時間：2023-03-22 17:44:10
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考慮到住宅市場的風險因素對家庭消費決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權屬選擇概率納入非住宅耐用品消費決策的隨機最優控制模型。假定在一個無交易成本的經濟中，代表性消費者在t期的非住宅耐用品消費為C(t)，住宅消費為H(t)。為簡化分析，假定無論自有住宅者還是租房者，其消費的住宅面積和質量相同，且住宅是無限可分的。該代表性家庭的效用函數U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個收入來源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數。為簡化分析，假定該家庭僅有兩類資產，即無風險資產F和住宅資產H。我們用A={F，H}來代表該家庭擁有的資產集。上述兩類資產的收益構成了該家庭的資產性收入。假定Pi(t)分別為無風險資產和住宅資產的價格，并且服從如下Ito⌒過程:
數據、變量與方法
(一)數據與變量選取美國商務部與統計局聯合進行了一個項目———美國都市住房調查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個城市和地區輪流作一次調查，取得被訪問者的家庭特征信息(如住宅權屬、家庭年收入、房屋結構類型等)和個人信息(如戶主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調查數據①，該數據涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個地區通過隨機抽樣確定的147214個家庭，如此樣本容量，應該能充分體現不同家庭的異質性，可以做很好的政策對比分析。同時，我們以2002年為基期，利用美國CPI數據將模型中所有價值型變量轉換為實際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關變量h_value代表居民住宅的價值;h_ownship代表住宅權屬選擇，權屬類型分為租房和個人自有住宅。住宅結構特征主要包括:房齡h_age、房屋的結構類型h_type(獨立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區)、1～2個街區內是否有停車場d_parking、鄰里是否有嚴重的噪音d_comnoise、對鄰里購物的滿意度d_shopping_satis、對鄰里居住環境的評價live_neighbor_rate、1～2個街區內是否有工廠等工業企業d_factory、社區內是否有娛樂設施h_recfac。2．家庭社會經濟特征及家庭類型變量家庭的社會經濟特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產稅額per_pt、房價租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總人口數pop。另外，為減少異方差，我們也對單位面積上的房產稅、家庭年收入做了對數處理。戶主的社會經濟特征主要包括:戶主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age?？紤]到戶主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項hh_agesq。本文從家庭收入和戶主種族的角度來劃分家庭類型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類型。(二)計量模型在本文的研究中，我們通過三個步驟來分析房產稅對住宅權屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價格模型(housepricehedonicmodel)估計住宅特征價格;然后利用所估計的住宅特征價格計算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產稅、住宅權屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴展模型估計結果。1．住宅特征價格模型我們使用標準的特征價格模型估計住宅特征價格，模型中解釋變量取住宅價值的對數。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個家庭的住宅結構特征向量，包括:臥室的數量room_num;住宅類型h_type，1為獨立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區是否提供娛樂設施d_recfac;1～2個街區內是否有停車場d_parking;1～2個街區內是否有嚴重的噪音d_comnoise;鄰里購物的滿意度d_shopping_satis;1～2個街區內是否有工廠等工業企業d_factory;住宅的區位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區;對鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項;α0是常數項，α1、α2代表各向量的系數。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價格模型的回歸結果，計算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計系數，解釋變量同式(25)類似。3．房產稅、住宅權屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調查數據存在家庭住宅權屬選擇的樣本偏誤問題，直接用OLS法得出的參數估計量可能出現偏誤，因此本文使用Heckman模型進行分析。首先，以住宅權屬選擇作為第一階段估計的解釋變量進行Probit估計，以確定消費者進行權屬選擇的決定因素。該基準模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房價租金比;Z代表控制變量，包括戶主和家庭的社會經濟特征，具體為:戶主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項hh_agesq、住房費用h_cost、家庭收入的對數lninc、家庭人口數pop;γi是誤差項;β1、β2、是各變量的系數。在三個年度混合截面數據的回歸模型中，我們還控制了時間虛擬變量和房產稅與時間虛擬變量的交叉項，以考察房產稅對住房消費影響效應在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計式中得到轉換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計的修正參數。最后，再利用OLS方法進行估計?；灸Ｐ蜑?lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉換比率的待估系數，如果該系數顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時就可以認為OLS的估計結果是有效的①。為了檢驗房產稅對不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產稅與家庭收入水平的交叉項，得到擴展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類型，Vi，k×per_pt代表第i個家庭的住宅單位面積上房產稅與家庭收入類型虛擬變量的交叉項。
估計結果
(一)房產稅、住宅權屬選擇與住宅需求首先根據式(26)估計住宅的特征價格，然后利用住宅特征價格模型的回歸結果，根據式(27)計算住宅的特征需求，具體結果見附錄②。下面將按照標準的Heckman兩階段模型進行估計，具體回歸結果見表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個年度的混合截面數據、2002年、2004年、2007年的數據估計住宅權屬選擇模型的回歸結果，與其相對應的Heckman回歸結果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發現，per_pt的系數均具有負顯著性，且隨著年份的推進，其系數的絕對值逐漸下降，這說明單位面積上的房產稅對消費者住宅權屬的選擇有顯著的影響:較高的房產稅會降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個調查年度中，房產稅對美國家庭住宅權屬的負向影響在逐漸減弱。這是因為房產稅的提高，會使房屋的保有成本提高，從而降低消費者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產稅與時間的交叉項，進一步討論在不同年度房產稅對住宅權屬選擇影響效應的差異。以房產稅與2002年的交叉項為參照組所進行的回歸結果顯示，交叉項的系數為正且具有顯著性，表明在這三個調查年度中，房產稅對住宅權屬選擇的影響具有明顯的差異:相對于2002年而言，美國家庭的住宅權屬選擇在2004年和2007年受房產稅的負向影響更小。該結果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時間虛擬變量系數顯著為正，2007年時間虛擬變量的系數顯著為負，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因為，2003年以后，美國許多貸款機構開始采取一些減輕借款前期負擔的新舉措以招攬次貸客戶，放寬甚至取消放款標準，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，可以通過申請次級抵押貸款購買住房，從而使這一時期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機正是在2006年末開始逐漸顯跡:住宅市場開始降溫，使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，同時許多次級貸款機構開始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國家庭的還款負擔。這種局面直接導致大批通過次級抵押貸款獲得住房的美國家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時的住宅自有率相對于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數均通過了顯著性檢驗，說明:已婚戶主擁有自有住宅的概率高于未婚戶主;家庭收入越高，消費者購買住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數除了2002年，在其他回歸結果中均具有顯著性，表明:戶主的教育水平越高，其籌集購房資金的能力就越強，因此這類家庭購買自有住宅的概率就越大;相對于其他有色人種，戶主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數量越多，購買住宅的概率也越高;較高的房價租金比會降低美國家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對住宅權屬可能產生的非線性影響，我們在解釋變量中引入了戶主年齡的一次項和平方項，其回歸結果表明住宅權屬與戶主的年齡之間存在倒“U”型曲線的關系，即隨著戶主年齡的增長，家庭購買住宅的概率先上升后下降，這與消費者在生命周期中對住宅需求的變化趨勢是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產稅的系數，其絕對值在逐漸減小，這表明在這三個樣本調查年度中，房產稅對美國家庭住宅特征需求的負向影響效應隨著時間的推移而下降，這一結果和房產稅與時間交叉項的回歸結果一致。(二)房產稅、家庭收入類型交叉項與住宅消費為討論房產稅對不同類型家庭住宅權屬選擇和住宅消費的影響，本部分根據式(30)，引入家庭類型變量以及房產稅與家庭類型變量的交叉項。具體回歸結果如表2和表3所示。首先討論房產稅與家庭收入類型交叉項的回歸結果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個組，并分別以低收入組、低收入組與房產稅交叉項為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數值逐漸增大，這表明相對于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購買住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數在序列(15)中均具有正顯著性，且系數值逐漸降低，說明美國家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴大住宅需求。下面繼續討論房產稅與收入類型交叉項的影響效應。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產稅額的提高，具有較高收入的美國家庭的住宅權屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數具有負的顯著性，且就系數的絕對值大小來說，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產稅對美國家庭住宅消費福利的影響效應具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產稅額的提高，收入越低的家庭，房產稅對其住宅消費福利的影響效應就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說明在2004年，房產稅對中高收入家庭住宅消費的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產稅對中低收入家庭住宅消費的影響要大于其他收入水平的家庭。產生上述結果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購買高檔住房，而房屋價值越高，稅基越高，則繳納的房產稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購買住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進入住宅市場以后，低收入家庭的住宅消費福利受房產稅的影響更大。下面以戶主為其它有色人種以及房產稅與戶主為其它有色人種的交叉項為參照組，繼續討論房產稅與戶主種族類型交叉項的影響效應。在選擇模型中，hh_race的系數均具有正的顯著性，表明戶主為白人的家庭購買自有住宅的概率高于戶主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數在序列(17)、(18)、(20)中均具有負的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產稅的提高，戶主為白人的家庭，其住宅權屬需求受到的影響要小于戶主為其他有色人種的家庭，產生上述結果的原因可能是白人與其它有色人種在美國的社會、經濟地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結果中，hh_race的系數僅在序列(23)中具有正的顯著性，說明除2004年以外，不同種族戶主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數均為負，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說明在2002年，房產稅對家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對于戶主為白人的家庭，戶主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產稅的影響更大。
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
房地產開發周期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規劃設計環節
實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。
所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。
三、融資環節
企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。
如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。
若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
四、土地取得環節
(一)企業以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。
對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。
企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。
(二)以資產收購方式取得土地
實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。
五、拆遷安置環節
在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。
所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設環節
在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
七、預售環節
企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。
所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
八、銷售環節
企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。
所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。
九、出租環節
實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。
十、項目清算環節
在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國企業所得稅法.國務院令[1993]第136號.
目前，房地產企業在銷售方法上均采用預售法，即在商品房還未完成建造的時候就已經取得預售許可證開始進行預銷售。在預銷售過程中所獲取的預售收入，企業財務在處理過程中往往會在“預收賬款”科目中實施歸集核算。在這種情況下，會計尚未對企業的營業收入進行明確，按照配比原則也無法對企業的營業成本進行確認，企業毛利為零。而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》則規定，企業對尚未建造完成的開發產品進行預售過程中所得收入，應根據預計計稅毛利率將出預計毛利額進行計算，計算結果計入企業當期實際應納稅所得額。開發產品完全竣工后，企業需對該產品的實際銷售收入、計稅成本、進行結算、實際毛利額進行結算，然后計算出產品銷售過程中產生的實際和預計毛利額二者間存在的具體差額。將該項差額并入到企業當年度中的應納稅所得額。從上述稅收規定可以得知，企業雖未對營業收入和成本進行確認，但企業卻存在實際毛利，因此在這個過程中，企業經營是可以產生相應的稅收利潤的。例如，某房地產企業，其在2013年度所取得的預售收入實際金額為1000萬，還未能達到交付條件，該企業的所在地擁有10%的成本利潤率，企業的實際所得稅率為25%，則該企業在運營過程中的會計毛利潤為0，稅收毛利潤為100萬，會計、稅收二者間存在的差異為100萬。從這個例子中可以看出，由于國家相關政策的適用差異的存在，房地產會計所得和稅收所得二者間會存在較大差異性。根據企業會計核算所得，該企業無需進行企業所得稅繳納。但是按照國家相關稅法規定，該企業則需要繳納相應的企業所得稅。
二、會計與土地增值稅存在的差異
開發成本與期間損益確認存在的差異。會計與土地增值稅二者間存在的差異主要體現在企業開發成本與期間損益的確認上。而差異產生的焦點則是體現于是否需將企業經營所得利息進行資本化和如何對期間損益進行計算上。在企業會計準則明確規定：企業在生產存貨或借款購建過程中，與借款費用資本化的相關條件相符的，應將企業符合條件的借款費用資本化。與條件相符合的企業存貨，其在內容上主要包含房地產企業開發過程中用于出售的開發產品。該類存貨往往需要較長一段時間進行建造，才能達到預定可銷售狀態。借款費用在內容上主要包含借款利息、輔助費用、溢價或折價攤銷、外幣借款發生的匯兌差額等。按照上述會計規定，房地產企業在對商品房進行建造的過程中所發生的相關借款利息均應該進行資本化，將其計入企業開發成本科目中進行核算。當企業的存貨完全達到可銷售或可投入使用的狀態時，就應該將該借款利息計入企業財務費用科目中。
會計期間損益具體為企業的銷售、管理、財務三種費用。在對期間損益進行核實的過程中，通常遵循的原則為實際列支原則。但在土地增值稅的規定中，其對期間損益、借款利息的規定各不相同。土地增值稅暫行條例及相應的實施細則對期間損益進行核算的方法及名稱各不相同。在土地增值稅規定中，跟房地產企業具體開發項目存在關聯得到銷售、管理、財務三種費用統一稱為房地產開發費用，即開發新建房、土地、配套設施所產生的費用。而在包含于財務費用中的相應利息支出，若能按房地產企業項目的轉讓進行計算和實施分攤，同時提供相關金融機構證明的，可實現根據實際情況進行扣除，但扣除最高數額會受到一定限制。房地產其他開發產生的費用則不允許按企業實施項目開發過程中所產生的銷售、管理、財務三種費用中歸集的金額進行扣除。
該種費用只能按土地成本、房地產開發成本，這兩種成本相加所得數額的5%以內進行計算，并實施扣除。所有未能按房地產項目轉讓對分攤利息支出進行計算，或者未能提供相應的金融機構證明的，房地產企業在項目開發中產生的開發費用均是按土地成本與房地產開發成本相加所得數額的10%以內進行計算并扣除。如果房地產企業將企業的利息支出算入企業的開發成本中，則需要將利息支出調為房地產開發費用。企業在進行項目開發過程中沒有利息支出發生，使用的資金全部為自有資金，在這種情況下就可按照10%比例的計算方法進行扣除。
從上訴內容可看出，在房地產企業中，會計與稅法在對借款費用、期間損益的處理上存在明顯差異。在借款費用問題上，從會計上對其進行操作，企業的借款費用無論是向金融機構借款產生的，還是向非金融機構借款產生的，其在借款費用資本化的相關規定中均可適用。而在土地增值稅法的規定，通過向金融機構借款而產生的相關費用才存在能在稅前進行直接扣除的可能性。企業向非金融機構借款產生的費用則不能在稅前進行直接扣除。期間損益從會計的角度上是根據實際發生進而來進行核算的，而從稅法的角度則是應用相應的計算公式進行計算開進行考核。此外，房地產企業在成本加計扣除問題上也存在差異。土地增值稅法規還規定，對從事房地產開發行業的相關納稅人可按照土地成本與房地產開發成本相加所得金額，按20%的比例進行扣除。而會計則按實際發生的成本費用進行核算。
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。
（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
通常房地產稅的課稅對象包括所有的房地產。有時，不同的房地產會受到不同的對待。有的國家將房地產按其用途分為住宅用、商業用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業用(生產用)及農用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產按其地理位置分為農村、郊區和城市房地產，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數國家既對土地也對建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數地區和國家對土地和建筑物分開征收，分設稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區設立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產稅內涵有所不同，因此名稱有所不同。
(二)稅率
不同國家之間地方政府決定房地產稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區由中央政府統一決定，如韓國、新加坡、香港地區。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產價值的35%或改良價值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1%、2%，西班牙則根據相關條件分別對城市和農村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內，如阿根廷、丹麥。阿根廷規定稅率為地籍價值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數地區傾向于未改良土地價值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數，如德國、奧地利。德國為地方決定300%～600%的乘數，奧地利為地方決定不超過500%的乘數。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區實行統一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區為應納稅價值的5%。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經營性房地產采用比例稅率，對住宅性房地產采用分等級征收定額稅的辦法。
許多國家和地區根據房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。
(三)評估依據及辦法
各國對如何計量房地產的課稅對象，基本上可以分為從價計征和從量計征。
從價計征又可以區分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值中單純只按土地計量(包括對特定土地進行開發的計量，如道路鋪設等)，而不包括地面附著房產價值的，又稱為土地價值，是資本價值的一種特例。資本價值以房地產市場價格為基礎進行評估，市場價值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價值以房地產的租金收益作為房地產的計稅依據。租金指房地產的名義租金或預期租金，而非指實際租金收益。
目前，世界上大多數國家計量房地產都采用從價計征方式，尤其是按資本價值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產稅，如英國、香港地區、澳大利亞、新西蘭等國家和地區。不過，由于租金難以精確評估，包括英國在內的一些國家也逐步采取了資本價值與年值價值相結合的方式。
除從價計征外，有少數國家對房地產采用從量計征方式(按土地或建筑物面積)。從量計征簡便易行，稅額確實，但隨著經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按面積計征，就會有失公平。
從各國房地產稅的情況看，地方政府負責評估比中央或區域初構負責詡古的要多。除香港地區、韓國、新加坡、塞浦路斯、英國外，大都由地方政府進行評估。公平而有效的房地產稅不僅要求有最初的房地產評估機制，而目要定期對房地產變化情況.進行重新評估。各國對房地產進行重新評估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規定的，但在實際操作中往往被延誤，如德國雖規定每6年重估一次，但實際上自1994年以來就沒有重估過。從評估的辦法來看，按資本價值征收房地產稅的國家，大都以市場價值為基準，有的評估價值與市場價值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國家。有的為市場價值的一定百分比，如阿根廷，房士也產的評估價值通常在市場價值的40%～60%之間。美國則由地方對不同的房地產按不同的市場價值比例確定評估價值，每年依據地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利則遠遠低于房地產的市場價格。按租金價值征收房地產稅的國家和地區，一般按預期獲得的市場租金收益確定評估價值，如新加坡、香港地區。在英國，住宅性房地產按市場銷售價評估，對非住宅性房屋則分8類進行評估，由地方評估員評定租金價值，地方政府還要確定—定的乘數，等等。
(四)免征范圍
在免征范圍的規定上各國有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產都免于征收。其他被免征的有大學、教會、公墓.公立醫院、慈善機構、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產。有些國家，農業用地與主要住所也可免征。
閑置房地產在世界各國有完全不同的政策措施，存在優惠和懲罰兩種政策傾向。采取優惠政策的，一般是以租金收益為計稅依據的國家，因為在該種計稅依據下，納稅義務人一般是房地產的使用人，并且根據房地產的實際用途進行評估。而對于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國家.則對閑置房地產征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評估價值5%的閑置土地稅。
二、思考與借鑒
從比較的情況看，各國房地產稅改革的趨勢表現為：1.將課稅對象分為住宅用、商用、工業用和農用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對象分類相一致，實行差別比例稅率。3.評估依據更多地采用資本價值體系。4.免征范圍基本上集中于政府用地、公共事業用地和農用地，對低收入的個人住宅性房產免征或提供折扣。
根據國外征收房地產稅的經驗，結合我國實際.筆者對我國房地產稅改革提出以下幾點建議：
第一，對土地和房產合并征收房地產稅。我國現行的房產稅和城鎮土地使用稅是兩個獨立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續分開課征，還是合并征收？學術界意見不一。從理論上講，因為土地是稀缺資源，所以對土地實行不同于房產的稅率，有利于提高土地的開發利用。提高單位面積土地投資效率，實現土地的潛在價值。但從具體實踐來看，把土地改良與建筑納入到統一的房地產稅中，與僅僅對土地征稅或對土地與房產實行差別征稅相比，能夠降低房地產稅的名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產合并征收后，將房地產按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進行分類，對非住宅性房產的課稅要重于住宅性房產。由于我國處于農村城鎮化的發展時期，嚴格區分農村和城鎮有很大困難。因此筆者不主張將房地產按農村、郊區和城市房地產進行分類。關于農民住房，可以通過免征額來解決。
一、水電站安全生產管理概述
1.1現代水電站安全生產狀況
隨著我國經濟的不斷發展，水電行業的運行方式也在逐步轉變。在水力發電領域，傳統的運行方法，主要有：動態規劃法、微增率法等。目前，我國的AGC應用主要是基于電網調度，針對水頭變化?。创髱烊荩┑乃娬荆鶕W上的需要信息確定其負荷，然后用微增率法在機組間分配負荷，即從負荷到最小化流量。從以上所述的使用的情況來看，由于最初軟件設計的出發點不是基于水輪發電機組運行工況，從而導致有些電站使用效果很不理想。
所以說，由于微增率法是完全根據數學理論推導而來的，其工程實用性面臨很大的實現難題，在這方面，我們還需繼續不斷的創新，以推動提高本水電站安全生產。
1.2安全生產的意義何在
安全生產在水電站安全生產管理中重要的地位和作用。企業要實現現代化管理的基本目標是通過管理現代化的設備，使生產過程安全順利、高效率高產地進行，不斷提高勞動生產率和發展生產。這個最基本目標，只有通過搞好安全生產管理才能實現。勞動者工作環境好，勞動者在生產中感到自身安全健康有保障，自然就會發揮出主人翁的精神，提高生產效率，使企業取得好的經濟效益。所以說，作為每一個企業的領導者，必須重視安全生產管理，把保護勞動者的安全與健康，保障生產設備的完好，保證生產順利高效進行，當作自己的神圣職責和義務，切實抓好，決不能掉以輕心。
由此可見，水電站安全生產管理，不僅具有十分重要的政治意義，而且也具有十分重要的經濟意義。
二、如何做好水電站安全生產管理
2.1關鍵要從安全教育做起
樹立牢固安全意識是保證水電站安全生產的基礎和關鍵。近幾年，我們一直把安全生產管理工作放在首位，把安全教育工作落到使出，把每個職工從被動的“要我講安全”轉移到“我要講安全”，具體有以下幾點做法。
2.1.1通過正面教育、反面教育、獎勵教育和處罰教育。正面教育，就是樹立先進個人典型，以先進個人事跡為榜樣，使職工自覺增加安全責任心。反面教育，就是以常見事故案例為教材，使職工牢記血的教訓。獎勵教育，就是對工作中認真負責、遵章守紀，大力宣傳、表彰，并給予重獎、重用；處罰教育，就是對因工作失職，自由散漫，或由于“三違”造成事故者，嚴格按有關制度進行處罰，使職工感到罰得心痛，觸及靈魂。
2.1.2通過培訓技術，讓職工熟習生產過程，了解安全生產的重要性。水電站工作涉及到的很多生產設備，對于一個新職工而言都是陌生的，而在生產過程中不注意某些細節，或者粗心大意，都會造成嚴重的事故。所以必須對新職工專門設立一段安全教育培訓，一方面可以初步對水電站的生產流程作初步了解，另一方面加深他們的安全生產意識。
2.2前提是員工技術要到位
2.2.1對新職工進行崗前培訓、跟班見習，讓新職工盡快熟習工作環境，以及技術等方面。其培訓的具體內容包括：學習設備的構造、運行原理、設備性能、技術狀況、操作技術要點、安全生產過程、規范等。通過比較詳細的培訓，進入見習期，見習期間，要不定期考察培訓期培訓的內容。最后在見習期滿后，經統一考試合格后，方可上崗。
2.2.2定期開展全員技術培訓，不斷更新職工對新設備，新技能的掌握。由于新設備，以及新技術的不斷研發誕生，對于全體員工對于新技術的掌握還不好。所以要充分利用運行班、零點班、四點班等可利用休息時間，組織全體職工進行集中學習培訓新技術。由主管新技術的副處長授課，從基礎理論學起，結合水電站的實際情況，有安排，合理地授課，使職工都能夠從機組構造、性能和工作原理等方面加深對新技術的學習和掌握。每年進行兩次職工統一考試，考試成績直接和年終考核掛鉤，極大地促進了職工學習新技術掌握安全生產的積極性。
2.3重中之重是生產設備管理要到位
生產設備是水電站的主要生產工具，要保證安全生產管理，提高經濟效益，就需要現代的企業安全生產管理技術，維護好生產設備，以及保證生產設備安全、高效的運行。要做到以下三方面內容。
2.3.1建立健全完善的設備賬單。
其具體做法是，對每臺機組建立全面的技術檔案，記錄機組安裝時的技術參數，運行中發生過哪些異常、故障或事故，是什么原因造成的，當時是怎樣處理的，需要更換過哪些零部件，機組的維修期限，以及每次維修后的試驗記錄，隨時對設備的運行狀況進行查詢和分析，做到心中有數。對設備維修備件準備充足，并及時補齊，做到檢修時能快速方便地進行。
2.3.2動員全體職工參與設備管理。
每件設備都有職工專門負責，要求職工對所管理設備的結構、性能、工作原理必須掌握，熟悉常見故障及處理，加強正常巡視、維護，動員全體職工參與到設備管理中來。必須把每個月，每個班次的設備運行缺陷上報到管理處，及時備案處理。
2.3.3健全問題反饋制度。
水電站需每月定期召開一次設備運行分析會議，由各班長參加，共同研究分析問題的所在，找出解決問題的辦法。全體共同分析解決上個月上報的設備缺陷和問題，具體落實到檢修班，進行檢查維護維修，并做好實時記錄。對設備問題的備案，實行銷號制，有條件能及時解決的，就要及時銷號，短時間內不能得不到解決的，及時記錄在案，并積極創造條件，待缺陷解決后再銷號。
2.4要重視安全生產管理的監督工作
對于法律，有專門負責執法的部門，也有專門負責監管執法的部門。而對于一個水電站，對安全生產也同樣需要有管理的部門和監督的部門。對水電站進行針對性巡視檢查，其工作也是至關重要的。
水電站需制定了內容詳細的巡視檢查項目，由專門負責安全生產管理的部門執行。要求安全生產管理的相關工作人員每小時進行1次巡視檢查，每4個小時進行1次全面檢查，并做好相關記錄，發現問題及時處理，處理不了的要采取盡可能措施避免事態擴大，并及時上報。而監管部門則對管理人員的管理工作中相關記錄進行核實，并不定期進行抽查，檢查其巡視檢查的工作。
加強監督管理檢查是實現安全生產的重要環節，一個水電站如果只有安全生產管理制度和措施是不夠的，必須進行嚴肅認真的監督檢查工作，促進工作的落實。通過監督檢查工作我們能及時發現生產中存在的不安全因素和生產設備的缺陷，從而提高職工安全生產，保證安全生產的管理。
三、結語
安全生產管理是一項重要的企業管理工作，同時也是一項需要長期堅持，不能松懈的工作，需要各級領導重視，全體職工參與。我認為只要做到了以上列出的各個方面，就能最大限度地避免和控制人身傷亡及設備損壞事故的發生，實現電站安全生產管理，有效的提高水電站的經濟效益。
參考文獻：
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
2房地產財政稅收政策對我國房地產的影響
（一）我國房地產在不同的環節設置不同的房地產稅收政策對房地產價格和房地產稅收收益分配產生影響；其一，房地產市場開發階段的稅收政策，將會影響房地產商品的供給，有效控制投資規模和調節投資方向，其二，房地產流轉環節稅收政策，有效抑制房地產市場的投機行為。從而影響我國房地產市場的需求，政府要積極參與到市場流通環節的價值再分配，抑制投機取巧的行為。其三，要加強對房地產保有環節的財政稅收政策，從而能使得房地產市場的需求得到最為有利于的發展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運行，一方面，對于房地產的增值方面，要讓政府積極參與到價值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對于一些轉售的住宅要及時加強對其進行征收全額營業稅，從而達到對房地產市場的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調節作用稅收是作為經濟政策中最為常見的手段之一，是國家對國民經濟政策進行調節的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機者有機可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產的資源浪費，還影響到了房地產經濟的正常運行。在征收房地產稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發和利用，這樣對于低收入者來說，國家更多的是給予他們稅收上的優惠，而對于一些國家亟需發展的產業，同樣的也可以采取一定的稅收政策優惠，從而可以引導房地產開發商能夠合理地進行投資行為。合理地安排房地產市場商品房。一方面國家為了能夠貫徹社會上的公平原則，可以有效地征收房地產稅收，這樣可以回收由于基礎建設投資所帶來的超值收益，有利于促進我國的當代之間的公平。
（三）加強國家稅收對房地產市場發展的保障作用通過對這些年我國的房地產市場經濟的發展，我國財政稅收政策對房地產的調控的重點放在需求上。我國的房地產市場預期從非常樂觀到謹慎，從中我們可以看出財政稅收政策對我國房地產市場的調控起到很好的效益。為了促進我國房地產市場的穩定發展，就需要國家進一步加強對房地產市場的經濟調控，并持續細化房地產稅收政策，對于一些不符合條件的房地產開發商一律不得給予相關的稅收政策優惠。同時，要加強房地產稅收政策的研究力度，逐漸引導居民能夠樹立合理和節約的消費觀念。通過這些政策經濟調節，可以對房地產市場得到穩定發展，讓房地產市場更加注重“量”的增長，這樣才能更好地促進我國房地產市場的健康穩定發展。
3我國房地產稅收對房地產市場的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導我國住宅科學理性消費目前，我國很多地區的房價都在瘋漲，對此，政府要利用稅收政策加強引導住宅區的發展，要加強對房地產市場的信貸資金的回收力度，這將會使得拖欠的開發商在資金情況下，不得已將地產進行拋售，從而使得市場商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產市場，一方面，加強稅收管理，有利于維護國家的利益，通過這樣的措施可以將現有的房地產進行拋售，降低市場上的房地產價格。在另外一方面，房價過高和居民收入過低這些都是現在市場交易之間存在的根本矛盾。市場交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會造成購買力降低，需求量減少，進而造成交易量下降，所以想要刺激當前的房地產市場，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產市場的最有效途徑。
（二）不斷加強和完善稅收制度，增強房地產市場監管力度要進一步加強和規范房地產市場，就必須要改進物業稅，讓其進行實際運行，在目前，我國的物業稅的設置上必須要以國家國情為基礎，首先，物業稅稅率的設置上也應該要有所區別。在我國城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發展物業稅的調節功能，要切實根據不同的人群的經濟能力，我們要對此進行分區設置，甚至是要加強對一些低收入的人群實行稅收的減少，其次要加強對一些低收入者實行稅收的減免。同時要為了適應我國的國情，要發展和規范好我國房地產評估市場，在整個的物業稅的階段，要能加強對房地產的評估體系，這同時又給我國的房地產市場提出更高的要求。其次，要加強和完善房地產稅收的配套制度和政策。強化房地產產權的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實現房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關系，從而避免房地產私下交易，并不斷增強我國房地產市場評估體系，在稅務管理部門要能夠加強評稅機構和專職評稅和房管制度，從而建立一整套的房地產市場管理機制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規范，是政策和制度實施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會對房地產經濟的管理，而在房地產市場政策和制度的實施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關乎國家發展的重大問題上，必須設立和完善與其相關的房地產法律，并嚴格實施稅法，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。筆者在對我國的房地產稅收法進行研讀的過程中，發現我國現在的稅收法較為以往，因此我們在完善稅收法律的同時，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國稅收的進步和發展提供更為堅實的法律保障，為我國社會主義市場經濟的科學有序運行提供抱枕，也促使我國的房地產市場經濟能夠在一個平穩的環境中得到最為快速的發展。
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算
房地產企業的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證
國家在《土地增值稅鑒證業務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產企業土地增值稅清算中的問題
1.計算方式復雜
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業務繁雜、產品開發周期較長、投資的活動更為復雜的企業來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
2.房地產項目的特殊性
房地產行業和企業的產品銷售類公司有著一些明顯的區別。在市場經濟的大環境下，為了規避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業的賬目越發的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規范
稅收部門對于房地產企業所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業技能不過關，導致企業所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延
部分企業為了增加企業的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規范
企業的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產企業土地增值稅清算工作的措施
1.提高清算工作的準確性
在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區分，將該企業的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核
同樣為了漏稅部分企業甚至鋌而走險通過虛開發票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤
房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。
6.土地增值稅的計算過程要規范
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規定堅決執行，確保稅收的清算過程規范科學。
7.提高清算工作的質量
清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。
舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。
例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
