期刊 科普 SCI期刊 投稿技巧 學術 出書

    首頁 > 優秀范文 > 房產法律論文

    房產法律論文樣例十一篇

    時間:2023-03-25 11:27:00

    序論:速發表網結合其深厚的文秘經驗,特別為您篩選了11篇房產法律論文范文。如果您需要更多原創資料,歡迎隨時與我們的客服老師聯系,希望您能從中汲取靈感和知識!

    房產法律論文

    篇1

    對于房地產開發業,土地和資金都是必不可少的資源,缺了任何一個,開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商,也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶,促成了資金和土地的結合,盤活了諸多房地產項目,對房地業的發展功不可沒。但同時,聯合開發引發的糾紛也不在少數,且糾紛一旦發生,往往標的數額巨大,案情錯綜復雜(例如,每年最高人民法院審理的民事案件中,此類案件都占很大比例)。因此,如何界定聯合開發的性質,如何確保聯合開發行為的合法有效,如何從法律角度預防糾紛的發生等問題,就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考,現呈現給各位方家,希望能起到拋磚引玉之效。

    一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征:

    所謂聯合開發房地產,指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權,另外一方提供資金、技術、勞務等,合作開發土地,建筑房產等項目,共擔風險,共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方,我們稱之為供地方;另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業,我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講,任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇,不限于一方出地一方出資,也可以雙方共同出資;不限于進行房地產開發經營,也可以是建房自用;不限于雙方都是法人或其他組織,也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作;不限于在城市規劃區國有土地上進行建設,也可以是在集體土地上聯合建房。

    從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營,具有如下特征:

    (一)、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件:設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:(一)有100萬元以上的注冊資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

    (二)貫徹責、權、利統一的原則。

    實踐中,有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如,甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定:甲公司僅負責提供建設用地,不參與項目的建設管理,不論項目是否贏利,乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定,此類條款屬于聯營合同的“保底條款”,應認定為無效。需要指出的是,所謂的責權利統一,是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的,是指從宏觀上看,雙方權利和義務向統一,并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說,在項目的建設工程中,不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監督),而是由房地產公司全權負責,這并不意味著違反了該原則。

    (三)法律關系復雜。

    聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系,錯綜復雜。首先是合作雙方的關系,如上文所說應屬聯營關系,而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營,組織形式和權利義務分配都需要仔細約定(文將詳細分析);其次是聯合體與政府主觀部門的關系,開發房地產的各個環節,立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督,最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作,辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是,教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系,包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

    二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

    根據《民法通則》中關于聯營的規定,聯合開發房地產可以采取三種方式:

    (一)、組建新的法人。即雙方出資(城市房地產管理法)第二十七條規定:“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。)成立項目公司,以項目公司的名義進行開發,雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多:比如組建項目公司需要一定的時間,成立規范的管理機構,費用較高且容易錯過商機;再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續,而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成;更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方,對合作者來講這當然是不合算的。

    (二)、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構,實踐中有的叫“聯建辦公室”,有的稱“聯合管理委員會”不一而足,其職責是協調雙方的關系,對合作中的重大事項作出決策,具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構,并非獨立民事主體,不具有締結合同等民事權利能力,也不能對立承擔民事責任。實踐中,曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例,顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了:某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能,而且堂而煌之地掛起排子,刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》,最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況,聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識,并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

    (三)、不成立聯合機構,按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

    上述第2、3種方式(統稱非法人型聯營)中,除了合作雙方之間容易產生糾紛外(下文將詳細論述),實踐中爭議較大的還有一個問題:即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任(不論以合作任何一方的名義直接產生)都承擔連帶責任?有一種觀點對此持肯定態度,理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益,本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任,至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力,只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例,按照這種觀點,法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生,就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任,而不必考慮該合同是哪一方簽定的,也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

    筆者認為,對此問題不能一概而論,應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任,自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任,則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同,當事人人約定的內容不同,合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資,即一方提供土地使用權,另一方出資金,雙方在項目完成后,共同出售,共同出售,共同分享利益,則此類合同就是合伙合同,雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任;如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作,且進行建筑物與土地使用權的交換,則此類合同為加工承攬與互易的混合合同,雙方對各自的行為獨立承擔責任。

    二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

    聯合開發房地產合同內容復雜,標的巨大,履行期限長,雙方利益針鋒相對,極易引發糾紛;而一旦產生糾紛,由于目前我國相應的法律規定尚不具體,實踐中對其法律性質認識不一,訴訟周期一般都很長,后果難以預測。因此,簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗,筆者認為以下幾點尤其應當重視:

    (一)、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定,杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任,建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

    (二)對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益,一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳,因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系,雖然在同一項目中,位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例,而對具置只字不提,在分配時出現糾紛就不難理解了。另外,由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異,如何處理,也應事先作出約定。

    (三)、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長,過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務,而且也能夠保證項目順利進行。比如,如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地,而合同又缺乏響應的違約條款,不但會造成供地方沒有壓力,而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑,進而矛盾激化,合作破裂。而如果約定了明確違約責任,比如遲延一天,相應減少若干平方米的房產分配,遲延超過若干天,對方可以杰出合同,并支付一定數額的違約金。

    (四)、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖,而不能借聯合開發房地產項目之明,而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定,出資方僅負責提供資金,不承擔其他義務,由對方在項目完工后返還(當然要高于原出資數額)。根據國家有關部門金融法規,禁止企業間互相借貸收取利息,因此上述合同被法院認定為無效。對此,雙方當事人在簽定合同時,要倍加注意。

    篇2

    設立抵押的目的是,一旦債務人不履行債務,抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此,抵押物應有變價價值,應為可轉讓之物。

    我國實行土地的社會主義公有制,按照憲法的規定,城市市區的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓,但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而,在我國,土地所有權不得設定抵押權,土地使用權可以設定抵押,但受到了一定的限制。

    (一)以地上無定著物(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的問題

    我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種:一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權,二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

    (二)以集體土地使用權設定抵押的問題

    從我國的基本國情出發,考慮到我國人多地少的實際,為切實貫徹保護耕地這一基本國策,我國現行法律、法規規定,集體所有的土地不能開發經營房地產。對于集體土地使用權能否設定抵押的問題,亦規定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押,但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押??梢?,只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉(鎮)、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押,其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

    (三)以城市房屋所有權設定抵押的問題

    我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國擔保法明文禁止宅基地設定抵押,故而,農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權的抵押作一探討。根據我國《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第47條規定,以依法取得的城市房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押,反之亦然。顯而易見,我國法律是將城市房地產作為一個整體加以規范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因為房屋與土地是不可分的,離開土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權是實現地上建筑物所有權的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據。在我國,原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押:①權屬有爭議的房地產;②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產;⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其他房地產。在以下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定:①以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的,其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。③以集體所有制企業的房地產抵押的,必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案。④以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的,必須經董事會通過,但企業章程另有規定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的,必須經董事會或者股東大會通過,但企業章程另有規定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的,商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

    二、房地產抵押權與承租權、典權的關系問題

    (一)房地產抵押權與承租權的關系問題

    所謂房地產承租權是指承租人通過支付租金,依房地產租賃合同而享有的對房地產的占有使用權。房地產承租權追求的是房地產的使用價值,同時轉移房地產的占有,而房地產抵押權追求的是房地產的交換價值,并且不要求轉移房地產的占有,可見,房地產的抵押權與承租權為相容之權,可以并存于同一房地產之上。但是,當抵押人不能履行到期債務而抵押權人將抵押房地產拍賣時,則可能出現承租權使抵押權人不能及時地、充分地實現其權利或者影響承租人繼續租用該房地產的權利和利益的情形,這就出現了抵押權與承租權的沖突問題。那么,應如何處理這種沖突呢?須從兩個方面來分析:

    1.房地產承租權設定在先,房地產抵押權設定在后的情況。“近代社會立法大多認為,租賃關系可以對抗第三人。根據買賣不破租賃原則,即使將租賃標的物讓與第三人所有,設定其上的租賃關系對第三人來說仍然繼續存在?!奔热贿B所有權都對抗不了這種已經形成的承租權,那么,抵押當然也不得破壞租賃,抵押權對抗不了承租權。所以,我國《擔保法》第48條規定:“抵押人就已出租的財產設定抵押權的,應當書面告知承租人,原租憑合同繼續有效?!币簿褪钦f,當抵押房地產因抵押權的實現而由他人取得時,租賃合同仍對新的產權人發生效力,在租賃期滿前,新的產權人不能解除租賃合同,不能隨意變動租金,即房地產承租權設定在先時給予承租權以對抗抵押權的效力。

    2.房地產抵押權設定在先,房地產承租權設定在后的情況。對此,我國有關行政規章只規定了“經抵押權人同意,抵押房地產可以出租。抵押房地產出租所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權?!倍鴮τ诘盅簷嗯c承租權的效力未作明文規定。我國臺灣“民法”第866條規定:“不動產所有人設定抵押權后,于同一不動產上得設定地上權及其他權利,但其抵押權不因此而受影響。”日本民法典第395條規定:“不超過第602條所定期間的租賃,雖于抵押權登記后進行登記,亦可以之對抗抵押權人。但是,其租賃害及抵押權人時,法院因抵押權人請求,可以命令解除該租賃?!比毡久穹ǖ涞?02條規定的是短期租賃,在短期租賃時,在處理上的一般原則是承租權可以對抗抵押權,但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時的抵押權就可以對抗租賃權了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃,日本判例解為承租權不得對抗抵押權或拍買人的所有權。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國擔保法講話》,中國社會出版社1995年第1版,第165頁。)有鑒于此,筆者認為,我國立法機關立法時應根據“先物權優于后物權,物權優先于債權”的原則,注意維護房地產抵押權優先的效力,確立承租權的效力以不損及抵押房地產價值、不影響房地產抵押權的實現為前提,賦予房地產抵押權人在特定條件下請求法院解除房地產租賃合同的權利,如:在拍賣抵押房地產時,因拍賣人顧忌房地產上有承租權的存在而無人應買或降低應買,致使賣得價款不足以清償抵押債權時,則抵押權人有權要求解除承租權。

    (二)房地產抵押權與典權的關系問題

    雖然典權是我國特有的不動產物權制度,淵遠流長,迄今存在,但我國現行法律、法規尚無明文規定,典權關系一直由民事政策及判例法調整,這既不利于財產關系的穩定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權與抵押權的關系作一探討。所謂典權是典權人通過支付典價而占有出典人的不動產所享有的使用收益的權利。典權與抵押權同為不動產物權,但典權是以使用收益為目的的用益物權,典權的目的在于房地產的使用價值,典權須占有轉移房地產,當出典人逾期不行使回贖權時,視為絕賣,典物歸典權人所有,而抵押權是以清償債務為目的的擔保物權,其目的在于取得房地產的交換價值,故而,典權與抵押權也為相容之權,可以并存于同一房地產之上。然而,當典權人行使典權涉及典物上設定有抵押權時,或者抵押權人行使抵押權而抵押房地產上設定有典權時,勢必會發生典權與抵押權的沖突,那么,應如何解決這種沖突呢?對此,也必須從兩個方面分析。

    1.房地產抵押權設定在先,房地產典權設定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規定:“不動產所有人設定抵押權后,于同一不動產上得設定地上權及其它權利,但其抵押權不因此而受影響。”所謂其它權利,包括典權。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋:“所有人于其不動產上設定抵押權后,復就同一不動產與第三人設定典權,抵押權自不因此受影響。抵押權人屆期未受清償,實行抵押權拍賣抵押物時,因有典權之存在,無人應買,或出價不足清償抵押權,執行法院得除去典權負擔,重行估價拍賣。拍賣之結果,清償抵押債權有余時,典權人之典價,對于登記之后權利人,享有優先受償權。執行法院于發給權利移轉證書時,依職權通知地政機關涂銷其典權之登記?!保ㄗⅲ和鯘设b著,《民法學說與判例研究》,第1冊,中國政法大學出版社1998年1月第1版,第475頁。)筆者認為,既然抵押權的目的在于取得房地產的交換價值,無須占有轉移房地產,為充分有效利用房地產,我國立法應借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產所有人在設定抵押權后,仍可以在同一房地產上設定典權,但以抵押權不因此而受影響為前提,即先設抵押權之效力優于后設典權,不受后設典權的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權人首先取得典物所有權的情況下,由于典物上已有抵押權存在,典權人在取得典物所有權的同時,也得接受典物上的抵押權,即典權人仍應以抵押物保障抵押權人抵押權的實現。因為,依法理,在抵押權設定后取得抵押物所有權的人,其權利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務,使抵押權消滅,而取得求償權與代位權,或參加應買保持其權利?!保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_灣物權法》,中國廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁。)

    2.房地產典權設定在先,房地產抵押權設定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設定抵押權,學者見解存在分歧,即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對其典物享有所有權,雖然出典人不得在典物上設定與典權相抵觸的權利,如重典或地上權等,但對于與典權不相抵觸的權利,應準其設定,以發揮物權的功能,只是典權設定后再設抵押權的,典權的效力優先于抵押權,不受后設抵押權的影響。臺灣判例否定說認為,典權既然可以作為抵押權的標的物,再允許出典人就同一不動產為債務的擔保,而以典物設定抵押權,會使權利行使發生沖突,且使法律關系愈趨復雜,殊非社會經濟之福。(注:王澤鑒著:《民法學說與判例研究》,第1冊,中國政法大學出版社1998年1月第1版,第476頁。)筆者認為,此說不能成立。因為“典權人以典權設定抵押權時,是以典權為標的物,而不是以典物為標的物,拍賣時,僅能拍賣典權。出典人于典權設定后,就典物設定抵押權,是以有典權負擔的典物所有權為標的物,二者標的既不相同,其權利的行使,不致于發生沖突,亦不會使法律關系趨于復雜?!保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀嗾撐倪x輯》(下),第1084頁。)既然后設抵押權的效力劣于典權,不能除去典權而為拍賣,則當出典人未能償還后來設定抵押權的債務,抵押權人可以將典物所有權拍賣受償,典權人對于拍定人仍有同樣的權利,其典權不受影響。如果因實行抵押權影響了典權人的權利時,則典權人享有請求解除抵押權的權利;當出典人逾期不回贖典物,典權人取得典物所有權時,則后設立的抵押權即歸于消滅,不復存在。而且債權人既然知道有典權設定在先,仍然愿意再設定低押權,其對自己的利益自有考慮,根本無須法律來禁止,再者,允許典權人將典權設定抵押權,而卻不允許出典人以其對典物的所有權設定抵押權,顯然違反了民法的公平原則。因此,筆者認為,我國立法應賦予房地產所有權人將房地產出典后,應可以在該房地產上設定抵押權的權利,但以不影響典權的實現為條件。

    三、房地產抵押權實現的問題

    (一)房地產抵押權實現的條件和方式

    房地產抵押權的本質在于擔保債權的實現。對于有效的房地產抵押,房地產抵押權設定后,如果債務人履行了債務,房地產抵押權即歸于消滅;如果債務的履行期限尚未屆滿,房地產抵押權人無權行使抵押權,否則,屬于侵權行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產抵押權人才有權要求依法處分抵押房地產,以實現其抵押權:(1)債務履行期滿,抵押權人未受清償的,債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產的;(5)抵押合同約定的其他情況。

    我國《擔保法》第53條規定:“債務履行期屆滿,抵押權人未受清償的,可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的,抵押權人可以向人民法院提訟。”據此,在我國,抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種,而且,抵押權人要實現抵押權,首先要與抵押人進行協商,協議是實現抵押權的必經程序,協議不成時,抵押權人只能向人民法院,通過法院實現抵押權,抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。然而,根據《城市房地產管理法》第46條關于“債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”的規定,拍賣抵押房地產成為城市房地產抵押權實現的唯一方式。對此,筆者認為不妥。因為,盡管拍賣通過公開競價的方式,由競買者競價確定抵押房地產的價格,能夠盡可能地提高抵押房地產的價格,對抵押人與抵押權人雙方當事人均有利,從某種角度講,拍賣無疑是最為公平的一種方式,但是,在實踐中卻經常會遇到設置抵押的房地產因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現的情況,對此,若拘泥于拍賣這一種方式,房地產抵押權人的抵押權豈不是無法實現、形同虛設?!為了解決這一問題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權人請求查封拍賣債務人之不動產,無人受買,擬由司法機關發給產權轉移證書,擬通報試辦可否?”為內容請示最高人民法院時,最高人民法院即以(法編)字第9975號函復:“關于債權人請求查封拍賣債務人的不動產,無人受買,債權人請求移轉產權時,由司法機關發給產權移轉證書的問題,經與司法部聯系后,我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關取得聯系,準由債權人持此移轉證書逕向該管地政府機關辦理登記過戶手續”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號批復也作了類似規定:“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中,債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現,債務人又沒有其他可供清償的財產時,應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價,經抵押權人同意,將折價后的土地使用權抵償給抵押權人,土地使用權由抵押權人享有”。所以,司法實踐中,在拍賣抵押房地產時,如確實無人受買,抵押權人是可以通過法院裁定以抵押房地產折價抵償債務,抵押權人憑法院裁定到土地管理部門或房產管理部門辦理有關土地使用權或房屋所有權的變更登記手續,取得土地使用權或房屋所有權的。因此,筆者以為,《城市房地產管理法》將拍賣作為房地產抵押權實現的唯一方式,忽視了房地產抵押權實現的復雜性,既與《擔保法》的有關規定不相銜接,又不能有效解決實踐中出現的問題,且容易造成司法實踐中的適用法律混亂,為確保房地產抵押權得以實現,應將拍賣抵押房地產作為房地產抵押權人實現抵押權時的首選方式,而不是唯一方式,當抵押房地產在拍賣時確實無人受買、無法變現時,抵押權人有權要求采取折價或者變賣的方式實現抵押權。這一點應由立法機關盡快作出立法修改。

    (二)房地產抵押權實現中應注意的幾個法律問題

    1.抵押權人處分抵押房地產時,應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的,還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優先購買權。因為,法律賦予抵押權人的是一種從抵押物上取得相當價值的權利,而不是任意處分抵押物的權利,只要抵押權人能從抵押物上獲得相當的價值以滿足自己的債權,就算充分實現了自己的抵押權,所以共有人或承租人的優先購買權與抵押權人行使抵押權并不矛盾,應依法保護共有人或承租人的優先購買權。

    2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權抵押的,或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的,在實現抵押權后,未經法定程序不得改變土地集體所有制性質,也不得擅自改變這些土地的原有用途。

    篇3

    二、房地產證券化的含義、性質和特征

    (一)房地產證券化的含義和性質

    以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代的美國。房地產證券化(RealEstateSecuritization),是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。主要包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。房地產投資權益證券化即商業性房地產投資證券化。

    因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念,而且目前也沒有關于資產證券化的權威法律定義,所以理論界對房地產證券化的理解也存在著很大的分歧:

    有的學者認為房地產證券化是指通過發行股票或公司債券進行融資的活動,包括直接或間接成為房地產上市公司,從而使一般房地產企業與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業,從而使上市公司與房地產業結合,發行股票或債券。這種觀點意味著房地產證券化,既可以解決開發企業流動資金不足的問題,又可分散房地產開發投資的風險。有的學者認為房地產證券化是指房地產開發項目融資的證券化,即以某具體的房地產開發項目為投資對象,由投資方或開發企業委托金融機構發行有價證券籌集資金的活動。

    實際上,房地產證券化產生的背景及實踐表明,房地產證券化是指房地產投資由原來的物權轉變為有價證券的股權或債券,是指房地產投資權益的證券化和房地產抵押貸款的證券化,而并非房地產開發企業發行股票或債券的籌資活動,也不是房地產開發項目融資證券化。

    房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配,其具體形式可以是股票、債券,也可以是信托基金與收益憑證等。因為房地產本身的特殊性,其原有的融資方式單一,房地產證券化是投資者將對物權的占有和收益權轉化為債權或股權。其實質上是物權的債權性擴張。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產證券化則是憑借原始權益人的一部分資產的未來收入能力來融資,資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。

    與其他資產證券化相比,房地產證券化的范圍更廣,遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身,投資人獲得的只是貸款凈利息,然而,房地產投資的參與形式多種多樣,如股權式、抵押式等等,其證券化的方式也因此豐富多彩,只有以抵押貸款形式參與的房地產投資證券化的做法才與貸款證券化相似,其他形式的證券化對象均不是貸款本身,而是具體的房地產項目。所以房地產證券化包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。

    房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。

    房地產投資權益的證券化又稱商業性房地產投資證券化,是指以房地產投資信托為基礎,將房地產直接投資轉化為有價證券,使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。

    房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發,金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾,即出售給廣大投資者,從而在資本市場上籌集資金,用以再發放房地產貸款;另一方面是從非金融機構出發,房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動的證券商品,通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

    總之,房地產證券化是一種資產收入導向型融資,以房地產抵押貸款債券為核心的多元化融資體系,泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產市場資金的投融資過程,包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產動產化、細分化,利用證券市場的功能,實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化,為房地產市場提供充足的資金,推動房地產業與金融業快速發展。它既是一種金融創新,更是全球性經濟民主化運動的重要組成部分。

    (二)房地產證券化的特征

    1、基礎資產的法律形式是合同權利。無論是房地產抵押貸款債權的證券化還是房地產投資權益證券化,在證券化過程中,基礎資產都被法律化為一種合同權利。

    2、參與者眾多,法律關系復雜。在整個證券化過程中,從基礎資產的選定到證券的償付,有眾多的法律主體以不同的身份參與進來,相互之間產生縱橫交錯的法律關系網,其涉及面之廣是其他資產證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關系,委托人和受托人之間的信托關系,SPV(特設機構)和原始權益人的資產轉讓關系,SPV和證券承銷商的承銷關系,還有眾多的中介機構提供的服務而產生服務合同關系等等,一個證券化過程中,有著多種多樣的法律關系,牽涉國家方方面面的法律規定。任何一個法律規定的忽視都將影響證券化的實施效果。

    3、獨特的融資模式。這主要體現在兩個方面,一方面體現在融資結構的設計上。房地產證券化的核心是設計出一種嚴謹有效的交易結構,通過這個交易結構來實現融資目的。另一方面體現在負債結構上。利用證券化技術進行融資不會增加發起人的負債,是一種不顯示在資產負債表上的融資方法。通過證券化,將資產負債表中的資產剝離改組后,構造成市場化的投資工具,這樣可以提高發起人的資本充足率,降低發起人的負債率。

    4、安全系數高。在由其他機構專業化經營的同時,投資者的風險由于證券化風險隔離的設計,只取決于基礎資產現金流的收入自身,非以發起人的整體信用為擔保,并且和發起人的破產風險隔離,和SPV(特設機構)的破產風險隔離,SPV或者是為證券化特設一個項目一個SPV,或者對證券化的基礎資產實行專項管理,SPV的經營范圍不能有害于證券化,對基礎資產的現金流收入委托專門的金融機構??顚?。這種獨特的設計降低了原有的風險,提高安全系數。另外,證券化的信用級別也不受發起人影響,除了取決于自身的資產狀況以外,還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎資產的信用級別,降低風險,提高安全性。而且,房地產證券具有流通性,可以通過各種方式流通,提早收回投資,避免風險的發生。

    5、證券品種多樣化,適合于投資。房地產證券本身就根據不同投資者的不同投資喜好設計了品種多樣:性質各異的證券,有過手證券,有轉付證券,有債券,有收益憑證,等等。

    6、政策性強。房地產證券化之所以起源于美國,是和美國政府的推動作用分不開的。眾所周知,美國是崇尚市場機制的國家,但與其它經濟金融部門相比,房地產市場是美國政府干預較深的一個領域。一方面通過為抵押貸款提供保險和發起設立三大政府機構-聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協會參與到證券化業務中來,直接開展住宅抵押貸款證券化交易,并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展:美國政府調整了法律、稅務、會計上的規定和準則,包括通過《稅收改革法案》;以FAS125規則替代FAS77規則,重新確定了“真實銷售”的會計標準;通過了FASIT立法提案等等。所以,房地產證券化市場受政府政策導向影響大。

    三、海外房地產證券化的立法體例

    海外房地產證券化的法律規定,從體例上看,可以分為分散立法型和統一立法型,這兩種體例跟各自的國情是緊密聯系的。

    (一)分散立法型國家的法律規定。

    1、美國關于房地產證券化的法律規定。

    美國是最早進行房地產證券化的國家,在法律制度方面積累了非常豐富的經驗,其主要立法有:1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產投資信托方面,應當說,《投資公司法》與1935年《公用事業控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問法》,都成為日后投資公司經營房地產投資信托業務管理規則的基本框架。《第125號財務會計準則》(FAS125)、《轉讓、提供金融資產服務及債務清除之會計處理》。兩法采用金融合成分析法,改變過去對“真實銷售”只“重形式輕實質”的缺陷,該法還對房地產證券化中的會計報表及其報表合并等問題作了詳細規定,有利于保護投資者的合法權益。在地產投資信托方面,正式開創了REIT.2、英國關于房地產證券化的法律規定。

    英國自1987年開始發行按揭支撐證券,在抵押貸款市場,通過證券化的資產建立出借機構。例如國家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國的抵押支撐證券通過建筑保險、人壽保險和抵押賠償單進行組合。銀行、機構投資者和海外投資者是英國證券化市場的主要投資者。在法律方面,英國1986年《建筑團體法》中“適宜抵押公司”指導建筑團體發行抵押支撐證券;1991年《流動資產咨詢注解》鼓勵建筑團體在抵押支撐證券市場的投資;1989年2月《貸款轉讓與證券化準則》由英格蘭銀行頒布,起到了宏觀調控與監督的作用;此外《關于統一國際資本衡量和資本標準的協議》、《1986年財政支付法》、《1974年消費者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》,在眾法之間既有鼓勵房地產證券化也有約束的作用。

    3.采用分散型立法的國家和地區還有法國、德國、澳大利亞、加拿大和我國香港地區。

    (二)統一立法型國家的法律規定。

    1、日本關于房地產證券化的法律規定。

    日本的房地產證券化起步于80年代中后期,當時在法律上還存在著諸多限制,致使該產品無法在市場上廣泛開展,直到1997年金融風暴后,日本金融市場受到重擊,在殘酷的現實環境催迫下,1998年通過《特殊目的公司法》,并于2000年修正為《資產流動化法》,至此,才為日本證券化市場的全面開展掃清了法律上的障礙。此外,在日本推動金融資產證券化的同時,我們仍然不能忽視以下法律在證券化中的作用:《抵押證券法》、《抵押證券業規制法》、《信托法》、《信托業法》、《特定債權事業規制法》。這些法相較《資產流動化法》來說,雖然更分散,但仍然具有補充適用的價值。

    2、韓國關于房地產證券化的法律規定。

    韓國的資產證券化實踐主要出現在1997年金融危機之后,這之前基本未開展資產證券化業務,也沒有制定相關的法規,而僅允許離岸資產的跨國界證券化。金融危機爆發后,韓國的金融業暴露出許多問題,在嚴格的金融監管下,韓國的金融機構都在盡力通過提高資本充足率來改善它們的安全性,金融機構進行有效的資產負債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調整的深化,韓國政府希望通過證券化的方式來清除不良貸款,以最大限度地降低對整個社會的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產證券化法案》,該法從立法預告到法案生效,歷時僅2個多月。

    3、采取統一立法型的國家和地區還有印尼、馬來西亞、泰國和我國的臺灣地區。

    四、我國推行房地產證券化的必要性和可行性

    (一)我國房地產證券化的發展現狀

    房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表,是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來,西方國家金融業發生了重大變化,一直占據金融業主導地位的銀行業面臨著挑戰,而證券化卻在競爭中得到了迅速發展,成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產證券化成了金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。

    1、房地產抵押債權證券化的發展現狀

    房地產證券化從銀行金融機構的角度看,表現為金融機構出于單純的融資目的,將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場,稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看,抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講,該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅占到房貸部貸款總額的10.7%,占總行貸款總額的比例還不到1%。由于沒有相當規模的抵押貸款積累,抵押債權的證券化便難以推行;(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一,仍處在放貸一還款的簡單循環階段,由此決定了抵押貸款資金的流動性差,抵押貸款市場尚需進一步發展。

    2、房地產投資權益證券化的發展現狀

    我國改革開放以來,伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育,房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展,并成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中,幾乎80%左右的企業,其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業,除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外,還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上,為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發行的“信托投資收益證券”,總額達1000萬人民幣,期限為10年。主要投資于房地產和工商業等項目。

    (二)我國推行房地產證券化的可行性和必要性

    1、房地產證券化的必要性

    (1)有利于提高銀行資產的流動性,釋放金融風險。由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業銀行資金來源以短期為主,因而產生了由于“短存長貸”引發的流動性問題。雖然目前我國商業銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業務發展的不平衡,個人住房抵押貸款發展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發達的市場經濟國家,我國的住房抵押貸款業務還有很大的增長空間,銀行資產的流動性風險逐漸顯現出來。房地產證券化有利于釋放由此產生的金融風險。

    (2)有利于拓展房地產業資金來源,構建良好的房地產運行機制。目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現有的住宅金融支持是遠遠不夠的,而推行房地產證券化,直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約,有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

    (3)有利于健全我國的資本市場,擴大投資渠道。房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。

    2、房地產證券化的可行性

    (1)我國已經具備了進行房地產證券化的良好經濟環境。從整個國家的宏觀經濟基礎而言,我國經濟運行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產的證券化創造了一個穩定的大環境。

    (2)我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一,其原始債務人信用較高,資金流動性穩定,安全性高,各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經初步形成規模。據統計,1998年底,商業銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。

    (3)我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。首先,國家金融政策的適當調整和完善,使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范,證券市場監管力度正在加大,法規體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發展證券市場的經驗,為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎。

    五。我國房地產證券化的立法體例探討

    眾所周知,金本位體制崩潰以后的金融體系,完全建立在法律的基礎之上,因而完全可以這樣斷言,沒有法律,也就沒有整個金融體系。從這個意義上說,法律對于金融創新的積極作用是主要的,也是重要關鍵的。

    我國關于房地產證券化的實踐十分少見,新華信托推出的住房貸款項目的資金信托,頗有點房地產貸款證券化(MBS)與房地產投資信托(REIT)相結合的特點。2003年國內第一支住宅產業基金,“精瑞”房地產信托基金的啟動無疑又是一大開拓。從目前的趨勢以及必要性考慮,房地產證券化在不久的將來必然會成為我國資本市場的一種重要融資方式,因此這方面的立法應當先行。在立法體例方面,是將房地產證券化的各個環節集中起來統一立法還是將各個環節提出來分散立法?目前學界還存在著爭議。筆者認為,我國應當仔細考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。

    采用分散型立法體例的國家和地區中,美國最早從事房地產證券化,其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問題,由于它是一個全新的課題,只能通過“摸石頭過河”的方式,出現一個問題就出臺或修改一個規則,最終通過不同的法律形成了對房地產證券化的規制,因此不存在統一立法。而且美國是一個崇尚金融創新的國家,統一立法可能會給房地產證券化產品的創新設置太多條條框框,分散立法以及美國的衡平法傳統更注重的是事后評價,因此可以給金融創新創造條件。英國則是典型的英美法系國家,成文法在其法律體系中處于次要地位,所以它們更多地是判例法或者至多是單個成文法對房地產證券化進行規范。澳大利亞和我國香港的立法傳統受英國的影響很深,分散立法就是一個表現。至于德國、法國等傳統的大陸法系國家,由于證券市場并不十分發達,特別是德國,銀行屬于“全能銀行”,銀行流動性問題并不是很嚴重,因此沒有進行房地產貸款證券化(MBS)的動力;至于房地產投資信托(REIT),由于大陸法系沒有信托的傳統,對信托缺乏具體規定,因此這方面的規定基本空白??梢哉f,房地產證券化在這兩個國家只是一個配角地位,統一立法的成本要大于效益。

    采用統一立法體例的國家和地區中,我們可以發現一個共同的特點,即這些國家和地區都處于亞洲,立法的時間都發生在1997年亞洲金融危機之后,盡管在這之前,一些國家也曾從事過房地產證券化的實踐,但真正促使這些國家下定決定統一立法的,還是由于金融危機暴露了金融機構的流動性風險,為了鞏固國家的金融安全,大力發展資產證券化勢在必然,而制定統一的資產證券化法案,對于房地產證券化的操作和規范運行是必要的。

    由此可以得出我國房地產證券化的立法體例:統一立法型。理由在于:

    1.我國有大力發展資產證券化的客觀要求。我國金融機構的處境并不樂觀,一是銀行不良貸款的比例很高,二是銀行的資本充足率太低,不符合《巴塞爾協議》8%的要求,應當說,我國沒有出現類似于亞洲其他國家的金融危機,很大程度上是由于政府信用的存在,但隨著市場化運作的日益深入,如果銀行的處境再沒改觀的話,爆發金融危機的可能性非常大。因此發展資產證券化是大勢所趨,而進行統一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。

    篇4

    在知識經濟時代粗放的工業生產只能淪落為代工廠,賺取微薄的加工費;零亂的產業布局將沒有任何競爭優勢,將使地域內整體經濟限于困頓。現代經濟的發展打破了“同行是冤家”是傳統定勢,相同的行業在一個地域范圍內進行扎堆,由此形成一個地方的經濟特色產業,比如牙刷生產廠家扎堆在江蘇的一個小鎮——杭集鎮,這個小鎮生產了全世界百分之八十的牙刷;打火機生產企業集中在浙江的溫州,這里生產了世界百分之八十的打火機。這種同行業企業扎堆的現象稱為產業群聚。同行業的群聚大大降低了生產、經營成本,形成規模優勢,構成當地經濟支柱,解決了當地大部分人口的就業,是主要的稅收來源。一家大型企業的入住會帶動許多該產業上下游企業圍繞該龍頭企業進行配套,形成以一家大型龍頭企業為依托,連接上下游企業的產業集群,比如現代汽車入住北京的順義區,帶動了當地汽車相關配件的生產。無論是產業群聚還是產業集群都構成地方經濟的支柱,為各地政府所推崇,各地政府紛紛調整產業結構,規劃自己地區的產業群聚和產業集群。北京市各區縣的經濟規劃中也逐步形成了各自產業群聚和產業集群。

    但是產業群聚或是產業集群存在另一個風險,就是把雞蛋都裝進了一個籃子,這就要求地方必須高度重視,科學規劃當地的產業群聚或產業集群,并使之進入良性的和可持續性的發展,良性和可持續性產業發展需要一個完善的運營管理模式,這個管理模式非知識產權戰略規劃莫屬,因此我國2008年推出了《國家知識產權戰略綱要》,2009年又要地方推行知識產權戰略規劃。

    地方產業群聚或產業集群分布圖(舉例)

    如何制定地域性產業群聚/集群的知識產權戰略規劃

    規劃的重點

    地方知識產權戰略規劃應當根據當地產業群聚和產業集群整體發展規劃進行重點設計。

    當工業產業已經在各地方形成了群聚和集群,當知識產權已經成為企業間的競爭工具,已經成為各地方的核心競爭力的表現,在知識產權高度受重視的今天,政府考慮的不應再是對知識產權單純地進行法律保護,不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業粗放、零散地進行創新,對知識產權戰略必須要有全新的思維。我國《國家知識產權戰略綱要》在2008年頒布,2009年將著重推行地方知識產權戰略規劃,而地方知識產權戰略規劃的重點將是對當地產業群聚和產業集群的知識產權戰略規劃。

    規劃的要點

    產業群聚和集群在知識產權方面都有非常典型的特征,對其知識產權戰略規劃必須以該特征為要點進行。

    產業群聚基本由相同產業的企業構成,那么其在創新方面就有很多共性的東西,創新的技術很容易成為共性技術,意味著一個創新可以使用于產業群聚的所有企業,這將大大降低整體創新的成本;意味著由政府出面整合單個企業零散的創新行為,將產業群聚中的企業聯合起來共同完成單個企業無法完成的產業技術發展規劃成為可能。產業集群和產業群聚有些不同,集群主要由龍頭企業帶動產業鏈的上下游企業,政府的知識產權戰略規劃可以從龍頭企業入手,工作相當群聚要容易開展一些。無論是產業群聚還是產業集群,其知識產權戰略規劃一般都由以下幾大要點構成(本規劃未涉及商標/品牌):

    1、建立當地產業群聚的專利信息數據庫;

    2、利用龐大的專利數據庫進行定向檢索,再進行專利分析;

    3、制作專利地圖,規劃產業群聚的技術開發方向,指導群聚企業進行創新,共同研發新技術,開發出有價值的前沿而且適用群聚產業的新技術;

    4、規劃最優的開發模式。

    利用群聚中各企業的比較優勢,對群聚企業內部進行合理分工,使得各企業充分發揮自己的長項在各自優勢領域進行創新,再將技術進行優化組合,集成為專利池或上升為產業標準。

    5、設計最大效益的使用規則。

    篇5

    1997年4月18日A辦事處與B藥業有限公司簽訂了一份武農銀承兌協字97年第040021號協議,C制革廠又與A辦事處簽訂武農銀抵合字97年第040021號抵押合同,但該合同中無任何具體抵押物內容,也沒有進行抵押登記。同日B藥業有限公司與A辦事處簽訂了一份價值為160萬元的質押合同。1997年4月25日A辦事處依據武農銀承兌協字97年第040021號協議,向承兌申請人的收款人開出了400萬元承兌匯票。

    由于B藥業有限公司沒有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬元。1999年10月12日,A辦事處根據武農銀承兌協字第040021號協議的約定向B藥業有限公司和C制革廠發催收通知,要求B藥業有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金,本息合計299.6萬元沒能實現的債權。依據相關金融政策與措施將其債權剝離轉讓給中國長城資產管理公司D辦事處。

    2002年8月,C制革廠以1997年3月7日B藥業有限公司與A辦事處所簽的武農銀承兌協字97年第040011號協議沒有生效,也沒有實際履行其債權不成立,因而其抵押擔保也不成立為由,將D辦事處告上法庭,請求將岸房他97字第026房屋他項權證予以注銷。

    在審理過程中,原、被告對04001號抵押合同及岸房他97字第026號房屋他項權證以及該協議未履行的真實性均無異議。但對040011號抵押合同的效力產生了重大的分歧。原告主張既然040011號合同沒有履行,擔保沒有擔保債權,抵押無效應當撤銷,040021號抵押合同沒有抵押物,沒有設定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的,040011號抵押合同是040021號合同的前置程序,依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項權證之后才能開出承兌匯票款。

    法院認為:1997年3月7日,原告(C制革廠)與A辦事處為武農銀承兌協字第040011號協議所簽訂的武農銀抵合字97第040011號抵押合同,是雙方的真實意思表示,并依法辦理抵押登記,領取了房屋他項權證,抵押合法有效。但由于武農銀承兌協字97年第040011號協議作為主合同根本沒有履行且已超過履行期限,作為主合同的武農銀抵合字97年第040011號抵押合同的擔保責任也就隨之消滅,遂判決準予其請求。

    【案例分析】

    本案爭議的焦點是房地產抵押權的法律效力,他項權證的法律地位如何界定。

    一、房地產抵押

    在我國房地產的抵押由《中華人民共和國擔保法》作出相關規定:《擔保法》第三十三條,抵押是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有,將該財產作債權的擔保,債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償,第三十六條;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押,以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這是我國法律對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則,也是因為土地使用權和房屋所有權之間存在著依附關系習慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權和房屋所有權的抵押。

    二、抵押登記

    1、抵押合同的簽訂

    首先抵押合同的形式依《擔保法》第三十八條之規定:抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。

    其次抵押合同的內容也由該法第三十九條作了明確的規定,抵押合同應當包括以下內容:

    (一)被擔保的主債權種類、數額。

    (二)債務人履行債務的期限。

    (三)抵押物的名稱、數量、質量狀況所在地、所有權權屬或

    者使用權權屬。

    (四)抵押擔保的范圍。

    (五)當事人認為需要約定其他事項。

    筆者認為上述四項必須具備的要件是抵押合同的重要內容缺一不可,即使不完全具備可以補正,這里可以補正同樣是必須的,其第五項是備用性的、選擇性的即雙方當事人共同認可的。

    2、抵押合同的效力

    抵押合同經雙方簽字后,即對雙方具有約束力,對于不動產、特定物的生效條件是經登記才能生效?!稉7ā返谒氖粭l,當事人以本法第四十二規定的財產抵押的,應當辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效,第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門。辦理抵押物登記的部門如下:

    (一)以無地上定作物的土地使用權抵押的,為核發土地使用

    權證書的土地管理部門。

    (二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押

    的,為縣級以上地方人民政府規定的部門。

    (三)以林木抵押的,為縣級以上林木主管部門。

    (四)以航空器、船舶、車輛抵押的為運輸工具的登記部門。

    (五)以企業的設備和其他動產抵押的,為財產所在地的工商行政管理部門。

    凡是以房地產作為抵押物是必須進行登記的,不登記的抵押合同是沒有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對雙方具有約束力,登記行為是我國對不動產、特定物設定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸,它的目的與在于保護第三人的合法權益。

    關于抵押權登記最高人民法院對此作了解釋。

    法釋(2000)44號第五十六條抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或者約定不明,根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定,抵押不成立。法律規定登記生效的抵押合同簽定后,抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的,抵押人應承擔賠償責任。這項規定主要解決擔保法關于抵押合同中兩個方面補遺,一是對于簽訂的抵押合同不符合擔保法第三十九條所列舉的內容之后由第二款規定可以補正的方面,而沒能補正的,這樣的情形下抵押行為不成立;二是符合前述內容應當登記而沒能登記的原因是抵押人違背了誠實信用原則、拒絕辦理,那么在這種情況下使債權人受到損失的,抵押人應當承擔責任。

    A辦事處與C制革廠簽訂的040021號抵押合同內容不符合法律的規定,簽訂合同后也沒能及時補證,所以C制革廠的主張是能夠成立的,當然就不適用解釋的第二款了。

    三、其他方面幾個問題

    1、關于抵押物的價值

    篇6

    以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代的美國。房地產證券化(RealEstateSecuritization),是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。主要包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。房地產投資權益證券化即商業性房地產投資證券化。[4]

    因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念,而且目前也沒有關于資產證券化的權威法律定義,所以理論界對房地產證券化的理解也存在著很大的分歧:

    有的學者認為房地產證券化是指通過發行股票或公司債券進行融資的活動,包括直接或間接成為房地產上市公司,從而使一般房地產企業與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業,從而使上市公司與房地產業結合,發行股票或債券。這種觀點意味著房地產證券化,既可以解決開發企業流動資金不足的問題,又可分散房地產開發投資的風險。有的學者認為房地產證券化是指房地產開發項目融資的證券化,即以某具體的房地產開發項目為投資對象,由投資方或開發企業委托金融機構發行有價證券籌集資金的活動。

    實際上,房地產證券化產生的背景及實踐表明,房地產證券化是指房地產投資由原來的物權轉變為有價證券的股權或債券,是指房地產投資權益的證券化和房地產抵押貸款的證券化,而并非房地產開發企業發行股票或債券的籌資活動,也不是房地產開發項目融資證券化。

    房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配,其具體形式可以是股票、債券,也可以是信托基金與收益憑證等。因為房地產本身的特殊性,其原有的融資方式單一,房地產證券化是投資者將對物權的占有和收益權轉化為債權或股權。其實質上是物權的債權性擴張。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產證券化則是憑借原始權益人的一部分資產的未來收入能力來融資,資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。

    與其他資產證券化相比,房地產證券化的范圍更廣,遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身,投資人獲得的只是貸款凈利息,然而,房地產投資的參與形式多種多樣,如股權式、抵押式等等,其證券化的方式也因此豐富多彩,只有以抵押貸款形式參與的房地產投資證券化的做法才與貸款證券化相似,其他形式的證券化對象均不是貸款本身,而是具體的房地產項目。所以房地產證券化包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。

    房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。

    房地產投資權益的證券化又稱商業性房地產投資證券化,是指以房地產投資信托為基礎,將房地產直接投資轉化為有價證券,使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。

    房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發,金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾,即出售給廣大投資者,從而在資本市場上籌集資金,用以再發放房地產貸款;另一方面是從非金融機構出發,房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動的證券商品,通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

    總之,房地產證券化是一種資產收入導向型融資,以房地產抵押貸款債券為核心的多元化融資體系,泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產市場資金的投融資過程,包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產動產化、細分化,利用證券市場的功能,實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化,為房地產市場提供充足的資金,推動房地產業與金融業快速發展。它既是一種金融創新,更是全球性經濟民主化運動的重要組成部分。

    (二)房地產證券化的特征

    1、基礎資產的法律形式是合同權利。無論是房地產抵押貸款債權的證券化還是房地產投資權益證券化,在證券化過程中,基礎資產都被法律化為一種合同權利。

    2、參與者眾多,法律關系復雜。在整個證券化過程中,從基礎資產的選定到證券的償付,有眾多的法律主體以不同的身份參與進來,相互之間產生縱橫交錯的法律關系網,其涉及面之廣是其他資產證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關系,委托人和受托人之間的信托關系,SPV(特設機構)和原始權益人的資產轉讓關系,SPV和證券承銷商的承銷關系,還有眾多的中介機構提供的服務而產生服務合同關系等等,一個證券化過程中,有著多種多樣的法律關系,牽涉國家方方面面的法律規定。任何一個法律規定的忽視都將影響證券化的實施效果。

    3、獨特的融資模式。這主要體現在兩個方面,一方面體現在融資結構的設計上。房地產證券化的核心是設計出一種嚴謹有效的交易結構,通過這個交易結構來實現融資目的。另一方面體現在負債結構上。利用證券化技術進行融資不會增加發起人的負債,是一種不顯示在資產負債表上的融資方法。通過證券化,將資產負債表中的資產剝離改組后,構造成市場化的投資工具,這樣可以提高發起人的資本充足率,降低發起人的負債率。

    4、安全系數高。在由其他機構專業化經營的同時,投資者的風險由于證券化風險隔離的設計,只取決于基礎資產現金流的收入自身,非以發起人的整體信用為擔保,并且和發起人的破產風險隔離,和SPV(特設機構)的破產風險隔離,SPV或者是為證券化特設一個項目一個SPV,或者對證券化的基礎資產實行專項管理,SPV的經營范圍不能有害于證券化,對基礎資產的現金流收入委托專門的金融機構??顚?。這種獨特的設計降低了原有的風險,提高安全系數。另外,證券化的信用級別也不受發起人影響,除了取決于自身的資產狀況以外,還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎資產的信用級別,降低風險,提高安全性。而且,房地產證券具有流通性,可以通過各種方式流通,提早收回投資,避免風險的發生。

    5、證券品種多樣化,適合于投資。房地產證券本身就根據不同投資者的不同投資喜好設計了品種多樣:性質各異的證券,有過手證券,有轉付證券,有債券,有收益憑證,等等。

    6、政策性強。房地產證券化之所以起源于美國,是和美國政府的推動作用分不開的。眾所周知,美國是崇尚市場機制的國家,但與其它經濟金融部門相比,房地產市場是美國政府干預較深的一個領域。一方面通過為抵押貸款提供保險和發起設立三大政府機構-聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協會參與到證券化業務中來,直接開展住宅抵押貸款證券化交易,并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展:美國政府調整了法律、稅務、會計上的規定和準則,包括通過《稅收改革法案》;以FAS125規則替代FAS77規則,重新確定了“真實銷售”的會計標準;通過了FASIT立法提案等等。所以,房地產證券化市場受政府政策導向影響大。

    2、海外房地產證券化的立法體例

    海外房地產證券化的法律規定,從體例上看,可以分為分散立法型和統一立法型,這兩種體例跟各自的國情是緊密聯系的。

    (一)分散立法型國家的法律規定。

    1、美國關于房地產證券化的法律規定。

    美國是最早進行房地產證券化的國家,在法律制度方面積累了非常豐富的經驗,其主要立法有:1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產投資信托方面,應當說,《投資公司法》與1935年《公用事業控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問法》,都成為日后投資公司經營房地產投資信托業務管理規則的基本框架?!兜?25號財務會計準則》(FAS125)、《轉讓、提供金融資產服務及債務清除之會計處理》。兩法采用金融合成分析法,改變過去對“真實銷售”只“重形式輕實質”的缺陷,該法還對房地產證券化中的會計報表及其報表合并等問題作了詳細規定,有利于保護投資者的合法權益。在地產投資信托方面,正式開創了REIT.[5]

    2、英國關于房地產證券化的法律規定。

    英國自1987年開始發行按揭支撐證券,在抵押貸款市場,通過證券化的資產建立出借機構。例如國家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國的抵押支撐證券通過建筑保險、人壽保險和抵押賠償單進行組合。銀行、機構投資者和海外投資者是英國證券化市場的主要投資者。在法律方面,英國1986年《建筑團體法》中“適宜抵押公司”指導建筑團體發行抵押支撐證券;1991年《流動資產咨詢注解》鼓勵建筑團體在抵押支撐證券市場的投資;1989年2月《貸款轉讓與證券化準則》由英格蘭銀行頒布,起到了宏觀調控與監督的作用;此外《關于統一國際資本衡量和資本標準的協議》、《1986年財政支付法》、《1974年消費者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》,在眾法之間既有鼓勵房地產證券化也有約束的作用。

    3.采用分散型立法的國家和地區還有法國、德國、澳大利亞、加拿大和我國香港地區。

    (二)統一立法型國家的法律規定。

    1、日本關于房地產證券化的法律規定。

    日本的房地產證券化起步于80年代中后期,當時在法律上還存在著諸多限制,致使該產品無法在市場上廣泛開展,直到1997年金融風暴后,日本金融市場受到重擊,在殘酷的現實環境催迫下,1998年通過《特殊目的公司法》,并于2000年修正為《資產流動化法》,至此,才為日本證券化市場的全面開展掃清了法律上的障礙。此外,在日本推動金融資產證券化的同時,我們仍然不能忽視以下法律在證券化中的作用:《抵押證券法》、《抵押證券業規制法》、《信托法》、《信托業法》、《特定債權事業規制法》。這些法相較《資產流動化法》來說,雖然更分散,但仍然具有補充適用的價值。

    2、韓國關于房地產證券化的法律規定。

    韓國的資產證券化實踐主要出現在1997年金融危機之后,這之前基本未開展資產證券化業務,也沒有制定相關的法規,而僅允許離岸資產的跨國界證券化。金融危機爆發后,韓國的金融業暴露出許多問題,在嚴格的金融監管下,韓國的金融機構都在盡力通過提高資本充足率來改善它們的安全性,金融機構進行有效的資產負債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調整的深化,韓國政府希望通過證券化的方式來清除不良貸款,以最大限度地降低對整個社會的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產證券化法案》,該法從立法預告到法案生效,歷時僅2個多月。

    3、采取統一立法型的國家和地區還有印尼、馬來西亞、泰國和我國的臺灣地區。

    3、我國推行房地產證券化的必要性和可行性

    (一)我國房地產證券化的發展現狀

    房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表,是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來,西方國家金融業發生了重大變化,一直占據金融業主導地位的銀行業面臨著挑戰,而證券化卻在競爭中得到了迅速發展,成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產證券化成了金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。[6]

    1、房地產抵押債權證券化的發展現狀

    房地產證券化從銀行金融機構的角度看,表現為金融機構出于單純的融資目的,將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場,稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看,抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講,該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅占到房貸部貸款總額的10.7%,占總行貸款總額的比例還不到1%。由于沒有相當規模的抵押貸款積累,抵押債權的證券化便難以推行;(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一,仍處在放貸一還款的簡單循環階段,由此決定了抵押貸款資金的流動性差,抵押貸款市場尚需進一步發展。

    2、房地產投資權益證券化的發展現狀

    我國改革開放以來,伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育,房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展,并成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中,幾乎80%左右的企業,其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業,除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外,還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上,為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發行的“信托投資收益證券”,總額達1000萬人民幣,期限為10年。主要投資于房地產和工商業等項目。

    (二)我國推行房地產證券化的可行性和必要性

    1、房地產證券化的必要性

    (1)有利于提高銀行資產的流動性,釋放金融風險。由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業銀行資金來源以短期為主,因而產生了由于“短存長貸”引發的流動性問題。雖然目前我國商業銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業務發展的不平衡,個人住房抵押貸款發展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發達的市場經濟國家,我國的住房抵押貸款業務還有很大的增長空間,銀行資產的流動性風險逐漸顯現出來。房地產證券化有利于釋放由此產生的金融風險。

    (2)有利于拓展房地產業資金來源,構建良好的房地產運行機制。目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現有的住宅金融支持是遠遠不夠的,而推行房地產證券化,直接向社會融資并且融資的規??梢圆皇茔y行等中介機構的制約,有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

    (3)有利于健全我國的資本市場,擴大投資渠道。房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。

    2、房地產證券化的可行性

    (1)我國已經具備了進行房地產證券化的良好經濟環境。從整個國家的宏觀經濟基礎而言,我國經濟運行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產的證券化創造了一個穩定的大環境。

    (2)我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一,其原始債務人信用較高,資金流動性穩定,安全性高,各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經初步形成規模。據統計,1998年底,商業銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。

    (3)我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。首先,國家金融政策的適當調整和完善,使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范,證券市場監管力度正在加大,法規體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發展證券市場的經驗,為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎。

    4。我國房地產證券化的立法體例探討

    眾所周知,金本位體制崩潰以后的金融體系,完全建立在法律的基礎之上,因而完全可以這樣斷言,沒有法律,也就沒有整個金融體系。從這個意義上說,法律對于金融創新的積極作用是主要的,也是重要關鍵的。[7]

    我國關于房地產證券化的實踐十分少見,新華信托推出的住房貸款項目的資金信托,頗有點房地產貸款證券化(MBS)與房地產投資信托(REIT)相結合的特點。2003年國內第一支住宅產業基金,“精瑞”房地產信托基金的啟動無疑又是一大開拓。從目前的趨勢以及必要性考慮,房地產證券化在不久的將來必然會成為我國資本市場的一種重要融資方式,因此這方面的立法應當先行。在立法體例方面,是將房地產證券化的各個環節集中起來統一立法還是將各個環節提出來分散立法?目前學界還存在著爭議。筆者認為,我國應當仔細考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。

    采用分散型立法體例的國家和地區中,美國最早從事房地產證券化,其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問題,由于它是一個全新的課題,只能通過“摸石頭過河”的方式,出現一個問題就出臺或修改一個規則,最終通過不同的法律形成了對房地產證券化的規制,因此不存在統一立法。而且美國是一個崇尚金融創新的國家,統一立法可能會給房地產證券化產品的創新設置太多條條框框,分散立法以及美國的衡平法傳統更注重的是事后評價,因此可以給金融創新創造條件。英國則是典型的英美法系國家,成文法在其法律體系中處于次要地位,所以它們更多地是判例法或者至多是單個成文法對房地產證券化進行規范。澳大利亞和我國香港的立法傳統受英國的影響很深,分散立法就是一個表現。至于德國、法國等傳統的大陸法系國家,由于證券市場并不十分發達,特別是德國,銀行屬于“全能銀行”,銀行流動性問題并不是很嚴重,因此沒有進行房地產貸款證券化(MBS)的動力;至于房地產投資信托(REIT),由于大陸法系沒有信托的傳統,對信托缺乏具體規定,因此這方面的規定基本空白??梢哉f,房地產證券化在這兩個國家只是一個配角地位,統一立法的成本要大于效益。

    采用統一立法體例的國家和地區中,我們可以發現一個共同的特點,即這些國家和地區都處于亞洲,立法的時間都發生在1997年亞洲金融危機之后,盡管在這之前,一些國家也曾從事過房地產證券化的實踐,但真正促使這些國家下定決定統一立法的,還是由于金融危機暴露了金融機構的流動性風險,為了鞏固國家的金融安全,大力發展資產證券化勢在必然,而制定統一的資產證券化法案,對于房地產證券化的操作和規范運行是必要的。[8]

    由此可以得出我國房地產證券化的立法體例:統一立法型。理由在于:

    1.我國有大力發展資產證券化的客觀要求。我國金融機構的處境并不樂觀,一是銀行不良貸款的比例很高,二是銀行的資本充足率太低,不符合《巴塞爾協議》8%的要求,應當說,我國沒有出現類似于亞洲其他國家的金融危機,很大程度上是由于政府信用的存在,但隨著市場化運作的日益深入,如果銀行的處境再沒改觀的話,爆發金融危機的可能性非常大。因此發展資產證券化是大勢所趨,而進行統一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。

    2.統一立法有利于參與者更好地操作。房地產證券化是一個新生的事物,參與者的水平參差不齊,采取統一立法,可以使房地產證券化的過程一目了然,便利于實踐中的操作。

    3.分散立法實際上成本更高。房地產證券化的環節非常繁雜,涉及到的法律部門很多,如果對原有法律部門進行一一修訂,那花費的立法成本肯定很高。衡量之下,不如把這些環節集中在一起統一立法。

    4.統一立法,我國有后發優勢。前面提到了很多統一立法型的國家和地區,它們的立法能夠給我國借鑒,當前我們關鍵的是如何把這些規定同我國的具體實踐結合起來,實現法律的本土化。須指出,統一立法并不否定其他一些法律對房地產證券化的規制,畢竟統一的法律不可能也沒有必要涵蓋房地產證券化的所有過程,所以我們可以看到,無論是日本還是我國臺灣地區,在其資產證券化法案的一些條文中,都明確指出可以適用某某法,這種規定可以避免重復立法,保持立法的簡潔性,值得我國借鑒。

    參閱資料及網站:

    1.《證券法律評論》,法律出版社2002年12月第一版。

    2.《金融創新與法律變革》梁慧星主編,陸澤峰著,法律出版社2000年1月版。

    3.何小鋒劉永強《資產證券化:中國的一個早期案例》,載于《資本市場雜志》1999年第3期。

    4.華偉孫蔡明《關于證券化啟動我國房地產有效需求的若干思考》,載于《哈爾濱金融高等??茖W校學報》1999年第2期。

    5.中國資產證券化網:。

    6.焦點房地產網:。

    7.中國律師同盟網:。

    8.中國房地產律師網:。

    [注釋]

    [1]“121”好文件只中國人民銀行發出通知要求加強房地產信貸業務管理,參見:《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》載于焦點房地產網。

    [2]參見:《亞洲的資產證券化發展與原因剖析》秦啟嶺資料來源:中國資產證券化網:。

    [3]參見:《我國資產證券化的運作方案與政策設計》載于《證券法律評論》P487,法律出版社2002年12月第一版。

    [4]參見:<房地產證券化概述及法律特征>,上海市清華律師事務所載于中國資產證券化網:。

    [5]參見<海外房地產證券化法律規定面面觀>載于中國律師同盟網,。

    篇7

    關鍵詞:非物質文化遺產 旅游房地產 旅游目的地 口碑營銷

    同物質文化遺產一樣,非物質文化遺產也同樣具有科學價值、文化價值與歷史價值。它能將一個民族賴以存在和發展的特有的生存方式、生活智慧、思維方式、想象力和文化意識等形成產業化,是一種文化不斷積累和傳承的過程(王焯,2009)。而旅游房產具備不動產投資和休閑度假消費雙重屬性,是一種結合了金融業、房地產業、旅游業和資產管理的復合型投資開發及經營管理概念。因此,一方面將非物質文化依附于旅游房地產這種載體,進行產業化開發和經營,可以得到更廣泛的認識和推廣;另一方面旅游房地產在客觀上又是具有極高價值的旅游資源,反過來又能夠推動著當地旅游業的發展。

    大力發展四川非物質文化遺產旅游

    四川作為中國西部大省,遼闊的地域、豐富的自然資源、悠久的歷史和絢爛的文化,非物質文化遺產門類齊全、豐富多彩(澤波,2010)。國務院在2006年公布的國家第一批非物質文化遺產保護目錄中,四川擁有27項;2008年公布的國家第二批非物質文化遺產保護目錄和第一批國家級非物質文化遺產擴展項目名錄中四川又有78項,位居全國第三(練紅宇,2010)。但是,在2008年的汶川大地震中,四川省的非物質文化遺產遭受到嚴重破壞,損失難以用數字來衡量。

    最大限度和最廣泛地利用物質與非物質文化資源的方式就是旅游,旅游能將經濟與文化有機的結合在一起。四川災后旅游業的恢復需要一個長時間的過程,特別是針對于境外游客的入境旅游更是一個長期的恢復過程。不過,這樣的情況在2010年開始有了較好的轉變,境外游客開始逐漸增多。2010年1月至5月入境游客人數已達27.66萬人次,比2009年同期入境游客總量21.34萬人次增加了近30%。

    災難亦是契機,這次地震應喚起我們對非物質文化遺產進行合理保護的深度思考,怎樣才能使其傳承下去,得到更好的發展與利用。而旅游產業由于擁有豐富的、具有高價值的非物質文化遺產資源,也能擁有更好的發展前景。四川省豐富的非物質文化資源令成都建成落戶了我國第一個非物質文化遺產主題公園,并于2007年5月和2009年6月先后舉辦了兩屆“中國成都國際非物質文化遺產節”。非遺是重要的人文旅游資源,具有豐富的旅游開發價值(曾亞玲,2010 ),四川憑借得天獨厚的自然風光和“非遺”文化資源,打出了四川的名聲和品牌,有利于促進四川非物質文化保護和傳承工作,給其帶來更多存活的空間,有利于推動四川災后旅游產業健康有序地向前發展,為四川旅游業增添無盡的魅力和效益。

    旅游房地產的產業屬性

    旅游房地產的發展歷史并不長,同時也是個“年輕”的概念。其發源地始于法國地中海沿岸。旅游房地產開始的標志是1964年法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村,它首次采用了分時銷售的方式招攬客戶,旅游和房地產緊密結合,標志著旅游房地產業的誕生。隨后這種方式在瑞士和歐洲其他國家傳播開來。

    “旅游房地產”是在引進國外“分時度假”概念的基礎上,進一步延伸、發展和創新而來的。由于產業歸屬的困惑、產品的豐富、實踐的迅速變化、“旅游”與“房地產”的交叉和融合性等因素加大了旅游房地產概念的界定難度。目前國內學者對旅游房地產的概念界定還不統一,尚未形成公認的概念。如祝曄和殷紅衛(2010)認為,旅游房地產是指以旅游景觀為依托,以房地產開發為經營手段,具有旅游、休閑、度假功能的旅游產品和物業形態。

    不同研究者從不同的角度和方面對旅游房地產的概念進行了闡釋,雖然在界定其概念時強調的側重點不同,但是在基本的核心認識上是一致的。從房地產的角度而言,旅游房產(住宿業)是圍繞滿足現代旅游業發展對住宿業需求而出現的房地產開發模式。從投資的角度而言,旅游房產(住宿業)是各類資本通過對與旅游住宿相關的房地產進行投資開發,來獲取投資收益,是針對旅游業投資開發的重要組成部分。從產品的特征而言,旅游房產具備消費和不動產投資雙重屬性,具體體現在:一方面,旅游房產(住宿業)是現代旅游業的重要組成部分,為各類旅游、休閑度假者提供相應的住宿、餐飲、娛樂等高品質消費服務;另一方面,旅游房產也是商業房地產投資開發產品,具備極強的投資經營和資產增值價值。

    筆者認為可以從廣義和狹義兩個方面對旅游房地產的產業屬性做出界定:廣義上,所有與旅游業相結合具有一定旅游主題的房地產開發項目,或者開發方式上實現旅游服務功能的旅游住宿設施以及間接為旅游服務的地產開發項目都可以叫做旅游房地產;狹義上,旅游房地產是以多種旅游項目為依托和基礎,以旅游區域的景觀、生態、文脈為開發契機,以優美的景觀和良好的度假休閑配套設施為主要特征,通過與旅游項目的嫁接與融合,兩者互為依托,相輔相成,共同構成一個旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區,并且所開發的房地產項目以本地區以外的人群為主要銷售對象。

    四川非物質文化遺產與旅游房地產共生發展策略

    單純將非物質文化遺產作為旅游的重要資源之一,還不能充分挖掘旅游業的潛力,而應放眼未來,利用開發旅游房地產的模式加強對非物質文化遺產的保護,采取適當的整合營銷策略,重塑四川旅游新形象,使災后四川旅游目的地更能貼合游客的心理及感知,從而吸引更多的游客,尤其是海外游客重來四川旅游。

    (一)建立健全四川非物質文化遺產保護和發展機制

    非物質文化遺產存在形態的復雜多樣性決定了其保護與發展是一個龐大的系統工程。雖然一些傳統的非物質文化遺產項目也許可以經過包裝和商業運作產生一定的效益,但大多數非遺項目本身的文化價值還有待進一步發掘,其生命力已經相當脆弱, 如果對其開發和商品營銷不當,極有可能將會導致其更加邊緣化、瀕?;?,甚至喪失其文化品質及本真性價值(馬知遙,2010)。因此,在對非物質文化遺產的保護和開發過程中,不能盲目迎合旅客的需求,不能忽略遺產本身的不斷變化,在維持其本身穩定性延續的同時也要注重其與時俱進的時代特征,符合事物客觀發展的規律,在發展同時也須要維護其本真。

    (二)促進非物質文化遺產保護與旅游房地產資源的整合

    隨著市場經濟的發展,通過旅游房地產的開發,有利于帶動非物質文化遺產產業的發展。通過建立國內包括國外的交換平臺,將四川非物質文化遺產旅游納入到一個更大的系統中擴展客源空間,提高行業間的競爭力,進而滿足消費者新的需求,避免產品供應過剩。同時,非物質文化遺產市場本身需要創新,將多元化的非物質文化遺產以統一主題的旅游地產、旅游公園的形式出現,必將為我國的旅游市場和房地產市場找到切合點,并在互動中尋求更好的發展方向和更快的發展速度。

    (三)完善旅游配套設施建設

    非物質文化遺產不僅僅是由于自然外力的損毀,同時也由于對其發展的不加重視,非物質文化正在快速消失。通過產業化運作,能擴大非物質文化遺產傳承的受眾(錢陳翔,2010)。旅游業已成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前四川地區旅游每就業1個人,可以間接帶動社會就業4.7人。因此,建議將產業化的方式引入到非物質文化遺產的保護和開發中來,通過“旅游導向型土地綜合開發”(Tourism-oriented Land Development,TOLD)模式(吳必虎和徐小波,2010),引導民間資本投入到非物質文化遺產的開發中來。通過對非物質文化遺產旅游資源的創新開發、重新開發和補充開發等方式,完善旅游配套設施建設,形成具有一種或多種主題、兼容多種非遺旅游活動、集中多種休閑、游憩、娛樂、商業、運動、度假等功能的旅游房地產,弘揚非物質文化遺產的民族精神與內涵,增強旅游接待能力,擴大非遺影響力。

    (四)提高非遺旅游房地產經營者的經營水平

    由于旅游房地產在中國起步較晚,立法相對滯后,相關的法律法規還不完善,加之中央土地調控政策的密集出臺,一些以旅游房地產開發為名,變相圈地的情況開始抬頭。事實上規劃是非遺地產建設的龍頭。這就要求開發商既要著眼當前,又要立足長遠,不能把非遺旅游的附加作用表象化和擴大化,不能浪費有限的非遺資源和破壞非遺生態環境,而應突出非遺特色,大打非遺文化品位牌,做到有序開發,注重非遺旅游區原有生態格局和景觀結構,使得非遺地產項目持續發展。

    (五)整合非物質文化遺產資源以進行旅游房地產的非遺和綠色開發

    一般來講,城市是主要的客源產生地和旅游集散地,除了商務會展旅游之外,多數觀光旅游和休閑度假旅游發生于城市周邊地區和遠離城市的旅游景區。正是基于這種旅游時空規律,產生了環城游憩帶現象,且約有50%出游力集中在環城市50千米以內。我國度假目的地綜合化發展主要依靠兩種途徑,一是依托原有旅游地的綜合型更新式開發,二是新建的綜合型度假地。前者往往受制于先前旅游地功能結構和資源稟賦,體現出特定的度假主題,如海濱度假、鄉村度假、遺產地(歷史街區)度假等;后者通常受市場需求主導,在度假內容和主題選擇上相對靈活,可分為單主題、多主題和無主題等幾種類型。目前,由于人均休閑度假資源的限制,中國旅游發展模式無法重走西方道路,而必須在有限的旅游景區和城市內部解決國民不斷增長的休閑度假需求。有鑒于此,建議圍繞特定非物質文化遺產主題,打造具有四川特色的、具有明顯的“主題化混合性”的非物質文化遺產旅游產品組合,將觀光、休閑、度假、養生、宗教、娛樂、購物、房地產等多種產品混合在同一個區域中,宣傳四川非物質文化遺產的內涵和精神,使其成為名副其實的“泛度假旅游”。

    結論

    如何促進新世紀中國非物質文化遺產的更快更好發展,應是我們認真面對和探討的課題。將非物質文化遺產與同樣作為新的經濟增長點的旅游房地產橫向結合是一種新的探索途徑。有理由相信隨著我國產業結構調整和市場經濟進一步發展成熟,人們對本地非物質文化遺產保護的自覺意識勢必增強,與之共生發展的旅游房地產業也會不斷發展成熟。這樣一來,能夠吸引更多的游客前來觀光,同時還能為非物質文化遺產的發展與傳承提供廣大的群眾基礎,實現旅游房地產開發與非物質文化遺產保護的雙贏局面。

    參考文獻:

    1.王焯.遼寧非物質文化遺產產業化保護模式探究[J].文化學刊,2009(11)

    2.澤波.略論非物質文化遺產保護與構建和諧四川的關系[J].四川戲劇,2010(3)

    3.練紅宇.四川省非物質文化遺產的保護與旅游開發研究[J].成都大學學報(自然科學版),2010(9)

    4.曾亞玲.吉林省非物質文化遺產保護與旅游開發的共贏[J].中國商貿,2010(9)

    5.祝曄,殷紅衛.旅游房地產綠色開發評價體系的構建及應用研究――以南京湯山溫泉度假區為例[J].生產力研究,2010(2)

    6.馬知遙.非遺保護中的悖論和解決之道[J].山東社會科學,2010(3)

    7.錢陳翔.非物質文化遺產的產業化探究[J].商業時代,2010(33)

    篇8

    一、問題的提出

    2011年7月4日,最高人民法院審判委員會第1525次會議通過了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(下稱《解釋三》),并自2011年8月13日起開始實施。該司法解釋共19條,涉及親子鑒定、婚內財產分割、妻子單方面中止妊娠等多個方面的內容,其中,有關房產問題的兩條規定所引起的關注與爭議最多?!督忉屓返?條規定:“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。”第10條規定:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。”

    媒體和學界對《解釋三》有關離婚房產之規定的批評不絕于耳,究其緣由,擔憂這兩條規定弱化了法律對家庭中的弱者(主要為女方)的保護,進而將擴大男女兩性之間在實質上的不平等,可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認為,這種“公婆買房、兒媳沒份”的現象違反我國傳統的婚姻倫理,破壞了“修齊治平”的家國文化,它勢必將嚴重沖擊甚至于摧毀為國人奉行千年之久的婚姻倫理價值。摒棄特殊的國情和傳統文化對婚姻家庭關系的影響,違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會定律,一味地推行“誰投資誰受益”現代市場經濟的理念,“司法的社會認可程度將會大打折扣,司法的實際功效將無從產生,司法的權威將逐漸損減殆盡”?!∵€有學者甚至稱其為“吹響了‘中國家庭資本主義化的號角’”,認為這樣的規定是“以個人主義壓倒家庭價值,使得涵養道德、培養善良風俗和民情的家庭細胞,感染上個人理性算計的病毒,父慈子孝傳統將煙消云散”。若將這一資本主義的個人財產原則引入中國的婚姻實踐,“破壞的就不僅是婚姻,還有人心”。

    然而,這些口誅筆伐也引發了人們的思考:《解釋三》的改弦更張是否意味著我國的婚姻家庭法對女性和婚姻的立法理念發生了轉向?是否真如學者所說,是一個“調撥婚姻家庭關系、敗壞人倫親情”的“離間者”?

    二、離婚房產規定的法律述評

    《解釋三》的進步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實務的操作上,離婚房產規定的立法設計都是進步得,其積極意義體現在以下三個方面:

    (一)符合《婚姻法》夫妻財產制的發展趨勢

    建國以來的《婚姻法》在夫妻財產制的問題上經歷了一個從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉變的趨勢。“一體主義”的財產立法傾向于將婚前和婚后的財產盡量納入夫妻共有財產。1984年《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第12條規定:“雖屬婚前個人財產,但已結婚多年,由雙方長期共同使用、經營、管理的,均可視為夫妻共同財產”。1993年《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第6條規定:“一方婚前個人所有的財產,婚后由雙方共同使用、經營、管理的,房屋和其他價值較大的生產資料經過8年,貴重的生活資料經過4年,可視為夫妻共同財產。”而“別體主義”的財產立法則會盡可能增加夫妻個人財產的范圍?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》一改先前的慣例,明確規定一方的婚前財產不會因為婚姻的延續而轉化為共有財產?!督忉屓犯菍⒒楹笕〉玫馁浥c房屋和獲得產權的按揭房屋從共同財產的范圍中劃分出來??梢姡覈姆芍贫葘ε缘谋Wo卻是越來越全面的,并沒有隨著財產制的變化而減弱?!督忉屓酚嘘P離婚房產的法律規定恰符合現代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發展軌跡,更側重于對女性的財產獨立與人格獨立予以雙重保障,不僅回應了新時代的性別平等訴求,也實現了立法理念的更新。

    (二)符合《物權法》與《合同法》的基礎原理

    依據“物權性的期待”理論,在物權合意做出后,獲得產權前,買受人享有物權期待,此時的債權具有物權的屬性。 買受人財產形式從債權到物權的變化都僅圍繞其自身為主體而發生,在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產權證期間,插入一個結婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個人財產的權屬界定。在“物權公示原則”下,按揭房產的取得與變更皆以權屬登記為依據,締結婚姻關系不能產生所有權變動的法律效力。

    從合同的“相對性”理論出發,僅在買受人和銀行之間存在的債權債務關系既無需公示,也沒有因婚姻關系的變化而當然地將所欠貸款從個人債務轉化成為夫妻共同債務。“婚后以夫妻共同財產還貸,相當于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務,是典型的債務承擔行為”?!∷荒茉陔p方之間產生債權返還請求權,而不是共有關系。值得注意的是,《解釋三》明確規定按揭房屋的首付方必須對另一方婚后還貸的款項及其相應的財產增值給予補償,此處實為新司法解釋的閃光點。

    (三)符合民法的基本原則

    父母出資為子女購房所形成的是民法上的贈與法律關系。在此問題上,原權利人(出資父母)的意思表示對于財產的移轉起決定性的作用。從尊重現實的角度出發,由法律明確規定獲贈房產僅登記在出資父母的子女名下,即視為父母做出僅將房屋贈與自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近贈與人真實意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈房屋一概認定為夫妻共有財產很可能導致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時卻沒分得房子的不幸結果,這將嚴重違背贈與人的意愿和利益,完全違背民法的意思自治原則。如此一來,夫妻雙方的“財產自治”就被架空,意思自治的民法基本原則也將嚴重減損?!督忉屓酚嘘P離婚房產的法律規定正是從民事法律關系的角度出發所做出的修正,明確承認了父母贈送房產的真實意思表示是對自己兒女做出的這一“利己”的事實,使得贈與合同的標的不會因為離婚析產而“改名易主”。

    三、離婚房產規定的助推效能

    將《解釋三》有關離婚房產的法律規定放到更加寬闊的視野中,它將對現存法律體系將產生怎樣的影響,對此,我們不妨大膽的預測一下。筆者認為,它的助推效能至少體現在以下三個方面:

    (一)訴訟模式的轉變和契約精神的弘揚

    從事司法實務工作的同仁反映,簽訂婚前協議的情況悄然增多,極具可能性的一個后果便是,以后離婚訴訟的模式或將有所改變——不僅僅是在法庭上進行博弈,還有簽訂婚前協議時的較量,其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節約和訴訟效率的提升。加之,雙方當事人于擇偶時、結婚時就已經明確了各自的權利義務,那隨后一系列的行為也將不再盲目,整個社會活動的成本也將隨之降低。另外,在個人財產權利優先原則確立后,當事人對雙方財產關系的自我治理將得到增進,進而,社會整體的契約精神也將得到推進。這種重視契約精神的私法理念既是發展市場經濟的結果,也會反過來促進市場經濟的進一步發展,它對市民社會的形成、私法體系的完善和法治國家的建設都至關重要。

    (二)傾向性立法的重視

    有學者一言蔽之的指出,對離婚房產問題的爭議“實質上可以歸結為到底要用夫妻財產共有制還是用夫妻財產分別制來實現男女平等的問題”。 德國、英國、瑞士以及中國臺灣等絕大多數的國家和地區所采取的夫妻財產分別制在實際操作上的方法對保護女性、實現兩性平等這一立法目標有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財產制下,女性擁有獨立的財產權和人格權,其實際上的劣勢可以通過規定家庭共同生活費用主要由男方承擔、增加離婚扶養費的數額、或者男方對女方做出補償等等制度來彌補?!‘吘?,法律對權利的保護遵循的是其特有的發展規律,即“無財產即無人格”。

    (三)婚姻家庭法多元化發展進程的開啟

    久久久久国产精品激情,色偷偷噜噜噜亚洲男人看片app,97视频免费在线观看.,操聏xxx日韩xxxx欧美xxxx,日韩欧美国产免费一二三区,日韩精品永久免费观看,国内精品一线二线三线,欧美亚洲精品二区,国产破处大片在线免费观看,精品女人内射国产99
    日韩中文字幕剧情在线播放 欧美一级做a爰片性色毛片 精品久久av专区 99久久无色码中文字幕,一本久… 黑色丝袜美腿图片 日韩精品高清一二三区 亚州av一区二区三区性色 激情综合网五月婷婷 中文字幕无乱码人妻丝袜一区二区 成人影院一区二区三区 国产色婷婷亚洲精品网站 日本熟妇乱子伦 久久人妻网69av 秋霞免费观看 91精品成人av 国产高清av毛片夜夜夜 劲爆欧美成人影院 欧美乱妇高清无乱码在线观看 黑人xxxx一区二区 cao死我吧在线视频 久久精品99中文字幕 av成人久久电影 亚洲欧美专区中文字幕 99久久精品国产亚洲av 交换夫妇韩国 亚洲视频青春草 能看的懂的永久视频在线观看免费 秋霞视频av 7777久久亚洲中文蜜桃 国产人妻麻豆精品 美女被扒开内裤猛入 蜜桃欧美精品在线 嘟嘟嘟www在线观看播放视频 亚洲大码av在线播放 免费在线观看黄色一级电影 最近2019中文字幕8在线看版 国产精品成人久久 国语对白做爰xxx 国内精品久久影院 精品一区二区,在线观看 www.欧美.亚洲.日本在线观看 av在线观看免费一区二区三区 精品国产乱码一区二区三区乱 欧美老熟妇欲乱高清视频免费 av观看在线高清 高清在线完整版免费观看 潮喷大痉挛绝顶失禁2 免费人成在线小视频 插逼网站免费播放 一区二区三区日本艳情电影 成人黄片久久久免费观看 欧美日韩免费综合视频 一操国产熟女 国产精品成人欧美一区 国产一区二区精品福利地址 天堂av亚洲 黑人美女av大全 男女边摸边吃奶边做视频免费看 成人精品一区二区免费n 999视频国产精品 亚洲av免费在线播 免费日本黄色视频网站 欧美视频日韩专区在线 夜夜贪欢夜夜爽少妇免费 最近中文字幕2019年中文字幕 亚洲av乱码一区二区三区了 欧美成人色的网址 可以看黄色的视频网站 精品人妻一区二区在线 色哟哟在线观看免费视频 99久天堂av在线播放软件 亚洲av国产精品蜜臀 一二三四韩国免费视频 亚洲av最近观看 av观看视频免费 一二三四在线社区观看 国产精品韩国一区二区三区 日韩精品永久免费观看 亚洲在线观看视频网站 在线观看的国产视频 国产av色网站 强行内射美女视频网站 www.91av在线观看.com 素人在线一区二区三区 人人妻人人澡人人爽人人精品免费 日本区在线观看 在线观看av免费不卡 午夜国产不卡小视频 宅男噜噜噜66国产在线观看 在线观看色黄网站 国产精品成人在线免费视频 亚洲国产二区v在线观看 欧美日韩国产精品综合 亚洲精品久久影院 国产精品a区二区三区在线 亚洲五月天丁香综合 五月婷婷六月丁香免费视频 成人黄片视频大全 日韩亚洲不卡av 啦啦啦www在线视频免费观看 国产精品吗久久久久久 亚洲精品在线观看视频免费观看 欧美黄色三级在线播放 连续中出白浆 国产精品偷伦视频播放,拳交 国产 日本 欧美一级片在线观看 最新国产在线播放一区二区 亚洲免费午夜av在线 免费女人18毛片水真多 日本经典影片视频 亚洲免费av加勒比资源 制服丝袜avvv 一区二区三区久久精品 亚洲av刺激片 久久国产精品性色aⅴ人妻 熟妇高潮呻吟视频 好男人免费观看高清视频 久久人人爽人人爽人人小说 黄色亚洲av电影 久久婷婷亚洲综合 蜜臀av国内精品久久 亚洲中文字幕在线视频免费 永久黄网站色视免费观看 成人欧美一区二区三区a级片 玩弄放荡人妻少妇小说 古装级毛片18以上观看免费 欧美老熟妇欲乱高清视频免费 国产久久精品一区二区三区 在线欧美色噜噜 成人午夜免费在线播放 久久这里有精品15一区二区三区 91麻豆 国产 又粗又长又硬又爽黄色视频 人妻少妇有码专区 黑人操亚洲女人黄片 少妇人妻精品一区二区三区免费 国产精品传媒影院 99国产精品久久久久久久成人 国产极品乱码久久久久一区二区 美女免费网站观看视频 98国产精品午夜免费福利视频 少妇被粗大进出爽叫 国产露脸野战在线视频 av一区四区在线观看 日本免费色视频 欧美日韩亚洲国产一区二区 a级毛片免费观看完整 女人十八水真多毛片 亚洲另类欧美二区 午夜影院一级黄 久久精品2019中文字幕 岛国大片免费观看不卡 亚洲精品久久影院 少妇被我搞到高潮视频 女人十八水真多毛片 国产露脸野战在线视频 伊人久久亚洲精品中文字幕 国内精品久久影院 饥渴少妇av 久久精品国产三级午夜 欧美成人wxv 亚洲av电影在线观看二区 91影院免费体验在线观看 国产福利精品视频一区二区 黄色视频免费观看欧美 精品伦在线观看 国产亚洲精品久久777777 亚洲av免费在线播 超嫩国产在线观看 国产9精品久久久久成人精品 亚洲av日韩aⅴ欧美精品 桃花社区在线观看完整版 中文有码在线不卡av av在线观看蜜桃视频 久久成人αv国产精品一区区 精品国产乱码一区二区三区乱 亚洲精品欧美精品成人 菠萝网站在线观看 麻豆激情视频网址 熟妇高潮呻吟视频 国产高清av毛片夜夜夜 五十六十熟妇熟女 一区二区三区无卡高清视频 97久久,久久人妻精品一区| 成人女同av免费观看网站 国产成年女人看毛片视频 日韩专区欧美精品 跪求在线观看av网站 97se亚洲综合一区 在线观看美女黄aa 日本av在线影院 三级高清黄色 日韩一级特黄高清免费 日韩视频免费在线观看内射 xxxx性bbbb欧美porn 亚洲国产日韩欧美高清 国产黄色片一级 国产真实野外在线视频 精品一卡2卡三卡4卡乱码免费下载 成人免费不卡的av 劲爆欧美成人影院 女18毛片a级毛片 少妇视频免费在线 五月婷婷,六月丁香 开心色婷婷综合 一区二区三区日本艳情电影 欧美一区二区av视频 国产午夜男女爽爽爽爽爽视频 大香伊蕉av在线 不卡的日韩av 欧美色视频在线看 久久久精品3d动漫一区二区三区 久久精品禁一区二区三区 欧美日韩国产精品综合 国产美女主播喷水视频播放 亚欧成人毛片一区二区三区四区 成人看片黄a免费看动漫 欧美成人wxv 国产成人高清精品亚洲一区 www在线区视频观看一区啊日 欧美日韩国产一区二区的 免费久久黄片 亚洲黄色综合 人妻被黑人粗大猛烈高h视频 国产成人垃圾片一区二区三区 日韩视频在线第二区 欧美激情视频国产精品 人妻中文字幕在线一区中文二区 国产美女视频内射 免费a级做爰片在线观看爱电影 www.亚洲久久爱 最新麻豆av在线 精品久久av专区 国产乱人伦偷精品海角视频海角 女人18毛片在线观看 大学生一级毛片高清版 亚洲情色av一区二区 91综合精品国产丝袜美腿 小sao货cao得你视频 黄片视频有哪些 欧美日韩高清不卡视频 一本综合久久97 国产又大又黄的免费视频 中日韩一级av中文字幕 精品少妇人妻a√免费久久 国产一区二区三区久久精品91 女生喷射精水视频 亚洲国产日韩欧美精品电影 久久国产精品人妻aⅴ麻豆免费看 国产一区二区三区欧美亚洲 久久精品国产亚洲av网站 亚洲av成人www新版精品久久 日韩av 大片在线 夜夜伊人久久成人av 丝袜制服 变态另类 中国精品久久久久国产 狠狠综合久久88亚洲喷潮 在线观看的国产视频 久久www免费人成看片小草 国产精品乱来视频 国产99久久精品无 精品国产亚洲二区 国产精品传媒影院 久久香蕉久久九九九av 精品伦在线观看 日韩 欧美 91 99国产精品丝袜久久久久久软件 色婷婷av天堂 成人免费黄色视频网址 午夜国产不卡小视频 欧美日韩亚洲丝袜 91av大片在线观看 最近中文字幕完整版免费2019 国产精品精久久 黑人美女av大全 欧美性videostv另类极品 日韩av 大片在线 老司机精品电影网 欧美专区亚洲国产 成人一卡2卡3卡4卡2021 制服诱惑一区两区 国产成人一卡2卡3卡4卡 亚洲av日韩aⅴ欧美精品 av成人在线观看网站 亚洲最大的成人网色 亚洲av色在线观看国产 欧美另类丰满熟妇乱xxxⅹ 久久影院2021 99精品国产av 边操边摸奶视频 精品国产在线观看一区 欧美视频日韩专区在线 亚洲精品一区最新 男女羞羞的视频在线观看 伊人久久大香线蕉成人 91最新亚洲中文字幕在线 亚洲中文字幕在线视频免费 香蕉视频污下载网址 久久久久久久久国产极品 成人精品久久久久久久一区二区 久久精品毛片 寂寞女人在线观看高清视频 国产经典a区久久久一区二区三区 成人欧美一区二区三区a级片 一级片免费在线观看的 国产αv久久成人一区二区三区 天堂资源网资源在线 免费在线观看黄色一级电影 日韩电影欧美精品 日韩精品美女久久久久av福利 se婷婷www麻豆不卡av 一区二区三区精品99 久久久久久不卡久久久 伦理午夜电影院 中文字幕第一页一区av 国产18禁无遮挡网站 超嫩国产在线观看 www99视频在线免费看 扒开腿就操视频 性少妇sex欧美 国产igao激情在线观看 av av免费在线 免费看少妇人妻偷人精品一区二区 av免费人妻日韩 暴雨梨花电视剧全集在线观看高清 亚洲一区二区三区日本综合欧美 亚洲av一二在线观看 人人妻人人澡人人爽人人精品免费 国产公妇伦在线观看 免费在线看18禁网站 不满人妻一区 久久午夜视频网 99久久久婷婷国产综合亚洲 在线观看美女黄aa 亚洲国产成人影院在线 亚洲综合av一 男女午夜视频免费观看 免费女人18毛片水真多 av日韩av在线 日韩 欧美 国产 免费 亚洲av日韩av在线综合 亚洲精品久久久久久成人软件 日日摸夜夜添夜夜添a国产三级 免费女人18毛片水真多 亚洲av色在线观看国产 午夜做a爰片久久毛片 97人人模天天爽 国产极品嫩嫩免费观看 超碰国产精品久久超碰国产99 蜜桃精品视频免费观看 www.中文字幕第一页 午夜免费啪啪无毒不卡 亚洲影院激情久久 五月六月婷婷在线视频 97久久精品国产麻豆 一二三四韩国免费视频 亚洲视频最新免费 高清国产成人在线 黄色免费a级毛片 波多野结衣人妻无吗 日韩最新av网站在线播放 亚洲电影在线不卡av 国产午夜福利在线播放视频 理论片韩国在线观看 97人人人人妻 国产videos久久 宅男噜噜噜66国产在线观看 老司机精品福利视频免费观看 国产毛卡片卡2卡3卡4卡 furry巨大粗爽黄网站 97久久精品国产麻豆 欧美成人国产精品第一区 在线观看免费高清成人av 最近的2019中文字幕免费视频 国产91成人精品亚洲精品 人妻少妇av一区二区三区密 久久久久国产av麻豆 中文字幕第一页一区av 久久亚洲精品系列网站 欧美成人一级大片视频 欧美日韩国产一级在线 国产成人精品中文字幕 精品福利国产一区 善良妈妈的朋友在线观看中文字幕 精品国产午夜福利全集在线观看 亚洲精品久久久久久成人软件 精品在线国产亚洲 黄的网站视频在线观看 日韩一区二区三区免费在线看片 欧美激情第一熟女hd 国产 日本 欧美一级片在线观看 国产在线免费精品视频 成人免费不卡的av 亚洲啪啪综合色 老司机精品福利视频免费观看 久久久中文字幕久久 古代一级毛片大全 嘟嘟嘟www在线观看播放视频 欧美综合乱码视频在线观看 国内精品卡一卡2卡3 在线观看的国产视频 日韩av免费一区二区在线观看 日日摸日日碰夜夜 亚洲av美国av亚洲av图片 一区二区三区日本艳情电影 综合国产av大全 av一级毛片在线免费看 国产在线精品自产拍 国产午夜中出人妇在线观看 在线丁香视频 午夜福利精品更新 国产乱码精品一区二区三区优点 色永久免费视频 女人十八毛片a级毛片视频 日韩欧美熟女在线视频 国产在线精品自产拍 欧美日韩在线激情视频 日本三级2017在线观看高清 a级毛片免费视频 日日爽天天爽夜夜爽 黄色深情视频在线播放免费网站 久久www免费人成看片小草 国产精品三级快看 国产91丝袜在 五十六十熟妇熟女 一级a爱欧美毛片免费 а√天堂8资源中文在线官网 综合国产av大全 亚洲精品视频免费在线观看网站 最近中文字幕2019年中文字幕 国产精品一区二区最新在线观看 跪求在线观看av网站 九九久久精品国产婷婷 国产精品福利高清hd 女18毛片a级毛片 午夜精品一区二区三区电影 午夜福利免费影视 久久久久亚洲欧美 国产黄色片久久 免费看黄片18禁免费网站 日韩欧美在线1区 亚洲av免费高清不卡 精品少妇人妻a√免费久久 久久精品国产72国产精, 国产精品a区二区三区在线 三级免费久久观看 女人18毛片在线观看 久久视频三级 性欧美精品久久久久久久午夜一区 精品欧美一区二区三区黑人电影 国产午夜福利在线播放视频 青青草原亚洲免费 免费观看 国产精品 jzzijzzij亚洲成熟熟女少妇 99久久成人精品国产果冻传媒 好男人免费观看高清视频 国产露脸野战在线视频 国产乱码精品一区 在线观看亚洲av 午夜视频在线观看国产18 天堂av色网大全集 黄色成人毛片网 free性videoxxx欧美色 桃花影视在线 日本亚洲色图视频www 亚洲精品一区二区久久 国产公妇伦在线观看 骚妇一级免费视频 精华液一区二区三区别在哪 强行内射美女视频网站 a级毛片免费视频 精品人妻一区二区在线 策驰影院在线网站观看 中文在线天堂官网网站 香蕉视频污下载网址 97久久精品国产麻豆 91久久嫩草影院一区二区 jzzijzzij亚洲成熟熟女少妇 夜夜伊人久久成人av 午夜精品久久久久久久久日韩 最近中文字幕完整版免费2019 成人黄色片在线观看 亚洲成人日韩 欧美激情视频国产精品 永久黄网站色视免费观看 精品欧美一区二区三区黑人电影 在线观看波多野结衣一区 欧美精品激情一区 国产成人一卡2卡3卡4卡 精品99婷婷 国产成人高清免费视频网站 国产9精品久久久久成人精品 伊人久久大香线蕉成人 国产 日本 欧美一级片在线观看 久久www免费人成看片小草 大学生一级毛片高清版 久久久久久久久女人体 亚洲国产偷拍av 国产精品一区二区+在线播放 久久人妻网69av 99国产精品丝袜久久久久久软件 欧美网色视频 国产欧美精品三区 免费看少妇人妻偷人精品一区二区 黄色深情视频在线播放免费网站 国产精品黄片试看 强行内射美女视频网站 女生看毛片吗 在线观看色黄网站 久久久久国产av麻豆 中国少妇精品久久久av 美女在线播放 91精品啪在线观看国产色 嫩草影院日韩av videossex极品 国产精品久久久久精品免费免费 日本h片免费 国产一区二区青草久久 9久久婷婷国产综合精品性色 99精品久久久久网免费 国产午夜福利精品推荐在线观看 国产午夜福利精品推荐在线观看 策驰影院在线网站观看 中文字幕91久久 人人人妻人人澡人人爽视频一区 www.sex6sex.com av岛国电影在线播放 日韩欧美国产一区二区精品 黄色毛片大全免费看 97久久久国产精品消防器材特色 蜜桃日本免费观看mv免费版8网 日女人视频毛片 好色人妻一区二区 日本av在线影院 4388x亚洲最大成人网 在线天堂www在线中文下载 午夜福利精品更新 亚洲欧美日韩精品国产 www.亚洲av免费观看 日韩最新av网站在线播放 亚洲 欧美 婷婷 国产成年女人看毛片视频 女人18毛a级毛片免费观看 女人被男人日视频在线 性生交性生活大片免费看 免费两个人看的视频 少妇福利影院 男女边摸边喝奶边拍视频 五月天色婷婷丁香 国产毛卡片卡2卡3卡4卡 亚洲另类色区 丰满人妻一区二区三区色 亚洲国产偷拍av 一个人免费观看在线高清 裸体裸乳被免费观看 久久久久久久精品老熟妇 欧美成人h版在线观看 日韩福利永久 久久香蕉国产一区 av日韩在线观看网址 高清国产成人在线 精品国产三级a∨在线电影 日韩视频免费在线观看内射 亚洲国产日韩一区精品 www.亚洲av免费观看 永久黄网站色视免费观看 国产午夜男女爽爽爽爽爽视频 国产精品专区免费视频 三级免费久久观看 无遮无挡18禁啪啪成人男男 在线观看波多野结衣一区 国产亚洲女人久久久久毛片 免费的黄色视频九九 在线观看色黄网站 久久久久久久久女人体 韩国三级大全在线观看 亚洲av电影在线观看二区 女人十八水真多毛片 中文字幕在线永久视频小 999视频国产精品 中文字幕日韩欧美在线网 久久99久久96这里只有精品 最近中文字幕2019年中文字幕 全网免费在线观看一级片 黄片视频十分钟 国产一卡二卡三卡四卡五卡 奶涨边摸边做爰视频 人人人妻人人澡人人爽视频一区 欧美成人午夜免费观看 黑人美女av大全 国产乱在线伦视频 你个小sao货把你cao烂 久久成人在线精品 欧美日韩免费综合视频 一区二区三区资源在线观看 国产成人精品中文字幕 骚妇一级免费视频 亚洲视频精彩免费看 国产极品嫩嫩免费观看 国产性―交一乱―色―情人免费看 国产又粗又猛又爽又黄的视频99 一区二区三区无卡高清视频 成人永久视频 国产成人亚洲精品三区四区 国产精品久久久久精品免费免费 欧美,日韩二区,三区 一本色道av在线播放 久久久久久不卡久久久 亚洲欧美国产日韩在线观看 国产精品久久久久精品电影区 中国精品久久久久国产 女人被男人日视频在线 女人爽到高潮视频免费直播1 久久精品禁一区二区三区 香蕉久久青青91竹桃蜜色国产 男人插入女人下面在线观看视频 免看a级毛片 伊人久久大香线蕉成人 黄色成人欧美 国产老妇伦国产熟女老妇久 精品高清国产在线观看 日日操天天干夜夜撸 av观看视频免费 国产精品久久久一本精品 在线,亚洲欧美在线综合一区 最近的2019中文字幕免费视频 善良妈妈的朋友在线观看中文字幕 国产成人垃圾片一区二区三区 最新国产在线播放一区二区 免费完整av片在线播放 亚洲精品久久久久久成人软件 性欧美白人极品1819hd 漂亮人妻被黑人久久精品 一级a做片免费观看久久国产电影 韩国伦理电影全集 黑色丝袜美腿图片 午夜影院一级黄 高清国产成人在线 99久久精品久久久久久清纯,久久久 久久不卡的av 久久久久精品免费看黄色_级片 亚洲www 7777久久久久久久 亚州av一区二区三区性色 香蕉视频网站下载免费 亚洲va天堂va欧美ⅴa在线网 久久久久国产三级网址 日本在线一区在线 精品女人内射国产99 cao死我吧在线视频 99久久久精品免费视频 亚洲激情av男人的天堂 亚洲精品久久久久久成人软件 ◇亚洲毛片在线手机看网站 99精品久久免费精品久久 劲爆欧美成人影院 cao死我吧在线视频 精品国产伦一区二区三区小说 亚洲va天堂va欧美ⅴa在线网 av观看视频免费 桃花影视在线 一区二区三区熟少妇 电信卡能跨省补卡吗 亚洲av18p 欧美日韩视频在线观看不卡 韩国伦理电影国语 亚洲av18p 女人被男人日视频在线 国产卡一卡二卡三 男女刺激视频在线播放 好男人精品视频在线观看 人妻在线系列一区二区三 国产毛片不卡 午夜桃花在线 cao死我吧在线视频 国产高清 在线 秋霞免费观看 啪啪啪高潮免费视频 欧美日韩国产二区 国产三级国产三级在线精品 2o19永久视频在线观看 美女视频黄频大全大免费 亚洲成人动漫天堂 五月六月婷婷在线视频 高清国产成人在线 五月婷婷,六月丁香 国产成人精品性色在线观看 国产一区视频视频 久久久久久精品a级毛片蜜桃 日本高清免费色视频 www99视频在线免费看 丰满少妇女人a毛片视频 国产精品丝袜久久久久久久 9元移动花卡怎么样 护士一级特黄特色大片 av亚洲动漫 久久久久久久久久久成人av 我看免费的一级片免费播放 91香蕉视频色下载 亚洲毛片av一区二区三区 无遮挡很黄刺激很色网站免费 国产av现在看 男女激情猛烈视频免费观看 亚洲黄色在线播放av 9久久婷婷国产综合精品性色 交换夫妇韩国 亚洲性夜夜射 av视频在线观看网站免费 日韩欧美一级特黄大片 欧美成人国产精品第一区 黄色片网站高清 亚洲最大中文字幕在线 美女人妻被插入久久 美女脱了内裤被男人想看视频 我看免费的一级片免费播放 波多野结衣人成在线视频 国产欧美日韩综合在线成 荐片播放器ios版 亚洲va天堂va欧美ⅴa在线网 在线播放欧美国产日韩 se婷婷www麻豆不卡av 狠狠综合久久88亚洲喷潮 97在线高清视频 少妇人妻精品一区二区三区免费 国产成人亚洲精品三区四区 久久久久成人网 亚州av一区二区三区性色 久久久国产精品 亚州av一区二区三区性色 97碰视频在线观看 久久久久久久久久大片 一级a做片免费观看久久国产电影 亚洲av电影在线看一区 免费a级做爰片在线观看爱电影 久久99久久96这里只有精品 在线观看免费高清成人av 日本a在线视频 在线日韩欧美观看 无遮挡很黄刺激很色网站免费 策驰影院在线网站观看 日日撸夜夜操视频 欧美xx黑人xx 日本二区三区免费在线 一级不卡黄色视频 乱人伦国产视频 精品国产在线观看一区 1区和2区乱码 中国精品久久久久国产 日韩福利永久 精品久久久久久久久人妻 国产亚洲精品一级在线观看 国产精品久久久久av女爽 久久久国产亚洲精品日韩 亚洲精品视频免费在线观看网站 精品人妻一区二区在线 边插边吃奶视频 欧美成人色的网址 人妻少妇av一区二区三区密 日韩国产亚洲av播放 免费看的黄色片子 亚洲精品一区二区久久 连续中出白浆 国产性―交一乱―色―情人免费看 国产在线免费精品视频 黄色片子在线免费观看 亚洲全球日韩av影视 美女的视频是黄的免费 久久久精品3d动漫一区二区三区 24小时日本免费看 中国老妇女乳头视频 亚洲天堂男人高清 久久99精品久久久97夜夜嗨 成人国产精品一级毛片 成人精品1区二区 亚洲精品在线观看视频免费观看 午夜做a爰片久久毛片 久久精品国产三级午夜 美女人妻被插入久久 国产肥熟女视频一区二区三区 国产毛毛片一区二区三区 国产毛片不卡 一个人免费在线观看高清 日日爽天天爽夜夜爽 久久香蕉国产一区 日韩 国产 欧美一区二区三区 亚洲av色一区 国产人妻麻豆精品 日本午夜视频www 超嫩国产在线观看 国产成人精品中文字幕 少妇被粗大进出爽叫 琪琪色av中文字幕 欧美zozo人牲交 av观看视频免费 久久久中文字幕久久 国产亚洲欧美一区91 99久天堂av在线播放软件 91影院免费体验在线观看 一二三四在线视频社区 一二三四高清在线看免费视频 天堂在线中文在线资源 亚洲国产二区v在线观看 欧美视频日韩专区在线 永久黄网站色视免费观看 欧美日韩亚洲综合图区 在线丁香视频 国产一区二区三区久久精品91 亚洲av电影在线看一区 久久精品禁一区二区三区 成人永久视频 国产99久久精品无 一级不卡黄色视频 国产69精品久久孕妇 少妇人妻精品一区二区三区免费 欧美日韩精品久久久免费看 宅男66噜在线永久免费观看 日日撸夜夜操视频 欧美自拍亚洲精品动图 91最新亚洲中文字幕在线 国产亚洲精品一级在线观看 美女黑色丝袜高跟鞋 欧美狂野性生活视频 成人在线欧美精品 午夜男女性刺激视频 日韩欧美国产免费一二三区 日本在线一区在线 亚洲专区香蕉 一区二区三区国产av在线观看 欧美黑人巨大在线 久久久久久久精品老熟妇 久久国产精品亚洲av麻豆 97久久久国产精品消防器材特色 国产av 男人天堂 久久香蕉国产一区 免费的黄色视频九九 国产精品成人久久 国产卡一卡二卡三 久久久在线av 亚洲激情久久精品 天堂在线中文在线资源 国产成人观看免费 精品亚洲国产一区在线 无遮挡很黄刺激很色网站免费 日韩精品高清一二三区 午夜影院一级黄 精品一区二区国产在线 一二三四在线视频社区 521se精品嫩草影院 成人女同av免费观看网站 日韩av潮喷在线观看 亚洲国产欧美日韩-区二区三区 高清日韩一区二区三区视频 四季精品人妻av一区二区三区 亚洲av18p 色哟哟在线观看免费视频 午夜精品久久久久久久久日韩 国产igao激情在线观看 永久av免费观看 亚洲中文字幕在线视频免费 亚洲精品久久影院 久久香蕉国产一区 操聏xxx日韩xxxx欧美xxxx 久久久久国产三级网址 成人卡通中文字幕 99日这里只有精品 美女黄网站永久免费观看软件 国产午夜福利在线播放视频 久久久中文字幕久久 亚洲情色av一区二区 国产jk喷白浆精品视频网站 亚洲va精品在线 97人人人人妻 精品一区二区国产在线 成人免费黄色视频网址 久久成人亚洲一区二区 电信卡能跨省补卡吗 久久久欧美午夜高清 国产精品黑丝高跟在线粉嫩 女人被男人日视频在线 在线国产一区二区三区视频 黄片下载,在线观看 我看免费的一级片免费播放 99久久人人爽爽亚洲精品美女 日本色www视频 jzzijzzij亚洲成熟熟女少妇 成人 欧美 一区 女人十八水真多毛片 黄色片三级在线观看 亚洲中文字幕网站在线观看 99久久人人爽爽亚洲精品美女 亚洲最大的成人网色 日韩欧美熟女在线视频 欲求不满人妻中文字幕视频 中文字幕制服丝袜av久久 91神马影院在线观看 欧美性激情在线免费观看 国产成人精品性色在线观看 国产一区二区三区精品在线播放 国产精品韩国一区二区三区 国产一级a爱在线观看 婴儿边吃奶边哭是怎么回事 搡女人真爽免费视频大全 素人在线一区二区三区 开心色婷婷综合 久久久97精品国产一区蜜桃 国产极品嫩嫩免费观看 av观看视频免费 日本经典影片视频 护士一级特黄特色大片 成人看片黄a免费看动漫 久久成人亚洲一区二区 欧美色视频在线看 国产香蕉精品久久久 99精品国产综合一区亚洲 女生喷射精水视频 少妇高潮动态 夜夜贪欢夜夜爽少妇免费 天堂网中文在线官网 国产精品久久久久av女爽 免费观看 国产精品 国产破处大片在线免费观看 国产91成人精品 好色先生成人av在线 人插人人添人 国产视频一区二区三区四区在线播放 日韩一区二区三区免费在线看片 欧美日韩亚洲综合图区 黑色丝袜美腿图片 免费观看 国产精品 久久 精品6 久久久久亚洲欧美 中文字幕75在线精品视频 东京热av麻豆中文字幕 午夜aⅴ在线观看 日韩人妻在线影院图片 欧美性激情在线免费观看 丰满人妻一区二区三区色 久久亚洲精品系列网站 97人人人人妻 成人 欧美 一区 久久久久成人网 久久婷婷亚洲综合 久久久久久久福利精品 一级a一级爰片免费视频 五十六十熟妇熟女 av亚洲动漫 国产福利精品视频一区二区 女人被男人日视频在线 中文字幕91久久 欧美一级做a爰片性色毛片 亚洲视频精彩免费看 内射毛片视频在线 两个人看的www日本 美国黄色a级毛片 av在线观看蜜桃视频 国产午夜精品影院 在线欧美色噜噜 爱爱动态图啪啪 成人精品久久久久久久久 女人18毛片在线观看 gv977.com 久久久久女人精品毛片少妇 成人午夜精品久久久久久久小说 久久www免费人成看片小草 欧美精品国产精品日韩电影 成人 欧美 一区 中文字幕第五页久久 2023中字幕永久免费 亚洲精品欧美视频 国产精品a区二区三区在线 av中文字幕第一页二页 女人十八毛片a级毛片视频 亚洲精品一区最新 男女羞羞视频网址免费观看 亚洲精品高清自拍 亚洲伊人aa 亚洲免费av加勒比资源 啪啪啪高潮免费视频 饥渴少妇av 一毛一片a级毛片 免费的a级片 欧美成人色的网址 aaaa大片少妇高潮免费看 欧美日韩亚洲丝袜 国产精品传媒影院 女生高潮喷水的视频 欧美精品激情一区 国产香蕉精品久久久 61精品人妻一区二区三区 素人在线一区二区三区 91久久嫩草影院一区二区 福利片在线观看 小视频 国产成人欧美一区大片 一区二区三区精品99 黄片免费久久久 国产精品成人在线免费视频 蜜桃欧美精品在线 交换夫妇韩国 亚洲国产二区v在线观看 欧美日韩国产一级在线 欧美人人澡人人妻人人添
    中文字幕第一页在线观看永久| 日日啪夜夜射| 不良人在线观看完整版| 中文字幕福利人妻| 国产一区色在线| 在线观看韩国理论片| 国产av国产伦理| 又爽又黄又色视频| 成人美女黄网站18禁无遮拦| 亚洲,欧美日韩在线观看| 精品久久久久亚洲国产网站 | 久久久久人妻免费理论片| 中文字幕亚洲一区二区系列| 日韩欧美激情国产中字在线| 欧美在线视频精品免费观看| av在线观看高潮喷水网站| 超级碰碰碰成人福利| 熟女奶头好大视频| 91老司机精品福利在线| 精子变成黄色的是怎么回事| 色妞ww精品视频777| 亚洲国产精品四区在线观看 | 最近2019中文字幕第1页| 精品人妻伦一区二区三区| 人妻久视频网站| 国产午夜亚洲精品av—亚洲不卡| 潮喷大喷水视频| 两个人看得免费视频| 亚洲在线国产精品| 天天躁夜夜躁 狠狠| 自偷自自拍亚洲综合精品| 免费的黄色毛片| av在线免费观看视频| 免费看中国黄色一级片| 性久久久久久久久波多野结衣| 精品国产成人羞羞一区二区免费看| 91精品国产亚一区二区三区 | 国产区一区二在线观看| 久久久久久人人干| 黄色录像网站免费下载观看| 999精品毛片一区二区三区| 激情亚洲美熟女av| 国产精品专区免费观看| 亚洲日本av网站| 久久精品中文字幕在线| 大香蕉在线线av| 日韩视频中文字幕网站| 欧美日韩亚洲二区三区| 欧美黑人一二三区| 亚洲人成在线观看一区二区| 被高潮到喷水视频| 国产男女猛视频在线观看网站| 青青草原亚洲免费| 久久久久久久综合色一本9 | a级毛片高清免费网站| 久久电影一级片| 精品第一区二区在线观看| 亚洲精品第一区第二区| 久久久久网av| 国产精品久久久久久久久网站合集 | 99久久久久丝袜国产露脸国语| 丰满好色熟妇| 桃花源在线观看完整版| 香蕉影视av在线| 日本在线一区二区三区 | 一区二区三区国产毛码在线观看 | 饥渴少妇av| 一区二区三区中文字幕在线| 久久午夜视频一区二区三区| 韩国国产亚洲一区综合| 欧美国产亚洲v中文| 丰满少妇被粗大的猛烈进出免| 婷婷激情五月亚洲| 欧美日韩中文字幕亚洲| 国产精品久久欧美| 全网免费在线观看一级片| 伊人一本到本勒蕉在线| av在线播放色| 国产999精品视频| 亚洲国产码专区在线观看| a√在线天堂| 国产一级免费黄色视频| 国产av日韩a∨亚洲av多| 黄色三级毛片在线免费观看| 熟女人妻一区二区三区视频| 国产9精品久久久久成人精品 | 东京热av麻豆中文字幕| 成年禁看永久视频免费在线播放| av在线亚洲一区二区三区| 欧美精品久久久久久久久久久| 嘟嘟嘟www在线观看播放视频| 久久久久久夜夜夜| 最新欧美精品一区二区三区| 91精品啪在线观看国产色| 成年午夜免费影院试看| 国产精品久久久久久久久小说 | 啦啦啦最新视频在线观看免费中国| 国产精品视频一区二区三区w| 国产美女精品久久久m| sss视频久久久久久精品| 黄色动漫免费在线网站 | 香蕉aⅴav| 中文字幕精品乱码一区二区三区四区| 国产精品网址导航| 国产亚洲精品av久久久久| 老女人一级毛片视频| 久99视频精品| 97日韩人妻一区二区三区久久| 国产三级黄视频| 熟妇人妻精品一二区三区视频| 亚洲av首页在线| 在线观看免费完整观看高清| 国产 日韩欧美 精品| 欧美亚洲一区二区成人| 日本一区二区三区高清免费| 亚洲欧美日韩精品国产91| 97国产亚洲精品久久| 激情对白国产| 一本色道av久久精品在线| 欧美亚洲精品二区| 五月天丁香影院| 久1久在线视频精品| 天堂中文8在线最新版| 啦啦啦在线观看免费www| 嘿咻嘿咻动态图| av片永久免费| 亚洲高清日韩在线| 黄片视频播放免费| 亚洲精品在线播放91| 欧美精品久久久久久久久免费| 高清国产精品人妻一区二区| 一二三四高清在线看免费视频 | 双女超薄丝袜脚交调教| 中文字幕人妻中出二区三区| 国产精品 自偷自拍| 婷婷色图亚洲| 亚洲欧美专区中文字幕| 人妻久视频网站| 激情人伦精品视频在线观看| 亚洲av精品蜜臀| 亚洲av永久精品成人尤物| 伊人中文字幕在线乱码| 撕开奶罩揉吮奶头视频网站| 亚洲黄片免费看av| 亚洲精品久久久蜜桃入口| 亚洲国产精华| 两个人在家看的在线免费视频| 亚洲国产欧美日韩综合另类久久| 漂亮夫妇交换性关系在线观看| 中文字幕永久 免费| 精品国产乱码久久久久桃小说| 贤者之爱全集在线| 黄色视频国产免费观看| 亚洲,欧美清纯另类| 亚洲精品在线一卡二卡三卡| 欧美xxx黑人xxx性爽xxx| 亚洲欧美国产日韩在线观看| 啦啦啦最新在线观看视频免费 | 国产美女精品久久久m| 全国无遮挡裸身视频| 无人区乱码一区二区三| 中文在线观看热码视频| 久久中文字幕精品视频| 成人av高清在线免费观看| 国产亚洲精品a在线| av麻豆网址| 性欧美18一19sex| 成人美女视频在线观看一区| 亚洲精品久久久久久香| 午夜人成免费大片在线观看| 久久久久久免费网址| 久久久久久久精品店| 久久精品国产九九国产精品亚洲| 不卡的av电影在线| 国产又色又爽又黄的视频免费观看| 久久热这里只有国产精品| 日本在线视频www.色| 黄色大片,大片| 男女爱爱福利视频| 人妻在线系列一区二区三| 两个人的免费视频完整版在线观看| av天堂中文在线资源库| 一边摸一边抽搐一进一出小说| 国产精品喷白浆| 亚洲综合欧美在线| 国产精品三p一下区二区视频| 这里只有久久精品| 精品久久人妻av| 91精品毛片一区二区观看| 精品一卡2卡三卡4卡八零摄影| 久久久久热这里只有精品| 婴儿夜夜啼哭究竟为何?| 91影院免费体验在线观看 | 男人j进女人j啪啪无遮挡| 欧美人与牲禽动交精品免费1视频 日韩中文字幕免费的视频在线看 从哪里可以看黄色片 | 免费三级夫妇交换| 黄色录像看黄色录像| xxxx撒尿| 精品在线观看一区二区三区| 免费毛片 在线播放| 欧美精品与日韩精品| 久久伊人免费视频电影| 亚洲av日韩另类| 99热这里只有精品8| 久久毛片亚洲| 乡下农村女人一级毛片在线| 日本乱人伦在线观看视频免费 | 国产成人网在线免费观看| 中文字幕第72页在线| 美女免费观看在线观看| 一级做a爱片性色毛片高清| 三级国产高清在线观看| 中文日韩无线码| 日韩三区精品电影| 国产精品免费一区二区三区不卡| 日本a级毛片免费观看| 欧美另类丰满熟妇乱xxxⅹ| 18禁软件网址| 爱爱黄片视频免费| 欧美国产麻豆婷婷| 麻豆精品成人999| 亚洲乱理伦片在线观看中字| 久久久人妻网站| 国产精品明星亚洲片在线| 手机成人av在线播放| 人妻少妇精品专区性色vr| xxx性欧美xxx| 午夜欧美久久网| 色 欧美 亚洲| 亚洲日本av网站| 免费的十八禁网站| 秋霞免费观看| 一区二区三区四区 欧美在线| 久久人妻中文| av在线观看不卡免费| 国产高清视频黄色| 天天做日日干夜夜操| 波多野结衣人成在线视频| 日本欧美在线视频观看97| 黄色亚洲av免费在线观看| 欧美日韩888中文字幕| 中出清纯少妇人妻| 国产片三级在线| xxoo美女动态图| 日韩亚洲国产精品视频| 最新av网址| 亚洲综合久久久中文字幕| a级黄色毛片免费观看| 国产精品 色呦呦| 女人18毛片精品久久久| 在线а√天堂中文官网| 午夜福利av大色大全| 啦啦啦在线观看视频高清www| 亚洲 人妻 视频| 亚洲最大成人网色| av日韩国产在线| 亚洲电影在线观看日韩av| 国产成人亚洲综合91精品| 亚洲欧美另类激情一区| 亚洲综合色无极久久| 日本一区二区三区四区在线视频| 国产国产乱老熟视频网站| 亚州中文字幕乱码中文字幕| 鄂尔多斯精品羊绒线| 久久久久久久久久久蜜桃| 欧美日韩日本中国高清视频在线| 欧美精品与黑人又粗又长| www黄色av免费看| 亚洲精品久久久久婷婷午夜福利 | 日日噜噜噜夜夜狠狠久久蜜桃| 人妻av人人澡人人爽人人夜夜 | 精品一区二区三区电影院大全| 国产精品av一区二区三区在线 | 亚洲avab| 成人亚洲精品久久久久| 能免费看的黄片视频 | 青青亚洲区伊人网站| 国产一区二区三区啪视频| 永久免费看网站| 日韩精品剧情电影| 电影天堂高清首发| 亚洲精品日韩久久久久 | 你是我兄弟完整版在线看观看免费| 黄色成人a电影| 日韩少妇熟女| 美女免费观看在线观看| 亚洲va精品在线| 国产精品亚洲一区二区三区 | 亚洲成人99色| 窝窝午夜看片成人精品| 中文字幕手机在线看片不卡| sao货腿张开ji巴cao死你视频| 国产精品久久久久久影视| 亚洲成人h电影| 日本在线一区在线| 国产色诱视频免费| 97精品国产一区二区三| 亚洲欧美精品成人a| 日本高清视频在线www色| 亚洲v日本v欧美v综合v| 亚洲www观看在线| 日韩美女激情内射| 空之色水之色无删减在线观看| a v午夜在线观看| 亚洲毛片久久精品| 中文字幕视频一区在线| 澳美一级毛片| 精品国产10000部免费观看| 天堂av电影一区二区三区| 国产精品国产三级国产av′| www视频在线观看免费视频| √最新版天堂资源网在线下载| 免费很黄的视频| 一边亲嘴一边做| 婴儿吃奶边吃边吐| 国产精品明星亚洲片在线| 欧美,国产,日韩精品| 国产精品福利99久久| 亚洲美女黄色一级视频| 麻豆国产精选| 日韩黄色视频18毛片| 国产在视频线在精品视频| 国产黄视频在线观看免费 | 国产激情视频在线观看视频| 天堂在线最新资源网| 久久九九精品视频免费观看| 最新最近2019中文字幕第一页| 欧美日韩人妻精品一区二区三区| 黄色午夜福利在线观看| 国产一区二区三区草草影院| 色哟哟电影网在线观看97| 亚洲成a人在线播放| 香蕉国产婷婷久久久| 国产成人一卡2卡3卡4卡| 阿亚洲av免费观看| 国产精品久久久在线免费观看 | 人妻毛片a一级毛片免费看三级 | 天堂bt在线最新版资源| 久久色在线影院| 成人小视频在线免费播放| 999精品免费在线视频| 亚洲高清成人| 精品久久久久字幕| 黄色视频免费观看免下载| 国产成人精品免费一区二区| 日本24免费在线| videos久久| 韩国伦理片完整观看| 日韩在线高清视频日韩| 中国女人黄色毛片视频| 四虎网日韩av| 日本一区免费看| 做爰高潮呻吟视频| 秋霞免费毛片| 亚洲xxxx网站在线观看| 久久午夜视频网| www亚洲天堂中文字幕在线| 欧美黑人乱大交| 亚洲精品久久人人| 亚洲精品高潮呻吟久久av| 88国产精品欲av在线| 日本精品久久久久中文字幕4| 午夜看片福利在线观看| 人插人人添人| 欧美无遮挡又黄又爽又色| 全国成人精品123区免费视频| 国产69精品久久久孕妇| a级内射毛片免费的免费的地方| 精品人人做人人爱| 99热这里只有精品国产首页| 伊人久久大香| 人成视频亚洲欧美精品| 欧美一卡2卡3卡4卡无卡网站| 级特黄女人l毛片免费视频| 黑人精品欧美一区二区免费| 伊人久久大香线蕉av五月|| 一区二区三区精品在线免费观看 | 午夜 福利 在线观看| 三级成人黄色片| 欧美激情成人久久| 亚洲欧美日韩自偷自拍| 黄色录像成年人看| 不卡激情视频在线观看| 岛国人妻av精品久久| 一本色道av久久精品在线| 国产毛片精品av一区二区三区| 免费的a级片| 亚洲精品旅馆| 久久网站一区二区三区| 欧美激情啪啪国产一区二区| 深夜视频在线免费观看不卡| 亚洲欧美在线观看网站| 在线天堂中文资源| 一区一区三区乱码| 精品国产网站在线免费观看| 亚洲精品蜜臀久久| 欧美猛性xxx乱大交俱乐部| 在线播放日韩欧美亚洲| 激情网站久久网欧美激情| 国产乱人视频在线播放| 在线播放免费视频一区| 老妇饥渴xxhdⅹxxooo| 免费网站18禁羞羞| 国产tv182在线观看| 国产精品九九99久久| 在线看制服丝袜av| 日韩av在线专区观看| 亚洲视频不卡在线观看dbd| av小网站免费在线观看| 99久女女精品视频| 成年男性毛片| 亚洲精品一区最新| gogo大胆西西| 超薄美腿丝袜| 狂操熟妇在线观看| 下载国产黄色视频| 日韩欧美免费观看| 哪里的视频可以免费看| 欧美国产日韩久久mv| 哪里的视频可以免费看| 天美文化传媒精品孟若羽| 99久久久精品免费视频| 日韩美女黄色一级片| 开心色婷婷综合| 一线二线三线国产精品| 午夜精品久久久久久久99热 | 黑人巨大欧美精品一区| 孟若羽传媒天美网站| 亚洲大片av一区二区| 人妻少妇免费播放| 内射毛片在线观看| 色黄网站无遮挡| 一区二区日韩电影在线观看| 亚洲午夜在线福利| 2021年最热新版天堂资源中文| 在线午夜免费福利合集| 99热亚洲国产精品| 黄色视频免费观看欧美| 20岁女人毛片水真多十八毛片| 精品少妇亚洲一区| 欧美激情极品久久| 91精品成人av| 九九爱精品在线观看| 巨乳专区在线观看| 被黑人艹的视频| 久久久色成人网| a亚洲中文字幕乱码熟女| 久久亚洲av一片| 啦啦啦在线视频 www免费| 又粗又硬黄色视频| 亚洲精选午夜福利小视频在线观看| 欧美av亚洲av在线观看| 亚洲影院av在线| 在线免费国产一区二区三区影院| 欧美成人专区在线| 日本亚洲无吗| 少妇性高潮动态图片| 免费观看久久网成人小视频| www.avav天堂.com| 国产原创在线亚洲| 中文亚洲综合| 国产亚洲中文字幕乱码| 日韩精品一区二区三区免费在线观看 | 精品一级毛片在线播放| 亚洲av极品在线观看| 香蕉在线精品视频| 波多野结衣av网址在线观看| 中文字幕精品久久久久久久| 极品国模av在线| 一区二区三区神马影院| 嘟嘟嘟在线观看免费高清完整版 | 自拍偷拍亚洲色图欧美| 免费观看99热只有精品| 欧美av888| 国产精品免费一区二区三区不卡 | аv天堂中文最新版在线官网| 午夜福利二区| xxxvideosex国产| 国产三级久久久久久精品美女| 久久99精品久久久97夜夜嗨| 欧美精品久久久久久久久久久| 免费不卡黄色视频观看| 久久久久久久逼片| av在线 天堂| 日本在线xx| 男人插入女人下部逼视频| 樱花草视频在线观看.www| 久久久久久久简单av| 国产成人精品免费视频小| 国产av黄片在线| 亚洲国产午夜福利在线看| 一线二线三线国产精品| 亚洲男人天堂99| 精品国产品香蕉在线观看75| 国产精品——色哟哟| 欧美成人国产精品第一区| 日韩欧美精品一区二区三区人妻 | 永久作爱视频在线播放免费| 欧美日本国产va高清cabal| 天天天天干夜夜夜夜操| 免费高清在线观看完整版| 中文字幕久久网站| 欧美日韩亚洲国产一区二区| 十八无遮挡禁黄网站| 建行换卡工本费| 黄色一级毛毛毛片视频免费完整片 | 欧美精品久久久久久久久久久| 午夜av福利免费在线观看| freesexvideos极品少妇| 人妻少妇精品专区性色av| 精品国产乱码一区二区三区乱| 又大又长又硬又粗又爽又黄免费视频| 国产av国产伦理| 亚洲乱码专区一区二区| 日韩欧美激情合集| 欧美色视频综合在线观看| 国产福利视频一区美女| 中国免费黄片久久| 午夜久久福利| 亚洲av无遮挡在线免费观看| 人人人妻人人人| 91精品全国免费观看老司机| 中文字幕乱码电影在线观看| 国内久久婷婷精品人双人| 亚洲女人中文字幕在线| 国产成人精品午夜免费观看 | a级毛片网站在线播放| 国产日韩一区二区三区电影| 亚洲欧美另类激情一区| 亚洲国产成人精品av区软件| 人人人妻人人澡人人爽视频一区| 99国产一区二区三区久久| 亚洲电影在线观看日韩av| 黄片免费在线观看网址| 国产偷拍一区二区视频| 美女的视频是黄的免费| 国内精品伊人久久影院| 2021人人干| 人妻少妇一区二区三区视频| 亚洲 综合 久久 精品| 丝袜啊啊好爽| 女人18毛片水又多| 在线,亚洲欧美在线综合一区| 亚洲综合99久久| 国产黑丝袜美女| 国产剧情在线涩涩视频| 少妇极品人妻少妇系列视频 | 又摸又揉又黄又爽的视频| 少妇激情免费视频| 亚洲国产成人字幕久久| 男人的天堂免费精品国产| 欧美色视频网站| 女人18毛片水真多| 国产麻豆av性春dytm| 能看的懂的永久视频在线观看免费| 欧美一级黑人内射| 激情快播国产欧美一区二区三区| 国产精品久久久久久久人热| 久久成人不卡| 欧美av日韩精品| 狠狠添日日碰日日摸夜夜爽| 日韩成人色视频在线播放| 夜夜躁天天躁狠狠躁一区| 永久免费福利视频app| 欧美午夜中文字幕| 麻豆在线国产| 欧美精品第三视频激情在线| 亚洲一卡二2卡3卡4卡| 精品国产亚洲av蜜桃在线观看| 黄色片一级黄色片一级| av最新在线天堂网| 人妻熟妇乱又伦精品视频app| 国产精品成人综合| 久久久久久久久成人av解说| 熟女人妻少妇精品视频3p| 亚洲二区日韩欧美| 亚洲无人乱码在线观看| 久久久久热这里只有精品| 亚洲自拍在线观看视频| 日本不卡的av| 一个人看的www在线影视| 久久国产综合丝袜美腿| 久久久久久久国产精品影院| 激情综合网五月婷婷| 免费在线一级毛片| 中文字幕第66页在线| 真实处破女刚成年两人免费看| 在线观看日韩高清免费| japanese国产精品久久| 成人精品久久久久久久一区二区| 亚洲av乱码国产精品观看麻豆| 999国产在线观看精品| 国产我不卡一区二区三区| 老司机深夜福利在线免费观看| 午夜黑人在线播放| av女优男人的天堂网站| 色哟哟在线播放| 中国老熟女精品久久国产精| 三级黄片试看短视频| 国产亚洲欧美日本一级| 久久影院国产综合| www.av天堂2015| 国产精品成人av久久亚洲| 亚洲天堂av国产| 可以免费观看的av毛片熟女| av电影美女| 青青草视频在线观看免费下载| 亚洲精品久久中文字幕| ◇亚洲毛片在线手机看网站 | 白嫩嫩的奶头视频| 国产免费一区二区三区在线观看| 国产av欧美avav天堂| 欧美一级大片免费在线观看| 蜜桃精品国产一区二区三区av| 男人舔女人高潮免费视频 | 久久蜜桃免费看| 国产小h片在线观看| 97久久超碰中文字幕| 成人夜夜国产影院| a级片毛片免费观看| 亚洲精品综合一区二区三| 亚洲欧美日韩另类久久| 韩国毛片高清视频| 在线观看免费观看日韩av| 97久久,久久人妻精品一区|| 理论片韩国在线观看| 日本一本免费一区二区三区免| 好男人精品视频在线观看| 亚洲成av色一区二区| 日韩av免费一区二区在线观看| 女人18毛片免费看看| 人妻熟妇久久久久久精品无 | 一级做爰片免费观看黄色| 最近2019中文字幕视频免费看 | 国产精品懂色av| 免费观看性生活视频片| 免费的av视频在线观看| 黄色亚洲av免费在线观看| 午夜福利免费看| 久久精品久久噜噜| 午夜福利一区二区三区视频| 一个人看的www免费片| avapp免费在线观看| 欧美日韩精品视频| 老头边吃奶边弄进去呻吟电影| 亚洲av无遮挡在线免费观看| 午夜大片一区二区| 一个人免费观看www高清在线视频| 九色国产成人久久精品| 国产女高潮狂喷水视频在线网站| 色哟哟 在线观看| 精品国产亚洲av麻豆尤物网站| 国产国产国产亚洲亚洲亚洲欧美 | 欧美精品夜色成人| 综合久久久久久综合久| 在线观看日韩高清免费| 久久久ww免费| 欧美成年黄网站色| 18禁免费网站观看| 99热99精品在线| 北原夏美在线观看网站| 日韩中文字幕中文有码| 国产乱人偷精品视频免| 日本瑟瑟视频网站| 中文字幕第一页精品在线观看| 久久久久久久人妻免费视频| 亚洲中文字幕在线欧美| 国产精品欧美系列| 91精品国产一区99果冻| 两个人看的视频www免费| 天堂在\/线中文在线| 欧美牲交xxxxx| 香蕉超级碰久久| 毛卡卡1卡2卡3| 日本一道不卡在线看| 亚洲精品在线x入| 三级av在线观看国产精品| 亚洲电影 欧美| 国产精品亚洲av电影| 日韩在线一区二区免费视频| 人人妻人人澡人人免费| 国产做a爰片久久毛片95| 日本一本免费一区二区三区免| 琪琪福利午夜影院| 成人在线观看视频网址欧美| a级毛片全部免费观看| 91人妻人人澡人人爽人精品| 国产99精品视频一区二区三| 中文字幕亚洲人妻在线视频| 日韩三级黄色录像| 男女无遮挡免费羞羞视频| 男人天堂av女优网址在线| 日日搞夜夜爽| 欧美护士性极品hd4k| 亚洲最大成人网色| 精品久久久久久久久中文字幕666| 亚洲综合欧美在线| 在线国产麻豆极品av| 91av在线看片| 国产欧美丝精品久久久久| 欧亚激情偷乱人伦小说视频免费| 国产男女那个视频在线观看| 99人人爽人人| av——天堂网| 欧美18一19sex性猛交| 女人下面被男人操视频| 波多野结衣高清在线最新| 亚洲欧美精品国产一区二区| 久久 这里只精品 免费| 麻豆人妻精品一区| 一边吃奶一边扎下边爽了| 欧美中文字幕99一区二区| 中文天堂av在线| 免费在线观看五级片| 俺来啦俺也去www色官网| 日韩欧美国产一级在线观看| 欧美黑人巨大videos在线| 老头老太xxbbxxbb一级毛片| 精品欧美成人一区二区不卡在线| 亚洲精品美女啪啪| 成人高清视频在线观看| 最新国产av| 被公侵犯漂亮人妻中文字幕| 欧美人与动牲交a精品| 91中文字幕电影| 亚洲大片av一区二区| 高潮喷水电影网址| 丁香色 英短| 国产又黄又爽又刺激视频 | 免费黄片av网站| 国产激情在线免费观看| 国产精品九九久久精品视| 男人舔女人下面高潮视频| 欧美一区日韩国产| 午夜影院影院| 亚洲欧美在线观看中文| 男插女下体免费视频试看| 青春视频在线观看视频| 亚洲综合色久| 大桥未久av高清| 欧美日韩亚洲清纯| 国产又黄又免费aaaa视频| 97短视频在线观看| 国产中文字幕久久| 久久亚洲中文字幕国产视频| 一本一本久久久久aⅴ久久| 久久精品国产三级午夜| 中文乱码av电影院| 日韩欧美精品小视频在线观看| 欧美精品一区二区视频在线观看| www.sexsex89.con| 美女漏出奶头的视频| 日韩av免费观看网址| 亚洲男人天堂888| 禁18网站软件| 激情快播国产欧美一区二区三区| 色婷婷国产精品久久| free性欧美xxx| 爱爱黄片视频免费| 最新不卡黄色视频| 伊人久久久久中文字幕| 国产精品明星亚洲片在线| 久久久久网av| 爽到高潮漏水大啧视频扒开| av 片免费看| 午夜免费性生活片毛片在线视频| 宝宝边吃奶边睡觉| 国产精品户外福利视频| 免费黄色视频在线观看不卡| 亚洲 国产 色在线| 又爽又黄又色视频| 91香蕉亚洲精品一| 国产黄三级在线观看| 欧美午夜视频在线播放| 亚洲国产精品99久久久久| 久久成人在线精品| 孕妇黄色毛片| 美女靠比视频网站免永久网址在线观看| 色噜噜aⅴ在线| 乱人伦精品视频在线观看| 这里只有久久精品| 综合国产av大全| 午夜蜜桃久久久久久精品| 一边走一边做| 亚洲蜜桃av网站| 免费的黄的美女视频| 日韩黄色一级免费| 国产日韩精品av一区二区三区| 韩国大尺度边吃胸边摸| 综合久久久久久综合久| 久久久久久一区午夜| 亚洲欧美激情国内精品| 亚洲av精品乱码专区| 一个人免费观看在线高清www| 91的麻豆精品国产自产在线| 乱码久久久久久| 激情小视频熟女在线观看| 丰满熟妇人妻水多屁股大| 色综合亚洲欧美小说| 亚洲国产熟女自拍视频| 中文字幕久久久久精品日本| 美女下面被插视频在线观看| 色爱av综合网国产精品| 国产精品久久久久一区| 一级a一级a爱片免免费电影| 久久99精品综合九九九久久久| 91色老头国产熟女精品| 午夜视频在线播放免费| 在线播放黄片国产精品第一页| 人人爽久久涩| 亚洲精品乱码久久蜜桃| 亚洲精品一区二区三区电影 | 国产精品久久久婷婷国产| 91在线精品欧美在线观看| 亚洲av无在线码高清| 流氓美女美女奶头奶头小视频视频| 亚洲av成人一区二区电影在线| 午夜福利影视一区二区三区| 国产成人99久久| 欧美黄网网站在线看| 精品亚洲av乱码成人最新| 久久精品久久精品久久精品| 色哟哟一国产精品| 亚洲性人人天天夜夜摸| 三级黄片在线免费播放| 一区二区国产精华| 亚洲av熟女少妇| 久久久久久精品福利视频| 人人爽人人爽人人爽av视频| 男女猛烈高清免费视频| 男人用j捅进美女p无遮挡| 国产美女精品一区二区| 在线播放免费国产黄色视频| 最新最近2019中文字幕第一页| 国产亚洲精品久久久久久一级| 亚洲综合色无极久久| 波多野结衣一区二区三区av高清 | 97久久99久久久久99久久97| 精品国产三级a∨在线电影| 午夜偷插奸爱| 国产精品一区二区三区www| tv免费看片| 国产精品亚洲韩欧美在线| 成人国产av精品麻豆入| 在线一级片在线观看| 日韩精品一区二区三区亚洲| 开心色婷婷综合| 日韩有码中文| 欧美嘿咻视频免费| 扒开腿就操视频| 男女在线无遮挡羞羞视频| 亚洲av 网站| 玩弄人妻热妇性色av少妇| 欧美在线视频色电影| 在线免费观看少妇| 熟女少妇日韩亚洲| 美女高潮30分钟| 五十六十熟妇熟女| 国产精品国产三级国产an香港 | 天堂www在线中文国产| 久久精品欧美,日韩| 亚洲午夜av片| gv .com| 精品国产av一区| 无遮无挡18禁啪啪成人男男| 成人大全久久| 国产欧洲亚洲高清一| 日本在线观看一区| 亚洲欧美日韩av中文字幕| 色94色欧美sute亚洲线路一| 日韩欧美色综合网站| 欧美中文字幕99一区二区| 视频免费羞无遮挡在线观看| 男女视频无遮挡在线观看国产| 黄色片av下载| 狠狠躁夜夜躁人人躁婷婷视频v| www.色女人.com| 精品久久av专区| 91偷自产一区二区三区精品软件 | 国产在线观看黄色视频| 午夜精品电影| 欧美美女伦理在线观看| 久久久久精品一本免费| 久久久久久精品人妻免费网站不 | 亚洲色图 欧美情色| 蜜桃国产成人亚洲精品av| 国语一区二区三区在线| 国产一区二区三区高清免费观看 | √天堂中文官网资源8| 欧美精欧美乱码一二三区| 国产三级高清av| 在线观看美女福利视频| 亚洲精品在线一卡二卡三卡| 少妇人妻真实偷人| 男女真人啪啪啪动态图| 被侵犯人妻视频电影| 超碰97人妻啪啪啪| 日韩一区二区三区四区影院| 在线免费观看国产激情视频 | 激情伦理道德视频小说电影在线观看| 99精品国产视频在线观看| 三级免费久久观看| 最近2019年中文字幕三页| av毛片电影在线| 一二三四在线播放免费观看高清视频大全| 99久久99久久国产综合精品麻豆国产| 三级免费久久观看| 大学生一级毛片高清版| 成人欧美大片免费观看| 狠狠狠婷婷综合网| 欧美一区二区三区婷婷色| 久久久久久精品国产夜夜夜夜夜| 国产朋友夫妇交换4| 欧美,日韩,国产,在线观看| 国产原创在线亚洲| 国产成人综合亚洲欧美天堂| 91中文字幕官网| 在线观看一二三四区| 精品日产久久1卡2卡三卡入口 | 日本精品一二三| 97精品视频在线免费观看| 韩国精品福利一区二区三区视频| 伊人色爱久久综合网亚洲| 国产乱人伦偷精品海角视频海角| 欧美亚洲国产精品自拍| 荡女乱妇视频在线播放| 在线观看亚洲 av| 亚洲精品国产av婷婷| 亚洲国产午夜电影精选| 亚洲中文字幕资源在线观看| 亚洲天堂精品久久久久| 国产精品亚洲影院久久久| 免费日本黄色视频网站| 欧美精品一区二区在线观看视频 | 午夜中文二级| 一区二区国产视频精品| 99国产精品99久久久久久美女| 不卡中文字幕成人精品久久| 美女视频黄的免费的a| 天堂网在线av| 99久久精品免费看国产| 日韩欧美色综合网站| 免费人成在线视频中文字幕| av一区三区在线观看| 中文久久字幕精品人妻| 欧美性感电影在线| 摸女人的乳头视频| 嫩草影院入口免费| 亚洲国产午夜福利在线看| 国产偷国产偷亚洲高清日韩| www.avav天堂.com| 一本到久久精品| 99国产精品视频久久久久| 国产理论片午夜| 免费在线观看国产女裸体视频网站大全| 日韩欧美精品99| 丁香六月男人天堂| 成人国产aaaaaa片视频软件| 啦啦啦在线视频免费观看1| 91麻豆精品国产久久久久久| 最近2019年中文字幕6| 男女xxoo嘿咻嘿咻动态图| av专区中文字幕| 熟妇高潮精品一区二区三区| 久久精品女人天堂av| 国产精品五月婷婷六月丁香 | 国产福利一区二区精品| 日韩欧美中文字幕在线二视频| 亚洲二区自拍视频| 大香蕉猫咪av成人票| 一进一出抽搐动态图| av在线播放一卡| 青青草原在线尤物| 男人摸女人的奶子视频| 亚洲国产综合欧美日韩| av经典国产| 91免费在线影院| 亚洲专区 欧美在线| 精品国产亚洲av蜜桃在线观看| www国产 精品| 国产精品久久久久白丝| 一本一本久久aa综合精品久久| 日日躁夜夜躁狠狠躁综合一| 日韩欧美亚洲国产精品字幕久久久| 国产又黄又爽又刺激视频免费看| 一久a久久精品| 97视频播放在线| 久久久9色精品国产一区二区三区| 嘿咻欧美视频免费观看| 亚洲欧美日韩精品国产91| 国产裸色贷在线| 成人中文字幕网站| 国产精品福利99久久| 大胸黑丝高跟| 国产三级国产成人国产精品| 精品高潮久久久久久久久| 亚洲www 7777久久久久久久| 久久热这里只有国产精品| 久久av日韩午夜福利片| 97视频资源在线观看| 免费观看色在线| 国产精品乱码久久久| 交性大片欧美68ou| 性欧美free少妇xxx| 久久久久久久久浪潮精品| 亚洲精品一区二区三区四区乱码| 老熟女中国久久久国产老熟女精品| 日韩精品av欧美高清大片| 日人妻少妇视频| 久久好色av| 操聏xxx日韩xxxx欧美xxxx| 性欧美xxx老师护士| 全亚洲最色的网站在线观看| 少妇人妻偷人免费精品视频偷| 国产视频在线一区二区三区四区 | 99久久久国产精品免| 少妇人妻精品偷人免费视频| 免费大片黄在线观看18中文| 国产欧美一区二区 三区| 精品国产av一区二区三区四区| 淫视频在线免费| 日韩美女激情内射| 亚洲国产精品成人影院| 亚洲成八电影| 免费在线观看国产黄| 发个黄色片看看| 中文国产日韩欧美二视频| 色视频在线看欧美| 欧美午夜久久婷婷| 在线观看色亚洲| 成年男人网站在线观看| 一本色道久久综合亚洲精品小说| 国产免费av不卡在线观看| 日韩精品亚洲婷婷中文字幕| 久久精品伊人久久精品| 中国国产精品一区| aaa级片视频免费在线观看| 久久激情精品影院| √天堂中文在线最新版在线| 久久久久精品激情视频| 性人久久久久久久久| 日韩高清国产高清| 伊人亚洲22| 大香蕉久久在| 一区二区三区四区国产精品欧美| 久久久久人妻论坛| 亚洲成人三级电影网| 久久亚洲熟妇熟女ⅹxxx| 成人中文字幕网站在线观看| 成人免费在线观看一区二区三区| 日韩欧美国产一级在线观看| 中国美女激情免费视频| 一二三四免费观看高清观看| 国产伦码精品一区二区| 越南一级毛片免费播放| 久久精品国产| 亚洲国产成人久久一区二区三区| 成年黄网站18禁免费观看在线| www.国产欧美日韩| 男女gif在线| 美女福利视频网站免费观看| 欧美日韩视频第一页| xxx黄片视频| 亚洲欧美日韩综合在线尤物| 欧美人与性动交a殴美精品| 国产精品网站亚洲发布| 荐片播放器tv| 久久av国产成人精品| 国产日韩精品福利视频综合| 国产亚洲精品av午夜一区二区| 亚洲欧美国产精品p| 91精品成人av| 视频在线观看国产一区二区| 两个人在线看的www| 中国国产精品一区| 欧美成人激情免费| 男女免费骚视频在线观看| 国产熟女乱视频在线观看| 欧美成人一区二区| 女国产精品视频一区二区| 国产18禁很爽很黄很污的网站| 国产乱码久久久久久av| 床上黄片在线观看| 大桥未久步兵在线| 亚洲国产综合久久久精品蜜臀| 全免费毛片在线播放| 午夜宅男福利电影| 日产国产亚洲精品| 国产精品户外福利视频| 久久久久热这里只有精品| 国产精品久久出品| 日韩欧美国产三区在线观看| av在线观看永久免费| 亚洲欧美在线播放一区二区| 亚洲欧美国产影片| 免费一级久久片| 亚洲制服丝袜激情| 性感久久av| 小明看看成人首页永久免费观看 | 96久久久国产| 草原青青在线| 白带呈橙黄色| 日韩av免费观看网址| 国产做a爰片久久毛片95| 日韩中文字幕精品免费视频| 亚洲国产欧国产综合一区| 精品国产18久久久久久精品| 亚洲欧美丝袜另类 动漫专区| 久久av情色| 亚洲人做a爱片av在线观看| 一区二区日韩电影在线观看| 亚洲综合色就色在线观看| 不要舔了要高潮了| av每日免费在线观看网站| 欧美日韩亚洲一区二区在线观看视频| 午夜的福利免费观看| 夜夜操美女网站| 一级a作爱免费视频观看| 久久这里只有精品是一款| 久久这里有精品8| 香蕉久久av| 中文字幕欧美日韩专区| www.亚洲第一av| 欧美成人三区| gv .com| 亚洲精品黄片在线观看| 99re热免费视频这里只有精品6| 国产一区二区av电影在线| 欧美视频在线 亚洲| 99re在线精品观看| 亚洲国产精品免费播放| 成人黄色视频在线观看| 亚洲人自拍av| 久久亚洲欧美| 四季精品人妻av一区二区三区| 99999精品视频在线观看 | 久久亚洲av午夜精品福利一区 | 日本黄色视频高清不卡| 国产毛片短视频| 精品乱码久久久久久久| 国产免费人成在线视频有码| 国产69精品久久久免费观看| 古装毛片免费观看| 欧美在线亚洲专区| 天堂最新中文在线官网| 亚洲av成人精品毛片 | 熟女系列丰满熟妇av| 精品一级毛片在线播放| 欧美高清18videosex| 尤物av网址| 永久免费观看的黄色视频网站| 国产无遮挡黄色| 久久久99久久高清国产不卡| 国产亚洲精品久久久久秋霞不卡| 欧美黄网站色| 日韩av免费观看网址| 女人18级毛片| av视频在线免费在线观看| 午夜福利不卡在线观看视频| 香港经典av三级观看| 久久99久久96这里只有精品| 少妇毛片毛片| av永久免费观看网址| 欧美日韩 国产一区| 国产 精品 久久 一区| 亚洲精品色视频在线观看 | 精品视频久久久久久久久久久| 激情福利美女视频| 欧美精品久久久久久久久免费| 国产精品成人一区二区三区av| 国产精品久久国产国精品hd电影| 免费91麻豆天美精东蜜桃传媒| 久久久久久久黄色片| 精品女人内射国产99| 亚洲欧洲另类美女久久精品| 国产三级精品三级| 国产黄色视频在线免费下载| 国产精品亚洲一区二区三区16| 久久精品国产女同| 黄色片av下载| 欧美亚洲中文在线观看| 欧美av高清观看| 男女24式动态图啪啪啪| 99视频精品在线看| 床上黄片在线观看| 久久久精品成人欧美| 女人到高潮的视频 | 天堂在/线中文在线最新版| 日韩欧美熟女在线视频| 亚洲欧美自拍视频在线| 人妻中文字幕一区不卡| 久久福利午夜| 欧美黄网站色视频免费看| 乱码一区二区三区在线tv| 亚洲人成色777777| 我的莫格利男孩免费观看完整版高清 | 韩国伦理片最新在线观看| 草青青免费观看视频| 欧美日韩在线vr| 国产多p视频在线播放| 男的逼插进女的逼| 精品国产自在现线| 国产精品有线视频| 欧美变态另类zoz0o大全a| 欧美xxoo18| 成人在线欧美观看| 国产一及内射视频www| 老熟妇乱子伦牲交视频| 日韩毛片精品| 亚洲国产精品久久久久蜜桃噜噜| 亚洲精品日韩久久久久| 午夜精品国产福利在线观看| 日韩1024天堂在线| 国产男人的天堂av| 国产一卡2卡三卡4卡95| 黑人插少妇逼的视频| 成人av一区二区三区在线播放| 成年网站在线在线播放| 最新国产一区二区三区在线观看| 国产精品大片在线| 亚洲国产欧美影视| 大腿肉丝袜黑色细高跟鞋| 九九在线成人免费视频| 亚洲中文字幕在线欧美 | vagaa亚洲欧洲妇女久久| 亚洲中文字幕在线精品播放| 一区二区三区在线高清国产| 欧美国产成人精品二区| 亚洲欧美国产卡通在线| 黑人操日本女人免费电影| 99久久这里只有精品6| 久久精品视频专区| 成人女人毛片免费观看不卡 | 亚洲福利午夜污在线观看| 日韩高清视频,在线不卡| 亚洲熟女少妇av一区二区| 日韩v欧美v亚洲v| 电影床上激情| 在线播放免费国产黄色视频| 91青春草视频在线观看| 最近2019年中文字幕6| av亚洲电影在线观看| 产亚洲国内av| 欧美日韩国产免费一区二区三| 一个人看的电影 在线观看| 久久精品国产99国产精2020丨| 一个人www日本| 九九热在线免费观看精品视频| 亚洲www观看在线| av视频在线免费在线观看| 在线观看日韩www视频免费 | 亚洲国产一区二区中文字幕| 亚洲国产熟女自拍视频| 亚洲中出视频免费| 欧美一卡2卡3卡4卡无卡网站| 免费播放高清美女视频| 蜜臀久久99精品久久久酒店| 午夜福利免费永久看视频| 久久久亚洲熟妇熟女1000部| 欧美国产成人精品二区| 国产精品久久久久久中文字幕| 在线观看免费人成视频色| 亚洲精品中文字幕有坂深雪| 亚洲情色av在线视频| 男人插女人阴道的视频免费在线观看91 | 蜜桃一本色道久久综合亚洲精品冫| 天堂av手机在线| 亚洲卡2卡3卡4| 国产精品二三在线免费观看| 亚洲人精品videossex| 亚洲中文字幕岛国av| 亚洲一区二区三区国产视频| 姑娘视频日本在线播放| 熟妇丰满av| 欧美羞羞爽爽午夜在线看| 在线视频免费在线| 韩日韩电影免费在线观看网址| 中文字幕av蜜桃| 日韩不卡午夜在线观看视频网站| 国产精品嫩草影院乐播| 欧美乱大交做爰xx| 欧美亚洲国产精品第一页| 欧美日韩国产一级在线| 色悠悠影院国产精品| 啦啦免费的在线视频| 插逼操奶子免费看| 三级国产高清在线观看| 午夜福利合集免费电影| 国产香蕉视频在线播放| 国产精品一区二区蜜桃69| 婷婷亚洲日本色图| 免费大片av高清网址| a级片毛片在线观看| 日韩中文字幕在线视频网站| 波多野结衣网站一区二区三区| 天堂中文资源www在线| 看久久a级毛片| 欧美变态另类z0z00大全| 最近2019中文字幕8在线看版 | 久久综合久色综合97婷婷| 中文成人一区二区电影| 欧美成人黄色视频在线播放| 亚洲一区久久另类| 片多多免费观看高清视频在线观看| 日本一级a爱做片| 大香蕉免费黄色视频| 亚洲av片在线观看| 国产午夜香蕉| 日韩在线一区二区免费视频| 日本精品一区二区三区二人码| 久久香蕉国产一区| 久久99视频电影| 下女在线观看中文字幕| 最近手机中文字幕大全1| 久久精品国产久精国产| 精品人妻熟女a久久久| 日本免费一区二区av电影| 国产精品亚洲一区一二区| 亚洲精品第一页国产精品发布| 日本熟妇乱人高清| 免费中文字幕9| 国产九九久久精品视频| 老司机免费福利精品视频| av在线电影一区二区| 99久久久精品国产免费观看| 免费在线亚洲欧美| 国产麻豆免费在线观看| 国产精品videossex激情| 一区二区三区四区亚洲国产| 国产精品成人av片免费看| 亚洲一日韩欧美熟妇中文字幕久久 | 一边亲胸一边摸一边做| 午夜免费在线高清观看av| 一区二区三区在线观看日| 一级一a爱片免费视频网站| www.yiren69| 日产国产亚洲精品| 日韩精品久久一区二区三区四区| 黑吊插亚洲妞在线国产| 两个人看的电影在线观看免费| 午夜免费成人在线电影| 久久亚洲精品黄片| 丝袜制服 变态另类| 性欧美jizzhd精品欧美巨大| 黑色丝袜女图片| 国产精品内射熟女| 免费完整版电影在线观看免费观看| 在线天堂网中文| 熟女系列丰满熟妇av| 91中文精品日韩欧美在线| 国产精品蜜桃一区二区三区| 中文字幕第一页精品在线观看| 波多野衣人妻电影| 三醇卡泊多少钱一支| 国产伦av在线观看| 欧美日韩在线精品视频一区| 在线视频99| 一区一区三区乱码| 午夜福利2000集在线观看| 国产破处视频免费在线播放| chinese国产麻豆| 国产女人视频在线观看| 国产一级av国产免费| 亚洲综合av一| 国产三级久久粉嫩| 丰满呻吟欧美熟妇| 8x8x在线观看网站| 欧美色淫视频免费| 麻豆免费av| av片尤物网站| 欧美变态videossex| 国产亚洲精品久久久九| 日本黄色激情视频网站| 四虎久久精品成人| 91精品国产自线| 国产精品亚洲韩欧美在线| 国产 在线视频 一区二区| 亚洲精品国产精品一区| 国产真实乱人偷| 男女做爰吃奶猛烈叫床视频| zp91国产精华| 特淫女子高潮喷水视频网站| 久久嫩草国产影院| 精品久久久久一区二区国产x| 国产亚洲三级| 亚洲一区三区成人| 欧美极度丝袜av另类在线| 高清在线播放日韩| 扒开双腿嘿嘿视频| 最近2019年中文字幕高清7| 亚洲最大a人片在线观看| 男人搞女人黄色视频| 欧美一区二区三区四区久久精品| 欧美在线亚洲专区| 欧美成人一区二区三区在线电影 | 久久影院国产精品一区| 成人欧美电影在线观看| 大片免费播放器| caoporn超级碰碰| 高清亚洲av| 日本欧美综合在线观看| 超碰国产欧美日韩综合精品二区| 99欧美国产日韩| 国产成人精品一区| 日本最色视频免费| 插逼完整版电影对白| 久久国产露脸精品国产电影| 里产精品嫩草影院88av| 欧美激情极品久久久久| 国产伦精品一区二区三区免费观看| 无遮挡成人漫画| 欧美精品专区一区二区三区| 国产大片在线观看免费观看| 国产欧美一区色二区| 国产.亚洲.日本三级| 日韩无套系列| 啪啪片亚洲精品| 亚洲av麻豆精品一区在线| 欧美亚洲专区一区二区| 免看一级a一片视频| 日本国产高清视频在线观看| 小sao货cao得你视频| 免费av在线播放免费| 在线观看一二三四区| 欧美精品成人a免费观看| 中文久久字幕精品人妻| 国产中的精品v一区二区三区四区| 99热精品都在这里| 中文成人在线视频| 日本不卡免费欧美日韩| 国产在线一区二区三区香蕉 | 国产精品成人av片免费软件| 好色人妻一区二区| 在线看饲养人电影| 亚洲国产很多精品一区二区三区| etc办理是什么卡| 男人操女人的黄片| 国产一区二区三区在线高清观看| 空及是色在线观看| 女超人h成版在线观看| 精品国产色婷婷| 产亚洲国内av| 国产精品亚洲a∨天堂| 国产精品一区二区三区精华液| 亚洲 人妻 视频| 国产一区二区免费视频播放| 黑人巨大进入亚洲女人在线观看| 一级毛片免费播放在线视频尤| a天堂在线观看| 一本到久久精品| 香蕉视频av在线| 亚洲精品午夜一区二区不卡| 亚洲高清成人| 男女视频网站免费在线看| 亚洲精品美女久久久久久久久久| 久久精品免费99| 一级做性色a爱片久久片| 一二三四高清视频免费社区| 什么卡的流量多月租便宜| 国产精品国产三级国产avw| 99久久精品免费看国产| 男人的天堂av高清在线| 免费的黄色夫妻生活片| 404网站在线观看| 成人区人妻精品一区二区不卡蜜臀| 亚洲av精品蜜臀| 主播喷水在线观看| 人人妻人人澡人人爽一区| 久久ri精品国产亚洲| 久久蜜桃精品人妻一区| 伊人自偷自拍| 精品久久,国产| 日韩高清在线中文字幕视频网站| 日本黄色激情视频网站| 亚洲欧美国产专区| 日日摸夜夜添狠狠添| 99精品久久久久久久免费蜜桃| 免费日韩 精品中文字幕视频在线| 丰满少妇被粗大的猛烈进| 日美a级毛片| 脚趾甲里面有黄色厚厚的东西还空了 | 久久亚洲欧洲国产综合| www久久久国产精品久久久www| 亚洲精品乱码中文字幕一二三区| 老妇饥渴xxhdⅹxxooo| 99久久国产精品免费| 成人欧美一区二区三区的小说| 日本三级视频亚洲色图| 美女被内射了在线播放| 欧美精品人妻一区二区三区四区| 国产精华液一区二| 国产野战直播电影| 免费在线视频人成| 日本一二三区| 久久国产精品二区三区| 亚洲午夜精品福利在线观看| 国产免费区一区二区三视频免费| 亚洲欧美日本av在线观看| 国产成人在线区| chinesevideos国产片| 暗月马戏团卡牌一览| 白色棉袜精品国产片免费| 熟女呻吟视频| 中国福利在线视频| 久久九九久精品国产综合app| 成人免费在线观看一区二区三区 | 午夜一区二区三区国产好的精华液| 一个人看的www高清免费完整版| 亚洲精品1卡2卡三卡4卡乱码| 亚洲精品久久影院| 999av.com| 精品少妇人妻av免费看| 久久久久亚洲av成人网人人| 熟妇高潮呻吟视频| 老子影院午夜伦不卡亚洲欧美| 午夜福利亚洲精品久久久| 男子边摸边吃奶边视频| 在线免费观看少妇| 久久久国产成人精品视频| 国产av大香蕉久久| 免费看av精品日韩av| 一本大道av日日躁夜夜躁| 高清黄色视频在线观看| 亚洲蜜桃久久久久久久av| 亚洲免费人妻视频| 国产18 在线观看| 色哟哟com| 国产原创一区二区在线观看 | 亚洲欧洲∨国产一区二区三区| 国产免费一区二区在线| 亚洲综合中文字幕在线观看| 中出到高潮呻吟视频免费体验| 男人扒开女人下部视频| 婷婷人人爽人人做人人添| 亚洲av精品乱码专区| 在线天堂中文官网| 国产va免费精品观看精品高清 | 久久国产精品69久久孕妇| 99精品国产在热久久精品| 欧美日本道1区2区3区| 亚洲日本一区二区三区在线观看| av女优毛片| 91老司机精品在线视频| 国内精品久久久久久影视8| 丝袜啊啊好爽| 久久人人做人人爱人人精品| 亚洲成人自拍精品| 国产在线看黄色视频| 日韩免费高清一区二区三区| 50部h版大片在线观看| 一区二区三久久久| 导航一区二区| 天天日夜夜操夜夜射| 在线免费播放黄色毛片| 成人性生交大片免费9| 亚洲国产码专区在线观看| av女优毛片| 精品亚洲永久免费精品| 夜夜骚久久久久精品 免费| 免费播放亚洲av网站的地址| 久久99精品久久久97夜夜嗨| 成年女人免费av片| 亚洲蜜臀av乱码久久精品蜜臀| 特黄三级大片| 怎样下载电影免费观看| 无人码人妻一区二区| 久久久久久精品影院sssss| 亚洲无遮挡裸体视频| 丰满人妻一区二区三区色| 亚洲五月天色图在线电影| 黑人黄色免费| 亚洲自拍视频| 欧美国产区一区二区三区四区| 国产亚洲精品午夜片| 99久久精品日日躁欧美| 一区二区三区精品在线免费观看 | 国产一区av麻豆免费看| 久热视频中文字幕| 久久日日干夜夜| 日韩欧美高清视频在线观看| 91超碰中文字幕| 日韩欧美亚洲国产综合| 少妇乱子视频在线播放| 久久精品国产麻豆| 一区二区三区神马影院| 久久99精品久久久六月| 中国av国产| 在线播放日韩欧美| 少妇做爰喷水高潮在线观看| 久久精品国产网页| 女人18一毛片| 国产一区 精品| 老色鬼 欧美精品| 午夜国产不卡小视频| 又大又长又硬又粗又爽又黄免费视频| a一级a一片免费观看| 波多野结衣高清在线一区二区三区| 亚州午夜影院| 国产久久久久久久久久精品| 电影网在线观看免费观看| 日韩国产高清在线播放| 久久久久久久人妻精品蜜臀av| 国产a级毛片久久久久久成人精品| 自偷自拍网站| 精品久久久,| 中文乱码精一区二区三区乱码| 久久久久精品懂色网| 给我免费播放片观看视频第1集| 亚洲综合欧美色| 水蜜桃精品三区| 精品一区二区三区在线观看| 麻豆免费成人| 色av一区二区| 能免费看的av网站国产精品直接免费 | 边做边吃奶边爽刺激免费视频| 黄片一级免费下载| 日韩av潮喷在线观看| 一级做a爰片在线看| 亚洲欧美中文日韩视频在线| 成人国产在线影院| 欧美黑人特逼| 骚妇在线观看视频网站| 香蕉国产婷婷久久久| 在线视频成人播放| 国产亚洲精品久久久久蜜臀| 国产一区二区在线观看ww| 女生喷射精水视频| 女人又大又黄又硬又爽视频| 在线观看免费av日韩| 亚洲自偷自拍另类图片| 极品午夜福利1000在线| 人人妻人人爽av片| 日韩最新av网站在线播放| av亚洲熟女| 成人在线视频一区二区三区| 精品久久久久电影院| 黄色大片免费观看网站| 国产成人色在线视频| 首页 国产 欧美 日韩| 人妻久久少妇| 天堂资源中文最新在线| 刘亦菲一级毛片视频| 激情人伦精品视频在线观看| 天天av伊人av| 黄片真实视频| 午夜国产不卡小视频| 久久久久精品国产亚洲av国产| www.在线观看色| 免费永久观看网站tubi| 亚洲精品国产精品乱码99| 好男人在线观看视频| 两个人看的www高清免费在线观看视频| 成人午夜在线观看视频| 免费日韩黄色视频网址| 永久免费午夜视频| 久久午夜福利精品一区二区| 又色又激情的免费视频| 久久av精品| 欧美极品在线观看| 天堂网在线.www天堂在线资源| 女人十八黄片免费| 成人精品久久久久久久一区二区| 国产精品裸体一区二区| 秋霞午夜岛国鲁丝av片| 边摸边吃奶边做爰视频| 欧美午夜精品一区二区三区一二三| 银手镯变成黄色| 久久av在看| 日本h片一区二区三区在线观看| 成人av网站app| 性生交大片免费看性| 免费的黄色夫妻生活片| 国产黄色片久久| 人妻少妇av一区二区三区密| 出差的交换夫妇完整版| 国内精品久久久久影院欧美| 国产裸体无遮挡免费播放毛| 精品一区二区三区在线观看婷婷| 亚洲精品高清成人| 午夜12点伦理电影| 久操视频在线精品| 国产成人91精品免费网站| 人在线视频免费观看| 亚洲欧美成a人在线观看| 97香蕉久久夜色精品国产| 98影院理论午夜伦不卡 | 又粗又猛又硬又爽的视频| 亚洲av免费高清不卡| 欧美精品一igao激情视频| 亚洲成人撸撸色| 久久综合国产成人| 91精品欧美一区二区三区综合| 真实露脸国产乱xxxⅹ在线| 被黑人插逼视频| 国产亚洲一区久久| 日韩欧美国产一级在线观看| 欧美性videostv另类极品| 香蕉91一区二区| 亚洲 自拍 色综合图| 天堂www在线中文国产| 国产欧美亚洲另类aⅴ| 国产综合在线亚洲| 中文字幕精品一页| 午夜福利一区二区三区视频| 边吃奶边扎下边很紧| 国产精品高清在线播放| 国产在线一区二区三区播放| 国产大胆视频在线观看| 亚洲 欧美 婷婷| 97 在线观看视频| 男女视频免费网站| 成人免费午夜在线视频在线观看| 日韩三级a在线| 国产日韩对白视频| 精品国产三级无删减| 中文字幕人妻xxxxxxx| 一个人免费完整在线观看片| 美女扒开内裤在线观看| 免费国产伦精品一区二区三区| 挺进少妇熟女人妻体内视频| 欧美 激情 亚洲 精品| 婷婷综合久久中文字幕蜜桃三| 精品人人做人人爱| 最近中文高清字幕免费| 51国产偷自视频区在线视频| 国产偷闻女邻居av在线观看| av毛片在线看不卡| 国产乱子伦黄色在线观看| 中文字幕精品在线视频| 日本国产韩国不卡视频| 美女被弄高潮视频免费观看| 男女无遮挡羞羞视频国产| 亚洲一区二区三区水蜜桃香蕉| 亚洲免费手机av| 久久香蕉久久九九九av| 国产av区男人天堂| 日本不卡的av| 樱花草在线观看免费视频www | 我要看a级毛片| 日本av黄色毛片| 婷婷亚洲精品| 天堂网亚洲av| 中文乱码精一区二区三区乱码| 国产综合视频精品一区二区不卡| 日本高清色图| 青青草99久久这里只有精品| 990aaacom毛片基地| 久久99国产精品推荐| 欧美成年黄网站色视频免费| 免费观看片在线观看高清| 国产欧美日韩免费aaaa片蜜桃| 午夜乱人伦精品视频在线| 久久精品国产三级午夜| 精品三级国产三级在线专| 国产亚洲tv看精品| 男女下面一起的视频免费| 免费高清在线观看完整版| 欧美色综合网站| 欧美国产精品一区二区| www久久大香蕉| 日韩电影av天堂| av高潮喷水在线| 久久嫩草影视免费看| 亚洲欧美日韩另类久久| 国产成人精品中文字幕| 黑人巨大精品欧美一区免费视频 | 精品亚洲熟妇少妇| 女人高潮时使劲抱着男人| 人妻熟妇乱又伦精品视频app| 成年人的黄色视频播放| 91精品国产色综合久久不| 久久久久精品国产片| 国产日韩一区二区三区蜜桃| 亚洲,欧美清纯另类| 亚洲av一区二区大二| 18岁看黄色视频| 成人福利av在线播放| 一级黄片播放器,| 免费观看视频| 波多野结衣高清在线一区二区三区| 大香蕉久久成人| 纯黄色毛片免费观看| 一级一a爱片免费视频网站| 在线播放永久免费视频| 亚洲福利网站在线播放| √天堂资源最新版中文资源| 色妞www精品视频777| 亚洲精品一区二区久久| 在线天堂8高清版| free性欧美xxx| 国产精品视频对白| 日韩人妻在线影院图片| 久久99精品久久久久久久婷婷| 日本18禁大片震撼来袭| 老鸭窝最新网址在线视频| 色婷婷av中文在线| 禁18在线观看免费网站| 男人的天堂亚洲aⅴ在线| 一区二区三区日本艳情电影| 爱爱大片久久| 夜夜明月今何在| 欧美黄网网站在线看| 淫行教师在线观看| 亚洲精品久久成人a| 国产另类一区二区三区在线观看| 两个人看的www日本| 性色欧美一区二区| 在线观看特色大片免费| 日韩av免费一区二区在线观看| 夜夜夜夜天天干| 两个人免费试看视频| 国产bt久久| 亚洲精品久久久久电影院| 中文字幕永久在线视频2018| china性国语对白video| 伦理三级影音| 国产一卡二卡三卡四卡| 国产成人精品播放在线| 少妇高潮喷水大片| 久久久久久精品毛片a级| 欧美一级黑人内射| 成人aⅴ 麻豆| 亚洲中文字幕在线成人| 欧美精品一,二区| 亚洲精品一区二区wwww| 高清在线观看不卡av| 女人天堂国产成人av| 日日摸夜夜爽啪啪网站| 国产欧美日韩一区二区三区视频| 4388x亚洲最大成人网| 在线高清国语| 荡女乱妇视频在线播放| av在线播放一卡| 亚洲av久久精品国产一区| 日韩毛片av在线| 国产91色在线|国产| 黄大片a级免色| 国产精品无打码在线播放| 久久久久亚洲av国产精| 高清国产自拍在线观看| 极品影院91| 亚洲 欧美 偷拍 丝袜| 99久久精品日日躁欧美| 国产精品成人综合免费观看| 国产成人一卡2卡3卡4卡| 日日摸夜夜添夜夜添毛片| 精品国产亚洲av麻豆尤物网站| av在线无卡码免费| 两个人的视频观看免费在线| 日本美女丝袜欲啊啊啊| 最新中文字幕高清免费看| 日韩欧美国产一区二区精品| 国产熟女av一区二区三区四季| 嘿咻嘿咻动态xxoo动态图| 99国产精品自在自在久久 | 中文字幕亚洲一区二区系列| 亚洲精品久久久久久成人爱看av| av网站动漫| 国产成人啪精品午夜在线观看| 最新日本mv在线观看| a级免费毛片| 波多野结衣精品一区二区三区| 97人人妻人人中人人爽| 91精品国产熟女| 在线观看av大片永久免费| 美女人妻中文字幕av| 交换夫妇2电影| 欧美骚妇视频| 日本黄色网址视频| 有码人妻av在线| 欧美黑人巨大的极品hd| 日本一区在线视频| 亚洲精品美女久久av| 99精品国产淫片| 国产精品偷伦视频观看啊| 免费看成年美女洗澡网站| 国产日韩欧美v在线| a级毛片免费看在线看| 日韩av免费一区二区在线观看| 88视频网在线看| 国内自拍偷区亚洲综合| 乱对白刺激视频咪咪爱| 午夜福利在线日韩| 999极品视频| 国产精品福利一区三区| 野战视频在线观看| 亚洲中码人妻中文字幕| 破外女出血一级毛片| 久久久精品1区| www.sexsex89.con| 日本视频在线激情| 18岁的毛多水多黄片| 免费在线观看一级s片| 荐片 播放器| 国产精品五月婷婷六月丁香| 亚洲视频另类视频| 国产一区二区三区在线观看入口| 久久国产精品人妻aⅴ麻豆免费看| 青春草社区在线观看| 国产极品精品免费视频| 一区二区三区四区在线视频免费| 亚洲欧美日韩偷拍一区二区三区| 亚洲无限乱码一区二区| 国产内射免费观看| 日韩黄色在线观看| 欧美日韩成人在线精品| 青青草成人在线播放| 免费观看国产精品| 色婷婷国产精品久久| 两个人免费高清视频在线观看| 甘古拜国语免费观看| 99久久这里只有精品6| 欧美激情久久久久性色av| 天天躁夜夜躁av| 国产免费又色又爽又黄av网站| 国产毛卡一卡2卡三卡的区别| 亚洲欧洲精品成人久久曰| 国产精品av久久人妻| а√天堂8官网| 国产免费观看黄久久av'| 91精品国产熟女| 99热这里只有精品2021| 亚洲人成在线一区| 国产精品福利资源| 国产精品久久一区二区三区| 久久久久精品国产一区二区三区| 大ji巴cao死你个小sao货视频| 老头老太xxbbxxbb一级毛片| 日韩伦理高清| 久久re在线观看视频| 大香蕉久久成人| 日韩精品美女久久久久av福利| 蜜臀久久亚洲精品| 日韩在线一区二区免费视频| 国产在线一区二区三区播放| 精品中文字幕在线免费观看视频| 久久久久亚洲乱码| 精品九九在线视频| 亚洲情色在线播放| 人妻中文字幕69xx| 亚洲精品久久久久久秋霞| 国产精品久久久久av片| 亚洲一区 色| 熟女人妻偷人中出| 少妇高潮久久久久久久| 99热 只有这里有精品| 国产精品99久久久久久精品| 亚洲91综合狠狠| 熟女一区二区三区啪啪| 亚洲大色成网站.www| 亚洲成在人线av免费毛片| 欧美一级黄色免费网站| 国产极品嫩嫩免费观看| 九九爱精品在线观看| 午夜亚洲国产色av天堂| 黄色成人免费网址| 三级黄色毛片在线| 亚洲欧美日韩在线视频观看| 精品人妻少妇88av| 最近2019中文字幕免费版大全10| 久久香蕉国产线看观看av免费| 女性一级黄片视频| 成人免费毛片视频手机看 | 亚洲国产国语对白在线视频| 亚洲av极品在线观看| 五月婷婷奇米亚洲| 久久精品国产亚洲av成人乳 | 亚洲欧美成人久久一区二区三区| d2天堂网站在线观看| 蜜桃av精品一区二区三| 日韩美二区视频| 99精品国产91久久久久久无吗 | 黄片免费久久久| gv200.com| 亚洲自偷自拍熟女| 九色国产成人久久精品| 一级爱片免费视频| 国产对白刺激视频国产真实| 精品色综合亚洲精品| 浅黄色西装内搭什么颜色好看| 美女张开腿做爽爽| 九九线精品视频| 久久av一区二区三区蜜桃| 国产熟女嗷嗷叫| 欧美日韩国产中文在线| 一个人看黄片视频在线观看| 一级片久久电影| 午夜黄色福利免费观看| 丁香色折耳猫| 久久青青草电影| 九九久久精品国产婷婷| av亚洲午夜网站福利天堂| 成人激情亚洲一区二区| herivi精华| 亚洲天堂女人av| 一本色道久久综合亚洲| 淫淫日日激情婷婷| 色哟哟中文字幕在线观看 | 日韩成av在线免费观看| 九九热在线免费观看精品视频| 欧美激情一区二区三区乱码免费 | 内射亚洲少妇b| xxxvideosex国产| 国产又爽又黄的午夜视频| 国产成人综合亚洲国产| 日本亚洲中文字幕有码| 午夜视频免费国产| 久久精品国产乱子伦| 夜夜摸日日操| 欧美亚洲高清在线| 久久97精品久久久| 亚洲成人色婷婷在线| 成人午夜18禁视频在线播放| 久久久国产亚洲精品日韩| 日韩欧美成人免费观看| 活死人之地电影在线观看免费完整版| 999精品视频免费在线观看| 国产精品久久久久久久久网站合集 | av在线电影一区二区| 国产午夜福利永久免费网站| 黄色片a级片| 神马电影网线午夜| 被强视频在线观看| 国产情侣在线视频一区| 欧美成人精品三级在线网站| 侵犯人妻中文字幕一区二| 最新亚洲成人影院| 91香蕉亚洲精品一| 18禁在线播放成人| 五月婷婷激情第五季| 亚洲黄色在线播放av| 国产91精品高清一区二区三区| 国产三级精品三级| 久久一区二区三区观看| 亚洲国产精品99久久久久| 亚洲欧美国产人成在线| 97短视频在线观看| 淫秽人妻精品一区二区| 女人久久久久久久毛片| 欧美无毛熟女| 欧美 亚洲 另类 熟女| 黑人狂操欧美| 女生看毛片吗| 可以在线观看的那种网站| 亚洲欧美日韩国产二区精品| 亚洲7777k| 女人高潮喷水视频免费| 精品人妻区二区三区蜜桃| 在线日本123| 深夜福利老司机视频| 999国内精品视频在线看免费| 国产三级精品三级网站| 欧美激情国产精品视频综合| 国产高清夫妻在线| 亚洲精品久久久久久成人爱看| 丁香国产欧美| 可以在线观看的a站| 精品国产色婷婷| 一边摸一边爽边刺激视频| 最近2019年中文字幕6| 亚洲精品午夜一区人人爽| 阿亚洲av免费观看| 亚洲午夜男女爽爽影院| 欧美性猛交乱大交5| 三级国产精品一区二区| av麻豆网址| 欧美日韩在线一区二区观看| 亚洲91嫩草影院| 久久热久久这里只有精品| 特级毛片a级毛片免费播1放| 俄罗斯幼女一级毛片| 黑丝袜高跟久久| らだ天堂√在线中文www| 人妻久久精品一区二区| 精品国产蜜桃一区二区乱码不卡| 啦啦啦在线完整视频免费| 久久精品国产| 中国a级毛片免费观看| 精品导航无良导航樱桃导航入口 | 欧美a级毛片免费播放| 99欧美国产日韩| 亚洲欧美不卡视频在线播放| 久久精品人人人妻人人玩,| 在线观看免费观看日韩av| 少妇被我搞到高潮视频| 三级高清黄色| 又黄又粗又爽免费观看男女| 30岁成熟女人牲交片| 小黄片网站在线播放| 国内日韩欧美在线视频| 在线播放毛片免费| 最近2019中文字幕第二页视频| 极品教师在线完整版| 图片区小说区视频综合| 一区二区三区在线观看高清视频| 人人安康一般医疗指的是什么| 国产成人免费无遮挡视频在线观看| 新久久久久久免费毛片精品| 国产又粗又猛又大爽又| 人妻精品久久久久久蜜桃| 久久国产一区二区三区四区精| 888奇米亚洲影视四色| 婴儿边吃奶边哭是怎么回事| 国内永久福利| 欧美人与动牲交精品| 久久久91人妻无吗精品蜜桃hd| cao死你个小sao货| 国产精品国产精品99| 久久亚洲中文字幕精品一区| 在线亚洲欧美专区国产| 亚洲国产午夜福利在线看| 超薄肉色丝袜美腿| 久久久在线av| 久久久亚洲精品国产| 亚洲伊人久久大香线蕉下载| 在线免费午夜影院| 欧美性做爰在线观看| 91自拍porn视频| 啪啪啪嘿咻嘿咻动态图| 欧美 亚洲 激情| 久久久久久精品a级毛片蜜桃| 清纯少妇被粗大的猛烈进出视频| 日本免费a级毛一片| 高潮国产白浆抽搐| 18禁大尺度啪啪无遮挡| 古代级a毛片免费观看下| 久久亚洲欧美精品| 色悠悠影院国产精品| 黄色免费a级毛片| 全国免费a级毛片| 奇米影视7777久久精品91| 老司机深夜免费影院| 国产亚洲欧美大片在线观看| 一级做a爰片在线看| 久久精品国产亚洲av日韩| 国产精品99久久99久久久二8| 观看久久99| 国产一区探花在线| 久久中文字幕一区| 午夜福利av电影| 国产大型av| 国产日韩av一区二区在线免费观看| 国产一区二区三区视频资源在线观看 | 欧美18一19sex性猛交| 宅男深夜在线观看国产| 无遮挡美女黄片在线免费观看| 午夜福利伦伦理电影理论片| 久久精品亚洲欧美日韩精品| 三级黄色在线免费观看| av永久免费观看网址| 日韩精品久久久久久久电影99爱| 亚洲熟妇丰满| 三级纯黄在线观看| 久久国产乱码精品一区二区三| 久久久亚洲精品国产| 精品一区二区三区在线观看av免费| 午夜a欧美在线| 久久黄视频免费| 大学生一级毛片高清版| 日韩高清伦理剧| 国产成人精品一区二三区四区| 色妞ww精品视频777| 天堂海量av在线| 干出白浆11p| av免费在线播放一区二区| 黄色录像一级毛片| 亚洲av一区二区www| 国产欧美日韩亚洲日本在线| 欧美一区午夜福利在线| 久久人爽人人av| 精华+精华液| 日韩黄色性生活| 精品粉嫩国产一区二区三区| 亚洲欧美另类777| 被黑人插视频| 国产黄色视频www| 日韩在线一区二区三区不卡视频 | 久久99看黄片免费| 日本a午夜视频在线| 男人l进入女人b水喷出来在线视频| 午夜黄色不卡av| 在线亚洲欧洲国产| 流氓美女美女奶头奶头小视频视频| 男女激情猛烈视频免费观看| 男人女人免费视频| 波多野结衣凌辱人妻| 亚洲专区av在线| 国产麻豆精品传媒av国产 | 羞涩视频在线观看免费| 欧美日色播视频| 久精品久久久久| 少妇极品人妻少妇系列视频| 最近2019最新中文字幕| 18禁又黄又爽又色网站| 欧美福利电影在线一区二区三区| 波多野结衣人妻系列| 精品人妻熟女a久久久| 丝袜中文字幕国产在线| 日韩人妻1区,2区,3区| 男女激情gif动态图| 在线视频 国产 乱| 亚洲专区 欧美在线| 久久九九九精品视频| 亚洲国产偷拍av| 国产av亚洲伦理| 中文字幕日韩亚洲精品欧美精品| 午夜特黄大片美女| 99re视频在线观看17| 99这里只精品| 亚洲精品久久日| 亚洲熟女少妇精品一区二区| 国产精品一区免费在线看 | 一区二区三区四区狠狠视频 | 国产精品色哟哟在线免费观看| 国产偷伦免费视频看| a在线观看免费网站| 毛片在线免费观看不卡视频| 福利永久国产| 一二三四视频在线观看中文版免费| 成年美女黄网站免费视频大全| 国产精品久久久久久av三级| www.天堂av一区二区三区 | 妖精视频一区二区三区| 亚洲免费精品内射| 亚洲av第一在线| 亚洲精品午夜一区人人爽| 国产精品呻吟一区二区三区| 久久久久影院美女国产主播| 久久久久久福利精品| 在线亚洲电影中文字幕| 毛片免费在线看91av| 国产69麻豆精品久久久久| 亚洲精品久久久成人美女| 扒开大腿让我爽视频| 特别黄的免费大片30分钟左右| 黄色成人免费网址| 日产精品1卡二卡三卡4卡| 亚洲精华液一二三| 午夜福利老司机av| 亚洲中文蜜桃av| 99久久精品国产都在这里| 大奶子美女被我操| 丰满少妇被粗大猛烈进出| 日本久久久久亚洲中文字幕| 18禁网站在线永久免费观看| 伊人一本到本勒蕉在线| 久久精品人人妻人少妇| 可以在线观看的a站| 国产精品成人精品久久久| 国内精品久久久久影院变态| 国产精品欧美激情亚洲一区二区| 久久天天躁狠狠躁夜夜躁2020| 久久亚洲av午夜福| 女超人h成版在线观看| 成年女人看午夜毛片| 日韩av三级在线| 久久成人亚洲欧美电影| 久久久久婷婷精品| 一区二区黄色视频小说| 一边爽一边摸下视频| 黄片床上激情小视频| 很黄很色欧美牲交视频| 亚洲精品久久久久午夜精品| 久久久18精品| 色哟哟视频在线看| 午夜 福利 在线观看| 日本a级毛片免费观看| 国产最好的精华液网站| 在线高清精品第一区二区三区视频| 一区=区三区乱码在线观看| 车上震动a级作爱视频| 日韩国产在线网站| 国产成人精品久久二区二区四季 | 国产精品久久久久av蜜臀| 爆炸头武士高清完整版在线观看| 黄色视频在线观看免费阅读| 91人人妻人人澡人人爽人人精品| 中文字幕被公侵犯的美人妻| av制服丝袜在线资源| 成人黄色片视频播放| 好男人在线视频免费播放| 日韩有码一区二区在线观看 | 亚洲乱码av毛片在线播放| 久久99精品久久久六月| 久久精品国产亚洲av香| 国产一区福利视频在线| 高清毛片aaaaaaaaa片| xxxx在线观看网站免费| 久久久久久久麻豆av| 亚洲最大成人网色| av无遮挡在线观看| 噜噜色噜噜干| 东京热av麻豆中文字幕| 一级片久久久久久久| 国产一级永久免费视频| r级视频在线免费观看| 国产欧美日一区二区三区在线精品 | 国产人伦偷精品视频免费| 午夜福利啪啪片一区二区| 欧美精品一igao激情视频| h色漫在线观看| 波多野结衣一区二区三区av高清| 国产aⅴ精品一区在线观看| 午夜亚洲一区二区亚洲福利| 亚洲av在线免费播放| gv xxxx| 香蕉视频污下载网址| 久久久久人妻精品一区国产| 女人高潮视频在线观看| 中文字幕mv高清日韩在线| 美日韩视频二区| 丰满少妇被粗大的猛烈进| 国产华人免费av网站在线| 99久只有这里精品| 丰满少妇被粗大的猛烈进出免| 日本在线视频色综合| 天天做天天爱夜夜爽| 在线观看亚洲国产色| 在线天堂最新中文网| 国产91亚洲精品一区二区三区| 在线高清不卡中文字幕| 欧美日韩高清不卡视频| 亚洲精品久久久久99999| aⅴ亚洲av| 国产麻豆色av| 亚洲综合另类色区| 天堂的张望电影免费观看高清完整版 | 精品欧美激情精品一区蜜桃| 18禁免费黄片网站| 免费在线人视频| 日韩激情. 熟女| 7799国产精品久久久久99| 一级毛片内射免费看| 麻豆国产精品久久天堂| 在线观看免费的网站www| 人妻在线中文字幕av| 国产男同视频在线观看| 国产精品爽爽va在线观看| 欧美乱妇高清无乱码在线观看| 欧美熟妇天堂久久av网| 奇米影视7777久久精品91| 美女成人毛片| 丁香色 英短| 亚洲人片在线观看| 国产精品嫩草影院入口| 久久99日本免费国产精品| 精品一区二区波多野结衣| 欧美av电影一区二区三区尤物 | 亚洲午夜男女爽爽影院 | 亚洲高清av一区| 国产精品自产拍中文在线观看| 国产一级爱看片免费视频| av青青草原一区| 国产区日韩欧美| 真实男女xx00动态图gif| 伊人久久大线影院首页| 啦啦啦中文免费高清视频观看| 国产不卡精品在线观看| 国产亚洲精品熟女一区| 欧美日韩国产精品免费在线观看| 美女露胸0无遮挡免费观看| 大学生疯狂高潮呻吟免费| 一区二区三区大香蕉| 美腿丝袜高清在线| 成人av国产麻豆| 欧美日韩亚州在线播放| 日本一本一区二区三区免费| 免费看视频黄| 女人被躁到高潮嗷嗷叫怎么办啊| 久久国产99精品免费av| 国产精品欧美一区二区三区| 91色老久久精品偷偷蜜臀| 一本色道久久综今亚洲av| 十八禁美女黄片| 一级特黄牲交大片免费观看| 一区二区国产三区亚洲人| 毛片在线观看a级| 182国产精品久久| 亚洲av在线观看18软件| 欧美日本高清视频在线不卡区| 十八无遮挡禁黄网站| 永久免费的啪啪免费网址观看| 人人人妻人人人妻人人人| 在线观看日本三级黄| 最近2019中文字幕高清| 亚洲精品乱码久久久久久电影小说| 国产精品久久久久精品三级无| 99精品久久久久网免费| 欧美一区二区三区四区久久精品| 成人情色av视频| 男士电影天堂| а√最新版天堂资源| 久久久久久久福利精品| 国产精品成人精品久久久| av在线亚洲播放| 亚洲国产精品久久人人澡| 浪潮蜜臀av| 亚洲大片欧美大片| 男人视频在线播放| 新版中文在线天堂官网| 国产性色强伦免费视频一| 啦啦啦www视频在线观看免费| 日韩欧美国产一区二| 欧美成人精品午夜福利在线| 尤物精品国产亚洲av麻豆蜜臀色友av| 欧美成人专区在线| 午夜大片一区二区| 国产精品自拍av| 91电影中文字幕| 中文字幕av熟女| 欧美性videos丝袜| 黄色在线免费观看不用下载| 精品日韩乱码久久久久久丨区2区 国产精品兄妹在线观看麻豆 | 嫩草影院在线观看永久入口| 在线播放制服丝袜av| 男女xxoo啪啪高潮图| 97se亚洲综合一区| 国产视频一区,二区,三区在线播放| 国产麻豆剧传媒精品国产av| 国产专区精品| 一区二区av在线播放| 精华霜精华液| 国产av久久丝袜美腿| 蜜桃国产91| d2天堂网站在线观看| 午夜老司机福利app| 久久久久亚洲av成人区| 欧美日韩 国产精品| av男人天堂在线| 欧美亚洲另类一区色婷婷| 欧美高清18videosex| 国产在线免费一区二区| 人妻色婷婷久久中文字幕| 男人靠女人网站视频| 午夜福利免费看| 日韩国产欧美中出| 亚洲精品久久久久久蜜桃91| 国产精品色综合久久| 欧美精品久久久久久久潘金莲| 久久久精品人妻一区二区三区漫画 | 性情午夜视频| 午夜偷插奸爱| 国产野外日b视频在线观看| 91成人黄色视频网站| 激情戏在线观看一区二区三区| 在线免费看91av| 啦啦啦在线完整视频免费| 4388x亚洲最大成人网| 黄色一级片黄色a级片| 秋霞精品久久av| 一个在线观看的视频www| 老司机夜电影| 奇米影视成人精品久久久| 91人妻日日操| 404网站在线观看| 又黄又粗又爽免费视频| av午夜精品久久久久久| 中文字幕永久免费视频最新最火| 不卡的av电影网| 黑人精品欧美一区二区免费| 亚洲福利午夜污在线观看| 在线观看美国亚洲av| 日本瑟瑟视频网站| 日本东京热一二三区视频| 国产国语对白三级在线观看中文| 国产成人一区二区三区影院色哟哟| av老司机在线视频| 国产欧美一区二区 三区| a级免费毛片| 两个人的免费视频完整版在线观看| 成人看的美女| 国产麻传媒精品国产av| 久久99国产精品99蜜桃漫画| 国产久久久久久久久久精品 | 国产自产精品一区二区三区|| 一个人免费观看在线高清www| 久久妇女高潮喷水多| 亚洲区 有码| 精品日韩乱码久久久久久丨区2区| 日日干夜夜操天天爽| 91高清人妻精品| 亚洲精品小久久| 亚洲永久免费高清视频| 姑娘视频日本在线播放| 国产精品久久久亚洲www 999| 免费黄色在线看网站 | 国产一区av男人天堂| 二级毛片视频| 日日搡夜夜爽| 亚洲av电影在线观看二区| 成人 欧美 一区| 又粗又深又猛又爽少妇毛片| wy92日麻豆色av一区二区| www.亚洲av免费观看| 99久久久婷婷国产综合亚洲 | 日本高清伦理片| 美女被内射了在线播放| 波多野结衣高清观看| 日本区在线观看| 精品国产亚洲二区|