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[分類號]G258.6
非物質文化遺產是指各族人民世代相承的、與群眾生活密切相關的各種傳統文化表現形式和文化空間,具有無形性、活態性、傳承性等特征和歷史傳承、審美藝術、科學認識、社會和諧等重要價值。我國是一個非物質文化遺產資源十分豐富的國家。位于重慶涪陵長江江心的白鶴梁題刻記載了1200多年來長江72個枯水年份的水文信息,空前規模的長江三峽水利樞紐工程和葛洲壩電站的設計,賴此得到了計算水量的史料數據;它對研究長江水文、區域及全球氣候變化的歷史規律有重要的科學價值,是“世界水文資料寶庫”,又是集文學、書法、繪畫、石刻等藝術為一體的“世界水下碑林”。受長江三峽水利工程的影響,白鶴梁將永沒庫底。為此,位于三峽庫區的長江師范學院圖書館為白鶴梁題刻的搶救性保護做了大量工作。筆者曾在該館從事圖書資料管理工作10余年,也曾參與白鶴梁題刻保護的相關工作。本文將結合筆者自身的工作經驗和體會以及該館參與非物質文化遺產保護的整體思路和具體實踐,探討地方高校圖書館應如何在非物質文化遺產保護中發揮重要作用,以期為地方高校圖書館的非物質文化遺產保護工作提供一些參考和借鑒。
1 圖書館參與非物質文化遺產保護的意義
1.1 保存、傳播非物質文化遺產是圖書館的重要職責
聯合國教科文組織認為圖書館有四項職能,其中保存人類文化遺產位居第一。圖書館自誕生之日起就擔負起保存人類文化遺產的神圣使命。參與非物質文化遺產的搶救、保護、傳播與研究,使圖書館的知識組織與知識服務研究植根于本民族深厚土壤中,是圖書館正視知識文化、維護文化多樣性的選擇,也是圖書館義不容辭的職責。高校圖書館特別是地方高校圖書館除了為學校教學科研提供保障之外,還應肩負保存地方文化傳統、為本地政府提供決策所需的信息資源、為本地區經濟發展服務、支持地方建設的社會職能。
1.2 有助于拓寬圖書館學知識研究領域
與物質文化遺產相比,非物質文化遺產具有更多、更鮮明的跨學科、跨領域的文化特征和知識屬性,因此,研究非物質文化遺產知識與現象,需運用多門學科領域的知識,需要與社會學、人類學、歷史學、民俗學、教育學、語言學、心理學、美學、藝術學、文獻學、信息技術等學科進行交叉研究。圖書館學正是與許多學科發生交叉或關聯的一門學科。圖書館將活態知識適度地納入研究范疇,可擴大圖書館學知識研究領域,開拓學術視野,增強圖書館學研究的活力。圖書館學本是一門實踐性很強的學科,更應有學術的自覺,到生動豐富的民間社會活動中尋找研究課題,促使圖書館學在不斷解答問題中得到發展。
1.3 圖書館的經驗和方法可為非物質文化遺產保護提供借鑒
目前,中國的非物質文化遺產保護相對滯后,且處于無序狀態,迫切需要有關部門的組織領導和專業人員的業務指導,對流散的非物質文化遺產進行保護。圖書館作為保存人類文化的重要部門,具有科學組織、科學分類、科學研究各種文獻的經驗與方法,諸如文獻分類法、版本法、主題法、目錄、索引等比較完整的科學的圖書館學研究方法,對非物質文化遺產的搶救、保護、研究等具有一定的指導作用和借鑒意義。數字圖書館的現代技術手段可為非物質文化遺產的保護提供其所需的各種技術,即將處于隱性、零散狀態的非物質文化遺產知識進行概念化、顯式化、形式化的本體化加工處理,使之成為可交流、可共享的顯知識產品,為其保存、利用提供條件。
1.4 地方高校圖書館參與非物質文化遺產保護的優勢
根據國務院辦公廳《關于加強我國非物質文化遺產保護工作的意見》,各級文化行政部門是非物質文化遺產保護的主要機構;同時,鼓勵學術研究機構、高等院校、社會團體、企事業單位等參與非物質文化遺產保護工作。地方高校圖書館作為高校的學術性研究機構,總體來講,其優勢主要體現在以下幾個方面:
1.4.1 豐富的地方文獻資源
地方文獻是指記載一定地區范圍的自然、社會、風土人情等特定資料,含有某一地區豐富的地方文化、自然和社會信息,是研究地方文化傳承、發展、變更的重要史料。非物質文化遺產涵蓋于地方文獻內容之中,是地方文獻的一種表現方式。地方高校圖書館是為學校的發展服務的,其文獻信息資源建設與學校的辦學定位始終應保持一致,即為地方經濟文化發展服務。地方文獻作為研究地方經濟文化發展的重要載體,理應是地方高校圖書館的收藏重點。為打造館藏地方特色,長江師范學院圖書館自2001年升本以來,突擊性收藏地方志3000余冊、中文書刊1.5萬余冊,成為該館的一大亮點。而當地文化館、博物館、公共圖書館則相差甚遠。區縣公共圖書館中條件最好的涪陵區圖書館也只是零星收藏有一些方志、縣志。涪陵區文化館、博物館僅僅依靠政府有限的撥款維系著日常運轉,談不上對地方文獻的收集整理。不僅如此,高校圖書館的性質決定了其館藏文獻信息資源層次高、內容豐富等特點,可為非物質文化遺產保護、確認、項目申報及論證工作、民族民間文化研究提供切實的文獻資源保障。
1.4.2 高素質的人才資源 人才素質決定著圖書館的服務能力。以長江師范學院圖書館為例,該館自2002年成立烏江流域經濟文化研究中心以來,十分重視人才隊伍建設,通過引進、外聘、培訓等方式,擁有一大批專兼職高層次研究人員,其中包括外聘的教授3名、博士生導師2名、碩士生導師5名,本校的專兼職教授17名、博士碩士研究生19名。他們當中不乏計算機專家、圖書情報專業的專家和文獻信息資源收集、整理、開發利用的專家。他們不僅熱衷于非物質文化的保護、宣傳、研究等工作,還具備相關的知識積淀,是參與非物質文化保護的堅強后盾。此外,學生社團和本館職工也是不可或缺的人才資源。經過4年的努力,該中心已發展成為重慶市人文社會科學重點研究基地。而當地公共圖書館、文化館、博物館至今尚無碩士研究生以上學歷人才,初、中級職稱的工作人員達78%?？梢?地方高校圖書館具有明顯的人才資源優勢。
1.4.3 現代化的服務能力 為適應我國高等教育發展的需要,目前我國高校圖書館絕大多數實現了網絡化、現代化管理,信息服務能力顯著提高。如長江師范學院圖書館信息存儲容量達22TB,實現了業務管理自動化,采用圖騰集成管理系統處理采訪、編目、典藏、流通、公共檢索、連續出版物管理等業務;電子閱覽、視頻點播、信息檢索、文獻傳遞、用戶培訓等服務實現了網絡化;開通網上圖書館、手機短信、科技查新、定題跟
蹤、信息推送、館際互借等服務。而涪陵區圖書館、涪陵區文化館、涪陵區博物館至今還未實現真正意義上的現代化管理,有的部室還要借助手工借還,正在學習、借鑒長江師范學院圖書館的成功經驗,向現代化、網絡化管理的目標邁進。
1.4.4 得天獨厚的地域優勢 非物質文化遺產作為一個地區、一個民族的文化符號和生命記憶,主要還是藏于民間,具有明顯的區域性特征,帶有強烈的地方色彩,這些古老的文化因子在農耕大地上被傳承下來,與群眾生活密切相關。目前非物質文化遺產保護的最大困難就是要提高群眾對非物質文化的保護意識。地方高校圖書館地處非物質文化遺產的腹心地帶,對本地區的非物質文化比較了解,方便從事田野調查、民間資料采集整理以及開展對群眾非物質文化保護的普及宣傳教育。與其他高校圖書館相比,區域位置決定了地方高校圖書館在本地非物質文化遺產保護中所扮演的重要角色。
3 地方高校圖書館參與非物質文化遺產保護應采取的措施
《保護非物質文化遺產公約》認為:“保護”是指確保非物質文化遺產生命力的各種措施,包括遺產的確認、立檔、研究、保存、保護、宣傳、弘揚、傳承(特別是通過正規和非正規教育)和振興。筆者認為,地方高校圖書館參與非物質文化遺產保護應采取如下措施:
3.1 立檔保存:對無形文化遺產的有形物化
保存是基礎,是非物質文化遺產保護的首要程序。保存不是封存,是將傳統文化元素有效地保護起來,供研究人員及后人研究借鑒。地方高校圖書館首先應通過多種途徑采集非物質文化遺產信息,組織專業人員深入民間實地考察,開展非物質文化遺產普查工作。普查要堅持全面性、代表性、真實性的原則。全面性是指兼顧城鎮和鄉村、兼顧不同人群的全面調查和采錄;代表性是指在全面掌握某地區的非物質文化遺產蘊藏情況的基礎上,選擇有代表性的民俗事象,加以認真、科學地采錄;真實性是指普查時要忠實地采錄講述者講述的原貌,按照民間文化作品和民俗表現形態,保持原狀、不加修飾地將其記錄和描述下來。符合這三原則的采錄成果,才是真實而有價值的,才能經得起歷史的檢驗。凡具有歷史、科學、藝術價值的非物質文化遺產均在普查和保護之列。普查還要掌握科學方法。根據不同情況采用不同的調查方法,如重點走訪、抽樣調查、開小型調查會、觀摩民間藝術家的表演、參與民俗節慶活動等。調查采訪者以筆錄、攝影、錄音、錄像等方式真實地記錄現場考察成果,同時還要注意搜尋民間傳抄的唱本、長詩、鼓詞、皮影腳本、經書等手抄本。要對采集到的口頭文學、民間藝術品、民俗事物、攝影攝像等進行詳細登記。普查之后,要進行總結評估,寫好調查報告,對遺產進行登記、分類、整理,對普查結果進一步系統化、規范化、檔案化。同時,也應進一步挖掘現有館藏的地方文獻資源內含的非物質文化遺產信息,收集整理非物質文化遺產申遺材料和保護過程的檔案,如申報項目的文本附件、音像資料、數字化多媒體等。然后,利用現代技術手段將收集整理的非物質文化遺產資料轉化為文字、光盤、磁帶等,或建成非物質文化遺產特色數據庫。有條件的地方高校圖書館,還可建立非物質文化遺產博物館或民俗博物館。長江師范學院圖書館用文字、錄音、錄像、數字化多媒體等手段,對白鶴梁相關資料進行真實、全面、系統的記錄,建成白鶴梁專題數據庫;利用現代技術手段將其轉化為文字、光盤、磁帶等物化資料,并按照專題集中的原則,使用圖騰集成管理系統軟件分編入藏:①進入編目系統,將文字資料做成機讀MARC記錄,在MARC記錄的010字段標注含光盤、磁帶或圖片集,210字段標注光盤X片、磁帶X盒或圖片X張,MARC做好后,打印書標貼于文字資料上;②進入書標打印系統,依據做好的文字資料的條碼號,在含光盤或磁帶的專用書標上打印出該文字資料的索書號和相應的光盤號、磁帶號或圖片集號,在文字資料和光盤、磁帶或圖片集上分別貼上該專用書標;③再次進入編目系統,在MARC機讀記錄中打開館藏信息,在下掛數據記錄中添加光盤號、磁帶號或圖片集號;④進入典藏系統,將分編好的文字資料分配給“非遺”書庫,并將圖片、磁帶或光盤移交“非遺”書庫保存。
3.2 價值研究:挖掘非物質文化遺產的價值精髓
非物質文化遺產具有歷史、文化、審美、教育、科學、經濟等多方面的價值。挖掘非物質文化遺產的價值精髓是非物質文化遺產保護的關鍵環節。比如,正因為葛修潤等科學家研究發現了白鶴梁的重要價值,國家才不惜耗資1.89億元修建“水下博物館”,既將其妥善保存,同時又開發其旅游價值?？梢?價值研究對非物質文化遺產保護有著十分重要的意義。搶救與保護非物質文化遺產不僅是一個實際操作的問題,更是一個需要澄清理論觀念的問題。理論上模糊不清,就難以對保護對象做出科學的界定和評估。地方高校圖書館參與非物質文化遺產保護,應做好保護前的甄別鑒定、價值評估等先期工作,有的放矢地進行保護和合理利用。一般來講,只有具備如下三個條件的文化形式和產品,才是急需得到搶救與保護的:一是具有民族獨特性,深深扎根于文化傳統或有關地區文化歷史之中;二是具備一種或多種科學的、獨特的、珍貴的價值;三是具有鮮明的個性化特征,同時表現出創造者豐富的想象力和高難度的技藝,是同類文化樣式的典范。長江師范學院圖書館積極組織專家學者對非物質文化遺產進行價值研究,或與其他有關機構進行合作研究;用錄像和記錄等方式將民間藝人的技藝整理、保護下來,組織專家對傳承人的成就和傳承工作進行學術性、專業性的分析和評估;支持項目申報、論文撰寫、論著出版等工作。該館相關課題有184項(國家級12項),發表相關學術論文400余篇,出版專著、編著30余部;其中白鶴梁題刻研究成果有曾超的專著《三峽國寶一白鶴梁題刻匯錄與考索》(中國文史出版社2005年版)、周晏的論文《白鶴梁蒙文題刻背景追述》(《三峽大學學報》人文社會科學版2007年第6期)、李勝的論文《白鶴梁石刻題名人考按五十六則》(《三峽大學學報》人文社會科學版2006年第1期)和《釋文校讀記》(《重慶社會科學》2005年第10期)等。此外,該館學者堅持理論聯系實際的原則,在進行非物質文化遺產價值理論研究的同時,還親自參與非物質文化遺產保護實踐,使遺產價值理論在實踐中得到檢驗和發展。
3.省略/gwge/2005-08/15/content_21681.htm
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中圖分類號：G642.3 文獻標志碼：A 文章編號：1002－0845(2012)06－0039－02
聯合國教科文組織2003年10月通過的《保護非物質文化遺產公約》中明確指出，“非物質文化遺產指被各社區、群體，有時是個人，視為其文化遺產的各種社會實踐、觀念表述、表現形式、知識、技能及相關的工具、實物、手工藝品和文化場所”。從王文章教授對非物質文化遺產的解讀中我們可以看到，非物質文化遺產的概念涵蓋了以下五個方面的內容：1）口頭傳統及其表現形式，包括作為非物質文化遺產媒介的語言；2）表演藝術；3）社會實踐、禮儀、節慶活動；4）有關自然界和宇宙的知識和實踐；5）傳統手工藝。地方理工類高校開展非物質文化遺產教育一般以通識教育為主要途徑，課程設置以開設單一的通識公共選修課程為主，教學形式以非物質文化遺產項目賞析為主，課程名稱多以民族民間傳統藝術賞析、民間文學藝術賞析、民族地區手工藝制作技藝賞析等民俗學和民間文藝為主，教學內容涉及以下四個方面：1）民間長期口耳相傳的詩歌、神話、史詩、故事、傳說、謠諺；2）傳統的音樂、舞蹈、戲劇、曲藝、雜技、木偶、皮影等民間表演藝術；3）廣大民眾世代傳承的節慶禮儀、民間體育、競技等；4）蠟染、刺繡、雕刻、首飾等民間傳統手工制作技藝賞析等。教學理念也部分觸及了非物質文化遺產項目保護中蘊涵的思想觀念、思維方式、風俗習慣、生活方式、價值取向、等。這些課程的設置對于高校開展非物質文化遺產教育起到了積極的促進作用，不僅有利于調動理工類高校大學生參與非物質文化遺產保護工作的積極性，培養非物質文化遺產的傳承人，而且還能夠增強他們對民族文化的認同感，激發他們的愛國熱情，培養他們的民族精神。
一、地方理工類高校“非物質文化遺產概論”課程建設的重要性和必要性
1.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是文化傳承的需要
高等教育肩負著傳播文化的責任和傳授知識的義務，是文化知識傳承的重要渠道。高校作為文化傳承的主體，擁有獨特的教育文化資源，聚集著大量的知識分子和文化精英，把高校作為非物質文化遺產研究、保護、傳承、教育的基地，對于拓寬非物質文化遺產保護的社會基礎具有不可替代的作用。因此，高校應結合自身的特點，充分發揮文化教育的優勢，加強對非物質文化遺產保護的理論研究，為民族優秀文化成果的傳承提供理論依據和知識基礎。
2.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是人才培養的需要
社會對非物質文化遺產保護工作越來越重視，因而對該領域人才的需求也與日俱增。高校作為人才培養的基地，既要培養高素質的理論和實踐工作者，又要培養優秀的文化傳承人，同時也要通過培育一大批關心、支持非物質文化遺產保護事業的文化新人，擴大高校非物質文化遺產保護教育的影響力和覆蓋面。為此，高校需要加快學科專業建設，構建完善的學科體系，以便更好地為非物質文化遺產傳承人才的培養服務。
2.重視“非物質文化遺產概論”課程建設是科學研究的需要
高校應發揮科研和人才的優勢，創造出更多的優秀科研成果，讓非物質文化遺產保護工作的體制更加健全，讓非物質文化遺產保護成果更加豐富，促使非物質文化遺產保護工作能夠更加有效地進行，為更多的受眾群體服務。為此，高校應結合自身的特點，在當前的非物質文化遺產保護中起到一定的學術帶動作用，把科學研究的理論成果付諸實踐，使非物質文化遺產保護工作邁上更高的臺階。
二、課程建設的內容
1.確立課程的教學目標
非物質文化遺產既包括華夏燦爛的漢文化遺產，也包括特色鮮明的地域文化遺產，因而要引導學生正確理解和認識非物質文化遺產項目，了解非物質文化遺產保護的相關知識，使學生能夠使用科學的方法來搜集、整理、保護和傳承非物質文化遺產項目，培養更多、更年輕的非物質文化遺產保護者和管理者，使其參與到遺產保護活動中來?！胺俏镔|文化遺產概論”課程教學的目標就是為了達到上述要求，使學生通過對該課程的學習，掌握非物質文化遺產的基本知識、基本方法、基本原則、目錄分類和保護技術等，增強大學生的非物質文化遺產保護意識，鼓勵大學生勇于肩負起傳承保護華夏傳統文化的重擔，完善大學生的知識結構和能力結構，使他們樹立正確的價值觀、人生觀和職業觀，全面提升他們的人文素質和綜合素質。
2.構建課程體系
一、建筑行業與房地產業的聯
（1）數據選取。為了科學的進行分析，本文選取了我國近6年的歷史數據進行科學的分析，本文選取2006～2011年建筑業和房地產業的總產值數據進行分析，如下表建筑業、房地產業2006～2011年總產值，其中房地產業的總產值收入來源范圍廣，但主要為房地產經營收入，所以在房地產總產值的數據時我們以房地產業經營總收入來替代。
（3）計算結果及結論。相關系數rXY的計算結果為0.98，趨近于1。rXY越接近1，表明兩者的相關度越高。也就是說，通過對房地產業與建筑業總產值的相關系數的計算，兩者具有很高的關聯性。建筑業的發展也會影響房地產業?；诙哧P聯程度的分析揭示了房地產業與建筑業內在的一定聯系。當然，相關系數的計算建立在一次線性的假設基礎上，我們無法得出較為精確的結果，但是從最后的數據中可以發現，即使排除可能的誤差，二者的關聯程度依舊較高。房地產業與建筑業內在的聯系不容忽視
二、營業稅改革后建筑行業的稅負測算情況
三、結論
論文研究的背景和環境：營業稅改革增值稅改革已經被國家提上日程，已經在部分城市試點運行，但尚未進入全面改革和確認階段，論文研究的問題也是當下消費者最關注和關心的問題，關系到百姓安居樂業、過上穩定生活的房地產行業。論文借鑒外國稅收改革的基本理論、實踐經驗、方案建議的基礎上，根據我國營業稅改革增值稅可能運用的方案、模式來邏輯推導營業稅改革對我國房地產業的影響。得出了如下的基本結論：
建筑行業稅負構成了房產的開發成本，建筑行業在改革中稅負的提高必將影響到房產價格，在規定中營業稅改革在建筑行業的試行稅率為11%，通過部分建筑行業的測算，建筑行業的的稅負有所提高，主要是發票的獲取和抵扣項目劃分上，建筑行業稅負提高，則房地產開發成本的提高，對房地產價格產生影響。
一．研究的背景和意義
金融危機爆發以來，全世界范圍內各種資產價格都經歷了較大幅度的下降，經濟遭受到了劇烈沖擊。我國經濟各行業也受到了嚴重影響，但房地產業卻是一個例外，2009年無論房價還是成交量都有較大幅度的增長，整個市場呈現量價齊升的景象。有學者認為是剛性需求支撐了房價的上漲，也有學者認為是政府的政策對房價起到了推波助瀾的作用。但不可否認的是，中國房地產市場價格過高，其上漲速度遠遠超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產市場還存在土地的開發和使用不規范，房地產開發規模過大，投資結構不合理，房地產投機買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學者和民眾等各個階層的廣泛關注。房地產業因具有強烈的外部性金融調控，為規范房地產市場運行，促進其健康、持續、穩定的發展，國家隊房地產市場進行過多次調控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產市場調控的決心，也對房地產市場發展產生了重要影響。最近又對房地產市場頒布了新的調控政策（“國十條”）,其力度前所未有，其調控的效果還有待于時間的檢驗。作為重要調控工具之一的金融政策，其歷次對房地產市場的調控效果如何，這引起了筆者的強烈興趣，如何保證金融政策宏觀調控的效果，既促進房地產市場的健康平穩發展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實踐中重大的現實問題，又是需要深入研究的理論問題。
二．當前我國房地產市場的發展
房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業的發展能帶動建材業、建筑業、裝修業物業管理、服務業等60多個相關產業的發展，對國民經濟具有明顯的促進作用，在繁榮經濟、增加財政收入和解決就業等方面發揮著巨大作用。同時，由于我國房地產企業普遍實行高負債經營，尤其是銀行存款，金融系統介入房地產活動已經達到很深的程度，但房地產金融風險的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產市場可持續發展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現在以下幾個方面：一是為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的宏觀調控起指導作用；二是有利于房地產市場的持續、健康、穩定發展，避免房地產市場的大起大落；三是可以為房地產供需雙方即開發商和消費者提供分析工具，幫助其進行正確決策。此外，還可以幫助金融機構、市場中介組織等其他市場參與者認清房地產市場的本質及行情，做出合理的決策。
十多年來，我國房地產市場發展取得了很大成就，房地產市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產市場基本呈現非均衡發展的態勢金融調控，這既包括總量上的非均衡，也包括結構上的非均衡免費論文下載。
房地產市場總量的非均衡一般表現為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時存在，或稱短缺與過剩同時并存。。
首先，我國住宅市場的潛在需求巨大?，F在我國處在承載化和工業化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費結構升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經驗表明，恩格爾系數下降至0.4-0.5之間時，住宅消費比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮居民的恩格爾系數從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,這說明居民消費的重點已經轉向住宅、教育等方面。消費結構的升級將大幅提高居民住宅的消費比例，增加住宅消費需求總量。有關統計資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達到22.8平方米，但是和發達國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。
其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發展前景是非常好的，市場中現身和潛在的購買者在今后數年內仍將維持一個龐大的隊伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個不爭的事實，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應持續增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，這說明我國城鎮居民住宅實際需求水平不高。居民實際需求水平不高，這主要體現在居高不下的商品房空置率和居民住房現狀的不盡如人意。發展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預期的那樣轉化為現實的購買需求。
我國的商品房空置量高早已是一個公認的事實，如下表所示。我國每年的商品房空置面積在絕對數是相當大的，年均在7000萬平米以上。
表2 全國商品房空置情況表 單位：萬平方米
年份
2004
2005
2006
2007
2008
商品房空置總量
6385.29
7108.19
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-0000-01
一、房地產企業綠色營銷概述
（一）房地產企業綠色營銷的概念
房地產綠色營銷是綠色營銷理論在房地產行業中的實際應用，房地產企業在經營管理過程中，更注重企業的可持續發展，通過貫徹綠色環保的理念，采取各種綠色營銷策略來滿足房地產市場中消費者對于綠色產品的需求，從而同時為企業、消費者、社會和生態環境創造收益。
（二）房地產企業綠色營銷的特點
房地產綠色營銷策略和傳統房地產營銷策略的不同之處在于房地產綠色營銷在生產管理過程中，注重環保與可持續發展的理念，向消費者推廣時著力于展現其產品綠色環保的特點。
從獲益對象方面來說，傳統房地產營銷只能為企業帶來收益以及滿足消費者的需求，而房地產綠色營銷還考慮到了社會的可持續發展和對生態環境的保護。
二、房地產企業綠色營銷所面臨的問題
（一）房地產項目成本增加
房地產企業開發綠色住宅勢必會造成開發成本的大幅提高。首先，擴大項目綠化面積就會導致建筑面積的減少，從而使得商品房收益降低，房地產項目的成本也相應提高，這樣的結果是房地產企業所不愿意見到的。其次，為了滿足綠色住宅的要求，企業需要投入大量資金建設各種環保設施，考慮到我國在環保技術方面水平有所欠缺，不能以較低的投資建設令人滿意的設施，同時又缺少相關的研究資金，為綠色住宅的建設帶來了很多不必要的成本。
（二）綠色消費觀念普及性不高
在當前的房地產消費觀念中影響消費者購房的因素主要集中體現在價格、商圈、配套和環境幾個方面上。消費者固然會考慮住宅周邊的生態環境，但此時消費者對生態環境的考量僅僅停留在綠化、空氣質量層面上，并沒有真正了解綠色住宅環保、可持續發展的理念。雖然綠色消費觀念已經在一定程度上深入人心，消費者也愿意在挑選商品時選擇更為環保的商品，但住宅作為一個高消費產品，已然給大部分需求者帶來了沉重的經濟壓力，因此在當前房地產市場環境下，綠色住宅往往供大于求，在房地產綠色營銷過程中如何普及綠色消費觀念也成了房地產企業所需克服的一個艱巨挑戰。
三、房地產企業綠色營銷對策
（一）加強政策支持
政府應支持綠色住宅相關技術的研發，提升環保設施的建設能力，增強環保設施的環保效果，向房地產企業提供技術支持，從而減少企業自身的研發費用。為了使企業有更多的資金用于研究創新環保技術，政府可以減少綠色房地產企業相關的稅收，減輕企業的資金壓力。政府應該完善房地產行業的各項技術指標與綠色認證，對達到標準的房地產項目頒布由政府部門提供的綠色認證，加強人們對綠色住宅的認同，這樣一來就能形成技術和營銷相互促進的局面，加速房地產綠色營銷的發展。
（二）實行綠色定價
綠色定價是指與綠色產品相適應的定價方式，它是房地產企業綠色營銷模式不可缺少的一個關鍵因素。綠色住宅的設計與開發與傳統住宅相比增加了成本，主要體現在以下幾個方面：一是在施工環節實施環境保護而增加的成本；二是綠色住宅的生態運營和維護所增加的成本；三是采用綠色建材和綠色施工技術而增加的成本等。綠色住宅的定價方法可以使用成本加成定價法，在綠色住宅的成本的基礎上加上一定的利潤；也可以使用競爭定價策略，通過比較綠色住宅與相近地段的傳統住宅，利用住宅差異化帶來的競爭優勢進行定價。綠色住宅由于其成本及價值特殊性，其綠色定價策略要盡可能把握綠色住宅和消費者的特點，選擇合適的定價方法，才能贏得競爭優勢。
（三）發展綠色科技
對房地產企業自身來說，為了能使房地產綠色營銷的成效更顯著，必須要在綠色科技方面不斷取得突破。目前房地產市場中的綠色住宅品質良莠不齊，一些房地產綠色項目在宣傳其綠色環保特點時夸大其詞，實際效果卻不盡如人意，原因就是沒有相應的技術支持，只能通過簡單注入綠色生態環保的概念而與綠色住宅打一個球。
房地產企業可以通過借鑒發達國家的先進技術，結合本土環境的特定情況，研發適合國內綠色生態理念的技術和設備。掌握先進環保技術的房地產企業往往在消費者心目中擁有更強的影響力，在足夠影響力幫助下便能更有效的向消費者傳達綠色消費觀念，這樣一來消費者對綠色住宅的消費需求就會增加，提升企業收益，從而為企業環保技術的發展提供穩定的資金支持，以此形成一個良性循環。
（四）開辟綠色分銷渠道
綠色物業管理和傳統房地產開發企業最好建立自己的綠色分銷系統，因為這樣可以直接面向消費者，并獲得對分銷渠道的完全控制，以求最大限度地減少分銷過程中資源的損失，同時可以直接在市場上建立知名度向顧客直接提供更完善的服務，所以如果企業的經濟實力雄厚，并試圖直接在市場建立知名度或向顧客直接提供完善的服務，就應建立自己的銷售系統，直接控制分銷渠道。
四、結論
房地產行業倡導綠色理念，實行綠色營銷，是我國經濟社會的可持續發展起到了重大的作用。無疑在房地產行業中，隨著時代的變遷都有著屬于這個時代最合適最有效或者說是最賺錢的營銷方式，但房地產綠色營銷卻是任何時候都不應改變的中心思想，無論在什么時候都是政策和形式的不變導向。相信在不遠的未來，房地產企業將一改原來資源高消耗的特點，成為保護環境，貫徹可持續發展理念最強勁的一股力量，房地產綠色營銷終會在不斷摸索，不停進步的過程中發展成熟。
參考文獻：
房地產業的發展非常迅速，已是不爭的事實，問題的關鍵是這種發展速度是否正常?或者說，是什么原因導致房地產行業的高速增長?在這些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地產過熱有什么負面影響，本文對此進行了初步探討。
論文關鍵詞:房地產過熱 價格上漲 炒作
1.房地產價格迅速上漲的原因分析
我認為，房地產市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產投機行為大行其道，主導了房地產價格的上漲。
(1)城市化拉動了住房消費
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
參考文獻：
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[3]學位論文：炎賢鎖，《中國的房地產市場的宏觀調控研究》[D]，福建師范大學碩士論文，2009年6月。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高?！爱a品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
我國的房地產經濟發展迅猛，并一度成為我國國民經濟建設的支柱行業。在地方經濟發展中，房地產行業成為了主要收入力量。由于房地產本身的快速發展，越來越多的外商開始投資國內房地產，導致房地產市場過于火爆，房地產行業迎來了寸土寸金的時代。大規模的房地產建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現房地產泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產進行調控，防止房屋價格上漲過快。政府的調控和外資的加入，使的房地產行業競爭加劇，為保證房地產開發企業的永續經營，對開發成本的控制成為必然手段。
二.對房地產開發成本控制的分析。
1.房地產開發成本的組成和控制方法。
一個房地產項目的主要開發成本包括以下內容：
（1）土地成本。
（2）前期費用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財務成本。
（7）其他費用。
成本控制是以成本的發生為基點，根據預定的成本目標，對實際生產過程中的一切生產資料消耗通過指導、限制和監督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預定的成本的目標。在房地產的開發成本中，土地成本、管理成本、財務成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復雜，在前期預算和后期統計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。
在房地產開發項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責任落實到部門。房地產開發單位成立有公司總經理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預算產生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。
2.房地產開發成本在各階段的控制要點。
（1）初期階段。
在房地產方案設計階段，要對市場需求進行調查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎設施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設計，對建筑面積、套內面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結構和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設工期、銷售預期及價格等做以比較，編制投資的預算額度。
在初步設計中，要按照批準的設計任務，對設計規模和標準、工程數量和預算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現的問題和處理的經濟性。對施工圖設計時，要對不同形式的基礎工程以及不同結構體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎形式和結構體系，對施工方法和材料選用等細節部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時，要對施工設備的選擇、基礎土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質量、價格以及運輸的成本，選擇機器設備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。
施工圖設計預算階段，要根據施工圖文件，按照各專業工程的預算定額的計算規則，計算工程量，結合實際的施工方案，安裝現行的規定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設計，確定各設計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預算時，要對歷史數據進行搜集整理，結合當前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調整。對工程的概況、建設的標準以及經濟指標和技術指標進行明確。
設計階段是開發成本中最關鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。
（2）施工階段。
在工程項目施工中，常常出現使用材料、施工進度、工程量以及設計的變化，隨之帶來的是成本目標和預算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。
在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調查，對材料和設備要建立確認質量確認價格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。
三.房地產開發成本控制的思考。
目前，我國很多地區普遍存在房價偏高的情況，在這種環境下，消費者信心未恢復，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產上存在大量存貨，這對房地產企業的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產開發商對成本的控制將變得越來越重要。
房地產行業習慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現在的情況下，要轉變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關注產品定位和設計的管理。在進行成本控制中，不能當當只做好成本的預算和核算，更要將核算變成實際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設計出最具性價比的產品，開展設計階段的成本控制和限額設計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。
四．結束語
通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產開發的全過程。房地產開發企業通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業健康發展。
參考文獻：
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隨著全球化的到來，我國的房地產市場逐步壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產行業為了求生存和謀發展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發商們的重視，但目前房地產行業在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產業相似，房地產的獲利能力也是由行業競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產市場營銷策劃水平已成為房地產企業亟待解決的問題之一。筆者根據自身經歷，對此有以下三點認識：
一、房地產市場營銷的涵義 房地產市場營銷作為市場營銷的一個分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講，房地產市場營銷的涵義是指房地產企業通過創造住房產品及其相關價值，與客戶進行等價交換，實現房地產企業經營目標的一個過程；從狹義上講，房地產市場營銷是指房地產企業運用各種促銷手段，將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。
二、目前房地產營銷存在的主要問題
(一)缺乏有效的市場考察
任何一個企業的發展，都是從市場中來，到市場中去。一個優秀的企業，始終是依托于市場這個大，去謀求發展?？茖W地考察市場的當前形勢和未來發展前景，把握好企業發展的方向，才能使企業有更好的生存和發展條件。房地產企業開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察，但是目前許多房地產企業在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數據，未進行深入分析，從而導致企業決策者在制定項目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發，導致市場營銷未達到預期的效果，從而影響企業經營效益的實現。
(二)目標市場的定位不準確
我國消費者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、水平、消費觀上存在著明顯的差異，因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業忽略了消費者對產品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側重對高檔產品的定位，以致最后效益不佳。出現這種現象的原因就是因為企業沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者，市場定位的不準確不但對房地產企業產生不良影響，而且導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。
(三)廣告投入過度
許多房地產企業寄希望于廣告的作用，來提升本企業品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內使銷售業績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費者通過網絡、、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。
(四)企劃創意不合理
房地產企劃創意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創造性活動。許多房地產企業在策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創新思維，就成了標新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規、因循守舊；無法實現創意與實際操作的有機結合；還有就是在整個企劃創意過程中，并沒有將各種因素進行綜合考慮，更無法進行有機整合，致使最終房地產產品無法使消費者有眼前一亮的感覺。
三、提高房地產營銷策劃水平的策略
(一)高度重視市場考察，增強市場預測科學性
市場考察對于房地產市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數據。房地產企業在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理。房地產市場營銷貫穿房地產從選址、設計、施工、銷售以及物業的始終，這需要深入市場進行考察，并根據大量的數據材料作出科學的預測，并經過專業的人士的反復論證，才做最終的工作。
(二)明確目標市場
房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照因素、水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后，就能決定采用適合的形式進行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業化，科學地選擇目標市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進房地產企業實現經營目標。
(三)適宜地進行誠信宣傳
房地產廣告要起到預期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業廣告投入的基礎之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸，廣告內容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業的信用度，形成一定的好感；在廣告表現形式上可以進行適當的加工，給客戶以想象的空間，激發人們的發散思維。
在房地產市場競爭日益激烈的大環境下，市場營銷被視為房地產企業經營和運作的生命線，因此加強房地產服務營銷對房地產開發商提高自身的綜合實力有著十分長遠而重要的意義。
一、服務營銷及房地產營銷的趨勢
作為服務營銷基石的“服務”概念，營銷學者一般是從區別于有形的實物產品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益”。而美國市場營銷學會則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動，而這種活動并不需要與其他的產品或服務的出售聯系在一起。生產服務時可能會或不會利用實物，而且即使需要借助某些實物協助生產服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題”。不管對服務的定義如何，一般而言，與有形產品相比，服務具有以下特征無形性這是服務最為顯著的一個特征，它可以從三個不同的層次來理解。首先，服務的很多元素看不見，摸不著，無形無質。其次，顧客在購買服務之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務。第三，顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。
中國房地產營銷的發展經歷的是一個從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產開發環境的變化、市場競爭的加劇，以及房地產營銷本身所存在的不足，房地產營銷必將繼續向前不斷發展。其主要的發展趨勢表現為服務營銷的思想將逐步深入到房地產的營銷過程中。一直以來，房地產業都屬于第三產業，即服務業的范疇，房地產業具有一些顯著的服務特征。隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播，服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產業普遍接受。全程整合營銷將是未來房地產營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產開發的全過程營銷中，這是未來房地產營銷的主流。
二、基于服務營銷的房地產營銷組合模式構建
房地產業屬于第三產業服務業的范疇房地產業是現代國民經濟中的一個重要行業，它是一個包括房地產的投資、開發、經營、管理和服務等行業的產業部門。而且房地產產品具有服務產品的相關特性。
由此我們可以清楚地看到房地產產品具有服務產品普遍有的無形性、異質性等特征，同時房地產產品的不可移動性與服務產品的不可儲存性具有一定的相似性。
服務業的營銷是服務營銷研究的傳統領域，服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業的房地產營銷。同時，房地產產品具有很多服務產品的特性，所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產營銷的理論探討和實踐應用之中。基于以上觀點，本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發，來構建房地產的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產產品的無形性及消費者感知對房地產營銷的影響的情況下，從房地產開發的全程出發，以服務營銷的理論為基本出發點，借鑒服務營銷的7PS策略，筆者認為，房地產營銷組合模式應該包括產品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。
產品策略。根據房地產整體產品概念，房地產產品包括了其所提供的空間、戶型，小區的規劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修，樓盤的區位、品牌、社區文化、物業管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區域的規劃等。因此，產品策略便是在項目開發之前，確定以上內容的框架。其工作內容包括了建筑策劃、品牌構建、物業管理服務內容的確定等。
價格策略。房地產樓盤的定價必須科學地根據樓盤造價、利潤、稅金、地段、朝向、樓層、房地產市場利息率、物價指數和商品房的市場競爭狀況、供求狀況、市場反應周期曲線并結合樓盤的消化過程的規律性，進行價格戰略性決策及過程控制。在房地產定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格，二是要利用期房和現房的銷售各自優勢，控制好預售階段，使現房能熱銷，以獲取項目的最大效益。
溝通策略。在接受了多年房地產廣告等促銷方式而進行的教育后，消費者日益成熟老練，對樓盤綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已難以讓他們動心。開發商們不能再局限于單方面的銷售促進，而應該注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應顧客情感，建立基于共同利益上的新型關系。房地產營銷中的溝通策略包括傳統的促銷策略，如廣告，銷售促進和公共關系同時，顧客關系管理己成為刀幾發商與顧客有效溝通最有成效的策略。
渠道策略。營銷渠道是將產品山生產者轉移給消費者的途徑。在房地產營銷中，主要有三種主要的營銷渠道開發商直銷、委托商銷售和房地產經紀人銷售。開發商可以根據自身的實力、房地產市場結構、樓盤素質等因素選擇適當的渠道策略。
有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務市場營銷管理的范疇中，一切可傳達服務特色及優點的有形組成部分。由于房地產產品具有無形性特征，并且該特性對購房者產生了種種特殊影響，房地產開發商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產產品的質量及開發商的良好形象，從而規避房地產無形性帶來的不利影響。房地產營銷中的有形展示策略包括環境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。
人員策咯。在房地產營銷中，營銷人員對于顧客對樓盤質量的理解具有相當重要的作用。因此，房地產營銷組合應該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營銷人員的構成、培訓、管理、激勵、儀表、態度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯系等。
