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20世紀以來，城市工業化的巨大發展，造成了全球環境的嚴重破壞，人們逐步意識到了環境危機對生活質量以及生態環境產生了巨大威脅，開始反思減少環境污染以及資源浪費的方法，于是在設計領域興起了綠色設計思維。綠色設計作為21世紀設計領域的一大趨勢，已經引起設計師越來越多的重視與應用，在相關設計行業領域產生了巨大影響。那么在產品設計教育方面，綠色設計思維作為一種優良的設計方法，理應被學生掌握，并為未來設計道路提供了一個很好的設計方向。目前我國很多普通高校,對于綠色設計的教育略顯不足，未能形成系統化體系，這些都是需要在教學中進行改進的。
1綠色設計的原則
1.1污染最小化原則。摒棄“先污染，后治理”的不良處理方法，在設計階段就要規劃好產品的后期處理方法，盡量減少或避免使用對環境有污染的材料，從根本上預防環境污染。
1.2對資源進行最佳利用。在產品整個生命周期內，做到對材料或其他資源最大程度的有效利用，從可持續發展角度出發，盡可能使用可再生能源，還要考慮資源本身的再生能力及恢復時間問題，不能無限制過度使用。
1.3安全性原則。在產品制造及使用過程中，產品不應對人的健康造成危害，綠色設計應使得產品具有一定的使用可靠性，造型及結構符合人體工學原理，有效保護使用者及生產制造者的人身安全。
1.4效益最大化原則。從產品設計可持續角度出發，設計過程中充分考慮到產品對自然環境、市場環境所帶來的生態效益以及市場經濟效益，一個優秀的綠色設計產品，可以產生極大的經濟效益，同時也會對生態帶來巨大的環境效益。
2綠色設計技術方法
2.1模塊化設計。模塊化設計是將產品功能劃分為一系列功能模塊，通過對這些模塊進行選擇、再組合，從而形成不同產品的設計方法，以此來滿足不同使用者的需求。不管是什么樣的產品，其實都是由各種功能組件構成，在設計師進行再設計的時候，可以將這些功能組件進行拆分并相互結合，這樣不但可以簡化設計過程，而且便于后期對單獨模塊進行維修，也利于功能模塊的回收和再利用。
2.2系統化方法。綠色設計需要設計者從系統化的角度來考慮設計整體，從環境、產品、人與市場等綜合角度來研究產品設計過程中可能出現的問題，從而系統化地對材料、資源進行最大化利用，節約資源的同時，達到產品造型美觀性、功能實用性與市場經濟性等方面的平衡。采用系統化設計，可以幫助設計者在全局角度看清設計中相關的各種屬性，最終達到產品系統的綠色化設計。
2.3循環再利用法。產品在停止使用過后，就會進入產品報廢回收階段，通過對產品進行一個可靠、安全、有效的回收利用，會大大節省資源的浪費，也會減少對于環境的污染。通常情況下，對產品進行可回收設計，需要考慮產品的材料、回收處理方法、結構工藝性、回收可能性等多方面的問題，設計師在設計初期就應當考慮到產品生命周期的各個環節，以及產品后期回收可能會產生的各種問題。例如大眾公司非常注重汽車的可回收性，對汽車車身進行拆解，對部分材料進行再次利用，對廢料、廢液等垃圾做到全部回收。可回收循環法需要避免使用對人體及環境有害的材料、避免重復性材料、盡量減少材料使用種類，另外還需要對于回收過程的經濟性進行把控，避免過度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在綠色設計中，產品可拆卸性意味著產品在進入報廢階段時部分結構零件能夠快速高效的拆卸下來，同時不受到破壞，這樣有利于對零部件進行回收再利用以及對結構材料進行再生使用，避免浪費，同時產品結構部件的可拆卸性也是評價產品結構優異程度的準則，需要設計師在前期設計階段就應當對其進行充分考慮。面對不同分類的產品，運用的拆卸方法也有所不同，需要考慮到產品材料的種類、避免零部件受損、避免二次處理（電鍍等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等諸多問題，因此可拆卸性也是一個需要綜合考慮的綠色設計方法，過度地拆卸也會造成一定程度的浪費。
3產品設計中的教學實踐
3.1環保材料的教學應用。教學中，選擇可以回收并二次利用的材料進行產品設計，目的就是為了選擇一些價格低廉環保無污染的材料作為塑料等材質的替代品，研究材料的環保特性。例如在產品模型設計制作課程中，利用廢棄瓦楞紙進行設計，規定好每位同學利用同樣大小的瓦楞紙板材，做出一款椅子的設計，要求只能運用拼接穿插結構的方式進行，在考慮紙板可承受應力的條件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共設施的綠色設計。本課題讓學生自選一款公共設施，例如戶外座椅、垃圾桶、公園路燈等，進行綠色設計，設計時要滿足：（1）滿足環境需求，利用降水、日光等可再生資源。（2）加強人與產品間的聯系。（3）材料無污染，體現自然性。
3.3現有產品的綠色改良設計。教學實踐中，對生活中常見的非環保產品在不影響原產品的使用前提下，進行綠色設計的改良處理。首先可讓學生先對此類產品進行調研分析，找出可以進行改良的設計點，例如對一些非環保類材質進行綠色環保材料的替換處理，嘗試設計可行性，也可以進行減量化設計，減少對原材料的使用。
3.4產品外包裝的綠色設計。盡量簡化產品的外包裝，減小包裝體積并對包裝結構進行一定簡化，材料選擇可降解的無毒材料，在后期回收過程中，不會對環境造成污染。例如可以讓學生利用麥稈、蘆葦等純自然材料，或玻璃、木材、再生紙、瓦楞紙板等，對產品包裝進行創意處理，不僅可以激發學生的創新思維，還有利于教師引導學生對材質美感進行更好地發掘。
4結論
綠色設計對產品設計的發展影響意義深遠，在設計教學中廣泛運用綠色設計思維，是一個系統化的教學過程，如何科學地傳授并引導學生掌握綠色設計思維，是產品設計教學應當長期進行探索并討論的內容，也是當今產品設計界在面臨設計機遇與挑戰時應當著重思考的重要議題。
作者:佟璐琰 單位:長春建筑學院
參考文獻:
1、前言
早在2000年海南學者開始提出建設“海南國際旅游島”的概念，建設國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環境，將海南島建設成為國際化水平對國內外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉變，旅游房地產也則隨之產生，這一新型邊緣產業的產生對旅游業發展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設國際旅游島過程中也有相應的發展，尤其是旅游房地產業的發展。建設國際旅游島首先就是要保護自然環境，旅游房地產就是要充分利用瓊海市優質的環境資源，是旅游業與房地產業兩種行業的相結合，旅游業為房地產業的發展提供市場空間，房地產業是旅游業發展的重要支持，因此，旅游房地產業的出現具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產市場發展現狀
2.1 瓊海市房地產近年開發狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產市場具有很大的發展潛力，主要表現在以下幾個方面：
（1）博鰲會議推動瓊?；A設施的建設。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎設施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎設施的建設，使其優于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數低于?？谑小－偤Ｊ锹糜纬鞘校c海南的其他城市相比，雖然自然環境相差不遠，但是經調查表明，瓊海市的空氣污染指數遠遠低于?？谑?。
（3）瓊海房地產正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業在其起步階段都存在一定的發展空間，瓊海市房地產正處于起步階段，在利潤沒有達到最大值時，其房地產價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產價格基本上達到了一定的高度，且海口的房地產市場已經比較成熟了，繼續上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產市場則剛剛起步，因此其發展潛力不可估量。
（4）2005 年瓊海市全社會建筑業比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產或者固定資產的投入逐年增加，發展態勢良好，由于瓊海市旅游業存在淡旺季，當旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應求，人滿為患，導致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當淡季到來時，存在大量空置的閑房，從而導致酒店的資源不能得到充分利用。發展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發商對瓊海的旅游房地產前景表示樂觀的態度，瓊海的許多大型項目現在已經啟動，未來兩年瓊海的開發面積將有超過三倍的增加，達到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產市場產品分析
通過對幾個代表性的樓盤分析并且結合相關同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產現階段的發展狀況。
（1）低檔規模小區較多。從整體來看，瓊海市居住小區整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規模的樓盤。
（2）以板式點式相結合的為主。近幾年，瓊海房產建造的結構多為板式點式形結合的結構，即使部分是點式結構，其通風采光效果也很好，結構配置比較合理。
（3）產品豐富,中、小戶型產品是主力,建設的小區以兩房為主，三房及其他戶型結構為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產取勝的最大優勢是價格。環境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與?？谑邢啾容^而言，瓊海房地產最大的優勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區間，根據小區的位置、環境的不同、施工進度的影響而改變。在萬泉河路段的地產已經被瓊海當地人普遍看好，價格略高于其他地區，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產發展過程中存在的問題分析
3.1 開發建設中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產在開發和建設過程中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
（1）損害景區環境
旅游景區大多是以天然環境吸引人們到此觀光度假。而房地產經銷商在對旅游區的開發過程中，部分房地產項目過分追求經濟效益，而忽略了生態效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環境，導致了景區人工化城市化現象加劇，嚴重影響了旅游景區的持續發展。
（2）部分房地產項目配套設施不全
瓊海市部分房地產項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產項目相比，在配置上強調了休閑和娛樂設施，又沒有嚴格按照休閑度假標準設計。一些房地產商搶占地盤、拼命開發，僅從經濟利益出發，忽視其建設質量，開發的項目不僅直接影響了城市總體規劃，還給房地產管理帶來困難。
（3）破壞旅游景區的規劃格局
在瓊海市旅游景區大部分都制定有相應的的旅游規劃，但是在實際的開發過程中，出現了開發失控現象，在一些旅游渡假區，房地產商對利益過分追求，依托景區優越的自然條件，建設高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規劃進行開發建設，破壞了景區原有的規劃和格局，使度假區范圍不斷縮小。
（4）房地產開發水平較低
在一些房地產開發和建設過程中，經常不經過科學的論證，在利益最大化基礎上，盲目開發一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產項目可能會因此造成建成后的拆毀，導致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區環境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產在開發建設過程中出現以上問題，主要有以下幾個方面的原因：
（1）對經濟利益的過分追求
一些房地產開發商過分看重旅游房地產比一般房地產項目具有一定的優勢，在開發過程中過渡追求其經濟效益而忽視了對自然景觀的保護。房地產項目是構成城市景觀的一部分，建設一定數量的高檔房地產項目，有利于加快城市化進程，還能夠帶來巨大的經濟效益。但是在旅游景區開發大量的房地產項目，會阻礙旅游業的發展。因此，要將旅游房地產開發合理化。
（2）缺乏科學性
在旅游景區，大部分房地產項目盲目開發，一方面沒有根據實際發展需要進行合理的科學規劃，另一方面在實際開發過程中沒有按照規劃嚴格執行。旅游房地產商過分追求經濟利益，而不顧長遠的社會和環境效益。這樣不僅會造成景區資源的嚴重浪費，還會導致粗制濫造項目的產生，開發失控局面產生，造成旅游區形象嚴重損壞。
（3）缺少有效的監督機制
對于房地產業缺乏一定的指導政策，對房地產的發展尚未制定相應的法制法規，對城市的建設和規劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設和開發吸引眾多的開發商蜂擁而至。由于對于違規操作缺乏相應的約束和監管機制，以及在旅游景區的房地產項目審批不夠嚴格，導致違規項目大量出現，給旅游區的建設和發展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
（1）營銷方式不夠靈活
旅游房地產營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產與普通房地產的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產銷售公司和一些中介機構進行房地產的銷售。而瓊海市的旅游業存在淡旺季，會導致一些旅游設施的閑置，一些房地產消費者只在購買房地產項目并使用后才能享受到其的價值和品質，因此在營銷旅游房地產項目時，要根據消費者的需要對其實施相應的銷售措施。
（2）不能保障消費者權益
消費者在購買了房地產以后，消費者權益常常得不到有效的保障。一些產權酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數量，實際上在經營過程中，如果經營狀況好，消費者分紅率不好，在經營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經營運作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產的整個開發、銷售以及物業管理過程涉及到多個利益主體，比如開發商、銷售商以及物業管理公司等，一些開發商在房地產項目完成后，委托專業的銷售公司進行房地產的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業管理公司施行物業管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導致旅游房地產項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產生多方面的問題，給消費者造成不必要的經濟損失。
（2）缺少社會誠信度
由于我國正處于市場經濟的發展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產的銷售過程中會出現欺詐現象。在我國很多城市的房地產銷售過程中都存在欺詐現象，因此，瓊海市旅游房地產的銷售要區別于傳統房地產的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發展。
（3）缺乏法律法規的約束
在房地產銷售過程中的欺詐現象的產生主要是由于旅游房地產的銷售缺乏相應的法律法規的約束。由于旅游房地產剛剛發展起來，我國還沒有制定相應的法律法規。市場行為需要的法規約束，由于瓊海市的旅游房地產銷售行為缺乏法律法規的制約，導致一些開發商和銷售商經常鉆法律的空子，損害消費者的權益。
4、瓊海市旅游房地產的發展策略
4.1 開發建設發展策略
（1）精心選址，科學布局
對于旅游房地產開發項目上要進行必要的可行性分析，要進行相關項目的市場調研并進行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區地方都能夠開發旅游房地產，在進行房地產開發之前要考慮多方面因素精心選址：區位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關環境因素等。
在布局方面，大區域內的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據房地產項目與周圍資源環境的關系，選擇位于城市近郊的風景區及度假區附近。從小區域的布局來講，一些高檔的旅游房地產項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務的房地產項目如分時度假村以及產權酒店等房產擁有者較多，這些項目可以設置在接待中心的地方，充分發揮旅游度假功能。
（2）多樣化產品開發
瓊海市旅游房地產主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發多樣化項目。開發項目主要包括第二居所類、分時度假房產類、產權酒店類以及養老型公寓。第二房地產類房產依靠瓊海市各個旅游度假區的優勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產與度假旅游產品相結合，面向全國開發；產權酒店必須要確保投資者的經濟利益；瓊海市自然環境條件優越，使養老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產業造成影響。
（3）適宜的開發方式
在旅游房地產開發過程中要合理利用現有資源，保證旅游景點開發與環境保護協調發展。房地產開發項目要科學設計，利用現有的飯店以及一些空置房間，對其進行合理改造，開發這種閑置資源成本低、風險小。在進行房地產項目的設計過程中要突出旅游房地產的主題，努力展現其內涵，運用商業和市場相結合的運作方式將旅游房地產推向市場。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產先關的各個配套機構時，通過分散旅游房地產的經營風險的方式提高旅游房地產的誠信度。同時要健全旅游房地產相關的法律法規，保障消費者的權益，使旅游房地產在發展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認識，使旅游房地產產品逐漸被消費者認識和接納。旅游房地產的營銷應該是旅游房地產開發商與旅游房地產營銷組織相結合方式，在營銷過程中，充分發揮旅游業和房地產組合營銷的優勢，可以推出度假購房游等附加旅游產品，使旅游業和旅游房地產銷售相互促進。
經營商要先通過網絡以及先進的通訊技術展開對旅游房地產的營銷活動，在營銷過程中提供優質的服務，旅游房地產不僅要完美化地理景觀設計風格方面，而且要配置先進的服務設施，在服務質量上要專業化，使消費者能夠得到高質量的享受，從而以幼稚的服務提升旅游房地產產品層次。
4.3 旅游房地產金融業的發展策略
（1）堅持科學發展。發展是解決金融業一切問題的根本，但是在加快發展的同時，要吸取20世紀九十年代初海南房地產泡沫經濟的歷史教訓，科學審慎發展。由于房地產泡沫的影響，不僅國家承擔了海南省泡沫經濟成本，各金融機構也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發展機遇面前，既要謀劃加快發展，又要防范泡沫危機的發生，努力實現健康、規范的可持續發展。
（2）調整信貸結構和產品結構。要擇優支持在信用、綜合實力、經營業績方面均很優秀，且具有品牌優勢的大型房地產企業。根據國際旅游島建設的總體規劃，要有選擇性的選擇國際知名企業和全國優質房地產開發公司開發優質的旅游房地產項目，尤其要加強旅游房地產的創新，在建設規劃和營銷手段上記性必要的技術創新。還要保持個人住房貸款的各種不同業務全面發展，重點支持居民為改善居住品質而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業單位以及一些優質客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業務。
（3）加強風險控制。加強房地產開發企業和開發項目的準入退出管理，嚴格執行項目準入的要求條件，逐步將一些小企業和資信等級較差且缺乏優質項目的客戶推出房地產行業。加強審批審查力度，不斷規范操作和作用標準，對于關鍵性的環節要做出崗位制約的安排，防止發生意外。嚴格執行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風險的發生。從完善制度以及加強教育方面，加強業務道德風險的防范，減少違規操作以及弄虛作假行為的發生。
（4）加強房地產金融創新。有效利用客戶自身優勢和信息優勢，為房地產項目雙方提供咨詢服務，不僅提高中間業務的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產品進行結合等手段，將產品服務創新與優勢資源相結合，產生滿足不同客戶需求的不同產品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。
5、結論
海南國際旅游島的建設促進了瓊海市房地產業的發展，作為旅游業與房地產兩大產業結合發展的一種新的邊緣產業，其發展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發展旅游經濟的需要，以及在建設海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產的發展正日趨規范，其發展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現旅游房地產的持續發展。
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今天的房地產中介服務,不再是單一的房地產咨詢、價格評估,還有房地產經紀等活動,房地產中介企業也不再是單一為賣方(即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人)服務,更多的要對消費者即購房者負責,充當著"中間人"這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險,因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。
二.房地產中介活動中的法律風險
房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人(使用人)、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險,實現交易目的,獲得預期利益。
(一). 通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務,其中比較常見的法律問題有:
1. 來自交易主體方面的風險。
交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件,就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。
對于不同的房產所有人,其在房地產市場進行交易的動機各不相同,有的人想賣小房換大房,有的人想低價買高價賣,有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機,還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定,或者直接認定合同無效。
買方委托中介機構選購房屋,是出于對中介機構專業人士的信任和信賴,因此,對于交易主體是否合法,房地產中介機構應當進行嚴格的審查,如果中介機構未盡審查義務,導致合同無效,給交易一方造成損失了,就應當承擔相應的責任。
2. 來自交易標的物的風險。
交易標的物即是用于交易的房屋,中介機構應當對房屋的有關情況予以調查,如果出現下列情況,中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓:①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人,出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的;③房屋已設定抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的;④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。
如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務,給合同一方(一般指買方)造成損失的,應當承擔賠償責任,當然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的,則由委托人承擔相應的賠償責任。
3. 來自交易合同、交易手續方面的風險。
房屋屬于不動產,其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記,出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費,辦理產權過戶手續,房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。
但是在房屋交易過程中,如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議,其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現,房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定,這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。
房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險,關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解,謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失,還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況,如中介機構未能盡到謹慎審查的義務,致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的,房地產中介機構應承擔賠償責任。
(二). 房地產評估過程中出現的法律風險:
1、過失引起的風險。
這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制,對可能存在的事項未能如實披露等。
一般情況下,估價風險與主觀因素關聯較大,如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響,使估價目的與估價方法、估價價值不匹配,或估價報告文字敘述不當,造成委托方誤解,或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握,而導致估價結果與事實相差懸殊,從而引發估價糾紛風險。
由工作態度引發的風險,主要表現有估價人員工作態度不認真,估價報告質量低劣,或受自身執業能力限制,使估價結論發生較大偏差,在未明確委托評估房地產的情況下,就盲目估價,導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下,輕率確定經濟性貶值率或貶值額,以及估價人員與委托方有利害關系,使估價結論失去公允性,從而發生經濟糾紛的風險。
2、非過失風險,主要系客觀因素引發的風險。
包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外,由
客觀外界不確定因素引發的風險也比較多,通常情況下有,委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員,或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛,例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況,致使估價嚴重失實。同時,法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外,由于我國統計資料的存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題,給估價操作帶來難度,易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當,也容易產生風險,造成經濟糾紛。 根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》,其中專章對房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定,對于其法律責任未有專門明確,只是強調了違反管理規定的一般罰則,即行政責任問題,對于刑事責任規定了"房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中、貪污受賄的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任,通常,合同責任既包括合同約定的責任,同時也包括法律規定的責任。其中,合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定,違約方就應當按照約定向守約方承擔責任;對于沒有約定的情形,應當按照法律規定追究違約方責任。
中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務,可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任,承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等,可以單獨適用,也可以合并適用,對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。
三.如何減少房地產中介機構的行業風險,促進行業良性發展
(一). 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。
房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務,前面已經陳述,此處不再贅述。
(二). 設立房地產中介機構行業責任險,轉移部分風險,促進行業的良性發展。
1、何謂行業責任險。
行業責任險,又稱為專業賠償保險,是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯,造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡,而應當承擔的賠償責任。
行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家,法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險,即常說的強制保險。行業責任險,作為責任保險的一個重要組成部分,從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年,在英國出現了世界上第一張行業責任保單——藥劑師過失責任保單,但由于種種原因,行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視,發展十分緩慢。而此后,隨著經濟的發展和法律的完善,發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多,因此,行業責任保險開始逐漸引起大家的關注,市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前,在發達國家的保險市場上,行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業?？梢哉f,行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關行業責任險。
和發達國家相比,我國的責任保險起步較晚,水平也不高,據業內人士介紹,國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15%以上,而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3%左右,并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上,行業責任保險所占比例雖然很少,但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此,近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷,例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種,并準備繼續推出校園(方)責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。
行業責任保險的不斷發展不僅對合理規避行業責任風險、保障當事人權益具有重要的意義,同時社會經濟的發展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經濟水平的不斷提高,公眾對專業人士履行職責的期望值在不斷升高,消費者的自我保護意識也在不斷增強,法律環境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障,這使得行業責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面,隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展,那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業職業,如公證、會計、律師、醫生等都已經開始逐步走向市場化,它們成為自主開展業務、獨立承擔責任的法人機構,因此,一些過去由國家負擔的行業賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔,這些都有效地激發了市場對行業責任保險的需求。此外,隨著改革開放的深化和社會經濟的發展,會計、
公證、律師等行業成了社會上的熱門行業,和老百姓的關系也越來越緊密,但同時這些專業行業也面臨著來自社會各個方面的道德風險,如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防,因此,買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。 3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。
我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險,因此除了在合同中對風險的防范作出約定外,如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險,對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展,是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發展中保險市場來說,差距代表著挑戰和機遇,也意味著巨大的市場潛力和發展空間,占據了這一市場的主動權,就有可能在這一業務領域大有作為。對于保險公司而言,誰先開辟新的險種,誰就可能占領先機,而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。
房地產中介機構參保行業責任險,從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中,因過失給委托人及其利害關系人造成的損失,可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障,房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸,在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易,即使產生糾紛也會將風險轉移,對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。
房地產中介行業責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場,實現房地產中介行業加速整合,進入良性循環發展,從而實現房地產中介企業和保險企業的雙贏。如今,我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全,市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心,信譽立則企業興,信譽失則企業衰。誠信是社會形成過程中逐漸發展出的社會契約之一,也是社會得以健康發展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確,是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件,不偏不倚如實地向客戶提供信息,既是對房地產中介機構的職業道德的要求,也是其專業水準的體現。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優、缺點,必然會損害當事人權益的,設立房地產中介行業責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢。
但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂,因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險,對于造成損失產生賠償責任的責任人,保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流,提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平,健全中介機構內部管理制度。
陣發性房顫的非藥物治療方案中最常見有效的方法是三維標測系統下進行環肺靜脈消融，但術后有可能復發。這可能與房顫術后炎性反應以及心房基質以及心房肌組織重構有關，相關研究指出炎性產物如hsCRP及IL-6等在房顫術后會有相應增高[1]。針對房顫基質和房顫心房肌重構以及導致房顫的炎癥反應的治療又稱房顫的上游藥物治療，目前預防房顫心房基質和心房肌的重構以及炎性反應的藥物有以下幾種：ACEI/ARB、醛固酮受體拮抗劑、他汀類、皮質類固醇等。并且聯合用藥可能通過不同機制共同預防和治療房顫。本研究旨在觀察陣發性房顫環肺靜脈靜脈消融術后應用瑞舒伐他汀觀察房顫的早期復發率，左房內徑、hsCRP以及IL-6的水平。
1 資料與方法
1.1一般資料 44研究對象為2011年6月～2013年6月我院心內科的陣發性房顫射頻消融術后患者，血脂水平均在正常范圍。研究對象隨機分為對照組和他汀組，即對照組22例，男13例，女9例，他汀組22例，男12例，女10例。
1.2方法 所有患者均在Carto三維標測系統下行環肺靜脈消融，消融終點為：利用環Lasso電極至肺靜脈口標測經驗證達到雙向阻滯，若仍外房顫，給予同步電復律轉復心律。
1.3術后治療方法 入選的患者隨機分為對照組和他汀組，對照組（n=22），給予胺碘酮及華法林口服治療，甲狀腺功能異常者，改用心律平治療，術后常規服用華法林抗凝治療3個月，維持INR值至2～3。他汀組（ n=22），給予給予胺碘酮及華法林基礎上加用瑞舒伐他?。?0mg/晚）。
1.4觀察指標 觀察3個月房顫復發率，房顫復發通過HOLER檢查了解房顫復況。使用ELISA檢測hs-CRP及IL-6在術前即刻，術后2d、1個月、3個月的水平，術前及術后3個月心臟彩超檢查左房內徑。
1.5隨訪內容和觀察指標 術后2d、1個月、3個月由固定醫師隨訪，采集數據，向患者宣教，有心悸癥狀立即門診或住院部就診，采集hs-CRP及IL-6數據及HOLTER、心臟彩超數據。
1.6統計學方法 計量資料結果用（x±s）表示，治療前后比較采用配對t檢驗，計數資料用 χ2檢驗，治療組和對照組的比較采用成組設計的t檢驗，P0.05為差異有統計學意義。
2 結果
2.1兩組患者的基線情況及治療前血脂水平、左房內徑無統計學差異，P0.05。
2.2兩組患者3個月房顫復況為他汀組復發人數3例，復發率為13.6%，對照組人數8例，復發率為36.4%，兩組復發率無統計學差異，他汀組復發率不低于對照組。房速及房撲的復發率仍無統計學差異P=0.135。他汀組中有1例發生肝功能異常，轉氨酶升高至3倍以上，停藥后肝功能恢復。見表1。
2.3兩組患者治療前后血清炎癥因子水平的變化 術前患者IL-6及hs-CRP水平兩組無統計學差異，術后2d兩組炎性因子達到最高水平，術后1個月開始下降，術后3個月時降至術前水平。他汀組于對照組相比較，術后炎性因子水平有顯著性降低（P
2.4 3個月后隨訪心臟彩超兩組左房內徑情況為他汀組術前和術后左房內徑無統計學差異，對照組術前及術后左房內徑無統計學差異。術前兩組左房內徑及術后兩組左房內徑無統計學差異。見表2。
3 討論
環肺靜脈消融術是目前治療房顫的主要手段，射頻消融能量導致心房組織的炎癥反應，在心房內廣泛消融可引起炎性因子如CRP及IL-6等的釋放[2]。Hs-CRP及IL-6參與全身及局部的炎癥反應，并且在血漿中較為穩定。
關于他汀類藥物抗房顫的研究及臨床實驗較多，大多數研究表明他汀類藥物是通過多效性機制，發揮其抗炎及抗氧化[3]、改善血管內皮細胞功能等的作用。射頻消融術是利用射頻能量的熱效應導致病變心肌的壞死，有較多的研究顯示，射頻消融術后在凝固性壞死組織的周圍有大量的單核細胞、中性粒細胞滲出，呈急性炎癥反應，從而引起hsCRP及IL-6等炎性因子升高。已有的動物實驗和臨床試驗證據顯示他汀對繼發性心房顫動和特發性心房顫動均有抑制作用。Siu等研究了他汀類藥物治療孤立性房顫復發的影響，經過多因素COX回歸分析顯示，他汀治療組能明顯降低心房顫動復律后的復發危險[4]。也有相關研究證明他汀類藥物不能降低房顫射頻消融術后復發，Richter等對234例陣發性房顫和持續性房顫行環肺靜脈消融術的患者進行回顧性研究。經過COX回歸分析顯示他汀類藥物不能降低射頻消融術后房顫的復發率。
本實驗研究顯示他汀類藥物不能降低陣發性房顫射頻消融術后早期房顫復發率，但是他汀類藥物有降低房顫復發率的趨勢（P=0.067），但未達到統計學意義，可能與觀察患者的例數有關。但是他汀類藥物有明確的抗炎作用，盡管有越來越多的證據支持抗炎藥物有預防房顫的作用。但是仍有有較多前瞻及回顧性研究表明他汀藥物沒有預防房顫的作用。
參考文獻：
[1]Acevedo M， Cohalan RL， Perez L. et al. C-reactive protein inatria fibrillation：evidence for the presence of inflammation in the genesis，J AM Coll Cardiol 2003；41：1089
上海電氣阿爾斯通（武漢）變壓器有限公司由法國阿爾斯通集團電網部與上海電氣合資（圖1），成立于2007年12 月26 日，總投資約6000 萬歐元，是阿爾斯通電網部位于全球13 個變壓器生產廠家之一。公司位于湖北省武漢市陽邏經濟開發區，占地面積128328m2，廠區占地面積26700m2，變壓器年生產能力20000MVA。
公司全面引進全球三大變壓器制造集團之一——法國阿爾斯通先進的設計、制造技術及先進的管理方式，可以設計、生產單機最大容量為1400MVA 的各種類型的電力變壓器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高壓、超高壓、1200kV 特高壓交流及±1100kV 直流變壓器。擁有國際領先的關鍵生產工裝設備和試驗設備，作為保證產品質量、提升企業市場競爭優勢的保障。公司實施和采用阿爾斯通全球一體化的技術及標準，為國內外廣大用戶提供國際一流的產品和服務。
選擇Inventor 的原因
變壓器設計行業較其他機械設計行業在軟件上要求更高，AIP 用戶界面簡單，三維運算速度和著色功能突出。結構設計人員能夠簡單迅速地獲得零件和裝配體的真實感，縮短設計意圖與系統反應時間的距離，在零部件設計裝配上最大限度減少設計錯誤率。
同時，AIP 資源中心庫提供了大量各國家標準件的特征：型材、管件和管材、緊固件、軸用件及其他零件幾乎應有盡有。設計師可以在資源中心中查找、插入、編輯、替換、過濾和零件，使用非常方便。
基于AIP 的變壓器結構參數化設計，通過設置Excel特征參數表格，可將復雜的結構轉化為參數化的計算模型。然后根據需要進行有限元分析，調整和變更參數，完成方案，極大提高設計質量、縮短設計時間。
這里Vault 絕對是重中之重。設計過程中設計數據的更改不可避免，能否保證引用零部件版本一致就相當重要。Vault 能跟蹤設計軌跡，避免在設計中由于刪除關聯文件而導致錯誤發生。完美實現在一個項目設計中多個工程師并行設計，提高效率。
公司最終選擇了AIP 軟件。到目前為止，AIP 軟件在完成產品三維設計和產品研發方面表現出了良好的性能，明顯提高了設計效率。
應用案例
在使用Inventor 進行開發時，解決了以下問題。
（1）標準模型能減少重復性工作，提高出圖速度和準確性。到目前為止，我們建立的標準模型有：近5 家上10種有載、無載分接開關；10kV ～ 500kV 不同電壓等級的套管及升高座；50 多件二次保護或測量器具；5 種不同容量的儲油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通壓接頭等。以往使用CAD 二維軟件提供一整套SFSZ-240000/220 外形圖，至少需要一周，現在只用三天便可完成，提高效率達50% 以上（圖2、圖3）。
（2）鐵心、油箱等結構標準化程度高，可以充分利用AIP 參數化設計，初期就能迅速建立模型。經比較，一臺SFSZ-240000/220 的變壓器的鐵心和油箱使用傳統的設計方式時間大概為三周，而使用AIP 參數化設計，僅用一周時間。對于圖紙后期更改和跟蹤，AIP 解決方案僅僅專注于參數更改而不用擔心圖紙關聯修改（圖4、圖5）。
（3）線圈結構由于空間尺寸復雜、導線排列形式眾多，使用舊的CAD 模板設計人員每臺都要修改30 多張圖紙以上，如今在AIP 草圖模塊中建立參數變量，直接生成制造圖紙，修改工作量減少50% 以上；利用布管模塊完成引線設計，可以讓工程師節約大量時間用在考慮、審核引線排布方案，優化引線布局，而不是浪費在三維空間想象上面（圖6）。
（4）作為生產高壓、超高壓、特高壓交直流變壓器基地，普通二維視圖已經無法滿足客戶需求，渲染后的數字樣機以及后期制作的動畫效果，在產品博覽會上幫助客戶第一時間直觀了解產品結構和制造工藝過程，可以很好地提升企業的形象。這是傳統方案無法實現的。
實際收益
使用AIP 軟件解決了很多以往設計中令人頭疼的問題，明顯提高了設計效率和產品質量。
（1）AIP 與DWG 的集成。之前的DWG 設計圖紙可以通過AIP 的草圖嵌入CAD 中再度利用。這是其它3D 軟件無法完美實現的。而且導出DWF 文件能很好地解決與下游企業、客戶交流和溝通的問題。加上AIP 的界面人性化，初學者能很快上手。換句話說，從二維設計過渡到三維設計迅速而平穩。
（2）布管迅速方便。變壓器管路設計和引線設計在二維視圖表達上比較麻煩，對設計和制造人員要求較高。而AIP 的“管道布線”模塊，操作步驟少、靈活性高，通過管路零件、捕捉相應節點、確定走線方案后，短時間就能做出管路或者引線的三維模型，然后投影成工程視圖，方便快捷，而且準確（圖7）。
（3）模型和工程圖的關聯性。在使用AIP 軟件后，設計中修改零件尺寸，關聯文件和工程視圖自動完成相應更改，節約設計時間，減少設計工程師重復性勞動。
（4）通過Vault 實現協同設計，保證了零部件設計數據的一致性，而圖紙以及相關的技術文檔也可在Vault 中實現統一管理。
AIP 解決方案縮短了設計周期時間，降低了設計和制造成本，以更直觀的產品設計面對客戶和操作人員。對于我們面臨的激烈市場競爭而言，任何客戶要求的，不但要反應時間快而且還要專業呈現，AIP 的三維可視化實體模擬功能可以滿足我們的要求。
2001年張某(男方)曾經是某外企工作的白領,收入頗豐,在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房,后來他與陳某(女方)喜結良緣,共同生活了5年,后女方提出離婚,男方也同意,但就房產問題沒有達到一致意見,雙方訴訟至法院,后法院認定此房產是男方張某的個人財產在離婚訴訟中不進行分割,對雙方共同生活期間的其他財產依法進行了分割。
說明:按我國婚姻法第18條規定一方的婚前財產是個人財產,同時按最高法院司法解釋這樣的財產“不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”由于我國以前曾有司法解釋規定夫妻個人的財產在經過一段時間后可轉化為共同財產,但這樣的規定目前已經廢止,這樣的個人財產轉化為共同財產的情況已經不會產生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間,張某在2001年個人購買的房產仍不會轉化為共同財產。需要強調的是,目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題,如有的老年人在喪偶后要再婚,但又顧慮自己的房產會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產,如果離婚再面臨分割,其實按前面講的法律原則,這一情況不會出現。
另外,上面講的案件涉及到的是私產房,如果是公產房,則情況可能就不同了。請看另一案例,男方趙某婚前承租了一套公產房,后與女方李某結婚,雙方共同生活了五年,期間因為家庭經濟條件一般也并沒有購買這個房產的產權,后雙方因家庭瑣事產生矛盾,男方起訴離婚,女方同意離婚,但提出要求獲得此房產的承租權,后法院經過審理判決此房產歸女方承租,給男方適當補償。同樣是房產也是婚前獲得的,為什么這個房產在離婚時就分割了,這要詳細分析。首先,這兩個房產的性質不同,前面第一個案例中張某的房產是私產房,產權屬于公民個人所有,后邊趙某的房產是公產房產權屬于國家所有,趙某獲得的只是這一房產的承租權、居住權。其次,這兩個案件適用的法律規定不同,前一案件適用的是婚姻法,后一案件中適用的是最高法院的一個司法解釋《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》,這一司法解釋規定,“婚前由一方承租的公房,婚姻關系存續5年以上的” 雙方均是可以主張承租權的。也就是說這樣的情況下的承租權雙方可以分割,“承租方對另一方可給予適當的經濟補償?！睆倪@個案例中可以看出離婚案件中對于房產的分割,要詳細分割,看似相同的房產,僅是細微的變化,案件的結果就大相徑庭,如果有了這方面的爭議必須仔細小心,否則失之毫厘,差之千里,如有這方面的法律問題,事先咨詢律師是非常必要的。
2、網上查詢。網上查詢要知道該房產的房主信息等，首先找到市的鏈接進入房產管理局網站進行查詢，需要輸入產權人姓名、產權證號（但是目前僅部分地區提供房屋產權信息查詢）。
現結合該案涉及的相關法律，對房屋登記依法行政的必要性進行簡單闡述。
一、程序法角度
《房屋登記辦法》第八十一條規定，司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外?？梢钥闯?，撤銷房屋登記必須符合兩個條件：一是必須是司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件；二是其內容可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機構方可主動撤銷房屋登記，且有善意取得例外之規定。前述案例中無法看出登記機構滿足以上兩個要求，故而其采取的主動撤銷行為，明顯違反程序法。
二、實體法角度
五指山市住房保障與房產管理局要求劃撥土地要提供使用權變更相關證明材料的做法是不符合法律規定的。《城市房地產管理法》第三十九條規定，劃撥土地使用權轉讓應當報有批準權的人民政府審批；《物權法》第一百四十七條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條也對劃撥土地轉讓做出具體規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。很多同行據此要求申請人提供批準的相關文件，并且依據是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發，兜底條款必須有法律法規的授權，且不能隨意增減。
《土地登記辦法》第四十條規定，因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。由此可見，審查權授予部門為土地登記部門，房屋登記與土地登記分設的不需要對此進行審查。
五指山市住房保障與房產管理局超越職權且違反法定程序，敗訴是必然的結果。
三、經驗和教訓
對于物權變動理論的系統研究，學界已經開展得較為廣泛和深入。在司法實務界，也基本上經歷了一個從“房屋買賣合同未經登記無效”，到“未經登記，房屋買賣合同也應有效”的實踐過程。這為理解合同生效與物權變動的關系奠定了理論基礎。現結合自己的工作實踐，透過物權變動區分原則，對理解合同生效與物權變動關系作一些闡釋和理論分析。為了闡明這一問題，不妨先看一則司法實踐中的案例。
物權變動案例分析
侯某于2005年5月1日租賃張某之父的一套三居室住房中的兩間，租賃合同中僅載明了租金為300元／月及租賃的起算時間2005年5月1日，未規定到期時間，并和張某之父共同居住。同年11月8日，張某之父將該套住房以15萬元賣于侯某，合同簽訂后因張某之父購買的新房推遲交工，雙方仍然共同居住，且沒有辦理產權過戶手續，住房一直在張某之父名下。2006年3月5日張某之父突然去世，張某要求侯某搬出房屋，把住房歸還自己，但侯某認為，自己與張某之父簽有購房協議，且已經支付購房款，該套住房歸自己所有，拒不搬出。張某無奈，到法院，請求法院宣告候某所持購房協議無效，并判令侯某歸還房產。
一審法院經審理查明，購房協議是雙方的真實意思表示，合法有效，且侯某已經支付購房價款，判決駁回張某訴訟請求，爭議房產歸侯某所有。張某不服，提起上訴，二審法院審理后認為，購房協議是雙方協商一致的結果，真實有效，但在張某之父去世前，爭議房產未辦理過戶手續，所有權未發生轉移，是張某之父的遺產，張某作為其父唯一合法繼承人請求該遺產，依法應予支持，判決侯某于一個月內搬出爭議房屋，歸還給張某。
對于二審法院的判決，許多人不理解。但是，二審法院這樣判決是合法的，在法理上也講得通的，下面筆者述之。
該案中合同(購房協議)的效力問題
我國《臺同法》規定，合同是當事人雙方設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。無效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始無效，永遠無效的合同?！逗贤ā返谖迨l規定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定?！痹摪钢械馁彿繀f議，是雙方真實意思的表示。不符合《合同法》第五十二條所列合同無效的情形，法律、行政法規也沒有規定購房合同辦理批準、登記等手續后生效。所以，該案購房協議是合法有效的，兩級法院均判決認定購房協議有效是有依據的，是正確的。
該案中爭議房屋所有權歸屬問題
房屋是不動產，其所有權轉移不僅需要當事人雙方合意，而且還需要經過登記這一不動產物權變動的公示方式，亦即當事人雙方到房產管理部門辦理不動產登記簿變更手續，把房屋所有權人的名字由出賣人變更為買受人后，始得生所有權轉移之效力。否則，即使買受人已經支付購房價款，出賣人已經交付房屋的占有，買受人已經實際占有和使用房屋，也不產生所有權轉移之效力。反之，即使買受人沒有支付購房價款，沒有占有使用房屋，只要履行了變更登記手續，也會生所有權轉移之效力。
我國當時有效的法律法規均有相關規定?！冻鞘蟹康禺a管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》均規定，房地產轉讓或者變更時，應當申請辦理房產變更登記；《城市私有房屋管理條例》第六條明確規定“房屋所有權轉移或者房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”，《城市房屋權屬登記管理辦法》規定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房產所有權的唯一合法憑證”。這些規定必須遵守，當事人必須照此辦理。該案當事人沒有辦理房屋所有權轉移登記手續，沒有進行房屋所有權轉移公示，依法沒有發生房屋所有權轉移的效力，侯某并沒有取得爭議房屋的所有權。
那么，該案爭議房屋的所有權到底歸誰呢?在張某之父生前，應當歸張某之父，這是毫無疑問的，張某之父去世后，自然就是張某之父的遺產，應當按照《繼承法》的規定辦理。我國《繼承法》第二條規定“繼承從被繼承人死亡時開始”。張某之父去世之日，也就是其繼承人開始繼承之時，其遺產(包括該案爭議房產)依法轉歸其繼承人所有，張某作為唯一合法繼承人，依法繼承其父所有遺產，自其父去世之時，該案爭議房產就成了張某的財產。張某要求侯某歸還房產，應當得到法院支持。
合同生效與物權變動的關系
涉及物權變動的合同之生效與物權變動，是既有聯系，又有區別的兩個法律事實，要想厘清二者之間的關系，必須明白物權變動的區分原則。物權變動的區分原則，是指在發生物權變動時，物權變動的原因行為與物權變動的結果行為作為兩個法律事實，他們的成立生效與否，依據不同的法律依據據以判斷。物權變動的原因行為，即是債權行為，是以發生、變動、消滅債權債務關系為目的法律行為。物權變動的結果行為，即是物權行為，以設定、變動和消滅物權為目的的法律行為。物權行為與債權行為相互區別，獨立存在。
涉及物權變動的合同，從合同簽訂到履行完畢，當事人的法律行為分為債權行為和物權行為。要約行為，承諾行為，簽字行為，蓋章行為以及某些合同的報批行為，均屬債權行為；履行義務行為，接受權利行為，動產的交付行為，不動產的登記行為，均屬物權行為。債權行為是原因行為，物權行為是結果行為。當事人完成債權行為，所生之法律效果是使合同成立和生效，在當事人之間產生債的權利義務關系；當事人完成物權行為，是履行合同，所生之法律效果是使物權在當事人之間發生變動。合同成立生效后，在當事人之間僅產生債的權利義務關系，在債權法上具有約束力；合同的成立生效，并不意味著物權就當然地發生了變動，物權變動是物權行為的結果，由物權法調整和規范。
債權行為是物權行為的前提和基礎，物權行為是債權行為的要求和后果。區分
債權行為與物權行為的意義在于，由于債權系相對權，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關，因此無須公示。而物權是對世權，可以對抗合同以外的第三人，所以必須公示，以示公信。同時，區分債權行為和物權行為對正確處理合同糾紛也具有十分重要的意義。債權行為直接引起債權關系成立、變更或消滅，而物權行為則直接引起物權取得、變更或消滅(孫憲忠，1997)。訂立合同行為本身不能直接導致物權變動生效，因為訂立合同的行為是債權行為。導致物權變動生效的是動產交付、不動產登記等物權行為。債權行為，亦即訂立的合同，是否存有瑕疵、效力之有無、是否應當撤銷，以債權法進行判斷。物權行為之效果有無，物權變動與否，以物權法進行判斷。就本文前述的案例而言，就是判斷當事人之簽約行為(購買房屋的行為)是否成立、生效，須以債權法――《合同法》相關規定來衡量，只要當事人的簽約行為不違反法律的強制性規定就應認定合法有效。對此兩級法院的認識是一致的，是完全正確的。至于案例涉及的不動產(房屋)是否發生了變動，則必須要以相關的物權法律來衡量和判斷。
不動產登記、繼承與物權變動
如前所述，就不動產而言，導致物權變動生效的法律事實一般為產權的登記過戶行為，但這似乎并不能解決本文前述案例中張某之父死后的房產爭議。因為依據這一物權變動理論，無論判決張某取得房產，還是侯某取得房產，都是有缺陷的：張某要想取得房產，必須再有一個持有關繼承的合法手續到登記部門辦理登記過戶的行為，侯某要想取得房產，則必須再有一個持有關買賣合同等手續到登記部門辦理登記過戶的行為，即他們都必須再履行一個“不動產登記”行為，才能使得所爭議房產這一不動產物權發生變動，否則只能將這一物權停留在原來的狀態。而事實上，物權在法律上是一個不間斷的狀態，是不允許有間隔的“真空狀態”存在的，法律也是不會承認死人擁有財產權的。因此，凡采納物權區分原則的國家，法律在規定“登記行為”作為不動產物權變動生效的法律事實的一般常態規定之外，又都規定一些非常態的法律事實作為例外。正如案例中所涉及的“繼承”就是一種非常態的不動產物權變動之法律事實，而無需再辦理登記行為即發生物權轉移的法律效力。對此，不僅我國《繼承法》有明確的規定，即“繼承從被繼承人死亡時開始”。也就是說。被繼承人的財產歸屬主體是無間隔、連續的，被繼承人死亡之時就是其財產主體由被繼承人轉歸繼承人之時，中間絕不存在“真空狀態”，只不過在繼承人為多數人時財產所有權的主體為該多數人所共有，直到該財產被該共有人實際分割止。而且從2007年頒布和實施的《物權法》來看，也是給予肯定的，如《物權法》第29條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的。自繼承或者受遺贈開始時發生效力”。不過需要說明的是，依據繼承這一方式取得物權的當事人(繼承人)，雖然在被繼承人死亡之時無需辦理登記手續，就取得了該遺產的物權，但當他要處分該物權時，根據法律的規定則必須先辦理登記手續，否則其處分行為不發生物權效力。據此，對照案例中張某之父死后的房產爭議，其物權歸屬便一目了然了。當然，侯某在向物權取得人張某交付該房產時，可以向其主張自己已支付的購房款這一債權，且數額以張某之父的遺產額為限。
結語
我國《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該條規定了不動產物權變動的基本規則：依法登記是不動產物權變動的生效要件。未經登記，不產生物權變動的效力?！段餀喾ā返谑鍡l規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”《合同法》第四十四條規定，“依法成立的合同，自成立時生效?！痹搩蓷l規定了不動產交易合同生效的基本規則：不動產交易合同自成立時生效，物權登記與否不影響合同的效力。這些法律條文體現了物權變動區分原則，即合同生效與否與物權是否實際發生變動涉及兩個不同的法律事實，依據不同的法律依據進行判斷，合同是否生效依據債權法律判斷，物權是否變動依據物權法律判斷。
依據債權法律的規定和理論，訂立以物權變動為目的合同的行為是債權行為，合同只要具備應有的形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益，就產生法律效力，就在合同當事人之間產生拘束力。但是，雙方當事人是否真正的履行了合同，并不影響合同的效力，而依法生效的合同也不必然導致物權的變動。依據物權法律的規定和理論，要想獲得物權變動的效果或者結果，必須要有當事人的動產交付行為和不動產物權變動的登記行為。亦即物權變動必須通過交付和登記予以公示始得生效，是實施物權行為的結果。
參考文獻
1.孫憲忠.德國當代物權法.法律出版社.1997
“按揭”是金融行業的專業術語,“按揭”一詞是從香港傳至我國大陸,系英文“mortgage“一詞的粵語音譯。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型。在英美法系國家,按揭人將房產的產權轉讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證,按揭人通常繼續占有該財產,在還清貸款后,按揭受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國家的按揭制度基本相同,只是香港的按揭存在廣義和狹義之分,廣義包括任何形式的抵押和質押,而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現行立法尚未出現“按揭”字眼,但實際上卻在某種程度上承認了“按揭”的存在,且大陸的按揭制度已對外來的按揭制度做了很大的改造,其主要特征是不轉移按揭物的所有權。
在我國的金融實踐中,習慣將銀行開展的“個人住房商業性貸款”業務稱為“按揭”,即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發放的自營性貸款方式。為了防范貸款風險,目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產及房產用地的使用權作為貸款抵押,同時以房屋出賣人或專業的擔保公司提供保證擔保,貸款人在交付首付款后,采用分期償還貸款,其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的,貸款銀行有權依其抵押物實現抵押權,或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
文秘站:二、按揭房屋分割難的幾個突顯問題
(一)由于按揭貸款購房涉及到開發商、購房人、銀行三方主體,按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期可長達數十年之久,履行按揭貸款合同的期限長,簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在較大的時間差。作為購房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方,因而在離婚時,按揭房屋款未履行完,房屋產權證未取得,房產的首付款、還貸款、房屋的增值糾紛等等以及涉及到的相關法律問題很多。
(二)購買房屋時的按揭房的資金來源、購后分批還款的資金、結婚前購買的按揭房以及結婚后購買的按揭房等等問題,均是離婚案件中極易引發爭議的事實。尤其是隨著當前房價的大幅攀升,房屋的增值部分和可得利益的歸屬也成了離婚案件爭論最多的問題。房產作為固定資產,可能會耗費個人一生的全部積蓄,因此,當事人訴訟法院請求離婚,對財產的爭議最大莫過于房屋的產權歸屬,當事人就此很難達成和解。
(三)銀行與購房人(貸款人)之間的貸款關系,銀行與購房人之間的抵押擔保關系,銀行與房屋出賣人或其他專業的擔保公司之間的擔保法律關系等等。
(四)在處理時須充分考慮到當事人雙方利益,以及婚生子女的利益,從公平公正角度出發,處理離婚案件中的按揭房問題。而司法實踐中,由于沒有非常具體明確的法律規定,不同的法院和法官在法律理解和適用上不統一的情況,造成同一種情形,對其權屬認定往往也有諸多不一致的地方,有礙于司法公正。
三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個問題
(一)尚未還清貸款的按揭房產能否分割
對于尚未付清全部房價款的按揭房屋,在離婚訴訟中能否進行財產分割,理論上存在兩種針鋒相對的觀點。一種觀點認為當事人在付清全部房價款之前,對按揭房屋還未取得所有權,既然沒有所有權,就不宜對按揭房屋的權屬進行分割,可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務問答》的相關意見就持這種觀點。另一種觀點認為當事人只要進行了房屋權屬登記,就已經從開發商那里取得了所有權,陸續償還的只是欠銀行的貸款本息,而不是房價款,既然取得所有權,理當可以分割。
在金融實踐中,按揭指購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的購房人所有的房屋抵押給銀行,銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款,若購房人到期不能還本付息,則按揭銀行有權將該抵押房屋變價并優先受償,其中,并不存在將按揭房屋的所有權轉讓銀行的環節。所以,按揭人對于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權,離婚時可以進行分割。
因此,在離婚訴訟中,對于已經取得權屬登記的按揭房產,即使尚未還清銀行按揭貸款,也不能將其認定為尚未取得所有權而不將其作為夫妻共同財產進行分割。一方按揭購房,其與銀行之間形成的是以所購房產為擔保的債權債務關系(如果婚后配偶一方參與共同還貸,則是以夫妻共同財產清償夫妻一方的婚前個人債務,離婚時應由權屬一方給予補償),不妨礙按揭房產的權屬確定與分割。
(二)按揭房產權屬取得時間如何確定
以權屬登記的取得時間作為區分按揭房產是婚前所得還是婚后所得的時點,是嚴格按照法律規定推導出的答案。可以說這種推導在邏輯無懈可擊,在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因,從簽訂房屋買賣合同到房屋權屬登記還存在有較長的時間差。購房人進行房屋權屬登記時,僅享有申請的權利,能否登記成功以及何時登記成功,既與登記
機關的工作效率有關,也取決于相關各方當事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因,無法及時甚至永遠無法辦妥權屬登記。如果機械遵守登記生效主義,以權屬登記時間來判別財產性質,等同于把按揭人的財產置于由偶然性因素左右的不確定狀態,其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結論。對于不同的當事人,可能僅僅因為辦理房產權屬登記的時間差異就導致了財產性質的不同,還可能出現一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受,也有違婚姻立法確立個人財產的初衷。在這種情況下,如果仍然堅持讓現實適應理論,那就是典型的削足適履。 追溯不動產物權登記的立法目的,即在于維護交易安全,保護第三人的利益。物權法的公示原則使物權變動過程公開化、確定化,使物權變動通過一定的客觀物態形式出現,從而使第三人可以通過公示獲悉不動產權利的性質與歸屬。在離婚訴訟中,分割只在夫妻之間進行,并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權利狀態,夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執的焦點只是在于,購房人取得按揭房屋所有權的時間是不是必須等同于取得權屬登記的時間。顯然,從不動產公示制度設計的目的來看,登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。
我國《物權法》第二十八條至第三十條規定了不動產物權登記生效的若干例外,如規定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。鑒于房屋產權登記僅僅只是不動產對外公示和取得政府擔保該所有權歸屬的方法,不動產物權的登記時間不應影響不動產物權業已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同,也辦理了相應的按揭手續情形下,該買賣合同的雙方主體業已明確,對售房人享有請求交付房屋、辦理產權過戶的權利也已經明確。為避免有失公允的結果出現,筆者認為,在夫妻之間,一方婚前按揭貸款的房產應當以辦理按揭手續而非以房產權屬登記的取得作為所有權取得的判斷時點,這應作為《物權法》登記生效主義的相關規定在適用上的又一個>文秘站:
(三)婚前財產的按揭房屋婚后增值部分能否分割
按揭房屋為共同財產,則房屋增值部分作為共同財產分割,當無異議。但若按揭房屋為婚前個人財產,婚后夫妻共同清償貸款,房屋增值部分能否作為共同財產分割?在司法實踐中,判決可謂五花八門。有些法院按借貸來處理,無權分享增值;而有些法院則判決有權分享增值。
2011年，文麗與李毅的婚姻走到盡頭，兩人經法官調解和平分手，并達成協議，6歲的小女兒跟著李毅生活。
看著乖巧懂事的女兒，文麗有諸多不舍?！敖裆呀洸豢赡芙o她一個完整的家，就只有多給她一些物質補償吧！”感到內疚的文麗選擇“凈身出戶”， 將分得的一套房產，以及1萬余元存款留給孩子。離婚當月，文麗就與李毅一起，到相關部門辦理了產權變更登記，將她名下的房產過戶給了女兒。
今年年初，文麗和李毅因為孩子撫養問題，再次鬧上法院。無意間，她發現自己過戶給孩子的房產在兩個月后便到了李毅名下。更可氣的是，李毅還用該房屋辦理了抵押貸款。
經過多方調查，原來李毅是以簽訂房屋買賣合同的方式，將屬于女兒的產權轉移到自己名下。相關部門在審核時，忽視了已離婚的監護人文麗。
為保住自己留給孩子的房產，文麗向法院提訟，要求確認李毅與女兒之間的房屋買賣合同無效，將房屋所有權歸還女兒。
法院經審理支持了文麗的請求。
說法：
根據《民法通則》第十二條的規定可知，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，民事活動由其法定人。本案中文麗的女兒六歲，屬無民事行為能力人，其民事活動應由法定人文麗。
另外，根據《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第十四條的規定可知，因處分未成年人房屋申請登記的，應當提供為未成年人利益的書面保證。
本案中，李毅與女兒形成房屋買賣合同時，并沒有經過其女兒法定人文麗的同意；同時房屋買賣損害了未成年子女的利益，因此合同被判無效，文麗的請求獲支持。
案例2：
共同房產中包含有子女份額，法院判決子女權利保留在房屋中
原告胡某、被告邱某原系夫妻關系，于1996年1月生育一子邱?。吹诙妫?003年，胡某、邱某在某市購買了一套房屋，登記的產權人為原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂離婚，邱小隨母親胡某一起生活，但當時的離婚協議并未涉及房屋的處理問題。
2011年，胡某及邱小就房屋分割問題訴至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，爭議的房產歸兩原告所有，由兩原告給付被告房屋折價款。
庭審中，邱某不同意這樣的分割比例。邱某介紹，該房屋的首付款是自己賣掉之前居住的房子來支付的，每月的月供也是由他來還。購買房屋時邱小非常年幼，沒有經濟收入也沒有支付能力，因此邱小不應分得三分之一的房屋份額。但是，自己與邱小的父子關系不應隨著夫妻之間的離婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份額，若邱小愿意隨時都可以回來居住。
法院經審理判決訴爭房屋按原被告每人三分之一的比例分割房產，但考慮到首付款是由被告支付的，判決爭議房產歸被告所有，由被告給付原告房屋三分之一的折價款，其子邱小的份額保留在訴爭房屋中。
說法
根據《物權法》的相關規定，房屋產權人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據，否則該房屋視這三人共有財產。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，并無不妥。
這里涉及到分割給子女的份額如何處理的問題。從共有角度來說，不管離婚與否，父母與子女的親子關系依舊存在，因此雙方仍然具有共有基礎，不需在離婚訴訟中將子女的份額從房屋中析出。若進行析產，則子女的財產無論交由何方監管都存在風險，因此法院往往判決將子女的份額保留在房屋內。當然，法律并沒有規定，子女的財產不能析出，因而在某些特殊的情況下，法院也可以根據案件的實際狀況判決得房的父母一方給付子女房屋份額折價款。
案例3：
孩子成年后私自處置房產
父母無效被駁回
2005年，趙先生與妻子將所購買的房屋登記在15歲的兒子趙強名下。2010年，未能考上大學而急于創業的趙強私自持該房屋的產權證，將房屋抵押給了銀行，從銀行貸款60萬元，后趙強未能按期償還該筆貸款，被銀行到法院，法院判令趙強按約償還貸款及利息。
案件到了執行階段，趙強的父親提出該房屋是自己及妻子二人出資購買的，自己與妻子才是房屋的實際所有人，兒子趙強未經二人同意將該房屋抵押給銀行，該抵押合同應為無效，并與妻子一至法院。
法院經審理后駁回了趙強父母的。
說法：
依據《民法通則》第十一條的規定可知，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動。2010年時，本案中趙強已滿十八周歲，應當對自己的行為承擔法律上的責任。
本案中，雖然趙先生與妻子才是購買房屋的實際出資人，但由于法律對不動產物權實行登記公示的原則，所以其子趙強才是法律意義上的房屋所有權人，在其年滿十八周歲以后對房屋享有無限制處分權。
因此，按照民事法律行為的生效要件的相關要求，只要趙強所實施的房屋抵押行為是其真實的意思表示，且不違反法律或者社會公共利益，則為有效的民事法律行為。
法事咨詢
房產證加女友名是否需父母同意
2005年，李女士給年僅14歲的兒子買了一套房，房產登記在孩子名下。今年，兒子戀愛，在未領取結婚證的前提下，李女士的兒子執意要將女友的名字加在房產證上。李女士擔心兒子吃虧，想問：在她不同意的情況下，孩子能強行給他女友在房產證上加名么？
讀者：李甜
專家解答：
李女士在2005年是房產的實際購買人，但孩子成年后就有權處置房產。孩子今年23歲，為完全民事行為能力人，對名下的財產擁有完全的自行處分權。他在房屋產權證上添加女友名字，屬贈與行為，無需經過其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此種情況，作為父母的，只能對孩子動之以情、曉之以理，讓其對加名行為處理要慎之又慎。在這里也提醒為未成年子女購房的父母們：如果孩子成年后私自將自己名下房屋抵押、出售、贈與，有可能會給老人的居住、養老造成重大影響，父母將所購房產登記在未成年子女名下時應充分考慮這一法律風險。
未成年人出售房產應該具備哪些條件
趙老師和愛人于2007年買了一套商品房，房產證上就登記了孩子一個人的名字。今年，他想把年滿15歲的孩子送去國外留學，但生意上資金一時間周轉不過來，他和愛人想賣掉這套房子以緩解經濟壓力。房產證上是孩子的名字，父母能直接賣房嗎？
讀者：王昕
