時間：2023-03-20 16:24:53
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一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！蓖瑫r第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍?！奔赐ǔＫf的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料
葉金良：《WTO與房地產營銷》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。
王海、劉元：《王海忠告-打假專家傳授消費者維權訣竅》，法律出版社，1999年5月版。
殷勇：《商品房買賣中的法律問題與案例評析》，人民法院出版社，
2003年7月版。
仲俊生、張維民、孟俊、李艷濤：《巧置居室》，中信出版社，1999年7月版。
楊玉齡：《房屋之買賣、委建與承攬》，正中法律出版社。
陳文、朱茂元：《購置房地產時應注意的法律問題》，《北京律師》1995年第6期。
米?。骸稄淖罡呷嗣穹ㄔ骸搓P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉看-物權變動原則的司法創制》，2003年5月23日人民法院報第3版。
張桂剛、孫傳霞：《“樓花”許諾的法律拘束力》，2003年6月18日人民法院報B4版。
最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》的起草說明。
最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）。
錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干理論問題研究》，2003年12月3日北大法律信息網。
胡黎明：《商品房買賣合同糾紛案件對消費者權益的保護》，2003年11月24日中國法院網。
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍?！奔赐ǔＫf的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
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離婚婦女作為婦女中的特殊群體,她們的法定權利和生存狀況卻不容忽視,一些婦女離婚時或離婚后的合法權益受到侵害,而法律或政策保障措施卻過于抽象或不到位,應該得到各方面的關注。本文從對離婚婦女權益保護的基礎,我國《婚姻法》對婦女對離婚婦女權益保護的立法沿革,離婚婦女權益受侵害的成因,我國現行婚姻法對離婚婦女權益保護的不足, 完善婚姻法中離婚婦女權益保護的建議這幾個方面對離婚婦女權益進行分析,以此達到維護和保障婦女權益的目的。
(一)離婚案件中婦女認知能力較低
離婚案件中,婦女文化水平較低,法律意識淡薄且訴訟能力較差,又習慣于把矛盾交給法院,讓法官主動調查取證,作出裁決。雖經人民法院風險告知“誰主張、誰舉證”,卻不懂得用法律武器保護個人合法權益,不懂得如何行使自己的訴訟權利,導致在訴訟中處于劣勢。即使提供了相關證據,又僅僅是證人證言,證人未出庭作證,證據證明力不高,法官不予采信。法庭審判活動中,法庭辯論偏離了案件焦點糾纏于細枝末節,不能準確表達個人意見影響了個人權利的主張。
(二)財產分割是離婚案件的焦點和難點
離婚案件作為復合之訴,包括人身權利和財產權利,而婚后共同財產的分割在離婚案件中也顯得尤為重要1、“誰主張、誰舉證”原則不利于婦女財產權 的保護財產分割中舉證難,債權、債務難以認定,是財產分割的突出問題。中國傳統的“男主外,女主內”家庭模式在小城鎮、農村普遍存在。為了男方外面的事業,女方放棄外出掙錢的機會,安心在家照顧老人、孩子。而對男方收入及財產經營狀況毫不知情。一旦男方提出離婚,女方只能就現有的房產、物質進行分割,無 法就婚后男方在外財產狀況提出相關證據。即使女方想方設法轉移財產,出具虛假的借條,由于女方未能提供相反的證據予以反駁,致使離婚案件分割夫妻共同財產時,對于女方,財產越來越少,“共同債務”卻是越來越多。而且由于女方當事人未能提供共同財產的證據,其主張不會得到法院的支持,導致事實上不公正的家庭 財產分割,存在合法不合理現像2、婦女財產補償權利未予保護。婚姻法第四十條規定“一方因撫育子女、照料老人、協助另一方工作等作出較多義務的,離婚時有權向另一方請求補償,另一方應當給予補償”,在實際生活中,男人外出務工掙錢,女人在家照顧老人、孩子現象普遍存在。一旦男方提出離婚,女方即處于被動地 位,基于此,在判決雙方離婚時,法官可行使自由裁量權對女方該補償權予以充分考慮。
三、實行庭前調查制度。在開庭審理前對未成年犯進行社會調查，查找其走上違法犯罪道路的原因，從而對未成年犯準確定罪量刑，促其改過自新、重新做人。主要對未成年被告人的性格特點、家庭情況、社會交往、成長經歷以及實施被指控的犯罪前后表現等基本情況進行調查，并制作調查報告。同時還制定了《未成年被告人調查表》、《法定人調查表》、《未成年被告人家庭情況調查表》、《未成年被告人犯罪原因調查表》。通過對未成年被告人居住地居民、親友的走訪調查，使法庭審判人員對未成年被告人犯罪根源、犯罪原因、犯罪前的表現等情況，有了進一步的了解，有利于對未成年被告人正確的量刑和有針對性地對其進行教育，促其接受改造。
然而，法律規定的行政訴訟救濟在現實中能給被拆遷戶帶來多大的利益保障？司法部門在審理涉及拆遷糾紛的案件中面臨諸多法律困擾以及受到現實環境制約，從而處于一個比較尷尬的境地。行政訴訟的目的是監督行政機關依法行政，維護當事人的合法權益，但實際上，行政訴訟解決房屋拆遷裁決糾紛具有局限性和不徹底性。法院審理行政案件，只對具體行政行為是否合法進行審查，而對具體行政行為是否適當基本不予審查。法院認定房屋拆遷裁決不合法只能判決撤銷并判令重作，由作出裁決的原行政機關處理，拆遷雙方的權益糾紛并不能在法院得到最終處理。如果法院判決撤銷行政裁決，就會造成行政案件終結、但民事糾紛仍未解決的局面；如果法院判決行政機關重新作出具體行政行為，就使行政裁決的最終解釋權仍然在行政機關，法院實質上不擁有最終解釋權，這是違背司法最終裁決權原則的。如果讓當事人另行提起民事訴訟，就會給當事人造成許多麻煩，當事人之間的糾紛不能及時解決，也加重了法院的工作負擔。
造成如此尷尬的局面是由于我國行政訴訟堅持合法性審查原則。行政訴訟法第五條規定：“人民法院審理行政案件，對具體行政行為是否合法進行審查?！边@就確定了我國行政訴訟不同于刑事訴訟、民事訴訟的一個特有的基本原則，即審查具體行政行為合法性原則。也就是說，目前我國人民法院原則上是對具體行政行為的合法性進行審查，而不是對這類行為的合理性、適當性進行審查。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第56條規定，被訴具體行政行為合法，但存在合理性問題的，人民法院應當判決駁回原告的訴訟請求。具體行政行為經人民法院審查合法，依法維持；如果不合法，全部違法的，全部撤銷；部分違法的，部分撤銷。關于撤銷后再作出任何具體的處理，原則上屬于行政機關職權范圍內的事情，由行政機關自行處理。行政訴訟法第五十四條規定：“行政處罰顯失公正的，可以判決變更?！边@就是說，人民法院僅對行政處罰這種行為才有變更權，而且必須是這種行政處罰運用嚴重不當，達到“顯失公正”的標準，才能變更?？梢妼唧w行政行為的合法審查是原則，合理性審查是例外，合理性審查必須在很嚴格的條件下才可進行。
筆者以為，依照單一的合法性審查原則，不能有效地解決城市房屋拆遷行政裁決案件。在審查原則上應針對城市房屋拆遷行政裁決案件的特點，建立由合法性、合理性兩者相結合的審查原則體系，并賦予人民法院司法變更權。
一、確立合法性與合理性并重的審查原則體系
合法性審查可判斷一個行政行為是否嚴格按照法律規定的范圍、方式、內容、程序及權限活動，要求行政權力的存在、運用必須有法律、法規的依據，不得與法律相抵觸；合理性審查是判斷行政主體在行使自由裁量權時是否客觀、適度、符合理性，合理性原則的判斷標準包括行為是否符合法的原則、行政目的等。合法性與合理性審查原則并不排斥，合法性原則要求行為符合實際的法律、法規的規定；合理性原則要求行為符合法的內在精神，兩者是依法行政原則對行政主體行為提出的不同層次的要求。
當今社會，隨著經濟的發展，生活條件的提高，人們的壽命也隨著增長，社會逐步步入老齡化，世界各國都開始關注老年人權益保障問題。我國也不例外，在我國憲法中，明文規定必須保障老年人合法權益，也制定了相關的法律法規。但涉老案件仍不斷發生，老年人的合法權益亟待進一步保障。緣何“有法可依”，但不能有法必依，這是值得我們深思的。
首先，從法律服務人員看。老年人是一個特殊群體，有著屬于本群體的特征，區別于年輕人，未成年人，為他們提供法律服務的人應是專職專業的。論文參考網。只有這樣，才能較好地解決老年人的法律問題，保護老年人合法權益。我國每年從各大高校畢業的法律人才也很多，但專門從事老年人法律服務的數量不多。而專門為老年人服務的工作人員中，精通相關法律的也不多。這樣一來，能夠為老年人提供專門法律服務的人才就相對稀缺。
其次，從老年人這一群體的特殊性來看。很多老年人本身缺乏應有的法律意識，無法很好地維護自己的合法權益。因為從受教育程度看，大多數老年人并未接受過真正意義上的法律教育，他們對法律的認識停留在較淺一層面上，對法律認識不清，自我保護的意識不明。特別在廣大農村，很多老年人甚至沒有受過正規的學校教育，更別談用法律武器保護自己，所以農村的涉老案件數量比較多。然而隨著相關法律因社會發展或被修訂、或被廢除、或重新制定，即使受過教育甚至高等教育的老年人，對法律法規也未必了解。
再次，從家庭因素來看。我國自古以來，就有“養兒防老”的傳統。在這一觀念影響下，大多數老年人是與兒女居住在一起。多數老年人在燒飯做菜之余，還要教養孫兒，在這種情況下，家庭矛盾，摩擦增多，贍養問題也隨之而來。從目前的涉老案件看，大多數涉及贍養、再婚等問題，大多數侵害者是受害人子女、親友。面對這樣的情況，大多數老年人在感情上不愿“撕破臉皮”，受到不法侵害時，選擇沉默以對，這在一定程度上助長了涉老案件的發生。論文參考網。特別在面對老年人再婚問題上，許多子女認為這樣“丟臉”，實際也是對老年人婚姻自由權利的一種侵犯。因而家庭傳統的觀念、行為也造成老年人合法權益受侵害的誘因之一。
最后，從社會角度來看。社會缺乏對老年人合法權益的足夠關注，我們關注老年人的晚年生活，關注老年人的生活質量，卻往往忽視法律保障與法律宣傳。要想大家都來關注老年人合法權益的法律保障，就要加大相關內容的法律宣傳。只有讓社會大眾了解、明白，才能一起努力維護老年人的合法權益。我認為，我們在這一方面努力明顯是不夠的，與同樣是特殊群體的未成年人相比，老年人權益保障法的宣傳種類、方式、數量都還不夠系統和專業。
概括起來說造成老年人合法權益受侵害的原因是多樣的、復雜的要想真正實現對老年人合法權益的保護，也不是哪一個人單方面努力就能夠完成的，它需要個人、家庭、社會多方面的努力。
第一，要加大基層專業法律服務的投入。在基層老年人法律服務中，如果加入大量的法律專業人才，將會有利于法律的普及，也將有利于他們合法權益的法律保護。在我國已進入老齡化社會的今天，老年人作為一個特殊群體，他們沒有充沛的精力，沒有快速的反應和接受能力，籠統的服務不能滿足他們的需求。他們需要的法律人員應是有足夠的耐心，責任心，也要有足夠的專業知識。論文參考網。所以，搞好老年人工作，保護老年人合法權益，首先必須有專業人員提供專業服務。
第二，要加大相關法律的宣傳力度，提高全社會對老年人合法權益法律保障的關注程度。法律法規宣傳教育的力度不夠，知之者自然甚少?！吨腥A人民共和國老年人權益保障法》頒布近五年來，在依法保障老年人權益方面發揮了積極的作用。但由于歷史的原因和現實生活中的問題，我國在保障老年人權益和老年人權利行使上仍存在不少問題。雖然制定了這些保護老年人合法權益的法律法規，但是宣傳力度尚不夠。不僅一般群眾，甚至有些專業人員對此也不是很了解。所以，應當加大涉老法律的宣傳力度，使社會大眾知法、懂法、守法，形成正確的群眾意識。在這樣的社會氛圍下，我想涉老案件自然會隨之減少。由此可見，加大涉老法律宣傳是保護老年人合法權益的重要保證。
第三，要多方面多角度關注老年人權益保護，從根本上解決問題。具體地研究一下涉老案件不難發現，在涉老案件中，老年人再婚、遺產分割、贍養等問題關注較多，而這些問題的解決，僅靠法律是不行的。它還涉及到人們的道德、思想觀念、傳統等各方面因素。比如說老年人再婚，許多兒女的阻撓還是傳統觀念在作怪。所以，在社會發展的今天，隨著經濟的發展，我們的一些觀念也應該隨之發展，不要被傳統束縛了手腳，要從教育、思想等多方面關注老年人的權益保護，與法律保護相輔相成，才有助于從根本上解決老年人權益保護問題。
人人都會變老，人人都會從“朝陽”走入“夕陽”。關注老年人，不僅是關注他們的生活，關注他們的心理需要，也要多多關注他們合法權益的法律保障，實現夕陽紅。
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關鍵詞：產權完善；政府職責；社會和諧
落實科學的發展觀和構建社會主義和諧社會是我國21世紀在經濟、社會發展方面的主要任務。如何構建社會主義和諧社會，人們見仁見智地提出了許多理論與政策建議。筆者認為：對和諧社會的理解和構建必須從社會主義市場經濟體制，從中國這樣一個相對落后，人口眾多的東方大國追求現代化，追求民族復興的進程中來認識和理解。和諧社會不是農民式的“均貧富、等貴賤”的樸素理想，也不是傳統計劃時期高度管制下缺乏活力的“整齊劃一和秩序井然”。而是和諧與活力、和諧與發展的統一，是一個動態、均衡的發展過程，在發展中求得和諧，在和諧中實現發展。那么，如何實現發展與和諧的均衡呢?眾所周知，市場經濟是發展與繁榮的基礎，這是人類社會發展的基本經濟規律，也是近30年改革開放實踐經驗的總結。但是要看到，市場經濟的建立并不等于市場體制的完善。當前，我國經濟社會發展中存在的問題，不僅表現在基本比例關系，更表現在市場落后和市場制度缺損現象的廣泛存在，利益失衡的背后，是市場均衡機制的欠缺，只有進一步深化改革，擴大開放，通過完善社會主義市場制度才能解決。市場制度固然包括許多方面，但關鍵是產權制度，產權是社會經濟生活中一項根本性的制度安排，產權關系是一切經濟關系的核心。市場制度的完善首先要求產權制度的完善，產權的確立和有效運作，不僅能極大地煥發人們創造財富的熱情，提高生產效率，進而增加整個社會財富。同時也是社會和諧的基礎。
一、產權制度的完善及對社會和諧的基礎作用
財產權是個人對他(她)所擁有的勞動力、物品和服務的占有、使用、收益、交易和處置的權利，通常情況下，財產權是一束權利。財產權不僅是指人與物的關系，而是由于物的存在及關于他們的占有、使用、收益引起的人們之間的相互認可的關系。這種相互認可的關系得到確認其意義非同小可，財產權的有效保護和社會認可能為人們的社會經濟活動提供清晰的邊界和穩定的預期，從而大量減少紛爭與不確定，在稀缺性資源環境中，理性而信息有限的個體在博弈時，相互尊重并認可他人的財產權利將成為占優的策略均衡(dominatedstrategiesequilibrium)。即“讓他人擁有他的物品對我來說是有利的，如果他也能如我對他這樣對我?！笨梢?，財產權不僅是效率的源泉，也具有停紛止爭的功能。
財產權是利益協調的基礎與邊界，利益協調是各得其所的最佳體現，其前提是人們提供的要素是否與其貢獻一致。那些利益不協調的地方，或是由于產權邊界不清晰而引起紛爭；或是產權受到侵害的一方因受損而引起的反抗與爭斗。產權通過權利的界定來明確從事某項活動的預期收益，而人們獲得收益的多少，首先取決于他投入要素明確的數量界限。由于不同的要素通過市場的交易和融合來發揮作用，歸屬清晰的產權就成為他(她)們進入市場配置前的一個基本要求；沒有明晰的產權就沒有市場上的交易。即使交易能夠進行，交易者在事后的分配也會是一筆糊涂賬。這就會在理論上帶來說不清，道不明的難題，在實際運行中也會有人利用這個難題使成本外部化。這種情形，一方面，可以表現為國有企業人利用管理和控制國有企業上的便利損公肥私，侵吞國有資產(如，國有資產的大量流失)，這些都直接或間接損害了最大多數人的利益，導致社會貧富差距迅速拉大，破壞社會和諧；另一方面，可能使一些并未創造財富的人搭便車分享財富，從而扼殺整個社會的創造活力，并積累社會不滿。
在社會主義市場經濟條件下，財產權是民事主體進入市場的基礎，只有對各類財產權實行平等保護，才能建立符合社會主義市場經濟要求的財產秩序和交易秩序。
二、我國社會轉型時期產權制度的缺陷
產權的清晰界定和有效保護是市場經濟與社會和諧的基礎。但現實中的財產權并不總是完整、行使自由和流轉順暢的。特別是處于轉型時期的中國社會，還廣泛地存在著產權稀釋、產權“殘缺”、產權的過度保護、產權的“虛置”與流失等，這些都影響市場的完善、競爭的公平有序，進而扭曲資源配置和人們的行為取向。我國當前經濟、社會發展中存在的問題，不僅表現在基本比例關系方面，更表現為產權制度的缺損與權利均衡機制的欠缺。這種產權的缺損和權利的失衡大致表現為：
1.產權稀釋。產權稀釋就是權利所體現的價值實現程度低，其真實價值沒有得到現實體現，其原因或是國家保護不力，或是自身的弱勢在社會博弈中處于不利地位。當今中國社會，產權稀釋的典型表現為勞動力產權，這在農民工和外來工身上表現得更為明顯。
2.產權“殘缺”。所謂產權“殘缺”是指一種資源的所有權或控制權與資源的收益權相分離的狀態。按照巴澤爾的解釋，就是指對產權施加的約束繞過價格機制而分配資源。對農民土地的征用就是典型的產權“殘缺”的表現。
3.產權的過度保護。與產權稀釋和“產權殘缺”不同的是產權的過度保護。所謂產權的過度保護是指政府通過行政手段賦予某產權主體排他性的經營權。包括特許經營、進入壁壘和政策傾斜等。產權的過度保護往往形成行政性壟斷，目前在我國的石油、石化、電力、鐵路民航、高速公路、供水供氣供熱、管道運輸、郵政電信、金融保險等行業就是如此。
4.產權的“虛置”與“虛化”。所謂的產權“虛置”是指該資產有名義上和法律上的所有者，但該所有權卻不能行使或無法行使。產權主體不能行使其產權，包括選聘人，進行資產交易和處置，這就是產權虛置。在國有企業行使管理權和處置權的，上至各部委的主管局，下至各公司、各廠礦的經理，都是人，而且鏈條較長。這就產生一個問題，在所有者或終極所有者缺位的情況下，誰來監督各級人，又如何監管。在無法監管的情況下，國有企業的資產和利潤具有不斷被“私有化”的激勵，反過來企業損失的債務則具有“社會化”的激勵。這種激勵不對稱導致的結果必然是，國有企業的資產不斷縮小而債務不斷拉大，最后資不低債。這個過程也就是產權的“虛化”過程。因此，虛置和“虛化”構成一個因果鏈條，事實上國企改革的過程也印證了這種邏輯。
通過上述分析我們可以看出：社會轉型時期財產權制度的不完善是社會矛盾和沖突包括貧富差別的重要因素。因此，建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的現代產權制度，不僅是完善市場機制創造社會繁榮的基礎，而且對于和諧社會的建構也有重要意義。那么，如何才能完善產權制度呢?
三、產權制度完善的政府職責
通過上述分析，我們可以看出，社會轉型時期產權制度還存在著一些缺陷，這些缺陷僅靠市場和個人是不能完善的，必須借助于國家(政府)的公權力，而界定和保護公民的財產權，完善財產權制度也是國家(政府)最根本的職能。奧爾森指出：“為實現所有來自貿易的收益，就必須要有法律體系和政治秩序來強制執行合同、保護產權、執行抵押協議、提供有限責任的公司安排，并為長久運轉且廣泛應用的資本市場提供便利，以提高投資和借貸的流動性。而且這些安排在人們的預期中必須在一段時期內保護穩定。沒有了這些制度安排，社會將無法有保障地獲得市場的全部好處”。國家作為在暴力方面是有比較優勢的組織，在界定產權、保護交易、保障契約的履行方面具有天然的優勢，也是打擊侵權越界的犯罪行為，保護公民人身，財產安全，維護社會秩序的最有效工具。針對我國目前現狀，國家(政府)在界定和保護產權方面著力要解決的是：
1.要切實保障勞動力產權的價值實現，特別是外來工、農民工的合法權益。亞當·斯密曾說過：“勞動所有權是一切其他所有的重要基礎，所以，這種所有權是最神圣不可侵犯的，一個窮人所有的世襲財產，就是他的體力和技巧。不讓他以他認為正當的方式，在不侵犯他鄰人的條件下，使用他的體力與技巧，那明顯是侵犯這最神圣的財產”。目前，我國進城農民工已達1.3億，加上在鄉鎮企業就業的農民工1.2億，共約2.5億人。事實上已經是我國工人階級的主體，是我國社會財富的主要創造者，也是我國人數最多的社會群體，在他們身上深切體現了中華民族勤勞節儉、吃苦耐勞的傳統美德。這一人數最大的勞動者群體如果能夠維護他們的權益，提高他們的勞動技能與素質，提供起碼的社會保障，他們身上所蘊涵的巨大創造力與活力必將進一步激發，將有力地推進社會發展與繁榮進步。保護農民工，外來工的合法權益，提高他們的收入不僅事關擴大內需，實現國民經濟良性循環，社會穩定與和諧，也事關我們建立一支什么樣的工人階級隊伍，夯實執政黨執政的階級基礎的大問題。
2.真正賦予農民集體以完整意義上的土地財產權，包括使用權、交易權和收益權，讓他們分享城市化、工業化發展的成果。不僅如此，對于農民的宅基地，自有房屋，政府也可以進行丈量、界定、確認并頒發相應的所有權證。這種所有權證和城市房產證一樣可以交易、抵押、置換。這樣為農民進城務工、置產、創辦企業、自主創業提供啟動資金和便利。讓沉淀在農民手中的資產動起來，活起來，讓蘊藏在幾億農民中的創業熱情與活力迸發出來，可以想象，其對市場容量的拓展，社會財富的增加，創業和就業機會的增加都是無法估量的。馬克思在《資本論》中曾論述過，資本只有在運動中才能增殖。黨的十六大也提出“放手讓一切勞動、知識、技術、管理和資本的活力競相迸發，讓一切創造社會財富的源泉充分涌流，以造福于人民?！弊屴r民以及沉淀在農民手中的資產動起來吧!匯入社會財富創造的洪流中，這比任何一項惠農政策的作用都要巨大。
3.關于行政壟斷行業的改革，對于其中的競爭性、盈利性行業應擴大民營成分的市場準入，盡管國務院2005年4月就出臺了《國務院關于鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若干意見》(簡稱非公經濟36條)。但各部委、各地方并未制定相應的實施細則，應盡快制訂，為非公有制經濟進入這些部門提供具體的制度安排，以便形成有效的競爭。俗話說，競爭是最好的監管。對于其中的非盈利和準公共產品則要形成完善和有效的政府、法律和社會監督機制。以便遏制其日益上升的高收入、高福利，并以此來緩解社會的貧富差距。
4.對國有資源的產權進行深入一步的改革、規范。國有企業，特別是中小企業的改制(改國有為民營)總的方向和趨勢是必然的，是符合市場規律的，只是改制的公正性問題，即國企改革與改制的公正、透明與確保國企職工的合法權益等。相對于國有企業的產權改革，更為重要是國有土地、礦產、水、森林、海洋等自然資源。我國目前還沒有建立一整套包括產權界定、產權配置、產權流轉、產權保護在內的現代產權制度。以礦產資源為例，現行體制是根據礦產的種類，儲量及重要性由不同級的政府具體管轄，由政府相關部門審批相應企業法人進行開采、經營。這種經營、開采許可一般為無償取得，這里的無償不是不花費成本，只是這種成本不是體現為國庫收入，原住民的合理補償，開采后的自然生態的恢復等。而是體現為審批部門的公關費用和權力租金，只是這種權力租不透明罷了。這從各地的官煤勾結中可見一斑。這種開采權和經營權帶有很大的不確定性(官員調整，政策變動等)，在不確定的預期下必然導致掠奪性開采，資源浪費、生態破壞和礦難頻發等。解決的辦法是對國有自然資源進行登記、評估、摸清家底，在此基礎上對國有自然資源進行產權的清晰界定，明確真正的所有者。在礦產資源的產權界定過程中要充分考慮到原住民的權益，劃分一部分資源權益由他們持有。這不僅有利他們生活水平的提高與社會穩定，也有利于資源保護和利用。在產權界定清晰的基礎上按公正、公開、公平的市場規則進行自然資源的轉讓、拍賣來確立相應的開采和經營者。在自然資源及產權的轉讓資金中要合理補償原住民的生產、生活損失并預留開采后自然生態的恢復資金。只有這樣，才能避免或緩解現行體制下的資源浪費、腐敗、生態破壞以及對原住民生產、生活的不利影響，構筑社會和諧的長效機制。
市場化的改革引領我們走上國家富強、民族振興之路，而可持續發展、社會和諧的實現必須有賴于市場制度的進一步完善。而要完善市制度僅靠市場自身的演進是很難做到的，即使能，時間也將是漫長的。必須進一步的深化改革，通過制度建設和制度創新來推動社會建設，構建社會和諧。正如總書記所指出：“要在新的歷史起點上繼續推進社會主義現代化建設，說到底要靠深化改革、擴大開放。要毫不動搖地堅持改革方面，進一步堅定改革的決心和信心，不斷完善社會主義市場經濟體制，充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，同時努力加強和改善宏觀調控，保證經濟社會又快又好發展。要不失時機地推進改革，切實加大改革力度，在一些重要領域和關鍵環節實現改革的新突破，同時注重提高改革措施的協調性，使改革兼顧到各方面利益，照顧到各方面關系，真正得到廣大人民群眾擁護和支持”。總書記的講話不僅堅定了人們深化改革的信心和決心，而且也澄清了有關改革的一些模糊認識，為進一步改革指明了方向。相信隨著政府職能的轉變和市場制度的完善必將迎來一個經濟繁榮、社會和諧的盛世中華。
參考文獻：
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1.前言
國家賠償是對國家機關及其工作人員違法行使職權的行為造成的損害承擔的責任，包括行政賠償和司法賠償兩部分。國家賠償責任，指國家機關或國家機關工作人員在執行職務中侵犯公民、法人合法權益造成損害時，國家依法應承擔的賠償責任。國家賠償責任主要包括兩大類：一是行政賠償責任，即行政機關或行政機關工作人員在執行職務中，侵犯公民、法人的合法權益造成損害時，國家所應承擔的賠償責任；二是司法賠償責任，即司法機關因錯羈或錯判刑事被告人造成損害時，國家所應承擔的賠償責任。論文格式，發展。
2.國家賠償責任范圍的界定
2.1行政賠償責任范圍的界定
行政賠償責任的范圍是國家對行政機關及其工作人員在行使行政職權時，侵犯公民、法人和其他組織合法權益，并對造成的損害給與賠償。我國《國家賠償法》除在第二條對國家賠償作出高度的概括性的規定，即“國家機關和國家機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利。”
2.1.1人身權損害賠償
人身權是法律基于民事主體人格或身份而產生的一項法律權力，其最明顯的特征就是他不具有直接的財產屬性，是非財產權。人身權在我國的《憲法》和《民法通則》中都有明確的規定。我國的《國家賠償法》在規定行政賠償責任范圍時，將人身權損害賠償作出明文規定，其中最主要的兩項是人身自由權的損害賠償和生命權的損害賠償。我國《國家賠償法》的規定，侵犯人身自由權的行政賠償是指國家行政機關及其工作人員違法拘留和違法采取限制人身自由權的行政強制措施，侵犯公民人身自由權的，由國家承擔行政賠償責任。侵犯人身自由權的行政行為主要包括：違法拘留、違法勞動教養、違法采取限制人身自由的行政強制措施；我國《憲法》規定生命健康權是公民的基本權利，即公民依法享有生命不受非法剝奪，健康不受非法損害的權利。國家在侵犯公民生命健康權方面，由國家承擔賠償責任主要包括以下內容：以暴力毆打造成公民身體傷害或者死亡、違法使用武器、警械造成公民人身傷害或者死亡、其他行為等。
2.1.2財產權損害賠償
根據我國的民法通則規定財產權主要包括：物權、債權、財產繼承權、知識產權。我國的國家賠償法主要是根據民法通則和憲法制定這一部分的，其中主要包括：違法事實罰款、吊銷許可證和執照、責令停業停產、沒收財產等行政處罰行為；違法對財產采取查封、扣押、凍結等行政強制措施的行為；違反國家規定征收財物、攤派費用；造成財產損害的其他違法行為。
2.2司法賠償責任范圍的界定
司法賠償責任范圍是行使司法職權的國家機關及其工作人員，在執行職務過程中的違法行為侵犯公民、法人或其他組織的合法權益所造成的損害，由國家予以賠償。根據我國《國家賠償法》的相關規定，因錯誤拘留，錯誤逮捕，再審改判無罪而原判刑罰已經執行的；刑訊逼供或者以毆打等暴力行為造成公民人身傷害或者死亡的以及違法使用武器造成公民人身傷害或者死亡的；違法對財產采取查封、扣押、凍結、追繳等措施，依照審判監督；依照審判監督程序再審改判無罪，原判罰金、沒收財產已經執行的。
3.國家賠償責任范圍的發展趨勢
3.1擴大國家賠償責任范圍
國家賠償責任范圍的擴大是國家賠償由原來的行政賠償逐步擴大到司法賠償、立法賠償乃至軍事賠償等領域。國家賠償責任范圍的擴大，從侵權主體看，意味著由行政機關及其工作人員擴大到司法機關、立法機關、軍事機關及其工作人員等；從侵權行為看，意味著國家不僅要對行政侵權行為承擔賠償，而且還要對司法侵權、某些立法侵權和軍事侵權行為承擔賠償。我國國家賠償責任范圍目前僅限于行政賠償責任和司法賠償責任，而立法賠償，國家賠償法中尚未涉及。所以，我國國家賠償法應當規定國家立法行為對公民、法人和其他組織合法權益造成損害時的賠償責任，但應嚴格規定其適用條件。隨著抽象行政行為的逐漸增多，其他非訴監督機制己難以有效地發揮其作用，以致抽象行政行為違法實施的現象日趨嚴重，法院審查抽象行政行為勢在必行。論文格式，發展。論文格式，發展。將立法賠償納入國家賠償范圍，有利于確立對抽象行政行為的國家賠償制度。國家賠償責任范圍的擴大化，有利于我國依法行政的全面推進。
3.2完善司法賠償責任范圍
法院的裁判行為，是審判人員代表國家適用法律的行為。論文格式，發展。既然在行政執法中，公務員的違法行為致窖要由國家承擔賠償責任，那么，在司法活動中，對審判人員在審理案件中貪污受賄、拘私舞弊或者故意枉法造成的錯誤裁判，并且可能沒有受益人，或者已經執行的財產無法返還的，如果由審判人員個人對此承擔賠償責任，則受害人肯定難以得到有效的救濟。對此，國家應當承擔賠償責任。另外，對輕罪重判的，在取保候審中違法罰款和違法沒收保證金的，偵查機關因違法搜查侵犯人身權、財產權的，司法機關工作人員縱容他人毆打、侮辱、體罰或司法機關工作人員侮辱、體罰、虐待犯罪嫌疑人、被告人、服刑人員造成嚴重后果的，國家均應承擔賠償責任。
3.3精神損害納入國家賠償責任范圍
隨著社會的發展，關于精神損害的賠償突破原有觀念，一些國家開始對精神損害承擔賠償責任。我國是社會主義國家，其國家機關和國家工作人員是為廣大人民服務的。如果它的行為侵犯了主體的合法權益，理應承擔賠償責任。建立國家賠償制度，其根本目的就是保護作為國家主人的人民的人格能健康發展，保障其人身自由和其它合法權益不受非法侵犯，如果主體的人身自由沒有保障，主體的人格尊嚴沒有受到尊重。因此，確立精神損害的國家賠償責任，是國家賠償制度目的的要求。
3.4確定軍事賠償責任
隨著中國法制建設的進一步完善,軍事賠償不僅應當列入國家賠償法,而且還應當成為國家賠償的一種類型。軍事機關違法行使職務造成損害的行為是現實存在的，在實際生活中,軍事機關及其組成人員執行職務時因違法造成公民、法人或其他組織合法權益受到損害的事件時有發生。因此,不能以軍事機關的主要活動都是合法的為理由,把軍事機關置于國家賠償之外。國家賠償法所說的國家機關和國家機關工作人員應該包括軍事機關和軍事機關工作人員。我國憲法和法律所指的國家機關包括國家權力機關、國家行政機關、國家司法機關和國家軍事機關。如果公民、法人和其他組織的合法權益受到軍事機關及其工作人員違法行為的侵權損害而不能享有依法取得國家賠償的權利，那么他們所享有的國家賠償權利將是不完全的。論文格式，發展。把軍事賠償列入國家賠償責任范圍，主要目的既是使違法行為造成的損害得到賠償，以要糾正賠償過多過寬的不合理現況，以加強國防建設和軍隊建設的需要，保持國家穩定團結和長治久安。
4.結束語
我國《國家賠償法》對于依法保護公民、法人和其他組織的合法權益，促進國家行政機關的依法執政能力，協調社會矛盾，為了維護社會穩定起到了巨大的推動作用。論文格式，發展。然而，目前我國國家賠償責任的界定范圍仍需進一步明確和擴展，亟待通過修改和完善使其更具有可操作性，更好地體現“國家尊重和保障人權”的憲法精神，使受害企業和個人的財產損失和精神損失都能得到完全賠償，從而全面促進社會的和諧可持續發展。
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改革開放30多年來，我國旅游業一直呈快速增長趨勢，已成為21世紀的一項“朝陽產業”。誠然，隨著我國社會主義法治進程的推進，旅游消費維權意識已基本深入人心，但仍有不盡如人意之處。旅游消費者是旅游業發展的生命線，如果旅游消費者的合法權益得不到相應的保障，最終會使旅游業得不到持續、快速、健康發展。本文以創建和諧旅游為基點，對旅游消費者權益保護若干問題展開探討，以促進旅游市場的健康發展。
1 旅游消費者的合法權益
國內對旅游者的界定，通常認為“旅游者是指離開常駐地到異地，時間不超過一年，進行觀光、游覽、休閑、度假、探親、訪友或其他形式旅游活動的人”。眾所周知，旅游活動由食、住、行、游、購、娛六要素組成，它從本質上講是一種消費活動。因此作為旅游消費活動的主體，旅游者除了具有旅游者的特性外，還具有消費者的特性。旅游消費者從法律本質上講就是消費者。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》規定，消費者是指為滿足生活消費需要而購買、使用商品或接受服務的人。由此，本文認為旅游消費者是指從旅游市場購買、使用旅游商品或接受服務，滿足旅游需求的人。
旅游消費者權益是指受國家旅游法律、法規或有關制度所保護的不受非法侵犯的旅游者的權利或利益。具體而言，旅游消費者的權益包括以下六個方面:一是安全保障權，即旅游消費者在旅游過程中享有人身和財產安全不受侵犯的權利。二是知情權，即旅游消費者在購買旅游商品時對旅游經營者提供的服務內容享有了解真實情況的權利。三是自主選擇權，即旅游消費者有權自主選擇提供旅游服務的經營者。四是公平交易權，即旅游者在旅游過程中享有獲得公平交易條件和公平交易結果的權利。五是獲得賠償權，即旅游消費者因接受旅游服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。六是受尊重權，即旅游消費者在接受旅游服務時享有人格尊嚴和風俗習慣得到尊重的權利。
2 旅游消費者合法權益保護的理論分析
2.1 “和諧社會”理念，要求構建和諧旅游
和諧是當今社會發展的永恒主題，它強調經濟社會全面協調、可持續發展。和諧社會與和諧旅游之間是相輔相成的，構建和諧社會呼喚和諧旅游，和諧旅游又是推動和諧社會的重要動力。不可否認，侵犯旅游消費者合法權益的行為便是旅游不和諧的聲音之一。它不僅阻礙我國旅游經濟的快速、健康發展，而且不利于和諧旅游的構建。因此，構建和諧旅游與旅游消費者權益保護之間關系密切。一方面，和諧旅游是推動旅游業發展的源泉和動力。旅游消費者參加旅游活動的目的是為了通過良好的旅游經歷來滿足個人精神生活的需要。如果在旅游活動中，旅游消費者的合法權益受到侵害，將會影響旅游消費者獲得精神愉悅的程度，甚至會激化旅游行政管理部門、旅游企業與旅游消費者之間的矛盾，這將不利于旅游業的發展，對和諧旅游的構建更是致命的打擊。另一方面，旅游消費者權益保護是和諧旅游建設的基本要求。旅游業只有向旅游消費者提供高質、優效的服務，把保護旅游消費者合法權益作為其工作的首要目標，理順好旅游行政管理部門、旅游企業與旅游消費者之間的關系，真正做到保護旅游消費者的合法權益，才能有效地推動旅游業的全面協調、可持續發展。
2.2 “以人為本”理念，要求以旅游消費者為本
所謂和諧旅游是一種以科學發展觀為指導，堅持“以人為本”，要求旅游價值全面發揮和旅游各要素協調發展的新的旅游發展模式?？茖W的旅游發展觀的核心是以人為本，旅游者是旅游活動的重要主體，因此“以人為本”的理念反映到旅游消費法律關系中，就是要以旅游消費者為本，把旅游消費者放在旅游各項工作的主體地位上來，通過有效途徑切實保護好旅游消費者的權益。在發展旅游業的過程中，如果旅游消費者的合法權益得不到保護，必將打擊其出游的積極性，對旅游業的發展非常不利。因此，只有以旅游消費者為本，才能有效地保護好旅游消費者的權益，才能更好地促進旅游業科學發展。
3 旅游消費者合法權益受到侵害的原因分析
本文認為導致旅游消費者合法權益受侵害的原因主要體現在以下幾個方面:
3.1 旅游立法的原因
為了適應旅游業的發展，相關部門先后進行了旅游消費者權益保護的立法。目前我國調整旅游法律關系的法律規范有兩種:一種是通用性的法律法規，如《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》等。但這些通用的法律法規，原則性規定較多，內容較為抽象，沒有具體規定旅游業的相關權利義務，難以解決旅游糾紛中的矛盾，進而體現對旅游消費者的特殊保護。另一種是專門性的法律規范，包括《旅行社管理條例》、《導游人員管理條例》、《旅游投訴暫行規定》等。但由于這些專門性的法律規范是由國家旅游局或地方旅游行政管理部門制定，其法律效力層次較低，在司法實踐中缺乏足夠的權威性。與快速發展的旅游業相比較，我國旅游立法表現得相對滯后，至今我國尚未出臺一部綜合性的旅游法，這不僅不利于旅游消費者權益的保護，也不利于我國旅游業的持續、健康發展。
3.2 旅游執法的原因
我國旅游行政執法主體主要有三類:一是各級旅游行政管理部門(即旅游局或旅委會);二是國家、省、地市三級旅游質監所，個別旅游業發達的縣級旅游局也成立了質監所，經過授權取得了行政執法權;三是旅游綜合執法大隊、執法大隊或旅游監察大隊，從公安、工商、旅游、物價、交通、文化等部門抽調人員，采取委托授權、集中辦公、統一行動的方式執法。 轉貼于
目前，我國旅游行政執法還存在著一些問題，在保護旅游消費者權益方面沒有起到很好的作用。究其原因主要表現在兩個方面:一是旅游行政執法水平不高。有些執法人員對行政法和旅游相關法規不熟悉，沒有做到依法行政;在行政執法過程中出現程序違法、結果不公正等現象。二是旅游執法經費欠缺。目前旅游執法經費主要來源于當地旅行社繳納的質量保證金存款利息的一部分，經費的不足影響著維護旅游消費者權益的執法工作。
3.3 旅游消費者的原因
旅游消費者自身法律意識的薄弱，也是旅游消費者合法權益受到侵害的原因之一。盡管隨著我國社會主義法治進程的推進，旅游消費維權意識已逐漸深入人心，但仍有不盡如人意之處。有些旅游消費者在出游前，沒有與旅行社簽訂旅游合同;沒有意識到自己在旅游活動中享有哪些權利;當權利受到侵害可以選擇哪些救濟途徑來維權;等等。由于旅游消費者自我保護意識和法律意識差，導致在權益受到損害時，往往不能積極保護自身合法權益。
4 完善旅游消費者合法權益保護體系的建議
4.1 完善旅游立法
最完善的法律制度，應該是最有利于保護弱方當事人合法權益的法律規范的總和。與強大的旅游經營者相比較，旅游消費者處于弱勢的地位，法律的天平應當向弱者傾斜。西方發達國家為了加強對旅游消費者權益的保護和規范旅游經營者的行為，紛紛制定了旅游基本法。而我國至今尚未出臺旅游基本法，在立法上只是效力較低的旅游法規、規章和一些通用的法律法規，這不符合迅速發展的旅游業的要求。因此建議盡快出臺旅游基本法，對旅游活動主體的權利、義務作出具體規定;完善旅游專項立法，如《旅行社管理條例》、《導游人員管理條例》;增強相關法律制度的可操作性，如《合同法》中實現旅游合同的有名化。通過建立完善旅游法律體系，真正做到有法可依，為保護旅游消費者權益工作提供法律保障，對此立法部門應有足夠認識。
4.2 加強旅游行政執法
加強旅游行政執法，是治理旅游市場秩序、保護旅游消費者權益的又一重要環節。首先，應健全和完善多形式的執法渠道。如加強對旅游投訴的受理，提高處理投訴的效率;引導旅游消費者利用消費者協會的渠道來解決糾紛;積極爭取參與綜合執法、集中處罰權試點等。其次，提高執法隊伍素質。加強對執法人員法律知識和執法要領的培訓，進一步增強其法制觀念，增強訴訟意識、證據意識、程序意識、監督意識。最后，解決旅游行政執法經費問題。例如設立旅游行政執法專項經費，從物質上保障旅游行政執法的落實。
4.3 提高旅游消費者的維權意識
在旅游活動中，當遇到旅行社縮短行程，減少景點，住宿、車輛、用餐標準與合同不符，導游講解差等問題時，怎樣維護自身權益顯得尤為重要。而實踐中不少旅游消費者對上述問題采取了能忍則忍的態度，不清楚如何維權。對此，首先要開展旅游消費知識和法律知識的教育。通過教育，讓旅游消費者明白在旅游活動中享有哪些權利;當權利受到侵害時如何維權;如何避免旅游消費陷阱;了解相關旅游消費維權的時效期限規定，以免延誤最佳的維權期限等。其次，旅游消費者也應當重視自身合法權益的保護。旅游消費者在參與旅游活動時，要選擇有資質的合法旅行社，并同其簽訂旅游合同;在旅游消費過程中應注意保留旅游消費憑據;當合法權益受到侵害時應積極運用法律武器來維權。
參考文獻
② 參考劉毅：《民營快遞企業經營模式分析》，現代商業2008年1月28日
③ 資料來源于中國快遞協會網站
④ 參考黃麗珊：《基于新《郵政法》實施背景下我國快遞管理法律制度的框架分析》，法制與社會2011年10月25日
⑤ 參考左婭，《快遞新規：賠償不限于三倍運費》，人民日報 2013
參考文獻：
1.圖書：
[1] 崔建遠主編：《合同法》，法律出版社2010年版。
[2] 蘇號朋：《格式合同條款研究》，中國人民大學出版社 2004年版。
2.論文：
高等職業教育是我國高等教育和職業教育的重要組成部分，在建設人力資源強國和高等教育強國的偉大進程中肩負著重要使命和不可替代的作用，而面對新世紀轉變經濟發展方式等國家發展戰略的要求，高等職業教育面臨著如何全面提高人才培養質量的問題。為有效推動高等職業教育改革，教育部于2006年頒布了《教育部關于職業院校試行工學結合、半工半讀的意見》以及《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》，從中都提到了把工學結合作為高等職業教育人才培養模式改革的重要切入點。工學結合的頂崗實習制度是高職學生適應社會的一個重要環節，對高職學生專業技能的培養和職業素養的提高起著關鍵的作用。但是由于我國高職學生頂崗實習制度處于起步發展階段，學生在頂崗實習期間面臨著管理難度較大，尤其面臨著如何保障學生頂崗實習期間合法權益的問題。那么如何完善高職生頂崗實習制度、保障高職學生頂崗實習期間的合法權益成為眾多學者關注的重點。
一、頂崗實習的含義及其性質認定
頂崗實習是高職院校學生在校期間必須進入專業相應對口的企事業等用人單位參加的一項實踐性教學環節，主要是指由實習單位給頂崗實習生提供一定的實習環境，并指派單位里實際工作者指導實習生從事具體工作，以幫助實習生把在校學到的理論知識運用到實際工作中，從而取得實際工作經驗，提高實際技能，鍛煉工作能力。
高職學生頂崗實習是高職院校人才培養方案的必修課程，是高職生完成學校規定的基礎課和部分專業課后進行的綜合實踐性教學環節?！蛾P于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號），明確規定：“高等職業院校要保證在校生至少有半年時間到企業等用人單位頂崗實習?！?009年3月，《教育部關于加快高等職業教育改革，促進高等職業院校畢業生就業的通知》再次明確強調：“高職院校要切實落實高職學生學習期間頂崗實習半年的要求?！?010年9月，《教育部關于推進高等職業教育改革發展的若干意見（國家高等職業教育發展規劃（2011-2015年））》（征求意見稿）明確提出：“積極試行多學期、分段式等靈活多樣的教學組織模式，將學校的教學活動與企業的生產過程緊密結合，學校和企業共同完成教學任務，增強學生就業競爭力?！睆慕逃繉Ω呗氃盒W生頂崗實習的要求，可以明確頂崗實習期間的實習生仍屬于學生的身份，其實習生身份的認定有利于明確頂崗實習的意義與目的，就是實現高職院校人才培養目標及提高“下得去、用得上、留得住”的高素質技能型人才培養質量的關鍵教學環節。
二、高職學生頂崗實習權益受損原因分析
隨著高等教育普及化的深入，越來越多的大學生面臨著就業難的問題，而高職生是否具有較強的實際操作能力成為高職生就業的重要競爭力，各個高職院校開始積極為高職生擴展實習渠道，但是由于工學結合的頂崗實習制度在我國處于發展階段，對高職生的頂崗實習處于管理的“真空”階段，缺少統一的規定和程序，導致現實中高職生的頂崗實習權益受到侵蝕。
（一）高等職業教育規模快速發展，高職生競爭壓力逐漸增大。隨著國家經濟結構調整及轉變經濟發展模式戰略的推出，高等職業教育以培養、建設、管理、服務第一線的高素質技能型專門人才在經濟發展中發揮著重要作用。隨著高等職業教育發展越來越重要，據國家資料相關資料顯示，2009年，全國獨立設置高等職業院校1215所，招生313萬人，占普通高校招生總數639萬人的49%，在校生965萬。根據國家高等職業教育發展規劃（2011—2015年），2015年高等職業教育在校生總數達到1390萬人，其中，全日制在校生穩定在1000萬左右。由此可見，隨著高職生規模的不斷擴大，社會上用人單位對高職生可選擇的余地加大，必然導致高職生就業壓力的增加，為了在競爭激烈的就業市場中贏得一席之地，高職生必須首先獲得職場演習的參與權。
（二）保障高職生頂崗實習合法權益的法律、法規不健全。從現有法律規定來看，國家沒有專門法律法規來保障高職生頂崗實習期間的合法權益，針對職業教育的《高等教育法》《職業教育法》，對高職生頂崗實習僅是原則性、抽象性的提出一些指導，缺乏義務性或強制性的規定，對高職生頂崗實習過程中合法權益的保護作用甚微。而且現階段，根據我國《勞動法》與《勞動合同法》的規定，勞動者只有與用人單位簽訂勞動合同，才能形成法律意義上的勞動關系。原勞動部于1995年頒布的《關于貫徹執行若干問題的意見》（[1995]309號）第12條規定：“在校生利用業余時間勤工助學，不視為就業，未建立勞動勞動關系，可以不簽訂勞動合同?！睆哪壳跋嚓P法律法規來看，高職生頂崗實習是不具備獨立勞動者身份，不能依法享有勞動者的權利和義務，其結果是高職生頂崗實習期間合法權益的保障成為法律管理的“真空地帶”。
（三）高職生缺乏自我保障意識和自我保護能力。由于沒有專門法律法規保障高職生頂崗實習期間的合法權益，使得一部分高職生在頂崗實習期間受到權益侵害后，在與用人單位交涉過程中處于劣勢，并且既是有些高職生在實習期間權益受到侵害后選擇訴之于法律，但是由于高昂的訴訟費用而較少通過合法途徑維護自己的合法權益，甚至有的高職生并未意識到自己合法權益受到侵害。并且從高職生的教育模式來看，高職院校僅是注重高職生專業理論知識和實踐技能的培養，而提升應對各種突發事件的必要社會經驗和心理素質教育存在一定的不足，這樣導致一些學生即使合法權益受到侵害，也不愿意通過有效的合法途徑來保障自己的合法權益，高職生這種自我保障意識缺乏、自我保護能力較弱的現狀，成為高職生頂崗實習期間合法權益受損的主觀原因。
（四）部分企業缺乏社會責任感和職能部門管理不力。隨著市場經濟使企業置身于激烈的市場競爭大潮中，追求企業成本最低化，實現經濟效益最大化成為企業立足市場的根本目標。但是部分企業單位缺乏社會責任意識，沒有認識到給高職生提供必要的社會實踐也是企業人力資源培養方式的社會基礎，而僅把高職生看做廉價勞動力，不給實習生提供安全良好的工作環境，甚至有的企業以各種理由延長實習生試用期，在試用期內不與實習生簽訂相關的勞動合同，不為其辦理相關的社會保險，以此達到企業利潤最大化，成本最小化的目的，這種為追求企業利益最大化而缺失社會責任意識的行為，必然導致高職生在實習期間變成權益保障的“真空”。還有部分職業中介機構利用相關職能部門管理和審查不力的現狀，利用高職生增強社會實踐能力的急切心理和缺乏社會閱歷的現實，給這些學生許以頗具誘惑力的承諾，甚至部分職業中介機構一些虛假的招聘信息，導致一些高職生在繳納了高額的中介費之后，又被這些黑心中介以各種理由不履行當初的承諾，導致高職生在尋求實習機會時遭受心理和經濟權益的侵害。
三、構建高職生頂崗實習期間合法權益保障的對策和建議
為推動高職生頂崗實習活動的有效開展，確保頂崗實習學生的合法權益，必須從法律、用人單位、高職院校及高職學生等行為主體為出發點，明確規范各個行為主體的權利和義務，從而構建有效保障高職生實習權益的實習制度，以此推動高職生頂崗實習制度的有序發展。
（一）健全法律法規，完善高職生頂崗實習權益的法律保障體系。目前，我國還沒有正式出臺有關保障高職生頂崗實習期間合法權益的法律法規，而《勞動法》、《勞動合同法》、《工傷保險條例》及《社會保險法》都沒有確切規定在校高職生頂崗實習期間權益保障的條款。因此，如若高職生在實習單位發生意外事故或合法權益受到侵害時得不到有關法律法規的保障，而現行的教育法律、法規又沒有涉及高職生頂崗實習期間合法權益的保障。因此，隨著我國高等職業教育規模的快速發展，盡快出臺保障高職生頂崗實習期間合法權益的法律法規成為一項非常緊迫的任務。目前，如若出臺全國統一的保障高職生頂崗實習權益保障法律法規的條件還不成熟，可由各省人大或政府依據本地區實際情況制定或出臺適用于本行政區域內的相關規定。根據各個地區的實施情況，總結經驗，待相關條件成熟后再制定全國統一的保障高職生頂崗實習的法律制度。
