責人，部門負責人核查后報一級（直屬）分行行長按照業務雙簽的原則進行簽批。
4.貸款發放環節流程
一、引言
隨著我國經濟的迅速發展、農村城鎮化的速度逐年加快，房地產行業也進入了一個新的發展階段。房地產投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了房地產一個高風險的事業[1]。投資過程中既有金融財政風險等有形風險，也有如政策變化等無形風險，使投資方案和決策具有相當的潛在風險[2]。目前國內對房地產風險管理的研究還不夠深入，定性分析和經驗決策仍然是房地產開發經營風險分析中常用的方法，也很少有系統的定量研究方法的應用。
針對上述情況，本文結合了風險管理理論與房地產業的施工建設具體實踐，根據房地產風險的特點，以a市天和苑房地產開發項目為研究對象，從項目風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目施工建設階段的風險管理進行了深入研究，以期為加強本項目的風險管理提供科學依據。
二、項目概況及施工建設階段的風險識別
a市天和苑項目定位為cld概念，也就是中央居住區，是復合地產項目，即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。從項目選址上講，本項目四面臨街，地處城市中心，具備極強的商業輻射能力，且周邊已經形成若干有規模的市場，具備成為a市新的商業和居住中心的地位。本項目規模較大，共分五期進行開發，每期開發約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式，以銷售資金支持后續開發，保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業銷售額11760萬元，商業銷售額25360萬元。
a市天和苑房地產開發項目的施工建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程，其主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現，從而保證項目能按時、按質地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產項目內建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風險因素難以預測，主要的風險因素有工期風險、質量風險、管理風險及技術風險等，詳見表1。
表1 項目施工建設階段的風險因素表
風險因素 類型 風險
管理 管理 項目目標是否清晰
決策是否征求各方面的意見
是否對經驗教訓進行分析
技術 施工方法風險 安排施工組織、采用的施工方法不合理
新材料、新技術和新工藝風險 因為科學技術的進步、新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給投資商帶來的工期、成本和質量損失
工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙；臨時增加工程量；未能按時支付工程款，建設管理和質量監督部門拖延審批時間，不可抗力等
項目承包商造成的工期延誤 承包商技術水平不夠無法完成任務；承包商設備不齊備；原料供應不足等
無法識別的風險 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等
質量 質量 影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、施工方法和環境
三、項目施工建設階段的風險評估
在上述風險識別的基礎上，本文將運用綜合評價法對項目建設前期階段中識別出的項目風險進行全面的評價，其具體過程是：（1）討論專家確定每個風險因素的權數；（2）確定權重即風險的等級值e，可以按照風險發生的概率分為五個重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風險因素的權數和相應的等級值相乘，求出該項風險因素的得分；（4）將風險得分相加，求出此風險因素的總分，即風險度，它表示一個項目的風險程度。
按照綜合評價法的步驟，通過對a市天和苑房地產項目的調查，聯系了a市具有一定影響力的房地產專家、該項目的經理、項目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產
目建設階段各個風險因素的權重和打出相應的等級值，形成了風險因素評價表，詳見表2。
表2 項目風險因素評價表
主要風險因素 權重 風險因素發生的可能性 wc 排
序
很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
0.8 很大1.0
征地拆遷風險 0.1 √ 0.08 3
突發事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
質量不達標準 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索賠 0.1 √ 0.06 4
設計變更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合計 0.52
由風險因素評價表可以看出，該項目建設階段風險度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風險。通過對上述風險因素排序可知，項目的主要風險為工期拖延風險、設計變更風險；次要風險為征地拆遷風險、施工索賠風險、質量風險；非重要風險為施工方案不合理風險、突發事故風險、安全風險。
四、項目施工建設階段的風險控制
通過上述分析，a市天和苑房地產開發項目在建設階段的主要風險依次是工期拖延風險、設計變更風險，其主要的應對控制措施如下：
（1）工期拖延風險控制
首先，采用合同手段進行風險轉移。即嚴把合同關，嚴格制定相關工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；找準專業監理單位，在委托監理合同要明確工期條款，明確監理公司對各施工單位拖延工期也要承擔責任[4]。然后，及時有效地與人溝通，督促承包商在非關鍵路徑上的工序同時施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質量、合格等，要確保供貨商提供的產品滿足設計文件所確定的各項技術要求，以及后續服務保障問題；完善風險控制過程；強調供方資源風險管理，加強風險監控[5]。最后，改進房地產企業的工程進度控制水平，做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。
（2）設計變更風險控制
主要是通過風險轉移的方法加強風險管理，具體措施主要有：加強建筑設計圖的審查和最后的驗收制度建設；采用監理制度，并在施工的整個過程中，處理好工程部與監理單位、施工單位的關系；嚴格設計變更審查制度，設計變更必需經過業主和原來的設計單位的共同同意，并且要由原設計單位制作正規的設計變更計劃，簽字確認[6]。
五、結語
本文將項目風險管理的相關理論與a市天和苑房地產開發項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，由于房地產項目本身的復雜性，房地產項目風險具有很大的不確定性，其風險管理是一項復雜的工程，為了完善相關的研究分析，并使之指導于實踐，還需要進一步的努力。
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亞太實業原系由中國寰島（集團）公司、中國銀行?？谛磐凶稍児竞徒煌ㄣy行海南分行等單位共同發起，成立時名為海南寰島實業股份有限公司，主營業務為房產開發與經營。2010年2月公司名稱變更為海南亞太實業發展股份有限公司（以下簡稱“亞太實業”），現主營業務為房產開發與銷售。1997年1月，經中國證監會批準，發行社會公眾股3100萬股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000691。2015年6月下旬，亞太董事長和多名高管紛紛“因個人原因”離職。2015年11月，亞太實業收到了行政處罰告知書。2016年5月4日，亞太實業更名為ST亞太。
一、房地產企業常見造假手段
（一）提前確認收入
我企業會計準則第14號準則對收入確認條件做出如下規定：1.企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；2.企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計量；4.相關的經濟利益很可能流入企業；5.相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
在房地產行業，提前確認收入的現象非常普遍，企業往往會提前確認以下幾類銷售收入：1.在存有重大不確定性時確定收入；2.完工百分比法的不適當運用；3.在仍需提供未來服務時確認；4.提前開具銷售發票，以美化業績。
（二）延遲確認收入
由于我國房地產銷售通常采用預售制，預收賬款成為房地產企業財務報表中一個十分重要的科目。房地產企業通常會將預收售房款長期掛賬，以達到延遲確認收入的目的。企業會計準則規定房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業為了進行盈余管理，會人為地推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入調整當期利潤的目的。
（三）虛構利潤
我國房地產銷售模式采用預售制，通常情況下房屋結構封頂即可對外進行預售。因此，房地產企業賬面上的預收賬款余額通常會顯著高于其賬面已完工開發產品的金額。
為了進行利潤調節，企業通常會將已竣工房屋按照存貨計入，即企業將已售房屋記作未售，這會導致預收款余額大幅低于其已竣工房屋金額，且少結轉相應費用。同時存貨價值增加，銷售成本降低，經營利潤增加。另外，一些房地產企業以負數在“應交稅金”項下掛賬的預繳稅款對應的房地產項目很可能已實現銷售收入，但企業為減少費用，未將其結轉至“營業稅金及附加”等成本費用項目。
二、亞太實業造假手段剖析
（一）虛構收入
亞太實業主要利用其控股子公司蘭州同創嘉業房地產開發有限公司（以下簡稱“同創嘉業”）來虛構收入。據核實，同創嘉業在2010至2014年五年中均存在提前或延遲確認銷售收入的情形。證監會對同創嘉業永登亞太玫瑰園項目已完工住房（486套）和商鋪銷售收入確認進行逐一審核，發現其中有215套住房和6間商鋪均存在提前或延遲確認銷售收入的情形。同創嘉業房地產開發有限公司未按披露的會計政策和《企業會計準則》確認收入，導致亞太實業2010、11、12年和14年分別虛增營業收入約971萬元、4122萬元、1123萬元、2120萬元，分別占其當期營業收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虛減營業收入989萬元。
（二）虛構利潤
2012年，亞太實業參股企業濟南固锝電子器件有限公司（以下簡稱“濟南固锝”）根據其客戶臺灣敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知單》，將535萬元質量索賠款確認為營業外支出。2013年10月，濟南固锝鑒于該筆質量索賠款尚未實際支付，且具體賠償金額無法合理確定，認為2012年確認營業外支出時會計估計不準確，沖減了2013年營業外支出535萬元。2013年12月31日，濟南固锝沖回2013年10月份所做憑證，并在下一個憑證中沖減當期營業成本530萬元，對應將產成品調增530萬元，同時增加未分配利潤5.51萬元。此會計處理方式導致濟南固锝在2012年凈利潤虛減535萬元、2013年凈利潤虛增535萬元。其中，上市公司亞太實業持有濟南固锝48%權益，虛增利潤257萬元。
（三）虛假計提資產減值
亞太實業在2013年未對其所持有的濟南固得長期股權投資計提減值準備，導致2013年凈利潤虛增2，377，904.37元，占當期利潤的比例高達90.54%。
此外，亞太實業2007年投資的北京藍景麗家明光家具建材有限公司無實際生產經營。自2008年起便無法取得該公司的財務報表，但亞太實業卻在2009年對該股權投資計提了7000萬元的減值準備。2011年12月北京藍景麗家明光家具建材有限公司被吊銷營業執照，公司卻繼續對該股權投資計提2989萬元的減值準備。
（四）虛構資本公積
亞太實業為已破產終結的控股子公司天津綠源生態能源提供了兩筆連帶擔保責任貸款，一筆是交通銀行天津市分行的銀行借款19，800，000.00元，另一筆是中國農業銀行天津分行金信支行的銀行借款44，800，000.00元，兩筆借款均已己逾期且涉及司法律訴訟。最終由母公司蘭州亞太代為歸還的負債金額為2844萬元。此筆債務被亞太實業計入其他應收款并計入資本公積，屬于重大會計差錯。
三、結語
亞太實業2010～2012年財務報表由國富浩華會計師事務所出具無保留意見審計報告，2013～2014年財務報表由瑞華會計師事務所出具無保留意見審計報告。雖然亞太實業的財務報告均被出具無保留意見審計意見，但東窗事發后仍難逃被處罰的命運。證監會依據《證券法》相關條例，對亞太實業給予警告并處以60萬元罰款，對亞太實業總經理龔成輝給予警告，并處以30萬元罰款，對其他涉事人員分別處以3至30萬元不等的罰款。根據《深圳證券交易所股票上市規則》的相關規定，深圳證券交易所對亞太實行“其他風險警示”的特別處理。公司股票自2016年5月4日起實行其他風險警示，股票簡稱由“亞太實業”變更為“ST亞太”。
本文結合房地產行業的特點，對房地產企業常見造假手段進行了分析，從而對亞太實業的造假手段有更全面和深入的了解。近年來，上市公司造假案層出不窮，深入了解其造假手段對完善資本市場具有重要意義。
參考文獻
一、房地產開發項目的主要經營特點
一個完整的房地產企業開發項目主要包括：土地的建設與開發、房屋的建設與經營、普通房屋與商品房的售后服務等各種各樣的房地產開發經營項目。房地產開發項目主要具有計劃性、復雜性、商品性、資金投資大、建設周期長、風險大等主要經營特點。主要的經營方式分為：其一是定向開發，是指與購買方簽訂提前預售合同，并嚴格按照合同規定來進行房地產項目的開發；其二是投標開發，通過對某一房地產項目進行投標，然后取得該房地產的開發權，進行商品房建設與銷售并從中獲取利潤；其三為自行開發，在取得當地政府的開發使用許可后，在所屬土地規劃范圍內，進行房屋的開發與銷售。
二、房地產開發企業會計核算的重要性
房地產開發企業主要以經營、開發房地產項目為主要經營業務，通過對土地進行開發使用，房屋的建設規劃與銷售，使企業能夠從中獲取效益。隨著我國市場經濟的不斷擴大，我國的房地產行業也隨之繁榮，使得房地產開發企業之間的競爭變得日趨嚴重，與此同時，由于物價的上漲，房地產開發項目的運行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業效益的減少。加強房地產開發項目的投資核算與建筑造價成本的核算，更好的控制開發成本，降低投資成本，進而實現利潤的增加。由于房地產開發項目所需運作資金較為巨大，其流轉時間也較長，因此，企業的會計核算工作適當，也能夠更好的降低企業經營風險，減少財務方面的各種問題產生，進而確保房地產開發項目的順利進行。
三、房地產企業開發項目中會計核算方面的不足
（一）會計核算的具體操作難度大
由于房地產企業具有的特殊性與復雜性，使得房地產企業的會計核算存在很大難度。不但如此，在對土地與房屋進行開發時，房地產企業還要承擔建設基礎設施的工程任務，因此，其相關的經營活動也顯得更加復雜，這些原因使得房地產企業的會計核算方法具有自身的主要特點和方法。
房地產企業在進行預售商品房時，一般都并未完工，這時的商品房收益確認并不符合會計準則中的確定條件。與此同時，會計準則中還要求房地產企業的會計人員必須準確地將房地產企業的商品房進行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產企業會計核算確認收益的難度。
（二）費用資本化缺少規范性
由于房地產企業項目具有復雜性的特點，房地產企業所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產企業都會通過貸款等方式進行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產企業的債務資金回籠較慢且時間較長。在我國新會計準則中，對貸款費用資本化范圍雖然進行了擴大，但卻對貸款費用資本化的條件進行了嚴格的規定了。相關規定針對房地產項目的借款費用應在滿足資本支出時開始且在借款費用發生時還應滿足開發建設活動已經開始這些基本條件，只有這樣才可以進行資本化運作。從以上可以看出，這些規定都為房地產企業的費用資本化確定造成了很大的困難，并在對長期尚未進行開發的土地中所包括的借款費用也不能進行資本化。
（三）成本與收入不成正比
房地產企業開發項目的會計核算還存在企業成本與收入不相匹配的問題。其一是房地產開發建設周期較長，從進行項目開發建設開始到資金收益的收回，大約需要的時間在四年左右。一般的房地產企業項目在開發前期所投入的資金，都按當期費用進行核算，如果該項目尚未完工，那么即使商品房業已經全部預售完成，其預售價款也不能當作收入來進行確定；其二，在整個的開發過程中房地產企業開發項目的成本是主要經營載體，然而在進行商品房銷售時，商品房的售價依據房屋的樓層或戶型的不同而定價不同，房地產項目建設在開始時會支出較多的成本費用，然而其獲取的收入卻很少，這使得房地產企業開發項目的成本與收入不成正比。
（四）信息披露不準確
根據新會計制度的相關規定，企業做為現金流量表的主要編制主體，與此同時，也是投資的主體，但是真正進行開發項目運作工作卻是屬項目部工作范圍，因此，造成了實際與投資活動過程中可能會產生現金流量的偏差。房地產企業項目的開發周期較長，很多時其現金的流入與流出很難同步進行，這也造成了會計核算過程中對現金流量的反映嚴重不足。房地產開發面臨更多的風險問題，比如：質量方面的風險、政策方面的風險、財務方面的風險以及土地方面的風險等。與此同時，我國也頒布了相關的法律條文，加強房地產企業相關風險問題方面的披露，允許房地產企業進行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國的房地產企業會計核算，其有關的質量保證金方面問題并沒有真正的得到披露。
四、房地產企業開發項目中會計核算方面的對策
（一）對會計科目進行合理設置
在優化房地產開發項目的會計核算時應先對其會計科目及明細進行合理化設置，對其開發項目的成本核算要依據其實際情況進行。房地產開發企業應按依照會計法相關規定設置：資產類、負債類、所有者權益類、成本類及損益類相關科目。房地產開發企業加強對會計科目的合理設置，不僅能夠得到關于會計核算過程中所需的相關資料，還能對會計核算工作的準確進行提供依據，充分發揮出會計核算在房地產開發項目中的主要作用。
（二）加強房地產企業開發項目的收入核算
加強房地產企業開發項目的收入核算，主要分為兩個方面。其是一規范房地產企業的收入核算范圍。房地產企業取得的商品房收入即是房地產企業的主要銷售收入，其主要有轉讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時，房地產企業對商品房的開發，還包括沒有與購買方簽訂的購買商品房合同以及已經簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標準。法律標準和專業標準都是確定房地產企業主要核算銷售收入的標準。因此，我國的會計準則中對房地產企業的收入確認，明確規定為包括：商品的主要風險和報酬已經實現轉移和無法對出售的商品進行控制等條件。
（三）加強房地產成本與收入的核算
加強房地產企業成本與收入的核算，更好的完善房地產企業會計核算。房產地企業可以通過進行計劃銷售價格的方式，來加強成本與收入的分配核算。比如已經進行開發的樓房，如果呈現出可以銷售的狀態，那么，房地產企業就可以依據其所需建設成本、市場的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產的計劃銷售價格定位，并以此來作為衡量開發項目的成本銷售衡量標準。與此同時，還可以通過采用實際售價成本率法和計劃售價成本率法來對實現成本收入進行分配。
（四）提高信息披露透明度
提高房地產企業的信息披露透明度，具體應從兩個方面加強，其一，在披露房地產企業開發項目的信息過程中，應當加強對企業土地儲備量的披露。土地的成本在房地產項目成本中占據了較大的比重，房地產項目所擁有的土地儲備量也在很大程度上決定了房地產企業的發展程度。而目前，房地產企業相關信息的使用者很難了解到企業土地使用權總額，對企業發展情況分析更加難以確定，所以，因當提高對房地產企業土地儲備量及其成本的相關信息加大披露力度。其二，還應該加強對企業現金流量的披露，對企業現金流量的披露主要包括對生產經營活動過程中所形成的全部現金流量披露。
參考文獻：
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【關鍵詞】
負債經營；負債結構；風險規避
前言
在激烈的市場競爭條件下，市場只有不斷發展，產品的開發，以獲得更多的利益。然而，新市場開發需要一個很長的周期，還會浪費大量資源。因此，需要大量的資金。在解決資金問題，負債經營已成為最有效的方法。擴大企業生產規模，市場份額增加，容易形成品牌效應和優勢，領先的市場地位。但是，債務資本的有償使用，使債務管理往往伴隨著一定的風險，那么企業在負債經營決策中要把握最好的時間和債務和債務結構的最佳營運負債，充分掌握企業的償債能力，為了防止和減少債務管理給企業可能帶來的金融風險。本文通過分析負債經營的利弊關系，企業的自身情況和外部因素等進行了一定的分析。
1.北辰實業有限公司負債經營概述
1.1 負債經營的概述
負債經營也被稱為杠桿債務管理，除了公司自己的資產。為了維持企業，規模等的正常運行，以及現金流缺口，通過銀行貸款來籌集資金，發行債券，融資租賃和商業信用模式，運作模式和使用的資金從事生產經營。
1.1.1 企業負債經營的優勢
（1）彌補資金短缺問題。企業在生產經營過程中，只靠控股企業內部資金，第一時間不允許，其次難以適應發展需要的數量。因此，負債經營可以使用更多的資本實力，擴大企業的規模和經濟實力，提高企業的效率和競爭力，提高企業的利潤水平。
（2）有效降低資金成本。對于投資者來說，債券收益率是相對固定的，除了破產清算破產，正常情況下可以恢復由于股權，主要風險投資小，風險低，和債務融資的成本比股權資本成本較低。
（3）債務管理可以從“減稅”的效果，由于債務管理債務利息稅已經支付的利益，企業可以獲得收入減少的稅收優惠從加納。當一定量的資金總額一定比例的債務管理，可以有效地減少的加權平均資本成本。
（4）能夠帶來財務杠桿效應的“杠桿效應”是指所有者收入的債務管理的影響。在整個公司股票資本利得率的計算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分別為財務杠桿系數，每股收益變動量，每股收益，稅息前利潤變化量，稅息前利息和支付的利息。）更大的財務杠桿，財務風險是很高的。當然，公式中的錯誤的固定收入稅前收入大于或至少等于利息收入，如利息和稅金小于利率之前，不能用公式來衡量金融風險。這個公式也反映出，金融風險更大，股本回報率加速增長的機會更多。
（5）企業債可以基于資本結構的優化，為債權人的監督。債權人金和保護他們的資本增值循環，將重點放在業務操作，這幾乎是到了企業管理人員的監督
1.1.2 企業負債經營的劣勢
首先，負債經營，增加了企業的財務風險。債權人承擔的風險也會增加，為求達到相應的平衡，這就要求企業支付利息也要相應的高。而企業的財務杠桿利益擴張，必須給企業帶來一定的財務風險。主要表現可能無法償還債務，法律責任業務到期還本。即使反應良好，但由于高額利息，股東擁有的權益將被抵消，導致收入減少，無法獲得期望的回報率。因為自己的管理問題其次，雙方工作責任簽訂固定利率貸款協議或合同，如果在責任期內，按照操作或資金供給和宏觀調控的利率低的國家的需求，企業仍然按照合同支付的利率將蒙受巨大損失，嚴重制約了企業長期的發展。過度負債增加資金風險。如果不是正確的比例越高，公司的債務，債權人也可以在貸款債務，就會認為是由于收入不能得到報酬，其風險收益并承擔一成比例的。因此，債權人將提出一些條件，對債務人或須支付高額利息，或不考慮貸款，因為擔心的風險太大，將無法得到應有的借款。所有的一切，將是企業融資困難，并導致重新融資能力降低。對于金融風險應采取正確的態度，積極的預防，改造和消除。
1.2 北辰實業有限公司概況
北辰實業有限公司成立于1990年的8月8日。企業主要業務是房地產開發、會展、物業管理和零售業務。目前，北辰實業有限公司，持股公司的子公司，超過20個，員工多達8000名，總資產291億元。北辰集團秉承“一流品牌房地產展覽會”的經營理念，并取得了舉世矚目的成就。北辰房地產是率先通過ISO9002國際質量體系認證的城市，在北京的房地產行業，參與大型小區、寫字樓、公寓、別墅和其他形式的房地產開發。在家里綠色奧運媒體村的北京奧運會。長島推出，碧海方舟，長河玉墅，香山清琴豪華住宅項目獲得了許多獎項。新北辰時代建筑，作為一個全面的商業智能建筑，地標在北部的資本。第一個競標項目已經開始在春天。2007年7月北京北辰曼聯和城市發展和瑞富集團有限公司的構成，92億元參加長沙凱弗新三角洲土地，8月份的11.5億元參加北京朝陽區“兩限房”開發權。循序漸進地實現發展的規劃和發展建立在北京。
2.北辰實業有限公司負債經營存在的風險分析
2.1 投資規模和結構不合理
北辰實業有限公司總資產為291億元，總資產對房地產企業規模評價的分析是非常重要的財務指標，通常小企業不超過100億元的總資產，從100到300億元之間，中型企業，總資產超過300億元但不超過我們通常認為是大型企業。公司目前投資規模、投資結構的不合理現象，隨著房地產企業相比，公司的凈資產規模小，負債率偏高。在房地產市場調控政策觀的不斷深入，公司的發展速度，房地產銷售明顯下降，庫存壓力上升，所以公司的地位是由資金困難限制在短期內改善是比較困難的，對于投資發展計劃的下一階段有不利因素。
2.2 負債經營規模過度
北辰實業所有者權益比率2013年較2012年下降了2.35%，說明所有者權益比重有所下降，負債在資產中比重加大，企業財務風險增加。2013年產權比率為1.94，比上一年度提高了0.19，對北辰工業的所有者權益需要承擔公司債務的風險更大，公司的長期償債能力減弱。公司目前經營基金的長期債務削弱了整體的能力2013長期負債與營運資金比率降低，北辰實業公司的長期償債能力仍有待提高，公司目前承擔的長期債務較重，投資風險較大。從償債能力上看，公司的投資經營活動面臨著各種金融風險。截止2013年12月31日，公司長期帶息債務金額為58.56億元（浮動利率合同）和31.77億元（固定利率合同），銀行借款占負債總額的44%。雖然資本市場的日趨完善，借不同的渠道和方式，北辰實業有限公司募集資金使用更多的銀行貸款的方式。
2.3 企業營運能力不足
北辰實業有限公司，公司近三年的44.84%應收賬款周轉率，分別為48.12%和34.6%，與北辰實業股份平均應收賬款周轉率是28%。在應收賬款閃占有的金額少，因此具有較低的壞賬損失的可能性，應收賬款后續催款的成本是比較小的，應收賬款的管理是不錯的。營運能力是指企業的經營能力，能為各種資產的企業盈利，為企業的經營管理能力缺乏是不足以賺取利潤，所以沒有足夠的錢還清債務，所以沒有足夠的錢來償還債務，所以你還需要繼續借錢支付，所以企業負債規模越來越來越大。
2.4 企業樓盤變現能力低
企業樓盤變現能力低，就會有大量的樓盤賣不出去，把這些樓盤賣掉才能有收益、有利潤，太多的樓盤過剩，所以盈利能力無法提高，導致償債能力不足，最終導致負債規模過大。
3.改進北辰實業有限公司負債經營風險規避策略
3.1 優化資本結構
公司應該充分準備，由于國家利率調整增加企業發展融資的成本風險。固定利率是用來控制施工成本是可以解決的問題，同時也擴大了公司的融資手段，提高企業自身的資產?，F在北辰是從商業銀行貸款融資為主要手段，公司應該逐步減少對銀行貸款的依賴，通過引進國外投資和其他適當的手段來提高公司的管理水平，從而有效利率防止財務風險，保證企業的長期發展。北辰工業企業要充分發揮房地產經營公司的綜合優勢，圍繞房地產開發，投資和管理為核心業務系統，形成和發展房地產，商業房地產投資和金融服務業，優勢互補，產業互動相結合，維護和提高公司的競爭優勢。該公司可能的股票資產和增量升級，常見的形式，以一個合理的質量，能滿足的需求的完整產品線的不同需求投資房地產。采用增量逐步實現驅動股票，擴大投資規模，高利潤提高總資產報酬率。公司可以根據需要，加快北京的商業和公共銷售力量近90000平方米的建筑，適用于大客戶的整體銷售，以緩解國家宏觀調控為公司實現總投資管理目標控制和當地規則的影響。在新的投資保障房地產開發的商品住宅項目和高檔住宅項目的銷售毛利率的同時，對新投資的穩定性，該投資性房地產的擴張，投資回報。在回到借貸公司的前提下，加強包括利用股權融資，兼并和收購，房地產信托基金和對外合作讓頭發的方法如擴張資本，通過科學有效的資本運營模式來實現公司的跨越式發展可以優化公司的資本結構。此外，公司還可以采取提高資金使用效率的可行措施。
3.2 制定合理的財務計劃
財務規劃，這是商業計劃的重要組成部分，是財務管理的主要依據。根據企業的實際情況，因此，應該制定一個計劃的金融負債。根據一定的資產，它是必要的和可能的安排適當的責任。這就要求在進行投資決策時，應盡量選擇投資少、見效快，高回報的項目，這樣才能保證資金周轉。在做好這些的同時，企業也應根據債務狀況做出還款計劃。沒有定期償還債務，還會影響企業的信譽。因此，加快發展的管理職責，加強管理，加速資金周轉，減少使用縮短生產周期，增加銷售的資金量，減少應收賬款，增強風險意識，在同一時間，必須制定一個還款計劃。企業的負債規模，應充分考慮短期和長期償債能力的企業。對償付能力的指標是企業負債經營的警戒線，企業債券是安全的，如超過警戒線，企業財務風險會增加，使企業破產。
因為這兩個指標太高會造成資金的浪費，低流動性，負債的比例做的。當然，為了加強企業自身管理，轉變經營理念和制度，提高管理效率，無論哪個階段，對于企業的長期發展是關鍵。首先，國家政府不能滿足國有企業所有的資金，企業的需求，改善資本結構，降低資產負債率，除了通過其他渠道的方式吸收資金，加強內部管理，是其強勁的盈利能力，資本積累是內生的。資產重組，債轉股等方法對高負債的資產負債率不僅僅擁有單一的解決方法。從根本上說，只有作為自治的國有企業，自籌資金在市場經濟中的主體，資本市場充分競爭完成優化企業資本結構。適用于個別企業，是最好的，企業應盡量選擇自己企業的資本結構。
3.3 加強資金管理
加強資金回收率。企業應加強資金的回收，提高回收率，企業的應收賬款。企業應根據客戶和標準條件下具有不同的信用，良好的信譽，隨著企業的財務狀況，可以使用寬松的信貸政策；在一般情況下，應采取審慎的信貸政策。信用不良企業應該使用現金銷售或其他更艱難的條件下，為了避免壞賬的增加。在應收賬款的催收工作，公司財務部應準備一份清單，賬齡分析、應收賬款賬戶定期，經常采取相應的措施，如提醒信函，電話，面對面，訴諸法律手段，提高企業的應收賬款的催收。建立應收賬款催收責任制度。收賬責任激勵銷售人員，加快收集。
3.4 建立健全的企業風險機制
北辰實業目前的房地產開發項目工期較長，往往會使大量的營運資金被占用，可以通過前沿公司的現金流的分析發現，效率低，嚴重影響了公司的經營盈利能力。所以公司應該擴大對資本的控制，通過制定合理的資金使用計劃，保證資金盈余管理的需要。要加強財政收支管理和監督，有效、合理的分配調度資金，確保后期開發建設項目的建設和市場對貨幣的需求?；厥諔召~款的改進和提高他們的支付能力，嚴格控制成本以提高安全性和資本投資的合理性，加強資本運作和管理能力。
4.結語
任何一個企業在追求利益和按需借貸，根據自己的能力，適度的公司債務管理是實現最大化股東財富的目的是有益的。在企業的債務前，應根據制定的資本自身的經營情況，未來的盈利能力和企業的償債能力合理的負債規模，不要盲目借貸，不能超越其償付能力的債務。我們應該考慮生產和管理，在這種情況的管理水平，風險承受能力和行業的特點，確定合適的融資組合，建立適當的債務規模和合理的債務結構，爭取資金和風險程度最低，成本是最低，以獲得最大的經濟效益。只有這樣，企業的債務管理，以在激烈的市場競爭中化險為夷。
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一、引言
受國家宏觀調控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產行業整體盈利水平變化較大，住宅房地產的高盈利時代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業地產由于擁有較高的物業升值空間和投資回報率，加之受政策調控的影響較少存在穩定的預期，出現了較住宅房地產更快的增長。然而商業地產經過一段時期的高速擴張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運營困難的現象開始大量出現，不同開發商之間以及不同區域之間的運營的差異與收益出現了較大的差距，大量商業地產面臨閉店的威脅，行業經營風險凸顯。
二、面臨的主要風險
（一）招商退租風險
首先是招商風險。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對開設店鋪的選擇尤為謹慎。為了規避過度競爭獲取更好的經濟效益，他們不僅對競爭環境非常敏感，而且對商場的環境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設施達不到要求或者周圍的環境不利于開店，即使對其減免租金他們也不愿在商場開店。
其次是客戶流失風險。一定數量承租客戶的穩定存在是商業地產健康經營的前提條件，而一旦客戶縮減規?；蛘呤浅纷猓厝粫椖康恼猩坦ぷ鳟a生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點店鋪、次重點店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業效果，客戶會把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因為其良好的形象和穩定的客流會對整個商場客戶的經營產生較大影響，一旦主力店縮減規模甚至撤店關門，不但會直接減少商場方的不如，同時也會對其他租戶產生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。
（二）財務管理風險
和住宅項目不同，商業地產不存在產品銷售過程，企業的收入主要來源于經營期間收取的租金，此外還包括物業的升值收益。這種收入來源結構的不利方面，是較多的增加了經營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產不同的財務風險。一是資金回收風險。商業地產屬于自持項目，雖然自持項目具有回報期較長和物業升值的優勢，但這類項目的養商期也長達2～3年，投資回報節點較晚；同時物業升值預期也不穩定，完全取決于項目經營情況。若前期經營績效較好，必然有利于物業升值空間的拓展，反之有可能會因為經營不善壓縮升值空間，甚至因為過度負債導致物業市值大幅縮水。二是租金估值風險。商業項目比住宅項目要復雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產項目租金估值造成了很大困難。例如對于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補貼等優惠措施。這些行為有可能導致地產項目方最初幾年的財務收入受到影響。三是成本預算風險。商業地產建筑結構比較復雜，同時附設有多種多樣的機械設施，這無疑增加了經營期間的日常開支，同時還要承擔物業設備的維修保養費用。除此之外還可能出現租戶因意外事件而提出索賠的現象，這對開發商在成本預算及控制方面提出了較高的要求。
（三）營銷和商譽風險
在商業地產項目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務的關系，也存在著管理和戰略伙伴的關系。因而，商業地產項目雖然表現形式不同，但不管是傳統百貨項目還是商家自持項目，仰或是售后回租項目，都有一個共同的、最顯著的特征，那就是統一管理、分散經營。這也是商業地產項目區別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個商業地產項目中，往往存在著不同的銷售商，并且經營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應，就需要對這些商鋪進行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業態配比和業態組合，并通過商場的統籌管理和多樣化的策劃活動營造適宜的商業氛圍。如若不然，則無法發揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉化為消費。同時，商業地產作為有統一標識的商業場所形成的一個相對密封的商業項目，雖然其中的商戶具有獨立性，但在顧客眼中就是一個完整的商業組織。這種情況下如果顧客對某個商品或某項服務產生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴展至整個商場。此外，如果因為經營不善出現大面積店鋪撤租的現象，那么由此導致的空置率上升肯定會降低消費者光顧的意愿。
（四）物業管理風險
一是治安風險。治安風險主要指在商業地產服務區域內，因第三人的行為造成物業使用人的人身和財產損失時，業主多要求物業公司對此承擔責任。物業合同中應明確物業服務企業有哪些安保職責，具體提供哪些安保服務，約定的服務水平不應超過物業服務企業的服務能力。二是安全風險。在進行物業綠化、消殺時，物業公司應在相應范圍設置安全的障礙物，并在障礙物前設置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財產損害。另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內外的防滑工作，特別是在暴風、暴雨過后應及時檢查服務區內是否存在安全隱患。三是環境風險。隨著消費者收入水平和消費能力的提高，他們光顧商業地產的目的已經不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業方面必須維持商場一個良好的形象，為租戶提供更好的服鍘
三、應對經營風險的對策
（一）以人才為根本大力提高核心競爭力
首先是要采取措施提個自身核心競爭力。一是全面提升開發商的運營能力，在此基礎上提高風險管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發商不僅要研究地產開發方面的知識，同時還要把握零售行業的特點和運營規律。二是注重選拔商業地產專業人才。長期以來許多商業地產開發公司聘用的人員多為行政和經營人才，而有關城市規劃、項目管理、消費心理、項目融資、財務管理等方面的人才則十分缺乏。商業地產企業要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業，注意將“商”和“地產”密切融合起來。
（二）根據商業地產特點有效拓展融資渠道
一是建立風險預警機制。風險預警機制是發現風險、規避風險的一系列規則和措施，商業地產企業必須加強風險防范意識，通過實施財務風險信息的實時監測，構建全面、有效的風險預警機制，從根本上防范企業財務風險的發生，實現降低企業財務風險的目標。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業地產的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個有效的選擇就是通過發行股票實現上市融資，在獲得充足資金的同時提高了單方的風險承擔力。
（三）鼓勵多業態的創新與發展
隨著網絡的快速發展，網店的數量持續增長并形成了海量的規模，并以低廉的成本與實體店形成激烈的競爭。商業地產要在這場競爭中取得優勢，除了引進全球優秀的零售商進駐，更重要的是引進和培養國內具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項目的文化和精神的內涵。隨著人們消費結構和消費者群體結構的變化，價錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個性化、特立獨行式的商品和服務反而受到熱烈追捧?；诖?，商業地產在招商時應該更多地引入具有多元化新興業態的項目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時要因勢利導推動線上線下共同發展，通過創新在消費結構升級中實現自身的發展。
（四）建立和豐富品牌資源儲備
商業地產開發商與租戶（品牌商）之間是一種對立統一的關系，在經濟利益面前雙方既有對立的一面，也有統一的一面。為了提高開發商在招商談判中的地位，應該有計劃地做好品牌資源儲備工作。項目建設前的工作重點，是做好業態組合規劃，了解品牌方的基本需求；進入項目建設期間后，需要參照業態比例的結構與租戶主動溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級別的品牌方設定不同的儲備數量；進入項目運營期后，在具備了一定數量的品牌儲備后，適當發展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內經營的穩定性。
參考文獻：
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[2]樊盛蘭城市社區商業開發運營研究[D].重慶：重慶大學，2006
（一）工業經濟增長再度放緩
2014年11月份，規模以上工業增加值同比增長7.2%，比10月和去年同期分別回落0.5和2.8個百分點。從趨勢上來看，2014年以來工業增速總體波動下行，近4個月平均增速較1―7月份又下了一個臺階，顯示當前工業經濟仍處在減速換擋過程中，但11月份工業增長再度放緩在一定程度上受APEC期間停產、限產的短期擾動。從拉動工業經濟增長的“三駕馬車”來看，需求依然延續疲弱態勢。一是投資繼續拖累經濟，受資金來源收緊等因素制約，房地產投資持續下行、基礎設施投資小幅回落、制造業投資基本持平。二是外需不確定性增強，11月工業品出貨值由上月的8.3%大幅回落至3.9%，對工業增長的拉動作用明顯減弱。相比之下，受新型消費業態的強勁增長帶動，11月社會消費品零售總額同比名義增速與實際增速均較上月回升。
（二）采礦業增速顯著下滑，多數高技術產業增速回升
2014年11月份，采礦業增速明顯下滑、制造業繼續放緩共同拉低整體工業增速。分行業來看，受惠政策支持的鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業，計算機、通信和其他電子設備制造業等增長較快。相比之下，金屬制品、機械和設備修理業，通用設備制造業，專用設備制造業、電氣機械及器材制造業等中下游行業增長乏力，增速明顯低于工業平均水平。從增幅來看，41個工業大類行業中約一半行業工業增加值增速下滑。一是前期增長較快的文教、工美、體育和娛樂用品制造業，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業，汽車制造業等出現回調;二是黑色金屬礦采選業、煤炭開采和洗選業等高耗能產業持續去產能;三是受需求不振影響，部分中下游行業增速逐步放緩。從主要工業品產量來看，除有色金屬外，發電量、鋼材、水泥等大多數工業品產量增速持續下降，顯示傳統工業行業仍面臨需求下滑與產能過剩的壓力。
（三）東部地區工業增速明顯回落，中、西部地區小幅回升
2014年11月份，東、中、西部地區工業增長趨勢出現分化，東部地區明顯放緩，中、西部地區小幅反彈。其中，東部地區較上月明顯回落1.2個百分點至5.6%，中、西部地區分別較上月回升0.6和0.4個百分點至8.6%和10.8%。近期東部地區顯著調整的原因可能來自以下方面：一是APEC期間停工限產主要發生在京津冀等東部地區，受此沖擊，11月北京、河北工業增速大幅下滑;二是外需轉差對擁有外向型企業較多的東部地區影響更大;三是大多數東部省份在向中、西部進行產業轉移的同時，努力尋求新的增長動力，但在新、舊動力轉換過程中往往會伴隨經濟增長的較大波動。分省市來看，增長最快的是自治區、重慶、河南、江西和貴州，增長最慢的是黑龍江、上海、北京、山西和遼寧。
（四）受成本加快上升、價格持續走低“兩頭擠壓”，工業企業盈利區間持續收窄
2014年1―10月份，規模以上工業企業利潤總額與主營活動利潤額累計同比增速均較1―9月繼續回落，分別由 7.9%、7.5%降至6.7%和6%。其中，利潤總額累計增速已連續3個月下滑，10月單月利潤同比增長更由正轉負，同比下降2.1%?；诮诠I企業原材料購進價格不斷下跌的情況，工業企業成本的快速上升可能主要來自勞動力成本增加、財務費用上升以及由于環境約束增強而引致的環保支出增多等。在工業增加值增速回落的情況下，10月末產成品存貨累計同比增速進一步回落，顯示當前工業企業主動去庫存的行為仍在繼續。分行業來看，各行業利潤同比增速普遍放緩。受石油、鐵礦石等國際大宗商品價格下跌影響，上游采礦業利潤同比加速負增長;中游的非金屬礦物制品業、黑色金屬冶煉及壓延加工業等利潤增速顯著回落;下游的紡織業、家具制造業、汽車制造業等利潤增速也有所放緩。
二、國外工業經濟形勢
近期全球制造業普遍轉弱。11月份，美國、歐元區、日本等主要發達國家制造業PMI集體滑坡。但不同國家之間增長前景的分化依然明顯：美國PMI雖小幅回落，但仍在58.7的高位;歐元區、日本則分別回落至50.1與52。主要新興經濟體中，巴西與南非制造業PMI下降，印度與俄羅斯回升。此外，近期地緣政治緊張與大宗商品價格下跌對俄羅斯等相關國家形成負面沖擊，全球經濟不確定性有所增強。
（一）美國制造業PMI高位小幅回落
（1）工業生產活躍。10月份，美國制造業工業生產指數104.86，同比上升4%。9月份美國產能利用率為78.94%，略低于上月。（2）PMI略有回落。11月份，美國制造業采購經理人指數58.7，較前月略有下降0.3。（3）失業率與上月持平。11月份，美國失業率繼續降至5.8%，與上月持平，為2008年7月以來的低點。（4）PPI環比繼續下降。11月份，美國PPI同比上升1%，環比下降0.6%，環比連續4個月負增長。（5）貿易逆差略有縮減。10月份，美國貿易逆差為434億美元，較上月減少2億美元;其中，美國出口總額為1975.4億美元，進口總額為2409.7億美元。
（二）歐元區PMI小幅回落
（1）工業生產回升。10月份，歐元區工業生產同比上升0.7%。四季度歐元區產能利用率為79.9%，比三季度下降0.4個百分點。（2）PMI繼續下降。11月份，歐元區制造業采購經理人指數為50.1，較上月下降0.5，但仍連續17個月高于榮枯線。（3）失業率與上月持平。10月份，歐元區失業率為11.5%，連續3個月持平。（4）PPI環比創一年來最大單月跌幅。10月份，歐元區生產者價格指數環比下降0.4%。（5）貿易順差擴大。9月份，歐元區對外商品貿易順差增加至184.9億歐元，較上月增加98.6億歐元。
（三）日本PMI略有下降
（1）工業產出回升。10月份，日本工業生產指數由9月份97.6升至98.1;產能利用率指數與上月比回升0.7至100.6。（2）PMI略有下降。11月份，日本制造業采購經理人指數略有下降至52。（3）失業率略有下降。10月份，日本失業率為3.5%，比上月下降0.1個百分點。（4）PPI持續回落。11月份，日本PPI同比增長2.73%，連續5個月走低。（5）貿易逆差大幅收窄。10月份，日本商品貿易逆差收窄至7368.9億日元。其中，出口額66886.6億日元，同比上升9.6%;商品進口74255.5億日元，同比上升3.1%。
（四）巴西PMI繼續下降，連續3月處榮枯線下
（1）工業生產與上月持平。10月份，巴西工業生產指數為98.8，與上月持平。（2）PMI下降。11月份，巴西PMI降至48.7，連續3個月位于榮枯線下。（3）失業率略有下降。10月份，巴西六大城市失業率為4.9%，較前月下降0.2個百分點。（4）PPI回升。11月份，巴西PPI從上月的1.03%上升至2.12%。（5）貿易逆差擴大。11月份，巴西出口156.5億美元，進口180億美元，貿易逆差23.5億美元，較10月份增加11.7億美元。
（五）南非PMI下降但仍處榮枯線上
（1）工業生產回升。10月份，南非工業生產指數109.8，同比上升2.14%。（2）PMI下降但仍處于榮枯線上。11月份，南非PMI為50.5，連續3個月位居榮枯線上。（3）PPI持續下降但仍處高位。10月份，南非PPI同比增速為6.7 %，連續6個月下降。（4）失業率略有回升。三季度，南非失業率達到25.4%，比二季度上升了0.3個百分點。（5）貿易逆差擴大。10月份，南非出口890億蘭特，進口1103億蘭特;實現貿易逆差213億蘭特，比上月增加183億蘭特。
（六）印度PMI繼續回升
（1）工業生產大幅回落。10月份，印度工業生產指數171.7，同比下降4.25%，環比下降5.69%。（2）PMI上升。11月份，印度PMI為53.3，連續13個月于榮枯線上。（3）PPI連續下降。11月份，印度PPI同比增長已從2014年5月6.18%的高位回落至0，環比下降1.31%。（4）貿易逆差收窄。10月份，印度出口額降至260.9億美元，進口額降至394.5億美元，實現貿易順差133.6億美元，較上月減少8.9億美元。
（七）俄羅斯PMI大幅上升
（1）工業生產回升。10月份，俄羅斯工業生產指數為107，環比上升0.3%。（2）PMI大幅上升。11月份，俄羅斯制造業PMI51.7，比上月上升1.4，這是PMI持續5個月位于榮枯線上。（3）PPI大幅上升。10月份，俄羅斯PPI同比增長5.1%，環比上升0.3%。（4）失業率持續上升。10月份，俄羅斯失業率5.1%，連續3個月上升。（5）貿易順差持續回落。9月份，俄羅斯出口額降至387.8億美元，進口額增至258.3億美元，實現貿易順差129.5億美元，較上月減少29億美元。
三、當前我國工業經濟景氣判斷和趨勢分析
課題組采用IIE工業經濟運行監測信號圖和IIE景氣指數判斷工業經濟的景氣程度。IIE工業經濟運行監測信號圖主要用于對工業經濟運行進行監測預警;IIE景氣指數主要用于預測分析工業經濟月度同比增速變化和工業經濟形勢的變化。
（一）11月份工業經濟景氣度明顯回落
從IIE工業經濟運行監測信號圖來看，2014年11月份工業經濟景氣度明顯下行。社會消費品零售基本平穩，但固定資產投資持續疲軟，M1-M0、一般貿易進口額大幅下滑;代表生產活躍度的工業品出產價格指標均持續處在偏冷區間;代表生產活躍度的發電量雖在正常區間，但已接近下限;一般貿易出口額與采購經理人指數勉強維持在正常區間。
（二）12月份工業經濟或將延續低迷態勢
IIE景氣指數先行指數繼續小幅下行，預計2014年12月份工業經濟明顯回升的可能性偏低，但大幅下調的概率也不大。11月份，焦炭、鋁材、乙烯、生鐵和粗鋼等產量數據增長態勢疲軟，乙烯產量2014年首度出現負增長;房地產銷售有所恢復，但投資繼續下滑，房地產市場延續調整態勢;受降息等利好因素支撐，上證綜指、深證成指大幅上升;貨幣供應量持續吃緊;市場略有轉弱，美國制造業PMI高位小幅回調，歐元區制造業PMI震蕩下行。
房地產投資持續下行仍是當前工業經濟增長面臨的主要風險點。雖然隨著政府放松限購限貸政策以及金融條件的改善，商品房銷售情況已經出現恢復跡象，但由于房地產銷售與投資之間存在3―6個月的時滯，短期內房地產投資仍難改變下行趨勢。從長期來看，由于人口結構的變化，國內住宅市場的需求已經到達長周期下行拐點，在這一環境下，即使近期房地產銷售改善能如期拉動相關投資企穩恢復，但其持續時間不會太長。盡管如此，鑒于中國城市化持續推進等長期前景，房地產行業未來崩盤的概率很小，通過市場整合、不斷吸收積壓庫存等實現理性回歸可能成為其新常態。
財政支出下降是制約工業經濟增長的另一重要因素。繼2014年3―6月份財政支出大幅增加之后，受財政赤字率約束7月份財政支出增速明顯下降，10、11月份進一步放緩，增速分別為-5.7%與0.8%。相應地，近期基礎設施投資增速有所回落，國有及國有控股企業與集體企業工業生產增速也明顯下降。不過，這一因素有望在2015年初得到實質性改善。一方面，財政赤字率可能會有所提升;另一方面，即使在赤字率不提升的情況下，根據經驗財政支出也將回到與財政收入增速相當的水平。
由于近期工業品價格下行壓力不斷加大，PPI同比連續33個月負增長，市場及部分學者對通縮的擔憂再度升溫，普遍主張央行進一步放松貨幣政策來對抗通縮。從引起PPI下行的原因來看，國內產能過剩與國際大宗商品價格暴跌共同造成“內憂外患”的局面。事實上，作為原材料凈進口國，大宗商品價格的下跌將有利于我國企業和居民實際收入的改善，并進而對生產和消費產生積極影響。如果產能過剩是PPI持續下行的主要原因，那么放松貨幣政策也許并不能有效解決去通脹問題，標本兼治淘汰落后產能，加快產業轉型升級或是更具針對性的選擇。
2014年12月9―11日召開的中央經濟工作會議，對經濟新常態作了全面系統闡述，強調穩中求進與結構優化。新常態的本質或可理解為：以技術創新為驅動力，以更加市場化的方式驅動新興產業發展。對于工業經濟而言，有以下幾點需要特別注意：一是會議強調優化空間布局，并確定明年重點實施“一帶一路、京津冀協同發展、長江經濟帶三大戰略”，這將給相關地區的工業生產帶來新的發展機遇;二是會議提出“生產小型化、智能化、專業化將成為產業組織新特征”，基于此，通過轉變傳統盈利模式來實現動力機制轉變應是工業經濟恢復增長的關鍵所在;三是會議強調“現在傳統產業供給能力大幅超出需求”，“企業兼并重組、生產相對集中不可避免”，意味著未來淘汰落后產能的任務更重，方式也將更多元化;四是會議強調“環境承載能力達到或接近上限”，未來工業企業節能減排的壓力將進一步加大，對工業增長形成挑戰。
總體來看，短期工業經濟增長可能延續低迷態勢。但考慮到未來財政支出增加、受近期流動性改善支持企業信貸條件有望好轉、環境向好的可能性較大、改革紅利逐步釋放等積極因素，工業經濟增速可能在明年上半年有所回升并逐步穩定下來。
（執筆人：黃群慧、張其仔、原磊、陳鳳仙、王秀麗、張航燕）
開局良好運轉順暢
國家發展改革委政務服務大廳正式運行
【本刊訊】 國家發展改革委政務服務大廳2014年12月1日開門試運行以來，各項工作開局良好，進展順利，得到了社會各界的普遍關注和全國發展改革系統的積極響應，將于2015年1月1日正式運行。
為了促進企業規范經營行為、規避經營過程中可能存在的風險，從而促進資本市場的公平有序，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會五部委于2008年出臺了《企業內部控制基本規范》(以下簡稱《基本規范》)。2010年，五部委又出臺了相應的《企業內部控制配套指引》(以下簡稱《配套指引》)。雖然目前我國有關企業內部控制的法律法規內容比較完善，但是由于施行時間尚短，很多條款的執行和完善還處在摸索階段，必然存在一些問題。尤其對在企業經營發展中處于重要地位的銷售與收款環節，其內控的完善日益受到企業的廣泛關注。
一、企業銷售與收款的內部控制要求
(一)企業銷售與收款的內部控制要求
《基本規范》主要從企業整體層面的角度，從內控的五要素出發，規范企業的行為。而《配套指引》則從企業具體業務層面的角度，對企業具體業務環節的內控設計和執行提出了具體要求?！杜涮字敢返膬热莅?8項《企業內部控制應用指引》(以下簡稱《應用指引》)。其中，《應用指引》第九條主要是針對銷售業務的指引，對銷售業務環節(包括銷售與收款等相關活動)的內部控制作了具體規定。
(二)企業的銷售業務流程
企業的銷售業務流程如下圖所示:《應用指引》第二章主要從銷售業務流程各個步驟，具體說明了銷售業務的內控點:第五條從銷售計劃管理、客戶開發與信用管理兩方面，說明企業應確定合理的銷售定價和信用政策，并根據不同的客戶，巧妙利用銷售折扣、折讓等銷售策略。同時針對客戶建立信用保證制度和健全信用檔案。第六條從銷售合同的角度，說明了簽訂合同前后注意的事項。簽訂合同前，針對客戶信用、銷售價格和結算方式等與客戶洽談，銷售合同的擬定和審核必須有相關專家參與。第七、八條以銷售發貨為控制點，企業應嚴格按照經相關部門審核后的銷售合同和銷售通知安排發貨，并確?？蛻裟馨踩皶r地收到貨物。同時，應重視銷售退回的管理，并記錄銷售的各個環節，開具真實的銷售發票和填制相應憑證。第十、十二條側重于應收賬款的管理。企業應重視應收賬款收回和壞賬管理，對無法收回的應收賬款，應分析其原因和明確責任人。
二、企業銷售與收款內部控制存在的問題及原因
(一)內控環境薄弱
控制環境位于內控五要素“金字塔”的底端，發揮著基石作用。然而，很多企業都忽略了內控環境的重要性，主要體現在:1.缺乏風險意識，由于利益驅使而進行財務造假財務造假手段有很多種，其中通過銷售與收款環節虛增營業收人是常見的一種手段。例如，“萬福生科”的虛假銷售，其本質就是利用假公司名義將產品進行自我銷售。為了讓虛假的收人數據看起來合情合理，“萬福生科”私刻假公章、捏造銷售合同、編造銀行單據、虛開發票和進行假收人納稅申報。2.不重視人才培養很多企業為了節省人工成本，低價聘請專業能力弱的員工，而且不對員工進行專業和道德培訓，導致員工不能高效完成工作，甚至私吞企業的財產。銷售收人被私吞，在制造業和房地產行業發生得較為頻繁，通常是銷售人員單獨或聯合客戶、財務部和倉管部的員工，將銷售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“紅寶麗”在收回貨款時，發現一張假的銀行承兌匯票。該公司在對該票據及其他銀行承兌匯票進行鑒別時，發現還有其他假票據，合計金額達6896萬元。經過追查后發現，假票據都是由公司內部的一位業務員提供，該業務員以遠低于市場的價格，為客戶提供虛假商品信息，騙取客戶回款。然后，私刻公章、財務章，偽造假銀行承兌匯票上交紅寶麗公司。
(二)缺乏風險評估程序與有效的監督
銷售作為企業直接面對市場的一個環節，不僅有內部風險還有外部風險。其中內部風險有，營運風險、組織和授權風險、信息處理風險和決策風險等;外部風險有市場風險和賒銷信用風險等。如果企業在制定內部控制制度之前，未深人地對每個環節作風險評估，在設計內部控制的關鍵點時，就會抓不準企業自身的風險點，從而機械地根據基本規范的要求，建立一套形式上的內控制度?！薄@就使內部控制并沒有起到實質性的作用，既浪費了人力又浪費了物力。如果企業在制定內控程序之前就作好了全面評估，也根據評估結果制定了一套完善的內控制度，但是在執行過程中未得到有效的監督，使內控缺陷發現不了也得不到完善，那么其內控在很大程度上也相當于虛設。工作人員在實際工作中如果沒有人監督，很容易或舞弊。例如，銷售人員沒有主管監督，可能會翹班;導購人員沒有領班監督，會私吞贈品;分銷機構沒有總部的監督，會胡亂定價私吞收人;管理層沒有治理層的監督，會編造虛假的財務信息等。
(三)應收賬款管理制度不完善
如今，賒銷已成為一些企業主流的銷售方式，它在加快產品流轉速度的同時，也帶來了一系列的資金收款問題。所以，在賒銷之前，企業要考察客戶的財務和現金流狀況以及以往的還款信用程度，這個步驟對欠款能否收回至關重要。目前，很多企業對信用管理的內控存在很大漏洞，存在賬齡過長的應收賬款。2014年3月19日，證券時報網了一組應收賬款的數據:截至2014年3月19日，已公布年報的573家公司年報數據中，2013年末存在應收賬款的公司就有494家，應收賬款金額達2450億元。其中，賬齡為3-5年的應收賬款122億元，賬齡大于5年的應收賬款42.5億元，而且有5家公司的賬齡大于5年的應收賬款就已經過億。由上述數據可見，我國企業普遍存在應收賬款收回困難問題，使賬面存在大量的呆賬壞賬。這種情況的發生，主要是因為企業在開展賒銷活動之前，對客戶的信用考察執行不到位。很多企業未專門設立一個部門對客戶進行專業的信用管理和分析，僅僅靠銷售人員提交的資料來判定賒銷額，而沒有對資料的真實性進行審核，銷售人員可能會出于業績壓力或個人利益私自篡改客戶的信息資料。還有些企業為了搶占市場，對賒銷資格的檢查不嚴格，忽視了新客戶的償債能力是否真實和達標，并對長期合作的老客戶的信用檢查逐漸懈怠，一旦對方資金周轉不順，公司將難以收回貨款。izi應收賬款管理的另一方面就是應收賬款催收。有些企業只重視銷售而不重視應收賬款收回，導致銷售人員無回款指標壓力，只將精力放在銷售上;還有些企業雖重視回款，但實施了不恰當的催收制度。例如，未進行賬齡分析，使企業向客戶催收離到期日還遠的貨款、催收前未與客戶核對賬目導致催收的金額不正確、財務部門與銷售部門缺乏有效溝通，使銷售人員不知道催收金額是否人庫，從而導致重復催收等。
三、對企業加強銷售與收款內部控制的建議
(一)營造良好的內部控制環境
1.領導層要始終保持高度重視領導層應充分認識到誠信對企業發展的重要性，通過虛假財務信息換來的企業利益，只會落得企業經營崩盤和信任瓦解的下場。另一方面，領導是企業的風向標，領導層對內控環境重視，下級員工才會重視。2.設計科學合理的治理結構一是建立獨立董事制度。獨立董事獨立于公司股東和管理層，它的存在不僅可以約束公司控股股東侵犯中小股東利益的行為，而且可以強化對管理層的監督。二是完善監事會制度。監事會制度的存在，是為了監督公司的業務執行狀況和其他重大事務。有效行使監督權，可以保護大小股東利益和債權人利益，防止董事會按個人意愿辦事?？傊?，權力、經營、監督這“三架馬車”并駕齊驅，才能體現企業內部管理體制的科學性。3.重視人員的培養和監督一是企業在招聘員工時，必須對員工的綜合素養進行嚴格考核，并定期對員下講行專業技能與職業道德培訓。二是建立考核和獎懲機制，監督員工的工作，對工作負責和不負責的員工分別給予獎勵與懲罰?！?二)建立全面的風險評估程序在設計內部控制活動之前，企業必須實施有效的風險評估程序。企業可先設定銷售與收款的目標，然后識別影響該目標實現的相關事項，綜合考慮該事項發生的概率大小及影響程度，進行風險評估。企業在銷售與收款環節，應識別的風險是:外部競爭者和市場變化給企業造成的影響;客戶管理不善，存貨商品保管不當、周轉不暢，價格管理混亂;現金收人未及時人賬，信用管理薄弱，存在大量呆賬壞賬;組織設置不科學，職責分工不明確，信息溝通不順暢，授權管理不完善;管理層舞弊與欺詐，基層員工欺詐、私吞財產。
(三)設計有效的內部控制活動
1.不相容的崗位分離企業應根據銷售業務的特點，分別設立銷售、發貨、收款、信用審核崗位，并詳細規定好每個崗位的權利和義務，做到崗位之間互相分離與制約。根據《配套指引》的要求，受理銷售訂單、與客戶簽約、執行信用部門審核后的客戶信用政策和貨款催收等，由銷售部門負責;審核銷售單、根據審核后的銷售單安排產品出庫和運輸，由發貨部門負責;記錄銷售業務、收取貨款、管理發票、監督應收款項的回收情況并做好賬齡分析，由財務部門負責;制定信用政策、對新增客戶進行詳細了解后決定信用額度、對長期合作的老客戶保持時刻的關注、批準授權額度申請等，由信用部門負責。2.加強銷售管理一是制定合理的銷售策略。根據不斷變化的商業環境，深人市場調研，明確自己的客戶群，并制定符合自身特點的策略。同時，企業還可通過銷售折讓和銷售返利等促銷政策，讓客戶關注自己的產品。二是規范銷售合同的簽訂。企業在與新老客戶訂立合同前，要對合同條款是否合法、合同的賒銷金額是否超過客戶信用額度、合同的銷售價格是否符合企業銷售政策等內容進行嚴格審批，尤其對超過信用額度的合同要進行特殊授權。3.加強收款管理一是對現銷業務，應嚴格控制款項的收取，銷售人員簽訂合同后，必須由財務人員款項收取并及時人賬;對賒銷業務，應收賬款的人賬，必須有經過審核的銷售單等與銷售有關的單據作為原始憑證，并且要對應收賬款進行賬齡分析，對逾期賬款保持高度重視。二是為了防止應收賬款賬齡過長出現呆賬、死賬，應建立呆賬預防機制，由銷售人員負責催收應收款項，實行銷售與收款責任一體制。同時，將銷售人員的銷售績效、獎金與銷售回款的情況緊密掛鉤，并進行嚴格考核，促使銷售人員謹慎銷售，提高欠款回收的幾率。三是可實施優惠性的收賬政策。例如，對主動在合同期限內償還貨款的客戶提高其信用額度，而對達到信用期限仍未歸還貨款的客戶，降低其信用額度并加強催收頻率，情況嚴重時還可以尋求法律的幫助。
四、結論
銷售與收款環節是企業進行正常經營的主要環節，其中銷量的多少決定了企業的經營業績，收款則增加了企業的資金流人，企業可利用這些資金進行投資和擴大生產規模。目前，在競爭愈發激烈的市場中，企業對自身的利潤水平和資金周轉提出了更高的要求，而銷售與收款內控的完善與否，直接關系到企業的盈利能力和資金周轉效率。因此，制定一套有效的銷售與收款的內部控制制度，需與企業發展實際相聯系，并從內部控制的“五要素”出發，不斷對其進行完善，為企業的持續經營和發展創造有利條件。.
參考文獻:
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[2〕許江波.銷售與收款內部控制—理論•實務•案例[M].大連:大連出版社，2011.
公司所面臨的風險一般是系統性（制度性）風險，為降低這些系統性風險所造成的損失，實務界， 財務管理要做到‘四到位’，一是垂直領導，財務人員統一受集團財務部垂直領導；二是網絡管理，實施ERP；三是制度建設，建立內部控制系統；四是監督嚴密，實施內審、一年度審計、個案審計、離任審計和效益審計，具體有如下幾方面內容。
1 觀點一：建立一個什么樣的財務支持系統
一是要支持有力，積極參與戰略規劃，支持決策與管理，努力尋找創造價值機會，完備完善贏利模式；二是要反應靈敏，提高對風險、突發事件、危機的敏感性和應變能力；三是功能優化，不斷優化財務組織和功能；四是監控嚴密，嚴格有效的內部控制制度（包括業務流程、信用審批、投資審議和績效評價等）；五是相對獨立，保持財務組織與財務工作的獨立性；六是規范高效，合法理財，依法披露，追求效率。
公司設立后，根據國家相關法規，設立了健全的財務部門進行相應的財務會計核算。為提高公司整體財務會計核算效率，必然少不了一個好的公司財務支持系統。那么公司應當建立一個什么樣的財務支持系統，公司財務支持系統應包含哪些系統，具備哪些基礎要素，結合自已多年的工作經驗，我認為應該包括以下相關內容。
1.1 公司財務財務支持系統應具備的五個系統
（1）完善的計量系統：會計最基本的職能是計量，用貨幣進行計量。說到計量，無非是進、銷、存；人、財、物的投入與產出數量，如何計量，總得有一個標準，有一個尺度，有一個系統，因此公司必須首先建立精準的企業計量系統。公司的人、財、物、收、發、存用什么度、量、衡計量、何時計量、由誰來計量、計量后如何記錄、計錄單據采用什么記錄格式、記錄數據的傳遞程序等，都是計量系統中不可或缺的內容，如果這些東西沒有一個統一的計量標準，計量不清楚，或不能順利地將計量信息傳遞到公司財務等相關部門，財務系統就成了空中樓閣。因此，財務系統必須建立在具有完善的計量系統基礎之上，沒有完善的計量系統，一切財務核算只能是紙上談兵或成為騙人的把戲。
（2）完備的核算系統：就公司財務系統來說，計量是進行會計核算必不可少的一個手段。“會計核算是以貨幣為計量單位，運用專門的會計方法，對生產經營活動或者預算執行過程及其結果進行連續、系統、全面地記錄、計算和分析，定期編制并提供財務會計報告和其他一系列內部管理所需的會計資料，為做出經營決策和宏觀經濟管理提供依據的一項會計活動”。可見光有完善的計量系統是不夠的，為建立一個完善的財務支持系統，公司必須結合國家頒布的《準則》、《制度》等建立適用于本企業的計價標準、財務、會計、管理制度，建立財務部門能及時、全面地收集各種數據、信息的會計核算業務流程，并設立相應的會計機構來保證這些制度和流程得以有效運作，從機構、制度和流程上來保證核算系統的完備。
（3）建立財務控制體系：公司的主要目的是為股東創造比投入成本更大的回報。公司將選擇那些有預計利潤的產品進行生產，取消或減少預計不獲利產品的生產。公司獲利主要有兩個手段，提高產出價值和減少支出成本。如何提高價值、減少支出，達到公司的預期目標，應采用事前有預算，事中有跟蹤控制，事后有總結的方式。為此，企業必須建立相應的財務控制體系，從事前的預算，選擇和落實措施、分解指標、落實責任單位和責任人，到事中的跟蹤檢查，檢查措施落實、產量、質量、費用預算執行情況，發現問題及時加以制止，以確保預算完成，最后事后進行總結提高，為今后財務控制水平提高提供依據與方法，這樣就形成了一個完整的財務控制體系。
（4）選擇財務管理體制：一般公司都有一個完整和龐大組織系統，企業所有的業務僅依靠財務部門進行記錄、核算與控制是不可行的，特別是現在企業集團規模越來越龐大，業務愈加復雜，企業管理難度顯著加大，公司應選擇好自己的財務管理體制，制定出適合企業特征的各部門財務責任、財務權限以及財務利益，選擇采用集權管理還是分權管理，集權集到什么程度，分權分到什么程度，集權不是收權，分權也不是棄權，如何進行監督控制，這些都是財務管理體制必須解決與明確的事務，只有建立了明確清晰的財務管理體制，公司財務平臺才能完善。
（5）財務信息披露系統：財務產品是一種信息，一種非常有用且重要的商品。既然是商品就得進行交流，必須建立一個交流平臺，財務信息披露系統就是這么樣一個信息交流平臺。當然，作為所有者、經營者、債權人及其他利益相關者，對信息的需求是不同的，大家都希望向外披露的是有利于自己的財務信息，對已不利的信息盡量不披露或少披露，為了使各企業信息披露能全面、規范，保護各方面的利益不受侵害，國家制定了許多《準則》、《規則》、《制度》等，公司應依據國家法規并結合公司利益的要求，在不觸犯國家法規的前題下，建立適合公司的信息披露系統，既要充分披露企業信息，又能有效、合理地保護企業利益不受侵犯。
1.2 建立公司財務支持系統
除了應具備以上幾個系統外，還應配備以下基礎構件：
（1）人—配備合格的財會人員：人是萬靈之源，任何事務，人都是第一要素，公司財務也不另外，公司財務支持系統不能缺少熟悉財務專業知識的專門人才，這也是國家制定的《企業財務基礎工作規范》所規定的基本要求之一。選任財務人員除了基本的業務要求外，還應具有相當的道德素養，因其除與金錢相關的工作外，其所適及的相關信息還是企業的核心機密之一。
（2）組織—設立精準的部門或崗位：建立公司財務支持系統，就應當建立相應的財務部門或專門崗位，準確制定部門職能，在部門中設置相應的財務崗位。所制定的崗位責職，部門職能應適應企業發展需求，并且能夠達到覆蓋公司的全部業務，不能留有死角的目的。
（3）制度—建立完整的財務會計制度和其他相應的管理制度：建立一套完整的財務財務制度和其他相應的管理制度是確保財務體系能正常運行的關鍵，任何公司都應相信制度的力量，不要認為自覺和僥幸可以蒙混過關，制度既是各項工作準繩，也是責任劃分標準，還是監督的依據，沒有這一要素財務支持系統難以完整。
（4）職能—劃分合理的會計、財務、控制與審計職能：公司財務包括核算、財務、管理、控制、審計監督等許多內容，這些內容應為相互牽制，不能由一個人或部門擔任的，應當明確的劃分各項工作職能，設定各職能范圍、義務、權利，各負其責，應在一線設立雙人、雙職、雙責，相互牽制，相互促進。
（5）技術—配備相應的電腦與網絡技術：除了具有業務專業技術外，當今世界不會IT技術，幾乎是寸步難行，財務也不例外，公司財務支持系統應包括相應IT設備和技術，建立一個好的公司財務支持系統，應配備相應的電腦了網絡及管理軟件。
（6）文化—普及先進的公司的哲學、理念與價值觀：制度和流程能規范公司及其職員的很多行為，但再好的制度也得由人來執行，制度是死的，人是活的，制度執行出現偏差是常有的事，據有人統計后得出結論，再好的制度也只能規范公司行為的30%，那么其他70%靠什么來規范，靠公司的文化—公司的哲學、理念和價值觀。財務管理也不例外，需要融合公司的先進文化，運用公司的先進文化來激發工作積極性、增強主動性與責任心，促進財務人員的工作。
2 觀點二：風險還在
進入2013年，公司開展了“全額購機”模式新的業務，因為補貼額或者說補貼比例較大的機具（比如目前浙江的插秧機、烘干機有80%的補貼）、價值較大的機具，農戶在原有“差額購機”模式下只需交納20%的自籌款就可以提機。如果要求全額購機，農戶會有困難，會影響銷售，對公司就提出墊資要求，產生了應收款，擴大了進而導致應收款風險的規模加大。由于補貼款由財政局直接付款至農戶個人卡中，農戶是否付款具有一定的不確定性，因此，風險產生了。同時2013年仍面臨歐洲經濟將繼續低迷，美國財政懸崖，東亞自由貿易區準備建立和俄羅斯經濟準備轉型等國際經濟總體趨勢勢，公司也仍將面臨這些風險讓風險持續存在。
國際四大會計師事務所之一的安永4日《2010全球企業十大業務風險》報告，報告顯示，這十大業務風險包括監管與合規、獲取信貸、經濟復蘇放緩或二次探底衰退、人才管理、新興市場、成本消減、非傳統市場進入者、嚴厲環保舉措、社會認同風險及企業責任、進行聯盟與并購交易。我將企業面臨的十大風險歸類為四大類風險：戰略風險是主要風險，包括經濟復蘇放緩或二次探底衰退，新興市場，嚴厲環保措施，新（非傳統）的市場進入者，進行聯盟與并購交易；經營風險，包括成本削減，人才管理；合規風險，包括監管與合規，社會認同及企業社會責任；財務風險，包括獲取信貸。
“金融危機帶來的第一波沖擊已消退，但隨著全球經濟走出衰退，來自于不同行業的企業仍面臨諸多現存的及新興的風險和挑戰?！卑灿榔髽I風險管理部合伙人梅放在接受記者采訪時表示：繼2008年排名第一之后，監管與合規風險今年重登榜首，大多數行業對此表示擔憂，而企業目前的一大擔憂就是圍繞監管問題的不確定性使得企業退出做出決策和業務規劃。
至于對中國企業的啟示，梅放稱，隨著中國法律法規的進一步健全，對企業規范經營提出了更嚴格的要求。同時，在經濟全球化的趨勢下，全球監管要求也會日趨復雜，中國企業要“走出去”，就必須充分了解國際金融監管環境。
梅放同時對記者表示，目前宏觀調控可能會對中國企業信貸產生影響，這就需要企業考慮拓寬融資渠道，優化融資結構，同時還要改善運營資本管理。“受信貸影響最大的行業包括資產管理公司、政府公共機構、保險業、銀行業等?！?/p>
值得關注的是，嚴厲的環保舉措再次進入十大業務風險行列?！霸诋斍敖洕h境中，環境問題并非企業的首要議題，但環保監管將會越來越嚴格，并受到公眾的關注，這就可能會增加企業的成本?！泵贩欧Q。不過，他同時指出，環保措施在可能帶來風險的同時，也有可能帶來機遇，因此，企業需要及早應對?！叭绻髽I能夠鼓勵客戶養成更多的節約能源的習慣，對于企業而言更多的是機遇，而非風險。而受這方面影響最大的行業包括汽車業、政府公共機構、房地產行業等?！?/p>
位列《2010全球企業十大業務風險》報告第十位的業務風險是進行并購聯盟與并購交易。報告稱，由于融資成本昂貴，過去一年來并購交易明顯減少，但是，全球金融危機之后的救援性合并，以及可能推動新交易的監管變化依然會是熱點話題。由于信息的不對稱，企業的任何并購交易都應該以盡職調查后的結果為準，盡職調查是一個信息博弈取舍的過程，而比并購本身更為重要的是并購整合。公司上市三年來以超募資金進行并購擴張，連鎖網點以橋頭堡方式出現還需要一定的培育期，因此，管理績效提升還難見效率，相反公司卻受到了管理及成本費用的急速上升拖累等。
此外，梅放還對記者表示，中國企業在國內和國際市場上面臨諸多挑戰，要捍衛市場地位，加強國際競爭力，重大風險的防范能力將是成功的重要因素。
3 觀點三：財務角度下的風險管理
設計盈利模式是從利潤表，包括績效度量；安排現金流量從現金流量表，包括現金流和頭寸；資產負債表包括風險性和收益性，從資產結構能看出經營風險，從資本結構能看出財務風險，資產結構和資本結構是對稱和平衡的，如果資本資產結構出現嚴重的不對稱和不平衡現象，就說明企業面臨較高的風險，為持續提高企業價值，我們就需要合理規避風險。
盈利模式設計是一種在特殊中存在的一般戰略原則。比如我們對大機具做營運規劃，我們考慮的指標可能是市場占有率、回款率、人均業績、利潤率等，這些就是我們平時所說的績效，作為企業老板或股東首先要知道自己的錢花的有沒有效果，這很重要。所謂特殊是因為你處于大機具這個行業內，大機具相對于其他行業是特殊的，而在這個大機具的戰略規劃中，作為老板的眼光當然是整個消費群體，最好是全國13億人口都是你的有效覆蓋層，這是一般，就是作為老板首先要找到能夠覆蓋更多消費者的那個大公約數——更多人關心或者是與更多人有關的某個東西。因為事實是你面臨的是一個四分五裂的需求現實，從消費能力上來說可能延邊下面的一個縣的消費能力跟西部貴州的一個地市相當，而這兩地之間的需求內容是不盡相同的，同樣一臺大機具這兩個地方的消費者的解釋是不一樣的。所以擺在我們面前的是兩件事情：認識你的行業，認識你的消費者。這是一般和特殊，外部和內部的關系。因為存在這么多的差異，所以績效的實際產生原因或者過程是不一樣的。這里面的一些反經驗、常規的規律是導致很多企業遭遇寒流的主要原因。這兩者的最終效果實現都落在績效上，即你所要的績效是怎么達到的，有些什么特點，你的營運戰略和你的要的績效之間是什么關系，當你的戰略從上到下都與績效聯系在一起的時候，你其實制定的不是一個一般的營銷或者單純的銷售模式，你在制定一個盈利模式。盈利模式是一些規律的集成，需要在實踐中總結，在研究中提升、提煉。通過實踐總結，并結合一些前沿研究結果，我們總結了六條這種聯系，當然，作為聯系會很多，這里說六點只是說首先被發現的就是這六個規律。所謂規律是站在誤區對面的，當我們從原點上梳理這些規律的時候，其實已經在做走出誤區的事情了。
（1）從長期來看，影響一個企業或者一個方案績效的最重要的單個因素是相對其競爭者的產品和服務的質量。這里有兩個問題，就是以質量為主要價值特征的優勢通過什么途徑讓消費者知道，質量帶來的溢價是否超出了消費者愿意接受的限度。追求質量會帶來成本上升，需要支持成本。
（2）市場份額和獲利能力高度相關，但是這種關系并不意味著每個業務都能夠或者可能通過努力增加其市場份額，因為我們在達到規模的道路上要克服一些阻力，比如競爭，競爭導致了產品、配件、服務頻繁的降價，這最后達成的規模只能是偽規模，規模并不能使企業獲取壟斷溢價從而達到比競爭對手更低的單位成本。
（3）較高的投資密集度對獲利能力是一種有力的拉動，但這不總是有效的。高的投資密集度在國內往往體現在一些廠家對機械化的迷信，認為投資提升自動化生產后將提高生產效率，從而提高整體回報，但事實是，很多企業做這樣的決策的時候忽略了競爭對手是否會利用其他的途徑獲取低的成本。
（4）相當多的企業都存在這樣的現象，產生現金的是所謂的“狗類”和“問題類”產品，而不是通常認為的“金牛類”和“明星類”產品。這種偏差是導致現在很多企業發生現金流斷裂導致失敗的主要原因，很多企業沒有在意現金流績效的偏離問題，造成投資與績效的偏差，因為市場增長和相對份額只是影響現金流量績效的諸多因素中的兩個?，F金流績效主要受確定盈利能力的相同市場價值的因素影響，而這些市場中其戰略環境是相同的，即你的競爭環境是寬松的，競爭對手就不會輕易快速跟進。
（5）垂直一體化對某些產品來說是一個可以獲利的策略，但是對另外一些行業或者產品則不是很適合。所謂垂直一體化的一個典型是在通路精耕和深度分銷中，事實上，深度分銷是需要成本的，包含內部匹配和外部環境兩個方面。企業往往對內部進行了預案預算，而對于外在的環境影響沒有考量，來自外部市場上的沖擊往往是導致這種模式長期處于危機的根本原因之一。我們可以看到，深度分銷旨在建立自己的相對封閉的營銷壁壘，但這種作用的真正體現在不同價值地位的企業身上是不一樣的。深度分銷往往在那些大企業和小企業身上奏效，大企業有足夠的支撐資本實行全盤控制，有效杜絕竄貨等擾亂秩序的情況發生，而小企業市場一般相對集中，便于集中管理。那些市場分散的不能全面控制的企業往往收不到預期的效果，深度分銷不是深度移庫就是深度依賴，企業達到長期有效的想法是辦不到的。
（6）大多數有利于增加盈利率的戰略因素對企業的長期能力的提升也有所貢獻。在很多企業里面強調盈利就是損害長遠發展得到了普遍的認同，很顯然，那些長期價值正是由這些被詬病的當期盈利明星提供支持的，那么眼前盈利和長遠發展之間的分歧就是一個時間長短的問題了。到底是1年2年3年還是5年10年呢？這個期限與一些基本的方面有聯系，如營銷費用、研究費用、擴大投資等方面，當然對于不同的企業這些是有不同的調和方式的，問題的關鍵不在于你花不花錢，而是你花錢的目的和最終效果，以及你花錢的立場。你是單純為了增加銷量而惡意促銷還是為了建立長久的消費者價值認知，這是爭論背后的主要原因?？冃г谑袌錾?，而準繩在戰略或方案的制定者和管理者手中。養成大家花錢習慣的時間是從1997年開始的，市場是無邊際的，現在市場被無數的競爭者擠滿了，所有企業都要轉變觀念，一些基于經驗和看似常識的處理思路很可能導致致命的后果，因為環境變了，規則變了，規律也變了。
當然，還有制定比較切合實際的財務管理制度，如：空白票據的管理、財務報銷制度、預算編制制度等；在建立崗位責任制，如：銷售人員工資和回款額掛鉤，減少壞賬的發生；在特定涉稅事項的處理，主要是指在政策允許范圍內的合理處理；在簽訂商業保密書；在簽訂親人聯系表最少6個；在完善財務系統；在做企業預算管理；還要制定相關文件以約束隨意決策，從短期和長期效益對企業經營行為進行評估，由管理層進行決策等其他方面。
4 觀點四：中國規范會計體系
經濟法包括公司法、證券法、稅法、銀行法、合同法、擔保法、會計法、注冊會計師法。首先，引導出信息披露準則（證監會），一是公開發行證券公司信息披露的內容與格式準則，二是公開發行證券公司信息披露編報規則，三是公開發行證券公司信息披露規范問答；進而，引導出會計準則（財政部，會計準則委員會），一是企業會計準則，基本準則（1），具體準則（38），應用準則（32），解釋性公告（4），二是企業內部控制基本規范；再進而，引導出CPA執業準則（注冊會計師協會），一是基本準則，二是具體準則，三是實務公告，四是職業規范指南，由證券會，財政部，會計準則委員會，注冊會計師協會分別出臺的信息披露準則，會計準則，CPA執業準則共同形成企業基礎制度建設，即內部會計制度、內部控制制度、內部報告制度，進而形成企業財務報告。
5 觀點五：風險管理的可靠基礎——內部控制制度
甫瀚咨詢公司2007年針對中國上市公司500強高管人員的調查顯示，內部控制在整個企業管理各項職能中的地位并不突出，多數企業傾向于通過創新手段創造價值，而忽視加強風險管理實現精細化管理與企業增值。從直接和間接，縱向和橫向，內部控制意識，舞弊，財務報表，信息系統，政策與程序，控制環境，風險評估，監督，信息與溝通，控制行動去分析和解決并落實。
6 觀點六：企業文化與理財風格
連鎖業主要從集體主義、團隊精神、供應鏈、營銷和服務方面突出，成功置于在共同愿景、共同價值觀和互助協作，到最重要的是針對團隊回報的激勵機制建立，進而采用穩健、保守和實在的理財風格；而證券業主要是個人英雄主義，成功置于在小概率事件（投機）個人判斷和價值觀方面，最后是針對個人回報的激勵機制，進而采用激進、浮躁和虛擬的理財風格。
7 觀點七：本人最重要觀點：風險與危機管理
風險與危機管理能建立一道保護層，一般人很少會經受兩次同樣的災難。預防危機有三種主要方法：一是嚴格的控制，主要針對財務紀律和會計制度，輔以強大的內部和外部審計；二是采用良好的內部管理流程，如嚴格的人員招聘程序，坦誠的績效考評，全面的培訓；三是正直的企業文化這點最重要，包括誠實、透明、公平，嚴守準則和規章。良好的企業文化可以醞釀更好的品牌意識、顧客意識、服務意識、學習意識、團隊意識、企業形象、凝聚力、歡愉氛圍……這些都可以推動業務發展。
尤其制度建設至關重要，公司的一個個實例就是很好的證明。公司很重視人才，也舍得花代價培養新人，但遺憾的是，我們招了一批又一批新人卻總是留不住，就算留住了，其成長卻很慢。為了解決這個問題，因此，建議公司讓老員工帶新員工，即師傅帶徒弟，以為師傅經驗豐富、實戰經驗強，有他們“傳、幫、帶”，徒弟容易熟悉業務、上手快；然而，想法看似不錯，效果卻不盡人意，沒出2個月，公司新招的6個徒弟跑得一個不剩。對此，師傅牢騷滿腹，徒弟怨聲載道。之后，類似情況接連發生過2次。這點往往被人們所忽視。不能相互不信任，打小報告，這種工作非常難，提高不了質量。因此，企業文化建設需要內化于心、固化于制、外化于形、實化于行。
企業文化主要包括理念文化、規則文化或者說行為文化。企業文化建設關鍵是要落地生根，也就是要共理念到行為習慣。
第一步，入眼。入眼是指企業文化的認知。梳理、凝練企業文化的核心是愿景、使命和核心價值觀，寫成體系（手冊），讓全員認識、感知自己的企業文化。
企業文化是企業具有的，需要全體員工共同認知的。那么如何達到共同認知呢？首先，要氛圍營造，如企業文化手冊設計和印刷，其次是氛圍營造和策劃，還要考核，組織全員進行企業文化考核，采取自下而上的考核。
第二步，入腦。入腦是指企業文化的認可。通過培訓、研討企業文化核心，讓全體員工認可、感覺自己的企業文化。
入腦的主要步驟方法：首先是宣講與培訓，包括為高層領導提供企業文化基本知識的宣講，為高層領導提供企業文化核心理念的培訓，為中層領導提供企業文化基本知識的宣講，為中層領導提供企業文化核心理念的培訓，為基層員工提供企業文化核心理念的宣講培訓；其次是考試，可借助一些活動，如知識競賽、詩歌朗誦、看板等方式，再組織企業文化考試。
第三步，入心。入心是指企業文化的認同，通過討論、研討企業文化核心，讓全體員工認同、感受自己的企業文化。首先討論與研討，分專題進行討論，分層級進行研討；其次征文、演講等比賽；第三是故事征集；最后是成果匯報。
第四步，入行。入行是指企業文化的踐行。通過討論、公開承諾，讓理念變成行為，讓全體員工踐行、體驗自己的企業文化。我們要匯總討論成果，形成行為規范，要匯總故事案例，形成故事集，要對照行為準則、規范，修正自己的行為；要理念變為行為；要長期堅持，慢慢形成習慣。
8 觀點八：導致公司失敗的原因
傳統的企業文化理論概念通常以價值觀為主線做論述，即企業文化是企業價值理念和行為準則的總和。企業文化做為價值觀，它幫助我們確定什么是對的，什么是錯的，什么是主要的，什么是次要的。
文化失敗實質是價值觀出現問題，是制度性失敗，以下案例中的‘.’表示該問題在本案例研究中意義微不足道，‘..’表示該問題在本案例研究中意義有限，‘…’表示該問題在本案例研究中意義重大（如表1）。
風險規避是企業風險應對的一種主要形式，是企業維持其正常經營的關鍵環節。公司經營者和股東應時刻保持應對危機和風險的憂患意識，通過以下方式來加強企業自身的風險應對能力：（1）建全有力的財務支持系統；（2）完善全面的內部控制體系；（3）普及先進的企業文化和理財風格；（4）深化企業風險與危機管理意識；（5）探究可能導致企業失敗的深層次原因?，F階段我國宏觀經濟環境機遇與風險并存，這要求企業經營者在復雜多變的環境中作出科學合理的決策。
參考文獻：
