時間：2023-06-13 09:25:50
序論：速發表網結合其深厚的文秘經驗，特別為您篩選了11篇物業公司稅務風險范文。如果您需要更多原創資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
中國鐵路總公司的成立，使鐵路走向市場成為現實，伴隨著公司全力推進貨運組織改革的同時，我們財務系統也將面臨新的挑戰，如何適應改革需要，如何適應市場發展，對于我們來講，都是新的課題。隨著我國稅務政策的日趨完善，所有企業都希望能在遵守國家稅法的前提下，合法地減輕自己的稅收，顯然加強企業稅務管理是達到企業經濟效益利潤最大化目的的根本途徑。同時，世界經濟一體化的發展則使更多國外企業進入國內市場，加入原本就相對激烈的市場競爭當中。鐵路企業在求生存謀發展的過程中，除了要應對原有的競爭對手，還需要與實力強大的外資企業相抗衡。如此條件下，要解決企業融資困難，提升企業資金的整體活力，稅收籌劃成為一種有效的選擇途徑。但作為一種降低企業稅負的管理手段，稅收籌劃是一把雙刃劍，在降低企業稅負成本的同時，也有可能使企業陷入稅收籌劃風險。何為稅收籌劃風險？企業稅收籌劃主要特點有哪些？而鐵路企業又該如何針對稅收籌劃的特點對其進行防范與控制呢？以下主要從這幾個方面對企業稅收籌劃風險的防范與控制問題進行簡單分析。
一、加強企業稅務管理進行稅收籌劃的重要性
加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃，可以有利于提高企業財務管理水平，有助于實現企業的各項財務目標，實現企業資源的合理配置。
（一）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有利于提高企業財務管理水平
企業在遵守稅法和相關會計法規有關規定的基礎之上，明確企業的業務流程和財務政策的規定，做好會計核算工作，進一步加強企業稅務管理，這樣才能有效降低企業的涉稅風險。如果企業沒能做好稅務管理的相關工作的話，一旦被稅務機關查到有偷稅或漏稅現象的話，將會受到嚴厲的制裁。因此，加強企業稅務管理有利于企業財務管理水平的提高。
（二）加強企業稅務管理進行稅收籌劃有助于實現企業的各項財務目標
企業作為市場經濟主體，需要在市場環境的公平競爭機制下取得發展，無論是工業企業還是商業企業，其經營的最終目標就是為了盈利，所以企業的各項財務目標的制定也都是圍繞如何讓企業獲得更大的經濟效益進行的。而稅務管理工作作為一項可以有效降低企業的成本支出、增加企業盈利的方式。因此，加強企業稅務管理將有助于企業的各項財務目標的順利實現。
（三）加強企業稅務管理進行合理的稅收籌劃有助于實現企業資源合理配置
企業在精通和掌握以及正確理解國家的各項稅收政策的基礎上，通過加強企業稅務管理，可以進行合理的投資，通過科學的籌資和先進的技術改造，進而實現企業資源的優化和合理配置，進而提升企業的核心競爭力。因此，加強企業稅務管理有助于實現企業資源的合理配置和優化。
二、現代企業稅收籌劃風險概述
（一）現代企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險，就是現代企業稅收籌劃工作在未來所存在的一種不確定性。主要指納稅人在采用各種方式進行企業稅收籌劃的過程中可能出現的可能因籌劃方案失敗、籌劃目標落空等而造成的企業現金流出的風險。當然，這種風險所造成的不確定性同時包含正反兩面。從風險發生的具體情況來看，現代企業稅收籌劃風險包含多方面的內容。
1.合規性稅收籌劃風險。這種風險又稱為法律風險，主要指納稅人在進行稅收籌劃的過程中所面臨的因籌劃結果的不確定性而使其承擔補繳稅款或承受偷逃稅法律處罰的風險。
2.經營性稅收籌劃風險。經營性的稅收籌劃風險是納稅人進行日常稅收籌劃活動而面臨的風險。
3.效益性稅收籌劃風險。效益性稅收籌劃風險是因企業籌劃成本與收益之間的不對等而引發的風險。
4.操作性稅收籌劃風險。操作性稅收籌劃風險是指因企業稅收籌劃工作在操作上的不規范性而引發的造成稅收效益存在不確定性的風險。
5.環境性稅收籌劃風險。環境性風險則是因企業稅收籌劃所處的宏觀及微觀環境的變化而造成的企業稅收籌劃失效的風險。
（二）現代企業稅收籌劃風險的主要特點
根據從現代企業稅收籌劃風險現有的研究成果，結合近幾年所發生的各種具體案件可知，我國現代企業稅收籌劃風險主要具備以下幾方面的特點。
1.系統性與綜合性。稅收籌劃風險是企業經營活動中各種風險的一種綜合與轉化，因而具備系統性與綜合性的特點。
2.時效性與可變性。稅收籌劃活動都是在一定的經濟條件下發生的，這些條件既包含企業內部環境，又包含政策及社會環境，當環境發生變化時候，稅收籌劃效果也發生變化，因而稅收籌劃風險也存在一定的時效性與可變性。
3.多樣性與層次性。所謂多樣性與層次性是指因稅收籌劃的規模較大、周期較長、涉及的范圍較廣，因而所面臨的風險也是層次各異，種類多樣。
4.客觀性與普遍性。稅收籌劃風險是一種客觀性的存在，是不以人的意識為轉移的，而同時，在一定的經濟環境下，稅收籌劃風險也普遍存在于企業的稅收籌劃活動中。
5.理念性與文化性。稅收籌劃中，對于風險的計量具有較大難度，與其將稅收籌劃看做一種衡量的標準或工具，倒不如將其看做是一種稅收籌劃活動的文化性和理念性的指導。
三、現代企業稅收籌劃風險的防范與控制
針對以上對稅收籌劃風險的介紹，結合稅收籌劃風險的基本特點，現代企業稅收籌劃份的防范與控制應當從以下幾個方面著手進行。
（一）樹立對風險的防范意識
思想意識上的重視是保證企業稅收籌劃工作有序開展的必要條件。對很多企業而言，由于思想意識上的不足，往往使其對稅收籌劃的普遍性、客觀性及危害性了解不足。但作為一項同時涉及稅收、金融、法律、管理及會計等眾多領域的系統性工作，稅收籌劃的處理相對復雜，稍不注意便有可能使企業陷入稅收籌劃的風險之中。因而，企業要合理且有效地對稅收籌劃這一管理手段進行利用，就必須積極主動且及時地樹立起風險意識，以風險防范與控制的理念，對稅收籌劃的彈性、空間及時間等進行科學性與藝術性的選擇。
（二）嚴守底線，保證稅收籌劃的合法性
合法性是企業稅收籌劃的基本準則，也是企業防范稅收籌劃風險的基本要求。因而，企業在進行稅收籌劃的過程中，必須嚴守底線，嚴格遵守我國相關法律法規及制度規范的要求，保障稅籌劃活動的合法性；其次，企業應該對國際相關法規以及行業準則的約束進行考慮；另外，企業稅收籌劃還必須對國家法律環境的變化進行密切的關注?？傊髽I稅收籌劃要避免各種風險的發生，就必須嚴格遵守法律的基本底線，決不跨越雷池半步，摒棄僥幸的心理，盡量將稅收籌劃工作與法律靠攏，進而保證企業稅收籌劃工作的合法性。
（三）提升對籌劃環境的變化的敏銳性
基于企業管理系統風險的存在以及信息上的不對稱，使其對整個稅收環境缺乏必要的敏感性，這很容易使企業陷入環境性稅收籌劃風險。從宏觀上來講，企業稅收籌劃所處的宏觀環境保護政策環境、經濟環境、法律環境、資源環境以及文化環境，所以企業要對稅收籌劃風險進行有效防范與控制，就必須對稅法的變動、宏觀經濟的走向、行業管理準則的調整、宏觀政策的導向等各種與稅收籌劃工作相關的因素的變動情況進行關注，以較強的敏銳性提高對環境的洞察力。
（四）加強對籌劃收益與成本的權衡
近十幾年來，房地產業發展較為迅速，逐步成為推動國民經濟快速發展的重要力量。作為資本密集型行業，房地產業從成立初期、拿地建設到銷售等各環節涉稅金額較大種類較多，且投資規模大經營流程復雜，稅費支出在房地產企業總支出占比中約占五成，可見房地產業是重稅行業。隨著國家對房地產業的宏觀調控政策及稅收征管的持續加緊，房地產業的發展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規避稅收風險，也能夠使企業實現一定的節稅效益。在此背景下探討房地產業如何進行稅收籌劃有利于提升房地產企業財務效益并優化整體稅負。
一、房地產企業稅收籌劃步驟及方法
首先，房地產企業稅收籌劃步驟一般可分為四個環節：整體把握企業及相應稅收政策法規情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當地稅收法規及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。
推遲納稅時間節點可使企業獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業前期少納稅額。
不同房地產項目主體遵循不同的稅收規定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業以新公司還是舊公司作為新項目開發主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現虧損，在舊公司開發新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。
稅收臨界點的存在可能使企業應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發企業稅負質變，企業應充分認識自身稅收優惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。
在保證遵守現行稅法及有關政策規定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業項目開發時間較長，通過合理劃分小區的不同區間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優惠條件。嚴格區分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。
二、房地產企業稅收籌劃應重點關注的稅種
（一）企業所得稅籌劃
一是根據上述討論，不同房地產企業應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數房地產企業從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。
二是房地產業所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節稅效益較為明顯。
三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業應注意控制不得稅前扣除項目的增加。
（二）土地增值稅籌劃
房地產企業面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：
增加成本進行籌劃。稅法規定房地產企業的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業也可降低售價減少增值額，但數據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。
鑒于稅法規定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節省該項稅金及營業稅。
組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規定，房地產企業應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業整體的增值額，也為企業稅收籌劃提供了空間。
在房地產各業務環節分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業區、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發企業需按較高累進稅率納稅的現象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業管理服務收費可專門成立物業公司，避免營業收入中包含物業服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業銷售收入。
鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。
合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。
（三）營業稅籌劃
房地產行業主要在建筑業、租賃業、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業稅率差分離裝修與銷售業務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業整體稅負；可成立專門物業公司以剝離手續費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業稅計稅總額從而降低稅負。稅法規定物業公司代收水電費等行為屬于業務，可僅就其手續費收入征收營業稅，這就為房地產企業對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優惠政策。
（四）“營改增”對房地產企業的影響
2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數行業，對房地產企業而言是機遇也是挑戰。增值稅和營業稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環節和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業開發成本，但若企業能夠從施工單位或其他企業獲取足夠可抵扣進項稅專用發票，理論上說也可整體上減輕企業稅負。相信隨著“營改增”改革的持續推進和完善，房地產企業的稅負將會進一步減輕。
