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一、金融政策與房地產需求
(一)利率與房地產市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產市場的發展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費,住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現,利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔,從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產市場需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現,降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務,另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量,從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產市場,我們認為,政府進行金融政策調控的目的,不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵),而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果,在正常的房地產環境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經濟全球化與房地產需求
房地產商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經濟快速增長的階段,每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產市場中,房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等),房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道,投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等(顧建發,2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉向房地產市場,但是,一旦股市進入調整階段,股市的資金將會迅速轉向房地產市場,股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求,此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。
二、金融政策與房地產供給
影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出,加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發成本降低,就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制,也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時,根據股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產價格充分反映供給和需求信息,降低房地產商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風險,促進房地產市場的健康發展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產經營管理等階段不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業樓宇市場的繁榮政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響土地產權制度的變更不同的土地取得方式土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整交通的變化等來對房地產業帶來影響因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險市場供求風險是最直接的風險市場供應量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素所以說,風險與開發時機的選擇密切相關
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地籌措資金到設計施工等過程此階段將面臨具體的風險因素一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險
另一方面,時間質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險質量風險和成本風險
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費
2.項目質量風險
質量是企業的生命開發項目質量主要體現在項目的適用性可靠性經濟性美觀性與環境協調性五個方面消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用承包商施工技術水平落后偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小在規劃設計中,方案陳舊深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售出租或物業管理的經營管理階段該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一其中包括:營銷策劃風險物業管理風險和其他風險
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現在房地產營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍管理構架管理公約以及管理費用等
可以預見由于在固定資產投資中房地產業的較高利潤率和人民幣的持續升值，外商在房地產業的投資可能會繼續增加。近幾年來，直接融資比例過小，發行股票和發行債券在中國并不盛行。金融機構貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產企業融資中，占據了相當大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產開發過熱，銀行緊縮房地產信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產開發投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產投資中的地位和作用，兩者之間的依存關系明顯。房地產業資金需求量大、資金周轉期長的特點決定了房地產業需要金融業的大力支持。完備的房地產金融應該包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)提供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統分散體系。在我國的經濟發展背景下，房地產金融體系存在著極大的不完備性。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。近幾年來，從開發企業的資本融資看，用股權進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業也為少數；絕大多數企業為有限責任的注冊資本股權融資，使股權融資的手段未能充分發揮作用。從開發企業的債權融資情況看，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業債權的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出路。因此銀行承擔了大部分風險，加重了國家金融負擔。
2房地產金融的融資機制
融資雖然不是建設房地產金融的最終目標，但融資卻是房地產金融的首要任務，房地產金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產金融的生命線。房地產金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規律和價值規律進行。因此，房地產金融市場的融資機制建設實質就是建設一種公平的金融市場機制。在我國房地產金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規律和需求的規模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現為平衡狀態；如果需求旺盛，房地產金融市場就會活躍，房地產金融商品的交易量增大，與此相關的土地市場也會迅速發展。資金的供求規律還決定著資金在不同市場、地區及部門之間的流動。價值規律在房地產金融市場的作用機制具體表現為市場利率水平的波動。房地產金融市場交易的標的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當時的房地產金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規律和價值規律二者的作用密切聯系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產金融市場利率的高低實際上是房地產金融市場松緊的體現。當然，房地產金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規律決定的，它與一定時期的社會經濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯系，尤其與土地價值的增值幅度聯系緊密。當土地增值較大時，即使較低利率的房地產金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當經濟發展不景氣時，一些游資會從工商業轉向房地產金融市場，致使房地產金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發展過程中，為發展農民土地所有制(自耕農)，鼓勵人們占有和擴大土地規模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎，向需要資金的農民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農數量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農。
房地產金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務人不能履行債務，債權人可以通過對土地的處置來保證債權的實現。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產力的發展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發、改良、基礎設施建設等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優惠和政府扶持性質，與一般的商業銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔保品可以交給債權人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數人需要，本身可以在較大的范圍內流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔保物，發行債券，實際上也就相當于把土地財產變成可以分割可以流動的財產，必然擴大其流通范圍。
(4)債權人、債務人權利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權人不能任意要求債務人償還其債務，而債務人在契約到期前可以隨時償還債務并保留收回抵押土地的權力。若債務人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權人，即債務人被取消了土地的贖回權。
(5)房地產金融制度必須由專門的機構來推行
房地產金融業務一般需要政府扶持。由于農業收益低，生產周期長，風險大，對農業進行較長期放款，不是一般的商業銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優惠或資助，并設立專門的機構推行房地產金融制度。如在美國上層設有“聯邦土地銀行”，在基層設有“土地抵押合作社”；在德國設有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設有類似于農地銀行的金融機構，中央級的是農林漁中央金庫，地方級的是農林漁業金融公庫。
3房地產金融在土地資源管理中的應用前景
3.1土地資源的產權將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權、收益權處置權等各項權能,才能使房地產金融市場的完善,存量土地資產的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規制度將逐步完善
國內外許多學者都做過如何界定房地產金融的內涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認可的說法是,廣義的房地產金融是指所有與住房的開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。狹義的房地產金融是指與居民或消費性的非營利住房機構的住房開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。房地產金融風險是指在房地產資金融通過程中,由于無法確定的各種現實因素,使以銀行為代表金融機構的實際收益與預期收益發生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。
(二)國內外研究綜述
國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴張的資產價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產業和經濟周期聯系起來的傳播機制,并強調在監管薄弱和外資流入的情況下,該機制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業化國家的房地產價格與GDP、利率和貸款量的關系進行了研究,指出房地產價格周期的變化在長期中會導致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數據,對商用房地產價格和銀行貸款之間的關系進行了實證分析,得出房地產價格的上漲會導致銀行信貸擴張的結論。國內理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產均衡價格中理性泡沫產生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認為高按揭貸款的比例是產生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構建了房地產市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進行比較靜態分析,得出房地產價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機制。易憲容(2005)認為中國目前出現了房地產資產泡沫,并且指出我國的房地產市場是完全建立在銀行信貸支持基礎上的房地產市場。石長麗(2006)對房地產貸款和房地產資產泡沫進行了實證分析,結果表明商業銀行房地產貸款與房地產泡沫兩者存在很強的正相關關系,商業銀行房地產信貸規模對房地產價格產生直接影響。
二、商業銀行房地產金融風險狀況分析
(一)商品房價格大幅攀升
我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經濟逐漸復蘇。房地產年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產銷售總額中所占比重持續占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。
(二)融資渠道單一,風險相對集中
在經歷了20多年的發展以后,目前中國房地產業的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業的需求。房地產業是典型的資本密集型產業,而在中國,由于中國的國情大部分的房地產企業規模小,資源比較分散,不能形成規模效益。。據資料統計,目前中國擁有80000家房地產企業,而其平均自有資本僅17949力元,企業的自有資金遠遠不足以完成一般的項日開發。在中國目前的房地產市場中,各個環節中都離不開商業銀行的支持和參與,商業銀行在承擔了房地產業幾乎全部環節的風險后,又缺乏有效的風險轉移手段和分散機制,造成商業銀行集經營風險、市場風險和流動性風險于一身。
(三)金融市場競爭無序,信用風險增加
就商業銀行本身而言,部分商業銀行和其他金融機構的經營行為也存在不理性和不規范問題。商業銀行的資產業務中,由于房地產信貸的規模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優質,大多數商業銀行都會努力開發與房地產相關的信貸業務,在經營業務時優先做有關房地產貸款甚至出現放松信貸條件的傾向。為了應對相對激烈的金融競爭環境,在發放房地產貸款過程中,有的商業銀行為了業務量故意降低資信門坎,簡化手續等。再如,對于有政府擔保一些項目部分商業銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業務方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產品實際上也隱藏了一定風險。
三、商業銀行房地產金融風險的實證研究
1、指標選取與基礎數據。本文選取商業銀行房地產貸款不良貸款率(NPL)作為商業銀行房地產金融風險的衡量指標。不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機構收回貸款的風險小,反之則風險大。其計算公式為:房地產不良貸款率=(房地產次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經濟周期,房地產市場價格變化,房地產信貸政策變化等因素均會對房地產金融風險產生影響。本文將選取國內生產總值(GDP),貨幣供應量(M2),房地產價格指數(P)三個相關指標作為自變量?？紤]到數據的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標的數據。2、數據處理。為了使數據具有持續可比性,對基礎數據進行了處理,商品房銷售價格(P)、國內生產總值(GDP)和貨幣供應量(M2)均以2003年的數據為基數,記作100,處理后的數據整理如表1:實證檢驗結果用Eviews8.0軟件對因變量指標與3個自變量指標進行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數關系,結果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數、貨幣供應量指數、房地產價格指數3個指標相關性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標0.050,所以可以認為因變量與自變量之間存在線性關系。判定系數R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產價格,貨幣供應量三者之間的關系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應量指數(M2)、GDP指數、房地產價格指數(P)對對房地產不良貸款率的影響較均為顯著。房地產不良貸款率和GDP指數、房地產價格指數的關系是負相關性的,房地產不良貸款率和貨幣工供應量指數具有正相關性。房地產金融風險的高低與宏觀經濟周期呈反向關系。房地產金融風險的高低與房地產價格指數呈反向變化。
四、防范房地產金融業務風險的對策
(一)穩妥推行住房抵押貸款證券化
抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險,提高資產的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關的法律法規,深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩妥推行住房抵押貸款證券化,設立專門的證券化擔保機構。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創新關系到住房抵押貸款證券化的可持續發展,是防范流動性風險的長久之計。
(二)發展房地產信托,完善房地產金融工具體系
信托具有獨特的制度設計功能,能夠起到避稅、財產隔離的功能,而且其所具有的創新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產業市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產相結合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產信托開拓了廣闊的發展空間。首先,要大力發展“股權+貸款”形式的房地產投資信托基金。其次,要為我國房地產投資信托基金進入實施運作創造必要的法律環境。最后,應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。
一、房地產金融基本狀況
房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
在房地產業呼喚融資渠道多元化的大背景下，我們有必要回顧金融街借“殼”上市的不平凡歷程，剖析其成功經驗。
1、借“殼”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現代紙業股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主營業務為紙包裝制品、聚乙烯制品、包裝材料等。金融街集團是北京市西城區國資委全資擁有的以資本運營和資產管理為主要任務的全民所有制企業。
1999年12月27日，原重慶華亞的控股股東華西集團與北京金融街集團簽訂了股權轉讓協議，華西集團將其持有的4869．15萬股（占股權比例的61．88%）國有法人股轉讓給金融街集團；2000年1月15日，財政部批準了該股權轉讓行為；2000年4月6日，中國證監會批準同意豁免金融街集團要約收購義務；2000年4月12日，金融街控股、金融街集團及華西集團就股權轉讓事宜分別在《中國證券報》上進行了公告；2000年5月24日，金融街集團在深圳證交所辦理了股權過戶手續。至此，公司第一大股東就由華西集團變更為金融街集團，基本完成了股權轉讓過程。
2000年5月15日，股東大會審議批準了《資產置換協議》，協議主要內容為：金融街控股將所擁有的全部資產及全部負債整體置出公司，金融街集團按照凈資產相等的原則將相應的資產及所對應的負債置入公司，置入凈資產大于置出凈資產的部分作為金融街控股對金融街集團的負債，由金融街控股無償使用3年。
金融街控股整體資產置換完成后，全面退出包裝行業，主要從事房地產開發業務。此后，金融街控股于2000年5月27日進行了股本變動，總股本從78691500股變更為125906400股。公司注冊資本也從7869．15萬元變更為12590．64萬元。同時進行了董事會改組。2000年8月8日，公司名稱由“重慶華亞現代紙業股份有限公司”變更為“金融街控股股份有限公司”，公司股票簡稱由“重慶華亞”變更為“金融街”。2001年4月，金融街控股將注冊地由重慶遷往北京。至此，金融街控股除保留“重慶華亞”的股票代碼外，完全變成了一個全新的公司。
2、資本擴張
金融街集團在成功地實現了借“殼”上市后，制定了“以金融街建設為主，積極向金融、高新技術和基礎設施建設領域滲透”的發展戰略，并著手進行了一系列的資產整合。金融街控股首先收購了關聯企業北京金融街建設開發有限責任公司和位于北京金融街區域與土地開發有關聯的資產（含北京順平拆遷有限責任公司51%的股權），收購公司控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業房地產有限公司51%的股權，收購了北京順成飯店持有的北京金融街房地產經營有限公司7%的股權，最終獲得了金融街區域的獨家開發權，使公司可以集中精力進行北京金融街區域的開發。
金融街在成功借“殼”上市后的3年中，業績節節攀升：主營業務收入，2000年、2001年和2002年分別為2．2億元、8．57億元和9．24億元；凈利潤2000年、2001年、2002年分別為0．4億元、1．51億元和1．67億元。特別是2001年，每股收益、凈資產收益率指標位居房地產上市公司首位。2003年上半年，公司實現主營業務收入64911萬元，比上年同期增長153．65%，主營業務利潤24398萬元，比上年同期增長283．60%；凈利潤12567萬元，比上年同期增長113%。
在業績飛速攀升的同時，2002年8月，金融街控股成功地進行了新股增發。在經過一系列準備工作之后，2002年8月6日，主承銷商國泰君安證券股份有限公司利用深圳證交所交易系統，采用在網上、網下累計投標相結合的方式，向流通股東、其他社會公眾投資者及網下機構投資者發行。本次增發最終確定的發行價格為19．58元／股，發行數量為2145萬股，募集資金凈額為4億多元。金融街控股成為證監會出臺新的證券發行辦法后，第一個嘗到增發甜頭的上市公司。
3、經驗剖析
金融街的借“殼”上市，可以說計劃周密，時間緊湊，干凈利索。從股權轉讓、資產重組到公司遷址不到一年時間。分析金融街借殼上市的過程，成功之處可以歸納為以下幾點：
2008年發端于美國進而蔓延全球的金融風暴嚴重影響到我國房地產業，對我國房地產企業的競爭優勢和未來的發展提出了嚴峻的挑戰。盡管這場危機終將過去，但類似的危機今后還會遇到，如何深入了解金融危機對我國房地產企業的影響機理并積極進行戰略調整應對其影響成為一個很有價值的課題。本文通過構建企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，分析金融危機背景下我國房地產企業現狀，采取相應的發展戰略，以推進我國房地產企業在困難中抓住機遇，提高競爭優勢、順利擺脫金融危機影響、實現不斷發展的目的。
1金融危機對房地產企業的影響機理
研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，目的是把握金融危機對房地產企業影響的規律性，更好地分析金融危機沖擊下我國房地產企業現狀，找出面臨的危機與機會，以便及時地進行戰略調整，科學制定發展戰略。
(1)研究方法探討與古井模型構建。楊建平(2009)認為金融危機對中國房地產市場的影響，主要通過影響宏觀經濟增長進行傳導。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機的國際傳遞機理。［2］吳虹(2009)認為金融危機會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費型國家，再傳遞到過度生產型國家，最后傳遞到過度資源供應型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機對房地產企業融資和盈利能力的影響。［4］但國內外關于金融危機對企業的影響機理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構建企業發展優勢分析模型研究金融危機對企業的影響機理分析金融危機對我國房地產企業的影響。從“要素”視角研究企業的發展優勢是一種有效的研究方法，這里從企業“生產要素”、企業“需求條件”、企業“相關產業”、企業“戰略與運營”和“政府對企業的舉措”五個要素，構建成企業發展優勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。
(2)金融危機對房地產企業的影響機理。金融危機對我國房地產企業影響是復雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機對房地產企業的影響機理。房地產企業獲得發展優勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業發展優勢的建立，各要素的變異則會對房地產企業產生影響。按照企業發展優勢分析古井模型來研究金融危機對我國房地產企業的影響，其影響機理，主要從五個方面深刻影響我國房地產企業的生存與發展。
2金融危機沖擊下我國房地產企業現狀分析
金融危機對房地產企業的影響主要是通過影響房地產企業生產要素、房地產企業需求條件、房地產企業相關產業、房地產企業戰略與經營以及政府對房地產企業的舉措等方面來滲透影響房地產企業，下面主要從這五個方面對我國房地產企業現狀進行分析。
2.1房地產企業生產要素狀況分析
一是土地資源情況。金融危機發生前，國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象。金融危機發生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價格快速下降，甚至有流標現象。由此不難發現，金融危機使房地產企業拿地不僅容易，而且成本降低。
二是投資額。房地產項目投資較大，回收期長，承受金融風險較大。盡管以前房地產企業的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機發生后，房屋價格出現大幅度下滑，使投資者對房地產失去信心，不斷撤離房地產業。資金問題是房地產企業面臨的最嚴峻問題之一，房地產企業普遍資金緊張，不少房地產企業的資金鏈發生斷裂。
三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機背景下，社會失業增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產企業一般勞動力過剩，項目綜合管理人員、項目策劃人員、資本運作人員、高級專業技術人員短缺，特別是中小房地產企業在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優勢不強［5］?？梢灶A見的是，金融危機會使弱勢房地產企業現有的人才也可能流出，強勢房地產企業正是吸納人才的好時機。
2.2房地產企業需求條件分析
一是市場集中度。房地產企業近幾年來發展迅猛，強勁拉動了我國GDP增長，成為國民經濟的支柱產業。但是我國房地產業的市場集中度低，作為行業龍頭的萬科集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機發生后，一些實力不強的房地產企業被淘汰，房地產企業發展的市場空間巨大。
二是市場需求。金融危機必然影響我國居民的收入水平和消費需求，房地產市場消費者的購買意愿和需求出現較大幅度的下降，使得成交清淡、房價下降。根據國家統計局2008年1－11月數據，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。
三是行業景氣。金融危機不可避免地帶來中國房地產市場的周期性變化，國內需求也不可能表現為直線上升。2008年11月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為98.46，比10月份回落1.22點，2009年1月，我國房屋銷售價格指數為99.1，比2008年1月回落12.2點，這是該指數自2008年1月以來連續12個月回落，表明房地產市場處于持續低迷狀態。［6］
2.3房地產企業相關產業分析
一是產業鏈。房地產行業產業鏈長，但普遍存在的問題是進入門檻較低，大量小規模企業涌入，導致房地產業同構化、結構低度化嚴重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協作不足［7］，金融危機背景下更是如此，不少企業在生死線上掙扎，對房地產企業發展不能提供可靠支撐。
二是上游建材行業。建材行業規模以上的企業少，中小企業過多，行業水平不一，產品成本較高。金融危機背景下，建材價格不斷下跌，成本高的建材企業虧損嚴重，據國家統計局2009年1－2月份數據，鋼鐵行業由上年同期盈利255億元轉為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業由同期盈利128億元轉為凈虧損19.3億元，但這對房地產企業降低開發成本有利。
2.4房地產企業戰略、經營與競爭分析
一是戰略決策。大型房地產企業的戰略決策水平很高，能夠抓住機遇穩健發展，但中小企業對未來發展戰略籌劃考慮較少，缺少科學決策，金融危機來臨了，很多房地產企業不能及時做出戰略調整，受損慘重。
二是運營管理。大型房地產企業的運營管理水平很高，但相當多的房地產企業管理水平不高，缺少完整規范的管理制度，沒有通過ISO9000認證，經營粗放，項目運作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產企業，存在著人才資源缺乏、資產負債率高、短期行為嚴重等現象，靠消耗土地和房屋漲價求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機的沖擊使一批運營管理差的房地產企業淘汰出局。
三是競爭手段。大部分房地產企業規模不大，產品科技含量低，質量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機期。
2.5政府對房地產企業的舉措分析
一是政策法律。房地產業關聯性強，國家從財政、稅收、金融等政策上嚴格控制。金融危機發生后，我國政府積極應對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續降低利率和存款準備金率向市場注入流動性資金，力求穩定房地產市場，房地產企業受益最大。
二是管理手段。金融危機發生前，房價持續上漲，盡管國家一再整頓房地產市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機發生后，國家通盤考慮完善房地產管理手段，地方政府也不斷出臺輔管理辦法，主要涉及公積金、相關地方收費和地方財政補貼等，房地產企業直接受益。
3金融危機沖擊下我國房地產企業蘊藏的戰略機會
從金融危機對房地產企業的影響中可以發現，這次金融危機使中國房地產企業的發展機會減少，衰退機會增加，這種衰退的持續性值得高度關注。但是，與危機相隨的，往往是發展的機遇。本次金融危機給房地產企業帶來的戰略機會可從五個方面把握。
一是發展將更加理性。房地產企業在這輪經濟調整中已經大傷元氣，整體恢復元氣需要假以時日。經歷過這一次慘痛教訓，不管是開發商還是購房者，應該都會變得更加理性，房地產企業有望就此走向正常的發展軌道，為下一輪房地產景氣周期奠定基礎。
二是發展機遇逐漸顯露。政府出臺系列經濟刺激計劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實際貸款利率已經不足5%(有銀行的7折優惠);稅收優惠政策能長期刺激投機、投資需求;處在低位的房價，對剛性需求的吸入效應十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發展中國家，工業化、城市化進程不會停止，盡管房屋的價格還會有所波動，但長期來看，中國房地產企業的發展具有廣闊前景。
三是企業整合發展的良機出現。金融動蕩進一步加快了中國房地產業整合，一些弱勢房地產企業已退出市場，這對資金實力雄厚的房地產企業，如萬科集團來說，無疑是加速發展的良好機遇。萬科在此次金融危機面前，敢于降價，目的是使房地產業加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機會。
四是加速轉型升級。房地產企業轉型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機前，房價高、暴利厚。此次金融危機的沖擊，將迫使我國房地產企業加快轉型升級，依靠自主創新提高核心競爭力，提高抗危機和抗風險的能力。
五是房地產企業開發成本下降。金融危機發生后，地塊拍賣價格快速下降，建材價格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進房地產開發成本降低，有利于企業發展。
4房地產企業應對金融危機的發展戰略———以棲霞建設為例
在房地產行業進入調整期之后，市場規則和企業生存法則都將發生根本性的變化，房地產企業怎樣才能更好地生存下來進而尋求發展，需要洞悉行業未來發展的方向，并切合自身條件制定適合本企業發展的前瞻性戰略。［9］
4.1房地產企業發展戰略的構建
從以上分析可以看出，房地產企業困難與機會并存，所以，要抓住機遇進行戰略調整，走出困境。房地產企業解決金融危機中的難題，主要對策是加快轉型升級、推進發展方式轉變，其核心在于實現發展動力從要素驅動和投資驅動向創新驅動和效率驅動轉變。南京棲霞建設集團擁有25年開發歷史，是國家一級資質房地產開發企業，在對本次金融危機的預警與應對上不夠科學、及時、有效，業績下降較大、損失也不小，2008年，營業收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。
棲霞建設發展戰略目標。牢固樹立“戰略推動發展、機遇加速發展”的發展觀念，繼續秉承“誠信、專業、創新、完美”的企業宗旨，積極應對國際金融危機帶來的市場環境巨變，將危機轉化為戰略機遇，不斷提高管理效率，持續創新住宅產品，切實履行社會責任，走綠色房地產自主創新發展道路，增強企業的可持續發展能力，盡快擺脫金融危機陰影、實現持續發展。
棲霞建設發展戰略的主要內容。一是堅定不移實施“企業管理現代化+住宅產業現代化+資本運作現代化”的發展戰略和“專業化、區域化、信息化、產業化、國際化”的主業拓展思路，促進房地產經濟轉型升級;二是發揮核心優勢，堅持積極的發展思路和穩健的財務政策，使企業的抗風險能力不斷提高，在“產品創新、成本控制、企業文化、融資能力”等多方面進一步加強核心競爭力，提升顧客價值，實施差異化競爭;三是把握經濟周期規律，總量調控，合理開發，綜合利用，最大限度實現土地資源的經濟效益和社會效益，實現房地產開發與環境保護協調發展;四是制度創新和技術創新相結合，以人為本，提高房地產綜合開發效益，實現從資源依賴型向創新驅動型轉變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環境污染少的新型發展道路;五是強化管理提升內功，蓄勢待發，為新一輪的房地產經濟復蘇做準備。
4.2戰略實施的相關措施
一是推行審慎的經營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產品創新、技術集成、人才培養等方面入手，化危機為契機，打造公司在逆境中發展壯大的內生能力，使企業發展模式由機會導向型轉變為核心能力驅動型。
二是加大R＆D能力，發揮博士后科研工作站的平臺優勢，將研發創新的重點放在提升前期規劃水平、強化資源整合與成本控制、實現項目經濟效益和社會效益共贏等環節上，精益求精，不斷提高產品附加值。
三是項目建設過程中，提高“新材料、新技術、新工藝、新設備”的集成應用水平，進一步推進節能創新，提升住宅品質，打造精品工程。
四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設計創新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設計標準化、平面結構模塊化，縮短設計周期，縮短前期工作周期，加快項目建設進度。
五是堅持以人為本，加大運營管理創新，在金融危機背景下重構企業的組織管理體制，利用金融危機引進高級人才，使人才在企業發展中成為應對金融危機的中流砥柱。
六是利用金融危機最佳的收購時機，實現低成本擴張，形成規模效益，提高勞動生產率，打造成本優勢，抵御房價下跌。
5結語
通過構建房地產企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，透視出金融危機對我國房地產企業造成嚴重沖擊。我國房地產企業現狀是危機與機會并存，必須構建相應的發展戰略，從五個方面抓住金融危機中的機會，并積極采取相關措施，使房地產企業能擁有持續的發展優勢，能在劇烈而多變的市場環境中取得主動，實現可持續發展。影響機理的研究進一步豐富了關于金融危機的理論內涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側面豐富了企業優勢理論。
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美國次貸危機已經演變成席卷幾乎所有發達國家的金融危機，使人們再度關注房地產市場與金融危機的關系。根據金德爾伯格的研究，從17世紀至20世紀90年代初期，在全球范圍內共爆發了42次比較重要的金融危機。其中有21次都與對不動產的投機有關（這里所指不動產范圍較廣，主要是包括城市房地產，但也包括農場、運河和鐵路）。本文試以此次金融危機為例，分析房地產市場與金融危機的關系，并提出一定對策建議。
一、房地產泡沫與金融危機發展歷程
（一）危機醞釀期：美國經濟面臨衰退威脅，聯儲實行寬松的貨幣政策，房地產市場活躍
21世紀初美國網絡泡沫破滅，2001年又發生了“9.11”事件，經濟增長明顯放緩。為了應對這種局面，美聯儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時間里，將聯邦基準利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀90年代末以來，為鼓勵住房消費、擴大住房自有率，美國房產交易的稅收政策方面也較寬松，房地產市場進入新的繁榮周期。
（二）危機發展期：房地產市場過度升溫，房地產信貸衍生產品瘋狂發展
在金融、財政等各方面的大力支持下，房地產市場熱度不斷提高，呈現價升量增的景象。2005年，美國房價升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個都市區的房價漲幅超過了20%。
與房地產相關的金融產品規模迅速擴大，尤其是衍生產品瘋狂發展。與我國不同，美國的房地產金融產品大大脫離了房地產信貸產品的范疇。金融產品房屋貸款機構在發放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者MBS和ABS作為基礎資產，通過資產分層與重新組合、信用增強等一系列復雜的技術手段，包裝制造出新的不同風險等級的MBS、ABS和債務擔保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內的其他結構性衍生產品，然后再將上述產品出售給包括對沖基金、商業銀行、保險公司，甚至養老基金等機構投資者。據湯姆森路透統計，2006年全球債務擔保證券（CDO）共發行4788億美元，是2000年發行687億美元的近7倍。至此，房地產貸款已經被轉化成巨額的金融資產，而且與其本身日益脫離。
抵押貸款中貸款客戶信譽度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風險明顯較高。在房地產市場趨熱時，此部分貸款及其衍生產品空前發展，風險也日益增加。據美聯儲統計，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產品的反復包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風險，并將這一風險傳遞到全球金融領域的各個角落。
（三）危機爆發期：加息導致房地產市場破裂，次貸危機發生
自2004年6月起，美聯儲連續17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產信貸消費，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產開發商的利潤空間。根據美國商務部的數據顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價下降引起了人們對市場進入衰退周期的普遍擔憂。此時，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費者，在房價下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。
次貸違約率的上升，直接導致相關機構發生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融宣布申請破產保護、裁減54%的員工為標志，次貸危機全面爆發。
（四）危機全面爆發期：房地產市場進入低谷，金融危機發生
由于房地產衍生金融產品鏈條長，涉及機構多，規模大，危機逐漸向相關金融機構擴散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴重財務危機并宣布申請破產保護為標志，次貸危機逐漸擴散成為金融危機乃至金融海嘯。
此次危機中受影響最大的是美國的獨立投行，華爾街5大獨立投行中兩個破產，一個被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉型為銀行控股公司。獨立投行受影響最大的原因在于與其從事的規模巨大的資產證券化業務相比，它們的自有資本規模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機構融資，從而導致其經營的杠桿倍數提高；另外，由于次貸相關證券及其衍生產品的設計復雜、且透明度較低，為增強購買其產品的機構投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關證券及其衍生產品，而一旦市場環境惡化，投行將被迫提高持有上述產品的比例，從而承受更大損失。金融危機并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機構宣布因為投資次貸相關產品而發生巨額虧損。金融危機日益嚴重的情況下，各國高調救市，大量流動性被注入，在來自機構、市場的壞消息與來自政府、監管機構利好消息的影響下，金融市場持續動蕩。
在房地產市場方面，由于金融危機對對消費、投資都產生負面影響，房地產市場復蘇難見曙光。以標準普爾/凱斯-席勒20大城市房價指數衡量，截至2008年7月底，全美房價水平同比下跌17%，創二戰以來同比跌幅之最。雖然房價持續下跌，空置房數量卻在繼續增加，已超過11個月供應量。
二、房地產市場與金融危機關系分析
現代經濟中，金融的力量滲透到各個方面，房地產尤其嚴重依賴金融。而房地產既是實體資產，在被炒作時又帶有一定的虛擬經濟的成分，容易成為金融危機的催生劑。
（一）金融是造成房地產泡沫的主要因素之一
這輪美國房地產泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產品創新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降時房地產市場繁榮，利率水平上升時房地產市場出現拐點。21世紀初美聯儲連續13次降低利率，到2003年6月聯邦基金利率降低到為1%，聯邦基金利率達到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產抵押貸款利率也持續下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調到2003年的5.8%；1年可調息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進入市場，抬高了房價。
第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產金融衍生產品推波助瀾。在房地產市場趨熱時，一方面抵押貸款證券化產品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進按揭貸款證券化的產品，為房地產信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機構的貸款資產證券化后，風險轉移，相應的信貸標準降低，首付比率逐漸降低，甚至出現了零首付。這兩方面因素都促使房地產信貸部門大量地放貸，使房地產價格持續上升或保持在較高的水平上。
（二）房地產泡沫是金融危機的誘因之一
綜上所述，房地產價格泡沫在金融危機的形成中發揮了一定的作用。傳導渠道一是房地產價格上漲，市場成交活躍，相關的房地產信貸等金融產品迅速增加。除了金融機構發放貸款時不謹慎形成風險外，房價高企時發放的住房信貸在房價下跌時風險自然暴露。二是房地產價格上升，財富效應引致房產所有人在消費、投資時都會沒有節制，甚至會將房產抵押去消費或投資，而市場形勢轉變時，抵押物價值下降，風險暴露。
但房地產價格的上漲并不是金融危機最根本的原因。從某種意義上來說，房地產市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機的原因可以從多個角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經濟金融失衡，美國產業發展缺乏新的支撐點迫使資金流入地產領域。從政策層面看，聯儲在促進經濟增長中，貨幣政策過于寬松，導致流動性過剩，為日后的危機埋下伏筆；從技術層面來看，金融機構違背審慎原則發放貸款，發行金融衍生產品時脫離實體經濟，人為制造了風險。
三、對策建議
目前由次貸危機演變而來的金融危機已經在全球造成了巨額損失，而美國房地產泡沫后房地產市場也一蹶不振。因此必須針對房地產市場與金融的密切關系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進的關系鏈，防止再次造成危害。
（一）中央銀行必須關注資產價格，并適時有所作為
關于中央銀行是否關注資產價格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點是資產價格何時形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產價格泡沫實施相關政策。但從21世紀以來美國的兩次資產泡沫演變來看，美聯儲都先是采取了放任的態度，但接下來在泡沫已經演變得比較嚴重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實體經濟的危機，網絡股泡沫破滅時表現是股票市場大幅下跌，實體經濟增長放緩；此次危機中的表現是房地產市場進入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機構倒閉。美聯儲在危機發生前期加息上過于謹慎，應變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。
我國證券市場與房地產市場都處在發展階段，對宏觀經濟的影響日益加深，由資產價格泡沫影響形成的金融危機也有發生的可能。中央銀行必須持續關注房地產、股票等資產價格，探索其對金融市場、消費、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進行積極預調。
（二）審慎監管、發展房地產金融
房地產市場與其他行業不同，是一個周期性很長的行業，與其相關的金融產品的風險也表現為一個較長的周期性與滯后性。只有在房地產市場發生根本性逆轉才能表現出來。我國還沒有經歷過全局性的房地產危機，無論是金融監管機構還是商業銀行、證券公司等金融機構都必須對此有足夠的警惕，審慎監管、開展房地產金融產品，具體有3層含義：
一是房地產金融產品創新必須謹慎。美國次貸危機的教訓就在于房地產信貸產品證券化鏈條過長，風險在層層包裝后被忽略。雖然發生了金融危機，但未來金融創新的步伐不能停止，關鍵是在風險可控的情況下開展創新，防止類似次貸危機的發生。
二是房地產信貸的管理必須嚴格。房地產信貸是我國房地產金融的主要組成部分，而房地產信貸已成為當前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監局的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》公布2007年，中資商業銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業，至年末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2%。一旦房地產市場發生逆轉，將直接威脅商業銀行的資產質量。因此商業銀行必須嚴格執行人民銀行、銀監會關于房地產信貸的相關政策規定，嚴格放貸條件，切實防范房地產信貸中的風險，
三是嚴格管理以房產作為抵押的貸款。房地產作為不動產，是比較成熟的抵押產品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產價格的波動勢必將影響到銀行信貸資產安全。如果一旦房地產行業出現波動，勢必加大銀行的流動性風險。因此在銀行接受房地產作為抵押物時，應合理研判形勢，正確估算抵押房地產價值。
（三）防止新的泡沫生成
對目前國際社會來說，更現實的教訓是在網絡股泡沫破滅后，美聯儲通過超低利率拉動經濟，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產泡沫，為日后的金融危機埋下禍根。在當前金融危機的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導致新的危機。最關鍵的是引導救市資金進入實體經濟領域，投入到擴大再生產中，防止其再次流入資本市場、房地產市場形成新的泡沫。
參考文獻：
一、引言
一個房地產項目，少則投資數百萬元，多則數億甚至數十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產開發資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調控的持續深入，房地產開發企業融資愈加困難，很多開發企業面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠對影響房地產開發企業融資的內在機制進行可靠的分析，就能對房地產開發企業加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產開發企業信貸融資成功的關鍵因素
從房地產開發融資的現狀分析，筆者認為房地產開發企業的競爭力大小、銀行與房地產開發業企業間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關鍵因素。
（一）、房地產開發企業的競爭力
哈佛大學的Scott.B.R認為,“企業競爭力是指企業在與其它企業的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業保持持續發展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業提供資金支持，就是要看這個房地產企業的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產企業銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業的競爭力大小是影響融資可行性的關鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產開發業企業間信息對稱程度
房地產企業作為理性的“經濟人”[1]，它從事經濟活動以追求自己最大經濟利益為動機，在融資活動中企業往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業一部分貸款額的申請，于是出現了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業融資變得困難。所以銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度也是影響企業融資可行性的關鍵因素之一。
三、房地產開發信貸融資內在約束機制分析
（一）、信貸融資內在約束機制分析模型的建立
由影響房地產開發企業信貸融資的關鍵因素，可以建立信貸融資函數A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數表達式；
C ――房地產開發企業的競爭力；
L ――銀行與房地產開發業企間信息對稱程度；
Q ――房地產開發企業可獲得的銀行貸款數量.
根據這個函數表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的企業競爭力。類似于經濟學上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產開發企業的競爭力C與銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產開發企業的競爭力較強、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產開發企業的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當企業處于行業的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設一定時期內所有銀行對房地產行業放貸的總數量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產開發企業間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產開發企業間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠對C與L進行度量，就能對企業融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關鍵要素的度量
1、 房地產開發企業競爭力
房地產開發企業競爭力的測定是眾多評價指標的綜合評估過程。目前國內外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經濟分析法和運籌學方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權重，具有一定的片面主觀性出發，試圖運用因子分析方法建立房地產開發企業競爭力的評價指標。因子分析是從一些有錯綜復雜關系的現象中找出少數幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結論的準確性。
將房地產開發企業的競爭力分為三類：經營能力（評價指標有固定資產原值、流動資產平均余額、技術職工人數、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產周轉率等）；效益能力（評價指標有資產效率、勞動生產率、人均利稅率、資本收益率、資產報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發展能力（評價指標有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產增長率、工資額增長率、科技經費增長率，技術進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構造原始數據矩陣W0、求W0的標準化數據矩陣W、求W 的相關系數矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業的競爭力大小。
2、 銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度
銀行和房地產開發企業間的信息不對稱指的是房地產開發企業擁有更多的內部信息，這些內部信息有的能反映出房地產開發企業存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業的這些內部信息，從而使銀行面臨信貸風險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產開發企業的哪些指標獲取。根據房地產開發企業的特點，可以從房地產開發企業的管理制度、財務制度（報表的效度和信度）、治理結構的清晰程度、以及對銀行提出的合理規避逆向選擇和道德風險的條件的認可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標
權數
評價層次（參數）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務制度
15
優（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結構
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認可度
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規?；烷L期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規?；?/p>
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。
一、 我國房地產金融業發展現狀
房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產金融業發展中的問題
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產金融風險的思考
我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。
中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。
房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。
四、總結
房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
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