時間：2023-03-23 15:21:00
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（2）影響著物業管理企業的發展結構。特定的企業文化創建決定了企業有效的組織形態，而這樣的文化發展結構也決定了服務與產品的質量與類型，影響著物業管理企業的管理定位。
2、物業管理中企業文化創建與定位存在的問題
2.1企業文化與企業經濟發展脫節
本質上講，企業文化與企業經濟發展并不矛盾，兩者都是為了企業取得更大發展。但現階段而言，很多企業認識不到文化建設的重要性，認為只是對于企業形象有作用，而對經濟發展則沒有推動作用，將企業文化孤立于經濟發展之外空談建設。
2.2企業文化存在口號化問題
企業文化并不等于口號，但很多企業卻只是讓企業文化流于各種口號，甚至僅將企業文化局限于此，而并沒有認識到真正的企業文化，應該將企業發展精深融入到員工心中，起到實質性的激勵作用。
2.3企業文化趨向于娛樂化與表象化
相當一部分的企業，認為企業文化，就是組織員工進行各類文體活動，企業貌似很和諧，這樣表面看起來也很有面子。在一些極端企業，甚至將員工每月進行文體活動的次數納入到企業文化建設考核中來。而這實際上是對企業文化的誤解。只是將企業文化進行外在的、表層化的簡單包裝處理。遠遠沒有深入到企業文化的內涵中。
2.4企業文化缺乏活力
還有個別企業，走企業文化的極端路線。將對員工的軍事化管理視為企業文化的創辦方式，從而使企業內部嚴要求、嚴紀律，這給員工的工作帶來很大的限制，使得企業文化僵化，毫無生機和創新能力可言。
3、企業管理中企業文化的創建與定位策略
3.1明確企業文化建設的方向
建立和確定公司文化是企業管理的重點，其中的兩個關鍵點為：一、創建特色型的公司文化要以公司發展策略和所處行業的特征為出發點；二、以公司歷史為根本立足點，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個過程，在公司文化共同的目標下，鼓勵員工積極參與到文化建設中來。例如從資源充分利用的角度、公司競爭能力提升的角度、企業當前存在的好的風氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問卷等形式對員工做開放性考察，然后對員工的答卷做分類整理，有專門人員根據其內容做分類，最后總結出適合公司文化發展的最終目標。
3.2明確價值觀在組織中的重要作用
一個公司文化的關鍵就是該組織的價值觀，它是一個公司員工價值觀的總方向。一個組織的價值觀建立的關鍵在與問卷中所體現出來的員工共同的認知。然后，以此為出發點，在公司管理人員對企業文化的建立與發展的觀點的指導下，總結整理問卷中員工的觀點，從而使公司文化創建的高度。內容理論性的高度與該公司的具體情況相適應，最后是企業的集體價值觀能夠概括全面、簡單清楚、易于接受。最后為了進一步促進價值觀的完整和加強員工對該價值觀的認知接收，加強思想的凝聚力，穩固該價值觀的關鍵地位，鼓勵員工積極參與到對該價值觀的討論中也是非常有效的手段之一。
3.3抑制相異的文化傳播
公司領導在關注公司文化的同時，還要加強對員工與企業組織價值取向和價值觀不符合，甚至相背離的自身行為習慣與個人價值觀的關注，所以，對與企業價值觀相一致、相符合的員工個人價值觀要加以引導提升，對其其他員工的價值觀要綜合分析，與企業價值觀相背離的價值觀則要加以引導改正，可以通過培訓教育等方式，使其放棄不正確的價值觀而接受企業組織的價值觀。
3.4強化企業文化的傳播
執行是理論的關鍵所在，所以能夠讓員工將一個企業所宣傳的文化成為其個人的價值觀并形成以此為標準的行為習慣，關鍵在于執行。專題性的文化活動和企業內部的教育培訓是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會和表揚大會等公司性質的活動，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓。
物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。
（二）缺乏優秀的管理人才
目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。
（三）建管不分，引發服務矛盾
我國物業管理企業發展初期，實施“誰開發，誰管理”的策略。但由于物業管理企業存在著規模較小，無法有效開展工作的劣勢，致使物業管理企業與開發商之間的責任劃分不清楚，導致在房屋建設后期產生許多矛盾。例如，開發商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設質量不合格的住房供居民居住。導致居民不斷向物業管理企業進行投訴，但是物業服務人員又無法向居民解釋到底是哪方的責任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業服務的質量，促使居民對物業的服務產生不滿的現象。目前我國物業管理企業物業服務仍存在著一些問題，為了解決這些問題，相關部門應采取相應措施，對物業服務進行有效的創新，從而提高物業服務質量，滿足社會發展的要求。
二、物業管理企業物業服務的創新策略
（一）培養學習型員工
在推動物業服務創新的過程中，可通過舉辦文化活動等調動服務人員的學習熱情，鼓勵全體員工進行學習，營造一個良好的企業學習氛圍，提高員工的創新思維，促進物業管理企業的進一步發展。同時也可對員工進行相關培訓，促使員工加強自主意識，提高對工作的積極性，并加強自身素質的培養，以便提高物業服務人員的服務質量。國外的物業管理經驗較為豐富，因此為了有效培養學習型員工，應合理借鑒國外的物業管理方式，以便提高物業服務質量，促進物業管理企業的發展。
（二）提供菜單式服務
為了提高物業的服務質量，物業管理企業可提供“菜單式”服務，注重擴大服務范圍，提供高質量的服務。在客戶的衣食住行等方面出現問題時，也應給予相應的服務，以便滿足客戶對服務的要求。同時在提供服務時，可給予客戶自己選擇的權利，讓其帶著愉快的心情享受物業的服務內容?！安藛问健狈漳Ｊ綀猿忠匀藶楸镜脑瓌t，大大提高了服務質量，解決了原有物業服務存在的問題，提高了客戶的滿意程度。并且通過服務模式的轉變，還可為物業管理企業帶來一批新的客戶，擴大企業的業務量，提高企業經濟收益。但是在企業實施此服務模式時，要注意提供確定物業服務的項目和物業服務的收費標準，從而降低因服務項目與價格不符，而發生不必要的矛盾。
（三）開展多種經營
開展多種經營模式，可在保證物業服務質量的同時，提高物業管理企業的效益。隨著物業管理企業的不斷發展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養，而是提高了對物業管理的要求，要求其增加服務內容。例如，建立休閑娛樂設施等。隨著客戶要求的轉變，物業管理企業也應改變原有的經營模式，向開展多種經營轉變，提高企業經濟效益的同時滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對物業服務有了新的要求。而物業服務的創新就是為了滿足客戶心理要求的同時，為客戶提供更多的服務，并在此過程中采取新穎的策略來提高企業的經濟效益。開展多種經營模式，充分利用物業區域有限的資源，擺脫客戶為物業服務帶來的新的挑戰。
（四）提供全程物業服務策劃
全程物業服務策劃要求物業管理企業介入地產設計、施工等全過程，并且在介入的過程中物業服務人員有不懂的地方要及時與地產管理人員進行交流溝通，以便物業服務人員了解地產企業建設住房的全過程，從而可為客戶提供全程的物業服務。全程物業服務策劃是在滿足客戶的要求下實施的，其可對地產的規劃等方面進行嚴格的把關，根據客戶的要求為地產開發提供相關的開發對策，實現物業管理的全新服務目標。但是由于地產策劃與全程物業服務策劃的關注點不同，因此在房地產開發的前期，就應做好相應的溝通。
（一）現代物業管理企業財務管理的基本內容 具體包括：一是財務制度管理。財務管理的有關制度是物業管理企業各項財務管理工作正常、有序運作的基礎。物業管理企業是以管理及服務為中心的經營性企業，大多通過維修、養護、商場、餐飲、家政服務等多種經營途徑擴大資金來源。因此，其財務管理比經營單純業務的企業要復雜，有關規章制度的建立與實施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業管理企業籌措資金時，應當根據國家及當地有關法律法規的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業各項活動的需要。同時，還要降低資金成本，減少財務風險，提高企業經濟效益，實現財務管理的預期目標。三是成本費用管理。成本費用是物業管理企業在為用戶提供管理與服務過程中發生的資金消耗。通過預算、控制等環節實施的成本費用管理，對于合理降低成本，提高經濟效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業營業收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內容，尤其是企業收益的分配會直接涉及到各方面的近期和長遠利益，以及未來的積極性等問題。物業管理企業應當通過搞好經營決策、利潤計劃與分配，確保各方利益。
（二）現代物業管理企業財務管理的任務 具體包括：一是籌集和管理資金?；I集資金是為了保證物業經營需要，管理資金是為了加快資金的周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經濟核算。通過財務管理活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。三是實行財務監督，維護財經法律。物業管理企業的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法律以及財務計劃，對企業的各項開支和各項經濟指標都要進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果也不斷提高。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經營。積極組織資金，開辟物業管理企業的多種經營市場，“一業為主，多種經營”，不斷尋求物業管理企業多種經營的新的生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。
二、現代物業管理企業財務管理完善措施
（一）加強固定資產管理 物業管理企業固定資產管理要做好以下工作：設置專門管理機構，配備相應管理人員，建立健全各項管理制度。建立健全管理帳卡，實行帳卡制度，即財會部門負責總賬；財產管理部門負責明細賬；使用部門負責建臺賬。實行責任制管理。物業管理企業的貴重儀器、設備要指定專人管理，制訂操作規程，建立技術檔案和維護、保養、交接以及使用情況報告制度。財產物資管理部門與財會部門要定期對固定資產進行清查、核實，做到賬實相符、賬賬相符。固定資產的購置和修繕要充分考慮工作需要和財力可能，根據任務、技術條件和配套設施確定。特別是對萬元以上大型設備的購置要進行科學論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設程序報主管部門審批。新增加的固定資產要及時組織驗收入賬并及時投入使用。固定資產的拆遷、調出、報廢必須報主管部門審批。固定資產的變價收入應轉入專用基金，用于固定資產的更新。對盤盈、盤虧的固定資產，均應查明原因，按規定進行賬務處理。同時，定期開展清產核資，可以明晰各類資產特別是經營性資產產權，有利于推動物業管理企業企業資產的優化配置，促進閑置資產的有效使用。盤虧報損的固定資產，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關規定和資產報廢的審批權限，及時辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責任，并按價賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財產的，應當依法追究，嚴肅處理。同時，加強各物業管理企業固定資產科學化管理意識。要求各部門重視對固定資產管理工作，建立固定資產科學化管理程序，該記入固定資產的及時記入固定資產，該對帳的各部門及時做好對帳工作，確保企業資產的不流失。
（二）加強財務核算 物業管理企業的財務核算是以價值形式反映和監督企業及企業內部各核算單位生產經營過程的勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。
財務核算的作用：其一，它用一系列價值指標為考核和評定物業管理企業及企業內部各核算單位的經營管理成果提供了系統和完整的資料。其二，通過財務核算程序對物業管理企業及企業內部各核算單位的管理服務過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用等實施有效的監督。其三，通過提供現狀及未來的各種經濟信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實現既定的目標。
物業管理企業財務核算方法，一般包括：設置與運用會計科目，以便對各種管理與服務業務進行分類。復式記賬，既每一項業務發生后，在兩個或兩個以上的會計科目中相互關聯地進登記；填制、審核會計憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統、連續地記錄經濟活動；成本計算，在計算經營過程中全部費用的基礎上，按照一定的成本核算對象進行歸集，確定各個核算對象的總成本和單位成本。財產清查，通過盤點實物，核對賬目，查明財產物質、資金的實有數額和占用情況。編制會計報表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業經濟活動的過程和結果，考核預算的執行情況。
物業管理企業財務核算時應注意的問題主要有：要按財務核算單位和部門分別建檔核算；會計賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時效；實現規范化核算；財務會計人員要認真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會計清查核實，定出核算制度。
（三）確定精細管財觀念 科學管理的保障是民主管財。民主管財的科學性體現在“管財決策者”。陽光透明的民主管財是實現精細管財科學化的重要保障。充分發揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經費管理從嚴，在民主集中制的基礎上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”?？茖W管理的前提是專業管財。專業管財的科學性體現在“管財執行者”本身，高素質的財會專業隊伍是實現精細管財科學化的首要條件，要滿足現階段物業管理企業財務管理的發展需求，財務人員除傳統的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協調能力、開拓創新能力。現代物業管理企業要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養、增強法制觀念、強化職業道德和誠信教育，營造出良好的職業道德氛圍；必須對財務人員加強后續教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業務學習氛圍；必須穩定財務隊伍、關心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。
（2）財務工作人員的素質不夠高。我國很多物業管理企業的財務工作人員整體素質偏低，他們對于企業的財務內部控制程序與措施還不夠了解，往往會產生一些誤解，從而使得企業財務內部控制工作的實際操作過程出現了一些問題。這就需要高素質的財務人員來很好的執行。否則，企業財務內部控制制度的控制與監督效用是無法充分發揮出來的。在實際的操作過程中，一些物業管理企業的財務人員還會受到領導的意志影響與制約，對財務信息進行弄虛作假，嚴重影響了物業管理企業的財務內部控制制度的有效施行；
（3）缺乏足夠的財務內部風險判斷。在市場經濟條件下，物業管理企業的運營都會受到多種不確定因素的影響與制約，從而面臨著一些風險。但是，我國當前的物業管理企業還沒有一個良好的財務內部控制制度，無法對企業面臨的各種風險進行準確的判斷與及時的預警。
二、物業管理企業財務內部控制的強化措施
（1）物業管理企業應提高管理人員的財務內部控制意識。作為物業管理企業中的核心力量，企業管理人員的素質高低直接關系到企業的健康長遠發展狀況。他們是企業財務管理工作中每一個環節的重要影響因素。由于目前物業管理企業的管理人員是企業財務內部控制工作的直接實施者與參與者，因此，我們必須盡快提高他們的財務內部控制意識，讓他們不斷提高自身的綜合素養，尤其是盡快接受并使用全新的財務內部管理理念，為財務內部控制與管理工作打下理論基礎。此外，物業管理企業還應為這些管理人員提供專業的教育與培訓機會與渠道，重視對專業技術隊伍的培養工作，引導他們樹立起良好的財務內部控制意識，提高他們在財務實踐中的創新意識與能力。財務管理人員還應強化財務內部風險控制意識，及時探析企業面臨的財務風險，并形成有效的風險防范意識，建立溝通協調機制，讓物業管理企業從源頭上控制住財務內部管理工作中的各種風險；
（2）物業管理企業應該建立健全財務內部控制制度體系。物業管理企業財務內部控制制度建設現狀并不容樂觀，還有很多不健全的地方存在。而物業管理企業進行有效的財務控制與管理的重要基礎與前提條件就是較為科學完善的財務內部控制制度體系。因此，物業管理企業必須盡快改變財務內部控制制度體系建設現狀，建立并完善物業管理企業的財務內部控制制度。這就需要國家相關政府部門根據現有的法律法規與地方相關政策，從促進物業管理企業的健康可持續發展的立場出發，建立起一個相應的財務內部控制標準，讓物業管理企業能夠結合自身的行業特點，做到自己內部財務管理工作有法可依。此外，物業管理企業還應該切實貫徹并落實財務內部控制制度體系，讓其與企業的財務管理各個環節做到有機結合，一旦發現問題，就要及時處理；
（3）物業管理企業應該全面提高財務人員的綜合素質。物業管理企業的財務工作人員是財務內部控制制度執行的重要力量，他們有著較為特殊的身份，一旦素質偏低，將有可能會導致物業管理企業的財務管理工作出現較大的偏差，還容易引發較大問題的災難。因此，物業管理企業在選擇財務管理人員的時候，就需要對他們進行嚴格的甄別，杜絕聘用那些些不懂會計專業知識的人擔任會計或出納的崗位。此外，由于這些財務人員直接關系到物業管理企業的財務管理狀況，因此，物業管理企業必須選擇一些具有較強責任意識、過硬思想素質的人員擔任財務工作人員，并強化對他們的業務能力培訓與繼續教育工作，還應該努力提升他們的職業道德素養，讓他們成為既具備過強專業會計技能的財務工作人員，還擁有較高的職業道德修養，從而讓他們在財務內部控制過程中不斷總結工作經驗，不斷提升自己的創新業務意識與創新業務能力，讓物業管理企業的財務內部控制職能得到切實有效的發揮；
（4）物業管理企業應該建立一個合適的財務預算管理體系。物業管理企業財務預算就是指企業在預測、決策的基礎上，以數量和金額的形式反映企業未來一定時期內經營、投資、財務等活動的具體計劃，從而為企業的未來發展目標提供一個較為詳細的資源與企業活動安排。應該來說，物業管理企業的財務預算管理體系是企業財務內部控制目標管理的重要手段，它具有戰略性特征，還是企業的全員共同參與的管理方法與管理機制。因此，物業管理企業就應該盡快實施好財務預算管理工作，即通過預算實施來發現預算指標與實際指標間的差異性，并對發現的問題采取及時有效的應對措施，盡可能的幫助物業管理企業實現預算目標。此外，物業管理企業的財務預算工作還可以讓企業內部的各個部門進行統籌規劃與安排，更加協調好部門間的關系，讓預算成為企業考核的標準之一，從而發揮出企業財務預算的強大約束力與管控力。當然，物業管理企業在完善財務預算管理體系的過程中，還可以有選擇性的借鑒其他行業成熟的財務控制理念，讓企業的財務內部控制工作做到職責分工更為明確，賬面管理更為細膩清晰，從而切實提升物業管理企業的財務內部控制整體水平與工作質量。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規范我國尚未成熟的物業服務行業的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業服務企業占有很少的比例。一方面物業接管驗收項目不完善；另一方面物業接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業時進行的接管驗收僅僅是安排物業管理專業實習生和保安進行簡單的驗收。物業管理專業實習生和保安人員不是建筑工程類專業的專業人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發商處接收新建物業，還是從另一個物業服務企業處接收原有物業，物業服務企業都要嚴格進行物業接管驗收，因為這不僅是對業主合法利益的維護，也是對物業服務企業合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。
（三）前期物業管理的概念理解不清晰。
物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。
房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規。回顧物業管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。
（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。
物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
[項目信息]本文為山東省職成教十二五規劃課題《基于工作過程系統化的高職物業管理專業課程體系構建研究》（編號：2011ZCJG044）研究成果之一。
教育部提出，“把工業文化融入職業學校，做到產業文化進教育、工業文化進校園、企業文化進課堂”[1]，為進一步推動職業教育改革發展指明了方向。企業文化與校園文化真正的“融合”應做到在學生的學習、生活、活動的方方面面滲入企業文化，使學生自然地、自覺不自覺地、時時處處地受到企業文化的熏陶，所以應當深層次、多渠道實現企業文化與校園文化的對接。其中一個重要方面便是企業文化向專業建設領域的滲透，這是從源頭上保證企業文化進入課堂的先決渠道。本文以物業管理專業為例，對物業管理企業文化向高職物業管理專業建設領域的滲透做了初步的探討。
一、物業管理企業文化向高職物業管理專業建設領域滲透的意義
（一）能夠從源頭上保證物業管理企業文化進入物業管理專業學習課堂
在物業管理專業教學文件的內容中涵蓋物業管理企業文化的精髓，意味著在教學內容、教學方法、評價和考核等方面滲透進了企業文化，創設了滲透企業文化的教學環境，從而保證了物業管理企業文化通過教學直接進入課堂。
（二）有利于培養職業素養和職業技能兼備的物業管理人才
在物業管理專業學生的就業過程中，用人單位認為學生除了應具備必要的物業管理專業技能和健康的身心素質之外，更看重學生是否具備“客戶至上，服務第一”的服務意識、愛崗敬業、認真負責的職業精神以及團結協作的合作精神等。將物業管理企業文化、物業管理企業對學生的職業素養要求滲透到專業建設領域，在培養定位、教學方法、教學評價、實習實訓等方面予以體現，將對學生職業素養的養成起到直接的指揮和指導作用，有利于培養職業素養和職業技能兼備的物業管理人才。
（三）有利于提高物業管理專業教師的工業文化素養
教師要使用滲透了物業管理企業文化的教學文件開展教學，其自身必須對本專業行業、企業文化有深層次的認識。從而激勵教師熟悉本專業的工作流程，熟悉本專業畢業生的就業面向及職業生涯，經常下企業進行業務學習及接受企業文化的熏陶，與企業建立起密切的關系[2]，熟知本專業知名企業的企業文化、人才觀念。還可以激勵教師積極參與校企合作開發課程或開發教材，使學習項目（任務/情境）的創設更加符合實際，并將企業文化融入其中，使學生在完成學習項目（任務/情境）學習的過程中潛移默化的接受企業文化。如此可提高教師自身的工業文化素養，大大提高其教學積極性和教學水平，使學生直接受益。
（四）有利于凸顯物業管理專業建設特色
在物業管理專業建設領域滲透物業管理企業文化，意味著在培養定位、課程體系、課程內容、學習情境、教學方法與手段、學習評價、課程開發、實習實訓等方面打上物業管理行業、企業文化的烙印，使得物業管理專業的建設特色更加鮮明地凸顯出來。
二、物業管理企業文化向高職物業管理專業建設領域滲透的渠道
（一）在物業管理專業教學文件中滲透物業管理企業文化
1．在物業管理專業的培養方案中滲透物業管理企業文化。主要表現在人才培養規格的定位方面：一是在畢業生應當具備的綜合素質內容中涵蓋企業對職業素養的要求，二是在畢業生應當具備的職業能力（尤其是社會能力和方法能力）中涵蓋工業文化和行業文化對社會能力和方法能力的要求。
2.在物業管理專業的課程標準中滲透物業管理企業文化。提煉出物業管理企業典型工作崗位的典型工作過程后，進一步分析其典型工作任務時，除了要分析完成該典型工作任務需要具備的專業能力外，還要分析完成該典型工作任務需要具備的職業素質，具體到支撐典型工作任務完成所需開設的學習領域課程上，表現為設定課程目標時，在其素質培養目標中體現企業對人才的素質要求，進一步具體到各個學習項目（任務/情境）的創設中要確定完成某個學習項目（任務/情境）的學習后，學生應達到的職業素質要求，從而將職業素質培養落到具體的教學環節中。
3．在教材開發中注意加入企業文化元素，并可將知名企業刊物作為教學輔助資料。在“教學做”一體化教材開發中，注意加入企業文化元素。在適宜采用案例教學的項目中，多采用能夠體現企業文化理念、管理理念、經營理念等的案例，讓學生從經典案例中受到企業文化的熏陶。同時可將知名物業企業刊物作為教學輔助資料，教師可選取其中典型內容與學生一起探討分析，或讓學生作為課外閱讀資料，讓學生充分感受企業一線的工作文化、員工生活、精神面貌等，緩解學生對以后工作的陌生感和神秘感。
（二）在教學方法、教學手段和教學評價中滲透企業文化和管理理念
為實現各學習項目（任務/情境）的素質培養目標，須在教學方法中滲透企業文化和管理理念。對企業典型工作崗位的工作對象、工作方法、組織形式及工作要求進行總結分析，從而在學習項目（任務/情境）的具體學習組織形式中，注意創設企業的工作環境和工作模式，讓學生模擬員工的工作狀態按照企業的工作流程完成學習任務，按照工作標準評價學習過程及成果。學習評價借鑒企業對員工完成工作任務的評價內容和評價方式，注重學生學習行為的考核，關注學生在學習過程中表現出的態度、方法、處理問題的能力等，給予綜合評價，過程評價以鼓勵為主。
（三）保證實訓環境與工作環境的統一，在校內實踐教學環境中注意企業文化渲染
認知實習、課程實訓、綜合實訓等實踐教學環節應安排在校企合作企業、實訓基地或實訓室完成，重視職業訓練活動，提升職業氛圍[3]。將學生包裝成企業員工，統一穿上工作服，帶上工作包，憑胸卡或報到卡進入企業或實訓場所上崗實訓，讓學生在企業（或接近企業）的真實工作環境中實訓，實訓指導教師應有意識地將企業文化理念貫穿在實訓指導過程中。校內實訓室的建設應按照企業標準或模式建立，例如客戶接待實訓室的建設，桌椅的布置、辦公用品的擺設、家具的風格和色調、工作流程圖等的張貼等要參照企業客服部的室內布置進行，力求接近真實的工作環境，讓學生在實訓過程中切實感受到企業文化理念的熏陶和精神引領。
三、結語
物業管理企業文化向高職物業管理專業建設領域滲透，能夠從源頭上保證物業管理企業文化進入物業管理專業學習課堂，對于培養職業素養和職業技能兼備的物業管理人才、提高專業教師的工業文化素養、凸顯物業管理專業建設特色具有積極的推動意義。其滲透形式表現在：向專業教學文件的滲透，向教學方法、教學手段和教學評價的滲透，向實踐教學環境中的滲透等。實現物業管理企業文化向高職物業管理專業建設領域的滲透，高職院校必須制定切實可行的保障措施，必須積極引導校企合作企業主動將企業文化滲透到專業建設以及各類專業活動中，這些將在以后的研究中進一步探討。
[參考文獻]
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一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。
物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。
石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。
二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路
物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。
2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。
4．走規?；l展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規?；俏飿I管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規?；l展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。
5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。參考文獻：
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2.優化電力企業物業管理的對策
2.1早期全面介入，強化物業建設質量
只有具備高品質的物業，才能提高物業管理的水平。這就需要物業公司盡早的介入，作為物業管理企業來說，應當考慮從后期物業管理的角度出發，綜合考慮業主、開放商等各方面的利益，將物業管理各個細節延伸到開發建設的各個環節，提出行之有效的規劃、設計建議，為物業后期管理提供便利。
2.2加強電力企業內部管理，強化服務意識
為了提高物業管理的服務質量，首先就需要從物業管理企業的內部出發，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業技能以及理論知識的培養，執行競爭上崗制度，合理安排物業管理的程序。具體的措施體現在以下幾個方面：
（1）引進優秀的物業管理高層人才，充分發揮其在物業管理中的領導才能。
（2）加強對物業管理企業員工的培訓，包括專業管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；
（3）加強物業管理企業的內部管理制度，建立良好的企業文化，增強企業的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業管理整體的服務質量。
2.3規范物業管理自身的行為
為了規范物業管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：
（1）物業管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環節繁雜等特點，需要加強對物業的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優化物業管理的中心環節。
（2）完善物業管理相關的法律法規，有效的約束物業管理的行為。物業管理企業也需要引進質量體系，制定質量監督手冊，運用國際通用的準則，規范物業招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。
（3）物業管理企業需要加強對企業員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。
隨著我國經濟的快速發展，人們經濟收入的增加，相應的就要追求更好的生活品質和居住條件。物業管理作為房地產業體系配套工程，越來越顯示出他們的重要性和廣闊的市場前景。但是，物業管理在我國起步較晚，還處在成長發展階段，實際運作中也存在許多問題阻礙其發展，這將直接影響到我國房地產業的飛速發展。因此，探索物業管理的創新探討，具有重要的現實意義。
一、物業管理的內涵與社會功能
1.物業管理的定義
所謂物業管理，是指專業化的物業管理機構受使用人和業主的委托，依照契約和合同，以經營方式統一管理物業及其附屬場地和設施，為承租人和業主提供周到的服務，使物業發揮其真正的價值，并使物業盡可能地增值、保值。主要體現三個方面：
(1)指物業管理企業對房屋住宅及其周圍自然環境為中心所進行的維護管理，主要包括房屋的維修、保養、環境的綠化、清潔和保安以及居家必需的一些服務活動。
(2)指隨著經濟的發展，物業管理已經不局限于房屋維護管理，還包括社區生活的各個層面，成為現代城市社區管理的組成部分和有效途徑。
(3)指物業管理也是一種企業行為，是房地產業在消費領域的一種延伸，是通過物業管理企業與業主或承租人簽署合同提供有償服務的企業經營行為。
總之，隨著科學技術的日新月異和社會經濟的深入發展，物業管理的內涵不斷拓展，管理服務的內容、理念、手段和方式也不斷創新與發展，逐漸成為現代城市社區化的管理和房地產經營的重要組成部分。
2.物業管理的主要社會功能
物業管理是一種新興行業，它之所以發展快主要是因為它能夠促進社會經濟的發展，主要包括三個方面：
(1)服務與管理的功能。物業管理通過對房屋設施等物業本身和周邊環境的管理和及時提供個性化、多樣化的服務，給業主創造安全、舒適、諧的居住環境。幫助業主維護物業完好，實現增值。服務與管理功能是物業管理最基本的功能。
(2)文化的功能。物業管理作為城市社區一種管理體制，通過在物業管理中開展各種文化活動，有益于推進小區的精神文化生活，促進社區的文化建設和精神文明建設。
(3)經濟功能。物業管理作為一種新興產業具有很大的發展潛力，對于增加社會就業崗位，促進社會經濟發展都有非常重要的作用。因此，應該充分認識和發揮好物業管理各種社會功能與作用，積極推動物業管理的深入發展。
二、我國物業管理的現狀和存在的主要問題
截止2008年，我國共有物業管理企業160000多家，從業人員達1000萬人。但總的來說，我國物業管理管理企業的發展還很不平衡，處在摸索與發展階段，存在許多問題阻礙其發展，具體包括以下幾個方面：
1.物業管理對象不明確，認識不足
我國現在的物業企業中只有5％的企業是獨立的物業企業，10％的企業由原來的房屋管理機構改制或者轉行而來的，85％的企業是大的房地產開發公司下屬的子公司。無論是房屋管理機構轉制而來、獨立的物業企業還是占大多數的房地產公司的下屬公司，都不應該將自己定位為業主的管理者，一副管理者的樣子，對自己的本職工作卻采取置之不理或應付了事的態度。在以服務為本的物業企業中，管理和服務對象不明確，這就將導致員工搞不清自己工作的主題，不知道工作的重點。這樣任務不明確會造成工作相互推諉，自然不會有很強的服務意識。
2.法律、法規不完善
近幾年，雖然相繼出臺了多部有關物業管理的法規，但總的來說，物業管理的法制環境仍然很差，缺乏系統完善的法規以及法律體系。實際中，管理缺乏科學性、公平性，收費不明確等一些不合理現象還非常嚴重，尤其是各類糾紛難以解決，多頭管理難以理順。而且，區域發展不平衡，絕大多數大城市還沒有制定嚴密具體、可操作性強的物業管理法規和制度。
3.市場不健全，企業經營不規范
由于物業管理的市場發育還很不完善，也沒有有效的競爭和約束機制，導致物業管理企業服務水平參差不齊，很不規范。比如，一些物業管理企業忽視業主的權益、不能認真履行合同，導致業主和租賃人與物業管理企業的很多糾紛。
4.物業管理企業缺乏文化建設，企業凝聚力不強
目前在許多的物業管理企業中管理制度混亂、員工積極性不高、人員流動性大、服務質量較差、物業糾紛不斷等等，這些現象的存在主要就是因為企業文化建設的缺失。企業文化作為一個企業服務理念、行為習慣以及整個企業的價值觀的體現，是一個企業的靈魂。尤其是轉制的物業管理企業，雖然名義上是獨立的企業法人，但這些企業仍然會得到原來單位的資金補助，就導致他們在市場上無競爭意識，更不會重視企業文化建設；對于房地產開發企業的子公司來說，仍處于“依賴房地產開發企業”的思想下，也沒有意識到企業文化對物業企業的重要性，在實際的工作中也是出現一個問題解決一個問題，并不能解決最根本的問題；對于小的民營企業由于資金短缺，規模也較小，其主要任務是經營，根本就考慮不到企業文化建設。
5.人才匱乏，從業人員素質良莠不齊
物業管理是一項面廣、量大，涉及關系較復雜的系統工程。隨著城市化進程的加快，寫字樓和高檔住宅的大量出現，市場對從事物業管理工作的人員素質要求也就越來越高。目前，符合現代物業管理企業發展需要的高層次、高素質的專業人才、管理人才，掌握多種技能的復合型人才都十分缺乏。另外，在物業管理行業快速發展情況下，很多物業管理企業招聘了大量人員充實隊伍，由于許多企業缺乏必要的教育、培訓的投入和嚴格系統的工作規范，造成從業人員素質良莠不齊，工作中難免出現各類問題。
三、推進我國物業管理創新與發展的措施
隨著社會主義市場經濟的深入發展，我國物業管理行業進入了高速發展的時期。隨著我國加入WTO，物業管理面臨的機遇與挑戰并存。因此，我們應該提高認識，采取相應的措施積極推進物業管理體制的創新與發展。
1.建立健全物業管理法規體系，實現物業管理的法制化和規范化
首先，要加強對現有的物業管理法規的全面清理，建立統一的物業管理法規，明確界定開發商、業主、物業管理企業的責任、權利、義務和相互關系，依法維護各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設備設施管理、安全保衛及環境管理、業主委員會管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法規和管理辦法，完善物業管理體系，使物業管理有法可依，有章可循，依法運行。
2.提高人員素質，提高服務質量
企業的競爭最終是人才的競爭，提高人才素質是企業發展的關鍵。物業企業同樣也是這樣，因此要提高物業企業的競爭力，必須提高人員的素質，具體來說，要從兩方面入手：
(1)招聘環節，認識到物業企業的工作不是簡單的體力勞動，而是需要知識和智慧的，所以要通過吸引高素質專業人才加盟，改善企業人才素質結構。
(2)對在崗管理人員與基層操作人員加強內部培訓，學習職業道德和禮儀常識，提高服務意識，并定期進行崗位技能培訓，以提高員工的專業技能和服務技巧，從而提高服務質量。另外，還要鼓勵員工創新，并對創新人員進行獎勵，有助于員工工作之余自我提高。
3.規范物業管理市場，促進物業管理競爭。
(1)加大政府對物業管理市場的監管力度，建立有效的競爭機制、評價機制和激勵與約束機制，促進物業管理市場的發育和成熟。
(2)擴大物業管理項目的招投標范圍，實現物業管理的競爭，保證業主對物業管理企業的選擇權與知情權，遏止房地產開發與物業管理一體化的市場壟斷和任意降低管理費用等損害業主的行為，進一步規范物業管理市場。
4.加強物業管理創新，推進物業管理的深入發展。
創新是推動物業管理發展的動力源泉。進入新世紀，面對激烈的市場競爭，物業管理必須加快管理創新的步伐，推動物業管理范圍不斷擴大和運行機制不斷優化。物業管理創新主要包括以下幾個方面：
(1)管理理念創新。物業管理是一個開放的復雜系統。它體現了房屋設施、業主、環境和物業管理企業的統一；體現了器物管理、環境管理和社區管理的統一；體現了實現企業經營目標和為業主提供滿意服務的統一。因此，必須從揭示物業管理的內涵出發，按照系統思維和市場化發展的要求，深刻認識和實踐物業管理。
(2)經營創新。主要表現在以業主需求為導向，把握市場規律和機遇，按照企業經營的要求完善物業管理，吸引和培育各類人才，提高服務檔次和層次，推動物業管理向市場化和專業化方向深入發展。三是管理方法和手段創新。物業管理是一項內容多、層次多、信息多和服務實時性要求較高的系統工程。因此，必須充分應用計算機、網絡等信息管理手段和現代物流管理、環境管理等管理方法，協調人與人、人與物、物與物之間的關系，實現物流和信息流的有序流轉，不斷提高物業管理的質量和效益。
5.構建適合的企業文化，提升企業的競爭力
企業文化作為企業的靈魂是每一個企業必須重視的。構建企業文化要從企業的實際情況出發，通過了解企業的現狀、發展目標、企業人員素質結構，針對企業特色與問題，結合當地文化、行業要求及時代要求，從激勵機制、管理方式、制度建立等方面循序漸進地構建一個真正適合自身的企業文化，為企業增強凝聚力，提升競爭力。
6.堅持“以人為本”，促進物業管理的深入發展
在物業管理中堅持“以人為本”，主要體現在兩個方面：
(1)指物業管理要以業主的需求為導向，以提供高質量、全方位和個性化的滿意服務為根本出發點?！耙匀藶楸尽钡慕洜I理念體現了市場經濟條件下企業對市場和消費者的尊重，是現代物業管理的核心價值理念。
受委托方（以下簡稱乙方）：物業管理公司
根據《中華人民共和國經濟合同法入建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條物業基本情況
座落位置：市區路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業類型：（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他／低層、高層、超高層或混合）。
第二條委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。
2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點、）的維修、養護和管理。
5.公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。
8.社區文化娛樂活動。
9.物業及物業管理檔案、資料；
10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；
第三條合同期限
本合同期限為年。自年月日起至年月日止。
第四條甲方的權利和義務
1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造
成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違
章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的
責任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；
4.甲方在合同生效之日起日內按規定向乙方提供經營性商業用房平方米，由乙方按每月每平方米元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起日內按政府規定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項使用：
①無償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時予以收回；
7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條乙方的權利和義務
1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。
2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；
7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。
8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。
12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有，專門合同規定
除外）。
第六條管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準；年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第七條管理服務費用
l·本物業的管理服務費按下列第項執行：
①按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元
②按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；
③由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；
2.管理服務費標準的調整按下列第項執行：
①按政府規定的標準調整；
②按每年％的幅度上調；
③按每年％的幅度下調；
④按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
⑤按雙方議定的標準調整；
③。
3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業的公用設施專用基金共計元，由甲方負責在時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用元，按下列第項執行：
①由甲方在本合同生效之日起日內向乙方支付；
②由乙方承擔；
③在費用中支付；④。
7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第項執行：
①由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月元；
②由甲方承擔上述管理成本費用的％；
第八條獎懲措施
1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；
2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。第九條違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。
3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
組織名稱：________
代表人：________
地址；________
聯系電話：________
受委托方（以下簡稱乙方）：
企業名稱：________
法定代表人：________
注冊地址：________
聯系電話：________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型：________
座落位置：____市____區____路（街道）____號
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。 第二章 委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、 電梯、____、____、____.
第六條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.
第七條公共綠地的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體場所____、____、____.
第九條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛、垃圾的收集、____、____、____.
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、___、___.
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1. 物業管理費：________
2. 保潔費：________
3. 保安費：________
4. 房屋設備運行費：________
5. 維修養護費：________
第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。
第十六條其他委托事項 第三章 委托管理期限
第十七條委托管理期限為____年。自____年____月________時起至____年____月____日____時止。 第四章 雙方權利義務
第十八條甲方權利義務
1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業管理方案；
4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；
8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；
9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；
（1）________
（2）________
10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條乙方權利義務
1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；
2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4. 選聘專營
公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施；
6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；
8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料； 第五章 物業管理服務要求標準
第二十條乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方管理滿意率達到___%
1. 房屋外觀：______
2. 設備運行：______
3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______
4. 公共環境：_________
5. 綠化：_________
6. 交通秩序：_________
7. 保安：_________
8. 急修：_________
小修：_________ 第六章 物業管理服務費用
第二十一條物業管理服務費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收?。?/p>
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收??；
4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收?。?/p>
5. 管理服務費標準的調整，按___調整；
6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍取。
第二十三條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、 露天車位：______
2、 車庫車位：______
第二十四條乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定下：
1.______
2.______
第二十六條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。 第七章 違約責任
第二十七條甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方__元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。 第八章 附則
第三十一條雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理項，辦理接管驗收手續。
第三十二條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。
第三十八條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期____天前向對方提出書面意見。
第三十九條本合同自簽訂之日起生效。
