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中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02
VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。
1國內外現狀分析
1.1國外現狀
通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。
1.2國內現狀
隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。
2系統開發的背景和意義
2.1系統開發的背景
目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。
在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。
開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。
2.2系統開發的意義
傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。
2.3所做工作
針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。
3系統功能設計
3.1系統功能設計
房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。
1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。
2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。
3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。
4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。
3.2系統流程圖
系統流程圖如圖1所示。
圖1系統流程圖
如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。
4結束語
由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：
優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。
參考文獻：
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[4]劉炳文.Visual Basic程序設計教程[M].北京:清華大學出版社,2006.
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的就是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素就是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
房地產銷售計劃書【二】在已過去的20**年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。為了以后在這個既充滿了機遇又充滿了挑戰的房地產行業更好地銷售，現將銷售工作計劃如下：
一、加強自身業務能力訓練
在20**年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20**年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20**年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20**年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20**年的銷售任務，就是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案
我在20**年的房產銷售工作重點就是***公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法
我將結合20**年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成
中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發【2013】35號）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養老保險試點?！睘樨瀼貒鴦赵旱倪@一意見，保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。試點一旦展開，相關的配套政策就必須跟進，稅收政策就是其中非常重要的一環。但目前學界對于住房反向抵押養老保險模式下的稅收征納及優惠措施都缺乏系統研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養老保險的法律本質為出發點，對“以房養老”模式下的稅收問題進行系統分析，并提出相關的政策建議。
一、住房反向抵押養老保險的法律本質
關于住房反向抵押養老保險并無一個公認的定義，國內甚至也少有學者專門以“住房反向抵押養老保險”為對象進行研究。大多數的研究事實上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因為國外的以房養老產品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學者往往都將保險公司作為反向抵押貸款的開辦機構來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業分業經營的現狀。目前的金融監管體制下，保險公司根本沒有發放貸款的資格，那么又何來保險公司開展住房反向抵押貸款之說呢？
（一）住房反向抵押養老保險背后的基礎法律關系是保險合同關系
住房反向抵押貸款和住房反向抵押養老保險運作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產權的房屋抵押給銀行或者保險公司，但仍有權在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發放養老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權。但是盡管如此，這背后的法律關系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對其中的稅收問題進行系統地研究。
住房反向抵押貸款背后的基礎法律關系是借款合同關系，老人的住房作為其借款的擔保，銀行發放的養老金本質上就是發放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對銀行的貸款債務，因而所有權轉移給銀行。銀行將住房進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產的升值部分。
住房反向抵押養老保險背后的基礎關系則是保險合同，具體而言為年金養老保險。其中老人作為投保人和被保險人，保險公司作為保險人，保險標的是老人的壽命，保險公司發放的養老金自然就是保險金，至于保險費在這里顯得比較特殊，因為實際上在保險合同生效時，作為投保人的老人并未繳納保險費，這和目前年金保險的普遍做法即投保人要在開始領取之前，交清所有保費有較大的差異，這也是住房反向抵押養老保險最大的特點和其創新之處所在。雖然未繳納保費，但由于保險公司享有的這個保費債權有房產的擔保，因此并不會有較大問題。在老人去世之后，保險公司通過獲得老人的房屋所有權來實現其保費債權。
（二）不能將住房反向抵押養老保險認定為分期收款的不動產銷售
有學者認為，住房反向抵押養老保險“實際上是保險公司分期購入投保人的房產”，還有學者在研究中指出，“對借款人而言，...若將其認定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會被認為是應征稅的收入?！焙翢o疑問，如果這一養老模式被稅務機關認定為是分期收款形式的房產銷售的話，那么參照《企業所得稅法實施條例》的規定（個人所得稅法缺乏相關規定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現，因此投保人需要在每次收到養老金的時候繳納個人所得稅，這對投保人選擇是否參與這一養老模式有著巨大的影響。
但筆者認為，盡管稅法中有實質課稅原則，但將住房反向抵押養老保險的實質認定為房產銷售并不妥當，具體理由如下：
1、忽視了其中的風險轉移屬性。住房反向抵押養老保險之所以被認為是一種保險產品，并不是因為它是由保險公司推出來的，而是因為它具有保險風險轉移的本質屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價值能否滿足其養老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養老保險則將這種不確定性變為了領取年金的確定性，因為保險人對投保人及其繼承人沒有追索權，因此即使投保人壽命超過了預期，其仍有權按照先前的約定獲得保險年金。相反，如果其壽命小于預期，除非處于保證領取年度內，否則保險公司仍然不負返還或補償義務。
2、目前的產品設計中，風險收益并未完全轉移給保險人，難以認定為銷售。從目前保監會的征求意見稿來看，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。我們發現，保險公司不僅沒有獲得房產的所有權和管理權，也不能獲得，至少不能完全獲得房產的增值收益，因此視為銷售有失妥當。
3、與產品設計中的保險金計算公式不符。如果將反向抵押養老保險視為分期收款的房產銷售，那么保險公司需支付給投保人的養老金數額超過合同訂立之日的房屋價值部分就成了保險公司未來須支付給投保人的利息。但從實際的產品設計來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計算公式為例，每月支付保額=（住房評估價+住房升值-住房折舊-預支利息貼現）/[（預期剩余壽命）x12]。顯然，有義務支付利息的不是保險公司而是投保人。
綜上，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種新型的年金養老保險，而非分期收款的房產銷售。
（三）關于房產增值部分的法律本質
關于增值部分，前文我們已經看到，試點產品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個問題是這個增值是預先的一個估計值（即在訂立保險合同時對投保人去世時的房產價值進行評估，確定增值數額，并將增值額全部或部分按年發放給投保人）還是實際的增值部分（即每年年末對房產價值進行一次評估，將增值額發放給投保人）。如果是前者，那么這實際上就是一個以房屋作為保險標的的另一個保險合同，一個財產保險合同，這也是為什么有的學者會認為住房反向抵押養老保險中會有兩個保險標的的緣故。如果屬于后者，那么這時由于保險人并未承擔任何轉移給他的風險，因為風險仍由投保人自行承擔，因此保險人發放給投保人的房產增值額不屬于保險金。那么這部分的性質是什么呢？首先，這部分金額實際上是保險公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產時將取得的房產增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險公司無貸款資格，將其認定為貸款與目前的規則不符。認定為是房產銷售的分期付款呢？筆者認為也不行，如前述，所有權、管理權以及與房產相關的風險都沒有轉移給保險人，難以認定銷售成立。筆者認為認定為未來銷售合同的預付款項應該是比較合適的，而對投保人而言，則自然認定為預收款項。
二、住房反向抵押養老保險下的稅收問題
了解了住房反向抵押養老保險的法律本質之后，我們現在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個階段進行討論，包括：發放/領取養老保險年金階段;投保人去世后的以房產抵償保費債務階段。每個階段筆者將從投保人和保險人兩個角度來探討可能涉及到的稅收問題。
（一）發放/領取養老保險年金階段
1、投保人。我們前面已經討論過，住房反向抵押養老保險的法律本質是一種年金養老保險，而非房產銷售，因此其領取的保險年金屬于保險金范疇，而非房產銷售收入。根據《個人所得稅法》第四條規定，對于保險賠款免納個人所得稅。雖然先前對于分紅型養老保險有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養老保險屬保障性質而并不具有分紅的性質，因此，對于投保人領取的保險金免納個稅應該是沒有任何疑義的。
對于房產增值部分，如前所述，如果增值額是預先估計后按年發放的，那么屬于財產保險性質，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評估確定增值額后發放，那么這部分對投保人而言屬于預收款性質，對于這部分預收款，按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此預收款需要繳納營業稅，以及伴隨著的城建稅和教育費附加。至于在繳納營業稅時有關“購買不足/超過5年”的特殊規定如何適用，筆者認為由于在此階段銷售未成立，因此應將投保人預期死亡時間作為計算是否滿5年的標準。在所得稅方面，由于并沒有預收款需繳納所得稅的規定，因此應視為對預收款不交所得稅。
另外一個需要討論的問題是房產稅的問題。房產稅是對住房持有環節征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點外，對個人住房是免于征收的。在住房反向抵押養老保險中，由于房屋僅僅是抵押給保險公司，所有權和居住權都由投保人保留，因此試點地區的投保人如果滿足房產稅的征收條件，在無新的優惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產稅。
2、保險公司。保險公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業所得稅。保險公司在反向抵押養老保險中獲取的收入包括：保費收入;利息收入;手續費收入;參與型試點產品下的增值分享收入。當然保險公司在確認收入的同時要結轉成本，其按年支付的保險金應可作為費用扣除。
關于增值部分，如果認定為財產保險，則首先需要確認保費收入，同時結轉成本。如果將增值部分認定為預收款項/預付款項，由于投保人的預收款不確認收入，保險人的預付款也不確認成本。但是在參與型試點產品中，保險公司按年評估房產后取得的增值收入應按實際發生額計入應納所得稅收入。
（二）投保人去世后的以房產抵償保費債務階段
1、投保人。雖然投保人已經去世，但在房產轉讓中應該繳納的相關稅費應當是由保險公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會直接減少保險公司在投保人生前發放的保險金的數額。
如前文所分析，投保人去世之后，保險公司將通過獲得投保人房產的所有權來實現其保費債權。這種以房抵債的本質其實就是房產的銷售。那就需要繳納以下稅種。
（1）營業稅。按照我國目前關于銷售住房的營業稅規定，購買不足5年對外銷售的，全額征收營業稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。若實際需要繳納營業稅，應當是由保險人代繳。當然，代繳的還應包括根據營業稅計算的城建稅和教育費附加。
（2）個人所得稅。轉讓財產取得收入需繳納個人所得稅這并無疑義，這里的關鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產的拍賣或者折價金額高于債務（包括保費債務、利息債務、手續費債務，預收款項也屬于債務）部分時，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險公司應按照拍賣價或者折價金額作為投保人房產銷售收入并代為計繳個人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險公司應按照債務的數額作為房產銷售收入代為計繳個人所得稅。當然，不需退還的部分作為保險公司營業外收入計算繳納企業所得稅自不必說。
（3）土地增值稅。對于個人轉讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據上海目前的規定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規定征收。因此，若滿足征稅條件，也應由保險人代為扣繳。
（4）印花稅。對于產權轉移憑據，雙方都應該按照憑據所載金額的0.5‰計稅貼花。
2、保險人。保險人除了要對投保人應納稅款進行代扣代繳，同時在交易中自己還要承擔相關的納稅義務。這里首先明確的是，保險公司在投保人去世后是直接取得房產所有權的，即使房產的拍賣或者折價金額高于債務部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是保人拍賣房產，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產，至于其最后是將房產留用或者出租或者銷售都沒有關系。因此，對保險人而言，實際上又存在抵債房產取得、持有和處置三個階段。
（1）抵債房產取得階段。1.企業所得稅。抵債資產取得階段涉及到企業所得稅主要是當房產的折價金額高于債務而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業會計準則第12號―債務重組》的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額，計入當期損益。具體言之，房產作價高于債務數額的，應計入營業外收入繳納企業所得稅;相反若作價低于債務數額，則其為損失，應計入營業外支出，減少應納稅所得額。2.契稅。保險公司獲得房屋所有權時，按照稅法規定應繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對于產權轉移書據，雙方都應該按照書據所載金額的0.5‰計稅貼花。
（2）抵債房產持有階段。保險公司取得房產后，可能并不會立即出售，而可能會持有一段時間。這期間保險公司若將其出租，按照稅法規定需繳納營業稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時，保險公司還應按照規定繳納房產稅，土地使用稅等。
（3）抵債房產處置階段。處置階段若將房產出售，價格高于取得抵債房產時的作價部分應該作為營業額按照稅法規定繳納營業稅。另外處置時還應按照稅法規定繳納土地增值稅、企業所得稅、印花稅等稅款。
三、相關稅收優惠政策的建議
從鼓勵住房反向抵押養老保險的發展這一目標出發，毫無疑問需要對這一新型養老模式賦予稅收優惠政策。但是制定優惠政策的前提條件時，我們必須厘清在現行稅收制度下的稅收問題。只有當我們弄清了在目前的稅制下，什么時候應繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養老保險的法律本質的原因，因為這是制定稅收優惠政策的前提條件。
由前文的分析，我們已經了解到，投保人在生前領取保險金的階段并無繳納個稅的義務，因此，就不存在免除投保人領取保險金時應納的個人所得稅問題，但我們同時又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時，卻是需要由保險人代繳個人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險金會相應減少，如果不考慮這一點，保險公司可能會在設計其產品時因為未能考慮稅收問題而出現錯誤。
另外，在制定稅收優惠政策時，我們還應該注意優惠政策的差別對待，尤其要對貧富差異的因素加以考慮。以遺產稅為例，其實我們可以預見，若住房反向抵押養老保險成形，“規避遺產稅”必然會成為保險公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養老保險能否成為規避遺產稅的考慮呢，有學者認為這還要待我國的遺產稅出臺且國家賦予以房養老免稅政策后才能成為現實。確實，由于目前遺產稅條例并未出臺，所以尚無法認定住房反向抵押養老保險能否規避遺產稅。但有一點卻是確定的，那就是如果這一養老模式被“一視同仁”地免除遺產稅，那么肯定會有一大批富人會利用這個制度來規避遺產稅，這不是我們希望看到的。
考慮到這些因素，筆者認為可以從以下幾個方面設計住房反向抵押養老保險的稅收優惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個人所得稅?！懊獬笔侵副ｋU人在投保人身故后取得投保人房產所有權時，無需再代為扣繳個人所得稅，這樣保險人就可以將這部分稅款計入應發放的保險金之中。這里的“部分”是指，對于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個稅。之所以作此規定是因為考慮到擁有兩套住房的人經濟能力較高，沒有必要賦予優惠政策，且如果允許的話，可能會變相地賦予其一個免稅的銷售二套房的途徑。
第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預收款項時應繳納的營業稅。即在住房增值部分由保險公司每年評估然后將增值額發放給投保人的情況下，其性質屬于預收款項，按照目前的制度，投保人需要在收到時繳納營業稅。但是考慮到真正的房產銷售發生在投保人身故時，這時房產一般都已經購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應免繳營業稅，若為非普通住房，則應差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預收款和實際銷售成立時一個在五年內，一個在五年外，那么就很容易使得政策變得復雜，因此考慮政策的簡便性，應直接免除預收款項的營業稅，改由實際銷售時統一征收。
第三，允許保險公司在其應納稅所得額中扣減其反向抵押養老保險中的利息收入。保險公司在開展這項業務中最重要的一點就是現金流問題。某種程度上可以說，保險公司實質上開展著銀行的貸款業務，但卻缺乏銀行來源于存款業務的大量現金流。因此，稅收優惠政策也應當針對這一點來做文章。允許保險公司扣減其利息收入對緩解保險公司的現金流壓力有一定幫助。有的學者認為應當針對保險公司的保險費收入給予稅收優惠。但筆者認為如果對保費收入予以比如免稅優惠，那么就不可能再允許保險公司對保險金支出作為費用扣減，這對保險公司反而不利。
關鍵詞: 崗位本位制;人才培養;房地產經營和估價
Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation
中圖分類號:G71文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0199-02
0引言
人才培養模式是指在一定的現代教育理論、教育思想指導下,按照特定的培養目標和人才規格,以相對穩定的教學內容和課程體系,管理制度和評估方式,實施人才教育的過程的總和。高等職業教育是在改革開放和建立市場經濟條件下發展起來的一種新型教育制度,它與普通高等教育的根本區別在于其培養的目標是高級“應用型”人才,這就注定了高職教育人才培養模式必須圍繞“崗位能力”來展開?！皪徫槐疚恢啤笔枪P者自創的用語,借以表述自己對高職教育和高職學院辦學思路的理解和總結。其核心理念如下:高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業”;在培養過程中以“崗位任務”為導向開展“工學做”一體化教學;在培養效果上以“崗位能力”為標準開展成果考核;最后,以學生能得到社會認可,在企業找到 “崗位”作為最終目標?；诖艘焕砟?結合筆者在企業的工作經歷,擬從企業用人角度出發,就高職房地產經營與估價專業的人才培養模式進行全新構建。
1準確定位學生將從事的“工作崗位”
1.1 房地產行業人才需求概況我國房地產業從上世紀80年代末開始興起,經過20多年的高速發展,已經成為國民經濟的支柱產業之一。隨著我國經濟的發展、居民收入水平的提高、城市化進程的加快及改善性住房市場需求的增加,房地產需求總量不斷攀升,我國房地產業具有廣闊的發展前景,房地產開發從業人數也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上,房地產類公司熱招的職位主要有置業顧問、設計、售樓顧問、房地產經紀人、房地產項目策劃、工程監督等。
1.2 一些高職院校人才培養定位模糊根據房地產業的特點和市場對人才的需求,眾多高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業,培養房地產行業“應用型”人才。結合高職房地產專業人才的特點,許多高職院校的房地產經營與估價專業人才培養定位很粗略,對于學生將來主要就業領域簡單描述為:房地產開發企業、房地產中介、估價機構、物業管理公司等。僅僅進行如此粗略“定位”是遠遠不夠的,如果定位模糊,就無法在后續的人才培養過程中,真正做到圍繞工作過程開發課程教學體系。因此,必須更加深入一步,對房地產企業的部門設置以及各崗位要求進行分析。
1.3 從企業用人角度,準確定位學生將從事的崗位以一家普通房地產開發企業為例,組織架構一般包括綜合管理部、 財務部、工程部、銷售部等幾大部門,工作人員一般在50人左右。各部門的職責及從業人員的要求如下:①綜合管理部:負責上下溝通、左右協調,管理項目的具體策劃,取締地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。從業人員除了文員外,要求較高,需要資深管理和前期項目報批經驗。②財務部:負責公司的會計核算和財務管理,是公司的核心部門。從業人員要求是專業財務人員。③工程部:負責項目的建設和管理,確保工期、質量、安全及成本控制執行等。要求從業人員有多年施工管理經驗。④銷售部:負責開發項目的銷售或者租賃工作,人員占到企業員工總數的一半左右,除了銷售主管人員外,從業門檻較低。
從企業用人角度出發,我們會發現房地產銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業生。同理,我們也可對房產中介機構、估價機構、物業管理公司等進行崗位分析,通過這般深入調研后,可以得出一個結論:高職房地產專業學生走出校門,排除專業“不對口”就業等因素,在職業起步階段,學生最合適的是從事“房產銷售員”和“房產中介經紀員”兩種崗位,經過3到5年以上的積累,具備一定經驗能力,并考取相應的職業資格后,有機會逐步提升到“房產策劃”、“房產估價師”、“房產經理人”等中、高級崗位。
2從“崗位”角度整合重構課程體系
2.1 傳統課程體系的不足傳統的課程體系主要按照學科體系,注重學科的系統性、完整性,不管完成工作任務是否需要用到相關知識和技能,一古腦地全灌輸給學生。比如:《房地產開發與管理》、《房地產經濟基礎》、《房地產法規》、《房地產營銷與策劃》、《房地產經紀》等課程中許多內容重復、并缺少實踐教學的環節。基于對學生將來從事崗位的準確定位,根據高職“教學做”一體化人才培養模式的要求,原來的課程體系和教材就顯現出“理論多”、“實踐少”、“內容重復”等不足了,無法適應新人才培養模式的需要。因此,必須以“崗位能力”為導向,對各崗位的工作過程進行分解,確定“知識學習”、“能力培養”各模塊,對原課程進行整合,重新構建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學生、教學本身都提出了更高的綜合性要求,如果專業帶頭人和專業教師僅僅停留在聽取專家和企業建議的層次,是遠遠不夠的;必須深入企業,準確了解企業的運作流程、各崗位的工作內容和能力要求,才能滿足相關需要。
2.2 基于準確的定位,重新整合課程體系在明確學生將來先從事“房產銷售員,房產中介經紀員”崗位開始,并逐步向“房產策劃、房產估價師”崗位發展的前提下,以此為導向,可以把所有課程拆散,重新進行課程整合?；A課整合上,建議把原有的10多門專業基礎課,按照“經濟管理知識”、“建筑知識”兩個大類,整合成2門大基礎課:《房地產經濟與管理基礎》、《建筑知識基礎與應用》。專業課整合的原則是:根據學生將從事的職業崗位,以一個崗位設置一門大專業課,比如:根據學生畢業后最適合從事的是銷售和經紀人兩個崗位,整合設置《房地產營銷和策劃》和《房地產經紀實務》兩門大課,同時,考慮到學生未來的發展,設置《房地產開發實務》、《房地產估價實務》課程,作為“提升模塊”,為學生將來考取“房產策劃師”、“房產估價師”,以及崗位的提升打好堅實的基礎。專業課程的內容選取上,必須基于崗位實際工作過程,安排教學內容。比如:《房地產營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構成:房地產市場調查、房地產銷售禮儀、房地產銷售技巧和實務、房地產銷售合同管理等。具體實施時,還可以根據情況把重要的模塊單獨設立成一門小課程。
3實施“教學做”一體化教學
3.1 “教學做”一體化教學模式“教學做”一體化教學模式是實現高職人才培養的最佳途徑,只有讓學生“邊學邊做、工學交替”,才能真正培養出學生的實際動手能力;只有通過與企業的全過程合作,才能培養具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展學習與適應能力房地產應用型人才。
3.2 《房地產營銷與策劃》課程“教學做”一體化設計以《房地產營銷與策劃》課程為例,其“教學做”一體化教學,可以采取如下模式:
①“先上崗再學習”:在上《房地產營銷與策劃》課前,通過和校外實習基地聯系,帶學生在到售樓部“上崗”一周,在房產公司的售樓部感受工作環境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下,要求學生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環節的鍛煉,學生對自己的職業目標、學習方向就會有一個全新的認識,知道自己在哪些方面需要提高,同時也能激發學生的學習動力。②“崗位任務驅動”教學:在教學上采用“崗位任務”驅動模式,根據崗位實際任務,把課程實訓內容設置成:樓盤資料學習,顧客接待禮儀,顧客心理分析,樓盤模型解說,樣板房參觀,客戶維護,合同簽訂,貸款落實等任務環節。每個環節的教學,都要充分利用校內實訓場所和校外實訓基地,讓學生在實際工作環境中“學中做、做中學”。③“頂崗”式考核:考核上改變傳統的“試卷”式,學生通過“教學做”一體化模式培養后,完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶,就可以在實訓室進行考核,甚至到某售樓中心,讓外來“兼職教師”來考核,使學生有真正的頂崗能力。達到學完一門課程,就能到企業“頂崗”的能力水平。
4結論
積極摸索高職人才培養新模式,培養具有較強實踐能力的高素質人才,是高職院校教育工作者必須思考的問題?！靶Ｆ蠛献鳌⒐W結合”是探索高職人才培養模式的切入點。在高職人才培養過程中,必須緊扣“崗位”,一切都從“崗位”出發,才能培養出具有良好的職業道德、較強的專業技能及具有可持續發展能力、勝任企業一線崗位的應用型人才。
參考文獻:
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
各個目標應保持內在的一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
房地產銷售個人工作計劃范文【2】
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關業務知識。基于本人是第一次接觸房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
1. 全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
2. 根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務（比如根據其需要及時通知房原和價格等信息），目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
6..對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法?？朔щy、調整心態、繼續戰斗。
7.在總結和摸索中前進。
四、計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產銷售個人工作計劃范文【3】
經過20xx年兩個月的工作，我對房地產銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。
首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。
其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。
最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。20xx年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力！我們是一個整體，奔得是同一個目標！我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功！
房地產銷售個人工作計劃范文【4】
一、加強自身業務能力訓練。
在20xx年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20xx年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。
我在20xx年的房產銷售工作重點是××公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。
我將結合xx年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關業務知識?；诒救耸堑谝淮谓佑|房產銷售行業，面臨困難和壓力較大，針對行業特點、現狀，結合本人這一個多月來對“房產銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現目標。
二、目標
一：全面、較深入地掌握我們“產品”地段優勢并做到應用自如。
二：根據自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
三：鎖定有意向客戶30家。
四：力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現代房產銷售的競爭，就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售后服務，而我們房產銷售也是一種“服務“，所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務”來進行。
一：多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續的信息錄入過程中不斷地提高自己的業務知識，使自己在對房產銷售特點掌握的基礎上進一步的深入體會，做到在客戶面前應用自如、對答如流。
二：對有意向的客戶盡可能多地提供服務(比如根據其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
三：在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態，并可根據這些將客戶分類。
四：在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯系溝通，在客戶對我們的“產品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
五：在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
六：.對每次面談后的結果進行總結分析，并向上級匯報，聽取領導的看法?？朔щy、調整心態、繼續戰斗。
七：在總結和摸索中前進。
四、計劃評估總結
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執行情況做一次評估，總結得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產銷售部門個人工作計劃
一年的工作就要結束了，而來年的工作也是接踵而至，作為房地產的一名銷售人員，我也是要做好20__年的工作計劃，讓自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我繼續努力去提高的。
首先是銷售目標，20__年我要按照主管的要求，達成銷售的目標，按照年度的目標去分解，制定好每月的銷售計劃任務，讓自己每個月都明確自己要達成的目標是多少，需要銷售多少套房子出去，只有將目標分解下來，一個個的去做好，那么才能在到達年底的時候完成年度的銷售任務。通過分解目標，然后再有計劃的去找到目標客戶，去進行銷售，而不是在營業部等待，那樣的話是完成不了任務的。
其次是要提升自己的銷售能力，今年的工作雖然做完了，任務也達標了，但是感覺有一些運氣的成分在，而自己的銷售能力其實還是需要進一步的去提升的，一些本來可以拿到手的客戶卻最后還是沒有成功的拿下，而這也是我的銷售能力不過關的原因，在20__年我要去提升我的銷售能力，參加一些銷售的課程培訓，學習一些銷售的方法和技巧，讓自己能在這一年的工作中做得更加的好，而不是還保持原來的樣子，雖然工作也是會讓自己提升，但是多學一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成銷售的目標。
再次則是對新樓盤的了解，明年有一個新的樓盤要開盤，雖然今年有了解一些情況，但是具體的如何，卻是需要進一步的去了解，同時根據自己了解的樓盤情況去進行歸納和總結，轉化為銷售的話語來跟客戶去溝通商談。對于新樓盤來說，公司也是抱有很大的期望，希望能銷售出一個好的業績，我也是要努力的抓住這個機會，新的樓盤來看的客戶也是特別的多，只有把樓盤的情況了解清楚，那么我就能在這些潛在的客戶中更好的找到有意向的客戶，促成銷售，最后達成簽約。
新的一年，有新的任務，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的銷售任務的同時積極的去學習，讓自己的銷售能力變得更好，這樣也是能再促進工作完成。同時對于自己這一年所犯的一些錯誤，和不足的地方也是要在新的一年里改進，完善，不再犯這些錯誤了。我相信在20__年，我一定可以按照計劃，認真的去把工作做好的。
房地產銷售部門個人工作計劃
一.銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。
1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。
2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目
2.__年12月底—__年1月初，召開產品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產品稀缺性銷講
基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
3. 置業顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從__年11月底—__年1月
培訓內容包括：
銷講資料培訓，時間：__年11月底—__年12月初
建筑、景觀規劃設計培訓，時間：__年12月初
工程工藝培訓，時間：__年12月初
樣板區、樣板房培訓，時間：__年1月9日
銷售培訓，時間：__年12月—__年1月出
2.預售證
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
3.面積測算
由銷售內頁負責，于__年1月10號前完成
4. 戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，于__年1月10號前完成
5. 交房配置
由工程設計線蔣總負責，于__年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理-會商后，于__年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區及樣板房
(一)樣板區
1. 樣板區范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。
3. 樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應于__年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1.沙盤模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
2.戶型模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
3.戶型圖：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
五.價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
一、引言
隨著房地產業的發展，房地產開發企業創造出高利潤的同時也帶來了較高稅負，作為房地產開發企業的外部成本，稅收客觀上影響其經濟效益。土地增值稅便是一個很大的影響因素。是一項影響收益較大的稅種。如何在土地增值稅清算中保證企業利益的同時有效地降低稅收和費用，是當前房產開發企業需要思考的問題，因為它和自身的生存和發展息息相關。房地產企業的土增清算是企業面臨的一大難題，其中牽扯到成本的分攤、車庫的處理、商業與住宅的分配、利息問題、銷售處理、發票是否到位等等各方面問題。為減輕稅收對企業發展的影響，就要采用合法靈活的多種措施運用到增值稅的繳納與核算中，有必要加強對相關法律掌握和總結。明確清算條件和納稅主體。稅前做好規劃，明確收入確認和成本扣除時需要注意的問題。這樣才能使房地產企業科學合理進行納稅，維護自身利益。下文對房地產企業的土清算過程中幾個重要的點進行分析。首先分析了清算過程，詳細分析了土地增值稅清算各個環節的注意事項，并提出相應的建議。
二、明確清算要求，優先備好材料
土地增值稅指對有償轉讓國有土地使用權和地上建筑物、其他附著物在產權，取得增值稅收入的單位和個人進行征收的一種稅。根據國家有關稅收的規定。符合以下標準的個人或經濟組織均需繳納土地增值稅：一是房地產項目徹底完成，并已經開始出售；二是不完整的建設項目但已整體轉讓出去；三是有償轉讓獲得的土地使用權獲取轉讓費用的。
凡達到上述條件。主管稅務機關應命令行為主體承擔納稅義務：一類是已竣工并通過驗收的工程項目；二是轉移項目面積超過85%的總體規模，或者尚未達到該比例，但除此之外的其他建筑面積已被出租出去；三是已持銷售許可證，但建筑卻在三年的時間未能完全出售；四是房地產經濟主體已申請稅務登記，但未履行繳納增值稅的義務的。還有國家稅務機關所規定的其他情況。
對已經滿足清算條件應進行清算的納稅人。需要提前準備提交清算數據：“房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告”，國有土地使用權證，建設用地使用證，建設工程規劃許可證，（預）銷售許可證，詳細規劃總平面圖復印件：付款憑證復印件，項目工程合同結算單，商品房買賣合同統計、銀行貸款合同和利息結算證明材料，房地產開發項目決算和竣工驗收報告，財務會計報表，無償提供公共設施和無償提供給相關單位的證明材料等。
三、規范會計核算，作好清算基礎
土地增值稅是國家的宏觀調控措施，不同的土地增值額國家采取不一樣的稅率，以防房地產獲取暴利，其中確定增值額是該過程中最重要的工作。它要求房地產開發企業對收入和項目成本進行精準核算。在經濟飛速發展的今天，會計電算化已經在房地產企業普遍應用。在一般情況下，項目竣工前的房款都是在“預收帳目”科目中顯示的，這些科目對會計核算起到了一定的輔助作用。在這些輔助條件下，房地產企業對核算的內容進行了明細劃分，便于房地產企業的成本和收益的確認工作，為將來清算土地增值稅提供了條件。
四、明確項目收入
土地增值稅納稅人所轉讓房地產的收入減除項目金額后的余額為增值額。增值額的準確計算，還需要有準確的房地產轉讓收入和扣除項目金額。針對這一情況要求房地產開發商將房地產項目作為清算目標，全面，詳細，精準地對每個項目的進行核算。
計算項目收入時。以全額的方式開具房地產銷售發票，以發票登記數目為標準；未發票或發票未以全額方式開出的，可以由買方和賣方之間的合同交易作為一種參考對象，以交易合同金額作為標準；銷售合同上寫的房屋面積不符合實際測量的面積的。在清算前房款已經補交的。必須調整相應增值稅的計算。一般情況下。地產開發商會將已轉為銷售收入的預收賬款科目借方金額錄成銷售明細表，該表一般會以樓號為單位來制作，其中包括：合同號，客戶名稱，銷售面積，單價（每平方米），房款總額等。需要對銷售明細表的金額進行核對，確保同一項目已結收入金額與銷售合同，銷售發票的金額保持完全一致。
核對銷售收入的過程中需要引起注意的收入確定問題：第一，房地產企業開發用于員工身上，如企業的各種福利等，以及償還債務，或以各種方式取得的非貨幣資產。一旦出現所有權轉移，則需視作與房產銷售性質相同；其次，將一部分開發的房產供自己使用，例如：租賃他人，或自行開展經營活動等，仍保留產權未被轉讓的。不納入土地轉讓增值稅，不包括在核算范圍。
在收入確認的同時，需合理確定住宅類型，如果是普通住宅，依法享受增值稅優惠政策。國家規定的普通住宅的價值在20%以內的豁免。此外，需注意訂金，誠意金，違約金對土地增值稅核算的影響。
五、明確土地增值稅扣除項目
明確收入后。需要對清算項目的扣除項目金額相關的進一步確認。開發商在房地產開發過程中不可避免地涉及到一系列的過程。每個過程獲得或支付一定數額的金錢，但無論是哪一個過程必須有合法證件的支持，如：取得土地使用權所進行的付出，施工時的建設成本等。不允許持有合法憑證，卻未實際繳納稅賦的現象，因為這將在很大程度上影響納稅的威嚴。主要分為開發成本，開發費用，繳納稅金，和其他扣款，具體如下：
第一，取得土地使用權的支付金額。要在法定程序合規的前提下得到有效憑據的支持，也就是國土資源部提供的合法證據，相應的稅收也應該達到國家法定標準。對于拆遷安置問題，在安置回遷戶的房地產項目建設的房地產企業，應嚴格以法律、法規和合同確認作為拆遷補償的規定確認拆遷補償費，支付給回遷戶的補差價款計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業應當沖抵本項目的拆遷補償。
第二，在房地產開發的房地產開發過程中會涉及到多項程序。每一級程序都涉及到一些費用，如前期原料預備費，建設費，基礎設施費，開發間接費應扣除。要與具體對應的文件報告一致，這些文件包括：項目決算文件，施工合同，工程結算文件……工程竣工驗收后，參照合同內容，需要將企業項目的工程安裝部分費用扣除，扣除費用充當項目開發的質量保證。通過這部分的質量保證金向房地產企業申請發票。土地增值稅應按發票金額數量進行核算；相反，沒有發票的不得扣除扣留的質量保證金。
開發商因為項目進度落后于導致工期超時完成所繳納土地閑置費不作為增值稅清算項目。若房產企業對自身房產裝潢后用于銷售，所涉及的裝潢費用花銷納入成本范圍。
第三，房產開發商在建設的同時，與之聯系建設的各房產配套設施，如：停車場，幼兒園，物業管理單位，和其他公共設施完成后，產權為全體業主共享；若將所建設的房產無償上交給國家行政機構，公共機構支持國家非商業事業，其成本，費用可以扣除；轉讓房地產的建設，必須進行會計清算，同時扣除成本，費用。
第四，房地產開發商自行建設的銷售和服務建筑物，以及一些樣板房的建設將根據具體情況有針對性的處理。①在施工現場建設的臨時用房，如在建筑房屋銷售中供工人居住的樣板房，在室內設計過程出現費用要列入房產銷售中扣除。②在這些臨時建筑物內的室內設計，裝飾等所產生的支出，完成后若發生了有償轉讓，轉讓收入需納入土地增值稅的開發成本，予以扣除。
第五，開發稅金的扣除：開發稅指在房產轉讓的過程中，與轉讓收入有關的稅收，而且其品種繁雜。主要有印花稅和營業稅，以印花稅為例。我國規定，房地產開發企業繳納的印花稅應該歸納到企業的管理成本，并采取相應的方法予以扣除，這種情況下，為避免重復計算的稅，企業的印花稅就從房地產轉讓稅中扣除，同時，所有的房地產轉讓稅納入總表中，并附帶上相應的憑證復印件，以便未來對稅金的計算管理。
最后，房產企業可以加計扣除取得土地使用權所支付的金額和開發成本金額之和的20%。
六、結論
隨著經濟的發展，房地產企業的發展在我國國民經濟中已經占據重要的一環，因此，房地產土地增值稅清算也得到了廣泛的關注。在土地增值稅清算時，我們必須首先清楚清算條件和清算主體，同時做好企業項目會計核算工作，確認項目收入，實現土地增值稅清算工作的順利完成。
（一）生產規模。全市共有采砂船39艘，運輸船66艘，均屬個體戶，一艘一戶；砂石公司（廠）19戶，均屬個人承包或個體戶，其中正常營業的有4戶，主要是：航運公司砂石廠、江邊砂石公司、鐵橋下砂石公司、四碼頭砂石廠，其余處于半停業或全停業。
（二）產銷方式。我市的砂石營銷方式分三個環節，首先是擁有采砂船的納稅人在或袁河內挖采河砂石，銷售給擁有運輸船的納稅人，然后由運輸船運至河岸銷售給砂石公司（廠），最后是砂石公司（廠）銷售到建筑工地（消費者），每道環節的銷售價格均比上一道環節銷售價高。
（三）年生產量及銷售額。的采砂船全年產量約90萬立方米，袁河的采砂船年產量約5萬立方米，共95萬立方米，其中砂產量約占60%（約57萬立方米），鵝卵石產量約占40%（約38萬立方米），三道環節的年銷售額計算（政府限價為砂8.5元/立方米、石17.5/立方米）：
第一道環節采砂船按砂1元/立方米、鵝卵石2.5元/立方米，全年銷售收入152萬元；
第二道環節運輸船按砂4.5元/立方米、鵝卵石10元/立方米，全年銷售收入砂256.5萬元，鵝卵石380萬元，合計636.5萬元；
第三道環節砂石廠按砂8元/立方米、鵝卵石17.5元/立方米，全年銷售收入砂456萬元，鵝卵石665萬元，合計1121萬元。
（四）年應納稅額計算。
1、資源稅：砂57萬立方米×0.5元/立方米＝28.5萬元；鵝卵石38萬立方米×1元/立方米＝38萬元；合計應納資源稅66.5萬元。
2、所得稅按每道環節計算：（1）采砂納稅人152萬×2%＝3.04萬元
（2）運輸船納稅人636.5×2%＝12.73萬元
（3）砂石廠納稅人1121×2%＝22.42萬元
合計38.19萬元
3、城市維護建設稅及教育費附加隨增值稅征收約11萬元（增值稅約114萬元）。
（四）砂石行業的管理。管理部門較多，水利局砂石辦公室管理采砂船采砂許可證的辦理發放，堤防管理局管理部分碼頭砂石廠，港航管理處和海事局管理河上作業和運輸。
二、稅收征管現狀
由于砂石行業戶數多，產銷環節復雜，且均屬個人承包企業或個體工商戶，季節性生產，銷售價格不穩定，管理部門較多，征管難度非常大，在稅收征管上基本屬于漏征漏管戶，目前已納入管理的只有砂石廠和公司沙石公司兩戶小企業，砂石廠2006年繳納企業所得稅和城建稅、教育費附加共745.42元，公司沙石公司定期定額征收，每月繳納企業所得稅和城建稅、教育費附加315元。前幾年進行過多次清理，效果不明顯，根據應納稅額的計算，每年流失的稅款約115萬元。
三、征管建議
從調查的情況看，我市的砂石行業產銷環節多，如果每道環節征收稅款，納稅戶難以承擔，可以合并為一個生產環節和一個銷售環節，生產環節征收資源稅，納稅人為擁有采砂船的；銷售環節征收所得稅、城建稅和教育費附加，納稅人為砂石公司（廠）。針對下一步市政府對砂石行業的管理將有新的政策出臺的情況，建議稅收采取以下征管措施：
（一）由政府統一組織，一次性征收。參照新干縣的做法，即：將和袁河的采砂權進行拍賣，拍賣價包含稅收（國稅、地稅），如果能夠實現，地方稅收可以一次收清。
（二）一體化管理。如拍賣不能實現，則實行砂石行業一體化管理，即：成立市砂石行業管理辦公室，負責對砂石采掘、運輸、銷售各環節的審批以及各項稅費的統一征繳。
（三）委托代征。資源稅委托水利局砂石辦代征，運輸銷售環節地方稅收委托港航管理處和海事局代征，其他稅收如房產稅、土地使用稅等由地稅機關按實征收。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘1
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業的每一名員工，我們深深感到__企業之蓬勃發展的熱氣，__人之拼搏的精神。
__是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，__很快了解到公司的性質及其房地產市常作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，__同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于20__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，__同志積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基矗最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，__同志從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出__火爆場面。在銷售部，__同志擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。
經過一個多月時間的熟悉和了解，__同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與__同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
2019年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘2
2019年在不經意間已從身邊滑過，回首這一年，步步腳印!我于20__年_月份進入__公司，在職期間，我非常感謝公司領導及各位同事的支持與幫助。
在公司領導和各位同事的支持與幫助下，我很快融入了我們這個集體當中，成為這大家庭的一員，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變，在任職期間，我嚴格要求自己，做好自己的本職工作。現將2019年的工作總結如下。
一、內勤日常工作
作為公司的銷售內勤，我深知崗位的重要性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內勤是一個承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系八方的重要樞紐。工作主要從以下幾個方面開展;
1.日常業務銜接、客戶服務、處理客戶抱怨、客戶咨詢電話的接聽及電話記錄。
2.對客戶進行銷售政策的傳達及業務信函的發送。
3.銷售會議的安排、記錄及跟蹤結果。
4.做好本部門的檔案管理工作，建立客戶信息檔案(涉及用戶基本情況，使用品種、數量、價位、結算方式)。
5.各種促銷活動情況了解，統計費用報銷等協助辦理。
6.建立銷售分類臺帳(反映出銷售收入價格、運雜費、貨款回收額度、應收貨款額度)。
7.建立銷售費用臺帳(反映出部門內部費用及每個業務人員的費用、差旅費、運雜費、包干或定額包干費用的提取數額)。
8.各種報表的統計、匯總、報告的打印轉發。
9.銷售經理差旅費的初審與上報簽批。
10.對所經手的各類涉及我廠商業秘密的銷售資料、數據應妥善保管，不得丟失或向外泄密。
11.同類產品競爭品牌資料的分析與建檔，銷售相關宣傳資料的領用、登記、分發。
12.各月份客戶回款額排查、跟蹤、跟進。
二、存在的缺點及計劃
對于__市場了解的還不夠深入，對產品的技術問題掌握的過度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應。
本職的工作做得不好，指導力度不夠，影響市場部的銷售業績。2020年的到來，在做好本職工作的基礎之上，對上述存在的問題，我個人也要盡自己所能，多掌握一些技術上面的知識，盡量做到應對自如，從容得體。不斷增強自己的辨別能力，在更好的與客戶溝通的基礎之上，能更多的為公司利益著想。
三、部門組織上面的一些小建議
在明年的工作規劃中下面的幾項工作作為主要的工作來做：
1.建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
2.完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法。
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
3.培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
4.銷售目標。
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務;并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
我認為公司明年的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。
四、總結
一年來，通過努力學習和不斷摸索，收獲很大，不論在工作安排還是在處理問題時，都得慎重考慮，做到能獨擋一面。我堅信工作只要盡心努力去做，就一定能夠做好。做了一年的銷售內勤工作了，有的時候也覺得自己有些經驗，或是由著自己的判斷來處理事情不夠仔細，所以出現了不少的問題，也犯了不少錯誤，事后才知道自己的社會閱歷缺乏，或是處理方法不當，我決心在今后的工作中要多提高自己的素質與休養，多學習為人處世的哲學，才能夠超越現在的自己，爭取更大的進步!
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘3
一年的工作已接近尾聲，在對前期工作的考核和總結的基礎上，我認真對照，逐條檢查，客觀的評價自己的每一項工作和現實表現，在公司各級領導和同事們的真誠指點和幫助下，正視工作中的缺點和不足，積極發揮工作中的各項成績，努力做到克服不足，保持成績，基本能夠獨立完成本職工作，現將今年的主要工作做以下幾方面總結
一、主要工作任務和業務完成情況
1.完成情況綜述
2.未完成情況分析并說明
3.職業精神
剛到房產時，我對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及房地產市場。作為銷售部中的一員，我深深感覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。
所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
看似簡單的工作，更需要細心與耐心。在我的整個工作中，提供各類銷售資料，平凡單調的工作成為了銷售的奠基石。通過管理這些資料，讓我從生疏到熟悉，進一步了解公司的房地產項目及相關客戶等工作內容。剛開始由于對房地產知識掌握的不熟悉，常常在接聽客戶電話時，讓我措手不及，銷售部是對外的形象窗口，我們回答客戶的每一個問題，都跟公司的利益息息相關，每說一句話都要為公司負責，為樹立良好的公司形象做鋪墊。
在此方面，我深感經驗不足，部門領導和同事都向我伸出了援助之手，給了我很多好的建議和幫助，及時化解了一個個問題。每接待一次客戶后，還要善于總結經驗和失誤，避免同一類差錯的再次出現，確保在下次工作中有新的提高。
隨著工作的深入，現已開始接觸銷售部管理的客戶工作，電話拜訪、催款是一門語言藝術，這不僅需要好的表達方式，還需有一定的經驗。俗話說：“客戶是上帝”，招待好來訪的客戶是我義不容辭的義務，在客戶心理樹立好公司形象。
就總體的工作感受來說，我覺得這里的工作環境是比較令我滿意的。第一是領導的關愛以及工作條件在不斷改善給了我工作的動力;第二是同事間的友情關懷以及協作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。
二、本期工作的改進情況
房地產市場的起伏動蕩，公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為__的銷售奠定了基礎。最后以__個月完成合同額__的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
__旬公司與__合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出__場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。
在開盤之際，我基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中我做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。
此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
總之，這個月來，我雖然取得了一點成績，但離領導的要求尚有一定差距。今后，我將進一步加強學習，扎實工作，充分發揮個人所長，為公司再創佳績作出應有的貢獻。
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘4
不知不覺，在__工作已經足月有余，在這個把月里，工作量不大，要學的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業績，爭奪提成，經常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是目前的__擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中(即便我們只有4人)化解。正因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我在__成長所需的養分。
但是通過工作，還是發現自身仍存在許多缺點急待解決。首先，剛進入__，對__地產的企業文化及__這個項目的相關情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時候不足為企業和項目展示很好的口碑與形象，致使客戶對我們的企業品牌與項目一知半解。我想作為一個大企業的置業顧問，不僅要精通賣房業務，更要讓客戶感覺__無論是從企業品牌，社區環境，物業質量以及員工素質各方面都比其他樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我已經與同事小沈深刻討論過，多學習，多討教，從自身做起樹立對本企業品牌的絕對信心與優越感，以此感染每個客戶。
其次，由于進入__時所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經驗。我想，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應該著重介紹周邊的發展趨勢與發展前景，堅定客戶購買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個優秀的銷售員必須有自己的個性，沒有個性的銷售員不過是個服務員而已。但是通過實踐工作我才發現，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。所以，為了做好__商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個適合__地產大氣之風的置業顧問。
另外，由于進入__的時間不長，所以自己對公司的一些規章制度和流程方面還沒有機會完全了解，偶爾犯下一些低級錯誤。雖然在主管的幫助下已經改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進，一方面自己會多學多問，另一方面也希望領導的鞭策，同事的提點。
我深知個人的發展離不開企業的發展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業里，我必將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于律己，認真專研，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤!
房產銷售人員季度工作總結范文5分鐘5
今年的第一季度已經飛速的過去，在這個季度里面我們分公司共完成回款1.7億，銷量__臺，在整體分公司業績水平和市場工作中，與同比時期有了進步，在業績中，落后于全國其他兄弟公司(如南京、濟南、成都)，在全國排名落后，在__市的整個市場發展中，各個區域發展速度及占有率都有退步。以下是我對本季度產生這樣的結果的主要原因分析：
外因：
1、現在的移動手機行業激烈的市場競爭、市場環境的變化及公司在去年的因素、產品力及市場政策未及時跟上;
內因：
1、團隊內部氛圍、團隊氣勢，戰斗力、領導能力、員工態度、執行力的下降;
2、營銷網絡凝聚力、經銷商的積極性、協作能力的下降;主要表現：
①分公司營銷工作基礎不扎實，效率、效能欠缺;
②員工工作的積極性不高，沒有斗志，沒有盡全力去做好自己的工作。缺乏創新意識，做不到利用現有資源去做好本職的工作。
③渠道網絡、經銷商激情及凝聚力下降。部分地區出現了經銷商混亂，核心經銷商并不核心的情況，經銷商不愿意承擔銷售的任務，而辦事處對市場失去掌控，整個銷售的市場渠道效率低下。
④業績及市場推廣工作平平，多數機型在市場銷量差，拉、推力喪失，新品上市、上量速度慢，太過于依賴于產品本身，而沒有做到營銷這兩個字。
⑤市場終端、品牌推廣工作退步，ka攻略、終端形象、促銷隊伍管理急待提高，員工對市場的把握失控，沒有去關注和分析市場動態，所以用老的方式應對新的市場，就只會失敗。
今年，總部下達分公司的全年回款任務指標_億，較去年任務比較應是適當向下微調，平均下來每月完成0。62億，將近是___臺每月銷量，這個指標與目前狀況有相當大的距離。早些年手機市場競爭還會繼續加劇，繼續惡化，還有大量的新進入者涌進這個競爭。浙江做為全國的金礦區，競爭會更加激烈。就目前形式，我們的市場地位和在一線的表現在很多區域非常危險。不努力、不進取，不可能完成今年的指標。但大家應看到我們今年的優勢。分析產品的性能，看到第一季度的缺陷在哪，由此改進，爭取在后幾個季度里面能夠完滿的完成今年的任務，針對現在的情況，我們需要做好的準備有：
1、有雄心斗志，不怕競爭困難，勇于面對困難。
鼓舞士氣，一線講師必須要有不屈不撓的斗爭精神，不著眼于過去，過去的過失也好，成績也罷都已經成為了過去，把握好現在，吸取過去的經驗。把后面的工作都落實到位。
2、“
盡心盡力”兢兢業業的負責精神。萬總倡導團隊的：“民工心態”和天道酬勤，努力敬業是我們事業工作成功的基礎;
3、培養培訓營銷工作的方法及對市場研究能力，成為智慧能動的市場操作者，pdca的工作方法一定靈活運用及貫徹，人事行政部和營銷部做專題培訓，到營銷主管這一級，營銷部建立一套研究市場分析市場的體系;
只有了解好市場，才能更好的去營銷，不要處于被動地位。主動出擊勝算才更大。
4、“
小改進、大進步”工作從細作起，從小開始，倡導工作的細微點入手，發現問題、改進缺點。終端的任何改進，我們日常工作流程的細微提高，聚在一起，就是我們大進步。“小改進、大進步”成為我們工作的氛圍，倡議大家“小改進、大進步”的工作及思維方式。
一、開發企業對當前房地產業發展的意見和建議
1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產業的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網站建設規模小，設計不新穎，未能展示城市的最靚點。
建議政府加強對外宣傳，強化城市品牌效應，樹立城市形象，由政府、社會、企業共同合力打造房地產賣點。牽頭成立房地產業協會或商會，發揮輿論宣傳、銷售價格、房產推介等整體導向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設立銷售中心、到重點目標城市設點推銷、聘請大型中介公司集中銷售等形式，加大海陽房地產的推介力度，拉動房地產的銷售；通過國家級電視媒體廣告宣傳和外地城市設立海邊、路邊、公共場所廣告等形式，打出海陽房地產品牌和知名度；同時加強網站等網絡宣傳平臺建設，全方位宣傳、展示城市形象。
2、城市基礎設施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃氣設施不配套。我市在度假區開發的樓盤污水接口和雨水管線不足，導致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃氣、自來水碰頭困難等。
建議政府加大已建成區的基礎設施配套建設，在新城區的規劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網建設應超前規劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網建設配套。
3、社區建設不完善，物業管理不配套。度假區海邊樓盤住宅區無統一的社區管理(居委會)，附近無學校、醫院、商場、休閑娛樂等公共服務設施，購房人無法落戶，就醫、子女入托入學、購物和休閑娛樂不便。有關水、電、暖、燃氣等專業公司不能按物業管理條例的要求直接管理到戶，給物業管理帶來極大不便，增加了開發商的負擔。隨著高層住宅建設的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設亟待加強。
建議政府加快城市社區(居委會)建設，統籌規劃學校、醫院、商場、停車場、餐飲娛樂等公共活動場所和附屬服務設施，為購房人在落戶、就醫、子女入托入學等方面提供方便。加強老城區和新區的物業管理，由專業物業公司提供各種規范的物業服務。
4、各種行政事業性收費項目多、標準高，土地拍賣時公共配套的約定有的不兌現或不能按時兌現，軟環境建設需進一步加強。政府收取的配套費、人防費標準過高，如青島市已停止收取人防費，我市仍按50元/平方米標準收?。恢貜褪杖∮不?、燃氣配套費；各種保證金完工后返還不及時或不返還，返還標準不明確。
建議政府減少各類收費項目，降低收費標準，明確各種保證金標準，及時返還各種保證金。進一步加強軟環境建設，不斷優化辦事程序，簡化手續、環節，提高辦事效率。
5、開發企業融資困難，房貸融資和購房入戶手續繁瑣。銀行房地產信貸準入條件過高，房地產開發信貸種類少，手續煩瑣，融資困難；境外人士購房手
續繁瑣，如要求購房人提供收入、國籍、婚姻情況證明和海陽本地擔保人等，比上海等大城市手續繁瑣。
建議政府進一步加大對房地產業的信貸支持力度，減化房地產融資和域外人員購房手續，為外地消費者購房提供方便。
6、工業項目捆綁房地產項目和新農村建設對房地產市場沖擊大。引進工業項目捆綁的房地產項目和城區結合部及周邊農村房產開發，對房地產銷售市場沖擊很大，影響了開發企業的房產銷售。
建議政府進一步規范和加強管理。
7、旅游度假區景點建設及周邊環境治理需進一步加強。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺的亮化等工程，需進一步加快建設，以改變旅游度假區景點單一，人氣不足的現狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴重影響景觀。
建議政府加快旅游景點建設，強化景區環境整治，加強旅游業的宣傳營銷，以旅游帶動人氣；同時加大招商引資力度，以招商帶動城市居住人口，吸引更多的域內外人士到市區購房居住。
8、以經濟適用住房和廉租住房建設，刺激、帶動住房消費。
建議市政府在老城區和海陽工業園區規劃建設經濟適用住房和廉租住房，刺激和帶動城市住房銷售。
二、促進房地產業發展的措施
1、進一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結合亞沙會的宣傳，整合海陽旅游、房產業的宣傳包裝，在央視和省電視臺進行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業；政府牽頭，利用廣播電視、報刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動車組、飛行航班廣告等形式，進一步強化城市品牌宣傳，樹立城市對外形象。
2、進一步完善城市基礎設施配套。規劃建設局牽頭，環保、自來水、供暖、燃氣管理、廣播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網的配套建設，并牽頭土地、區劃辦、衛生、教育體育等部門，在新城區的規劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網建設和學校、醫院、商場、停車場、餐飲娛樂等附屬服務設施的建設超前規劃，統籌安排；民政、公安部門和相關鄉鎮街道應加快城市社區和居委會的建設，新開發建設的樓盤小區，應及時成立社區，設立居委會，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫、子女入托入學等方面提供方便；房管部門和相關鄉鎮街道要加強老城區和新區的物業管理，按照物業管理條例的要求，落實各項物業服務，對社區內的供水、用電、供暖、燃氣等服務，各專業公司在房屋開發時，要直接與開發商簽定合同，管理到戶；環保局要加強對造紙廠等污染企業的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態的修復，不斷改善生態環境面貌；公安消防部門要加強高層住宅的消防能力建設，會同規劃建設局，在高層住宅的規劃、設計和開發、建設中，加強高層住宅的消防設施配套建設，住宅建設與消防設施、設備的配套建設要同步進行。
他進一步解釋了自己的想法，首先他認為一定要根據中央的相關精神開展稅種稅制的調整工作。“中央十八屆三中全會已經通過決議，明確要求加大房地產稅改革試點力度。完全可以以此為契機，探討將土地增值稅并入房產稅的途徑。”他表示，土地增值稅本身就有和房產稅相重復的地方，都是對房產的增加額征稅，但是計算方式和征收方式不同，環節不同，造成土地增值稅征收起來比房產稅困難得多。“因此，我們要嚴肅考慮是否將土地增值稅并入房產稅，一是好征管，二是避免重復征稅，減少購房成本，降低房價?！?/p>
