時間：2023-06-01 08:56:13
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1.是不動產物權狀況的有效證明文件
現在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產登記的了解越來越多。而不動產的物權具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權相關的法律，都必須遵循“在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在”的原則，這也是不動產登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產檔案登記是通過國家行為表現出來的結果和最高的證據效力，這也為后續不動產權人查詢相關的不動產信息奠定了條件。現實生活中經常存在很多的與不動產有關的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產權的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產登記相較于現階段的不動產證書，人們往往更加傾向于不動產登記。當二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產登記來驗證信息。由此可以看出，不動產登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產檔案是全部檔案的主要構成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業的發展，人們對房屋不動產的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權的一個問題。市場上的房產交易過于頻繁，與此相關的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關注。在開展不動產登記時，不僅可以豐富檔案的內容、改善檔案的館藏結構，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎。
二、加強不動產登記的難點和相對應的措施分析
在開展不動產登記時，需要嚴格按照相關的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產登記時，通常因為不動產自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導致不動產登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產登記檔案管理的交接問題和對應措施分析
在進行不動產登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產相關的信息。我國的不動產登記通常都是由專門的工作人員負責。但是由于一些制度的問題，如果出現崗位工作人員調離崗位或者因為其他的問題，會導致不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態。在后續的查閱過程中必然會出現很多問題，甚至引?l一系列的不動產物權糾紛。因此，相關部門針對這一問題，也陸續制定了相關的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產查詢過程中可能出現的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產檔案進行整合，區別對待，有序地進行區分，并設定相應的管理位置。在檔案登記管理系統中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區分。最后，有效的利用現代互聯網信息平臺，充分實現各類信息的整合，以現代化的管理手段來登記不動產，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應措施分析
中圖分類號：G272 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不動產登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來說，不動產登記檔案整合有著重要的依據，即《物權法》，明確指出不動產登記檔案要由登記機構統一管理，相關部門必須永久保存這些檔案信息，也就是說，相關部門需要根據已有的資料，有效開展不動產登記檔案重建工作，優化利用相關法律法規，加以規范，動態管理各類不動產物權，物權登記是建立在檔案基礎上的，也是各項不動產物權登記工作有序開展的關鍵所在，是物權歸屬不可或缺的關鍵性依據，可以為社會全面發展提供關鍵性證明，有效維護社會大眾的合法權益。在這一背景下，有效整合不動產登記檔案已成為一種必然趨勢。其整合的必要性利于社大眾隨時隨地查找所需的不動產登記檔案信息，滿足他們在這方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強其集約化管理，這是不動產登記工作開展的必然結果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動產檔案信息處于統一化網絡結構體系中，高效保管重要的信息數據，尤其是成果性資料，確保不動產相關工作有序開展，有效提高不動產登記檔案方面的服務質量。
二、不動產登記檔案整合和集約化管理
1、不動產登記檔案整合具體內容
在日常管理過程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動產登記檔案，根據其特點、性質、作用等，準確把握整合不動產登記檔案的核心內容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準確、完整登記不同領域的不動產檔案，比如，房屋、土地，要根據相關技術標準，統一化管理不動產登記檔案，為檔案使用者提供優質的檔案服務。不動產登記檔案部門需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動參與到不動產登記檔案管理中，要根據他們已有的管理水平，多角度對其進行系統化培訓，引導他們學習最新知識、最新理念等，強化他們責任意識，具備扎實的檔案管理知識，通過不同形式提高業務技能，熟練操作各類設備設施，提高他們綜合素質，更好地開展不動產登記檔案管理工作。此外，不動產登記檔案整合內容還體現其集約化整合，集中管理多種不動產登記檔案，使其具有鮮明的“標準化、規范化”特點，為不動產登記檔案工作有序開展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現嚴重的浪費問題。
2、不動產登記檔案整合難點
在社會市場經濟背景下，不動產登記檔案信息數據呈爆發式增長，其管理難度大幅度增加，想要對其進行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準確把握其整合難點，采取針對性措施有效整合不動產登記檔案信息。具體來說，就檔案移交來說，如果移交之前的整理工作不到位，不動產登記檔案整理等方面質量也會受到影響，而各個登記部門采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會在一定程度上增加不動產登記檔案整合難度，一定要準確把握這方面難點，科學整合各類不動產登記檔案。同時，不動產登記檔案入庫難度也比較大，其入庫是一項系統化、復雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據不動產具體要求，進行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據各方面情況，科學補建不動產登記檔案，正確、完整錄入對應的信息數據，便于其及時導入到所構建的不動產登記信息管理平臺中，各方面都必須建立在相關規定的基礎上，加上不動產登記檔案信息數據頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當大，需要花費大量的“人力、物力、財力”，否則，不動產登記檔案整合工作將無法順利進行。此外，在科學技術發展的浪潮中，各類技術頻繁出現，不斷應用到檔案管理中，合理化便編寫檔案庫的位號，借助物聯網技術，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構建關聯，還要對檔案進行掃描，構建影像檔案等，都在無形增加了檔案整合難度。
3、不動產登記檔案集約化管理
在新形勢下，不動產登記檔案工作日漸統一展開，檔案信息數據海量增長，類型日漸復雜化，檔案信息數據管理已成為一大難點。在這一背景下，檔案部門必須安排專業人員對不動產登記檔案進行必要的集約化管理，優化利用先進的技術，計算機技術、網絡技術等，充分發揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數字不動產檔案建設力度，確保不動產登記檔案各項工作有序開展，具有鮮明的信息化特點。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會市場為導向，多層次優化利用一系列相關技術，云計算、大數據，根據各分檔案情況、特點等，為其配置合理化的身份證，科學設置其中的芯片，對不動產登記檔案信息進行一系列操作，比如，定位、監督，最大化降低不動產登記檔案信息出現失聯現象，為提高檔案管理工作整體質量做好鋪墊。檔案部門要優化利用移動通信技術，借助多樣化優勢，大力推廣移動通信終端，便于檔案信息使用者自動查詢相關數據信息，可以借助檔案網站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認識不動產登記檔案，認真做好本職工作，充分發揮微信平臺作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動產登記檔案政策、社會大眾提出的意見、建議等，進一步優化不動產登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結語
總而言之，在新形勢下，不動產登記檔案具有鮮明的“系統化、復雜化”特點，其整合和集約化管理重要性不斷顯現。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認識不動產登記檔案，準確把握其整合內容以及難點，加強其集約化管理。以此，確保不動產登記檔案工作有序開展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應用到實踐中，充分展現其多樣化價值，促使新時期不動產登記檔案事業不斷向前發展，走上健康穩定發展的道路。
參考文獻
[1] 周文奇，彭健.不動產登記檔案信息化管理的問題分析與改進建議[J].浙江檔案，2016，12：54-55.
一、前言
房地產作為國民經濟的支柱產業，隨著我國房地產市場的迅速發展，無論是征地、開發、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發映在房地產檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產的健康快步發離不開房地產檔案的支持，房產檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》及相關法律規定形成的一項專業性較強的工作，房地產檔案是房地產產權界定的有利存證， 是房地產管理部門在開展房地產產權產籍管理工作，組織房地產交易活動的重要載體。房地產檔案的形成，有其特殊的專業要求和獨立的對象，為實施產權管理和產權保護提供了可靠的法律保障。在房地產檔案管理中，工作的對象是房地產行業的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產糾紛中形成的產權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產、抵押房地產借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。
二、房地產檔案的法律作用具體體現
1、保障房產交易順利進行
通過查閱房產檔案確定誰是真正的業主和該房產是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現。限購令出臺以來，房產管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規定的條件，對不符合上述規定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據《房屋登記辦法》第二十四條規定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。才能代表國家管理房地產在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。
2、維護房地產市場誠信經營
在城鎮住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產業持續快速發展，但也出現了很多不規范的問題，如房地產違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業管理不規范等。產生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產信用檔案的建立，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績以及經營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網上信用檔案系統向社會公示，接受社會監督。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業所有企業和執（從）業人員的信用信息管理系統，記錄了房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業基本情況、業績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業及執（從）業人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規范房地產市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網了解企業信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網上直接對房地產市場違規違紀行為進行投訴。
三、保障房地產檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規為依據。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發的有關檔案法規，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。
2、加強檔案管理人員法律責任
房地產交易管理部門的檔案管理人員應認真執行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規定，需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發生違法行政問題。
總之，房地產檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規范要求做好檔案管理工作。
參考文獻：
1、肖愛娥.房地產產權檔案管理探析[J].檔案時空，2007.
全國城市房屋拆遷產權注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實施單位、項目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產權初始轉移登記，輕產權注銷登記。一些不法分子乘相關部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進行權屬證書造假、詐取民財或拆遷補償款，造成經濟損失。拆遷不注銷、使登記機構產權實物檔案和電子信息檔案不能及時清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產權、產籍管理帶來負面不利影響。更影響執行國家限購政策、稅收政策、司法協助中產權查詢、摸清產權套數工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時經常怨聲不斷，影響社會穩定。
在《物權法》、《房屋登記辦法》已實施，《不動產統一登記辦法》醞釀2014年6月出臺之際，本人就城市拆遷滅失房屋產權注銷登記問題，談談個人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據
1、2007年10月1日實施《物權法》第6 條：不動產物權的消滅，應當依照法律規定登記。第9條不動產物權的消滅經依法登記生效，未經登記不發生效力。但法律另有規定的除外。第14 條不動產物權的消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第30 條因合法拆除房屋事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第150 條建設用地使用權消滅的，登記機構應當收回建設用地使用權證書。第155 條已登記宅基地使用權消滅的，應及時辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當事人單方申請。第19條所有權注銷登記登記機構應當實地查看。第38條所有權人應當自房屋滅失事實發生后申請所有權注銷登記。第40條經登記的所有權消滅后原權利人未申請注銷登記的，登記機構可以依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權證收回或公告作廢。
3、《城市房地產權屬檔案管理辦法》第8條規定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產權屬檔案管理機構應當掌握房地產權屬變化情況，及時補充有關權屬檔案材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀一致。
因此，產權注銷登記工作是法律賦予登記機構的法定職責，是產權、產籍管理的基礎性業務工作之一，對拆遷滅失的房屋不辦理產權注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費國家信息資源，長期漠視，會給社會造成負面負擔。
二、辦理拆遷滅失房屋產權注銷存在問題
1、申請問題。
城市建設拆遷房屋一般通過產權交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對象間拆遷人與產權人在某段時間內的強制交易，不同意將強制拆遷，該行為屬房地產交易。理論上雙方應錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規定由所有權人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現一拆了之，無人主動申請產權注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發公司拆遷房屋產權注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機構與拆遷、土地、稅收等部門協調，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產權注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環。
對事實已拆遷、多年未注銷導致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機構到拆遷主管部門核復拆遷檔案直接注銷。
對城市建設中新的拆遷征收項目采取不辦產權注銷，拆遷主管部門不予項目拆遷驗收，土地部門不予頒發土地證，登記機構不予辦理預售許可，稅務部門要憑注銷證明落實拆遷房與新房差價收稅。
3、權屬證書問題。
第一種方法權屬證書由登記機構收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機構注記拆遷滅失信息后發給拆遷人持有，作為拆除補償依據。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產權注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產管理局下發了《關于做好拆遷后房屋產權注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補償協議時收回權屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請，由檔案館直接注銷、頒發注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請“拆遷項目報結”前，到產權檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續，需提交房屋權屬書原件及申請房屋注銷登記權證清冊一式三份。
（2）產權檔案館在核準拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認的權證清冊二份，同時須做好實物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產權管理、檔案管理、地理測繪信息管理已實現一體化，現代化管理手段先進，利在于環節少，節省辦公成本、效率高，一個窗口對外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內的房屋所有權屬由市房產行政主管部門審核、確認后、方可給予補償。拆遷結束后，由拆遷人向市房產行政主管部門辦理房屋產權注銷登記手續。拆遷后再注銷產權做法。
3、徐州采取登記交易中心產權注銷、測繪部門圖籍注銷、檔案館產籍注銷，簡稱產權、產籍、圖籍三注銷。
為進一步規范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗產權注銷工作，市政府下發了徐政發【2013】31號文件。
具體做法如下：
（1）各區政府到國測繪公司申請拆遷房屋測繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產權檔案館對拆遷范圍房屋產權檔案查詢，提供明細查詢匯總表給區政府。
（3）區政府在協議簽訂后、實施補償前，提供權屬證件到登記中心進行證件核驗確認和產權注銷申請。
（4）市房產登記交易中心辦理核準注銷登記，出具“徐州市房屋權屬注銷登記證明”，區政府作為實施補償依據，市房屋征收部門作為征收項目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗和注銷的權屬證件情形，由房屋所在地區政府上報市棚改辦集體研究確認、處理。
（5）收費。測繪服務按照收費標準減半收取，個人房屋產權核驗查詢60元/件，單位房屋產權核驗查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動產統一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設每年拆除大量房屋，又無人主動申請產權注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對過去城市建設拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據《房屋登記辦法》第38條所有權人申請注銷登記、結合第40條原權利人未申請注銷登記的，登記機構依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產統一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設拆遷房屋已滅失遺留的所有權人未申請產權未注銷問題，登記機構可以依據生效的拆遷協議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因為過去好多房屋是開發商拆遷或拆遷公司拆遷。
對現在全國每天都在發生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產權問題，《不動產統一登記辦法》立法時建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認后、補償、注銷做法，規定由區政府、拆遷人統一申請注銷或所有權人實時申請注銷，扭轉以往一拆了之無人主動申請局面。實時盤活庫存、清理信息，徹底消除因發產權證在拆遷環節引發不可預見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護登記信用和政府拆遷征收聲譽、權威。
2、更新注銷觀念，站在不動產登記生效出發點，重新設計不動產權屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產登記簿上和在權屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機構管理，注記滅失信息的權屬證書發申請人持有。
3、登記機構應高瞻遠矚，通過GIS、DPS、RS等現代化信息技術，對不動產權屬邊界及空間狀態進行數字化定義，實現對不動產期房、現房、危房、滅失、權屬等……整個生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機構要想辦法消除有拆除滅失不注銷現象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據《物權法》第22條不動產收費按件收取規定，向相關部門反應匯報，改變目前注銷登記不收費狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網絡化、云計算、虛擬管理等，統一不動產管理及服務平臺，排除萬難爭取實現（不動產登記包括注銷登記）服務立等可取，實現全國市、縣實時聯網，智慧管理不動產登記。讓房屋、權屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統建設。
5、轉變服務理念，創新管理制度，在房車載體上利用各種現代化技術整合人力、物力、技術資源、改裝成一個流動的濃縮不動產登記機構，彌補固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補充、支撐、減少辦公壓力，精兵強將年輕化配置工作人員，隸屬主要領導指揮，以奇治勝，重點服務市委市政府確定的城建工程或實事工程，只要手續齊全，實現現場辦公，服務立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節約資源。
參考文獻：
[1]程信和、劉國臻編著《房地產法學》，北京大學出版社，2004年7月
引言
《物權法》中規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！边@里面提到的“證據”，既包括當事人重新提交的證據，也包括已經形成的證據。而已經形成的證據，無疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順房屋登記檔案管理的各個環節，形成良性的循環機制，是房屋登記機構自我保護的一道強有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實際出發，就房屋登記檔案工作的管理模式創新、管理流程創新等方面略抒己見，以拋磚引玉，共同推動該項工作規范、迅速地向前發展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環機制建立的三大難題
1.管理技術相對落后。與各行各業的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術水平已經走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來看，房屋地理信息技術、分幅分丘技術、身份認證技術、數據傳輸技術等已經廣泛運用于受理申請、資料審核和登記審批的各個環節，而房屋登記檔案管理技術卻始終沒有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動地位，成為整個房屋登記工作中最弱的一環，極大地制約了房屋檔案管理發展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設規范，在《檔案法》《檔案法實施條例及住建部的《房地產登記技術規程》中都有明確規定。這些標準的具體實施，需要大量的資金支持。并且，從應用新型管理技術、完善先進管理手段、提高科學管理水平的角度看，引用新技術及新設備的經費，并不亞于完成檔案管理工作基礎設施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長期依賴外部“輸血”的模式，常常會引發房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺階的一個重要因素。
3.管理理念尚需突破。長期以來，一種錯誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發展，即檔案管理部門是一個單位的“冷部門”，其地位和作用與單位的主業根本無法相提并論。其實，具有物權證據、區域壟斷、使用頻繁、動態發展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個房屋登記工作的核心環節，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢，呈現出勃勃生機，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環機制的主要途徑
筆者對于建立房屋登記檔案管理良性循環機制的總體構想是：檔案管理部門要以房屋登記檔案數字化為基礎，推動檔案管理上檔升級；要利用檔案數字化成果對外提供有償查詢服務，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級的需要。
（一）以檔案數字化建設為突破口，夯實模式創新基礎
1.購置硬件。進行房屋登記檔案數字化，必須擁有大內存的網絡服務器、掃描儀、數碼像機、高質量防火墻、微機終端等設備，并且要建立起完善的局域網，以應對數碼成像、數據傳輸、信息儲存等工作的需要。因此，在硬件配置時，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數字化管理的要求。同時，各硬件間要能夠有效聯接、系統兼容，形成一個有機統一的工作機組。
2.開發軟件。選擇科學實用的數字化管理軟件，直接關系到房屋登記檔案數字化工作的速度、質量、管理效果和應用水平。因此，在進行軟件開發時，要充分考慮各方面的因素：一是要與現有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數字化成果作為一個子模塊，加載到現有登記程序之中。在進行房屋權屬登記時，能夠在同一界面之下調取檔案數字化信息，為交易與權屬管理工作服務。二是能夠進行優化升級。軟件在試運行和正式運行過程中都會出現一些問題，因此，不能將數字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級做好鋪墊。三是要注意分析統計工具的設置，為全面、便捷、準確地開發利用房屋登記檔案信息做好準備。
3.整理數據。房屋登記檔案經過數字化后，各種數據將直接進入到房屋登記工作之中。如果數字化過程中出現問題，那么房地產管理工作將從信息源頭開始即是不正確的，并將引起連鎖反應，導致房地產交易與權屬管理出現一連串錯誤。這就要求在進行檔案數字化時，必須對相關內容進行仔細的質量檢查，例如錄入的數據是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內容是否相對應、上下手產權關系與實際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數據處理準確無誤。同時，為安全起見，還應建立異地容災制度，將整理好的數據進行異地備份儲存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機構在利用檔案時都是一條人工通道，即受理窗口發調檔指令檔案管理部門把登記檔案送至調檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個過程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風險，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數字化后，便可輕松實現檔案查閱對內、對外兩條線服務。
1.內部查閱自主化。將形成的房屋登記數字檔案儲存在專門的數據庫中，并與房屋登記信息相聯。在辦理房屋登記業務的過程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認相關事項，受理人員可直接通過自己的電腦終端讀取數字檔案。為確保數字檔案安全，每名查閱數字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統自動生成操作記錄。操作者查閱的數字檔案應為辦理房屋登記業務所必須的，所辦業務應與自動生成的數字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導致房屋登記數字檔案信息外泄事宜，避免對數據庫造成損害。
二、設立統一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經權利人申請國家專職部門將有關申請人用于抵押的物權事項記載于登記簿的法律行為。物權的設定或變動事項應當登記，這是物權公示原則的要求。一般地，不動產以登記為公示原則，動產以交付為公示方法，而對于動產抵押來看，強調的重點就在于不交付，既然動產抵押權之設定即為使動產滿足中小企業生產經營的需要，所以為保守商業秘密便不能采取交付的公示方法。那么，登記制度便在抵押權，不管是動產抵押權，還是不動產抵押權上占據重要位置。
目前，實踐中動產抵押登記狀況不容樂觀，這已經對中小企業貸款融資發展形成很大的制約。實踐中動產抵押登記的不足之處具體表現為:
1、登記效率低下。根據對工商局、銀行、企業的調查，一般地，中小企業的動產抵押登記時間為:（1）設備登記，工商局認為實際所需時間為5天，而金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為17天；（2）土地和建筑物登記，房地產登記所認為實際所需時間3天至15天；金融機構認為實際所需時間最短7天，最長為30天；（3）機動車登記，按《機動車登記規定》，汽車登記法定時間為1天，向登記機構查詢信息，花費時間一般為1天至3天。這些均導致登記效率不高。
2、登記事項不合理。目前實踐中動產抵押登記的指導性法規為《企業動產抵押物登記管理辦法》。根據該辦法第4-7條的規定，不僅反映出登記內容過于詳細而且需要登記人員進行實質性審查。如在進行動產抵押登記時，需要對抵押的動產做出詳細性描述。
3、登記機關雜亂?！镀髽I動產抵押物登記管理辦法》第2條規定“工商行政管理部門是企業動產抵押物的登記機關?！薄段餀喾ā芬膊捎孟嗤幎?，于第一百八十九條規定了動產抵押的部門，即“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記?！钡菍嵺`中，動產抵押的登記機關遠比上述法律規定要混亂。
因此，動產是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實踐中登記機關雜亂，登記效率低下，可以說動產抵押登記狀況不容樂觀。動產抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產抵押權的重要原因。
三、設立統一抵押登記模式的可行性
一、房產檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式
《物權法》第十八條規定“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”?！冻鞘蟹康禺a權屬檔案管理辦法》第二十六條規定“查閱、抄錄和復制房地產權屬檔案材料應當履行審批手續，并登記備案。涉及軍事機密和其他保密的房地產權屬檔案，以及向境外團體和個人提供的房地產權屬檔案，應當按照國家安全、保密等有關規定保管和利用”?！斗课輽鄬俚怯浶畔⒉樵儠盒修k法》第五條規定了房屋權屬記載信息的內容，包括房屋自然狀況、房屋權利狀況（所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等）以及登記機關記載的其他必要信息，并在第七條規定中明確了對于上述記載信息，單位和個人可以公開查詢。按照上述規定要求，筆者認為，對于涉及國家秘密的房產檔案，如涉及國家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產檔案均應列為不宜公開查詢的范圍：對于處于開發銷售階段的房產檔案，可以對外開放。任何單位和個人都可以進行查閱；對于個人房產檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設部規定“單位和個人可以公開查詢”，但筆者認為，在未取得產權人委托的情況下，其他單位或個人因欲購買、承租、發放貸款而需查詢時，應由檔案工作人員經核實告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設計用途、有無抵押、查封等限制情況；對房屋權利記載信息，仍須經房屋權利人同意。此外，應及時建立不動產登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對不同利用需求提供房產檔案材料的查閱、抄錄、復制，同時在公開方式上應向多樣化發展，積極開展專題服務、咨詢服務、網絡服務等多渠道服務，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。
二、研究社會需求，平衡公眾對房產檔案利用與隱私權保護的利益沖突
1.明確預告登記的范圍
我國《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！边@一規定明確了預告登記的目的是“保障將來實現物權”；預告登記的內容為以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權，至于房屋的租賃無論是現房租賃還是期房租賃，都不能辦理預告登記。此外，法院或其他有權機關對不動產進行查封、預查封等限制不動產處分的情形，依據最高人民法院的有關司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預告登記的范圍，第六十七條規定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規規定的其他情形。但是，該規定并沒有涵蓋全部的期房和現房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的是預購商品房轉讓及預購商品房抵押權轉讓。原因是目前預購商品房不得轉讓，所以不能辦理預購商品房轉讓的預告登記，更不可能辦理預購商品房抵押權轉讓的預告登記。
2.預告登記的特征
2.1預告登記的目的
為了保證將來實現物權，包括可以實現的用益物權、擔保物權及房地產登記時涉及的房地產抵押登記。
2.2預告登記的前提
當事人簽訂了不動產物權的協議，例如買賣協議、不動產抵押協議、分割協議等。
2.3預告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預告登記。
2.4預告登記的效力
具有排他效力，預告登記時限范圍內具有阻止轉讓方處理不動產的效力，可以保護預告登記權利人的利益。
3.明確預告登記與商品房預售合同登記備案的區別
在預告登記制度出臺前，房產登記部門有一項商品房預售合同登記備案工作，《物權法》出臺后，很多人認為商品房預售合同登記備案就是預告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質不同。預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬于民事制度。而預售商品房登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預告登記制度的主要目的是為了保障債權人將來能夠實現物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，預售商品房登記備案制度不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規另有約定。預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的強制性制度。只要房地產開發企業與承購人簽訂了商品房預售合同，該企業就應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
四是適用范圍不同。依據《物權法》第二十條第一款規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預告登記，在建設用地使用權的轉讓中也可以申請預告登記。但是預售商品房登記備案制度只是適用于商品房預售活動
4.推行預告登記規范化管理，有利于做好預告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構要通過報紙、電視、廣播、網絡等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預告登記對保護購房者和債權人合法利益的重要性，提高群眾對預告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構要加強信息系統建設，整合商品房預售許可、商品房預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產測繪管理、檔案管理等業務系統，建立統一的信息平臺，實現信息的適時傳遞和共享，為預告登記的做好打下良好的基礎。
4.3健全和完善登記規則。各房屋登記機構要根據預告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規程，梳理業務流程，完善工作標準，積極推行規范化管理，不斷提高預告登記管理和服務水平。
5.辦理預告登記需要注意的事項
5.1預告登記順序
預購商品房抵押權預告登記應該在預購商品房預告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預告登記符合條件即可單方申請。《房屋登記辦法》第69 條規定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記?！?/p>
5.3預告登記的失效
預告登記只完成了物權的請求權，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權。但下列情形時，預告登記失效。一是主債權消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內沒辦理本登記的情形。
結 語
一、 基本情況
金昌市公證處2002年以來共辦理各類公證6349件，其中證據保全、不動產事務、遺囑繼承贈與等民事、強制執行、涉外涉港澳臺等五類公證1561件。在本次公證質量檢查中，重點檢查民事經濟類公證共526件，其中民事公證425件，經濟公證101件，經統計：合格證為521件，占總數的95.3％；基本合格證25件，占總數的4.7％；未發現不合格證。重點檢查涉外涉港澳臺公證共262件，合格證257件，占總數的98.1％；基本合格證5件，占總數的1.9％；未發現不合格證。另外，該處還在全處集中評查中通過民主評議評出優秀卷4件，對承辦公證員給予了獎勵。
永昌縣公證處2002年以來共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經濟類256件。本次公證質量檢查全面檢查了所有辦結案卷。經統計，合格證為373件，占總數的100％；未發現不合格證。
在檢查中，市司法局和兩級公證處采取承辦公證員匯報自查結果、填寫“質量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會等多種方式，找出實踐工作中存在的問題，大家幫助提出改進意見。公證員們還利用這次檢查提供的交流機會，研究和探討了一些公證理論熱點和實踐難點，如能否提供刑事訴訟證據保全公證、遺囑公證如何達到保密要求等等，從而提高了自身的業務水平。
綜上，本次公證質量檢查通過全面自查和地區互查，重點檢查了市、縣兩級公證處各類公證事項辦結案卷1161件，合格與基本合格率達到100％。我市公證人員確能堅持真實、合法、程序、規范的公證原則，辦理公證時嚴格審查、認真把關，保證了公證質量。
二、 存在的問題
1．存在輕視實體與程序其中一方的工作誤區。一些公證員在辦證時，或因事項簡單而不仔細詢問、理順法律關系，或一味追求事實準確無誤而忽視公證程序要求。
2．談話筆錄制作水平有待進一步提高。如談話不能緊扣主題、切準要害，談話內容缺乏“告知義務”內容，談話針對性不強，談話文字書寫不規范等。
3．個別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據、《受理通知書》，公證書無頁碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。
4．具體辦證中把關不嚴的問題時有出現，特別是現場監督類公證，由于申請單位的原因，往往導致先公證后補相關材料。
5．檔案管理方面存在安全隱患，沒有專用保險柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。
6．限于實踐操作困難，大部分案卷無法做到收費憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發票號碼抄錄在案卷中。
三、 改進措施
針對檢查中發現的問題和不足，我們爭取能糾正的，及時糾正；對目前無法補救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內部制度建設解決，在今后工作中注意改進。同時，還提出一些具體的改進措施：
1．進一步加強政治理論和業務知識的學習，充分認識公證工作的重要作用，提高公證人員的素質。
2．堅持高標準、嚴要求，嚴格執行公證質量標準，落實各項規章制度，及時查漏補缺，力爭今后公證質量實現新的突破。
3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業務制度。
房屋的檔案管理工作有著非常重要的作用和影響。房屋無小事，所以它對人們的日常生活有著極大的影響，相關的管理部門和人員必須要對其做到足夠的重視。在我國的社會經濟不斷發展的過程中，人們的生活水平和質量有了很大的提高。在此狀況下，對于房屋的檔案管理的關注度越來越高，因為對于絕大部分的人來說，房屋是其賴以生存的所在。所以，對其的管理方式等方面的要求越來越高。近年來，檔案管理和電子信息技術進行了充分的結合和應用，不過，從房屋檔案管理者的角度出發，檔案管理工作仍舊任重而道遠!
1房屋檔案管理中存在的問題
(1)房屋檔案管理軟件沒有一定的統一性，在房屋檔案管理部門中，主要的工作人員所使用的電腦都有著各種各樣的問題，其型號和規格等是不盡相同的，這種狀況的存在，使得檔案管理人員在管理的過程中不能彼此溝通和互動。相關的房屋檔案管理人員在開展工作的過程中仍舊會面臨這些問題，所以，需要對合適的文件檢索軟件和檔案信息管理的計算機管理軟件系統進行充分的普及應用［1］。相應的文件檢索軟件和檔案信息管理系統之間是不能進行互調的，那么，這對于當下的檔案管理工作的開展是非常不利的，使得檔案管理人員不能通過對計算機進行充分的應用來完成檔案管理工作，這對于房屋檔案管理和電子信息技術的結合有著很大的影響。(2)房屋檔案管理基礎性工作的標準并不規范。在房屋檔案管理的工作中，基礎性工作的標準和規范占據著至關重要的作用，要實現當下的房屋檔案管理工作和電子信息技術的有效結合，就需要在很大程度上滿足這方面的要求和條件，不斷提高管理工作的便捷性。當時，在當下的房屋檔案管理工作開展過程中，還是存在著多方面的問題，房屋管理業務的基礎比較差，這對于房屋的類別也沒有一個非常清晰地劃分。(3)房屋檔案管理的基礎性工作沒有和時代的發展和要求進行全面的結合。當下，我國的房屋檔案管理和其他的管理有著很大的相似性，都存在很多的問題，沒有對互聯網計算機技術進行充分的應用，電子信息處理的手段和方式沒有得到全面、有效的應用。有很多的房屋檔案管理工作人員仍舊用傳統的管理方式進行工作，這對于檔案的所有人來說是非常不利的［2］。同時，在社會經濟快速發展的今天，部分的房屋檔案管理工作中已經對電子信息技術進行了應用，但并不充分，仍舊還是有一些檔案管理和分類的方法沒有跟上時代的發展，脫離了時展的特色和步伐，在一定的程度上阻礙了房屋檔案管理工作的發展和進步。(4)許多房屋檔案管理工作人員的素質相對不高。在檔案管理工作開展中，相關的工作人員必須要具備良好的專業技能與素質。但在實際的工作中，很多的檔案管理人員的素質沒有達到相應的要求，其中，有一部分工作人員沒有接受過檔案管理的培訓，專業技能不過關，不能使用現代化的檔案管理的軟件和系統對檔案進行管理，這些檔案管理人員的技術水平有待提高，同時，我們當下所處的時代是一個信息化的時代，如果檔案管理人員的管理技能不足，那么，就會對檔案管理工作的質量造成嚴重的影響。
2加強房屋檔案管理中基礎性工作的措施
(1)在房屋檔案管理工作開展的過程中，需要對統一的管理軟件進行充分的應用。主要因為與房屋登記相關的檔案資料數量十分龐大，對于人們的生活又有著非常大的影響。從房屋檔案管理基礎性工作的角度來進行相應的分析和研究，建議相關的管理人員需要將使用型號和規格相同的計算機的意見反饋給相關的領導，而且需要把進行檔案管理的軟件保持統一。那么，相關領導需要將先進理念與技術引用到檔案管理工作中，結合現代電子信息技術的優勢提高相關工作人員的檔案管理水平與效率。(2)對于房屋檔案管理的基礎性工作標準需要進行相應的提高。在檔案管理工作開展的過程中，需要遵循相應的管理原則和要求，主要包括集中統一管理檔案、維護檔案的完整和安全、便于利用和檢索。房屋與人們的生活關系緊密，處理好這個關系對和諧社會的建立是大有裨益的。所以需要我們將房屋檔案管理基礎性工作制定的標準作為依據，不斷提高管理方式的標準化［3］。在社會經濟不斷發展的過程中，人們的生活水平和質量有了很大的提高，房屋的重要性越來越高，那么，在這樣的情況下，就出現了很多的房屋產權糾紛問題，要有效解決這些問題，首先就需要明確房屋檔案管理工作標準和規范。
3結語
隨著我國國民經濟的迅猛發展，人們的生活水平和質量有了很大的提高，對于各方面的需求也在不斷增多，其中，房屋和人們的生活是息息相關的。所以需要房產登記事務中心加強對房屋檔案的管理。不過，我國的房屋檔案管理中存在著很多的不足，相關的檔案管理人員的素質和工作能力相對不高，沒有充分有效地利用電子信息技術的優勢，在此基礎上，就需要我們加強房屋檔案管理中的基礎性工作，使檔案管理日趨完善。
參考文獻:
［1］張琳．我國企業檔案管理中存在的問題及完善對策［J］．企業改革與管理，2016(15)．
一、未健全個人信用體系的住房保障風險
雖然住房保障內部關于申請、審核、分配、管理等工作檔案不斷得到完善，但在現有條件下以部門為主的檔案信息建設，距離完全的信用體系建設仍有較大差距，并可能對住房保障工作的提升帶來影響和風險。
一是準入風險。建立在個人誠信申報和人工要件審核基礎上的申請方式，耗費申請人和審核人員的大量時間。為準備申請材料并現場提交，申請人需要從工作單位、戶籍地、居住地等不同渠道搜集住房、收入等證明，而審核人員不得不花大量時間審核要件的形式、數量。由于材料不齊備或形式不正確，往往造成審核人員的大量解釋和申請人的多次往返。若申請人有偽造相關證明的，通過人工審核受理材料，還不能完全發現。另外，有些行為習慣，如在家養鴿子，可能在入住保障房后繼續產生不良影響，由于目前未有效納入信用管理，無法在準入時就采取預防措施。
二是分配風險。由于沒有健全的個人信用體系，申請家庭通過審核后，住房保障部門只能根據家庭結構、收入、住房及是否是老弱病殘特困對象等有限的幾項要素進行分類，無暇從家庭信用等級、家庭需求強烈程度進行更細化的分類。在分配方式上，除去優先特殊困難家庭，其他符合條件家庭的住房需求被視作均等對待，從而一般采用搖號制為基礎的隨機分配方式，缺乏精細管理。
三是超標風險。申請家庭在輪候或選房入住后，住房、收入等保障資格發生變化，特別是超出保障標準后，家庭往往沒有動力主動向住房保障部門申報變化情況，而申請家庭的住房、存款、納稅、消費、就業等信息分散在社會的很多領域，涉及多個部門，住房保障部門往往不能及時發現變動情況。如果按照申請程序，定期開展復核工作，不僅存在類似準入的風險，家庭配合度不高，而且隨著申請量的積累，審核人員工作量將越來越大，管理機構和人員配備也將難以為繼。因此，現實中靠人工核實的方法無法及時發現超標風險。
四是監管風險。保障房入住后的不良信用行為，包括拖欠公共租賃房租金、不交水電氣暖及物業費、改變房屋結構或用途、違規出租等，涉及發現、調查、取證、查處及向司法機關移送等環節，房屋使用監管存在點多面寬、環節長的特點，管理單位和部門不僅涉及一線的日常管理單位和產權單位，也包括住房保障、房屋管理、城市管理、工商等部門及法院等司法機構，沒有統一的信用管理平臺和處理流程，監管過程中的失信行為如破墻開店等，不能得到有效制止和處理，極易造成管理被動，提高處理成本。
五是退出風險。目前政策文件對于騙租騙購、違規出租保障房等嚴重失信行為已經有了明確的處理意見，主要包括取消保障資格、罰款、要求退出保障房或補交租金、5年內不得再次申請保障房等，但在實際操作中，由于保障家庭僅有這一套住房，強制執行退出面臨很多困難，而其他措施違規成本較低，不能起到應有的懲處作用。如果僅僅從保障房入手，可采取的措施不多且效果有限，如果不能有效制止或處理違規現象，容易引起“破窗效應”，使其他家庭效仿。而且，違規家庭占用有限的保障資源，對于社會公眾特別是其他輪候家庭極為不公。
二、建立住房保障個人信用體系的意義和愿景
一是進一步健全公開透明的住房保障管理體系。應建立全生命周期的管理體系，其準入、分配、管理、退出等規則和管理信息全程公開。對于個人信用信息有異議的，可以申訴并要求及時給予核查、答復。個人信用評價記錄作為家庭分配保障房的優先因素之一，在房源供應類型、輪候時間、租金補貼等方面予以統籌考慮。
二是進一步健全多部門聯網的社會管理體系。2013年3月起實施的《征信業管理條例》是目前征信領域層級較高、較為全面的信用管理法規，在此基礎上，中國人民銀行組織商業銀行建立了全國統一的信用信息基礎數據庫，應用于個人信貸等金融領域。2013年7月最高人民法院《關于失信被執行人名單信息的若干規定》，通過“中國執行信息公開網”建立全國失信被執行人名單。隨著《不動產登記暫行條例》的和國家不動產登記局的成立，對于全國不動產的統一登記也提上了議事日程。因此，全國對于房產、金融、法院執行等信用信息正不斷趨向完善和統一，公安、工商、稅務等部門也都有自己的信息數據庫，當務之急是在目前的部門信息數據庫基礎上，打破地域、行業、領域限制，建立共享互動、動態監管、實時更新的統一信用信息管理平臺。這樣不僅能把住保障房的“入口關”，更能及時預警保障家庭的人口、再購房、大額消費等變化情況，對于拒不配合查處、退出的違規家庭，形成一處違規、處處受限的局面，加強監管力度。
三是進一步健全社會綜合信用體系。完整的信用體系由信用制度、信用機構、信用產品、信用標準、信用平臺等組成，從信用管理流程上包括信用信息的采集、評價、運用等環節。如美國商業信用評價報告由企業性質的征信機構提供，征信機構通過收集個人分散的信用信息，按信用評價模型整理加工后，出售給銀行等信用使用機構，后者將之作為是否向個人發放貸款的依據，從而建立了市場化的信用管理體系。借鑒此思路，住房保障部門可以購買第三方機構提供的信用產品，加強準入審核，同時也可以將保障房的信用信息作為社會信用體系的一部分，按規定向有關單位提供。
三、發展住房保障個人信用體系的具體措施和建議
一是個人信用體系制度建設。個人信用制度應是包括法律法規到一般政策性文件的系列制度，包括個人信用信息的采集、評價、運用等，應明確信用來源如何采集、如何采用第三方信用產品、如何確定信用指標和評價標準、家庭如何參與信息采集和申訴等系列問題。在信用信息采集方面，應建立信用信息溯源和責任追究機制，確保信息源的真實性、完整性和及時性；在信用信息評價方面，應建立信用指標分檔評價標準，通過公開公平程序，科學合理遴選評價指標和確定信用評價模型，充分保障家庭的隱私權、申訴權和參與權；在信用信息運用方面，應建立工作機構和人員權限制約和廉政風險防范機制，防止信息的泄露、濫用和工作人員失職、違規。由于住房保障信用管理相對還是一個新生事物，應加強與已有法律法規的銜接，提升立法層級，對于嚴重失信行為，從法律層級進行嚴處。
二是個人信用信息平臺建設。整合現有的部門信息數據庫，建立跨行業、跨地區、跨領域的綜合信息平臺，相關信用信息實現聯網運行，各部門實時共享。統一信用信息產品標準，規范信息源的交互和使用，各部門根據實際需求，提出相應的信用指標遴選體系及信用評價模型，做到記錄、采集、評價與運用工作相對獨立，確保信用信息的針對性和操作性。信息建設部門加強信息數據的兼容和維護，同步開發信用信息運營監管系統，建立信息使用追蹤記錄，確保信息安全和使用規范。
三是信用信息管理流程。主要在于四個階段：
第一，準入階段。家庭只需通過身份認證信息即可提出住房保障申請，住房保障部門通過統一的信用信息平臺，查詢家庭住房、收入、戶籍等基本情況和信用記錄，包括是否有以往使用房屋的違規信息、欠交費用信息、未處理罰單、犯罪記錄等，以此評價家庭的申請資格及輪候序列。住房保障部門可以把工作重點放在申請信息的疑點排除上，減輕申請人的舉證負擔。對于有騙取低保、社保及騙租騙購保障房等嚴重失信行為的，住房保障部門可以依據規定拒絕受理申請。
第二，分配階段。住房保障部門通過公開征求意見，建立保障房分配先后次序的具體操作辦法，在對特困家庭優先、無房家庭和低收入家庭加快分配速度的基礎上，根據家庭結構、年齡及信用評價等級等因素，優化分配措施。在準入、分配的輪候時期，家庭相關信息發生變化或有異議的，通過信用信息平臺申報，經后臺審核比對后，按程度予以調整，并及時反饋到分配過程。
