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在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。
一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題
（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大
由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。
二、房地產企業財務危機成因分析
（一）企業外部環境影響因素
1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小?？梢?，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。
2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。
3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。
（二）企業內部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。
3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。
三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構
房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。
（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤
科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。
（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制
房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。
（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量
房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。
通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。
目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。
現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。
隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。
一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。
(二)業績信息的問題
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。
(三)現金流量表的問題
根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產會計信息質量的對策
通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。
(一)完善房地產企業的會計規范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
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一、前言
在我國，經濟體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產經紀的迅速發展，使房地產經濟成為我國國民經濟發展的重要產業支柱之一，對我國經濟的健康平穩發展起著不可忽視的作用。與宏觀經濟一樣，房地產經濟在其發展的過程中，是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發展來看，房地產經濟的趨勢是不停的向上的，增長的發展。而房地產經濟則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現在房地產經濟的各個方面，包括房地產的增長水平、房地產業的就業情況、房地產業的消費情況、房地產的產業結構及房地產的價格水平的波動。
二、房地產經濟波動的影響因素
房地產經濟波動的影響因素主要有兩大方面：一個是內生因素，即房地產經濟體系自身的因素;另一個是外生因素，即不屬于房地產經濟體系內的，但能夠影響房地產經濟的外部因素。由于內生因素和外生因素的共同作用，使房地產經濟產生了周期性的波動。
（一）內生因素對房地產經濟的影響
1.房地產市場的供求因素。房地產市場的供給與需求總是處在不斷變化之中?？焖僭鲩L的房地產投入需要消費者需求的支撐，如果消費者的需求不能夠及時跟進，房地產投入就會進入下行區間。由于勞動、技術、管理、資金等條件的不斷變化，房地產的供給量也隨之擴張和收縮。與此同時，各種因素也影響著房地產需求總量的變化，另外房地產供給的波動程度大于需求的波動程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導致了房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。所以，就需要對房地產經濟進行調整，由此而引起的房地產供求關系的變化，往往會導致房地產經濟的波動。
2.房地產的價格因素。房地產價格的波動是引起房地產經濟周期波動的一個主要原因。房地產經濟過熱時，會出現盲目性和投機性的房地產投資，這種狀況不可避免的會是房地產價格不規則的快速上漲。房地產價格的迅速上漲時房地產投資具有了很高的回報率，在高回報率的驅使下，越來越多的房地產開發商將資金投入到了房地產市場，促使房地產市場迅速發展，房產交易量上升，市場越來越繁榮。此時，房地產開發商和其他相關的企業獲得了良好的效益。但是。此時房地產市場的供求關系是不健康的，房地產市場的繁榮是由大量經濟泡沫堆積而成的，這種經濟效益只是暫時的，是犧牲了未來的經濟效益為代價換來的，它不能是經濟實現可持續發展。如果仍這樣發展，那么，未來房地產經濟的蕭條是可以預見的。
3.房地產收益率因素。房地產收益率是指房地產的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報率。在一般情況下，房地產開發的預期收益處于上升階段時，房地產開發商會加大投資，擴大規模;而當預期收益處于下降階段時，房地產開發商就會減少投資，縮小規模。這種狀況也會引起房地產經濟的波動。
4.房地產投資因素。理論上，如果加大對房地產的投資，往往會促進房地產業的發展，將房地產經濟帶入繁榮階段;如果房地產開發商縮減投資，房地產經濟將會進入蕭條期。也就是說，房地產投資的變動與房地產經濟的周期幾乎是同向共振的關系。需要說明的是，房地產投資的變動則更加活躍。從以上分析來看，房地產投資可看作是房地產經濟波動的引擎。
（二）外生因素對房地產經濟的影響
1.影響房地產經濟波動的經濟因素。影響房地產經濟波動的經濟因素有房地產開發的宏觀因素及其相關的其他因素。而宏觀經濟主要通過經濟參數和經濟變量來實現對房地產經濟波動的影響。這里所說的經濟參數和經濟變量包括物價水平及通貨膨脹率、收入水平與消費水平、經濟增長率、銀行利率、產業結構的特征等方面。
另外，城鎮化的推進也是其中的一個不可忽視的影響因素。在當前以及不久的將來，城鎮化是推動我國經濟發展不可或缺的一股動力，這是因為，城鎮化的兩大內容：一，完善和健全城市基礎設施;二，擴大基本住宅建設的規模。這兩個方面的內容都離不開房地產業的支撐，反過來也會對房地產經濟的波動有很大程度的影響。
2.影響房地產經濟波動的社會發展因素。目前，我國人民的生活質量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對消費者的住房消費觀念產生了深遠的影響。住房消費者對居住地區的功能和環境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產經濟產生不可忽視的影響。
3.影響房地產經濟波動的城市發展因素。目前，我國城市化進程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產經濟發展的動力。應城市化進程的需要，擴大和完善城市基礎設施和普通的住房已是不可逆轉的趨勢。另外，人口的增長和流動，以及交通運輸的不斷發展也是城市化推動的。以上的所有因素，都強烈的影響著房地產經濟的發展，促進了房地產經濟的周期性波動。
4.影響房地產經濟波動的政策因素。影響房地產經濟波動的政策因素主要是指政府在房地產經濟方面的宏觀經濟政策。包括產業政策、貨幣政策，財政政策、區域發展政策等等。對房地產經濟的各個方面進行宏觀調控，引起了房地產經濟周期的變動。
5.影響房地產經濟波動的其他外生因素。自然因素，社會突發因素等也會對房地產經濟的波動產生影響。
三、我國政府的應對措施
第一，我國對房地產經濟的宏觀調控政策要服從國家制定的總體的宏觀經濟政策，與整個國民經濟政策相一致。目前我國房地產經濟的發展現實是：房地產市場的發展已經找出了我國經濟的承受范圍，同時也給許多其它行業施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產經濟甚至是整個國民經濟的健康發展。因此我國房地產經濟方面的調控政策必須達到能夠慢慢消除房地產經濟中的泡沫，是我國的房地產市場健康平穩的發展，從而促進我國國民經濟的健康平穩發展。
第二，我國房地產市場供求關系的現狀是：房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。由此我們應做到最大程度的減少房地產市場總供給與總需求的波動幅度，這就要實事求是，具體情況具體分析，根據供求矛盾的不同性質采取相應的措施，真對不同的問題，采取不同的應對方法，制定相應的調控政策，保障房地產經濟的健康平穩發展，從而促進我國國民經濟的健康平穩可持續發展。
第三，目前我國對房地產經濟方面的宏觀調控政策，雖然在短期內會減慢房地產經濟的發展速度，但是從長遠來看，我國的經濟調控政策能夠促使我國房地產市場健康平穩的發展，促進房地產經濟的可持續發展。所以，我國一定要堅持執行對房地產經濟的調控政策。與此同時，要及時采取措施調整我國調控政策中不合理的方面，并保持政策的穩定性，不要朝令夕改，避免出現經濟政策的突變。這樣，可有效減少決策的短期性、盲目性、投機性，有利于制定房地產業的長期戰略。
第四，政府對房地產業進行宏觀調控，并不是要政府對房地產業進行強制管制。我國的宏觀調控政策，要遵循正確分析，區別對待的原則。對于房地產價格，政府可以適當調控，但不能強行管制。價格的合理波動可以促進房地產市場的良性競爭，促進房地產經濟的健康發展。但如果房地產價格不合理時，不論是太高還是太低，都會對房地產經濟的健康發展產生不利的影響，此時就需要國家進行科學的調控，從而促進房地產經濟的健康發展。
第五，增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩妥的措施，保證土地供給的規模穩中有升，并且要重視保護好民生用地的規模，要合理調整住房用地的價格，保障土地市場的平穩運行，這樣才會給房地產市場營造一個良好的發展環境，促進房地產經濟平穩健康快速的發展。
四、結語
目前，我國的經濟正處于轉型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國國民經濟發展的房地產業的健康平穩發展。這就需要政府正確分析房地產經濟的現狀及其影響因素，根據實際狀況，實事求是，具體問題具體分析，在面對房地產經濟發展中的不同狀況時，能夠及時采取合理的措施，以保證我國的房地產市場的平穩發展，促進房地產經濟的繁榮，從而促進我國國民經濟的健康發展，是我國經濟能夠成功轉型。
參考文獻
[1]林素娟.政策變動和國民經濟波動對房地產經濟波動的影響[J].建材與裝飾，2012，12（16）：77-78.
自2008年金融風暴以來，國際經濟遭受重創，各國都用各種方式刺激國內經濟，以期早日走出困境。我國也運用刺激內需來維持經濟穩定，房地產市場也經歷了繁榮時期。隨著國內經濟增速放緩，銀行信貸風險增大，對貸款審批尤其是房地產貸款審批要求更加嚴格。據了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產項目也在2015年開始對房地產項目要求更高，只接一線城市的房地產項目。這對二線城市的房地產來說無疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產企業融資現狀
廣東GDP在全國處于領先地位，其房地產行業也在全國房地產行業中處于優勢地位，其規模和數量遙遙領先于其他城市。以廣東的房地產企業為例，根據廣東房地產網站的數據顯示，目前廣東房地產企業的主要資金來源于國內銀行的融資和客戶的定金及預付金。央行的分析報告表明，房地產企業的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預付金。從融資結構上看，房地產企業的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據這主導地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務杠桿上看，目前房地產企業的資產負債率高于75%，加上經濟增速放緩，房產銷售時間變長，導致房地產企業的資產負債率比其他行業都高。從債務期限結構上看，銀行對中長期的房地產企業貸款收緊，對房地產開發的城市和地段的考量因素增加，以及對開發商的要求提高，致使很多房地產企業無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導致房地產企業融資困難的因素分析
房地產企業的自身原因：房地產企業融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業基礎薄是重要的一點。大部分的中小房地產企業資金實力弱，自有資金少，規模小，抗風險能力弱。在管理上，中小房地產企業管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內部控制制度和嚴格的財務管理制度，導致中小房地產企業的經營不穩定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產企業融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內的評級，大部分中小房地產企業的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴格，容易出現抽逃資金、資金鏈斷裂導致無法償還貸款等情況。這樣導致企業的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產企業。另外，由于中小房地產內部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產企業、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產企業的實際經營情況，導致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經濟環境也是影響中小房地產企業能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內經濟增速一再往下調，各項經濟指標都下滑，很多企業經營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產企業由于其規模小、資本金少、信用風險高、經營不穩定和信息不透明等因素，導致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產的資金回籠，緩解房地產企業的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產企業的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產企業融資困難的另一因素。目前國內的房地產融資主要是銀行貸款，輔之以房地產信托、房地產基金和少量的直接投資機構。房地產信托由于目前剛性兌付要求，結合目前的經濟狀況和房地產企業經營狀況，對房地產項目要求更加嚴格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產信托公司融入資金。而房地產基金和直接投資機構本身數量少，資金量有限，對抗風險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產企業融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產企業融資困難，本文對拓寬房地產企業，特別是中小房地產企業融資渠道提出幾點探討建議。
第一，內外兼修，轉變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產企業來說同樣適用。房地產內部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經營模式、管理模式，規范財務管理，公開公司經營狀況信息，留住房地產方面的專業人才，結合自身的發展，制定合理的發展計劃。
轉變觀念，主要是要轉變經營觀念和融資觀念。房地產企業，尤其中小房地產企業需要發展壯大，需要根據自身實力，制定切實可行的發展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠大目標上，以免導致等不到春天的到來。經營上，許多房地產企業仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰才是未來的主流。中小房地產企業倘若能與大房地產企業甚至是上市房地產公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產企業的資金壓力，提高企業的融資能力，改善經營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產企業的最傳統、最重要的融資方式。在經濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產項目因無法實現融資而放棄。房地產信托、房地產基金已經在國內開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經不符合發展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現新的融資方式，謀求企業的未來。
第二，政府為房地產企業創造融資政策環境。作為市場的設計者、守護者和監督者，政府有責任讓房地產市場健康發展。政府出臺了建立“中小企業融資擔保體系”和“中小企業社會服務體系”的政策，為中小企業提供必要的融資擔保和撮合銀行對中小企業的貸款。另外，政府鼓勵銀行設立專門的房地產產業基金，財政撥款，對產業基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產企業來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產產業基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產企業發展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準入手續少，資金成本相對低的優點。發展直接融資，是房地產企業的不二之選。其一，房地產企業直接對接投資機構，可實現房地產金融脫媒，減少中間環節和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構有各大企業的房地產投資部、企業間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產企業也可以通過發行房地產企業債來實現企業的融資。企業債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔保企業為融資的房地產企業做擔保，放寬審批權限，簡化手續，建立多層次的債權交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產企業的債權評價體系，促進房地產企業的良性發展。
第四，發展房地產聯合開發融資渠道。房地產聯合開發是指多家房地產企業共同開發一個項目，尤其是中小型房地產企業牽手大型房地產企業，進行同一個房地產項目建設。大型房地產企業融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產企業在開發項目時，主動與大房地產企業聯合開發，吸取大房地產企業的優點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術上，都能有所提高。
結合以上分析，房地產融資，特別是中小房地產企業的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結合，結合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業的融資難題，為企業的發展取得新的突破。
1.我國房地產經濟現狀
2008年至2010年我國的房地產建設快速發展，我國房地產現階段已經達到了比較大的規模，其影響因素是多方面的。2008年的經濟危機阻礙了我國經濟的發展，為了穩定經濟，政府投資4萬億以擴大內需和刺激經濟市場發展。而這些資金中有相當大一部分通過銀行貸款給大型國有企業進行房地產投資建設。雖然房地產業可以帶動多個產業的發展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產業的進一步發展，很多房地產業發生投資虧空，成為政府的負擔。
2.房地產業的調控政策簡述
2010年4月，國務院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關部門穩定房價，保障住房，建立問責機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調節住房消費，調整住房供應，增加有效供給，加快棚戶區改造和建設保障性住房，加強房地產業融資監管，完善信息披露制度。
為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預期的效果，房地產業仍然是調控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調整房地產政策。
我國目前對房地產的政策依然是完善、調整、繼續整頓，不斷改正政策，促進房地產經濟健康發展。堅持房地產調控，繼續貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調控政策要做到保壓結合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設使用政策和土地供應政策，完善保障性住房的有關制度，加大資金支持力度，目標更加務實。
3.我國房地產業存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產業存在的問題
盡管政府在不斷進行宏觀政策調控，我國房地產業依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產業的金融市場還很不完善，目前房地產開發上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發展地產進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產業的發展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導致資金鏈斷裂，甚至導致企業破產，資金融通困難是房地產企業面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產企業都急于招商，產權式商鋪零售是商業地產項目經常采用的一種招商模式，這種模式下經營權、產權和管理權分離，有可能導致各業主忽視公共空間維護，這些都對以后的經營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續的價格上漲后，房屋的價格已經超過了價值，這會導致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產的大量貸款也會增加銀行業的風險，還會進一步拉大貧富差距，嚴重影響社會的穩定性。同時對土地使用權的爭奪也容易造成腐敗現象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結構還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發展經濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設，制定住房建設計劃，規范住房結構，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾。
隨著我國經濟的不斷發展和城市化進程的加快，房地產市場經濟也在快速發展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內都處于上漲之中，房地產市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經開始逐漸認識到與土地征用、市場管理等有關的政策的價值，房地產市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現象。各地政府都出臺了與房地產有關的政策，但帶有行政強制的政策可能會導致市場扭曲。政府的政策應該旨在化解結構性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規則規范各類開發商，依靠市場這只看不見得手來實現資源的有效配置，緩解結構性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構建資本循環系統。企業應該從單一的銀行貸款逐漸向股權、債券、信托基金等多元化融資方式發展，鼓勵金融產品創新，構建資本融通渠道和循環系統。
5.房地產經濟政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調控已經進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩，少數城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調控已經初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產業健全的行業機制還沒有完全建立。
5.1房地產政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產調控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數據來看，今年房地產成交量基本是負增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩定。同時今年房地產市場金九銀十的特點表現的并不明顯，消費者開始趨于理性。
②供給方面。房地產的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產業造成阻礙。而今年房地產企業的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業再投資的進行。而大的房地產企業融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產開發。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業融資改善后也要購地保持后續發展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉。
一、房地產企業財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發生偏離的情況，這種狀況可能會使企業蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業中的成因及表現
結合我國中小房地產企業特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業均采用負債經營模式，而企業過度負債會為企業財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮化這一發展道路，為三四線城市的中小房地產企業發展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業面臨經營困境外，房地產企業的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環境下，中小房地產企業的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業的財務風險。
二、中小房地產企業財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發揮負債經營的優勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發周期為2-4年，企業應當更具開發周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰投資可行性分析，關注市場發展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業。從理論上講，應該將企業的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環境做出合理的資金需求量預算，降低股利發放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規范管理企業現金流。企業應通過科學有效的方式合理規劃現金流，使其滿足企業日常運營或面臨突發狀況的需要；建立健全內部控制系統，加強對現金的監控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業資金流量而實現。企業經營主要業務前，該業務各環節都應嚴格執行成本費用控制預算制度；經營主要業務時，應及時跟業務進度，重視業務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業務結束后，應及時檢驗業務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業務結束時實際發生成本費用總額與業務預算進行比對分析，對企業在業務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業是我國房地產企業中一個特殊的企業群里，該群體比較大型房地產企業來說，企業所有者能力范圍比較有限，企業所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業應從企業建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日?，F金流量的管理，避免資不抵債的發生；投資項目前利用好市場信息甚至專業人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環境的轉變，抓住良好的投資與開發時期以增加企業盈利能力，更要分析合適的開發與投資收縮時期，避免企業投資開發不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
[1]劉丹丹.房地產上市公司財務風險控制研究.先建筑科技大學碩士論文,2012（5）.
一、前言
由于土地和房地產是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發展和經濟進步。而且房地產市場是國民經濟的重要組成部分，深入人民生活當中，與他們的生活密切相關。房地產市場不僅關系到的國民經濟是否持續健康的發展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導致國民經濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產市場的運行。合理的規劃利用土地，執行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調整土地供應結構。
二、土地資源配置要素
土地資源配置的要素可根據不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產市場中商品房用地，土地儲備數量，供應時機，供應結構等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規的收購獲得的土地，這是經過地方政府所規劃同意的。土地供應則是按照經濟的的發展，城市的發展，在需要一定數目的土地時，政府所確定的可供應的土地數量。土地儲備數量是指可調配的總數量。土地供應時機則是政府根據市場需求投入到市場中所需要的供應土地的時間。
三、房地產市場運營現況
我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調控和轉讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區違法出讓土地，有些地區隨意指定土地利用規劃，在用地結構上，供給結構極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規劃法律不完善，調控機制不均衡，導致了各地房地產市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導致的交易價格波動，從而影響房地產市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運作，同時有利于城市和經濟的發展。
目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應三個環節?；径际峭ㄟ^招標、拍賣、掛牌使用權的用地方式進行分配供應。這樣的一種市場供應方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結，產生了“囤地”現象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環。由此可見，土地資源對于房地產市場的影響有利也有弊，只有合理的調配資源配置，才能對房地產市場的發展產生積極作用。隨著經濟和社會的發展，房地產市場和土地需求都在發生著翻天覆地的變化，土地供應面積也發生了變化。當前我國的土地供應主要來自于征用農用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結，土地是農民的根源，不可能無止境的征收農用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產市場。由此可見，合理的調配土地資源配置是十分重要的。
四、土地資源配置政策在房地產市場調控中的作用
目前，我國以合理的土地規劃和土地供應這種市場調控手段，調節著房地產的投資和供應，進而影響著整個市場的供應結構。通過引入供給，規劃，儲備數量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調控房地產市場。目前，這種種影響著房地產市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉稅，減少土地供應量。此外，還有通過銀行放款給房地產開發商，放寬了土地抵押貸款，使房地產開發量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產市場的，一是對房地產的供應結構調控，二是對房價波動進行調控，三是對房地產的投資進行調控。
但是，由于房地產市場受到多方面的因素影響，不論是經濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。
五、土地儲備規模對房地產市場的影響
通過前面土地資源政策在房地產調控中的作用分析可知：政策調控對我國房地產市場影響很大，屬于政策性市場。房地產市場的規劃在國外已經相當成熟，通過稅收、城市規劃、行業監督等措施既能很好的進行市場調控。我國可借鑒國外成功的經驗并結合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產市場。要想通過土地要素影響房地產市場，土地儲備的規模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。
土地儲備規模的確定通過定期補充和預警監控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預期規劃。該模式適用于有大量土地資源的地區以適應不長的土地供應周期，不適用于我國這樣的人口大國。預警監控模型預先設定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規模對房地產的市場進行調控。
六、結語
本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應，土地儲備，土地供應時機，土地儲備數量等，從現在的房地產市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產市場具體的影響，經過仔細分析研究，我們發現土地資源配置對于房地產市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發展房地產事業。
參考文獻
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中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學者還沒有深入探討房地產經濟目前這種虛擬性模式的形成本質，因此本文從現代經濟學的角度去分析土地經濟給房地產的這種虛擬性經濟形勢帶來的改善，進一步去分析形成房地產目前這種虛擬性經濟的根本原因，再通過國外的數據統計去檢驗土地價格對于房地產虛擬性經濟的作用。
一、房地產目前這種虛擬性經濟和土地價格之間的聯系
通常來講，有兩個因素決定了房地產的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產生的價格。因為建筑物和商品一樣，通過工人的勞動所創造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質，沒有經過勞動生產所創造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進行商業買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質上來講這是地租價值的表現形式。
地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實上消費者付出的費用多于實際生產中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農業生產機構多于社會平均機構的情況下，地租價值不屬于農業生產機構所實現的價值，而是屬于產品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉換成房地產目前這種虛擬性經濟模式的根本原因。并且根據上面得出的理論能夠發現我國房地產虛擬型經濟發展的合適空間。
二、土地價格影響房地產價格內在聯系的驗證
通過對照國外房地產價格以及土地價格的統計數據來驗證土地和房地產之間價格的內在聯系，本次論文采用的是美國房地產以及土地的價格統計數據。
（一）居住商品房和土地之間的價格指數
本次論文采用的是美國紐約的數據，樣本時間是從1984年到2009年的數據，本文數據采取美國官方房地產數據統計的網站。
（二）數據驗證
第一，驗證數據的穩定性。首先對數據的元序列的穩定性進行驗證，原序列如果不是很穩定的，那么之前通過數據得出的任何結論都是沒有意義的。因此我們應該對住房以及土地兩者之間的價格通過數據驗證，數據穩定性驗證就是對單位根的存在進行檢驗，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩的。
第二，協整驗證。采用估計法對于數據的變量實行協整檢驗，有VAR開始確定正確的滯后期數，然后憑借約翰遜相似比統計數據用來驗證協整向量的所有數目。以沒有協整關系的零假設出發一步步進行檢驗，協整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數還有一定的關聯，土地和住房之間的價格指數漲跌基本一致。
三、數據結果統計分析
第一，土地的價格波動確實能夠導致房地產的價格也發生波動，所以土地價格的波動是造成房地產價格起伏的關鍵因素。
第二，土地價格具有的虛擬性確實能夠給房地產目前這種虛擬性經濟帶來重要的作用，也是房地產目前這種虛擬性經濟的本質原因。
第三，所有相關的因素影響著土地的價格，增強了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產過于的虛擬化就很有可能造成金融危機。
四、探討我國房地產目前經濟的虛擬性帶來的啟示
房地產的這種虛擬性的經濟模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運行，像美國次貸危機就屬于房地產過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產過于虛擬化導致房價增高，房租也高于國際規定的標準。所以我國政府需要加大力度對房地產進行調控，但是還不能從根本上解決房地產目前過度虛擬化經濟狀況，應該針對土地價格的控制上進行調控。因此，我國政府需要重點控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產目前虛擬化過度的根本思路。
五、結語
本次論文針對我國的房地產目前經濟過于虛擬化這一現狀進行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠對房地產價格發揮重要的作用，通過對于土地和房地產之間內在聯系的探討發現，土地價格確實是影響房地產價格的重要原因。為了驗證這一理論的準確性，我們采用國外的土地、住房數據，其中以美國紐約1984至之2009年間的數據報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導房地產的價格走勢，土地的虛擬性也能引導房地產的虛擬性。通過這一結論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導致房地產虛擬化程度也加深，一旦房地產虛擬化程度超過一定的標準空間，就很可能造成金融危機的發生。因此，我國政府重點控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻：
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[2]余明.我國房地產虛擬化及其價格形成機制研究[D].廣東商學院，2013（06）.
關鍵詞 房地產指數 編制方法 缺陷 建議
一、引言
隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的中房指數、國房指數，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好像成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是時間操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在這樣或那樣的問題。
二、我國房地產指數系統舉例
（一）中房指數
1．“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統。其計算公式為：
2．關于中房指數編制方法的幾點說明
中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重?；谂c權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。
由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。
3．中房指數的缺陷的分析
（1）指數測算方法不夠完善
現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定（即基期）的物業面積。
（2）樣本數據缺乏代表性
目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。
（3）指數的應用受限制
目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。另一方面，由于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。
（二）國房指數
1．“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。
2．國房景氣指數的測算分為八個部分
一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。
3．國房指數缺陷分析
（1）忽視了指數的橫向與縱向可比性。國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。
（2）不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映。國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。
（3）調查數據的可靠性問題。國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。
三、完善我國房地產指數的若干建議
在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。
宜用特征價格理論作為編制房地產指數的理論依據。隨著我國經濟迅速發展，在市場體制較完善的地區和城市，房地產市場不斷規范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應用特征價格理論的現實可行性，大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。
政府部門主辦的其優勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統，能夠保證數據來源的穩定性，完整性和及時性。就數據來源而言，官辦的房地產指數具有民辦房地產指數所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優勢，在指數的分析和應用上可能會更加成熟和更具有指導意義，并容易取得社會的信任。民辦的其優勢在于：民辦機構本身往往就是房地產中介機構或咨詢公司，掌握著市場上很多樓盤從開發到銷售全過程的詳細資料，可以以較為全面的房地產開發項目，供需資料為基礎，詳細把握各具體區域，具體物業的價格及其變化。因此，應充分發揮各自優勢，讓政府部門與房地產企業合作共同編制房地產指數。
2003年下半年以來，國家針對房地產投資增長過快采取了一系列措施，包括進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金率和項目資本金的比例、清理整頓固定資產投資項目、控制城市拆遷規模等等。目前來看已經取得較好的成效。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。2004年1―3月，全國房地產開發投資比上年同期增長41．1％，1―6月，房地產開發投資同比增長率降至 28．7％，這說明國家采取的抑制房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。1―9月，房地產開發投資同比增長28．3％，表明宏觀調控的成果基本得到鞏固。
（二）判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求
依據以下各點，我們以為，目前的住宅需求仍是真實需求。
首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4．9億人，到實現“全面小康”的2020年，預計城市化水平將達到55％―60％，城鎮居民將增長到8億至8．5億人。在此期間約有3―3．5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國城鎮居民人均住房面積為23．8平方米。參照國外相應發展水平的經驗，根據我國過去城鎮居民住房改善的速度（1978年我國城市人均住宅建筑面積為6．7平方米）、我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，2020年我國城鎮居民的人均住房面積可能達到35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。
其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，即2700萬戶，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房，那么這個現實需求總量便是5．4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起，或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
第三，必須注意到，真實有效的住房需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。各地特別是經濟發達地區房屋拆遷規模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。2003年10月，國務院辦公廳下發《關于控制拆遷規模規范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但是未來一段時間內，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因，城市房屋拆遷量仍將保持較大的規模，從而形成對房地產的巨大需求。
第四，個人已經逐步成為住宅消費市場的主體。2000年房改結束時個人購房占了80％左右，2003年個人購買商品房的比例達到96．4％，也就是說，目前住宅市場以個人消費為主，個人消費是支撐住宅市場的主體。這也是我們為什么說住宅需求是真實需求的重要原因之一。
在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
（三）房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”
根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0．97億平方米，同比減少0．8％，比去年底減少3％。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。
對于房地產空置現象，可以從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是必要的，在某種意義上它實際上是一種“庫存”，發揮著平抑房價的作用。比較北京市和上海市近幾年的房價可以看出，上海市近幾年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現大量空置，連部分以前積壓的房子也已賣出，而房價表現為一路飆升；北京市則房價比較穩定，甚至穩中有降，其中空置房對房價上升發揮的抑制作用不可忽視。當然，空置率必須保持在合理的范圍內，過高的空置率值得高度警惕。
需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我國的房地產空置率與國際比較偏高。
二、關于房地產價格上漲
（一）關于房價上漲的兩個基本觀點
1、房地產價格本身呈自然上漲趨勢，房價長期趨勢總是看漲，但中短期內可能發生上下波動的劇烈變化。正常情況下，房地產價格應該呈緩慢、平穩上漲的趨勢。不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業包括房地產業都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩緩慢增長，但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現的，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，然而現實的狀況是房價在房地產業發展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調控可以減緩波動，但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發展規律并不是總能科學正確地把握，因此對調控時機、 力度的把握不可能總是最優。對調控效果的評價也不宜只從短期目標出發。有時對長期房價的調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。
2、現階段房價直接下跌不一定就是好事，對部分房價過高的地區宜采用結構性降價措施使其軟著陸。目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事?，F階段已經采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房）供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。
（二）房價上漲的原因分析
由于房地產市場的區域性特點，不同地區房價上漲的原因不盡相同，甚至同一地區不同階段房價上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區的房價上漲可能是一個因素主導，也可能是多種因素共同發生作用的結果。這里僅作原則性的分析。
1、地價上漲推動。隨著國民經濟和城市建設的發展，因“級差地租”變化的影響，造成相關土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。從一個方面來看，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但另一方面，“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。對此，可以通過制定科學的供地計劃和供地策略，配合以相應的控制投機手段，引導市場公開、安全和穩定運行，避免房地產市場的大幅波動。
2、新建住宅成本上升。這里所說的新建住宅成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發現，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區環境的營造，都有很大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，那么現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應當引導消費者樹立“不僅要關注房價，更要關注房屋性價比”的觀念。
3、房地產供給結構變動推動。目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響到房地產的價格變動，即中低價位商品住房的供應量下降，高檔商品房供應量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是相吻合的。1―8月，全國經濟適用住房投資同比增長了4．4％，占開發投資的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方經濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10％，而高價房卻占到40％以上。房地產供給結構的不合理推動了商品住房平均價格上升。此外，必須密切關注當前非住宅物業（特別是商業物業）的供需狀況。部分城市商業物業投資增長過快，供應量過大，也是推動商品房價格上漲的原因之一。
4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消費需求外，當前房地產市場中還存在著大量投資需求。隨著我國經濟發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到16．6％，長沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達40％。在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。以“溫州購房團”為例，對當地房地產市場和房價的直接影響可能很小，但經過開發商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，如房價上漲之后反而有更多人跟風，于是進一步形成房地產投機。
（三）房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變
以上主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價，然而房價有區別于一般商品價格的形成特點。僅是簡單地按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。這是因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，然而僅僅是人們的經濟社會預期的改變，便影響新房價發生了劇烈變化。這就是說，經濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。
從當前我國宏觀經濟形勢分析，人們看好未來的經濟預期。CPI（消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統計表明，2004年9月居民消費物價與去年同期相比上漲5．2％，這已是居民消費物價漲幅連續達到5％以上的第四個月份。10月居民消費價格漲幅回落，比去年同期上漲4．3％，但全年預期在4％左右，比去年上漲近3個百分點。CPI的上漲說明當前的房價上漲并非是孤立的，而是有其宏觀經濟背景的。更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應。二是嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制了房地產的供應。從國家的角度來說，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。然而對普通消費者而言，他們所能感受并得到的心理預期就是，“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子供應要少了，房價也要漲了”。 在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，從而造成局部地區房價短期內非正常上漲。
綜合以上分析可以看出，房價上漲原因十分復雜。除以上原因外，未來影響房價變動的因素還包括國家的利率政策、土地政策、房地產市場對外開放和城市化進程等。同時，不論是宏觀調控者，市場直接參與者，還是市場觀察者，也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認為，面對當前房地產市場的復雜形勢，應當繼續觀察，冷靜分析，以決定下一步的舉措。
三、關于房地產金融風險
（一）房地產金融風險必然存在
1、房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在。一方面，房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備高風險性。另一方面，房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，還必須依靠金融工具融資。金融業介入房地產業之后，在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。因此，房地產金融風險是必然存在的。
2、我國房地產業融資由于主要依靠銀行貸款，因而導致銀行承擔了大部分金融風險。從國外發達國家成熟的房地產市場看，房地產開發資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房地產總投資的40％。而我國目前的情況是，房地產開發三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產開發貸款、流動資金貸款、施工企業貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發企業自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據我們測算，目前房地產開發資金的60％左右來自銀行貸款，這一結論和央行的分析同樣是吻合的。顯然，我國目前確實存在著房地產企業對銀行的依存度過高的問題，因此一旦房地產經濟發生波動，企業的經營風險便將轉變為銀行的金融風險。也就是說，目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統來承擔的。
（二）房地產金融風險存在并不意味著房地產業已經“挾持”國家金融和經濟
1、房地產金融仍是銀行的優質業務。銀行本身愿意向房地產業提供資金。在房地產融資過程中，不僅房地產企業是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產開發的高利潤。首先，商業銀行擁有巨大的存貸差。根據央行的統計，2003年末全部金融機構本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3．7萬億元；金融機構本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數量持續大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億元的差額，這表明大量銀行資金處于閑置狀態。當前我國商業銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國開發商的資金供給者仍然主要是銀行。其次，銀行愿意分享房地產開發的高利潤。房地產業的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。第三，住房抵押貸款仍是銀行的優質業務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業銀行的優質業務和為數不多的優良資產之一。因此，不能因為房地產金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質的優化作用。
2、評價我國房地產金融風險需要同全部資源的資產信用相比。衡量房地產金融風險不僅需要將當期房地產信貸規模與當期房地產實物資源的市場價值進行比較，還要將總的銀行信貸規模和全社會總的房地產實物資源的市場價值進行比較。在發達國家或者地區，通常全社會所有住房的總市值中有40％以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而我國的情況是，絕大部分存量房產，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權的住房主要是最近幾年開發和銷售的新房。
3、化解房地產金融風險須依賴于良好的國民經濟整體運行狀況。房地產經濟的發展不是孤立的，而是同國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯系的。1997年亞洲金融風暴首先是由東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產“泡沫”破滅只是繼發因素。其實，破滅的并非是房地產價格“泡沫”，而是經濟社會預期。把房地產“泡沫”說成是導致金融風險的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關各國的經濟、金融就已經出現了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫要破滅”、“房地產經濟要崩潰”。
（二）依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險
為了解決當前房地產企業過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。
