時間：2023-06-20 18:03:38
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中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地產行業的特點
1.房地產開發特點
房地產開發是房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。從其行業特點上歸納，具有項目審批計劃性、經營方式多樣性、開發產品固定性、開發周期長、多種方式交易、“滾動式”開發、高收益、產業集中化，部分中小企業被大企業兼并重組，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業手里以及涉稅稅種多等特點。
2.長春市房價特點
長春市的房價前幾年雖有大幅攀升，但同其他地區相比較而言，價格還不是很高，所以價格雖有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年開始至今，對房地產行業影響最大的就是銷售量的大幅下滑，也對我市的稅收收入造成了顯著影響。自2004年起，房價開始上漲，這其中的原因分析起來主要有三個方面：一是城市土地資源稀缺；二是人民群眾投資保值的心理傾向加?。蝗墙ú膬r格急劇上漲。
1.稅種多，計稅環節較為繁瑣
房地產行業涉及的稅費種類繁多，主要有營業稅、土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅等。其中土地增值稅及企業所得稅的計稅環節較為復雜，在預征、清算、調整等具體的計稅環節，企業在對稅種的掌握上容易出現錯漏現象。
2.項目工期長，稅收控管難
房地產開發項目一般工期較長，往往會橫跨兩個甚至以上會計年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多樣性和成本費用攤銷期限的不確定性，導致利潤結算不真實；部分企業利用行業經營和核算的特殊性，人為調整利潤、弄虛作假，久虧不倒、無利潤、無所得稅的現象普遍存在。
3.企業易受政策調控影響
較高的經營風險同時也帶來較高的稅收風險，出于賺取時間和風險利潤等投機性目的，部分房地產開發企業取得土地后長期囤積，流動資金嚴重短缺。在金融政策從嚴掌握、經營貸款取得困難的同時，各稅政策調整幅度大、補征時間長，企業的稅收負擔與企業短缺的經營資金矛盾突出，造成了部分欠稅的形成。
4.開發產品完工前取得的預售收入未按規定申報納稅，產品完工后未按規定及時結轉收入
取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用；普通住宅、非普通住宅標準掌握錯誤，土地增值稅預征率計算錯誤；未按規定確認應稅土地面積的減少時間，造成土地使用稅計算錯誤；企業所得稅匯算清繳政策掌握不準確，造成多繳納企業所得稅；未按規定代扣代繳個人所得稅；未按規定時間申報繳納契稅等。
三、對房地產行業的征管建議
（一）檢查人員要努力提高自身的檢查技能，做到檢查的準確無誤
房地產業是一個特殊的行業，在經濟建設中占有重要的地位。而有的檢查人員對房地產業的自身特點不甚了解，檢查技能不甚突出，造成對房地產行業的稅收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鑒于此，一是應加大培訓力度，大力提高檢查人員的素質和水平；二是對于房地產行業的檢查人員應有所側重，做到重點戶重點組檢查，不能誰都可以進入，領導要時刻關注檢查進度，掃清檢查障礙，支持檢查人員的方法和建議，以確保檢查的質量。
（二）進一步加大發票監管力度，推行發票認證制度，完善發票征管系統
1.回顧以前的檢查工作，不難發現一些大案要案都是從發票上做文章，房地產企業也不例外，為了加大開發成本不惜購買假發票或讓建筑企業虛開發票。要堵塞此漏洞，一是要堅持“查稅必查票、查案必查票、審理必審票”的工作原則；二是要建立方便快捷的發票查詢系統，讓廣大納稅人和社會群眾易學易記的發票查詢方式。
2.通過對以往案件的假發票進行檢驗，我們發現以前的發票查詢系統存在很大的漏洞，即使查詢結果為真，但卻沒有票面金額，受票方也就認為是真票，而有的代開發票必須到代開的主管稅務機關才能獲得發票的真實情況，無形之中增加了很多的工作量，仔細分析得出就是真票虛開。建議在發票一線工作的發放、錄入人員要做到錄入信息及時正確，發放登記及時正確，發票收回及繳銷及時正確。
3.建議各征收局及專管員要高度重視發票認證工作，迅速將此項工作開展起來。并加快推進發票認證系統建設，在實現稅務局與企業聯網的基礎上，盡快實現地稅發票系統全國聯網，對企業錄入系統的發票信息及時驗證，從而發現檢查線索，一查到底。
（三）逐步建立房地產企業稅收一體化、強化稅務管理
在當前我國社會經濟發展的過程中，房地產行業的發展在其中有著十分重要的意義，它不僅關系到我國整個社會經濟發展，還給人們的生活和工作創造了一個良好的環境。而房地產企業融資作為當前我國房地產行業發展的主要內容之一，在對融資模式進行研究分析，可以有利于我國房地產行業的可持續發展。不過，從當前我國房地產企業融資發展的實際情況來看，我們在房地產融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產行業的發展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據我國當前國情，來對房地產融資中存在的問題進行分析，從而找到相關的解決措施，來對其進行處理，以保證我國社會經濟的長足發展。下面我們就對房地產融資中存在的問題和相關的措施進行介紹。
一、我國房地產企業融資主要模式
在當前我國的房地產行業發展的過程中，人們就采用融資模式來促進社會經濟的發展，其中常用的融資模式主要有以下幾種
1、金融機構借款
所謂的金融機構借款也就是指，房地產企業在經濟發展的過程中，向銀行或者其他的金融企業借款。近年來，在我國社會經濟發展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產行業也得到了迅速的發展，許多開發商為了進一步的促進自身經濟的增長，就向金融機構融資，以確保自身經濟的周轉。
2、債券融資
在當前我國債券市場發展的過程中，由于社會民眾沒有對其進行相應的支撐，這就對我國企業債券行業的發展有著極大的形象，而在我國房地產行業發展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風險也比較巨大，這就使得房地產企業在經濟發展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產市場向結合，這樣不僅有效的解決了我國房地產行業發展中存在的資金問題，還對當前我國企業債券市場的運作機制起到了一個良好的推動作用。
3、上市融資
從1997年起，我國的房地產業逐漸轉入理性的發展階段。從我國房地產業從開始發展到現在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。
4、利用外資
房地產企業利用外資是相對于在國內融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進行經營和對業務進行開發。
5、房地產投資信托
從我國信托投資公司進入新的發展階段以來，房地產投資信托在其中發展中一直發揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產企業轉向信托機構某集資金。
6、自籌資金
盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產企業中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規定的最低標準，自籌資金比例也占項目總資金的35%。
二、我國房地產企業融資模式中存在的問題
目前，我國房地產企業在融資發展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導致其自身經濟在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現在以下幾個方面。
1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一
在房地產這個行業中，其最傳統的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經常看作房地產行業的主要融資方式。因此也不免會產生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經營性欠款和銀行貸款的數量過大等狀況。
2、利用外資增長過快且利用率不高
眾所周知，房地產的開發需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產業自2002年以來取得了飛速的發展，并且，其投資額也在不斷的上升。
3、企業負債率高，自有資金嚴重不足
目前，我國的房地產行業的負債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產面臨一個嚴峻的形勢，背著一個沉重的債務包袱。房地產開發公司的資金數目也比較少，遠遠低于國家的規定標準。因為面臨沉重的負債問題，所以直接就像影響了這個產業的穩定，為以后的發展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴峻的問題。
4、制度不健全，制約創新融資模式的發展
如果缺少了相關配套的法律法規，就會使得經濟的發展出現滯后效應，影響經濟的發展。由于我國的相關法律不夠完善，很多房地產企業無法找到一個合適的渠道進行合理的融資，這就使得我國的房地產出現了上述資金不足的現象。這嚴重阻礙了房地產企業的發展，急需才有有效的措施進行改進。
三、房地產融資存在問題的對策研究
在我國房地產業融資模式的優化上，應立足于我國特定的經濟背景下，構建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協調，充分利用財政性融資的綜合房地產融資模式體系。
1、提高直接融資比重
從對我國房地產企業融資模式的問題分析中可以得出結論，直接融資在整個房地產融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產資本市場。長時間以來，我國的房地產融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導致銀行企業信用關系的扭曲，信貸的風險集中化，資金的使用率低下等不良現象的發生。
2、構建多層次的銀行體系
按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機制創新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產融資提供保障。
3、深化發展財政性融資
財政性融資是財政政策主導的一類融資，表現為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業的員工福利措施，未能得以普及，給房地產行業的資金支持作用有限，完善和發展的空間很大。
可見。我國的房地產業融資發展滯后，已是我國房地產業健康發展的瓶頸。房地產業本就屬于資金密集型的行業，而其經濟活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產企業的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結構，從而實現企業的融資目標。
四、結束語
由此可見，在當前我國房地產行業發展的過程中，房地產融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經濟的發展，還存在著極大的發展風險，因此我們就要根據當前我國房地產發展的實際情況，來對其中存在的問題進行處理，以確保我國社會經濟的發展。
0.引言
中小型房地產企業相對于大型房地產集團而言，由于形式靈活，組織結構相對簡單，所需注冊資金相對較少，需要員工相對較少，所以近年來發展較快，數量較多，占我國房地產企業95%以上。由此可見中小型房地產企業在我國房地產市場中起著重要作用，它推動著我國城市的發展。隨著國家宏觀政策調控房地產市場，使得房地產開發的門檻越來越高，房地產市場越來越不景氣，中小型房地產企業受到很大沖擊，一些中小型房地產企業被淘汰出局，而未被淘汰出局的企業要想更加長遠的發展，除了根據環境變化，相應調整企業經營戰略和財務戰略外，還應加強內部管理，及時建立健全完善的內部控制制度，規避企業經營活動中的重大隱患，而財務內控問題也是其中急需完善的問題之一。
1.中小型房地產企業財務內控存在的問題
1.1 財務內控管理制度不健全
中小型房地產企業具有一定的財務內控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科學性，流于形式，財務內控管理制度與總體經營戰略和財務戰略相脫節，與企業實際經營活動不符，控制節點不清晰，缺乏可操作性，致財務工作的盲目性?？偟膩碚f就是財務內控管理制度不健全，不切合實際。
1.2 財務內控管理制度執行不力
再好的制度，若在實際工作中得不到有力執行，那也只是紙上談兵，起不到任何作用。中小型房地產企業財務內控管理制度執行不力主要有以下兩個原因：一是財務內控管理制度本身設計與企業實際不符，以至在企業實際經營中缺乏可操作性，制度形同虛設；二是財務內控管理制度本身設計沒問題，但未得到有力執行。多數中小型房地產企業在進入房地產行業之前大多沒有房地產開發管理經驗或經驗不足，他們的管理者在房地產方面的管理經驗有限，對房地產開發各環節的風險預測及財務控制能力不足，容易使企業整體運作及資金運轉的管理造成漏洞，而且中小型房地產企業管理形式比較靈活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地產企業中個人決策及工作人員主觀臆斷性強等問題比較突出，這也會導致公司財務內控管理制度執行不力。
1.3 人力資源不足問題
人力資源的不足也是制約中小型房地產企業發展的重要因素之一。中小型房地產企業由于規模較小，資金實力不如大型房地產企業雄厚，工資待遇相對較低的事實，其從業人員中，也存在專業知識不過硬，專業技能比較差的情況，這在一定程度上也制約著中小型房地產企業的發展。
1.4 企業內部未形成對財務內部控制管理有效的企業文化
在中小型房地產企業財務內控問題之一就是在企業內部未形成有效的財務內控文化。企業文化對企業的戰略管理和經營目標的實現有著重要支持作用，當一個企業的戰略符合其所處的環境要求時，企業的文化就會支持企業目標實現并使企業的戰略更有效率；當企業所面對的環境產生了變化，并顯著地要求企業對環境變化適應以求得生存時，企業文化對公司經營的負面影響就會顯得尤其明顯。近年來，房地產行業所處的外部環境復雜多變，中小型房地產企業能否根據外部環境的變化，適時調整公司戰略，且由于戰略具有前導性，文化具有滯后性的特點，中小型房地產企業即使能夠根據外部環境的變化，適時調整公司戰略使之與外部環境相匹配，但企業文化能否支持調整后的公司戰略或是能夠在多大程度上支持調整后的公司戰略，這也對中小型房地產企業財務內部控制管理的有效性起著重要作用。
2.解決中小型房地產企業財務內控存在的問題建議
2.1 建立健全財務內控管理制度
財務內控管理制度是一個企業開展財務管理的制度保障。中小型房地產企業要根據現今的外部環境，自身資源能力，分析核心競爭力，以企業制訂的總體經營戰略和財務戰略為目標，結合企業實際經營活動，科學地建立健全財務內控管理制度，做到財務內控控制節點清晰，避免財務內控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 確保財務內控管理制度得到有力執行
確保財務內控管理制度得到有力執行，是公司經營戰略和財務戰略有效實施，實現公司經營目標，最終完成公司使命的有力保障，有利于公司的長久發展。對于中小型企業而言要確保財務內控管理制度得到有力執行，需要從以下兩個方面解決：第一，調整公司組織結構，設置與財務內控管理制度設計節點或要求相符的相應崗位使不相容職務相分離，關鍵崗位定期輪崗，以保證財務內控管理制度的有效實施；第二，建立及時有效的信息交流平臺，例如使用管理信息系統或企業資源計劃系統等信息平臺，確保公司內外部信息有效溝通。
2.3 招聘和培養合格的專業財務管理人員。
人才是企業內部的重要資源，中小型房地產企業一方面應加強外部招聘，另一方面抓緊內部的人員培養，為企業提供符合戰略發展要求的人力資源。
2.4 創建學習型組織，根據環境變化，協調企業戰略和企業文化，形成對財務內部控制管理有效的企業文化
企業文化代表了企業內部的行為指針，它們不能由文件明確下來，但卻制約和規范著企業的管理者和員工。要在中小型房地產企業內部形成對財務內部控制管理有效的企業文化，首先就要建立一個學習型企業，鼓勵員工在各個方面加強學習；其次，要根據環境變化所導致的企業戰略在多大程度上變化以及企業當前文化對戰略變化的一致性來做相應的調整，具體來說，有以下四個方面可以協調：（1）企業戰略變化大，但企業當前文化對戰略變化相一致時，企業就充分發揮現有人員在戰略變革中的作用，考慮進行與企業目前的文化相適應的變革，不要破壞企業已有的文化氛圍，例如在調整企業的獎勵系統時，必須注意與企業組織目前的獎勵行為保持一致等；（2）企業戰略變化小，且企業當前文化與戰略變化相一致時，企業要充分利用目前的有利條件，鞏固和加強企業文化，根據企業文化的需求，解決企業經營中的問題；（3）企業戰略變化小，但企業當前文化對戰略變化卻不支持時，企業需要研究外部環境變化是否可能給企業帶來成功的機會，根據經營的需要，在不影響企業總體文化一致的前提下，對某些經營業務實行不同的文化管理；四、企業戰略變化大，但企業當前文化對戰略變化也不支持時，企業首先要考慮是否有必要推行這個新戰略。如果企業外部環境發生重大變化，企業考慮到自身長遠利益，必須實施與企業現有文化不一致的重大戰略變革，企業則必須重塑企業文化，進行文化管理，使企業文化的變化符合戰略變革的需要，此時企業需要從四個方面采取管理行動：（1）是企業的高層管理人員要痛下決心進行變革，并向全體員工講明變革的意義；（2）是為了形成新的文化，企業要招聘或從內部提拔一批與新文化相符的人員；（3）是改變獎勵結構，將獎勵的重點放在具有新文化意識的部門或個人的身上，促進企業文化的轉變；（4）是設法讓管理人員和員工明確新文化所需要的行為，形成一定的規范，保證新戰略的順利實施。
3.結論
在當代的房地產企業中，財務內部控制是最為其管理工作的重中之重而進行存在的。對于企業在運行和長遠目標的實現中都有著非常關鍵的作用。要解決中小型房地產企業中存在的財務內控管理制度不健全、執行不力、人力資源不足等問題，就應從建立健全財務內控管理制度入手，并確保之得到有力執行，加強招聘和內部培養專業財務管理人才，佐之以有效的企業文化。在經濟一體化不斷發展的今天，中小型房地產企業中的財務內部控制將被賦予新的任務和地位，只有對財務內部控制進行不斷地改革和深化，才能滿足市場發展和社會進步的要求。 [科]
【參考文獻】
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
我國是社會主義國家，實行以公有制為主題的社會主義市場經濟。從世界范圍來看，工業革命之后，西方發達國家不同程度的介入了“市場”，一種全新的近現代市場經濟逐漸形成。尤其是進入二十一世紀以來，國內資本市場建設有了重大突破，創業板的啟動更加促進了經濟的高速發展。但從居民人均可支配收入來看，卻不能完全滿足人們的日常需求，如越來越高的房價、物價成為了當前影響社會大眾幸福的重要因素，而房地產行業的產物與人民群眾的收入之間的差距也越來越大。對于整個市場經濟環境而言，政府一些宏觀的調控手段能起到一定的作用。
一、當前房地產行業企業管理存在的問題
加入世貿組織和改革開放，讓我國的經濟有了長足的發展。但我國市場經濟仍然處在初級階段。隨著越來越多國外的企業進入我國，國內企業的竟爭也越來越激烈。在市場經濟發展迅速，競爭強烈的今天，企業的問題開始逐漸暴露出來。尤其是房地產行業，隨著金融危機以及各類其他問題的出現，讓房地產行業的發展越來越艱難。轉變現有管理模式，與時俱進，才能在競爭激烈的社會占有一席之地。
從當前我國房地產行業存在的問題來看，歸結為以下兩大方面：
第一，管理問題。房地產行業中的管理問題，主要就是企業的組織結構如何來管理的問題，。組織結構可用組織結構圖來描述，它反映一個組織系統中各組成部門之間的組織關系（指令關系）。常用的組織結構模式包括職能組織結構、線性組織結構和矩陣組織結構等。這幾種常用的組織結構模式既可以在企業管理中運用，也可以在建設項目管理中運用。
就這幾種組織結構模式，作如下分析：
1、職能組織結構
職能組織結構是一種傳統的組織結構模式。在職能組織結構中，每一個職能組織部門可根據它的管理職能對其直接和非直接下屬工作部門下達工作指令，因此，每一個工作部門可能得到直接和非直接上級部門下達的工作指令，造成多個矛盾的指令源，影響企業管理機制的運行。我國還有多數的企業、學校、事業單位目前還在沿用這種傳統的組織結構模式。就房地產房地產行業來說，只有少量的，帶有國有資金投資的房地產公司存在這種模式管理。嚴重影響了項目管理機制的運行和項目目標的實現。
2、線性組織結構
線性組織結構來源于軍事組織系統中，組織紀律嚴謹，一級指揮一級和一級對一級負責。在線性組織結構中，每一個工作部門只能對其直接下屬部門下達工作指令，，每一個工作部門也只有一個直接的上級部門，因此，每一個工作部門只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影響組織系統的運行。在國際上，線性組織結構模式是建設項目管理組織系統的一種常用模式，其優點在于能夠保證工作指令的唯一性，但在一個特大的組織系統中，由于線性組織結構模式的指令路徑過長，有可能會造成組織系統在一定程度上的運行難度。所以不適用于大型企業。就房地產企業來說，主要是一些家族式的企業采用線性組織結構模式來管理。從管理機制上體現了它指令唯一的優點，但也存在一些不足之處，比如說不能多方面聽取有利于企業發展的建議、可能會忽略企業中層管理人員的一些建議和意見。
3、矩陣組織結構
矩陣組織結構是一種較新型的組織結構模式。在矩陣組織結構最高指揮者（部門）下設縱向和橫向兩種不同類型的工作部門，作為一個房地產企業，縱向工作部門可以是前期規劃管理、技術管理、成本管理、合同管理、財務管理和人事管理等，而橫向工作部門可以是對施工單位、監理單位及相關的分包單位的管理。矩陣組織結構適用于大的組織系統。在矩陣組織結構中，指令來源于縱向和橫向兩個工作部門，因此，其指令源為兩個，當指令發生矛盾時，可由該組織系統的最高指揮者（部門）進行決策或協調。也可以采用由縱向指令為主的矩陣組織結構模式。在企業管理中，此種組織結構模式應該是最適用的管理模式?，F在許多發展很快的房地產公司多采用此種管理模式，它有利于集思廣益，利于企業的發展。
第二，企業結構問題。房地產行業需要一個合理的經濟結構，這不僅包括產業結構、行業結構和產品結構，還包括企業自身的內部管理結構、資產負債結構和企業所有制結構等。所有這些問題，都必須同時考慮到當前的市場經濟情況和企業自身狀況，不能盲目的決定。但從我國目前房地產行業現狀來看，很多房地產行業經濟結構極為不合理，不論是從社會宏觀上看，還是企業自身的微觀來看，都存在發展不平衡的現象。這會影響到企業的長久發展，需要引起房地產行業的重視。
對于房地產行業來講，以上所列的二個問題之間有著相互制約的關系。比如說企業的結構問題可以決定企業管理上存在問題等，如果管理上的問題沒有解決，也會直接影響其他各個方面的問題。
二、阻礙房地產企業改革的原因分析
綜合我國房地產企業的現狀，主要存在以下兩方面的問題：
一方面，從房地產行業自身來講。房地產行業作為我國國民經濟的主導力量，其問題也慢慢凸現出來。債務問題，是我國房地產行業的主要問題。由于缺乏市場機制的引導，房地產行業自身競爭力不足，危機意識不強，國企員工積極性不高，所有這些都導致我國房地產行業生產效率低下，產值不高。財務管理制度的不健全，讓資金的運用和管理存在很大問題。比如，研究所下屬的一個子公司，由于其業務是針對本研究所的，因此在紙張的使用和其他資源的處理問題上，存在浪費現象。另外，對于自身展覽的布置，項目本身資金夠用，但會額外申請更多資金。所有這些，都沒有明確的財務報表哦，這就容易導致資金使用不當和不知去向。久而久之，就給房地產行業造成了負債問題。
另一方面，從市場經濟環境體制來講。隨著市場經濟的高速發展，具有自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束這種“四自”的獨立法人企業才應該是市場經濟的主體。一旦政企分開的問題不能夠得到徹底的解決，再加上市場經濟連一個合格的主體都沒有，那么就更不用說房地產行業自身良好健康的發展了。
三、改變房地產企業現狀的具體措施
（一）從政府管理方面進行論述
第一，堅持創新思維。
新思路決定新出路。房地產行業應該要堅持創新思維。因為思維在企業自身經營中是作為一種具有方向性指導意義的戰略思想。這并不是具體的戰略決策，而是一種指導戰略決策正確的方向。一旦方向錯了，即使有再好的戰略決策，都不能促進房地產行業自身發展，還很有可能會阻礙企業的發展。一旦思維缺乏了，就不能引申出多樣化的手段，更不能讓房地產行業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。由此可見，只有提倡遵循市場經濟規律的正確思路，以及不斷的創新，才能讓房地產行業長久的發展。這可以演化出多種方法，比如采用先進的電腦技術，引進國外的專業化管理軟件等?？萍际堑谝簧a力，這對于房地產行業是至關重要的。
第二，緊跟市場步伐。
縱觀世界上一流的大企業，無不是在市場競爭力有一種預見力的企業。抓住市場的契機，然后大膽的轉變，才能讓企業自身有質的飛躍。不僅要緊跟市場的步伐，多和市場上一些相關的優秀企業學習，還需要不斷提高自身的素質，讓房地產行業不論是在硬件上，還是軟件上，都向他們看齊。不要以為不用競爭，就缺乏競爭意識。
（二）分析國企改革各階段和采取的措施
上文已經闡述了我國房地產行業改革主要經歷了三個階段：自主經營權擴大（改革開放到十四屆三中全會，歷時15年）；結構調整和制度創新（十四屆三中全會到十六大，歷時10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。從各個階段所采取的具體措施來看，主要如下：
第一階段：該階段來看，政府對房地產行業放權加大。從原先國家全部掌握房地產行業的管理權，到現在的進行承包等方式，目的是促進國有經濟適應當前市場經濟的環境。
第二階段：經過第一階段的發展，國有經濟已經有了一定基礎。因此，在此階段，國家主要將創新機制引進房地產行業的發展中，從房地產行業結構調整和制度創新出發，努力讓房地產行業不斷提高自身效益，最終帶動整個國民經濟的發展壯大。
第三階段：隨著市場經濟的不斷發展和房地產行業的深化改革，“管理”這個要素在企業發展中的作用日漸突出。
（三）分析產權改革對國企改革的重要性
產權對于企業來講，具有極其重要的作用。在當前我國房地產行業產權改革中，對成本效益進行有效的控制，是保障我國產權改革的核心。成本效益在企業競爭中起著關鍵性的作用，較低的成本能幫助企業贏得激烈的市場競爭。為此，房地產行業就應該首先轉變企業員工成本效益的觀念，樹立起產、供、銷一體化的理念。從源頭上把好關。如在采購環節要做到“物美價廉”。通過比質量、比服務和比價格，在保證采購物資質量的前提下，盡量做到采購成本最低。在生產中，則需要給員工灌輸節約的意識，從小事著手，那怕是一張印刷紙，一次小小的展覽，都需要充分考慮到成本節約。積少成多，從一點一滴的小事中提高企業的生產效率。另外，在日常房地產行業的管理中，還要重視財務管理，對于管理費中可控的費用要絕對的控制，降低財務費用，這也是間接提高經濟效益的措施?？偠灾诿鎸Τ杀具@個問題上，一方面要盡量降低市場投入的費用，另一方面又要妥善的處理好品牌、銷量和投入之間的關系，最終實現經濟效益的增長。
總而言之，對于房地產企業來說，在其企業管理中一方面需要加強企業自身管理制度，另一方面還需要從政府和社會上獲取支持。只有一個良好的市場環境，加上一個健全的房地產企業制度，才能讓房地產企業在今后的發展中蒸蒸日上，在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02
目前，房地產行業屬于固定產業，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機構對貸款風險管理要求越來越嚴格，在經濟發展的同時，以房地產抵押作為貸款的擔保，根據抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉移的優勢，因此在金融及機構以房地產抵押作為擔保方式，備受歡迎。房地產抵押貸款提高了相關金融領域的安全性和可靠性。然而目前房地產抵押評估過程中，由于評估業務在逐年增長，評估中出現的問題逐漸增多。結合實際工作分析，房地產抵押評估中，出現了抵押手續不完善以及不規范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環節不科學、不暢通等現象，嚴重影響房地產抵押評估工作不能健康發展，影響經濟發展，并且制約整個房地產業以及金融領域的發展。本文針對房地產抵押評估過程中存在的問題進行分析，并提出了相關的對策，改善當前房地產抵押評估現狀。
一、房地產抵押評估中存在的問題分析
針對當前，房地產抵押評估工作中的具體現狀進行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產價值進行評估，根據評估結果確定抵押價值，從中按照價值發放一定比率來發放貸款。目前，根據銀監會、人民銀行以及建設部等針對進一步規范與銀行貸款業務相關的房地產抵押估價管理提出了文件規范，對商業銀行（抵押權人）與借款人（抵押人）通過協商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經費因素等，通過采用協議定價的方式來實現抵押評估。然而協議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節省了評估的相關費用，促使房地產抵押評估工作順利進行，但是在實際應用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當前房地產抵押評估現狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業的發展和進步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現在以下幾個方面：
（一）抵押評估知識的缺乏
由于金融機構或者是銀行信貸人，缺乏專業的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準確估算房地產的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業務能力了，但是由于缺乏對房地產評估的專業性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產做出客觀合理地價格評估。
（二）缺乏相關的法律知識
信貸人缺乏相關的抵押評估法律，導致在具體評估過程中無法正確判斷房地產的合法性、有效性以及科學性。主要依據《擔保法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，如果房地產性質不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產的價值也會存在差異性；因此當信貸人不熟悉相關的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現很大的偏差，影響抵押評估的結果，甚至會出現無效現象。
（三）協議定價方面存在負面影響
房地產抵押評估過程中，由于協議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅動時，導致部分信貸主管人員為了發放人情貸款，利用自身的權利對抵押物做出了高估，另外還會出現：銀行為降低風險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機構以及房地產抵押評估方的利益。
房地產抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現貶值現象，造成抵押物處置困難，嚴重影響銀行信貸的資金使用效率。
二、房地產抵押評估工作的改進建議
針對當前房地產抵押評估工作中的問題進行探究，并提出了相應的對策，進而達到改善抵押評估工作的目的，促進房地產行業的不斷進步，具體對策有以下幾點：
（一）強化信貸人員的道德教育
目前，在銀行以及金融機構中，信貸人員從事房地產抵押評估，自身的理論知識以及業務能力要比較精通之外，還需要良好的專業道德素質。良好的職業道德素質，有助于增強抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現抵押評估價格不公現象，對當事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強化信貸人員道德教育對于房地產抵押評估來說具有十分重要的意義。職業道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強估價的獨立性和嚴肅性，遇到親友或者是其他關系人估價時，必須要回避；發現自身專業能夠有限時，必須要委托專業的評估機構對房地產進行科學、合理估價；加強對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關內容。
（二）完善對房地產法律知識的學習，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行及金融機構，必須注重對信貸人加強對房地產相關法律知識的學習，了解相關的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機構資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產管理法》、《擔保法》、《土地管理法》其中，房地產在抵押評估中具體對《擔保法》的范圍作出了明確規定：法律上認可的財產抵押有：并且房地產抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權處分的國有土地使用權以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認可的財產抵押物有：土地所有權；耕地及相關的土地使用權；學校、醫院等公益性部門；不明確所有權或者是出現爭議的財產。在抵押評估前，首先要對房地產的權屬、性質進行確定，以免影響評估結果。
（三）準確評估抵押物的價值
在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結合房地產價格有關的其他因素，最終確定估價標準。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正。科學判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質量，這就要求在房地產抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現問題。目前房地產估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關房地產，為成交價格提供重要依據和判定標準，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業生產等使用屬性。成本法：針對近期開發或者是計劃建造的項目進行大致估價。該方法對其進行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當的資本化率將其折扣到估價時點后進行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標準，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。
（四）建立健全相關評估制度及其抵押手續
房地產抵押評估過程中，針對抵押貸款在發放中，必須要經過抵押部門進行嚴格審查、評估以及登記等相關事項，嚴格規定評估流程。銀行可以自行成立評估機構，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復雜的房地產，自身銀行無法正確進行估價時，必須要委托專業評估機構來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準確的評估報告。
有關房地產相關部門拿到評估報告時，工作人員必須要認真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準確依據。估價定義：其中包含了土地開發程度、用途以及剩余使用年限等，當使用用途發生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機構或者貸款發放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據房地產發展狀況，充分考慮貸款的風險等，以便做出更合理的預期價值。使用權性質：以土地出讓的方式取得土地使用權時，房地產的價值可以看作是評估時的價值。當出現土地使用權屬于劃分取得時，其房地產價值要嚴格按照評估價值扣除預計處分所得應繳納土地使用權出讓金的款項。除此之外，房地產抵押評估中，要不斷完善抵押手續，為評估報告提供更準確的依據。
三、總結
總之，為了提高抵押評估報告的準確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規避風險，保全抵押人的合法權益不受侵害，降低資金損失現象。為抵押評估行業提供更規范、更標準的環境，促進我國房地產抵押評估工作及其抵押貸款業務朝著更標準的方向發展。
參考文獻：
一、前期策劃的地位及作用
古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡?！?房地產開發各階段潛在成本節約額和風險大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調查、項目可行性研究，進行準確的市場定位，項目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規避風險。因此，前期策劃是決定房地產開發項目成敗的關鍵。
二、前期策劃的內容及工作流程
（一）前期策劃內容
房地產開發項目前期策劃包括：項目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產品建議（規劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費心理、偏好、審美等），根據融資能力、渠道、開發規劃、開發策略等確定項目開發步驟的綜合安排，根據產品和市場的各方面做出價格策略，同時也要適當考慮推廣、銷售的策略。
（二）前期策劃工作流程
前期策劃的重點是，在市場調查研究的基礎上去進行市場定位，找準市場，進行產品定位，從而使市場和產品結合起來，生產出適銷對路的房地產產品，增強產品的競爭力。前期策劃是一個系統工程，其內容主要包括：市場調研，市場細分，確定目標市場，市場和產品定位，價格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產品定位是其核心部分。
三、前期策劃存在的問題
目前，我國房地產業前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：
（一）房地產市場方面。中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規?；潭容^低，數量增長過快過猛。企業過多、 規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
（二）開發商存在的問題。開發商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。開發商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。開發商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。
（三）建筑師存在的問題。在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。
（四）市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。
（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強調“概念式定位”。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。
（六）目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的“同質化”產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。
四、加強房地產項目開發前期策劃工作的建議
針對當前我國房地產項目開發前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:
（一）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。其具體內容包括：對本地區和本省、周邊城市以至全國房地產開發建設的總體情況，如近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。
（二）要了解房地產政策法規和政府有關措施。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。
一、我國房地產稅費制度的現狀
按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
二、現行房地產稅費體系存在的問題
（一）宏觀方面的稅制缺陷：對房地產交易的監控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。
（二）微觀方面的稅制缺陷
首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。保有環節主要調節的是政府與房地產占有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高的稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅。第三，現行稅制中除耕地占用稅外，其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控。
（三）房地產稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業所得稅是房地產企業的主體稅種，缺陷尤其突出：
1、土地增值稅征管中存在的問題
（1）房地產開發企業存在的問題：在預售房產環節，隱瞞收入的現象比較多，土地增值稅預征的計稅依據不真實、不準確；在開發環節人為加大商品房建設成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環節拖延項目完工時間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。
（2）稅務征收機關存在的問題：① 從國家制定的土地增值稅條例來看，土地增值額與企業所得稅應納稅所得額計算有重復，對納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現象。② 稅制設計較復雜，不易操作。③土地增值稅操作技術難度大，收入和扣除項目很難準確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔當起清算工作的稅務人員不多，征收部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
2、房地產企業所得稅管理存在的問題
（1）政策方面：①國家稅務總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國稅與地稅征管劃分題。對于所得稅征管范圍的劃分，國家稅務總局雖然給予了很明確的界定，但在實際征管中卻不同程度地存在著爭搶稅源、劃分不準、兩不管的問題。
（2）征管方面。稅務機關人員不足，力量薄弱，管理面不夠。
三 、完善稅費體制的改革與建議
現行房地產稅制的各個稅種，在中國經濟已經發生巨大變化的今天，這套房地產稅收法律制度不僅自身存在很多不規范之處，它滯后于經濟和社會的變革和發展，難以發揮稅收的宏觀調控功能。因此，完善現行的房地產稅收制度，對于防止房地產價格過快增長，促進房地產市場健康發展將有著十分重要的意義。
（一）改革土地財政：土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產生急功近利的短期行為，最終損害城市長期發展。改革土地財政，需要統籌協調各級政府間財政分配關系、財權和事權關系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
（二）提高保有環節稅收：弱化并替代地方政府對土地財政的依賴，通過征收房產持有稅，抑制不合理需求，引導合理住房消費，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政。
具體從以下五個方面來解決保有環節的稅收問題：
一是擴大征稅對象。以前的總體原則就是“個人所有非營業用的房產”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負都較輕，對第一套房都沒有征稅，不利于抑制投資、投機心理。
二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無法實現預期的目標。很明顯，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投
并無實質意義。應該定在年稅率3-5%，才能實現暫時調控和長效機制的雙重作用，從根本上捏轉國民理念。
三是從量征收與從價征收綜合計算。要量價結合，可以考慮人均居住面積和房屋總價，從價又從量綜合征收計算比較合理。
四是承擔公共服務的房產暫不征稅。
五對個人住宅征收房產稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產稅或物業稅的支付能力，也是一個問題。
房產稅的改革是關乎民生，影響長遠的事情，但要以保障居民個人的基本居住權、抑制房地產價格的無序上漲為前提。
（三）整合房地產開發與交易環節稅費：建議按照土地購置、開發、銷售這三個大的環節歸類整合房地產收費項目，減少收費項目，減輕收費額度，堅決杜絕不合理收費，并在適當時機整合房地產契稅和房地產印花稅。土地增值稅、企業所得稅占房地產企業稅收的比例達到60%以上，本文就加強這兩個稅種的管理提出以下建議：
1、強化土地增值稅的征管：土地增值稅是調節土地增值收益再分配的重要手段，是調節房地產開發企業稅負的重要稅種，很多企業通過各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤。
(1)提高政策的執行力度。(2)加強土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預征比例。(5)實施“一體化”管理。
2、強化開發企業所得稅清算
（1）注重職能部門的信息共享。（2）關注房產開發的重點環節。（3）對房地產企業采用新的管理軟件。（4）嚴格政策界限，強化成本管理。（5）強化日常評估和稅務稽查。
房地產稅法在抑制房價上漲的過程中發揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消，應該采取稅收手段、法律手段、經濟手段等進行綜合治理，金融調控、價格調控等相互配合，才能取得預期效果。
參考文獻
［1］劉淑娟;房地產稅收制度構建研究房地產稅收制度構建研究[j];商場現代化;2008年20期
2001年12月18日國家人事部、建設部聯合發出關于印發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（以下稱《暫行規定》）和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》的通知（人發［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監管、提高了房地產經紀從業人員的職業水平，對規范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產經紀人員職業資格制度執行不到位
（1）房地產經紀人員職業資格考試制度執行不到位?！稌盒幸幎ā芬幎ǚ康禺a經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正?；６笳邔嵭腥珖y一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統一的協理資格考試大綱，且各地所發資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。
（2）房地產經紀人員職業資格注冊制度執行不到位。按《暫行規定》，取得房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明?，F時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。
（3）房地產經紀人員職業資格證書使用制度執行不到位。按《城市房地產中介服務管理規定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場。
2.房地產經紀人員職業資格制度不完善
我國房地產經紀人員職業資格制度不完善表現在如下方面：
（1）考試次數少。我國房地產經紀人執業資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。
據香港地產監管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規定。香港對資深從業人員、新加坡對高校相關專業畢業生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執業資格。我國每年都有一大批房地產類專業的大專、本科畢業生涌向就業市場，他們若要直接從事房地產經紀業務，也首先必須與非房地產類專業的畢業生，甚至與高中畢業生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業人才培養的低效率。
（3）沒有房地產經紀人員職業資格終止的規定。在國外及我國港臺地區，暫?；虻蹁N職業資格，作為對職業資格持有者違法違規的處罰。如美國商業職業法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執照暫?；虻蹁N的規定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執照、違反道德規范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監督責任等。其中“未負起監督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監督的責任，如果因為監督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執照（作為房地產經紀人員執業資格的證明）。而我國的《暫行規定》第二十五條規定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務”，但沒有相應的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業資格制度的建議
筆者對上述我國房地產經紀人員職業資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。
1.加強對房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設
房地產經紀人員職業資格監管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業資格制度。而監管制度又是其他各項子制度得以貫徹執行的保證。美國有專門規范房地產經紀人資格的法律，即各州的執照法，且是規范經紀業最嚴密的法令。該法的目的是通過規定發給經紀人執照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業的一定的專業服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業管理條例》，都對本地區房地產經紀人員職業資格管理和房地產經紀服務市場的監管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產經紀人員職業資格監管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規、規章雖然部分省、市都有，但各地不統一。這樣，一方面全國性的法律法規不健全，另一方面各地的法規、規章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發）。立法中要把對房地產經紀人員職業資格的監管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監管的做法。
2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度
協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業問題，但也不能因為職業素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業人員的職業素質。建議國務院規定各省、自治區、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴格執行注冊制度，未按規定辦理注冊手續的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業務。再次注冊者，必須提交接受繼續教育和參加業務培訓的證明。政府主管部門或行業組織應向他們提供繼續教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續教育條件，建議借鑒發達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產經紀人員職業資格考試的次數
為解決持證人數少和加快房地產經紀專業人才的培養，建議房地產經紀人執業資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。
4.增加對高校房地產類專業畢業生豁免資格考試的規定
為培養專家型的房地產經紀人才，提高人才培養的效率，建議規定：對房地產類專業的畢業生，如《房地產經營與估價》專業（?？疲?、《房地產經營管理》專業（本科）、《工程管理》專業房地產方向（本科）、《工商管理》專業房地產方向（本科）等畢業生可以不參加房地產經紀人協理從業資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿3年（?？疲┗?年（本科），并能提供接受繼續教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執業資格證書》。
而對各專業的房地產研究方向的碩士、博士，規定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執業資格證書》。
5.明確規定房地產經紀人員職業資格終止的情形
法律法規要明確規定暫停使用資格證書（即職業資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業資格的永久終止）的具體情形，以便各監管部門依法對違法違規人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產經紀人員的監管和處罰力度。建議有關法律法規增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監管，這種分層次的監管方式，既保證了政府對市場的有效監管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
1．引言
隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產公司業務分析和成本核算現狀
2．1公司概況
M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分:土地開發和建設業務;房屋、建筑物的開發建設和經營業務;配套設施開發和建設業務;代建工程開發和建設業務;物業管理和服務業務。
2．2現行成本核算現狀及主要問題分析
M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本———房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。
3．M房地產公司成本核算制度改進建議
3．1細化成本核算對象
結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3．2補充房屋開發成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬?！伴_發成本———房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本———房屋開發成本———第一期/第二期/第…期開發項目”。四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本———房屋開發成本———第N期項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括:土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。
3．3完善房屋開發成本賬戶的歸集
①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本———房屋開發成本———第N期開發項目———商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下:①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄:借:開發成本—一房屋開發成本—一XX貸:應付賬款———預提配套設施費②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄借:應付賬款———預提配套設施費貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:開發成本—一房屋開發成本④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學經濟與管理學院
參考文獻:
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
作為決定工程建設成敗的關鍵,質量管理在房地產項目開發中占據著舉足輕重的地位。然而現階段房地產項目開發中的質量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質量管理的體系可以執行。所以結合實際，認真分析房地產項目開發過程中質量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關的體制，從而保障建筑物的質量。
1.房地產項目開發過程中質量管理的相關內涵：
1.1房地產項目開發過程中質量管理的定義：只有明確了房地產項目質量管理的相關定義，才能夠從宏觀上把握住質量管理的方向，從而進一步從細節完善房地產項目質量管理的體系。所謂的房地產項目管理是工程項目管理的一個分類, 是指房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法, 對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理, 實現生產要素在房地產項目上的優化配置, 為用戶提供優質產品。也就是說，其核心內容就是通過管理的手段優化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質量。
1.2房地產項目開發過程中質量管理的注意要點：房地產項目開發過程應該貫穿項目建設的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質量。這也就決定了項目開發過程中的質量管理工作會具有包括開發建設各個階段的質量及相應的工作質量如決策質量; 規劃與設計質量; 施工質量; 回訪保修質量的特點。此外值得一提的是，房地產開發項目質量也包含了工序質量、分項工程質量、分部工程質量和單位工程質量等內容?？偠灾?，在房地產項目的質量管理工作中，要能切實體現出廣義性、時效性和相對性等特點。
2.現階段我國房地產開發過程中質量管理中存在的問題：
2.1構思目標設計，進行可行性研究階段存在的問題：在項目開始前，都需要對于項目建設的目標進行設計，并進行相關的可行性的研究，其作用相當于指明建設方向，所以這一階段的質量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，這樣就為后期的項目建設工作的質量管理帶來了難題。此外，某些房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質量管理埋下了不小的隱患。
2.2設計規劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設計師，這樣的做法就直接導致了房地產項目的相關設計的專業程度不高，設計質量低下，設計深度不夠的現象時有發生。所以在現實生活中發生施工隊看不懂相關的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質量又怎么會有保障？
2.3建設階段存在的問題：這一階段的主要內容就是施工招標及施工建設?，F階段在施工招標階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權錢交易等手段操縱招標結果，將工程承包給那些資質不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設方面存在的問題就更好理解了，其一，少數不法的施工單位為了賺取利潤，在進行項目建設時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復雜性，若是沒有一套行之有效的管理機制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關的工程質量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。
2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經理在進行正式的驗收之前往往會忽略預驗收，這就導致項目的實際施工與圖紙中預想結果之間的偏差難以被及時的發現和糾正；項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，這就導致建設中的問題難以被發現，而且項目建設得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業管理中客戶服務管理缺乏專業性， 客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，這是限制驗收階段質量管理水平提高的重要因素。
3.解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關措施：
3.1構思目標設計，進行可行性研究階段的質量管理：在進行目標設計前，一定要充分的了解建設項目的相關背景，要充分了解業主的要求、實施的難點和質量管理的要點，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無準備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書等角度進一步完善相關的思路，必要時可以邀請相關的行業專家對于目標的設計和可行性實施方案進行把關。只有做好了這一階段的質量管理工作，才能為接下來質量管理工作的開展打好堅實的基礎。
3.2設計規劃階段的質量管理：要想做好這個階段的質量管理工作，可以從以下幾個方面入手：在選擇設計方案時不要著急，可以認真比較幾個設計單位拿出設計作品的優劣，綜合各方面的因素后再進行抉擇，必要時甚至可以組成一個討論組對設計方案進行篩選；嚴格按照工程建設標準進行設計, 樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。想做好這一點，就要聘請資質深厚，經驗豐富的設計師，只有這樣，才能從一定程度上保證設計作品的質量。此外還可以通過建議建立設計經理質量責任制,，負責設計間的協調工作，對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審的方法確保設計作品的水平，這點就是通過制度進行保障。
3.3實施階段的質量管理：要想做好這一階段的質量管理，需要從以下兩個方面入手。其一，在進行項目的招標工作時，招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行, 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現象的發生；其二，在進行工程施工時，要對于所采購、使用的材料進行嚴格的登記，每次使用都要記錄在冊，并且對于材料的品質進行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發生。
3.4竣工驗收和交付使用階段的質量管理：該階段實現質量控制的重要手段就是質量驗收,，在進行質量驗收的過程中，應該依據質量計劃中的要求，遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續，只有這樣才能保證竣工驗收和交付使用工作在法律的范疇內有條不紊的進行。此外值得一提的是，相關專家的評估會和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項目中存在的問題，從而對其進行改正，這也是質量管理的一道有效關卡。
結語：
綜上所述，現階段我國房地產項目過程中的質量管理工作在施工前目標的確定、施工設計的確定、施工過程中的監管和施工后的竣工驗收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至會存在著一些中飽私囊、以次充好的不和諧現象。我們只有從這些方面不斷的進行改進，不斷的完善相關的質量管理的體系，才能夠切實做好房地產開發過程中的質量管理工作。
參考文獻：
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3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.
4.15家外來大鱷首次在杭州市區拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
