時間：2023-06-13 09:25:39
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不動產電子登記簿，是指由不動產統一登記機構依據標準制作并依法管理的，采用電子介質形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產電子登記簿與不動產登記電子檔案目錄、不動產紙質登記檔案的數字化加工處理成果一并構成不動產登記電子檔案。不動產電子登記簿是不動產登記電子檔案的核心組成部分，是不動產信息化管理的命脈，是不動產信息化統一登記工作的出發點和落腳點，是不動產權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產權利歸屬和其他法定事項，故不動產統一登記機構應嚴格依照相關法律法規、技術標準、操作規程等著重從以下兩個方面來管理不動產電子登記簿。
1.規范記載
不動產電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產電子登記簿后才發覺業務人員誤錄、遺漏相關數據的，必須嚴格依照更正登記規定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。
2.專人保管
不動產登記機構應當指定專人負責不動產電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產電子登記簿的定期異地異質備份、存儲設施定期維護、數據庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。
二、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統
因為各類不動產權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規則進行日常管理，加上不動產權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統的支持，而地理信息系統（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統，所以不動產權籍的一體化管理必須依托地理信息系統（GIS）。建立不動產地理信息系統作為不動產權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現不動產權籍各類數據的有效整合、合規管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產登記的受理、審核、登簿、發證、歸檔等業務，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。
三、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干
因為不動產主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產權籍優質、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產權籍管理為枝葉進行統一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯（宗海及其附屬信息類似處理與關聯），從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統（見圖1）。
四、不動產權籍一體化管理應以動態管理為核心
1.不動產權籍的增籍與滅籍業務
不動產權籍的增籍與滅籍業務是不動產權籍動態管理的兩大核心業務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產登記機構往往偏重增籍業務而忽視滅籍業務。
由于不動產權屬登記主要關涉不動產權籍的增籍業務，而不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。
2.完善不動產滅籍業務的新手段
不動產滅籍業務在依托不動產地理信息系統平臺的基礎上，結合不動產權籍調查結果，可以快速地實現不動產權籍滅籍處理。依據國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，不動產權籍調查應堅持原有規程，采用先進成熟的高精度調查技術。在不動產權籍調查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區域。結合不動產權籍調查的數據成果，可以確定變化區域的變化情況，從而確定滅籍區域，進而完成不動產權籍的滅籍業務。另外，可以利用規劃部門的控制性詳細規劃資料或土地利用規劃資料，快速劃定不動產權籍待滅籍區域，為將來的滅籍業務劃定重點關注區域，從而確保滅籍業務的高效進行。
根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險
探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。
登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。
3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險
目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險
房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。
二、規避風險的措施
1.政策層面
根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。
因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。
2.房產測繪成果監管層面
根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。
在2008年《城鄉規劃法》實施前，對于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統一的現象，如批準部門既有鄉鎮人民政府或鄉鎮人民政府下設的村鎮辦公室，也有建設管理部門。不同審批部門按照本部門的標準進行審批管理，寬嚴不一，審批資料的保管利用也存在一定的風險。而且，存在很多先建后批、審批與實際建設不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風險防控的漏洞。目前，以虛假村鎮工程建設許可證書申請不動產登記，主要表現為3種形式。
1.假證假信息
村鎮工程建設許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮建設主管部門監制的證書。證書的內容也與實際建造不符。非法申請人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來騙取不動產登記，以此獲得不動產權利，謀取私利。
2.真證假信息
非法申請人通過非法渠道騙取貨真價實的套好印章的村鎮工程建設許可證書，但證書的內容與實際建造的房屋信息完全不符。
3.假證但信息與實地一致
非法申請人提供的村鎮工程建設許可證書為虛假證書，但證書記載的內容與實際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮工程建設證書問題？
首先，與頒發證書的村鎮工程批準建設部門聯系，調取當時的村鎮工程建設許可證書樣本，留存，方便登記機構進行真證與假證對比。也可以從已發證的檔案里，找出類似的村鎮工程建設許可證書，以作參考。
其次，加強與村鎮工程建設批準部門的聯系，如發現疑似虛假證書或批準部門無法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請人不認可虛假的，登記機構可聯系當地法院，通過司法鑒定部門來解決。司法鑒定部門可以通過證書的公章和筆記來辨別真偽。當然，如果申請人能提交村鎮工程建設批準部門出具的符合規劃建設要求的證明，并經批準部門的負責人或授權人同意，也可以視為適格的建設許可證明。
再次，了解集體土地房屋建設的基本知識，提高自身專業水平，做到層層把關，使虛假證書無可乘之機。
二、房屋超建部分申請不動產登記的問題及處理建議
農村房屋的建造因自然條件、經濟條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農業生產的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡易或棚戶結構。
上述種種情況造成規劃、土地審批手續與實際建造不一致，給登記機構的房屋登記帶來了較大的困難。對于申請人超土地批準面積建造的房屋，登記機構如何登記？規劃審批面積與實際建造面積不一致時，房屋登記中是按規劃審批面積，還是按房屋實際建筑面積進行登記？針對以上兩個問題，筆者作如下解答。
1.違反規劃許可證明建設的問題
對于規劃審批面積與實際建造面積不一致的問題，如規劃批準建造2層樓房，實際建造了3層樓房；規劃批準建造50平方米平房，實際建造了100平方米平房。前一種現象屬加層違章，后一種屬擴建違章。這兩種現象，登記機構該如何處理呢？
根據《城鄉規劃法》第六十五條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見，規劃審批建造2層，但實際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規劃的規定進行建設，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應由建造人補辦好相應的規劃審批手續后，登記機構方可登記。對于規劃批準建造50平方米平房，而實際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內，登記機構可認定50平方米符合規劃的規定，擴建的部分則屬于違章建筑。
2.符合規劃許可證明的要求但超土地批準面積的問題
在目前法制較為健全的年代，這種問題基本不會發生。對于已經存留的此類問題，超土地批準面積建設的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規劃用地面積的，可通過兩種方式來處理：一是由申請人先到土地管理部門補辦土地批準手續，然后再辦理不動產登記。二是申請人無法補辦超土地面積的，登記人員至實地查看，若在合法用地范圍內建設的房屋符合基本單位且屬規劃批準的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準面積建設的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準的土地范圍內，由于房屋無法實體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時超土地或超規劃的情況，筆者建議，登記機構可根據前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動產登記簿和不動產權證上注記兩方面內容，如：李某批準建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準120平方米，超占20平方米。建議登記機構在合法面積寫明120平方米，并在附記內注記“核準建筑面積180平方米，超建20平方米，核準土地面積120平方米，超占20平方米”。
三、房地權利人不一致的問題及處理建議
1.土地審批手續的使用人與規劃審批手續的建房人不一致的問題
實務操作中，登記機構會遇到土地審批手續記載的使用人與規劃審批手續的建房人不一致的情況，根據房屋所有權人和土地使用權人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對于已存在的建實，筆者認為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規劃審批手續的建房人要取得房屋所有權，前提條件是征得土地使用權人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續，方可辦理房屋初始登記。由于《不動產登記暫行條例》已正式施行，今后面對此類情況，建議土地使用權人和房屋所有權人統一協商，形成一致的房、地權利人，方可辦理不動產初始登記。
2.登記簿記載的房屋所有權人、土地使用權人不一致的問題
《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業類法人申請不動產登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監護人處分被監護人的不動產而申請不動產登記時，不再要求對為被監護人利益而處分不動產的書面保證進行公證。
而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產登記暫行條例實施細則》以及《不動產登記操作規范》的規定可以看出，以上材料本身就不是登記法規所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。
二、關于簡化申請方面
此類也存在著同樣的問題，根據前述相關法規，如《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定，僅對于當事人處分不動產的時候，才需要提供經公證認證的委托書或者到登記機構進行面簽委托，非處分類的業務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續。因此，該規定也僅為糾正錯誤做法而已。
三、關于單方申請的情形
此款規定值得肯定，因為此類業務屬于相關法律、法規沒有明確規定，但屬于從房地分離登記到不動產統一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據的。根據《物權法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權和房屋所有權一并處分的規定以及《物權法》第九條登記生效之規定，應當認為只要房產證完成轉移登記到新的權利人，即使土地使用權沒有及時辦理，但其權利也已經轉移為新的權利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統一是沒有問題的。
四、關于不再審查婚姻關系的問題
其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數登記機構都有根據《婚姻法》中關于夫妻法定共有等財產規定來審查申請不動產是否屬于夫妻共同財產的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權登記C構進行審查，《物權法》第十二條僅賦予登記機構詢問職責。而其登記的具體操作法規中也均未對登記機構是否有權或者如何審查夫妻共同財產作出明確規定。其次，根據《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關規定，其財產并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構的審查難度。再次，由于婚姻登記機構和不動產登記機構并沒有信息共享，且婚姻登記機構已經明確不再出具婚姻證明，也為不動產登記機構審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關系的改進是值得肯定的。
五、關于用途界定的問題
作為不硬登記的主要責任部門，溫州市國土資源局所肩負的，就是如何更好地完成不動產登記“四個統一”的部署。為此，溫州市國土資源局開展了不動產登記的職責機構整合、人員劃轉、數據整合、平臺建設、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動產統一登記業務，準備各項基礎條件。
其中，不動產登記信息平臺的建設成為重中之重。溫州市國土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動產登記要實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的四個統一，不動產登記信息平臺的建設勢在必行。”
對此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國土資源局一直十分重視國土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統、檔案影像、執法監察、地質災害、國土“一張圖”等為核心的業務系統，這些系統不僅為國土資源的高效管理、科學決策、依法行政和政務公開提供了重要手段，也為建設不動產登記信息平臺奠定了良好的基礎。
巧借東風，推動云計算落地
不動產登記這一新的行革舉措，給溫州國土資源信息化發展帶來了一個新的切入點。
“以建設不動產登記信息平臺為契機，依托云計算數據中心，分階段、有目標地推進溫州市級國土資源云的建設?！?郭為人主任十分清晰地規劃出了建設思路。
明確目標之后，溫州市國土資源局迅速開展行動，并組織了多個設備供應商進行國土資源云環境測試，最終選擇了由新華三云平臺、虛擬化軟件、網絡和服務器組成的解決方案，著手搭建溫州國土資源云，為不動產登記信息平臺提供支撐。
經過一系列緊張有序的工作，溫州國土資源云建設取得了可觀的效果。郭為人主任對此也十分滿意：“通過原有平臺基礎設施平臺化的改造和升級，初步完成基于云計算平臺的雙活數據中心的建設，實現了數據中心、存儲、數據庫、應用、網絡等層級的雙活，實現了應用級的雙活，無感知切換、業務0終端、數據0丟失?！?/p>
渝中區作為重慶市政治、經濟中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區的“不動產登記系統”上線，在國有土地、房屋數據整合方面頗具代表性，因為相對于新區來說情況更復雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產登記中心在職責整合前主要負責轄區范圍內的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統一納入不動產登記。
回顧渝中區的登記工作，可以把數據情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據權利人的申請辦理房屋登記業務，業務手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業務。客體管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區域內所有有產權的房屋進行補建樓盤并完成樓盤與宗地的關聯，第一次初步完成了地、房數據的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統”上辦理土地、房屋的登記業務。但由于主城區土地和房屋登記由區國土局和區登記中心分別承擔，因此，時間一長，土地基礎數據與房屋基礎數據由于缺乏及時的銜接，導致出現數據的關聯度和關聯的正確性均得不到保證。辦證機構在順利辦結登記業務后對土地、房屋的客體管理關注較少。第三階段：達到不動產登記的數據要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數據清理工作，在原有的基礎上進行清理和補充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關聯，滿足不動產登記工作的需要。
此次上線“不動產登記系統”用時較短，是得益于第二階段數據已基本完成土地、房屋數據的合一，第三階段主要是查漏補缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產統一登記工作創造了有力條件。
二、數據整合中的三個關鍵環節
根據《不動產登記暫行條例》第八條“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產單元設定與代碼編制規則》之規定，28位編碼承載了行政區劃、地籍區子區、土地、房屋等相關信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 戶室
以上每一個數段都關聯了相應的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數段號代表宗地+4位數段號代表自然幢（房屋外框）+4位數段號代表戶室，三者之間的正確關聯是每一個不動產單元編碼的核心。因此，實現房屋與土地的正確關聯后獲得的不動產單元編碼才是做好不動產登記工作的基礎所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強、不影響登記業務的辦理從而不易被發現，但潛在的風險極大。為此，我們地、房數據整合的目標除了定量，更重要的是定性――關聯正確。如果僅為滿足辦理登記業務需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認識不足。從對渝中區多年來分階段完成的數據整合工作來看，要達到相關質量要求，重點應抓好以下三個關鍵環節：
一是補建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產單元，必須進行樓盤表的補建，這一步至關重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關聯）。補建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準，依照現行樓盤表規范建立。操作步驟首先外業集中調查需補建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產權人以及各類登記信息；再次，根據需補建樓盤表房屋情況，查詢預售登記、產權登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關登記信息；最后，完成樓盤表的補建后開始通過樓盤表進行業務受理。
二是樓盤與自然幢（房框）的關聯。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內預判加外業補充調查的方式完成。外業調查可通過坐落、房號、樓層、結構、產權年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應先行在1：500地籍圖上進行地物補測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應關系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關系：當實地為一幢房屋時表現為一對一，當實地有塔樓和裙樓共存時表現為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關聯時，還要建立多對一情形下的對應關系，以便于追溯。
三是自然幢與宗地的關聯。這個環節重點是要確定宗地的權屬正確與否及相關權利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎數據的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權屬和權利人信息予以核實和完善。
綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結合在一起綜合清理才能達到地、房數據合一，從而確保不動產單元編碼的正確性，為不動產登記提供準確、可靠的數據來源。
三、新系統下的數據維護
我國不動產登記制度方面的癥狀被大多數學者診斷為：登記容易錯誤或者重復、登記的國家成本和私人成本高昂，登記效率和服務質量低下，重收費輕公示，重部門利益缺乏公共效應等。這種癥狀的原因被學者普遍地診斷為“五不統一”：不動產登記法律或依據不統一，不動產登記效力或后果的不統一，不動產登記程序或規則不統一，不動產登記機構不統一，不動產登記的權屬證書不統一。筆者以為，中國不動產登記目前主要的問題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來，主要癥結是由于計劃經濟體制的慣性導致目前行政管理替代登記服務，不統一中法律依據和登記效果不統一是扭曲登記本來的關鍵所在。至于機構不統一和程序不統一主要帶來了成本加大和效率低下的后果。
目前各種形形的改革方案充斥著各種信息媒體，細細研究不難發現這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學的方法，卻動不動導出與國際接軌的結論，針對性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實證分析，缺乏動態性、系統性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經濟成本學分析和政治改革可行性分析，學院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學術背后浮出的利益代言現象，這種短視主要表現為各種利益集團在為爭取局部的短期利益尋找喉舌，一些學者也不甘平庸，牽強地得出由某某系統負責今后的不動產登記，這樣導致站在部門利益的角度，方案就顯得不夠超脫。
二、設置新的不動產登記機構職能和價值的考量
我們對我國目前不動產機構設置現狀以及主要弊病以及設置不動產登記機構的價值考量的層面繼續進行分析。
（一）行政管理對物權登記的
其實物權登記原本是基于物權變化自身特點考慮的一種不動產物權變化的公示方式，動產的公示方式為交付，不動產的登記方式為登記，其公示產生物權登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達到降低交易風險的目的。但是其衍生出來的功能即行政管理功能卻由于經濟體制的原因一度成為基于滿足國家監督、規劃和稅收等行政事務的需要而占據了主要位置，但是我國實行市場經濟體制以來，這種行政管理價值侵吞私權價值的現狀已經產生了上文提到的嚴重的負面效應，登記的主流的原本的公示功能已經成為不可阻擋的改革趨勢。
（二）效益和中立價值的缺失
由于上述體制的原因，我國的物權登記制度的不合理以及登記機構設置的不科學導致登記效率嚴重滯后，部門利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現有的登記機構成為了行政管理的附屬品，其獨立性是不可想象的，其登記的監督價值的發揮就更無論謂也。
（三）價值的順序的重新建構
新的不動產機構的設置第一位的價值是公示功能和便民價值的考慮，其次是中立和效率價值，最后是制度成本和行政管理的考慮。
三、不動產機構設置的細節的全息式分析
（一）從物權的公法功能和私法功能的實現相關性角度看我國不動產登記機構的設置
在中國，被認為物權登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過不動產登記實現對不動產信息的掌握和適度的監控，私法功能指確認不動產權屬和保障不動產交易市場透明度的功能。當然這種涇渭分明的劃分是有爭議，從法理上一般來講，物權登記被認為是物權效力的發生的形式，即通過公示產生公信力，這是不動產登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實現公法的功能的，這種剝離可以減輕公權力對私權利侵蝕的程度，以彰顯不動產登記的初衷。
（二）從物權取得與行政管理的功能相關性角度看我國不動產登記機構的設置
目前我國不動產物權的取得方式主要有兩種，一種是依據法律規定的條件和程序通過行政許可賦予的物權，另外一種是私法主體之間通過民商事法律關系取得的物權。前者主要有出讓取得的建設用地使用權、采礦權等，后者主要有國有土地使用權的轉讓、房屋所有權的買賣等。前者物權的登記和不動產的行政管理有直接的銜接關系，而后者就沒有直接關系了，因此物權統一登記的話，至少后者是可以統一出來。
（三）從不同種類物權之間的相關性看我國不動產登記的設置
不動產物權種類繁多，從權利性質上分包括所有權，用益物權，擔保物權，從權利客體上分包括土地權、房產權、其他建筑物或附著物物權。還包括比照不動產登記的特殊動產物權和特許物權等，將所有這些不動產物權全部統一到一個登記機關，是缺乏對必要性和物權相關性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎，將土地物權（包括國有土地所有權和使用權、建設用地使用權、土地抵押權，其中集體土地使用權、農地承包經營權等可以考慮是否統一，因為目前中國城鄉二元結構的界限沒有真正消
除）、房產權（包括房屋所有權、房屋使用權和房屋抵押權等）的登記統一起來，由統一的登記機關進行登記，而且國內部分實行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權法草案最后一條也證明了這種統一取向的底線。但特許物權、比照不動產登記特殊動產物權（包括所有權、使用權及抵押權）、林權（包括林地所有權、林地使用權、林木抵押權）、草原權（包括草原所有權、草原使用權）、水權等，由于不向房地交易那么頻繁和市場性凸顯，暫時也可不統一。
（四）從實質審查和形式審查分離與否的角度看我國不動產登記機構的設置
我們這里講的不是登記審查實質主義和登記形式審查主義的區分，而是不動產登記中登記審查的兩個階段的問題。不動產登記必然涉及一個基礎性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實性，形式審查主要是就登記申請者提交的登記材料的書面合法性和真實性的審查，實質審查是指對不動產登記的原因或者基礎性法律關系的真實性也進行審查。形式審查以實質審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質的機構或者相同性質的不同機構進行分別審查，建立起銜接機制就可以了。當然由同一個機構進行審查的做法在國際上也有效果不錯的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。
（五）從不動產登記機構的性質定位和織形式看我國不動產登記機構的設置
機構性質的考慮大致可以分為行政機關、司法行政機關、司法機關、事業單位（事業單位又分為全額財政撥款的和經費自籌的事業單位）和中介性質的社會團體。是將不動產登記機構推向社會呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭取其中立性呢？國內目前流行著各種機構性質的做法。組織形式的考慮主要是作為一個獨立的機構呢還是作為一個機構的部門呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問題，是把登記人員派駐相關單位或部門呢還是其他等問題的考慮。
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動產管理是一門新興的、應用性較強的專業課程，它堅持理論聯系實際，把不動產管理的基本原理與我國不動產管理領域改革發展的實踐密切結合起來，為學生分析不動產問題提供系統的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理、不動產經營等專業的專業基礎課和主要特色課程。
近年來，隨著經濟社會的迅速發展，特別是市場經濟對權屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，我國現行不動產管理制度產生了越來越多的弊端，難以適應經濟社會發展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉變政府職能必須深化機構改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。會議明確一是由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享。三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益[1]。
我國不動產管理出現目前這種局面，也與現行專業設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產管理方面的教學和研究，專業設置中沒有不動產管理專業。根據調查了解，華南地區只有廣州大學地理科學學院“資源環境與城鄉規劃管理”專業設置了不動產管理方向，開設了不動產管理及相關課程培養不動產管理專業型人才，目前已經培養六屆畢業生畢業。社會對掌握不動產管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產管理理論和相關法律法規解決實踐中出現的不動產市場、不動產經營和不動產管理等問題。要求不動產管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續發展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統一的不動產管理教材，各高校往往結合自己的區位優勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產管理課程內容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。
1 不動產管理課程設置基本情況
1.1 課程的性質、地位、作用和任務
不動產管理是人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理等專業基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產的經營服務管理為核心，研究不動產市場的特點、市場研究方法、不動產管理的內容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產產權理論、不動產管理制度，不動產金融等基礎理論；掌握不動產市場分析、不動產產權產籍管理、不動產稅收與評估、不動產規劃管理、不動產交易市場管理、不動產經營管理、不動產服務管理、不動產資產管理、不動產信息化管理等[2]。使學生對不動產管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規劃、調查，房地產管理中資產經營管理、中介服務、物業咨詢服務及不動產管理服務企事業的工作。
1.2 課程教學的目的和要求
（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產的概念、類型、開發建設、區域分布特征，不動產管理的基本理論與研究方法，了解國內外不動產管理研究的前沿與發展趨勢。
（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內容與方法。
（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的目的、基本內容、方法和要求。
（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯系
本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經濟學、市場營銷學、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理概論、土地資源管理等。
2 課程內容的改革與創新
為打破不動產管理課程沒有現成教材的局面，筆者聯合華南地區多所高校教師初步完成《不動產管理》一書的編寫，該書內容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產管理概述和理論基礎。不動產管理概述的內容包括不動產的含義、分類和特點；不動產管理的含義、職能、特征及其發展；還具體介紹了土地管理，房產管理和其他不動產資源管理。不動產管理的理論基礎包括區位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產管理制度分析。
第二部分為不動產服務管理。內容包括不動產服務管理概述；房地產經紀與管理、物業設施管理與物業管理；不動產產權產籍管理、土地產權產籍管理、房屋產權產籍管理；不動產資源信息化管理，信息系統的建設、管理及開發。
第三部分為不動產經營管理。不動產經營管理概述，包括不動產租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產資本經營和不動產證券化；不動產資產管理，包括國有資產管理、組織資產管理（企業）、商業資產管理、個人資產管理和跨國公司的不動產管理；不動產資源的規劃管理，內容包括不動產資源分析，評估與規劃修編，目前主要涉及多規融合、規劃實施評估與修改、房屋資源規劃及其影響因素等；不動產交易市場管理[3]，內容包括不動產交易與不動產交易市場、不動產交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發展，房地產開發市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產市場分析，內容包括不動產市場概述、不動產市場調查、不動產市場需求與供給分析、不動產市場區位分析和不同類型不動產市場分析；不動產稅費（收）與評估，內容包括我國稅收制度的建立與發展與不動產稅收對區域經濟的影響，不動產稅收的屬性、功能，不動產投資環節、交易環節、占有環節、所得環節的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產稅收，不動產評估與方法。
教學內容的設置希望通過對不動產進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯系實際的學習，目的是為了培養和提高學生從基本的不動產知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產的經營管理，內容主要包括資產、市場、稅收等，使學生了解不動產經營方面的相應知識。教學內容從概念入手，由表及里的闡述不動產的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結構緊湊、層層推進，內容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。
3 課程教學方法與手段的改革與創新
3.1 傳統教學與現代多媒體相結合
不動產管理課程采用傳統教學與多媒體技術相結合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統教學方法講解，實行傳統“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內容，實行“多媒體課件演示+網絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據不動產管理課程具體篇、章、節教學內容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結合起來，實現傳統教學方法與多媒體技術的靈活轉換使用，以多媒體教學促進傳統教學的改革創新，全面優化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環節，采用創新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結合[6]。對于不動產管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產經營管理、不動產交易市場管理、不動產市場分析等學生有較大的發揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內容讓學生用PPT進行講解。
3.2 理論結合典型案例分析法
在不動產管理課程教學過程中，在原有傳統教學的基礎上，采用理論與案例相結合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內容的案例分析，既可以考察學生對特定內容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內容；綜合內容的案例分析讓學生把不動產管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業后在工作崗位中創造良好業績奠定堅實的基礎。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產資源的規劃管理，以市級土地利用規劃為例子，需要對土地利用的現狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規劃規劃設計；不動產稅費（收）與評估，以世界各國的不動產稅為案例；不動產服務管理，以房地產企業的客戶服務中心為案例；不動產資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產的統一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。
根據《土地管理法》，村民一戶只能申請一處宅基地，其占地面積不得超過省規定的標準。但農村超占土地現象非常普遍，特別是前些年地方為推進城鎮化建設而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對于宅基地的登記，國土部門通常的做法是：就申請范圍（包括超占部分）全部登記在冊并頒發宅基地證，為區別合法占有與非法占有部分，在權證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開，這種情況房屋登記部門僅對合法建筑進行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因為上世紀批地建房的手續較為粗糙，城市規劃區外的土地利用和村莊建設規劃涉及度不高，對土地的邊界和房屋的長寬高尺寸都沒有具體設定，只有面積是衡量占地是否超標、房屋建設是否符合村鎮規劃要求的標志。2008年《城鄉規劃法》實施后，對集體土地的利用和開發納入城鄉統一規劃管理，宅基地的劃定和建房批準手續更加規范，上述登記的傳統做法也隨之發生改變，在地理上嚴格區分合法與非法的界限，標示合法占地的界址點，便于登記的不動產清晰可辨。
二、單位圍墻內超建或違建
以前土地使用權受讓單位根據所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據規劃批準建造的房屋外，為充分利用空地，根據生產規模自行擴建、增建情形屢見不鮮，他們認為在自己圍墻內建造房屋不會影響公共道路、不違反城鄉詳細規劃。事實上，當初土地使用權出讓或劃撥時批準的建造密度和容積率都是經過科學測算而來，而且出讓金的收繳也是根據規劃批準的容積率計算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢必會造成政府土地收益的流失，也會帶來消防安全、城市形象等一系列問題。單位超建或違建的表現形式主要有：一是層數上超建，如規劃批準為五層，結果造了七層，六層和七層便是違法建造，應當補辦規劃手續并經竣工質量、消防等驗收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長或寬的尺寸超過了規劃批準尺寸，對于整幢房屋難以區分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統的做法是用虛線扣除超建部分，符合規劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補齊超建部分的規劃手續后再予登記；三是超建房屋是獨立的單元，可以與合法建造房屋明顯區分的，則僅對合法建造房屋單元進行登記。
三、登記中經實地查看與登記簿記載不一致
一、生態移民易地扶貧搬遷情況
**是國家六盤山集中連片特困地區甘肅58個貧困縣之一，也是甘肅23個深度貧困縣之一。新一輪扶貧開發以來，針對南部山區“一方水土養不起一方人”的實際，縣委、縣政府高瞻遠矚、科學謀劃，堅持以脫貧攻堅統領經濟社會發展，舉全縣之力實施生態移民易地扶貧搬遷工程，對居住在生存條件惡劣、生態環境脆弱、自然災害頻發的新堡、干城、橫梁3個鄉鎮實施整鄉搬遷，對黑松驛、定寧、古豐等8個鄉鎮的58個完全干旱山區行政村實行整村組搬遷，新開發土地18萬多畝，沿省道316線兩側集中規劃建設12個移民新村和綠洲小城鎮，累計搬遷安置貧困群眾1.53萬戶6.24萬人，縣域內生產、生活和生態空間布局得到顯著優化，走出了一條高深山區貧困群眾易地搬遷脫貧致富和祁連山生態環境保護雙贏的扶貧開發新路子。
二、安置住房項目建設和分配入住情況
2011年以來，全縣累計建成易地扶貧搬遷安置點24個（行政村內就近安置點11個），建成房屋16997套，安置農戶16958戶，人口68979人（建檔立卡戶13167戶54906人，非建檔立卡戶3717戶14073人）。其中：“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內就近安置點11個），共建成房屋9227套（綠洲小城鎮4790套，黃花灘康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村2678套，黃羊川鎮、黑松驛鎮、古豐鎮、十八里堡鄉、西靖鎮行政村內就近安置點1759套），安置農戶9227戶34849人（建檔立卡戶6689戶26113人，非建檔立卡戶2538戶8736人。）
我縣易地扶貧搬遷工程由發改部門立項，自然資源部門負責辦理用地報批、征地供地手續，住房和城鄉建設部門負責辦理規劃許可、竣工驗收等手續，安置點工程建設由所在鄉鎮人民政府組織實施，安置住房的數量、分布、土地性質、土地取得方式等具體情況如下：
黃花灘生態移民區：共建設安置點13個，建成住房15583套。分別為：愛民新村747套，立民新村589套，富民新村1379套，為民新村926套，圓夢新村1000套，陽光新村1035套，感恩新村918套，富康新村335套，惠民新村768套，興民新村1259套，康樂新村779套，富源新村1058套，綠洲小城鎮4790套（小戶型792套）。綠洲小城鎮土地屬出讓國有建設用地使用權，其他12個安置點土地均為國有土地，以劃撥方式取得，其中圓夢新村、陽光新村、感恩新村、富康新村3288套為公共租賃住房項目。富康新村335套房屋屬商鋪，尚未進行移民安置。
行政村內就近安置點：共建設安置點11個，建成住房1759套。分別為：黃羊川鎮一棵樹村50套，菜子口村116套，周家莊村25套，石門山村131套，馬圈灘村185套；古豐鎮古豐村211套，西山堡村490套；黑松驛鎮黑松驛村249套；十八里堡鄉曹家臺村71套，東廟兒溝村181套；西靖鎮七墩臺村50套。土地均為即有集體建設用地。
三、安置住房手續辦理情況
黃花灘生態移民區和綠洲小城鎮13個集中安置點中，圓夢新村、陽光新村、感恩新村3個公共租賃住房安置點2953套住房規劃、用地審批、竣工驗收手續均齊全；綠洲小城鎮4790套安置住房規劃、用地審批、規劃手續齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續，剩余安置住房正在進行竣工驗收。上述4個安置點共有住房7743套，占易地扶貧搬遷安置總套數的45.56%。其他安置點因位于規劃區外，未辦理規劃手續，竣工驗收由有資質的第三方和住建部門進行工程質量鑒定后，出具了《**農村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續齊全，共7495套，占易地扶貧搬遷安置總套數的44.1%。11個行政村內就近安置點安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規劃手續、竣工驗收手續齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數的10.35%。
其中：**“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內就近安置點11個），共建成房屋9227套。具體為：綠洲小城鎮安置住房4790套，規劃、用地審批手續齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續，剩余住房正在進行竣工驗收，占51.91%。黃花灘生態移民區康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村新建安置住房2678套，位于規劃區外，未辦理規劃手續，竣工驗收由有資質的第三方和住建部門進行工程質量鑒定后，出具了《**農村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數的29.02%。黃羊川鎮菜子口村等11個行政村內就近新建安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規劃手續、竣工驗收手續均齊全，占19.06%。
四、安置住房不動產登記情況
我縣農村不動產確權登記發證工作自2015年開始，在黃羊川鎮先行開展農村不動產權籍調查試點工作的基礎上，2017年全面鋪開農村不動產權籍調查工作。通過公開招標方式開展確權登記，招標金額874.92萬元，已支付532.04萬元，支付率60.81%。目前已全面完成70995宗農村不動權籍調查工作，其中：易地扶貧搬遷安置點完成權籍調查16997宗（“十三五”期間易地扶貧搬遷安置點完成4437宗）。綠洲小城鎮162幢3998套樓房已完成樓盤落宗，正在進行樓盤首次登記。
為切實解決易地扶貧搬遷安置點群眾“穩得住”和“后顧之憂”，我縣嚴格落實自然資源部辦公廳《關于做好易地扶貧搬遷住房不動產登記工作的通知》精神，因地制宜，精準施策，積極穩妥推進易地扶貧搬遷安置點不動產登記工作。一是明確責任分工。成立了由縣政府分管領導任組長，縣自然資源、農業農村局主要領導任副組長，住建、財政、林草等部門分管領導和各鄉鎮人民政府主要領導為成員的農村“房地一體”確權登記發證領導小組，建立易地扶貧搬遷登記發證聯席工作會議制度，先后2次組織召開全縣農村不動產確權登記發證工作推進會，結合實際印發了《關于進一步加快推進農村“房地一體”確權登記發證工作的通知》，明確各方職責，推動責任落實，為確權登記工作的順利推進奠定了堅實基礎。二是加強政策宣傳。充分利用廣播、電視、微信等新媒體和出動宣傳車、張貼宣傳標語、發放《給群眾的一封信》、召開座談會等形式，大力宣傳宅基地、地上建筑物、構筑物確權登記發證工作的重要意義、工作目標和政策法規，在移民區重點宣傳實施異地搬遷的相關政策和《新時期易地扶貧搬遷百問百答》，爭取干部群眾的理解和支持。累計向移民區群眾發放宣傳資料2萬多份，懸掛橫幅38幅，張貼發證通告200多張，向各村組微信群發送信息300多條，召開各類會議20多場次，使確權登記工作的目的意義、工作程序和所需資料做到了家喻戶曉。三是堅持試點先行。堅持“依法依規、房地一體”“應登盡登、能發盡發”的原則，充分利用鄉鎮、村組底子清、情況明的優勢，發揮鄉鎮的主體責任，在各移民鄉鎮設立不動產便民服務點，正在多方籌措資金架設專網、配備硬件設備、培訓業務人員，確定1個農村“三變”改革試點村或新型農村社區先行開展登記發證試點工作，熟練掌握和總結登記發證工作中出現的新情況新問題，探索解決辦法和措施，為全面鋪開農村房地一體不動產權登記發證積累工作經驗，培養登記隊伍，夯實工作基礎。2019年11月19日，全省農村宅基地房地一體不動產權證書頒證儀式在**黃花灘生態移民區富民新村舉行，現場為李應川等10戶村民代表頒發了《不動產權證書》。四是主動下沉服務。為方便群眾辦證，縣不動產登記服務中心工作人員組成“心連心辦證工作組”，利用節假日時間，攜帶筆記本電腦、打印機、高拍儀、復印機，到移民村現場進行拍照，對群眾提交的身份證、結婚證、戶口簿、房屋和土地權屬來源材料提供免費復印，指導填寫表格，咨詢解答疑惑，受理群眾不動產登記申請。針對老、弱、病、殘等無法到社區當面申請的群眾，工作人員主動上門服務，一對一進行辦理。自工作開展以來，已累計上門服務100余次，為1000多戶移民群眾發放了不動產權證，贏得了群眾的一致好評。五是分類辦理登記。對手續完備的安置住房，及時進行登記發證；對因規劃許可、用地審批、竣工驗收等手續不完善導致不能登記的，主動加強與發改、扶貧等部門的溝通協調，認真摸清情況，梳理問題清單，按照“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，采取聯合會審方式，努力完善相關手續；對缺少竣工驗收材料的，依據有專業資質的第三方鑒定機構出具的《**農村住房危險性定性鑒定報告》或住建部門出具的《住房安全等級認定（鑒定）表》，辦理登記發證；對產權比例一時難以明晰的，在不動產證書附記欄注明“該不動產權屬易地扶貧搬遷保障性住房，產權比例以縣政府易地扶貧搬遷相關政策為準”，先行辦理登記；對在行政村內即有集體建設用地上就近安置的，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認，公告15個工作日無異議，經鄉（鎮）人民政府審核后予以確權，房產登記依據已辦理的規劃手續和竣工驗收資料，為住戶及時辦理不動產登記，做到應發盡發。
截至目前，除1537套兜底戶安置住房外，全縣應登記易地扶貧搬遷安置住房15421套。其中：具備登記發證條件的5437套，占應登記任務35.26 %；暫無法登記的9984套，占應登記任務64.72%，主要為公共租賃住房2953套，缺少竣工驗收住房3314套，同步搬遷非建檔立卡戶住房3717套。已登記頒發不動產權證書1133本，占具備登記發證條件任務的20.84%。其中：“十三五”期間易地扶貧搬遷安置住房7890套，具備登記發證條件的2038套，占應登記任務25.83%；暫無法登記的5852套，占應登記任務74.17%，主要為尚未竣工驗收的3314套，同步搬遷安置的2538套。已登記663套，占具備登記發證條件任務的32.53%。
五、存在的問題
易地扶貧搬遷安置住房不動產登記工作量大面廣，政策性強，技術要求高，工作難度大，涉及農民群眾的合法權益和切身利益。盡管我們做了大量工作，但仍存在許多困難和問題，發證工作總體進展緩慢，離上級的要求和群眾的期盼還有很大差距。一是由于我縣易地扶貧搬遷工程整合了多項資金進行建設，搬遷安置方式較為復雜，村組之間存在差異，難以集中統一辦理。如4、5、6號3個易地扶貧搬遷安置點屬公共租賃住房項目，根據《新時期易地扶貧搬遷工作百問百答》要求，需回購后向移民搬遷戶頒發產權證書，但回購資金籌措困難，導致無法及時向農戶登記發證。二是黃花灘生態移民區安置點住房大部分屬統規聯建，各安置點內戶型面積基本一致，整鄉整村搬遷后移民群眾已實際搬遷入住，但部分建檔立卡戶安置住房面積超出控制標準25%或每戶超過20平方米，“十三五”期間同步搬遷安置的非建檔立卡戶每戶僅交納了1萬元房款，后期產權分割、戶型置換、改造住房結構及補繳房款等工作存在難度，致使登記發證難以推進。三是部分搬遷安置戶因住房資金未交納清，僅交納了部分房款，存在經濟糾紛，無法申請登記；同村同時搬遷安置戶因“十二五”和“十三五”政策存在差異，繳納的房款數額不同，群眾意見較大。四是黃花灘易地扶貧搬遷12個安置點和綠洲小城鎮安置點群眾原宅基地屬集體土地，而現搬遷安置住房占用的土地屬國有土地，向搬遷安置住戶頒發的不動產權證書為國有住宅用地，將不利于下一步集體資產折股量算等“三變”改革。五是我縣農村不動產登記發證涉及7.1萬宗，易地扶貧搬遷涉及24個易地扶貧搬遷安置點，安置農戶1.69萬戶，6.9萬人，量大面廣，加之農村不動產權屬來源證明材料嚴重缺失，各類矛盾糾紛較多，需在人力、物力、財力等方面大力投入，而我縣屬國家深度貧困縣，年初剛剛脫貧摘帽，登記發證所需經費嚴重不足，鄉鎮和各部門的工作重心集中在脫貧攻堅和產業扶貧，加之移民區群眾主要收入來源為外出務工收入，安置點內多為老弱病殘或鎖門戶，僅靠縣不動產登記中心10名干部開展確權登記發證工作困難重重。針對上述困難和問題，懇請上級部門在政策、經費方面給予協調支持。
六、下一步打算
下一步，我們將認真貫徹落實此次調研座談會和冷局長講話精神，進一步強化責任擔當，加快工作進度，確保按期完成易地扶貧搬遷安置住房不動產登記任務，讓搬遷群眾早日吃上定心丸，鞏固脫貧攻堅成果。
一是加強組織協調，確保問題及時解決。積極向縣委、政府匯報，爭取上級支持，建立健全易地扶貧搬遷安置住房登記發證聯席工作機制，定期召開工作會議，一月一調度，聽取各鄉鎮工作進展匯報，及時協調研究解決易地扶貧搬遷安置住房登記發證工作中出現的各類問題和矛盾，確保做到應發盡發，合法合規，切實維護搬遷群眾的合法利益。
一、登記概述
登記是登記機構在不動產領域進行國家治理的活動。探討“不動產統一登記”這一命題的前提是――不動產需要進行登記，且不動產登記具有效力。
那么第一個問題就隨之而產生：不動產是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產各項權利的獲得主要來自于不動產登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內”就算是對于權力的喪失也要在不動產登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產交易的安全性。（2）喪失了不動產的排他性。（3）某些場合無法發揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。
據不完全統計，我國目前有15個不動產登記機構。那么這么多不動產登記機構所組成的現行“不動產登記”的對象是什么呢？不動產本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產資源開采登記管理辦法》第四條《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產登記屬于權利登記制。最后，就不動產物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產權利，即不動產物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產物權登記已經作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結果。
二、我國《物權法》中的不動產統一登記制度
從《物權法》十二條可以看出，我國目前現行的不動產登記制度采用的是實質的審查模式，即審查不動產（《擔保法》九十二條：不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產登記是國家在不動產領域的管理活動，不動產登記事務完全由國家壟斷，作為不動產登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產登記機構具有如下權力：1.管理并審查不動產登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產登記程序實施來講，由不動產登記機構完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。
《物權法》第10條第二款要求我們實現不動產統一登記制度，并且沒有告訴我們如何具體實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內容：1.統一的法律依據――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產統一登記制度的重中之重3.統一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結果要一致4.統一的登記程序――時間上來講5.統一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面?？梢钥吹贸鰜恚粍赢a統一登記制度的糾結點就在于如何統一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現“不動產統一登記制度”。但是，在現階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當的。那么仔細剖析一下現行不動產分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產統一登記機關的內部職能劃分、行政規劃層級體制（不同級別的不動產登記）以及機構設置所屬范圍。
三、不動產統一登記機構設想
鑒于當前中國國情，我提出了對不動產統一登記機構的設想：
在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產登記背后的對于登記的不動產的管理權力（例如稅收等），大型不動產登記的權力以及其他小型不動產的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。
