時間：2023-05-16 10:10:59
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我國新《企業會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產和負債相關的估值技術,資產評估的方法和技術為公允價值的計量提供了理論和技術上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。
一、資產評估的內涵與方法
(一)資產評估的內涵
資產評估是專業的評估機構和人員,按照國家相關法律法規和資產評估準則,根據特定的評估目的,對被估資產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估行業作為專業服務行業,是對資產在某評估時點的公允價值進行的專業判斷,評估結果僅作為價值鑒證,為資產業務當事人提供決策參考。
(二)資產評估基本方法
資產評估方法是對資產價值實現評定估算的專業技術,是分析判斷資產公允價值的手段和途徑。
市場法以現行市價為評估參照點,是面向現在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產或類似資產在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調整,以得到資產的公允價值,該方法是一種技術較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結果很容易被委托方接受。
收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發點,認為資產公允價值等于其未來所獲收益的折現值之和。該方法的評估結果也較容易被接受。
成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發角度,認為被估對象的價值不會超過現行市場條件下重新購置被估資產所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產購置時技術水平的復原重置成本,還是考慮現行市場技術水平的更新重置成本,都是運用現行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產價值同樣具有公允性。
二、資產評估方法在公允價值計量中應用的可行性
資產評估和公允價值之間存在著密切的聯系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產的價值結果,公允價值強調的是價值的實現條件和達到的結果,資產評估強調的是為達到某一結果的估值過程。公允價值是資產評估的估值目標,而資產評估方法是公允價值計量必備的技術手段。
(一)公允價值計量迫切需要資產評估方法的支撐
公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。公允價值立足于公平的市場環境,排除了信息不對稱因素的影響,強調交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態地、及時公允地反映企業資產的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質量更具客觀性、相關性與可理解性。
隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產生條件與產生過程受到了關注,人們開始關注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現在和未來的,是否公允的關鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現出資產評估方法的不同應用。第一層次是根據活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據活躍市場中同類資產或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術,即資產評估中常用到的收益法和成本法。
因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術支撐,需要會計人員對不同的市場環境和估值對象進行專業判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。
(二)資產評估方法已具備為公允價值計量提供技術支持的條件
資產評估行業經過一百多年的發展,已經成為現代市場經濟中發揮資產基礎作用的專業服務行業之一。資產評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術參數。資產評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術資料等因素,整個評估過程更科學,技術方法的應用更加專業和成熟。資產評估行業經過多年的發展,許多評估方法和參數已經有了可以借鑒的數據,具備了為公允價值計量提供技術支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業會計準則中的計量屬性,資產評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產評估的方法與技術,以更好地確定資產的公允價值。
三、資產評估方法在公允價值計量中應用的難點
(一)資產評估方法本身的局限性
從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產使用不同的評估方法所得到的評估結果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發點、評估思路、前提條件和數據來源不同,所得到的評估結果會存在差異,因此,資產評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術參數,使得評估結果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現率,兩者缺一不可,而兩個必備參數的估測都具有較大的主觀性。
(二)會計人員尚未掌握具體的資產評估方法
傳統的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產或負債的確認以實際發生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據已有交易的原始憑據,按照事實據以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調整因素的技術處理才能得到公允價值。資產評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業的培訓,對具體的資產評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。
(三)會計準則沒有規定具體的公允價值計量方法
我國《企業會計準則》在投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產交換中還指出當換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易時,應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產交易價格就很難反映資產的內在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術確定公允價值,但是具體的估值技術沒有規定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業在實際操作中利用公允價值大肆造假。
(四)資產評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位
根據《企業會計準則》的規定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數也是源于市場的,在評估條件和數據具備的前提下,評估結果同樣能夠代表資產的公允價值。
四、資產評估方法在公允價值計量中應用的對策
(一)進一步完善資產評估方法
資產評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調整因素,逐一調整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調整因素和修正系數不同,評估結果也不同。因此,資產評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據上百年的評估經驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯網的資產報價系統,構建不同資產的價格體系查詢平臺,營造一個動態實時的市場估價環境,使市場法評估的應用更加有據可循。同時,將常用資產的資產收益率進行網上通報,建立資產預測收益與實際收益的后期跟蹤系統,以發現收益預測的偏差,提高資產收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。
(二)加快會計人員對資產評估方法的掌握
公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關知識,提高業務能力、職業判斷能力,并掌握估值技術。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產評估方法的使用前提、技術參數以及具體的計算過程,及時掌握資產市場價值變化的動態,以更好地計量資產的公允價值。
(三)將資產評估方法納入公允價值計量方法體系
資產評估方法為公允價值計量提供了技術支撐,因此,應將資產評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產如果不存在活躍市場,而投資性房地產的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。
(四)細化公允價值計量方法的操作說明
《企業會計準則》中已經明確規定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數量和質量的要求;對參照物的交易價格進行調整時,應考慮哪些重點調整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數據的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存備查。
(五)推進資產評估業與會計業的深度合作
基于成本效益原則,日常對于資產公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產評估的專業技術人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產評估機構,由專業的資產評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數據進行權威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術性鑒定,并出具專業的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。
結束語
資產評估的實質就是確定資產在某特定條件下的公允價值,資產評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經驗。目前,會計界和資產評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產評估基本方法的關注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業意識到資產評估的重要性,促成企業主體與資產評估機構的良性互動與深度合作。
【參考文獻】
[1] 全國注冊資產評估師考試用書編寫組編.資產評估[M].北京:中國財政經濟出版社,2008.
[2] 程智.透過次貸危機認識公允價值[J].財會月刊,2009(5):20-21.
關鍵詞：資產評估；價值類型；評估方法；方法選擇
Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method
中圖分類號：F22 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）03-0167-01
1資產評估價值類型、作用
關于價值類型的種類，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。即將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。
由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：①價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此，資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。②資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。③明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。
2影響資產價值類型的因素
實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：①評估目的或者特定行為；②市場條件；③資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。
3資產評估方法的選擇
3.1 資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。
3.2 資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。
3.3 評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。
3.4 在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
4結語
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。
參考文獻：
按照我國頒布的《企業價值資產評估準則》中，企業的價值資產評估需要根據評估的目的、價值類型和資料情況等選擇適宜的價值評估方法。對于當前的企業會計要素的評估方法有成本法、可變現凈值法和公允價值法等。第一，成本法主要是指重建或者重置評估資產，投資者在投資某項資產時，愿意支付的價格不會超過該項資產的構建成本，被評估的資產會處于一種使用的狀態，具備一定的可利用歷史資料，成本法的應用能夠滿足評估價值類型的要求[1]。第二，可變現凈值法，在可變現凈值下，資產會按照正常對外銷售收到的現金或者是等價的條件用于相關稅費后的金額計量。第三，公允價值計量法，在公允價值計量的條件下，當處于一種公平交易的環境中，交易的雙方在熟悉情況的前提下進行資產交換金額計量。一般的企業在進行會計計量的過程中，會采用成本法、可變現凈值法和公允價值計量法等，要始終保證會計要素金額能夠獲得可靠計量。
二、資產計量在資產評估準則中的相關規定
目前企業的資產價值評估主要采用市場法、成本法和收益法三種方法。第一，市場法。這種評估方法主要是借鑒評估企業近期的一些市場交易價格，按照該種價格評估企業價值的一種評估方法，但是市場法一般沒有能夠比較的交易案例而很難被采用。第二，收益法是將企業未來預期收益折合成現金，來評估企業資產價值的一種方法。第三，成本法。成本法的計算需要將企業的資產現值扣除所有損耗之后去除負債后的一種評估方法[2]。
在企業的會計準則和資產評估準則中，這兩者應用的計量方法都是相通的，但是其本質是有很大的不同，會計準則中的成本法計量資產是遵循會計中的謹慎性原則，計量依據也是相對比較充分，但是在實際的計量過程中，不能體現企業資產的真正價值，會影響到會計工作的相關決策。資產評估準則中的成本法是計量資產在現在市場上購買的成本，能夠體現資產在評估時的價值，但是獲得相關資產市場價格的難度相對比較大。
三、會計準則中運用評估技術的問題
在會計準則中會引入公允價值法、現值凈值法和成本重置法等計量方法，這些計量方法能夠反映企業資產的真實狀況，也會改善會計報表質量，需要通過加強企業外部的審計工作，防止一些濫用會計制度的現象[3]。在當前新會計制度的改革，企業會計評估技術的應用對企業的會計人員和審計人員的職業判斷能力提出更高要求，需要充分保證評估技術的客觀真實，保證結果的一致性。
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
房地產價值評估是現代房地產管理、投資、開發、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎性工作。而收益法是房地產價值評估的基本方法之一，在收益法基礎上，房地產價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產投資經營有關的參數作為評估工具。
收益法在房地產評估中的公式一般為：
純收益每年均不變，且持續無限年：V=A/r
純收益每年均不變，且持續有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）
純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。
從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產生很大波動，將會直接導致評估結果的巨大差異。然而，現在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調整評估價值的工具，甚至還存在認識上的誤區，嚴重影響收益法的使用效果。同時，房地產具有很強的地理位置色彩，多樣性、個別性很強，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。
一、資本化率的內涵、特點及決定因素
資本化是將房地產未來年凈收入現金流轉化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業來講，初始投資完成后，經過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現金流量表體現其房地產投資過程與結果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅度的參數，我們稱之為資本化率。
從本質上看，購買房地產可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產每年將產生的純收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風險與投資收益是成正比的，風險大，收益率就高；風險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風險小、安全系數高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風險性必然增強，安全系數下降，同時利率也會有所上升。
資本化率一般會隨所投資房地產的地段、性質、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。另外，若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在市場經濟中，供求關系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產的資本化率。而供求關系又是由以下兩個因素構成：一方面位置競爭性、規劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權屬問題等因素構成供給；另一方面宏觀與區域經濟發展、行業投資方向與風險水平、租戶利潤與偏好等因素構成需求，供求各自對立、又互為統一的不斷變化決定著房地產資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進行修正，從而調整并最終確定房地產資本化率。
二、資本化率的確定原則
1、不低于無風險報酬率。在正常的資本市場和產權市場條件下，各種資產投資中政府債券和銀行存款通常被認為是低微風險甚至是無風險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風險報酬率，是投資者進行其他投資權衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風險進行得不償失的投資。
2、行業基準收益率不能作為確定資本化率的依據?；鶞适找媛适腔窘ㄔO投資管理部門為篩選建設項目，從擬建項目對國民經濟的凈貢獻方面，按行業統一制定的最低收益率的判別標準。只有當擬建項目的投資收益率高于行業基準收益率時才可批準建設。國家可以通過產業政策措施來調控行業基準收益率，如屬于鼓勵發展的行業，國家可以有意地將行業基準收益率調低，以便促使更多的建設項目上馬。因此，行業基準收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當于投資企業的收益率，而房地產資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產的預期收益相匹配。如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應反映。投資類房地產收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應考慮租金收入對其的影響。
4、按實際情況確定。在房地產評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區、類型的房地產適用不同的資本化率。
三、資本化率的確定方法
1、安全利率加上風險調整值法。所謂安全利率，是指無風險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風險調整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風險調整值被看作是一個經驗系數。
2、收益風險倍數法。收益風險倍數法是在排序插入法原理的基礎上改進而來的一種方法。因為投資房地產，其風險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產的投資收益率也應該高于同期國債年利率，其詳細的計算步驟為：若以投資房地產的方式購買收益型房地產的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：
購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投資房地產時：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情況下，由于投資房地產的風險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設投資房地產的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風險倍數，利用此公式能準確地計算出資本化率r。
3、實際利率調整法。實際利率調整法是在市場抽樣法的基礎上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產的價格進行加權平均調整，并了解所調查房地產租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據待估房地產收益有期限的具體情況進行修正調整。這里所采用的是反復式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。
4、加權平均成本法。這種方法也稱投資復合收益率法，它是依據投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據投資房地產時銀行規定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機會成本來衡量的，這種機會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。
四、資本化率的修正
當從可比實例獲取資本化率時，可能需要進行修正以反映估價對象與可比實例在物質實體方面存在的差異以及估價時點經濟狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經提到的發現資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法?？梢詰玫牟糠钟校?、房地產區域；2、房齡、質量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經濟使用年限；4、建筑物價值與房地產總價值的比率；5、費用支出占房地產市場價值的百分率（如房地產稅）。
由于房地產所在的區域可以影響投資的相對風險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質量、狀況以及剩余的經濟使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產收入流相對安全性和持續性的看法。建筑物價值與房地產總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎。
當估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進行修正以反映這種費用。按價計算的房地產稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進行估計更為準確。
總之，房地產評估是一門藝術和科學的結合，估價技術人員在運用嚴謹的公式、科學的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產的類型、區位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產的風險。
（作者單位：山東大學管理學院）
主要參考文獻：
企業資產分為重資產和輕資產。固定資產因占用大量資金、資產規模大，歸為重資產；而企業文化、管理流程、產品品牌、專業技術、營銷渠道、客戶管理經驗、人力資源等這些“虛”形態的無形資產因占用資金較少，稱作輕資產，以上述無形資產為主要資產的企業就是輕資產企業。
輕資產企業一般可分為以下四類：（1）類金融型。典型企業有沃爾瑪、國美、阿里巴巴。這類企業擁有強大的經營渠道，也是其核心資產，其經營模式往往是提供一種實際或虛擬的場所，吸引其他企業在此經營。這類企業的特點是從供應商或用戶處積聚了大量的經營性現金流量，使得企業有很強的復制能力，復制能力又產生了規模效應和正反饋。（2）知識產權型。典型企業有微軟、默克制藥、同仁堂，可口可樂憑借配方也可歸為此類。這類企業擁有強大的知識產權，運用其研發能力，開發關鍵核心技術，再結合企業先進的管理經驗和推廣能力等產生核心競爭力。（3）品牌型。典型企業有耐克、橡樹國際、巨人集團。這類企業擁有強大的品牌競爭優勢，市場稀缺、價值巨大，利用品牌進行市場開拓、投資和并購等。（4）互聯網型。典型企業有戴爾、騰訊、Facebook。這類企業的特點是輕資產形態、重知識運用，深技術研發，核心資產是互聯網，利用互聯網實現實時動態的管理、營銷與交易等。
二、輕資產企業的價值評估
以前述企業為代表，這些企業采用輕資產運營模式取得了顯著的商業價值，輕資產運營模式已成為現代企業流行的經營戰略模式，對輕資產企業進行價值評估成為時代的要求。
（一）評估方法的選擇。資產評估實務中，主要有成本法、收益法和市場法三種基本方法。運用成本法需要識別各項資產，而輕資產企業的有形資產很少，無形資產較多，識別難度較大，實際價值也難以估量，因此成本法不是最優先考慮的方法。但需注意的是只有確信標的企業存在有重大影響且難以識別和評估的資產或負債時，成本法才可能不適用，并不是所有輕資產企業都不適合用成本法評估。采用市場法的前提條件是存在活躍市場和可比參照物，但目前我國市場尚未達到合適的條件，因此市場法也不是首選方法。若采用市場法評估，應盡量選用盈利類價值指標，避免選擇資產類價值指標。這是因為資產類價值比率一般是以資產的賬面價值代替市場價值，而輕資產企業擁有的大量無形資產是否擁有賬面價值往往與會計制度規定、企業的會計政策以及財務人員的具體操作密切相關，不具有可比性。實務中，輕資產企業的主要資產為無形資產，而無形資產本身多采用收益途徑的評估方法，因此對于這類企業應較多地采用收益法進行評估，以企?I未來的盈利能力作為判斷企業價值的標準。
（二）收益法的模型選擇。收益法的評估原理是對被評估企業的預期收益進行資本化或折現，根據收益指標的不同內容，有以下三個模型：（1）股利現金流量折現模型，是指對一定期間內企業實際支付給股東的現金股利進行折現，得到股利的價值。由于該模型受股利支付率的影響，一般不采用。（2）股權現金流量折現模型，是指對一定期間內企業能夠支付給股權投資人的現金流量（等于企業實體現金流量扣除對債權人支付后剩下的部分）進行折現，得到股權價值。（3）實體現金流量折現模型，是指對企業在一定期間內能夠支付給全部投資者的稅后現金流量進行折現，得到企業的最終價值。由于輕資產企業通常沒有負息負債，因此實體現金流量折現模型與股權投資現金流量折現模型等同，所以輕資產企業收益法評估一般適合選擇實體現金流量折現模型。
（三）估值模型參數確定。實體現金流量折現模型中的預測期、預測期收益、折現率這三個參數的確定是價值評估的重要環節。
1.預測期的確定。
（1）一般情況。一般來說，采用收益法進行企業價值評估時是以企業滿足未來能夠持續經營的會計假設為前提的，因此按照永續期計算，具體分為預測基期、詳細預測期和后續期。需要明確的是企業經營達到相對穩定前的時間區間是確定預測期的主要因素。預測基期，一般是以上年實際數據或修正后的上年數據作為基期數據。在確定基期數據時要關注企業歷年經營狀況并延長關注期，尤其要考慮核心無形資產的周期。詳細預測期一般為5―10年，根據企業的具體經營狀況適當增長或縮減，在此過程中需要考慮輕資產企業獨特的經營優勢。不同的輕資產企業其收益期和穩定經營期會因其產品、經營模式等不同而有所不同。在詳細預測期內，企業需要對每年的現金流量進行詳細的預測，并根據折現模型計算其對應的折現價值。后續期，通常假設企業在此期間進入穩定狀態，有一個穩定的增長率，進而可以用簡單的方法折算后續期折現價值。通常當企業具有與宏觀經濟的名義增長率相當的穩定銷售增長率或者具有與資本成本接近的穩定投資資本回報率時，可以判斷企業進入了穩定狀態。
（2）特殊情況。對于高新技術類的輕資產企業而言，由于技術更新速度快，企業壽命不確定性因素較多，不適合按照永續期計算，可以按照企業生產經營的生命周期來確定預測期間。
方法一：同行業企業平均壽命修正法。第一步，對同類企業的生存期限作數理統計，計算出該類企業的平均壽命。第二步，利用待評估企業的現金流量指標與同類企業的現金流量平均值進行比較，確定出差異的修正系數。第三步，待評估企業的壽命=同類企業平均壽命×修正系數。
方法二：企業生命周期階段加總法。企業生命周期分為初創期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。第一步，通過數理統計計算出同類企業在各個生命階段持續時間的平均值。第二步，利用待評估企業在各個階段的現金流量指標與同類企業現金流量平均數進行比較，確定出各階段差異的修正系數。第三步，待評估企業的壽命=∑（同類企業各階段的平均持續時間×各階段對應的修正系數）。一般情況下，企業的現金流狀況決定了其生存狀況，所以可以用企業的現金流量指標作為判斷企業的生命是否可以延續的依據。上述兩種方法中涉及到的現金流量指標可以利用現金存量充足率（自由現金存量/平均總資產）、現金流量回收率（自由現金流量/銷售收入）和現金凈流量增長率（本期現金流量凈額/前期現金流量凈額）這三個指標計量。
2.預測期收益的確定。收益額是實體現金流量模型中最重要的指標，在預測各期收益額時，需要注意把握以下兩方面內容：（1）注意事項。第一，由于利潤指標容易受會計政策變更影響或被人為操縱，所以收益指標最好選擇現金流量。第二，通貨膨脹在現實生活中是不可避免的，所以應充分考慮通貨膨脹因素對收益的影響。第三，妥善處理好資本性支出與經營性支出的重分類問題。實體現金流量可以利用以下公式進行計算，其中，對輕資產企業價值評估來說，資本性支出需要調整。實體現金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷+利息費用×（1-企業所得稅稅率）-資本性支出-營運資金增加。在實務中，企業根據會計準則將品牌推廣支出、研發費用支出、人力?Y源支出等項目列為經營性支出。然而對于輕資產企業價值評估來說，這些項目的處理有欠妥當，是需要重分類的。比如：技術類企業和制藥企業的研發費用支出、消費品類企業的品牌推廣支出、技術咨詢類企業的培訓和人力資本支出等，這些支出對企業未來若干年發展均有貢獻，應該將其重分類為資本性支出，這樣能更合理地反映企業歷年的盈利水平，同時能夠清楚地反映企業為了驅動未來發展每年的投資額。第四，恰當考慮輕資產企業的稅收優惠。輕資產企業有很多屬于高科技企業、軟件企業或其他國家鼓勵發展產業的企業，可以享受相關的稅收優惠。在進行這類輕資產企業的價值收益法評估中要謹慎估計相關稅收優惠。具體包括：第一，需要關注國家對相關行業優惠政策的期限。第二，需要關注其未來預測中可持續被認定為高科技、軟件企業的相關投入方面的規定是否被滿足。第三，需要關注企業所得稅應納稅所得額加計扣除事項是否需要政府相關部門的進一步審核和批準，政府相關部門審核批準的條件是否可以預測。第四，應當關注預測中主營業務收入、營運資金、資本性支出等主要參數與評估假設的一致性。第五，當預測趨勢與企業歷史業績和現實經營狀況存在重大差異時，評估師應當在評估報告中予以披露，并對差異產生的原因及其合理性進行分析。（2）預測方法?，F金流量的預測方法可以利用定性預測方法中的個人判斷法、集體判斷法和德爾菲法，或定量預測方法中的指數平滑法、回歸分析法、銷售百分比法、蒙特卡洛模擬等，又或者定性和定量相結合。
3.折現率的確定。折現率的作用是將企業的未來收益和風險折算到同一個時點上，使各期收益和風險在時間維度上具備可比性。折現率的確定需要注意以下幾點：（1）采用復利計算方式來反映貨幣的時間價值。（2）現金流量的預測過程中若考慮了通貨膨脹因素帶來的影響，那么折現率確定時也需要考慮通貨膨脹情況。（3）收益與風險正相關，要想獲取高收益就必須承擔高風險，此時反映風險的折現率就越高。（4）折現率與收益額之間要保持匹配，由于企業的未來收益是不斷變動的，因此折現率的測算也應當是動態變化的。（5）若采用股權現金流量模型，則折現率要求是股權資本成本。利用資本定價模型，并結合輕資產企業的特點，股權資本成本=無風險利率+風險報酬率+輕資產企業本身特有的行業風險調整系數。若采用實體現金流量模型，則要求以加權平均資本成本（WACC）作為折現率。WACC=股本占融資總額的百分比×股本成本+債務占融資總額的百分比×債務成本×（1-企業所得稅稅率）。需要注意的是，計算個別資金占全部資金的比重時，理論上可以選用賬面價值、市場價值、目標價值來計算，但在價值評估實務中，必須選擇市場價值指標。若輕資產企業沒有負息負債，也并不代表其目前的資本結構就是行業的最優資本結構。如果有證據證明其目前的資本結構不是行業最優，完全可以利用行業最優資本結構估算的WACC作為折現率。另外，若輕資產企業沒有負息負債，則其WACC可以用下面的替代公式計算得出：WACC=Rc（營運資金/全部資產）+Rf（固定資產/全部資產）+Ri（無形資產/全部資產）。其中：Rc、Rf、Ri分別為營運資金、固定資產、無形資產的投資回報率。
（四）實體現金流量模型的應用。上文提到，企業的現金流量是不斷變化的，那么根據現金流量的不同情況，實體現金流量折現模型可以分為以下幾個：
1.預測期為永續期。（1）零增長模型。實體價值=每期實體現金流量/WACC。本模型適用于收益率和資本結構均處于穩定狀態的企業。（2）永續增長模型。實體價值=下期實體現金流量/（WACC-永續增長率）。本模型適用于收益率穩定增長，資本結構處于穩定狀態的企業。（3）兩階段模型。實體價值=詳細預測期實體現金流量現值+后續期價值的現值。假設詳細預測期為n，則：實體價值=實體現金流量t /（1+WACC）n+實體現金流量n+1÷（WACC-永續增長率）/（1+WACC）n。本模型適用于詳細預測期內未進入穩定狀態，但若干年后進入穩定狀態的企業。
2.預測期為有限期。當企業壽命有限時（假設為n），則：實體價值=實體現金流量t /（1+WACC）n。本模型適用于企業壽命有限的高新科技類企業。
2015年5月15日，九鼎投資以41.50億元競價拍得中江集團100%股權。并通過中江集團間接持有上市公司中江地產（600053.SH）72.37%的股權，從而實際控制中江地產。作為新三板第一市值公司，九鼎投資此次41億鯨吞中江集團，無疑再次引起了資本市場側目，也成為了新三板公司借殼控股主板上市公司首例。
在此次收購中，收購人以 41.49592 億元的價格競得中江集團 100% 股權， 從而間接 控制中江地產 72.37% 的股份，即 313，737，309 股，每股價格為 13.23 元.根據中江地產2014 年度利潤分配方案， 中江地產以 2014年期末總股本 433，540，800 股為基數 ，每 10 股派 0.6 元（ 含稅） 。截 至本要約收購 報告書簽署之日， 上述利潤分配方案 已實施完畢， 本次要約收購價格相應調整為 13.17 元/ 股。
中江集團在多次掛牌轉讓未果的情況下，九鼎投資以如此之高的溢價競價拍中中江集團，背后一定有其深層次的戰略意義。由于中江集團屬非上市公司，旗下子公司中江地產是A股市上市公司，其財務報表較容易獲得，故本文主要使用現金流量折現模型對中江地產進行估值分析，并且與收購價格進行比較進而評估其并購決策，并且淺析該收購背后的原因。
現金流量折現模型估值分析
（1）根據中江地產財務資料，確定詳細預測期為5年，2016年～2020年。之后5年公司銷售增長率按照固定比例下降至宏觀經濟增長率水平，即7%。后續期銷售增長率一直維持在7%的固定水平。
（2）根據中江地產財務資料，確定詳細預測期銷售增長率。本文中選取2010年至2014年五年間銷售增長率的平均值作為詳細預測期的增長率，即22%。
（3）確定實體現金流量中各項目占銷售收入的比例。
在估計各項現金流過程中，假設資產負債表各項目與銷售收入的比值保持不變。
首先，估計資本支出占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為0.20%。
其次，估計折舊與攤銷占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為1.25%。
再次，估計營運資本占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考。
算出數值為-216%。
由銷售收入引起的營運資本增加額不可能負值，所以本文中在計算現金流量過程中不考慮營運資本支出的增加。
最后，估計稅后經營利潤占銷售收入的比例，選取預測期前三年的數據為參考，算出數值為6%。
（4）估算折現率
近十年來，我國房地產行業快速發展，投資規模不斷擴大。房地產行業投資呈現多元化、區域投資不平衡趨勢，再加上企業之間的競爭和商業保密等因素，行業信息不對稱較為嚴重，外部人員很難獲得企業的最低要求報酬率。由于這部分非本文重點，僅在此做粗略估計。
首先，查閱房地產行業財務基準收益率專家測算結果（股東權益必要報酬率）為13%。
其次，估算債務資本成本。根據中江地產財報可以看出，其借款總額中長期借款占絕大部分。本文選取央行公布的長期貸款基準利率，在此基礎按照商業貸款利率上浮20%，作為中江地產的債務資本成本。根據2015年10月24日，中央人民銀行公布的最新長期貸款基準利率，五年以上長期貸款利率為4.9%，則商業貸款利率為6.9%，以此作為債務資本成本。
最后，算出2015年中江地產的資本結構。根據2015年中江地產財報，負債總額為2，193，423，406.47元，股東權益總額為793，021，604.05元，總資產為2，986，445，010.52元。所以，可測算出債務比重為73.45%，權益比重為26.55%。
由上節公式可得：
加權資本成本=股權資本成本×+債券資本成本××（1-t）=13%×26.55%+6.9%×73.45%=8.52%
（5）估算公司價值
第一階段，假設2016～20120年，公司以22%的速度高速增長?，F金流量折現情況如下：
第一階段現金流量現值之和=497553217.9元
第二階段，假設公司2021～20125年，公司的銷售增長率從22%開始每年以3%的速度下降，現金流量折現情況如下：
第二階段現金流量之和=737704116.9元
第三階段，后續期公司以宏觀經濟增長率7%的速度穩定增長，現金流量折現情況如下：
后續期現金流量現值=CF（1+g）/（r-g） ×（P/F，8.52%，10）
=151336710.6（1+7%）/（8.52%-7%） ×（1+8.52）^10
=4703126163元
最后，將三階段現金流量加總得公司內在價值。
公司內在價值=497553217.9+737704116.9+4703126163=5938383498元
所以，經估算我們可以得出中江地產公司價值約為59億元。
四、本次并購的戰略性意義
2015年1月21日，江西國資委將其所持有的中江集團100%股權在江西省產權交易所公開掛牌轉讓，轉讓價格為25.47億元，對應上市公司中江地產72.37%的股權，價格為18.4億元。而中江地產當時市值約為50億元，轉讓價款相當于市值的50%。然后截止至終止期，仍然沒有受讓人接盤。
自今年5月起九鼎投資以遠高于掛牌價格的41.5億元獲得中江集團的100%控股權，從而成為首個間接獲得A股融資平臺的新三板公司。收購價格最終定在41.5億元，這一價格雖然遠高于國資委的掛牌價格，但是低于當時中江地產的市值50億元和本文估算的內在價值59億元。由此可見，此次收購是相當成功的。
本次并購具有十分深遠的戰略意義：首先，此次重組對于處理僵尸企業、長期虧損的低效無效國有資產、提高國有資本配置和運行效率無疑具有重大意義。
其次，九鼎投資收購母公司而實際控制上市公司的方式，巧妙的避開了證監會對于并購方的嚴格審查以及在二級市場舉牌收購的漫長周期和巨額成本，而這些時間和成本遠高于收購溢價。最后，九鼎投資將PE資產業務注入中江地產，使其形成了"地產+PE"的雙主業模式，未來發展空間巨大。
關鍵詞： 資產評估；會計；公允價值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02
1 資產評估方法運用于會計公允價值的可能性
2006年新頒布的《企業會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。定義中強調了交易性質是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內，市場中該項資產或負債的市場活動是常規性的、經常發生的；而不是被迫的交易。同時，企業會計準則明確提出：企業會計確認、計量和報告應當以持續經營為前提，這些都說明清算等非持續經營的交易不適用于公允價值計量。
資產評估的基本目標是資產的公允價值。姜楠教授指出“資產評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值?！笨梢钥闯?，資產評估中的公允價值是與一定的資產的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續經營或持續使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產評估中的一種情況。
資產評估學中根據評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態、以及評估結論的適用范圍，將資產評估結果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值?！秶H評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現了交易的性質是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。
通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區別，但是資產評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現形式”，因此，我們可以將資產評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。
2 資產評估方法在會計公允價值中的運用
新企業會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產應當采用估值技術確定其公允價值。
在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現實。因此應當利用更為專業的評估人員的專業知識，來解決公允價值計價的問題。
資產評估中的市場法是根據替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。
直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數
間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）
這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。
資產評估本身就是運用專業的方法對特定資產進行估值的，當不存在同類或類似資產可比市場交易的資產時，可運用資產評估中的成本法和收益法進行評估。
成本法：資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值。
收益法：P=■■。
其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現率；n為收益年限。
這正好對應公允價值計量中的第三個級次。
可以看出資產評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數據為資產評估提供必要的數據支撐，資產評估的結果又可以運用于會計公允價值計量中。
3 資產評估方法應用于會計公允價值計量的難點
3.1 資產評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產評估中的公允價值的內涵要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，資產評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發生的經濟行為的金額計量。
會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當的評估結果運用到公允價值計量中來。
3.2 會計人員專業水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產評估，但會計人員很少接受過專業的資產評估培訓，對資產評估不太了解，不能很好地運用。如果企業遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。
3.3 資產評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產過去的數據來確定現在的價值，市場法是用資產現在市場的數據來確定現在的價值，收益法是用資產未來估計的數據來確定資產現在的價值。但往往這三種方法得出的結果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數據來源也各有不同。運用成本法要確定資產的重置成本、資產實體性貶值、資產功能性貶值和資產經濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數據沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。
參考文獻：
一、會計中公允價值的含義
會計中的公允價值是一個狹義的概念。國際會計準則理事會（IASB）和美國財務會計準則委員會（FASB）2006年的《財務會計準則公告第157號———公允價值計量》中關于公允價值的定義。公允價值是指在計量日進行的正常交易中，市場參與者出售某一項資產所能收到的價格或轉移某一項負債所愿意支付的價格。
我國《企業會計準則———基本準則》第四十二條定義：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。公允價格并不是交易發生時的實際交易價格，而是根據市場價格信息進行重新計量的價值。由于在一個公平交易的市場上有供求者，也有需求求者，人們根據自己掌握的信息和需求競價，從而使資產和負債的計量更能反映當時的真實情況以及資產和負債價值的變化。
二、資產評估中公允價值的含義
與會計中的公允價值不同，資產評估中的公允價值是一個廣義的概念。資產評估作為一項非常重要的社會中介活動，它具備一項重要功能：為資產評估各方當事人提供合理資產價值咨詢意見。資產評估對象的所有者和資產評估有關的其他當事人所需要的是注冊資產評估師根據資產評估的客觀依據對被評估對象進行客觀、公平、公正的分析判斷后估算出的合理價值。
確切地來講，在繼續使用假設下，評估師需要對被評估資產帶來的預期收益進行估計，從而估算出被評估資產的價值。在非繼續使用假設下，需要對被評估資產強制出售或快速變現的價格進行估計，從而估算出被評估資產的價值。評估人員在進行這些估算時，既要考慮市場價格因素，又要考慮評估當事人的接受程度。因此，這樣估算出來的資產價值只能是一個評估各方當事人都可以接受的價值，即公允價值。
三、資產評估與會計中“公允價值”的相同之處
（一）公允價值計量對象相同.資產和負債都為資產評估和會計的公允價值計量對象。會計中的公允價值是資產或負債的公允價值，即包括資產中的公允價值，也包括負債中的公允價值。資產評估中的公允價值同樣包括資產和負債的內容，如企業整體價值評估中也包括負債的評估。
（二）交易主體相同。對交易主體的規定都相同，包括自愿買方和自愿賣方。自愿買方指具有購買動機且沒有被強迫進行購買的一方當事人。該購買者會根據現行市場的真實狀況和現行市場的期望值進行購買。自愿賣方是指不足準備以任何價格急于成交的出售者或被強迫出售的一方當事人，也不會因期望獲得被現行市場視為不合理的價格而繼續持有資產。
（三）二者都為時點價值。市場價值反映評估基準日的市場真實情況和條件，對評估基準日以前及以后的市場情況和條件都未做出反映，公允價值反映的也是資產或者負債某一特定日期的價值。因此，在符合持續經營和會計準則計量屬性規定的條件下，會計的公允價值一般而言等同于資產評估價值中的市場價值。
四、資產評估與會計中“公允價值”的不同之處
（一）前提假設不同。會計的公允價值是建立在企業持續經營假設基礎之上的一種資產計量屬性，其作用是客觀地反映企業持續經營資產的實際價值。而資產評估的公允價值是行為目標和價值目標，其作用在于明確資產評估的行為方向和工作目標。資產評估是在交易假設、公開市場假設、繼續使用假設和清算假設等假設前提下進行的評估活動。資產評估中的公允價值的內在意義和外延比會計中公允價值的內在意義和外延寬得多。
（二）市場條件不同。會計中的公允價值產生的市場條件是公平市場，而資產評估中的公允價值包括正常市場條件下和非正常市場條件下的公允價值。由于資產評估要面對各種各樣的資產及市場條件，因此資產評估對處于正常市場條件下和非正常市場條件下的資產都要評估，但不論評估什么樣的資產和什么市場條件下的資產，估算出與資產自身條件和市場條件相一致的合理價值都是資產評估最為重要的任務。會計中的公允價值僅是資產評估中的公允價值的一部分，即正常市場條件下的公允價值的實現值。對資產評估來講，只要評估結果與被評估資產的實際情況相吻合，且符合交易各方的正當權益，此評估結果可以被認為是公允價值。
（三）性質不同
會計中的公允價值和資產評估中的公允價值性質是不同的。資產評估中的公允價值表明注冊資產評估師做出的評估報告客觀公正，也經得起市場和各方交易者的考驗。會計中的公允價值是一種計量屬性和一種計量方式，其在本質和性質上都有較大的差異和區別。
（四）表現形式不同。
會計中公允價值是歷史成本、可實現凈值、現行成本、現行市價和未來現金流量的現值等計量屬性的組合。公允價值在時間上沒有特定的導向，可以包括過去和現在，也可以包括未來。確切地講，歷史成本可以被稱為過去時點的公允價值，現行成本和現行市價被稱為現在的公允價值，而可實現凈值和未來現金流量的現值則是根據未來現金流量估計的公允價值。資產評估中的公允價值表現形式和會計不同，評估中的公允價值包括市場價值和非市場價值。市場價值是交易假設條件下與資產最佳用途對應的價值，以資產交易為假設前提，并不要求交易必須實現。最佳用途是指該項資產可能用途，能實現該被評估資產最大的價值。市場價值以外的價值是則是指投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值。
參考文獻：
[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組，資產評估.北京：經濟科學出版社，2009
一、資產評估價值類型定義與會計公允價值概念的相關性
資產評估學中關于價值類型的分類，以評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態，以及資產評估使用范圍分為市場價值和非市場價值。根據國際資產評估標準，資產評估概念定義為：“資產在評估基準日時的交換價值。資產的交換是在一個適當的市場上的公開的交易，在自愿的購買者和出售者之間進行的，而且買賣雙方都是精明、謹慎、沒有人強迫的?！薄秶H評估準則》指出，“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額?！敝性u協價值類型評估準則項目負責人姜楠教授認為，“資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資產可能實現的交換價值的估計值?！?/p>
在2006年新頒布的會計準則，《企業會計準則――基本準則》中，會計計量屬性增加了公允價值計量，其中對公允價值概念定義為，“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量?！眹H會計準則委員會在《國際會計準則第32號――金融工具:披露和列報》中，將公允價值定義為:“公允價值，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額?！庇鴷嫓蕜t委員會在《財務報告準則第7號――購買會計中的公允價值》中，對公允價值的定義是:“公允價值，指熟悉情況、自愿的雙方在一項公平交易而不是在強迫或清算拍賣交易中，交換一項資產或一項負債所使用的金額。”加拿大特許會計師協會在其《手冊》中對公允價值的定義是:“公允價值指沒有受到強制的、熟悉情況的自愿雙方，在一項公平交易中商定的對價的金額?！?/p>
通過以上對兩個概念的闡述，可以看到資產評估學中市場價值定義和會計學中公允價值揭示的價值內涵具有相似性，都明確了價值的前提為交易的自主性、非脅迫性，交易的公平性、透明性，交易雙方對特定交易對象的知曉程度的一致性，體現了資產評估對資產價值的估算與會計學對資產會計計量價值確定的相近性。
二、資產評估目的與經濟業務會計公允價值計量的相關性
資產評估實務中，資產評估行為所對應的經濟行為主要包括資產轉讓、企業兼并、企業出售、債務重組、股份改制等，資產評估行為為特定的經濟行為出具公允的價值參考依據，而會計活動要對企業的經濟行為做出相應的記錄，根據新的會計準則，不同的資產、不同的經濟行為要求以公允價值計量，其正與資產評估的評估目的相吻合。
在新頒布的會計準則中，涉及公允價值計量的會計準則具體包括長期股權投資、投資性房地產、非貨幣易、資產減值、債務重組、企業合并等18項具體會計準則，而其中涉及公允價值計量同時與資產評估目的直接相關的，包括長期股權投資中以非現金資產取得長期股權投資、非貨幣性資產交換中符合商業性質的經濟行為、債務重組中以非現金資產清償債務等。在國際資產評估領域中，早就有一類資產評估業務以財務報告為目的的資產評估，其特為會計期末資產公允價值的計量提供參考依據。雖然會計準則中沒有明確使用資產評估師的結果作為資產公允價值的計量依據，但專業而獨立的資產評估師出具的價值意見無疑具有很好的參考價值，比如投資性房地產關于使用公允價值計量的處理、資產減值關于期末資產減值的測算、尤其是對于上市公司以及公用型企業來說公允價值的計量采用評估結果更具有公信力。
資產評估目的與會計資產價值計量與處理都同企業經濟行為密不可分，兩者之間也有極強的相關關系，資產評估可以為會計計量提供專業的價值參考依據，會計信息采用評估結果可以更好地體現資產的價值。
三、資產評估評估方法與會計公允價值確認方法的相關性
資產評估基本方法包括資產基礎法、收益法、市場法，《企業價值評估指導意見（試行）》中對三種方法的概念進行了清晰的闡述，“收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路；市場法，是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路；資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路?！?/p>
資產評估基本方法與新會計準則中對公允價值的計量方法是一致的，《企業會計準則第20號――企業合并》應用指南中有關購買方對取得的被購買方各項資產、負債的公允價值計量，充分體現了評估方法與會計方法的一致性，如有活躍市場的投資性資產以活躍市場價格確定公允價值、長期應收款項以適當利率折現后確定公允價值、產成品以其估計售價減去估計銷售費用、相關稅費等確定公允價值，這正是資產評估三種方法在會計公允價值計量中的應用。
通過資產評估基本方法與會計公允價值計量方法的簡要比較，可見資產評估方法已經初步在會計計量中得到了應用，而對于資產期末公允價值的計量同樣可以借鑒資產評估方法，為財務報告使用者確信結果（信息）的合理性提供支持。
四、資產評估準則為會計公允價值計量提供了保障
新會計準則中引入了公允價值的概念以對資產的價值進行確認計量，公允價值英文表述為“fair value”，如果從人文角度考慮其含義，公允價值有公正、公平之含義，資產的價值如果以公允價值計量，那應該體現公正的價值表述，結果為公眾所認同，尤其現在隨著我國資本市場的成熟與完善，上市公司的資產計量如果以公允價值進行確認，那如何保證其結果為廣大股東所認可就成為會計計量中的難點。
而資產評估行業作為提供價值估值建議的專業服務行業，從其建立初始至今始終保持獨立的、專業的、客觀的行業執業標準，并將這一標準貫穿于執業過程中，體現于評估規范和評估結果中。
在資產評估報告序言部分我們可以看到，“××（評估機構）接受××××委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為××××（評估目的）而涉及的全部資產和負債進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估評估對象在××××年××月××日所表現的市場價值做出了公允反映?！?/p>
《資產評估準則――基本準則》中明確指出，“注冊資產評估師執行資產評估業務，應當對評估結論的合理性承擔責任”，“注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論”?！顿Y產評估職業道德準則――基本準則》中指出，“注冊資產評估師執行資產評估業務，應當獨立進行分析、估算并形成專業意見，不受委托方或相關當事方的影響，不得以預先設定的價值作為評估結論”，“注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。注冊資產評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結論的評估報告”。《企業價值評估指導意見（試行）》中指出，“注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論”，“注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當獲取充分信息，并進行審慎分析，確信信息來源是可靠和適當的”，“注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論”。
資產評估結果的公正性保證了資產評估工作能夠為會計公允價值計量提供有效的參考依據，并確保評估結果為會計報告使用者所理解與認同，更好地體現資產的價值，更好地配合會計公允價值計量工作。
綜上所述，資產評估與會計關于公允價值有較強的相關性，資產評估結果可以作為會計公允價值計量的參考依據，但為了能夠更好地為會計計量工作服務，資產評估行業仍然需要保持和加強以下工作：
1．嚴格執行資產評估操作規范，保持工作的獨立性，確保結果的合理性、公正性；
2．繼續加強資產評估理論研究，完善資產評估準則體系，指導資產評估工作。
資產評估行業從業人員要不斷學習新的知識，進一步提高執業的專業水平，為更好的服務于會計計量工作，服務于國家經濟建設貢獻力量。
參考文獻：
[1]謝詩芬.公允價值：國際會計前沿問題究.湖南人民出版社，2004.
[2]姜楠.資產評估.東北財經大學出版社,2004.
一、資產評估及價值類型
資產評估是專業機構和人員，按照國家法律、法規以及資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估是對資產進行的一種定量研究活動。這種定量研究有很嚴苛的限制條件。如，特定目的、評估原則、相關程序、選擇適當的價值類型等，不同的提前條件下同一資產的價值量會有顯著的差異。而在諸多前提條件當中首要的是資產評估價值類型的選擇。
任何事物都是質與量的辯證統一，要正確研究其量，首先要認識其本質，定性分析是定量研究的基礎。資產評估價值類型就是對評估對象進行的定性分析，是在特定目的下正確判斷資產價值量的前提條件。價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式，即資產評估的價值尺度。由于資產所處狀態的復雜性導致價值尺度不止一種，即丈量資產價值量的尺子長短是不同的。不同的價值類型從不同的角度反應資產的價值屬性。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大的差異。因此在資產評估中對價值類型的理解和選擇是至關重要的。
二、資產評估價值類型探析
由于所處的角度不同，以及對資產評估價值類型理解方面的差異，人們對資產評估的價值類型有多種分類方法，比較重要的分類有下兩種。
以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本標準、現行市價標準、收益現值標準和清算價格標準四種。此種分類方法在我國評估實踐中應用了十多年。雖然目前在資產評估報告中很少再使用這些標準，但并不意味著這些估價標準已經過時，它對我們理解價值類型的內涵有著不可替代的作用。
重置成本是在現時條件下，按功能重置資產并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本的構成與歷史成本一樣，只不過它是按現有技術條件和價格水平計算的。重置成本標準適用的前提是資產處于使用狀態?，F行市價是資產在公平市場上的售賣價格。現行市價標準源于公平市場，適用于資產在市場正常變現的情況。收益現值是根據資產未來預期獲利能力的大小，按照“將本求利”的逆向思維--“以利索本”，以適當的折現率或資本化率將未來收益折成的現值。收益現值標準適用的前提條件是投資者的直接目的是為了獲得預期收益。清算價格是指資產在非正常市場上限制拍賣的價格，其價格一般低于現行市價。清算價格標準適用的前提條件是資產處于破產清算狀態。
為什么資產評估中會有不同的價值類型呢？要探析其原因就必需從評估評估的對象即資產所處的客觀狀態作為切入點尋求答案。
在社會經濟活動中資產有兩種存續狀態：一種參與社會再生產過程當中。社會再生產過程中的生產、分配、交換、消費四個環節中，各類資產相互繼起同時并存著；第二種狀況是資產暫時脫離再生產過程處于流通領域中，流通是在不同的市場中進行著。資產處于再生產過程的不同階段以及在不同的市場流通，其各自的價值屬性是不同的。因而在資產評估中，選擇與評估對象所處狀態相匹配的價值類型對資產價值量進行分析、評判正是資產評估科學性的體現。
社會生產過程中的生產、分配、交換、消費四個環節，我們分析時簡化為投入和產出兩個階段。資產處在投入和產出階段價值屬性是不同的，即決定資產價值量的基本因素不同。以企業為例，企業成立之初，處在投入階段，投資者在市場中購買各種生產要素，作為一般的生產要素，決定其價值大小的基礎因素是成本，但在資產評估活動中，評估的是資產的現時（評估基準日）價值而不是資產購置時點的價值，因此不能運用歷史成本而要選用其重置成本才是恰當的。資產處在產出階段時，對企業而言產出就是利潤或收益，此時衡量一個企業的整體價值顯然不能用成本而是其收益或利潤。從經濟學理論出發，資產的收益都是未來的預期收益，資產評估的價值是基準日的現時價值，因而此時價值類型應選擇收益現值標準。
如果資產暫時脫離社會再生產過程必然在市場當中流通著。流通的市場有一般的要素市場和資本要素市場，不同市場中流通的資產價值屬性也是不同的。一般要素市場中資產的價值決定因素是成本，而資本市場中的資產其價值決定因素必然是收益，因為資本的本性是增殖。
綜上所述：資產評估涉及的資產對象本身的復雜性決定了資產評估的價值類型的多樣性。評估對象處在投入狀態時一般應選擇重置成本標準；評估對象處在產出狀態時應選擇收益現值標準；如果持續經營中斷，資產退出生產過程進入市場流通，正常退出的資產在正常市場中變現應選擇現行市價標準；被迫退出的資產在非正常市場中變現選擇清算價格標準。若評估對象暫時脫離社會再生產過程在市場上流通著，處在一般要素市場中的資產應選擇重置成本標準；處在資本市場中的資產應選擇收益現值標準。
以資產評估所依據的市場條件以及被評估資產的使用狀態將資產評估價值類型劃分為市場價值和市場以外的價值。
市場價值。我國《資產評估價值類型指導意見》中把市場價值的定義為“自愿的買方和賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額?！笔袌鰞r值的核心要點指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。市場價值的實質上是對被評估資產的狀態、交易環境和條件的假設，這種假設也可以稱為市場價值的約束條件。在滿足市場價值約束條件的前提下資產評估所得出的評估結論即是市場價值。
市場價值以外的價值。市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值，凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。在評估實務中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有： 在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值等。
其中，“在用價值”是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現的情況。“投資價值”是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。從上述列舉中我們可以看出市場價值與市場價值以外價值類型的根本區別在于，市場價值適用于公開市場中的任何市場主體；市場價值以外的價值都是具有特殊性的，是針對特定資產主體的價值。
一般而言，屬于市場價值性質的資產評估結果主要適用于產權變動類資產業務。市場價值以外的價值性質的評估結果，既適用于產權變動類資產業務，同時也適用于非產權變動類資產業務。市場價值以外的價值只對特定的資產業務當事人來說是公平合理的，即局部市場認同?？傊?，評估中的市場價值和市場價值以外的價值的市場認同范圍基本上限定了兩種價值類型評估結果的適用范圍和使用范圍。
統計分類理論表明：每一具體分類僅僅是就所分類的條件進行約束和限定，其他條件的變化并不影響所選擇分類標準本身的科學性。上述價值類型的兩種分類方法并不沖突，只是分類時切入的角度不同。按估價標準分類方法測重于關注評估對象所處社會再生產過程中不同階段所具有不同的價值屬性；市場價值與市場價值以外的價值分類方法則更多地關注資產交易時的市場限制條件。
三、價值類型在資產評估中的作用
在資產評估實務中明確價值類型有利于評估人員對評估條件與評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切涵義。價值類型是影響和決定資產評估價值量內涵的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值類型不同，結果也不一樣?！秶H評估準則》中指出：“專業評估師應避免使用未經限定的‘價值’概念。而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述?！?“價值類型和定義需要與特定的資產評估業務相適應，價值定義的改變會使各種資產所具有的價值產生實質性的影響?！币虼耍恳粋€資產評估價值都是有條件的特定價值，并不是資產本身的客觀價值和內在價值。在評估工作中，評估師首先要明確價值類型的涵義，即在正確定性的基礎上，才能進行科學定量評估。唯有此才可以在評估報告中更清楚地表達評估結果的確切內涵。
關鍵詞：
資產評估；資產管理；有效性；研究
資產構建思想的創新性以及構建原則的科學性主要表現在兩個方面：第一，資產評估體系中，重視對無形資產的評估結構的建設工作；第二，實現對總資產的價值評估，并為資產評估體系在資產管理中的有效性研究提供資料。
一、提升無形資產評估結構的地位
1.體現創新性
目前，資產評估體系在各方面的努力下，正在不斷得到完善和提升，尤其是有形資產的評估體系構建，更是在不斷發展。與此同時，無形資產的評估體系也得到了延伸發展。將無形資產的評估作為資產評估指標的組成部分，充分顯示其資產評估體系在整個資產管理中的有效性，并推動了資產管理科學化和系統化的進程。對無形資產評估指標結構的創新性思想，對資產評估的指標體系的元素進行研究和分析，利用綜合分析的方式，并科學的排列指標，來彰顯無形資產評估體系構建所具有的作用性，進而對資產評估體系的有效性進行提升。
2.建立新原則
對無形資產評估體系建立新的原則，就是把無形資產的評估體系作為資產評估體系的主體，從而強調無形資產評估體系的地位的資產評估體系更具有科學性和全面性。要充分的利用無形資產評估的有效性，并不斷地延伸評估主體的指向性，這就是資產評估體系構建的新形式。
二、運用資產價值評估的主體性
1.明確與創新
明確資產價值評估體系，對總資產的評估進行創新。要想實現資產價值評估體系的科學合理構建，就需要從資產管理的總體出發、大局出發，科學探討和研究評估過程和評估目的。要細致的分析資產評估對人才培養所具有的作用，研究評估的價值和意義，總結資產評估所具有的作用。在這一過程當中，要明確價值、目的明確、目標明確、范圍明確。這樣就能不斷的強化資產評估體系。
2.注重社會效益評估
資產價值體系新原則的構建，要求的就是創新性，注重對總資產評估價值的社會價值的研究，并社會價值評估納入到評價體系構建整體當中，并以此來增強資產評估體系的社會作用。根據資產價值評估體系的社會性原則，對總體資產進行社會價值評估，這樣就為資產管理的投資方向和發展方向起了引導作用。對于一個注重社會效益的事業單位，對其價值的主要評價標準就是社會效益，因此社會效益的評估十分重要。根據社會評價的結果，可以對資產管理的優勢和劣勢有一個全面的了解，這樣可以為后期資產投入提供方向，全面體現資產評估體系所具有的價值。這是資產評估體系的創新性原則對資產評估體系的推動作用，并且也利于資產管理形成清晰的發展思路和科學的對未來的規劃。
3.重視無形資產價值評估的作用
對于無形資產的價值評估主要針對的對象是軟件資源，其評價的主體主要是教師隊伍、軟件程序設計組、科研隊伍建設，對這各個方面的資源展開全面而又系統的評價。在資產結構中的軟件資源的評估中，主要是評估任務有三方面：首先，對教師隊伍的教學水平、能力水平和科研水平已經應用軟件的能力進行科學評估，對教師隊伍對人才的培養和社會價值的貢獻進行全面的評價；其次，對教師隊伍的教學研究水平進行評價，對軟件開發和研究能力以及軟件開發和研究環境進行整體的評價，這樣可以總體體現資源的整體發展情況。最后，對軟件教學資源的利用和開發進行評價。通過這三個方面對無形資產的評估體系進行構建，對人才培養應用性價值進行全面的評價具有很大的指導性作用。
4.進行階段評估
應該對資產價值利用情況進行階段性的評估，為接下來一段時間的資產管理和發展方向提供一定的依據。由于，資產進行階段性的評估是一個十分龐大的工程，所以，要確定具體的指標、評估對象、評估標準等等，以提高資產價值評估體系在資產管理中的有效性。
三、有形資產評估是重要組成部分
要以資產評估額目的為主要出發點，為有形資產的評估的準確性和科學性提供保障；要對有形資產的發展價值以及其人才培養的貢獻進行評價；要形成明確科學的有形資產權屬，提升有形資產權屬所具有的目標性；最后，要利用階段性的方式進行資產評估，提升資產評估體系在資產管理中的有效性。
四、結語
本文主要分為三個部分。分別從提升無形資產評估結構的地位、運用資產價值評估的主體性、有形資產評估是重要組成部分，這三個方面來研究資產評估體系在資產管理中的有效性。
作者：佘楊 單位：湖南醫藥學院
參考文獻：
[1]黃瑾.農業技術型無形資產評估人員勝任能力模型的構建知識經濟時代如何提高政工干部素質[J].黑龍江畜牧獸醫（下半月）,2015(48).
