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一、加強房地產企業納稅籌劃的必要性
稅收具有強制性的特點，企業守法經營的重要評價標準就是依法納稅。房地產企業涉及企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等諸多稅目，稅收已經成為眾多房地產企業除營業成本之外負擔最重的支出，在房地產行業形勢波動頻繁的現況下，控制稅收成本也成為房地產企業保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進行納稅籌劃的意義體現在這幾點上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業支出，增加企業利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產企業來講實際是不必要的成本支出，幫助企業充分發掘出潛在的免稅機會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進了房地產經營的更加合法化，企業在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業所承擔的稅種特點、計稅、減免稅等方面的法律法規進行全面地了解，進而以此為基礎產生改進企業經營管理方式的見解，促進企業守法前提下的稅務減免；第三，納稅籌劃作為房地產企業財務管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業整體管理水平的層次高低，因此必須加強納稅籌劃管理。
二、房地產企業納稅籌劃的現狀分析
房地產企業與一般的商業企業在經營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項具有較高專業性的財務活動，而眾多的房地產企業財務管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現出不同的水平。從當前諸多房地產企業的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。
（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認識
所謂納稅籌劃的錯誤認識無非是那些老生常談的思想誤區。其一是靠與稅務征管部門搞關系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產企業以建立與稅務部門的良好關系為日常工作，想方設法的與稅務征管機構套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機會，有的房地產企業也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產企業為達少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實賬目，嚴重的擾亂財務核算的正常秩序，有些企業竟以合作建房為名來掩蓋開發房地產的事實，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項，偷逃營業稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。
（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差
房地產企業財務部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協調難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協調問題。少納稅嚴格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產企業以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應該得到的稅收優惠，這種方式下費用開支等的最大限度提高，企業的稅后利潤并不能得到很好地保證，產生納稅籌劃與利潤目標的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業整體稅賦最小的利益協調問題。房地產企業涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎并不相同，但其計稅依據是同一項業務活動，在籌劃時會出現結點，產生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產企業并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產企業也較為固守傳統的節稅方式，不同節稅途徑之間還不能很好的協調運用。
（三）納稅籌劃風險的管控力弱
房地產企業容易出現涉稅風險的方面包括稅務稽查的風險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風險、稅收法律變動的風險、納稅籌劃人員職業風險等等，這些風險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業有必要建立稅收風險的管理機制體制。而很多房地產企業在這方面做得并不到位，風險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風險考慮不全面，缺少風險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準備；二是缺乏動態的涉稅風險監測機制，對于涉稅風險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風險的預警體系，增加了風險應對的難度；三是對已發生或可能發生的納稅風險處理與應對措施不當，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風險的不利影響降至最低。
（四）納稅籌劃的人員素質不高
房地產企業的納稅籌劃還沒有專業的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務部門兼辦的，而財務部門一方面要擔負企業的財務管理和會計處理工作，業務繁瑣，另一方面，稅務籌劃具有很強的稅務專業性，大部分的財務或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細節性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。
三、改進房地產企業納稅籌劃現狀的措施建議
（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務籌劃的開端
納稅籌劃是一項嚴肅的管理工作，房地產企業必須要從上至下形成一種正確的籌劃態度與思想。首先來講，房地產企業要理性對待與稅務征管部門的關系與業務往來，稅務征管部門代表著國家稅收的一定法定權利，房地產企業與其之間是執行與被執行的關系，而不可能成為平等的關系，因此房地產企業不應當設法成為其朋友，而應當以服從合法管理為基本態度來開展稅務往來。并且房地產企業要嚴格遵守稅務征管程序，不能利用稅務征管的漏洞來謀取稅務利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產企業要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產企業要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規為納稅籌劃的基礎指引，對于預售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發生的費用支出據實扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。
（二）以整體納稅籌劃為主，協調稅務關系
房地產企業納稅籌劃的最終目標，合理來講應該是企業最終的稅后利潤最大，為實現這個目標，房地產產企業一定要處理好各種不同利益之間的關系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協調關系，房地產企業在努力增加扣除項目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費用支出的籌劃上尋找最佳平衡點，或者從收入的角度來通過增加加項的方式減小減項的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關系，企業納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業所獲得的稅收利益最大的方案執行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關系，企業納稅籌劃時節稅與避稅是不同的方式，其細分下的方法也有多種，可以進行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。
（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控
涉稅風險管理是房地產企業納稅籌劃的必然主題，房地產企業要從以下幾個方面健全納稅籌劃風險的管控：一是強化企業納稅風險的自我檢測與評估，建立一定的風險預警機制，企業可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風險進行識別與評估，從而以此為基礎，能確立一些標準或項目作為涉稅風險的衡量標準，建立起可行的風險預警機制；二是健全涉稅風險的動態監控機制，要充分對各種涉稅風險實現源頭監測與控制，對稅收法律制度發展情況與變化動態進行實時的了解，對企業經營業務流程涉及的納稅環境進行充分的把握，對企業會計政策的調整及時更新，以便將各種潛在的風險發生或發展的苗頭控制在最低；三是增強涉稅風險的處理與應對的靈活性，企業不僅要對發生概率較大的風險制定備用的風險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調整性，能根據風險的動態變化作出針對性的調節，以便可以采取最有效的方式來遏制住風險事態的進一步惡化。
（四）加強納稅籌劃人員隊伍的建設
納稅籌劃作為一項對業務知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運用的人員來執行，基于此，一方面，房地產企業要盡量為納稅籌劃配備適當的人員，盡量將財務與納稅籌劃分開，以便增強納稅籌劃在企業管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業素質的限制可以達到最佳的結果。另一方面，房地產企業要對納稅籌劃人員進行專業技能的培訓，在日常工作中要求其密切關注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進行企業經營戰略和業務流程開展的教育，使其可以緊密的結合企業發展實際來制定最有利的稅務籌劃方案，推動企業經營業績提高。
參考文獻：
[1]李桂芬.淺談房地產企業納稅籌劃[J].河北企業，2009；第10期
經濟全球化為我國帶來了更大的國際市場，“營改增”可能有效的提高房地產企業競爭力。實行改革開放之后，在國家政策的支持和市場的巨大需求之下，我國房地產行業有了跨越式的發展，大批的國有企業、外資企業、民營企業都在快速的進入到房地產行業，而房地產行業的健康發展將直接能夠影響到社會的經濟發展和安定。國家對房地產行業實行“營改增”稅務制度改革的目的，主要是在于為了提升房地產企業的整體實力，“營改增”的實施可以說屬于一項比較復雜的系統工程。對于房地產企業來說，其不僅是機會，同時也是挑戰。因此，房地產企業必須要明確“營改增”帶來的影響，不管是領導還是員工要認真的應對這一改革，進一步的完善房地產企業稅務相關法律法規，加強企業稅務人才培養體系，積極的規避“營改增”政策帶來的風險，只有這樣才能保證“營改增”制度促M企業的發展。
一、企業增值納稅方面的風險
一般來說，對于房地產企業而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規去執行，結果導致了一些房地產企業的冒著違法的風險，將來將造成一定的經濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業來說，由于房地產企業涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業來說。
另外，由于房地產企業本身就屬于是實業行業，其開發的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發階段，整個開發的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業面臨著較為嚴重的增值納稅風險。
二、“營改增”政策的基本情況
對于房地產企業來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現對其經營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業經營情況，但是也影響了其當前的經濟效益，有利于積極的維護社會的穩定，同時也有利于房地產企業的長久發展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業稅轉變為增值稅。增值稅就需要房地產企業按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。
“營改增”的實質就是將傳統繳納營業稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業不再繼續繳納營業稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業的經營成本，從另一個角度來看促進房地產企業積極地發展自己的優勢，實現更長遠的目標，防止房地產企業在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。
三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險
隨著“營改增”在我國房地產企業中的不斷推廣改革，整體對房地產企業的作用比較明顯，然而在房地產企業營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現在以下幾方面：
（一）“營改增”政策可能出現重復征稅的風險
隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區實施的目的就是要消除房地產企業重復征稅的現象，但是有些房地產企業的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業對“營改增”政策的排斥?，F在國內很多房地產企業仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。
（二）“營改增”逐步退化為營業稅的一種
實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業自我準確的計算其經營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業稅是與增值稅有明顯的區別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業稅的一種的危險。
四、關于房地產企業在“營改增”方面改進建議
面對企業營改增政策帶來的一些風險，政府和企業需要做的是對誤區進行深入分析，避免風險的發生，為企業贏得更好地利益。
（一）全面學習稅收法規政策
一般來說，稅收方面涉及到的法規政策較為復雜，而且經常更新，這就意味著房地產企業必須要及時的學習這些政策法規，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業的全部的經濟業務合法納稅。例如，對于房地產企業而言，其要結合自己的特點和環境去解讀這些政策法規，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業的房地產經營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。
（二）加強深入學習營改增政策
盡管“營改增”政策的出發點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業的影響比較大，對于房地產行業都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經濟發展，能夠減輕企業的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業的稅負。為此，房地產企業必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。
五、結束語
“營改增”可以提高房地產企業的經濟效益，在“營改增”的改革中要運用創造性思維來處理行業內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業能夠持續穩定的發展。
參考文獻：
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納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內,對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經營的前提下,達到稅負最小化,實現利潤最大化的行為。其外在表現是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現“經濟納稅”。 納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產物。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國重要的支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產企業在納稅認識上存在誤區；企業內部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產企業稅負過大。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
房地產行業納稅籌劃現狀及分析
目前在我國，能全面精湛整體論述系統納稅籌劃方面的理論專著有限，實務方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產開發企業如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產行業，我國稅收環境日益改善，已有諸多機構開始介入房地產開發企業納稅籌劃，但是我國房地產開發企業現階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產開發企業對納稅籌劃的認識不足。
一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產開發企業的納稅籌劃意識和手段遠比內資房地產開發企業要強；另一方面，對民營房地產開發企業而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產開發企業樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產開發企業則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。
我們國家現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性
我國現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性主要體現在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉稅等間接稅種為主體和側重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產開發企業涉稅比例最大的稅種就是流轉稅中的營業稅，這就使房地產開發企業的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數國家通用的諸如社會保障稅、遺產稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產開發企業的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產開發企業納稅籌劃的研究受到客觀現實條件的制約。
房地產開發企業的稅收征管水平還有待完善
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
在社會經濟快速發展的情況下，稅務機關特別將房地產行業的納稅情況作為監管重點。針對當前政府對房地產企業稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環境之下，對企業的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業的財務目標。
一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業薄弱的納稅意識
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。
（四）房地產企業不知如何規避風險
在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
（五）企業內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。
二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。
在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。
參考文獻：
[1]靳麗萍.稅務籌劃在科技型企業財務管理中的應用[J].山西財稅，2009
[2]汪永華.房地產企業稅務籌劃淺析[J].現代商業，2011
一、房地產企業所得稅風險管理的必要性
近幾年，我國房地產開發投資逐年保持較高的增長幅度，房地產行業實現的稅收占稅收總量的比重也逐年上升，已成為我國稅源增長較快的行業之一。但其中還存在著一個不容忽視的問題，那就是營業稅增長較快，企業所得稅增幅卻較少。因此，加強房地產企業所得稅的風險管理尤為必要。對企業來說，有助于房地產企業實現財務利益的最大化；有助于其優化產業結構和投資方向；提高房地產企業的經營管理水平，強化法律意識。對于國家來說，則有助于提高國家的稅收總量；有利于貫徹國家的宏觀調控政策；實現國民經濟健康有序發展等。
二、當前房地產企業所得稅管理現狀
現階段我國房地產業發展呈現企業數量穩定、企業經營業績相對較高、企業的分布比較集中、企業的經濟類型具有多樣性等特點。據國家統計局網站公布的2011年全國房地產市場運行情況數據顯示，2011年全國房地產開發投資61，740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44，308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產開發投資的比重為71.8%。2011年全國稅收總收入完成89，720.31億元，比上年增加16，509.52億元，同比增長22.6%。2011年稅收增長的主要特點：一是稅收總收入平穩增長。2011年全國稅收總收入增長與上年增速基本持平。二是分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢。2011年各個季度稅收收入增速分別為32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是與生產經營相關的主體稅種較快增長。國內增值稅、營業稅同比分別增長15.0%、22.6%，與上年增速持平；企業所得稅增長30.5%，比上年增速加快9.2個百分點。四是與汽車、房地產相關的稅種增速明顯回落。
三、房地產企業所得稅存在的風險和問題
1.管理性失控。由于房地產開發項目周期長、積壓的資金較多，工程結算復雜，涉及稅種較多，會計準則（制度）和稅法對房地產開發收入、成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。另外，稅務人員對房地產企業開發項目資料掌握不全面，稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞。
2.信息性失控。稅務人員對房地產開發項目不能進行全程跟蹤，涉稅信息失真，計稅依據可信度不高，有很多納稅人上報的財務會計報表和納稅申報表所反映的稅源狀況不真實，隱匿收入、少報收入，甚至造假賬的現象時有發生。另外，稅務管理人員的知識面較窄，面對納稅人日益“高明”的偷稅手段顯得力不從心。
3.機制性失控。稅務部門監管處于房地產開發企業管理鏈條的末端，對于其立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規劃、房管等部門掌握。由于信息交流不暢，稅務機關對無法針對房地產市場的經營行為和納稅環節形成全面及時和科學準確的征管體系，對房地產項目的立項、開發、建設、銷售等環節監控的不到位、不及時，造成了行業征管重點與行業經營特點的嚴重脫節。
4.誠信納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。房地產行業納稅人的意識和素質問題是導致房地產業稅收征管困難重重的重要因素之一。一方面，房地產商一味地追求利益的最大化，導致納稅意識淡漠,法制觀念不強；另一方面,企業財務人員素質良莠不齊?，F房開企業大多為民營企業，一些企業聘請的財務人員多為老板的親戚朋友，沒有做房開企業會計的經驗，政策掌握不清，企業核算不完整，稅收政策執行不到位，從而未繳少繳稅款。主要表現在：一是隱匿應稅收入；二是成本項目不實；三是延時確認應稅收入。
四、強化房地產企業所得稅風險管理的若干對策
1.建立社會綜合治稅網絡，構筑信息交流平臺。所謂社會綜合治稅，是指以稅收法律、法規為依據，以加強稅源管理為目標，凝聚社會各界力量，合力構建嚴密的稅源管理體系，從而更好地堵塞稅收管理漏洞，提高稅收征收率的一種稅源管理方法。如《江蘇省地方稅收征管保障辦法》已于2008年8月19日經省人民政府第14次常務會議討論通過，自2008年10月1日起施行。要求有關部門、單位和個人應當支持、協助地方稅務機關依法執行職務。建立聯席會議機制、考核獎懲機制、信息利用機制，促進各成員單位間和地稅部門內部的橫向和縱向聯動，使各職能部門間各司其職、相互配合，建立起“政府主導、地稅主管、部門配合、司法保障、社會參與、信息化支撐”為主要特征的一體化稅源管理新模式，真正實現全社會齊抓共管地方稅源，促進地方稅收穩步增長。
2.制定房地產開發企業稅收征管操作規程，加強日管。結合房地產項目開發周期的特點，在稅務登記環節、開發項目批準立項環節、施工環節、預售環節、竣工驗收環節、注銷環節等，制定房地產開發企業稅收征管操作規程。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02
追求自身發展，提高自身競爭力是眾多企業追求的戰略目標，而內部控制就是實現企業長遠發展目標的一個必要手段，監控著企業內部管理。在所有企業看來，企業內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業實行了減稅、免稅等許多優惠政策，在很大程度上減輕了企業的稅收負擔?？墒侨魏问挛锒加袃擅嫘裕髽I在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業所面臨的稅務環境不斷變化，這就要求企業適應環境的變化，加強內部控制管理水平。企業一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。
一、構建稅務內控體系的必要性
一種普遍觀點認為，企業的董事會、相關管理部門以及全體企業職工等共同實行的，實施企業稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業競爭力，并針對這一目標實行系統的、規范化控制活動。
近幾年以來，我國房地產業的飛速發展也帶動了房地產業的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業中經常出現稅收差錯，比如偷稅、漏稅現象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。
在我國，國家對房地產業實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業仍然是我國國民經濟的支柱產業，而且房地產業的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規范房地產行業，使其健康發展。這不僅僅對房地產業有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。
如果企業沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業的稅務籌劃出現問題。比如，本來是想節稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業的生產經營活動，也是企業能否長遠發展的關鍵環節。
二、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
（一）提高企業稅務內控管理水平
企業要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業人才專門管理企業的稅務管理工作。企業一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數據、管理發票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業投資方向，提出稅務管理意見等。
（二）控制各環節的風險管理流程
企業的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業各環節能夠正常運作，降低企業所面臨的各種稅務風險。企業的稅務內控管理是企業現代管理的重要內容，所以一定要在企業內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業稅收籌劃的管理力度，使企業在運行中的每一個環節都能達到稅后收益的最大化。房地產企業首先要認真分析自身的每一個環節，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環節，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環節的目的，從而實現稅務價值的提高。房地產企業有以下幾個環節可能會涉及到稅收，比如開發環節會涉及到土地增值稅；銷售環節會涉及到營業稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環節中，企業所面臨的稅種最多；在保有環節中，房地產企業會涉及到房產稅、營業稅、城市建設維護費等若干稅種。
（三）企業內部要建立風險匯報制度
風險匯報制度，也就是企業內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發，以大局為重，認真對待企業稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發，針對企業的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統一。
（四）建立內部稅務風險測評制度
從管理房地產的角度出發，測評企業運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業職工控制風險的意識，培養其高度的責任感。所以，房地產企業要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規避稅務風險具有很重要的意義。
三、結束語
總之，房地產業的稅務管理一定要加強。企業一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業發展。
參考文獻：
根據國家稅務總局2016年第18號公告的規定，房地產企業自2016年5月1日起由營業稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目按銷售額的11%征收增值稅，采取預收款形式銷售的，應按預收款3%預征率預繳增值稅；而小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅款。
從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業稅費負擔，優化產業結構。但是由于房地產企業存在著資金投入大，開發周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業經營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業財務及經營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業趨利避害，實現可持續發展。
一、營改增對房地產企業財務管理的影響
（一）營改增對房地產企業收入、成本和利潤的影響
1、營改增會使得房地產企業的收入降低
營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，同時由于一定時期某一地區的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現實，從而造成企業收入的減少。
2、營改增可能會造成房地產企業成本的上升
建筑安裝企業作為房地產企業的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業轉移，因此可能會造成企業成本的上升。營改增所造成的收入規模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業利潤。
（二）營改增對房地產企業現金流的影響
由于房地產企業在取得土地使用權后，要經歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，周期較長，項目會計核算跨度較大。
營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業短期的現金流出壓力。
（三）營改增對房地產企業會計核算的影響
營改增之后，新老項目并存，增加企業稅務核算難度。房地產企業的稅費核算票據管理出現了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費――應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業會計核算的難度。
（四）對房地產企業稅負的影響
營改增之前，房地產企業是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業稅，對購進的材料、勞務費等發票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業稅的問題。營改增之后，房地產企業可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業稅負。
然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業的稅負，具體體現在：
（1）由于房地產企業的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業來說，營改增并不能降低房地產企業的稅負。
（2）由于房地產企業的項目所用材料供應商多為個人或者小規模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。
（五）營改增對房地產企業的納稅申報和發票管理帶來較大變化
營改增之后，房地產企業的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業稅相比，變化也比較大。
營改增對房地產企業的發票管理影響較大。專用發票增值稅作為進項稅額的抵扣依據，需要房地產企業財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發票的種類、合規等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業稅負。
二、針對營改增政策的影響，房地產企業應采取的對策
（一）房地產企業應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業利潤
如上文分析，營改增之后，房地產企業的收入會有所降低，對此企業應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業的成本，增加利潤。
（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業稅負
與繳納營業稅相比，營改增給房地產企業的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業能夠取得增值稅專用發票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業的稅負，增加利潤。
（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節，降低涉稅風險
營改增之后，房地產企業的會計核算和稅務管控制度發生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發票管理出現問題，可能會造成企業進項稅額抵扣出現問題，不僅增加企業的稅負，還有可能增加企業的涉稅風險，造成不必要的經濟損失。
因此，房地產企業應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發票意識，積極取得可抵扣發票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業稅負。
同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節，做到依法合規進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現問題，減少企業的涉稅風險。
（四）房地產企業應當做好增值稅專用發票的管理
房地產企業應當結合本企業的實際情況制定內控管理措施，規范增值稅專用發票的管理辦法，明確發票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業虛開增值稅專用發票及從其他企業購買無業務實質的進項稅發票等。
三、結束語
總而言之，從房地產企業來看，營改增是一柄雙刃劍。企業只有在充分分析了營改增政策對本行業的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業的應對方案，抓住機遇，以實現企業在經濟改革大潮中快速健康的發展。
參考文獻：
[1]張卓.論營改增對房地產企業財務管理的影響[J].中外企業家.2016.05
一、契稅的概念及職能定位
（一）契稅的概念：
契稅，是一種行為稅，是在土地使用權、房屋所有權轉移過程中，對承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。
（二）契稅的職能定位：
1.籌集財政收入的職能
契稅籌集財政收入的職能，首先體現在課稅范圍的廣泛性上。凡土地權屬的出讓、轉讓、房屋權屬的買賣、贈與和交換，均為契稅征稅范圍。其次，體現在取得收入的及時性上。
2.調控房地產市場的職能
契稅與房地產市場聯系緊密，是對房地產市場進行調控的重要手段和措施。近年來，針對房價上漲過快，市場發展不平衡等問題，國家連續出臺多項調控措施，契稅是其中一項重要內容。契稅在政策上基本體現了“保護基本居住需求，抑制投資投機性需求”的差別化調控思路，對促進房地產市場健康發展起到了重要作用。
3.調節收入分配的職能
契稅對不同類型的房屋適應不同的稅率，即對于高檔、豪華房屋，適用高稅率，且沒有減免優惠，對于滿足基本居住需要的房屋，適用低稅率，且符合條件的還可以享受減免優惠，間接體現了對高收入者多收稅，對中低收入者少收稅或不收稅的思路。
二、契稅風險管理及風險分析
稅收風險是由于征納雙方信息不對稱而引起的稅收征管結果的不確定性。稅務機關管理資源的有限性和納稅人涉稅事項的復雜性加劇了這種不確定性。
（一）契稅風險管理：
是指稅務機關在納稅人土地、房屋權屬轉移繳納契稅過程中，通過對納稅人申報、征收機關管理以及相關協稅部門配合等諸多方面全過程進行分析，結合契稅征管工作中存在的實際問題和不斷出現的新情況，判斷可能導致契稅政策執行偏差、稅收收入流失、影響征收機關形象的各種因素，采取相應管控措施規避風險，最大可能減少損失，切實提高契稅征管質量和效率的管理過程。
（二）契稅風險分析：
契稅風險主要來源于：納稅人方面：納稅人提供虛假證明;提供假合同、假發票、更改合同簽訂日期和發票金額;更改房屋拆遷補償協議，騙取國家稅收優惠。征收機關方面：未按工作職責及流程辦理減免稅造成執法錯誤;稅收征管人員對稅法及相關法律理解偏差，或者執法過程中因主觀過失未履行（或未完全履行）職責，造成國家稅款及其他財產重大損失。相關協作單位：“先稅后證”把關不嚴、未稅先證;出具虛假證明材料或評估報告，幫助納稅人逃避國家稅收。
三、海淀地稅局契稅征管工作基本情況、風險探究與思考
（一）海淀地稅局契稅征管工作基本情況
北京市地方稅務局恢復契稅直征是從2005年1月1日開始，當時契稅征收只設置一個直征點，隸屬于地方稅科。隨著房地產行業的迅速發展和大眾對住房的剛性需求及投資需求加強，房地產交易日益火爆，從2007年開始，為了更好的服務納稅人，直征點變成獨立稅務所。下面是海淀地稅局從2006年到2014年的契稅征收情況：
圖3-2中可以清晰的看到契稅增長的過程，2006年至2013年，增幅達到203.99%，2006年至2014年，增幅達到93.92%。
目前海淀區的契稅申報繳納主要分兩種情況：由購房者個人自行申報繳納契稅或由房地產開發企業統一辦理繳納契稅。北京市的房地產交易契稅是在辦理產權證前開始申報，即“先稅后證”，有利于發揮契稅的“把手”作用，充分體現房地產稅收一體化的優勢。契稅在整個稅收體系中的作用越來越突出，在地方財政收入的比重也逐年上升，大概10%左右，在所有稅種中，契稅是增幅最快、潛力最大的稅種。
（二）海淀地稅局契稅征管業務流程
我局契稅征收工作主要按以下流程辦理：
收件。采取個人申報和集體申報兩種契稅申報方式。
審理。專管員根據申報資料，確定適用稅率，計算應納稅額、實納金額，并錄入系統，打印。對城市拆遷戶、出售已購公房初審抵扣稅所需資料，出具契稅核定通知書。
復核。復核員根據已錄入契稅申報表，核對原件、核對適用計稅政策是否準確（包括地區指導價的查詢等）、核對實納稅額、核對繳款單、開票。
歸檔。各種涉稅資料、票據等歸檔，序時裝訂。
（三）海淀地稅局契稅征收風險探究
1.稅務機關內部風險
a）日收管理方面：
核心征管系統方面――個人契稅減免的核心征管系統存在風險。 契稅減免，指國家相繼出臺的一些契稅優惠政策，其中涉及到個人的主要包括拆遷后再購房契稅減免、已購公房出售后再購房契稅減免的不征契稅等減免政策。近年來，隨著房地產市場的高速發展和稅收政策調整步伐的加快，個人契稅減免在錄入過程中，逐漸暴露出核心征管系統存在某些與實際脫節的問題，雖然發現問題時已啟動了應急措施，但核心征管系統如不改進，會嚴重影響窗口人員的受理速度，延長納稅人等候時間，導致投訴等納稅服務風險頻發，影響整個契稅減免電子檔案與紙質檔案的一致性，也制約了電子化辦公的進程。當前個人契稅減免錄入工作中的突出問題在公房減免契稅核定通知書方面。根據文件規定：自2003年3月1日起，居民出售已購公有住房前后一年內，其本人或者直系親屬新購各類商品房的，均可享受按房屋交換差額征收契稅的優惠政策。基層稅務人員在受理減免契稅錄入過程中發現不夠免且退稅， 不夠免稅且補稅的情況下核心征管系統存在不能自動帶出核定通知書的問題。
b）稅收政策銜接方面：
二手房交易土地增值稅有關扣除項目政策規定與契稅減免辦理程序的銜接問題。實際工作中，若納稅人欲出售非住宅房產，先辦理購房環節的契稅減免手續，還是先繳納售房環節的土增稅，其繳納稅款截然不同。
第一種辦稅方法：購房――辦理契稅減免手續――辦產權證――賣房――繳納土地增值稅（不可抵減契稅減免金額）――結果多繳納土地增值稅。
第二種辦稅方法：購房――繳納契稅――辦產權證――賣房――繳納土地增值稅（可抵減契稅金額）――辦理契稅減免退稅手續――結果可少繳納土地增值稅。
2.稅務機關外部風險
特殊商品房地區指導價“項目”界定范圍不清晰甚至錯誤，核定的計稅價格有誤，急需部門協作，提升征管質效。
許多小區計稅軟件規定不準確，范圍過寬或過窄很難判斷是否特殊小區，造成計稅價格過高或過低，導致多征或少征稅款。
（四）海淀地稅局契稅風險的措施與對策
為正確處理上述契稅風險對征管工作的影響，防止多征少征，化解契稅風險，優化稅收環境，進一步提高征管質效，工作中主要采取以下措施及對策：
1.措施――自制“契稅核定通知書”格式
2.對策：
a）上級完善核心征管系統迫在眉睫：目前只在D盤反復使用自制文書格式，且不能保存于核心征管系統中。凡是公房不夠免戶，“契稅核定通知書”稅務機關只有一份打印件在檔案中備查，在該戶契稅申報中查詢不到“契稅核定通知書”，造成電子檔案與紙質檔案不一致，反映出契稅減免工作不夠嚴謹。
b）系統升級方案的思考
根據以上分析及實際工作情況，系統升級方案是：公免情況下，“計稅依據”項目，改系統默認“差額”為“全額”，增加“公房減免金額”，這樣，讓系統自動帶出數據，“應征稅額”或有“差額”，或“無差額”即為0.00元。此時“契稅核定通知書”系統自動帶出。同時增加“公房減免金額”、“已納稅額”、“應補退稅額” 等項目，形成一種邏輯關系：
計稅依據全額*契稅稅率-減免金額=應征稅額 （3―1）
應征稅額-已納稅額=應補（退）稅額 （3―2）
這樣，無論是公免夠免不夠免，都為同一種邏輯關系，最好這種邏輯關系能在“契稅核定通知書”中體現出來。
C）稅收政策的銜接。稅收政策的制定，各稅種之間要有高度的協調性，不能過于片面，相互脫節。無論先辦契稅減免，還是先辦售房環節土增稅，其征稅結果應一致。
D）為了更加準確的核定房屋價格，減少人為因素，建議市建委完善市場指導價軟件功能，同時準確表達特殊商品房項目名稱，將計稅價格軟件實現和單點系統連接，將核定后的價格帶入到系統中計算稅款，降低窗口受理人員的執法風險。
四、結論及建議
（一）上級機關加強調研力度，出臺合理的稅收政策，解決目前突出的問題。
針對目前房地產交易量不斷擴大的事實，現有的一些文件政策已經不能完全解決日益凸顯的矛盾。因此，上級部門應該多做調研，研究制定出一些符合當前形勢和事實的政策，減輕基層人員的工作壓力，緩解征納雙方的矛盾，共同構建和諧的征納關系。
（二）整合資源，優化系統。
針對目前出現的流程設置問題，系統分散問題，應該利用科學的手段，完善系統，整合資源，與相關部門做到信息共享。軟件隨時更新，隨時升級，規范數據，做到邏輯關系對應，減少納稅人排隊等候時間，提高辦稅效率，更好地提高納稅服務質量。
（三）加強各稅種之間聯動機制，促進房地產稅收一體化發展。
隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業，有關聯交易的房地產企業更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發企業通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業管理公司等關聯企業，在大量的關聯交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯企業的企業所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業的反避稅，不是利用傳統的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯企業之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯企業的轉讓定價管理，也不再局限于對企業所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業稅等與房地產關聯交易相關的各項稅收。
一、房地產關聯企業的認定
所謂房地產關聯企業，是指在房地產開發與經營中與其他企業之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。
根據企業所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規定，構成關聯關系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；
3、企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；
4、企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業委派的；
5、企業的生產、經營活動必須由另一企業提供的特許權利才能正確進行的；
6、企業生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業所控制或供應的；
7、企業生產的產品或商品的銷售是由另一企業所控制的；
8、對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的企業（包括家族、親屬關系等）。
二、房地產關聯企業轉讓定價分析
房地產關聯企業轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯企業之間為了實現其整體戰略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯企業之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯企業之間的重新分配，從而達到避稅的目的。
在實務中，房地產關聯企業的關聯交易類型呈現多元化趨勢，轉讓定價表現形式日趨復雜化。具體包括：
1、貨物購銷業務中的轉讓定價
貨物購銷業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯企業之間重新分配。例如，房地產開發公司高價從關聯企業購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯公司轉讓剛建成的商業大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯企業轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務提供業務中的轉讓定價
勞務提供業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯企業的成本和利潤。比如，房地產開發企業通過設立關聯建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發直接費用，以提高開發成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。
3、無形資產交易業務中的轉讓定價
無形資產交易業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，從而影響房地產關聯企業的成本和利潤。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規避了土地增值稅。
4、資金融通業務中的轉讓定價
資金融通業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯企業的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發子公司的費用。
三、房地產關聯企業轉讓定價的動機
1、可以規避部分企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，我國企業所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業和小型微利企業分別實行15%和20%的優惠稅率。根據納稅人的不同情況，企業所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯企業通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，規避部分企業所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業（其企業所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯企業，其開發項目多由該施工企業承建。在施工過程中，建筑施工企業通過高開發票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯企業。雖然建筑施工企業按發票金額繳納了3%的營業稅，但由于關聯施工企業采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯企業支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業所得稅、營業稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產關聯企業轉讓定價涉稅風險
自2002年以來，房地產行業多次被列入全國稅收稽查的重點行業。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯企業的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。
根據國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯企業的轉讓定價監管將會日益嚴格，全國范圍的行業聯查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯交易的房地產企業如何規范關聯交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰性的工作。
1、規范關聯交易。房地產企業要充分了解企業自身的關聯交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規定進行關聯交易，對關聯企業之間的關聯交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。
2、重視關聯申報。有關聯交易的企業向稅務機關申報關聯交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業各相關企業提供關聯交易的資料，并在全國實現聯查?！短貏e納稅調整實施辦法》列出的關聯交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業要對企業內部的關聯交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業關聯交易的詳細情況，據實填報《企業年度關聯業務往來報告表》。存在重大關聯交易的企業應當向轉讓定價專業人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區X公司典型案例分析
2.1信都區X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環節的問題
項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。
2.3 X公司清算環節的問題
2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環節的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿仗姿?。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。
3.3.2缺乏統一專業的管理系統
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。
3.4內外部環境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業能力，培養專業人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。
（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。
（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。
4.4.2引導中介機構發揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。
（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。
