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1.房地產市場是權益交易市場
由于房地產的不可移動性，因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益，交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權，不同權益的交易，形成市場上不同性質的交易行為。
2.房地產市場是區域性市場
由于房地產的不可移動性，房地產生產和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產市場具有區域性的特征，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主例如市場調查，目標市場，產品定位，銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行。
3.房地產市場是不完全競爭市場
房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產的區位因素，則各項房地產商品各不相同，但不同房地產之間又不是不能替代的，所以，房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。
二、西安房地產市場營銷中存在的問題
1.大多數房地產企業不太注重品牌塑造
“大多數公司做產品，少數公司做企業，只有極少數公司做品牌”是這個行業的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創新與價值體系的有機構成。西安市現在房地產的品牌化還只是初期階段，大多數的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產商開發新樓盤時通常只注重進行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關鍵。最后往往是企業花費了大量的人力物力卻沒有收到預期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產企業缺失誠信的營銷行為，嚴重影響了房地產市場環境，難以取得消費者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項目沒有實現開發商所宣傳的種種承諾。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業盈利的行為，企業即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿意的消費者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業損失的就是更多的消費群體。
三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機調查發現，大部分消費者都愿意選擇大品牌房地產商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產市場，選擇大品牌開發商顯然要比那些中小開發商品牌保險。從消費者方面看由于消費者議價能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業競爭戰略的出發點。由品牌的內涵和價值可知，品牌是一個以消費者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個顯著特征，就是顧客往往根據品牌來區別和選擇同類商品和服務。因此，企業強調顧客的傾向，將驅使房地產企業從一般房地產產品經營轉向品牌產品經營，并使之成為房地產產品供給的發展趨勢。從供給方面看，我國房地產產品嚴重短缺的時代已經結束，特別是住房需求已經向追求舒適轉變。在這種變革過程中，房地產品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進產業發展起著越來越大的推動作用。從房地產企業競爭方面看，在房地產發展初期，市場需求大于供給，所以房地產行業的競爭主要是開發項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產企業就開始找賣點，項目、產品、品質、環境等方面的競爭招數都一一用過，卻分不出勝負，市場仍然供大于求，房地產產品空置數量不斷上升。房地產企業要在競爭中取得優勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優勢，這就使得房地產企業自然走上品牌競爭之路。據了解，紫薇地產作為陜西地產界的領軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數量最大的業主群體。而高新地產從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區，從高新商務到辦公的各種產品，擁有非常好的產品結構和業態組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關數據顯示：中海地產、中新地產、天地源股份、紫薇地產、西安金地、恒大地產、西安融僑等十家企業以過億元的銷售額榮登2008年西安地產銷售榜。這些地產品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關鍵，而且同樣為消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎。
2.以消費者滿意為導向的市場營銷戰略
廣告宣傳只是房地產行業需求評估、市場研究、產品開發、定價和分銷等一系列市場營銷活動的一個部分。而在現時房地產行業高度發展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發展商都在營銷事業的規劃和積累上逐步提高認識，他們意識到，如果消費者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會形成高度的滿意，而高度的滿意可以創造出一種對房地產品牌的情緒的共鳴，從而使消費者高度忠實于房地產公司的樓盤，實現消費者系列化。西安的房地產市場正向著成熟化的方向發展，消費者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經濟性，也就是所謂消費者的個性、品味和生活觀今已經決定了房地產開發商不能再像以往停留在追求樓盤產品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應該深層次、多方位地挖掘消費者需求，實現以消費者滿意為導向的目標。例如，西安融僑集團近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導構建“主動式居住”項目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風系統、保溫隔音系統、直飲水系統、智能溫控化安防系統等從細節之處落實對居住品質的提升。
3.加強營銷道德建設，遵循公平誠信的基本道得建設
政府應當建立健全相應的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環境。但在現階段，就每一個房地產企業而言，則應從自身做起努力加強自身道德建設，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環境以滿足消費者需要并且在保證消費者利益的前提下通過正當的盈利活動獲取企業的正當利潤。西安目前已有8家知名開發企業簽署了《自律聯合公約》，主要針對目前在房產市場中個別企業缺少誠信、虛假信息、違規銷售等群眾反映較為強烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規，依法獲得土地使用權，不違規、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價等各項內容。
四、結束語
一、將房地產企業的市場營銷全部歸結為銷售部門的責任。在當前激烈的市場競爭背景下，傳統的營銷理念在很大程度上是不能滿足當前現狀的，營銷理念就是如此。傳統的營銷理念將銷售責任全部歸結為銷售部門，銷售部門負責企業的銷售，其他部門對此不聞不問?，F代的營銷理念則完全不同，銷售已不再僅僅是銷售部門的責任，銷售作為房地產企業的生命線環節，關系到企業的存亡，因此，銷售是每名員工、每個環節的任務與責任，必須在房地產企業中建立全員銷售的理念，使每名企業員工都成為企業的銷售人員，抓住任何市場機會，創造市場份額。
二、房地產市場營銷就是樓盤促銷。在很多的社會人士看來，房地產企業的市場營銷就是簡單的樓盤促銷，這種思想在廣大的房地產企業中也是普遍存在的，這種觀點在很大程度上誤讀了市場營銷的概念，沒有建立對房地產市場營銷的科學概念。營銷是指企業有計劃、有目的的運用各種手段與方法進行科學的運營，以達到增加銷售份額，增強銷售效果的策略。營銷在很大程度上指企業與顧客之間的信息交流，企業盡力讓顧客了解更多的銷售信息，從而為做出決策打下基礎，房地產企業的市場營銷就是通過政策的宣讀實現對顧客的心理干預，從而使消費者傾向于自身企業，達到市場營銷的目的。
很多企業對市場營銷存在著很大的誤區，將房地產企業的市場營銷認為是簡單的市場促銷，從而導致在營銷時不能采取有效的營銷手段，不能適應市場的需求，將營銷的重點全部放在了商品的銷售之上，將營銷與促銷混為一談，大大降低了市場營銷的效果。再者，由于企業將營銷與促銷混為一談，這就導致了企業不能順利進行相關的促銷活動，促銷就不能真正發揮作用，真正意義的促銷就被大大的忽視了，從而導致企業在競爭中出于被動的地位。
三、對市場定位不夠清晰。在很多的房地產企業中，企業不能充分的進行自身實力分析，不能對自身的實際情況有一個準確的了解與把握，造成了企業在市場競爭時不能準確的市場定位，不能給自身一個科學的定位，從而導致企業在激烈的市場競爭中迷失了自我。在激烈的市場競爭中，競爭的環節與元素存在于任何的角落，企業必須樹立良好的企業形象，使其在競爭中形成良好的企業信譽，這對于企業贏得競爭，實現營銷目標有著重要意義。
房地產企業市場營銷的策略
一、樹立全員營銷的理念。房地產企業在我國都是基礎性的行業，對于國計民生有著重要的意義，受到國家的保護，這就造成了企業前進的動力不足，員工營銷概念差。隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產企業也不會永久的受到政策的保障。如何靠自身的實力來實現企業的發展是未來發展的需要。在市場經濟機制下，房地產企業會面臨更多的競爭，這就要求企業樹立全員皆兵的營銷意識。將企業的發展同員工自身相聯系，轉變傳統的身份，實現房地產企業由買方向賣方的轉變。在市場的競爭中遵循價值規律，以用戶為中心，建立全新的營銷理念。
近些年來，伴隨著社會經濟的不斷發展，現場施工管理問題引起了房地產企業的廣泛關注。項目管理是房地產發展戰略的重要內容，而現場施工管理又是項目管理的重要內容。從這個邏輯關系不難看出，加強現場施工管理，不僅有利于提高房地產企業的項目管理水平，而且有利于推動房地產企業的健康發展。然而，在現實中，各類施工事故頻出，現場施工混亂現象屢見不鮮。為此，對于房地產企業而言，有必要加強現場施工管理策略探究，這是其一項永恒課題?；诖?，本文從提高質量、部門協調、降低成本三個角度，對現場施工管理策略問題作了如下的探究。
1.以質量為重點，規范現場施工
簡單地說，現場施工管理就是指對施工生產的有效組織，是對原材料、生產設備、勞動力等各類資源進行優化組合。對于現場施工管理來說，安全工作是其重中之重。因此，在實踐中，施工企業一般都會將安全管理作為首要任務?？梢姡瑸榱颂岣攥F場施工管理水平，需要以質量為重點，規范現場施工，并秉著安全第一的原則，切實提高施工安全系數。
1.1項目施工現場的達標
美觀、整潔、安全是對項目施工現場的基本要求。無論是施工前，還是施工中與施工后，都要始終滿足這些基本要求，這是做好項目現場施工管理工作的前提條件。因此，要確保項目施工現場達標。具體而言，如果有圍擋設施的施工現場，要保證圍擋高度在1.8米以上；施工垃圾不得亂扔亂放，而要及時處理，確保施工環境清潔；要確保施工道路暢通，以便于原料設備的運輸；原材料堆放要整潔有序，有效防止資源的浪費；如果是噪音很大的施工項目，要盡量在白天施工，如果確有特殊情況，需要在有關部門的批準下，并且盡量降低噪音的情況下進行晚間施工；施工人員要佩戴好安全帽，穿好安全服，以充分保證員工的施工安全；施工宿舍要保持通風，不得隨意扯拉電線，不得私設通鋪；要加強施工現場的治安管理，在未經允許的情況下，一切閑雜人等不得入內。
此外，對于施工企業而言，要切實遵守以下幾項規定：一是嚴厲禁止從高空隨意向下拋撒施工垃圾；二是嚴厲禁止在施工現場焚燒油漆、瀝青、油氈等含有有毒、有害氣體的物體；三是嚴厲禁止以土方回填的方式處理有毒、有害廢棄物?？傊?，施工現場達標是項目現場施工管理的重要內容。在實踐中，要通過各項有效措施，確保施工現場美觀、整潔、安全。
1.2嚴格按圖施工，實現施工高質量
在項目施工過程中，要嚴格把控施工質量，按照施工圖的要求，實現施工的高質量。對于施工企業來講，施工質量問題是由主觀因素與客觀因素共同造成的。在主觀因素方面，有些施工企業利益熏心，使用一些不合格的原料設備；也有些施工企業為了降低成本，不注重防護措施，將施工人員的安全置之度外。而在客觀因素方面，有些時候為了趕施工進度，忽視了一些施工環節，帶來了安全隱患；也有些時候國家政策調整，迫使企業應變，在原料與設備上搞節約，影響了施工質量；還有些時候暴雨頻發、干旱肆虐，對施工質量帶來了挑戰。要想克服以上問題，就必須加強監管力度，嚴格按圖施工。具體而言，要將施工工序質量檢查與質量管理工作貫穿于施工過程的始終。一方面，要準確監測各類施工風險，制定質量風險預案，并采取一些有效的預防措施，如宣傳教育、設備實時監測、施工管理等等，防止質量問題的發生。另一方面，如果真的發生安全質量問題，要采取一些有針對性的補救措施，將質量損失降至最低。與此同時，要加強總結與反思，防止類似事情再次發生。作為甲方，要定期或不定期的進行抽查，看施工方是否按照施工圖進行施工。如果發現問題，要及時處理，并追究當事人的相關責任；而即使沒有發現問題，也可以收到很好地警示作用，防止施工方作出有損施工質量的事情。
2. 以部門協調為關鍵，提高工作效率
從理論的角度講，整體功能可能大于部分功能之和。對于現場施工管理而言，它不是某個部門的任務，而需要各個部門的通力協作。因此，在現場施工管理實踐中，要加強部門協調工作，切實提高工作效率。
2.1以科學管理方式促進部門協調
在施工過程中，會出現專業交叉部位明顯的問題。對于這個問題，要進行及時地協調。依據現有的管理水平，珍視每個管理環節，堅決杜絕走過場現象的發生。就工程質量品質問題，要依托人事制度、技術水平、體系結構，建立一套科學的、有效的管理體制。以體制促管理，通過建立科學管理體制，有效促進部門協調，切實提高整體管理水平。
2.2發揮監理單位的技術協調作用
通常情況下，甲方會對監理單位進行書面授權。也就是說，在實際中，監理單位會代表甲方行使監理權力。具體而言，監理單位可以在授權的范圍內，行使施工進度的監督權、施工質量的檢驗權、結算工程款的確認權與否決權?？梢?，監理單位可以實現對各部門的監理。正是利用這種獨特的身份，監理單位可以充分發揮自身的技術協調作用，實現部門間的通力協作。當然，作為甲方，也要注意留意監理單位是否合法使用監理權，觀察監理行為是否超出了監理權限，以防止監理權的濫用與錯用。例如，在監理單位對原料設備進行查驗以后，甲方可以進行復查，如果發現問題，可以追究監理單位的相關責任。因此，為了更好地發揮監理單位的技術協調作用，首先要確保監理權的合法性與合理性。
3. 以成本為核心，有效降低施工消耗
對于施工企業而言，要增加企業利潤，需要降低施工損耗。而施工現場作為降低施工損耗的重要源泉，在促進企業發展方面功不可沒。因此，在實踐中，要秉著開源與節流并重的原則，加強成本控制，實現現場施工管理的最終目的。
3.1明確責任，綜合管理
在成本控制的過程中，現場管理人員最好采用歸口管理的方式，將項目投入控制在一個合理的范圍內，實現提高工效與降低損耗的效果。與此同時，要根據項目的實際情況，合理制定降低成本的措施，在條件允許的情況下，盡量挖掘分項工程中的降低成本利潤點，以此來實現降低成本的目的。對于項目經理而言，要充分考慮施工合同與投標的報價，并以此為基礎，構建完善的項目成本控制體系，科學編制成本控制計劃，實現成本控制的全員性與全過程性。
3.2成本分析與成本控制
成本分析要貫穿于項目施工的全過程，這是長期成本控制實踐得出的正確結論。具體而言，要依據施工合同、招投標書等相關文件，對單價進行綜合分析。在此基礎上，制定合理的、有效的施工方案，以期實現降低成本與提高利潤的目標。在成本控制過程中，要主抓費用支出，包括原料費、設備費、人工費以及其它各項費用。
4.結束語
綜上所述，在新時期，加強房地產項目現場施工管理是一項非常系統的工程。為了夯實該項工程的基礎，要重點做好以下幾項工作：首先，要對加強房地產項目現場施工管理的重要性與必要性有一個清晰的認識；其次，要對當前房地產項目現場施工管理現狀有一個全面的分析；最后，要對加強房地產項目現場施工管理的路徑有一個科學的把握。只有這樣，才能切實提高現場施工管理水平，才能有效推動房地產事業發展。
參考文獻：
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隨著近年來我國城市化進程的加快，各大城市掀起了房地產投資熱潮，房地產價格也因此飛速上漲，就連一些海外資金也不斷涌入中國市場，紛紛搶灘房地產市場。隨著市場競爭的日益激烈，房價飆升的現象反日趨凸顯。我國政府為了擠壓房地產泡沫、控制房地產業發展過快，通過“限價”、“限貸”、“限購”以及“加大保障房供應”等一系列宏觀調控政策調控和抑制房地產業的快速發展。眾多房地產企業為了降低政策對企業發展的影響，開展逐漸重視研究市場營銷策略，通過采取多種方式提高企業的市場份額，增加企業的經濟、社會效益。
一、房地產市場的特點以及房地產市場營銷的概念
房地產的產品屬于是一種比較特殊的商品，這就表示房地產營銷市場屬于是一個特殊的商品市場，由此而決定了房地產營銷市場具體獨特的特點，總的來說有以下幾點。
1.房地產市場具有較強的區域性。房地產位置的固定不可移動性決定著它的區域性，主要體現在兩個區域之間的供求狀況不能通過相互調劑來實現，房地產在供過于求的情況下，市場價格會大幅下跌；在供不應求的情況下，房地產價格則會大幅上升。
2.房地產市場具有不完全開放、競爭性。房地產市場是一個不完全開放和競爭不充分的市場，其參與者不多。同時，參與者之間交易價格和交易過程不公開，這使廣大消費者對房地產市場難以真實了解，另一方面，由于國家的經營調控和土地的稀缺性問題決定了房地產市場難以做到真正開放。所以說，房地產市場目前是一個不完全開放和競爭不充分的市場。
3.房地產市場對金融業具有較強的依賴性。當前，金融業可以說是房地產業的“調節器”，只有金融業的全力支持與配合才能實現房地產業的發展與壯大。房地產業資金需求量大、生產周期長，如果沒有金融業的支持，而只是單靠房地產開發商自身的資金實力，其發展速度是可想而知的。因此，房地產在生產和消費過程中都需要金融業大量融資，可以說融資服務是房地產業的“血液”。
在房地產經營過程中市場營銷是一個重要環節。房地產市場營銷簡單來說就是將房產作為交易商品進行銷售的一個營銷活動。因此，可將房地產市場營銷定義為：房地產開發商在市場競爭激烈的環境下，根據市場形勢變化情況而進行組織、開展的一系列銷售活動，直至完成預期的銷售目標并取得一定的經濟、社會效益的經營過程。
二、房地產企業在市場營銷中的常見問題分析
在房地產經營活動中，企業市場營銷活動是最重要的環節，也是確保企業生存和發展的重要保證。但當前在企業市場營銷活動中還存在一些問題，其具體主要表現在以下幾個方面。
1.市場營銷觀念落后。當前，很多房地產企業（尤其是中小企業）的經營管理者，由于自身素質偏低，導致其市場營銷觀念相對落后，大部分都保留著老舊的產品觀念與推銷觀念。
2.營銷計劃、戰略缺乏科學性。很多房地產企業在制定營銷計劃、戰略時主要依靠自身的營銷經驗，沒有建立專門的營銷職能部門，因此對目標營銷市場缺乏科學的調研、細分，從而導致企業的市場營銷戰略缺乏針對性。
3.營銷手段落后。在激烈的市場競爭環境中，大多數房地產企業忽略了營銷網絡功能，并沒有注重網絡營銷市場的開發與利用，將全部的精力傾注到產品的生產以及無目標、無計劃的銷售中，這樣不僅浪費市場營銷資源，更重要的是影響市場營銷的業績。
三、宏觀調控政策下房地產企業的市場營銷策略
1.更新營銷理念，適應形勢發展
傳統的房地產市場營銷理念已經無法適應現代市場發展需求，因此，房地產企業在市場營銷過程中必須積極更新市場營銷理念，將市場營銷作為關系房地產企業生存與發展的關鍵性因素，在制定市場營銷策略時堅持以“客戶需求與感受”為主線，從細節入手認真把握全程市場營銷。
房地產行業屬于是一種綜合性行業，其經營過程需要多個企業、多個行業進行協調配合。從項目選址、設計、施工、竣工驗收直至銷售，整個過程涉及到多個機構（如：投資咨詢、市場調研、項目策劃、建筑設計、施工、銷售推廣、物業管理等），而這其中每個環節都需要進行精細化管理。為了能夠滿足客戶的需求及注重客戶感受，企業需要不斷更新觀念，端正態度，將房地產的市場營銷理念貫穿于整個過程之中，把握細節，才能保證產品的質量，才能交付穿出客戶滿意的房子。
2.加強品牌管理，提高自身形象
隨著品牌化營銷理念的不斷推廣，產品的品牌營銷模式也備受房地產企業的關注。在市場營銷過程中，企業的品牌越有特色市場銷售就越好，這已經是一個不爭的事實。
在我國的房地產市場中，有很多大型房地產企業借助自身的品牌形象來開展市場營銷，例如：萬科地產、保利地產、綠地地產等國內大型房地產企業，通過品牌營銷戰略實現市場營銷，不僅能夠增強企業形象的內涵，同時還是企業產品質量的一種基本保障，更是能夠體現房地產企業的誠信度。因此，房地產企業在市場營銷前必須加強自身的品牌管理，樹立良好的品牌形象，讓品牌成為自身獨有的市場競爭優勢；另外，企業品牌管理還需要營銷人員的積極配合，房地產企業根據實際需要對營銷人員進行專業培訓，讓房地產企業的營銷人員從素質到形象都有顯著的提升，在無形中更加鞏固了企業的品牌形象。
3.研發渠道營銷，完善分銷體系
在房地產市場營銷過程中，企業的渠道部門應該廣泛收集一線銷售人員的意見，并及時對存在的問題做出反應，同時根據以往經驗和國內外先進理念不斷拓展渠道營銷的新機遇、新途徑。
例如，異地分銷體系，我國互聯網的高速發展讓房地產企業獲得了一個新的營銷渠道，由此而產生一種新的營銷模式――網絡品牌營銷模式。在網絡品牌營銷中利用網絡平臺創造性的運用網絡資源實施營銷策略，若條件成熟可加入特殊中介（即第三方支付公司或者第三方保險公司等）基礎上，建立起網絡立體式房地產銷售中心進行直接銷售，由此而建立起完整的異地分銷體系；另外還可建立網絡項目宣傳站點，在專業推廣網站上上傳項目的基本信息、宣傳圖片及戶型圖等資料，讓異地客戶可以從網絡平臺上直接參觀整個項目，這樣將極大的便于異地客戶對項目進行鑒賞、評價及意向預約。
4.注重客戶關系，拓展顧客群
長期實踐經驗得知，良好的客戶關系管理可有效縮短營銷的周期與營銷成本，增加房地產企業的經濟效益，提升企業的核心競爭力，與此同時還有助于房地產企業拓展新的市場與渠道，最大限度地提升客戶的滿意度、忠誠度。
為了有效加強房地產企業的客戶關系管理，筆者根據自身長期實踐經驗總結出幾點建議。一是積極轉變傳統管理理念，建立完整的、合理的、科學的客戶資料數據庫，并及時更新相關信息，以便于隨時挖掘客戶價值，并根據變化情況調整營銷策略；二是采用恰當的方式與客戶保存良好的溝通。首先是正確、積極處理客戶投訴，市場營銷人員需耐心的處理客戶投訴，并主動承擔服務失誤責任，并及時采取服務補救措施，以此來獲得客戶的信賴。其次是為客戶提供優質的關聯服務，尤其是核心客戶群，必須竭盡全力地為滿足客戶需求而創新服務，為建立良好的溝通渠道奠定基礎。
四、結語
目前，由于我國房地產行業受到國家宏觀調控政策的營銷，大部分城市的房地產市場交易量出現明顯的下降，導致房地產企業的經濟效益下降。但是，從我國房地產行業的長期發展趨勢及市場理論需求角度來看，我國房地產市場仍然存在較大的發展空間。為了能夠提升房地企業的市場競爭力，安全、穩定的度過房地產行業的“寒冬”，企業必須積極發揮市場營銷的作用，及時更新市場營銷理念，以此來適應形勢發展；加強企業品牌管理力度，提升自身形象及市場營銷的軟實力；采取多種手段研發渠道營銷模式，進一步完善市場分銷體系，占據更多的市場份額；最后還需注重維護客戶關系，一切為客戶著想，以此來拓展重點顧客群。只有這樣，才能夠讓房地企業適應當前發展形勢，提高市場占有率，以此來保障房地產企業實現穩定、健康、和諧的可持續發展戰略
參考文獻：
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中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：
科學和技術在近幾年的快速發展，促使施工技術的不斷變化，這就決定要求建筑施工企業有很高的質量。對于建筑施工企業來說，建筑施工項目現場施工管理實際上是我們建筑企業生產經營活動的基礎，也是建筑企業整體管理工作中最重要組成部分。
一、優化施工現場管理的原則、內容
從某種意義上說，現場管理優化水平代表了建筑施工企業的管理水平，同時也生產建設和管理的建筑施工企業的整體性能的體現。因此，施工企業要“內抓現場，外抓市場”，并在此基礎上，不斷優化現場管理。
（一）優化現場施工的管理基本原則：
1. 標準化、規范化原則。標準化、規范化的施工現場管理是最基本的的要求。事實上，為了建設和生產活動的有效協調，對施工現場的各種要素都必須堅決服從一個統一的意志，克服主觀隨意性。
2.科學合理的原則。施工現場的工作應該是按照科學、合理的工作的原則，做到現場管理的科學化，真正符合現代規模化生產的客觀要求。
3. 經濟效率的原則。施工現場管理一定要克服只注重工程進度和質量，而不是計算成本和市場，從而形成一個簡單的進度理念和生產理念。
（二）優化現場施工管理的主要內容。
優化現場施工管理主要內容為施工作業管理、物資流通管理、施工質量管理以及現場整體管理的診斷和崗位責任制的職責落實等。通過上述內容的優化來實現我們優化的目標。
1.以市場為導向，為用戶提供最滿意的建筑杰作，為全面完成生產任務。
2.盡量消除浪費的生產建設，科學合理地組織經營，實現高效率，高效率的生產經營。
3．優化人力資源，不斷提高員工的思想素質和技術素質。
4．加強定額管理，減少材料和能源消耗，減少壓庫占用資金的現象，繼續降低成本。
5.優化現場協調工作，發揮其管理的有效性，有效地控制領域的投入，盡可能在最小的投入獲得最大的產出與交流。
6．平衡組織施工作業，標準化作業管理。
二、優化施工現場管理的主要方式：
（一）以人為本，優化施工現場員工的整體素質。優化網站根本上是堅持以人為本的科學管理，千方百計調動、激發員工的積極性、主動性和責任，加強現場管理，并充分發揮其主要作用，并高度重視思想素質，提高員工的素質。
（二）以一定的團隊為主，優化企業現場管理組織。團隊是保證建筑施工企業現場施工管理的班組。集體活動的范圍是現場，對象是也在現場，所以我們要加強現場的管理總是需要團隊來執行工作。
（三）技術經濟指標為突破口，優化施工現場管理的有效性。質量和成本是企業的生命，任何時候，市場都會喜歡質優價廉的產品，這需要嚴格的現場管理來確保專用，否則，企業將難以開拓新的市場，從而影響了走產業市場的占有率和經濟效益。
三、做好施工現場安全管理，精細化管理方面
必須轉變觀念，提高安全工作的重視程度，從長期發展戰略的高度正確認識和積極探索有效的管理手段，努力實現科學管理，以適應市場發展的要求。實施一個全面的安全文明管理的全過程，還必須建立一套安全管理模式，以滿足自己的要求，具體做到以下幾點：
（一）健全六個保證體系。從公司到項目部每一個施工現場，健全組織保證體系、技術保證體系、監督檢查保證體系，安全目標責任體系、思想保證體系、政策制度體系。嚴格按照一標準五規范及安全文明工地管理規定，加強現場管理，優化文明施工專項方案，對腳手架工程、模板工程以及臨時用電等重點工程制訂相應的專項方案。
（二）確保四個到位。思想到位，組織管理到位，管理措施到位，安全責任到位，以確保在施工現場的管理。
（三）做到三個落實，落實獎懲辦法，落實實施的評價結果，落實安全和技術實施的成本。抓文明安全管理，也要從“嚴，細，實”的安全管理作出努力：以嚴格的管理，安全保衛工作，“三違”現象，要嚴肅處理；存在的隱患，必須一查到底，形成精細化的工作流程;抓住控制的建設的各個方面，做好團隊建設，并從最基本的層面實施保安措施。
四、建立和完善競爭，激勵，約束，監督四個機制，創造一流的員工隊伍
（一）建立有競爭力的機制。自上而下通過競爭機制上崗，按照“公平，公開，公正”的原則。具體作用：促進機關作風轉變，提高工作效率，激發員工的學習熱情，提高勞動生產率的廣大職工群眾的積極性，從而有效地促進了生產建設。
（二）建立激勵機制。從工人最關心的分配政策的開始改革，徹底打破鐵飯碗，取消沿襲多年的檔案工資制度，全面推行聯產的記酬工資分配方法，支付工資。實施兩個工資的方法：第一是承認歷史差距的部分，第二部分是聯產相關職責的部分。將工人個人收入和施工產值、質量、安全、成本等等結合起來。并實行在額定編制內“增人不增工資、減人不減工資”的規定．體現多勞多得。
同時對員工獎懲分明。在員工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣員工就能充分調動施工方的積極性,在使員工獲得合理的經濟效益的基礎上感到干好干壞不一樣,同時也達到了工程管理的理想境界。
（三）建立約束機制。嚴格執行該法的規則和規章，使其有效生效，我們已經建立了完善各項獎勵和懲罰。嚴格獎懲，推動建設工作，嚴格按照技術標準和規范的章程，促進工程質量和文明施工水平的提高。
（四）建立監督機制。著眼于提高企業工程的質量和經濟效率的中心，切實建立有效的項目管理和監督機制。首先是建立混凝土施工計算機檔案管理系統，加強項目過程中的質量控制。二是進一步加強勞動力，物資，材料，機械和電氣設備的干預，建立三大市場；同時加強人工費，材料費，設備費和管理費的四個控制成本，發揮市場在監管的基礎上建設的資源配置的作用。
五、增加信息技術在現場施工管理中的應用
信息技術是企業利用科學方法對經營管理信息進行收集、儲存、加工、處理，并輔助決策的技術的總稱，而計算機技術是信息技術主要的、不可缺少的手段。建筑施工企業應根據上述信息的特點，結合施工管理的現狀，戰略規劃并充分利用現代信息技術的實際情況，并逐步建立站在各種建設管理信息系統。使用計算機的現代化施工管理，不僅可以快速、高效、自動、系統地儲存、修改、查找和處理大量的信息，并且在施工過程中跟蹤可能是由于各種自然和人為因素影響的施工進度、質量、成本管理。計算機技術的應用反映了信息技術的應用水平，而信息技術的應用提高了施工管理的水平。
結論：
總之，在施工過程中，施工管理工作是一項系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對相關專業的工程內容理解認識熟悉。系統的控制建設工作的實施。及時和專業的施工隊伍、設計，監理、施工明確建設的各類矛盾，并敦促有關各方參與項目實施的協調配合。從而確保技術管理，質量管理，進度管理，合同管理的根本實施。從根本上保證整個項目的具體實施。
中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。
一、房地產市場營銷的基本內涵
在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。
（一）房產營銷是房地產生存的基礎
房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。
（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力
在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。
（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在
作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產市場營銷的現狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產營銷的方式還不夠豐富
同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。
（二）房產營銷人員的素質有待強化
在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產營銷思想及策略還需要改進
通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。
三、房地產市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷
今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產銷售隊伍
在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進
在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。
四、結語
本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 發展 策略
隨著我國房地產市場的發展，不斷涌現出一系列的市場熱點問題，如房價持續上漲、宏觀調控、中低收入者住房等，這些問題的出現讓我們開始懷疑房地產市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產市場。房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，它的發展必然是國民經濟發展的有力反映。在當前全球經濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產市場所呈現出來的發展特點進行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產市場內在的運行規律，以便對其未來發展趨勢作出判斷。
1 中國房地產市場的宏觀背景
1.1 次貸危機的蔓延
2007年以來，美國發生的次貸危機表明，房地產業的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產業本身，房地產業與其他市場尤其是資本市場聯系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發展。
1.2 我國宏觀經濟發展趨勢
從全球經濟的角度來看，中國被公認為是快速發展的亞洲新興國家之一，對全球經濟的穩定和繁榮起著越來越重要的作用。據國家統計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。
1.3 房地產業的市場化進程
我國房地產業發展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務院文件及國家法規、法律規定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應、金融監管到二級市場的運作，越來越貼近市場發展的實際需求。
2 我國房地產市場的問題分析
2.1 區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2.2 供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重
目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝?，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出臺的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設部的最新統計數字顯示，我國城
鎮人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數的7％。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
3 房地產市場的未來發展判斷
3.1 刺激內需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產市場的活力尚需時日
自2007年底以來，我國一些城市的房地產市場出現了“滯脹”乃至“下滑”的態勢。根據國家統計局公布的數據，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經濟的穩定發展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產交易環節的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產市場的一種拯救。但是房地產市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內很難有很大轉變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產市場的再現還需要一定的時日。
3.2 政策性住房建設速度加快，房地產市場商品房累積現象加重
如前文所述，在房地產市場高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當政府將主要精力放在保障性住房建設的時候，卻遭遇到當前的房地產市場的下滑期。當前政府和城鄉建設部門正在逐步加大廉租住房和經濟適用住房的建設規模，各地建設和住房保障部門正按照規定條件開展工作，各地區已經開工的廉租住房建設項目也正在加快工程進度。這不僅體現了房地產產品建設的滯后性，同時也顯示了政策反應的遲緩。
結合以上分析，在保障性住房大量建設和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進行結合，即由政府提供購房補貼直接支持中低收入者購買商品房。
參考文獻
一、房地產產品概念分析
普通老百姓通常把房地產理解為寫字樓、住宅等,即具有某種特定物質形狀和用途的物業。而現代市場營銷理論認為,房地產產品不僅僅限于有形物品,它是人們通過交換而獲得需求的滿足,是消費者所期望的實際利益。因而,凡是提供給市場的能夠滿足消費片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。其內涵不僅包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費者帶來的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產品可以理解為核心產品、有形產品和外延產品三者的有機結合。
網絡經濟時代產品策略是房地產營銷組合的重要組成部分,但是隨著社會的網絡化和信息化進程,產品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費者的意愿將在產品策略中得到更多的體現,不再是消費者被動地適應房地產開發商的產品,而是開發商為滿足顧客需求而進行產品開發,所以網絡時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統意義上的房地產產品是一種物理的概念,物業總是實實在在的東西。而信息社會中產品概念會發生變化,從物質的概念演變為一個綜合服務和滿足需求的概念,也就是說,房地產企業出售的不光是一些物質產品,還有一系列服務。例如消費者還可以通過網絡向房地產公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內部結構、面積等,房地產開發企業綜合這些信息進行個性化設計,實現房地產業的一對一營銷。同時房地產公司通過對這些問題的統計和分析,能夠準確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產品,原有的設計在哪些方面不能滿足他們的需求,消費者認為有哪些不便等等。統計分析結果就奠定了房地產公司下一步開發的方向。
二、房地產價格的組成因素
房地產價格受多種因素影響,且隨時間、地區不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產開發商在開發經營過程中所投入的總費用,包括地租、征地和拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、稅金和利潤等,這是房地產價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況,供大于求,價格下跌;供不應求,價格上升。供求因素又受到經濟因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說,經濟增長、金融景氣、政治穩定時期,社會總投資增加,土地需求也會相應增加,致使地價房價上漲,反之就會造成房地產價格的下降。
三、房地產的定價方式
定價方式對實現房地產企業的經營目標至關重要。房地產商品價格的高低受成本費用、市場需求和競爭狀況等因素的影響,因而定價思路可歸結為成本導向定價法、需求導向定價活和競爭導向定價法。所謂的成本導向定價就是在產品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為售價,利潤率根據企業的目標進行選擇。這種方法簡單易行,但缺點在于比較呆板,不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導向定價法,是以市場上消費者對于房地產產品的需求狀況為定價依據,以買方對產品價值的理解、需求的強度以及價格承受力為基礎確定售價。網絡經濟必將對房地產的定價方式產生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網絡為王”的時代,因為網絡極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經典經濟學把信息不對稱作為價格波動的重要原因,在互聯網上由于信息傳播的高效性、對稱性,價格的波動將會非常有限,價格的制定將更接近房地產產品的成本。因為價格一旦離譜,就會有別的廠商取而代之。
網絡競價也是目前新興的一種定價方式,它利用網絡傳遞信息的便利性,由消費者按照自己對物業的評價給出報價。在網上消費者綜合所掌握的有關信息和對物業本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價,若消費者預期比較高,報價也會比較高:反之若預期或評價不好就會給出較低報價。房地產開發商將眾多消費者報出的不同價位進行比較分析,擇優達成交易。網絡的互動性使得消費者足不出戶就可以參加競買,也為房地產開發商獲得最優價格提供了可能,供給與需求相互匹配的經濟學原理在此得到充分的體現,這是需求導向定價法在網絡經濟下的新形式。
四、房地產的網絡直銷
網絡直銷是指房地產商通過網絡渠道直接銷售產品。目前通常做法有兩種:一種是企業在因特網上建立自己的站點,申請域名,制作主頁和銷售網頁,由網絡管理員專門處理有關產品的業務;另一種做法是企業委托信息服務商在其站點上信息,企業利用有關信息與客戶聯系,直接銷售產品。首先它的低成本可以為房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托傭金。其次,它有利于利用網絡工具,如電子郵件、公告板等收集消費者對產品的意見,有利于企業提高工作效率和樹立良好企業形象。
網絡直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產公司,在公司內部設有專門的網絡銷售部,專門負責樓盤銷售。比如,香港大型房地產公司,如長實、新鴻基、恒基兆業等已經開始準備采用這種直銷方式。(2)市場為賣方市場,房地產市場供不應求,推出的樓盤受到投資者的歡迎。當出現房地產熱時,發展商圖紙一出來,樓盤就立即被搶購一空,當然無需了。(3)樓盤素質特別優良,市場反映非常好,甚至有的業主愿意預付部分或全部建設費用。如深圳某公司開發的物業整體規劃占地230萬平方米,建筑面積45萬平方米。因其優越的地理位置,歐洲風情的設計風格加開發展商的實力,早在該項目未公開推出時,其首期幾幢多層住宅就被市內兩家銀行和一家信托公司瓜分一空,這當然無需再找網上物業中介機構了。
當然,網絡直銷也有自身的缺點,雖然許多房地產企業在網絡上都有自己的站點,但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業的主頁,尤其是一些不知名的中小企業,大部分網絡漫游者不愿在此浪費時間,或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產網站訪問者寥寥無幾,銷售額不大。
參考文獻:
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[2]黃仕誠.建筑經濟與企業管理.武漢工業大學出版社,1994.
一、房地產市場概述
（一）房地產市場
房地產市場是房地產交易雙方就某宗特定房地產的交易價格達成一致并進行房地產商品交易的領域。房地產市場的核心是形成房地產市場交易價格。
（二）房地產市場特性
由于房地產不可移動性，因此房地產交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產上的權益，而不是物業本身。因此，房地產市場是房地產權益交易市場。由于房地產不可移動，其區域性極強。不同國家、不同城市甚至一個城市內的不同地區之間，房地產的市場條件、供給關系、價格水平都會大相庭徑。①
（三）我國房地產市場的發展現狀
2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現回落，投機性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進展順利。2011年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年，國家加強了房地產市場調控。國務院辦公廳于1月26日印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。
二、限購令下昆明主城區房地產市場分析
（一）土地市場供求情況
土地供給方面，從同比增長率來看月度供應變化，2011年土地供應量大幅上漲。據昆明市房產信息網數據，2010年土地供應量的峰值出現在12月為7337畝，2011年的峰值出現在6月為17961畝，達到最高同比增長率4797%。
從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應的大規模放量，其在土地市場供應的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結為新城開發、舊城改造、保障房建設和基礎設施建設四個方面產生了對土地和資金的大量需求，為實現上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。
（二）全市房屋成交情況
據昆明市房產信息網數據顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據昆明市房產信息網數據顯示，2010年昆明全年成交套數73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。
（三）昆明房地產市場預測
從宏觀經濟來看，2012年11月CPI回落、PMI指數低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調控已經取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經濟下行的風險。宏觀基本面從緊縮到微調，將給房地產行業帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產開發投資預計仍將達到40%以上，保持了良好的發展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產市場發展打下了基礎。結合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現了供應面積、成交面積和成交總額的大幅上揚，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應量，對未來市場形成了充沛的供應量。
2014年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。
三、限購令下房地產企業投資策略
2013年政府的宏觀調控得到進一步的深化及落實，土地政策及樓市調控雙管齊下，房地產市場逐步由高速成長向常態發展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風險能力較強，但行業內認為目前的房地產投資依舊面臨新的調整與轉型。要想在市場內尋求更好的生存與發展，房地產企業必須進行房地產投資策略的重新調整。
（一）策略一：順勢而為
在限購令下，房地產企業應調整好心態，從積極的意義上解讀調控，正視和承擔調控的存在。
從國家政策趨勢看，房地產企業應大力配合政府推進當前“房地產合理化運動”，把投資重心轉移到建設保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當前樓市調控的政策趨勢下，房地產企業可以配合政府建設保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。
（二）策略二：科學定位
房地產具有的固定性、適應性、異質性的特征，其價值本身受到區位環境、配套設施、房屋結構、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產投資空間受到擠壓，對房地產項目進行科學定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業的需求，房地產開發商應制定適合不同目標客戶群的方案，來優化市場定位。
（三）策略三：成本管理
由于房地產的長期使用性，開發周期長、流程多，成本項目的構成十分復雜，越來越多的房地產企業意識到進行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰略成為房地產企業最基本的競爭戰略。更新成本管理理念，有效地實施戰略，能快速培育企業的核心競爭力。
（四）策略四：薄利營銷
在房地產定價方面，還應考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業者、老顧客置業、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優惠。
結語
通過資料收集和分析，可以看到，短期之內，國家對房地產市場堅持宏觀調控的取向不變，公民對房地產的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉型與調整是當前房地產市場著力解決的問題。鑒于此，
本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產企業調整好心態，配合政府建設保障性安居工程；（2）科學定位：投資空間擠壓下，優化市場定位及產品定位；（3）成本管理：低成本戰略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業者需求。（作者單位：云南大學）
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隨著經濟全球化的到來,我國的房地產市場逐步壯大,房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產行業為了求生存和謀發展,必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一,越來越收到開發商們的重視,但目前房地產行業在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產業相似,房地產的獲利能力也是由行業競爭格局決定的。在這樣的新形勢下,如何有效提高房地產市場營銷策劃水平已成為房地產企業亟待解決的問題之一。筆者根據自身經歷,對此有以下三點認識:
一、房地產市場營銷的涵義
市場營銷一詞最早出現在1942年,克拉克出版的《市場營銷學原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受,“市場營銷是個人和集體通過創造產品和價值,并同別人進行交換,以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程?！彪S著市場經濟的快速發展,對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念,而是具體到了某個行業的營銷概念。
房地產市場營銷作為市場營銷的一個分支概念,它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講,房地產市場營銷的涵義是指房地產企業通過創造住房產品及其相關價值,與客戶進行等價交換,實現房地產企業經營目標的一個過程;從狹義上講,房地產市場營銷是指房地產企業運用各種促銷手段,將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。
二、目前房地產營銷存在的主要問題
(一)缺乏有效的市場考察
任何一個企業的發展,都是從市場中來,到市場中去。一個優秀的企業,始終是依托于市場這個大環境,去謀求發展?？茖W地考察市場的當前形勢和未來發展前景,把握好企業發展的方向,才能使企業有更好的生存和發展條件。房地產企業開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察,但是目前許多房地產企業在開展市場考察的時候,考察力度不夠深入,注重表面資料數據,未進行深入分析,從而導致企業決策者在制定項目市場營銷方案時,做的營銷方案過時,缺乏時效性,未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發,導致市場營銷未達到預期的效果,從而影響企業經營效益的實現。
(二)目標市場的定位不準確
我國消費者群體是一個龐大的社會群體,他們在收入、文化水平、消費觀上存在著明顯的差異,因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業忽略了消費者對產品需求差異性的特征,只是盲從隨波逐流,跟隨大流,側重對高檔產品的定位,以致最后效益不佳。出現這種現象的原因就是因為企業沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者,市場定位的不準確不但對房地產企業產生不良影響,而且導致整體房地產結構的不平衡,難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。
(三)廣告投入過度
許多房地產企業寄希望于廣告的傳播作用,來提升本企業品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用,在一定時期內使銷售業績有所增加,但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會,消費者通過網絡、電視、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告,譬如說,房產、家電、促銷活動等廣告,早已形成一定的審美疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大,在這樣的形勢下,還去過度投入廣告,加大市場營銷成本顯然是不明智的。
(四)企劃創意不合理
房地產企劃創意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策,更是一種創造性活動。許多房地產企業在營銷策劃過程中,不是一味地去追求“新”與“奇”,而沒有真正地創新思維,就成了標新立異;就是采用過于保守的營銷策劃策略,這樣就成了墨守成規、因循守舊;無法實現創意與實際操作的有機結合;還有就是在整個企劃創意過程中,并沒有將各種因素進行綜合考慮,更無法進行有機整合,致使最終房地產產品無法使消費者有眼前一亮的感覺。
三、提高房地產市場營銷策劃水平的策略
(一)高度重視市場考察,增強市場預測科學性
市場考察對于房地產市場營銷策劃起著十分重要的作用,因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數據。房地產企業在進行市場考察前,要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產市場營銷貫穿房地產從選址、設計、施工、銷售以及物業管理的始終,這需要深入市場進行考察,并根據大量的數據材料作出科學的預測,并經過專業的人士的反復論證,才做最終的總結工作。
(二)明確目標市場
房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去,將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體,比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后,就能決定采用適合的形式進行市場營銷,比如市場集中化、選擇專業化,科學地選擇目標市場,不但可以平衡市場供求,還可以促進房地產企業實現經營目標。
(三)適宜地進行誠信宣傳
房地產廣告要起到預期效果,在宣傳過程中,一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業廣告投入成本的基礎之上,去選擇廣告宣傳的具體形式;并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸,廣告內容上以真實有效為主,以滿足客戶的需求為目的,讓客戶相信企業的信用度,形成一定的好感;在廣告表現形式上可以進行適當的藝術加工,給客戶以想象的空間,激發人們的發散思維。
(四)企劃創意設計科學化與藝術化相結合
房地產企劃創意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業的房地產產品,并購買產品。要吸引消費者的目光,就必須在企劃創意設計上將科學與技術進行有機結合,充分考慮客戶的注意力、識別力、對產品的可信性、愉悅性以及需求性,用藝術化的表現形式來表達產品的優勢,譬如說產品的美感、質量等,給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際,時刻圍繞主題,以設計新穎、妙趣可心、精巧的設計風格獲得消費者的認可。這樣的企劃創意設計不僅會讓人們覺得標新立異,更會讓消費者認為脫離老套陳舊,真正達到創意設計的新、秒、精。
總之,房地產市場營銷的策略水平直接影響到了房地產行業的發展,并在社會效益與環境效益等多方面起著重要影響作用,并對整個國民經濟的發展起著重要作用。房地產企業要正視房地產市場營銷中存在的問題,從企業的自身情況出發,制定符合本企業的生存和發展的策略。隨著時代的發展,將會有越來越多的人關注房地產市場營銷策略以及應用,并對其作出深層次、多角度地科學分析。筆者堅信在不久的將來,將會對如何提高房地產市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。
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一、2011年中國房地產市場總體銷售態勢
據人民銀行的關于《2011年金融機構貸款投向統計報告》，2011全年，房地產開發企業資金來源共為83246億元，比上年同期增長了14.1%，其中包括國內貸款12564億元、此項和2010年持平；其次利用外資達814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款共有8360億元，同比下降了12.2%。從而房地產開發貸款增速總體也在2011年回落，全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比去年同期水平低了9.4個百分點障性住房開發貸款增量占比提高。 由以上數據可以看出，開發貸款及按揭貸款僅2.096萬億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時，由于2010年市場形勢好，房地產企業加大了開工力度，目前施工在建規模有史以來最高，各大企業資金支付壓力極大。
鑒于2010年度一片大好的銷售形勢，各大房地產企業都上提了2011年的銷售目標，由于業內目標都定的較高，造成很多企業到了年底都無法有效的完成預期目標，可重點是完成情況直接決定了經理人及其營銷團隊的獎金。所以為了達成年度目標及更好的回籠資金從而緩解企業內部資金壓力，從2011年10月份起，各大企業都推出了以價換量為目的的種類繁多的促銷活動。從10月開始，北京、上海、廣州等國內一線城市的部分樓盤率先打響了房價調整的第一槍！上海成為第一個降價的城市，其中龍湖酈城最先引發大幅降價，接著還有綠地秋霞坊、中海御景熙岸等樓盤都一一效仿。由此引發的一線城市大多數樓盤的打折促銷從而形成了市場降價的表面現場，之后又被專家及媒體炒作放大，故導致了市場購房者們的觀望態度，最終引爆了當前全國性的市場疲軟與各種變相的打折促銷活動扎堆現象。針對這一系列的銷售問題，要提出一些促進發展的營銷策略，才能更好的促進我國房地產市場的發展。
二、促進中國房地產市場發展的營銷新策略
（一）活動新策略
①植入式營銷
目前市場上植入式營銷已經開始普及，作為房地產項目的營銷方，有效的加入植入式營銷的理念可以輔助銷售、將營銷活動的傳播效率進一步提高。其中借助各類媒體和社會熱點事件之勢而進行的互動式植入營銷以及與企業的信息平臺網絡宣傳聯合起來的營銷活動都是非常行之有效的。
②廣撒網
隨著經濟的不斷發展和營銷手段的不斷更新，短信營銷已經成為一種新的營銷模式。作為“第五媒體”，手機短信平臺以其速度快、效率高、成本低、高精確、受眾廣等無可比擬的優點備受企業關注，越來越多的企業嗅到了其中有利可圖的商機。比起傳統的廣告牌、傳單、宣傳冊等耗費人力物力、見效時緩、范圍有限的宣傳手段，手機擁有最為龐大的用戶群體，群發短信平臺能在一瞬間完成其他媒體無法做到的大面積輻射轟動效果，高度的傳閱率以及儲存性使企業的宣傳效果大幅度提升。隨著功能的擴展，技術的日新月異，手機短信群發平臺作為新一代的商業營銷模式備受廣大企業青睞。
（二）媒體組合推廣新策略
在整個營銷系統的組成中、營銷渠道策略是其重要組成部分之一、同時對降低企業成本及提高市場競爭力具有重大意義。隨著經濟的不斷發展、市場的不斷更新、企業的營銷渠道也在不斷發生新的改變，陳舊的模式已不能適應新形勢的變化。
①區域內
在原有渠道的基礎上，項目廣告調性可適度向大眾媒體傳播（如電視、廣播、報紙、雜志等），同時增設高端商場地下停車場廣告、萬達影院大片獨家廣告放映權、高端會所廣告、財富廣場分展場等，擴大圈層渠道。
②區域外
區域內外渠道應進行系統安排，合理搭配，保證長期、穩定的推廣效果。由于未來推售量較大，蓄客難度加大，建議拓展區域外客戶，如增設動車廣告、機場VIP候機廳的廣告投放及溫州等富裕地市項目宣講會等。
（三）客戶資源拓展新策略
客戶策略如何執行，不是我們自己拍腦袋定的，而是客戶告訴我們的，包括客戶的籍貫，客戶購買的決定因素，客戶從事的行業、職業、以及客戶的共同特征和客戶的愛好。
打破傳統的對客戶性別、家庭結構、職業、工作區域、居住區域等等方面的刻板的研究分析。而通過客戶與營銷的對位研究，互動研究得出了客戶會出現在何處，他們喜歡什么，不喜歡什么，什么能夠打動他們，而他們又對什么無動于衷。有了這些方面的認知，在如此的市場環境下，針對客戶在營銷方面的特點，進行針對性拓展和推廣。
（四）展示新策略
保持園林美觀、整潔，導視系統展示到位。即業主入伙后高度保持小區整潔、衛生，讓業主滿意，讓客戶感知，給出建議?，F場情景體驗，配備專業講解示范大使、管家，僅供認籌客戶參觀體驗。全天候內場鋼琴演奏，配備樣板房專業講解示范大使、樣板房管家。在樣板房不同分區設置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內party，利用每一個真實情景。
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