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根據《廣州市房屋租賃管理規定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號）的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規范房屋租賃行為，明確區（縣級市）國土資源和房屋管理局、區（縣級市）房地產租賃管理所和街（鎮）出租屋管理服務中心三者的管理職責，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區內全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負責辦理。
二、委托時限：自_____年_____月_____日起至______年______月______日止。
三、乙方接受甲方委托，應具備下列條件：
1．有固定的辦公場所，正式掛牌辦公；
2．兩名以上經培訓的專、兼職房屋租賃管理工作人員；
3．統一使用“廣州市房屋租賃計算機管理系統”軟件。
四、雙方職責：
（一）甲方職責：
1．負責對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2．區、縣級市房地產租賃管理所負責房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業務培訓、指導、檢查和監督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規操作的調查、查處工作。
3．負責轄內房屋租賃政策宣傳組織工作。
（二）乙方職責：
1．負責辦理轄內房屋租賃登記備案手續，每月將受理的登記備案數據信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統一操作，統一收費。
2．負責對轄區內租賃房屋進行巡查，協助甲方開展轄內房屋租賃市場的清理整頓工作，發現涉及甲方職權范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3．協助甲方開展轄內房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責任：
1．甲方沒有履釁湎嚶φ鬧霸穡?曳嬌梢砸?蠹追鉸男校?緙追餃圓宦男校?曳接腥ㄏ蟶弦患噸鞴懿棵嘔螄喙匭?韃棵牛ò歟從常?醬偌追鉸男小r蚣追講宦男兄霸鴝?斐曬芾砉?у模?追接τ械o嚶π姓?鶉巍?br> 2．甲方發現乙方不履行職責或有違規操作的，應責令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權向協調部門（辦）反映。因乙方不履行職責或違規操作而造成管理過失的，乙方應承擔相應的行政責任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
2.我公司和物業管理企業簽訂的物業管理委托合同與本公約內容不存在抵觸。
3.我公司如將項目轉讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內容的組成部分，經_________市居住小區管理辦公室核準之日起，我公司即應遵從本公約內容。
開發企業：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物業基本情況
一、物業名稱_________;座落_________;物業四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。
二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明等)和共有設施設備(指物業管理區域內，不為單個產權人所有而為多個產權人共同擁有和使用的設施設備，應按實際情況列明。)以及其他配套設施。
第二章 各主體基本情況
一、產權人指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
二、物業管理企業
名稱_________;物業管理資質合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。
備選內容：_________。
管理業績：管理面積_________;是否獲得過市優或國優稱號等。
三、開發企業
名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯系人_________;聯系電話_________。
四、物業管理企業和選定和變更
在物業管理委員會成立之前，物業管理企業由開發企業選定。公約核準后除以下情況外，開發企業不得變更物業管理企業。
1.該物業管理企業被取消北京市物業管理資質;
2.該企業注銷;
3._________。
上述情況下變更物業管理企業，開發企業需將變更原因和選定的新物業管理企業等有關事項告知業主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業管理企業簽署正式合同。并須到市小區辦備案。
物業管理委員會成立之前變更物業管理企業，開發企業需要求變更后的新物業管理企業承諾遵守本公約。
物業管理委員會成立后可按有關規定解聘和重新選聘物業管理企業。
第三章 物業管理服務內容和標準
一、物業管理服務內容：一般包括房屋及其設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內容。
二、物業管理服務標準：普通居住小區最低應達到政府規定的普通居住小區物業管理服務最低標準;高檔居住小區與其他非居住物業的服務標準由開發企業自定。
第四章 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
一、物業管理服務費用
1.物業管理企業須向產權人明示物業管理服務收費標準_________。
2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。
3.物業管理服務費的交納辦法_________。
4.在同一物業管理區域內，自房屋交付使用之日起，開發企業和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費_________。
5.沒有約定或約定不明的，應按政府有關文件執行;政府有新規定時，收費應依新的政策進行調整。
6.物業管理服務收費標準如按規定或約定有調整，物業管理企業應在物業管理區域內醒目位置公告和書面送達通知全體產權人。
二、住宅共用部位共用設施設備維修基金
1.共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
2.共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌。
3.產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第五章 產權人權利和義務
一、產權人權利
1.產權及基于產權的財產權利如使用公共設施設備的權利、自有部位的裝修和維護權利、要求毗連產權人承擔維修責任等。
乙方：(房屋出售單位、委托方)
甲、乙雙方根據常政發[1994]107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
(一)乙方根據市____文件規定將____新村住房共計____套___平方米(建筑面積)出售給職工個人(說見清冊)，現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。
(二)上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。
二、房屋修繕
(一)甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房共用部位設施的完好和正常使用。
(二)托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人理。
三、托管費用
(一)根據市政府文件關于建立房屋共用部位設施維護基金的規定，乙向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款____%,共計人民幣(大寫)___元、Y____元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內，將上述款金額撥入甲方房屋共用部位設施維護基金帳戶，帳號________，甲方保證?？顚Ｓ?，并接受乙審查。
(二)甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。
(三)甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。
四、其它
(一)為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其技術資料移交給甲方存檔備查(合同終止，一并返回)。
(二)遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。
(三)其它約定：
備注：
(一)本合同在簽訂后到房屋共用部位設施維護基金到位之日起生效。
(二)本合同有效期年月日至年月日止。
(三)本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案(四)本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業管理委托合同范文2 委托方(以下簡稱甲方)：
受托方(以下簡稱乙方)：
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將祁縣五交化小區委托與乙方實施物業管理，訂立本合同。
一. 合同期限：2013年10月1日-----2016年9月30日
二. 甲方負責水、暖、電主管道，鍋爐設施和樓房以外的公共設施的維修，負責房屋主體、樓頂的維修。
三. 乙方按國家有關部門規定，制訂物業管理制度，負責小區冬季供暖、環境衛生、綠化管理、水、電、暖費用的收繳，車輛管理、安全管理等事宜。
四. 乙方應做到文明管理，合理收費，盡職盡責，和諧共處，各項重大時宜需經業主委員會決策通過，達到甲方與業主滿意的效果。
五. 本合同執行期間，如遇到重大事件(如集中供熱、天然氣的引進等)或遇到不可抗力，致使本合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
六. 本合同自簽字之日起生效。合同期滿雙方未提出異議的本合同繼續有效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業管理委托合同范文3 甲方(委托方)：_________________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：____________________________________ 傳真：_______________
聯系電話：___________________________________ 電話：_______________
乙方(受委托方)：_______________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：_____________________________________ 傳真：_______________
聯系人：___________________________ 電話：_______________
甲乙雙方經充分協商，就甲方將自有產權、位于進賢縣勝利中路39號______層______號房、建筑面積共__________㎡的物業，作為帝亞世豪商業中心的組成部分委托乙方對該物業進行統一經營管理，達成一致意見并簽定本合同。
一、委托前提
1、甲方必須是帝亞世豪商業中心(下稱世豪商業中心)某一商鋪的產權擁有人。
2、甲方簽署本合同時，必須親自到場，如不能前往，受委托人必須持有甲方的授權委托書、身份證明及相關資料。在委托期內，甲方不得自行將商鋪委托乙方以外的第三者或甲方自已對外租賃經營。如甲方私下利用業主權益或以世豪商業中心名義作經營業務，均屬違反合同行為，甲方將承擔由此而產生的全部法律責任。
3、雙方在簽署本合同前，均已履行審慎義務，對合同風險充分防范。
二、產權管理
1、甲方對所購物業擁有自主產權，也擁有將該產權抵押、轉讓、贈送、繼承等合法權益，并不因委托乙方經營管理該物業而改變。
2、甲方產權所有的物業有關保險事宜由各產權人自行辦理并承擔費用。
3、甲方所擁有的物業產權在委托乙方經營管理期間，如發生變賣、轉讓、贈送、繼承等導致產權變更的法律事件時，除按照政府指定部門程序辦理相關手續外，還應書面通知乙方辦理變動手續，有關變動不得違反下列原則：
3. 1.保證該物業的買受人或受讓人、或受贈人、或繼承人繼續履行原業主所簽定的委托合同中所規定的權利和義務至原合同期滿。
3. 2.保證該物業的買受人、受讓人、受贈人或繼承人完成產權變更前，承擔原業主與世豪商業中心的帳務和債務。上述保證原則須以甲方及物業買受人或受讓人、或受贈人、或繼承人共同簽署確認之文件，交乙方備案后方可辦理產權變動后之各項委托事務。
4、甲方在發生產權變更之法律事件而不向乙方申報，或甲方不能取得上述與買受人或受讓人、受贈人、繼承人共同簽署確認變更產權之文件，以及乙方未收到買受人、受讓人或甲方之繼承人確認上述事項之文件，乙方有權拒絕接受其變更、請求。
三、委托內容
1、乙方全權代表甲方將其物業用于商業出租經營，乙方以固定回報方式向甲方支付委托經營利潤。
2、在委托乙方經營期間，甲方明白為配合經營需要，其自有物業的使用權會受到有別于一般住宅商品房的一定程度的限制與制約，具體規定見本合同的相關條款。
3、甲方委托乙方經營其物業后，乙方將代表甲方就世豪商業中心經營方式、策略、價格、物業保養維護等方面作出決定或調整?；谑芡袡嘞?，在法律政策框架內，乙方旨在維護大部分業主共同利益任何作為 或
不作為行為，均視為事前已征得甲方授權與同意而無須再另行授權。
4、乙方在除第一年，第二年外，第三、四、五年的每年年底組織召開業主大會，并向業主支付其應得的固定回報。
四、委托期限
甲方委托乙方經營管理物業的期限從 年 月 日起至 年 月 日止，為期五年。
五、業主權益
1、.固定回報利潤
甲方采用本合同委托乙方經營管理其物業，在委托期限內乙方按甲方物業購置價10%/年比例，作為對甲方的固定回報利潤。
2、支付回報方式
2. 1委托期內第一年，第二年的固定回報在業主購買物業支付部分首期款并簽署商品房買賣合同后給予支付，抵消相應首付款。
2. 2第三年、第四年、第五年的固定回報均在該年年底召開業主大會并予以發放。
六、甲方的權利與義務
1、每年享有本合同委托方案條款所規定的固定回報利潤分配;
2、在委托期間內，甲方保證不因自己物業的抵押、轉讓、繼受而影響委托合同的執行和世豪商業中心的經營;
3、若甲方所擁有的物業產權在委托乙方經營管理期間發生抵押、查封等法律后果，均由甲方自負。
4、在委托期間內，甲方除利潤分配權益外，其他有關世豪商業中心經營、物業維護管理之決策與執行等均由乙方全權進行，甲方不得作任何干涉;
5、甲方因獲得收益而發生的政府稅項費用由甲方自行承擔;
6、甲方應服從乙方或乙方所委托的物業管理公司的管理與收費;
7、甲方可采用書面形式向甲方提出經營建議，但沒有決策權;
8、甲方應當恪守并認真履行合同及各項管理規定，如有違反，乙方有權單方面終止執行本合同，并承擔乙方經濟損失，終止執行期間因甲方物業的存在而發生的有關費用仍須由甲方承擔。
七、乙方的權利與義務
1、負責對帝亞世豪商業中心進行經營管理及物業管理，或委托物業管理公司對帝亞世豪商業中心進行經營管理和物業管理，擁有世豪商業中心內外的一切空間利用權，如做廣告、掛牌等;
2、負責監督物業管理公司的工作;
3、協調各業主與物業管理公司的關系;
4、負責利潤分配方式的制定與實施;
5、保證世豪商業中心各項經營均符合國家有關規定，倘因此產生的法律責任概由乙方承擔;
6、認真遵守履行合同各項權利與義務、如乙方單方面違約，甲方有權追究法律責任。
八、合同的變更、解除與終止
1、雙方在執行本合同過程中，如需對本合同條文作出修改或變更，一方必須先將修改或變更意見書面通知對方，共同協商后方可作出變更。
2、執行本合同過程中，如受不可抗力因素導致物業無法正常使用，雙方可解除本合同。
3、任何一方蓄意違反合同，并經對方提出后仍不予改正的，對方可終止執行本合同，并有權對由此而拖欠的費用及造成的相關損失提出追討和索賠。
4、如雙方合作中發生原則性爭議，應盡量協商解決;無法達成協商意見，可向物業所在地的人民法院提出訴訟解決。
5、乙方在本合同執行期間，如發生法人變動、重大經營變動、企業轉讓或兼并等情況，必須以書面通知送達甲方，并轉達新的法定權益人是否繼續按本合同規定執行至合同期滿，或提出新的托管方案。
九、合同文本
本合同一式二份，經甲乙雙方簽字后生效。甲、乙雙方各執一份，均具同等法律效力。
一、充分認識推行《示范文本》的重要性?！妒痉段谋尽肥且罁覈洕贤统鞘蟹康禺a管理的有關法律、法規和政策規定制定的，其內容反映了在物業管理委托活動過程中，各環節必須明確的當事人雙方責、權、利關系，體現了物業管理委托管理的特點。推行和執行《示范文本》，有利于當事人了解、掌握有關法律、法規，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現顯失公平和違法的條款；有利于保護當事人的合法權益；有利于加強對物業管理行為的監督檢查；有利于減少物業管理委托合同糾紛，促進合同糾紛的解決。各地應當積極推行《示范文本》，把它作為培育物業管理市場、規范市場行為的一項重要工作來抓。
二、加強宣傳，積極推行《示范文本》。要使當事人了解和掌握物業管理委托過程中的有關法律知識，了解和掌握簽訂物業管理委托合同的基本原則和要求，自覺使用《示范文本》。要加強協調配合，做好《示范文本》的印制、分發領取和管理工作，結合《示范文本》使用情況檢查、規范物業管理委托合同，保護當事人合法權益。
三、《示范文本》既適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同，也適用于房地產開發企業與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同兩種情況?！妒痉段谋尽返谑艞lA（甲方權利義務）只適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂合同時使用，B（甲方權利義務）只適用于開發企業與物業管理企業之間簽訂合同時使用。當事人在簽訂物業管理委托合同時，可根據實際情況對有關條款予以選擇。
四、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
附件：物業管理委托合同示范文本
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下簡稱乙方）：＿＿＿＿＿
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將＿＿＿＿＿（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿號
四至：東＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、＿＿＿＿。
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、＿＿＿＿。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、＿＿＿＿。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、＿＿＿＿＿。
第九條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、＿＿＿＿＿。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、＿＿＿＿。
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶 檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1.物業管理服務費；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七條其它委托事項
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日時起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿時止。
第四章雙方權利義務
第十九條
A甲方權利義務（適用于業主委員會）
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；
3.審定乙方擬定的物業管理制度；
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；
6.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方移交；
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付；
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
B甲方權利義務（適用于房地產開發企業）
1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度；
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）＿＿＿＿＿。
6.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方移交；
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付；
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十條乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度；
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂閱書面約定，并負責監督；
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8.每＿＿個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目；
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；
11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章物業管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定，實現目標管理。
1.房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.設備運行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及設施、設備的維修、養護：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共環境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具體的物業管理服務質量要求見附件二。
第六章物業管理服務費用
第二十二條物業管理服務費
1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業主或物業使用人收??；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業主或物業使用人收取。
2.管理服務費標準的調整，按＿＿＿＿調整。
3.空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第＿＿項處理：
（1）從逾期之日起按每天＿＿元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之＿＿＿交納滯納金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.車庫：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四條乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付、收費標準須經甲方同意。
第二十五條其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1.高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收??；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1.房屋共用部位的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
2.房屋共用設施、設備的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
4.公共綠地的養護費用，由＿＿＿＿承擔；改造、更新費用，由＿＿＿＿承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
第七章違約責任
第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付＿＿＿＿元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章附則
第三十一條自本合同生效之日起＿＿天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十三條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十五條本合同正本連同附件共＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十六條因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。
第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿＿＿天前向對方提出書面意見。
第四十條本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置業中心”概況
“房屋置業中心”是一種新型的住房投資與消費模式,在早期的房地產中介領域被稱作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國推出了“房屋銀行”租賃模式,隨后,“房屋銀行”如雨后春筍般在全國大中城市相繼出現。但根據《銀行法》第11條的規定,“設立商業銀行,應當經國務院銀行業監督管理機構審查批準。未經國務院銀行業監督管理機構批準,任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務,任何單位不得在名稱中使用‘銀行’字樣?！币虼?有經濟學者又將其稱之為“房屋置業中心” [4] 。其運營方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業中心,由后者評估測算出房屋出租價格,經客戶認可后原價出租,但每年要給房屋置業中心留出一定的“空租期”,在空租期內房屋若出租則租金歸房屋置業中心所有,在其余時間無論房屋出租與否房屋置業中心都向客戶支付租金。出租風險均由房屋置業中心承擔,而且承租人房屋置業中心存房看房均不收取客戶任何費用且還要替客戶進行房屋管理。可以看出,“房屋置業中心”運營是否成功,主要決定于“房屋置業中心”在空租期內所能獲得的租金收益,因為在空租期內,“房屋置業中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長短和單位時間內的房屋存貸的數量這三個因素。
貴州首創的“房屋置業中心”模式運作一個月以來,顯示了巨大吸引力和潛力,短短一個月平均每天存房的業主超過60戶,并有2/3的存房很快被人承租。隨后,北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟南等城市的房地產中介紛紛引入這種模式。在相當一段長的時間內創造了不菲的交易量。然而,隨著越來越多的中介機構開始推出“房屋銀行”業務,缺乏必要的市場調控人,中介機構之間惡性競爭,過度壓低空租期的時間;門檻過低、交易過程不透明等問題也逐漸暴露出來。致使房屋置業中心沒有能夠在較長的時期內延續高交易量,在一些城市相繼退出市場,目前,僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業中心艱難的維持。作為一種先進的經營模式卻沒有在真正意義上改變中國房地產中介服務混亂的現狀,其背后所暴露出來的法律問題值得我們深究。
二、“房屋置業中心”與相關法律關系的比較
1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同,即出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議[1] 。“房屋置業中心”與租賃及轉租賃合同的區別表現在:首先,主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間,是典型的雙務合同。即便是轉租合同也僅發生于承租人與次承租人之間,承租人仍然應根據原租賃合同向出租人承擔義務和責任。而房屋置業中心在運營中存在三方主體:業主(出租人)、房屋中介機構以及承租人。業主與承租人之間并不存在人格上的選擇關系,因為在多數情況下,出租人甚至無從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機構管理后,由中介機構選擇合適的承租人,并且有可能在今后的一系列運作中多次更換承租人,而此時中介機構已經獲得業主的永久授權,無須再次征得業主的同意。其次,權利性質不同,租賃權雖然有物權化的傾向,但本質上仍是債權。而在房屋置業中心,而業主將房屋“交給”中介機構,由其出租給第三方過程并非是一個簡單的“租賃―轉租”的過程。在實踐中,中介組織通常要對房屋進行簡單的修繕和消毒,科學估算租賃價格,最重要的是在存房期間要負責房屋的管理工作,而且有權利決定承租人以及承租期限。此時,中介組織是為了業主的利益,以自己的名義對房屋進行全面管理的行為,去所獲得的權利已經遠遠超越了租賃與轉租賃中承租人的權利范圍。從其權利的性質上看不僅具有債權的色彩,而更多的體現了所有權中的使用權能以及部分處分權能。
2.與居間合同比較。居間者,居于兩造簽約當事人之間,為之報告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業中心運營過程和居間相比,具有以下區別:首先,標的不同。居間合同的標的是居間人的勞務行為,是典型的勞務合同。而從事房屋置業中心服務的中介機構,在收到業主的房屋后,是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金,并且要負責房屋的管理。房屋置業中心在運營過程中不僅提供了勞務,還獲得了房屋業主出讓的部分財產性權利,因此,在業主與中介機構的并非勞務性契約合同,亦即非居間合同。其次,勞務報酬構成不同。居間人報酬的請求權來自于其報告訂立合同的機會或成功的提供訂立合同的媒介服務。而房屋置業中心其獲得報酬的方式正如前文所述,是通過與房屋業主約定“空租期”,取得在空租期內承租人所付的租金為酬的。最后,有無租金收繳權利的不同。在房屋租賃居間合同中,居間人在提供訂立合同機會或存成租賃合同成立之后,其權利義務即告終結,出租人基于租賃合同獲得對承租人的租金收取權。而房屋置業中心在房屋出租之后,能夠以自己的名義向承租人收取租金,租金收取權則是房屋置業中心生存的保障。
3.與委托合同比較。委托又稱委任合同,是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務的合同。北京市建設委員會和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中,將該市租賃合同分為《經紀機構居間成交版》和《經紀機構成交版》,前者即一般的房屋租賃居間合同,而后者則是房屋置業中心同業主簽訂的合同。很顯然將房屋置業中心的運營模式當做委托法律關系,殊不知二者間的顯著區別:第一,委托合同的目的由受托人為委托人處理事務。與居間、行紀合同一樣,委托合同也是勞務性合同,第二,除法律另有規定外,委托合同是受托人已委托人的名義和費用處理委托事務。而房屋置業中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同,其間所產生的費用及房屋日常管理的費用也有其自己承擔。第三,在國外立法例中,委托合同一般是無償的,例如:《法國民法典》第1986條規定,委托,如無相反的約定,是為無償。中國合同法雖然沒有采納這種觀點,但也規定委托可以是無償合同也可以是有償合同,取決于當事人的約定。而房屋置業中心在運營中則必須是有償的,否則就會面臨“滅亡”。
三、房屋置業中心的法律性質
通過對“房屋置業中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較,我們可以看出,在房屋置業中心的運營中,房屋所有權人實際上是將其對房屋的使用權能和部分處分權能通過合同的方式移轉給房產租賃中介,而后者依據合同的目的,以自己的意思租賃給第三方,并對房屋進行善良管理的法律行為。從房屋中介機構的角度看其所從事的是“受人之托,代人理財”的行為,可以看出中介機構的這種經營方式是為信托,即“委托人基于對受托人的信任,將其財產委托給信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為?！倍诜课葜脴I中心的運營中,受益人即委托人,也即房屋所有權人的特定目的是將其房屋出租,因此,筆者將這種租賃方式稱之為信托租賃。
從房屋置業中心的運營模式可以看出,其符合信托法律制度的構成要素:第一,信托基礎即“信任”。中國《信托法》第2條規定,“本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任……?！边@是因為如果委托人和受托人之間沒有信任的存在,很難想象委托人會把財產權利移轉到受托人名下任其管理和處分,也就更談不上信托行為的發生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才會以名義上的所有權人身份恪盡職守承擔善良管理人的義務。正是基于這種信任關系,房屋所有權人才會將其物產交給信托租賃經營者,讓其自主選擇合適的承租人,維護房產的正常狀態從而達到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產時盡到謹慎、忠實義務。第二,信托目的。即委托人確定的、通過受托人管理運用信托財產所要實現的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確,即房屋所有權人希望通過信托的方式完成對房屋的租賃,中介機構也就只能在此目的之下尋找承租人,完成委托事務。但是,如果對房屋房屋的信托租賃設立后,委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣房屋,該如何處理?中國《信托法》并沒有明確規定。筆者認為,房屋信托租賃設立后,原則上不得隨意變更信托目的,但根據意思自治的原則,經受托人同意,且不損害房屋承租人居住利益的前提下,可以變更信托租賃的目的。第三,信托財產。一切具有可移轉性的動產、不動產、權利都可以成為信托的標的。房屋信托租賃的信托財產即房屋所有權人對房屋的使用權。第四,信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成,其一為財產移轉或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財產為一定目的的管理或處分義務 [3]。房屋信托租賃中,房屋所有權人通過合同轉移房屋使用權的行為即為信托行為。
總之,房屋置業中心的運營實質上是房屋所有權人為獲得房屋的投資收益,而將房屋使用權轉讓給中介機構,而由中介機構尋找房屋承租人的信托行為,并且通過與房屋所有權人約定空租期而取得信托報酬是其運營得以存續。
參考文獻:
[1]郭明瑞,王軼.合同法新論?分則[M].北京:中國政法大學出版社,1997:123.
其他住宅樓群，實行物業管理的，也應執行本辦法的規定。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受業主委托對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環境衛生、交通、治安、環境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業主，指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業主使用權人根據業主委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區應當積極推行社會化、專業化的物業管理模式。物業管理公司屬于微利服務企業，可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五條 物業管理納入住宅小區建設規劃，住宅小區規劃建設可行性研究報告應包括物業管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責市區住宅小區物業管理的行業管理工作。
市交通、衛生、公安等部門和住宅小區所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區物業管理中有關工作的監督與指導。
住宅小區居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規定履行職責。物業管理公司應配合住宅小區內居民委員會做好有關社會工作，對業主委員會已委托物業管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的方針、政策和法律、法規，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責市區住宅小區物業管理公司的資質管理工作；
（三）負責市區住宅小區綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區住宅小區物業管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區物業管理創優評比工作。
第八條 住宅小區已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區開發建設單位或其委托從事前期管理的物業管理公司，應當在市物業主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區業主管理委員會（以下稱業主管委會）。業主管委會由住宅小區內業主選舉的代表組成。
第九條 業主管委會的權利：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區內的業主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與其簽訂物業管理委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施；審議物業管理公司有關物業管理經費收支使用情況；
（五）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 業主管委會的義務：
（一）根據業主和使用人的意見及要求對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區內業主的監督；
（四）接受市物業主管部門、各有關部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的監督指導。
第十一條 物業管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業管理的經營企業。
物業管理公司必須具備相應的專業技術人員和管理人員，并有市物業主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規和省、市規定，結合實際情況，制定住宅小區物業管理具體規定；
（二）依照物業管理委托合同和住宅小區物業管理具體規定，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法經營；
（二）接受業主管委會和住宅小區內業主的監督；
（三）重大的管理措施應當提請業主管委會審議和認可；
（四）接受市物業主管部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監督。
第十四條 物業管理公司可以根據業主管委會或個人的委托，在住宅小區有償開展下列物業管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿市場和其他商業網點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業單位負責維修與養護；各專業單位也可委托物業公司負責維修與養護，其費用由各專業單位支付。
第十五條 委托進行物業管理，委托雙方應依法簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。
第十六條 業主管委會應當將住宅小區內屬于自己管理范圍的物業管理項目委托物業管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區的首批房屋單體竣工后，開發建設單位應當委托物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理。業主管委會建立后，由業主管委會決定續聘或另聘物業管理公司。
第十八條 新建住宅小區委托物業管理公司管理時，開發建設單位應移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區地下管網竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業主應當遵守下列規定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規定向物業管理公司申請，按規定辦理審批手續；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區物業管理具體規定，按章交納物業管理服務費，配合物業管理公司做好物業管理工作。
第二十條 業主或非業主使用人在入住住宅小區前，須與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理入住合同；已入住住宅小區未簽訂合同的應在本住宅小區實行物業管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業管理的住宅小區，應建立住宅小區房屋維修專項資金。
住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按照該住宅小區房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區內公用設施的維修養護與更新，物業管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業主管委會審核，業主大會批準后，上報物業管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規定應由業主承擔維修責任的，業主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業主管委會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區移交物業公司管理時，開發建設單位可將新建住宅小區保修期內的保修項目，委托物業管理公司養護、維修，并按規定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業管理的住宅小區，業主或非業主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業管理公司繳納物業服務費；不按規定交納服務費的，物業管理公司有權按照所簽物業管理合同要求追償。
第二十七條 物業管理公司為業主個別需求提供特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。
第二十八條 住宅小區開發建設單位在住宅小區交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業管理用房和經營用房；管理用房由開發建設單位無償提供給物業公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區房屋維修專項資金中列支。
物業管理用房和經營用房產權歸該住宅小區業主管委會。管理用房全部由物業管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業管理公司使用，使用收益用于該住宅小區的物業管理。
第二十九條 物業管理公司應嚴格按照本辦法的規定實施物業管理，如不履行合同規定或違反本辦法的，業主有權投訴，業主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規定的，物業管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規的行為，物業管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發建設的別墅區、度假區、專業市場和行政村的物業管理，可參照本辦法執行。
二、為更好地維護合同當事人的權益，簽訂時應當慎重，力求具體、嚴密。訂立具體條款，需要約定的必須表述清楚，無須約定的用“本合同不涉及此條款”或“本合同對此條款無須約定”加以載明。
三、合同涉及的當事人基本概況的填寫：按合同要求載明，如委托人是自然人的，應載明其姓名、國籍、身份證號碼（護照號碼）、住所地址、郵編、電話、開戶銀行帳號等。
四、“出讓委托業務”一般包括：
1、提供有關產權交易的法律法規、政策咨詢等；
2、提權交易的信息；
3、提供策劃、推介服務；
4、制訂轉讓方案；
5、制作推介書；
6、辦理上市掛牌手續；
7、尋找受讓人；
8、參與轉讓洽談；
9、參與合同簽約；
10、參與轉讓標的的交割；
11、代為辦理產權交易手續（制作產權交易合同文本、辦理合同審核的有關手續）；
12、辦理有關權證變更的手續；
13、其他。
五、特別委托，是指委托人將上述一項或數項委托業務交由受托人處理。
六、概括委托，是指委托人概括地將上述委托業務全部交由受托人處理。
七、委托標的名稱：可以是整體產權、部分產（股）權，也可以是土地使用權、房屋建筑、設備、車輛、技術項目、商標權、專利權等。
八、委托標的的轉讓方式：可以是協議轉讓、競價拍賣、招標等。
九、提交的文件：一般應當提供資格證明（包括資信證明、營業執照、稅務登記證、產權登記證或自然人的有效證明）、轉讓決議、有批準權限的批準文件等資料及復印件。
十、傭金：乙方為甲方提供委托業務，向甲方收取的報酬。
十一、權證變更過程中所發生的費用：包括支付給房產、稅務、工商等有關部門的權證變更費用。
十二、爭議的解決方式，除協商和調解方式外，合同當事人還可以選擇仲裁或訴訟方式，但選擇了仲裁方式就不能再約定其他方式。
上海市房屋產權出讓委托合同
本合同涉及的當事人
委托人（以下簡稱甲方）：________
法定代表人：_________________
住所：________郵編：_________
電話：________傳真：_________
開戶銀行帳號：_______
受托人（以下簡稱乙方）：_________
法定代表人：__________________
住所：_________郵編：________
電話：_________傳真：________
開戶銀行帳號：_______
甲、乙雙方遵循自愿、平等、公正、誠實信用的原則，協商一致，簽訂如下委托合同。
第一條委托事項
1、甲方委托乙方通過上海聯合產權交易所進行以下委托業務：
（1）特別委托業務（委托內容應當具體約定）。
（2）概括委托業務（委托內容應當具體載明）。
2、甲方委托的期限：
（1）委托標的名稱_________.
（2）委托的期限___________.
（3）委托轉讓標的的價格為人民幣（大寫）____萬元，最低不能少于人民幣（大寫）____萬元。
3、甲方委托的其他事項。
第二條提交的文件
甲方應向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。
第三條權利和義務
1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規及《上海市產權交易管理辦法》的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。
2、甲方承擔委托事項中涉及清產核資、審計、評估等相關費用。
3、甲方在上海聯合產權交易所掛牌期間或撤牌后_________日內不得自行進行場外交易。
4、乙方接受甲方的委托，按照甲方的委托事項、要求和期限進行委托業務活動。
5、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。
第四條傭金及其支付方式
1、傭金：
（1）特別委托業務的傭金，參照上海市人民政府有關主管部門制定的收費標準，經甲、乙雙方協商確定。
涉及代為辦理產權交易手續及相關業務的傭金，按照成交價格X相應差額計費率計算，如按標準計算低于___元的（單向收費），則按最低傭金____元收
（2）概括委托業務的傭金，按照上海市人民政府有關主管部門制定的收費標準（按總資產額或按凈資產額X相應差額計費率計算）。
2、甲、乙雙方約定，采取下列方式支付傭金：
（1）特別委托業務：甲方應在本委托合同簽訂后____日內先期支付人民幣（大寫）___元，作為預
付費用；甲、乙雙方根據委托業務內容確定傭金，甲方應在產權交易合同簽訂后___日內付清余款。
（2）概括委托業務：甲方應在本委托合同簽訂后___日內先期支付人民幣（大寫）____元，作為預付費用；甲、乙雙方根據受讓標的價格確定傭金，甲方應在產權交易合同簽訂后____日內付清余款。
3、若交易不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，共計人民幣（大寫）___元。
4、權證變更過程中所發生的費用由甲方承擔。
第五條違約責任
1、甲方如在上海聯合產權交易所掛牌期間或撤牌后_____日內自行進行場外交易的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款_____的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期___日，應按傭金總價款的___ %，向乙方支付違約金。
2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項、要求和期限進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反《上海市產權交易規則》、上海聯合產權交易所有關交易業務的規定和本委托合同約定的，違約方須承擔相應的法律責任。
第六條合同的變更和解除
在本合同委托期限內，一方當事人如欲變更本合同條款，經對方當事人同意，可訂立補充合同。
在本合同委托期限內，一方當事人如欲終止委托關系，應向對方提交書面要求，經結清已發生的費用后即可解除。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于當事人的事由外，應當賠償損失。
第七條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，可協商解決；可向上海聯合產權交易所或上海市產權交易管理辦公室申請調解；可依法采取下列方式：
1、向上海仲裁委員會申請仲裁。
2、甲、乙雙方約定的其他方式。
第八條甲、乙雙方的承諾
甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）屬真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。
乙方向甲方承諾，按照甲方的指示處理委托事務；需要甲方變更指示的，應當經甲方同意。
第九條其他
上述條款未盡事項的約定。
第十條合同的生效
本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式____份，甲、乙雙方各執_____份，并存上海聯合產權交易所一份。
附件：
委托人（甲方）：____受托人（乙方）：_____
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：___法定代表人（簽字）：____
經辦人（簽字）：_________
**年，根據市政府和市房地局的文件精神，市房地產交易中心實施了新建商品房合同網上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。
一、存量房合同網上備案工作目標
存量房合同網上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統的運作模式，行業管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：
（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業人員綜合素質。
根據《**市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》規定，凡在本市從事二手房經紀業務的機構和從業人員，必須首先進行資格認證。通過資質審核的經紀公司和經紀人經培訓和考核后才能取得上網資格，在網上簽訂委托合同和交易合同，開展經紀業務。這一措施可以有效防止無證無照經紀機構擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業人員的綜合業務素質和行業信息化應用水平。
（二）有助于匯集房源供應信息，提高交易效率。
當時二手房源供應信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經紀門店中。二手房合同網上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統一的網上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產供應網上信息平臺，實現買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權屬狀況采用房地產登記信息系統的信息，交易價格等信息采用經紀委托合同的數據，信息的真實性得到保證。
（三）有助于實施交易監管控制，規范經紀行為。
存量房合同在網上備案，為經紀行為的規范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環節進行監管：首先在經紀委托環節，備案系統自動查詢權屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統禁止經紀機構與當事人簽訂經紀委托合同；其次在房屋交易環節，交易中心建立電話回訪制度，針對網上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產生；第三在簽約環節，備案系統為每套合同的買賣雙方當事人設立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內容，簽約后至當事人約定辦理房地產登記手續前，備案系統禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發生。
（四）有助于開展交易資金監管，提供安全保證。
交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環節備受關注的重要方面。合同網上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產登記機構的業務優勢，與相關金融部門合作，通過監控產證過戶和資金劃轉的同步進行，開展交易資金監管服務，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。
（五）有助于建立誠信體系，為社會監督提供手段。
網上備案開展后，經紀機構和經紀人以認證的身份從事房地產經紀業務，網上操作平臺對相關主體信息予以公示，從而為建立經紀機構、經紀人監督機制和誠信體系奠定了基礎。房源的上網和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監督創造條件，有助于引導經紀機構和經紀人注重品牌和信譽，誠實經營，陽光操作。
（六）有助于進行數據匯總，為行業調控提供決策輔助功能。
存量房交易數據的統計分析，以往缺乏準確及時的數據來源，只能通過房地產登記數據來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導致交易統計數據長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應總量及其結構的統計分析數據，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數據來源得到保證，統計分析將更為精準，為出臺行業調控政策更具系統性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據。
二、業務流程設計
（一）主體認證。
凡具備**工商管理部門頒發的有效經營執照并且在房地產管理部門進行過備案的經紀機構、分支機構、經紀人，在開展存量房經紀合同和交易合同網上備案前，須由網上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關培訓并通過考核，取得上網操作資格，發給上網密鑰，同一經紀人只能取得一把密鑰。
（二）經紀合同網上備案。
已經取得網上備案操作資格的經紀公司、分支機構、經紀人在接受存量房交易委托業務時，應憑業主提供的房地產權證，及時在網上查詢和簽訂經紀合同進行備案。經紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發生委托事項的變更或撤銷，經紀公司應及時上網辦理。同一套房屋允許委托不同的經紀公司開展經紀業務。
（三）房源信息掛牌。
經紀公司簽訂經紀委托合同后，相關房源信息將在房地產交易服務網掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經紀公司的，網上只掛經紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉到下一家備案公司。掛牌房源地址應采用專門的“坐落”，一般應是對真實坐落的簡化，以保護業主隱私和掛牌經紀公司合法利益。
（四）交易合同網上備案。
經紀公司在委托合同備案后，可據此開展經紀業務。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應及時上網簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應各自設定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應在“保護期”內辦理登記過戶手續；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產權屬。
業已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續前，經當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應持相關身份證明及其他資料至區縣交易中心窗口辦理。
（五）無中介房源網上掛牌及交易合同網上備案。
對于不通過經紀公司尋求交易的客戶，區縣交易中心應開設服務窗口提供網上掛牌和交易雙方合同簽約服務，對于曾經委托經紀公司上網掛牌的客戶，之后又自行在區縣交易中心辦理上網掛牌手續的，以自行掛牌優先對外。
（六）業務監管與后臺服務。
存量房經紀合同和交易合同網上備案監管重點應注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應設立核實環節，確保上網房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網上備案的及時性，應通過備案數據統計分析和摸底核查，發現不規范的操作主體和操作行為，防止網上備案成為簽約的“快速通道”，應考慮采用技術手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。
對于網上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業務、技術、投訴等各類問題，應設立熱線咨詢電話提供專業服務。
三、實施要點
（一）政策制定。
存量房經紀合同和交易合同網上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內外尚無先例。制定并出臺相關法規、文件和實施細則，為全面推行合同網上備案工作提供政策依據，是此項變革成功實施的保證。
（二）系統搭建。
建設網上備案系統，提供簽約備案、業務監管、統計分析和網上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎。網上備案系統應能提供面向經紀機構和經紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統應在滿足上述業務功能的基礎上，充分考慮用戶數多、數據量大以及公網傳輸速率受限制等情況，提高系統性能，確保系統的安全性、穩定性和可靠性。
（三）人員培訓。
人員培訓是網上合同備案工作的重要環節。所有交易中心管理人員,經紀機構管理人員和經紀人都必須登錄備案系統上網開展業務，因此必須通過培訓考核使各類上網人員理解存量房合同為何要進行網上備案和如何進行網上備案，掌握操作要領和細節。考慮到經紀公司和經紀人量大面廣,人員素質參差不齊,短期內要完成培訓和考核任務，對師資力量、教學場地、培訓設備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應考慮與專業教學部門合作完成培訓考核工作，同時應研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結合的方式開展培訓，編制專用考試系統通過互聯網上網考試，電腦自動閱卷等。
物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。
物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。
物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。
目前，在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數解釋中都包含著“委托”、“”、“委托”的字樣，甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律規定，望文生義地將“委托”、“”、“委托”與物業管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系，對物業管理的健康發展是一種誤導。
“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。
委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。
一、 委托合同與物業管理在形式上的區別
1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同的，并且一般要求要采用物業管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定，只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接，不能是自然人，在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務，個人往往根本無法承擔。
3. 委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業管理的長期保養。
4. 支付報酬的方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。
二、 委托合同與物業管理在程序上的區別
1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。
2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署，也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外，還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。
3. 依據《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托。”以及第四百零八條：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。
4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規定了委托人和受托人都具有合同的解除權。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
三、 委托合同與物業管理在本質上的區別
1. 委托合同可以是有償的，也可以是無償的；而物業管理合同必須是有償的。
2. 委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務并不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務；其次，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那么住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。
3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
4. 受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
從上述探討可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業主委托人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。
四、 把物業管理法律關系劃歸弊端多
首先我們必須澄清的一個基本概念，就是是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了的本質，《民法通則》第63條明確規定：所謂是“人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。”即是人依照權，以被人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被人的民事法律行為。
作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。早期社會由于商品經濟不發達，交換規模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于的規定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發達，科技發展、交易擴大，特別是航海貿易的發展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了的需求。制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規定了的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為。
關系的基礎，是權，人之所以能代替被人實施法律行為，就在于人擁有權。行為最根本的核心，首先是所的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要人，被人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/p>
在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業管理活動不存在因果關系，絕不能用的概念來函蓋物業管理的概念。
委托，又稱為意定，是基于被人授權的意思表示而發生的。委托是的一種形式。委托的核心是必須完全忠實地按照被人的指示進行活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托的關系。至于“委托—”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。
物業管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業管理的基本內容來看，從物業管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于的標的僅限于民事法律行為的明確規定，顯然易見，物業管理不歸屬于行為，當然也不可能成為形式中的委托了。
簡單地將物業管理歸屬于法律上的行為，其危害是人們始料不及的：
其一， 我國民法明確規定人必須以人名義進行。這表明是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽。如果將物業管理歸屬于行為，那么，物業管理企業所進行的ISO9000或ISO14000規范化、以及提高服務質量、創優達標、創建品牌等一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，物業管理企業所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業主、業主委員會的聲譽，與物業管理企業提升自己的聲譽無關。顯然，的這種效果不符合物業管理的實際。
其二， 我國民法明確規定行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。如果物業管理歸屬于行為，無論哪種限制，最終要求作為人的物業管理企業絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業主、業主委員會。物業管理企業就只能圍著業主、業主委員會的主意轉，物業管理企業的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規范與監督，物業管理企業對業主、業主委員會的監督就成為多余的圈圈了，統統被拒之于行為的門外。這樣有利于物業管理的健康發展嗎？
其三， 我國民法明確規定被人對人的行為，承擔民事責任（法律效果）。即人對行為并不享有利益。即使人因行為而獲得有報酬，這也與行為本身無關。這說明人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業管理與傳統的房屋管理最根本的 區別，就在于物業管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業化的有償服務（而不是行為的無償勞動）。假如把物業管理歸屬于行為。那么，的這種不享有利益的規定就從根本上抹殺了物業管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發展的物業管理引入死亡的災難！
五、 物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范
依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。作為不動產的區分所有建筑物的轉移只是建筑物區分所有權的權利主體發生變動，而并非實際物體發生位移。物業建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區分所有權的權利交易和轉讓。區分所有建筑物的管理（即物業管理）的一切來源歸根結底來源于區分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是我們通常在物業管理活動中所說的物業建筑物的所有權。建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在。相應的物業管理的法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范。
在物業管理發展的初期，由于我們物業管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。
我們應該將物業管理行為與委托相區分，剔除過去在物業管理法規將物業管理公司與業主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業管理合同不是委托合同，更不是合同。依據合同法以及民法物權法的建筑物區分所有權法的法律規范，我們認為物業管理合同實際上是一種特殊的專業性勞務服務合同，是反映區分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業管理合同遵循合同法總則的法律規定，并以合同法總則的法律規定作為物業管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據。
我們認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：
1. 依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；
2. 依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；
姓名/公司名稱：
地址：
證件種類及號碼：
電話：
傳真：
受托人(下稱乙方)：
公司名稱：
地址：
電話：
傳真：
甲、乙雙方經友好協商，達成協議如下：
1.甲方委托乙方出租其擁有之位于北京市區街號第座層單位房產(下稱該房產)，有關買賣契約或產權證明見附件，委托期限兩年。該房產的建筑面積為平米(需以產權證所載數為準)。甲方合法擁有該房產的所有權及其占用土地的土地使用權，且甲方愿將房產出租。
2.甲方出租房產的條件如下：
1)租約年期：
2)租金：
3)租金支付：
4)按金：
5)其他：
3.乙方應積極為甲方尋找適合租戶并最大限度地滿足甲方要求。
4.甲方同意乙方為甲方介紹客戶完成該房產租賃后，乙方可獲得相當于該房產租約中所簽訂之全年租金總額的平均租金作為費。甲方授權乙方可在簽署正式房產租約前收取訂金，此訂金可作為之后乙方應得之費的一部分，不足部分由甲方在甲方與承租人簽署該房產正式租賃合約(包括甲方應收之租房訂金到位)之日起7日內繳付乙方。
5.當乙方向甲方介紹可能承租人時，甲方應積極配合，自行與承租方簽約，并盡快辦理簽署租約所需的有關手續。
6.甲方亦可授權乙方作為人簽署有關租約，有關事宜將在授權書中另行約定。
7.甲方除委托乙方代為出租該房產外，亦可自行尋求或委托他人尋求該房產的可能承租人。如甲乙雙方中任何一方最先尋求到該房產的承租人，均須以書面形式通知對方，否則將賠償因此給對方造成的損失。
8.在委托期及委托期終止后六個月內，若甲方私下與乙方所介紹的承租方簽訂租約，甲方也須將按照本協議訂明的費支付給乙方。
9.本協議書在以下情形下即告失效：
1)委托期滿且雙方并無續約;
2)甲方與經乙方介紹的承租方簽約且付清應付乙方之費;
3)甲、乙雙方書面同意提前終止本協議。
10.甲、乙雙方均須為本協議書內容予以保密，未經雙方許可不得將有關內容泄露給任何第三方。
11.本委托書依照中華人民共和國法律擬定，如有未盡事宜，雙方可另擬補充條款。如有爭議而雙方不能協商解決將依照中華人民共和國有關法律通過北京仲裁委員會仲裁解決。
12.本委托書一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起即行生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文2 出租方(甲方)：
方(乙方)：
依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規，甲乙雙方在平等、自愿和協調一致的基礎上，就房屋出租委托的有關事宜達成協議如下：
第一條 雙方提供相應證件
(一)甲方提供：能證明房屋產權歸屬甲方的下列證件：權屬證明、戶口本、房主身份證(如人需有房主委托書及人身份證明)、委托書、其他有關證明。
(二)乙方提供
1、營業執照;
2、房地產經紀機構資質證書;
3、房地產經紀人從業資格證書;
雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的證明材料不實或陳述的房屋具體情況不實，而導致乙方遭受具體經濟損失的，甲方負責向乙方賠償并承擔民事責任;如因乙方所提供虛假證件而導致甲方遭受具體經濟損失的，由乙方向甲方賠償并承擔民事責任。
第二條 房屋基本情況
(一)該房屋坐落于北京市 區(縣) 。 該房屋為：樓房 室 廳 衛，面積為 平方米，委托乙方對外出租。甲方提供的現有裝修及設施情況，由雙方在合同附件《物品交接單》中具體說明。
(二)甲方全權委托乙方獨家委托房屋出租事項，并委托簽署相關合同，乙方在授權范圍內簽署的合同文件，甲方均認可。
第三條 委托權限
乙方具本獨家委托權限為：
(一)以甲方名義委托出租該房屋并辦理與承租方之間的洽談、聯絡、簽約事宜。
(二)代甲方向承租房收取租金。
(三)監督承租方按照房屋租賃合同的約定履行其義務。
(四)甲方允許乙方在季托期內對房屋進行維修、維護、裝飾、裝修以及添置新物品。
(五)乙方在授權范圍內簽署的合同文件，甲方均認可。
第四條 委托出租期限
(一)委托期限自 年 月 日至 年 月 日，共計 年 個月。
(二)甲方應于 年 月 日前將該房屋交付給乙方。
(三)委托期滿時，如乙方仍有客戶居住該房，乙方應提前通知甲方，甲方需配合將租期延長，但最長不超過六個月，延長期內，乙方應按委托期標準向甲方支付租金。
第五條 租金、擁金及支付方式
(一)租金標準為 元/月，按 繳付。乙方須提前叁日向甲方支付下次房屋租金，委托期內租金標準調整由雙方另行書面約定，否則適用以下款項：
1、甲方將該房屋交付乙方后，無論該房屋實際出租與否，乙方均應按約定的租金標準向甲方交付租金。
2、如乙方實際出租該房屋的價格高于與甲方約定的租金標準的，則高出部分歸乙方所有。
3、如通過銀行收付租金，則甲方需在指定銀行開立賬戶、并且提供準確的賬戶信息。
4、甲方賬戶開戶行名稱： 戶主姓名： 賬戶號碼：
(二)委托期內甲方同意每年預留出 工作日作為乙方工作期，工作日后于 年 月 日開始計算租金，即自委托期起每年乙方給甲方 個月零 天房租。甲方同意工作期內的租金收入作為乙方傭金，在第一次付款中扣除。
(三)具體付款日期：(遇節假日順延，不再另行通知)第二次 年 月 日( 元整)，第三次 年 月 日( 元整) 第四次 年 月 日( 元整)
第六條 費用分擔問題
(一)、甲方承擔：供暖費(自供暖除外)、物業管理費等。
(二)、乙方承擔：1、水費2、電費3、電話費4、燃氣費5、有線電視費6、衛生費等。
(三)、雙方各自范圍內的費用各自承擔。
(四)、因甲方欠費影響乙方正常使用該房屋的，乙方有權代繳，代繳費用從交付甲方的房租中扣除。
第七條 房屋及附屬設施的維護
(一)委托期開始前甲方提供的房屋及設備設施應完好無損(經過甲乙雙方確認簽字)委托期開始后乙方應監督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附屬設施如因承租人使用不當所導致毀損、丟失或造成其他損失，乙方負責監督承租人修理或賠償。
(二)如房屋內的基礎設施由于自然老化所導致的損壞由甲方負責。或者由乙方負責修理，甲方承擔費用。
(三)如房屋內所留家電、設施等過于陳舊或已嚴重超出使用年限，甲方應主動搬離此房，否則自然損壞后不得據此賠償。
第八條 轉委托及承租人身份驗證義務
委托期內，未經甲方書面許可，乙方不得將委托事宜全部或部分轉委托給他人。乙方將房屋出租后，應保證承租人的合法身份，如出現承租人非法轉租，欠費脫逃等意外情況，由乙方負責，甲方應積極協助。
第九條 所有權變動
(一)租賃期內甲方轉讓該房屋的，甲方應當提前30日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優先于第三人購買的權利。
(二)租賃期內該房屋所有權發生變動的，本合同在乙方與新所有權人之間具有法律效力。
第十條 合同的解除
(一)經甲乙雙方協商一致，可以終止合同。
(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：
1、該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷、危改范圍的。
2、因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅火或造成其他損失的。
(三)甲方有下列一的，乙方有權單方解除合同：
1、遲延交付該房屋達3日且未征得乙方同意的;
2、交付的房屋不符合約定嚴重影響使用的;
3、不承擔約定的維修義務致使乙方無法正常委托出租該房屋的;
4、設施嚴重老化，供暖供電供氣不足;
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同：
1、未按約定支付租金達3個工作日以上的又無正當理由;
2、擅自改變房屋用途的;
第十一條 違約責任
(一)委托期內甲方需提前終止合同的，應提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付違約金，由此給乙方及客戶造成的經濟損失甲方應當承擔賠償責任。
(二)委托期內乙方需提前緩和終止合同的，應提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付違約金。
第十二條 合同爭議的解決辦法
本合同項下發生的爭議，由雙方當事人協商解決或申請調解解決;協商或調解不成的，依法向有管轄權的人民法院起訴。
第十三條 合同生效
本合同經甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式兩份，其中甲方執一份，乙方執一份。
合同生效后，甲乙雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等法律效力。任何口頭承諾均無效。
第十四條 補充規定
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文3 甲方(委托方)：_________
乙方(方)：_________
茲經雙方協議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一條： 房屋位置
甲方將座落于_________
合計面積_________平方米，委托乙方。
第二條： 期
1、期為_________，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，其中免租期為_________(天)，期滿乙方可再續租_________月。
2、期滿，甲方有權收回房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續簽本合同，需在本合同期滿前一個月向甲方提供書面申請，在同等條件下，乙方有優先續約權。
第三條： 房屋租金
1、甲乙雙方協商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)_________，一年共計(人民幣)_________。
2、房屋租金按_________繳納。
3、甲方收取租金，可選擇(a、到乙方公司所在地領取，b、乙方送往甲方指定地點，c、乙方匯入甲方指定帳戶，d、或其他方式)
第四條： 其它費用
1、在租賃期內，如房屋所在地進行公共設施改造如：小區建設，電力增容，寬帶入戶等所需交納的相關費用由甲方負擔。
2、在租賃期內，房屋內所發生的水、電、煤氣、有線收視及電話費由乙方客戶承擔，物業及供暖費用由甲方負擔。
第五條： 委托方和方的權利及義務
1、在期間，甲方不得無故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。
2、甲方提供：①產權證明②戶口本③業主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關證明;乙方出示：①經紀機構資質證書②營業執照。
3、雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實，而導致客戶無法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負責向乙方賠償，乙方并有權終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權終止合同。
4、甲方在交房時，有義務對房內設施進行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。
5、在期間，乙方應及時安排客戶看房，保證客戶合法守法。
6、在期間，房屋租戶如有更換，乙方負責房內各項費用結算及清點檢查修繕屋內家具電器等設施，并免費為甲方尋找下撥客戶。
7、期間，房屋因自然損壞，乙方應及時通知甲方修繕。
8、期滿，乙方交房時，結清房內各項費用及清點家具電器等設施。
9、甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應賠償三個月租金作為違約金。
10、甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個月以書面形式通知對方，以便乙方安排客戶，并支付一個月房租作為賠償。
第六條： 其它
1、房屋如因不可抗拒力及不能預想之因素導致損毀或造成損失，乙方不承擔任何責任。
2、房屋因市政建設需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。
3、本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，附補充協議。
4、本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。
5、本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成，提請_________人民法院解決。
6、本合同附房屋設備清單。
第二條、在四川省行政區域內從事城市住宅物業管理活動，適用本辦法。
第三條、本辦法所稱住宅物業，是指城市各類住宅及其配套的共用設施、設備和公共場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與住宅業主、使用人依據合同約定，對各類房屋及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等進行維護修繕、整治等管理或者服務的活動。
本辦法所稱業主，是指住宅物業的所有權人；使用人是指物業的承租人或者實際使用的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主管理委員會的委托，根據物業管理委托合同進行專業管理，實行有償服務的企業。
第四條、省人民政府建設行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區行政公署確定的房地產管理部門是同級人民政府、地區行政公署物業管理主管部門，對本行政區域內住宅物業管理活動實施監督、指導。
第五條、各級人民政府的規劃、工商、公安、市政公用、環衛等管理部門按照各自的職責，對住宅物業管理活動實施監督、指導。城市街道辦事處協助、配合有關部門做好監督和指導工作。
第六條、住宅物業由業主自主管理，業主可以委托物業管理企業實施專業服務管理。
委托物業管理企業實施專業服務管理，應當引入競爭機制，逐步實行招標投標。
第七條、業主或者使用人對住宅的所有權、使用權，以及對配套共用設施、設備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護，他人不得侵占。
第二章、業主管理委員會
第八條、城市住宅區（樓）應當依照本辦法規定實行業主大會制度，業主大會討論決定住宅物業自主管理的重大問題，選舉產生業主管理委員會。
第九條、城市住宅區（樓）有下列情形之一的，由物業所在地物業管理主管部門會同住宅出售單位召集業主召開業主大會：
（一）公有住房出售率達到總建筑面積40％的；
（二）商品住房入住率達到50％的。
第十條、業主大會應當通知全體業主參加；業主人數較多時，應當推選業主代表參加。
業主大會應當由過半數業主出席；所作出的決定，應當經出席業主大會的業主過半數通過。
業主大會應當邀請居民委員會和物業使用人代表列席。
第十一條、業主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主管理委員會組成人員；
（二）審議通過業主管理委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議物業管理工作報告；
（四）決定或者授權業主管理委員會選聘、解聘物業管理企業；
（五）決定物業管理的其他重要事項。
第十二條、業主管理委員會設立后應當報物業所在地物業管理主管部門備案。備案時需提交業主管理委員會章程、業主大會決定、選舉結果及其成員名單等有關資料。
一個住宅區（樓）內只能成立一個業主管理委員會。
第十三條、業主管理委員會由主任、副主任、委員組成，在業主中選舉產生，數額應當為5人以上單數，每屆任期3年；因物業產權變更不再是業主的，應當予以改選；連選可以連任。
第十四條、業主管理委員會履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會，并向業主大會報告物業管理的實施情況；
（二）通過招標選聘物業管理企業，并與物業管理企業簽定物業管理委托合同；
（三）聽取住宅業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的工作，協助物業管理企業落實各項管理措施；
（四）按照物業管理委托合同，監督物業管理企業，根據物業管理企業的服務水平，依法變更、解除物業管理委托合同；
（五）接受物業管理主管部門等有關部門和所在地城市人民政府的指導和監督。
業主管理委員會不得從事以營利為目的的經營活動。
第十五條、業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，經業主大會討論通過，對全體業主具有約束力。
物業業主或者使用人應當嚴格遵守業主公約。
第三章、物業管理企業
第十六條、物業管理企業應當按照國家和省的有關規定向縣級以上物業管理主管部門申領物業管理資質證書，經工商登記注冊后，方可從事物業管理活動。
省外物業管理企業進入本省接受委托從事物業管理活動的，應當持資質證書和有關證件到省建設行政主管部門辦理資質驗證手續。
第十七條、物業管理企業的義務：
（一）全面履行物業管理委托合同，及時提供優質物業管理服務，提高物業管理水平；
（二）接受業主管理委員會的監督，定期向業主管理委員會報告工作；
（三）組織開展社區綜合服務和健康有益的娛樂活動；
（四）加強內部管理，建立健全物業維修費用收支記錄等管理制度；
（五）接受物業管理主管部門等有關部門和住宅所在地人民政府的指導監督。
第十八條、物業管理企業的權利：
（一）依據國家和省的有關規定收取物業管理公共服務和代辦服務費用；
（二）依法開展多種經營活動和特約有償服務；
（三）有權制止違反本住宅區（樓）業主公約和物業管理委托合同的行為；對造成共用設施、設備損壞的，有權要求賠償；對嚴重違反業主公約和業主管理委托合同的行為，有權依照業主公約和合同約定及時予以處理，或交由有關部門依法處理。
第四章、物業管理的實施
第十九條、新建商品住宅及其配套設施全部竣工后，由建設行政主管部門組織綜合驗收，物業管理主管部門應當參與。
住宅經綜合驗收后，在業主管理委員會成立前，暫由開發建設單位負責組織實施物業管理。公有住房出售后，未委托物業管理企業實施管理的，暫由出售單位負責組織實施物業管理。
業主管理委員會成立后，由業主大會或者業主管理委員會選聘物業管理企業對住宅物業實施管理。
第二十條、業主大會或者業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理，應當與物業管理企業簽定物業管理委托合同。委托合同應當包括委托管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務、違約責任、合同變更與解除等條款。
物業管理委托合同應當使用國家規定的示范文本，并報當地物業管理主管部門備案。
第二十一條、物業管理委托合同中應當約定下列物業管理服務事項：
（一）住宅共用部位、共用設施設備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
（二）保潔服務、綠化服務、保安服務、車輛管理；
（三）住宅自用部位和自用設備的維修、更新；
（四）業主或者業主管理委員會委托的其他事項。
第二十二條、委托物業管理企業實施物業管理時，開發建設單位或者公有住房出售單位應當在所在地物業管理主管部門監督、指導下，向物業管理企業移交下列工程建設資料：
（一）住宅規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑及結構、設備竣工圖；
（三）住宅地下管網結構圖；
（四）有關設施設備的使用和維修技術資料；
（五）依法簽定的質量保證協議；
（六）物業管理必需的其他工程建設資料。
第二十三條、住宅自用部位、自用設備超過法定保修期后的維修、更新，由業主或者使用人負責，費用自理。物業管理委托合同另有約定的除外。
第二十四條、住宅共用部位和共用設施設備超過法定保修期后的維修、更新，由物業管理企業或者管理單位負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。
住宅戶外供水、供電、燃氣等設施設備的管理、維護，由供水、供電、燃氣等企業負責。
第二十五條、物業業主和使用人使用物業應當遵守下列規定：
（一）不得違反法律法規、業主公約和物業管理委托合同；
（二）不得擅自改變房屋的結構、外形及其色調；
（三）不得隨意接引、拆除和損壞共用設施設備；
（四）不得擅自從事經營活動；
（五）保持物業的完好、整潔和安全，不得占用公共場地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環境的其他活動；
（六）業主轉讓物業后，新業主須在辦妥轉讓手續30日內告知物業管理企業；
（七）按照規定及時繳納物業管理服務費用。
第二十六條、因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業的，業主或者使用人應當及時改正并負責維修；拒不改正、維修的，物業管理企業有權制止，并實施維修，所產生的費用由物業業主或者責任人承擔。
第二十七條、物業管理企業應當在物業管理委托合同終止或者解除后30日內，向業主管理委員會辦理有關交接手續，并報物業管理主管部門備案。
第五章、物業管理經費和專用房屋
第二十八條、物業管理經費包括共用部位維修基金、共用設施設備維修基金、公共服務收費、代辦服務收費、特約服務收費。
第二十九條、出售商品住房和公用住房，應當按一定比例提取共用部位、共用設施設備維修基金，用于住宅共用部位、共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。
共用部位、共用設施設備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執行。
第三十條、物業管理企業提供公共服務可以按照國家和省的有關規定收取物業管理公共服務費。
物業管理公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門會同物業管理主管部門根據當地經濟發展水平和物業管理服務質量，確定、調整物業管理公共服務收費標準。
在已委托實施物業管理的住宅區內，已購買商品房取得產權后尚未入住的業主，減半繳納物業管理公共服務費；尚未售出的商品房，開發建設單位應當按照一定比例繳納物業管理公共服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。
第三十一條、物業管理企業受供水、燃氣、供電、通訊、光纖網絡等企業的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費用的，按照價內倒扣不高于3％的比例向委托企業收取代辦服務費，不得向業主或者使用人另收代辦服務費。
第三十二條、物業管理企業可以為物業業主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務，并由物業管理企業與業主或者住宅使用人協商收取特約服務費。
第三十三條、物業管理企業應當根據國家有關規定，向物價部門申領經營性收費許可證，實行亮證收費。
第三十四條、開發建設單位委托物業管理企業承擔住宅法定保修期內的保修義務的，應當將保修費用交由物業管理企業按規定使用。
第三十五條、物業管理經費的收取和使用，應當統一管理、專款專用，嚴格帳務核算，并按年度向物業業主和使用人公布。
第三十六條、商品房開發建設單位應當按照有關規定，配套修建必需的物業管理用房。業主、業主管理委員會委托物業管理企業實施物業管理，應當提供必需的物業管理用房。
第六章、法律責任
第三十七條、違反本辦法第十六條規定，未取得物業管理企業資質證書、未辦理資質驗證手續或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業條件的，責令停止從事物業管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款。
第三十八條、物業管理企業違反本辦法第十七條規定，由物業管理主管部門責令其限期改正；逾期不改正或者嚴重侵犯業主、使用人權益的，處3萬元以下罰款；情節嚴重的，降低直至取消物業管理企業資質。
物業管理企業工作人員嚴重瀆職，或者侵犯業主、使用人財產權或者人身權的，業主管理委員會可以要求物業管理企業對有關責任人員予以解聘，并提請物業管理等有關主管部門依法處理。
第三十九條、物業管理企業在住宅區內未經業主管理委員會同意和城市規劃等有關行政主管部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用公共場地、綠地的，由物業管理主管部門責令其限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，有關主管部門可以依法強制拆除，并予以行政處罰，物業管理主管部門可以降低直至取消物業管理企業資質。
第四十條、物業業主或者使用人違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理等有關主管部門按照有關法律法規的規定予以處罰。
第四十一條、業主大會、業主管理委員會所作出的決定違反本辦法規定的，物業管理主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業主。
第四十二條、物業管理企業與物業業主或者使用人一方違反物業管理委托合同的，另一方有權按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責任。
第四十三條、當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章、附則
第四十四條、四川省城市區域內的其他各類房屋建筑實施物業管理，參照本辦法執行。
第四十五條、本辦法中有關用語的含義為：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內粉飾等部位。
（二）住宅自用設備，是指住宅戶內的門窗、衛生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線、各類表具等設備。
