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房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于高附加值、高回報高的基礎性產生。房地產業屬于帶動性的產業，它對于擴大內需、拉動國民經濟增長發揮了重要作用。房地產業屬于先導性產業，是國民經濟的晴雨表，因此，房地產必須跟著經濟環境的變化主動調整發展戰略，特別是最近幾年，我國房地產業出現了房價增長過快和房地產經濟泡沫的現象，招致了國務院連續出臺了多項嚴厲的房地產調控政策，對消費者的購買力和房地產企業的融資能力進行了嚴格的限制，嚴重沖擊了房地產行業的發展，部分房地產開發企業資金鏈斷裂，經營活動難以為續。外部環境的不利變化，迫切要求房地產開發企業及時調整發展戰略，改變經濟增長模式和贏利模式，以便在激烈的行業競爭是取得競爭優勢。
一、企業戰略管理理論
1971年，哈佛商學院的肯尼斯.R.安德魯斯在其《公司戰略概念》一書中首次提出了公司的戰略思想，提出了制定戰略過程中的SWOT分析框架，并將企業戰略定義為“公司在行業中的優勢和劣勢與外部環境的機會和威脅之間的匹配。美國哈佛商學院波特教授在其《競爭戰略》著作中指出：企業的競爭優勢來源于其所在的行業及其結構，取決于企業在行業中的合適地位。波特企業外部環境分析出發，提出了著名的“五力”模型，認為一個行業的競爭狀態取決于五種力量，即潛在進入者的威脅、替代產品的威脅、買方討價還價能力、供方討價還價能力和現有競爭對手間的競爭。為此，波特提出了成本領先戰略、差異化戰略、集中化戰略，并以此確立企業的競爭優勢。
二、房地產企業內外部環境分析
任何一個企業都不是孤立存在的，都必須受到得種內外部環境的影響，特別是行業競爭力量的影響。因此，企業經營戰略和經營行為的改變，是行業環境因素作用的結果，而行業環境因素的變動又是宏觀環境因素驅動的。因此，在分析把握企業外部環境形勢時，首先應考慮分析宏觀環境因素的變動趨勢，并以此為基礎分析行業環境及企業行為的變化。
（一）房地產企業外部環境分析
上世紀70年代，我國開始全面推進社會主義經濟體制改革，包括土地使用制度改革和城鎮住房制度改革等，我國房地產業開始起步。上世紀末，亞洲金融危機暴發，為了應對金融危機的影響，我國實施了擴大內需拉動國民經濟增長的發展戰略，并把房地產行業作為拉動內需的重要產業。為此，中國人民銀行還了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，以期推動我國房地產行業的快速發展。最近幾年，我中房地產業在快速發展的同時，也出現了房價過快增長和房地產經濟泡沫。為此，從2010年開始，國務院連續推出多項房地產調控政策，以抑制房地產價格的過快上漲。房地產行業所面臨的外部環境與以前相比，發生了重大的變化。
（二）房地產行業結構分析
房地產行業是國民經濟的先導產業，其發展周期與宏觀經濟周期波動趨勢基本一致，但是，房地產業的發展卻領先于宏觀經濟周期增長，即其繁榮和和衰退均早于宏觀經濟周期，而且其波幅遠大于宏觀經濟環境的變化，對宏觀經濟形勢的變化具有放大作用，因而房地產行業又被稱為國民經濟的晴雨表。了解房地產行業的這一特征，對于正確分析和判斷房地產市場的發展趨勢，以及制定戰略決策具有重要的意義。
（三）房地產企業內部競爭能力分析
如上所述，波特在其《競爭戰略》一書中提出了決定行業競爭力的“五力模型”，這一模型為企業正確認識自己，并對自己在行業中的定位提供了思路。企業戰略管理的關鍵就在于識別行業競爭力的來源及其強弱、本企業的競爭優勢和劣勢，以便通過戰略安排使自己處于比較有利的競爭地位。
三、房地產企業發展戰略的選擇
（一）品牌營銷戰略
品牌形象理論的代表者大衛?奧格威對品牌進行了如下的描述：品牌是產品的屬性、名稱、包裝、價格、歷史、聲譽、廣告風格的無形組合。品牌代表了產品的賣方對產品特征和服務的一貫性的承諾，最佳品牌就是質量的保證。品牌戰略是以品牌的營造、使用和維護的總體性行動計劃。房地產行業經過多年的發展，住房消費已經由單一化需求向多樣化需求轉變；由雷同化需求向個性化需求轉變。消費者需求的變化要求企業塑造自己的品牌特征，并借助于品牌向需求者傳達消費者所需要的產品信息。而且隨著企業之間競爭的加劇，競爭的手段逐步由以價格手段為主的競爭，轉向以非價格手段為主的競爭，品牌成為了企業占領市場的重要工具。
（二）一體化戰略
一體化戰略主要是取得協同效應，它包括橫向和縱向兩種戰略方式。橫向一體化戰略是指同屬于一個產業或行業，或產品處于同一市場的企業之間的聯合。這種聯合以提高行業市場集中度，從而擴大生產規模、降低生產成本，并消除競爭、提高市場占有率為目標。橫向聯合是目前提高房地產行業市場集中度的最有效手段，它對于穩定房地產價格具有重要的意義。通過橫向一體化戰略兼并或收購其他房地產企業，可以擴大生產規模，取得規模經濟效應，從而提高企業核心競爭力。
縱向一體化的最主要動因是謀求一體化效應，它可以幫助企業建立自己的建筑材料生產基地，解決原材料供不應求的瓶頸問題。而且縱向一體化的對象處于本企業所在產業的的上游或者下游，企業借此可以加速生產流程、節約運輸和倉儲等費用。
（三）多角化戰略
多角化是生產和經營彼此沒有關聯的產品或服務的企業之間的聯合，它是一種跨部門的企業聯合，目的是減少長期處于一個行業經營所帶來的風險。20世紀60年代，美國戰略管理學家伊戈爾?安索夫將協同的理念引入企業管理領域，協同理論成為企業采取多元化戰略的理論基礎和重要依據。協同戰略可以像紐帶一樣把公司多元化的業務聯結起來，即企業通過尋求合理的銷售、運營、投資與管理戰略安排，可以有效配置生產要素、業務單元與環境條件，實現一種類似報酬遞增的協同效應，從而使公司得以更充分地利用現有優勢，并開拓新的發展空間。
（四）成本領先戰略
成本競爭是企業獲取優勢的關鍵因素之一，而影響成本競爭的因素除了企業內部生產成本之外，企業的上游供應商、下游經銷商與客戶以及競爭對手的各種活動也會影響企業的成本和效益。但是，傳統成本管理以降低企業內部生產成本為中心，不管是成本核算、成本計劃、成本控制和成本分析，皆是如此，已無法適應現代成本管理的需要。其實，每一家企業只是從原材料到顧客消費這價值鏈條上的一環或幾環，成本控制不能只關注于企業內部生產環節，還必須要考慮企業外部環境的影響因素，特別是進行行業和競爭對手的成本分析。只有這樣，才能為企業戰略決策提供有用的成本信息。為此，企業需要以以企業戰略為指導，以價值鏈管理為手段，建立價值鏈成本管理模式，以幫助企業獲取成本優勢。上世紀90年代以來，日本和歐美的企業管理實踐已經證明了戰略成本管理是企業獲取長期競爭優勢的有效工具。
四、房地產企業的戰略措施
企業在選擇并制定了企業發展戰略后，充分利用一切可利用的內部和外部資源，成功實施企業的發展戰略。
（一）重構企業組織結構
企業的組織結構，要與企業的目標、環境、發展戰略、所處的行業生命周期等匹配。在動態競爭的環境中，企業必須對外部環境變化做出正確、迅速的反應。為此，企業企業必須對組織結構進行變革，制定較高程度的分權制度、較系統資源協調能力、較為靈活的內在激勵和非正式溝通渠道的組織結構。如企業可以通過建立扁平化的組織結構，增強上下級之間有效的信息溝通，以提高管理效率。
（二）培植優秀的企業文化
企業文化是否適應企業的內外環境是判斷一個企業是否有競爭力的一個標志。近年來隨著國家對房地產市場的管控越來越嚴，房地產行業的市場競爭態勢也日益加劇。這就要求企業通過企業文化建設，增強員工的風險意識和創新能力、加強團隊協作，以適應日益嚴峻的房地產行業競爭環境。
企業文化通常表現是企業共同核心理念和價值觀的統一體。在所有企業中，這些價值觀是完全要被其所有員工所熟知的，且也是被大家認同和共同遵守的。新進企業的員工也會通過各種形式的培訓、被教育企業經營思想從而自愿認同并接受本企業文化的觀念。企業可以嘗試通過讓員工參與企業決策，以彰顯其企業主人翁角色、積極表彰優秀員工的貢獻加以這兩個手段來達到此目的。增員工強烈的使命感、歸屬感、責任感與高度的集體榮譽感。
（三）培育公司品牌
培育公司品牌的重要工具是CIS系統。企業可以通過以下途徑樹立自身的形象：第一，對產品的質量、價格、功能、外觀、售后服務等方面，加大人力、物力、財力的投入，樹立起資金雄厚、實力堅強、服務可靠、穩定規范的企業形象；第二，抓好產品形象，要在開發、設計上反映公司為消費者著想的良好形象，在建筑材料的選擇上要努力作到“盡心盡力、決不偷工減料”，在內外裝修上要了解目標顧客的需求及流行風格，及時調整，精益求精，售后服務要作到熱情、周到、方便；第三，要注意提升員工形象，要體現出公司員工在職業道德、專業訓練、技術水平、文化修養、精神風貌、服務態度等各方面的綜合素養及其外在表現，使企業形象更加鮮明突出；第四，要樹立良好的社會形象，要從企業對社會公眾的貢獻著眼，體現企業對消費者的責任感，把企業融入社會中，贏得社會的認可。
（四）實施戰略成本管理
根據波特的價值鏈管理理論，價值鏈是指企業為生產有價值的產品或勞務為顧客而發生的一系列創造價值的活動。價值鏈分析是企業戰略成本管理策略，乃至企業整個戰略管理的基礎和工具。企業經營活動構成了一條價值鏈，該價值鏈是由一系列的作業構成的，因為作業要消耗資源。企業內部價值鏈分析的意義在于它有助于區分增值作業與非增值作業，以及作業成本與作業收益的匹配情況，為消除或減少非增值作業和成本與收益不匹配的業務環節，提高增值作業的效率。企業要獲取競爭優勢，不僅要關注自身的價值鏈，還要將自己置身于整個行業的價值鏈上，觀察自己在行業價值分工中的地位，通過對整個行業價值鏈環節上所耗成本與其對產品的價值貢獻的對比分析，掌握自身價值鏈各環節的比較優勢和比較劣勢。在競爭性行業中，企業要想獲得競爭優勢，還必須對競爭對手價值鏈進行分析，以揭示本企業與競爭對手的相對成本優勢和劣勢，把競爭對手的成本信息與企業的產品成本進行比較，能夠發現自身的不足。通過價值鏈分析，企業大體上能夠確定自己在行業價值鏈中的優勢和劣勢以及在行業中的地位，企業可以以此為基礎，對價值鏈進行優化，對企業成本管理策略進行必要的提升、延伸和滲透，即向上提升到戰略層次、向下深入到作業層次，向外延伸到客戶的客戶和供應商的供應商，向內滲透到產品概念設計、工藝設計和制造作業設計。
（五）建立戰略業績評價體系
傳統的業績評價指標體系重視財務指標，忽視非財務指標，沒有把客戶滿意率、業務過程等非財務指標納入考評系統，容易導致企業短期行為，使成本管理與企業戰略脫節。所以，戰略業績計量與評價必須在財務指標與非財務指標之間求得平衡，以便支持企業戰略。例如，平衡計分卡即是一種行之有效的戰略業績評價體系，它通過構建多維度的指標體系，實現了財務目標和非財務目標、部指標與外部指標等的平衡，有利于將整個組織的力量集中于公司的長期戰略。企業應根據薪酬結構按照各個層次、部門、工作性質設立不同的KPI（關鍵績效評價指標），并依據KPI來考核各部門和員工工作業績。例如，對于高層管理人員，應設立年度綜合經營目標，包括總銷售額、利潤率及盈利增長率；對于中、基層管理人員應根據所從事的崗位詳細列明要考核的各項指標，包括：銷售業績、客戶滿意度、忠誠度以及所接待客戶資料的完善情況等。
參考文獻
引言隨著時代的發展，伴隨經濟形勢及社會需求的變化，消費者對于房地產的消費也更趨于理智，不再盲目購房，購買者對房地產產品的量的需求以及對于整體房型的性價比的質的要求也越來越高，面對不斷變化的形勢，如何應對政府的政策，市場的變化，消費者需求方式和需求方向的轉變以及房地產企業自身的可持續發展，房地產企業需要進行深入的調查研究，追尋適合自身發展的完善的營銷策略。本文旨在研究房地產項目營銷策略影響因素，為企業營銷策略的制定提供指導。
一、宏觀環境影響因素
宏觀環境是從企業與整個社會相互作用的角度來闡述市場環境的。PEST分析是宏觀環境分析的基本工具。它通過政治的（Politics）、經濟的（Economic）、社會的（Society）和技術的（Technology）角度或四個方面的因素分析從總體上把握宏觀環境。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，同樣不可避免的受宏觀環境的影響和制約。
（一）政治環境
通常情況下人們的經濟行為受政治形勢的影響，國家制定的經濟與社會發展的戰略和方針政策，很大程度影響市場追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業的經營活動。
（二）經濟環境
宏觀經濟環境主要指一個國家的人口數量及其增長趨勢，國民收入、國民生產總值及其變化情況以及通過這些指標能夠反映的國民經濟發展水平和發展速度。這些因素的變化直接影響企業的市場機會。
（三）社會環境
社會環境指一定時期整個社會發展的一般狀況。主要包括社會道德風尚，人口變動趨勢，文化教育，價值觀念等。社會環境在一定程度上影響消費者的購買目標、購買方式。同時人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會發展的趨勢，社會環境向著對經濟產生利好關系的方向穩步提升。
（四）技術環境
科學技術是第一生產力，在這個科技發展迅猛的時代，市場營銷部門更要充分了解科技發展前沿動態，抓住時代主旋律，生產出符合市場需求的產品。技術進步可創造競爭優勢，創造出有新意的差別化產品，滿足顧客日益增長的需求。
二、行業環境影響因素
邁克爾?波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業面臨的行業環境的五力競爭模型，五種力量模型在一個簡便的模型體現不同的行業環境影響因素，作為分析行業基本競爭態勢的依據，行業環境主要包括現有競爭者的競爭能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力五個方面。這五個方面力量也構成了房地產行業環境的影響因素，這五種力量綜合起來影響著房地產行業的營銷策略。
三、項目自身影響因素
（一）產品因素
隨著社會的進步，需求的提升，對產品的需求更多的不只是產品本身，而是它所附帶的附加價值。就房地產產品而言，它價格昂貴，使用周期長，消費者對房地產的期望會比一般產品要高，對于房地產購買后的附加價值有更高的期望，這包括房地產項目的周邊配套設施，房地產產品質量、居住后物業的服務水平等。
（二）價格因素
由于房地產項目自身的特殊決定了定價策略的靈活性，因其開發周期長，成本高，營銷周期長，受消費者需求情況，供給情況及整體經濟形勢的影響，房地產項目的定價要遵循科學與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據市場環境等因素適時調整定價策略，由于房地產投資額度大，總值高，小的價格調整也會讓消費者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營銷策略組合的制定中，適時的調整價格策略是作為相對靈活且較快見到成效的策略。
（三）渠道因素
渠道是房地產開發商與消費者進行產品轉移的媒介。一般表現為直銷和分銷。房地產項目的營銷渠道主要是建立自己的營銷中心，一般建設在所在項目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實體，同時直銷渠道可以促進營銷團隊集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見的。分銷渠道主要是房地產商把營銷任務分配給他人營銷，分銷渠道的益處是可以減輕營銷團隊的壓力，弊端是無法掌控分銷商的職業素養和向心力。
（四）促銷因素
房地產項目在制定科學的價格和選擇正確的渠道的基礎上，還需要通過各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費者聯系的平臺，把握目標顧客。只有經過分析為目標顧客設定專門的有針對性的促銷活動會比盲目開展活動有效果，同樣一類促銷活動，在不同房地產項目中的運用效果會有不同，不能盲從其他銷量好的項目，要根據自身項目的目標顧客群設定自己的促銷活動，這樣才能提升顧客滿意度。
四、結束語
綜上所述，房地產項目營銷策略的制定要依據宏觀環境因素、行業環境因素和項目自身因素綜合考慮。項目將如何應對新形勢的變化，能否力挽狂瀾，如何應對政府的政策，讓自己的企業及開發的項目既適應政策調整，又能擔當社會責任，并能可持續發展，需要房地產企業不斷加強科學的管理，特別是營銷策略的研究和完善，找尋最優化的營銷策略，進一步打開消費者市場。
參考文獻：
[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的國內液壓產品的營銷策略[J].流體傳動與控制，2015（1）：6062
[2]洪立峰.如何做好房地產營銷項目主題策劃[J].經營管理者，2013（30）：278
房地產前期策劃是從全局戰略角度出發，確定項目目標，廣泛收集資料，調查研究，對擬開發的項目進行準確的市場定位，并對項目進行詳細的經濟論證，最終使開發商的決策建立在科學的而不是經驗的或者是感覺的基礎上。它是項目的綱領性文件，是項目開發的原則，不僅對整個生命期項目的實施和管理起決定性的作用，而且直接影響項目的經濟效果。
二、房地產項目前期策劃的必要性
房地產建設項目前期的充分論證，可以有效減少風險、工程進度、保證預期利潤的順利實現?？梢哉f做好房地產建設項目的前期工作是建設項目成敗的關鍵。只有通過前期策劃的市場調查、對項目進行可行性研究，并準確的定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，從而有效地規避風險。
首先，房地產開發是一項龐大的系統工程，就整體項目而言，前期的開發策略和策劃實施極為重要，在某種程度上直接決定了房地產項目開發的成敗。
其次，房地產開發逐漸呈現出大盤化、郊區化的發展趨勢，發展商所面臨的不僅是圖紙和產品的競爭，更要懂得怎么引導市場、創造市場，那么項目的前期策劃，可能就是生死攸關的事情。
第三，房地產前期策劃可以避免項目運作出現偏差，提高企業決策的準確性。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業決策更為準確，避免項目在運作中出現偏差。
第四，能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。
三、房地產項目前期策劃的內容
房地產項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發商通過分析自身能力和項目條件，了解環境特性和趨勢，制定把握機會、避免威脅的戰略部署。具體內容如下：
（1）項目市場調查（拿到地之后）
1.城市的宏觀環境分析：對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業發展狀況，國家地方的法律法規對房地產市場的影響，城市今后發展趨勢分析。
2.中觀環境分析：對項目所在大板塊即以區鄉鎮一級為基礎，對此區域內的經濟、交通、文化、人員構成，發展趨勢，房地產發展水平，發展潛力做進一步的分析。
3.微觀環境分析：本項目所在地塊環境分析，競爭對手情況調查、同類物業情況調查，市場前景預測。
環境分析是從事房地產策劃的立足點和根本前提，為科學的決策提供依據。只有深入細致地對環境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求，才能認清本企業所處環境中的優勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩定。
（2）目標客戶群分析
市場調查以及目標客戶群分析的作用是多方面的。通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；
市場調查還有助于房地產企業發現新的市場機會。通過市場調查可以了解市場的現狀及其變動趨勢，從而確定企業今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業適時開發新產品。
（3）項目方案策劃
1.地塊情況分析：對項目地塊的交通、環境、周邊配套，區域發展現遠景做表述。這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特點，才能做出正確的市場定位。
2.項目市場定位： 所謂定位，是指企業為適應目標市場中消費者的特定需求，而設計和確定企業及產品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產品及企業形象相對而言的。因此，房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，這是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。
房地產項目定位是進行房地產項目開發的先導。房地產定位既不是簡單的市場細分，也不是片面的創意包裝活動和產品形態設計，它是為實現最終市場認可而對產品進行的設計、營運、推廣等系列活動，其目的是要塑造產品獨特的市場表現和客戶價值。
3.項目產品研發與設計： 項目產品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等；以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務。房地產整體產品有三個層次的內容：核心產品、形式產品及延伸產品。
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;
(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;
二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求
3.1 房地產策劃員職業功能
工作內容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息
一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究
(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理
二、房地產
3.能夠進行消費者心理與行為調查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料
1.能夠對項目投資環境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規
產投資環境資料三、房地產
項目投資策劃
(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類
2.能夠對投資科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料
3.能夠監控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總
相 關 知 識
1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識
1.項目總投資構成的知識
2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識
1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關
內容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.市場調查的原則
2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容
2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法
3.房地產相關經營稅費內容
1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內容
1.能夠確定調研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃
3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信
一、房地產息
2.能夠對項目概況進行分析項目市場調
查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析
內容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數
細分計劃
二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產品分類分析
(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影
2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠對廣告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業
務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理
3.能夠進行物業公司的初步篩選
1.能夠對物業管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業管理合同文本
2.能夠指導編寫物業管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法
1.物業管理前期介入的概念
2.物業管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產策劃師職業功能
工作內容
技 能 要 求
相 關 知 識
職業功能工作內容技 能 要 求
1.能夠確定調查的主題和內容
相 關 知 識
1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法
1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則
3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內
3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市
場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠對房地產市場進行預測
(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分
析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行
1.能夠確定市場細分的內容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目
1.能夠對產品進行定位定 位
(二)項目規劃
2.能夠提出項目方案規劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠對項目成本進行估算
(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與
動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業建議書
(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調研方法
調查
3.能夠組織實施市場調研活動
1.價格形成的原理2.產品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢
五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理
3.4 高級房地產策劃師
職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識
1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環
(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產 項目 市
3.能夠審定項目功能設計方案
場 調查 研
(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理
1.能夠制訂物業管理綜合經營模式
(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產項目資本結構知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
確定投資目標是投資規劃的起始點,目標設定的合理與否直接影響著投資規劃的其它環節。要確立合理的投資目標就要對客戶信息做深入細致的分析,其主要著力點是客戶風險偏好分析和資金性質分析。在對客戶各種相關信息分析的基礎上,提出明確的、合理的、切合實際的投資目標。
(一)風險偏好分析每個客戶都有自身的風險偏好,這與客戶的性格、所處的生活環境等主客觀因素息息相關?？蛻麸L險偏好并不是可以簡單識別的,而是需要各種量化指標、問卷調查來輔助判斷。理財規劃師教材中提到的客戶現有資產組合表(見表1),用以判斷客戶風險偏好,不失為一種好辦法,也可以通過客戶當前成長性資產占總資產百分比與公式[(100-年齡)/100]*100%進行比較,判斷客戶風險偏好。在實際操作過程中客戶風險偏好的判定無一定論,理財規劃師應有自身對風險偏好判斷的一套標準,力求準確判斷客戶風險偏好,只有這樣才能有的放矢地設計出符合客戶自身特點的資產配置。
(二)資金性質分析資金性質分析是確定投資目標的必要環節,不同的資金性質影響著資產配置結構。例如客戶剩余資金在短期內沒有消費需求,可將其大部分資金用于長期投資;客戶資金用于子女高等教育支出,越臨近支出日越應當采取保守的投資策略,以保證本金安全為首要前提。理財規劃師在綜合分析客戶資金安全性要求和期限要求的基礎上,對資金做出安全等級和期限跨度的定性判斷,為制定合理的投資目標打下基礎。
(三)投資目標確定確定投資目標不僅要考慮客戶的風險偏好和資金性質,還要考慮初始資金的準備、未來追加資金的來源,當前市場經濟環境下的資金平均報酬率,客戶的自身素質和家庭成員情況等各類因素,以便理財規劃師在綜合考慮影響投資目標的各方面因素后做出定量判斷。確定投資目標主要是解決三個問題,即需要多少時間,達到多少收益,達成什么目標。例如某人將十萬元用于投資,通過十年時間,獲得十二萬元收益,滿足未來十年養老需要。因此,投資規劃的目標是直觀的、可量化的、切實可行的,它體現了投資規劃不同于投資的目的性。
二、投資環境分析任何投資都離不開具體的投資環境,脫離投資所處的環境談投資,如同空中樓閣,脫離現實終究會被現實所拋棄。理財規劃師在進行投資前應對投資工具的現在和未來環境做出合理預判,這樣才能更好的制定資產配置策略。以下以二級市場的股票交易為例,解析投資環境的分析要點。可將股票投資的環境分析分為:宏觀環境分析、行業分析、微觀分析。
(一)宏觀環境分析影響股票投資的宏觀環境主要分為國外和國內環境,國外環境主要包括資本市場國家的經濟狀況、政府宏觀經濟政策和股票指數表現情況等,國內環境包括國內經濟狀況、政府宏觀經濟政策、主要指數(H股、B股、股指期貨)的表現情況和市場流動性狀況等,其中宏觀經濟政策主要包括貨幣政策和財政政策。貨幣政策通過增減貨幣供給量來調控貨幣總需求,貨幣供給量的變化和利率的調整影響信貸的規模和成本,最終導致各類投資數量的變化。因此,貨幣政策能直接影響市場走勢。財政政策是通過稅收、公債發行和支出等措施來調控社會總需求,從而間接地影響市場走勢。當然,調整股票交易印花稅、過戶費等財政政策,也將直接影響市場走勢。由于國內股市是一個政策市同時也是一個資金市,如果對股市所處的宏觀大環境沒有一個清楚地認識,在宏觀環境不妙時盲目入市可能得不償失。
(二)行業分析宏觀環境分析能使人們對市場的總體趨勢有一個客觀的認識,但它并不能提供具體投資領域和投資對象的建議。因此,必需結合行業分析和微觀分析來確定具體的投資領域和投資對象。行業分析主要從以下幾個方面入手:行業所處的市場類型;行業所處的生命周期;行業相關的政策法規;行業的技術進步;產品的更新換代[2]和未來的市場容量。理財規劃師進行行業分析的主要任務包括:解釋本行業所處的發展階段及其在國民經濟中的地位,分析影響行業發展的各種因素以及判定對行業的影響的力度,預測并引導行業的未來發展趨勢,判定行業投資價值,解釋行業投資風險,進而為投資者提供決策依據或投資依據[3]。
(三)微觀分析微觀分析的對象是具體股票對應的公司,是股票基本面分析的最后一環,它主要分析公司的財務指標,核心競爭力,未來經營戰略,產品的市場前景以及公司主要領導的綜合素質等。其中的公司財務指標分析又可細分為公司盈利能力分析,資產管理能力分析和償債能力分析等。理財規劃師通過對企業各類財務指標的橫向和縱向比較,對公司有更全面、更深入的了解。
三、資產配置
資產配置是整個投資規劃中的核心環節,它對具體投資實施起到提綱挈領的作用。資產配置的對象主要分為貨幣類資產、債券類資產,金融衍生工具及其它,具體分類見圖2。理財規劃師應熟悉各種投資工具,至少全面掌握其中的三種,能為客戶量身定做適合他們的資產組合。資產配置的核心是根據投資目標,結合投資環境,對收益和風險這對孿生兄弟做出適當調整,關鍵是對各項資產投資的權重擬定。在具體進行資產配置時,各項資產權重擬定可參考已下公式:p1?q1+p2?q2+…+pn?qnLp/C(1)其中pn是第n種資產的期望收益率,qn是第n種資產的投資權重,Lp是客戶投資目標中的期望收益,C是總投資的資金量,Lp/C是資金的期望收益率。當有兩組以上權重組和符合以上公式時,再通過以下公式進行遴選:V=s1?q1+s2?q2+…+sn?qn(2)sn=a1?x1+a2?x2+…+am?xm其中V是該資產配置所承受的總風險,sn是第n種資產所承受的風險,am代表第m種可能性帶來的資產損失值,xm代表第m種可能性發生的概率。分別將符合(1)的權重組合代入(2),選取使V最小化的權重組合。在擬定各種資產的投資權重時,用這種方法首先考慮的是收益,然后才是風險。也可以采用先考慮風險,再考慮收益的方法來擬定各種資產的投資權重。具體選擇哪種方法主要考慮客戶的風險偏好,如果客戶的風險偏好是保守型,則應先考慮風險后考慮收益;如果是進取型的,則可先考慮收益后考慮風險。當然通常還可采取一種折中的辦法,即采用如下公式:K=[(p1?q1+p2?q2+…+pn?qn)?C]/(s1?q1+s2?q2+…+sn?qn)其中K代表每承擔一份風險可獲得的期望收益,可將其定義為邊際風險期望收益率。選取使得K最大化的各種資產投資權重組合。
四、投資實施
資產配置是投資規劃的核心是戰略性的、整體性的資金分配大綱,解決各種資產的投資權重問題。投資實施是投資規劃中的具體執行方式,是戰術性的、具體的資金運作活動,它解決的是在什么時間、運用多少資金、投資何種具體理財工具及何時退出等這一系列問題。理財規劃師在投資實施的過程中主要關注資產的總量變化和與各類資產相關的環境變化,以此來對投資活動做出適當調整。例如當市場環境發生變化,階段性投資目標獲得超預期實現,這時可以將一定的高風險高收益資產向低風險低收益資產轉移,力求在降低總體風險的前提下,實現原定投資目標。因此,投資實施的關鍵是合理控制投資工具的交易時間、交易頻率,交易規模和交易成本。各大類主要投資工具的風險收益情況見圖3,以下簡單介紹兩種常見的投資工具以供參考。
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產企業和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現出的傾向性，卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。從房地產企業資本循環的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展，則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解，只要存在對上述過程產生影響的市場因素，都會干擾房地產企業的健康經營。
1.融資渠道萎縮由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型；并且，其生產過程的所延續的時間較長。因此，在資本周轉速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而，在國家調控房地產市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下，企業的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產明顯我國房地產企業外延式生產特征明顯，表現為：維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端：（1）企業經濟效益難以快速提升；（2）企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀，多數消費者已處于觀望態勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房的出現。這一系列的市場現狀，在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產市場的健康發展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則
若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體，還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下，最終將促進房地產市場的健康發展。
1.具有激勵兼容的效應制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應。如，鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是，為了防止可能出現的激勵沖突，本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求，還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業理性經營；（2）規避惡意屯地現象；（3）保證項目質量；（4）確保房產的價格透明、合理等。為此，這一系統性目標能否最終實現，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應目前房地產市場所出現諸多失范現象，主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源，則歸因于市場監管機制的確失和缺位?？梢灶A見，伴隨著我國對房地產市場的逐步規范，上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現為外部約束機制。即，針對不同企業的市場績效評價，給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應實現了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題，在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產企業資本循環：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。
房地產投資不同于其他投資，具有其固有的特性：
1、巨額性。房地產業是一個資金密集型行業，從購置土地到建造不動產，少則數十萬元，多則數千萬元，甚至數億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠遠不夠的。
2、投資回收期長。房地產投資要經過投資前期（投資機會研究、投資項目建議、投資項目可行性分析、投資項目評估與投資決策）、投資實施期（項目設計、項目控制、項目管理、項目交工驗收）、項目營銷或經營期三個階段，一般少則一兩年，多則數年至十幾年。房地產投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風險。
3、流動性差。房地產是一種非流動資產，不同于其他投資工具可以靈活應變，單靠出售已投資房地產項目抽回資金需要較長時間。如果急于變現，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經濟損失。
4、金融作用強。巨額的投資，使房地產投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產商品的消費，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機構的參與，幾乎成了房地產經濟持續發展的關鍵。
5、抵御通貨膨脹能力強。房地產具有價值增值特點，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。
6、受政策影響性大。政府為調控房地產市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等，必然影響房地產投資。
7、影響房地產投資風險的因素多。由于房地產具有不可移動性、商品之間的相關性以及房地產投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產投資。
縱觀房地產投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發生著聯系。資金是房地產開發行業最重要的關鍵資源，它的重要性是所有業內人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認為它是企業的核心競爭力。然而，資金的運作能力卻可以形成企業的核心競爭力。也許在房地產市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優勢還沒有被充分體現出來，但隨著市場和各方面環境的變化，它已經成為房地產行業價值鏈上最增值的一環，是當今國內房地產企業獲取競爭優勢的有力武器。
二、環境分析與機會識別
以前的房地產企業，由于國家的鼓勵性政策，企業很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業只要跟政府搞好關系就能以低價毫不費力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產業的迅猛發展，另一方面也導致了房地產企業的良莠不齊。很多企業就是靠著關系拿地，銀行貸款來搞房地產開發，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產市場宏觀調控政策頻出，國際地產環境也在對中國房地產市場加大影響，我國房地產企業的生存環境正在發生深刻的變化，關系地產年代已經一去不復返了。開放的市場競爭需要企業苦練內功，以核心競爭能力制勝。在當前環境下，根據核心競爭力管理理論，在競爭環境發生變化時，企業需要重新審視資源和能力，以開發機會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環境，以利于企業找到提升自我的機會和途徑，更好的參與競爭。這里用波特的五種力量模型做一個簡單的競爭環境分析：
1、供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調控，資金上限定企業必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產開發企業自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發已很困難。另外，土地的供應通過公開市場招拍掛，也需要企業具有大量資金購買土地。因此，政府的強硬政策讓幾乎所有的房地產開發企業目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產企業的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業中脫穎而出。
2、買方討價還價能力。隨著我國房產業的飛速發展，房地產市場已由賣方市場轉變為了買方市場。由于房地產的高價值性，消費者買房都非常慎重。去年以來商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開發商的資金沒法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業到了生死存亡的危急時刻。所以，開發商僅靠銷售回款來維持資金鏈的正常運轉風險是相當大的。
3、替代品的威脅。房地產產品的異質性決定了替代品的多樣性，開發商只有開發出適合消費者需求的產品才有市場，只有贏得市場的企業才能贏得生存和發展。去年以來，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應消費者需求的樓盤仍出現了排隊購房的銷售熱潮就是很好的證明。所以，企業投資前期的工作，特別是市場調查階段的工作非常重要，需要企業更多的投入。俗話說，好的開始是成功的一半，順應需求的產品定位就是項目成功的一半，這就對企業資金運作提出了要求。
4、潛在競爭者的威脅。業界對資金的渴求和地產業融資渠道的狹窄，給地產金融提供了廣闊的創新空間。去年外資地產基金的最大變化在于商業模式和贏利模式的轉變，商業模式將廢棄原來的合作開發模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產企業，他們專門從事房地產資本的運作，通過為開發企業提供資金服務獲取利潤。這對某些現有競爭者來說不僅是一個市場機會，也是即將面對的威脅。
5、現有競爭者的競爭。每一次大的調整都會有30％～50％的開發商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點全世界都一樣。去年以來，中央和地方政府出臺的一系列調控政策，對房地產商的資金鏈造成很大壓力，各開發商正在嘗試多種融資渠道。國際地產大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產市場，處在資金饑渴中的地產企業紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運作能力的企業會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產開發企業，不僅是一個開發企業，首先應成為一個資本企業才能生存發展。房地產基金與房地產企業結合，將成就一批特大規模的地產商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產開發利潤。國外房地產發展的成功經驗表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產金融化是必然趨勢，所以房地產開發商必須有強大的金融運作能力和雄厚的自有資金實力，才能支持房地產開發對資金的巨量需求。
通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產正處在一個十字路口，誰先擁有超強的資本運作能力，誰就把握住了行業發展的方向，獲得競爭優勢，贏得發展。綜合房地產行業特點和競爭環境的分析，資本運作能力的提升不僅是行業的內在要求，也是當今房地產企業適應競爭環境，提升核心競爭力，以獲取競爭優勢，贏得持續發展的需要。
三、資本運作能力的提升
資本運作是指對企業資本進行運籌、謀劃、決策、理財和投資的業務。具體地說，是對企業可以支配的各種資源和生產要素進行運籌謀劃和優化配置，以實現最大限度的資本增值的目標。就房地產開發而言，其資本運作按對象劃分，可以分為土地、資金、企業品牌和人力資本等，運作能力的提升，我認為可以從生產性運作、戰略性運作和金融運作等三方面來提升。
一、東盛開拓連云區市場營銷環境分析
（一）東盛房地產公司簡介。江盛綜合開發有限公司（以下簡稱東盛）成立于上世紀80年代。注冊資金近6000萬元，公司資產近8億元。擁有國家一級城市綜合開發資質，至
2013年已經形成了集房地產開發、物業管理、工程監理、酒店業為一體的經營體系，在省內外同行業中享有較高的知名度。
（二）東盛宏觀環境分析。（1）連云區人口環境分析。第六次人口普查的數據與第五次人口普查數據相比，連云區人均住房建筑面積已達34.05平方米/人。隨著居民收入的增長和對高生活質量的渴望以及連云區港口城區的改造進度不斷加快，房地產商積極投入到城市的建設之中是有很大的市場前景。（2）政策環境分析。2011年5月連云港市頒布了《關于加快連云港市保障性安居工程建設的實施意見》提出了鼓勵社會力量參與到公共租賃房建設經營和管理之中，鼓勵有經驗和有實力的企業參與到普通住宅小區的建設和老城區改造建設之中，政府給予一定額度的優惠，這給東盛帶來了很好的政策環境和市場機會。（3）經濟環境分析。2012年連云區全區生產總值80億元，與2011年相比增長16.2%；城市居民人均可支配收入達到24840元，農民人均純收入達到9700元，分別增長14.5%、15%。（4）社會環境分析。隨著收入的增加，人們開始為了追求高檔的住宅和改善居住環境而買房。越來越多的人開始注重社區的綠化，房屋的布局以及物業的管理水平，人們購買住房不再是僅僅為了居住的需要，而是越來越看重房屋所能帶給人們的身份、地位方面的象征。（5）技術環境分析。目前我國正處于低碳經濟轉型期，房地產企業應該加快技術的研發，將先進的墻體保溫技術、空調新風技術、供熱管道節能技術等等運用到建筑之中。
二、東盛微觀環境分析
（1）東盛競爭對手的分析。東盛的競爭對手主要有保利江蘇房地產發展有限公司、永泰房地產有限公司、江蘇大陸橋國際商務投資發展有限公司。這三家開發商開發的“保利海上五月花”、“永泰山海自在”、“金海國際”分別對東盛開發“東盛四季花城”、“龍門山莊”以及未涉及的寫字樓領域造成一定的市場沖擊。（2）東盛顧客分析。東盛的顧客政府機關和事業單位工作人員、私營業主、年輕人居多。因此公司根據不同顧客需要開發了“東盛四季花城”、“龍門山莊”、“城中閣”小區等項目來滿足不同階層對住房的需要。（3）東盛營銷中介分析。東盛與外界營銷服務機構合作聯系較少，其主要營銷中介為東盛營銷策劃傳媒公司。該公司主要負責房地產項目的、品牌推廣、營銷策劃等工作。
三、東盛連云區市場開拓現狀及存在的主要問題
（一）東盛連云區市場開拓現狀。（1）東盛的客戶情況。根據公司內部資料研究顯示：“東盛四季花城”中有近八成住戶有穩定收入，大多集中于政府機關、銀行、學校、醫院等行業；“龍門山莊”高檔觀海別墅社區的住戶有近九成為當地的私企業主、物流商、礦產商。（2）東盛開發項目定位。東盛將“四季花城”定位為中高端智能化社區，主要面向中等收入人群；“龍門山莊”項目定位為高端別墅社區；“城中閣”小區主要面向20-30歲的年輕人。（3）東盛樓盤定價。“東盛四季花城”樓盤均價在6000元/平方米左右?！褒堥T山莊”根據戶型不同價格區間大概在
180-500萬元。公司也給一次性付款的客戶給予9.8折的優惠。（4）東盛的銷售渠道建設。東盛主要采用“自行開發自行銷售”的方式，在各個樓盤建立售樓中心，由銷售人員直接對樓盤進行銷售，這為公司節約了成本，降低了管理的難度，能夠實現公司利潤的最大化。（5）東盛的樓盤宣傳方式。平面媒體方面，東盛依靠當地發行量最大的《揚子晚報》和《蒼梧晚報》進行廣告的投放；戶外廣告方面，東盛通過公交站臺、廣告燈箱、巨型
LED顯示屏等途徑對樓盤進行宣傳。
（二）東盛連云區市場開拓存在的問題。（1）忽視廉租房和高檔寫字樓市場。連云港市有關部門規定新開發小區保障房配建比例由之前的3%提高至10%，鼓勵企業參與公共廉租房建設。東盛在連云區開發寫字樓方面還是空白，僅僅在新浦區開發了這一項目，對于東盛這種資金雄厚的企業應該及時搶占寫字樓市場。（2）低碳建筑開發不到位。東盛的低碳建筑開發還是停留在較低的層面，其采用的集中供暖系統雖然在一定程度上減少了使用空調對臭氧層的破壞，但是住戶開通暖氣成本較高，造成了這套供暖系統的利用率不高。（3）定價忽視不同時期市場變動及競爭。房地產價格受多種因素影響波動程度較大，房地產企業不能僅僅為了利潤最大化而忽略了市場上價格的變化情況，同時樓盤銷售在不同的時期市場對房產的需求程度是不同的，房地產企業應該在價格上做適度的調整。（4）自行銷售為主，委托合作不充分。東盛采用將銷售部門員工分派到各個售樓中心的方式進行現場樓盤銷售工作。采用這種方式雖然能節約成本、便于管理，但是影響了銷售的速度，導致公司資源的分散。（5）宣傳方式陳舊，售前服務意識薄弱。東盛主要采用傳統的人員促銷和在電視、報紙上投放廣告，內容比較單一，形式不夠新穎。比較難吸引年輕群體。
四、東盛連云區市場開拓策略的改進建議
（一）搶占廉租房和高檔寫字樓市場份額。（1）投身廉租房建設。在當前房價過高的情況下，廉租房的建設直接關系民生。東盛應加入到廉租房建設之中。在開發項目中配套建設廉租房，獲得政府政策優惠，縮小建設商品房與廉租房之間的利潤差距。（2）進軍高端寫字樓市場。對于東盛來說，其在新浦區開發的寫字樓-陽光大廈為公司開發積累了經驗。東盛可以通過對連云區市場進行充分的調研之后有針對性的開發高端寫字樓項目，從而彌補在這一領域的空白，促進公司的多元化發展。
（二）積極營造低碳環保社區。房地產企業開發低碳節能建筑是有時俱進的體現。東盛應該抓住這一機遇，在連云區率先開發低碳環保的住宅項目。通過采用保溫墻體、加大對住宅自然通風的設計、采用陽光遮擋技術、太陽能發電等措施積極營造低碳節能社區。
（三）價格制定多元化。對于東盛開發的項目可以采用低價、中價、高價策略。低價策略主要用在一些檔次比較低，面向收入水平較低的消費者的樓盤，比如“城中閣小區”。中價策略可以用在一些大規模的中高端社區，主要面向中、高收入水平消費者，比如“東盛四季花城”。高價策略可以運用到“龍門山莊”這類樓盤。這類樓盤競爭者較少，即使高價策略也不會打消購房者的積極性。
（四）充分利用互聯網和房產商。專業商能幫助公司擴展營銷網絡體系，擴大市場目標提供更準確地市場信息；因此東盛可以通過商的營銷網絡來擴展市場；同時積極培養公司內部的專業銷售人員，加快客戶數據庫的建立，積極推進成立專業的市場調研部門，從而防止過分依賴房產商。
（五）改善促銷方式，提升售前服務水平。售前服務的重點就是要讓顧客充分了解自己購買的產品，產生購買的欲望。東盛可以提供有特色的售前服務，比如建立客戶體驗中心，使顧客能夠參與到從房屋的建造一直到房屋的裝修中，使得客戶對樓盤的建筑材料，建筑設計，空間布局等等有更加詳細的了解。
綜上所述，在當前房地產市場嚴峻的形勢下，房地產公司不能繼續走傳統的老路去盲目開發項目，企業需要的是更加冷靜理性的對市場做出判斷，以消費者需求為中心，開發有特色的房地產項目，有針對性的開拓市場。
一、銀行市場營銷環境的涵義與特性
(一)銀行市場營銷環境的涵義
銀行市場營銷環境是指影響銀行市場營銷能力和目標的，而銀行營銷部門又難以控制的各項因素和力量的總稱，銀行市場營銷環境是企業進行市場營銷策劃和市場調研的重要內容。市場營銷環境的變化，既可以給營銷活動帶來機會，也可能帶來威脅。
銀行市場營銷環境的特點：復雜多樣性――現代企業的營銷環境復雜多樣：動態性――企業的各個營銷環境經常處于一種易變的、不穩定的狀態中；不易把握性――企業的外部營銷環境是企業無法控制的：可影響性――企業可以通過對內部環境要素的調整與控制，對外部環境施加一定的影響，最終促使某些環境向預期方向轉變。
商業銀行的市場營銷環境是銀行企業的生存空間。一個國家或地區銀行產業的市場營銷戰略構成各銀行企業營銷環境的重要方面。銀行產業的市場營銷戰略是整個銀行企業市場營銷戰略的總體方向，為其制定自身的營銷戰略提供指導。因此，銀行市場營銷戰略的制訂和實施，必須考慮到各銀行企業的時空條件。銀行企業在環境多變、競爭激烈的市場上要生存和發展，只有對自己所處的環境充分地了解和認識，才能做到知己知彼、百戰不殆。
在銀行市場營銷中，可根據營銷環境所受影響方式分為微觀營銷環境和宏觀營銷環境。前者是直接影響和作用于銀行企業市場營銷活動的環境因子(客戶、供給者、競爭者等)，后者是銀行企業市場營銷活動中間接發生影響與作用的因素。二者并非并列關系。而是相互影響和相互制約的主從關系。
(二)銀行市場營銷環境的特性
1.差異性與相同性。從整體上看，同一國家、地區的市場營銷環境是大體相同的，銀行企業比較容易與之相適應。而不同國家或地區由于社會經濟制度、民族文化、經濟發展水平等有所區別，使銀行市場營銷環境顯示出差異性，這一特性有助于銀行企業因地制宜地制定切實可行的市場營銷因素組合方案。
2.整體性與地域性。銀行市場營銷環境研究的對象是由自然、社會、經濟等子系統組成的復雜系統，需要將其發展作為一個整體，研究它們之間的結構功能，相互作用機理。但由于區域的文化背景、地理位置、歷史發展、自然條件等方面的差異，使得各區域間發展具有不平衡性，研究其地域差異性，將有助于在銀行市場營銷中突出區域特色，發展特色項目與產品。
3.相對性與絕對性。銀行市場營銷環境各種因素的穩定是相對的，不斷變化卻是絕對的。國家的政治經濟制度，一般說是比較穩定的，但隨著國際影響加深。人們認識宏觀世界角度的改變，也可能導致制度發生一定程度變化。這就要求我們必須對各國的銀行市場營銷環境進行認真研究，并站在變化的立場上去適應市場環境。
二、商業銀行市場營銷環境分析
(一)商業銀行市場營銷的微觀環境
1.銀行外部環境分析。外部環境的微觀環境主要包括供應商、顧客、社會公眾、營銷渠道等。對供應商主要從供貨的穩定性與及時性、供貨的價格變動、供貨的質量水平來分析：對顧客主要從消費心理、消費模式、收入水平等進行分析：社會公眾包括金融界、媒介公眾、公民團體、內部公眾等，企業應和其保持良好的關系，形成企業的有利因素。
2.銀行內部環境分析。銀行內部環境的分析包括人力資源管理、信息系統管理、財務管理、研究與開發管理(R&D)、生產管理、營銷管理。分析的重點通常為企業的管理水平、產品質量、創新程度、人力資源等，并和競爭者相比較，是表現為一種優勢還是劣勢。
(二)商業銀行市場營銷的宏觀環境
商業銀行市場營銷宏觀環境分為政治環境、經濟環境和社會文化環境。
1.政治環境分析。加入WTO后，我國政府和企業將越來越多受到國際法律法規的限制和制約。因此，一方面要敢于利用法律保護自己的企業，另一方面要充分了解世界各國的政治和法律，避免引起法律糾紛。
2.經濟環境分析。經濟環境指構成企業生存和發展的社會經濟狀況和國家經濟政策。社會經濟狀況包括經濟要素的性質、水平、結構、變動趨勢等多方面的內容，涉及國家、社會、市場等多個領域。國家經濟政策是國家履行經濟管理職能，調控宏觀經濟結構和水平，實施國家經濟發展戰略的指導方針，對企業經濟環境有著重要的影響。分析經濟環境主要是對社會購買力水平、消費者收入狀況、消費者支出模式、消費者儲蓄和信貸以及通貨膨脹、稅收、關稅等情況變化的調查。
3.社會文化環境分析。社會文化指一個社會的民族特征、價值觀念、生活方式、風俗習慣、倫理道德、教育水平、語言文字、社會結構等。它不僅建立了人們日常行為的準則，也形成國家市場或地區市場消費者態度、購買動機、購買行為模式，
不同國家和地區，不同的社會與文化，使得消費者對同一產品持不同的態度。影響產品的設計、包裝、信息的傳遞方法、產品被接受的程度、分銷和推廣措施等。企業在分析市場營銷環境時。應重視社會文化環境分析，做到“入境問俗”，“適者生存”。
(三)當前商業銀行營銷環境所面臨的挑戰
1.房產政策及價格走勢的影響。銀行房貸主要包括三部分：房地產開發貸款、建筑類貸款和住房按揭貸款。根據2007年報數據，上市銀行房地產相關貸款比重為28.47％，2008年中期數據為27.55％。由此看出，銀行業的貸款構成中近30％受房地產政策及價格走勢的影響。
統計數據表明，去年5-10月，房地產價格上升主要為銀行個人按揭貸款增長推動。為拉動利潤，商業銀行控制企業公司貸款，增加個人房貸。隨著央行出臺二套房貸政策，個人房貸收縮，房價下跌，商業銀行普遍擔心房地產市場回落后會導致風險。
2.企業經營舉步維艱，還貸能力堪憂。一方面。企業生產經營受雨雪冰凍地震災害等多重因素影響，煤炭、電力供應不足，交通運輸緊張，企業采購周期延長，有些企業被迫停產，生產經營受到較大影響，受雨雪地震災害的地區情況更加突出。
另一方面，美國次貸危機引發外需縮減，能源、原材料、糧食等價格上漲，加大了實體經濟的成本。受國際供求影響，且對大多數行業的生產成本產生重要影響的原油、鐵礦石等基礎材料成本的高位運行，是對企業盈利能力的極大挑戰。調查顯示，企業對能源、原材料、食品等價格上漲反應強烈。在被調查的企業中，72％的工業企業反映主要原材料及能源購進價格上漲：77％的建筑企業反映建筑材料購進價格上漲：68.4％的餐飲業認為營業成本上升。
上述因素導致許多企業尤其中小型企業經營困難，盈利能力明顯下降，甚至出現虧損倒閉現象，致使這些企業還貸能力惡化，對我國商業銀行無疑是一個不小的打擊。
3.人民幣升值的影響。充足的外匯儲備是我國經濟實力不斷增強、對外開放水平日益提高的重要標志，也是促進國內經濟發展，參與對外經濟活動的有力保證。但人民幣升值使我國巨額外匯儲備面臨縮水的壓力。在中國，除央行持有的外匯儲備，外匯資產最大持有者是包括工商銀行、建設銀行和中國銀行在內的商業銀行。最新年報披露，這些上市銀行手里有近400億美元外匯資產處于風險敞口狀態，以7.5％的升值速度和現有人民幣匯率估算，這部分外匯資產損失將超過200億人民幣。
4.金融“脫媒”效應。中國正進入一個融資結構快速調整和直接融資規?？焖贁U張的時期。隨著資本市場的發展，企業通過上市，發行債券等方式直接融資。這在一定程度上導致了“脫媒”現象的發生，
對于傳統的依賴存貸匯業務的商業銀行來說，脫媒帶來的挑戰是全方位的。資產方面，股票、企業債、短期融資券等作為銀行貸款的替代產品，對于部分優質客戶在融資成本方面具有一定的優勢，分流了部分銀行優質貸款。更嚴重的是，能夠上市、發債的企業是經過層層審核，資產質量較好的企業。這類優質大客戶的流失迫使銀行提高對相對陌生的中小型企業的貸款比例，信貸風險加大。負債方面，股票、基金、券商銀行的理財產品層出不窮，多樣化的產品分流了相當大部分的銀行儲蓄資金。
三、中國商業銀行健康發展對策
(一)推動業務轉型，實現產品創新，降低對傳統利差收入的依賴
我國目前房地產行業及其他工業企業的還貸能力下降以及中國銀行業面臨的“金融脫媒”現象促使銀行業必須進行業務轉型，轉變傳統的以利差收入為主的單一經營模式，不斷推動新產品研發，拓展盈利渠道，大力發展中間業務產品和戰略產品來減少對貸款業務的依賴，主動適應新的經營環境需要，不斷提升市場競爭能力。
(二)提高風險管理水平，構建有效的風險管理體系以防范各種風險
我國商業銀行必須把風險管理能力作為核心競爭力來認識和對待，高度關注國內外經濟金融形勢、態勢和趨勢，認真做好壓力測試工作，著力加強資產管理，加強對跨業經營業務、跨境兼并收購活動的風險管控，大力推動實施新資本協議和執行新會計準則，提高工作的主動性和前瞻性。
(三)推動管理體制和經營體制的轉變，提高金融服務水平
我國銀行業金融機構要積極鞏固和深化改革成果，進一步完善公司治理，推動經營理念和管理模式轉變，積極推進現代金融體系和制度建設，有效發揮金融體系功能，提升金融創新能力和服務水平，增強金融業的綜合實力、競爭力和抗風險能力，進而縮短與國際先進水平之間的差距，以應對外資銀行的挑戰。
(四)適時進行海外并購，實施“走出去”戰略
銀行并購是當今國際金融市場一個重要特點。隨著我國金融改革的深化和金融市場的逐步開放，我國商業銀行應通過并購國外銀行，積極開發國外市場，擴大市場占有率，突破國內市場的限制。在全球范圍內實現資源優化配置，利用有利條件，獲得可觀收益。
但是，銀行業海外并購面臨風險控制、市場環境、人才培訓、信息集中以及文化協調等諸多挑戰。因此，在實施“走出去”戰略上，中資銀行要有清晰的發展戰略和市場定位，要有健全的公司治理、有效的風險管控和防火墻安排，要有充足的資本和財務能力，要具備跨業跨境并購及投資設立子公司所需要的專業經營管理團隊，要著眼于核心競爭力。
(五)搶抓高端客戶
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、房地產開發項目前期策劃模式及合同
我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式及房地產營銷策劃模式。對于房地產專業策劃公司而言, 通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式，即從房地產公司拿地到建設、銷售、物業移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容，時間跨度自開發商拿地至項目建設、銷售、物業移交、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：
房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整, 它主要發生在項目實施之前。
房地產開發項目前期策劃屬于決策服務, 合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失, 受托人不承擔責任。
二、房地產項目前期策劃重要性的表現
房地產項目前期策劃成功與否，是房地產項目成功開發的關鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現企業利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發落敗，從而讓企業蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產市場，前期策劃在房地產開發過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災難性的影響，通常在以下四方面表現尤為突出。
2.1項目定位失誤
開發商在高檔區域開發低檔房, 使土地資源造成浪費, 土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區域因素缺乏研判的結果。
2.2功能定位與設計不匹配
有的商品房小區在設計功能、選料過程中與小區的功能定位脫節，或者有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理, 與高檔社區本身不相匹配。
2.3房型設計與套內面積控制的矛盾
有的剛需產房住宅小區, 卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位, 套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。
2.4項目定位與實際規劃建設不匹配
有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔, 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。
三、房地產項目前期策劃的工作內容
房地產項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發商通過分析自身能力和項目條件，了解環境特性和趨勢，制定項目開發什么樣的產品、產品賣給誰、產品怎么賣、項目什么時間開發、項目怎么開發的戰略部署。具體內容如下：
3.1項目市場調查分析
（1）城市的宏觀環境：對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業發展狀況，國家地方的法律法規對房地產市場的影響，城市今后發展趨勢分析。
（2）中觀環境：對項目所在大板塊即以區鄉鎮一級為基礎，對此區域內的經濟、交通、文化、人員構成，發展趨勢，房地產發展水平，發展潛力做進一步的分析。
（3）微觀環境：本項目所在地塊環境分析，競爭對手情況調查、同類物業情況調查，市場前景預測。
環境分析是從事房地產策劃的立足點和根本前提，為科學的決策提供依據。只有深入細致地對環境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求， 才能認清本企業所處環境中的優勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩定。
3.2目標客戶群分析
通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；市場調查還有助于房地產企業發現新的市場機會。通過市場調查可以了解市場的現狀及其變動趨勢，從而確定企業今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業適時開發新產品。
3.3項目方案策劃分析
（1）地塊情況
對項目地塊的交通、環境、周邊配套，區域發展現遠景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點。
（2）項目市場定位
所謂定位，是指企業為適應目標市場中消費者的特定需求，而設計和確定企業及產品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產品及企業形象相對而言的相對位置。所以房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，實現搶占或侵蝕市場的目標。
（3）項目產品研發與設計
項目產品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務。房地產整體產品有三個層次的內容：核心產品、形式產品及延伸產品。
（4）開發建設、營銷、物管方案
對開發建設的周期、進度安排，開發分布做總體規劃；對營銷的的節點做出總體的進度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導入期、樹立期、拉升期等不同的環節分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現總體的營銷目標；而在物管方面則應以“以人為本”的思想和物業先期進入的方法在總體上對物業進行安排和部署。
四、房地產前期策劃中規避風險的主要措施
4.1減少項目開發經濟風險
一個好的前期策劃方案，至少在市場調查分析、項目投資分析、項目規劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發商提供項目決策依據。認真做好開發項目前期策劃工作，科學指導項目開發，能夠降低項目的開發經濟風險。
（1）充分評估項目地塊特征、開發商的實際開發能力，提供具有前瞻性、獨創性、先進性、可操作性的策劃方案，切實規避項目開發的經濟風險。
（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發土地的成本、開發地理位置、政府主管部門對開發項目規劃控制指標、市政配套設施狀況，自籌資金規模、建設規模等等。
（3）注重調查數據的來源和依據，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學性，對正式提交的方案要及時組織專家進行審查和評定，使前期策劃方案對開發項目真正起到指導作用，從而降低風險。
4.2房地產政策法規和政府有關措施的政策風險
目前國內房地產的發展受國家政策、行業法規制約影響大，在前期策劃過程中應充分分析國家的行業政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規調整等規避項目開發的政策風險。
4.3對項目開發的市場風險
房地產項目由于建設期比較長，且目前調控政策日趨嚴厲，由于市場供應及行業競爭加劇導致的市場風險必須嚴加控制。重視營銷，加快出貨節湊并及時回收資金是規避市場風險的最佳方式。
4.4 前期策劃的時效性風險
1、人口環境:伴隨著南昌市場房地產行業的蓬勃發展,越來越多的人也掀起了購房的熱潮.簡單的考察以下購房人群的年齡結構.20-45歲的人群占整個市場的80%,這種人群的消費觀念新潮,對設計理念的要求新穎.這在某種程度上已經給我們公司目標市場做了導向.2、經濟環境:南昌的消費水平可見一斑,從多年的經濟發展趨勢來看,南昌的經濟是呈現快速進步的,當然還有一點我們應該注意的是在南昌購房的人群外來戶也占一定數額.(這些人要么有錢真心求購,要么抄房)(二)同行業的環境分析:
我們公司的定位是管理型的企業,想要創造自己的品牌形象,相對于其他的公司我做了一個簡單的環境分析供參考:劣勢:
因素:沒有形成一定的品牌效應,影響力不夠.資金實力遜色.啟示:及早建立自己的品牌,加大宣傳力度,爭取市場部的業務量.
解決方案:
創建市場部,市場部人員在小區的宣傳尤為重要，要做出企業形象出來，勢必要在大眾的口味上做到積極應恰，始終以人的積極性為管理的核心和動力，細節決定成敗，服務貫徹追蹤。
