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近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，正在蓬勃興起，并出現高速增長的態勢。
一、房地產市場的主要特點
地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區，所以，房地產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建筑檔次也有不同程度的差異存在。
第一：多樣性，房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。第三：不平衡性，房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時信息，以便企業能夠準確掌握信息，做出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。
二、房地產項目的投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產的全部建設費用，其包括的內容應根據項目的性質和范圍而定。
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等?？傊康禺a成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
常用的估算方法有：資金周轉率法、生產能力指數法、比例估算法、綜合指標投資估算法等。投資估算是擬建項目前期可行性研究的重要內容，是經濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據。估算質量如何，將決定著項目能否納入投資建設計劃。
三、總結
近十年，稍微有點實力的企業都在搞房地產，比如：海爾、海信、TCL、雅戈爾、羅蒙、鄂爾多斯所有這些優秀的私營經濟企業都在搞房地產開發，有些企業房地產在其內部的占比達到70～80%以上。房地產企業要想尋求長遠地發展，就必須制訂出適合實際情況的發展戰略。
房地產開發不僅為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進行房地產投資分析，就是要求投資者運用自己和集體的知識及能力，全面地調查投資項目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。
良好的房地產投資分析還能為投資者提供科學的調查數據和投資策略，使投資者在強手如林的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
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Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
由于環境、條件以及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。
房地產開發投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數的變化對財務評價結果產生的影響進行深入研究，從而為房地產投資決策提供科學的依據。房地產項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發生變化時，導致項目投資效益的主要經濟評價指標發生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產投資分析中，其主要經濟指標是凈現值、內部收益率、開發商利潤等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：
一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。
二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數值，以此判斷項目是否可行。
三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產投資項目的風險分析
房地產開發風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產投資風險的主要類型有以下幾種：
1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。
2.財務風險，是指房地產投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現金收益不足以償還未來到期債務的可能性。
3.經營風險，是指由于房地產投資經營上得失誤（或其可能性），造成的實際經營結果偏離期望值的可能性。主要包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等。
4.市場風險，是由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產市場競爭激烈等。
5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關房地產投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續的變化，城市規劃政策、企業政策和土地政策的變化。
以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。
房地產開發項目風險管理
風險管理是房地產企業的一項非常重要的業務管理活動，它具有專業性強、技術性強和橫跨多領域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發生的隱患，減少風險損失的影響，為企業生產和獲取最大利益提供保證。房地產項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產風險識別的程序主要包括以下幾個方面：
一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現場視察法等。
二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環節中識別出的風險進行定量描述，測算風險發生的概率，并據此分析風險發生的可能損失及對項目或整個的企業的影響。
三是風險管理對策。在上面兩個環節的基礎上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發生的概率和可能帶來的損失。
四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協調，保證風險管理目標的實現。
風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業在風險損失發生或者發生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業應盡量準確預測開發項目的費用，減少開發過程中的盲目性，盡量縮短開發周期，盡早完成開發項目；風險轉移，主要指企業在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉嫁給別人承擔，對房地產來說可以選擇與其他企業合作開發某些項目；保險，指房地產企業將自己面臨的某些風險轉移給保險公司的行為。房地產項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質量保證保險、技術保險和責任保險等，在相應的保險事故發生以后，房地產公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。
參考文獻
關鍵詞 房地產 投資項目 籌資方案
一、影響房地產投資項目籌資的因素
1．五力分析法對經營決策的影響
美國哈佛大學商學院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業的外部環境，是它的競爭環境，一個企業直接的競爭環境存在5種基本的競爭力量，即：新進入者的威脅、行業中現有企業間的競爭、替代品或服務的威脅、供應商討價還價的能力、購買者討價還價的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關鍵在于企業如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業做出正確的決策。
2．SWOT分析法對經營決策的影響
SWOT是英語優勢、劣勢、機會、和威脅這四個詞的第一個字母所構成的縮略語。SW表示在各項經營活動中具有自身的各種優勢和劣勢。OT則表示這些經營活動又面臨的環境的各種機會和威脅。SWOT分析法的主要內容就是把這些企業具有的優勢和劣勢以及環境提供的機會和威脅綜合分析，努力使企業優勢與環境機會匹配組合，以找到一個或幾個較為滿意的戰略方案。
SWOT分析圖：
當企業的戰略態勢處于象限Ⅰ時，企業面臨著眾多的機會，并且擁有利用這些機會的強大的企業內部優勢，這時企業宜采用發展型戰略。當企業處于象限Ⅱ時，企業面臨良好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。當企業處于象限Ⅲ時，企業處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險惡的環境威脅，此時企業適采取緊縮的戰略。
當企業處于象限Ⅳ時，企業擁有內部優勢卻面臨著不利的環境威脅，在這種情況下，企業宜采取多元化經營戰略，分散經營風險。
二、T公司新建陽光小區項目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨資的房地產開發企業，20多年來開發了本市的大量項目，開設有多家直屬企業，曾經是當地的一級資質開發企業、當地的納稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產。通過對T公司現實的狀況進行認真的分析、研究，雖然其內部有劣勢，但外部的機會也是存在的。而且，現在就有一個很好的可以抓住的能使企業擺脫困境的機會，這個機會就是對地處城北區陽光小區項目的開發。
2．利用五力模型對擬決策方案進行分析
（1）新進入者的威脅
房地產開發企業的進入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術人員，才能夠在限定的時間辦理好資質證書。由于房地產行業屬于高進入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風險的行業，有豐厚的利潤空間，新進入者的威脅也很大。一個只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產開發公司。
（2）供應商議價的能力
房地產開發企業的供應商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化。鋼材、水泥的價格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應。
（3）替代品的威脅
房地產企業受其替代產品的威脅很小。每個人都想有一個溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車里，或者有幾個人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產品。在陽光小區附近，幾個樓盤已銷售完畢，2年內暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價能力
房地產的價格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價格的不斷上漲，稅收負擔加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價能力較差。隨著中國經濟持續快速增長，供應領域的逐步擴大，市場需求量還要增大，陽光小區項目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價的空間。
（5）行業競爭者的威脅
經濟適用房、限價房、廉租房等項目的推出對其他的房地和開發商是一種威脅。民營房地產開發企業經營方式比較靈活，管理模式先進，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發所需，房地產行業競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對擬決策方案進行分析
（1）T公司的優勢
第一，內部條件。T公司是有一個較好聲譽的老品牌企業，開發的項目質量好，技術含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術經驗非常豐富的技術骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足資金的需求，大宗的房產也根據公司的資金需求情況進行處置。
第二，新項目地理位置條件優越。公司即將開發的陽光小區項目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區的交通、環境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運站這兩個旱碼頭的啟用，陽光小區的房地產價格一定會因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業管理模式，計劃經濟成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機構臃腫，工作效率低下，企業吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認為事業單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻而在比工資的高低。
其次，面臨政策調控的威脅。近幾年，我國房地產行業進入新一輪宏觀調控，國家針對過熱的房地產業出臺一系列宏觀調控政策，中央政府通過房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范，對房地產業是一個很大的威脅。經濟適用房的推出對房地產業是一種威脅。民營企業的經營方式比較靈活，管理模式先進。所以說民營地產開發企業是T公司的威脅。
4．擬投資方案
T公司根據外部環境及自身的經濟現實狀況，為了減小資金的壓力，經過認真分析、研究，決定分兩期開發，同時按所需籌集資金量的80%計算，仍需要資金3000萬元。公司經營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業公司合作開發，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結論
新建項目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠都不啟用的話，房價大幅提高的可能性小。通過以上優勢、劣勢、機會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個十字路口，企業處于象限Ⅱ，企業面臨較好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。
1．對各籌資方案的利、弊進行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節約向外籌資的費用，公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。但實際實現的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠遠大于原始投入的3000萬元。按T公司預計的售價，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠遠高于同期的貸款利率。相當于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價是漲因素。A方案資金可以足額及時籌集到，但是項目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足流動資金的需求，大宗的房產根據公司的資金需求情況進行處置。估計這2000萬元資金，在4-5個月內就可以通過出售房產籌集到，可以減少舊房產的積壓，盤活舊資產，讓所有的資產都流動起來。另外如果實施此方案，T公司多年來經濟效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區第一期就可以順利的竣工，全部房產都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產作為籌集資金的代價，除去貸款利息后，實際實現的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風險要小一些。這樣公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進房產的銷售。但是，因為T公司以前經營中累計所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產項目貸款的審批非常嚴格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進行開發的可能性幾乎不存在?？傊珻方案操作起來也比前兩個方案更困難，應當慎重。
四、結論
選擇A方案，公司只需花費很少的籌資成本實現籌資目的，但開發完成以后，公司需要分房產給G公司，不能全部支配房產，萬一房價大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強；選擇C方案，公司將獨享工程完工后產生的全部經濟效益，但該方案操作起來困難太大，實現籌資目標的可能性太小。通過對各個方案的細分項目進行打分，最終得出B方案為最優方案。
參考文獻：
2房地產開發項目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數量也不會在短時間內劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因導致了房子價格不斷上漲，往往直接導致了房地產的開發投資規模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產投資開發規模。
2.2城市化進程
如何說城市化進程影響房地產的投資開發規模。這要從城市化進程代表一個城市的經濟發展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產的硬件設備都比較完善，例如物業公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產價格水平也普遍比小城市的房地產水平較高，如此又促進了房地產的投資規模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區不斷推進，不斷利用周邊農村的土地資源，導致居住在農村的農民失去了土地，政府和開發商為了安撫農民需要支付安置費用或者一些用來安置農民住處的安置房，如此又使房地產投資開發的成本不斷地上升，最后影響了房地產投資開發規模。還有另外一個原因，城市相比農村，工資高，許多農民為了謀圖發展，從農村來到城市謀求工作，農民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產的需求上升。最后，還有一大堆的畢業大學生在畢業之后，為了更好的未來，選擇在城市發展，安家落戶，因此一大波的畢業生對住房的需求量提升了城市的房地產的需求，影響了房地產企業的開發投資規模。
2.3財務現狀
房地產企業建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產企業來說，其開發的費用產生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現狀，可以促進對房地產的投資規模的改善。房地產企業的資金究竟運用到哪些領域，每個環節分別占用多少的份額。因此房地產企業建筑開發需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經濟下，一個產業往往會帶動產業鏈的發展。房地產企業進行建筑項目的開發，其資金會流動到多個部分環節，包括:一是房地產建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發生的直接費用。當然，這些各個部分所發生占用的比例經常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產企業應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監督。因此財務的現狀會影響房地產企業的投資規模。
2.4第三產業的發展水平
第三產業是服務產業，需要一大堆的勞動力。其發展水平能代表一個區域或者一個國家的經濟發展水平。第三產業發展較好的地區都是勞動密集型地區，其對勞動力有極大的需求。因此第三產業是影響我國房地產投資與規模的極其重要因素。比如第一、第二產業的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產業的服務行業其勞動力的需求量極大，且短期內不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產的投資開發規模。第三產業的發展水平較高的地方，城市的居民人數也高，往往聚集在一片的地區，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產業發展水平高的地方，其商業化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產業對房地產的開發投資有相當大的影響。
3結論與相關建議
3.1結論
一、房產投資項目財務分析的目標
在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業，在項目開發中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關注開發商的償債能力以及所需期限。
二、房產投資項目財務分析模型的建立
本文以某房產投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。
（一）項目關鍵指標
根據項目規劃書內容，與房產市場實際情況相結合，該企業預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。
（二）項目預計收入
本項目計劃在33個月內開發完畢，在21個月內銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區位、個別因素對項目的影響，對售價進行調整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。
（三）項目預計成本
根據項目規劃方案內容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規內容，房地產土地使用權應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權出讓額為依據，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權出讓額為依據，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節能評審、可研報告、規劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。
（四）項目預計盈利
在項目實施后，前三季度為開發建設期，以開發成本為主要的現金流量，主要體現在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補當期資金流出以及還款金額，現金流趨勢仍為流出，再持續兩個季度后，項目銷售為開發商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現金流逐漸為正數，預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。
（五）項目財務評估
房地產項目的開發包括土地獲取、定位決策、產品設計、項目報建、施工建設、推廣下手、物業管理等階段。房地產基金由于其靈活性，受金融監管機構監管較少，只要投資具有市場價值，可以在這個過程中任何一個階段進入項目。
對于一個房地產項目來說，其成功與否，70%依賴于市場環境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產品設計、建設開發、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產基金來說，產品設計、建設開發、銷售推廣等是其弱項。房地產基金的主要優勢在于資金的快速籌集能力，以資金優勢快速切入市場，以對市場環境的把握實現盈利。在房地產市場上，土地價格和商品房價格的兩難沖突，為房地產基金提供了重要的契機，使得房地產基金能夠很好的把控房地產項目開發的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產市場的特性
從我國歷年來房地產銷售情況來看，房地產的價格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價格總體上是上升的。但是，房地產價格的增速則存在著明顯的周期性
房地產具有投資品的屬性，其價格也取決于未來的預期。當房地產價格增速高時，市場會普遍預期房地產價格會更高的向上走，這時，土地的價格也會較高。即出現如2008年、2009年的地王頻出現象，“面粉貴于面包”。但房地產價格過高時，政府必然會出手調控，平抑價格。房地產市場會由熱轉冷，導致2010年、2011年房地產價格增速放緩。2011年在售的項目，其土地多數是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價格卻相對偏低，形成了土地價格和商品房價格的兩難沖突。
在土地價格和商品房價格兩難沖突發生時，一方面，開發商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價格增速放緩，市場對商品房價格的預期也不再看好，導致土地價格下降。即出現2011年全國多次土地流拍現象。
在商品房價格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調控，另一方面，市場會適應政府曾經出臺的調控政策，政策效果釋放殆盡，導致房地產市場熱度回升。價格再次上揚，如2012年下半年至2013年初，房價的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項目，多數是在2011年市場低點購入土地，因此，土地價格低而商品房市場價格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產基金股權投資的優勢
對于開發商來說，應對房地市場的波動，最好的發展策略是預測市場行情，踩在房地產市場的周期上，跟準市場節奏，市場低點拿地，市場高點銷售。但是市場往往難以預測，尤其是中國房地產市場受政府政策調控影響非常大，更增加了預測的難度。即便像綠城這種全國領先的開發商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產危機。
土地價格和商品房價格的兩難沖突，源于房地產市場的周期性波動，但卻為房地產基金提供了重大的發展機遇。開發商對土地價格較低的時點難以準確預測，而當土地價格低的時點來臨時，因為房地產市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產基金卻可以在這時快速募集資金，進入土地市場，從而獲取土地溢價的超額收益。
房地產基金針對土地價格與房地產價格相沖突的特點，可以采取如下措施進行投資并實現退出：
1）低價拿地入市，通過項目開發、運作等，實現市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項目開發、運作的能力。采用該種策略的主要是房地產集團旗下的房地產基金。如金地集團旗下的穩盛投資，在土地市場價格低點是募集資金進入市場，然后通過金地集團自身優秀的房地產項目運用能力，在房地產價格較高時實現清盤退出。
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[j].商業經濟,2008(10).
房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業投資決策機制
面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設
建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要?？茖W合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。
以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。
3.項目經濟技術指標變動及偏差分析
對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。
首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1
2.國家發展改革委 建設部.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.中國計劃出版社.2006
中圖分類號：G642.3 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）45-0065-02
一、引言
房地產投資分析作為一門必修的專業課，依據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的核心內容，分析了最新的房地產投資分析相關政策與評價指標的變化，還包括社會與環境評價等相關內容；房地產投資分析課程最重要的內容就是房地產融資風險。本文就融資風險進行詳細的分析，對風險防范提出觀點，便于學生更深入認知房地產投資分析這門課程。
二、房地產投資分析課程的主要內容分析
（一）融資風險分析
1.融資渠道集中。盡管國內目前已經出現并得以應用的融資方式越來越多樣化，但由于我國房地產金融市場還處于發展的初步階段，許多金融產品和手段并不成熟，因此，企業在房地產開發項目過程中過度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒有太大的變化。
可以從對比看出，2016年第一季度房地產項目資金結構與2015年度相比整體上變化不大。需要說明的是，在其他資金來源中，定金及預收款項占總資金來源的25%左右，所以項目的資金來源主要是自籌、銀行貸款和預收款項。
2.法律法規滯后。我國融資體系的發展并不十分完善，缺乏相應的法律法規來對各種融資方式和渠道進行有效的約束和規范，融資過程中法律漏洞也十分常見。例如針對通過互聯網形式進行公開小額股權融資的股權眾籌融資方式，我國至今還未出臺專門具有針對性的行政法規和部門規章，只是在《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》等類似的文件中對該種融資方式進行了初步的定義，這為企業進行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風險。類似情況還有因缺乏法律規范導致的信托兌付危機等，項目融資過程中應重點注意存在法律爭議的融資渠道或方式。
3.融資成本高。融資成本過高一直是房地產業常見的現象，也在不同程度地限制著房地產業的發展。項目通過間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點就是融資成本高，如通過券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉存、顧問費等各種成本費用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過一系列調控政策來緩解融資難的問題，但短期內企業所面臨的融資形勢依然十分嚴峻。
4.項目決策不理性。項目決策的過程實際上是項目發起人通過市場調研，發現新的投資機會或者領域，結合自身實力確定是否要進行投資的過程。在這個過程中，造成決策失誤的常見原因有兩種，一是市場調研結果與實際有偏差，二是對自身綜合實力評估不準確。前者由于房地產市場的需求空間很大，近年來房地產的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費者的購房能力有限，若市場調研只重需求不重消費者的購買水平，則會造成有市無價；而后者最典型的例子就是開發商通常都會同時進行多個項目的滾動開發，以期獲得更大的市場利潤，卻忽略了多項目管理需要完備的項目管理技術和資源分配能力，包括保持資金的持續供應并在時間和空間上合理分配的能力，理性的項目融資決策需要通過建立系統完備的決策機制來支撐。
（二）風險因素之間的相互作用
基于上述風險種類分析，可將風險分為兩大類別，即內源性風險和外源性風險。外源性風險主要包括不可預見的政治、經濟、行業市場等的變動，內源性的風險是建立在項目自主性基礎上，主要包括對項目資金流、工程建造過程、后期運營過程的管控。然而，在大范圍來看，各種風險因素之間是相互關聯、相互作用的。
（三）融資風險防范分析
目前，一些傳統的風險防范方法已經在大范圍內得到應用，如與具有實力的房地產企業合作進行項目的開發分散風險；發行股票或債券，在接納民間資本的同時對風險進行分攤；在具備條件的情況下發起項目預售活動，在規避市場風險的同時有效實現風險的分散。然而風險隨資金的流動無處不在，想要從根本上對風險進行管控，需要我們將風險防控工作落實到項目進程中的方方面面。
1.建立動態風險評估與防范機制。在項目進展的過程中，應根據項目實際情況建立起針對性的全面動態風險評估與防范機制，以幫助項目負責人進行理性地決策。對項目外部不可預見的環境因素如政治、經濟、行業市場的變動進行實時監控，實現對外部環境變化的敏銳感知，并據此對項目的資金流做出靈活的調整；對項目內部資金及物料的流動、工期進度、工程質量進行動態跟蹤檢查，及時跟進項目公司報送的資料，評估各參與方在項目中的實施情況，一旦發現偏差應及時向項目發起人及投資人提出建議以及預警。
2.組合利用不同的融資方式。成本與風險之間有著密切的對稱關系，即當融資成本上升時，對應的風險會下降；當融資成本下降時，項目所承受的風險會上升。因此在成本與風險之間尋求一個合理的平衡點將有利于項目融資的順利進行。項目直接融資不需要經過金融中介機構，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因為缺少了中間擔保機構，直接融資所面臨的風險比間接融資要大?？梢酝ㄟ^組合多種融資方式，根據資金的用途有區別地進行不同渠道的融資，尋求風險與成本的均衡與對稱，可適當降低風險，節約成本。
3.利用計算機技術模擬工程建造。在多數的房地產項目建造過程中，由于施工過程的復雜性、動態性和不確定性，不可避免地會存在因設計變更、試錯返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項目質量的現象，造成了勞動力和材料的極大浪費?？衫肂IM等計算機技術對施工建造過程進行反復模擬，找出各方面問題，并及時進行糾正，力爭將項目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實現低成本高效率的建造過程，最大程度地避免完工風險。
4.針對風險事件進行評估總結。一些房地產龍頭企業之所以能夠實現快速發展，其原因之一就在于他們善于總結經驗，為下次危機風險的出現提供借鑒，減少損失。對已出現的風險事件，應及時將實際效果評價信息反饋給風險防范機制，總結此次風險應對方案帶來的得失，提出更加完備的應對方案，建立風險信息數據庫。增強項目在以后的發展過程中的風險抵御能力。
結論
房地產投資分析課程是建筑院校房地產專業所開設的一門專業必修課。房地產投資分析是房地產業的基礎，它以形成新的房地產價值為表現結果。這門課程涵蓋的專業知識多，并可以直接應用到房地產投資項目評價的實際環節。融資風險是這門課程中最重要的內容，如果這個問題弄清楚了，學生就能夠了解房地產投資分析最核心的內容。能夠順利完成本課程的教學。
1 MOOC與翻轉課堂
1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網絡課程。這種在線教育模式實現了大規模學生同時在線的課程學習。MOOC資源集合了全球最優質的教學資源，任何在線學生一經注冊都能實現自我學習，并且取得相應課程的成績。這種學習的模式依賴于互聯網的快速發展與課程的運作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網中國大學MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統學校的巨大挑戰與革新。
1.2 翻轉課堂
翻轉課堂是將傳統的上課方式進行反轉的上課模式。傳統的教學是課上老師進行理論知識的講授，課下布置作業。而翻轉課堂是在課下進行理論知識的自學與習題練習，課上則進行學生的答疑及知識點的運用、任務操作等。在翻轉課堂上，老師的責任是去理解學生的問題和引導學生去運用知識。
翻轉課堂增加了學生間的互動與教師與同學間的交流，使得課堂生動有趣，提高學習的效率。翻轉課堂最大的特點是能夠實現學生的個性化學習，對學習層次不同的學生真正實現了分層教學，每個學生都可以掌控自己的學習進度。學習進度快的學生可以掌握 更加有深度的知識內容，而學習進度慢的學生則可以進行反復的學習并尋求老師和學生的幫助，提高學習效率。
1.3 基于MOOC模式的翻轉課堂設計思路
高職院校的學生普遍存在學習興趣不高、知識接受能力較差的現狀。傳統的課堂教學不能滿足所有學習層次的學生對知識的掌握。而這些學生雖然學習興趣不高，但思維活躍，創新性較強，喜歡參與課外活動來展現自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發這些學生的學習動力。
鑒于高職學生的以上特點，基于MOOC模式的翻轉課堂旨在克服傳統課堂一刀切的學情，實現可以讓學生自我掌控的課下學習平臺，并激發學生的學習興趣，引導學生將所學理論運用于實踐。因此，這種模式是借助教學數字平臺，構建區域型的校內教學資源網。在此平臺上，構建教學資源庫，包括課程的理論知識、知識點講解視頻、習題庫、案例庫、拓展學習資料等。學生可在此平臺上進行課下隨時隨地的自主學習。而課堂的任務主要為答疑解惑、課程重難點分析及討論、項目任務的實施等。
2 基于MOOC模式的翻轉課堂在《房地產投資分析》課程中的探索與實踐
2.1 基于工作過程的《房地產投資分析》課程系統化設計（見圖1）
《房地產投資分析》以房地產投資分析流程（投資環境及市場分析―產品規劃設計―投資估算―銷售收入估算―財務分析―不確定性分析及風險分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進行了課程三個學習情境的設置：房地產項目靜態投資分析、房地產動態投資分析、房地產項目綜合投資分析。
情境一以簡單房地產開發項目（單一物業類型、一期整體開發的項目）為載體，在項目的投資分析過程中，側重于對該項目的投資估算、成本利潤及靜態指標分析，在此情境中不涉及現金流量表的編制和動態指標的計算，故稱為“靜態”投資分析。
情境二以稍復雜房地產開發項目（兩種物業類型、兩期開發項目）為載體，在項目的投資分析過程中，要進行項目進度計劃的安排，側重于項目的現金流量分析及相關動態指標計算，故稱為“動態”投資分析。
情境三以商住綜合項目為載體，其規模中等且多期開發，在此項目的投資分析過程中，將靜態分析和動態分析結合起來進行綜合項目分析，故稱為“綜合”投資分析。
三個學習情境由簡到難，由簡入繁。
2.2 學習情境的實施
學習情境以房地產投資項目為載體，以房地產投資分析流程為主線進行情境任務的分解。在每個情境任務實施時遵循六個步驟（六步法）：資訊―計劃―決策―實施―檢查―評估。
資訊部分包括房地產投資分析課程的理論知識和項目資料兩部分，目的是讓學生通過資訊的研讀，明確任務的目標及任務操作流程，進行任務操作的理論知識準備和項目資料的預告。
計劃及決策是在明確項目的任務目標后進行項目的討論與分析，制定項目任務操作的時間安排，進行任務步驟的分解與數據準備。在制定計劃后進行計劃的討論與改進，最后進行計劃的最終決策。
實施與檢查是在計劃制定的基礎上以小組的形式進行任務的操作實施。在實施過程中教師對學生的任務操作實施進度與內容進行檢查，指導學生按計劃進行或避免學生偏離正確的操作步驟以及檢查項目任務成果的正確與否。
最后一個步驟為項目的評估，旨在考察學生四方面的能力：專業能力、方法能力、社會能力和個人能力。評估過程中可采用教師評估、學生評估、組內外互評的方式進行任務的綜合評定。
2.3 《房地產投資分析》MOOC平臺資源建設
《房地產投資分析》課程的MOOC資源實質上是與六步法中的資訊部分是相呼應的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項目任務資料。
2.3.1 《房地產投資分析》理論部分資源建設
項目任務的正確操作依賴于扎實的理論功底。《房地產投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點的講解、知識點視頻的錄制以及習題庫的建設以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設時，將微課的思想融入其中，即將理論知識點碎片化，視頻單元、習題練習都與此單個知識點相對應，使得理論知識的學習更加條理化與清晰化。學生在進行知識點學習的基礎上進行習題的自測，來檢驗自己的學習效果。
2.3.2 項目資料MOOC平臺資源建設
由于課程是以項目為載體的，因此除了理論知識的資源準備外，還包括整套項目任務資料，包括學習指導書、項目任務模板、項目案例分析等。學習指導書是對項目任務目標的說明、任務解讀及任務操作步驟的詳細說明。任務的模板及相關資料則能夠讓學生更好的認識任務及操作任務。
2.3.3 MOOC平臺的運作模式（見圖2）
2.4 翻轉課堂模式
課堂的主要任務主要針對學生在MOOC平臺上提出的重點、難點問題進行解答;針對各組討論的任務操作計劃進行檢查、糾錯及更正;對學生項目的任務操作過程進行檢查及問題解決，根據學生任務操作的好壞進行過程評價，即課堂包括了六步法的后五個步驟：計劃―決策―檢查―實施―評估。
以情境一中的地塊價值測算為例，學生在課下的MOOC平臺進行了市場比較法理論知識的學習及習題檢測，初步掌握了地塊價值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價值測算的案例分析和任務模板，對將要操作的任務目標及內容有了初步了解?；氐秸n堂，老師首先針對MOOC平臺學生提出的疑問進行解答。而后以小組為單位先進行任務實施計劃的討論，然后通過老師的任務計劃檢查來確定各小組任務實施的方案。在任務實施前，教師針對任務操作的一些關鍵點組織全班同學進行集中討論，保證各組同學真正了解任務操作的方法。在任務計劃進行決策后，各組進行小組分工開始任務的實施。在任務操作過程中，教師進行小組的個性化指導，對各小組出現的問題進行解答和指導。
3 存在的問題
3.1 自主學習約束力不足
MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學資源。但由于高職院校學生學習積極主動性較差，學習興趣不夠濃厚，因此不能夠主動進行MOOC資源的自主學習。在任務操作時，發現有部分同學對理論部分的學習掌握不夠牢固，導致任務操作時舉步維艱，難以下手。目前翻轉課堂的實踐缺乏較有效的約束力。
3.2 課程的過程評價難度較大
MOOC平臺的學習效果能夠進行系統自我數據統計進行評估。而統計數據的真實性不得而知或存在片面性。比如有的學生在網上進行習題自測時采取作弊手段而導致過關率的虛高。課堂上的過程評價雖然有一定的執行力，但由于學生人數較多，也不可能做到完全的科學的評價。而在任務操作過程中還存在搭便車的現象，小組內有時只依靠一個同學去真正地實施任務，反而導致學習效果不如傳統教學。
3.3 課業負擔較重，學習壓力較大
基于MOOC模式的翻轉課堂采用的是學習雙軌制。雖然能夠實現不同層次學生對知識的把握，但繁重的課下學習和課上任務操作導致部分學生產生抱怨心態。過多的時間投入到任務的自我學習中，而且任務的操作也以理論學習為基礎，一旦沒有掌握基礎理論的學習，可能會導致任務操作的脫節。久而久之，產生厭學情緒甚至抵抗情緒，嚴重影響學習效果。
4 解決建議
4.1 進行學分機制改革
基于MOOC模式的翻轉課堂應采用雙軌制考核機制，課下的MOOC平臺自學和課上的任務實施成績分別應該獲取相應的學分。此種做法能夠很好的促進學生的學習主動性和積極性，對學生來說是一種很好的學習約束機制。此外，還應該進行課程課下和課上課時的合理分配，保證學生有足夠的時間進行自主學習，從而提高任務操作的效率。
4.2 引入競爭淘汰機制，促進學習動力
在任務操作時，以小組為單元進行成績的考評。同時，還要引入組內和組外互評機制。在組內互評時，每個組員都可進行匿名投票。對于平時表現較差、學習不夠積極、得分較低的同學采取淘汰制，以此激發學生學習的動力和危機感。另外，還要進行組外互評，加強組與組之間的互相監督，促進組內競爭，給課堂注入活力。
4.3 加強課堂管理，促進小組協作
課堂的管理采用教師管理和同學協助管理的模式進行。教師對小組實施整體管制，布置任務或命令時與組長進行直接的對接，而小組內的管理則由組長直接負責。組長根據教師的指示進行命令的傳達與任務的布置，還負責任務的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進行考評時，組長對各個組員的打分占據較大的權重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負擔，另一方面也能夠鍛煉學生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。
