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合肥市的房地產中介企業近年來取得了長足的發展，截至2014年7月，合肥市注冊登記的房地產中介公司約366家。其服務內容覆蓋廣泛，如：交易經紀、營銷策劃、投資分析、房產評估、市場調查等多個領域。從事房地產中介服務的企業數量眾多，競爭激烈，發展中還是存在很多的問題。在這樣的環境中，企業只有找出問題，及時根據市場變化特點調整經營策略，才能更健康的發展。
一、合肥市房地產中介行業存在的問題
（一）中介行業整體缺乏科學建設
和其他同級城市房地產中介一樣，合肥市房地產中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點，就其中介行業整體而言，存在著大量現代化水平較低的房地產中介，最主要體現在以下兩個方面：
1、合肥市房地產中介缺乏現代化的科學技術。
2、合肥市房地產中介缺乏科學的經營管理理念。
（二）從業人員總體素質低
1、主動服務意識弱。
2、從業者素質良莠不齊。
3、從業者職業道德有待提高。
（三）房源信息不對稱
在現階段的中介行業市場發展狀態來看，市場的信息網絡還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國房地產中介市場的發展及服務質量的提高。目前，雖然有大多的中介機構有自己的網絡和客戶管理系統，但各中介機構所掌握的信息都是有限的，各機構間的信息不能共享。
（四）政府相關法律法規不完善
到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。
二、針對合肥市房地產中介行業存在的問題提出對策
（一）加強中介行業的科學建設
1、重視運用科學技術。
房地產中介要善于利用電子信息技術建設好房地產市場信息系統，做到可以網上查詢，網上交易。各房地產中介要按照行業統一準則建立和完善交易網絡，這個房地產信息網絡平臺的建設對買賣雙方來說都是透明公平的。設計網上交易平臺時，應當具備充分的技術保障，能使房地產中介機構及時有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現象；能較好的整合房地產信息資源，避免行業內部惡性競爭的現象發生。
2、重視科學合理的經營理念。
科學的經營理念非常重要，再好的硬件建設，沒有好的軟實力也會在日益殘酷的市場競爭下敗下陣的。如21世紀不動產公司采用連鎖經營模式，一切采用集中化管理，從而降低整個交易成本，擴大市場占有量。這樣的管理經營方式可以整合市場優勢資源，迫使那些違規操作的黑中介失去業務來源，最終將促使市場真正規范發展。
（二）加強從業人員的素質建設
1、提高主動服務意識。
俗話說："笨鳥先飛"，主動是贏得成功的最大機會。富蘭別林也曾說過"你要追求工作，別讓工作追求你。"對于房地產這個買方市場市場來說，只有主動出擊，才有成功的機會。合肥市的中介商應轉變觀念和服務重心，樹立以消費者為中心的服務意識，這樣才會在買方市場上有一席之地。
2、加強從業者專業素質建設
許多房地產市場比較成熟的國家，他們對房地產中介從業人員的考核都是相當嚴格的，例如美國要求房地產中介行業從業人員至少要有2年以上從事房地產工作的經歷，并且修讀完與房地產有關的8個學科，才能具備條件獲得房地產經紀人從業資格證的資格。由此可見，日益發達的房地產市場呼喚著高素質人才，這種人須具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的信譽和道德水平。對此，合肥市房地產中介應該加強對房地產中介從業人員進行定期的或不定期的專業培訓。房地產中介企業應該建立人員培訓部門，對新進入房地產中介的人員進行培訓，對老員工也要進行定期的業務知識考評，這有利于行業的健康發展。
3、加強從業者職業道德建設
誠信，是一個行業的生命之源，任何單位都要靠誠信，房地產中介行業要發展更要靠誠信。作為中介機構，要想增加消費者的信任度，就應該盡量增加交易的透明度，提高人員職業道德，使消費者的知情權得到切實保障，從而進行公平交易。從根本上來說，還是應當加強對從業人員的素質教育，建立職業道德績效考評制度，提高從業人員的職業道德水平和專業勝任能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會地位。對于上述兩個案例的分析，我們不難看出，誠信問題不僅僅出現在中介從業人員身上，對于一些大品牌的房產公司同樣面臨著此問題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風氣，那么公司早晚會沉沒于歷史的長河中。
（三）完善房源信息系統
健全市場的房源信息，共享各個中介機構所掌握的房源信息，如房地產中介連鎖店，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽，以及在服務質量上的保證力度。在新媒體發展迅速的社會環境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統，專業化服務，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發展網上查詢、網上交易和電子商務，樹立全新的經營理念，以提高整個中介市場的服務水平，將其推向另一個高峰，即讓中介機構走向網絡化、品牌化、資源共享的現代管理模式。
（四）完善相關法律法規
為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法，完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動，完善對市場中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。
三、結論
房地產中介作為一個服務行業，其發展需要一個宏觀的有利的環境，同時也需要提高自身的服務意識和服務水平，充分發揮房地產中介的職能。從房地產中介企業來說，要實施房地產中介服務品牌發展戰略，在企業經營方式上，采用連鎖經營或特許經營等先進的經營模式，在房地產中介服務中，重視和運用網絡技術來更好的為客戶服務，同時也要加強房地產中介業務創新。從政府及有關部門的角度來看，必須完善現行的房地產中介服務法律體系，強化管理，改善行業整體形象，建立規范的房地產中介服務管理體制，制定房地產中介服務行業品牌發展戰略規劃，扶持房地產中介服務行業實施品牌發展戰略，鼓勵、支持房地產中介服務企業爭創品牌企業，建立培訓機制，提高中介服務人員的素質，加大金融業對房地產中介行業的支持力度等。只有企業和政府雙方共同努力，才能促進合肥市房地產中介業的健康、穩定和可持續的發展。
參考文獻
【1】李振.房地產中介經紀人實戰冊【M】.北京：中國電力出版社，2012.
隨著經濟和社會的發展，我國房地產市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯動局面也基本形成，而且從市場發展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產業的發展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發展過程中，中介市場將繼續發揮紐帶的作用，為房地產的持續發展發揮不可替代的作用。所謂的房地產中介市場是為房地產供求雙方提供咨詢、協助供求雙方實現公平交易為目的而進行的房地產在租售階段的委托、價格評估和經紀服務等居間活動的場所和領域。房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產市場運轉起到了劑的作用。
2.當前我國房地產中介市場主要問題
2.1政府監管不力
全國除溫州這樣的城市出臺了《關于進一步推進中介機構改革和發展的意見》，開始全面清理規范現有的中介機構，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業單位的中介機構，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數地方依然違反國家關于規定中介服務機構與政府部門實行脫鉤改制的規定，政企不分，主要原因是受利益驅動。房地產中介市場中形成了房產、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關的協助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業人員、 機構的有力監督。 并且，房地產中介機構通過直屬、掛靠等形式隸屬行業主管部門，對房地產中介市場形成行業壟斷，進行非法經營。
2.2法規體系不全
房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規。雖然目前我國首部房產中介法規《房地產經紀管理辦法》已經2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產中介行業設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執業資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規框架，但還不健全、不完善。
2.3機構信譽不良
房地產中介機構作為提供房屋信息服務的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產中介市場上，這些機構經常會利用這一信息不對稱現象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產中介服務市場的發展。同時由于房產中介的認證資格制度相對不規范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格（譬如房地產評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。
2.4人員素質不高
房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。所以世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。如美國實行從業人員準入制度，規定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執照的資格。而由于房地產中介業在我國的發展時間不長，尚缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規范.管理不嚴，造成我國房地產中介從業人員來源復雜、素質差，缺乏應有的敬業精神和職業道德標準。
3.規范房地產中介市場的對策
3.1嚴格市場準入制度
在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等的設定要更加具體化， 如明確規定房地產中介機構的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規模的固定經營場所，專業技術人員要占總人數的50%以上。同時，劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同的標的、不同價值量和不同復雜程度的業務。如必須具備A級認證的中介機構才可從事涉外房地產中介業務。
3.2嚴格執業資格制度
在人員資格管理方面，要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、業務知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規定。如必須達到大學?？埔陨蠈W歷或中等專業水平有3年以上從業經驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執行完畢滿3年的方可從事進入房地產中介機構執業。
3.3嚴格規范經營制度
規范經營，加強誠信建設，一方面考慮到消費者和房地產中介間存在的信息不對稱問題，在行業內建立信息傳輸機制，完善房地產中介企業信用檔案，對中介企業的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網絡手段，將檔案在網上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產中介要加強自身的誠信建設、嚴格自律，結合企業文化制定企業職業道德規范條例，要求員工誠實守信；并規范經營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優質服務，增強客戶的信任度。
3.4嚴格行業監管制度
我市的房地產經紀行業起始在2000年后，伴隨著房地產業的持續發展和房地產市場的日趨繁榮而發展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，我市房地產經紀行業的發展大致經歷了三大發展階段：
一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據我市房地產中介市場發展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產經紀行業存在著高成長性，發展從2002年開始一直處于穩建的發展之中，從業人員不斷增加。
二是，調整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，出現了房地產中介經營困難和關停門店的現象，整個房地產中介行業面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產中介公司的數量和規模迅速增長。
二、我市房地產中介市場現狀
從區域分布來講，我市的房地產中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產中介公司服務項目單一,以房地產經紀為主,整體業務水平低。中介機構硬件設備情況。目前，我市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，開發不夠。中介機構規模小，結構和管理制度不健全，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。大中型經紀公司數量較少, 個體戶占絕大多數,一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產中介中多數是“小、散、亂”。從業人員情況，中介服務機構人員接受的教育水平較低，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。從業人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務工人員等，文化程度高低懸殊素質參差不齊，專業人才匱乏。從業資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業執照，沒有中介機構資質備案證書。由于房地產中介機構工商登記在先，登記備案在其后，部分經營者在取得工商營業執照后，既開始營業。從業人員不參加專業培訓，也長期不到房地產政府管理機構做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業執照，又無中介機構資質備案證書。由于他們在經營中，只要有利可圖，不按法律法規辦事，不顧及后果，隨意性很大，常?！按蛞粯寭Q個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業務的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當大的比重，給政府的監管帶來困難。
三、我市房地產中介行業存在的問題
（一）中介機構和從業人員“市場準入”門坎過低。。從業人員入市門檻低，表現在房地產中介服務業興起時間不長，從業人員資格認證制度還不是很規范，從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，魚龍混雜。中介行業入市門檻低，主要表現在注冊資金要求不高、從業資格管理還未全部到位、營業場所限制不多；一些信息服務機構、家政服務部門甚至部分物業管理公司也超范圍從事房產中介業務。此外，無照經營、無資質經營也是屢禁不止。本來根據國家有關政策規定和市場要求，對房產中介機構和房產經紀人的素質都有較高的標準和要求，但事實上，目前許多中介企業和從業人員存在政策水平低、缺乏應有的業務知識和法律常識、不按政策規定操作、多收費、亂收費等現象，嚴重影響了中介行業的服務水平和整體形象。有部分從業人員道德水平不高，不遵守職業標準和道德規范，或是開展欺騙性業務，導致執業質量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。由門坎低帶來的問題是各業務機構之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展。
（二）、很多房產中介機構暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產中介難言信任。有些不正規的中介，為達到營利目的，廣設陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發交易糾紛層出不窮，又使房產中介行業成為在媒體上曝光最多的行業之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據一些從業人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產中介公司以格式合同的形式規定不公正、不合理的條款。房地產中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規定。有的合同中主要條款規避法規，往往對一些關系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。
（三）我市在對房地產中介的監管上存在一定的漏洞，給房地產中介公司用不正當手段欺騙消費者提供機會。不能很好的運用社會、輿論監督，在欺詐消費者的行為出現后，不能及時進行嚴懲，使得一部分房地產中介公司存在僥幸心理。
四、規范我市房地產中介行為，促進我市房地產中介行業發展的對策
（一）大力推進房地產中介行業相關法律、法規的制定和完善，促進相關法律法規的實施，并在現有法律基礎上規定更加詳細的準則。法制的健全是行為規范的根本，我國目前房地產中介服務方面的法律法規體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。而對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規在房地產中介行業所要承擔的民事責任方面，沒有過多的規定，因此我市應當強化和細化房地產中介機構的民事權利義務以及民事賠償方面的相關規定。
（二）嚴格市場準入制度，提高行業準入標準。提高房地產中介行業準入標準，有利于中介行業優化資源配置，擴大企業經營規模，獲取規模效益；有利于企業提高服務質量，樹立服務品牌，發揮品牌效應；有利于企業擴大業務量，提高市場占有率，增強競爭力；有利于中介服務商增加機會成本，減少短期投機牟利行為，從而維護了消費者的合法權益。加強對中介機構、從業人員和中介活動的管理，嚴格執行資格認證制度，強化中介服務規范化管理。上海市率先提高房地產中介企業的準入標準，明確規定須有五人經紀人證書，值得我市房地產中介主管部門借鑒。加強市場監督管理，不僅是房地產中介行業自身發展的迫切要求，更是我市房地產中介加強行業管理，制定房地產中介市場制度和行會標準，實現市場健康持續發展的需要。規范市場準入制度，加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有關部門頒發的房地產中介機構資格證書，嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營業場所和從業人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業人員和經營業績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業范圍應適用不同金額的注冊資金條款。
中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數
要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經濟學，徒弟經濟學和房地產經濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發展下也欣欣向榮，呈現良好的態勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現了不少頑疾，采取措施去規范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產中介的違法違規行為分析
近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關的信息
于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統一報價，傭金已經在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》這些規則在市場中已經存在，所以房地產的開發企業，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據這些法規，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產中介法治化的若干對策
2.1 立法上的完善
在房地產中介服務業這方面，我國的法律法規還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》這兩個重要法律上，比較保守傳統，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規不斷對房地產中介服務規則進行必要限制，法律法規要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業人員的條件、審批管理機構、權力義務、執業標準、執業資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網之魚。要出臺相關的法規考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規化，這就囊括了實際過程中的職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業人員資質管理制度、統一合同文本制度、設立中介經紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規的執行情況與執法人員息息相關，這就要求執法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監督管理機制
目前，市場上也存在由政府部門充當的房地產中介公司，為了執法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經濟的前期，人們對于經營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規模大，聲譽好，經濟效益好，就激發了廣大人們投入到這個行業中去。但現代企業制度已經發展到良好階段，人們也已經會經營自己的企業，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發揮，要在房地產中介這個服務業中大展拳腳，政府部分要團結協作要幫助房地產中介規范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業來說還是缺乏力度，無法對其專業性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業工作者的人數有多少，要從市場出發，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業人員的素質，他們不僅要有正規的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。
3.小結
文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發展需要。
參考文獻
[1]能志飛. 規范房地產中介市場減少信息不對稱[J]. 市場周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
早在奴隸社會，我國就已經產生了“誠信”觀念，春秋時期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會交往定下了“言必信，行必果”的準則?？鬃舆€譴責了背信棄義的行為，認為“言而無信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說明人們一直遵循社會活動中的誠信原則。封建社會，“誠信”在社會生活的各領域已形成道德規范?！罢\信”是一切道德的基礎和根本，社會的高速發展和進步，講誠信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統，是精神文明程度的一種標志，更是未來社會健康發展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個社會賴以生存和發展的基礎。一個民族或國家一旦喪失或弱化了誠信意識，各種不道德損害他人利益和腐敗現象的生產就是必然的了。我們只有講誠信，才能建立正常的生活和經濟秩序，人與人的交往中只有誠實守信，無欺無詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業要生存與發展，個人要立身處世，都不能沒有誠信。
今天，我們處于社會主義市場經濟大潮之中，同樣需要誠信。因為信用交易是市場經濟高度發達和完善的表現，也是每一個發展市場經濟的國家所追求的目標。西方國家交易方式90％都是采用信用交易，而我國在由計劃經濟向市場經濟過渡中，信用問題還遠未解決。就房地產中介而言，其信用體系的建立任重而道遠。
市場經濟是法制經濟，也是誠信經濟。誠信是市場經濟的靈魂，市場經濟愈發達就愈要求城市守信。沒有誠信，市場經濟將無以立足。
二、必須加強房地產中介業的誠信建設，房地產中介企業才得以生存和發展
就房地產中介行業而言，它是房地產市場的重要環節，是房地產市場的“催化劑”，對活躍房地產市場，特別是二手房市場，最終實現房屋的價值起到至關重要的作用。房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業是服務性行業，作為服務業，房地產經紀業所提供的商品不具有實物狀態，而是—種具有動態過程的服務。
誠信反映在房地產經紀中，誠是指真誠和坦誠，而真誠即真心以客戶的利益為己任，坦誠即誠實地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經紀活動中經紀人提供的服務是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠”。對別人誠，就是對自己信。真誠是做人的美德，是社會的規范。人人渴望遇到真誠，享用真誠。服務，應當也必須是真誠的，只有這樣，接受服務者的心情才是偷快的，市場經濟條件下的有償服務更是如此。
1 引言
近年來，隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產市場得到了突飛猛進的發展，已經成為中國經濟的支柱型產業，在國家經濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關規章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產交易與權屬管理還存在不少缺陷，給房地產市場的規劃化發展帶來極大的影響。包括權屬登記、房產銷售、房屋租賃、房產評估、市場管理等等，在管理法規、政策建設等方面都明顯滯后。如何規劃房地產交易行為，加強房地產權屬管理，成為房地產市場健康發展的關鍵。下面，本文從房地產交易與權屬管理的實踐工作出發，就房地產交易與權屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。
2 房地產交易與權屬管理存在的問題
2.1 房地產交易管理存在的問題
在房地產交易中，質量、成本信息不對稱現象極為嚴重，極有可能影響房地產交易的公平與公正原則。這種現象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現劣幣驅逐良幣使房地產市場走向衰落。當前，這種信息不對稱現象，在房地產市場中已經顯現出極大的負面影響。在房地產交易中，開發商掌握了房地產商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導性信息，再加上當前期房交易占據極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現象，根本無法使消費者得到真實可靠的產品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現象更造成錯誤的誘導。此外，房產中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產交易管理問題。
2.2 房地產權屬管理存在的問題
當前，我國房地產權屬管理的法律依據主要存在于一些民事法律法規之中，這些法律法規并不夠完善，甚至在相關法律法規的理解上還不統一。此外，房地產權屬管理中，權屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構復雜的現象。目前我國房地產權屬登記與管理一般由房管部門市場處、權屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權屬管理部門負責，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權屬審查方面的嚴密性與安全性，影響了權屬管理的權威與公信能力。此外，權屬登記的效力不統一問題，也是權屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。
3 房地產交易與權屬管理規范化策略
3.1 房地產交易管理規范化策略
在房地產交易過程中，房地產開發商、房地產中介、售房者都有著社會責任，但在社會責任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責任，尤其是社會誠信問題。當前房地產交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產開發商、房地產中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權益進行有效的保護，應當也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產交易環境。實際上，房地產交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產市場的健康發展，再如房地產中介市場的混亂問題，政府應當加強管理，培育起誠實守信的中介行業。
3.2 房地產權屬管理策略
權屬管理是房地產管理與現代房地產制度的重要基礎，雖然我國當前涉及權屬管理方面的法律法規較多，但卻還沒有專業的房地產權屬管理法規，只是零散的存在于相關法律法規之中，使得不少條款出現沖突甚至存在不合理現象。要加強權屬管理，當前應當建立起統一的權屬登記與檔案管理制度，將權屬登記和檔案管理與行政機關職能合為一體，避免多個機關負責登記現象，建立統一的登記機構，建立起統一的登記管理程序和制度。同時，在權屬管理上，要加強實質性的審查管理，保證權屬內容關際權利相一致，保證權屬管理的公信力。雖然實質審查會使權屬管理程序更為復雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關來提升實質性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權屬管理的公信能力，保證當事人的合法權益。
參考文獻
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。
二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。
一、房地產中介服務的主要功能
1. 咨詢服務
房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。
2. 價格評估
房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。
3. 經紀
房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務
各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。
二、我國房地產經紀市場發展現狀
據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。
三、房地產經紀行業現實存在的問題
（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。
（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。
根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。
（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。
我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。
（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。
我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤
四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策
那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：
（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。
（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。
1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。
建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；
2. 建立房地產經紀人保證金制度；
3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；
4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；
5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制
房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。
五、結論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.
③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業的機構和人員不斷增加，業務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業信譽不佳，社會地位不高。一方面少數“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現象經常發生；另一方面其執業及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業一直停留于低水平運作。由于經營得不到發展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業化、正規化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：
（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》，規定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規形式確立房地產中介服務的職業地位，提出正規化執業的具體化要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定，為房地產中介服務機構和執業人員依法從業提供法律依據。同時，政府有關部門及行業協會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執業環境。
（2）確定行業地位。國外房地產中介服務業是一個獨立的并有一定社會地位的職業，而我國房地產中介服務業社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發生。由此可見，對房地產中介服務業的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業化房地產流通企業，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發，在揮輿論監督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業提供寬松的輿論環境。再次要適當提高擁金率，嚴格規定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業機構和人員的勞動價值得以實現。
（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業務。在人員資格管理方面要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執業人員的綜合素質和業務水準不斷提高。
（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業務記錄，發現問題及時報告，由房地產 委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業或吊銷執照。在發達國家或地區，中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因情節不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發生此類事情被公分開查處后，中介執業人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業。當前我國在這方面違規或違反職業道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯起手來，將執照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執業情況，并建立舉報制度，發現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地產中介機構和執業人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。
2.從零星分散型走向社會化、系統化
目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業調整結構與布局，以優良的服務面向社會，面向社區，面向市民。
（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發展交易網點，并且要從實際需要出發，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區域中心；面，即遍布全市各街道、社區的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊盏臋C構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。
（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優點為市民提供全天候、全方位的信息服務。
（3）提高服務水平。發達國家和地區的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業務的程式化。
（4）加強行業自律。我國的房地產中介服務的執行業行為有很大的自由度，其職業道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業協會，由協會制定職業道德規范，加強對付 員的管理，對違規違約的會員，可給予處分甚至開除出協會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監督。三是建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執行國家財務和收費規定。五是建立業務記錄，設立業務臺帳，以備管理部門和協會檢查。
3.從傳統粗放型走向專業化、現代化
目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營的產業。
了規定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調了違反管理規定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規定了“房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規定追究違約方責任。
中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務，可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。
三、如何減少房地產中介機構的行業風險，促進行業良性發展
（一）、 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。
房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務，前面已經陳述，此處不再贅述。
（二）、 設立房地產中介機構行業責任險，轉移部分風險，促進行業的良性發展。
1、何謂行業責任險。
行業責任險，又稱為專業賠償保險，是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡，而應當承擔的賠償責任。
行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家，法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險，即常說的強制保險。行業責任險，作為責任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年，在英國出現了世界上第一張行業責任保單-藥劑師過失責任保單，但由于種種原因，行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發展十分緩慢。而此后，隨著經濟的發展和法律的完善，發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業責任保險開始逐漸引起大家的關注，市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前，在發達國家的保險市場上，行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業。可以說，行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關行業責任險。
一、目前房產中介發展現狀
隨著固原房地產市場的不斷發展，房產中介市場也在日益壯大。房產中介企業已迅速發展到了10余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下內容：①房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。②房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。③房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營，在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在欺詐行為，侵犯消費者的合法權益?，F就筆者所知道的中介欺詐行為進行具體分析：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證。
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當。
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻
（一）房地產商品的特殊性。房地產市場不同于一般的商品市場，房地產商品的特殊性決定了房地產市場中信息不對稱問題，主要表現在以下幾點：（1）房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，由于社會分工的發展，很難有人對各個領域的知識都很精通，這導致消費者難以確定商品的質量。（2）房地產商品隱蔽工程多，被后續工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進行全面檢查。（3）房地產商品地理位置、設計、構造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產商品的私有信息非常豐富。
（二）預防信息不對稱的成本費用高。（1）信息是一種稀缺資源，與開發商相比，消費者處于信息劣勢。消費者若想獲得與房地產企業相對稱的信息，是要付出高額代價的。（2）理論上講，一個完全的合同應包含交易過程中所有可能發生的情況和應對措施，這樣才能更好地規范雙方的行為。但現實中，充分估計將來可能出現的偶然性及如何處理這些偶然性是非常難的。在我國房地產交易活動中，合同一般都由開發商擬定，他們制定的條款充分考慮了自己的利益，這也加劇了信息不對稱的局面。采用商品房買賣示范文本以后，這種狀況得到了很大改變，但專用條款和補充協議條款中，這種情況依然存在。（3）由于信息不對稱和人們的有限理性，合同絕大多數是不完全合同，所以違反合同是難以避免的。在我國房地產交易過程中，多是開發商違約，作為消費者也是受害者，要想通過法律途徑尋求解決辦法就要付出高額成本。
（三）房地產市場中的利益驅動。（1）房地產一級市場主要是指國有土地使用權出讓市場，市場的主體是國家和房地產開發商。國家出讓國有土地使用權時，有的開發商難以通過正當途徑獲得國有土地的使用權，就利用各種關系與政府官員勾結，以非正當手段獲得國有土地的使用權，使國有土地使用權的出讓沒有真正體現公開、公平、公正的原則。此外，國有土地采用協議方式時，由于國有土地出讓信息的不完全公開，地方政府就有可能憑借對國有土地的權利壟斷來制造競租，從中謀取利益，這就更加劇了信息不對稱。（2）房地產二級市場主要是指住房一級市場，是開發商把建好的樓盤賣給消費者的市場，市場的主體是開發商和購房者。在這個市場里，開發商主要通過犧牲建筑質量降低成本、隱瞞產品信息、夸大宣傳等手段維護自己的信息優勢。而且在我國，70%以上的物業管理項目都是由開發企業派生的，一些企業為了盡快回籠資金、擴大銷售，經常在物業管理方面做一些不切實際的承諾，消費者住進去之后就會有被欺騙的感覺。（3）房地產三級市場主要是指二手房買賣市場，包括在二級市場基礎上的第二次或多次房地產轉讓交易活動，即購房者將自己所購買的住房，通過房地產中介機構轉賣給新的購房者，這一市場的主體是售房者、房地產中介機構和購房者。由于這三個市場主體對房地產商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何兩個主體之間都存在著信息不對稱問題，每一個市場主體都想利用自己的信息優勢獲得最大利益，都會由此加劇信息的不對稱。
二、完善房地產市場對策研究
信息不對稱給房地產市場帶來的負面影響非常嚴重。但完全消除市場中信息不對稱現象，營造完全競爭的環境是不可能的。我們能做的就是從各個利益相關者著手，將信息不對稱對房地產市場的不利影響降低到最小，維護各方的合法權益，促使房地產市場健康發展。
（一）從開發商角度。對開發商而言，應從長遠利益出發，力求產品質量得以保證，優質的產品即使價格偏高，也會得到消費者的青睞，最終會在市場上脫穎而出；低質量商品房若要進來濫竽充數，他們后期付出的代價將是巨大的。
房地產開發商還應充分意識到，信息經濟正逐漸把整個市場推向買方，因此房地產企業要做的不是研究如何榨取消費者，而是如何最大限度地獲得消費者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出來，增加企業透明度，以最快的速度生產出值得信賴的產品，讓廣大消費者放心購買自己的產品，走出一條品牌經營路線，這種無形效應給房地產企業帶來的利潤將是巨大的。
（二）從購房者角度。對于購房者來說，信息的獲得主要通過開發商或是銷售商，這些信息一般都帶有較強的主觀性。大多數購房者不具備專業知識，信息搜索又要付出很高的成本。隨著競爭的日趨激烈，很多小開發商只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇問題。消費者能做的就是盡力收集各種從正規渠道獲得的權威信息，借助于社會、政府、行業協會的援助，或請律師陪同購買，或付稍高的價格去購買質量有保障的商品房，在自身利益受到損害時，依法維權，不讓侵權者有機可乘。
（三）從房地產中介服務角度。房地產中介服務始終滲透于房地產市場運作的各個階段，貫穿于房地產經濟運行的全過程，關系著房地產業的健康發展。在房地產中介日趨重要的今天，我國房地產中介機構也存在著許多問題。例如，中介企業規模小、入市門檻低，許多中介機構從業人員資力不夠、素質不高、嚴重缺失誠信，使得我國中介機構一直沒有起到應有的作用。雖然我國中介企業起步比較晚，但發展迅速，數量在不斷擴張，競爭也越來越激烈，若想在強手如云的市場經濟中占有一席之地，就中介機構自身而言，筆者建議如下：
1、樹立行業誠信作風，創建中介企業文化。當今市場經濟是誠信經濟，誠信是商業倫理的基本要求，是建立和維護現代市場經濟的靈魂。企業若想發展，一定要掌握這條根本性原則。企業守信可以成為一種巨大的無形資產，比做任何一種宣傳都重要；企業失信，后續產生的法律、經濟成本甚至無形代價也是巨大的。所以，中介企業一定要創建以誠信為核心的企業文化，開拓市場。
2、提高從業人員專業化水平和綜合素質。房地產中介是人才密集型產業，需要大量的專業人才，人力資源也是第一位的戰略資源。企業競爭歸根到底是人才競爭，這個道理在任何行業都適用。因此，提高中介從業人員專業水平和整體素質也是必不可少的。
3、發展連鎖式經營模式。類比其他行業機構的連鎖經營模式，筆者認為，創建中介企業品牌，實現跨區域連鎖經營，發展規模、拓展市場，是一條很好的途徑。這樣做的前提是，必須要求中介機構保證自己的服務質量，得到消費者的廣泛認可。這樣下來，消費者不僅得到了高品質的服務，那些只為追求短期利潤、侵犯消費者權益的中介企業也將被擠出市場。
（四）從政府角度――政策建議。由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施來彌補市場機制的不足。
1、加強制度和法律法規建設，完善監督機制。目前我國已經頒布的關于房地產行業管理的有關規定，大多是在房地產市場出現問題后的應時之作，難免有疏漏之處，一些規定、方法由不同政府部門制定，相互之間難以協調。房地產是一個專業性很強的行業，它在遵守一般規則的同時，有自己特殊的活動規則，但我國目前的法律法規并不能完全跟上房地產市場發展的需要，已經制定的法律及監督機制執行力度不夠，也給某些投機的開發商和中介商留下了侵犯消費者權益的機會。因此，要保證房地產市場健康運行，就必須建立完善的法律法規體系，加強執法力度，增加市場透明度，使房地產行業真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。
2、制定住宅質量、信息公開規范化政策。為改善住宅信息不對稱，加強購房者對住宅信息的了解，從根本做起，就是要對商品房的質量信息進行全面公開，并對公開的內容、時間、途徑進行規范化管理。開發商宣傳大體分三個階段，即預售前階段、預售階段和現房銷售階段。筆者建議，在預售前宣傳時，公開住宅項目的工程質量目標、功能質量目標和環境質量目標；在預售階段宣傳時，還應公開施工圖審查結果及修改情況；在現房銷售宣傳時，把上述所有質量信息及工程驗收信息和室內環境驗收檢測信息全部進行公開，并將這些信息通過售樓書呈現給購房者，或在專門網站公布，給消費者提供充分的選擇空間。
