時間：2023-05-23 08:57:24
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房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。
（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析
（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。
（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
關鍵詞 ：房地產企業；稅務內控；構建；探究
一、房地產企業構建稅務內控體系的重要性
近年來，我國的房地產行業迅猛發展，對房地產企業進行宏觀調控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產市場。房地產行業作為我國的重點產業，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產企業的稅務內控體系對我國國民經濟的發展起到了重要的作用，其有利于約束房地產行業，保障房地產行業的健康發展。
二、房地產企業稅務內控體系的問題
（一）房地產企業的稅務內控存在漏洞
現在，很多企業還沒有建立完善的內控體制，沒有良好的控制環境，尤其是房地產企業的會計系統還不是特別健全，企業的控制程序還是沿用傳統的方法。內控體系出現漏洞，原因在于房地產企業沒有制定良好的發展戰略，企業在經營過程中忽視了房地產行業的發展規律，對房地產行業的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產行業的內控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內控體系的可操作性比較差。
（二）房地產企業的內控環境差
房地產企業在建立內控體系時，沒有形成一套系統的章程，企業制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內控的主體沒有較高的素質，在一定程度上增加了企業管理的難度，風險控制的效率降低。
（三）稅務的外部環境惡劣
房地產企業的投資大，具有一定的特殊性，其外部環境不穩定，風險難以控制。房地產企業在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產開發成本難以預算。
三、構建房地產企業稅務內控體系應遵循的原則
（一）遵守法律原則
房地產企業在制定稅務內控體系時必須堅持國家規定的法律和法規，在國家法規允許的情況下，制定企業可操作的稅務內控體系。
（二）兼顧性原則
房地產企業的稅務內控要充分體現企業的會計核算和會計控制，內控體系要與企業的長遠發展的目標相一致，同時內控體系又要協調企業的短期規劃，稅務內控要與企業的其他內部控制協調。
（三）指向性原則
企業的稅務內控控制要按照企業實際經營情況，要抓住企業在會計核算中的薄弱環節，要有指向性的找出企業容易失誤的內控環節。
（四）一致性原則
企業在制定稅務內控體系時一定要長期的執行，不能過多地變動，否則內控體制就不能落實下去。
（五）普適性原則
企業的稅務內控要按照企業的變動以及企業會計制度的更新來對稅務內控進行調整。普適性原則包括對內的普適性和對外的普適性。
（六）成本性原則
企業的稅務內控體系必須要考慮成本問題，稅務內控體系的制定盡量節約成本。
（七）實用性原則
企業的稅務內控體系要實現實際的運用效果，稅務內控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。
（八）可持續性原則
房地產企業在制定稅務內控體系時要聯系國家的宏觀調控政策，并結合企業自身的發展，制定出有助于企業長遠發展的制度和體系。
四、構建房地產企業稅務內控體系的策略
（一）房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準房地產企業要建立專業的稅務管理部門，請專業人員來對稅務進行管理和控制。企業要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發票嚴格管理、權衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業進行稅收的籌劃工作，引導企業稅務部門規避稅務風險，企業稅務部門要牢牢把握企業的投資方向，提出可行的稅務控制措施。
（二）房地產企業要加強對稅務風險的控制
房地產企業內控體系是企業管理的核心環節，因此，在企業內部開設專業的稅務管理機構，加強對稅務的控制力度，保障企業在經營過程中實現高收益。房地產企業要了解自身發展的情況，要準確定位，實現對生產經營中的每一項與稅收有關的環節的控制，降低企業的風險。企業要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內部控制的效果。房地產企業在開發時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業稅，企業在保有環節上要處理好房產稅，實現對稅務的內部控制。
（三）房地產企業要設置內部風險預報體系
風險預報體系要求企業內部人員要樹立整體觀念，要考慮企業的整體效益，要站在企業的角度對稅務進行控制。房地產企業投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業的員工要根據實際情況，要分析企業的運營狀況再做出判斷。企業很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。
（四）房地產企業要建立健全稅務風險評估機制
風險評估機制是企業在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結果采取制度化的方式進行評定。房地產企業在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產企業一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。
（五）房地產企業要加強稅務管理人員的素質
現在，房地產企業的稅務人員的素質參差不齊，因此，企業要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業素養，不斷更新稅務人員的理念。房地產企業要制定考核機制，定期對稅務人員的專業知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質，防止偷稅、漏稅的現象發生。
結語
房地產企業中存在著偷稅和漏稅的現象，使國家的稅收大量地流失，因此，構建房地產企業內控體系有著重要的意義，房地產企業稅務內控體系的建立，不僅僅可以促進房地產行業的發展，而且對國家經濟的發展起著重要作用。因此，房地產企業構建稅務內控體系是很有必要的。建立健全房地產企業稅務內控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準，設置內部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應準予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產（已結轉為當期銷售收入房產）已預征的所得稅額+當期預征所得稅（未結轉為當期銷售收入房產已預征的所得稅）
二、銷售收入的確認
（一）企業應以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日，或者首筆房地產銷售收入實現之日較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。
（二）房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認銷售收入實現。
（1）以房產使用權交付買方之日；
（2）開具發票之日；
（3）取得索取價款憑據（或權利）之日；
（4）實際收訖價款之日。
2.采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認銷售收入的實現。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。
3.采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應于實際收到日確認銷售收入的實現，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日，確認銷售收入的實現。
5.采取委托方式銷售的，應按以下原則確認銷售收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售的，應按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（3）采取包銷方式委托境內企業銷售的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認銷售收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認銷售收入的實現。包銷方延期付款的，應按包銷合同或協議約定的付款日確認銷售收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
委托方和受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷售房地產清單。已銷售房地產清單應載明售出房地產的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
（三）企業采取預售方式銷售房地產取得的預收款，應按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征企業所得稅，待該項房地產銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅額，并相應計算應退補稅額。
三、成本和費用的扣除
（一）企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規定在當期直接扣除。期間費用包括營業費用、管理費用、財務費用。銷售成本是指已實現銷售的房地產成本。
企業應根據當期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當期房地產銷售成本。企業可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用?？偪墒勖娣e是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業為開發產品而發生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結算的，可以按中標價格、工程合同造價或預算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預提，并歸集、分配到相關的成本核算對象。
（四）企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行結算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。售后發生的配套設施費預提比例，按本期結轉銷售收入的相應面積與公共配套設施的受益面積進行分攤。公共配套設施受益面積是指因開發房地產產品而建造的公共配套設施的受益對象的面積。當期可預提的公共設施配套費計算公式為：
當期可預提的公共設施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預算金額×本期結轉銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預算金額”按從低原則計算，企業須將施工合同、配套實施施工預算提交主管稅務機關審核。
企業售后繼續發生的其他應直接計入工程成本對象的費用，可經主管稅務機關審核同意后進行預提。
（五）企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，應以其實際發生的費用配比計入開發成本。如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
（六）企業將開發的房地產以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。
企業采取先租賃后售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
（七）境外企業與企業簽訂房地產包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房地產轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。
上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房地產包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房地產時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發〔1999〕242號）的規定執行。
（八）凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。
四、特別管理事項
（一）房地產企業發生下列行為后，應在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務機關作出專項說明。
1.將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發產品轉作經營性資產；
3.將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發產品抵償債務；
5.以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
6.將開發產品無償借出使用
（二）主管稅務機關根據相關稅收法律法規，以房地產所有權或使用權轉移，或者實際取得利益權利確認收入的實現。
（三）主管稅務機關對上述行為確認收入的方法和順序是：
1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定收入額；
2.參照同類開發產品市場公允價值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業在年度終了后4個月內，應向主管稅務機關報送以下資料：
（一）經中介機構審核后的《涉外房地產企業基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗收報告；
（三）納稅年度會計報表及中介機構的審計報告；
（四）項目立項書；
關鍵詞房地產開發預收款營業稅賬務處理
當前房地產開發企業的資金占用量較大并且其開發周期較長，另外，商品房的銷售工作是伴隨著房子的開發建設進度逐步展開的。因此，當某一個小區的房子達到預售的條件的時候，開發企業就會開始對外進行預售商品房，同時也會相應的收取一部分預收款。但是這一部分的預收款項若根據會計制度或者會計準則來說，還不能算是收入，不能將其作為企業的經營收入入賬。但是可以將其按照會計準則和會計制度將其加入到預收款項之中，隨著商品房建設的逐步完工，其預售也逐漸變為正式出售，此時的正式銷售款可以確認為企業的收入入賬，但是在日常的工作中，因為開發成本賬戶常常會不能囊括全部的開發成本，換句話說，就是商品房的成本不能完全計算出來。
一、房地產開發企業預收賬款征收營業稅賬務存在的問題
（一）預決算的相關手續不健全
商品房的實物形態已經成型，但是關于預決算的相關手續卻不齊全，相關的會計核算部門也沒有獲得相關的成本核算的資料，也就不能夠對商品房進行成本的核算。
（二）預決意見難統一
有些商品房的開發建設已經完工，但是在商品房預決意見上，有關的施工單位和房地產開發企業的意見不一致、達不到統一，從而也就使得財政部門很難獲得商品房相關的預算以及決算的材料，也就很難對商品房的開發成本進行計算。
（三）配套設施繁雜，成本難以計算
商品房的主體工程竣工，但是商品房相關的配套設施還仍停留在開發建設的過程之中，所以說，在這個方面來說，整個小區的開發成本也就不能完全地算出來，同時也達不到相關的條件，比如“預提費用”計算成本的條件，從而使得相關的財政部門也就無法對商品房的開發成本進行計算。
二、房地產開發企業預收賬款征收營業稅賬務采取的相關措施
針對以上所出現的問題，在筆者看來，房地產開發企業的財務處理應當嚴格遵照客觀規律的原則來進行處理。
（一）增設“經營收入計提的稅金及附加”科目
在“經營稅金及附加”下增設兩個科目，一個是“預收賬款計提的稅金及附加”，另一個是“經營收入計提的稅金及附加”。首先，在開放企業進行銷售商品房，并且取得一定經營收入計提應交的附加以及營業稅時，即可借記“經營稅金及附加――經營收入集體的稅金及附加”科目之中去。貸記“其他稅款”、“應交稅金”，在期末時，可將其轉入到“本年利潤”中，從而按照會計制度的相關規定以及準則進行正常的核算。其次，當企業預售商品房時，其取得的預收賬款收入計提營業稅及其附加時，借記“經營稅金及附加――預售賬款集體的稅金及附加”貸記“其他應交款”、“應交
稅金”。到期末時，將期轉入到“待攤費用――預收賬款計提的稅金及附加”項目之下，到下期再用紅字沖回，當預收款結轉至經營收入時，要將與其相對應的附加以及稅金從“預收賬款計提的稅金及附加”科目轉入到“經營收入計提的稅金及附加”這一二級科目之下。借記“經營稅金及附加――經營收入集體的稅金及附加”，貸記“經營稅金及附加――預收賬款計提的稅金及附加”，此后即可轉入正常的核算。這也在一定程度上有利于相關的稅務部門對企業的稅款計提以及清款的相關情況進行檢查。
（二）地產銷售以及預售房預收賬款征收營業稅賬務處理的示例
現以某房地產銷售以及預售房的實例加以說明。其銷售商品房多套，共取得100萬元，而預售并未完工的商品房又若干套，其取得的相關收入為200萬元。
銷售庫存的商品房時：
借：銀行貸款1，000，000
貸：經營收入1，000，000
計提應交的稅金及附加：
借：經營稅金及附加――經營收入計提的稅金以及附加55，000
貸：應交稅金 53，500
其他應交款1，500
期末結轉本年利潤：
借：本年利潤55，000
貸：經營稅金及附加――經營收入及的稅金及附加
55，000
預售商品房，收到預收賬款：
借：銀行存款2，000，000
貸：預收存款 2，000，000
計提應繳的稅金及附加：
借：經營稅金及附加――預收賬款計提的稅金及附加
110，000
貸：應交稅金 107，000
其他應交款 3，000
三、結語
房地產開發企業成為房地產產業的主要部分之一，并且在我國今后以及當前很長一段時期是一個新的經濟增長點。由于現今會計制度中有涉及銷售不動產或者轉讓土地使用權取得預售款計征營業稅的賬務處理沒有得到相應的明確規定，完善以及規范房地產開發企業預收賬款計征營業稅的賬務處理是很有必要的。
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎設施項目的一種投資方式，是Build（建設）和Transfer（轉讓）兩個英文單詞的縮寫，直譯為建設―轉讓，是基礎設施項目建設領域中采用的一種投資建設模式，其含義是：政府通過合同約定，將擬建設某個基礎設施項目的投融資權授予某個建筑商，在一定時間內，由建筑商負責該項目的投融資和建設，合同期滿，建筑商考慮一定利潤后將該項目有償轉讓給政府。
一般來說，確定BT模式需通過如下特征：1.它是一種投資方式；2.只有政府的基礎設施項目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府資金，即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金（包括自有資金和出面借取的資金等）；4.項目的投融資和建設者是建筑商（施工單位）；5.項目在規定的時間建成后（是指按法定建設程序竣工驗收備案后）立即有償轉讓給政府，收回投資并賺取一定的利潤。
二、會計處理
BT融資的存在三大模式：
1.完全BT：即通過招標確定項目建設方.然后建設方組建項目公司，由項目公司負責項目的融資、投資和建設，項目建成后由業主回購的形式。（即實務中先由地產集團與地方政府簽定BT合同，然后由項目公司進行全程運做）
2.工程總承包方式：簡單如下流程即招標==確定建設方==建設方==對工程項目的勘察、設計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包，并承擔項目的全部投資，==由業主委托指派工程監理，==項目建成后==業主回購。
3.施工承包方式：即招標==確定建設方，建設方==對工程項目的工程施工及投資負責==驗收合格==業主回購。
下面以我公司承建延津玉湖（引黃渠改造工程）為例，對其進行會計核算：
河南地產集團地產集團2013年8月與延津縣政府達成引黃渠改造工程改造協議，由名門地產集團成立項目公司（名門地產延津有限公司，注冊資本3000萬）承擔引黃渠改造工程的改造工作.工期10個月，合同轉讓總價3000萬，毛利率10%，管理費10%，根據實質大于形式原則，應采用模式一方式進行核算。
地產集團：
借：長期股權投資――投資成本――名門地產延津有限公司 3000
貸：銀行存款3000
名門地產延津： 8-12月根據實際發生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
貸：銀行存款等1120
根據已結算的合同價款：
借：應收賬款――延津縣政府 1200
貸：工程結算1200
2013年末，按照完工進度40%，確認當年的合同收入和合同費用時
借：工程施工――合同毛利 80
主營業務成本 1120
貸：主營業務收入1200
完工時，將“工程施工”科目的余額與“工程結算”科目的余額對沖
借：工程結算 3000
貸： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、稅務處理
對BT的稅務處理規定，各地有不同的規定：：下面分別介紹一下重慶和河北及河南的規定
1.重慶市規定?！吨貞c市地方稅務局關于建筑業營業稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2008]195號）規定：BT是通過融資進行項目建設的一種融投資方式。對BT模式的營業稅征收管理，明確為：
（1）無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。
（2）融資方取得的回購價款，包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。
（3）融資人的納稅義務發生時間為按BT模式合同規定的分次付款時間，合同未明確付款日期的，其納稅義務發生時間為總承包方收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。分包方納稅義務發生時間為分包方收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
2.河北省規定?！逗颖笔〉胤蕉悇站株P于“建設-移交”模式有關營業稅問題的公告》（河北省地方稅務局公告2011年第2號）“建設―移交”模式有關營業稅問題公告如下：
納稅人采用“建設―移交”模式從事基礎設施建設項目取得的全部收入，應按“建筑業”稅目繳納營業稅。若該納稅人將建筑工程承包（分包）給其他施工企業的，則以取得的全部收入扣除支付給其他施工企業的承包（分包）款后的余額為營業額繳納營業稅。
3.河南省規定?！逗幽鲜〉胤蕉悇站株P于的公告》第八條規定：建設項目實行BT模式的，納稅人為：
（1）項目的建設方（或投資方）與施工企業為同一單位的，以項目的建設方（投資方）為納稅人。
（2）項目的建設方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業的，分別以建設方（或投資方）和施工企業為納稅人
《河南省地方稅務局關于的公告》第十九條 納稅人實行BT模式的，營業額按以下方式處理：
稅務籌劃是企業的重點工作之一，隨著國民經濟的發展，我國房地產企業面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰并存，企業要做好稅務籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優惠，預先調整企業的經營活動，節約房地產企業的稅務支出，做到企業利益最大化。
稅務籌劃是企業財務管理的重要組成部分，房地產企業也加大了自身的稅務籌劃工作。房地產企業做好稅務籌劃工作有利于提高房地產企業在市場中的競爭力，最大限度增加房地產企業的利益，促進房地產企業的可持續發展。
稅務籌劃有利于提高企業經營管理與會計核算水平。房地產企業納稅籌劃主要是規劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產企業合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產企業因為多交稅而減少企業資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產企業的經營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業加強經營管理水平與會計核算水平，以便為稅務籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產企業稅務籌劃工作出現的問題
（一）房地產企業的稅務籌劃風險意識不強
房地產企業的稅務籌劃風險是指企業在實際的稅務籌劃活動中，由于外部因素導致稅務籌劃活動的實際收益與預想收益有所出入。一般包括外部風險、內部風險、稅收政策風險和經營風險。許多房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候沒有樹立風險意識，對稅務籌劃工作中的風險沒有足夠的重視，導致風險出現時不能很好地規避風險。
（二）房地產企業稅務籌劃人員素質良莠不齊
稅務籌劃人員的素質不高，直接導致房地產企業的稅務籌劃管理工作不到位，部分稅務籌劃人員對稅務籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務籌劃人員對稅法或者相關的稅務規定不熟悉，導致房地產企業的稅務籌劃工作脫離實際，與企業的實際情況不符合。稅務籌劃人員的專業素質不高，企業領導者缺乏相應的會計知識，都會導致房地產企業的稅務籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產企業稅務籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產企業的稅務籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產企業開展稅務工作的風險，稅收政策經常改動將有可能把房地產企業的合法節稅行為變成了違法的行為，不利于房地產企業稅務籌劃工作的開展。
（四）房地產企業的稅務籌劃工作缺乏整體性
稅務籌劃工作雖然是在合法的情況下，調整企業的經營活動來減輕企業的稅收負擔，但房地產企業的稅收籌劃工作仍然屬于財務管理的一部分。然而很多房地產企業都把稅務籌劃工作獨立開來，沒有和企業的投資戰略和長遠目標相掛鉤，忽視了稅務籌劃工作和企業發展整體性的聯系。房地產企業的稅務籌劃工作應該和企業的發展相聯系，才能真正做到企業利益的最大化。
三、房地產企業做好稅務籌劃工作的措施
（一）樹立房地產企業的風險意識，做好風險預警工作
稅務籌劃是房地產企業中的一種預測的行為，這種預測的行為本身具有一定的風險性，在市場經濟的大環境中，每時每刻都瞬息萬變，經濟形勢的發展，法律政策的完善，都會對房地產企業的稅務籌劃管理工作帶來一定的風險。這要求房地產企業樹立風險意識，做好風險預警工作，建立風險監督機制，對房地產企業的稅務籌劃風險管理進行評估，才能應對不斷變化的市場環境。不僅是稅務籌劃的員工要有風險管理意識，房地產企業的領導者也要樹立風險的意識，才能更好地作出企業決策，妥善地規避風險。
（二）提高稅務籌劃人員的素質和專業技能
稅務籌劃是房地產企業財務管理中的重要組成部分，對稅務籌劃人員的專業技能素質要求也很高。這要求房地產企業在招聘的時候要重視企業員工的專業技能，要定期安排專業技能培訓，提高員工的稅務籌劃水平，培養員工的職業道德和愛崗敬業的思想。加強稅法知識學習，同時樹立依法納稅、合法節稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業賬務的基礎上，應鉆研稅收專業知識，全面了解與經營、投資、籌資活動相關的稅收法律法規，在各項財務活動中體現籌劃節稅意識。
（三）房地產企業的稅務籌劃工作要與時俱進
21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產企業關注經濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調整房地產企業的稅務籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產企業稅務籌劃工作產生的風險。企業的稅務籌劃工作緊緊跟隨相關的法律政策作出調整，提高了房地產企業稅務籌劃工作的靈活性，這要求房地產企業稅務籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應，及時調整新的稅務籌劃方案，從而降低企業的稅務籌劃風險，擴大企業收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預征率的提升、清算的從嚴執行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一、房地產企業稅務籌劃存在的問題
（一）企業內部問題。從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環境問題。首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的房地產企業的稅務業務能力整體較差。
二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性
當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。
三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策
（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。
（二）統籌稅務籌劃工作。稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。
房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。
（三）對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系?，F階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。
（二）利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。
（三）利用稅率臨界點
現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
（一）企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。
（三）納稅籌劃發票管理存在問題
目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
（四）企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
（四）提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。
參考文獻：
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