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一、概念
1.1、測繪的概念
測繪是指對自然地理要素或者地表人工設施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數據、信息、成果進行處理和提供的活動。測繪可分為若干分支學科：如大地測量、攝影測量、地圖學、工程測量、海洋測量學等。其中工程測量學又可分為控制測量、房產測量、地籍測量、地形圖測量、施工放樣、變形監測等等。
1.2、不動產估價的概念
不動產估價是指對房產、土地、森林、構筑物等不動產進行價值評估。其是以不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在于：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利于優化資源配置；公平賦稅等。
二、測繪在不動產估價中的作用
2.1、房地產測繪與不動產估價
房地產測繪與房地產估價是城市房地產管理的兩個重要的組成部分，為其提供了可靠的數據和資料。
房地產測繪可提供房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況，為城鎮規劃建設、土地管理、房產管理以及保護產權人的合法權益提供準確、可靠的測量數據和資料。其主要內容包括：房產平面控制測量、房屋調查、房屋用地調查、房產圖測繪、面積量算、變更測量。
它們分別從不同角度來描述和表達房地產，測量結果是房地產價格評估的主要法律依據之一，二者具有密切的聯系。論文大全。尤其在城市現代化進程中，農村集居地的拆遷工作中，房產測繪成果已直接成為拆遷評估的首要依據，涉及到千家萬戶的切身利益。
2.2、地籍測繪與不動產估價
地籍測繪是以一定的精度測定和調查土地及其上附著物的權屬、位置、數量、質量和利用現狀的測繪工作。地籍調查是為了取得土地權屬和土地利用現狀等基本地籍資料而組織的一項系統性的社會調查工作。其基本任務是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權屬、權源、地號、等級、面積、使用者、利用狀況、土地質量等。
地籍測繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現狀圖、權屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權屬問題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測繪提供了估價必須的各類地籍要素，給不動產估價提供了客觀依據。
三、測繪知識是估價人員必備的
3.1了解測繪技術的必要性
不動產估價需具備專業的估價人員，其不僅具有扎實的理論知識、豐富的估價實踐經驗、良好的職業道德修養，還需掌握相關政策、法律法規、開發經營、經濟、城市規劃、建筑等方面的知識，其中對測繪知識的了解也不容忽視。
當估價人員正在為某地塊（房產）進行估價時，有時更多關注相似案例的單價、資本還原利率的選取、成本項目的統計等，最終用單價乘以地塊（房產）面積得出總價值。卻容易忽視此地塊（房產）面積的準確性，從而不能得出準確的不動產價值；
當評估人員根據不符合現勢的地籍測繪圖紙進行評估時，使用了已變更的界址點所含面積，已變化的房屋層高、層數、地理名稱、門牌號等地籍要素信息，或者對地圖的符號意義、地籍區號、宗地號等理解不夠，也不能準確的評估出不動產價值。
所以估價人員除了須進行現場踏勘外，應對測量圖紙的文字標注、比例尺、圖示符號等有較為深入的了解，還應掌握圖解量算等基本的測繪技術。
3.2了解測繪誤差的必要性
測繪工作是由觀測者使用某種儀器、工具，按照規定的操作方法，在一定的外界條件下進行的。不論觀測者多么認真負責，技術多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，誤差是必然產生的。對同一個量進行多次觀測，其結果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復觀測某一角度，其結果往往是不一致的。這種差異的出現說明觀測值中有測量誤差存在。測量過程甚至存在測錯、讀錯、記錯等粗差。論文大全。
評定測量結果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評定精度的標準，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對誤差來表示。
測繪單位根據業主的要求合理確定誤差大小，根據測繪規范要求確定合理的測量方法進行測繪的。論文大全。如1：2000的測量圖紙，其點位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點位中誤差，可達60cm。此圖如果作為宏觀規劃是完全可行的，但估價人員將測繪單位提供的1：2000測量圖紙作為土地及房產評估的依據時，則就出現較大的價值偏差。必須進行逐邊量取尺寸，方可作為評估依據。
所以由于測量誤差等因素的存在，估價人員需對測繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進行考量。
四、總結
不動產價值量隨著經濟的發展越來越大，為了提供準確的交易參考依據，估價人員應當掌握關聯專業知識、特別測繪知識，是很必要的。估價人員學會對委估價方提供的測繪資料加以分析、甚至懂得現場校對修測，這樣能避免不必要地邀請測繪專業人員去現場幫助，從而增加評估項目成本之負擔，同時又為不動產之估價之精確可信準備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻：
【1】 洪亞敏,呂萍.土地相關經濟理論和法律[m]北京：中國財政經濟出版社，2008年10月
中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
房產測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段對測定房屋、土地及其周圍的自然狀態、位置、數量、質量和利用狀況進行專業繪制。三維可視化技術是對房產測繪的表達工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產狀況的一種工具。Web環境的引入是對三維可視化技術的延伸，是通過瀏覽器對房產測繪信息的擴展，這突破了地域的限制。目前，國外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯網瀏覽地球任意一個地方，我國國內很多城市都通過網絡了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術的應用，擴大了人們的視野。但是由于房產測繪信息三維可視化技術本身就是非常復雜的技術，加上Web環境下的不同干擾因素，使得房產測繪三維可視化技術在Web環境中還存在諸多問題。
二.現階段Web環境下房產測繪信息中三維可視化技術的應用。
Web環境下的房產測繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統、GPS全球衛星定位系統、RS遙感系統、VR全景技術等基礎上，以房產建筑進行三維建模，綜合區域其他資源和信息，通過Web互聯網環境，形象直觀的顯示房產相關信息的技術。
Web環境是具有交互性的，在Web環境中，用戶通過填寫FORM表單向服務器提交請求，服務器根據用戶的請求返回相關信息。在房產三維可視化技術中，房產測繪信息是具有區域性的，在Web環境下，這一區域就是用戶希望看到的，所需要了解的區域，即感興趣區域（AOI）。房產測繪信息通過WebGIS的支持，在互聯網的瀏覽器中顯示房產的相關信息，用戶通過FORM表單選擇請求了解的區域，客戶端將請求提交給信息處理服務器，服務器在收到請求后，將該區域內的房產信息進行實時建模，自動構建區域內的三維場景，在構建完成后，將區域內的三維場景的數據包返回給客戶端，客戶端實時顯示區域內的三維場景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規數據流方式，是房產測繪信息的三維可視化技術在Web環境中的基本工作流程。
在計算機交互式圖形處理中，一般的實時動畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數據處理中必須在17μs內完成，這促使在三維建模的效率和數據處理策略上都要有高要求。由于房產測繪的三維場景中包括幾何模型、紋理和屬性等數據，這導致數據量的增大，由于網絡帶寬（固定時間內，能通過的最大位數據）的制約和網絡吞吐量的原因，對三維可視化技術的效果響應速度造成很大的影響。
在Web環境一致的情況下，房產測繪信息三維可視化技術的網絡響應時間受建模的效率和數據量的影響。房產測繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產的差異性，導致建模工程量大。由于三維可視化技術在房產測繪信息上技術的不足，導致在處理策略上缺乏經驗，由此產生的是數據量的巨大。在房產測繪信息三維可視化場景中的WebGIS自動構建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術的功能完善和快速發展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統，在建模時，要根據數據模型需要進行合適的轉換。由于這些軟件開發周期長、需要投入大量資金，同時數據的兼容性較差，開發成果無法實現網絡，這些問題都造成房產測繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產網站開始推出通過互聯網遠程三維看房的業務。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區的建設、樓盤的顯示等場景信息，對于小區綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環境下房產測繪信息三維可視化技術的發展。
1.模型庫的建立。
模型庫是對單個模型的資源綜合，是存儲模型的資料庫。在房產信息三維可視化中，是以房產基礎-地形信息為對象，以分散實體為單位進行構建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構建時，可針對具體房屋，預先建立房屋模型。對單個對象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結構的房屋、風格迥異的建筑物等，將這些模型進行分類整合，便于在進行建模時可參考調用。模型庫建立后，三維場景是通過模塊的“搭積木”進行參數組合，完成建模。在三維模型庫中，服務器端的工作從單個模型的建立變成了模型的組合，通過預先的模型建立，可以節省建模時間，有效提升建模的效率，這符合Web環境中實時構建的需要。
在模型建立后，要對附加信息進行表述，如小區綠化資源、配套設施情況等，將三維場景和二維房產平面圖進行結合，將實體的屬性信息和實體場景進行整合。對小區樓盤的地理位置等，進行合理的表述，提高房產測繪信息三維可視化的實用性。
2.服務器端數據處理。
通過預先的模型數據庫的建立，可以實現實時建模，同時也可減少網絡響應時間，但這對于服務器端提出了高要求。對于模型庫來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實現實時構建的準確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務器的負擔。在服務器端，要對數據存儲量要進行合理的壓縮和整合，對數據的安全性能要加強。
3.房產測繪信息三維可視化的實時構建與實時顯示。
通過模型數據庫的建立提高了建模的速度和效率，在優化網絡結構和擴大網絡吞吐量的條件下，對軟件實時進行改善。通過WebGIS平臺的支持，對房產的三維實景可以快速、有效、及時的通過Internet Web給用戶實時顯示，這要求對房產測繪信息的管理模式和應用范圍、展示的方法和產品等方便進行改變。
模塊化的模型數據應用，可通過模型庫的單個模型的調用，利用相同的基礎數據，進行快速建模。對模型庫中的模型要建立參考復用的數據庫，這樣可便于在建模時加快建模速度。依據實時信息，對用戶需要了解的信息進行分析處理，通過信息的調用、建模、，對房產測繪信息進行三維可視化實時顯示。同時要對場景進行多方案開發，便于用戶從不同的視角進行瀏覽、鳥瞰、飛行房產三維場景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫的參考復用不能是簡單的復制拷貝，對操控的多級復用，要設置一個參考指針，通過指針復用三維模型，通過參考復用的參數化指針調用，可以在很大程度上降低數據冗余，最大限度的減少三維場景數據量。
四．結束語
Web環境下的房產測繪信息三維可視化技術從出現到完善，需要一個長期的過程，隨著計算機技術和互聯網技術的快速發展和進步，房產信息的Web三維可視化將真正實現實時化、情境化、真實化、實用化。
參考文獻：
[1] 程亮，張友靜，龔健雅，宋小剛，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb環境下房產測繪信息三維可視化技術研究[期刊論文] 《測繪科學》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,葉小飛 房產測繪三維場景數據網絡關鍵技術研究[期刊論文] 《科技資訊》 2012,(23)
關鍵詞：房產測繪；面積差異；糾紛解決
前言：隨著房地產行業的發展，越來越多的人購買房產，人們對房屋的面積也越來越重視，關于房產面積的糾紛也越來越多。在購房的過程中人們會遇到各種各樣的面積數字；如使用面積，建筑面積，預測面積，產權面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購買者眼花繚亂，不知該按照哪一個面積來進行房屋面積確定。所以，由此引發的糾紛也逐漸增多。
1.各種面積的概念
1.1房屋的使用面積
房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內側的水平投影開始計算，與墻體厚度無關[1]。
1.2房屋的建筑面積
房屋的建筑面積是指由建筑物墻體的水平投影為基準進行的面積計算，包括陽臺，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結構牢固，層高應在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內建筑面積=成套房屋內使用面積+成套房屋內墻體面積+成套房屋內陽臺面積[2]。
1.3預測面積
房屋的預測面積是由開發商根據國家規定以及建筑物進行施工的過程中使用的圖紙進行對房屋面積的預測，該面積使用來方便開發商進行建筑物銷售使用，使購買者及開發商對房屋的面積有一個充分的預計和了解。預測面積是開發商合法進行銷售的依據，能夠作為數據進行廣告活動或網絡營銷。
1.4實測面積
實測面積是指在房屋驗收合格之后由開發商委托具有房屋面積測繪資質的有關部門進行的對房屋面積的測量結果。該面積結果應依據房產測量規范根據房屋建設圖紙，變更圖紙，預測面積以及房屋實際面積大小對房屋給出確切的面積數據，以此數據為基準進行房屋產權證明的發放，房款的結算以及物業對物業費的收取工作。
1.5產權面積
產權面積是指房屋所有人對該建筑物能夠使用的面積。應由當地相關部門進行確定并記錄[3]。
2.各個面積產生差異的原因和相互的關系
房屋購買者在進行購買的過程中開發商提供的這幾個面積數據使購買者不能清楚的明白自身購買的房產實際面積為多大，所以總覺得房產與購買時所說的面積大小不符，造成購買者和開發商之間的誤會。
2.1房屋的使用面積與建筑面積
在進行房屋購買的過程中，人們很容易將建筑面積與實際使用面積混淆，導致購買者在得到房屋之后覺得房屋并沒有購買的時候說的那么大，導致房產面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無法實際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購買者會覺得自己被開發商誆騙，購買了與實際面積不符的房產，從而造成面積上的糾紛。
2.2預測面積與實際面積
預測面積是在購房人在進行購房合同的簽訂時開發商提供給購房者的面積數據。在實際交房時開發商會提供給購房者一個實際面積，而房款是根據實際面積進行計算的，而由于預測數據與實際面積有所差異，所以有部分購房者認為開發商是在欺騙消費者，誤認為是開發商有意將面積虛報，導致房產面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]
（1） 預測面積是根據圖紙及相關規定進行計算的，采取計算的方式進行建筑面積的統計，所以不是建筑之后的實際面積。
（2） 實際面積是在預測面積的基礎上對建筑物進行實地測量之后得出的房屋實際面積，圖紙在實際面積的測量工作中只起到輔助作用。
（3） 房屋在進行建造的過程中會由于種種原因使得實際面積與建筑最初的時候所估計的面積不同，導致二者出現較大差異。
（4） 設計圖的標注不明確。在進行預測面積的計算的時候能夠依據的只有設計圖，如果設計圖在施工過程中進行過修改或建筑施工時對設計圖的標注的理解和最初出現差異就會造成建筑之后的實際面積與預測面積的差異。
（5） 由于開發公司內部溝通不足，在進行設計圖更改時沒有考慮到預測面e的問題，導致設計圖與最初不符，使二者出現差異。
（6） 建筑施工團隊在進行施工時對設計圖的標注數據的施工中有所誤差，導致施工之后的實際面積與預測面積有誤差。
（7） 由于實際面積的測量計算部門和預計面積的測量計算部門之間的計算方試有差異，導致雙方計算的面積也有差異。
2.3實測面積與產權面積
產權面積是由規劃部門審批的面積，實測面積是由實際測量得出的面積，在進行購買的時候實際面積與產權面積出現差異的部分是出現爭議的主要部分。例如在進行房產購買的過程中，購買了100m2的房產，而產權面積只有80m2這就導致了多余出來的部分不屬于房屋購買人的產權范圍，從而造成了開發商與購買者之間的糾紛和誤會。
3.解決糾紛的辦法
根據以上的問題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時對建筑的面積嚴格按照圖紙來進行施工，以防止預測面積與實際面積的不符。在進行買賣活動的過程中對實際面積與建筑面積之間的差異進行詳細的說明，以免購買者因為不明白二者差異而產生糾紛。在進行房屋產權等級的時候減小誤差，對購買者的房屋產權與房屋實際面積的所有權負責任。
結論：在目前的房產市場中還存在著多種由于建筑面積而產生的糾紛問題，解決這些問題和杜絕這些問題還需要開發商和購買者的共同努力。
參考文獻：
[1]何淮嵐. 房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.
[2]胡英俊，胡軍. 房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.
中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號：
一.前言對土地資源進行合理的開發整理，相對而言，具有很強的綜合性和系統性，是一門需要綜合多方因素進行考慮的土地資源管理性工作。加強對土地資源管理測繪管理是確保整個區域內部各種土地資源實現總量平衡管理，確保整個區域內部的土地資源能夠得到可持續利用的重要舉措之一，在現階段，隨著對各種土地資源的開發利用逐漸呈現出多元化的趨勢，嚴格實施土地資源的測繪管理工作，確保土地資源測繪數據的公正客觀性，對于區域土地資源的整體整理規劃，實現土地資源管理的科學合理化有著十分重要的意義。
二.土地整理不同階段的測繪分析
1.土地整理前期決策階段的測繪
（一）關鍵點的測量不可少
通常地形測量中，一般是先整體、后局部式的測量，為了追求效率，一般是畫成網格式測量，根據不同的比例要求布置高程測點，由整體到局部展開，測量預先畫定的點，其他的點基本采用內插的方式。在成圖后，依據測點，勾繪出等高線，在這中間，就已經存在了一個假設，就是點與點之間的變化必須是平緩的，不能有較大的起伏，但實際中這種情況很少，為了追求精度，往往可取的措施是畫密網格。土地開發整理前期準備工作中的測量也采取這種方式，它主要是測量關鍵點，不事先畫定網格。關鍵點指的是高程趨勢的變化點，如坡頂、邊坎邊。舊村復墾的測量關鍵點尤為重要。
（二）坎上坎下均測
在地形測繪中，往往只測量坎的平面位置，不測量坎下的位置和標高，這在土地開發整理中，難以給以后的設計及概（預）算提供準確的數據。筆者特別強調對各種土坎要細分，注明坎頂、坎腳線的位置和標高，特別對于緩坡坎，注明坎頂線與坎底線的位置和標高，有時特別重要，因為這影響土方計算的準確性。
（三）細部測量注明。
所謂的細部測量注明與平常所說的細部測量不同。平常的細部測量是指局部區域中詳細的測量，僅僅是為了提高測量精度，而土地整理中的細部測量更為詳細，包括墳穴、樹木、房層的面積及新舊程度、建筑密度、人口密度、容積率，這些都關系到以后拆遷、征地補償費的計算。細部測量在舊村復墾、舊城鎮改造中顯得非常重要，具體表現有以下幾點：①準確記錄樹木包括果樹的種類、年齡，墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等；②準確記錄水塔、管線的長度及使用年限；③特別是對學校、廟宇及舊村委會等要作詳細記錄，這有利于以后的設計方案的選擇。
2.土地開發整理專項規劃階段
在整個土地資源整理規劃過程中，對土地資源的專項規劃階段是其中一個重要的環節，其專項規劃的基礎圖件從實質上而言是現階段土地資源的整體利用現狀情況的綜合圖件，因而，一般都需要在土地資源利用現狀的圖件上做出合理的規劃，并制定住土地整理開發的專項規劃圖。在筆者多年的土地資源整理經驗過程中，一般而言，對很多在市縣級的土地資源進行整理規劃過程中，在制作規劃圖件時候，都有著比較嚴格統一的比例尺。在我國現階段一般都是用1：5萬-1：20萬，這是基于我國相關的測繪部門所規定的中小比例尺航測地形圖的各種規定的基礎上，并結合具體的土地資源實際調查，并充分結合航片和測繪片，在眾多專業測繪人員協作下共同編繪而成。對土地資源整理展開實際調查，是整個土地資源專項的規劃過程中的重要環節。在調查測繪過程中，要結合潛力調查圖，按照1：1萬的土地詳查圖做為工作底圖，并要進行對土地資源的實際調查而開展工作。
3.土地開發整理項目規劃設計階段
在進行項目的可行性研究規劃設計過程中，對整個土地資源中的土地面積和土地的長度，高程等相關的數據沒有十分嚴格的要求，因而，一般而言，可以充分利用在專項規劃過程中所制定的圖件作為工作的地圖，但是，要注意的是，比例尺一般都不能夠用1：1萬或者1：5萬進行。當項目進行規劃設計時候，對土地資源的長度，高程，面積等各方面的測繪數據都有著更為嚴格的要求，這些數據的準確性和精密性都將直接關系到整個項目的規劃和一些具體的設計情況，比如一些溝林，道路，水渠等基礎設施的規劃設計，同時，整個工程的概預算和土方的計算的精確度都有著十分直接的影響。在這個過程中，一般而言，都對比例尺有著比較嚴格的要求，在筆者的測繪經驗中，一般而言，都會讓實際測繪過程中的比例尺在1：2000之上，并要將全要素的地形圖作為基礎上進行底圖設計。
4.土地開發整理項目施工及管理階段
當項目已經進行施工時候，土地測繪單位要為施工單位提供嚴格精確的測繪數據，如此，可以讓施工單位可以做出更好的施工設計和施工規劃，可以結合具體的測繪數據對整個工程做出比較科學合理的控制點石。在這個環節，可以使用工程施工放樣測量的方式，結合具體的工程施工設計，和相關的測繪圖件做出施工決策，如此，可以保證施工環節更順利的進行。當一個項目已經竣工的時候，在提交竣工圖時候，竣工圖的比例尺要能夠和土地整理規劃時候所制定的設計圖紙的比例尺一樣，從總體而言，在這個階段對測繪的數據的精確度有著十分嚴格的要求。
三.結束語
在進行土地資源管理過程中，加強對土地資源的測繪管理是其中的重要環節，是進行土地資源合理化，可持續利用，科學規劃的基礎和關鍵性環節。因而，在各種土地資源管理過程中要結合不同的具體工程實際情況，找出各個階段的測繪特點，充分綜合利用各種測繪手段和測繪工具，嚴格控制各種費用成本，在充分滿足對各種土地資源進行管理和規劃的基礎上，做到測繪的成本最小，并從土地資源測繪的各個環節進行質量控制，保證測繪的真實客觀性。如此，可以促進整個土地資源管理工作規范化和科學化。
參考文獻：
[1]張金亭 試論土地整理測繪 [期刊論文] 《國土資源科技管理》 ISTIC -2006年1期
[2]張奇 胡石元 施秧秧 朱彥剛 GPS-RTK技術在土地整理測繪中的應用探討[期刊論文] 《測繪與空間地理信息》 -2008年2期
[3]馬廣濤 董方曉 CORS技術在土地整理測繪中的應用 [期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》 -2012年16期
[4]胡貴平 胡金華 提高GPS測量在土地整理測繪中的定位精度 [期刊論文] 《江西測繪》 -2008年3期
中圖分類號： P218 文獻標識碼： A 文章編號：
1、概述
高層住宅是城市化、工業現代化的產物，高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音?。蛔匀伙L大，采光較好，日照時間長[1]。隨著人們物質生活水平的提高，不少居民都購買高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時就開始銷售，在售樓過程中，絕大多數待售房屋的面積都是暫測面積（預售面積），公攤面積也是暫測數據[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗收后，有測繪資質的單位根據規劃部門和建設部門的審批文件，按照技術要求和國家規定進行實地測量，采集套內建筑面積和公用建筑面積等數據，最終得出測繪報告。
由于房價不同于一般的商品，單價較高，所以房屋的面積直接影響著房產公司及居民住戶個人的利益，因此作為我們測繪單位，本著為雙方負責，公平的原則，對房屋面積的測算一定要正確處理[3]。
為了確保預售面積與實測面積誤差比絕對值在3％內，房屋預售面積的測量以施工圖紙為準進行測量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預售測量的全部資料，包括：由房地產公司負責施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍圖，以及其他特殊的要求，如施工過程中已經修改和準備修改的部分（以書面的形式說明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細查閱施工圖(又稱為藍圖)，標注需要公攤的設施。公攤的設施在《房產測量規范第1單元：房產測量規定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規定，需要公攤的設施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲水池、伸縮縫。另對施工中實際改動的地方，如陽臺改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開發商出具加蓋公章的相關證明，作為最終面積統計的依據。
對于有地下室的高層樓，一般分兩大類進行測量，即地下室和標準層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開由開發商提供的施工藍圖(由于大多數施工圖都是多重塊插入，所以對圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進行分解)
將下面的代碼復制在記事本內，另存為unlk.lsp文件，打開這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應用”下的“計算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類統計，并對涉及邊長進行標注，總之所涉及統計面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設計有所區別，所以要分層統計，特別是對一層和頂層所涉及到的規程中需要統計的面積一定要計算在內，如封閉的通道口、和門廳等。
2.1.2 利用電子表格進行最終的統計
利用電子表格將各分類面積統計，并將公攤面積按比例分攤到套內面積，合計后形成最終的預售面積。
2.1.3 編寫報告出具量算圖紙
打印各層面積標注圖以及不同的戶型圖，并編寫報告，說明計算過程中所包含和特別處理的內容，以便開發商及住戶能夠明白面積的分攤情況。并加蓋單位公章來更加權威地說明數據的可靠性和準確性。
3、結論
利用南方CASS軟件統計房屋預售面積，能夠較為清晰、準確地反映真實的情況。這種方法大大提高了工作效率，節約了成本。
參考文獻
[1] 楊文杰.高層住宅立面設計地域化表達研究[D]. 西安建筑科技大學碩士論文,2012.
一、前言
隨著我國城市人民生活水平及城市經濟水平的提高，城市房地產業有了突飛猛進的發展，房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場，正越來越受到社會普遍關注，人們對房產測繪的準確性和現實性也提出了更高的要求。產面積計算準確與否，不僅關系到房產開發商的經濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產面積計算系統也應此呼聲而產生，它使房產測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫，不但提高了工作效率，而且提高了分攤準確度的計算精度，從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。
我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產面積測算系統V.20》軟件，在房產面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統的設計思想、功能及應用的體會。
二、系統的設計思想
該系統針對房產面積測算業務進行剖析，面積測算業務最主要的需求有四點，一是測算要準確，二是要快速，三是能夠對測算數據進行長期存儲，四是能夠對測算業務形成規范化的管理。
1．對于“測算準確”，著重于兩個方面，一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關標準和規范；二是計算的精度有保障。
2．對于“快速”要求，通過實際工作中得出，測算業務中最費時間的是繪制分層分戶圖，其次是計算面積，再次是分攤計算。對于“繪圖”，該系統采用CAD作為繪圖平臺；對于“計算面積”，該系統在繪圖平臺上的二次開發，用最簡單的操作方法且又能夠保證精度，實現對所繪圖形的面積采集。
3．對于測算數據長期存儲，該系統采用數據庫技術解決的。
4．對于測算業務規范化管理，該系統總結出其業務流程和數據流程，用戶權限劃分、流程控制、多級審核，實施業務規范化管理。
三、系統環境
1．系統軟件環境
·操作系統，對于網絡版的操作系統采用Windows2000；單機版的和網絡版客戶端操作系統可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；
·數據庫系統，對于網絡版的數據庫系統可采用Oracle或MS SQL Server，單機版的可采用MS SQL Server或MS Access；
·CAD繪圖平臺，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2．系統硬件環境
·網絡版的服務器，采用P4以上CPU，256M以上內存，10G以上硬盤；
·單機版或服務器版的客戶端計算機，采用PIII以上CPU，128M以上內存，10G以上硬盤，網絡版的客戶機需配有10/100M的網卡；
·打印機，配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機；
四、系統功能應用
（1）建立房屋基本信息
當對一幢新的建筑進行面積測算時，首先需要在系統中建立一工程，輸入該幢建筑物的基本信息，包括房地號、圖幅號、開發單位、建筑地址、開發單位、建筑類型、建筑狀態、竣工狀態、測繪人員及日期等，同時確立該幢建筑物的分攤方式。
（2）建立房屋結構
當房屋基本信息輸入完成后，系統自動彈出房屋結構窗口，稱為“操作導航器”的窗口，在該窗口中可按層次建立房屋結構。房屋結構由“棟”、“功能區”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好，而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
（3）繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區的坐標原點為起點繪制分層分戶圖，用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中，包含了所有繪圖工具，并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層，進行繪制圖形，同時建立數據樓層與圖形樓層的關聯。
（4）采集面積
通過操作導航器與繪圖區間的交互操作，采集各種建筑面積，包括各層的建筑面積，各戶的套內建筑面積、陽臺面積，各種公用面積，采集的面積值將自動進入數據庫中。
（5）校核面積
通過該功能，校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。 轉貼于
（6）分攤計算
由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式，對于規范性的分攤方式，系統將自動進行分攤計算；對于復雜分攤方式，該系統將彈出分攤計算窗口，由我們根據需要，分步指派各種公用面積，進行分攤計算，直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中，系統給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數，便于我們查找，同時對于錯誤的分攤指派，我們可以逐步撤消分攤的步驟。
（7）成果輸出
主要打印輸出結果的各種技術報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內平面圖等。
五、系統應用體會
1.通過在操作導航器中點擊某一樓層，系統將自動找到圖形文件中的圖層，并在繪圖區自動顯示。也就實現了工程中的數據庫與對應圖形文件相關聯。
2.規范作業過程，嚴把測算質量，系統對作業中不同職能的人員確定了不同的角色，授予不同的權限，只有完成本環節的作業，才能進入下一環節的作業，由此形成了整個作業的管理控制過程。
3.對于圖形復雜的建筑物，可以實現多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值，即以此加快作業的速度。
4.對于復雜分攤類型的建筑物，該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式，而采用模擬手工作業的方式，即可視化的分步計算模式。
5.校核多級化、全方位，保證計算成果的完整性與準確性。
6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統內部的面積計算函數，面積值存儲精度為雙精度浮點型，在數據庫中存儲數值以及計算過程中數值均保留小數點后十二位，完全滿足面積值的精度要求。
總之，通過實際工作中應用該系統不但提高了工作效率，計算精確，操作簡單便捷，管理規范，而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用，如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上，自動建立房產測繪用的分戶平面圖，沒有得到應用，這也是該系統今后著重研究和探索的課題。
參考文獻
[1]張建強．房地產測量[M]．北京：測繪出版社，1993
關鍵詞:房地產論文投稿,房產測繪,風險,質量控制
一、房產測繪的內容
進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理,開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁,收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發,交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪,土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。
二、推進房產測繪管理的必要性
1、推進房產測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學性,提高工作效率。眾所周知,房產測繪工作較為繁瑣,數據的測量、存儲與處理均可能產生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關的數據資料整理和檢查更加快捷。
2、推進房產測繪管理,能更好的理解和融入現代化的管理手段和方法,為其他領域提供了一個不錯的先例。房產測繪管理的進一步發展,能有效的揭示出房產系統中各因素的相互制約關系,并且結合計算機超強的信息處理能力,提升工作質量,為其他領域的發展提供借鑒。
3、推進房產測繪管理,能更合理的處理和利用管理數據,適應了時代迅速發展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數據,同時提升這些數據的利用率。
三、房產測繪產生風險的原因
由于市場不確定因素的存在,房產測繪單位在提高專業化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是,房產測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。
1、房產測繪領域的法律法規不夠完善
國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益,規范和培育房地產市場作出不懈努力,但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化,使得新問題無法可依,無據可查,從而引發許多爭議?；谶@一原因,房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
2、房產測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現
房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大,內業數據繁多、計算量巨大的特點,從業人員難以保證完全不出現差錯。但是,房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失,因而引發賠償,而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。
3、房產測繪專業性強,但在社會監督方面效力較差
由于房產測繪專業性強,對非專業人員而言,即便進行公示,也只能知道結果而不知就里,在社會監督方面效力較差。并且,測繪結果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發現,這會將測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生,如果內部質量保證體系不健全,出現差錯的概率就會較高。
四、房產測繪質量控制措施
1、加強房產測繪單位的資格審查認證管理
進行房產測繪必須由具有資質的單位進行,對于這個標準不能降低。目前對從業技術人員的審查尚未做到聯網,有些從業人員存在一證多報的現象,有些還存在跨省市申報。對于從業人員的造假可以通過要求企業誠信聲明,聲明本企業房產測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質。對于裝備要認真審核,實行年檢并對設備進行編號管理。要根據市場容量情況,保證房產測繪質量,不能過早地開放市場,房產測繪市場化會引起價格競爭,不同房產測繪單位的相互壓價促進了市場價格競爭機制的形成,但是無序的價格競爭會導致房產測繪質量的下降。
2、對房產測繪單位強化質量意識
測繪單位的每一位領導及員工都要充分認識到測繪質量關系到自身的利益和生產發展,要把質量保證措施落實到房產測繪工作的每一個細節。房產測繪的從業技術人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實維護消費者的利益,但也不能損害開發商的合法權益,堅持實事求是的態度,樹立良好的職業道德,按照相關法規的要求,進行房產測繪工作。房產測繪從業人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術方法、理論知識,科學地處理問題。
3、制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產品生產,同時對市場競爭測繪產品進行劃分,制定包括中長期發展規劃在內的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
4、建立房產測繪協會、積
1 引言
為了全面查明佛山市某片區的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權威性、現勢性的房屋調查摸底資料，為該片區舊城區改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區產業和城市轉型升級。該區“舊城鎮改造建設中心”決定在該片區開展“三舊”改造房屋調查項目。本文是技術人員在項目實施中的經驗與體會。
2 三舊”改造建設的房屋現狀
“三舊”改造建設測繪調查就是要對舊城鎮、舊廠房、舊村居的土地的權屬、用途、使用年限和房產的權屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調查，對建筑面積、土地使用面積及權屬界線核定等一系列的摸底調查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現狀卻呈現如下特征：
2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯系屋主，調查工作無法開展。
據統計，該片區約1/5的房屋聯系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調查工作的順利開展帶來了極大的困難。
2.2房產證地址編排不規范或錯誤，影響了數據匯總時間。
對實地中的同一棟樓，在房產證中可能存在幾種命名規則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。
2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產證收集的時間。
對于房屋測繪調查工作而言，房產地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區所包含的地址信息，結果在查找房產證時，一方面是測區內的房產證沒有找出來，另一方面找出了許多測區范圍外的房產證，延誤了房產證收集的時間，影響了整個工期。
2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。
測區內的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數分攤的，有登記建筑面積無套內面積的，有登記建筑面積與套內面積的等等。現在要統一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區別對待，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。
3 舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法
要做好舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法，項目開展前應根據調研情況組織編寫《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規定》等技術指導文件。由于房屋調查、面積測繪與統計方法等技術工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。
3.1房屋調查方法
入戶調查是一項非技術性的工作，一方面需要調查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調查，還需要給業主留下較好的印象，以方便后續工作的開展。
① 盡快辦理《協助調查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。
② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產證等資料，以利于統籌安排。
③ 房屋入戶調查時多問一句，以免造成工作反復。
3.2房屋面積測繪方法
房屋面積測繪是根據房產證附圖核對產權人的房屋是否與現狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：
① 房屋加建，主要是指房屋的層數改變以及產權人在自己土地范圍內的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產權證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。
② 房屋多占，主要指產權人在自己土地證規定的界址外進行加建。此時土地和房產面積均發生變化，需要對土地面積和房產面積全部測量。
③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產權證上多出的面積。
④ 房屋套內面積測繪方法。
a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內面積，取房產證面積（建筑面積）與套內面積之差值為分攤面積。
b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產證套內面積為套內面積。
c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產權人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內面積。
3.3房屋面積統計方法
① 開發功能豐富的“房屋測繪調查數據入庫程序”，以提高工作效率。
根據“舊城鎮改造建設中心”的要求，我院對測區內的房屋建筑面積做了如公有產權、私人產權、完全產權、非完全產權、學校、大型公建設施、商業部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內容，以方便對調查區域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據作業要求，開發了自動統計上述面積的“房屋測繪調查數據入庫程序”。
② 內業校核統計結果，以保證數據計算的正確性。
由于數據量龐大，雖然有專用程序統計，但是作業員在房屋分類時有可能會出現錯漏，為了避免這種情況，在內業校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區房屋建筑總面積是固定的，完全產權與非完全產權總面積之和，公有產權與私人產權總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業部分與非商業部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。
③ 外業抽檢統計結果，以保證數據測量的正確性。
4 結語
“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產權轉移、產權拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關系，注定了房屋測繪調查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發動多方面的力量做好入戶調查與測繪、開發“房屋測繪調查數據入庫程序”專用程序做面積統計，將復查的問題將變為簡單，從而為三舊”改造建設節省一定的經費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數據真實可靠，切實保障群眾的合法權益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。
參考文獻：
1、謝戈力.如何實現“三舊”改造中的共贏.中國土地.2011年02期
21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發展的迫切需求，高職院校要大力培養綜合素質高、創新能力強的全面復合型的優秀人才，而要有效實現這一人才培養目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發展，高職院校教師也要積極轉變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產測繪教學和科研工作，全面提高教學質量。
2.社會需要
隨著科學技術的日趨發展，房地產測繪新儀器、技術、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術、4D測繪新產品和數字技術又為房地產測繪行業帶來發展的新機遇，同時這也是測繪行業改革的關鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構建完善的房地產測繪課程教學新體系，以傳統測繪理論為指導思想，以先進的現代測繪技術為主要手段，以滿足社會房地產測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產教學。
3.教學需要
房地產測繪課程既可以豐富學生的房地產測繪理論知識，又可以有效培養學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業，關鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統逐步得到優化調整，才能有效實現專業建設，促進房地產學科領域得以全面發展。而房地產業既是一門新型學科，在市場經濟時代其專業建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產專業教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產課程教學改革勢在必行。
二、房地產測繪課程新體系教育改革有效措施
近年我校積極建設房管類專業，眾多房地產專業都開設了房地產測繪課程，切實履行培養優秀高職人員的重任，為房地產行業輸送大批專業的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產測繪課程教學新模式，總結出以下有效措施：
1.調整教學大綱
課程教學內容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產測繪教學大綱應始終圍繞專業培養目標和教學要求，逐步轉變傳統教學模式“重理論基礎，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產測繪基礎理論的要求，不過度強調測繪理論的系統性和完整性，應重視房地產測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統過時的測繪方法，充分體現高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎內容的前提下，適當增加房地產測量和地籍測量內容，及時補充房地產測繪新儀器、新技術、新方法應用知識，同時提高房地產測繪課程的針對性和適用性。
2.改進教學方法
改進教學方法，能有效構建房地產測繪課程教學新體系，提高教學質量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產測繪教學方法，在此方面頗有體會：
（1）啟發式教學方法。啟發式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產測繪理論基礎知識，堅實學生的房地產測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業出色的優秀人才。
（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構造使用復雜、實踐操作難實施的教學內容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產測繪教學質量，更好地滿足房地產測繪課程的教學要求。
（3）項目教學方法。在房地產測繪課程中應用項目教學法，能充分結合理論與生活實際，將生硬的基礎理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯系實際，引導學生在完成房地產測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養學生發現、分析、解決問題的思維。
3.改善教學條件
為提高房地產測繪課程的教學質量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經費投入，強化房地產測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4~5人）配備一臺電腦、每2~3人就有一臺常規操作測繪儀器，積極改善房地產測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環境，全面提高教學質量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經銷商、房地產測繪生產單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。
4.充實教學內容
為更滿足房地產測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結合多年開展房地產測繪課程所積累的教學經驗，將傳統房地產測繪理論和方法精簡優化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內容，補充相關的房地產測量新知識和先進測量技術，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術，以充分體現我校房地產測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現今測繪教材中缺漏的知識內容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內容，強化房地產測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業競爭的優勢。
5.重視教學實踐
首先，要建立較為穩定的校內實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發學生的實踐操作興趣，培養學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產。其次，合理安排房地產測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產測繪實踐內容要以常用測繪儀器的使用、房地產平面控制網的建立，再逐步深入到房地產分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產調查、房屋建筑面積測算等，做到教學內容環環相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發學生的操作實踐興趣。我經常組織學生完成多項測繪生產項目，還獲得良好的社會收益和經濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關培訓指導，幫助學生獲得相應的職業技能證書。
6.提高教師綜合素質
第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產測繪課程新體系教學改革，充分調動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養學生分析處理問題的創造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養，同時注意自身專業知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態度，有效激發學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養學生積極進取的學習態度，讓“教”與“學”有機統一起來，真正實現教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎上，積極參與科研、生產工作，讓教學、科研、生產三者相互促進，并且在從事房地產測繪生產項目中，不斷積累生產實踐經驗，努力撰寫專業論文或學術著作，以此激發自身參加科研的興趣，提高自身學術研究能力。第四，教師要密切關注國內外房地產行業的新動態，加強與社會各界的聯系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產測繪課程教學質量，深化房地產測繪課程新體系的教學改革。
一、房地產測繪的概述
房地產測繪主要透過測繪方法、測繪技術以及測繪儀器對房屋的使用情況、數量、位置、質量、所有權以及自然情況下測定的專業測繪，主要內容包含了測量、調查房產及房產的相應建筑物進行繪圖。并且，還包含了對于房產土地的載荷物進行調查及測量的工作。對于房地產的測量主要是指房地產產權的拆遷、交易、開發甚至是產籍的評估、鑒定、收費、征稅、仲裁等管理工作，并且核對房地產管理當中所上交的所有材料。房地產測繪主要包含了房地產測繪的項目以及基本測繪[1]。針對房地產執行的基礎測繪主要指在一個大范圍里面對房地產創建的整體的、系統的平面控制網。針對房地產的項目測繪主要指房地產的開發、經營以及權屬方面的管理，并且，還包括了對房地產相應數據、圖紙、表格等進行的測繪。針對房地產執行的項目測繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產權的開發、拆遷、交易及管理工作的進行。房地產項目測繪的土地所有權及房屋所有權的相應證件對于測繪工作來講十分重要。
二、房地產測繪工作的現狀
現在隨著房屋歸屬權的問題受到人們越來越多的關注，房地產的測繪工作得到了更好的發展，可是由于房地產的測繪技術起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問題。
（一）工作勞動強度加大
房地產測繪屬于房地產開發的基礎類工作，因此對于技術方面及專業方面的要求都非常高，不僅可以為房地產的管理及拆遷、土地利用進行服務，還可為房地產的各項活動提供資料，并且也可以為城市建設、規劃提供相應的數據及資料。
（二）科技含量較強
由于房地產測繪工作的不斷進步，工作人員逐漸意識到常規的方法已經無法符合當前的工作需求，想要讓自己在競爭如此激烈的環境里不被淘汰，就只有具備更加先進、專業的測繪方法，提升房地產測繪工作的效率及成圖的質量。
（三）市場管理逐漸規范
為了加大房地產市場的管理，讓房地產行業可以穩步健康的發展，國家為其頒布并實施了相關政策、法規來進行規范。各省市也通過自身的情況，規定出相關的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產測繪的管理更加規范、房地產測繪行為更加嚴格就、房地產測繪的水平更加先進、房地產產業可以更加穩步發展。
（四）市場壟斷經營的行為依舊存在
長久以來，房地產測繪機構屬于房地產產權、產籍管理的一個部分，它一直屬于獨家壟斷的經營方式。由于當前的市場非?；钴S，很多的土地交易、測繪、制圖、計算等工作都是在同一個房地產測繪公司進行的，測繪的速度無法跟上，導致土地房屋產權的登記發證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產產業的健康發展。因為目前依舊具有壟斷經營的現象，當前百姓對于房產的消費投訴也主要集中在房產面積方面，并且這一現象目前依舊處在上升階段。
三、房地產測繪存在的問題
房屋面積測繪的工作量非常龐大、情況相對復雜，特別是針對公共部分的分攤及責任，可能會存在一些問題。測繪結果一旦出來，會直接進入到市場交易，很多問題通常都是成為事實后才發現，這樣只會讓房地產測繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測算結果的精度以及唯一性問題。這具有兩方面的原因：第一，測量的誤差無法避免；第二，測量對象的特征通常不清晰。其次，對于共同的部位以及分擔的認定具有明顯的認為原因。例如，共有特征不明確、分攤關系不準確、應分攤到住宅的共同部分均攤到商業及住宅里等。最后，測繪結果的描述及表現并不直觀。測量的結果描述及表現過于專業化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發現問題的時候，購房已經成為了事實，這樣就無法做到防范于未然。
四、房地產測繪工作的對策
（一）引進先進測繪技術
采用先進的管理房地產測繪的系統，能夠使測繪出來的數據進行電子化的計算、儲存和管理。采用計算機技術進行對測繪數據的加工， 同時還要使用自動化和流程化的先進管理技術， 這樣就能夠最大程度避免對數據進行人工分析與計算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進而減少數據出現錯誤的幾率。
（二）強化測繪的組織管理
提升政府的相應職能，加大投入力度。各級政府部門應當加強房地產測繪工作的經濟發展作用，強化組織管理工作，規定相對完善的房地產測繪方面的建設方針及相關政策。加大各部門間的聯系，實行統籌發展，以科技作為第一生產力，強化房地產測繪技術同當代信息技術的結合，加快房地產測繪工作朝著更高的技術、水平進行發展。加大財政的投入力度，加快房地產測繪的發展研究速度[4]。
（三）提升測繪人員的專業素質
對于專業型人才要強化培訓力度，進一步提升團隊素質。對于房地產測繪工作在住房建設、經濟發展等方面的特點及其本身的重要性，一定要通過加強專業型人才的培訓工作，來提升相關工作人員的專業能力，轉變以往陳舊的測量方法，將先進的技術以及經驗引進，剔除糟粕，取其精華，加快房地產行業的發展，也讓房地產行業可以更加健康、更加快速的前進。
（四）建立健全測繪監督機制
將測繪的法律、法規進一步完善，嚴格進行監督管理。創建良好的協調房地產測繪管理的制度，是有效確保房地產測繪健康發展的基礎條件[5]。想要強化法律建設，提升測繪行業的發展環境，就要創建一個統一的標準，才可以真正滿足房地產事業的發展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運用。并且，要嚴格進行監督管理，創建有效的監督體制，對于平時存在的各類問題，提供相應的解決方法，加強法律、法規的建設，加快房地產測繪工作的迅速發展。
（五）強化各部門之間的合作關系
房地產測繪部門之間應當做到有效溝通、資源共享、互通有無，以加快房地產事業的發展。在出現問題時一定要及時做到溝通并將問題解決，對于定期進行的業務交流工作，要對指派的技術人員進行相關業務的培訓。而部門之間一定要依照國家頒布的法律構成一個統一的測繪標準，絕對不允許同一地區、同一房屋出現多種測繪結論。
結束語
由于城市的進程不斷加快，房地產行業的不斷發展，房地產測繪事業一定要同當前的信息技術相融合，才可以真正發揮出作用，也可以讓社會的經濟得到真正的進步。并且，只有提升相關人員的素質，強化監督管理工作，將法律法規進一步完善，才可以創建一個合理、高效的測繪制度，從而讓房地產測繪工作得到健康的發展。
參考文獻
[1]王辛之，江文祥，劉瑤.武漢市房產測繪實施細則修編要點及思考[J].地理空間信息，2011，13（04）：158.
[2]沈軍.房產測繪市場化以后測繪成果的認證管理[C].第十三屆華東六省一市測繪學會學術交流會論文集，2011.
1. 前言
房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天，基本實現了商品化，房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。
為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。
2. 檢定儀器和棱鏡常數問題
由于房產測量精度要求高， 目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量．對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數(零)和棱鏡常數(至棱鏡后背位置的參數)，就可以直接測出房屋角點的坐標。
這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。
3. 房屋測量中的偏心測量問題
一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。
4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題
在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算
5. 共有面積分攤問題
對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。
對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下： 轉貼于
一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。
6. 結束語
房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。
參考文獻
[1] 中華人民共和國建設部房產司．CH5001-93房產測量規范[S]．北京：地質出版社，1993．
[2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙：湖南地圖出版社，1988．
