時間：2023-06-16 09:26:28
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二 經營模式
采用注冊公司，地鋪經營的模式。主要從事新房銷售、二手房買賣、租賃、房產評估、房產置換的業務。在公司業務開展到一定量的時候，在時機合適的時候進行商業地產（寫字間、商鋪）的買賣、租賃業務。
三 投資風險報告
在經過對市場的市場調查中，在充分肯定這個行業的發展前景的前提下。我總結出以下幾點需要重視的、對公司的經營和發展會造成極大危險的風險情況并做出我們的風險規避的欲案。
1：市民對中介行業較為抵觸。
主要原因有以下兩點：
a：二手房市場發展較晚，人們對中介行業的認可度不夠。而且在二手房市場發展的初期，各家中介服務公司經營模式相當混亂。都單純以收取看房費為營業目的，而根本不談服務。這種情況造成了很長時間內，市民對中介行業的看法都是負面的。
b：在去年中天、創輝兩家中國大型中介服務商關門事件。不可否認，這兩次事件的發生，對于國人對于中介服務行業所產生的印象是負面的。也是現在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個行業以來，這種不信任是始終伴隨著這個行業的發展的。但此次事件也從另一方面來說，是加快對行業的洗牌速度，正規化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業來說，未嘗不是件好事。
以上兩點是市民對中介行業有抵觸情緒的最主要的原因。但是，經過我和現在正在經營中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發文件，并召集中介行業、房產網站、評估公司的經營者開了幾次行業會議。要求中介服務行業在2010年年底前必須實行公司化，在行業內需推行國家有關部門所規定的行業服務標準、收費標準，推進二手房中介行業正規化，提高準入標準。相信在這些標準的制訂后，會有大量的不正規的、以收取看房費為營業目的的小作坊關門。也會轉變老百姓對中介服務行業的認識。從去年開始，有多家中介公司，如眾信、陽光置業、富房置業等公司在自供二手房中介行業有一定影響力的公司實行國家規定成交后收取2%服務傭金的收費方式，而不再收取諸如看房費、代辦過戶、代辦貸款等費用。在經營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務到位了就該付傭金的意識。而且，我在陽光置業有限公司工作過程中，發現該公司和其他多家以收取傭金為服務費用的公司中，經營狀況都較良好，單套住房成交后收益能達到傭金外還有一部分房屋差價的現象存在。這不是獨有的情況，而是在很多城市都曾經存在或現仍然存在的現象。所以這也是公司提高業績的一種途徑，并且能在公司前期的經營過程中降低生存風險的一種手段。作為新進入市場的一家新公司，前期的市場認可度是制約公司發展的一個難題。我們準備以公司注冊，地鋪經營的模式。門店地點定在人流量大、車流量大并且門店外能停車的區域。門店裝修要簡單而又有特色，在外觀上要有一定的吸引力，對客戶造成良好的感官認識。派出公司員工（著正裝）在各小區門口派發正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經營過程中，要求員工在工作過程中推行公司的服務理念。使新老客戶在公司服務的過程中潛移默化的認可公司，并爭取口碑相傳，擴大公司的影響力。整個流程中以服務作為本公司區別與現有公司的標志。在經營過程中，控制經營成本，結合大型城市和本地中介服務公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的情況下，嚴格控制前期投入成本，欲留足夠的流動資金。以至于能更長時間的立足于市場，在生存下來的前提下努力發展。
2：中介服務行業是勞動力密集的銷售行業。核心競爭力是信息的多少，而信息的來源主要靠門店、網絡、報紙廣告、掃街、人際網絡等手段來獲取。置業顧問是公司發展的關鍵，因為信息的來源和客戶的維護乃至最后的成交、售后服務都需置業顧問一直跟進。雖然中介行業需要的是量，只是一種銷售行為?？稍趶男畔⒌氖占?、信息的處理到后面的帶看、議價、談判、成交、過戶等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規、稅收、裝修、甚至還需要風水學等相關知識。所以，要成為一名優秀的二手房經紀人并不是一件簡單的事，而且，在公司前期是經營狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導致公司資金周轉出現大問題。建立完善的培訓機制是必須要的。我已和公司的注冊經紀師、會計師協商過，由他們對員工進行二手房交易過程中的法律、稅收、財務、二手房基礎知識的培訓，我對員工進行商務禮儀、信息的開發、銷售技巧等方面培訓。而且會在實際操作中鼓勵他們獨立操作，爭取盡快熟悉業務流程及相關的業務知識。
公司能不能在市場站穩腳，靠的是業績和誠信經營。業績是公司能否存活的關鍵，公司不是養閑人的地方。優勝劣汰也是市場生存的法則。所以，我在經營過程中將采取績效考核的制度。單月業績不達公司要求的最低業績者將記過一次，并罰款50元；連續兩個月未達標者將自動離職，年度累計三次未達標者公司將勸其離職；而單月業績第一名，公司將有物質獎勵；連續3個月業績第一名將晉升為高級置業顧問，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續半年業績第一名者，將晉升為營業主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業績第一名，將提升為高級置業顧問；年度累計8次者，將提升為營業主任。
信息資源是中介行業的核心。我將在公司實行公盤制度，將房源共享，要求員工多與房東進行溝通，從而拿到房東的底價，提高公司的競爭力。為了避免客戶的流失，公司的客戶資源也將進行優化配置。如小張接待的客戶，在三天之內不能形成帶看的，須將客戶轉給經理，由經理分配給其他人員。爭取不浪費每一個客戶。
中圖分類號:F830.572文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2006)12-0044-02
一､大同市房地產經營特點
(一)開發企業及建筑面積逐年增多
統計資料顯示,大同市統計在冊的房地產開發企業呈逐年增多趨勢,尤其是2004年一年增加了31家;建筑面積由2003年的110.96萬千方米增加到2005年的157.61萬千方米｡開發企業及建筑面積的逐年增加說明了房地產開發時間短､見效快,獲利高,一般一年內不僅可收回投資且有著較大的利潤空間｡
(二)房地產投資逐年上升而房地產貸款明顯下降
房地產投資呈逐年上升之勢｡2003年至2005年的房地產投資平均每年增加2.74億元｡與此同時,房地產貸款不僅沒有增加,反而有所下降,由2003年的8.58億元下降到2005年的8億元,占總投資比例由93.8%降至54.7%,2006年3月更降至6.51億元｡說明資金來源已不再單純依賴銀行貸款,開始向多元化方向發展｡
(三)銷售價格一路攀升
2003年和2005年的銷售情況均好于2004年,2005年銷售量和銷售收入分別為66.41萬千方米､12.55億元,高于2003年18.28萬平方米和5.88億元｡調查顯示,從2003年至2006年3月房地產銷售價格一路攀升,由每平方米平均1386元升至2183元｡
二､大同市房地產市場存在的問題
(一)房地產行業的波動可能導致企業發展缺乏可持續性
如價格､市場供求等的大起大落,導致房地產企業波動,最終會導致金融機構的房貸的不良資產上升,進而影響金融機構和金融市場穩健運行｡
(二)房地產金融停滯不前,開發企業自籌資金上升
與全國房地產金融快速發展的總體形勢相對的是,大同市房地產金融發展停滯不前,房地產貸款呈逐年下降之勢,與開發企業自籌資金呈反方向發展｡
(三)住宅供應結構不夠合理,價格虛高
一是新建商品房傾向于大戶型､高檔豪華型｡單戶100平方米以上的小區較多,而中小戶型､普通住房供應偏少;二是面向大眾的經濟適用住房建設不足;三是小高層及高層住房不斷增多,住房成本加大;四是商品房價格虛高,從2002年每平方米800-1000元到2006年的每千方米1600-2800元,大大超出居民收入水平的上升幅度｡
(四)外資流入房地產市場
近年來,地方政府將招商引資作為拉動地方經濟發展的一個重要舉措,外資房地產企業可以享受到稅收減免等優惠政策,出現了外資流入房地產業的新傾向,推動了房地產投資過快增長,這也是房地產自籌資金不斷增加的一個重要原因｡
三､相關建議
(一)加強輿論宣傳,鼓勵居民理性消費
政府及相關部門尤其是新聞媒體要多做正面宣傳和引導,幫助居民樹立成熟的､理性的消費觀念,鼓勵居民購買用于自住的普通住房,減少投機性購房,抑制房地產過熱現象｡
(二)建立健全住房保障體系
盡快建立和完善住房保障體系,對社會最低收入家庭提供廉租房或住房補貼,對低收入家庭提供經濟適用住房｡
(三)盡快建設個人信用信息基礎數據庫,拓寬房地產融資渠道
目前,應加快個人信用信息基礎數據庫和房地產信息共享系統建設,為各銀行提供行之有效的識別手段,解決銀行與購房者､房產商之間信息不對稱的難題｡在房地產貸款經營風險增大的情況下,有關部門應積極通過推行房地產證券化､建立房地產投資基金､鼓勵發行債券等多種形式,吸引社會資金投資房地產,分散房地產信貸風險｡
(四)加大國家有關政策的貫徹落實力度
國土資源管理部門､建設局､計委等管理部門要按照國家有關規定,大力開發經濟適用房和小戶型商品房,控制房地產投資市場的進一步升溫和價格的持續上漲｡
(五)加大對房地產交易行為的管理力度
運用稅收等經濟手段抑制炒房和投機行為,引導房地產市場正常運轉,保證居民購房價格的適度､實惠｡
保險資金能夠以商業資金的身份進行公共投資領域的城市基礎設施建設，在一個方面，這種投資可以滿足日益增長的城市化建設資金需求，另一個方面，也能有助于拓寬資金的運用渠道。保險資金投資房地產市場也是投資城市基礎設施建設的一種方式和表現。
一、我國保險資金投資房地產的有關規定
在我國，對于保險資金的投資很長時間都沒有明確的規定，這成為了制約保險業發展的投資瓶頸。
多年的空白終于由保監會填充，《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》的頒布，對保險資金的投資進行全面的、系統的規定，這無疑放寬了保險資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權和不動產投資的開閘又是一個亮點。
《暫行辦法》在投資的主體、方式、規模等多個方面都進行了嚴密的布控，以嚴防保險公司變身成為房地產商。當然，后續規定中是允許保險資金采用股權的方式投資相關項目的，這些項目必須是已經取得了國有土地使用權證以及建設用地規劃許可證的。
二、我國保險資金投資房地產的現狀
我國的保險資金投資房地產的行為在近幾年發展較為迅猛。這不僅與市場因素有關，也是國家宏觀調控的結果。
根據現在正式實施的新《保險法》第106條規定，保險公司的資金運用渠道不再僅僅是原來限定的“買賣政府債券、金融債券”，而改進為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時還新增了“投資不動產”一項。這是保險資金對房地產市場的第一次正式開閘。在此之前，保險公司也只是以自用的名義購買寫字樓，或者是通過信托和資產管理公司進入房地產市場。
就2008年來看，中國保險公司的總投資額是2.25萬億人民幣，如果按照其他國家的慣例來保守估計，保險業在房地產的投資比例占總額的15％，并且估算出國內的房地產市場可以接收約2500億元的保險資金投資額。
另外，2010年的保險市場也是相當的熱鬧。中國平安在上半年發生的兩件大事，即最大規模的員工股解禁以及收購深發展，都將影響未來幾年的保險市場。目前，已經有越來越多的保險公司曲線進軍房地產市場，其中包括了中國人壽對11家上市房地產公司所進行的股權投資。在今年七月和八月，中國平安和中國人壽也分別在深圳和杭州兩地無競爭拿地。
從保監會的政策層面來看，入市比例在下半年會得到提高，包括準入房地產市場和不動產投資等等。未來的若干年都將是令保險業和房地產都充滿期待的。
三、保險資金投入房地產的利弊
保險資金投入房地產市場會對處于調整中的中國房地產業帶來怎樣的影響呢?總體來說，保險資金的開閘對于保險業和房地產業來說，都是一個長期的利好，當然也存在著一定的風險和不利的影響。
保險資金的投入對于國家的調節有較大的好處，國家通過市場化手段實現經濟適用房和廉租房的投資建設，調節房地產市場的結構，國內保險業直接進入房地產投資市場是重大轉變的第一步，這就可能有助于國家大大地改變中國房地產市場的投資格局。其次，如果機構投資者多是一些上市公司，那么有關市場活動的信息就將會向公眾，這就進一步提高了市場的透明度。另外，由于投資者的建議，物業稅和土地的使用續租權等等也將可能得到快速的明確。
新的資金流入房地產市場有助于緩解房地產商的資金鏈供應，增強市場的流動性，保險資金的入市就如同當前土地市場的國進民退一樣，會提升整個地產行業開發的水平，提升其性價比，也推動了整個房地產行業的整合。由此可見，保險資金的投入甚至要比房地產的多元融資渠道的加速開放更有意義?？偠灾ｋU資金投資房地產市場對整個市場來說都是有很大好處的。
當然，也有許多業內人士認為，保險資金的開閘實質上是房地產市場的游戲而已，獲利更多的是那些實力雄厚的大型商業物業。保險業作為長期的、穩定的機構投資者，應當追求長期穩定的發展，投資房地產業的風險是否適合行業的發展呢?雖然相比債券、股票等投資來看，商業地產的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩定的現金流的物業也是一種較為理想的投資產品。
四、制定監管細則，加強監管力度
房地產市場對保險業有著很大的誘惑，尤其表現為住宅市場。如果政府不加強相關的監管，任由保險資金參與住宅市場的開發和利益炒作之中，將房地產泡沫越吹越大，抬升房價，后果必然是嚴重的。
國家相關部門進行監管的關鍵在于投資門檻的設定，在最終確立房地產領域將向保險資金開放的大方向下，對于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴密的規定。即監管部門要出臺相關細則，對主體資格及投資比例的上限都要進行把控和明文規定。只有這樣，我國的保險業和房地產業才能共同進步，健康有序地發展。
參考文獻：
[1]卓志：保險資金投資城市基建的探索[J]，財經科學，2003(3)
一、我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀
2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式?！迸c之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。
新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。
作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。
與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。
此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。
二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響
(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資
與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9中國整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。
(三)有助于提高投資收益
一方面，在低通脹的環境下，不動產投資可以作為固息產品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業地產投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F在國內一線城市中商業地產的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數固息產品好。另一方面，保險資金投資保監會規定的房地產項目，特別是廉租房、養老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。
(四)有助于改善保險資產錯配風險
從供需影響看未來住宅市場 住宅是受市場各參與方影響最為廣泛的物業產品。上海住宅需求方面，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為1970―1980年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于1960年代人群住宅條件改善的需求；至于外來人口的住房需求則以高校畢業生為主要購買力。研究表明，上海房地產市場近年仍然存在供不應求的狀態。但值得注意的是，1990年代人口僅為1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大約在4、5年后才開始逐步旺盛，因此從需求上來說，剛性需求可能將出現嚴重縮水。
從物業形式發掘商業市場機會 商業儼然已成為各開發商和投資者眼中的香餑餑。從市場參與方來看，眾多開發商、收購方在選擇商業物業時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經呈現出過量開發態勢。有研究表明，2007―2010年在建和擬建購物中心41家，建筑面積540 余萬平方米，年均增幅約10%左右，已經達到飽和狀態，目前并非最佳的投資時機。然而機會不是沒有，通過細分市場，可以發現都市型購物中心以34%的比重創造了過半的營業收入，而未來在建和擬建的項目中則以郊區項目、社區型購物中心為重點，因此，都市型購物中心依然可作為投資、開發的首選。
以差異化贏得寫字樓市場 上海寫字樓由于近幾年的市場供需失衡，租金不斷攀升，同時空置率不斷下跌，整個市場勢頭良好。但是在2008年供應逐漸攀升之后，市場逐漸進入買方市場。未來寫字樓供給主要集中在浦東地區，供給數量龐大，預計將出現過剩趨勢。與此同時，一些郊區市場的花園辦公、企業獨棟等差異化項目，可能將更具投資價值。
謹慎投資酒店市場 隨著上海的國內外商務、會展、旅游地位日益凸顯，刺激了酒店業的持續發展。從2001年到2006年，客房供應總量年年兩位數增長，平均房價穩步攀升。由于世博會的帶動，2007年上海高星級酒店形成了井噴態勢，酒店業整體入住率呈下降趨勢。同時，錦江之星、如家、莫泰等一大批國內經濟型品牌的崛起，使得經濟性酒店的高性價比被消費者普遍認同，從而將對星級酒店的客戶資源產生較大的爭奪。預計未來兩年酒店業的投資收益率將進一步回落，部分酒店可能將處于虧損狀態，因此酒店投資需要十分謹慎。
城市布局：發掘中小城市潛力
在房地產開發大潮中，一線城市早已競爭過度，部分二線城市也正在逐漸走向飽和，更多的待開發區域分布在廣大的三線、四線城市。若能在這一時期更早地進入這些城市，伴隨著城市化進程的發展，未來將收益頗豐。而此時進入這些等級較低的城市，所具備的優勢也較為明顯：
一是競爭力小，當地小規模的房產企業完全不能與大房企相抗衡，無論從產品質量、形態還是營銷推廣手段等方面，大企業都具備很強的競爭優勢。
二是小城市受到的調控影響不如一線城市大，需求較為穩定，多為剛性需求，風險較小。
三是當地政府對于知名房企很有期待，愿以更多優惠的政策支持與配合引進大開發商，以提高整個城市的形象和影響力。
對于三線城市的挑選同樣也要遵循一些原則：如基本的經濟指標（人口數量、經濟成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地區經濟的影響力等，以判斷是否能消化、消費相關定位產品。如美國最大的商業地產開發商西蒙集團，進入中國首站便選擇常熟，除了其背靠長三角這個優良區域外，更主要的原因還在于常熟自身經濟發展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等諸多一、二線城市，綜合排名在三線城市中高居第一，同時其三產比例高達39%，高于周邊蘇州、昆山等眾多工業城市。這些因素都是選擇三線城市的判斷依據和標準，
模式選擇：趨利避險
在整個行業走向低谷的時候，無論是土地還是現成物業，都有很多值得抄底的機會，但是各種模式的選擇也都需要深入了解其風險與機會。
澳大利亞是世界上生活水準最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環境、高質量的社會與文化的基礎建設。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發達國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。
另據2003年的一份行政意見調查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監管體系，使其成為世界上政治穩定風險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進一步為海外投資者創造了適合發展的理想環境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調整，來面對任何經濟挑戰。澳大利亞經濟在經歷了世界經濟衰退、亞洲經濟危機后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態度和穩定的政治環境，為投資者提供了良好的投資環境和經商保障。
此外，從移民政策的發展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業人士與成功商業人士的移民與投資，移民政策相當寬松，為有意赴澳投資及發展的成功人士創造了良好條件。
房市成投資熱點
澳洲的房地產市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據最新權威機構的統計和分析表明，澳洲房地產近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經濟的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產市場表現出了不可限量的發展前景。
據組省房產研究表示，悉尼房產的平均價格已達50萬元，悉尼地區的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產市場將出現平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區的房產價值。
澳洲房地產是該地區長期的支柱產業，也是投資回報率最高的行業投資，市場規模很大，并在過去幾十年中保持了穩步快速增長的良好紀錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產市場的一個基本規律。澳洲房地產與世界大多數國家不同，政府不征收遺產稅，可以世代擁有。房地產沒有使用年限，而可獲開發的土地又越來越少，這正是澳洲房地產不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權利轉讓以及貿易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發達國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時機
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業逐漸恢復和得到快速發展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應該看到，房地產業是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。
2 房地產投資風險要素
風險的定義最初出現于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發生的事件的不確定性之客觀體現”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統化、規范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統[1]。
3 房地產投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環節；涉及營業稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。
住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發和購買決策行為產生著影響[2]。
4 房地產投資的風險控制
對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風險控制
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業應做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監測、提高決策的科學性。
4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設階段風險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經營管理階段風險的防范和控制
在經營管理中，房地產商應關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
5 房地產投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產開發投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
5.1 營業稅的稅收籌劃
發生在房地產的交易環節，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業稅。作為營業稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生?！稜I業稅暫行條例》中規定：“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優惠。因此，如果一個房地產開發企業既要建造普通住宅又搞其他房地產開發項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規定，企業為開發房地產的借款利息，可記入房地產開發成本，并作為計算房地產費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業的稅后凈收益。
參考文獻：
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中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0158-02
一、房地產市場波動涵義
學術界對房地產市場波動并沒有確切的定義，許多學者將“房地產市場周期”及“房地產市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區別。簡單來說，房地產市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產市場波動廣義的涵義是房地產經濟數量表現出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產價格水平、房地產經濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態。
二、影響房地產市場波動的因素
（一）政策因素
（1）土地政策，土地供應政策對房地產市場的影響主要體現在土地供應量、供應結構與供應方式等方面。（2）金融政策，隨著中國房地產金融政策體系的建立和完善，中央銀行對中國房地產市場發展的關注不斷提高，并運用金融政策抑制房地產市場的波動。（3）稅收政策，房地產市場稅收體系包括開發、交易和保有三個階段，房地產開發階段的課稅，將會影響房地產商品的供給，調節投資結構并控制投資規模。房地產稅作為國家經濟調控的手段之一，在抑制房地產市場波動的實施過程中一直發揮著積極的作用。政府通過稅收優惠、高稅率等多種途徑對房地產市場進行干預，并對不法房地產商的投機行為予以抑制和打擊，對中低收入購房者予以優惠或補貼，進而平衡房地產市場的供求關系，降低房地產泡沫帶來的不利影響。
（二）經濟因素
（1）經濟發展是中國房地產市場波動的大背景環境，兩者之間的高度相關性被很多學者證實。一方面，中國經濟的繁榮和衰落影響房地產市場同向變化，呈正相關，即當經濟增長較快時，房地產市場發展相對快速，當經濟增長較慢或經濟水平下降時，房地產市場也會受到較大影響，出現萎縮、停滯甚至是倒退；另一方面，這種正相關并不是同步的，房地產的波動要比經濟變動晚約一年。（2）利率，政府通過調控利率來調控房地產市場。一般情況下，利率變動與房地產市場波動呈反方向變化，因為利息率的升高或降低，影響房地產企業的資金和房地產市場的價格，進而影響房地產供給及消費需求。在供給方面，當利率下降，開發商融資較容易，融資成本較低，從而形成的房地產價格較低，促進房地產市場供給增加。在需求方面，由于房地產成本較高，進入房地產市場必須獲得一定量的貸款的支持，利率高勢必加大了購房者的貸款成本，從而抑制了對房地產的需求。（3）人均可支配收入，收入的多少決定了消費者對房屋的購買能力，對房地產市場的需求起到很大的作用。一般情況下，人均可支配收入與房地產需求呈同方向變化。人均可支配收入不僅直接影響著房屋需求的變化，而且通過調整銀行貸款的比例影響了利率的變化，從不同的方面引發房地產市場的波動。
（三）人口因素
人口因素對房地產市場的影響體現在人口數量及人口質量兩個方面，它們對房地產市場的需求影響較大。（1）人口數量，人口數量的不斷增長，影響了房屋需求的持續增長，也決定了對土地的需求量，由此也決定了房地產市場長期波動呈現不斷增長的趨勢。例如，改革開放之初大量移民涌入中國沿海特區，人口數量的增長促進了住房的需求，帶動了當地房地產市場的發展。（2）人口結構，人口結構分為年齡結構和性別結構，年齡結構對房地產市場活動有較大的影響。一般來說，不同的年齡段的消費者購房實力不同。年輕人收入較低，多以租房為主，購房置業能力有限；相反，中老年人收入和積蓄比較豐厚，多以買房為主，住房自有率高。
（四）國際因素
隨著全球一體化的發展，任何國家的經濟（下轉186頁）（上接158頁）發展都不可能完全擺脫來自其他國家的影響。國際政治、經濟因素對房地產市場波動的影響也日益增強。一個國家對外開放的領域和程度決定了宏觀經濟與房地產市場受國際因素影響的大小。中國加入WTO之后，房地產市場也面臨巨大的機遇和挑戰。2008年，美國次貸危機引發的全球經濟危機爆發，中國房地產市場也受到了重大影響。
（五）心理因素
心理因素更多的是在短期內對房地產市場波動的產生影響，主要體現在預期、投機、從眾心理等方面。預期心理是房地產市場波動的主要動因。對以滿足剛性需求的購買者來說，其購買行為對房地產價格漲跌的預期所左右；從房地產企業角度來看，如果預期未來的房地產市場發展形勢不好，則房地產投資將會減少，從而導致房地產市場的波動。與之相反，如果預期未來的房地產市場發展形勢良好，則房地產投資將會不斷增加。在房地產市場中，既有投資者又存在投機者，具有投機心理的人往往想要在房地產市場波動中謀取利益，從而制造出更大的房地產市場波動。投機者一般通過囤積、炒地皮、制造假消息等手段謀取利益。從眾心理會形成普遍的樂觀情緒或是悲觀情緒。看到房地產市場一片繁榮，消費者便開始紛紛購買房屋等待升值，促使房地產市場出現泡沫，反之，房地產市場衰退，許多消費者便出現悲觀情緒，導致市場進入停滯或衰退，這兩方面都導致了市場的波動，悲觀情緒和樂觀情緒反復交替，導致了房地產市場出現周期性波動。
三、結論
抑制房地產市場波動應采取綜合性的對策措施，首先，應明確房地產市場發展的社會和經濟目標，為抑制房地產市場波動提供方向；其次，設立房地產市場警戒線，確定抑制房地產市場波動的時機、力度以及手段；再次，加強房地產市場需求調控及管理，完善保障性住房的制度，加大房地產市場監測力度，不斷完善房地產業相關政策。
一、文獻綜述
目前國內關于貨幣政策和房地產市場之間關系的研究大致可以分為兩個方向。
第一個方向,是分析貨幣政策變量對房地產價格的影響。如王來福、郭峰(2007)發現貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響,貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲。利率變化對房地產價格有負向影響,但在其長期動態影響逐漸減弱,并最終回歸到原點。貨幣供應量變化對房地產價格變化的貢獻率大于利率變化對房地產價格變化的貢獻率。
第二個方向,是研究房地產價格在貨幣政策宏觀傳導機制中的作用。何平、吳義東(2007)實證分析表明:我國房地產價格與其他主要經濟變量之間存在著密切聯系,房地產價格有助于預測未來通貨膨脹。
現有關于貨幣政策和房地產市場之間關系的研究更多集中在房地產價格上,較少涉及貨幣政策在房地產市場內部的傳導機制。
二、房地產市場中貨幣政策傳導路徑的理論分析
由于房地產屬于資本密集型行業,貨幣政策的變動自然會影響到房地產市場的流動性供給。寬松的貨幣政策伴隨的充足流動性供給會刺激房地產市場的投資和消費,相反,從緊的貨幣政策則會對投資和消費產生抑制作用。貨幣政策對供給的調控效應是短期利率能夠影響房地產建設的一個重要原因。
價格最終是由供求關系決定,房地產市場也不例外,房地產市場投資和消費形勢的變動必然會帶來房地產價格的改變。房地產價格的改變會通過Tobin Q效應渠道、資產負債表效應渠道和預期效應等渠道反過來影響房地產市場的供給和需求,房地產市場形勢的變化又會要求貨幣政策做出相應的調整。貨幣政策通過供求層面傳遞到價格,價格再通過與投資和消費的相互作用為貨幣政策進一步調整提供依據,貨幣政策正是通過這樣的方式在房地產市場中傳導并實現相關的政策意圖。
三、基于VAR模型的實證分析
實證結果顯示,信貸總量指標對房地產供給和需求指標并沒有顯著影響。嘗試把信貸總量指標替換為全國房地產開發企業到位資金中“國內貸款”的數據,實證結果沒有顯著的改善。這樣的結果是由兩方面原因造成:
首先,雖然資本密集型的房地產業對信貸資金有比較大的需求,就我國信貸總量而言,房地產業所占比例并不很大。
其次,房地產業的資金來源并不局限于信貸資金,還有自有資金、外資、預收款等,信貸資金所占比例有限。
貨幣供應量指標僅對房地產市場的供給產生影響,對需求則沒有顯著影響,這和我國之前的房地產市場運行實際也是吻合的。由于經濟發展、城市化進程以及對房價上漲的預期等因素,我國房地產市場存在著旺盛的需求,幾乎是有多少供給就有多少實現的需求,表現在模型中就是貨幣政策對房地產市場需求調節作用不顯著,房地產市場的供給決定了房地產市場實際實現的需求。在這樣一個需求龐大而供給有限的市場中,由需求推動的一個上升的房地產價格趨勢也就自然形成。
四、結語
運用VAR模型實證分析了貨幣政策在我國房地產市場內部的傳導路徑及其效果。結果顯示:信貸政策對我國房地產市場的供給和需求沒有顯著的影響,貨幣供應量能夠對房地產市場的供給層面起到調節作用;貨幣政策在我國房地產市場中遵循“貨幣供應量――房地產供給(投資)――房地產需求(消費)――房地產價格”這樣的傳導路徑,但是貨幣政策的整體傳導效率不高。
與目前關于貨幣政策和房地產市場關系的大多數研究不同,關注的重點并不在房地產價格,而是嘗試研究貨幣政策在我國房地產市場內部的傳導路徑及其效果。在實證數據的選擇方面,沒有選擇投資額、銷售額這樣的總量指標,用商品房新開工面積和商品房銷售面積分別表示房地產市場的供給和需求,可以剔除房地產價格等物價變動的干擾,更好地反映房地產市場的供求狀況。只是對貨幣政策在我國房地產市場內部的具體傳導路徑及其效果進行了實證分析,對這樣的傳導路徑和效果的形成原因以及該如何優化貨幣政策在房地產市場內部的傳導機制,還需要做進一步的研究。
參考文獻
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受到國際金融危機的影響，我國近些年以來的房地產市場經濟出現了很大的問題，這就集中表現在房地產市場的市場價格逐漸出現了下降的趨勢，一些房地產產品成交率也呈現出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠對房地產市場進行嚴格管制，也就是宏觀調控。但是，關于一些政府要不要拯救房地產市場經濟存在著諸多的歧義。一方面，人們認為當前的房地產市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認為我國需要緊急啟動房地產市場，這是由于我國的房地產能夠有效促進我國相關的產業發展，其中對房地產市場經濟的回升也標志著經濟的好轉。
1 對我國房地產市場的經濟形勢分析
對于我國房地產市場的經濟，特別是自從2008金融危機以來，我國政府逐步加強了對房地產市場的宏觀調控，這不僅可以有效促進我國房地產業的健康、可持續發展。還可以帶動其他產業的發展。而準確的市場形勢分析是進行宏觀調控的基礎，在我國的學術界和經濟專家看來，對我國當前的房地產市場經濟形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經濟論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進行逐一探討，去理清當前我國的房地產市場的形勢。
（一）從房地產市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產市場經過十多年的發展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態。但是進入到新世紀以來，我國房地產市場出現了供應與需求、投資和消費共進的局面。但是我國房地產市場供應關系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應關系上，目前，我國對房地產市場中商品房的投資需求主要體現在正常需求、被動需求以及投機需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產市場的真實需求情況，
（二）我國房地產市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預期，在對近三年以來，我國房地產市場的漲幅速度超過人們的想象預期，這些就成為了我國房地產市場中突出的問題。根據我國的相關數據，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數據都充分表明，我國房地產市場價格的上漲速度已經超過人們的預期，這些都將加重購房者的負擔，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。
（三）從我國房地產市場中的供需結構上看，我國房地產市場中對于各類商品房的供求結構來看，目前我國各種房地產產品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結構和消費水平都存在一定的差異性，兩者之間產生了嚴重的供求矛盾。住房供給結構的失調也是住房價格上急速上升的一個重要原因。
2 我國房地產市場宏觀調控的分析
當前，我國房地產市場所存在的問題，已經引起了中央政府的高度重視，只有堅決抑制我國房地產市場的過熱的現象，堅決抑制房價過快增長這已經成為當前宏觀調控發展的重要內容，為此，我國相關的政府部門已經采取了相關的措施來加強對房地產市場的監管。針對我國一些地區存在的房地產投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關的指示。在我國房地產市場的宏觀調控政策實踐和理論還不是運用很熟練，仍然需要在不斷的探索實踐過程中加強宏觀調控的研究。
（一）建立房地產市場的宏觀調控體系
在對我國房地產市場的經濟環境下，要能夠以國民經濟發展的實際情況進行仔細分析和研究，這樣更好地為我國房地產市場宏觀調控打下基礎。國民經濟的發展可以對房地產的發展起到很強的制約性，所以，要能夠切實做好房地產市場的宏觀調控，這就必須要對房地產市場進行嚴密地監控，并對市場預期做出科學和理性的分析，做好是對房地產市場制定近期、中期和遠期的分析，這樣對我國未來房地產市場的兩年之內可以進行有效的監管，從而能夠切實保證房地產市場的穩定運行，能夠對房地產市場的宏觀調控的及時性，對于制定房地產市場規范的五年，這就必須要能夠組織相關的房地產市場專家和學者進行科學地分析和探討來共同完成。通過對房地產市場的中長期經濟形勢做出有效判斷，就可以對房地產市場經濟的走向能夠有所了解，從而能夠對我國的房地產市場經濟形勢做到初步把握，使得宏觀調控更加準確。
（二）準確把握房地產發展的階段性和周期性
通過對房地產市場的發展的復蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產市場的經濟做出一個長期的、總體性的認識，能夠有效避免對房地產市場形式做出準確、科學的認識，這是對我國房地產經濟的宏觀調控的關鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調控的重點放到促進合理需求上，通過抑制過度的消費需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產市場的盲目性，當對我國房地產市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關的刺激消費來對房地產市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發的調控措施，這樣可以有效促進房地產事業的健康發展。在實際監控工作中，要能夠切實注重房地產市場的周期性，防止硬套房地產市場的周期性，切實做好房地產市場的調控力度，從而實現房地產市場的著陸，有效避免宏觀調控的“急剎車”所造成房地產市場的大起大落。
（三）建立健全我國房地產市場的信息公開制度，
加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，不斷增強政策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，通過向社會市場運行信息，建立土地成交以及商品房價格標示制度，能夠不斷加強社會中各個有關部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產市場環境，能夠積極引導房地產進行投資和消費。另外還要能夠不斷加強對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。
（四）整頓和規范相關的房地產市場秩序，嚴厲打擊違法犯罪行為
要能夠嚴格控制房地產市場的開發企業和中介機構的市場進入，依據相關的法律，對一些違法違規的銷售行為進行嚴管嚴追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關的人員進行查處，特別是要注意對一些不實的房價消息和銷售行為進行依法取締，并及時向社會各界進行公布。加強金融體系的監管力度，調整房地產市場的資金供應量，通過調整商業銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產市場的貨幣供應量，從而可以有效降低房地產市場的大起大落。
3 結語
要建立健全房地產市場監管體系，不斷加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，增強政府部門決策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，只有這樣，才能不斷促進和強化我國房地產市場的健康穩定運行。
