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2實施管理成效分析
2.1土地規劃實施監督政策管理目標成效分析
江西省于2012年4月編制《江西省土地利用總體規劃修編與第二次土地調查成果銜接后的調整方案》（以下稱《規劃銜接方案》）對《江西省土地利用總體規劃（2006－2020年）》進行補充完善。《規劃銜接方案》對部分縣、鄉級規劃主要控制指標或布局進行了局部調整。一是優先安排結構性調整。規劃新增建設用地總量不增加的前提下，對部分地區的新增建設用地指標進行結構性調整，將部分節余且暫不使用的交通水利用地及其他建設用地指標調整到城鄉建設用地。二是市域范圍內縣與縣之間局部調整。在本設區市范圍內，允許矛盾突出的個別縣（市、區）耕地保有量或基本農田保護面積作微調，縣級新增建設用地指標在縣與縣之間作適當調整。顯然，江西省現行土地利用總體規劃調整修改次數為一次，修改原因是與第二次土地調查成果銜接。說明江西省現行土地利用總體規劃并非擅自修改擴大建設用地規模和改變建設用地布局，降低耕地保有量和基本農田保護面積。而規劃調整修改符合法定條件，調整修改程序符合要求，嚴格按江西省土地利用總體規劃修改或調整審批政策執行。
2.2土地利用發展戰略政策管理目標成效分析
江西省現行土地利用總體規劃實施以來，取得的經濟效益明顯。向莆鐵路、滬昆客運專線（江西段）、德興至南昌高速、濟南至廣州高速瑞金至尋烏段等重大基礎設施用地得到切實保障。城市建設有序進行，經濟水平快速增加。（1）GDP、固定資產與建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與建設用地增長彈性系數為4．05，固定資產投資與建設用地增長彈性系數為6．39。（2）GDP、固定資產與城鄉建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與城鄉建設用地增長彈性系數為3，固定資產投資與城鄉建設用地增長彈性系數為4．73。
2.3新增建設用地管理政策目標成效分析
（1）計劃管理。規劃實施以來，江西省堅持節約集約用地，為全省新型工業化、城鎮化和農業現代化建設的推進提供了良好的土地資源保障，促進了經濟社會快速發展。近5年統計數據顯示，江西省新增國有建設用地的供地率達70．48％，利用率達58．41％，新增建設用地的供地率和利用率水平總體較好。計劃管理目標實現程度較好。（2）規劃管理。江西省有效控制了11個設區市、100個縣級、1493個鄉級的土地利用總體規劃的各項指標，指導了《江西省土地整治規劃》等多個專項規劃的編制，引導城市、交通、村鎮、能源、水利、旅游和生態建設等相關規劃的編制，規劃管理目標得以實現。
2.4耕地補充政策目標成效分析
造地增糧富民工程實施期間（2007～2011年），全省實施“造地增糧富民工程”建設規模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，總投資43．1億元；城鄉建設用地增減掛鉤試點實施4年來，全省共批復11個設區市80個縣（市、區）250個增減掛鉤試點項目區，批復拆舊區總規模9300ha、預計補充耕地8100ha；建新區總規模8873ha、擬占用耕地5893ha，可凈增有效耕地面積2206ha；2012年工礦廢棄地復墾利用12個項目區復墾區，總面積704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點，年均控制規模為2000ha。顯然，江西省現行土地利用總體規劃實施過程的耕地補充政策中各試點政策效果好，示范效果明顯。
3存在的問題及對策
3.1存在問題
（1）新的試點政策在土地利用總體規劃中未體現，造成試點政策實施較難，如：低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點、工礦廢棄地復墾利用試點、城市低效用地再開發試點的項目區，未在土地利用總體規劃圖中布局，在報批時往往會因為不符合規劃而被擱置，導致新的試點政策在規劃實施中較難開展。（2）土地利用總體規劃編制過程對中央重大發展戰略預計不足，無法滿足中央重大發展戰略政策對土地利用的需求。（3）差異化土地管理政策不明顯，建設用地指標使用空間分布不均衡。（4）建設用地管理政策中缺乏建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，致使實際用地超出規劃目標規定。
3.2對策
（1）增加土地利用總體規劃修改條件，使試點政策和土地利用戰略政策變化成為土地利用總體規劃修改條件。（2）建立土地利用總體規劃實施的定期評估機制，定期評估土地利用總體規劃實施情況，及時了解土地利用總體規劃實施情況。（3）建立并規范土地利用總體規劃修改／調整動態機制，依據土地利用總體規劃實施評價結果及時對土地利用總體規劃進行修改／調整。（4）參考耕地保護責任體制，建立建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，嚴格控制建設用地增量。
經過整個80年代的發展，珠江三角洲已成為我國經濟增長最快，經濟發展水平最高的一個地區。農村工業化與城市化的迅速進程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現實問題，在珠江三角洲變得異常突出。
第一，隨著農村非農產業的發展，珠江三角洲普遍出現了半自給性小規模土地經營基礎的農戶兼業化。農戶的拋荒，土地的分散使用，經營規模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機制，從而實行規模經營，使土地流轉制度的創立提到了議事日程。
第二，隨著農村城市化的快速推進，珠江三角洲每年都有大最的農地轉為工業用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農戶的土地使用權得以強化，加之農村產業結構的調整使土地的機會利潤大幅度上漲，從而進一步刺激了土地價格的倍增。農戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現在卻進一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉對土地的管理使用制度提出了重新調整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚，如何合理地分配列益，處理好政府與農民、農民與，全國公務員共同天地社區集體的關系，并保障農民的合法權益也直接涉及到土地制度的產權安排問題。
第四，從市場機制發揮作用的角度而言，在產權所包含的使用權、收益權和轉讓權中，轉讓權是最重要的。從產權界定是為了促成交易的角度說，對轉讓權的不當限制乃至禁上就會導致產權界定在很大程度上失去意義。首先，在轉讓權受不當限制的條件下，資源不時能流向對其評價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉讓權受不當限制必然導致有效競爭的缺乏。若產權主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內耗”。最后，轉讓權受不當限制以會導致收益權受限制。應該說，家庭承包制的產權殘缺，尤以轉讓權受限制（這種限制既來源于產權界定上的原因，因為農戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導致的后果最為嚴重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農地集中--使用權流轉――規模經營”的線索，拉開了土地制度創新活動的序幕，進而推動了整個廣東農村土地制度的變遷，在廣東農村，盡管土地制度創新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權以憲法規定為基準，置其于集體所有制的框架，并在此基礎上強化并規范農戶的土地經營權（使用權）以及與之相應的收益權利轉讓權，進而對平均地權（均田問承包）的資源配置低效率格局進行修正，從而以產權制度建設為中心，培育土地流轉的集中小機制，逐步推動土地的規?；c企業化經營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區、寶安區等地嘗試土地使用權入股進而推進土地經營權流轉，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農村土地制度建設試驗區之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創新的價值
1、制度安排與環境的相容性。南海市在土地制長和社區產權構造出現的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細碎化與分散經營，從而使土地集中與規模經營成為可能；二是既促導了農業勞動力的轉移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農業的企業化經營創造了條件。
2、產權運作成本的節約。從產權界定成本來看，南海的土地用權入股，使產權的界定與調整由實物對象轉為價值形態，不僅降低了技術難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實物形態上無法確立的排他性產權能夠在價值形態上順利得以確立；第二，農戶使用權入股，社隊所有權折價，使集體與農戶的產權關系異常明了，從而界定費用大大降低；第三，價值形態上分散的獨立產權可以在實物方面合并起來，從而提高了規模經濟與資源配置效率。
3、節省內部管理成本。南海市的土地使用權入股，也使其內部管理費用大為節約：第一，單個農戶的經營決策轉為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農戶轉包發生的交易費用；第三，土地的集中招標與投標，避免了集體與多個農戶承包合同的反復簽訂；第四，集體由對眾多分散農戶的組織管理轉為對專業化農業公司的監督，也大大降低了管理運作費用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區經濟產權構造的新變化，對于穩定和完善家庭承包制，推動農村的改革與發展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產權的可分解性造就了產權結構的多樣性，從而使得人們可以根據不同的社會經濟條件選擇出交易費用最小，運行效率最高的產權制度形式。產權經濟學的研究結果表明，不管產權屬于何方，只要產權界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強調土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經沒有多少實際意義。因此，從土地所有制改革轉向土地產權形式的選擇安排，為我們進行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權入股的實踐表明，土地制度進一步變革和新的激勵機制的培育，并不意味著土地集體所有權和家庭經營權的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎上強化農戶經營權并進而對平均分配的資源配置低效率進行修正，促進土地產權流轉市場的發育，恐怕是土地制度變革最為現實而有效的選擇。
第二，土地使用權入股形式的土地集中機制與投資激勵機制，為我國農村土地產權關系的調整提供了新的線索。應該說農戶在耕種其占有的承包地時，其土地產權是相對（但絕不是充分的）明確的，但當土地需要轉包時，產權的不確定性就表現出來了。首先，原承包者轉出承包地所獲地租具有不穩定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農戶面臨著機會收益的損失和風險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補償（因缺乏規則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農戶產權的嚴重侵蝕。正因為如此，我們就不難理解農戶寧肯將土地拋荒也不轉包或退包的現象普遍存在。
土地使用權的股份化，既為農戶提供了福利保障，也保證了對土地經營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權入股，既不同于農戶之間利用土地使用權市場轉讓土地，更是與前些時候一些地方的社區集體強行收回農戶土地位用權有著原則區別，而是由集體出面以入股方式集中使用權，使農戶穩定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實行規?；洜I。
1．當前階段現行土地管理制度的概述
1．1現行土地管理制度的目標
《土地管理法》以及《刑法》作為我國現行土地管理制度依據的主要標準，明確了我國土地管理制度的目標，即保護耕地以及推進國有土地使用權制度改革。在保護耕地目標具體實施過程中，主要參考《土地管理法》中土地利用總體規劃以及土地利用年度計劃制度，從而進行一系列的保護措施，例如，加強土地管理制度的專業化，建立完善的土地管理體系;對于基本農田的保護制度，防止在農田使用過程中對農田造成損害;關于農田的占用，應按照相應農田占用管理制度，依據對農田進行占用補償;就區域性范圍內，應保證耕地面積與其他地域面積達到一定的平衡，具體到每個農村時，應保證每戶一宅的實施標準。國有土地使用權制度改革目標實施階段，主要通過《土地管理法》的國有土地有償出讓制度對土地進行管理。即在管理農村集體所有土地的過程中，可根據管理法進行鄉鎮企業的建設工程，同時農村居民也可進行居民住宅的建造，并且可以建設農村公共設施或者公共事業。但是對于一些非農的建設工程，或者企業單位以及個人對土地進行建設，需要向有關部分依法申請土地的使用權。
1．2現行土地管理制度存在的問題
首先，隨著時間的不斷推移，我國每年耕地面積的減少數量在逐年上升。造成這種現象的主要原因是地方政府將土地使用的計劃指標提前完成。導致中央政府迫于土地使用的形勢修訂了《1997－2010全國土地利用總體規劃綱要》。其次，雖然中央政府在進行國有土地的管理時，對土地的供應量進行嚴格的控制。但是在實際運用中，常常出現以下情形。例如，在占用土地的階段，占用的土地面積遠超于實際所使用的土地面積，并且存在將較好的耕地作為劣質土地征用，甚至出現亂戰濫用的問題。最后，根據《土地管理法》的相關規定，對農村土地市場進行依法制止。但是從另一角度來說，農民也失去了對自家農地進行自主開發的權利。部分農民為了達到自己的目標，只能進行違法出租或者使用其他用地。而對于大部分的農民來說，只能通過外出務工來解決發展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加，城市的各種資源的使用頻率越來越高，城市的就業壓力不斷增大并且房價也越來越高。而相對于城市，農村則逐漸敗落，農民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農村之間的經濟差距。
2．現行土地管理制度失效的原因
2．1政府土地管理制度的內容存在沖突
盡管在建立國家土地管理制度的初始階段，政府的主要目標是確保國家耕地面積的數量區域穩定，從而保證國家能夠生產出滿足全國人口生存的糧食。在此基礎上，加強城市化建設的步伐，增強地域性經濟的不斷發展，提高我國在國際經濟市場中的地位。同時建立嚴格的土地有償出讓管理體系，增加國有土地的經濟效益，并且在一定程度上保護土地所有者的權利，防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權利。然而在具體實際執行階段，通常會由于各種外界因素而對制度進行各種調整。例如，在我國社會經濟下滑階段，地方政府要保障經濟建設項目的用地需求，從而穩定經濟的發展。而對于加快城市化進程的發展階段，則需要不斷加強農耕土地的占用情況。整體來說，隨著我國的不斷發展，土地管理制度的內容與現實的發展存在一定的沖突。
2．2地方官員過分提升自身利益
地方官員為提升自身的發展機會，省級以下的地方政府官員通常在進行土地占用的招標階段，會盡最大程度的保護本區域的耕地保護指標，同時從各種途徑獲得建設用地的指標。而對于省級官員來說，只是相對的作為耕地保護責任人，定期對耕地保護責任目標進行考核。但是只要地方政府能夠達到地域耕地保護目標，省級人員沒有直接的動力去檢測地域耕地保護目標的具置。
3．中國現行土地管理制度的重構
3．1確定國有和集體土地的產權
通過研究表明，只有將耕地的使用權利具體到每個農民，才能避免各種外界權利的侵犯。作為國家的主人，公民只有保證擁有并且能夠切實的使用土地所有者的權利，土地管理者以及地方政府執行者才不會隨意占用自身的財產。
3．2通過比例原則提高土地管理的轉變效率
在轉變中央政府土地管理職能的過程中，應按照具體的比例原則進行具體轉變改革。例如，必要性原則。即政府所實行的土地管理制度作用到具體的實施目標這一過程是必要的。同時不允許存在其他各種形式的措施方案進行替代。相稱性原則。即政府在保護糧食安全的前提下，對其他公民或者組織使用土地的權利進行制約，同時應保證糧食安全與城市化建設之間的相對平衡。
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保護和合理利用土地資源，加強土地資源管理對珠海特區經濟的可持續發展具有十分重要的意義。土地資源管理信息系統的建立，是推進土地資源信息化的一項重要舉措。本人在參與周口市土地資源管理地理信息系統項目開發小組工作的基礎上，對系統設計和實現作了進一步分析和研究。
當前，我國城鎮已進入快速建設階段，城鎮建設是社會各界關注的熱點，其中一個核心問題就是土地有效開發與集約利用問題。隨著城鎮化進程的不斷加快，我國城鎮土地利用面臨著嚴峻的考驗。土地是不可再生資源之一，極其寶貴，土地合理利用是經濟發展和社會進步的重要基礎。我國人口眾多，資源相對不足，土地資源尤為緊缺，因此要大力提倡小城鎮在建設過程中堅持土地的合理利用。但我國城鎮的土地開發建設的現狀不容樂觀。區域經濟快速發展導致了城鎮土地開發建設在規模和結構上的迅速變化，產生了許多普遍問題，如土地利用無序、利用粗放、土地利用集約化程度偏低，建設用地與耕地的矛盾日益顯著，土地破壞、污染、浪費嚴重等等，造成半城市化、生態惡化等嚴峻的問題。這是小城鎮土地開發建設中的兩難困境，它表現出一種短期利益與長期利益，么地方政府、開發商與當地住民的矛盾。在目前人口、資源、環境問題日益加劇的情況下，土地作為不可再生資源，對它的開發建設進行科學管理具有重要意義。
土地資源信息種類繁多、數量巨大、涉及面廣、管理利用相當復雜。需要依靠科技進步，實施信息化發展戰略，實現土地資源工作的現代化，在土地資源調查評價、政務管理和社會服務等各個層面廣泛利用現代信息技術，以信息化帶動土地資源管理方式的根本轉變，以信息化帶動信息采集技術與分析技術的飛躍，以信息化促進政府工作方式由管理型向管理服務型的轉變。建立土地資源管理信息系統順應資源、環境的全球性持續利用需求。土地資源數據標準化、信息共享、科學監督以及將這些信息快速反映到經濟建設中去需要建立統一協調的土地資源管理信息系統，用以管理海量數據，迅速處理文檔、圖件，提供準確可靠信息，從而將資料的大量積累、更新與經濟快速增長聯結起來，為綜合利用土地資源信息進行宏觀決策和管理提供科學依據。
自20世紀90年代以來，隨著土地信息產業的建立和地理數字化產品的發展，社會對土地資源管理的認識普通提高，對農村土地的認識逐漸加強，對其需求也大幅度提高。農村土地資源信息管理系統成為包括政府部門在內的必備的重要系統，各國都大力開發自己的農村土地資源信息管理系統，并將先進的技術、方法應用到其中，如空間信息分析的新模型和方法，空間信息應用的新模型和方法:三維、四維數據結構和數據模型，人工智能和專家系統，網絡地理信息系統，虛擬現實技術等，來提高土地資源信息管理的技術含量，以更好的為土地管理服務。
西方市場經濟發達國家很早就意識到了土地資源的使用價值和稀缺性，對土地資源配置調控的研究較早，目前已經形成了較為系統的研究成果，主要體現在土地地租理論、土地資源市場配置機制、土地用途管制制度等多個方面。
無論是市場經濟國家，還是轉軌經濟國家，無論是資本主義國家，還是社會主義國家，每個國家都有一定數量的國有土地資源。在認識到擁有一定數量的國有土地資源有調控土地市場，維護公共福利，儲備能源，調節生態平衡等功能后，一些發達市場經濟國家的國有土地資源數量還有擴大的趨勢。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現狀和發展存在共性，是有規律可循的。
土地資源配置調控是一個綜合性的過程，其調控結果是各種因素、各種手段綜合作用的結果，而且各種因素和手段相互作用、相互影響，最終共同影響調控結果。要達到土地資源的合理配置，發揮土地資源的最大綜合效益，需要調動市場、政府、社會等各種力量，運用經濟、行政、法律、稅收等多種手段，并且各種手段相互協調，互相促進。土地資源調控就是綜合運用各種手段和措施，達到土地資源合理配置，既滿足經濟發展的需要，又能同時兼顧社會和環境效益。
土地市場是生產要素市場,是社會主義市場經濟體系的重要組成部分。計劃經濟轉型以來,土地資源實行了由無償無限期無流動,向有償有限期有流動的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,國有土地以地生財,為地方政府積累了大量的建設資金,從而加快了城市基礎設施建設,改變了城市落后的面貌。另一方面,由于歷史的原因,有償使用的改革仍然采用的是政府審批模式,即要用地找市長的模式,從而影響了資配置的公平與效率,并成為長期 以來困繞改革深化的重大問題。經濟發展史證明,實現土地資源和資產利益最大化的最佳途徑,是市場配置資源13%建立土地交易市場,是今天社會主義市場經濟發展 的必然選擇。當前,我們必須重新認識市場,并進行 土地市場運作機制的觀念創新。
貿規則強調行政主體一致原則、公平原則、透明原則、非歧視原則。在中國人世的大背景下思考建立土地市場新機制,首要的問題是要認清當前土地市場政府與市場的現狀,找準和WTO規則存在的差距。土地市場新機制必須圍繞政府與市場、監管與競爭、平臺與服務等市場機制,開展全面而有針對性的深刻的行政革命, 實現計劃經濟觀念向市場經濟觀念的轉變,計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變,確保政府行政管理體系必須和 世貿規則所任。
因此，在市場經濟條件下，各種活動對土地的使用展開競爭，以土地需求的市場價格變化和自身能從土地上獲得的經濟利益來決定各自活動的最佳區位，從而使商業、工業、住宅等土地利用類型的空間布局與地價之間得到禍合，推動了城市用地結構的調整，使城市空間結構發展變化，形成合理的土地資源空間布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空間布局呈同心圈層分布。
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二、研究方案與技術路線
(一)研究內容
本文的第一部分是緒論。這部分首先分析了選題的背景與意義，指出文章研究的內容及研究意義，然后對國內外研究進行了綜合介紹與簡要評述。第二部分是介紹城市土地資源調控管理的理論基礎及土地資源調控系統與手段。城市土地資源的調控管理是一個復雜的系統，相關的理論基礎有產權理論、地租地價理論、土地市場理論、土地資源配置理論、公共政策理論。土地資源調控系統主要包括市場機制、政府調控、公眾參與三種手段。論文的第三部分是國外經驗的介紹及其經驗總結。這一部分主要從市場機制和政府調控兩個方面介紹國外經驗。其中，市場機制方面主要介紹了市場機制的作用、美、日、加等國土地交易的制度和做法及其對我國的啟示，政府調控主要從土地用途管制、土地征購儲備制度兩個方面介紹了西方國家的做法。最后，系統地總結了國外做法對我國城市土地資源調控管理的啟示，即需要完善市場機制，建立市場與政府相結合的調控系統。論文的第四、五、六章是文章的重點，第四章分析了周口地區土地資源利用的現狀與特點，第五章在介紹周口地區土地調控管理系統的基礎上分析了周口土地資源管理調控存在的問題。在前面幾章的基礎上，第六章在構建周口地區上地資源調控管理模式，分析其構成要素、運作機制的基礎上，提出了優化地區土地資源管理的具體措施，最后根據周口地區的城市發展和功能定位提出了土地資源合理利用與制度創新的幾點探索性建議。
第一章 緒論
1.1選題的背景與意義
1.2研究綜述
1.2.1國外研究綜述
1.2.2國內研究綜述
1.2.3國內外研究的簡要評述
1.3論文的思路結構與創新之處
1.3.1論文的思路與結構
1.3.2論文的創新之處
第二章土地資源調控管理的理論基礎及調控系統
2.1土地資源調控管理的理論基礎
2.1.1產權理論
2.1.2地租地價理論
2.1.3土地市場理論
2.1.4土地資源配置理論
2.1.5公共政策理論
2.2土地資源調控管理系統及手段
2.2.1市場機制
2.2.2政府調控
2.2.3政府與市場的關系
2.2.4公眾參與
第三章土地資源調控管理的國際經驗
3.1市場機制調控土地資源的國際經驗
3.1.1國外實施市場機制調控土地資源的實踐
3.1.2國外經驗對我國建立土地市場調控機制的啟示
3.2政府調控土地市場的國際經驗.
3.2.1土地用途管制制度的國際經驗
3.2.2土地征購儲備制度的國際經驗
3.2.3國際經驗對我國城市政府調控土地資源的啟示
第四章 周口地區土地資源開發利用現狀
4.1土地資源利用結構
4.2土地資源開發利用的特點
4.2.1農業用地迅速減少
4.2.2可預征地空間減小
4.2.3城市建設用地增長很快
4.2.4土地閑置量較大...
4.2.5土地批租總量逐漸由粗放轉向集約
4.2.6土地批租方式出現多樣化
第五章 周口地區土地資源管理系統及其存在的問題
5.周口地區土地資源管理系統
5.1.1地區管理系統
5.1.2開發公司管理系統
5.2土地資源調控管理存在的問題.
5.2.1政府宏觀調控力度不足
5.2.2土地調控管理制度、體制不完善
第六章 周口地區土地資源調控管理模式與措施
6.1構建周口地區土地資源調控優化管理模式
6.1.1周口地區土土地資源利用優化模型的選擇
6.1.2周口地區土地資源調控管理目標函數
6.1.3周口地區土地資源調優化方案
6.2周口地區土地資源的合理利用與管理創新..
6.2.1確定合理的土地利用結構
6.2.2根據產業發展戰略進行合理的土地功能分區
6.2.3實行城鄉一體化的土地管理機制
6.2.4逐步實現全部土地有償使用
參考文獻
(二)研究方法
本文從宏觀和微觀兩個層面對城鎮建設及其土地問題進行了初步研究。筆者從小城鎮的概念入手，分析我國城鎮化中選擇小城鎮發展戰略的客觀必然性，并回顧了伴隨我國城鎮發展歷程中的土地問題的歷史演進。論文結合我國城鎮發展的現狀，著重對我國小城鎮建設中的重大土地問題進行分析。在此基礎上，文章討論了城鎮建設中土地開發與管理的幾種有代表性的發展模式，概括了其特征，探討了城鎮土地開發與管理的原則與方向，并嘗試對其成因作出論證。最后，文章立足土地管理實踐，以土地增減掛鉤管理為例，有針對性地提出了完善土地管理的學理性對策建議。
(三)擬解決的關鍵問題
(l)比較系統、全面地總結了國外土地資源調控管理的經驗對我國的啟示與借鑒，包括市場機制調控的經驗和政府調控管理的經驗兩個方面。
(2)針對周口地區土地利用和管理的現狀與特點，系統地分析了周口地區土地利用和管理中存在的問題，并分析了問題存在的原因。
(3)在總結各種土地資源調控手段的同時，構建了一個政府、市場、公眾三方共同作用的周口地區土地資源調控管理模式，對這一模式的構成要素、運行機制等提出了較為系統的觀點，并在土地管理措施的優化與創新上進行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在課題研究成果上的深化，是基于周口地區土地資源利用和管理實踐的分析，因此提出的土地調控管理措施具有較好的實踐指導意義。
(五)可行性分析
無論是市場經濟國家，還是轉軌經濟國家，無論是資本主義國家，還是社會主義國家，每個國家都有一定數量的國有土地資源。在認識到擁有一定數量的國有土地資源有調控土地市場，維護公共福利，儲備能源，調節生態平衡等功能后，一些發達市場經濟國家的國有土地資源數量還有擴大的趨勢。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現狀和發展存在共性，是有規律可循的。
土地資源是一切城市社會經濟活動的物質基礎，土地資源的合理配置與高效利用是影響到城市經濟發展的重要條件。隨著社會經濟的發展，土地資源的稀缺性越來越突出，如何分配有效的土地資源，使其在城市功能布局、產業結構調整和城市整體環境的提升等方面發揮基礎性、先導性作用是擺在政府面前的一個突出的問題。
市場機制是資源配置的基本方式，但是土地資源作為城市經濟和社會生活的基本物質條件，需要從經濟、社會和環境多方面綜合考慮其利用效益，實現土地資源利用綜合效益最大化。市場機制和政府調控是土地資源優化配置的兩種必要手段，一方面，通過市場機制可以最大限度地發揮土地資源的資產效應，實現優地優用另一方面，通過政府調控可以保證土地資源的利用符合社會和環境等方面發展的需要，實現社會生活和國民經濟的協調發展。同時，公眾參與是保障土地合理利用的一種有效機制，通過公眾建議和意見反饋影響政府政策而修正市場失靈，促使土地資源利用效益符合廣大人民群眾的利益。
但是目前我國土地資源調控體系還不完善，政府的調控力度不夠，特別是在一級市場上沒有實現壟斷，無法有力地調控市場供需，同時各種管理制度還不完善，既無法保障政府政策、規劃等的貫徹與落實，又無法有效地為市場機制的正常運行創造條件。并且公眾參與機制還沒有建立起來，公眾參與既沒有在法律制度上得到明確和保障，也沒有具體實施措施。因此，我國土地資源調控的優化還在于政府職能的完善，通過法律、制度、政策的完善，既保障政府的調控，又為市場機制正常作用創造平臺，最終保障人民群眾的利益和社會的可持續發展。
本文提出的周口新區土地資源調控系統是市場機制、政府調控、公眾參與三種機制的有機結合。但是在具體實施過程中，如何把握三種機制的作用程度，使之既相互促進又相互制衡，不是一個簡單的模式能概括出來的，也不能用一個固定的模式生搬硬套，需要根據實踐的變化不斷調整和深化。并且，一個成熟的土地資源調控系統，主要還是以完善的市場機制為基礎，通過市場的競爭機制、供求機制實現供需平衡，政府的各項政策只是其補充，并且具有較大的穩定性和連續性，政府政策的變動只是對市場的微調，不會引起市場較大波動。
目前，周口新區實行的是新區政府和開發公司二級土地管理系統，開發公司在一定程度上代替政府形式土地基礎開發和招商引資的職能。但是在實際操作過程中，出現了一級市場調控乏力，二級市場存量過大，土地管理措施和制度不完善等問題，本文針對這些問題提出了強化土地利用規劃的控制性作用，建立土地儲備機制，加強土地市場建設，完善土地管理系統，建立公眾參與機制等具體措施，希望能對周口新區土地資源調控管理的優化具有實質性的指導意義。
由于本人的研究水平和知識有限，論文對土地資源調控的具體措施的研究尚不深入，有的措施還缺乏可操作性，對各種調控要素的變化引起的土地市場的變化也缺乏系統的討論。而且由于數據有限，周口新區還沒有建立地價指數等原因，論文對土地資源調控優化的分析和提出的管理措施還僅限于定性的描述，沒有進行定量分析，希望今后隨著對實踐的了解和知識的深化能夠深入研究下去，彌補以上不足。
三、研究基礎及進度安排
(一)研究基礎
本人自1990年開始一直在河南省周口地區各鄉鎮從事農業技術推廣工作和行政管理工作，曾擔周口市淮陽縣的鎮長和黨委書記，對農業技術推廣體系有過深入的研究，對農業區域的知識、態度和行為了解透徹，因而有能力完成該論文的研究工作。
(二)進度安排 論題前期準備30天。
相關文獻資料論證查閱、國家和地方政府涉農政策、法律法規研究、借鑒、分析，制訂出論題研究方案。
論題調研實施150天。
社會調研展開，調研資料、數據整理、分析、歸類卡片制作、確立本論闡述內容構架構思。 論題寫作形成150天。
調研報告―――提煉形成論題初稿―――立論觀點、內容座談考證修正、正式文本形成。
四、預期研究結果及本研究創新之處
土地資源調控管理是作者三年來一直在持續研究的重點內容，通過不斷的學習、借鑒、總結與深化，形成了本文的一些創新之處，主要有以下幾點:
(l)比較系統、全面地總結了國外土地資源調控管理的經驗對我國的啟示與借鑒，包括市場機制調控的經驗和政府調控管理的經驗兩個方面。
中圖分類號 F301. 22 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104（2012）08-0121-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.08.019
近年來，隨著我國經濟社會的快速發展，土地供需矛盾日益突出，各類土地違法現象大量產生。2001-2009年，全國共發現土地違法行為819萬多件，涉及土地面積45.18萬hm2，其中涉及耕地面積21.50萬hm2。大量土地違法行為危害了耕地保護目標，嚴重威脅我國糧食安全和社會穩定。因此，中央政府從嚴格制定各類土地管理法規、開展“全國土地執法百日行動”等多個方面加強了對土地違法的管控。尤其是，為切實加強土地管理工作，完善土地執法監察體系，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），2006年7月國務院辦公廳印發《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（〔2006〕50號），決定建立國家土地督察制度，并明確了派駐地方的國家土地督察局的職責。其中，“監督省級以及計劃單列市人民政府土地執法情況，核查土地利用和管理中的合法性和真實性，監督檢查土地管理審批事項和土地管理法定職責履行情況”成為其重要職責之一。
圍繞土地違法這一熱點和難點問題，諸多學者對土地違法現象的空間特征與演變趨勢［1］、土地違法結構與經濟結構變化的關系［2］、經濟增長與違法用地的關系［3］、市場化改革與土地違法［4］、土地違法現象的經濟、財政和政策等影響因素［5-6］、土地違法治理［7-8］等方面進行了富有成效的探索。土地督察制度建立以來，國家土地督察機構開展了大量工作，然而，從掌握的文獻看，就土地督察對土地違法影響的而言，目前尚未見深入報道。那么，土地督察是否對土地違法產生了影響，有什么樣的影響以及影響程度如何？本文試圖對這些問題加以分析。
1 土地督察影響土地違法治理的理論框架
1.1 土地督察制度及其內涵
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）提出，“完善土地執法監察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為”。國務院辦公廳于2006年7月發出《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（〔2006〕50號），初步構建了國家土地督察制度的基本框架，明確設立國家土地總督察、副總督察，負責組織實施國家土地督察制度；在國土資源部設立國家土地總督察辦公室，向地方派駐9個國家土地督察局。隨后，國家土地總督察辦公室及9個派駐地方的國家土地督察局逐步建立健全并開展了相關工作。2006年7月以來，國家土地督察機構按照“邊組建、邊工作、邊實踐、邊總結”的原則，積極開拓，不斷探索，開創了以專項督察、例行督察和審核督察為核心，以督促地方政府落實耕地保護目標責任制和中央土地調控政策、嚴格土地執法、開展調查研究與土地管理形勢監測預警為主要內容，以在線督察為主要技術平臺的業務體系。
專項督察、例行督察和審核督察作為國家土地督察機構的核心業務，具有較強的普遍性和影響力。根據歷年國家土地督察公告數據，2007年以來，國家土地督察機構投入1 946人次對23個?。▍^、市）及1個計劃單列市開展了專項督察；對收到的39 139件報國務院審批和省級人民政府審批的農用地轉用和土地征收抄送備案材料通過卷宗審核、派出督察組檢查、現場踏勘等方式進行了抽查；在全國28個?。▍^、市）及5個計劃單列市共594個縣（市、區、旗）開展了土地例行督察。
一、我校土地資源管理專業培養方案修訂的意義
我校的土地資源管理專業是由原來的房地產經營與管理專業演變而來的,房地產經營與管理專業在1993年開始招收本科生,當時在房地產專業領域有“五朵金花”之稱,在全國處于領先地位。我校土地資源管理專業是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業生近千人。盡管土地資源管理專業培養方案進行了幾次調整,但仍存在人才培養目標不明確、特色不鮮明、優勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業課程體系的設置,既突出我校的專業特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業學科委員會對土地資源管理專業的課程設置要求非常有必要?，F在又面臨新一輪教學計劃的調整,該課題的研究將為新一輪教學計劃的調整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學改革。
二、各高校土地資源管理專業課程體系現狀
據不完全統計,全國已有60多所高校開設了土地資源管理專業。由于不同高校土地資源管理專業發展背景不同,各類院校在專業定位和人才培養目標上各有側重,但大致可分為偏重技術型人才培養和偏重管理型人才培養兩大類。其中農業類、經濟類院校多偏重于管理型人才培養;理工類、地質類院校多偏重于技術型人才培養。
(一)各高校土地資源管理專業課程體系設置現狀
1.中國地質大學
中國地質大學的土地資源管理專業培養方案中課程體系的基本結構為“公共基礎課―專業基礎課―專業主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構建了公共基礎類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術類課程模塊、土地經濟類課程模塊、工程技術類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。
土地資源類課程模塊課程設置有:土地資源學、土壤學、景觀生態學、土地評價等課程。
信息技術類課程模塊課程設置有:土地信息系統、測量學、土地資源遙感、GIS原理與應用、GPS原理與應用等。
土地經濟類課程模塊課程設置有:土地經濟學、不動產估價、房地產開發與經營、城市土地經濟學、物業管理等。
工程技術類課程模塊課程設置有:地籍測量、農田水利、土地利用規劃和土地整理復墾等。
土地管理類課程模塊課程設置有:土地管理概論、地政學、土地政策與法規、地籍管理和國土資源管理學等。
2.中國人民大學
中國人民大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:公共管理學、應用經濟學。
主要課程:微觀經濟學、宏觀經濟學、管理學原理、公共管理學、管理信息系統、公共政策、城市經濟學、城市經營與管理、城市規劃、不動產管理概論、不動產經濟學、房地產開發與經營、房地產市場營銷、不動產估價、不動產政策與法規、不動產投資分析、不動產金融、不動產市場分析、土地資源管理、土地利用規劃、土地行政學、土地資源評價、土地信息系統、土地政策與評價、地籍管理、統計學、測量學。
3.廣西師范學院
廣西師范學院的土地資源管理專業課程設置如下:
專業必修課程:土地管理學、土地經濟學、土地法學、土地資源學、土地規劃學、土地信息系統、土地利用管理、地籍管理學、不動產評估。
專業必選課程:西方經濟學、管理學、自然地理學、地圖學、測量學、地籍與房產測量、遙感概論。
專業選修課程分為土地資源管理、房地產經營與管理、不動產評估和資源環境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數據庫技術、地圖制圖技術、專業軟件操作及應用、城鎮規劃、土地可持續利用;(2)房地產經營與管理方向的專業選修課程:建筑識圖與房屋構造、房地產投資分析、房地產營銷與策劃、物業管理、房地產開發與經營、房地產市場學;(3)不動產評估方向的專業選修課程:房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產基本制度與政策、房地產估價實例分析、資產評估學、建筑工程概論;(4)資源環境管理方向的專業選修課程:可持續發展引論、環境學概論、土壤地理學、礦產資源管理、資源環境經濟學、區域分析與規劃。
實踐類課程:測量學實習、地籍與房產測量實習、地圖學實習、設計、土地資源學實習、地籍管理實習與設計、土地規劃學設計、不動產評估實習、土地信息系統設計、畢業論文、綜合實習。
4.山東農業大學
山東農業大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:土地資源學、土地管理學、土地規劃學、土地經濟學。
主要課程:管理學原理、地學基礎、地籍測量、土地資源學、土地資源調查、土地制圖學、土地制圖技術、土地信息系統、土地資源評價、土地管理學、土地政策與法規、土地經濟學、土地利用工程、土地規劃、水資源與農田水利、不動產評估、測量學計算機應用、專業英語、應用寫作。
(二)啟示與借鑒
從各高校土地資源管理專業的課程體系設置來看,各高校的課程設置都是根據自己的特點和優勢設置課程,沒有統一的課程體系,因此培養方案的修訂關鍵是發揮自己的優勢和特色。
三、我校土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路
經過與專家、教師、已畢業學生及在校學生研討,我校的土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優勢與特色,為首都服務。根據該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業的培養方案。要點如下:
(一)人才培養目標的定位
本專業培養為首都經濟服務,掌握城市土地管理、房地產管理等相關基礎知識和專業技能,能夠從事土地管理、土地利用規劃、房地產開發經營管理、房地產項目投資分析、房地產市場研究、物業管理等相關工作的能力強、素質高,富有創新精神的應用型、復合型高級專門人才。
(二)課程體系的修訂與改革特點
1.專業特色
以土地管理為專業基礎,以房地產經營管理為專業特色,突出城市土地開發與利用,結合房地產業運作結點,將知識體系、課程體系、產業運作體系和就業崗位體系相互貫通。
2.人才培養特色
倡導理論聯系實際,使課程設置與就業充分鏈接;通過案例教學和實踐教學,強化專業技能的訓練;通過考察、實習、實驗課等環節,整合專業知識并與操作實踐緊密銜接。
3.課程特色
本專業包含“土地資源管理模塊”、“房地產開發經營模塊”、“城市經濟與管理模塊”和“工程與技術”四大課程模塊,四大模塊都設置了基礎性課程和專業性較強的深化課程,既考慮了課程設置的規范化要求,同時又強化了房地產經營管理的專業特色與優勢。
(三)我校土地資源管理專業培養方案課程體系
2008年起新實施的土地資源主要培養方案課程體系由“公共基礎課、學科基礎課、專業課、專業選修課、通選課、實踐教學”組成。
其中,學科基礎課有:經濟學原理、會計學、公共經濟學、管理學、管理信息系統、財務管理學、經濟法、市場營銷學、統計學、城市經濟學。
專業課有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學、房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、物業管理理論與實務。
專業選修課:城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、房地產投資分析、建筑工程識圖與應用、北京城市規劃理論與實踐、遙感技術概論、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、建筑工程概論、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐(雙語)、房地產信息管理與應用、城市管理制度與政策、房地產估價案例、城郊土地流轉與管理、智能建筑管理、房地產稅收、城市基礎設施經營管理、房地產策劃案例、建筑工程造價。
該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產開發經營”、“城市經濟與管理”和“工程與技術”四大課程模塊,既考慮了土地專業管理專業課程設置的規范化要求,同時又強化了我校房地產經營管理的專業特色與優勢。
“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、城郊土地流轉與管理。
“房地產開發經營”模塊的主要課程有:房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、房地產投資分析、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐、房地產信息管理與應用、房地產稅收、房地產估價案例、房地產策劃案例。
“城市經濟與管理”模塊的主要課程有:城市經濟學、城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、北京城市規劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎設施經營管理。
“工程與技術”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應用、遙感技術概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。
通過這次課程體系調整,更加明確了我校土地資源管理專業定位和專業特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯誼會會議精神,把土地資源學、土地經濟學、土地利用規劃學、地籍管理、不動產估價和土地信息系統6門課程作為核心課程,又體現了我校房地產經營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優化,使課程的先后順序更加合理;為學生自由發展提供了較大空間,專業選修課給出了46學分的課程,學生在其中選購30學分即可;重視實踐教學,增加了實踐環節,增設了實操性很強的一些課程,如房地產企業融資籌劃房地產估價案例、房地產策劃案例等。
參考文獻:
[1]周偉等.土地資源管理專業培養方案修訂與特點[J].中國地質教育,2004,(4).
[2]王永東等.構建土地資源管理專業新型復合型人才培養體系的探索[J].中國農業教育,2007,(3).
1.“滾蛋房”現象
千百年來，在傳統的思想觀念里，孝道是中華民族的崇高美德，而且家庭養老自古以來就被認為是天經地義的?？墒?，今天筆者研究的對象是有悖于家庭養老和傳統孝文化的另一種養老模式——“滾蛋房”。
從全國范圍內看，“滾蛋房”現象并不算普遍，可是當筆者到達河南省S市Z縣后，十里八鄉的田間地頭一簇、一撮很簡陋、很小的房子也堪稱一景，很集中又很惹眼。
田間地頭里這樣的小房子一般都只有一兩間屋子，僅僅夠一兩個人住，如果條件稍微好點的話，旁邊再砌上一間灶臺。初來咋到要是不經過當地人介紹，絕對不知道田間地頭的這些個小房子是干什么用的。其實，這就是筆者的研究對象，一種有別于傳統的養老模式——“滾蛋房”。這些田間地頭的小房子都是那些結了婚的年輕人的父母們為自己“安度晚年”所蓋的住所，也是他們的養老方式和養老處所。在當地有這么個“風俗”，結了婚的兒子和父母親事不能住在一起甚至同住一個院子都不行。
但是，父母一旦搬出家門，他們又能住哪呢？在這個經濟欠發達的農村，要想再買一塊宅基地蓋起來一座房子是比較困難的（在當地宅基地資源非常緊缺）。因此，當地的老人們發明了一種比較簡單省錢的辦法——在自家田地頭蓋起了這種他們戲稱為“滾蛋房”的簡易房子供自己養老居住。這樣，在當地的田間地頭就出現了人們所看到的、一間間簡易的房子。
在筆者深入這些 “滾蛋房”的屋子里面發現，基本生活用品、鍋碗瓢盆還算齊全，可是除了這些，幾乎沒有幾家有更加像樣的家什。除了電燈，筆者在這里幾乎找不到電氣化的影子。他們做飯幾乎還是用“地鍋”——自己壘起來的簡易的灶臺，做飯燒的是柴火，柴火是農村可以隨意找到的燃料。用他們的話說“省錢，為啥不用呢？”這還不算，他們的生活、健康等問題也是十分令人擔憂。有的老人甚至病死在“滾蛋房”里都沒人知道。
2.“滾蛋房”現象出現的原因分析
2.1理論溯源
從沖突論的角度考慮，“滾蛋房”實際上就是代際之間尤其是婆媳之間的沖突和分化，而且，這種沖突，是相悖于傳統的孝道主流文化的?？迫邶R美爾的基礎上更加明確的指出：沖突是價值觀、信仰以及稀少的地位、權利和資源分配上的斗爭，在這一斗爭中，一方的目的是企圖中和、傷害或消除另一方。[1]
同時，根據科塞的理論，筆者認為“滾蛋房”也是一種安全閥機制，但是它雖然發泄了敵對的情緒，但是問題沒能解決，不能從根本上消除代際之間尷尬的敵對狀況。在家庭養老的過程中，自然會涉及到孝道這個核心價值觀念。可是，這種“滾蛋房”式的“安全閥”并不能消除父母與兒子、兒媳之間的沖突，它只會壓制家庭之間的沖突。因此，這種基于“滾蛋房”式的沖突更多的是消極的功能。一旦，這種沖突的力量積蓄到爆發的時刻，必然會對社會結構造成巨大的傷害，危害社會安寧與穩定。。
2.2生活習慣不同
在筆者的走訪調查中，不時地聽到老人們說這樣一句話“不愿和他們呆一塊”，而“他們”指的是自己的兒子兒媳。由于生活環境、生活背景、人生閱歷不同，老年人和年輕人的生活習慣存在很大差異。熬夜上網聊天、樂于享受小資生活、攀吃比喝等等這些現象在年輕一代看來是再正常不過了，可是對于吃慣了苦、受慣了累的老年人來講這些“異端”行為是絕對應當杜絕的?？墒?，隨著自己年紀的衰老，加之經濟能力的衰弱，在家庭中他們已經沒有了昔日的權威能力，一遍遍的嘮叨未果后，他們無奈的選擇了“躲”——眼不見，心不煩。另一方面，兒子兒媳們尤其是兒媳則認為，年老的父母又臟又沒用，搬出去一了百了。
2.3“風俗習慣”的力量
正如上文所說的，兒子兒媳認為老人搬出去住是很合乎常理的、太正常不過的一件事。看到別人家的老人都是搬到“滾蛋房”里，如果自己的父母不住過去就是父母的錯，是父母不懂得人情世故。在這樣一個很強的社會集合行為的張力下，“風俗習慣”甚至滲透到每個人的腦子里。
2.4土地的制度性缺陷
最后，該地區土地制度的弊端也從根本上促就了“滾蛋房”現象的出現。“30年不變”的土地政策，它將農民和“自己的”那塊土地捆綁到一起，不論哪家添人或去人。。。久而久之，使得農民就認定自己的那塊責任田就是自家的，可以隨意使用和支配。而且，村集體沒有后備用地，沒辦法根據村民需要統一規劃“宅基地”。
因此，在老人們沒地方住的時候，他們想到了自己家的責任田，那上邊可以蓋上自己的房子。剛性的土地政策也確實在某種程度上促成了“滾蛋房”的興起。
3.解決“滾蛋房”現象的對策分析
“滾蛋房”在當地已經有將近二十年的時間。因此消除這個現象也不是一朝一夕就能夠完成的。這里面還需要社會各方力量多管齊下，經過長時間的共同努力，營造出更加人性化和合理化的養老新局面。
3.1完善和落實土地管理制度
土地是農民的“最后一道保障線”，而完善的土地管理制度更是“保障”的保障。該地區對土地采取的“不作為”管理，實際上使得土地管理處于真空狀態。為徹底改變“滾蛋房”現象，當地土地監管部門應當有法必依，嚴格執法，嚴禁違規私自占用耕地。
同時，村集體應當實施更加富于“彈性”的土地使用政策：統一規劃新農村建設，留有后備用地，對于確實有需要的農戶，給與分配宅基地，使老年人再也不用住進田間地頭的“滾蛋房”里忍受孤獨寂寞、嚴寒酷暑。
3.2完善新型農村社會養老保險制度
2009年，新型農村社會養老保險已經在全國10%的地方進行試點施行，同時也宣告著舊的、主要依靠農民個人“儲蓄”式的農村養老保險方案的結束。新農保要求國家和政府在長期缺位的農村養老問題上承擔更多的責任，明確要求政府、集體和個人三方責任共擔。[2]
10%的試點結束后，更加完善的養老保障將會在全國范圍內展開，這無疑給處在養老泥潭中的老年人一劑振奮劑。當自己的養老不再是家庭的一種負擔時，家庭中的經濟沖突基本可以解決。這樣，“滾蛋房”現象也會隨之逐漸消失在田間地頭。
3.3開展普遍的“孝”文化建設
隨著市場經濟的發展，傳統的價值觀受到了拜金主義、個體主義、消費主義等新的價值觀的挑戰和沖擊。潛移默化之中，“孝道”對年輕人的制約力己大大削弱，親情關系逐漸被純利益關系取代，因此，“滾蛋房”現象的出現就不難理解了。
孝道一向是中華民族所推崇和引以為豪的精神文化。因此，在當地乃至全國開展普遍的“孝”文化建設是十分急需和必要的。“孝”文化對農村養老有十分重要的影響，它是影響中國傳統家庭養老功能是否得以延續的重要因素。當尊老愛老的美德重新被人們喚醒時，“混蛋房”將再也沒有它的生存空間。
參考文獻
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雖然近十年中，農用土地流轉也取得了一定成效和經驗，各地區根據自身的特點摸索出一些經驗，如轉讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉形式。但從整體而言，各地方受經濟發展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數地區土地合理流轉情況差異較大，流轉交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉長效機制。因此，建立農用土地合理流轉規范管理機制，有利于農村經濟客觀發展的需求。是對我國農村土地制度的必要補充和完善。對待農村土地流轉問題，因循守舊只會錯失發展的良機。應該是一切從實際出發，根除固有的與實際不相符的思想意識，與時俱進，轉變觀念，大膽探索，創造條件，在時機適宜的情況下積極推進農村土地流轉健康發展。
探索建立通過市場調節土地流轉的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉的實際情況，迫切需要建立土地流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，要有利于推動土地流轉進入市場。一是建立開放的按照市場經濟規律運作的土流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織，穩步發展民間中介組織。三是借鑒先進地區的經驗，允許有條件的地方開展農村土地入股試點工作，及時總結經驗，相關部門適時出臺有關農地入股的文件，規范農地入股行為，保障農戶的合法權益。
二、建立市場經濟相適應的農地征用制度
目前，我國對農用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經濟適應的土地征用制度，既能滿足農村土地進入市場的內在需求，還能適應我國保護農業用地的需要。
（一）以市場經濟原則建立征地補償機制，征地補償應遵循市場原則，土地是重要的生產要素和稀缺的資源，市場機制是實現其有效配置的基本途徑
只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農村集體和農民的合法權益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應體現市場經濟規律，應對農地先行評估，以評估的農地所有權、使用權價格為依據進行補償。農地所有權、使用權價格評估，主要根據我省農地的生產力、農業用途的未來純收益及農地對農民的保障作用來確定。
（二）為失地農民創造良好的社會環境
建立適應市場經濟體制要求的新的失地農民安置機制，做好失地農民的就業安置工作，確實保障失地農民的切身利益。一是做好農民的繼續教育和專業技術培訓，增強其勞動技能，提高就業能力。二是搭建就業平臺，安置當地失地農村勞動力。三是鼓勵失地農民自主創業，為失地農民提供減免稅收等優惠政策。
（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法
建立與市場經濟相適應的征地工作機制，是征地工作的基礎，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調解機制，保護失地農民的合法權益。
（四）建立農村失地農民的社會保障制度
盡快建立有效的農村社會保障制度，做好失地農民的就業安置工作的同時要改善農民的生活環境和醫療條件。重要的是建立被征地農民的養老保險制度，從根本上解決失地農民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結構不合理。在土地所有制結構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農民對土地所有權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩定的狀態。改變這種現狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結構，統一實行土地的國家所有，然后再由國家根據社會收入分配，以轉移支付的方式給農民以必要的補助。
在生產關系方面，建立統一的土地所有制形態，改變基于不同土地所有制關系而產生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現實意義。因為，在農村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現人口的增加導致農村土地無法承載的情況。
土地的所有關系，確實是我國目前農村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農民的社會保障問題，農村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農村土地集體所有有利于保護農民利益的觀念，將虛擬的農村集體土地所有制改為國家所有制，建立統一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態的角度進行土地制度的科學設計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現在的農民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區單一的土地承包法律關系。第四，在土地的流轉過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關系之后，國家應當根據不同地區生產力發展情況加大政府的財政轉移支付力度。
在過去的20多年里，農村改革已經取得了很大的成效。但是，現在看來，從上個世紀的90年代到現在，農村改革缺乏制度創新，土地承包制度30年不變，固然為穩定農村的土地生產關系創造了條件，但由于土地承包制度無法應對農村經濟不斷變化的情況，因而在一些地區已嚴重變形，導致農民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關系條件尚不具備，政府部門應當在土地宏觀調控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農村的集體所有制土地逐步地轉變為國家所有制土地，在實現產權明晰的基礎上，根據不同地區土地資源頒布狀況，分別實行土地轉移、出租、承包和其他的經營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農業生產經營的要進行合理的農業生產補貼，對那些不愿意進行土
論文關鍵詞：市場容量；買方市場；賣方市場
論文摘要：市場是競爭的核心。沒有任何企業經營者敢忽視市場的價值。再好的產品找不到市場就沒有了價值。
市場可以說是無處不在?，F代經濟中充滿了市場這個概念。任何企業都與市場存在著千絲萬縷的聯系。市場不僅是企業生產經營活動的起點和終點，也是企業生產經營活動成功與失敗的評判者。認識市場，適應市場，駕馭市場，使企業活動與社會需要協調起來，是企業市場營銷活動的核心與關鍵。市場猶如大海，可以載舟，亦可覆舟，問題在于你如何看待市場。對于市場不同的人有不同的理解，不同的公司依據實際情況對市場也賦予不同的內涵。下列幾種含義對于市場營銷活動都是有意義的。
一、市場是商品交換的場所
市場是商品交換的場所，亦即買主和賣主發生作用的地點或區域。在日常生活中，人們習慣將市場看作是商品買賣的場所。如集市、商場、批發市場等。市場最早是指買主和賣主聚集在一起進行交換的場所。在這里，市場是一個時空市場概念，也是最為古老和樸素的市場，是“作為場所的市場”。很明顯，任何一個企業都要考慮本企業的產品或服務在何種場所銷售。
二、市場即商品交換關系的總和
由于社會分工和商品交換的發展及貨幣的出現，每個獨立的生產者進行商品生產，為了滿足相互不同的需要，必須相互轉讓其勞動產品，形成商品的供應與需求，從而出現了實現商品交換的商品流通。如果站在社會大角度或社會再生產的角度而言，市場就是商品交換關系的總和，是流通領域。
商品流通是以貨幣為媒介的商品交換過程，是商品交換過程連續進行的整體。以貨幣為媒介的商品交換包含著兩個相互對立、互為補充的商品形態變化：商品－貨幣（賣）是第－形態變化，貨幣－商品（買）是第二形態變化。在商品流通中，一切商品都經歷著由這兩個相反的形態所組成的循環：首先是商品形式，然后由商品形式轉化為貨幣形式，最后又復歸為商品形式。而一種商品的形態變化，又和別種商品形態變化交織在一起：每一種商品的第一形態或者第二形態變化，就是另一種商品相反方向的形態變化。這在現實經濟生活中的表現，就是這個人的買（或賣）是和另一個人的賣（或買）聯系在一起的。這樣，許許多多商品的形態變化組成的循環不可分割地交錯連結在一起，就形成了許多并行發生和彼此連結的商品交換過程，形成了商品流通全局。因此，各種產品的市場也就不可分割地連結在一起，形成了有機的整體市場。
任何一個商品生產者、經營者的買賣活動必然會與其它商品生產者、經營者的買賣活動發生聯系，因此，市場成為企業賴以生存、發展的空間和環境。企業應在整體市場環境中找準自己的位置。
三、市場是指某一產品現實買主和潛在買主的總和
經濟學家用市場一詞來泛指交易某類產品的買方和賣方的集合，如汽車市場、鋼材市場、蔬菜市場等。但市場營銷者認為市場是某一產品的所有現實買主和潛在買主所組成的群體，即企業的目標市場，也就是消費者群。當人們說：“北京的水果市場很大”時，顯然不是指水果交易場所的大小，而是北京對水果的需求量很大，現實的、潛在的買主很多。
企業開展營銷活動首先應該明確自己的目標市場在哪里，由哪些消費者或用戶構成。所謂企業要“面向市場”，“以市場為導向”就是指要面向消費需求，亦即面向自己的顧客，以顧客為中心開展市場營銷活動。失去了顧客就失去了市場。
四、市場是由人口、購買力和購買動機（欲望）有機組成的總和
菲利普?科特勒指出“市場的大小，取決于那些有某種需要，并擁有使別人感興趣的資源，同時愿意以這種資源來換取起需要的東西的人數?！边@說明市場是多因素的集合體，用公式表示就是：
市場=人口+購買力+購買欲望
人口是組成市場的基本細胞，購買力是組成市場的物質基礎，購買意向是購買力得以實現的條件。市場的這三個要素相互制約、缺一不可的，只有三者結合起來才能構成現實的市場，才能決定市場的規模和容量。一般說來，只有人口既多，購買力又強，才能成為一個有潛力的大市場。如果一個國家或地區人口眾多，但收入很低，購買力有限，則不能構成容量很大的市場；又如，購買力雖然很大，但人口很少，也不能成為很大的市場。只有人口既多，購買力又高，才能成為一個有潛力的大市場。但如果產品不適合需要，不能引起人們的購買欲望，對市場營銷者來說，仍然不是現實的市場。所以，市場是上述三個因素的統一。
五、市場是商品供求雙方的力量相互作用的總和
從商品供求關系的角度看，市場是“作為供求強制的市場”。“買方市場”、“賣方市場”這些名詞反映了供求力的相對強度，反映了交易雙方力量的不同狀況。在買方市場中，商品供給量大于需求量，需求力量占據有利地位，商品價格趨于下降、直至很低；在賣方市場中，商品的需求量大于供給量，賣方也就成了支配交易關系的主導方面，商品價格往往高于正常水平。顯然，判斷市場供求力的相對強度和變化趨勢，對于企業進行營銷決策是十分重要的。
招遠市地處山東半島西北部現轄十個鎮三個辦事處和一個經濟技術開發區，全市總人口56.88萬人，土地總面積1433.18平方公里，屬低山丘陵區，山區丘陵分別占總面積的40.9%和43.3%，土地后備資源比較豐富.多年來，招遠市把開展土地開發整理，提高農業綜合生產能力作為落實土地基本國策，實現全市耕地總量動態平衡的重要措施來抓，堅持保護與開發并重，開源與節流并舉，在嚴格控制非農建設占用耕地的同時，努力搞好土地后備資源的開發利用。開展山、水、林、村土地綜合開發，取得顯著成效。自2001年以來招遠市實施國家和省、市、縣四級土地開發整理項目30個，累計投入2.1億元，項目總規模0.913萬hm2，新增耕地0.10萬hm2，確保了全市耕地面積的相對穩定，為實現全市耕地總量動態平衡，促進經濟發展發揮了重要作用。
一、土地開發整理工作的基本做法
（一）領導重視
招遠市各級黨委政府認真貫徹土地的基本國策，一手抓保護，一手抓開發，在搞好基本農田保護的同時，大力開發土地后備資源。市政府先后出臺了《招遠市土地開發整理管理暫行辦法》和《招遠市土地復墾管理暫行辦法》。為保證土地綜合開發專人抓、專人管，及時解決土地開發過程中遇到的困難和問題，市政府成立了以分管市長任組長，國土、財政、農業等部門主要負責人為成員的招遠市土地開發整理領導小組，各鎮（辦、區）也相應地成立了領導機構。同時加大宣傳力度充分利用廣播、電視、標語、宣傳車等多種形式，宣傳《土地管理法》和“土地開發整理復墾”等有關法規政策以及全市土地開發整理情況，提高人民群眾對開展土地整理重要性和必要性的認識。通過土地開發整理實現全市耕地占補平衡。
（二）規劃科學、合理整治開發
招遠市土地總面積1433.18平方公里，根據全市土地變更調查資料顯示，目前，全市未利用土地面積，6907.81hm2(合10.36萬畝)，通過對現有集中連片的農用地區域進行田、水、路、林、村綜合整治，提高土地利率，增加有效耕地面積及其他農用地面積，經過科學論證，至2020年全市共劃定6個土地綜合整治區：1玲瓏鎮土地綜合整治區、2大秦家鎮土地綜合整治區、3阜山鎮土地綜合整治區、4夏甸鎮土地綜合整治區、5畢郭鎮土地綜合整治區、6齊山鎮土地綜合整治區，整治規模2.4萬hm2，增加有效耕地500hm2。
（三）加大投入優質、高效
招遠市努力把握土地開發整理資金收、管、用3個環節。一是收好。對非農建設占用耕地的企業和個人，嚴格按照土地管理法規定的標準收取耕地開墾費，同時，足額收取新增建設用地有償使用費。自2000年以來，招遠市共上繳新增建設用地有償使用費2.3億元；收取耕地開墾費1.2億余元。二是管好。對耕地開墾費和由省返還的新增建設用地使用費由市財政局設立了專戶，嚴格管理，專項用于土地開發整理，努力做到資金跟著項目走。三是用好。確定項目時，在各鎮區申報的基礎上，由國土財政兩家組織水利、農業等單位專家進行現場勘察，從不同角度進行審查，廣泛征求意見，論證項目實施的可行性，明確開發項目的總體要求，確保立項一個，實施一個，成功一個，2002年以來，立項申報國家投資項目5個，省投資項目4個，市級項目3個，縣級投資項目13個，項目總規模0.91萬hm2，總投資2.1億元，2010年又申報了1個市級投資項目，總規模525.36hm2，投資1千萬元。
（四）措施完善、落實到位
近年來，招遠市政府先后出臺了《招遠市土地開發整理復墾項目管理暫行辦法》、《招遠市土地開發整理復墾項目質量管理辦法》和《招遠市土地開發整理復墾項目施工招標管理暫行辦法》，項目管理辦法對項目從立項申報、實施到驗收提供的材料等均一一細化，做出明確要求；項目實施辦法的核心內容就是落實項目管理規范化、項目實施透明化、土地整理市場廉潔化。具體工作中，認真落實了"五項"制度，即所有國家、省、市投資項目都建立了項目法人制、工程招標投標制、工程監理制、合同管理制、項目公告制。
二、招遠市土地開發整理的成效及經驗
招遠市通過對土地整理項目的實施取得了很好的社會效益，經濟效益和生態效益。一是社會效益，通過土地開發整理，增加了耕地，緩解了突出的人地矛盾，實現了全市耕地總量動態平衡，也保障了全市城市化、工業化用地，有力地支持了經濟建設。二是經濟效益通過土地開發整理，改善了農業生產條件，優化了土地利用結構，促進了農民增收，如畢郭鎮近年來共組織土地開發整理2390hm2，新增耕地面積達333.3hm2，全部用于發展高效農業，成為遠近聞名的西瓜、甜瓜生產基地，大幅度提高了農民收入。三是生態效益，通過土地開發整理，項目區生態系統得到保護，從根本上改變土地干旱問題，減少了水土流失，增加了耕地面積，提高了林木覆蓋率。
（一）幾點經驗
1. 提高認識領導高度重視是搞好土地開發整理工作的關鍵。招遠市委、市政府對土地開發整理非常重視，市委、市政府主要領導、分管領導多次對土地開發整理工作作出批示，提出明確要求，推動了全市土地開發整理工作的開展。
2. 多方籌措加大土地開發整理資金投入是搞好土地開發整理工作的保障。目前，招遠市在土地開發整理資金投入上，主要把握了以下幾點：一是充分利用后備資源潛力較大的優勢，積極爭取國家和省土地開發整理專項資金。二是嚴格按標準收取非農建設占用耕地新增建設用地有償使用費和耕地開墾費，把新增建設用地有償使用費地方返成部分和耕地開墾費，全部用于土地開發
3. 完善制度規范化管理是搞好土地開發整理的基礎。招遠市政府先后出臺了《招遠市土地開發整理復墾項目管理暫行辦法》、《招遠市土地開發整理項目質量管理暫行辦法》和《招遠市土地開發整理項目施工招投標管理暫行辦法》。這些辦法的制定和出臺，為進一步規范土地開發整理項目的實施奠定了基礎。保證了工程質量，確保了項目的順利實施。
4.健全機構加強隊伍建設是搞好土地開發整理工作的重要方面。目前，招遠市國土資源局雖然已配備有專人負責土地開發整理，但尚沒有成立專門機構，只有機構健全，才能責任明確更好地開展土地開發整理工作。
三、招遠市強化土地開發整理的對策
（一）進一步強化領導，完善目標責任。土地開發整理是一項系統工程，政策性、技術性和實踐性很強，單靠哪一個部門難以為繼，必須切實加強組織領導，各有關部門互相配合，充分發揮各自工作優勢，爭取多渠道投資，加大項目投入力度。項目所在鎮相應成立鎮長任組長的土地開發整理項目管理領導小組，負責項目實施過程中督促檢查和協調，保證工程的順利實施和質量保障。健全完善土地開發整理目標管理責任制，市和鎮、鎮和村層層簽訂責任狀，明確各級的職責和任務，切實為民辦實事、辦好事、造福子孫后代。
（二）進一步深化改革，完善管理制度。隨著實踐的深入，土地開發整理從立項到實施，從項目管理到資金管理，必須建立和完善相應的配套制度。國家、各省投資的重點項目要全面實行公告制、法人制、合同制、招投標制、監理制等“五制”管理方式，項目庫項目本著“因地制宜、先易后難”的原則，平衡推進，穩步發展。要建立土地開發整理專項資金，引導和調動集體和個人投資積極性，國家、集體、個人一起上，多方集資搞開發相應完善提高耕地開墾費征收標準、土地開發整理與建設用地審批掛鉤制度、異地占補平衡制度、城鄉建設用地增減掛鉤、竣工項目獎勵制度、鎮村干部責任考核制度等配套政策，建立健康、良性的運作機制，實現項目管理制度化、程序化。
（三）進一步細化調查，完善開發原則。農村土地整理中對未利用土地的開發比較普遍，對現有耕地綜合整治還有一定的局限性。隨著認識水平和科技手段的不斷改善，將耕地整理、露采礦山廢棄地復墾與未利用土地開發相結合，形成城鄉土地整理全面發展的新局面。全市多為低山丘陵區，土地后備資源的類型多、分布較為零散。要全面展開一次大調查，查清各類未利用土地的類型、數量與分布，查清全市土地資源潛力及開發利用的方向。通過調查分析，進一步明確“山區以改善生態環境為主的開發利用，丘陵和平原地區推進土地整理，有復墾任務的地區積極復墾”的土地開發整理基本原則。
一、土地承包經營權流轉實踐考察
近年來，隨著農業比較效益的下降，土地拋荒率日漸提高。在土地資源有效利用的需求下，土地流轉市場漸次繁榮起來。但在流轉實踐中存在諸多隱患，農民權益受損嚴重。
首先，土地流轉市場混亂。在農村土地流轉中普遍存在有法不依，有法亂依的現象，土地管理法等相關法律明確規定的流轉程序、流轉形式等并未得到有效實施。在簽訂流轉合同時因沒有統一的程序可以遵循，不簽訂書面流轉合同或書面流轉合同的內容不規范的現象較為嚴重，合同簽訂后的后續工作不到位。流轉形式的不規范，導致流轉周期短、規模小，穩定性低，難于形成規?；洜I，與現代農業的發展要求不適應。其次，土地流轉糾紛居高不下。集體土地所有權制度和農村集體經濟組織制度的不完善，導致村委會濫用轉讓同意權，干預土地流轉，強迫或者阻礙承包方進行土地流轉，有時甚至會擅自截留、扣繳流轉收益的情況普遍發生，流轉矛盾難以調和。因此，土地承包經營權流轉糾紛已經成為農村土地糾紛案件的主要類型。因法律依據不明確，土地糾紛的處理效果不理想，有的案件甚至不能解決，嚴重損害了農民的合法權益，也擾亂了農村土地市場的穩定。
二、土地承包經營權流轉亂象的歸因分析
農民土地權益流失和土地承包經營權流轉有著直接的關聯。準確分析土地承包經營權流轉亂象產生的原因，是完善土地流轉體系的前提。
其一，土地流轉法律制度滯后于實踐的需要?，F行土地流轉法律法規對土地承包經營權流轉的規定較為原則、簡單，對于“反租倒包”、“股份合作”、“土地流轉信托”等新型流轉類型沒有做出規定。對流轉的主體資格、適用范圍、權利義務以及各種流轉形式的具體程序、操作方式、利益分配等問題規定不明。立法的缺失導致無法培育出適度規模的、符合市場要求的經營主體，土地流轉操作的隨意性和不規范，大大增加了農民維護自身合法土地權益的難度。其二，農村土地使用權的權利范圍不明確。農民土地權益是否真正完整，農民能否清楚地依靠這份權利獲得收益，關鍵在于農民與集體的認識是否到位，能否有效行使流轉權利。對于轉包權，大多數農民都明確了自己對這項權利的擁有，認為自己有權轉包的達到了94.3%，但仍有4.8%的農民不確定或否定了自己的這項權利。而對于轉讓權，農民的認識更不清晰，差異性也很大，48.6%的農民認為有權轉讓，但51.4%的農民則抱著不確定或否定的態度 。正因農民對自身擁有的土地權利的范圍不明確，維權意識缺乏，維權途徑不明，造成了農民土地權益的大量流失。其三，市場機制不健全。農村土地使用權流轉的信息不對稱、市場化程度低、行政干預過多是農村土地流轉價格扭曲的重要原因。信息的不對稱一方面表現在自發進行的農村土地流轉中農戶之間的信息不充分，另一方面表現為集體推動型農村土地流轉中集體和農戶之間的信息不對稱。由于信息的不充分和農業比較收益的低下，農村土地流轉市場競爭性并不強，競爭機制沒能很好地發揮作用，農民土地權益大量流失。
三、構建土地承包經營權流轉體系的設想
（一）修改土地承包經營權立法
修改現行土地流轉立法，取消轉讓需經村委會同意的規定，放寬受讓主體的資格限制，規范流轉形式。“解決了轉讓的法律障礙問題，入股、抵押、繼承和贈與的厘清就可水到渠成” 。此外，應推行土地承包經營權登記制度，設立不動產統一登記機關，建立土地流轉經營登記發證制度，健全登記備案制度，對土地承包經營權互換、轉讓適用登記生效主義。權利登記是推進農村土地流轉的基礎性工作，目前農村集體土地管理中的確權登記是最為薄弱的，盡快完善登記制度才能確保流轉規范有序，有效維護流轉雙方權益。
（二）保障土地使用權流轉自由
要切實保障農民土地權益，必須在農村土地承包經營權流轉過程中嚴格貫徹農民自愿的原則，尊重農民的土地流轉意愿，任何組織不得強迫農民進行農村土地流轉。為此，應嚴格規范政府和集體的行為，堅決反對農村基層組織對農村土地流轉主體地位的替代。各級政府和農村基層組織應該強化流轉服務意識，鼓勵發展流轉服務組織，為流轉雙方提供信息溝通、法規咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調處等服務。
（三）完善土地承包經營權流轉市場機制
1.助推市場中介機制的發展。土地承包經營權流轉中介機制的構建需從以下幾個方面展開。其一，建立有效的信息傳導機制。為流轉提供充足的信息；其二，建立農村土地流轉公開交易系統。公開流轉市場的建立有利于集中地塊實現規模交易，同時交易的公開化有利于對流轉的監管；其三，建立有效的委托機構，為農戶提供方便快捷的服務；其四，建立必要的金融服務體系，如農村土地投資公司、農村土地保險公司等。以解決種田能手的資金問題，和有效降低農業生產的風險。還應建立并完善流轉糾紛處理機制。
2.發揮政府的宏觀調控作用。市場機制固然對土地流轉有及其重要的作用，但如果政府完全放任不管，則有可能導致不公平現象的發生，所以政府應在宏觀調控方面發揮其應有的作用。但政府不應成為整個流轉市場的主導力量和推動力量，而只能起一種引導監督的作用，特別是對上地流轉合同的規范化、土地流轉糾紛調解、相關法律咨詢、服務信息平臺建設等方面要多下工夫 ?？傊?，在土地承包經營權流轉中應保證流轉主體的自，因勢利導，充分發揮市場的資源優化配置的功能。
農村土地使用權流轉是生產力發展的客觀要求，也是農民土地權益實現的必須。目前，土地流轉市場的不健全、管理制度的缺失，直接導致了農民土地權益隱性和顯性流失。土地承包經營權的不穩定以及權利范圍的不明晰是造成農地流轉中農民土地權益流失的主要原因，土地承包經營權的物權化是解決問題的關鍵。在農民自愿的基礎上，因地制宜地適度推進農地流轉，以實現農村土地的適度規模經營，不僅能實現農民的土地權益，還能促進農業現代化的發展。
參考文獻：
［文獻識別碼］A［文章編號］1009－0061（2010）08－0003－03據統計，目前我國總人口有13億之多，而且大約有8億多人口居住在農村。隨著我國經濟的快速發展，我國農民的收入不斷提高，消費環境條件越來越健全，在我國農村市場形成了一定的購買力。因此，在當前全球經濟危機的不利形勢下分析研究農村市場，制定適當的策略，不僅能使廣大農民的需求得到極大滿足，而且對于開拓農村市場、擴大內需，促進我國經濟盡快復蘇和增強我國的綜合國力，具有十分重要的戰略意義和深遠的歷史作用。
一、農村市場的消費潛力巨大
我國農村家庭占我國家庭總量的67．6％，據測算，農民消費每人增加1000元，全國就能增加內需9000億元。因此，我國農村是個極其巨大的市場。
第一，農民收入不斷增加。根據黨的十七屆三中全會精神，到2020年，要實現農民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現象基本消除的目標，屆時農民人均收入至少應達到8280元。2009年，農民人均純收入已超過5000元，增幅達6％以上。若農民收入持續提高，農民消費進一步提升，農村市場的潛力會更大。
第二，農村消費結構處于升級換代時期。隨著市場經濟的發展，農村條件逐漸改善，農民生活正逐步由基本生存型向享受型轉變。最近幾年，家用電器、手機、電腦等中高檔消費品正成為農民消費熱點，預示著農村居民消費正在由溫飽型向小康型轉變。具體體現在三個方面：食品占消費支出的比例開始下降；生產性消費增長很快；消費商品化程度正在提高，消費支出中非商品性支出有所增加。
目前，占我國人口多數的農村居民在廣大農村形成了每年近3萬億元的消費品市場，而農民又是我國消費率最低且邊際消費傾向最高的一個群體，由于受到諸多因素的制約，這樣一個龐大的潛在消費市場一直沒有被重視和發掘。在應對金融危機、擴大內需的宏觀經濟調控中，啟動農村消費市場很有必要。
二、開拓農村市場的障礙
當前我國除部分經濟發達地區外，大部分農村市場需求的滿足度還很低。要開拓農村這個潛力巨大的市場，還存在許多障礙。
1、農民收入不穩定，城鄉收入差距不斷擴大。
在影響農村居民消費的多種因素中，收入是最直接的決定因素。據統計局數據顯示，2007年城鎮居民人均可支配收入13786元，農村居民人均純收入4140元，城鎮居民與農村居民人均收入差額的絕對值為9646元。而到了2008年，城鄉居民人均收入差額的絕對值有所增長。2008年城鎮居民人均可支配收入15781元，農村居民人均純收入4761元。城鄉居民人均收入差額的絕對值為11020元，差額擴大了1374元。2009年城鎮居民人均可支配收入為17175元，農村居民人均純收入5153元，城鄉居民人均收入絕對差額的絕對值擴大到了12022元，呈逐年擴大趨勢。在國內經濟向好回升的形勢下，在“漲工資”和“提糧價”的雙輪驅動下，農民增收形勢出現了一些積極因素，然而在農民收入連續6年增長6％的情況下，城鄉收入差距再次回升至3．33∶1。
這表明，“農民增收的基礎不穩固”。城鄉收入差距擴大不但拉大貧富差距，加劇收入分配不公，還可能會抵消中央多年來給農民的包括取消農業稅和江蘇商論2010．8·商業經濟·給予各項補貼在內的好處和優惠，增大建設社會主義新農村的難度，制約農民的消費需求。
2、農村公共服務和基礎建設落后。一是農村基礎設施建設仍跟不上消費需求。農村電網網架結構薄弱、供電設備老舊、電能質量較差，很多地方不通自來水。據統計，目前全國還有2．3億多農村人口飲水不安全，3．7萬座水庫處于病危狀態，約1000萬農村人口用不上電，還有部分鄉鎮和4萬個行政村不通瀝青路和水泥路。二是社會保障制度不夠完善。
近年來，社會保障制度不斷完善，農村低保政策、農村醫療合作制度解除了農民一些后顧之憂。但是農村社會保障嚴重落后于城鎮。在農村，治病難、養老難也成為普遍現象。農村總體上仍然存在社會保障面窄、保障水平低、服務滯后等問題，農民對未來的顧慮仍較多。
3、城鄉要素市場配置不均等，農民權益得不到有效保障。在勞動力市場方面，農村勞動力轉移存在制度性障礙。現行的戶籍管理制度將勞動用工、就業等公民權與戶口聯系起來，在上學、醫保、低保、養老保險以及住房方面，農民工與市民存在明顯的不同待遇。在土地市場方面，被征地農民很多得不到合理補償。目前我國具體所有的土地不能進入一、二級市場，土地交易主體不歸農民；宅基地及房產不能跨社區交易、不能抵押；增值的土地賣出后，不但農民不能攜帶土地收益建成改變身份，也無法將絕大多數土地收益轉化為農民的財產性收益，這部分土地收益實際上變成了各級地方政府預算外收入和開發商的利潤及村里主要領導的非法收入。
4、農村金融制度不健全，農民貸款難。四大國有商業銀行在多年的商業化改革中不斷減少機構，基本退出了縣、鄉輻射區。股份制以及外資銀行布點存在嫌小愛大、嫌貧愛富、先高后低的選擇。城商行、農商行、城信社、農信社等機構布點較多，但自身實力大多單薄，業務覆蓋能力較弱。在一些偏遠地區，目前仍沒有金融網點，一些地方雖然有服務網點，但因為沒有抵押資產等問題，不愿意貸款給農民。而村鎮銀行、小額貸款公司尚處于試點的起步階段，農民貸款難沒有得到解決，抑制了農村的消費。
三、開拓農村市場的措施
1、多途徑增加農民收入。一是發展縣域經濟，加快小城鎮建設。小城鎮建設可拉動建材、建筑、家電、家具、電力、交通、供水、通訊、環保以及餐飲服修等行業發展，刺激民營經濟的增長，培育新的經濟增長點，使鄉鎮企業產品乃至大中城市工業產品有更多的銷路，同時也將成為農副產品銷售的集散地，為農民收入持續較快增長拓寬經濟空間。二是加強農民工就業技能培訓，提高農民工就業創業能力。推行保障金制度，從制度上將農民工欠薪問題消滅在萌芽狀態。三是改革戶籍制度，放寬中小城市落戶條件。穩妥有序地改革戶籍管理制度，逐步分期分批有條件地解決長期在城鎮務工就業的流動人口進城定居落戶問題，特別是允許攜家眷長期在城鎮務工就業的外來人口辦理城鎮落戶手續。同時，積極推進流動人口待遇市民化，使其在就業、教育、住房和社會保障等方面，享有和具有本地戶籍市民的平等待遇。四是完善對“三農”的支持保護制度，包括對農業生產和農村居民增收的財政支持與補貼政策，完善農產品價格形成機制等等。
2、加大財政投入力度，建立健全農村公共服務體系，為農民提供基本的均等化公共服務。通過財政向全社會所有居民提供均等公共服務的重要途徑，是兼顧效率和公平的重要體現。通過完善農村電網，修建農村公路，實施飲水安全工程，改善農村居民生存環境和消費環境，有利于大件耐用消費品在農村的普及。加快對農村水、電、路、通信等基礎設施的建設，讓家用電器迅速進入農民家庭，是改善農村居民消費環境，提高農村居民消費水平的有效途徑。要統籌城鄉發展，盡快建立農村居民養老制度，逐步讓農民與城鎮居民一樣，享受到改革開放的成果，使農民“老有所養”。根據現在狀況，可以參照農村合作醫療的經驗，先期建立低水平、廣覆蓋，分不同年齡階段，按照國家、個人適當比例繳費的模式；提高農村醫療衛生條件，加強藥品價格管理，減少流通環節，把過高的醫療、藥品價格降下來，增加農村新型合作醫療報銷比例，讓農民看得起??；完善農村最低生活保障制度，做到應保盡保，提高保障標準和補助標準。減輕農民預期消費負擔，樹立農村居民消費信心。
3、健全農村金融體系，解決農村資金供需矛盾。
第一，要穩定發展多種所有制中小金融企業和新型農村金融機構，引導各類資金到農村投資，大力培育適合“三農”發展的特色銀行等新型農村專門金融機構。允許有條件的農民專業合作社開展信用合作。民間借貸是正規金融的有益補充，要規范和引導民間借貸健康發展。第二，發展適合農村特點和需要的小額信貸和微型金融服務。我國微型企業和農戶數量巨大，小額信貸和微型金融現實和潛在的客戶量眾多，發展各種小額信貸和微型金融服務，能有效、全方位地為社會所有階層和群體提供服務，尤其是為目前金融體系并沒有覆蓋的社會人群4·商業經濟·提供有效的服務。要進一步放寬對小額信貸和微型金融服務業的市場準入，開放民營資本進入小額信貸和微型金融服務業的途徑，允許農村小型金融組織從金融機構融入資金。第三，加大服務力度，建立和完善各種為農村服務的貸款信用擔保機構，妥善解決農戶和鄉鎮企業貸款抵押擔保問題。加大政府對農村信貸擔保體系建設的支持力度。鼓勵政府出資的各類信用擔保機構積極拓展符合農村特點的擔保業務?？梢杂烧疇款^出資、農民和農村企業參股，建立專業化信貸擔保機構，采取市場化運作方式，主要服務于農民。鼓勵現有商業性擔保機構開展農村擔保業務，增強擔保公司的擔保能力。有條件的地方政府可扶持建立農村信貸擔?；?。鼓勵專業合作社、涉農企業和協會組織創辦針對農戶和農村中小企業的擔保公司。同時要建立信用擔保機構風險分散機制，加快農村信用體系建設。關于經濟學畢業論文，可以參考更多的經濟學畢業論文范文。
4、完善土地管理制度，保障農民合法權益。一是毫不動搖地堅持農村基本經營制度，加快完善有關法律法規和政策，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。二是進一步完善土地征用制度。在征用工程中，應該嚴格按程序辦事，發揮村民的民主監督作用，實現土地征用補償的透明化、制度化。要以市場價格合理確定征地補償的標準，以體現農民集體作為集體土地所有者的收益權，有效防止一些實質上的商業用地以“公共利益”的幌子，通過政府強制征用而廉價征用，維護農村集體和廣大農民的合法權益。土地補償除了貨幣補償外，還應積極探索社會保險安置、土地使用權入股安置、入股分紅安置、異地移民安置、留地補償、土地債券補償等多種形式的復合安置方式，建立國家失地農民賬戶和國家失地農民保障基金，切實保護地失地農村的利益。
三是完善土地流轉制度。對城市建設用地指標與農村建設用地指標實行跨地區有償流轉的辦法，使耕地達到異地占補平衡；在鎮、村轄區內實行農村建設用地用于發展農村二、三產業和新農村建設中的居民點建設；對農村宅基地和農房使用權實行有償流轉；允許各類規模經營農業生產、農產品加工的業主在尊重農民意愿的前提下有償使用和改造農房。四是建立健全土地市場體系。促進土地承包經營權流轉、建設用地交易等最有效的方法是培育土地市場。政府應健全土地法規，培育中介服務組織，加強監管，維護土地市場的公平和公正性。
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