時間：2023-05-15 16:08:40
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委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。
委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區新外大街10號。
被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.
委托人申偉，北京市大正律師事務所律師。
委托人向鋒，北京市大正律師事務所律師。
原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區雅寶路8號太亞大廈。
負責人孟慶斌，行長。
委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。
上訴人北京新協房地產開發有限公司（以下簡稱新協公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經審理后確認，雙方在平等自愿基礎上簽訂的北京市外銷商品房預售契約及補充協議，符合法律規定，且進行了公證，該契約及補充協議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協公司仍未履行交付房屋的義務，現徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應予準許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關費用的訴訟請求，予以支持。據此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產美元貸款利率計付，上述之利息應扣除原告徐承雷已以的被告北京新協房地產開發有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產開發有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協公司不服，以原審判決認定事實不清、程序違反法律規定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續履行1998年12月所簽協議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。
經審理查明，徐承雷與新協公司于1995年10月9日經長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》，并經北京市房屋土地管理局辦理了預售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應付230386美元。該契約第5條約定：新協公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權向新協公司追索違約金。逾期超過90日新協公司未交付房屋的，徐承雷有權終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協公司之日起生效。新協公司除在契約終止后30日內向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算。雙方訂立的《補充協議》第4條約定，新協公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災害；施工中異常困難及重大技術問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規定；其他非新協公司所能控制的因素等原因致新協公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權在第91天起14日內以書面形式通知新協公司解除預售契約。如徐承雷在規定期限內沒有行使此項權利，則應被視為同意繼續履行預售契約，但新協公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協議支付新協公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協公司作為合同擔保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產向北京市分行〔抵押權人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔保人之擔保數額為本合同項下貸款本金和由本金所產生的利息（包括違約加息）及其他相關費用。擔保期限從貸款發生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔保為不可撤銷擔保。抵押人確認若擔保人按本合同有關規定，代抵押人還清對抵押權人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權人將抵押人名下抵押物業及其相應的權益轉讓予擔保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協公司未予答復，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協議，徐承雷同意繼續履行與新協公司簽訂之預售契約及其補充協議，同時約定新協公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償等。同年12月5日，雙方依協議履行，新協公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協公司向徐承雷發出入住通知，因徐承雷認為房屋未達到入住條件，未辦理手續。徐承雷于1997年11月15日致函新協公司要求驗收交房，新協公司未答復。1998年12月7日，雙方經協商再次達成協議：新協公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協公司的原因致使徐承雷辦理入住手續遲延，新協公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協公司免費為其招租，并同意按原合同約定標準對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協議簽訂后，新協公司認為此次協議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協議的給付期限有重復部分，應減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認可，并于1999年5月10日致函新協公司，以新協公司不履行1998年協議為由，要求解除售房契約及補充協議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當事人陳述、售房契約、補充協議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協議書、1998年12月7日協議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據在案佐證。
本院認為，徐承雷與新協公司簽訂的《外銷商品房預售契約》及《補充協議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關法律規定，應視為有效。新協公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協議，并已按約履行。此后因交付房屋的標準雙方仍存在分歧，雖然新協公司曾向徐承雷發出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續。后經徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協議，理由正當，應予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協議，新協公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協公司上訴要求繼續履行與徐承雷簽訂的1998年12月協議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
摘要：近年來我國房地產行業雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調控政策的實施和市場競爭的不斷加劇，房地產業的投資風險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產開發貸款的風險管理應更加全面、系統勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款作為研究對象，參照國內先進實踐經驗對其現狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據存在問題提出相應的解
決措施。
關鍵詞：銀行；房地產開發貸款；風險防范；有效措施
1.國內研究現狀及水平
在我國銀行房地產開發貸款的風險防范研究主要側重于信
貸風險的分類、識別和產生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產信貸風險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產信貸風險等。②
實證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業銀行住
房貸款領域、陳崢嶸（2009）認為房地產信貸風險主要來自信用
風險，他將神經網絡的理論應用到房地產信貸個人信用風險的評
估中等。
2.房地產金融風險的理論分析
（1）房地產業與金融業
房地產自身周期長、資金需求大的開發特性，決定其僅依靠
開發商難以實現，金融業的支持必不可少；而房地產的大批資金
需求亦可以有效的擴大金融業的業務量，實現金融業的多元發
展。按照現代經濟理論，金融業是符號經濟的代表，房地產則是
實體經濟的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發展。
（2）房地產金融的概念和分類
房地產金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產金融是指
所有與房地產活動有關的金融活動。狹義而言，房地產金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關的一系列房產金融活
動。商業性房地產金融則能進一步的劃分為房產金融和地產金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款發展現狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區，屬于二級分行，最近
幾年銀行業務發展并不理想，己經連續三年未能完成上級銀行所
下達的業務目標。因此為了進一步強化經營管理、提升業務量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產開發企業的貸款投
放，并希望由此達到上級所下達的年度業務考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產開發貸款全年發放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發放額的 11.5%。其中住房開發貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款客戶共五家，
共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
④C 大廈項目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區改造項目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔保方式為抵押加擔保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款的特點
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產客戶較少，
現擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發放的貸款主要集中在 A 山
莊項目上，存在經營風險。②缺少大型的房地產客戶，現有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項目居多。④貸
款擔保方式保守謹慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險計量
目前為止，XX 分行的房地產開發貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風險。①就風險的分類而言，XX 分行的房地產開
發貸款主要為關注類類貸款余額，即 A 山莊項目的貸款。若該項
目工程出現問題，則銀行貸款資產的收益與質量必將大受影響。
②從計提減值的準備來說，XX 分行的房地產貸款質量低于全行
公共貸款質量，且出現惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險考察
從市場風險、信用風險和操作風險三點，對 XX 銀行 XX 分
行房地產開發貸款風險考進行察。①目前我國房地產市場為政府
主導，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產開發貸款風險。
②我國房地產市場仍處于起步階段，相關政策和制度建設仍存在
諸多問題，銀行的房地產開發貸款存在信用風險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導致銀行出現重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款風險原因分析
①貸款的評估調查制度存在缺陷。②銀行員工的風險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關項目的開發周期存在不匹配現象。④
銀行房地產開發貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現行房地產融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產開發貸款防范策略
①加強健康信貸文化的宣傳與培養。②注重對市場的調查研
究，及時調整發展策略。③加強銀行內部監管，避免人為惡性貸
款的出現。④培育專業的信貸從業人員。⑤鼓勵創新，實行銀行
貸款業務的多元化。
（5）結論及展望
銀行的房地產開發貸款必然的存在著種種風險，而兩者的緊
密關系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產信貸行
業。因此加強對其現狀和未來發展的研究，提高自身對風險的辨
別能力是銀行長遠發展的必然要求。我相信，隨著相關研究的不
斷深入和相關制度的不斷完善，我國銀行房信貸風險管理必將越
來越科學、高效。
5.方案和準備采用的措施
（1）現狀及理論綜述研究：深入了解國內外研究現狀及相
關前沿理論，在歸納和總結前人研究的基礎上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調研：深入調研產業銀行房地產現狀，收集市場
數據（主要從當地房地產管理部門統計數據獲?。?。
（3）理論研究：運用相關經濟模型，對產業銀行房地產金
融風險進行探尋研究。
參考文獻：
[1]劉柞.房地產信貸風險與防范對策[J].中圍金融，2004.7.
[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產開發貸款風險防范研究[D].華南理工
大學，2012.6.15.
[3]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊，
1、房地產開發完成情況：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產開發企業資金來源情況：
年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
5、全國房地產開發景氣指數：
年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
二、房地產市場運行的主要特征：
1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：
年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。
2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。
3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
進行房地產開發，首要工作就是開發項目的成本測算，通過對房地產開發項目的評估與分析，得出該開發項目的成本估計值，再結合其他方面的數據與資金流動量，從而大概得出該開發項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產開發方案。在確定開發方案后，在開發項目實際建造過程中，同時對開發成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產開發單位、企業的經濟效益最大化。
一、房地產開發成本測算的分類研究
房地產開發成本，是指房地產開發公司、企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，開發成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產開發成本，需要結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩定，開發商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
2.前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃、設計費、可行性研究費、地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
4.市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。
5.開發間接費用
此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。③銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。
二、房地產開發成本控制的分類研究
房地產開發成本控制是開發商對所有項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規劃設計階段、方案設計階段、發包階段、施工建設階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發企業項目順利實施，力求開發中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，以達到房地產開發企業的利潤最大化。
1.對征地和拆遷補償、安置費的控制
房地產開發項目的選址，必須符合城市的總體規劃，考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等，要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策熟練把握。
2.勘察設計和前期工程費的控制
對行政事業性收費通過爭取各項優惠政策來降低；勘探設計必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產開發項目的設計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強項目投資決策的科學性、系統性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設計監理制度；加強監控、預算審查，安排施工全過程的材料和質量監理；在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質量與成本的關系。
4.管理費用
定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。部分業務可以分包給外部的專業公司，節省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。
5.對財務費用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。
6.對稅金的控制
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
7.建立動態成本控制制度
房地產開發單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執行的管理計算出動態成本，并比較動態成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產開發單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。
三、總結
根據最高人民法院有關領導的講話精神,政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋,還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋,實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產開發企業,亦包括違規開發者,只要是向社會公開銷售,均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍,一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定,即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據開發建設者是否房地產開發企業,房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J識,非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產,不管是否房地產開發企業建設,均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”,應作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然,為避免與行政權力的沖突,法院只應進行形式審查,對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
[作者簡介]何風琴（1990―），女，東華理工大學碩士研究生，研究方向為不動產經濟與管理；陳榮清（1973―），男，東華理工大學副教授，碩士研究生導師，研究方向為土地可持續利用、土地整理。（江西南昌 330013）
[基金項目]國家自然科學基金項目“土地整理中農戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）
一、問題的提出
住宅商品化的推行，房地產業在我國迅速興起和發展，中國房地產業取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調控政策?？v觀我國房地產市場宏觀調控政策，都是采取了“一刀切”的調控模式，沒有充分考慮到房地產市場發展的區域差異、空間差異。這些調控模式并沒有達到預期效果。我國局部區域房價上漲仍然過快，房地產供給結構矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮居民可支配收入的增長速度。房地產市場分類研究的研究方法、研究結論對我國房地產市場宏觀調控政策的制定有重要意義。
因房地產商品的不可移動性，關于房地產市場區域差異研究較多，主要是集中在從房地產市場發展單方面指標的差異分析、東中西部地區差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統計分析方法研究區域差異性。如90年代張二勛就認為房地產市場的研究需要強調空間和區域差異，陳浮、王良?。?000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產市場差異，鄭大川（2008）在行政區域劃分基礎上運用聚類分析方法對房地產市場進行了區域分類的探索，把全國房地產市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規模、人均發展水平以及城市的經濟發展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數測度中國房地產價格區域差異。
上述學者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內容上側重單項指標的比較，不能系統地建立房地產市場發展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產市場發展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。
二、江西省房地產市場發育現狀分析
本文數據來源于江西省2014年年鑒數據，從房地產開發投資狀況、房地產市場供需方面、房地產信貸規模、房地產市場結構等四個方面分析了房地產市場發育狀態。以下利用的人均指標均采用市域地區人口數。
本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產投資狀況差異。
從圖中可以看出，人均房地產開發投資差異較明顯。人均房地產開發投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發投資與其良好的經濟基礎有關系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產開發投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。
新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產供給方面差異較大。
從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。
11個地市國內貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉市國內貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產開發資金主要靠企業自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮市、撫州市、贛州市、國內貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規模較小。
南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。
以上分析主要是從房地產市場發育單項指標分析了11地市房地產發展現狀和其差異性，為了更全面的體現這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。
三、江西省房地產市場區域差異綜合分析
（一）聚類分析原理與方法
聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設是研究的變量之間存在一定的相似關系。假設所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統聚類法和非系統聚類法。而系統聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。
（二）聚類分析指標的選定
在對不同區域房地產市場進行分類時，需要對房地產市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規模、供求關系、市場結構、市場發展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區域房地產市場的差異特性和共同性。
聚類分析指標的選擇應該科學合理規范，所選取的指標基本上能反映房地產市場發育狀況，同時具有數據獲取的可行性，本文擬選擇房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、房屋施工面積、人均房地產開發投資額、人均房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源、房地產開發資金國內貸款來源占房地產開發總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產開發、房地產施工、房地產銷售、房地產信貸規模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產經濟活動，能夠較為全面地反映房地產市場差異。
（三）分類結果及分析
在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數據進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數據的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數據的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數據的情況。新數據=（原數據-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統計軟件對標準化后的數據進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：
為了結果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結果。
通過對十一地市聚類分析的結果可以看出，全省的房地產市場可以劃分為四大類：省會發達區只有南昌一個省會城市；贛南較發達區包括贛州市；贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市；贛西欠發達區包括新余市。
根據分類指標對分類區域進行差異分析，結合各地市的經濟發展狀況指標進行綜合分析。
1.省會發達區
省會發達區房地產市場發展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、人均房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產開發資金國內貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經濟的穩定發展和固定資產投資的穩步增長，為房地產市場的發展提供較為堅實的基礎，2004-2013年南昌市地區生產總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領先使得南昌市房地產市場較其他地市都發達。
2.贛南較發達區
贛南較發達區贛州市房地產市場發展雖然沒有省會發達區南昌的迅速，很多指標僅次于省會發達區南昌市，2004 -2013年贛州市地區生產總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經濟發展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源等指標都僅次于省會發達區，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。
3.贛東贛中潛力區
贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市，贛東贛中潛力區房地產市場發展的大部分指標均低于省會發達區和贛南較發達區，且指標間相差較大，但由于這些城市經濟穩步向前，各地市旅游開發較快，人均收入也在不斷提高，房地產市場發展潛力無限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優秀旅游城市等稱號，為房地產市場發展提供良好的社會環境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經濟開發交叉點，是長江中游區域中心港口城市，其房地產市場發展在贛東贛中潛力區中較發達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮市是江西省重要的旅游與工業城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經濟體制框架基本形成，進入工業快速增長時期，城鎮化水平不斷提高，房地產開發投資不斷增加，2013年房地產開發投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產開發資金利用金融工具的水平全省最高，房地產開發資金國內貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發達區南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。
4.贛西欠發達區
贛西欠發達區的新余市大多數房地產市場發展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規模較小，是房地產市場發展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產開發投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發投資額只有24.73億元?？梢?，新余市房地產開發投資額一直以來較少，但其人均房地產投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。
四、小結
本文通過利用房地產市場發展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產市場劃分為四個區域，即省會發達區、贛南較發達區、贛東贛中潛力區、贛西欠發達區，并且從房地產開發投資額、房地產供給需求、房地產市場結構、房地產信貸規模四方面詳細分析了四個區域的市場發育差異性。這種差異性的分析結果為江西省針對房地產市場健康發展實行分區調控提供政策參考。
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一、房地產統計體制與方法制度現狀
房地產統計制度方法是一個復雜的體系，它主要包括統計調查體系、統計指標體系和統計標準體系。
1、統計調查。我國房地產調查體系中主要存在兩大調查系統：一是由國家統計局及其調查總隊所組成的政府綜合統計系統；二是由建設部和地方政府建設主管部門所組成的部門統計系統。我國房地產統計調查主要采取。即房地產統計的組織部門（政府統計部門和建設部門）通過向房地產企業發放房地產統計報表，由房地產企業自行填報，上報給基層統計部門，然后逐級匯總、上報。房地產報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。
2、統計指標。我國目前尚無系統明確完善的房地產統計指標體系，現有的房地產統計指標側重于從投資角度的統計，即：《房地產開發統計報表制度》（某年統計年報和定報）和建設部制定的《房地產統計報表制度》，并且每年的指標數量都有差異。
3、統計標準。為了便于對統計數據和各種有關信息進行分類研究，國家統計局對某些重要的復雜的統計分組體系，制定、和實施統一的標準，實行標準化管理，形成統計標準。將己有的和應有的各項統計分類標準，按其內在聯系組成的整體所形成的體系，就是統計標準體系，使各項統計分類標準有機結合，相互銜接，減少重復，防止矛盾，避免人力、物力、財力的浪費。另外，統計口徑的規定在統計工作中也有一定標準。房地產統計標準體現在統一的房地產統計制度、房地產統計指標解釋、房地產統計指標編碼。
二、現行房地產方法制度存在問題
（一）房地產統計指標體系有待融合完善。目前，政府統計部門執行國家統計局制定的房地產統計報表制度，建設部門執行建設部制定的房地產統計報表制度。統計制度不一易造成數出多門，統計資源浪費。國家局制定的房地產統計報表制度，主要是反映房地產增量市場運行狀況的房地產開發企業的投資情況統計，而反映土地市場、存量市場、經營管理運行狀況的房地產交易、房地產中介、房地產物業、房地產評估、房地產出租等指標基本沒有。而這需要融合完善。
（二）按注冊地統計易漏統瞞報或重統多報?，F行的房地產統計制度規定:“跨地區進行開發活動并在開發地進行工商登記且具備法人資格，納入開發活動所在地統計范圍;未進行工商登記的，由企業辦公所在地進行統計。”目前房地產開發企業跨地區、跨省開發投資現象很常見，如果不在開發地注冊，易出現漏統瞞報。如果在開發地注冊，則，易出現重統多報。
（三）月報制度負擔過重。目前縣級一下基層統計人員固定資產投資統計、房地產投資統計、建筑業統計集于一身，同時，上報時間集中、指標較多，表間邏輯關系復雜，基層統計人員顧此失彼，疲于應付。
（四）企業統計不堪重負。由于國家報表按專業多頭向下布置，統計局投資處、人口社會處，調查隊生產價格處、企業監測處，房地產管理局等五個部門給企業(指房開企業)布置調查任務，統計報表多達八種，多數指標重復。同時，計量單位、報表軟件不同，所以企業統計人員工作量不堪重負。
三、規范房地產統計的建議
（一）政府統計與部門統計建立統一的統計指標體系。一是實現政府統計與部門統計的“對接”。國家局與住建部門應共同協商制定統一的統計指標體系，共同布置統計工作，由統計部門進行數據處理，確保數出一門。二是建立政府統計與部門統計統計信息的共享機制，杜絕重復交叉，提高效率。三是在政府統計與部門統計建立的統一指標體系下各司其職，各盡其責，各抒所長，相互支持，各得其所。
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業的前景一直不夠明朗，對于房地產開發商來說，這既是一種挑戰也是一種機遇，如果房地產開發商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發商不能夠將自己的開發項目更加集約化發展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當前房地產開發過程中項目管理的狀況分析
目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數的房地產開發商都積極的將自己的開發項目，降低開發成本，提升各個環節的管理的效益，這對于未來的房地產開發項目的進展有著一定的現實意義。由于房地產開發項目是一項長期的工程，具有開發周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發過程中由于對項目管理的經驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發過程中的項目管理集中到房地產開發商的手中，才能夠將房地產開發商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。
當前，在房地產開發過程中對于項目決策以及設計開發階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環節都涉及到工程造價，優化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發的效益。
二、提升房地產開發工程中的項目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項目管理的規避風險的措施
在房地產開發過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規避這些風險就成為了房地產開發商應該積極考慮的內容。在房地產開發工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發過程中的論證上面，將房地產開發的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發項目的風險降到最低。對于規避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發商來說是有利的。
（二）、加強對于項目成本的控制管理
房地產開發過程中相對比較受房地產開發商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發過程中的項目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項目管理的質量
質量往往是房地產開發公司的生命線所在，在房地產開發過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監控才能夠降低建筑的成本。房地產開發工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發工程中的效益的提升。當前在房地產開發過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。
三、結束語
綜上所述，房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發商對于施工風險規避的因素、同時還有就是將房地產的開發工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升。
參考文獻：
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1 房地產開發貸款的內涵、特征及分類
1.1 房地產開發貸款的內涵和特征
房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有以下特征。
1.1.1 資金額度大，風險較高。房地產項目開發中的各個環節都需要大量資金，單個企業授信額度較大，銷售易受經濟周期和政策環境影響，影響貸款發放及后期管理過程中出現問題，存在較高的信用風險。
1.1.2 還款周期長，風險因素多變。房地產項目從做出決策到上市銷售，開發周期較長，導致開發貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發生變化的可能性加大，直接導致房屋建設成本和銷售情況的不確定性增加。
1.1.3 抵押物單一，價值不穩定。房地產開發貸款抵押物主要包括抵押土地使用權和抵押在建項目，二者價值并不穩定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。
1.1.4 環節較多，鏈條效應明顯。房地產開發可分為土地批租、房地產開發和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環環相扣，每個環節都包含政策風險、市場風險、財務風險。只要其中某一環節出現風險，就可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂。
1.2 房地產開發貸款分類
1.2.1 信用風險。我國房地產市場的迅猛發展，商業銀行房地產開發貸款發放規模也逐漸增大，房地產企業的信用風險成為商業銀行風險的重要組成。開發商違約的主要原因是地產項目銷售不暢，資金回籠速度和規模沒有達到預期目標。受現行房地產限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產稅預期的影響，很多開發商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產開發貸款可能無法到期歸還并發生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風險。
1.2.2 市場風險。我國房地產價格的影響因素復雜，房地產企業通常按周邊樓盤銷售價或者當地及周邊區域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應社會的真實需求，消費者對房價走勢的預期一旦發生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風險。
1.2.3 銀行操作風險。受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管和控制，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括以下幾項：①違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；③抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
1.2.4 房地產企業經營風險。企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。
2 我國房地產開發貸款風險成因分析
我國市場經濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業銀行的資產定價機制尚未確立，并沒有實現真正意義上的商業化。由于房地產在我國經濟發展中的特殊地位，商業銀行的房地產開發貸款風險的形成也受到眾多因素印象。
2.1 我國房地產開發貸款風險形成內部因素
2.1.1 貸款發放監管機制不足。商業銀行向企業提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產企業在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預期。商業銀行放使企業對借貸資金的用途超過了其未來收入的現值，造成在比較充裕的時間段內，房地產企業總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。
2.1.2 短期利益高引發貸款發放規模擴大。存款、貸款和中間業務是商業銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業務，使得相關操作人員傾向于大規模發放房地產開發貸款，甚至存在違規方法貸款，重規模、輕質量的現象。
2.1.3 風險計量技術落后。我國商業銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。
2.2 我國房地產開發貸款風險形成外部因素
2.2.1 多方資金涌入房地產領域。受房地產行業經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業或機構進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱。作為主要的資金來源，房地產開發貸款規模也不斷擴大，易導致商業銀行房地產貸款規模膨脹，更多的資源向房地產業持續集中，而將各類風險推向商業銀行。
2.2.2 行政干預導致貸款風險加劇。土地出讓金成為多數地方政府進行基礎設施建設等公益事業的重要資金來源，地方政府傾向于干預商業銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經濟的發展。國有商業銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔保的長期貸款，政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張。
2.2.3 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導房地產業健康發展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。
3 我國房地產開發貸款風險防范建議
3.1 建立持續穩定的房地產調控政策。相關政策的出臺盡管有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但同時卻加大了房地產信貸風險，房地產企業一旦資金鏈斷裂，商業銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產市場的健康穩定，不能只靠一時的緊縮貸款發放、限購等政策，要從源頭上進行調控，改變地方政府的土地財政發展模式，調整房地產業的供給結構，增加有效需求，在根本上減少房地產市場的投機行為，為房地產金融的發展創造良好的環境。
3.2 嚴格審查房地產開發及銷售的流程。在發放貸款前，商業銀行就要根據這個特點對申請貸款的企業進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內容包括：①要對項目開發的合法、合規及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發放貸款，按照項目進度分批發放；③對商品房的預售過程進行深入的監管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發商隱瞞銷售事實，只要預售收入達到約定的還款點，就要要求開發商及時足額的償還貸款。
3.3 加大信用風險度量量化模型的應用。我國商業銀行信貸管理手段比較落后，對開發貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學、完備的信用風險指標度量體系。同時，也沒有根據宏觀經濟形勢的變化、信貸環境的變化、商業銀行信貸資金的流動性以及監管制度要求的變化等，對房地產開發貸項目的量化指標及時的動態調整。缺少有效的信貸風險度量工具，這就使得銀行房地產開發貸款信用風險控制很難實現精細化。所以，商業銀行要加大信用風險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應用先進、科學、適用性強的信用風險度量與預測模型提供數據和技術支持。
4 結語
在我國，不能簡單地將房地產視為一個行業，地產業因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。
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中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A
一、前言
在房地產項目開發過程中，要想做好質量管理和效益管理，就要結合房地產開發實際，從房地產項目的開發建設環節入手，確保房地產開發能夠符合規范要求，在質量管理和效益管理上能夠遵守建設規則，在質量和成本核算上能夠達到預期目標?；诜康禺a開發的重要性，以及對房地產開發項目質量和效益的現實要求，做好房地產開發的質量和效益管理對房地產企業而言具有重要意義。為此，在房地產開發過程中，積極做好質量和效益管理既是企業的必要措施，同時也是企業的重要管理內容。為此，房地產開發企業應從項目建設的整個過程入手，確保質量管理和效益管理取得積極效果。
二、房地產開發項目在前期應質量和效益并重
在進行有效的市場調查基礎上，開發企業可以根據房地產市場價格采取擬訂目標利潤的辦法來推算目標成本，把目標成本按開發成本和期間費用進行分類、分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標準?？紤]到前期質量控制和成本管理的重要性，在房地產開發項目中，應從以下幾個方面做好質量控制和成本管理。
1、房地產開發項目在前期應做好各項質量管理制度的編制
考慮到房地產開發項目的復雜性，在前期階段，應結合設計和施工實際，做好施工組織設計、施工方案和質量管理等基本制度的編制，保證質量管理得到有效控制。
2、房地產開發項目在前期應制定具體的成本管理辦法
成本管理是決定房地產開發項目總體效益的關鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產開發項目的成本管理有據可依。
3、房地產開發項目在前期應實現質量管理和成本管理的統一
在前期階段，房地產開發項目的質量管理和成本管理應放在一起考慮，不能重視了質量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質量管控，所以，二者應放在一起考慮。
三、房地產開發項目在設計階段應注重質量和效益并重
項目設計階段是開發項目進行質量管理與控制成本，實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說，設計費只占項目總投資的約1％，但設計工作對工程造價的影響程度可達75％以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障?；谶@一認識，在房地產開發項目中，要想做好質量和效益管理，就要從設計階段入手，重點做好以下幾個方面工作：
1、在設計階段，應明確質量管理原則
為了保證房地產開發項目的質量管理能夠取得積極效果，我們應在設計階段明確質量管理原則，確保質量管理能夠貫穿于整個房地產實施階段，保證質量管理達到預期目標。
2、在設計階段，應確保設計質量滿足實際需要
考慮到設計質量對整個房地產開發項目的決定性作用，在設計階段，我們應結合房地產開發項目的設計實際，確保設計在準確性和合理性方面滿足實際需要，達到提高設計質量的目的。
3、在設計階段，應合理選擇設計方案，節省項目建設成本
設計方案的確定，關系到整個房地產開發項目的建設。設計方案的合理性和科學性，也能為房地產開發項目節省大量建設資金。所以，房地產開發項目在設計中應優化設計方案，節省項目建設成本。
四、房地產開發項目在實施階段應質量和效益并重
在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設資金，浪費投資可能性大，開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在：
1、實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現場。
施工階段是決定房地產開發項目的關鍵時期，為了保證質量管理取得積極效果，應結合施工現場的質量管理實際，積極實行效益獎勵制度，實行明確的獎懲制度，保證施工現場的質量管理取得積極的管控效果。
2、盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙，市場供應的材料規格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。
房地產開發項目中設計變更的增多，將會直接導致工程成本的增加，在這種情況下，施工質量也難以保證達標。為此，在房地產開發項目的施工階段，應減少設計圖的變更，使質量和成本管理能夠在可控的范圍之內。
3、嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合，現場簽證隨做隨簽，且應達到量化要求。
考慮到現場簽證的特殊性，現場簽證的增多，對成本控制是一個不小的考驗?；谶@一認識，在房地產項目開發過程中，必須要嚴格控制現場簽證數量，確保工程技術管理人員能夠相互配合，保證簽證的準確性和合理性。
五、房地產開發項目在竣工結算階段應質量和效益并重
開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書，即監理公司初審，項目部門復審，開發企業終審。這既可互相監督又能保證結算的準確性。 結算完成后，開發企業應及時做好項目的開發評價工作。房地產開發項目由于工程量大，施工過程復雜，其竣工結算工作量也相對較大。因此，我們要考慮到房地產開發項目的結算實際，在結算過程中，重點做好質量管理和成本管理，具體應從以下幾個方面開展工作：
1、在房地產開發項目竣工結算階段應根據質量要求核對工程量
為了保證房地產開發項目的竣工結算能夠取得積極效果，我們應根據質量管理的要求，認真核對工程量，使工程量能夠滿足工程結算需要。
2、在房地產開發項目竣工結算階段應重視成本核算
在竣工結算過程中，應始終堅持成本核算理念，利用各項成本核算手段，對整個項目的成本投入進行全面核算，確保成本管理取得積極效果。
3、在房地產開發項目竣工結算階段應嚴格執行核算制度
考慮到成本核算對房地產開發項目的重要性，在竣工結算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴格執行核算制度，達到提高成本管理質量的目的。
六、結論
通過本文的分析可知，在房地產開發過程中，質量和效益是重要的管控目標。要想做好質量和效益管理工作，就要從前期階段、設計階段、施工階段和竣工結算階段入手，確保房地產項目開發的質量和效益管理取得積極效果。
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