時間：2023-06-21 08:44:08
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇房地產技術創新范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
引言
在我們國家房地產行業不斷的深入推進市場化的時候，房地產行業在我國的經濟發展中發揮著越來越重要的作用。經過這么多年的努力，房地產行業的快速發展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。在我們國家目前房地產的市場化進程已經凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續發揮房地產在經濟發展中的領頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。
一、房地產經濟管理中存在的主要問題
1、經濟管理上缺乏一個完善的管理機制
為了能夠使房地產的市場管理更加的規范化，更加的有效率，保障房地產行業的健康良好的發展，必須要有一個完善的房地產經濟管理機制。雖然我們國家已經出臺了一系列的經濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監督機制來保證這些政策的落實。房地產處于當今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產行業受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得大量剛需群體無法購買到自己所能承受的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產商和投資者從中看到了巨大的商機，導致房地產行業的投資量不斷增加。同時，由于民間存在大量房產投資者，使得居民購買商品房的價格進一步拉高，房屋的價格已經超過了房屋消費者的經濟承受能力。不能夠對我們國家政府所出臺的房地產經濟管理政策高效、合理、認真的去執行，使得出臺政策失真，出臺政策流于形式，更使得我國房地產行業的經濟管理的效果大大的打了折扣。
2、目標模糊，沒有一個長期性的政策
在我國的房地產經濟管理政策中，一直沒有一個連續性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標。首先，我們國家的政府把抑制房地產的市場需求當做市場管理的目標。到目前為止，我們國家政府對房地產市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質上認識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當然無法對房地產的管理產生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現一些自相矛盾的地方，造成房地產行業的經濟管理的效果大大的降低了。而且房地產行業政策的不合理性以及不連續性使得房地產行業的經濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產行業不健康的發展現象。比如說，房產稅收政策、經濟適用房政策以及國五條政策等的落實狀況，都說明了我們國家房地產管理中沒有一個連續性的政策，沒有一個明確的管理目標。
3、缺乏一套健全的法律、法規體系
參考國外一些比較健康的房地產行業，它們都有著一套非常完善的法律、法規體系，來保證在房地產行業中經濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產行業還處在發展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規來規范房地產經濟管理中的行為。房地產經濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產的建設、開發、交易以及房地產的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經濟管理法來統領房地產經濟活動的整個階段。而且，我們國家所出臺房地產法律、法規的速度遠遠的落后于我國房地產發展的速度，就會造成所出臺的房地產法律、法規出現真空現象。
二、房地產經濟創新管理主要措施
1、提高管理人員的素質水平
經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。
2、注意施工階段的過程的控制和管理
在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質量監管，降低返工幾率，杜絕豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。
3、建立健全管理機制
（1）正確認識宏觀調控的作用。我國房地產市場問題的解決不能依靠簡單的行政命令調控，它有著深層次的原因。解決房地產市場現有局面的有效方法是改革房地產管理體制。這就要我們正確認識政府職能在市場經濟發展中扮演的角色，調整并充分發揮政府的經濟管理職能。政府要正視市場中存在的失靈現象，在市場自身調節功能充分發揮的同時，根據市場的具體變化適當、適度地干預，具體問題具體分析，建立有利于房地產業合理、有效發展的運行管理機制。
（2）明確責任主體。明確中央與地方在房地產經濟管理中的關系，明確雙方的責任主體，確立職責范圍并做好監督。在積極貫徹中央對于房地產經濟發展的政策措施的基礎上，因地制宜，從本地房地產市場的實際情況出發，采取差異化措施，避免產生負面影響。同時，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產業的依賴，積極落實地方政府對國家房地產經濟管理的政策。嚴厲打擊官商結合的不法行為，做好典型的負面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營造房地產發展的良好氛圍，進而促進房地產行業健康、持續的發展。
4、各部門要加強溝通，對管理工作協調進行
房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。
結束語
我國的房地產工程項目經濟管理工作雖然取得不錯的成績，當還是相應存在著問題，在對房地產工程項目經濟管理工作進行改善時，應看到好的一面也應發現存在的不足，將存在的問題提出來，并提出相應的解決對策，這樣才能保證房地產工程項目經濟管理得到最大的改善，為房地產工程項目經濟管理模式做出有效的建議。
參考文獻
中圖分類號：F061.5 文獻標識碼：A 文章編號：1005-0892(2007)01-0069-08
大量實地觀測和深入調查表明，我國多數地方產業集群內創新行為普遍呈現出一種低端化、模仿化、個體化、偶然化共性特征。從產業創新動態角度來看，顯現產品創新與工藝創新分離過程，呈現典型模仿過度進入再模仿循環特征；從創新活動動機來看，無論是技術創新、管理創新或市場創新，多聚焦于成本降低型能力和同質性生產規模擴張能力的獲取，產品差異化創新能力缺失；從創新合作角度來看，追求“小而全”的單打獨斗式創新活動，集群內創新分工合作網絡缺乏；從創新戰略角度來看，普遍采取市場前景明確或風險鎖定狀態下的跟隨和模仿戰略，主動適應市場需求的原創性或突破性創新遠遠不足，而且缺乏高效創新流程管理和整合能力，不能構建企業內專業研發部門而導致常規性創新能力的缺失。然而，推本求源來看，所有創新活動都必須借助于企業的連續或部分活動來實現，微觀企業是創新活動的真正主體。產業集群層面的創新動力實質上可轉化為集群內微觀企業層面的創新動力問題，轉化為集群內產業技術軌道的生成與衍化機制問題?；谠撍悸?，本文試圖構建產業技術軌道的相關分析框架，從影響我國地方產業集群內產業技術軌道生成與衍化機制的激勵或抑制因素分析入手，為理解我國地方產業集群內自主創新動力獲得、產業技術軌道升級以及集群持續發展的關鍵因素提供若干基于中國實踐的獨特視角。
一、產業技術軌道：相關特性與基本類型
產業技術軌道，即在產業集群范疇內，以微觀企業為主體的技術創新過程中，基于共性產業鏈或價值鏈企業普遍采用的技術選擇方法、技術解決方法(包括技術路線、設計模式、技術整合方式、技術標準)、專利策略、技術研發聯盟以及與此相應的裝備設備與工藝流程，既包括共有技術解決方法和技術標準所形成的產業或產品標準，更包含技術創新、知識整合的聯系規則和協作模塊界面的兼容規則。在產業集群從價值鏈低端到高端升級進程中，由勞動密集型要素依賴躍遷到資本密集型、技術密集型、知識密集型產業路徑中，產業技術軌道不僅引致了集群組織創新、管理創新與市場創新的協同過程，更主要直接導致了產業經濟秩序、技術秩序乃至創新秩序的形成，而且呈現生產技術標準產業或產品標準模塊界面兼容標準的動態轉移過程。在模塊化網絡條件下，一個重要現象是，集群競爭優勢由單個企業技術壟斷和單純技術創新能力的爭奪轉化為對產業技術軌道主導權和控制權的爭奪，轉化為對主導或控制集群產業技術軌道的核心企業的核心競爭力的爭奪。
1. 產業鏈、產業技術軌道與自主創新動力三者的互動關系
產業集群內的技術發展路徑是與產業技術軌道緊密聯系的，產業鏈建筑于產業技術軌道之上。技術鏈中的產業技術軌道既是產業鏈衍化與升級的基礎，也是集群內自主創新動力形成的必要載體。集群產業鏈單個環節的技術創新、組織創新、市場創新必須納入到產業技術軌道的技術秩序與經濟秩序中去，成為產業技術軌道創新網絡的一份子，才可能獲得技術創新成本補償乃至創新壟斷租金創造。
從產業鏈的技術衍化路徑與產業鏈結構體系來看，技術既是任何企業組織存在的基礎，同時也是任何產業集群持續存在與發展的核心基礎。產業鏈的模塊分化和縱向非一體化趨勢并未改變技術創新對集群生產組織體系結構和技術發展路徑的根本作用機制；相反，在產業模塊化和縱向非一體化條件下，成為創新競爭、組織競爭和市場競爭的源泉，成為聯結集群產業鏈、價值體系和技術體系的主導力量。在大規模生產方式下，技術創新的壟斷形成了單個規模企業的競爭優勢來源，單獨規模企業內的技術創新、技術整合和技術標準，以及相對應的工藝流程方式具有在企業邊界內技術發展路徑“內部化”特征。因此，產業技術軌道的衍化路徑多表現于在企業間的轉移、斷層和迭代；而在集群生產體系和產業鏈分工網絡條件下，技術創新的壟斷性體現在對產業技術軌道的主導設計和控制能力上。產業鏈和價值鏈通常具有內在的不一致性，但價值鏈與技術鏈通常具有內在一致性，只有掌握產業價值鏈中高附加值核心環節的核心企業才能獲取產業鏈技術創新的“壟斷利潤”，進而掌控集群產業技術軌道的主導設計權和控制權。但這種掌控權隨著技術創新性質發生著變化，當集群技術創新是確定性的，產業技術鏈內部和外部需求環境變動較為緩慢，集群系統內核心企業對產業技術軌道的主導權和控制權就相對集中；當集群技術創新面臨高不確定性，且產業技術鏈與外部需求環境變動劇烈，產業技術軌道的主導權和控制權就相對分散，此時，核心企業主要起著網絡中間聯絡者、協調者、規制者作用。
從自主創新的主體與動力角度來看，產業技術軌道的承擔主體并不是單一企業，而是具有核心技術研發能力或技術商業化能力的核心企業、供應商、多層外包協作企業群與專業化研發或交易中介、政府公共部門、大學和研發中心甚至競爭者的合作網絡。因而，作為產業技術軌道生成與衍化的自主創新能力行為主體也應該是產業鏈協作生產體系以及外部“利益相關者”的共同行為，但這并不排斥核心企業對集群產業技術軌道的主導作用。產業技術軌道一方面推動集群內企業單純由規模與成本的競爭轉向技術自主創新能力的競爭，另一方面規制著集群內企業的技術競爭方向、創新溢出效應與技術轉移的渠道和利益分配機制。一個明顯趨勢是，技術創新和知識整合已由企業內部擴展到企業組織之間，技術和知識的創新和共享開始在產業鏈和價值鏈層面上廣泛發生，資產關聯日益服從技術創新與知識整合的關聯，而作為產業鏈內外技術創新和知識整合集中體現的產業技術軌道也成為了柔性生產體系和模塊界面兼容規則二者融合的必要平臺。
2. 自有式產業技術軌道與外來式產業技術軌道
產業技術軌道一般有兩種基本形式：自有式產業技術軌道與外來式產業技術軌道。前者是指產業技術軌道能力來源于產業鏈內企業的自我抉擇、自我投入和自我創造，后者是指產業技術軌道能力來自于全球產業鏈或價值鏈分工，以跨國公司為主要核心的要素資源垂直分工體系和價值鏈網絡體系。二者的本質區別在于對產業內企業自主創新能力和產業技術軌道的設計權、控制權主體要求有所不同。自有式產業技術軌道內在地要求產業內核主導企業具有技術路線、設計模式、技術整合方式、技術標準以及與此相應的工藝流程方面的自我研發能力和產業主導權控制能力，一方面能夠對產業集群內外其他核心企業產生競爭效應、示范效應以及合作效應，同時也能對產業集群內其他非核心企業或上下游協作企業形成技術溢出和技術轉移擴散效應；另一方面能夠掌控產業價值鏈中的關鍵技術高端環節和價值收益高端環節，實現技術創新投入和收益補償有效循環機制，進而構建產業持續的技術創新能力和技術提升能力，最終實現創新成果在企業之間、行業之間、區域之間全面轉移擴散、提高產業整體技術層次，縮短產業創新周期，完成創新――轉移擴散――再創新的良性螺旋產業技術軌道。相反，外來式產業技術軌道的形成是跨國公司在全球價值鏈分工格局視野下，將基于不同要素稟賦的全球各國或地區的企業納入到自己技術軌道，從產業鏈或價值鏈的低端環節接入跨國資本的國際循環，吸附低端國家的特定要素或資源稟賦來完成全球產業競爭格局的布置。然而，外來式產業技術軌道對企業的自我技術創新能力極容易形成低端化“鎖定”狀態。產業集群內企業如果簡單接受跨國公司的技術軌道，在自我技術研發能力上處于相對弱勢的本土企業只能憑借非技術研發能力低端接入，按照跨國公司的技術方式和技術標準加工組裝。這樣，既無法構建自有技術創新能力，也無法獲取技術創新租金，還會形成產業技術軌道的“路徑依賴”，喪失原有技術積累能力，破壞原有產業技術軌道，最終固化于全球產業鏈和價值鏈分工體系中高新技術產業低端化、傳統產業低技術化的“雙低”產業路徑。一旦形成了這種“雙低”產業鎖定路徑，所造成的直接結果就是我國地方產業集群中處于全球產業鏈分工的企業或產業不能自主進行技術選擇，不能主導設計模式、技術整合方式、技術標準，更不可能進行自我研發活動或產業結構調整與轉換。即使是對產品或工藝細微創新改進空間都在跨國公司技術軌道的控制與限制之下，只能依賴于引進國外生產設備――淘汰――再引進的路徑來完成與跨國公司產業布局匹配。需要說明的是，自有式產業技術軌道與外來式產業技術軌道并不是完全隔離或對立的兩種狀態，自有式產業技術軌道生成與衍化的過程必須有來自外部合作者或競爭者(如跨國公司)的模仿再創新效應、學習效應和創新聯盟效應的協同。
二、產業技術軌道的生成與衍化動因
1.“3力”模型與主因素分解
實踐規律揭示，地方產業集群內產業技術軌道生成與衍化路徑既與產業結構內的一般因素有關，也與其所根植于的地域特定因素相關。因此，為了鍥合我國轉型時期的現實背景，我們構建如圖1的“3力”模型，力求提煉出影響我國多數地方產業集群產業技術軌道生成與衍化機制中不失一般性的關鍵因素，同時又具有中國實踐視角的獨特因素。一般來看，激勵或抑制產業技術軌道生成與衍化的驅動力可歸納為三種：拉動力、推動力與催化力。拉動力和推動力是產業技術軌道生成與衍化的原動力，源自技術變革頻率，技術選擇的多樣性、企業能力差異化是最主要的推動力量；而產業持續競爭優勢、產業結構優化和價值鏈的梯度轉移則是最直接的拉動力；同時，競爭結構、制度激勵相容條件、技術交易條件是產業技術軌道演變重要的催化力。而這三種驅動力必須通過集群內相互依存、相互競合狀態微觀企業內的具體行為決策和創新活動傳導、實施、作用。
產業技術軌道作為產業持續競爭優勢的有機載體形式，其實質是通過構建網絡模塊系統下經濟秩序與技術秩序的形成，實現包含技術、組織、市場創新知識整合與模塊協作界面和內隱規則的協調。產業集群內競爭優勢的關鍵方面不僅僅取決于關聯資產專業化網絡所內涵的柔性生產體系所帶來的生產成本低端化效率方面，更主要體現在包容于網絡價值創新與技術創新的產業技術軌道所體現出的高端創新能力方面，而作為產業結構優化轉移(低端產業高端產業)與價值鏈的梯度轉移(工藝流程升級產品升級功能升級產業鏈升級)的產業核心競爭能力也就內在體現于產業技術軌道的生成與衍化路徑。由此可見，體現于產業集群生存與升級能力的產業持續競爭優勢、產業結構優化與價值鏈的梯度轉移三方面因素是決定產業技術軌道生成與衍化機制的主要拉動力。
產業集群所面臨產業或產品技術路徑的不確定性與風險系數對于集群內產業技術軌道的形成和衍化路徑具有不可忽略的復雜作用力。在高變化頻率、多變動路徑的產業或產品技術環境中，集群內產業技術軌道的生成與衍化可能呈現“跳躍式”非平穩增長衍化路徑；在變化頻率可預測、變動路徑明確產業或產品技術環境中，集群內產業技術軌道的生成與衍化呈現平穩連續增長路徑；而在變化路徑固化的產業或產品技術環境中，集群內產業技術軌道面臨整體缺失或呈現循環鎖定狀態。之所以出現這種在不同技術環境下集群產業技術軌道的多樣衍化路徑形式，究其原因在于：技術變化頻率與變動路徑所帶來的不確定性，形成了集群內對產業技術軌道主導權與掌控權“創造性毀滅”的競爭風險和在不同企業間的動態轉移，進而造成了產業技術軌道衍化路徑的動態不確定性。特別要指出的是，企業能力差異化對產業技術軌道的生成和衍化有著獨特影響。企業能力的同質化會阻礙集群內產業集群軌道的生成與衍化，相反，企業能力的多層次差別化有利于主導企業對產業技術軌道的建構與協調作用發揮。
在技術增長和可轉移擴散成為經濟增長源泉情形下，常規性、專業化的創新能力取代價格機制成為市場競爭的“原動力”，而這種常規性專業化的創新能力更直接體現于處于壟斷競爭或寡頭競爭市場結構內的規模企業(Baumol，2002)[1]，不可消除的競爭壓力驅使相互依存的企業將創新過程常規化、系統化、模塊化，成為企業內一種“慣例性”和“可預測”的正反饋性基本生產活動。同時，其又能通過對關鍵技術的研發，對產業技術軌道的設計與掌控，形成極為重要的產品差異化定價能力，進而產生進行持續創新投入有效補償的良性循環機制。在企業集群化、網絡化與模塊化條件下，這種常規性專業化創新能力轉變為具有壟斷競爭或寡頭競爭結構的產業鏈體系之間與企業網絡群落之間的競爭手段，轉變為掌握產業鏈產業技術軌道的核心企業之間的主要競爭方式。在企業網絡模塊化形態下，壟斷競爭結構與產業技術軌道的這種內在互動機制并未得到削弱；相反，在以企業網絡群落或生產鏈體系為基本競爭單元的新產業表達形式下得到了強化[2]。
轉型背景下，制度設計與實施不完全性對產業技術軌道的生成與衍化機制產生廣泛影響。技術變化路徑是容納于制度變化所蘊含的交易成本變化中，技術創新的動力機制也就與制度結構中的激勵因素具有內在一致性。集群條件下，嵌入于制度層面內的網絡協作因素、外溢效應錯配與損益因素、相互“狀態依存”狀態差異對創新投入的補償機制產生交互影響，企業創新動力出現多種狀態。而這些制度層面因素在我國現階段集中體現于知識產權保護制度、專利制度和非生產性尋利行為的制度空間兩方面[3]。
綜上所述，集群內外影響產業技術軌道的拉動力、推動力與催化力并不是孤立發揮自身作用，而是交互地對產業技術軌道生成和衍化產生多維效應。同時，這些因素皆必須通過影響微觀企業內企業家的決策動機和行為選擇來發揮其作用。因此，解讀我國地方產業集群產業技術軌道的生成與衍化機制，必然要從各主因素實施于集群內不同企業規模、生命周期、價值偏好、能力差異、企業家決策動機和行為選擇的激勵或抑制作用機制入手，從企業持續創新投入和創新收益的權衡視角入手。
2. 自有式產業技術軌道的兩種可能狀態：循環鎖定或螺旋上升
從系統動力學角度來看，集群內產業技術軌道生成和運行狀態的關鍵影響因素以控制參數類型可分為：外部控制參數(如技術、制度與技術交易條件因素)；系統中行為主體的關聯程度(如競爭結構)和行為主體模式內部的差異水平(企業差別能力)。隨著這些關鍵控制參數的變化、消漲、轉移，表現為系統動力的集群內產業技術軌道會呈現復雜生成機制與衍化狀態。
在技術創新變化路徑相對較為緩慢，技術創新變化所帶來不確定性能夠通過集群生產鏈的縱向變動來緩解的情況下，制度結構中所蘊含的不確定性就成為影響微觀企業創新動機和產業技術軌道生成與衍化機制的關鍵因素。而在現階段我國地方產業集群內，這種制度層面的不確定性首要體現在知識產權保護與專利制度、非生產性尋利行為的制度空間兩方面。微觀企業能夠進行創新投入的首要動機是創新投入的預期補償或收回。在創新的跨期預期收益大于持續投入的形態下，企業才存在持續創新行為的動力機制，進而才能促使產生集群產業技術軌道主體和載體形成的可能。然而，基于無介質的技術溢出；以產品為介質的技術溢出(反向工程)；以人力資本流動為介質的知識或技術訣竅溢出渠道的集群“外溢效應”，使得單個企業的創新信息很快就會在集群內傳播，技術訣竅迅速就會被其他企業低成本地獲知，單個企業創新效益很快也就在集群內均勻分散。雖然存在集群創新收益大于單個企業創新收益的社會福利增進情形，但是，在缺乏知識產權保護和專利制度情形下，單個企業的創新投入極有可能就會小于其創新收益。因此，對單個微觀企業來說其最理就是不首先進行創新行為，而是采取跟隨或模仿戰略。這就在我國地方產業集群內產生了微觀創新動力和宏觀外溢效應的普遍兩難沖突。特別對于集群中產業鏈的關鍵共性技術和決定產業技術軌道的基礎創新活動，這種兩難沖突所引起的矛盾更為顯著。這就從根本上揭示了我國多數地方產業集群內，特別對于產業技術軌道內輻射范圍大、上下游關聯度強、關鍵共性技術創新的缺位，對整體產業集群自主創新能力和產業技術軌道升級能力產生的“低端循環鎖定”負面效應。
從非生產性尋利的制度空間角度來看，其對現階段我國地方產業集群內微觀企業創新動力和產業技術軌道生成衍化機制的負面影響也不容忽視。對經營權和所有權合二為一的多數地方產業集群內企業來說，企業主的關系網絡能力和個人多重目標的成本利益決策決定了企業的發展或創新能力。如果社會經濟空間中廣泛存在非生產性尋利或關系型尋租的制度空間，如房地產投機泡沫、股市泡沫、礦產開發等，出于多數地方企業家對關系性獨特能力依賴和對技術創新制度風險的理性規避，削弱了企業家創新投入的動機，進而限制了企業通過發展自主創新能力和建構產業技術軌道來獲得成長發展機會的內在動力，這既解釋了多數企業主把企業盈余資金首先用于購置房地產的普遍現象，又一定程度真實揭示了我國地方產業集群內普遍企業規模偏小、企業能力趨同、產業過度進入、缺乏技術創新主導企業和產業技術軌道核心控制企業的基本特征，極容易形成集群產業技術軌道的低端化“循環鎖定”狀態。
在技術創新路徑發生重大變化情形下，創新速度加快，且技術不確定性顯著增大，產品生命周期縮短，大規模、低成本的信息交換成為可能。快速的技術創新與變化既增大了產業技術軌道的不確定性，同時也促使企業以外包、虛擬組織、戰略聯盟等非一體化中間組織來應對技術高度不確定性所帶來的影響。在高制度不確定性環境中，集群內微觀企業既面臨技術高速變化對企業內部創新體系的分解沖擊，同時也面臨集群內普遍模仿行為所帶來的創新投入有效補償問題。此時，基于創新分工網絡和專業模塊化創新行為就成為可能的集群內微觀企業“共贏”理。但是，這種模塊化創新網絡不能是基于簡單“均勻化”或“同質化”的創新分工模式，而是必須要有主導核心創新能力的控制型企業存在，使得各分工模塊的集成創新在集群宏觀層面收益的相當部分能夠又聚集到主企業手中，從而為其積累“熊彼特式”的持續壟斷創新利潤，形成集群層面與微觀企業層面創新投入和收益補償的協同穩定博弈均衡，進而集群可能進入持續創新和產業技術軌道螺旋式升級的良性循環軌道。
三、我國地方產業集群內三種基本企業網絡形態產業技術軌道的形成差異
上文一系列分析只是對我國地方產業集群內產業技術軌道的生成與衍化機制提供了一個分析框架，實踐表明，我們提煉出影響我國地方產業集群產業技術軌道生成與衍化的關鍵因素和控制參數，在不同價值鏈與技術鏈狀態依存、分工架構的地方產業集群類型中呈現差別化、非一致性的激勵或抑制作用機制，由此形成了產業技術軌道螺旋上升或循環鎖定分化狀態。借鑒對我國地方產業集群“蜂窩型”、“專業市場依托型”與“主企業領導型”三種基本形態劃分思路(張杰等，2006)[4]，可深入探析出我國地方產業集群內產業技術軌道生成與衍化的一般內在特征。
1. 分工網絡架構視角下產業技術軌道特性比較：三種基本形態
在蜂窩型分工網絡內各企業或生產單元皆處于產業、產品生產鏈或價值鏈分工協作網絡的一個專業化生產環節，嵌入且依附于關系型契約網絡內的各企業必須相互銜接、緊密合作、相互依存才能維持生產系統運轉。關系型網絡治理機制管制著技術鏈和價值鏈的協調，技術鏈環節上的創新收益能夠被網絡內所有分工模塊企業近乎均勻共享，這種創新收益的共享機制決定于蜂窩型分工網絡的相互依賴狀態與相互“連環質押”性質組織架構。因此，一方面，創新就被這種緊密銜接、相互依賴的分工網絡所鎖定，產品或工藝創新轉化為企業網絡的集體行動；另一方面，突破性創新因需要所有或關鍵模塊企業的“顛覆性”共同行動而成為不可能，相反，漸進性創新在外部需求推動和內部模塊間競爭拉動下，通過網絡中模塊的局部更新或價值鏈單元環節的利益微調成為一種在鎖定風險和預期收益狀態下的可行行為。但是，技術鏈和價值鏈中的內在沖突只是在關系型網絡治理機制作用下得到了特定范圍內的緩解，并未得到根本協調。因此，在技術鏈變化較為穩定，價值鏈收益不是來源于技術鏈升級，而是來源于特定要素稟賦優勢(如低成本勞動力)和專業化經濟下規模收益遞增的結合，這種情形下只要仍然存在產業或產品的增長空間，蜂窩型地方產業集群的發展空間就繼續存在。由此觀之，蜂窩型形態企業網絡因其資產關聯和技術關聯的“連鎖質押”性質，造成網絡內具有控制能力的核心企業缺失和技術創新動力普遍缺失，存在產業技術軌道生成與衍化動力機制障礙效應，容易形成產業技術軌道鎖定狀態。
從實踐來看，專業化貿易市場的出現對我國多數地方產業集群的形成具有不可替代的“拉撥效應”。貿易機會和貿易網絡的存在不僅對緩解資本、技術和企業家才能等稀缺要素累積效應的不足起到彌補作用，而且對集群形成起到“孵化器”作用。在貿易收益激發生產收益狀態下，依附于專業化銷售市場或銷售網絡的生產網絡體系得以建立。與縱向分工的蜂窩型地方產業集群所不同的是，專業市場依托型地方產業集群的產業鏈組織架構偏向于橫向分工結構，即以生產同類型或同質產品為主的生產體系。在該類型生產體系中，技術鏈和價值鏈處于不相容非對稱狀態，產業技術軌道生成與衍化機制呈現復雜狀態。首先，單個企業有著追逐工藝創新和產品創新的內在動力。一方面，通過工藝創新來達到成本領先型戰略。因為專業化市場所輻射的市場范圍局限于同類型或相關產品，成本降低能力對單個企業的生存能力和競爭優勢至關重要，但是，工藝創新投入的補償一般必須通過產量擴大所形成的規模經濟來實現，而不能通過產品價格的提高來補償；另一方面，同類產品扎堆式過度競爭又激發了單個企業采取產品差異化創新戰略動機。適度產品創新和產品差異化行為可短暫避開集群內的過度低成本競爭，從而為自己贏得適度創新利潤空間和發展機會。然而，集群內快速外溢效應很快使這種單個企業的產品創新收益分散化，使得單個企業產品創新投入無法得到補償，削弱單個企業進行產品創新型戰略的行動動機，使得模仿和跟隨戰略成為共同理性抉擇，甚至陷入創新“集體無效率”博弈均衡穩態。產品創新風險越高，對集群整體收益越大，單個企業進行產品創新的動機越弱。而且，集群內企業的規模越接近、越均勻，集群整體創新“集體行動陷阱”鎖定效應越強，集群產業技術軌道就越難生成。但是，如果此時集群中已出現不同規模企業的分層化結構，則技術鏈與價值鏈不相容狀態會發生一定程度轉化。規模大的企業可以通過工藝創新與產品創新的收益匹配組合，通過產量規模所蘊含的工藝創新成本優勢來彌補產品創新投入的回收，進而確立自己的競爭優勢。因此，進行適度產品創新和工藝創新是其理性選擇行為；規模小的企業由于對工藝創新的投入相對不存在產量規模成本優勢，從而無法實行產品創新和工藝創新收益的匹配組合(Cohen and Klepper，1996)[5]，因而模仿和跟隨戰略就不再有效，進而才有可能形成集群創新分工網絡的良性互動格局，從而改變專業市場依托型地方產業集群內技術鏈和價值鏈不相容所引起的創新動力缺失問題，進而產生產業技術軌道的內在動力可能。
產業創新體系中技術鏈和價值鏈的不對稱性在主企業領導型企業網絡內得到了完全意義上的解決，技術外溢邊界和創新動力邊界得以在成本收益內實現了充分疊合。主企業領導型企業網絡本質上是以在專利、標準、研發、品牌或營銷渠道等方面具有控制能力的核心企業作為分工協作生產體系的中心，作為各種供應商小企業以多層外包，分包協作體系構成的具有柔性能力的模塊化生產體系。在技術鏈上投入最多、具有核心研發能力或商業化能力的主企業在企業網絡價值鏈中占據著高端環節，能夠利用其在企業網絡中的控制地位來實現創新投入和沉沒成本的充分補償。一方面，主核心企業能夠利用其控制地位獲取創新活動所創造整體集群收益中的最大份額；另一方面，通過對外包、下包供應商的等級評估淘汰賽競爭制度和提供設計、制造技術的“指導”型支持協作，來盡可能地要求供應商持續地降低生產成本，從而侵占其多層外包商的部分生產利潤，最大限度地為可持續高投入創新活動投入進行補償，這就從根本上解決了產業創新體系中源于技術鏈和價值鏈的內在不對稱所引發的創新動力缺失兩難沖突。在需求因素快速動態變化和技術變化路徑不確定復雜化趨勢條件下，追求技術持續領先地位的企業面臨著內部組織復雜化、規模化所帶來的創新行為“惰性”和外部競爭壓力所要求的創新靈活化與商業化行動優勢之間的兩難抉擇，企業內部的規?；环矫娼档土藢σ龑Мa品開發的外界技術和市場因素的敏感和反應能力；另一方面多層級官僚型內部組織結構的僵化也阻礙了跨部門的合作和技術融合，而這些對于建構產業技術軌道能力是必不可少的。主企業領導型企業網絡較好地解決了這個兩難沖突，一方面，主企業將非關鍵生產環節外包給多層供應商體系，解決了企業內部規?；瘜诵膭撔禄顒舆^程的負面影響效應，使得主企業得以集中所有有效資源，集中用于捕捉外部創新機會進行研發和建構產業技術軌道的活動。當然，產業技術軌道的建構很多情形下必須有協作外包供應商、顧客、公共部門、大學研發機構乃至競爭者的共同參與，而主核心企業則聚焦于標準的掌控和界面連接規則的制定；另一方面，非關鍵創新活動可通過外包供應商的“黑箱設計”方式來合作分擔完成。主企業只需提出功能接口指標，其余的研發、設計、制造環節皆由外包供應商獨立完成。這種模式極大減輕了主核心企業的創新成本和創新時間，使得主企業主導下的產業技術軌道更具有柔性和效率，更能適應外部競爭環境的急劇變化。
2. 我國地方產業集群產業技術軌道的可行路徑
主企業領導型企業網絡對地方產業集群內創新動力機制和產業技術軌道的建構具有在高度不確定環境下特定優勢。一方面，主企業所控制的技術鏈和價值鏈體系協同解決了集群內創新投入和補償的根本性兩難沖突，構建了相匹配的創新分工協作網絡，解決了創新動力內生問題；另一方面，主企業領導型分工網絡較為完善地解決了集群內技術外溢與知識產權保護的兩難困境。在制度缺位所造成的知識產權保護制度失效集群環境中，只要模仿收益大于模仿成本(通常集群外溢效應使得模仿成本極低)，所有微觀企業的最優理都是采取模仿和跟隨戰略，這在我國多數專業化市場依托型和蜂窩型地方產業集群內表現得更為顯著。而在主核心企業領導型企業網絡內，處于價值鏈和技術鏈控制地位的主核心企業實質上也處于制度設計、“競合”規則和利益分配機制制定和維護的中心地位。表面上看，主企業領導型企業網絡內并不存在層級式產權內涵上的權威治理機制，但從深層次來看，價值鏈或技術鏈上協作網絡效應和合作預期利益的存在形成了基于超市場契約的柔性關系型網絡治理機制，使得外在缺失的知識產權制度轉化為企業網絡內部的知識共享和知識共創制度，集群內原先單純的創新模仿或追隨戰略就轉變為創新的優勢互補協同戰略。主核心企業的創新知識成為其多層的外包、下包協作體系企業的公共知識和共同創新行為，產生的整體創新收益是由主核心企業控制，而且多數情形下通過主核心企業活動來最終實現，同時也就賦予了主核心企業對整體創新收益進行分配的掌控權，通過各創新模塊在技術鏈和價值鏈環節的分工地位進行創新收益分配，實現了創新外溢效應和知識產權保護制度在網絡內利益邊界的充分疊合和協調，同時也就實現了網絡外強知識產權保護要求和網絡內弱知識產權保護要求的協調統一。
四、構建面向我國傳統產業型地方產業集群的產業技術軌道
從我國產業技術軌道及產業創新動力形成機制來看，當前一個突出問題是，高新技術產業與傳統產業間的技術轉移擴散通道機制處于一個“分離”狀態，而且存在顯著的“木桶效應”?，F實情形是，一方面，高端產業本身不“高”，陷于加工貼牌境地，無力惠及低端；另一方面，我國多數高端技術產業部門皆參與國際資本的全球循環鏈條，與地方產業集群傳統產業部門基本上不發生銜接和循環，直接導致我國高新技術產業部門對傳統產業部門的技術溢出效應和技術轉移擴散渠道缺失。而我國地方產業集群傳統產業部門中中小企業由于規模、人力資本積累、融資能力限制，無法建立企業內常規性、專業化創新部門，建立獨立技術研發能力既不現實，也不可能，又不容易受到高新技術產業部門的技術溢出和轉移擴散，再加上技術低下所帶來的“低門檻”效應與“擁擠”效應，導致產業同構和過度競爭勢態，形成產業技術軌道的低端“路徑鎖定”或多數情形下產業技術軌道的缺失狀態。對應于我們上文分析地方產業集群的三種基本企業網絡類型，建立與傳統產業結構特征相匹配的技術擴散體系有如下三種可行平臺模式(郭鐵成，2006)[6]。
⑴雁陣式轉移擴散平臺。這是指在產業集群內分工網絡的企業之間或技術相關聯產業鏈之間，具有核心技術創新能力的領導企業或產業，借助產業技術軌道所內涵的技術標準、產業標準的輻射力以及集群內社會網絡、產業網絡與技術網絡的三大聯結紐帶，進行各種有償或無償的技術轉移擴散，進而帶動集群內其他企業技術進步的平臺。這種模式技術轉移平臺的關鍵因素在于必須有具備核心技術創新能力和產業主導能力的核心企業的存在，而且，產業集群內核心企業與配套企業間的多層式技術轉移擴散是雁陣式轉移擴散平臺基本形態。一個基本事實是，以產業集群為載體的技術轉移擴散效率和技術升級能力最高，原因在于：集群內基于產業鏈或技術鏈分工協作的企業網絡間技術、設備關聯度高，標準、工藝兼容性強，技術溢出與轉移擴散路徑中技術阻抗??；產業集群內人才關聯程度高，內隱技術經驗與技術訣竅及各種隱性知識、信息具有相似性，技術轉移擴散和技術溢出不存在消化吸收阻抗，不僅可通過設計圖紙、數據資料、生產設備、產品裝配等進行技術轉移擴散，更為重要的是可以直接派遣、交流技術研發人員，開展各種技術培訓或展示會來達到技術轉移擴散效應。此外，產業集群內技術梯度、產業梯度、市場梯度吻合性好，產業技術軌道、產業鏈、交易配套網絡配套性強，創新領先者、產業配套者及跟進使用者銜接順暢，技術轉移擴散路徑沒有市場阻抗。
⑵輻射式轉移擴散平臺。上述雁行式轉移擴散平臺模式要求產業集群內必須有具備自主創新能力和掌控產業主導權的核心企業存在為前提條件，但是，在我國大多數地方傳統產業集群內缺乏的正是具有這些核心能力的核心企業，即使存在也屬于單打獨斗型，很少能夠承擔產業集群內產業技術軌道中的技術轉移和擴散網絡中的來源功能。我國多數地方產業集群的現實情形是(以內生型地方產業集群的原發地浙江省為例)：占浙江企業絕對多數的為中小微型企業，企業規模普遍偏小，其產品主要依靠模仿。全省80%的中小企業沒有進行新產品開發，也沒有專門的研發部門。絕大多數中小企業的產品模仿國內外大企業，來料加工業務比重高達50%以上。由此可看出，依賴這些小規模企業進行技術創新研發或進行技術轉移擴散不符合我國實際情形。因此，建立由國家或區域政府主導、推動、扶持，根據企業、產業和國民經濟發展的現實需要，以技術創新研發和轉移擴散為目的的公共研發平臺，就成為在我國現實經濟環境下必須且有效的技術轉移擴散模式。輻射式轉移擴散平臺的核心功能是，根據產業集群內中小企業及產業提升中的普遍共性技術短板缺口，集中研發企業核心技術、產業共性技術及關鍵技術，以補償成本方式，形成與企業或產業現實需求相匹配的技術轉移擴散源?？商峁┑姆辗懂牸劝ㄑ邪l、中試及產業化，也包含技術咨詢、評估、市場預測、技術培訓、甚至投融資和國內外市場開拓。具體來說就是，平臺機構根據具體服務對象的研發需求，充分考慮國家技術戰略，制定技術路線圖，形成核心技術、共性技術、關鍵技術研究成果，開展能夠補償成本的技術經營，進行一對多的技術服務，形成點輻射狀的技術轉移擴散路徑。
⑶中介式轉移擴散平臺。輻射式轉移擴散平臺針對產業集群內某些輻射范圍廣泛，對具有公共品性質的共性關鍵技術研發與轉移擴散具有一定推動作用。然而，對于多數作為商品的技術來說，由政府力主推動的輻射式轉移擴散平臺在激勵機制、動力機制與分配機制上存在內在缺陷，建立市場主體間進行的多邊、交互轉移擴散的市場交易平臺就顯得極為必要。在我國現階段的技術結構中，短缺與過剩共存。一方面技術短缺，不能滿足經濟社會發展需求；另一方面技術存量、專利存量過剩，無法轉移擴散，形成有效的現實科技生產力。而且，這些沉沒技術專利中相當一部分是先進適用技術，通過中介式平臺向傳統產業進行轉移擴散先進適用技術，是我國當前技術創新體系與產業技術軌道建構的重要方面。特別要指出的是，中介式平臺轉移擴散方式不僅是文本意義上的技術轉移，更為重要的是嵌套于專利技術中的生產流程、技術訣竅及隱性知識的傳遞，因此，建立綜合性全方位中介式轉移擴散平臺是必然之路。
――――――――
參考文獻：
[1]Baumol， W. 資本主義增長奇跡：自由市場創新機器[M]. 北京：中信出版社，2003.
[2]馮麗，李海艦. 從競爭范式到壟斷范式[J]. 中國工業經濟，2004，(9).
[3]劉東，張杰. 社會資本視野中我國地方產業集群升級困境的制度解析[J]. 江西社會科學，2006，(3).
[4]張杰，劉東.我國地方產業集群的升級路徑：基于組織分工架構的一個初步分析[J].中國工業經濟，2006，(5).
[5]Cohen， W.M. and S. Klepper， Firm Size and the Nature of Innovation within Industries： The Case of Process and Product R&D[J]， The Review of Economics and Statistics，1996，78(2)：232~243.
[6]郭鐵成. 關于自主技術創新的對話[N]. 科學時報，2006-7-28-A4.
責任編校：一諾
Study on Forming and Evolving Mechanism of Innovation Dynamics in China’s LICs： From a Industrial Technology Track Perspective
ZHANGJie，ZHANG Shao-jun，LIU Dong
學校堅持走服務地方經濟和社會發展的道路，以創新校企合作模式為突破口，自2007年與江蘇磊達股份有限公司合作后，不斷創新校企合作模式，升級校企合作內涵，為校企合作提供了一個又一個成功的案例。
磊達模式，開啟校企合作之門
江蘇磊達股份有限公司（以下簡稱“磊達”）位于東臺市南郊，總資產約65億元，在東臺市有著重要的影響力。據公司張增貴總經理介紹，公司不僅是中國建材百強企業之一，近10年來已經形成了建材水泥、鋼簾線、賓館酒店、造船物流四大產業。2007年，磊達公司在東臺經濟開發區投資42.5億的鋼簾線項目技術含量高，需要人才的及時輸送。東臺分院抓住機遇與磊達進行校企合作，就學生實習的福利待遇、實習生管理以及學生就業等達成協議。在此基礎上，學校與磊達進行了訂單培養，校企共同招生，共同管理，并采用現代學徒制教學，八年不斷探索，最終形成了磊達模式。
每年招生季，學校與磊達共同商定開設專業、招生人數、就業崗位及待遇等，如2013年磊達鋼簾線廠預計招收員工120人，學校確定招生計劃為200人左右?！白?013年起，學校每年與磊達合作開辦機電技術應用專業鋼簾線班2個、旅游服務與管理班1個、中餐烹飪班1個，實現了多種產業的訂單培養?！睎|臺分院校長虞靜東告訴記者。
這些訂單班實行三年學制，學生入學時就與企業簽訂就業協議。企業還為班級確定一名企業班主任。前兩年半，學生以工學交替為主，最后半年頂崗實習。日常的教學課程按照校企雙方制定的人才培養方案進行，學生在校就讀的日?？己伺c管理由學校教務處、學生處、實訓處等部門負責。企業班主任依據綜合成績，每學期為成績優秀的學生發放獎學金。
為了切實做好學生在企業實習、就業的管理工作，在每批學生進入企業實習前一周，校企雙方首先要進行人員的對接。校企共同召集各方面的管理人員，具體為分管校長與企業經理進行對接，招就處與企業人事負責人對接，系部主任對接分廠負責人，班主任及專業教師對接企業線長、大班長及指導師傅。他們對接后互換聯系方式，這樣一來方便雙方及時解決學生實習管理過程中出現的問題。在完成第一步人員對接之后，學生開始進入企業實習；第二步，校企需要在學生培訓方面進行對接，一方面學生經過工學交替、頂崗實習以及職業培訓合格后上崗，另一方面學校也負責對企業一線員工進行培訓。雙方利用學生和教師在企業實習這段時間，共同開發培訓教材、企業員工手冊、崗位知識培訓資料；第三步，校企相關人員在問題處理上的對接，針對學生實習、就業管理過程中出現的問題，前期以學校班主任教育為主、企業管理人員協助，后期處理則需要以企業為主、學校為輔；第四步，做好學生職業生涯的發展對接，在這個階段企業對學生進行職業生涯發展規劃教育，使學生了解進入企業后的發展空間，促使學生做好本職工作，積極爭取發展機會。
以上“四個對接”模式橫向覆蓋了學生進入企業后的每一個方面。在縱向時間的管理上，校企還制定了“三定期”管理制度：一是每月底校企雙方召開學生管理人員例會，協商解決學生實習過程中出現的問題；二是定期集中通報制，企業根據生產實際，在工學交替時間內每周安排半小時左右集中向學生通報校企雙方對學生實習的要求；三是定期考核獎懲制，每月底對實習表現突出的學生，校企雙方及時通報表揚或物質獎勵，學校還在校園網站及校報上進行宣傳，并按月對相關管理人員、實習班主任、實習帶隊教師進行考核、發放補貼。校企雙方共同做好學生工學交替、頂崗實習情況的鑒定，并進行考核獎勵。
磊達模式促使學生更好地掌握技能，滿足了企業用工需求，為校企合作樹立了典范，從而帶動了其他企業與學校合作的積極性，江蘇領勝城科技有限公司、江蘇捷士通科技有限公司、東臺市永寧汽車城等10多家企業也相繼與學校開展了緊密型校企合作。
傳承發繡文化，校企合辦特色專業
發繡藝術是東臺市一項非物質文化遺產。據記載，唐代海陵西溪鎮（即東臺市東臺鎮）佛教興盛，信女們為表示對佛的虔誠，用青絲在絲絹上繡成觀音、如來等佛像，朝夕焚香，民間女子受其影響，也以發絲繡成鴛鴦蝴蝶等贈送情人。宋徽宗年間，這一民間藝術被引入宮廷，興于元明，衰于民國，幾近失傳。為更好地傳承發揚發繡藝術，東臺縣工藝品總廠成立，使發繡這一民間絕藝重現生機。
為做大做強發繡產業，培養高水平的發繡人才，2012年由東臺市人民政府牽頭，東臺市文廣新局和東臺分院聯合開設了發繡藝術專業班。該班實行三年學制，每年招生50人。在市委、市政府的支持下，學校依托東臺地方發繡企業、發繡協會、東臺發繡藝術館等資源，與東臺市天藝發繡有限公司合作，在校內建成了集發繡生產與學生實習為一體的專用車間，實現了學生在校內實習與企業生產的零距離對接。
由于發繡技藝的民間傳承多以手口相傳、師徒面授為主，沒有相關的專業教材。因此，學校相關專業教師與東臺市發繡行業協會、企業專家聯合組成了專業建設指導委員會，共同研究發繡專業建設、發繡人才培訓方案的修訂及發繡專業教材的開發，編寫出版了《刺繡基礎》《刺繡針法》《刺繡藝術設計》等專業教材，后期相關教材的研發工作仍在進行。
圍繞培養發繡藝術基礎型人才和發繡藝術大師兩大目標，學校為發繡班配備了專業教師指導學生實踐，企業也配備了2名具有實踐經驗的師傅指導學生實習。發繡藝術班采用半天理論課、半天實訓課的教學模式，管理上參照磊達模式實行校企共同管理。
發繡藝術班的學生除了免學費和住宿費之外，每學期還享有助學金。當學生能單獨完成產品并達到企業生產質量要求時，企業按照標準計件支付學生報酬，在頂崗實習時，學生與企業員工同工同酬。校企合作讓學生在學習傳統文化、提升技能的同時，也體現了自身價值，如學生盛星晨的作品《春曉》被天藝發繡有限公司收購，部分學生參與創作的《富春山居圖》也得到了企業的肯定，發繡專業學生林娜獲2013年光華創業精神大賽江蘇賽區一等獎，校企共同開發的發繡作品獲2014年全國“金鳳凰”創新產品設計大賽銀獎。
“發繡藝術班的開辦為東臺市發繡企業提供了新鮮血液，東臺發繡企業眾多，學生就業形勢非常好，發繡專業成了學校的特色專業，發繡藝術班學生供不應求?！庇蒽o東說到。
對接新型產業，合作之路越走越寬
在東臺沿海經濟開發區，有一片由海水沖擊而成的灘涂，每年以一萬畝的速度增加。當地政府對灘涂進行圍墾，發展生態農業、旅游業和新能源開發等。在虞靜東的陪同下，記者參觀了灘涂上全球單體規模最大的“風光漁”一體化發電站——上面風力發電、中間太陽能發電、下邊養魚。一座座風塔上徐徐轉動著的寬大葉片，一排排光伏矩陣，連綿不絕；廣闊的電池板下方，清澈的水面上，魚兒歡躍。參觀過程中，一輛大巴上下來一支旅游團，帶隊的導游和記者打了一聲招呼，虞靜東說：“這是我們學校旅游服務專業的學生，東臺富有鮮明的生態特色，除了黃海森林公園、永豐林生態園、佛教文化園等，就是這片利用灘涂形成的‘風光漁’觀光基地。我們利用沿海新校區的地理優勢，與周邊旅游產業基地也達成了校企合作意向。”
隨著地方產業升級，綠色環保的新能源產業成了東臺市的一大支柱產業。學校沿海新校區位于東臺沿海經濟開發區內，借此機遇成立了新能源職教集團，集團主要是利用學校的機電技術應用中職、機電一體化高職等專業與風光電等新能源生產、相關的設備制造和維護企業的合作。上海電氣東臺風電設備有限公司是東臺市新能源裝備制造的領軍企業，致力于兆瓦級陸上、海上和潮間帶大型風機的整機裝配生產線及安裝調試、維護，江蘇捷士通移動科技有限公司和上海思恩電子科技有限公司，分別涉及新能源通信產品的生產和以太陽能產品生產為主。學校與這幾家企業合作進行訂單培養，實現了校企生三贏。
據了解，上海電氣東臺風電設備有限公司與學校合作后，2010年9月第一臺風機下線，當年納稅超千萬元，2014年8月該公司二期工程竣工投產。公司發展之所以如此快，得益于與學校的合作。該公司一方面通過訂單培養預定人才，另一方面與學校合作開辦高級工技能提高班，目前已有36人參加培訓，24人獲得高級工證書，11人獲得技師證書，1人獲得高級技師證書。
［摘要］近幾年我國房地產行業發展迅速，但多數房地產企業發展并不樂觀。隨著房地產行業發展，其競爭環境越來越復雜，競爭內容變化越來越快。核心競爭力問題成為了一個房地產企業非常值得研究的問題。在日趨激烈的市場競爭中，房地產企業要在競爭中贏得市場和生存發展空間，實現企業可持續發展，關鍵在于創造企業競爭優勢，打造企業的核心競爭力。
［
關鍵詞 ］房地產企業；核心競爭力；企業文化；品牌建設
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.222
1引言
房地產業是一個國家經濟中的支柱產業與基礎產業，它在國民經濟中具有舉足輕重的地位，發揮著至關重要的作用，其關乎民生，已遠遠超出了其單純的經濟范疇，對國家的政治穩定、社會安全、經濟建設，都至關重要。我國房地產業經過三十年的發展，已經有力地促進我國國民經濟的快速發展，并提高了國內居民的生活水平，大幅度改善了我國城鎮居民的住房環境與住房條件。由于房地產業的快速發展，以及房地產業基本技術公開化，進入壁壘低、產品更新快以及地域性等特點，加劇了房地產業內部的競爭。由于房地產業高額利潤與巨大的市場份額，越來越多的資金涌入房地產行業，在受政府統一規劃，銀行業資金有力支持的背景下，致使房地產市場競爭不斷加劇，有些房地產企業在復雜的市場環境中，經過不斷創新與發展，企業取得了階段性的勝利，而一些企業卻因為經營不善而在復雜的競爭環境中銷聲匿跡。在激烈的市場競爭中，如何提高房地產企業自身的競爭實力，維持并提高企業的市場地位使企業獲得持久的競爭優勢，最終使企業獲得健康的可持續發展成為了房地產行業關注的重點。房地產企業的核心競爭力問題成為擺在房地產企業面前一個非常值得研究的重要問題。房地產企業要想在這樣的環境下生存，根本方法只能以市場為導向，獲取、積累、整合資源并且形成自己獨特的核心競爭力，建立企業核心競爭力管理體系，把房地產企業核心競爭力作為一個體系來進行系統研究。因此，研究房地產企業的核心競爭力顯得尤為重要。
2我國房地產企業核心競爭力影響因素分析
（1）房地產企業人力資源管理水平較低。首先，人力資源結構不完善。由于近年來房地產行業發展非常迅猛，房地產從業人員也迅速增加，但優秀人才的原始積累卻不容樂觀，就目前來看，我國房地產行業人員受教育程度基本集中于大專與本科之間，高層次且經驗豐富的從業人員相對匱乏，而隨著房地產行業的迅猛發展，在客觀上要求房地產從業人員需要具備更高的素質，這就勢必加劇了房地產企業對專業化經營人才與高素質綜合性人才的需求。其次，行業內人才流動頻繁。房地產企業逐步意識到高素質人才的重要性，但就目前而言，國內的大部分房地產企業的經營模式都是以項目為主，多數企業都會直接引進經驗豐富的從業人員，忽略企業人才自身的培養。這就導致了行業內人才流動性較高，而人才的高流動性則會導致人員在工作中不能很好地盡職盡責，缺乏相應的敬業精神。最后，人力資源管理的觀念、管理思路和手段落后。目前部分房地產企業的人力資源管理部門只是行使著部分基礎性的職能，沒有發揮其應有的作用，對員工的管理主要是靠一些既定的制度，難以運用以人為本的管理思維來發揮員工的積極性和激發員工的潛能。
（2）房地產企業創新能力薄弱。部分房地產企業缺乏有效的管理手段和管理方法，新工藝、新技術、新材料的研究開發能力與科研經費的投入明顯不足，且企業內部的管理方式陳舊、單一。一些房地產企業只注重短期經濟效益，忽略了企業長期持續發展，致使企業不愿承擔各種創新風險，使企業難以充分滿足顧客對其產品的特殊需求，最終導致房地產企業自身核心競爭力水平較低。對于每一個房地產企業而言，企業技術創新可以有效增強企業的核心競爭能力，使房地產企業在日益激烈的市場競爭中謀求生存并健康發展。當前，我國房地產企業正面臨新經濟、經濟全球化和市場經濟快速發展的三重挑戰。
（3）企業文化建設力度不夠。由于我國房地產事業迅猛的發展，不少房地產企業都剛剛起步，有的甚至成立也就短短幾年而已，這些房地產企業全部文化核心就是以最低的成本獲取最高的項目投資收益而最終謀求生存。這些企業往往是投資人通過競爭獲取地皮，伴隨著某一個具體的項目而建立起來。不少企業由于資金、設備等因素的限制，企業在項目結束后邊宣告企業解散，或宣布企業轉型，這類房地產企業的內部文化基本就只關注項目本身利益，不會考慮企業的長遠的可持續發展。而一些原其他領域的大企業集團在看到房地產業巨大利潤空間后，不惜斥巨資打造房地產事業部，把企業的經營范圍擴大到房地產行業領域，但是原有的企業文化卻多少與房地產事業相沖突，因此其企業文化也需要進一步整合與發展。
（4）房地產企業品牌意識淡薄。目前，多數房地產企業只是注重企業的經濟效益，而忽略了企業的社會形象。由于房地產行業準入門檻較低，在某種程度上來說，只要獲取土地就能進行房地產開發，因此不少企業為了獲取高額的投資收益，都是把產品的銷量作為工作的重中之重，忽略企業品牌的建立。由于我國房地產產業結構不合理、發展不成熟等客觀原因的存在，致使我國房地產企業品牌建設發展事業較為落后。具體來說主要表現為以下幾個方面。首先，品牌定位不夠精準。不少中小房地產企業的品牌個性模糊，只是簡單的跟風模仿，沒有進行準確品牌定位于市場定位，這就使消費者難以辨認其品牌特征。其次，過分進行廣告包裝，忽略產品本身的品質。多數房地產企業在開發前期花重金進行項目宣傳，但是項目質量與品質上卻不高。最后，品牌維護與延伸能力較差，不少房地產企業還沒有真正關注品牌延伸策略，不利于其關聯的新項目產品的推廣。
3提升房地產企業核心競爭力的策略
（1）提高人力資源管理水平。首先，完善招聘計劃或者在企業內部加強對員工的培訓。在人才招聘上要與市場對接，多渠道、全方位引進選拔任用人才，為企業補充新鮮血液，從整體上提高員工的素質。其次，在管理層要轉變觀念，樹立“以人為本”的管理理念。在招人、用人和育人上實現協調發展，保證員工在企業內部能夠發揮自身的優勢，創造價值。這樣就能夠不斷的吸收優秀人才以及留下原有的高素質人才，同時企業應樹立“大人力資源觀”從企業全局的角度來考慮人力資源管理的問題，并且提高企業人力資源管理的地位，把人力資源管理納入企業發展的戰略，使它與企業組織結構、企業文化緊密結合，以達到短期內促進企業業績提升，長期推動企業戰略實現的目標。最后，根據行業特點構建績效指標體系，以考核員工績效。每個行業、每個職位的績效指標都存在著差異，所以在設計員工績效考核標準時，應根據房地產行業的性質以及員工工作內容進行設計，并且充分考慮每一類人群的工作特點，求“異”存“同”體現差異性。
（2）提高房地產企業創新能力。首先，進行制度創新。它的根本目的在于優化資源的配置，充分調動企業員工的積極性，發揮企業人力資本的效用，實現企業利潤的最大化和可持續發展。房地產企業必須進行制度創新，建立一整套有效的企業制度，來保證企業的可持續發展。
其次，技術創新是關鍵。技術創新是房地產開發中工程建設的關鍵。隨著人們的生活水平和居住水平的提高，人們對房地產產品的質量、功能、舒適度提出新的更高的要求，這必然要求房地產企業及時進行技術創新。房地產企業也要建立專門的研發部門，加強項目規劃設計的創新，要大力推廣信息技術。通過技術創新，才能不斷推出多樣化、性能高的產品，不斷提高產品的知識含量和科技含量，改進工程建設相關技術，不斷適應用戶的各種個性化需求提高產品的市場競爭力和占有率，開拓新的市場。
（3）創建自身的企業文化。打造企業核心競爭力，客觀上要求企業各部門之間、企業員工之間消除大的原則性的分歧，盡可能減少內部沖突所耗散的能量，使企業員工為了企業共同的目標和利益能夠不計前嫌，齊心合力；要求企業領導尊重并耐心傾聽、慎重考慮不同意見，在企業管理中盡量發揮集體智慧，搞好協作，做到無論是對待內部合作還是外部市場競爭都能夠勝則舉杯相慶，敗則拼死相救。雖然通過企業文化等因素提高企業核心競爭力需在相當長的時期內才能實現，但隨著我國市場化步伐的進一步加快以及入世帶來的全方位的競爭環境和游戲規則，重視企業文化建設的企業必將獲得持久的競爭優勢。
（4）加強企業品牌建設。首先，進行準確品牌定位。房地產企業的市場定位也即目標市場的選擇，是由消費者需求的多樣性、差別化和企業土地資源的有限性決定的，是生產和經營走向成功的關鍵。房地產企業進行市場定位時要滿足特定細分的目標市場，充分考慮土地資源、所處位置及宏觀政策等外部制約因素及目標市場的規模、發展空間、競爭的激烈程度，并根據自身優勢，揚長避短，努力發展專業化、個性化經營，實現品牌塑造、定位。其次，嚴把質量大關。一個房地產企業要創立、維護自身的名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，生產出高質量的產品。這要求房地產企業在規劃設計中體現出以人為本的理念，注重工程質量，保證產品空間、環境、綠化建筑布局等方面適當合理，具備一定的文化品位；保證交通設施、生活服務設施、文化休閑設施等基本具備，能提供快捷的生活服務、綠化保養等物業管理。再次，高度重視售后服務是加強品牌建設的保障。完善的售后服務、良好的物業管理水平，對提升品牌的社會形象有特殊的重要作用。完善周到的售后服務可以彌補商品房建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護品牌的信譽和形象。最后，適度地宣傳和推廣是加強品牌建設的途徑，做好品牌延伸。宣傳推廣是企業形成品牌的重要因素和推動力，商品房的固定性與地域特點決定了企業必須通過全方位立體式的廣告宣傳，傳播品牌的美譽度和知名度，樹立樓盤的品牌形象。21世紀是品牌競爭的時代，競爭的激烈程度在深度和廣度上都遠遠超過以往任何時期，企業唯有形成自己的品牌優勢并不斷變化創新保持這種優勢，才能在殘酷的市場競爭中實現可持續發展。
參考文獻：
在宏觀調控政策不斷持續深入的形勢下，我國大部分地區的商品房市場交易持續低迷，多數中小房企將要被迫出局。在如今的嚴峻的形勢下，房地產企業要想求得生存與發展，就要順應調控形勢，且不斷改革創新。
1 房地產企業應在變革中求發展
從統計數據上看，2003年以來，全國各類房企超過6萬家，其中近九成的開發企業規模小且品質低劣。要想渡過眼下的難關，必須以產業變革積極應對，充分調動內生動力，通過機制大調整，在市場大洗牌中獲得“新生”。
1.1 機制大調整
當前，在增加供應與調整需求的雙管齊下，房地產業要繼續發展，必須順應形勢，進行機制大調整，通過法律、制度、產權三個層面的改革，推動房地產行業合理有序的健康發展。
1.1.1 法律是轉型的推力
法律，具有針對企業的規范力和約束力，既能規范房地產業在發展過程中的行為，為行業健康運行提供法律保障，又能迫使開發商創新和轉型，以好的產品贏得市場。在今年兩會上總理提出，要利用法律手段規范開發商經營行為；今年8月，住房城鄉建設部關于《房地產開發企業資質管理規定（修訂征求意見稿）》通知中提出，要全面提升房地產開發企業的資質認定?？梢钥闯稣畬Ψ康禺a業法律規范的重視。此外，還需用法律手段抑制投機性住房；對技術創新（住宅產業化、綠色住宅、環保地產）、金融創新、盈利模式、營銷創新等也急需法律上的固化，促使住宅建設及其產業化在法律框架下有序發展。
1.1.2 制度是轉型的合力
法律的有效執行，需要一個良好的制度作保障。完善的制度能促進房地產企業在未來發展中做出全面、科學的規劃和規范，防止宏觀與微觀政策的波動給企業帶來的影響，及時調整好企業的經營戰略和產品定位。例如根據國家土地管理制度、房地產價格統計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產登記等方面制度的不斷完善，合理調整好企業的管理制度和銷售制度，積極維護消費者合法權益。
1.1.3 產權是轉型的動力
產權是信任的載體，是企業自主經營的內生動力，是創造品牌和信譽的堅實基礎。擁有實際產權的企業以及處于完善的法人治理結構內的員工，為了長期利潤會精心經營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是一些民營企業往往能迅速成長的原因所在。數據顯示，2010年我國房地產業10強名單中，民企就占了6家。相比之下，一些大型國企以及企業員工并不實際擁有產權或享有權益，缺乏創新的內在動力，甚至產生人利益，出現道德問題，導致國有資產流失，成了國企轉型的絆腳石。
1.2 市場大洗牌
伴隨著調控政策的不斷深入，上市房地產企業銷售業績出現首次下滑，房地產業的洗牌運動正在悄然進行。萬物“適者生存”，房地產企業也是如此。一方面并購潮已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷之路。數據顯示，2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，已完成并購57起，同比增加27起。另一方面去房產化風潮涌起。比如江蘇舜天出售旗下地產公司全部股權，此般“割愛”，實屬無奈；綠景控股去年開始著手轉型經營高端酒店、寫字樓；愛建股份今年變更經營范圍，去掉“房地產開發、經營及咨詢”經營項目；泰達控股打包轉讓旗下兩地產公司股權；約有六分之一的房地產企業在上半年涉及礦產業務。
1.2.1 金融倒逼
在抑制通脹的背景下，國內信貸繼續緊縮，貨幣緊縮的基調難以改變，房地產業融資環境仍然偏緊。與此同時，房地產信托發行也愈發困難，融資成本節節攀升。目前，我國房地產行業80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現象。上半年，上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10921.43億元，同比上漲41.29%，這無疑倒逼房企轉型加速，大企業擴張和小企業被兼并將成為常態。
1.2.2 環保倒逼
一方面，民用建筑在建材生產、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。我國現有的430億平方米建筑面積中，95%為高能耗建筑。有關數據表明，我國住宅建設用鋼量平均每平方米為55公斤，比發達國家高出10%～25%，水泥用量為每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比發達國家多消耗80公斤水泥。另一方面，環境問題也在不斷加劇：一是全國90%以上城市水域污染嚴重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增長，50%的垃圾處理率中只有10%達到無害化處理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳總量占全球碳排放總量的40%。如果城鎮化污染持續惡化，房地產業的發展也備受限制。
1.2.3 內生倒逼
地產創新是未來城市小區的發展方向。受調控政策影響，迫使開發商要么背離房地產，要么倒逼轉型，除此之外別無他法。如南京臥龍湖國際社區項目，曾經處于無法運轉的尷尬境地，但開發商自給壓力，最終仍將臥龍湖打造成為休閑度假的絕佳勝地。
2 房地產企業應創新產品品牌
通過這次樓市調控，房地產市場將面臨由低端到高端的轉折，創產品品牌將越來越被重視。住房不再是“鋼筋+混凝土”的避風遮雨的陋室，而是價值和品質的體現。開發商必須在品牌建設與技術開發方面下功夫。
2.1 品牌大比拼
樹百年品牌，做百年企業，取決房地產企業是否將核心競爭力的品牌價值予以充分發揮，將更多的精力投入到產品品質的提升上。
2.1.1 舍得投資
房地產企業在打造品牌方面要舍得投資，精于投資，既包括工程質量，也包括規劃設計質量、環境質量、配套質量和物業管理服務質量。
2.1.2 追求百年
“樹百年建筑”應成為推進住宅產業化發展的動力。我國的住宅產業化進展比較緩慢，原因在于粗放式的建設長期得不到改變。許多耗資巨額的建筑壽命不過十幾年，“保量不保質”，很難創造百年建筑，更談不上企業自身的百年大業。
2.1.3 人性為本
房產企業的產品規劃必須優先考慮人性為本?，F代人買房是購買一種生活方式，一種人居文化，滿足對住所的物質文化和精神需求。企業應針對不同群體，根據他們的生活習慣、功能需求、空間需求，創造提供小區環境的文化、教育等條件，做到人、自然和社會的和諧統一。
2.2 技術大轉換
在當前宏觀調控下，粗放式的房地產開發模式終將終結，綠色人居將登上市場舞臺，未來房企的盈利模式將更趨向于高端化、科技化；更偏向于技術、品質、人文、環保的復合化。
2.2.1 品質要獨創
目前，國內的住房“千城一面、千房一面”，產品同質化嚴重。因此企業應注重打造獨具企業特色的產品，與企業品牌相輔相成！
2.2.2 技術要適宜
要因地制宜、因時制宜。不同的時間和地點，對創新的需求是不同的，正如前工業時代與后工業時代對房地產產品的技術支持有很大差異一樣。處在一定的歷史時期，不能超前也不能滯后，在不同的時間和空間應對房地產的技術創新有不同要求。
2.2.3 應用要客觀
目前，開發商對于住宅新技術的利用和推廣仍停留在主觀層面上，改變這種狀況，需要技術創新，更需要客觀應用，防止應用只是技術的簡單疊加。
2.2.4 內外要大氣
過去，有些開發商過于強調容積率和外在的形式美。隨著消費觀念越來越趨于理性，企業想要生存下去，必須對住宅的“銷量”和“品質”做出抉擇，做到以品質及舒適度贏得銷量。
2.2.5 創新要全面
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
近年來隨著房地產業快速發展，房地產檔案管理的現代化建設也被提上日程。房地產企業檔案管理的內部環境和外部環境發生了許多變化，同時也出現了一些問題。房地產檔案的數量越來越大，門類越來越多，但是檔案管理的手段和方式卻很落后，嚴重影響了房地產檔案的利用和管理，導致檔案管理工作質量不高。過去的房地產檔案管理主要是被動型、封閉型和管理型，現在逐漸向科技型、開放型和服務型轉變。作為房地產行業的管理人員，如何實現這一轉變，怎樣實現檔案管理促進房地產業的健康發展是本文研究的問題。
一、房地產企業檔案管理的現狀分析
檔案管理本來是一項政策性和專業性很強的工作。在當今社會，正處在一個知識爆炸、信息迅猛增速的時代，房地產業也正處速發展的時期，因此，怎樣管好、用好房地產檔案對于當地資源的有效開發和房地產企業經營管理水平的提高有著非常重要的意義。
但是，在當前的新形勢下，一些房地產企業檔案管理工作還存在管理意識淡薄，對于一些檔案的收集范圍和保管的時間比較模糊，一些企業檔案盒資料存在歸檔不夠及時、收集不夠完整和齊全的現象。同時，房地產行業面對檔案管理門類的不斷增多，檔案數量的不斷加大，缺少一些檔案管理的措施。管理方法和手段的落后，導致房地產檔案管理水平不高，在一定程度上給檔案的保管和利用帶來一些麻煩。對于房地產行業的一些原始的資料，特別是一些房地產建設項目的原始檔案缺乏系統性和規范化的管理，一些房地產企業的領導存在對檔案認識不足的現象，做不到及時對資料收集、保管、整理和分類，這樣就會導致一些檔案在企業需要的時候找不到、資料丟失或者很難查找的現象。另外，房地產檔案的管理機制和管理體制不夠健全，存在對制度的認識程度不到位，理解不夠透徹的現象，不能充分發揮檔案的真正作用；缺少完善的保障體制和專門的檔案管理設施，還沒有形成一套完善的良性循環機制。這些問題的存在必然會影響到企業對資源的有效利用，制約了檔案管理工作的開展，不能夠有效發揮檔案的有效性和實用性，出現檔案管理工作和企業的經營管理互相脫節。
二、房地產檔案管理的創新途徑
為了有效的滿足房地產行業的高效化和現代化發展的內部需求，房地產檔案管理部門和檔案管理人員必須在認清房地產檔案管理現狀的基礎上，對一些傳統的管理機制和管理手段進行改革和創新，推動房地產檔案管理逐步走上現代化和信息化的軌道。
1、重視技術創新，加速房地產檔案管理手段的現代化進程。現代科技在實際工作中的作用越來越突出，檔案工作的技術創新也就越來越重要。要實現科技創新首先應深刻認識到科技知識在檔案工作中的重要性，向科學要效益，在現代化管理上下功夫其次，要改善工作中運用的工具、設施和手段，它包括微機、傳真、網絡等現代化的辦公工具及通信手段。檔案信息系統主要包括：建立檔案、檔案管理、交易審批、住房補貼申報、綜合查詢、統計分析、數據轉換、系統維護等功能模塊。該系統能全面反映房產的多種統計信息，并且要及時收集綜合各地住房檔案管理的實際要求，設計出多種版本（中心版、單位版）以適合各級房改機構以及大、中、小單位檔案管理的業務需要，實現全方位的信息交換，也能為上級部門的查詢、統計、分析以及決策提供依據。好的房地產檔案管理信息系統應該是建立在住房普查的基礎上的一套動態管理系統 ，能全面反映職工家庭、單位 、以及轄區住房的統計情況，能提供有效的數據處理和分析工具，能為正在實行的住房貨幣化分配、開放住房二級市場和建立新的住房供應體系提供服務。要建設本地域內高效的區域網和基礎數據庫，開發房地產交易登記系統做到所有資料能統存統取，隨查隨閱。
2、建立健全管理機制。首先要健全績效考評激勵機制。因缺乏有效激勵機制，房地產檔案管理人員的工作積極性和創造性不足。房地產檔案管理部門應當根據自身特點，創新激勵機制，將個人工作能力和業績作為考核的重要內容，并將考核評價結果與勞動報酬、職位晉升相聯系。根據能力素質按能定崗、按崗定責。根據職責難易度確定薪酬系數，按照實際業務量實施計件考核取酬，全面落實績效考評激勵機制。其次要建立崗位培訓機制。崗位培訓機制是實施檔案管理創新活動的人力資源保障。房地產檔案管理信息化是現代信息技術、科學管理方法在檔案管理領域的應用。檔案管理工作人員的綜合素質和專業技能直接影響著檔案管理與服務的質量和效率，因而，實現房地產檔案管理創新就必須建立崗位培訓機制，提高員工的專業理論知識、業務操作技能以及現代管理理念和技術。
3、改進房地產檔案管理的服務模式，促進檔案管理人員由被動型向服務型轉化。知識信息時代對房地產檔案資料的需求呈現大量化和多樣化，這就要求檔案管理工作人員轉變傳統 “坐店等客” 的被動式服務為需求為導向的主動式服務。在服務意識、服務態度、服務方式、服務機制上不斷完善和創新。增強房地產檔案宣傳服務力度，提高社會對房地產檔案的認知，開展多樣化的服務形式，以適應社會發展的客觀需要。
三、結論
總之，檔案是一個企業的歷史，是一個企業文化的傳承和載體，擔負著企業繼往開來、承前啟后的歷史重任，來源于民生、應該于民生，為人民的生產生活服務是檔案的最終使命。檔案的轉播和交流，不但豐富了人們的精神生活，還增進了人類的智慧。因此，房地產檔案管理要采取走出去、引進來的方式，不斷創新科技技術、創新管理模式，及時搜集工作中的第一手資料，積極主動的為利用者服務，我們的房地產檔案管理才能跟上時代的步伐，才能做到為民所用，為企業所用。
參考文獻：
[1] 李安. 淺談房地產檔案的數字信息化管理[J]. 價值工程. 2010(12)
一、TH相關理論
自20世紀80年代末以來，官產學合作所形成的創新發展模式在國際上一直備受科技政策部門與學術界的青睞。為確切、有效地整合國家或區域的科技資源，官、產、學的伙伴關系提升成為關鍵因素。所謂伙伴關系（Partnerships）指的是，大學、產業、政府之間透過組織結構性的安排，制度性的設計等機制，以加強三者資源的分享與信息的溝通，達到科技資源的協同運用與效能整合，其理想的境界即：大學、產業、政府建立起策略性互動機制。
官產學“三重螺旋”（TH，Triple Helix）首先見于Etzkowitz & Leydesdorff（1995）。在這篇具有奠基意義的文獻中，Etzkowitz& Leydesdorff認為大學和產業的觸角己開始伸向了先前屬于對方的領域。胡恩華和郭秀麗（2002）在其針對“產學研”問題對策研究中均挑明了“官產學研合作”之說，對官產學（研）合作中的產業界、學術界和政府各自職能進行了相應界定，并指出應逐步形成以國內外市場需求為導向，企業為主體，政府、高校和科研機構為紐帶的新型合作機制。在這種合作機制中，要充分發揮政府的政策指導作用，發揮企業主力軍作用，發揮高校和科研機構的科研先導作用，真正建立起以企業為“龍頭”，高校和科研機構為“軀干”，政府為“尾翼”的系統結構，實現“科學技術面向經濟建設主戰場”的戰略轉變。在這種合作機制中，政府的職能是制定合作發展的戰略規劃、重大政策，協調重大合作項目等；高校和科研機構的職能是著眼高技術的基礎研發工
作，提供先進技術和研究成果；企業的職能是著重應用技術的研究開發和工藝創新，并將科技成果商品化。
二、房地產業與政府、大學之間的關系
房地產業作為我國現階段經濟發展的支柱產業，因其旺盛的市場需求、較高的產業關聯效應以及其在我國現階段工業化、現代化和城鎮化進程中的基礎作用而倍受關注。房地產業的健康持續發展成為國民經濟持續穩定發展的關鍵因素。
（一）房地產業與政府的關系
房地產業在國民經濟中的地位舉足輕重。首先，當前房地產業作為我國的支柱產業之一，正繼續保持著快速的發展勢頭，其在整個國民經濟中所起到的作用和所處的地位也越來越重要和顯著。但同時在房地產業的發展過程中，也存在不少“市場失靈”現象，非市場因素的投資過熱、結構性失調和泡沫凸現等弊端非市場機制能診治和化解，因此需要有政府運用政策措施手段介入其中，以彌補“市場失靈”的缺陷。其次，由于房地產業與金融系統具有高度的相關性，一旦發生房地產泡沫，則很容易導致金融危機。大量經驗事實已經證明，地產投機和泡沫是金融危機的前奏，因此需要政府對房地產業的發展給予足夠的重視，并通過政策手段實施有效的預防和適當的干預。再次，房地產業具有社會保障功能。為了實現社會公平，政府應向低收入者和窮人提供經濟性住房，保證所有的社會大眾“居者有其屋”，而僅憑市場是無法做到這一點的，需要政府制定相應的產業政策實施干預。最后，作為房地產業發展所必需的基本要素之一的土地屬于一種稀缺性資源。為了實現資源配置效率的最大化，需要以市場機制的配置為主導再輔之以必要的政府政策措施。
因此，無論是從房地產業在國民經濟中的作用和地位，還是從其本身所具有的特點來看，要使其得以快速、持續、健康發展，政府引導、規范、調控的作用都是非常關鍵和必要的。
（二）房地產業與大學的關系
1、大學科研為國家出臺產業政策提供理論支持。產業政策是國家關于產業發展趨勢的戰略目標和實現這一戰略目標的措施和手段。房地產產業政策是城市住宅產業的生產和開發的政策，是國家部門產業政策的一項重要的政策。根據城市房地產產業特征和我國經濟發展水平的具體情況及市場經濟發育的狀況，城市房地產產業政策的內容設計主要包括：投資導向政策、市場行為規范政策、產品質量管理政策、產業技術開發政策、產業規模政策、產業金融扶植政策、房地產開發成本和產品價格管理、政府行為等。這些政策都必須圍繞國家有關房地產開發的目標協調運作。同時，作為一種部門的產業政策的貫徹與實施，還必須在國家經濟發展總體計劃和體制改革的總體布局中進行，它必須配合其他的改革如工資分配、社會保障、金融管理等體制的改革和市場發育的進程同步協調地加以實施，并在實踐中日臻完善。大學科研方向和內容就是要建立在學科基礎上圍繞社會的重點和難點展開，在不同的環境下探討相應的解決辦法，為政府出臺相關政策提供理論支持。
2、大學科研為房地產經營企業提供技術創新、管理創新。高校高層人才密集，學科領先且綜合性強。由于擁有一批科研視野開闊、理論功底扎實的學術帶頭人，在本學科領域辛勤耕耘，不斷獲取新的知識，提出新的思想，力求站在本學科領域的最前沿，并且擁有學科綜合的優勢，學科門類齊全，便于學科交叉融合。在學術自由、學術自治的寬松氛圍下，易于產生新理論、新方法、新技術，是思想創新、知識創新的生力軍。在房地產業發展的過程中，由于社會進步、市場化不斷深入、客戶需求提高、管理法制化等因素要求房地產企業不斷創新，既包括技術創新、管理創新，又包括商業模式的創新。房地產開發企業可以通過合作的方式與相關高校建立聯系，汲取高校的新思想、新技術、新知識，推動企業持續創新性地發展。
三、新時期我國房地產業發展的現狀與趨勢
從1998年我國停止住房實物分配，大力培育發展住房市場。從2003年起，我國宏觀經濟偏“熱”，出現了房地產投資過熱、房價上漲過高過快、產品結構失衡、供需矛盾突出、投機炒房過旺、中低收入人群住房困難等一系列問題，我國的住房產業政策也經歷了一系列的調整。
2004年，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策，控制房地產投資和開發規模。2005年初，根據房地產市場房價漲幅過大、投機炒作和被動需求增長過快等市場新問題，中央政府在3個月內連續出臺了一系列調控政策，調控的目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。2006年，國家新出臺了部分調控政策，發展滿足當地居民自主性需求的中低價位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難問題。2007年10月15日召開的黨的“十七大”，將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養并列為加快推進以改善民生為重點的社會建設的重要目標。
從我國的國情出發，進一步明確城市住房發展目標，完善城市住房市場體系，提高市場機制配置城市住房資源的效率，同時準確定位并充份發揮政府在城市住房資源配置中的公平保障職能，對于我國房地產業持續健康發
展具有重要的理論和現實意義。
四、基于TH視角的房地產業發展戰略
我國正處于社會轉型期，市場經濟正在逐步建立與完善，所以政府更應發揮主導和引導作用。隨著社會的進步，大學的功能也發生變化，由原先的單一知識傳授到知識傳授和知識創造，到現在的由知識的傳授、知識創造和知識應用這三個方面的和諧統一。技術創新和應用已經成為大學的一個重要環節和主要功能。發掘大學知識創新、傳播和應用的集成功能，走產、學、研結合的道路，對于我國產業結構調整和構建創新型國家具有重要作用。
（一）高校要真正面向社會經濟發展主戰場
教學、科研、社會服務是高校的三大功能，高校的發展基于這三大功能的有效發揮。一方面，高校和科研院所要形成服務社會經濟的共識，并將其視為指導自身發展的指針；另一方面，高校要不斷拓展產學研合作的途徑，逐漸提升產學研合作的層次，切實轉變高校的辦學模式，積極引進科研院所和企業的力量，將高校、科研院所和企業間的合作形式由單純的項目合作轉向人才聯合培養、人員相互流動乃至企業、科研院所直接參與高校共同辦學，真正形成能夠自我運轉的“利益共同體”，形成產學研戰略聯盟。
就房地產業而言，高校針對于其發展過程中出現的種種問題，結合國民經濟具體情況和行業特性所進行的深入研究，無論是從政府管理和行業發展的角度，還是從房地產企業的戰略創新、制度創新、管理創新、產品和技術創新及未來發展趨勢的角度，對于推動房地產業的持續健康發展都是非常有益和必要的。
（二）政府要致力于建立適合我國國情的住房政策體系
1、建立思路清晰、目標明確的住房發展戰略。一是我國房地產發展戰略應注重從單純的產業政策向公共政策適度轉型。我國城市居民住房問題的解決關鍵是依靠住房市場和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地產業應重點開發面向廣大群眾的普通商品住房，要通過土地、信貸、稅收、行政等相互配合的多種政策，引導開發商積極開發普通商品住房，優化商品房供應結構，改變目前住房市場中普遍存在的住房結構不合理的問題。三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建筑，形成具有我國特點的城市住房建設和消費模式。
2、建立目標相對一致的政策執行體系。為有效實現所確定的住房發展戰略，還需要建立目標相對一致的政策執行體系，包括土地政策、信貸政策和稅收政策等。在土地政策方面，進一步調整土地供應結構，提高普通商品住房和經濟適用住房的比例；嚴格執行土地回收規定，遏制開發商囤積土地、人為擾亂市場的行為。在信貸政策方面，在嚴格控制房地產開發信貸規模、防范房地產過熱的同時，適時適當調整個人住房貸款利率，積極支持居民合理的自住型住房消費，同時抑制過度的住房投資和投機需求。在稅收政策方面，逐步完善各項稅收制度，促進城市存量土地流轉、開發利用；通過稅率調整閑置高檔住房、大戶型住房的消費，鼓勵引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費，并積極推動二手住房市場和房屋租賃市場的發展。
3、促進房地產市場信息公開。房地產市場管理和宏觀調控的重要目標之一就是建立運作規范和透明公開的房地產市場，使信息得到合理傳導，引導各經濟主體形成合理預期并采取理性的經濟行為。政府應該積極發揮作用，建立房地產市場公共信息機制，提供必要的房地產公共信息服務，彌補住房市場信息“失靈”，引導市場主體形成合理預期，調控市場主體采取理性經濟行為。同時通過對市場信息的采集和數據分析，加強對市場的監測，準確判斷廣大民眾主體住房需求和各地房地產市場運行狀況和發展趨勢，及時發現市場運行中存在的問題，分類提出調控對策，把問題解決在萌芽和初發狀態，促進房地產市場的健康發展，保證普通民眾的基本住房消費需求得到滿足。
（三）房地產企業要積極創新商務模式，勇于承擔社會責任
1、積極創新商務模式，從容應對行業轉型期。在過去十多年的快速發展階段，我國多數房地產企業的典型商務模式是“拿地-開發-銷售-再拿地”。由于每塊土地的差異很大，企業基本上是以“土地運營”為中心，對土地量體裁衣，設計適合土地條件的房子，然后推向市場銷售。所以，大家把房地產企業稱為“開發商”，其主要工作是“做項目、賣房子”。然而做一個項目，換一個地方，變一種房子，不利于房地產企業核心能力的積累和提升。隨著2005年國家對房地產市場調控的開展，依靠政策培育和市場需求數量擴展的房地產行業發展階段接近尾聲，行業轉型問題已經無法回避。部分企業進入了快速擴張和規模化經營的發展階段，現有的“開發商模式”已不能適應企業發展的需要，房地產企業競爭的焦點將逐步轉向產品和服務的品質。標準化產品、高效率生產、品牌化推廣、快速運營等就成為房地產企業的首要任務。這樣的房地產企業更像一個“制造商”，核心業務是“做產品、賣商品”，或者是“做品牌、賣價值”。根據自己的產品特點和運營能力，尋找合適的區域、城市、區位和地塊，形成“產品-土地-產品”的商務循環，這就是商務模式的創新。這將有利于形成企業的核心產品、獨特品牌和核心能力，促進企業做大做強。如果房地產企業從“制造商”的角色再進一步向“投資商”轉化，形成“資本-產品-品牌-資本”的商務循環，就能夠加快企業擴張和持續成長的動力，這反映了未來房地產企業的發展方向。因此，商務模式的創新對房地產行業和房地產企業的影響是革命性的，相當于重新定義產業標準和游戲規則，重新分配產業鏈的價值結構，足以引起房地產企業的高度重視。
2、樹立科學發展觀，勇于承擔社會責任。在現代市場經濟社會中，社會是企業的依托，企業是社會的細胞。企業承擔社會責任，維護利害關系人的利益，保護環境，是貫徹科學發展觀、構建和諧社會的要求。房地產行業的“暴利”現象，在收入分配差距日漸拉大的背景下，對社會和諧已造成重大沖擊。面對國際和國內的企業社會責任運動浪潮，我國的房地產業應逐步找出企業發展與承擔社會責任的契合點，達到雙贏和互惠，以保證企業長效持續發展。
3、以知識創新的機制，促進產業升級。在知識經濟的影響下，傳統產業要發展必須依靠科技進步，而不是依賴保護性政策。強化科技與經濟結合的紐帶，營造科技創新和應用的環境，以企業為主體建立起產、學、研相結合的科技開發體系。為此，一方面房地產企業應主動走進校門，及時引進高等院校最新科研成果，使之盡快投入生產和應用，加快實現知識向直接生產力的轉換；另一方面房地產企業應邀請專家、教授深入企業，共同投入到建筑節材、節能、節地、有利于環境保護及提高工程質量、勞動生產率和綜合效益的重大科技項目的開發研究之中，力爭以科技優勢占領市場、開拓市場。只有這樣，房地產業在新的世紀中才會大有作為。
參考文獻：
1、王成軍.官產學三重螺旋研究[M].社會科學文獻出版社,2005(12).
2、周靜珍.我國產學研合作創新的模式探討[D].南京工業大學,2004.
3、呂明元.產業政策、制度創新與具有國際競爭力的產業成長[J].經濟社會體制比較,2007(1).
4、胡恩華、郭秀麗.我國產學研合作創新中存在的問題及對策研究[J].科學管理研究,2002(2).
5、Gibbons,Michael.University and the New Production of Knowledge: Some Policy Implications for Government[Z],2003(8).
一、TH相關理論
自20世紀80年代末以來，官產學合作所形成的創新發展模式在國際上一直備受科技政策部門與學術界的青睞。為確切、有效地整合國家或區域的科技資源，官、產、學的伙伴關系提升成為關鍵因素。所謂伙伴關系（Partnerships）指的是，大學、產業、政府之間透過組織結構性的安排，制度性的設計等機制，以加強三者資源的分享與信息的溝通，達到科技資源的協同運用與效能整合，其理想的境界即：大學、產業、政府建立起策略性互動機制。
官產學“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先見于Etzkowitz&Leydesdorff（1995）。在這篇具有奠基意義的文獻中，Etzkowitz&Leydesdorff認為大學和產業的觸角己開始伸向了先前屬于對方的領域。胡恩華和郭秀麗（2002）在其針對“產學研”問題對策研究中均挑明了“官產學研合作”之說，對官產學（研）合作中的產業界、學術界和政府各自職能進行了相應界定，并指出應逐步形成以國內外市場需求為導向，企業為主體，政府、高校和科研機構為紐帶的新型合作機制。在這種合作機制中，要充分發揮政府的政策指導作用，發揮企業主力軍作用，發揮高校和科研機構的科研先導作用，真正建立起以企業為“龍頭”，高校和科研機構為“軀干”，政府為“尾翼”的系統結構，實現“科學技術面向經濟建設主戰場”的戰略轉變。在這種合作機制中，政府的職能是制定合作發展的戰略規劃、重大政策，協調重大合作項目等；高校和科研機構的職能是著眼高技術的基礎研發工
作，提供先進技術和研究成果；企業的職能是著重應用技術的研究開發和工藝創新，并將科技成果商品化。
二、房地產業與政府、大學之間的關系
房地產業作為我國現階段經濟發展的支柱產業，因其旺盛的市場需求、較高的產業關聯效應以及其在我國現階段工業化、現代化和城鎮化進程中的基礎作用而倍受關注。房地產業的健康持續發展成為國民經濟持續穩定發展的關鍵因素。
（一）房地產業與政府的關系
房地產業在國民經濟中的地位舉足輕重。首先，當前房地產業作為我國的支柱產業之一，正繼續保持著快速的發展勢頭，其在整個國民經濟中所起到的作用和所處的地位也越來越重要和顯著。但同時在房地產業的發展過程中，也存在不少“市場失靈”現象，非市場因素的投資過熱、結構性失調和泡沫凸現等弊端非市場機制能診治和化解，因此需要有政府運用政策措施手段介入其中，以彌補“市場失靈”的缺陷。其次，由于房地產業與金融系統具有高度的相關性，一旦發生房地產泡沫，則很容易導致金融危機。大量經驗事實已經證明，地產投機和泡沫是金融危機的前奏，因此需要政府對房地產業的發展給予足夠的重視，并通過政策手段實施有效的預防和適當的干預。再次，房地產業具有社會保障功能。為了實現社會公平，政府應向低收入者和窮人提供經濟性住房，保證所有的社會大眾“居者有其屋”，而僅憑市場是無法做到這一點的，需要政府制定相應的產業政策實施干預。最后，作為房地產業發展所必需的基本要素之一的土地屬于一種稀缺性資源。為了實現資源配置效率的最大化，需要以市場機制的配置為主導再輔之以必要的政府政策措施。
因此，無論是從房地產業在國民經濟中的作用和地位，還是從其本身所具有的特點來看，要使其得以快速、持續、健康發展，政府引導、規范、調控的作用都是非常關鍵和必要的。
（二）房地產業與大學的關系
1、大學科研為國家出臺產業政策提供理論支持。產業政策是國家關于產業發展趨勢的戰略目標和實現這一戰略目標的措施和手段。房地產產業政策是城市住宅產業的生產和開發的政策，是國家部門產業政策的一項重要的政策。根據城市房地產產業特征和我國經濟發展水平的具體情況及市場經濟發育的狀況，城市房地產產業政策的內容設計主要包括：投資導向政策、市場行為規范政策、產品質量管理政策、產業技術開發政策、產業規模政策、產業金融扶植政策、房地產開發成本和產品價格管理、政府行為等。這些政策都必須圍繞國家有關房地產開發的目標協調運作。同時，作為一種部門的產業政策的貫徹與實施，還必須在國家經濟發展總體計劃和體制改革的總體布局中進行，它必須配合其他的改革如工資分配、社會保障、金融管理等體制的改革和市場發育的進程同步協調地加以實施，并在實踐中日臻完善。大學科研方向和內容就是要建立在學科基礎上圍繞社會的重點和難點展開，在不同的環境下探討相應的解決辦法，為政府出臺相關政策提供理論支持。
2、大學科研為房地產經營企業提供技術創新、管理創新。高校高層人才密集，學科領先且綜合性強。由于擁有一批科研視野開闊、理論功底扎實的學術帶頭人，在本學科領域辛勤耕耘，不斷獲取新的知識，提出新的思想，力求站在本學科領域的最前沿，并且擁有學科綜合的優勢，學科門類齊全，便于學科交叉融合。在學術自由、學術自治的寬松氛圍下，易于產生新理論、新方法、新技術，是思想創新、知識創新的生力軍。在房地產業發展的過程中，由于社會進步、市場化不斷深入、客戶需求提高、管理法制化等因素要求房地產企業不斷創新，既包括技術創新、管理創新，又包括商業模式的創新。房地產開發企業可以通過合作的方式與相關高校建立聯系，汲取高校的新思想、新技術、新知識，推動企業持續創新性地發展。
三、新時期我國房地產業發展的現狀與趨勢
從1998年我國停止住房實物分配，大力培育發展住房市場。從2003年起，我國宏觀經濟偏“熱”，出現了房地產投資過熱、房價上漲過高過快、產品結構失衡、供需矛盾突出、投機炒房過旺、中低收入人群住房困難等一系列問題，我國的住房產業政策也經歷了一系列的調整。
2004年，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策，控制房地產投資和開發規模。2005年初，根據房地產市場房價漲幅過大、投機炒作和被動需求增長過快等市場新問題，中央政府在3個月內連續出臺了一系列調控政策，調控的目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。2006年，國家新出臺了部分調控政策，發展滿足當地居民自主性需求的中低價位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難問題。2007年10月15日召開的黨的“十七大”，將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養并列為加快推進以改善民生為重點的社會建設的重要目標。
從我國的國情出發，進一步明確城市住房發展目標，完善城市住房市場體系，提高市場機制配置城市住房資源的效率，同時準確定位并充份發揮政府在城市住房資源配置中的公平保障職能，對于我國房地產業持續健康發展具有重要的理論和現實意義。
四、基于TH視角的房地產業發展戰略
我國正處于社會轉型期，市場經濟正在逐步建立與完善，所以政府更應發揮主導和引導作用。隨著社會的進步，大學的功能也發生變化，由原先的單一知識傳授到知識傳授和知識創造，到現在的由知識的傳授、知識創造和知識應用這三個方面的和諧統一。技術創新和應用已經成為大學的一個重要環節和主要功能。發掘大學知識創新、傳播和應用的集成功能，走產、學、研結合的道路，對于我國產業結構調整和構建創新型國家具有重要作用。
（一）高校要真正面向社會經濟發展主戰場
教學、科研、社會服務是高校的三大功能，高校的發展基于這三大功能的有效發揮。一方面，高校和科研院所要形成服務社會經濟的共識，并將其視為指導自身發展的指針；另一方面，高校要不斷拓展產學研合作的途徑，逐漸提升產學研合作的層次，切實轉變高校的辦學模式，積極引進科研院所和企業的力量，將高校、科研院所和企業間的合作形式由單純的項目合作轉向人才聯合培養、人員相互流動乃至企業、科研院所直接參與高校共同辦學，真正形成能夠自我運轉的“利益共同體”，形成產學研戰略聯盟。
就房地產業而言，高校針對于其發展過程中出現的種種問題，結合國民經濟具體情況和行業特性所進行的深入研究，無論是從政府管理和行業發展的角度，還是從房地產企業的戰略創新、制度創新、管理創新、產品和技術創新及未來發展趨勢的角度，對于推動房地產業的持續健康發展都是非常有益和必要的。
（二）政府要致力于建立適合我國國情的住房政策體系
1、建立思路清晰、目標明確的住房發展戰略。一是我國房地產發展戰略應注重從單純的產業政策向公共政策適度轉型。我國城市居民住房問題的解決關鍵是依靠住房市場和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地產業應重點開發面向廣大群眾的普通商品住房，要通過土地、信貸、稅收、行政等相互配合的多種政策，引導開發商積極開發普通商品住房，優化商品房供應結構，改變目前住房市場中普遍存在的住房結構不合理的問題。三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建筑，形成具有我國特點的城市住房建設和消費模式。
2、建立目標相對一致的政策執行體系。為有效實現所確定的住房發展戰略，還需要建立目標相對一致的政策執行體系，包括土地政策、信貸政策和稅收政策等。在土地政策方面，進一步調整土地供應結構，提高普通商品住房和經濟適用住房的比例；嚴格執行土地回收規定，遏制開發商囤積土地、人為擾亂市場的行為。在信貸政策方面，在嚴格控制房地產開發信貸規模、防范房地產過熱的同時，適時適當調整個人住房貸款利率，積極支持居民合理的自住型住房消費，同時抑制過度的住房投資和投機需求。在稅收政策方面，逐步完善各項稅收制度，促進城市存量土地流轉、開發利用；通過稅率調整閑置高檔住房、大戶型住房的消費，鼓勵引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費，并積極推動二手住房市場和房屋租賃市場的發展。
3、促進房地產市場信息公開。房地產市場管理和宏觀調控的重要目標之一就是建立運作規范和透明公開的房地產市場，使信息得到合理傳導，引導各經濟主體形成合理預期并采取理性的經濟行為。政府應該積極發揮作用，建立房地產市場公共信息機制，提供必要的房地產公共信息服務，彌補住房市場信息“失靈”，引導市場主體形成合理預期，調控市場主體采取理性經濟行為。同時通過對市場信息的采集和數據分析，加強對市場的監測，準確判斷廣大民眾主體住房需求和各地房地產市場運行狀況和發展趨勢，及時發現市場運行中存在的問題，分類提出調控對策，把問題解決在萌芽和初發狀態，促進房地產市場的健康發展，保證普通民眾的基本住房消費需求得到滿足。
（三）房地產企業要積極創新商務模式，勇于承擔社會責任
1、積極創新商務模式，從容應對行業轉型期。在過去十多年的快速發展階段，我國多數房地產企業的典型商務模式是“拿地-開發-銷售-再拿地”。由于每塊土地的差異很大，企業基本上是以“土地運營”為中心，對土地量體裁衣，設計適合土地條件的房子，然后推向市場銷售。所以，大家把房地產企業稱為“開發商”，其主要工作是“做項目、賣房子”。然而做一個項目，換一個地方，變一種房子，不利于房地產企業核心能力的積累和提升。隨著2005年國家對房地產市場調控的開展，依靠政策培育和市場需求數量擴展的房地產行業發展階段接近尾聲，行業轉型問題已經無法回避。部分企業進入了快速擴張和規?；洜I的發展階段，現有的“開發商模式”已不能適應企業發展的需要，房地產企業競爭的焦點將逐步轉向產品和服務的品質。標準化產品、高效率生產、品牌化推廣、快速運營等就成為房地產企業的首要任務。這樣的房地產企業更像一個“制造商”，核心業務是“做產品、賣商品”，或者是“做品牌、賣價值”。根據自己的產品特點和運營能力，尋找合適的區域、城市、區位和地塊，形成“產品-土地-產品”的商務循環，這就是商務模式的創新。這將有利于形成企業的核心產品、獨特品牌和核心能力，促進企業做大做強。如果房地產企業從“制造商”的角色再進一步向“投資商”轉化，形成“資本-產品-品牌-資本”的商務循環，就能夠加快企業擴張和持續成長的動力，這反映了未來房地產企業的發展方向。因此，商務模式的創新對房地產行業和房地產企業的影響是革命性的，相當于重新定義產業標準和游戲規則，重新分配產業鏈的價值結構，足以引起房地產企業的高度重視。
2、樹立科學發展觀，勇于承擔社會責任。在現代市場經濟社會中，社會是企業的依托，企業是社會的細胞。企業承擔社會責任，維護利害關系人的利益，保護環境，是貫徹科學發展觀、構建和諧社會的要求。房地產行業的“暴利”現象，在收入分配差距日漸拉大的背景下，對社會和諧已造成重大沖擊。面對國際和國內的企業社會責任運動浪潮，我國的房地產業應逐步找出企業發展與承擔社會責任的契合點，達到雙贏和互惠，以保證企業長效持續發展。
3、以知識創新的機制，促進產業升級。在知識經濟的影響下，傳統產業要發展必須依靠科技進步，而不是依賴保護性政策。強化科技與經濟結合的紐帶，營造科技創新和應用的環境，以企業為主體建立起產、學、研相結合的科技開發體系。為此，一方面房地產企業應主動走進校門，及時引進高等院校最新科研成果，使之盡快投入生產和應用，加快實現知識向直接生產力的轉換；另一方面房地產企業應邀請專家、教授深入企業，共同投入到建筑節材、節能、節地、有利于環境保護及提高工程質量、勞動生產率和綜合效益的重大科技項目的開發研究之中，力爭以科技優勢占領市場、開拓市場。只有這樣，房地產業在新的世紀中才會大有作為。
參考文獻：
1、王成軍.官產學三重螺旋研究[M].社會科學文獻出版社,2005(12).
2、周靜珍.我國產學研合作創新的模式探討[D].南京工業大學,2004.
3、呂明元.產業政策、制度創新與具有國際競爭力的產業成長[J].經濟社會體制比較,2007(1).
一、立足質量第一觀念，狠抓質量意識教育
抓工作質量要從抓人的質量意識教育入手：首先要抓測繪單位部門領導的質量意識，部門領導的質量意識對產品質量起著決定性作用，部門領導的質量意識強，這個部門的質量就有人抓、有人管，各項管理制度就能得到落實。在抓好部門領導的質量意識的同時，也要大力提高職工的質量意識，把質量教育與理想教育、職業道德教育有機地結合起來，使每個職工意識到我們的工作是形成產品質量的一部分，不斷提高職工愛崗敬業精神和遵守質量法規意識。
在抓質量教育的同時，工作中還應正確處理以下幾個關系：一是質量與市場的關系，抓好了質量就是抓住了市場，優質的測繪成果就意味著對測繪市場的占有；二是質量與法規的關系，質量必須滿足國家相應房地產政策與法規的需要，達到國家房產測量規范標準的成果質量才是真正的質量；三是質量與科技的關系，新技術、新設備的投入使用，可大大減少測繪的中間環節，縮短作業周期，盡早提供測繪成果報告，而且也可以縮小誤差的積累，不同程度地防止弄虛作假現象的發生，保證測繪質量的提高；四是質量與效益的關系，沒有質量就沒有效益，質量意味著效益，而單位沒有經濟效益，軟硬件跟不上，人心渙散，質量也就無從談起；五是質量與成本的關系，注意測繪產品價值形態的質量，盡力降低質量成本，以最少的投入獲得高質量的測繪產品，即使項目收費偏低，成果質量標準也不能低。要確立沒有質量就沒有市場，沒有市場就沒有效益，沒有效益就沒有發展的經營理念。
二、提高隊伍業務素質，抓技術培訓
就房地產測繪單位來說，當前提高職工隊伍素質的首要問題就是加強技術培訓，大力提高職工隊伍的業務素質，使單位的持續發展建立在職工技術業務素質不斷提高的基礎上。培訓時要制訂科學合理的培訓計劃，從培訓內容、培訓人員、培訓經費上抓好落實工作；培訓應分階段、分層次進行，不同的職工培訓的內容又有所不同。
1、作業人員。對作業人員的培訓重點應放在對作業流程和房產測量規范的理解和掌握上，尤其應當加強對全站儀的操作使用、數字化測圖、計算機應用基礎知識、AutoCAD 技術以及住宅建筑設計圖紙的辨讀等重點項目的培訓上，使他們能夠解決日常測繪工作中遇到的一些常規問題。
2、項目負責人。項目負責人是生產中的骨干力量，肩負著技術指導、產品中間過程把關的重任，項目負責人的培訓除了使其掌握相關房地產測繪新技術外，還應當讓他們熟悉測繪項目質量控制的全過程及相應的技術標準和質量評定標準。要有意識讓有潛力的項目負責人擔當大型房地產測繪項目的技術負責，讓他們更多地接受實踐鍛煉，在實踐中發揮才干、積累經驗。
3、質檢人員。質檢人員的職責是把好產品質量關。對質檢人員培訓的重點，應使每位質檢人員熟悉質量把關的過程、關鍵結點、依據的標準及產生的具體質量記錄，并能認真嚴格地執行。另外，要利用質檢過程中產生的具體問題，及時開展專題討論，總結質檢工作的成敗經驗，揚長避短，以此來逐步提高質檢人員的質檢水平，確保成果質量。
三、加強技術創新，不斷增強競爭能力
要提高測繪成果的技術含量。首先，不能墨守成規，要用辨證的觀點去評判原有的技術，不斷改進創新；要大膽采用新技術、新手段來提高成果質量和縮短作業周期。充分利用計算機技術開發適用于房地產測繪生產的建筑面積計算、公用面積分攤和測繪成果管理的計算機軟件，以此來減少人工計算的隨意性和差錯率，提高成果的準確性和可靠性。其次，要針對市場對房地產測繪產品的需求不斷做客觀地分析，并結合生產實際情況，根據市場的供求關系，提出技術創新的目標和措施。在單位的管理工作中，要大力扶持新技術的應用，制定相應的獎勵措施，鼓勵職工進行技術創新。
當前，在全球信息化發展大潮之中，加速推進網絡強國戰略的目標已經被提上日程，網絡基礎設施建設、信息資源共享及互聯網創新能力等方面都獲得的長足發展，而在此驅動下，衍生出了一種新型的社會經濟組織形態——網絡經濟，其突破了地域限制，表現出一種更強的便捷性、交互性、信息性等特點，且發展潛力巨大，根據數據2017年6月11日艾瑞咨詢公布的《2017年中國網絡經濟報告》中的數據顯示，2016年我國網絡經濟應收規模已經突破14707億元，與去年相比增長率達到28.6%，具體而言，PC網絡經濟營收規模為6799.5億元，移動網絡經濟營收規模為7907.4億元；電商營收規模8946.2億元，所占比值超過60％，這無疑暴露出網絡經濟發展的巨大潛力，而在此影響，隨著其深化發展，其對于實體經濟的作用將日漸凸顯。而房地產作為經濟增長的主要推動力，網絡經濟發展給其帶來了新的發展思路和方向，不僅促進其技術進步、資源在整合，而且拓展其市場空間，為此，深入探討網絡經濟對房地產經濟的推動作用，不僅能夠深入挖掘網絡經濟的潛在價值，發揮優勢性，而且能夠加速推進房地產經濟新動能的產生和發展，是一種共贏的有效舉措。
1網絡經濟及房地產經濟的內涵界定
1.1網絡經濟
當前，互聯網技術、大數據及移動終端技術的多項驅動下，網絡用戶規模和數量不斷激增，根據相關數據統計，截至2016年底，我國網民的數量已經達到7.3億人，增速仍在逐漸上升，且移動網民的數量在其中所占比值為96%，加之人們生活水平和消費習慣的轉變，這都催生了網絡經濟形態的衍生和發展，其作為國民經濟發展的新形態和新趨勢，正以勢不可擋的態勢高速發展，且因為與其他經濟形式的關聯性較強，在經濟社會的整體發展中發揮著無可替代的作用。具體到其內涵，目前理論和實踐學界尚未形成統一的說法，而根據其依存的因素及包含的內容，所謂網絡經濟是一種在互聯網信息技術深化應用下衍生出的一種新型經濟形態，其以計算機網絡為依托，以生產、分配、交換和消費為根本內容，以知識和技術創新為前進動力，是信息技術產業深化發展下的必然產物。網絡經濟的發展催生了新技術、新產品、新業態、新模式的萌芽和發展，不僅能夠推動高新技術產業的崛起和快速發展，而且能夠有效帶動傳統產業的轉型升級，正如總理曾經說過的：“新動能與傳統動能是密切相關的，新經濟、新動能不僅催生了新技術、新業態，也在推動傳統產業改造升級”，由此可知，網絡經濟作為新興的經濟形態，其與傳統經濟之間并不是分割對立的，兩者始終處于互動發展過程之中，網絡經濟的便捷性、技術性等優勢，能夠為傳統經濟注入生命活力，從而煥發生機，實現經濟整體發展水平的顯著提升。而且，當前，在全球信息化驅動下，網絡經濟獲得了前所未有的發展空間，數量和規模均呈現高速發展狀態，其優化產業技術能力、提升生產效率、增強從業人員職業素養、便捷服務的潛在價值逐漸凸顯，并由此對企業經濟效益產生深遠影響，總體來講，網絡經濟的發展不僅改變著人們的生產、生活方式，而且對于社會經濟結構產生了深遠的影響，是帶動傳統經濟發展的重要力量，為此，必須抓住網絡經濟發展的重大機遇，從社會發展和經濟發展的視角重新審視傳統經濟發展的戰略部署，大力實施“網絡+”，從而實現傳統經濟的創新發展，提升國民經濟整體發展水平。
1.2房地產經濟
房地產經濟是以房屋、土地等不動產為主要對象的經濟形態，其是圍繞房產進行生產、分配、交換和消費所產生的人與人之間的經濟關系，房地產經濟關系與房地產生產力的有機結合。房地產作為關聯性較強的綜合性產業，其對于建筑設計業、金融投資業、裝飾裝修業、信息技術業等產業均具有關鍵影響，也因此成為企業獲取經濟效益、區域經濟和國民經濟快速發展的主要驅動力，而且近年來，在政策紅利延續發展下，多種優化政策紛紛出臺，資金傾斜力度不斷強化，在此影響下，房地產經濟規模得以迅猛發展，目前已然成為國民經濟發展的重要支撐力量，是拉動經濟增長的重要抓手和經濟增長的“穩定器”，據數據統計顯示，僅2017年一季度，我國房地產經濟對經濟增長的貢獻率就達到了7.2%，而2016年度貢獻率為8%，而歐洲國家美國、德國房地產經濟在GDP中所占比重為12%、11%，與之對比下，說明我國房地產經濟的發展仍相對滯后，還存在很大的上升空間。但是，必須認識到的一點是，當前全球經濟處于低迷發展狀態，經濟增長持續下降，房地產投資增長乏力，而且我國正處于經濟新常態戰略調整的關鍵階段，供給側改革戰略不斷推進，房地產在去庫存、市場調控影響下，房地產經濟增長態勢也有所下滑，這在很大程度上影響了我國經濟的整體走勢，為此，如何結合房地產經濟發展現狀，找準其發展短板，有針對性地進行創新發展，從而更充分地釋放其發展潛力，成為了推動經濟增長過程中的首要任務。而網絡經濟作為信息技術創新應用下的重要產物，是引領傳統經濟轉型升級的關鍵力量，其內含的新技術、新業態、新模式將對房地產經濟生產、經營和管理產生深遠影響，其與房地產經濟的全面、深度融合將推動房地產經濟的加速增長。
2網絡經濟對房地產經濟的具體作用
互聯網技術的推廣和應用為網絡經濟新形態的創新發展提供了全方位的支撐，而隨著其技術、資源及市場等潛在價值的逐漸凸顯，網絡經濟與傳統經濟的聯系日漸緊密，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，因涉及面較廣，受網絡經濟的影響很大，尤其借助網絡經濟帶來的現代技術、信息資源，房地產經濟傳統建筑設備、施工技術、營銷路徑、市場定位等都發生了根本性的轉變，經濟增長態勢逐漸增強，且經濟價值得到較大程度地提升。
2.1加速推進房地產經濟技術的創新發展
網絡經濟是在互聯網技術創新應用下的新型經濟形態，其能夠促進房地產技術的加速更新，首先，網絡技術的發展，為智能建筑發展帶來新的發展思路，借助網絡技術與建筑設備的深入融合，能夠有效彌補和改善房地產開發過程固有建筑設施及施工技術的自身弊端，從而促使智能、先進網絡應用技術在房地產領域的深化應用，三維數字化建筑模型、網絡虛擬展示平臺及智能建筑配套設施等都是網絡經濟高度滲透下的重要產物，其對于提升房地產的施工質量、提升用戶體驗具有關鍵作用。其次，網絡經濟的發展也拓展和延伸了房地產營銷渠道，物聯網、大數據、云計算等新型網絡技術應用下，電子商務產業應運而生，并成為網絡經濟發展的主要載體形式，其與房地產經濟的深度融合，能夠更加方便、快捷地搭建客戶與銷售商的網絡營銷渠道，在確保房產教育安全的同時，也實現了交易效率的顯著提升，而且利用網絡經濟信息傳播的便捷性、覆蓋范圍的廣泛性，能夠增強房地產經濟的宣傳效應，為房地產企業創造更多的經濟價值，由此可知，網絡經濟對于房地產經濟的作用十分明顯。
2.2實現了房地產經濟信息資源的有效整合
網絡經濟發展大趨勢下，房地產經濟信息化發展趨勢明顯增強，并重新建立和塑造網絡經濟時代下的發展理念，而信息資源的有效整合和提升將在其中發揮著重要的作用，其不僅影響著房地產行業健康、優化發展，而且影響房地產經濟信息資源的有效配置。網絡經濟是在現代信息技術支撐下發展起來的經濟形態，其包涵了網絡特有的信息技術資源，使得房地產經濟信息的獲取更加便捷，并突破了傳統時間和空間的限制，傳統房地產經濟發展過程中，企業與企業之間、企業與政府、企業與消費者之間的溝通與交流存在信息障礙，容易導致資源配置無效率或是效率不高，甚至是市場失靈，而網絡經濟發展下，在距離趨于零、時間趨于同步的網絡環境下，無論是房地產的生產、流通還是消費，信息使用者都可以借助互聯網的高效傳輸性，及時、準確地查詢或獲取相關信息，從而為房地產企業更加便捷、及時的推動建筑施工狀態、產品銷售活動等信息提供支撐。
2.3促進了房地產經濟市場空間的更大延伸
房地產經濟是政策導向較強的經濟形態，近年來，我國逐漸強化對房地產經濟的管控，尤其是自2016年3月起相關的限貸、限購、土地供給控制及市場秩序規范體制等相關政策、法規相繼出臺，房地產經濟政策進入了收緊調控的關鍵階段，在此影響下，房地產經濟銷售量減少，市場空間緊縮，從根本上制約了資金的回籠和再投資，進而間接減緩了經濟的整體增速。而網絡經濟的發展，將市場銷售空間由線下轉向了線上，而且可利用互聯網對產品端、服務端進行創新設計，使得人們可以在線全方位、立體化地了解房產性能、社區管理、交通條件及配套設施等情況，不僅提升了房地產銷售的層次，延伸了其市場覆蓋范圍，而且通過智能化、移動化、大數據及云計算的應用，能夠降低對勞動力的依存度，有效控制成本支出，與此同時，在進行系統規劃和整體設計的基礎上，創新思維，轉換思路，搭載網絡經濟帶來的便捷性，利用現代化的綠色科技技術、自動化控制及云儲存等多元技術，對房地產產品進行升級革新，推出智慧住區產品、定制化房地產金融服務、智慧客廳等互聯網端服務形式，打破固化的房地產經濟形態，將其市場空間進行虛擬化的拓展和延伸，由此實現房地產經濟的長期可持續發展。
3結語
“互聯網+”戰略目標引導下，信息技術的創新應用促進了網絡經濟的加快成長，并推動了實體經濟的轉型升級，進而拉動了國民經濟的整體增長，并讓民眾普遍受惠，而房地產經濟作為經濟發展的支柱產業，自然也受到了網絡經濟的諸多影響，其推動了信息技術與建筑設備的融合，加速了信息資源的整合和優化配置，對于房地產經濟的推動作用異常明顯，為此，通過兩者關聯性的研究，不僅能夠充分發揮網絡經濟的潛在價值，而且能夠顯著提升房地產的經濟效益。
參考文獻
[1]林芷鋅,韓慧嫻,王計涵.淺談網絡經濟對房地產經濟的推動作用[J].當代經濟,2016(15).
[2]李志遠.網絡經濟對房地產經濟的推動作用研究[J].財經界(學術版),2015(08).
[3]許憲春,賈海,李皎,李俊波.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國社會科學,2015(01).
[4]張錦.探討網絡經濟對房地產經濟的推動作用[J].現代經濟信息,2014(10).
利益相關者理論的發展已經相當成熟，而將利益相關者理論引入到房地產開發企業的績效評價中的研究較少。國內外學者對企業利益相關者的定義不盡相同，主要是從廣義和狹義的角度，以及從專用性投資和與企業的關聯性進行定義[1][2][3]。本文對利益相關者的定義總結如下：利益相關者是指那些對企業進行專用性投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或企業所處的環境，他們的活動或變化能夠影響企業目標的實現，或者被企業目標的實現過程所影響。由此引伸出房地產開發企業的利益相關者的定義：房地產開發企業的利益相關者是指那些對房地產開發企業進行專用性的投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或房地產開發企業所處的環境，他們的活動或變化能夠影響房地產開發企業目標的實現，或者被房地產開發企業目標的實現過程所影響。
2房地產開發企業績效評價指標的設計原則
房地產開發企業績效評價的關鍵是指標的選擇，指標選擇的適合度直接影響績效評價的水平。在實際操作中，指標的選取必須要遵循以下標準：
2.1系統性原則
房地產開發企業績效評價指標體系是一個系統，通過這個系統可以反映房地產開發企業的績效水平。在指標選擇的時候要考慮局部指標是否與整體系統相融合，指標之間是否邏輯關聯。通過指標的合理取舍，可以使整個系統既能達到均衡統一，又能突出重點，這樣才能實現整個指標體系的最優化。
2.2科學合理性原則
選取的指標能夠反映房地產開發企業的本質特征和質量水平，而且每個指標必須概念清晰、科學涵義明確，指標之間既有內在的邏輯聯系，又要避免重復。另外，指標子系統的設計應與所采用的評價方法相協調，指標子系統應能反映房地產開發企業經營績效的各個方面，從而能夠綜合反映房地產開發企業的績效水平。
2.3可比性和可操作性原則
所選取的指標因具有普遍的統計意義，評價的結果能夠做企業間的橫向比較和時間上的縱向比較。而且所選擇的指標應能夠在實際中應用，指標的數量盡量少而精，使得所需的數據容易被獲取，便于實際操作和實施。
2.4動態性原則
房地產開發企業外部環境以及自身經營狀況的不斷變化，使得企業的經營績效也不斷變化，因此，指標的選擇也要保持一定的動態性。所謂的動態性是指，指標值的變化是在一定的區間內變化，而不是固定不變，依據企業的外部環境及自身的經營狀況確定指標值的大小，從而可以使評價出來的績效結果能更加準確的反應企業的經營狀況。
2.5反映企業特征及發展需要原則
指標的選取應符合房地產開發企業的特征，不同企業設置不同的指標子系統，突出企業的特色，反映房地產開發企業的戰略規劃，將企業的短期利益與長期利益相結合，滿足企業不斷發展的需求。
2.6利益相關者理論與房地產開發企業績效評價相融合原則
指標的設置應該與利益相關者相結合，應該體現出房地產開發企業績效與不同利益相關者的關聯，不同的利益相關者對房地產開發企業的績效產生不同的影響，管理者可以依據評價結果作出相應的對策調整。
3房地產開發企業績效評價指標的設計思路
利益相關者理論認為，企業有很多的利益相關者，但是，不同的利益相關者對企業績效有不同的影響，企業的利益相關者分為核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者[4]，不同類型企業的核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者有所不同。房地產開發企業，應該深入分析這三類利益相關者，將他們納入房地產開發企業的績效評價指標體系之中，這樣才能根據績效的變化，準確判斷各利益相關者的變化。
3.1利益相關者與財務指標的融合。
財務指標數據是績效評價的基礎，企業所有的活動最后都是通過財務數據來反映，從財務數據可以直接看出企業運營績效的好壞。與企業財務指標直接掛鉤的利益相關者分為：內部利益相關者和外部利益相關者。
內部的利益相關者主要有投資者和會計經濟師，投資者希望看到的良好的財務數據，包括凈資產收益率、銷售凈利率、銷售增長率以及每股收益等。而會計經濟師則負責對企業各項經營活動所產生的財務數據進行統計和分析，讓投資人或者股東清楚的了解當前企業的經營績效如何。外部的利益相關者主要有銀行。企業的財務數據不良，銀行一般不會放貸給企業，企業會因為資金鏈的斷裂而導致破產。因此，績效評價的財務指標應該是利益相關者所關注的指標，并且能夠顯示企業財務狀況。
3.2利益相關者與企業成長能力指標的融合。
企業成長能力是企業發展的重要因素，只有企業具有很強的成長能力，企業才能夠快速發展，才具有很強的競爭力，企業的成長能力是企業績效評價的重要部分。衡量企業成長能力指標的選取，也要參考企業利益相關者的關注點。
與企業成長能力掛鉤的內部利益相關者主要有投資開發部人員、設計部人員、營銷部人員以及人力資源部人員。投資開發人員，尋求市場機會，作出可行性分析，對合適項目進行投資，開拓企業市場，相應的指標如市場占有率、投資適當比率等可以反映。設計人員依據消費者的要求及本企業的特色，設計出好的產品，提升企業的競爭力和企業的形象，相應的指標如產品競爭力等可以反映。營銷人員，對建成以及在建的項目進行宣傳和促銷，提高產品的銷售量，加速資金的周轉，相應的指標如市場覆蓋率、資本加速周轉率、經營現金流量增長率等。人事部門主要的任務為企業吸納有用的人才，提升企業實力，相應的指標如企業人才競爭力等可以反映。與企業成長能力相對應的外部利益相關者主要有政府和人才。政府可以為企業提供良好的發展空間，促進企業的快速發展，相應的指標如政府政策利好度等可以反映。成長能力強的企業可以吸引很多人才加入，不斷提升企業的競爭力和美譽度，相應的指標如企業知名度以及美譽度等可以反映。
3.3利益相關者與企業創新能力指標的融合。
企業創新能力是企業長期發展的重要因素，可以凸顯企業自身的特色，樹立企業的形象，提供企業向前發展的動力，也是衡量企業績效的重要方面。企業創新分為兩部分，一部分為技術創新，另一部分為非技術創新。
技術創新主要包括新技術推廣、新產品的開發以及新工藝的應用等。這就需要技術人員以及產品設計人員的努力，引入新技術或者開發新技術，提升建筑產品的質量，同時降低建筑成本，并且迎合消費者的需求，設計出適合消費市場需求的建筑產品，凸顯企業特色，打破市場常規，引領消費，成為市場的主導者。要做到這一點，企業必須要進行必要的技術投資，提高研發經費，引入技術人才。相應的績效評價指標如創新資金投入量、創新人員的研發水平、信息的獲取能力、科技活動經費占產品銷售收入比重、申請專利數量占全國專利申請量比例以及新建筑產品銷售收入占總建筑產品銷售收入比重等可以反映。
非技術創新主要包括市場策略創新、管理創新以及融資創新[5][6]等。市場策略創新需要企業依據消費市場的環境和自有產品的特性，突破原有營銷策略的框架，設計特有的營銷策略，達到增加銷售、增加市場份額以及樹立企業品牌的目的。相應的績效評價指標如市場占有率、企業知名度以及建筑產品銷售額可以反映。管理創新是管理者依據企業自身的特點，建立合適的制度，使得企業的營運水平達到最佳。這不僅需要高水平的管理者，還需要企業有合適的規章制度（既能夠保持企業的穩定，又能夠發揮企業的創新性），以及一套成熟的育人機制，保證企業的人才競爭力。相應的指標如管理創新水平等可以反映。融資是房地產開發企業的血液，舊有的融資方式已經不能適應企業的發展，需要企業探尋新的融資方式，保證企業的資金鏈不斷裂，促進發展。這需要財務部門分析企業自身條件，對各種融資方式進行可行性分析，吸納投入資金，保證企業不斷發展，同時還要保持與融資機構以及投資人的穩定合作。相應的指標如融資穩定性、可持續發展性以及資本積累率等可以反映。
3.4利益相關者與社會績效指標的融合。
房地產企業的發展離不開社會的支持，如果企業得到社會的認同，在人們心中的企業形象良好，知名度和美譽度高，那么企業將會長期穩定發展。因此，企業的社會績效是房地產開發企業績效評價的重要部分。企業社會績效的提高需要履行一定的社會責任，分為內部責任和外部責任。內部責任包括對房地產企業的投資者和員工的責任。外部責任包括對消費者的責任，對承建商、營銷商以及咨詢機構的責任，對社區的社會責任，對政府的社會責任和對環境的責任[7][8]。
對企業內部投資者，企業應該獲取利潤，保障投資者的回報，對于內部員工，應該保護企業員工的合法權益，讓其具有很強的企業歸屬感，相應的績效評價指標如每股收益、已獲利息倍數、總資產報酬率以及企業員工歸屬程度等可以反映。
對于消費者，企業應該提供高品質的建筑產品和完善的售后服務，讓購房者購房后無后顧之憂。對于承建商、營銷商以及咨詢機構等，企業應該及時履行與他們的合同，誠實守信，與他們建立長期合作關系，降低成本。對于社區，企業應該改善所在社區的基礎設施，為社區居民提供盡可能多的崗位，為社區居民謀福利，樹立企業良好的形象。對于政府，企業應該以政府的宏觀調控政策為導向，促進房地產市場的穩定發展。對于環境，企業應該在建筑產品中融入綠色環保理念，與周圍環境保持和諧。這樣房地產開發企業才能夠可持續發展下去。相應的績效評價指標如顧客滿意度、顧客美譽度、企業知名度、企業美譽度、社區居民滿意度、社區綠化面積、社區基礎設施狀況、建筑產品綠化度以及政府支持度等可以反映。
3.5.利益相關者與顧客績效指標的融合。
