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日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。
20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發了大財。
Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。
2 日本房地產基金的結構
日本私募房地產基金的結構主要有兩種。
一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。
一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。
這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。
3 房地產基金的“煉金術”
日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。
那么這些地產基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。
3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對建筑物的耐震或者環境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。
3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業設施的品質，提升商業設施的客源數量和質量。
3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產行業的利和弊
關于投資日本的房地產行業，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業就不如投資其他發達國家。日本有自己獨特的優勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。
日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規定資產征收不動產稅。
日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。
日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發達，所有的建筑物基本上都有火災保險。
日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。
進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。
個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優勢或者說對中國企業具有特別的價值：
4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。
戰后60年的發展，日本的房地產行業積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。
4.3 養老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養老設施和醫療護理設施。
合營方向合營企業投出非貨幣性資產產生損益的處理。合營方向合營企業投出或出售非貨幣性資產的相關損益，應當按照以下原則處理：
（1）符合下列情況之一的，合營方不應確認該類交易的損益：與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬沒有轉移給合營企業；投出非貨幣性資產的損益無法可靠計量；投出非貨幣性資產交易不具有商業實質。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價值1700萬元。假定該項投出非貨幣性資產交易不具有商業實質。
要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計分錄。
【答案】
借：固定資產清理 1600
累計折舊 400
貸：固定資產 2000
借：長期股權投資——丙公司（成本） 1600
貸：固定資產清理 1600
（2）合營方轉移了與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬并且投出資產留給合營企業使用的，應在該項交易中確認歸屬于合營企業其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產發生減值損失的，合營方應當全額確認該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（廠房）出資，該廠房的原價為1600萬元，累計折舊為300萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值準備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丁公司2012年實現凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理
甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額600萬元（1900-1300）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 1300
累計折舊 300
貸：固定資產 1600
借：長期股權投資——丁公司（成本） 1900
貸：固定資產清理 1900
借：固定資產清理 600
貸：營業外收入 600
2012年12月31日投出固定資產中未實現內部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）
借：長期股權投資——丁公司（損益調整） 93.1
貸：投資收益 93.1
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業外收入 228（600×38%）
貸：投資收益 228
（3）在投出非貨幣性資產的過程中，合營方除了取得合營企業長期股權投資外還取得了其他貨幣性資產或非貨幣性資產，應當確認該項交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產相關的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（廠房）出資，出資時該廠房的原價為1200萬元，累計折舊為320萬元，公允價值為1000萬元，未計提減值；乙公司以900萬元的現金出資，另支付甲公司50萬元現金。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丙公司2012年實現凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理：
甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額120萬元（1000-880）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 880
累計折舊 320
貸：固定資產 1200
借：長期股權投資——丙公司（成本） 950
銀行存款 50
貸：固定資產清理 1000
借：固定資產清理 120
貸：營業外收入 120
由于在此項交易中，甲公司收取50萬元現金，上述利得中包含收取的50萬元現金實現的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時固定資產中未實現內部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產中未實現內部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）
借：長期股權投資——丙公司（損益調整） 347.28
貸：投資收益 347.28
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業外收入 57（114×50%）
貸：投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（機器）出資，該機器的原價為1600萬元，累計折舊為400萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值；乙公司和丙公司以現金出資，各投資1550萬元。
假定甲公司需要編制合并財務報表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務處理如下：
甲公司在個別財務報表中，對丁公司的投資長期股權投資成本為1900萬元，投出機器的賬面價值與公允價值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認損益（利得）。
借：長期股權投資——丁公司（成本） 19000000
貸：固定資產清理 19000000
借：固定資產清理 12000000
累計折舊 4000000
貸：固定資產 16000000
借：固定資產清理 7000000
貸：營業外收入 7000000
甲公司在合并財務報表中，對于上述投資所產生的利得，僅能夠確認歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財務報表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財務報表中作如下抵消分錄：
借：營業外收入 2660000
貸：長期股權投資——丁公司 2660000
上述在個別和合并財務報表中的處理，也可以比照權益法下順流交易對未實現內部交易損益抵消進行處理的原則。假定丁公司投資當年實現凈利潤為零，甲公司在個別和合并財務報表中作如下處理：
1）甲公司個別財務報表上按照權益法確認投資收益時，對于因投出非貨幣性資產上的利得作為順流交易未實現內部交易損益處理，因丁公司設立當年度實現凈利潤為零，在確認投資收益時，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產上的利得與所持股權比例計算應確認的投資損益。
應確認的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）
借：投資收益 2660000
貸：長期股權投資—損益調整 2660000
2）甲公司在其編制的合并財務報表中，對上述未實現內部交易損益在個別財務報表基礎上作如下調整：
借：營業外收入 2660000
貸：投資收益 2660000
未來期間，該項投入丁公司的固定資產計提折舊時，前期投資時產生的利得上的折舊部分在計算確認投資收益時作為內部交易損益進行后續處理。
參考文獻
一、房企的國際化布局：海外投融資解讀
（一）發展背景方面
近兩年來，我國多家品牌房企紛紛進軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標桿性房企紛紛“出?！?，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關注；據中國指數研究院公布的房企融資統計數據顯示，2013年，我國通過境外融資平臺向海外發行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平臺發行債券的房企共25家，發行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據《2013年度中國對外直接投資統計公報》顯示，我國對外直接投資已連續兩年蟬聯全球第三，2013年統計年鑒顯示，截止2012年我國房地產業對外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據美國傳統基金會與企業研究所聯合開發的CGIT數據庫數據顯示，2013年我國一億美元以上的房地產海外投資項目共22項，金額共計117.6億美元，增幅分別達38%和54%。
根據2014年中國上市房地產企業百強榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產為例，重點比較它們在海外融資與投資等方面的異同點，以解讀我國大型房企海外戰略布局的基本特點。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方面
由于受內地融資環境所限，自2011年以來，我國房企融資逐漸轉向海外市場。基于萬科與保利地產的比較分析，我國房企的海外融資基本呈現以下特點：其一，在股權融資上，我國房企基本通過發行境內上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺，以獲取海外股權融資，同時打通海外債權融資的渠道。例如，萬科通過發行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權融資基本借助香港市場完成，如表1的分析顯示，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產（香港）發行，而保利地產的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發行，可見，借助香港子公司發行債券對于內地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場活躍，IPO與發行債券的融資渠道相對暢通，便于房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權融資依賴自身信用評級。當前房企海外發債的現狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發行的債券更受到境外投資者的認同，且融資成本相對更低。統計數據顯示，2013年我國房企海外發債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產發債利率均低于5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級更有保障。例如，萬科借助全球頂級評級機構的標普、穆迪與惠譽分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長期信用評級報告，使其成為境內信用最好的房企，以增加境外投資者對其所發行美元債的認可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，我國房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據統計數據顯示，2014年4月，國內十大標桿性房企的海外融資環比3月回落24.7%，連續兩月下滑。而表1顯示，保利地產融資成本明顯高于萬科，這既是由于信用評級的影響，也是由于市場環境變化所導致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方面
縱觀當前現狀，我國房企海外布局正在持續擴展，但仍處于探索與試行階段。結合萬科與保利地產海外投資狀況的分析，我國房企海外投資基本呈現以下特點：
一是房企海外投資持續增長，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬科和保利地產為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國和新加坡等地進行多起境外投資項目，而保利地產雖還未明確進行海外投資，但亦開始謀劃國際化發展，對非洲和西歐市場進行了考察調研，以便實施國際化戰略。然而，盡管當前我國房企海外布局已成趨勢，但內地房企依然以國內市場占主導。如萬科董事長王石表示，萬科在國內的投資依然占據98%，而未來國外投資將逐步提升至20%。
二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國為外匯管制國家，境外融資能夠為房企海外擴張提供外幣儲備，保障房企海外拓展。以萬科為例，萬科通過成立海外事業部，并購香港南聯地產以借殼上市，實施B轉H方案以打通海外融資渠道，然后再進行香港買地與投資美國和新加坡項目得以逐步實施國際化戰略。
三是海外投資項目以與當地企業合作開發為主。2013年萬科在境外的四項房產開發項目均是與當地品牌開發商進行的合作開發，萬科希望通過這種模式既降低風險，又能通過與境外同行的深入合作，獲取海外運作經驗，提升管理能力，實現向“輕資產”的變革；四是房企海外投資項目以“內銷”為主。出于穩健性考慮，我國房企海外投資項目多針對海外華人客戶，優先考慮以海外華人集中區作為投資重點。如萬科海外項目選擇以美國、新加坡等中國的主要移民國家作為開發地，且主要以對其需求較為了解的海外中國客戶作為銷售對象。
二、房企可持續發展現狀：以萬科與保利為例
（一）相似性：實際增長超過可持續增長速度
企業可持續增長概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對其進行了深入研究，他們分別定義可持續增長率為“無需耗盡財務資源狀況下企業銷售增長的最大比率”以及“基于既定經營、債務與股利發放目標比率狀況下企業最大銷售增長比率”?？沙掷m增長理論認為，可持續增長率反映了企業發展的適宜速度，實際增長率反映企業發展的實際速度，兩者的差異反映了理想與現實之間的差異。而國外研究顯示，增長過快與增長過慢均會導致企業財務問題，進而致使企業經營失敗或破產，因此，企業增長狀況是企業可持續發展的決定性影響因素。統計數據顯示，萬科與保利地產的實際增長均超過了可持續增長（其中，萬科2010年實際增長低于可持續增長，保利2006年實際增長略低于可持續增長），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬科與保利地產均處于增長過快狀態。萬科與保利地產實際增長率高于可持續增長率的狀態表明這兩家房企存在現金短缺現象。2006-2013年間，萬科與保利均在2006與2007年的快速增長之后，增長率慢慢回落，但保利地產相對萬科的增長速度略快，且偏離可持續增長速度的幅度更大。
（二）差異化：增長過快的成因略有差異
根據可持續增長理論，企業增長過快可能是由于負債比例過大、權益資本比重較少、股利支付率較高及過分的多元化經營等相關原因所引起的。對比分析萬科與保利地產增長過快的成因，它們均以房地產開發為主業，核心業務突出，且均存在較高負債率（其中，2006-2013年間，萬科資產負債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產負債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質性：
一是在營業利潤率與財務費用率的平衡上，萬科的營業利潤率與財務費用率之間基本保持合理的平衡關系，而保利地產營業利潤率在2006-2009年間均高于萬科，從2010年開始逐漸低于萬科，且其財務費用在2010年以前均為負數，2010年以后也明顯高于萬科，這實際上表明了其資產回報率較低與資本結構的不合理。
二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬科帶息債務比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產，由于保利的融資主要來源于國內，平均融資成本過高，正在逐步侵蝕其營業利潤率，而萬科順暢的境外融資平臺使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開始搭建海外融資平臺，雖然其海外發債成本雖高于萬科，但依然低于國內融資成本。
三是在資產利用效率上，保利地產在凈資產收益率基本均高于萬科的同時，總資產周轉率卻總體均明顯低于萬科，表明保利地產在資產管理與運營效率方面相較于萬科更為弱化，因此，在未來期間，還需要進一步增強房產銷售能力，改善資產回報狀況，提升資產利用效率。
（三）不確定性：未來可持續發展的不確定
依據萬科與保利地產可持續發展的比較分析表明，萬科與保利地產均處于增長過快狀態，且保利地產比萬科呈現更快的增長速度，而其在負債比重和融資成本上明顯高于萬科，在資產利用效率方面卻低于萬科，這致使其與萬科在競爭優勢上的差異化，而產生這一差異的主要因素之一則是它們在海外投融資方面的差異性。
然而，無論是萬科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實施海外布局的房企，僅僅從國內走向國外實施海外投融資，并非實現了可持續發展。一方面，隨著更多國內房企走向海外融資道路，同時受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，未來國內房企海外融資難度將逐步增長。另一方面，無論是在發達國家或發展中國家，由于房地產業受到社會經濟發展的影響較大，房地產海外投資業務的回報率均不會太高，如果依然以國內模式進行經營，可能導致無法適應國外市場環境生存下去。
因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無法從根本上解決國內房企資金緊張與銷售疲軟的現實狀況，房企的發展還需要深入探討海外布局與國內拓展之間的平衡，從戰略上解決海外融資與投資中的現實問題，真正適應國際市場環境，才能促進房企未來的可持續發展。
三、房地產業可持續發展路徑選擇：國際化戰略的啟示
（一）房企可持續發展的目標：合理化利潤
早期西方資本主義經濟學理論假定企業以追求利潤最大化為目標，而利潤最大化并非企業的唯一目標，只是衡量企業發展狀況的一個方面，企業目標是實現價值最大化?？沙掷m增長理論認為，企業發展并非越快越好，也非越慢越好，增長過快產生的資金需求與營運規模會導致企業財務資源緊張，而增長不足則會導致企業資產閑置，進而影響外部利益相關者的信心，以致遭到市場淘汰，由此可見，增長過快與增長不足均會對企業壽命產生影響。
2014年，隨著房地產行業下行，上半年我國內地房企普遍只達到近40%的銷售目標完成率。國內市場環境使得房地產企業銷售業績的分化加劇，部分標桿性房企憑借比較平衡的全國性布局以及拓展的國際化布局，在積極應對國內市場環境變化中實現整體銷售業績與利潤增長，而一些中小型房企則在激烈的市場競爭中逐步被淘汰。這一現象也表明，房地產企業單純追求利潤并不可取，面對激烈的市場環境，房企也不應一味追求快速發展，而必須適應市場變化，在追求銷售增長的同時，有效控制成本，履行社會責任，提升品牌競爭力，保持合理化的利潤水平，才能真正具有可持續性。
（二）房企可持續發展的條件：多元化融資
根據上述房企可持續發展的分析，資金問題是當前我國房地產企業發展的重要制約因素之一。因此，房企需要開拓多元化的融資渠道，為其可持續發展創造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：
一是搭建境外融資平臺，促進海外債務融資。對萬科與保利地產國際化戰略的分析結果已經顯示，當前海外融資成本具有遠低于國內融資成本的明顯優勢，這使得搭建境外融資平臺以促進海外融資對房企緩解資金問題具有重要價值。然而，萬科與保利的經驗也表明，實現海外債務融資，需要借助并購境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場的優勢以實現向海外發債，而面對當前海外融資難度增加的環境，房企只有注重自身信用評級，增強境外投資者的信心，才能進一步保證房企海外融資的成功。
二是發展混合所有制，完善權益融資渠道。除了實現海外融資，房企還可以通過發展混合所有制，增強企業融資的多元化、市場化與國際化。綠地集團是房地產業較早實行混合所有制改革的企業，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項目的順利布局。而萬科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。
（三）房企可持續發展的動力：優化市場投資
據國家統計局統計數據顯示，2014年1-8月，我國房企房地產開發投資達58975億元，房屋施工面積與商品房銷售面積分別為652953萬平方米和64987萬平方米，同比分別增長11.5%和下降8.3%。由此可見，我國房地產開發處于持續增長態勢，但其銷售卻在逐漸回落，這種結構性與總量性的供求失衡造成了我國商品房空置現象嚴重，也導致了稀缺資源的浪費，不利于可持續發展。因此，房企應合理謀劃投資布局，為其可持續發展提供動力。房企合理化投資可從以下方面入手：
二人結婚時，事業都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個月還清。現在這套位于市區的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購買，二人也可以接受。只是小兩口一時沒了主意，不知道應該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產。
二人看上了一套位于學區的6 5平米兩居，價值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購房首付。如果跟父母借，又有點張不開嘴，小兩口犯了難。
他們找到了我們《投資與理財》雜志，希望我們的規劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財規劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財產品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補上。但同時，他們又害怕如果再不買房子，房價又繼續上漲。如果投資的收益不能大過房價的上漲速度，他們的換房之夢就越來越渺茫。
二人月收入合計約7500元，陳軍已經升遷為國企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財師連這個需求也一起規劃進去。陳軍對記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現在做不到，也希望理財師幫自己做一個長期的規劃，最終在5年之內，孩子上小學之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準備齊整了就好。
利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢
資產分析
資產負債
陳先生家庭資產分布主要是自住性房產和銀行存款，其中房產市值43萬元，占家庭總資產72%，投資性金融資產暫時沒有?，F有 按揭貸款余額9萬元，資產負債比率為15%，處于合理區間，暫時沒有財務風險。
收支情況
二人收入合計7500元/月，月支出約3600元。儲蓄比率是現金流量表中盈余和收入的比率，是個人用作儲蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲蓄比率為52%，儲蓄意識和節約意識強烈，家庭財富積累效應明顯。
保障情況
作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。
理財建議
充分利用財務杠桿
陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長時期內的房價尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔的前提下，充分利用財務杠桿，擇機盡早實現換房需求。
舊房留作資產并出租，實現“以租養貸”。小房位于市區，優勢明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實現“以租養貸”，隨著未來房價走高后，將來還可以賣一個更好的價錢。
利用財務杠桿花今天錢圓明天換房夢李先生家庭資產負債表（萬元）資產負債活期存款17.0流動性資產17.0 消費性負債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產0.0 投資性負債0自用房產43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產43.0 自用性負債9.00資產總計60.0 負債總計9.00保障情況作為家庭經濟支柱的夫妻二人，應該加大保險的投保力度，降低家庭風險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。資產分析利用財務杠桿，滿足購房需求。擬購學區房65平米，總價72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國企中層，資質較好，建議陳先生可以采取個人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實現購房夢。該筆授信可以3年內分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計算，月供款約3285元。二者合計月供款4706元。
經過上述規劃，家庭現金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現金流入為13128元，儲蓄比率為14%；家庭總資產為115萬元，總負債為5 9 . 4萬元，資產負債率為52%。各項指標均在可控范圍之內，因此，陳先生的小房換大房夢是完全可以提前實現的。
短期與中長期投資規劃
短期而言，重點要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應對不時之需。經規劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。
中長期而言，要建立孩子教育金及養老金。目前家庭現金流尚不寬裕，距離養老時日還長，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風險。
重點關注家庭經濟支柱
陳先生夫妻二人工作穩定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點關注定期壽險、重疾險和健康險。定期壽險具有保費低、保障高的特點；重疾險和健康險是基本醫療保障范圍外需補充的險種，可減輕高額醫療費用給家庭經濟帶來的影響。同時建議為孩子補充意外險，為老人補充住院醫療保險，進一步提高家庭的保障水平。根據科學理財的“雙十原則”，一般用年收入的10%左右購買保障類保險是較合宜的。
權衡利弊舍小換大減輕現金壓力
資產分析
流動性健康診斷
陳先生家庭的流動性資產和自用性資產比例過高，而可以產生理財收入的投資性資產為零，導致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現問題，就相當于切斷了全部收入來源。建議陳先生學會使用適合的理財工具，逐步提高理財收入。
家庭保障能力指標診斷
目前陳先生家庭保障指標低于合理區間，說明家庭未獲得足夠的保險保障。
盈余狀況診斷
盈余狀況指標反映控制家庭開支和能夠增加凈資產的能力。陳先生家庭的盈余能力指標是正常的，這意味著陳先生家庭有較強的控制開支和增加凈資產的能力。對于節余資金，可通過合理的投資，實現未來家庭各項財務目標。
理財建議
現金規劃
陳先生家庭由于準備買房，集中了過多的流動資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預備金即可，其余資金可以先暫時購買貨幣基金。由于陳先生家庭因為買房，可能會遇到隨時的大額支出，建議采用申請信用卡的方式來補充緊急預備金。信用卡也是一種理財方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時候應急使用，還可以提高資金的使用效率。
購房規劃
陳先生和愛人看上了一套位于學區的65平米兩居，價值72萬元的房產，是選擇攢錢來購買新房，還是出售房產來購買新房，確實是個兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據自己的實際情況選擇。
假設一：陳先生選擇不出售現有房產。按照國家購買第二套房產的相關政策，購買家庭第二套房產需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房價一年上漲5%為例計算，每月積累3000元，積累19萬的現值（終值24.25萬），還需要5年零10個月才能實現購房夢想?？紤]到房價的上漲速度是有波動的，如果當地房產年上漲幅度過大，則陳先生實現購房夢想可能還要延后。
假設二：陳先生選擇出售現有房產，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產，且所購買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個保障老人醫療和孩子教育的長期儲備，可以選擇一半投資國債、銀行理財產品等，一半投資信托理財，整體年平均收益率在8%左右。
綜上所述，如果陳先生不能在短時間內湊夠購買第二套房產的首付款的話，不建議以第一種假設方式來買新房。
隨著社會閱歷的不斷增加，我逐漸意識到人一生會面臨置業、購車、投資、子女教育、風險保障與安度晚年等多種需求，而合理科學的理財規劃將能使這些需求更快地實現。理財離不開復雜多變的金融市場，債市、股市、匯市、房市、金市，每個市場都是風險與機會并存；基金、保險、債券、股票、期貨、外匯、黃金、信托、房產，每種金融工具都各有利弊。此時我真真切切體味到了“書到用時方恨少”這句話的意義。
2005年我開始學習金融學，2007年開始全面接觸到理財規劃，理財這門務實的學科深深地吸引著我，也促使我不斷地學習經濟、財務等方面的知識。短短5年中，我的財商得到了很大的提升，培養了正確金錢觀的同時，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。
抽身股市進軍二線房產市場
2007年，中國股市全年漲幅領跑全球，滬深兩市所有綜合指數、行業指數都創歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報5261.56點，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關，募集資金總額達3391億元，是2006年的2倍。
難得的牛市行情不斷激發著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數字卻使我變得謹慎起來，加之次貸危機2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產。
投資房地產最重要的因素是關注投資地段的房價是否有增長的潛力，經過認真調研，結合城市居住環境、城市規劃及樓盤周邊配套設施選定區位，我們規避一線城市房產的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產。簡單的理財決策，不僅規避了2008年A股市場下跌的巨大風險，保全了獲利的資金，還將家庭的資產配置進行了新的調整，收獲了二線城市房產高達20％～30％的增值收益。
看準時機轉戰北京樓市
2008年冬天，金融危機開始向全球蔓延，以房地產為代表的實體經濟開始動搖，131號文件、限外令和房貸優惠等一系列刺激樓市發展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國樓市，在中國特色的行業政策之下，政府必會想方設法地“棄車保帥”來實現GDP的保入目標。加之國際熱錢從歐美等資本主義國家抽身速度很快，需要最為穩妥的中國房地產板塊來庇護。2008年底，一直關注樓市的我，猛然覺得房價已到拐點臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產中的獲利資金投入到一線城市房產，在北京東四環購置了一套房源，如今已經翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實，一切商品的價值都是基于土地而衍生的，房地產則更是直接具有這種價值中最稀缺的土地資源。當然，豪宅的門牌隨時都可以換，唯有占據地緣優勢的建筑才能價值永恒。
教育投資促進理財良性循環
筆者認為，此問題可以有三種賬務處理方法，但各有優缺點，作者提出自己的見解，僅供各位會計人員參考。
一、第一種方案
寫字樓產權全部歸屬于甲方，乙方享有該房屋30年的經營權。甲方出售的是30年經營權，賬務處理如下：
借：固定資產 500萬元
貸：長期投資（或在建工程） 200萬元
其他業務收入300萬元／30＝10萬元
(每年確認，不一次性確認)
其它應付款（或其他負債科目） 290萬元（設立明細科目）
將對該房屋每年計提的折舊和繳納的房產稅等有關費用和其他有關費用作為其他業務支出處理， 按規定繳納營業稅及附加稅。有所得額時根據有關規定彌補以前年度虧損后，再繳納所得稅。即：
借：其他業務支出
貸：累計折舊
應繳稅金――應交房產稅
應交稅金――應交營業稅金及附加
此種方法的優點：能做到收入和支出的配比，稅負較輕。
此種方法的缺點：資產負債率較高。
二、第二種方案
甲方擁有土地的使用權，且已作“無形資產”會計賬務處理，尚未攤銷無形資產，并反映在其公司的賬簿中，擬將此塊土地作為投資。如果甲方和乙方單獨設立一套賬簿反映該合建項目，雙方協議委托甲方、乙方或第三方對此項目進行管理，甲方的賬簿處理將比較簡單，即：
借：長期股權投資（或在建工程）200萬元
貸：無形資產 200萬元
工程竣工后，甲方可以將該房屋作為接受捐贈固定資產作會計處理，按照《稅法》規定，確定接受捐贈固定資產的入賬價值，并通過“待轉資產價值”科目核算。
借：固定資產 500萬元
貸：待轉資產價值――接受捐贈非貨幣性資產價值
300萬元
長期股權投資（或在建工程） 200萬元
借：待轉資產價值――接受捐贈非貨幣性資產價值
300萬元
貸：應交稅金――應交所得稅99萬元（300×33%）
資本公積――接受捐贈非現金資產準備
201萬元
甲方取得的捐贈金額較大、并入一個納稅年度繳稅確有困難的，經主管稅務機關審核確認，可以在不超過5年的期間內均勻計入各年度的應納稅所得額。每年的會計分錄為：
借：應交稅金 19.8萬元
貸：銀行存款 19.8萬元
甲方擁有該寫字樓的所有權，應根據規定計提折舊，繳納有關的稅金如房產稅等。乙方的會計處理則比較簡單，只需將30年的經營權作為無形資產進行核算，在30年內予以攤銷，用于抵減經營房屋帶來的收益即可。
此種方法的優點：增加了權益，提高了凈資產利潤率，降低了資產負債率。
此種方法的缺點：甲方擁有該房屋的所有權，在30年中經營權不歸甲方，但甲方必須對該房屋計提折舊和繳納房產稅等有關的費用和某些不可預見的費用，且此部分根據規定又繳納了所得稅，勢必使甲方多納了稅。
三、第三種方案
甲方將對該房屋30年計提的折舊和繳納的30年房產稅等有關費用作為負債處理，實際計提折舊和交納稅金時再沖減負債，再將差額部分剔除所得稅后計入資本公積。此種會計處理甲方繳納所得稅很少，此種業務較為少見，其稅金的處理是關鍵。故甲方必須取得稅務部門的同意后，方可進行有關的賬務處理。
此種方法的優點：能避稅。
現在人們在很多場合中談論2025年，據說那時中國的經濟總量將躍居世界第一?？梢灶A見的是：從現在起的10年乃至更長的時間，中國的本位貨幣人民幣的價值狀態是――縱比貶值，橫比升值。
“縱比”是說某種貨幣從長期來看，其購買力總是隨著時間的流逝而不斷貶值，這是現代工業社會的普遍現象（見圖1）。特別在中國近年來一度較高的通脹水平下，關于資產保值增值的討論尤其必要。
所謂“橫比”是：對比美元、歐元和日元，人民幣會處于長期的升水中。原因有三：一是國內科技研發能力的突飛猛進，必將使國內企業的整體技術裝備更新換代，從而大大提高生產率，這是人民幣升值的主要內因；二是貨幣當局長期對外匯的管制，對人民幣升值的一貫壓制，讓其在需求機制上已經儲備了足夠強大的爆發能量；三是次貸危機后美國一直執行“量化寬松”的貨幣政策，而且仍將持續相當長的時期，這勢必推動人民幣對美元升值趨勢。
數據顯示：2005年1月1日100美元兌人民幣為827.65，2009年7月10日為683.13，2013年2月1日為628.19，從這3個時間點上可以清楚看出人民幣對美元的升勢。這其實也是自2005年匯改以來人民幣對世界主要貨幣走勢的一個縮影（圖2）。
必須指出，人民幣橫比下的升值雖然是大勢所趨，但促成這一結果的經濟因素則錯綜復雜。對其帶來的利弊政府亦需要有充分準備，各方權衡和作出謹慎與連貫的決策。同理，對個人而言，想在復雜多變的環境中實現資產的保值增值也有相當難度。下面重點介紹幾類主要的資產應如何配置。
不同階段資產配置方案
我的建議分為兩個階段，第一階段：2008年對美元匯率破7后人民幣升值的速度與幅度相對放緩，每年的升值水平不超過2%，但通脹壓力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些時期高達4%-6%，這樣的背景下，我們進行以下的配置比較有利：
1、現金類資產。包括儲蓄、債券、藍籌股、基金、短期理財產品等可以比較多地配置。通過合理搭配，它們一般總能跑贏CPI，而戰勝CPI我們的資產就實現了保值。這類資產的特點是變現能力強流動性好，一般占總資產的20%-30%為宜，最多不要超過40%。這類資產主要用來抵御中短期風險。其中，偏股型基金和短期理財產品值得推薦。在配置種類上，還是大家熟知的那句箴言：“不要把所有雞蛋放在一個籃子里?！?/p>
2、實物類資產。包括房產、黃金、收藏品等有形資產要控制在一定比例內，最好不要超過總資產的50%，否則投資風險帶來的損失可能會大于收益。這里需要強調的是，房產類資產的配置無需刻意回避，但最好不要超過投資“紅線”。黃金的國內市場相比國際市場存在滯后性，對市場的波動反應可能會過分放大?，F在人們為了保值增值而非保障蜂擁買入黃金，更容易造成黃金以后的暴漲暴跌。
3、外匯類資產。這類資產一般家庭持有的不多，由于外匯率差較小，若想達到一個可觀的增值收益，對現金數量要求很大。而且變化快，專業性要求較高，不具有廣泛意義。若手上已經持有美元，可以逐步減倉賣出部分，變現后也可將一部分投資到現金類資產上。
4、適當增加個人和家庭消費。這有兩個好處：一是抵消“錢不值錢”的心理影響，二是直接擴大了內需，加速了貨幣回籠，理論上可以減少紙幣的超發量。
第二階段，如果隨后人民幣的升值速度加快，升值的幅度比較可觀，比如破6或破5就可以看成是一個臨界值。這樣中國貿易順差就會被大幅壓低，甚至可能成為逆差。這種情況利于進口，從而可以穩定國內的物價水平，那時我們進行以下的資產配置比較有利：
1、適當降低現金類資產的比例。那個時候物價相對較低，趕超CPI的動力不再強烈，變現后其中一小部分可以轉化成儲蓄，使穩健與風險更平衡些，其余的大部分用來投資房產等實物類資產。但調整后的比例也不能低于總資產的10%-20%。
2、實物類資產要相對增多。比如房產，因為一是房產本身的價值那時可能也在升值；二是與金融類資產不同，房產具有使用價值，它帶來的穩定遞增的租金以及租金的孳息，就如同年金的復利計算一般，都是不可小覷的。在這個階段，由于供需平衡物價穩定，經濟持續低速增長，硬著陸的風險較小，所以房產投資的優勢就更好地表現出來了。持續平穩的經濟增長環境使得高總價資產作為投資品的風險降到了最低，包括在投資人的心理預期上。即便如此，這類資產以不超過70%為宜。
3、外匯類資產。這時可以買入美元補倉，經過這樣操作，你的外匯品種依然齊全，但先賣后買，投資者就把收益裝進了口袋。
4、投資實業。這時，無論從經濟環境還是政府的政策措施上來看，都會讓投資實業開辦工廠更加有利可圖。但并非人人都適合做企業家。
當然，要想讓方案更完美些，還要結合當時的利率水平與財稅政策，國外則重點看美國的財政與貨幣政策、美元走向以及國際原油與大宗商品的價格走勢，它們都會對我們的決策產生重要作用。比如前一時期發生的歐債危機，它就對外匯市場產生了非常顯著的影響。
黃金的保障作用
我國經濟高速成長的背景下，人們對居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場價格一直在攀升。政府針對市場出臺了各種政策和調控措施，可是房價仍居高不下。房產稅的開征，會加大投機者的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，本文將從經濟學角度分析房產稅開征的利弊，以使決策者有序推進房產稅的開征。
一、交易成本阻礙房產稅的開征
（一）交易成本的內涵
所謂交易費用，是指達成一筆交易所要花費的成本，包括交易過程中所需要花費的時間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進行交往互換活動，就會有交易費用產生。所以無論是企業的內部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費用；而企業替代市場，是因為通過企業交易而形成的交易費用比通過市場交易而形成的交易費用低，這是人類追求經濟效率的體現。
就我國的目前情況來看，政府在房地產的交易過程中實行的“重交易環節、輕保有環節”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質上是提高了房地產的交易費用，變相推高房價，加重購買者的負擔。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費用。房產稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產投資者的作用。
（二）房產稅開征的交易成本分析
房產稅對存量房和交易房的征收標準是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴厲打擊投機者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴重影響了囤房者和投資者的利益，導致他們的反對聲一片。
二、帕累托最優是房產稅最強的攔路虎
（一）帕累托最優的基本內涵
帕累托最優是指資源分配的一種理想狀態，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態到另一種狀態的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導社會資源實現有效配置，使任何兩種產品對于任何兩個消費者的邊際替代率都相等，任何兩種生產要素對任何兩種產品生產的技術替代率都相等，從而達到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產企業，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進行帕累托改進。換言之，如果是雙方進行交易，這就意味著雙贏的局面。
（二）房產稅開征難以實現帕累托最優
房產稅改革要在實現公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標下做出權衡，這就要涉及到帕累托最優理論的運用。然而在我國目前的房地產市場上，很難實現帕累托最優。因為利益相關者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據國外的經驗，房產稅開征之后地方政府將獲得更多的財政收入。而當今我國調控房產市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關產業的聯合體，所涉及的既有國家經濟、政治的整體利益，也有地方、行業、個人的局部利益。利益的博弈過程相當復雜?；凇扒敉嚼Ь场保綦p方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實現最大化，這恰恰也是最理想和最難實現的狀態；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些只關注局部利益的群體更加有預見性和危機感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。
由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇?？梢哉f，帕累托最優是房產稅成長道路上的最強攔路虎。
三、房產稅開征對利益相關者的影響
（一）房產稅的利益相關者
就目前的房地產形勢來看，中央政府調控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產市場調控中，主要的利益相關者有中央政府、地方政府、房產投資者、房產剛性需求者、房地產開發商。這些利益相關者與房產稅的開征密切相關，有的分擔了房產稅開征的風險，有的為房產稅開征付出了代價，有的對房產稅進行監督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。
（二）房產稅開征對利益相關者的沖擊
房產稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關者的權重，考慮房產稅改革后對利益相關者的影響。
第一，中央政府。中央政府策劃房產稅改革的目的之一就是對房地產市場進行“洗牌”，改變市場不正當的利益分配格局。如果僅考慮到經濟利益，中央政府甚至不算是利益相關者。因為無論是土地出讓金還是房產稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠發展負有責任。本文之所以將中央政府設為本次改革的利益相關者，是因為它是房產稅改革的重要推進者或者說是間接受益者。經過此次改革，會加大投機者對房產的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，抑制房價非正常的快速高漲，對房地產市場的健康發展會產生積極作用。
第二，地方政府。地方政府是房地產改革的直接利益相關者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠來看，房產稅來源穩定，收入反而會增加。地方政府在這個問題上是很矛盾的一個主體。
第三，房地產開發商。房產稅的征收，增加了企業預交的稅款和房產的成本，使房地產開發商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產開發商，但負稅人必定是購房者，住房的需求受價格的影響波動大，房價的上漲，會抑制購房需求，使開發商賣出的住房減少，進而利潤減少。但是這并不絕對，無法預料房價是否會出現報復性增長，最終導致消費者權益受損。我國的房地產市場屬于賣方市場，當房地產商利益受損時，它會轉移賦稅，進而使房價再度上漲。
第四，房產剛性需求者。可以說，他們會是房產稅改革的受益者。因為他們不會保有多套房產，從而避開了高額的房產保有成本，而且將一次分攤到他們身上的土地出讓金變成了分批次按時間的房產稅，因而必定成為改革的堅定支持者。根據國外經驗來看，在房產稅征收初期，房價下跌，剛性需求者獲利。但是同時也使中收入階層受到沖擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。
第五，房產投機者。房產稅改革可以在一定程度上抑制房產投資者的投資。由于他們的投機行為，導致市場供需更為不平衡，從而間接使房價飛速高漲。而房價的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續加大投資。惡性循環就此形成，市場被他們吹出了一個美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產稅改革的堅定反對者。
從以上分析來看，房產稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產投資者（特別是持有多套房產者）、地方政府和房地產開發商，這里的地方政府僅限于改革的初期。可以看到，雙方力量對比并不懸殊，從利益相關者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。
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國人境外買房的確越來越常見。從2006年上半年開始,越來越多境外項目在國內有了固定機構。他們定期以國家或房屋類型為主題,舉辦專場說明會,推介具體樓盤。而在中國各地舉辦的住交會上,也總能看到來自許多境外地區的房產項目濟濟一堂。涉及這些房地產項目的除了商,還有中介經紀公司。經紀公司每單業務需提取總價2個點左右的傭金。
利弊預估
有樓有地,永久產權
監管嚴稅費高,但安全透明
國外房產受歡迎不是沒道理。相比國內,國外房產的確有諸多讓人心動之處。譬如房子本身戶型合理、建筑講究,地廣人稀,空氣好,居住環境宜人,教育、醫療等福利更齊備;有些國家由于自身經濟發展周期的原因,房價明顯處在較低水平,尤其是在國內房價飆升的對照下;而在土地私有的國家,購買房產既能獲得住宅永久產權,也能獲得土地所有權。
在西方成熟國家,房地產買賣受到完善的法律監管,雖然對于行外人來說,這些管制繁復得像天書,但亦使得交易變得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房產欄目的美國特約記者,從事的工作就是地產經紀。她介紹,國人赴美購房的條件并不苛刻:只要有簽證,能支付50%以上首付(次貸危機前20%)即可。且美國房屋的面積,算法比中國實惠許多,他們不打“贈送”等擾人視聽的旗號。一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價內。
樊雪介紹,在美國,房地產市場的買賣都要通過專業的第三方服務機構,包括律師、經紀師、驗房師等,交易從頭到尾每一個環節都是在雙方律師的監控下進行。這也意味著,交易有大量額外費用產生,不僅有交給國家的稅費,也有交給服務機構的費用。買房,第一個環節是要請經紀人,由其根據客戶需求尋找房源。待購房人相中滿意的房屋后,再找有資質的驗房師,針對房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指標進行技術評估,鑒定完畢后請律師簽署房屋買賣合同?！耙粋€完整的購房程序走下來,可能需要好幾個月。買房是一件很花時間的事情?！?/p>
買新樓盤的話,買家簽訂正式合同后,將首付款打入買家指定的律師信托賬戶,開發商、買家、律師三方任何一方無權動用,直到房屋產權證、質檢證、合格證全部辦理完畢,開發商才能拿到房款。而當地的律師和驗房師都是第三方,這些人如果出現偏袒或欺瞞,受到的懲罰是非常嚴厲的,有的甚至會吊銷行業資格。這些都較好地保護了購房者的資金安全。
國外買房還有一種方式,跟國內農村的自建房屋類似,先買土地再請建筑商造房。律師在買地時就介入,辦理土地登記、住房按揭貸款,協助向政府提供規劃、住宅設計等材料審核,然后再動工,建造過程中,律師要參與監管工程款,最后還要協助做房產證等。
樊雪說,海外購房和國內購房的另一個不同點是,購房后還得學管理房產,這是一件很繁復的工作。除需要及時繳納水電煤氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛生清潔、花園的花草樹木負責,如果做得不好,會受到了市政部門的警告、甚至罰款。
市政正是通過這些保證整體的自然環境和居民生活品質。美國也有專門管理房產的中介服務機構。
四大風險
政治、政策風險
匯率、信息不對稱
Lydia律師提醒,一些中介公司喜歡夸大其詞,投資者一定要做好自我風險預估。需考慮的風險包括政治因素、政策稅收、匯率波動、信息不對稱等。例如,第一步選擇國家和地區,就應著重考慮該國政策的穩定程度,是否存在排華情緒。各國的購房政策不斷變化,因此,了解當地住宅市場的政策和供求關系很必要。這部分工作應有自己親自做,既不應該也沒必要交給的中介機構。另外不同國家的購房流程千差萬別,有的地方還會對海外購房者做特殊要求,譬如澳大利亞規定,非本國居民不得購買二手房,新開樓盤中本國居民的購置比例須達50%,才準境外人士購房;在東南亞國家如泰國,不允許海外投資人擁有土地,即不能購買別墅,只能購買公寓樓,新加坡不允許境外投資者購買當地的祖屋和別墅。這些都需要在進入正式的購買程序,聘請當地經紀師、律師前,就了解和思考清楚。
選定有購買意向的和地區后,開始尋找中介。一般在某一區域會有專攻此區域的中介公司,他們熟悉該國法規、風俗和市場,有較多交易經驗,有些甚至是一些樓盤的一級商,在該區域有很大優勢。如迪拜中國城房地產交易中心已儼然成為阿聯酋房產在中國的代言人。
跟本國買房一樣,項目所在地的樓市波動也是潛在的風險因素,漲跌情況難以判斷。只看房產絕對價格是不夠的。目前房價較低,經濟發展快或復蘇前景明確,房價上漲趨勢明顯的國家應作為首選。
相比于國內購房,匯率的波動也成為一大變數。人民幣對該國貨幣的升值或貶值都會影響到房產的價值。譬如以換匯方式購買澳洲房產,如果澳元匯率跌30%,這就相當于同一套房子,即使房價不跌,現在買相比匯率跌之前,價格打了7折。
受買房贈送戶口的國內做法的影響,有人對境外買房存在一個誤解,以為買房能獲得當地公民身份。房產只是一項投資開發項目,一般并不與移民掛鉤,不過,房產作為總資產的一部分,對于想拿永久居留簽證的人是有幫助的。譬如,美國的房產管理與移民機制是相分離的。外籍人士可在美投資買房,但不能借此入籍。恒瑞國際咨詢公司是一家專業做移民的公司,他們的美加移民顧問金潔介紹說,“美國的投資移民,要求至少拿出50萬美元進行特定項目投資,此項目由美國政府選擇。各州情況有不同,以加州為例,申請投資移民的人士需要投資至少100萬美元,并雇傭3-5名當地公民工作,而且綠卡投資移民還需要每年有真實的資金往來和貿易額,才能達到基本條件?！?/p>
成本的計算
稅費體系復雜
持有成本較高
浙商投資團的邱尚(化名)說,其實購買海外房產在國際上很普遍,但中國人卻投機居多。他歸納浙商海外購房的目的主要有三種:為方便子女留學“買房代租”、為日后移民做準備、意圖清晰的投資者大概占總人數的20%~30%。而由于目的不一樣,他們所買房產的類型也有差別。自住者,一般都傾向于買house,相當于國內說的別墅,而奔著投資目的的則大多選擇會購買城市中心的apartment, condo,flat,即國內說的公寓。
投資者海外買房如果套用國內買房的思路,那么就有過于簡單之嫌了。ACE地產投資公司的銷售總監張遠寧說,“除了購買成本,高額管理成本對購房人也是不小的負擔,且各地的稅費體系一般都比較復雜。在悉尼,首次購房須繳納的稅費約有20種,不是專業的人員很難理清?！?一般房地產投資成本可以分為起始成本和持有成本兩部分。相對而言,起始成本不高,如在美國買房,起始成本僅占總成本的30%。起始成本除房款,還包括土地稅、契稅、印花稅以及增值稅,文件費、房屋經紀人費、律師費、技術評估費、過戶公證費等,此類的各種相關費用約占總房價的1%,不算高。但持有成本相當高,每年要交房產稅、物業費,白蟻檢查費、房屋保修費等。
以上各稅各國開征情況不一樣。其中契稅只是部分國家征收,如美國紐約州稅率一般在1%-2%;而新加坡則高達4%。不論在何地買房,印花稅都是必須繳納的。而發生買賣等有償轉移時,大多數國家要對轉讓收益即增值部分課稅,在美國,房屋出租,房租的20%-30%要作為稅收上繳;在澳洲,增值稅最高會達到增值部分的45%。房產稅部分,稅率為1%-6%,每年政府會來估價,然后根據估價繳納房產稅,房子升值,稅基變大,例如當年買來的房屋是100萬美元,如果政府今年估價是120萬美元,就以120萬美元為稅基收稅。純粹做投資的時候,必須把上文所列稅費、以及付給中間機構如地產經紀、律師的費用都考慮進去,另外,還有交通成本、人力成本、交際成本等,只有這樣,才能準確估 算投資收益率。
為具體說明稅費,以下tips部分以澳洲情況為例,以管中窺豹。
資金
貸款較難、
現匯最快捷!
“境外購房最快捷的方式還是依照購買地當地法律,使用自有外匯資金在國外直接購房?！盇CE地產的張遠寧稱。但是中國居民換匯以及外匯的匯出存在較大限制怎么辦?業內人士透露,專業公司會有多種途徑供投資者選擇,
買房時不同國家的貸款政策不一樣,中國公民在海外購房申請按揭貸款難度比較大。在法國、馬來西亞,必須出具相應的資產證明或當地的收入證明,銀行才會放貸。在泰國,不長期再當地居住、工作的外國人買房需付全款。在美國,對貸款也在收緊,之前可申請到8成貸款,但現在已經縮減至5成。當然也有例外,例如阿聯酋的迪拜,目前當地銀行依然提供高達9成的按揭貸款。如果購房者無法全額付清房款,向開發商申請貸款的話,貸款的年利率約為7.95%,不僅高于國內同期水準,也高于當地的貸款利率。
一位南加州的華人房產經紀說,如果是投資為目的的話,沒有幾千萬元以上的資產就不應該奢望投資美國樓市。海外買房最好要和自己家庭未來的長遠規劃結合起來,比如考慮未來子女的留學、海外工作以及自己的移民等。只有綜合考慮了這些問題之后,才能較好地作出決策。
瑞亞、新通、環宇是長三角一帶做得比較大的海外投資服務機構。新通的咨詢顧問王茜介紹,目前,浙江人海外購房,最熱門的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去歐洲買房的人非常少。因為跟當地的經濟一樣,歐洲的房地產市場已經過了高速發展的階段、進入相當穩定的時期,有些還在負增長,而且這些國家的移民條件相對都比較苛刻。
TIPS
在澳洲買房可能需要的稅費:
以在墨爾本購房為例,購買一處物業的費用可分為直接費用和間接費用兩塊:
直接費用
通常指政府的費用,包括購房印花稅(即契稅)和地契管理局所征收的地契登記及轉讓費用。其中印花稅根據房價分為四個檔次:房價在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再減去200澳元征收;房價115001澳元～870000澳元,按6%,再減去4340澳元征收;房價超過870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契轉讓登記費為1323澳元,貸款登記費為92澳元。
間接費用
也就是非政府費用,比如律師費、貸款費用、房屋保險、貸款保險等。這些費用視各公司收費情況不同而定,大致如下:律師費650澳元;貸款費用600澳元;房屋保險350澳元;其他調整費用 300澳元。
如果物業價值50萬澳元,那么按照以上費率,購買將產生約28975澳元的費用。費率為5.8%左右。
售價約150萬澳元到200萬澳元,其保養成本,包括每月的物業管理費、房地產稅等需要1500澳元～2000澳元。盡管這樣的公寓月租金高達3500澳元～4000澳元,但扣掉稅費和支付給房產經紀人的傭金等,估計每月純收入僅2000美元左右,少了50%。
LINK
德國:房價持續下跌,投資不合算
我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。
2.認真選擇好房地產投資的類型
在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業用房
商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房的變現能力不如一般住房，因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房，特別是一些高檔商業大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。
3、篩選自己的買房范圍：購房者要根據樓盤附近的交通以及商圈來進行選擇，看交通以及生活是否便利。其實無論是購買二手房還是購買新房都有它們各自的優缺點，二手房相對來說配套設施都比較成熟，而且價格也要相對低一些;而新房會居住得更加舒適，未來的投資回報率也會高一些。
4、了解購房常識：買房不是一件小事，會涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購房常識。
